Stanovanje u ŠvajcarskojInformacije u vezi sa uzimanjem stanova pod najam

serbisch / serbe / srpskom

Dve od tri osobe u Švajcarskoj žive u stanu koji su uzele pod najam. Zakon i Ugovor o iznajmljivanju

stanova regulišu uslove u vezi sa uzimanjem stanova pod najam. Ali kome su zaista poznata sva prava

i sve obaveze?

Ova informativna brošura sadrži korisna uputstva i u njoj saznajete ko Vam može pomoci ako imate

pitanja.

Sadržaj u kratkom pregledu:

• Ko radi šta? Najvažniji ucesnici u ovom postupku

• Uzeti stan pod najam: Od traženja stana pa sve do primopredaje stana

• Zajednicki život: Stanari medu sobom

• Ovo treba znati: Nekoliko saveta za svakidašnjicu

• Informativni punktovi i savetovališta: Ovde dobijate licne informacije i savete

Žene i muškarci su ravnopravni. Kako bismo Vam olakšali citanje, u sledecem tekstu upotrebljen je samo

muški rod. Ali time se misli kako na žene tako i na muškarce.

Ko radi šta?• Stanodavcu pripada stan. On u svom stanu ne živi licno, vec ga prepušta drugome na upotrebu.

• Stanar ne kupuje stan, vec u njemu živi neko odredeno vreme. Stanar stanodavcu za tu uslugu

placa kiriju za najam stana, i to po pravilu mesecno.

• Mnogistanodavcisapreduzecima za upravljanje nekretninama sklapaju ugovore, da ova pre

duzeca, shodno nalogu stanodavca, regulišu sva pitanja sa stanarima. U takvom slucaju,

preduzece za upravljanje nekretninama predstavlja kontaktno mesto za stanare.

• Domar je, narocito u vecim stambenim zgradama, zadužen za pitanja stanara, za manje poprav-

ke, ali i za sigurnost kao i za uzdržavanje zgrade.

• Presveganapodrucju gradova mnogi stanovi nalaze se u vlasništvu takozvanih Zadruga za

izgradnju stanova. Stanari su po pravilu clanovi odgovarajuce Zadruge za izgradnju stanova.

Oni imaju pravo iskazivati svoje mišljenje i imaju posebna prava i obaveze.

Uzimanje stana pod najamTraženje stana

Svako onaj ko se interesuje za stan, po pravilu prvo treba da ispuni obrazac za prijavu. U tom obrascu

se na primer mora navesti starost, gradansko stanje, zanimanje, da li imate dece, boravišni status, po-

slodavac, mesecna plata, domace životinje. Da bi se dokazalo da neko može da plati stanarinu, cesto je

potreban i Izvod iz registra neplatiša (Auszug aus dem Betreibungsregister / extrait du Registre des

poursuites / estratto del registro dell’Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti). Taj dokument se može

dobiti u Uredu za neplatiše u mestu stanovanja.

Zakljucivanje ugovora o stambenom zakupu

Stanodavac i stanar po pravilu zakljucuju pismeni Ugovor o stambenom zakupu. Svojim potpisom oni

se obavezuju da ce se pridržavati ugovora. Od velikog je znacaja da se tacno razume šta sve piše u

ugovoru i da se pre potpisivanja ugovora pita, ako je nešto nejasno.

Uz Ugovor o stambenom zakupu u najvecem broju slucajeva spadaju i Opšti uslovi (Allgemeinen Be-

dingungen / Conditions générales / condizioni generali di contratto) kao i Kucni red (Hausordnung /

Règlement d’immeuble / regolamento della casa).

U odredenim kantonima (na primer u kantonu Nidwalden, Zug, Zürich, Freiburg, Neuenburg, Genf i

Waadt) stanodavac osim toga mora da priloži formular koji sadrži informacije kako stanar može da se

brani od previsoke pocetne stanarine.

Polaganje kaucije

Stanari cesto moraju da plate odredenu sumu novca unapred – to je takozvani depo. Kaucija iznosi

maksimalno tri mesecne kirije i uplacuje se na specijalan racun kod banke, racun za kauciju na ime

kirije(Mietkautionskonto/Comptedegarantiedeloyer/contodepositodigaranzia)itopodimenom

stanara. Ova kaucija služi stanodavcu kao sigurnost. Nakon iseljenja iz stana, stanaru se vraca iznos

kaucije ukljucujuci kamatu. Kod zadruga za izgradnju stanova stanari po pravilu ne placaju kauciju vec

odreden iznos novca, kako bi se uclanili. Ovaj iznos može biti znatno veci od tri mesecne kirije.

Useljenje u stan

Stanar ima pravo na to da se useli u cist stan koji u svakom pogledu može koristiti.Prenegoštose

usele novi stanari, vrši se primopredaja stana. Stanodavac i stanar zajedno kontrolišu stanje u kojem

se nalazi stan, te u jednom zapisniku beleže sve moguce mane (a takode i manja oštecenja i štete!).

Obratitepažnju:Preuzmelistanarpredmeteiliobloženepodove(tepihe,parketeisl.)odprethodnog

stanara, sve to ce, kada se bude iselio, eventualno morati da odstrani u sopstvenom trošku.

Placanje kirije i sporednih troškova

Popravilustanarplaca stanarinu svakoga meseca unapred za narednih mesec dana. Najcešce stanar

dodatno tome placa i sporedne troškove, kao na primer za grejanje, toplu vodu ili za kablovsku televizi-

ju. Stanodavac može da obracunava ove sporedne troškove na razne nacine. Ako se sporedni troškovi

zaracunavaju (akonto / par acompte / in acconto) (što znaci u vidu akontacije), stanodavac je dužan da

najmanje jedanput godišnje napravi detaljan obracun.Možesedogoditida stanari tadamoraju još

jednom da doplate odreden iznos, ali i da im bude vracena neka suma novaca. Kao i svi ostali racuni, i

racun za sporedne troškove treba kontrolisati veoma pažljivo.

Ukoliko stanodavac hoce da povisi kiriju (recimo nakon nekog prezidivanja ili ako je porasla kamata na

hipoteke, (Hypothekarzins/tauxhypothécaires/tassi ipotecari),ontomoradauradizvanicnim obra-

skom. Stanari koji smatraju da je povišenje stanarine neopravdano, imaju 30 dana vremena da se napi-

smeno protiv toga požale i odbrane kod Ustanove za mirenje.

Postojerazlozizbogkojihstanarodstanodavcamožezatražitidamusesnizistanarina,recimoako

dodedosniženjakamatenahipoteke(Hypothekarzinsen/tauxhypothécaires/tassiipotecari).

Odredeni stanovi sagradeni su sa državnom potporom. Tamo važe posebna pravila za povišenje stana-

rine.

Stanovanje

S vremenom svaki stan postane star – odredeno habanje je potpuno normalno. Važno je da se pažljivo

postupa i ophodi sa uredajima, sa stanom i sa citavom zgradom. Stanari koji imaju pitanja u vezi sa

aparatima i postrojenjima (mašina za pranje veša, tumbler, ventilatori, grejanje, itd.) neka se najbolje

obrate domaru ili stanodavcu.

Stanari koji nameravaju da izvrše neke izmene u stanu (farbanje zidova, zamena starog tepiha novim,

ugradnja mašine za pranje veša i sl.) prethodno treba da dobiju pismeno odobrenje od stanodavca.

Stanodavac osim toga mora da bude informisan ukoliko neki stanar sklopi brak, ako se razvede ili ako

veci broj osoba namerava da se useli u stan.

Šta raditi u slucaju kvara

Ako dode do neke vece štete onda treba odmah obavestiti domara ili stanodavca. Ukoliko stanodavac

ništa ne preduzme, stanar treba da prijavi štetu još jedanput napismeno, i to najbolje preporucenim

pismom.

Jednostavne popravke ili cišcenje stanari moraju sami da izvrše i to o svom trošku. Recimo ako se radi

o tome da se izvrši zamena filtera u uredaju za odvod pare, zamena tepsije u šporetu ili gumene cevi

za tuš.

Ukoliko je sam stanar prouzrokovao štetu, on u najmanju ruku preuzima jedan deo troškova. Ako stanar

nije odgovoran za štetu, stanodavac ce da izvrši popravku o svom trošku. Ukoliko usled radova na uzdr-

žavanju stana jedan deo stana nije moguce koristiti, stanar može da traži sniženje stanarine.

Ako se pojave problemi

Ukoliko stanar i stanodavac ne mogu sami da reše neki konflikt, u tome im se može pomoci na neutral-

nom mestu. U svakom kantonu za to postoje Uredi za mirenje.

Stanari sa finansijskim problemima najbolje neka blagovremeno stupe u kontakt sa stanodavcem i

opštinskim uredom za socijalna pitanja. Ako se naime kirija plati prekasno ili možda uopšte ne plati,

stanodavac – nakon opomene – može da otkaže ugovor, a stanara može posle kraceg vremena da izbaci

iz stana.

Otkazivanje Ugovora o stambenom zakupu

Ugovor o iznajmljivanju stana mogu otkazati kako stanar, a tako i stanodavac. U samom ugovoru piše,

kojih se termina i vremenskih rokova pritom valja pridržavati.

Ako stanar otkaže Ugovor, on to mora da ucini napismeno, i to najbolje preporucenim pismom. Bracni

drugovi su ravnopravni. To znaci da otkaz važi samo onda ukoliko su ga potpisala oba bracna druga.

Ukoliko stanar unajmljeni stan želi da vrati pre vremenskog roka utanacenog ugovorom, stanar stano-

davcu može da predloži nekog interesenta koji je spreman da preuzme postojeci ugovor o stambenom

zakupu. Stanodavac ima otprilike mesec dana vremena da prekontroliše da li predloženi, eventualni

novi stanar zaista može da ispuni ugovor o iznajmljivanju stana i da plati stanarinu. Ukoliko to ne bi

bio slucaj, dosadašnji stanar mora da plati stanarinu sve do isteka vremenskog roka koji je utanacen

ugovorom.

Ukoliko stanodavac da otkaz, on za to mora da upotrebi zvanicni formular. Stanarima – bracnim dru-

govima stanodavac šalje otkaz, i to svakom bracnom drugu po jedan formular, u zasebnim kovertama.

U narocitim slucajevima stanodavac može dati kratkorocan otkaz, recimo ako nije placena stanarina.

Stanari koji dobiju otkaz imaju 30 dana vremena da se kod Ureda za mirenje napismeno protiv otkaza

potuže i odbrane.

Iseljenje iz stana

Prilikomiseljenja,stanarpredajestanuocišcenom, cistom stanju. Ukoliko stanar ima pitanja u vezi sa

tim, šta pre iseljenja mora da renovira, najbolje je da se vec blagovremeno obrati domaru ili stanodav-

cu.

Stanodavac i stanar zajedno kontrolišu stanje stana, te u jednom zapisniku beleže sve moguce mane (a

takode i manja oštecenja i štete!). Zajedno se sporazumevaju, ko ce od njih eventualno da plati koje po-

pravke. Od velikog je znacaja da stanar tacno razume svaku pojedinu tacku tog sporazuma. On naime

svojim potpisom potvrduje da je sporazuman te da ce, po potrebi, da preuzme troškove.

Zajednicki životZa lep zajednicki život od velikog je znacaja da stanari imaju obzira jedni prema drugima i da se pridrža-

vaju odredenih pravila. Evo primera:

• Nocni mir po pravilu traje od 22 casa do 7 casova, a podnevni mir od 12 do 13 casova. U to vre-

me važi pravilo: televiziju i muzicke uredaje utišati toliko da se cuju samo u sobi, ne izvoditi nika-

kve bucne radove. Galamu treba izbegavati isto tako i nedeljom i praznikom. Ukoliko neki od

stanara namerava da organizuje kakvu proslavu, najbolje je da to unapred saopšti svojim susedi-

ma.

• Ulaz,stepenište,veš-kujna,mestazaodlaganjeitd.stojenaraspolaganjusvimstanarima.Veo-

ma je važno da se ovakva mesta koja se zajednicki koriste ne blokiraju sopstvenim stvarima

kao i da se pazi na cistocu.

• Umnogimzgradamazasebnojeregulisano,kokadasmedakoristiveš-kujnu.

• Domace životinje kao što su psi ili macke, nisu dozvoljeni u svim stanovima. Informacije u vezi s

tim nalaze se u Ugovoru o iznajmljivanju stana.

• Umnogimzgradamajezabranjenopušenje u stepeništu ili u liftu odnosno u zajednickim prosto-

rijama. Isto tako postoje i stanovi koji se iznajmljuju samo nepušacima.

Veliki broj ovih pravila utvrden je Kucnim redom. Ukoliko nije moguce rešiti sporove nastale medu susedi-

ma, na primer zbog galame ili nereda, stanari se mogu obratiti domaru ili stanodavcu.

Ovo treba znati Najbolje je da stanar sacuva svu dokumentaciju koju dobije od stanodavca ili kopije onoga

što stanar šalje stanodavcu (na primer Ugovor o iznajmljivanju stana, povišenje ili sniženje

stanarine, zapisnik o useljenju u stan, obracune sporednih troškova).

• Smece se odnosi najcešce jednom nedeljno. U najvecem broju opština, za smece se moraju

koristiti specijalne kese za koje se placa taksa, ili markice za otpad. Stara hartija, staro staklo,

metal, biološki otpad itd. zasebno se odnose ili ih morate odneti do centralnih sabirnih stanica.

Informacije u vezi sa tim dobijaju se kod opštine.

• Ispravnimprozracivanjem i grejanjem štede se energija i troškovi za grejanje. Savete u vezi s

tim daju domar i stanodavac, ili se dobijaju u opštini ili kod kantona.

• TelefonskibrojevizahitneslužbeuŠvajcarskojsu:

117 policija, 118 vatrogasci, 144 hitna pomoc.

Veoma je preporucljivo zakljuciti ugovor o osiguranju predmeta domacinstva protiv štete i

osiguranje od odgovornosti. Kod nekih ugovora o stambenom zakupu to je cak i obavezno.

Ova osiguranja placaju odštetu za odredene nastale štete - na primer, ako iz prepune kade

iscuri voda pa ošteti pod, ili ako naprsne lavabo.

Izdavac ove informativne brošure je:

Ascloa Association Suisse des locataires www.asloca.ch

Berufsverband ausgebildeter Hauswarte www.bvah.ch

Bundesamt für Wohnungswesen BWO www.bwo.admin.ch

EidgenössischeKommissionfürMigrationsfragenEKMwww.ekm.admin.ch

Fédération romande immobilière FRI www.fri.ch

Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz) www.hev-schweiz.ch

Hausverein Schweiz www.hausverein.ch

Migros-Kulturprozentwww.migros-kulturprozent.ch

Schweizerischer Fachverband der Hauswarte SFH www.sfh.ch

SchweizerischerMieterinnen-undMieterverbandwww.mieterverband.ch

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz www.svit.ch

Unionsuissedesprofessionnelsdel’immobilier(USPISuisse)www.uspi-suisse.ch

Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger, www.wbg-schweiz.ch

Juni 2006. godine

Brošuru možete dobiti na sledecim jezicima: nemackom, francuskom, italijanskom, albanskom, arapski, engleskom, grcki, hrvatskom,

kurdski, portugalskom, ruski, španskom, srpskom, turskom i tamilskom jeziku.

Adresa na internetu s koje se brošura može preuzeti glasi: www.bwo.admin.ch

Weissgrund Kommunikation AG, Zürich

Informativni punktovi i savetovalištaUredi za mirenje (Schlichtungsbehörden / autorités de conciliation / autorità di conciliazione)

daju informacije u vezi sa svim pitanjima oko uzimanja stanova pod najam, na primer u vezi

sa davanjem otkaza, povišenjem stanarine itd. Ovi uredi osim toga posreduju i u sporovima

izmedu stanara i stanodavaca. Savetovanje i postupci su besplatni.

Isto tako i Udruženja stanodavaca i stanara nude Vam informacije i savete.

Osimtoga,širomŠvajcarskepostojeraznadržavnaiprivatnasavetovališta. Ona recimo pruža-

ju pomoc prilikom traženja stana, pri pisanju pisama, ukoliko je nekome potreban prevod ili ako

dode do problema izmedu stanara.

Mnogezadrugezaizgradnjustanovaimajusopstvenasocijalnasavetovalištazasvojestanare.

Informacije u vezi sa adresama gore navedenih punktova i savetovališta možete dobiti kod

opštine ili naci na internetu, preko website-a: www.bwo.admin.ch.