Erste vodič do stana

Sadržaj:

P /OTRAGA ZA STANOM KUĆOM Šta želite da kupite?Kako da pronađete pravu nekretninu?Erste ponuda baš za vas – projektno finansiranjeNa šta da obratite pažnju prilikom izbora nekretnine

1

NAČINI FINANSIRANJA Vrste stambenih kreditaUslovi za podnošenje zahtevaNamena stambenih kreditaNekretnine koje mogu biti predmet hipoteke

7

TROŠKOVI Pregled sudskih troškovaTroškovi u nadležnom registru nepokretnosti

10

POREZ I PRAVNA REGULATIVA Porez i poreske obavezePotrebna dokumentacija za refundaciju PDV-aPotrebna dokumentacija za prijavu poreza na promet

13

NAJČEŠĆA PITANJA I ODGOVORI17

STAMBENI REČNIK19

GDE SE NALAZIMO21

KONTROLNA LISTA ZAPRETRAGU NEKRETNINA

21

OSIGURANJE Vrste osiguranjaPojmovi u osiguranju

8

POTRAGA ZA STANOM/KUĆOM

Poštovani,

Kupovina nekretnine ili gradnja kuće je za mnoge ljude jedinstven događaj u životu, paje i razumljivo zašto ceo proces prati jedna pozitivna euforija. Svako se seća prvog danauseljenja u novi dom i svi se slažu da je to nešto sasvim posebno.

Proces pronalaženja idealnog doma nije lak i tokom tog procesa susrešćete se sa nizompitanja - šta sve treba da znam kada kupujem nekretninu, gde da tražim stan/kuću,kakva je procedura odobravanja stambenog kredita, kakve sve vrste stambenih kreditapostoje, šta mi je sve potrebno od dokumentacije, koje troškove ću imati.

Zadovoljstvo nam je što smo u mogućnosti da vam na osnovu dugogodišnjeg iskustvapomognemo i odgovorimo na sva vaša pitanja.

Ono što čini našu stvarnost je činjenica da ljudi teško mogu doći do svog prvogstana/kuće samo uz svoju ušteđevinu. Zato je neophodno da se jedan deo troškovafinansira putem stambenog kredita.

Stambeni kredit je jedna vrsta štednje, samo u suprotnom smeru. Vi investirate u svojubudućnost i uz to dobijate mnogo lepih godina koje ćete provoditi u vašem domu.

I ono što je najvažnije, niste sami u ovom procesu!

Savetnici za građane u svim filijalama Erste Banke vas očekuju. Oni će zajedno savama pronaći najbolji način finansiranja, pružiće vam sve potrebne informacije ipotruditi se da kroz ovaj proces prođete sa osmehom.

Spremni?

Krećemo.

Vaša Erste Banka

1

Najbitnija stvar je definisati polazne osnove za dalje aktivnosti. Pre nego što krenete upotragu bitno je da znate kako vaš idealni dom treba da izgleda. Evo male pomoći:

Tip objekta:

Lokacija:

Ku ać : gradnja / montažna kuća kupovina

S :tan novogradnja (u izgradnji) kupovina uknjiženog stana

Cena: od Kvadratura

Lift: da ne

Sprat: Dvorišna/uličnastrana:

Broj soba: Terasa: da ne

Grejanje: centralno TAetažno

kuća stan

m2

Garaža: da ne

Parking: da ne

Blizina: škola/vrtić posao igralište/sportski tereni/teretana

autobuska stanica park policijska stanica bolnica

2

do

Kako da pronađete pravu nekretninu

Kada ste definisali šta želite da kupite, sledeći korak je da pronađete stan/kuću o kojojmaštate. Znamo da je ovo jedan od ključnih momenata u procesu kupovine nekretninei znamo da zahteva od vas malo više angažovanja, ali i tu vam možemo pomoći.

Evo nekih korisnih saveta:

posetite filijale Erste Banke u vašem mestu - savetnici za građane će sigurnopronaći pravo rešenje u skladu sa vašim potrebama,kupite oglase – na primer Halo, Extra, Krov i druge; u njima možete pronaćiinteresantne ponude,posetite ili kontaktirajte agencije za promet nekretnina,pretražite po Internetu i posetite neke od sledećih intenet stranica:

Nekretnine www.nekretnine.rswww.mojkvadrat.rsMoj kvadrat

www.imovina.netImovinawww.nadjidom.comNađi Dom

www.realitica.comRealitica

Web Nekretnine www.webnekretnine.netwww.halooglasi.com/nekretnineHalo oglasi

www.gradjanskioglasnik.rsGrađanski oglasnikwww.nekretnine-novisad.rsNS Group

www.nekretninesrbije.comNekretnine Srbije

3

Pre nego što krenete u potragu zastanom/kućom posetite najbližu filijaluErste Banke u vašem mestu, jer ćete odsavetnika za građane dobiti neke korisneinformacije.

Ako ste zainteresovani za kupovinu stanau izgradnji tu vam svakako možemomnogo pomoći. Erste Banka već nekolikogodina unazad uspešno sarađuje sainvestitorima širom Srbije. Rezultat tesaradnje su projekti finansiranjaizgradnje novih stanova tzv. PROJEKTNOFINANSIRANJE.

Partnere - investitore smo pažljivo biralirukovodeći se njihovim referencama,iskustvom, kvalitetom u gradnji,finansijskim mogućnostima, što ihsvakako čini sigurnim poslovnimpartnerima. Razmotrite i ovu mogućnostkada budete u fazi pretrage nekretnina.

Razlog više da se opredelite za projektno finansiranje su i sledeće činjenice:

ne morate ići po terenu i tražiti lokaciju gradnje - dolazak u Banku sve rešava,sva dokumentacija vezana za nekretninu se već nalazi u Banci i nemate obavezu daje prikupljate sami,možete unapred videti kako će objekat izgledati kada bude sagrađen,stan možete kupiti i isti staviti pod hipoteku i kad je stepen izgrađenosti veći od 40%,ako kupujete prvi stan, imate mogućnost da dobijete povraćaj poreza na dodatuvrednost (PDV-a).

4

Erste ponuda baš za vas -projektno finansiranje

Na šta da obratite pažnju prilikomizbora nekretnine

Kada ste odabrali nekretnine koje ste spremni da obiđete i pogledate, obratite pažnjuna sledeće:

u kakvom je stanju stan ili kuća,kakav je raspored prostorija,kakvo je okruženje i položaj.

Korisni saveti:

Agencije za promet nekretnina uzimaju proviziju za svoje usluge,

Kapara se definiše i plaća prodavcu u momentu potpisivanja Predugovora/Ugovora okupoprodaji nepokretnosti ili se plaćanje učešća može vršiti i putem Banke,

Cena kvadratnog metra za stanove sa manjom kvadraturom (garsonjere, jednosobniili jednoiposobni stanovi) najčešće je viša u odnosu na cene stanova sa većomkvadraturom,

Cena kvadratnog metra terase jednaka je ceni kvadratnog metra stana, naročito kodnovogradnje,

Cena kvadratnog metra u predgrađima i na periferijama je niža u odnosu na cenenekretnina koje su bliže gradskim centrima,

Vodite računa da na hodnike u stanu/kući ne odlazi puno kvadrata,

Ako je u pitanju stan u izgradnji, proverite sa investitorom da li će u okruženju bitisagrađen još neki objekat i kakav će vam biti pogled iz stana ili sa terase,

Ako kupujete nekretninu na periferiji grada, proverite saobraćajnu povezanost sadrugim delovima grada npr. da li je u blizini stanica gradskog prevoza,

Proverite da li se u vašem okruženju nalazi ambulanta, apoteka, obdanište, škola i sveono što će vama i vašoj porodici značiti u svakodnevnom životu,

5

Ukoliko je stan na poslednjem spratu zgrade ili duplex stan proverite da li je krovnaploča betonska ili gipsana. Ukoliko je gipsana postoji velika verovatnoća da ćete imatiproblema sa vlagom jer gips nije dobar izolator,

Ne zaboravite da proverite koliko prostorije imaju prirodnog svetla i da li je položajstana takav da ste više ili manje izloženi suncu. Izbor je na vama, ali od te činjenicezavisi i toplota u prostorijama (posebno u letnjim danima),

Proverite koliko spoljnih zidova ima stan; od toga će vam zavisiti i toplota u zimskimdanima,

Obilazite nekretninu u različito doba dana. Moguće je da ćete neke bitne stvariprevideti ako u posetu idete predveče kada ne postoji prirodno svetlo u prostorijama(vlaga po plafonu, iza radijatora, pukotine na zidu i sl),

Ako je u pitanju stambena zgrada, proverite kako izgleda ulaz, kakva je organizacijavođenja skupštine stanara, ko je zadužen za sitne popravke (svetlo, interfon) ihigijenu u ulazu,

Tražite od prodavca novi vlasnički list(list nepokretnosti ili izvod iz zemljišnihknjiga) kako biste bili sigurni da nanekretnini ne postoje nikakvi tereti iliograničenja (npr. hipoteka, pravodoživotnog plodouživanja, zabeležbajavne prodaje, zabeležba zabraneraspolaganja i sl),

Ukoliko kupujete stan od fizičkog licaobavezna je saglasnost svihsuvlasnika da stan bude predmetprodaje i upisa hipoteke. Ukoliko stanpredstavlja bračnu sutekovinupotrebna je saglasnost bračnog druga.

6

NAČINI FINANSIRANJA

Državljanstvo Republike Srbije i prebivalište u Republici Srbiji,Radni odnos na neodređeno vreme, minimum 6 meseci kod poslednjeg poslodavca ilistatus penzionera,Starosna granica za podnošenje zahteva za stambeni kredit je 20 godina pripodnošenju zahteva, odnosno 70 godina pri dospeću poslednjeg anuiteta,Prenos ličnih primanja na tekući račun otvoren kod Erste Banke za korisnika kredita isolidarnog dužnika (ako postoji),Kreditna sposobnost mora biti zadovoljena.

Uslovi za podnošenje zahteva

7

Kupovina stana/kuće (uključujući i montažne kuće),Izgradnja kuće,Dogradnja, rekonstrukcija i adaptacija stana/kuće,Kupovina građevinskog zemljišta sa namenom izgradnje stambenog objekta,Refinansiranje stambenih kredita u korišćenju u drugoj banci.

Namena stambenih kredita

Predmet hipoteke može biti:1. uknjižena nepokretnost koja se kupuje ili druga uknjižena nepokretnost koja nema tereta

i svojom procenjenom vrednošću odgovara traženom iznosu kredita,2. neuknjižena, 100% izgrađena nepokretnost za koju nije izdata Upotrebna dozvola,3. neuknjižena nepokretnost u izgradnji (min.80% izgrađenosti),4. neuknjižena nepokretnost u izgradnji (iznad 40% izgrađenosti ako je objekat iz programa

projektnog finansiranja Erste Banke),5. nepokretnost iz postupka legalizacije za koju je izdato Rešenje o naknadnom izdavanju

građevinske i upotrebne dozvole.

U svim navedenim slučajevima predmet hipoteke mora odgovarati vrednošću i ne smeimati upisanih tereta.

Nekretnine koje mogu biti predmet hipoteke

OSIGURANJE

S obzirom da su različite vrste osiguranja često deo procesa odobrenja stambenogkredita, ovo je prilika da saznate više o mnoštvu pojmova vezanih za osiguranje.

Vrste osiguranja:

Imovinsko osiguranjeOsnovna namena imovinskog osiguranja je zaštita imovine od mnogih opasnosti kojimaona može biti izložena.Osiguranjem imovine obezbeđujete povratak nekretnine u prvobitno stanje u slučaju dadođe do požara, poplave i/ili izliva vode iz instalacija u vašem stanu, odnosnoosiguravajuća kuća vam nadoknađuje nastalu štetu na imovini koja je predmet hipoteke.

Životno osiguranjeErste Banka vam nudi stambene kredite uz po vašem izboru. Životnimživotno osiguranjeosiguranjem obezbeđujete finansijsku stabilnost i sigurnu budućnost svoje porodice zaslučaj nepredviđenih okolnosti.

Riziko životno osiguranjePolisa riziko životnog osiguranja predstavlja osiguranje usled smrti korisnika kredita, bezisplate nakon isteka polise osiguranja. Riziko osiguranje vam omogućava da poprihvatljivim premijama osiguranja imate visoke osigurane sume. U slučaju nastankaosiguranog slučaja, osiguravajuća kuća isplaćuje ostatak duga po kreditu, odnosnonaslednici nemaju obavezu vraćanja kredita. Ugovara se na period trajanja kredita i u visiniodobrenog kredita Banke, a premija osiguranja se može plaćati mesečno, kvartalno,polugodišnje i godišnje.

Mešovito životno osiguranjePredstavlja istovremeno i osiguranje i štednju. Drugim rečima, osiguranje života imadvostruku funkciju: pružanje ekonomske i socijalne sigurnosti osiguranika i obezbeđenjeznačajne akumulacije kapitala. Nakon isteka ugovorenog perioda osiguranja, korisniku seisplaćuje osigurana suma uvećana za pripisanu dobit osiguravajuće kuće.Prilikom ugovaranja ovog tipa životnog osiguranja, možete izabrati opciju jednokratnogplaćanja premije osiguranja ili godišnje, polugodišnje, kvartalno ili mesečno plaćanjepremije osiguranja.

Osiguravač - sa kojim se zaključuje ugovor o osiguranju života.osiguravajuće društvo

PREDNOSTI MEŠOVITOG ŽIVOTNOG OSIGURANJA:

Finansijska sigurnost,,Dugoročna štednja

Dobit – učestvujete u raspodeli ostvarene dobiti osiguravajuće kuće.

8

Pojmovi u osiguranju

Ugovarač osiguranja - sa osiguravačem ilice koje zaključuje ugovor o osiguranjupreuzima prava i obaveze prema njemu. Najvažnija obaveza je plaćanje premije osiguranjauredno i prema ugovorenim rokovima. Ugovarač je u obavezi da prilikom zaključivanjaugovora o osiguranju, osiguravaču saopšti sve okolnosti od značaja za ocenu rizika, koje sumu poznate ili mu nisu mogle ostati nepoznate. Okolnosti od značaja za ocenu rizika suodgovori na pisana pitanja u ponudi za osiguranje.

Osiguranik – Kod životnog osiguranja, osiguranik je ugovorenoglice od čijeg doživljenjatrajanja osiguranja ili smrti u toku trajanja osiguranja .zavisi isplata osigurane sumeOsiguranik može i ne mora biti istovremeno i ugovarač osiguranja. Ukoliko osiguranik iugovarač osiguranja nije ista osoba za punovažnost ugovora o osiguranju neophodan jepotpis osiguranika.

Kod imovinskog osiguranja, osiguranik je lice čija je imovina, odnosno imovinski interesosiguran i kome pripadaju prava iz osiguranja.

Korisnik osiguranja – lice koje ima pravo na isplatu osigurane sume iz ugovora oosiguranju života. Određivanje korisnika je strogo lično pravo ugovarača osiguranja i onmože da odredi bilo koje lice za korisnika, a najčešće su to članovi porodice, odnosno bliskisrodnici, da bi ih materijalno obezbedio.

Premija – "cena osiguranja" je novčani iznos koji je ugovarač osiguranja u obavezi da platina osnovu zaključenog ugovora o osiguranju kao naknadu za obezbeđenje osiguravajućezaštite. Premija je cena za rizik. Između rizika i premije osiguranja postoji veoma uskapovezanost, i ona mora odgovarati riziku u određenom vremenskom razdoblju u kome sepokriva rizik.

Osigurana suma – određuje obim obaveze osiguravača, tj. visinu naknade iz osiguranja.Po nastanku osiguranog slučaja osiguravač ima obavezu da isplati ugovorenu osiguranusumu. Kod osiguranja lica od nesrećnog slučaja isplaćuje se onaj deo osigurane sume kojiodgovara procentu invaliditeta.

Polisa - isprava o zaključenom ugovoru o osiguranju koju izdaje osiguravač na osnovupodataka iz ponude. U polisi moraju biti navedeni podaci o osiguravaču, osiguraniku (sadatumom rođenja), ugovaraču, osiguranim slučajevima, početku i trajanju osiguranja,osiguranoj sumi, premiji, načinu plaćanja premije, datum izdavanja polise i potpisosiguravača.

Vinkulacija -Vinkulacija polise osiguranja predstavlja ustupanje prava na isplatu osiguranesume banci, u slučaju nastanka štete, odnosno osiguranog slučaja. To znači da ćeosiguravajuća kuća, ako se dogodi osigurani slučaj, sumu osiguranja isplatiti banci.Vinkulacija polise osiguranja se radi samo u slučaju kada je polisa osiguranja instrumentobezbeđenja kredita.

9

TROŠKOVI

Kao što ste imali priliku da pročitate, sva dokumenta koja su neophodna da bisteostvarili pravo na stambeni kredit, moraju biti u određenoj formi, a neka od njih jepotrebno: overiti , predati u nadležni registar nepokretnosti itd.kod javnog beležnikaU skladu sa tim, pripremili smo kratak pregled troškova koje podrazumevaju takse kodjavnih beležnika i katastru, kao i reprezentativan primer svih troškova na osnovuprosečnog iznosa stambenog kredita.

Pregled javnobeležničkih tarifa

U zavisnosti od vrednosti vašeg kupoprodajnog Ugovora (u dinarskoj protivvrednosti) zavisii naknada koju ćete platiti za overu Javnog beležnika kako bi dokument bio punovažan.

S obzirom da u svim mestima Srbije ne postoje javni beležnici, već ove poslove vrše i daljesudovi, u nastavku je link sa spiskom javnih beležnika i njihovi kontakti:

10

Pored Ugovora o kupoprodaji, potrebno je kod Javnog beležnika overiti i založne izjave,neophodne za uspostavljanje hipoteke u korist banke.

http://beleznik.org/index.php/sr/pronadi-svog-javnog-beleznika

Overu javnobeležničkih zapisa uređuje Član 21 Javnobeležničke tarife:

Vrednost pravnog posla u dinarima

Od

1

600.001

2.500.001

5.000.001

7.000.001

10.000.000

Do

600.000

2.500.000

5.000.000

7.000.000

10.000.000

14.000.000

Nagrada u bodovima

60

100

140

200

240

280

Za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 dinara, za svakih započetih 1.000.000 dinara,nagrada se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od4.000 bodova.U nastavku je link sa informacijama javnobeležničke tarife:http://www.beleznik.org/index.php/sr/en/component/content/article/10-hompage-articles/38-javnobeleznicka-tarifa

11

U narednom primeru, pokazaćemo kako se utvrđuje nagrada javnog beležnika zaoveru založnih izjava

Primer: kupoprodajna cena 50.000 , učešće je 20% ili 10.000 , visina traženogEUR EURkredita 40.000 EUR

Koraci:1. Potrebno je da iznos kredita koji je izražen u evrima pretvorimo u dinarsku

protivvrednost. Za konverziju ćemo u ovom primeru koristiti kurs 1 =124EUR RSDradi lakšeg izračuna.Dobijamo dakle, da je je reč o kreditu od 4.960.000 (40.000 x 124 )RSD EUR RSD

2. Iznos od 4.960.000 tražimo u dokumentu Javnobeležnčka tarifa, u tabeli kojaRSDse nalazi u članu 21.

Vrednost pravnog posla u dinarima

Od

1

600.001

2.500.001

5.000.001

7.000.001

10.000.000

Do

600.000

2.500.000

5.000.000

7.000.000

10.000.000

14.000.000

Nagrada u bodovima

60

100

140

200

240

280

3. Iz tabele očitavamo da je za navedeni iznos kredita definisana nagrada od 140bodova, pri čemu trenutna vrednost iznosi 150 . Dakle, množimo broj bodova saRSDvrednošću boda i dobijamo iznos od 21.000 (140 bodova x 150 )RSD RSD

4. Kako se za overu založnih izjava naplačuje samo 40% od definisane vrednosti,prethodno dobijeni iznos je potrebno pomnožiti sa 40% .Dobijamo iznos od 8.400 (21.000 x 40%)RSD RSD

5. Potrebno je dodati i PDV u visini od 20% te dolazimo do konačne naknade za overuzaložne izjave od 10.080 ( prethodno dobijeni iznos pomnožiti sa 1,2 ili pomnožitiRSDsa 20% pa dodati na prethodni iznos ((8.400 x (8.400 x 20%)))).RSD RSD

Dodatni savet - kod javnog beležnika u zakazanom terminu otići sa supružnicima radisastavljanja javnobeležničkog zapisa založne izjave kako ne bi plaćali dodatnua naknadu,već redovne naknade i takse predviđene za taj konkretan javnobeležnički zapis.

Međutim, ukoliko supružnik hoće da da saglasnost za raspolaganje nepokretnostimaposebno, u nekom drugom terminu, u tom slučaju javnom beležniku pripada nagrada uiznosu od 30 bodova.

U nastavku dajemo pregled svih trenutno važećih, gore pomenutih troškovareprezentativnog primera, a koji je jedinstven za celu teritoriju Srbije bez obzirana različite troškove po regionima, rađen je na osnovu prosečnog iznosastambenog kredita od 30.000,00 EUR:

trošak menice - 50,00 dinara,

trošak pribavljanja izveštaja Kreditnog Biroa, u iznosu od 246,00 dinara,

0. 00,00 dinaratrošak overe založne izjave – 1 8 ,

trošak upisa hipoteke u katastru – 20.000,00 dinara,

trošak pribavljanja izvoda iz registra nepokretnosti – 10,00 EUR,

40,00 EUR godišnjetrošak premije osiguranja nepokretnosti – ,

100,00 EURtrošak procene vrednosti nekretnine – .

Troškovi u nadležnom registru nepokretnosti

Zahtev za upis hipoteke podnosite nadležnom reigstru nepokretnosti, odnosno registruu kojem je nekretnina upisana. Visina takse za upis hipoteke određuje se premavrednosti kredita.Podatak o visini administrativnih taksi možete pronaći na sajtu Republičkoggeodetskog zavoda:http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_10_8_03

12

13

POREZI I PRAVNA REGULATIVA

Nakon realizacije i plasiranja kredita,ostaje nam da vam objasnimo vašeporeske obaveze koje imate premadržavi. Pored toga što je to vašazakonska obaveza, da biste mogli da seuknjižite kao vlasnik nekretnine uzemljišnim i drugim javnim knjigamajedan od najvažnijih dokumenata jedokaz o plaćenom porezu na prenosapsolutnih prava (porez na prometnepokretnosti).

Porezi i poreske obaveze

Najčešće su sledeće situacije:1.kada kupujete svoj prvi stan direktno

od investitora koji je u sistemu PDV-a ikoji se prvi put prodaje,

2.kada kupujete svoj prvi stan/kuću odfizičkog lica,

3.kada kupujete stan/kuću, ali već imatenekretninu u vlasništvu ili suvlasništvu.

Šta se smatra „prvim“ stanom?

Prvim stanom smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada,odnosno svojinskiudeo na stanu kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi koji kupuje osobakoja nema i nije imala nekretninu ili svojinski udeo u nekretnini, počev od 1. jula 2006.godine.

Ukoliko kupujete svoj prvi stan direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a,bićete oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i samim tim ste umogućnosti da tražite povrat plaćenog poreza na dodatu vrednost odnosno PDV-a(koji ste platili kroz kupoprodajnu cenu). Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana,odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu stana do 40m²i za članove njegovog porodičnog domaćinstva (koji od 1. jula 2006. godine nisu imali

u svojini, odnosno susvojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije) do 15m² posvakom članu. pod porodičnim domaćinstvom se podrazumevajuBitna napomena:svi članovi jednog domaćinstva (supružnici, deca, ...) sa istim prebivalištem iadresom kao i kupac prvog stana.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine na koju semože ostvariti oslobađanje poreza (po napred navedenoj računici 40m²+15m za²svakog člana domaćinstva) onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća narazliku te dve površine.

Ukoliko kupujete svoj prvi stan/kuću od fizičkog lica, bićete oslobođeni od plaćanjaporeza na prenos apsolutnih prava, ali nemate mogućnost da tražite povraćaj PDV-a.Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođenplaćanja poreza za površinu stana do 40m i za članove njegovog porodičnog²domaćinstva (koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojininekretninu na teritoriji Republike Srbije) do 15m po svakom članu.²

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine na koju semože ostvariti oslobađanje poreza (po napred navedenoj računici 40m +15m za² ²svakog člana domaćinstva) onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća narazliku te dve površine.

14

Ukoliko kupujete stan/kuću, ali već imate nekretninu u vlasništvu ili suvlasništvu,u obavezi ste da platite porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5% odugovorene cene stana (to je dinarska cena iz konačnog Ugovora o kupoprodajinepokretnosti), s tim što Poreska uprava, ukoliko proceni da je ugovorena cena nižaod tržišne vrednosti nepokretnosti, istu određuje u skladu sa svojim kriterijumima.

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća u roku od 15 dana od dana prijemaRešenja - odnosno od dana kada Kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.

Informacije o potrebnoj dokumentaciji za podnošenje zahteva za povrat PDV-a možetepronaći na sledećoj stranici sajta Poreske uprave:

http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/fizicka-lica/pregled propisa/uputstva/434/uputstvo-za-postupanje-organizacionih-jedinica-poreske-uprave-u-postupku-refundacije-pdv-kupcu-prvog-stana-.html

Potrebna dokumentacija za refundaciju (povraćaj) PDV-a

Ako kupac podnosi zahtev za refundaciju i za članove domaćinstva:

1. Dokaz o srodstvu (izvod iz matične knjige venčanih za supružnika, da nije stariji od 6meseci, original ili overena fotokopija, izvod iz matične knjige rođenih za decu,original ili overena fotokopija),

2. Overena fotokopija lične karte za sve članove domaćinstva ili uverenje o prebivalištu- original ili overena fotokopija,

3. Poresko uverenje izdato od nadležnog organa lokalne samouprave da li se podnosilaczahteva vodi ili ne vodi kao obveznik poreza na imovinu od 01.07.2006. godine.

15

NAPOMENA: pod članovima domaćinstva Zakon o porezima na imovinu predviđa:„Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života,privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, dece,usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, roditelja,njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja supružnika, sa istimprebivalištem kao kupac prvog stana.“

Nadležni poreski organ, po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova zaostvarivanje prava na refundaciju PDV-a, rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenjavrši se refundacija PDV-a.

Potrebna dokumentacija za prijavu poreza na promet

Informacije o potrebnoj dokumentaciji zapodnošenje zahteva za prenosapsolutnih prava možete pronaći nasledećoj stranici sajta Poreske uprave:

http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/pravna-lica/pregled-propisa/uputstva/410/uputstvo-o-postupku-i-nacinu-utvrdjivanja-poreza-na-prenos-apsolutnih-prava.html

16

17

NAJČEŠĆA PITANJA I ODGOVORI

Iz našeg dugogodišnjeg iskustva u radu sa klijentima predstavljamo vam najčešćapitanja i nedoumice koje su klijenti imali kada su podnosili zahteve za stambenekredite. Možda se među ovim pitanjima nalazi baš ono što ste vi hteli da znate.Naravno, ovde smo istakli samo neka od pitanja, a vi ćete svakako sve ono što vaszanima moći da saznate od svog savetnika u najbližoj filijali Erste Ban e.

Kada se plaća kapara i da li se može priznati kao učešće ?

Kapara se plaća prodavcu nekretnine i podatak o kapari se mora navesti upredugovoru, i Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti (overenom u sudu prema sedištunepokretnosti). Kapara se prihvata kao učešće.

Koja je visina minimalnog učešća za stambeni kredit?

Visina minimalnog učešća zavisi od vrednosti i vrste stambene nekretnine koja jepredmet hipoteke.

Da li se kredit može plasirati iako je nekretnina neuknjižena(tj. koja ima status objekta u izgradnji)?

Da. Kredit se može plasirati ako nekretnina nije uknjižena, međutim pre plasiranjakredita se na takvoj nekretnini mora upisati hipoteka u korist Banke. Kredit će bitiplasiran isključivo nakon dostavljanja Rešenja o upisu hipoteke.Konačna uknjižba nekretnine, zavisi od mnogo faktora. Više o tome možete saznati naInternet stranici Republičkog Geodetskog zavoda: gde unesete: KORAKwww.rgz.gov.rsPO KORAK DO UKNJIŽBE, i prikazaće vam se kompletan vodič za uknjižbunepokretnosti sa potrebnom dokumentacijom.

Da li je moguća prevremena otplata kredita?

Da. Prevremena otplata kredita može biti potpuna ili delimična.

Potpuna ili delimična prevremena otplata kredita može se izvršiti u bilo kom trenutku,podnošenjem pismenog zahteva u Banci.

Prilikom delimične prevremene otplate možete da se opredelite da li ćete skratiti rok uzpovećanje mesečne rate, ili da rok ostane isti, a da mesečna rata bude manja. Detaljnijeinformacije možete dobiti od svog savetnika u filijali.

Da li se plate mogu udružiti?

Da. To je jedna od mnogobrojnih pogodnosti stambenih u odnosu na druge vrstekredita. Plata može biti udružena sa platom supružnika ili ako niste u braku, to može bitineko od članova porodice, rođak, prijatelj pod uslovom da ispunjava iste uslove kao ikorisnik kredita.

18

19

STAMBENI REČNIK

Činjenica je da je bankarska terminologija vrlo specifična i često nerazumljiva. Zato smose trudili da vam približimo i objasnimo neke termine koji se obično pojavljuju kad su upitanju stambeni krediti.

Solidarni dužnikSolidarni dužnik može da vam bude bilo koja osoba koja ispunjava sve uslove koji supropisani i za korisnika kredita. To može biti supružnik, prijatelj, rođak i sl. Solidarnidužnici su ravnopravni među sobom, i svi snose iste obaveze.

Založni dužnikZaložni dužnik može biti fizičko ili pravno lice koje je vlasnik nepokretnosti koja sezalaže pod hipoteku.

HipotekaHipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik neisplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom izvrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca,bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi. Hipoteka nastaje trenutkom upisa uRegistar nepokretnosti.

List nepokretnosti i zemljišno-knjižni uložakPredstavljaju dokaze o vlasništvu nad nekretninom ili zemljištem. U pitanju su različitevrste izvoda i nekretnina može biti zavedena samo u jednom od ova dva registra.

Nominalna i efektivna kamatna stopaNKS (nominalna kamatna stopa) je neto kamatna stopa i ne predstavlja konačnu cenukredita.EKS (efektivna kamatna stopa) daje realnu sliku o punoj ceni kredita jer se bazira naukupnim troškovima koje klijent plaća banci prilikom podizanja i tokom otplate kredita.

Interkalarna kamatna stopaKamata koja se obračunava i naplaćuje samo za vreme korišćenja kredita odnosno domomenta kada se počinje sa otplatom kredita.

EURIBOREURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) je referentna kamatna stopa koja predstavljapresek kamatnih stopa po kojoj su prvorazredne banke u evrozoni spremne da pozajmejedna drugoj novac - evro.

Založna izjavaZaložna izjava je izvršna isprava potpisana i sudski overena od strane vlasnikanepokretnosti, kojom on, kao zalogodavac, izražava saglasnost da, ukoliko dug ne budeisplaćen o dospelosti, poverilac (Banka) naplati svoje obezbeđeno potraživanje izvrednosti te nepokretnosti na način propisan Zakonom.

GDE SE NALAZIMO

Ukoliko Vam zatreba bilo kakav finansijski i stručni savet slobodno nas kontaktirajte nabroj telefona kontakt centra 0800 201 201 (besplatno za pozive iz Srbije iz svih mrežafiksne i mobilne telefonije), 06 / 000 (za pozive preko mobilnih telefona),0 48 48*ERSTE (*3783) ili pronađite kontakte vama najbliže filijale na zvaničnoj internet straniciErste Banke:

20

https://www.erstebank.rs/sr/alati/bankomati-i-filijale/lista-filijale-bankomati

21

KONTROLNA LISTA ZAPRETRAGU NEKRETNINA

Da bi vam bilo preglednije napravili smo check listu najbitnijih stvari na koje morateobratiti pažnju i koju možete poneti sa sobom kad krenete u razgledanje kuća i stanova.

nekretnina 1 nekretnina 2 nekretnina 3

Adresa:

ograda

prilaz

stepenice

bašta

terasa

garaža

PLAC:

fasada

prozori(boja, roletne)

EKSTERIJER:nekretnina 1 nekretnina 2 nekretnina 3

zidovi i plafoni(da li imaju vlage)

prozori(da li dihtuju)

vrata(materijal)

osvetljenje

elektroinstalacije

PODRUM:

krov

osvetljenje

balkon

22

ulazna vrata(materijal)

elektroinstalacije

raspored prostorija(funkcionalnost,položaj, pogled)

broj prostorija

CENA:

KVADRATURA:

osvetljenje

sanitarneinstalacije (kada,lavabo, slavine)

nekretnina 1 nekretnina 2 nekretnina 3

plafoni (stanje)

prozori (stanje,materijal)

zidovi (okrečeni/tapete)

ENTERIJER:podovi(pločice/parket)

23

24

BELEŠKE

BELEŠKE

www.erstebank.rs

Erste telefon: 0800 201 201, 060 4848 000

Erste Banka

Erste Banka Srbija