STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG …kontrata.net/repository/docs/Standard_Form_Contract_for_Lease_SER... · koja se vrši dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan

PROGRAM ZA IZVRŠENJE I PRIVREDNO ZAKONODAVSTVO

STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU

POSLOVNOG PROSTORA SA PRAVNIM KOMENTAROM I UPUTSTVOM ZA OPŠTU UPOTREBU

Septembar, 2013 Ovaj izveštaj je pripremljen zahvalujući podršci američkog naroda preko Agencije Sjedinjenih Država za međunarodni razvoj (USAID)

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora - 1 -

STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU, POSLOVNOG PROSTORA SA PRAVNIM KOMENTAROM

I UPUTSTVOM ZA OPŠTU UPOTREBU Odricanje Odgovornosti Za sadržaj je odgovoran samo Checchi and Company Consulting, Inc. a stavovi autora ne

odražavaju neophodno stavova Agencije Sjedinjenih Država za međunarodni razvoj ili Vlade Sjedinjenih Država.

Ova publikacija se može reprodukovati, umnožavati ili prenositi elektronski, mehanički,

fotokopirati, snimati ili na drukčiji način, pod uslovom da su na svakom napravljenom I distribuiranom primerku jasno naznačeni USAID i Projekat sistema za sprovođenje sporazuma I odluka (SEAD) USAID-a.


Sadrzaj UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA ................................................................................... - 4 - (1) INFORMATIVNI RASPORED ........................................................................................................... - 4 - (2) OPŠTI ROKOVI I USLOVI ................................................................................................................ - 9 - 1. Posebni preduslovi ......................................................................................................................... - 9 - 2. Poslovni prostor ............................................................................................................................. - 9 - 3. Zakupni rok, produžetak i rani otkaz .............................................................................................. - 9 - 4. Zakupnina i plaćanje ..................................................................................................................... - 10 - 5. Zakupodavčeve garancije i naknada štete ................................................................................... - 11 - 6. Obaveze Zakupodavca ................................................................................................................. - 13 - 7. Zakupčeve garancije, prava i obaveze .......................................................................................... - 14 - 8. Pravni lek ...................................................................................................................................... - 16 - 9. Sporovi i važeći zakoni ................................................................................................................. - 17 - 10. Opšte odredbe ........................................................................................................................... - 18 -

UPUTSTVO ZA KORISNIKE STANDARDNOG OBRASCA UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA ......... - 20 - 1. Posebni preduslovi ....................................................................................................................... - 20 - 2. Poslovni prostor ........................................................................................................................... - 21 - 3. Zakupni rok, produžetak i rani otkaz ............................................................................................ - 21 - 4. Zakupnina i plaćanje ..................................................................................................................... - 22 - 5. Zakupodavčeve garancije i naknada štete ................................................................................... - 23 - 6. Obaveze Zakupodavca ................................................................................................................. - 28 - 7. Zakupčeve garancije, prava i obaveze .......................................................................................... - 30 - 8. Pravni lek ...................................................................................................................................... - 33 - 9. Sporovi i važeći zakoni ................................................................................................................. - 35 - 10. Opšte odredbe ........................................................................................................................... - 36 -

OPŠTE SMERNICE ZA STANDARDNI OBRAZAC UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA ...... - 38 - Koncept zakupa ................................................................................................................................ - 38 - Formalni uslovi za potpisivanje ugovora o zakupu .......................................................................... - 39 - Provera vlasništva na imovini .......................................................................................................... - 39 - Nepostojanje dozvola ...................................................................................................................... - 40 - Neplaćeni komunalni računi ............................................................................................................ - 40 - Provera zakupca ............................................................................................................................... - 40 - Zakupni rok i rani otkaz ugovora ...................................................................................................... - 40 - Plaćanje zakupnine........................................................................................................................... - 41 - Zadocnelo plaćanje .......................................................................................................................... - 41 - Popravke .......................................................................................................................................... - 41 -


UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

Ugovor o zakupu se sastoji iz dva dela: (1) Raspored i (2) Opšti rokovi i uslovi. DATUM: UGOVORNE STRANE: Zakupodavac: Zakupac:

(1) INFORMATIVNI RASPORED Ovaj Raspored se čita zajedno sa priloženim Opštim rokovima i uslovima, a zatim se detaljno popunjava. Smernice su priložene uz Opšte rokove i uslove.

Broj klauzule U ovom stubu uneti detalje ili izabrati Da/Ne, itd.

10.2

Kontakt detalji (i za smernice):

Zakupodavac Ime/naziv:

Adresa:

Broj lične karte ili poslovno-identifikacioni broj:

Fiskalni broj:

Broj telefona:

E-pošta:

Zakupac


Ime/naziv:

Adresa:

Broj lične karte ili poslovno-identifikacioni broj:

Fiskalni broj:

Broj telefona:

E-pošta:

2.1

Katastarski podaci Katastarska zona/opština:

2.1

Broj parcele:

2.1

Poslovni prostor Adresa:

2.1

Opisati prostor koji se daje u zakup: Broj spratova:

2.1

Površina u kvadratnim metrima:

2.2

Parking prostor: Opisati prostor:

Da / Ne

2.2

Da li su spoljašnji zidovi obuhvaćeni?

Da / Ne

Da li je plan priložen?

Da / Ne


1.1

Posebni uslovi Opisati sve radove koje je Zakupodavac dužan da izvrši pre dana kada zakup počne da teče ili drugog dogovorenog datuma:

1.2

Opisati svu dokumentaciju koju je potrebno pribaviti pre dana kada zakup počne da teče ili drugog dogovorenog datuma:

1.4

Navesti sve promene u vezi sa visinom dnevnih penala u slučaju nepoštovanja preduslova:

3

Zakupni rok

3.1

Datum početka:

3.1

Datum isteka:

3.2

Da li zakupac ima pravo produžetka?

Da / Ne

3.2

Trajanje produžetka:

3.3

Da li zakupac ima pravo da otkaže Ugovor o zakupu ranije?

Da / Ne

3.3

Otkazni rok u slučaju ranijeg otkaza

Dani

4

Zakupnina

4.1

Iznos u evrima:

4.4

Učestalost plaćanja zakupnine dospele za plaćanje:

Mesečno / tromesečno / godišnje

4.5

Datum dospeća zakupnine:


4.3 Naziv Zakupodavčeve banke:

4.3

Broj Zakupodavčevog računa:

5

Zakupodavčeve napomene u vezi sa imovinom, poput problema oko građevinske dozvole, itd: Opisati detaljno, uključujući svaki predloženi pravni lek:

1.3 i 7.5.3

Depozit kao sredstvo obezbeđenja?

Da / Ne

1.3 i 7.5.3

Iznos depozita, u evrima:

6.2.1

Obaveze popravke Ovde navesti svaku promenu u vezi sa uslovima klauzula:

6.2.1 Ovde navesti da li je Zakupac ili Zakupodavac odgovoran za popravku grejanja i radijatora:

Zakupodavac / Zakupac

Komunalije i opštinski porez

6.4 i 7.2

Da li zakupnina obuhvata troškove svih komunalija?

Da / Ne

Promene standardnih odredbi Zakupa u vezi sa komunalijama (ako promene nisu jasne, onda se primenjuju opšti uslovi): Da li je Zakupac odgovoran za plaćanje računa za utrošenu električnu energiju?

Da / Ne

Da li je Zakupac odgovoran za plaćanje računa za utrošenu vodu?

Da / Ne

Da li je Zakupac odgovoran za plaćanje računa za odvođenje smeća?

Da / Ne

Da li je Zakupac odgovoran za plaćanje računa za grejanje?

Da / Ne


Da li je Zakupac odgovoran za plaćanje računa za telekomunikacije i internet?

Da / Ne

7.2.2

Da li je Zakupodavac odgovoran za plaćanje opštinskog poreza na imovinu?

Da / Ne

7.3.1

Namena Zakupčeve delatnosti Ovde opisati namenu u koju će Zakupac koristiti prostorije, npr: skladište, radnja ili restoran:

7.3.2

Da li Zakupac ima pravo da na objektu postavi reklamu?

Da / Ne

7.3.2

Da li Zakupac ima pravo da adaptira poslovni prostor? Ako je odgovor da, opisati dozvoljene promene:

Da / Ne

6.7

Navesti svaku promenu klauzule u vezi sa davanjem u zakup konkurentima:

7.4

Da li je dozvoljen podzakup?

Da / Ne

7.5.1 Navesti Zakupodavčevu imovinu, npr: nameštaj, koji je obuhvaćen zakupom i navesti stanje istog:

9.3

Organ nadležan za arbitražu u slučaju spora1:

Privredna komora Kosova

ili

Američka privredna komora

Napomene u vezi sa rasporedom:

1 Napomena: Molimo vas da pogledate odeljak 9.3 Uputstvo za korišćenje standardnog obrasca.


(2) OPŠTI ROKOVI I USLOVI Izjave A. Zakupodavac je sopstvenik određenog zemljišta i objekta/objekata sa katastarskim podacima navedenim u Rasporedu. B. Zakupac želi da od Zakupodavca uzme u zakup a Zakupodavac želi da Zakupcu da u zakup poslovni prostor naveden u Rasporedu, prema rokovima i uslovima ovog Ugovora ili Zakupa.

1. Posebni preduslovi 1.1. Zakupodavac se obavezuje da će izvršiti radove/obnovu/adaptaciju navedenu u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.2. Strana/strane navedene u Rasporedu saglasne su da će pribaviti dokumenta navedena u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.3. Zakupac je saglasan da uplati depozit kao sredstvo obezbeđenja na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, ako je to određeno Rasporedom. 1.4. Ako Zakupodavac ne ispuni posebne preduslove, Zakupac može da otkaže ovaj Ugovor odmah po uručenju pismenog obaveštenja Zakupodavcu, bez penala ili naknade, odnosno Zakupac može da naplati penale Zakupodavcu ako je to utvrđeno Rasporedom, za svaki dan Zakupodavčevog zadocnelog ispunjenja uslova. 1.5. Ako Zakupac ne ispuni posebne preduslove, Zakupodavac može da otkaže ovaj Ugovor po uručenju pismenog obaveštenja Zakupcu pre dana kada zakup počne da teče, i to bez penala ili naknade.

2. Poslovni prostor 2.1. Zakupodavac ovim Zakupcu daje u zakup, a Zakupac ovim od Zakupodavca uzima u zakup, poslovni prostor naveden u Rasporedu, zajedno sa pravom korišćenja svih Zakupodavčevih stvari/nameštaja navedenog u Rasporedu. 2.2. Poslovni prostor obuhvata prostor za parkiranje vozila i dvorište, odnosno spoljašnji prostor naveden u Rasporedu, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, sve pomoćne objekte i sve spoljašnje zidove i krov, kada je to potrebno.

3. Zakupni rok, produžetak i rani otkaz 3.1. Zakupni rok U zavisnosti od ostalih rokova iz ovog Ugovora, zakupni rok obuhvata period od dana kada zakup počne da teče, a koji datum je naveden u Rasporedu, te ističe na dan isteka zakupnog roka, a koji dan je naveden u Rasporedu.


3.2. Produžetak 3.2.1. Ako je Rasporedom određeno da Zakupac ima pravo na produžetak zakupnog roka, onda Zakupac može da produži zakupni rok za jedan produženi rok utvrđen u Rasporedu, odnosno ako takav rok nije utvrđen, za rok koji je jednak prvom zakupnom roku. Ako Zakupac želi da iskoristi svoje pravo na produžetak, isti je dužan da Zakupodavca pismeno obavesti o svojoj želji da produži zakupni rok, i to najmanje 60 dana unapred pre prvog dana isteka zakupnog roka. 3.2.2. Ako Zakupac iskoristi pravo na produžetak zakupnog roka, svi rokovi i uslovi Zakupa ostaju isti kao ovde. 3.3. Rani otkaz Zakupac može, po sopstvenom i apsolutnom nahođenju, u toku zakupnog roka da otkaže Ugovor u bilo kom trenutku pre dana isteka zakupnog roka, odnosno na kraju isteka produžnog roka, i to bez penala te uz prethodno pismeno obaveštenje Zakupodavcu o nameri da otkaže Ugovor, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Zakupac je dužan da Zakupodavca obavesti najmanje 60 dana unapred, ili u drugom roku određenom u Rasporedu, o određenom danu otkaza Ugovora.

4. Zakupnina i plaćanje 4.1. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaća zakupninu određenu Rasporedom u toku zakupnog roka te u toku svakog produžnog roka. Osim zakupnine, Zakupodavac ima pravo da naplati PDV ako je to predviđeno zakonom, pod uslovom da Zakupodavac Zakupcu dostavi kopiju svog uverenja o PDV i valjani obračun PDV. 4.2. Zakupodavac se obavezuje da na zahtev Zakupca istom dostavi valjani poreski obračun za zakupninu i svaki PDV. Obračun mora sadržati puno ime/pun naziv Zakupodavca, fiskalni broj, broj PDV (ako postoji), datum i period zakupnine, kao i odvojeno obračunati PDV. 4.3. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaća zakupninu uplatom na Zakupodavčev račun u banci, koji račun je naveden u Rasporedu, ili na svaki zamenski račun u banci na ime Zakupodavca, o kojem Zakupodavac Zakupca obaveštava u pisanom obliku i to najmanje 7 dana pre dana dospeća zakupnine. 4.4. Zakupnina se plaća kako je određeno Rasporedom, npr: mesečno, tromesečno ili godišnje. 4.5. Zakupnina se plaća na dan plaćanja zakupnine koji je utvrđen u Rasporedu, izuzev prve uplate koja se vrši dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan na koji je Ugovor o zakupu potpisan nije dan plaćanja zakupnine, onda se zakupnina obračunava za sledeći dan plaćanja zakupnine i to srazmerno iznosu dospele zakupnine od trenutka potpisivanja Ugovora o zakupu do sledećeg dana plaćanja zakupnine. Sve uplate se vrše u evrima. 4.6. Ako se ovaj Ugovor valjano otkaže pre dana isteka zakupnog roka ili pre dana isteka produžnog roka, onda se zakupnina plaća srazmerno i zaključno sa danom na koji je Ugovor otkazan. Zakupodavac je dužan da povrati svaki unapred plaćeni iznos zakupnine u visini koja odgovara periodu od dana kada je otkazan Ugovor a za koji je Zakupac dostavio valjano pismeno obaveštenje. 4.7. Ako Zakupac docni sa plaćanjem zakupnine više od 3 dana, onda Zakupodavac Zakupcu može da obračuna kamatu zbog zadocnelog plaćanja, i to za period od dana kada je zakupnina dospela za plaćanje do dana kada je ista plaćena, prema prosečnoj stopi kosovskih banaka za prekoračenje


bankovnog računa a koja stopa je utvrđena u najskorijoj publikaciji Centralne banke Kosova, pre dana kada je zakupnina dospela za plaćanje. 4.8. Zakupnina navedena u Rasporedu je bruto iznos, izuzev ako je drukčije određeno. Zakupac je dužan da od kirije oduzme svaki poreski doprinos predviđen zakonom, u ime Zakupodavca, i te da Zakupodavcu dostavi uverenje o godišnjem poreskom doprinosu, kako je predviđeno zakonom. Poreski doprinos se ne oduzima od dela PDV.

5. Zakupodavčeve garancije i naknada štete Ako Zakupodavac izvrši povredu bilo koje garancije ili želi da pod bilo kojom garancijom obelodani povredu prilikom ili pre izvršenja Ugovora, a Zakupac saglasno prihvati tu povredu ili obelodanjenu povredu odričući se naknade za nanesenu štetu, isto se navodi u Rasporedu. 5.1. Svojina Zakupodavac garantuje: 5.1.1. da je isključivi i zakonski sopstvenik (ili u slučaju bivše društvene svojine, sopstvenik zakupa u trajanju od 99 godina) poslovnog prostora, da je ovlašćen i slobodan da zaključi ovaj Ugovor o zakupu te da će izvršiti obaveze utvrđene u ovom Ugovoru o zakupu; 5.1.2. da poseduje i da ima sva prava korišćenja i uživanja poslovnog prostora (uključujući zemljište na kojem se poslovni prostor nalazi) te da je valjano uknjiženi sopstvenik (bilo isključivi bilo sopstvenik zakupa na 99 godina) u odgovarajućim katastarskim knjigama na Kosovu; 5.1.3. da će Zakupcu dostaviti ažuriran, odštampan posedovni list/vlasnički list iz katastra za poslovni prostor i na zahtev Zakupca, i pod uslovom da Zakupac plati taksu za pribavljanje takvog dokumenta od katastra. Zakupac može da zatraži takav dokument najviše jednom u šest meseci. 5.2. Slobodan posed i nesmetano korišćenje Zakupodavac garantuje: 5.2.1. da Zakupac može mirno uživati slobodan posed poslovnog prostora u toku zakupnog roka i da može koristiti poslovni prostor prema nameni navedenoj u Rasporedu, u toku zakupnog roka (i u toku svakog njegovog produžnog roka) bez prekida ili smetnji od strane Zakupodavca, ili bilo kog drugog lica poslatog od strane, od, preko ili pod Zakupodavcem, ili koje dela kao zastupnik Zakupodavca, te da Zakupodavac neće koristiti prostor, bilo preko svoje ili tuđe imovine, za bacanje smeća ili otpada; 5.2.2. da nije upoznat sa time da slične smetnje dolaze od suseda i da nijedna aktivnost suseda neće smetati nameni navedenoj u Rasporedu a na koju Zakupac ima pravo. 5.3. Sloboda zaključenja Ugovora o zakupu Zakupodavac garantuje: 5.3.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod važećim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u opštini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvrši i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvrši svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, uključujući svaki produžetak zakupnog roka; i


5.3.2. da Zakupodavčevo izvršenje ovog Ugovora o zakupu te upražnjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da neće dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zaključio. 5.4. Poštovanje zakona, uredbi i uslova zajmodavca Zakupodavac garantuje: 5.4.1. da je poslovni prostor u skladu sa svim važećim zakonima, propisima i uredbama svih javnih organa vlasti u pogledu namene navedene u Rasporedu, uključujući to da poslovni prostor ispunjava sve uslove izgradnje, a koji uslovi se odnose na standarde i kvalitet objekta, uključujući seizmičke propise, te da su prostorije bezbedne, sigurne i da odgovaraju nameni utvrđenoj u Rasporedu; 5.4.2. da poslovni prostor ima građevinsku dozvolu koja u celosti pokriva izgradnju objekta te da je opština za poslovni prostor izdala uverenje o tehničkoj ispravnosti i upotrebnu dozvolu, kao i sva druga potrebna uverenja za njegovu namenu. Zatim, da su prostorije u celosti u skladu sa istim i sa građevinskom dozvolom, te da su ostale takse za uverenja u celosti plaćene. Zakupodavac Zakupcu na zahtev dostavlja kopiju građevinske dozvole, uverenja o tehničkoj ispravnosti i svih drugih pripadnih dozvola, te dokaz o plaćenim pripadnim taksama; 5.4.3. da ne postoji razlog u vezi sa poslovnim prostorom zbog kojeg Zakupac neće moći da dobije dozvolu za poslovanje ili opštinsku dozvolu za prostor, koja dozvola je potrebna za Zakupčevu namensku delatnost navedenu u Rasporedu; 5.4.4. da su od svakog vladinog organa pribavljeni saglasnost, odobrenje, licenca i ovlašćenje potrebni da bi Zakupodavac mogao da izvrši, ispuni i ispoštuje uslove ovog Ugovora o zakupu, te da su isti u celosti na snazi i dejstvu; 5.4.5. da ne postoji razlog zbog kojeg nije moguće dobiti dozvolu od opštine za ugradnju generatora unutar ili blizu poslovnog prostora, ili dozvole na osnovu kojih će Zakupac postaviti znakove na poslovnom prostoru, a koje su u skladu sa Zakupčevom namenskom delatnošću; 5.4.6. da ne postoji hipoteka, teret na ime poreza ili drugi teret na poslovnom prostoru, osim onog o kojem je Zakupac obavešten napismeno, te da je svaki nosilac hipoteke dao saglasnost za zaključenje Ugovora o zakupu. 5.5. Komunalije i opštinski porez na imovinu Zakupodavac garantuje: 5.5.1. da ne postoje neplaćeni računi ili dugovanja u vezi sa utrošenom električnom energijom, vodom, smećem, grejanjem, telekomunikacijama, internetom („komunalije“) za poslovni prostor, te da ne postoji spor sa komunalnim preduzećima u vezi sa poslovnim prostorom; 5.5.2. da poslovni prostor ima sopstvene i odvojene komunalne priključke, odnosno da ne postoji razlog zbog kojeg takve priključke nije moguće dobiti i zbog kojeg nije moguće dobiti priključak za internet ili telekomunikacije; 5.5.3. da ne postoje neplaćeni računi za opštinski porez na imovinu te da sam Zakupodavac odnosno Zakupodavčevo preduzeće nema poreskih ili drugih dugovanja koja se odnose na poslovni prostor. 5.6. Sporovi u vezi sa korišćenjem, svojinom ili ponovnim razvojem Zakupodavac garantuje:


5.6.1. da nije dobio obaveštenje (lično ili preko nekog drugog) o nikakvim službenim ili neslužbenim potraživanjima, odnosno sporovima u vezi sa prostorijama, uključujući vlasničko potraživanje ili pravo pristupa koje potražuje treća strana; 5.6.2. da nije dobio nikakvo obaveštenje o eksproprijaciji ili nameri opštine odnosno nekog drugog javnog organa na Kosovu o obnovi, te da nije upoznat sa nikakvom namerom da se poslovni prostor ili lokacija u blizini poslovnog prostora obnavlja; 5.6.3. da nije dobio nikakvo obaveštenje o nepoštovanju građevinskih dozvola, upotrebnih dozvola, opštinskih propisa, zakona ili građevinskih propisa, niti obaveštenje o štetnom uticaju na životnu sredinu, te da nije upoznat sa nikakvim tekućim postupcima odnosno povredama zbog takvog nepoštovanja.

6. Obaveze Zakupodavca 6.1. Predaja poslovnog prostora Zakupodavac je dužan da isprazni poslovni prostor i da isti preda Zakupcu u odgovarajućem stanju i odgovarajućim uslovima za njegovu namenu, da bi Zakupac mogao da se useli do dana kada zakup počne da teče. 6.2. Popravka i održavanje poslovnog prostora 6.2.1. Izuzev ako su drukčiji uslovi popravke i održavanja detaljno određeni Rasporedom, Zakupodavac je dužan da o svom trošku i blagovremeno vrši popravke i preventivno održavanje strukture, da bi poslovni prostor ostao pogodan za njegovu namenu. Struktura obuhvata krov, spoljašnje zidove, vodovodnu instalaciju, oluke i, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, električnu instalaciju, grejanje i radijatore, ali ne obuhvata unutrašnje delove poslovnog prostora koji nisu strukturni, kao što su unutrašnji podovi, unutrašnji zidovi i sanitarne prostorije. Zakupodavac je dužan da u najvećoj mogućoj meri organizuje popravku i održavanje na način na koji će to ometanje Zakupčevog poslovanja svesti na minimum. Na primer, popravka i održavanje se vrše posle radnog vremena a Zakupodavac je dužan da o tome obavesti Zakupca najkasnije 14 dana unapred, izuzev kada se radi o hitnom slučaju. 6.2.2. Ako je potrebno izvršiti popravku na vodovodnoj ili električnoj instalaciji zbog Zakupčevog nepropisnog korišćenja ili korišćenja, kao u slučaju blokade koju uzrokuje Zakupac ili koja je uzrokovana preko Zakupca, odnosno ako je potrebno izvršiti popravku zbog Zakupčevih instalacija, Zakupodavac može da Zakupcu naplati opravdani iznos troškova takve popravke. Zakupodavac je dužan da Zakupcu predoči dokaz o troškovima, uključujući valjani poreski obračun za izvršenu kupovinu; Zakupodavac ne sme da naplati nikakvu maržu niti da stiče dobit od takvog rada. 6.3. Uknjiženje dugoročnog zakupa u katastru, obaveštavanje nosioca hipoteke Zakupodavac je dužan: 6.3.1. ako to Zakupac zatraži, da uknjiži ili evidentira postojanje ovog Ugovora o zakupu kao teret na odgovarajući broj parcele u katastru. Katastarske takse za takvo evidentiranje plaća Zakupac; 6.3.2. da obavesti svakog zajmodavca ili nosioca svake hipoteke nad imovinom, o postojanju ovog Ugovora o zakupu te o svakom produžetku zakupnog roka i da dobije saglasnost od zajmodavca ili nosioca hipoteke kada je to potrebno u smislu Ugovora o zakupu. 6.4. Komunalije


Izuzev ako je određeno Rasporedom da je Zakupodavac odgovoran za sve relevantne komunalije i ako su iste obuhvaćene kirijom, Zakupodavac je dužan: 6.4.1. da obezbedi da su relevantni komunalni računi za komunalije za koje Zakupac to zatraži preneseni na ime Zakupčevog preduzeća, bez docnje i bez dugovanja, ili da preduzme sve mere da omogući odvojeni komunalni priključak za Zakupca i to na ime Zakupodavca, ako je poslovni prostor deo većeg objekta sa jednim komunalnim priključkom. 6.4.2. da Zakupcu obezbedi dobar pristup svim pripadnim komunalnim brojilima, da Zakupcu dostavi sve kopije računa ili sve dopise primljene od komunalnih preduzeća odmah i bez docnje, te da dozvoli Zakupcu da ugradi sve neophodne priključke i instalacije, uključujući priključak i instalaciju za telefon, internet, kablovsku televiziju, satelit i drugo. 6.5. Obaveštenje o sporu ili potraživanju ili službeno zakonsko obaveštenje Zakupodavac je dužan: 6.5.1. da Zakupcu odmah po prijemu prosledi svako obaveštenje, svu poštu, svaki zahtev ili drugu stvar (uključujući obaveštenje ili potraživanje iz klauzule 5), ili da Zakupca pismeno obavesti o istom, odnosno o stvari za koju Zakupac sazna a koja stvar može uticati na Zakupčevo nesmetano korišćenje poslovnog prostora u skladu sa predviđenom namenom, odnosno na Zakupčeva prava iz ovog Ugovora; takvo obaveštenje obuhvata i obaveštenje od javnih organa vlasti ili suseda u vezi sa razvojem; 6.5.2. da trećoj strani ili javnim organima vlasti odmah pošalje obaveštenje o prigovoru, ili ostvarivanju prava u vezi sa poslovnim prostorom na zahtev Zakupca i prikladan za istog; primeri obuhvataju pravo na pristup imovini ili pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora, kao i pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora. 6.6. Dokaz o poštovanju Zakupac može, u svakom trenutku i uz zahtev, da odmah zatraži od Zakupodavca da obezbedi dokaz o poštovanju svake garancije iz klauzule 5, odnosno svake obaveze iz klauzule 6. 6.7. Davanje u zakup Zakupčevim konkurentima Izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, ako poslovni prostor čini deo većeg objekta ili grupe objekata u blizini poslovnog prostora, sa udelom čiji je Zakupodavac sopstvenik sada ili će u budućnosti biti sopstvenik takvih objekata odnosno dela njihovog u blizini, uključujući objekte do, iznad ili ispod poslovnog prostora, Zakupodavac se obavezuje da takve susedne objekte ili deo njihov neće dati u zakup nijednom drugom zakupcu koji svojom delatnošću konkuriše Zakupcu.

7. Zakupčeve garancije, prava i obaveze 7.1. Sloboda zaključenja Ugovora o zakupu Zakupac garantuje: 7.1.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod važećim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u opštini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvrši i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvrši svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, uključujući svaki produžetak zakupnog roka; i


7.1.2. da Zakupčevo izvršenje ovog Ugovora o zakupu, te upražnjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da neće dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zaključio. 7.2. Komunalije, opštinski porez na imovinu i osiguranje 7.2.1. Zakupac je isključivo odgovoran i obavezuje se da će blagovremeno plaćati sve račune za komunalije čiji je Zakupac korisnik u zakupnom roku i u poslovnom prostoru, uključujući telefonske pozive, internet, grejanje, osvetljenje, gorivo, struju, sakupljanje smeća, vodu i kanalizaciju, pod uslovom da su isti obračunati pomoću odvojenih brojila odnosno da su obračunati odvojeno. 7.2.2. Zakupac je dužan da blagovremeno plati opštinski porez na imovinu, ili preko računa na ime Zakupodavca ili, ako Zakupac to zatraži, preko računa na ime Zakupca, izuzev ako je Rasporedom određeno da je Zakupodavac dužan za isto. 7.2.3. Zakupac može (ali nije dužan) da plati osiguranje u vezi sa njegovom sopstvenom imovinom, imovinom Zakupodavca, ili poslovnog prostora. 7.3. Korišćenje i adaptacija poslovnog prostora 7.3.1. Zakupac može da koristi poslovni prostor samo za namenu određenu Rasporedom. Ako Zakupac želi da promeni namenu, isti je dužan da prvo dobije saglasnost od Zakupodavca, koja saglasnost ne sme neopravdano biti uskraćena ili docniti. 7.3.2. Izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom ili Planom, Zakupac može koristiti spoljašnjost poslovnog prostora, u šta je uključeno postavljanje znakova na spoljašnjosti poslovnog prostora, parkiranje vozila, postavljanje generatora, nameštaja ili drugih stvari, ali nije ograničeno na to, i pod uslovom da Zakupac dobije odgovarajuće dozvole predviđene zakonom. Zakupac može da zatraži i dozvolu za korišćenje opštinskog i drugog zemljišta u blizini, bez Zakupodavčevog znanja. 7.3.3. Zakupac može da adaptira unutrašnjost i u ograničenoj meri spoljašnost poslovnog prostora, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Adaptacija unutrašnjosti može da obuhvati rušenje zidova koji nisu noseći zidovi, postavljanje podova ili izgradnju kuhinjskih i sanitarnih prostorija, pod uslovom da rušenje ili adaptacija neće uticati na stabilnost poslovnog prostora, ili na njegovu vrednost, i pod uslovom da su izvršeni radovi u skladu sa građevinskim propisima i važećim zakonom. Zakupac je dužan da Zakupodavcu predoči dokaz o poštovanju propisa, kada je to potrebno. Zatim, izuzev ako je drukčije predviđeno Rasporedom i pod uslovom da je to u skladu sa zakonom i propisima, Zakupac može da postavi ili ugradi znakove i ventilacione uređaje, kablove i cevi, sigurnosne alarme, protivpožarnu opremu, grejne i rashladne uređaje i, ako je to potrebno, satelitski ili radio prijemnik i opremu na poslovnom prostoru ili u njemu. Međutim, Zakupac je dužan da obezbedi da je po isteku zakupnog roka ili svakog produžetka, poslovni prostor vraćen u slično stanje (iako to zavisi od habanja usled protoka vremena) koje je postojalo na dan kada je zakup počeo da teče. 7.4. Podzakup Zakupac može da ceo poslovni prostor ili njegov deo da u podzakup, uz pismeno obaveštenje Zakupodavcu koje sadrži detalje podzakupa, kao i detalje svakog ugovora o podzakupu, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Ako je podzakup dozvoljen i ako je zaključen, Zakupac je i dalje dužan da poštuje ovaj Ugovor o zakupu, i u vezi sa plaćanjem zakupnine i u vezi sa odgovornošću za postupke ili nedela podzakupca. 7.5. Održavanje i obezbeđenje, uključujući depozit kao sredstvo obezbeđenja 7.5.1. Izuzev radova iz klauzule 7.3.3. gore, Zakupac ne sme uništiti niti oštetiti poslovni prostor, kao ni Zakupodavčeve stvari navedene u Rasporedu. Ako Zakupac slučajno uništi ili ošteti isto, onda je


dužan da Zakupodavcu nadoknadi iste stvari prema tržišnoj vrednosti. Zakupodavac je dužan da Zakupca obavesti o tržišnoj vrednosti istih stvari uz dokaz, kao i o svim troškovima opravke, dostavljanjem specifikacije ili obračuna, šta god je izvodljivo, bez ikakve marže. Zakupodavac je dužan da Zakupcu dozvoli odgovarajući rok za prigovor ili pronalaženje razumno jeftinije specifikacije. 7.5.2. Zakupac je dužan da održava unutrašnjost poslovnog prostora, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, koja unutrašnjost obuhvata sve zidove, sanitarne prostorije, kuhinjski prostor, ventilacione uređaje i, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, radijatore i grejne uređaje. Zakupodavac prima k znanju da se u zakupnom roku i svakom njegovom produžetku, poslovni prostor može oštetiti zbog određenog habanja usled protoka vremena i da neće zahtevati naknadu takve štete od Zakupca. 7.5.3. Ako je to jasno određeno Rasporedom, Zakupac je dužan da Zakupodavcu isplati depozit kao sredstvo obezbeđenja pre dana kada zakup počne da teče, u iznosu koji je utvrđen Rasporedom, odnosno ako takav iznos nije utvrđen, iznos u visini jedne mesečne zakupnine. Taj depozit ostaje svojina Zakupca a čuva se na štednom računu Zakupodavca i ne može se koristiti za njegove lične potrebe, založiti a nijedan zajmodavac ili poverenik ga ne može zadržati, te se isti koristi samo kao naknada Zakupodavcu u slučaju povrede klauzule 7.3.3. ili ove klauzule 7.5. odnosno u slučaju da Zakupac ne plati zakupninu ili komunalne račune. Posle svakog dozvoljenog oduzimanja iznosa od depozita, isti se vraća Zakupcu zajedno sa nakupljenom kamatom i to na dan posle isteka zakupnog roka, ili na dan valjanog ranijeg otkaza ovog Ugovora o zakupu. 7.5.4. Zakupac je isključivo odgovoran za obezbeđivanje svoje imovine i poslovnog prostora od provale i može da angažuje sopstveno obezbeđenje. Detalji svakog obezbeđenja i svakog koda za alarm odnosno slične instalacije poverljivi su i ne moraju biti na raspolaganju Zakupodavcu. 7.5.5. Zakupac je saglasan da Zakupodavac ima pravo da obiđe poslovni prostor jednom u 2 meseca i ako za to postoji dobar razlog, i saglasan je da Zakupodavcu ili njegovim izvođačima radova dozvoli pristup radi obavljanja radova na održavanju, uz najavu od najmanje 14 dana unapred, izuzev u hitnom slučaju kada period najave može biti kraći.

8. Pravni lek 8.1. Pravo preuzimanja Ako Zakupodavac blagovremeno ili u predviđenom roku (šta god je pre) ne izvrši obavezu predviđenu ovim Ugovorom a o kojoj ga je Zakupac obavestio, onda Zakupac ima pravo da izvrši datu obavezu i naplati troškove iste Zakupodavcu posredstvom oduzimanja iznosa od zakupnine dospele za plaćanje, ili upražnjavanjem svakog drugog prava oduzimanja iznosa u visini dugovanja Zakupodavca. Zakupodavac nema pravo prigovora na troškove koje Zakupac plati tom prilikom, pod uslovom da oni nisu preterani i da Zakupac dostavi poreski obračun ili priznanicu za svaku kupovinu. Zakupac ne sme da naplati maržu niti da stiče dobit na račun tih troškova. Pravo preuzimanja obuhvata pribavljanje odgovarajućih opštinskih dozvola, plaćanje komunalnih računa ili izvođenje svih radova popravke. 8.2. Otkaz 8.2.1. Svaka strana može da otkaže Ugovor uz pismeno obaveštenje drugoj strani u slučaju:


a. nesolventnosti druge strane ili prijavljivanja svakog stečaja sudu i odobrenja istog od suda, protesta protiv date strane ili ako druga strana nije u stanju da isplati svoje dugove, odnosno ako poverenik zahteva izvršenje protiv druge strane; b. materijalne povrede ovog Ugovora koju izvrši druga strana ili više zbirno sličnih povreda koje su, uzete zajedno, materijalne. U slučaju povrede koju je moguće ispraviti, strana koja nije izvršila povredu saglasna je da stranu koja je izvršila povredu pismeno obavesti o datoj povredi i ostavi joj rok od 7 dana (ili duži rok ako je takav rok naveden u obaveštenju) da ispravi povredu, a u slučaju da povreda nije ispravljena ovaj Ugovor se može otkazati. U slučaju materijalne povrede koju nije moguće ispraviti, strana ima pravo da odmah otkaže Ugovor.

Ako Zakupodavac izvrši povredu klauzule 5 (u vezi sa garancijama) ili klauzule 6 (u vezi sa dužnostima), ista će se smatrati materijalnom povredom, što Zakupcu daje pravo da odmah otkaže ovaj Ugovor, izuzev ako je propust Zakupodavca da vodi održavanje lakši. Ako Zakupac nije platio zakupninu koja je dospela za plaćanje na osnovu ovog Ugovora i to duže od 2 perioda zakupnine, onda Zakupodavac ima pravo da otkaže Ugovor uz pismeno obaveštenje koje podnosi najmanje 7 dana unapred. Stvari koje budu konkretno i propisno obelodanjene, a koje su protiv garancija iz Ugovora o zakupu ne predstavljaju povredu. 8.2.2. Zakupac ima pravo da otkaže ovaj Ugovor bez penala uz podnošenje obaveštenja najmanje 7 dana unapred, a koje obaveštenje se odnosi na nemogućnost pristupa poslovnom prostoru ili nemogućnost korišćenja poslovnog prostora, u celosti ili delimično, prema nameni određenoj Rasporedom i u zakupnom roku, uključujući tu i višu silu kao što su poplava, požar, zemljotres ili vetar (izuzev ako je gore navedeno rezultat povrede koju je izvršio sam Zakupac). 8.3. Šteta Svaka strana ima pravo da zahteva naknadu štete od druge strane, dodatno ili kao alternativu, zbog povrede koju izvrši druga strana a koja je bilo kakve prirode pod ovim Ugovorom. Svaka strana je dužna da drugoj strani nadoknadi sve troškove, potraživanja ili rashode koje je strana morala da plati trećoj strani zbog povrede ovog Ugovora a koju povredu je izvršila strana koja nadoknađuje štetu. Strane u ovom Ugovoru odgovorne su za neposredne gubitke, koji obuhvataju gubitke opisane u prethodnom stavu, kao i troškove koje Zakupac ima za pronalaženje zamenskog smeštaja ili za vršenje popravke. Međutim, nijedna strana nije odgovorna za sledstveni ili ekonomski gubitak koji pretrpi druga strana, kao što je izgubljena trgovinska dobit ili gubici zbog ugovora zaključenih sa trećom stranom.

9. Sporovi i važeći zakoni 9.1. Ovaj Ugovor podleže kosovskim zakonima. 9.2. U slučaju spora pod ovim Ugovorom, svaka strana može da pismeno obavesti drugu stranu o upućivanju spora na posredovanje pod okriljem Centra za alternativno rešavanje sporova pri Američkoj privrednoj komori na Kosovu ili Privrednoj komori Kosova (kako je određeno Rasporedom). Spor se upućuje u skladu sa važećim propisima o posredovanju na Kosovu koje primenjuje data komora, odnosno drugo priznato telo za posredovanje na Kosovu koje je registrovano kod Kosovske komisije za posredovanje i koje ima licencu Ministarstva pravde Kosova. 9.3. Ako se spor ne reši u roku od 30 dana od dana prijema takvog obaveštenja o upućivanju spora na posredovanje, onda strane svaki spor ili potraživanje u vezi sa Ugovorom, uključujući njegov otkaz ili njegovu valjanost, rešavaju pod okriljem Centra za alternativno rešavanje sporova pri Američkoj


privrednoj komori na Kosovu ili Privrednoj komori Kosova (kako je određeno Rasporedom) u skladu sa važećim propisima o arbitraži na Kosovu koje primenjuje data komora.2 Arbitraža se održava u Prištini na jeziku ovog Ugovora, a održava je jedan arbitar, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom.

10. Opšte odredbe 10.1. Ovaj ugovor se izvršava na __________ jeziku. Verzija na ovom jeziku je konačna verzija u svrhu tumačenja. Svaki prevod na drugi jezik čisto je informativnog karaktera. 10.2. Obaveštenja pod ovim Ugovorom o zakupu podnose se strani u pisanom obliku zajedno sa podacima iz Rasporeda ili svakim zamenskim podatkom o kojem je podneto pismeno obaveštenje. Obaveštenje se drugoj strani može poslati e-poštom ako je adresa e-pošte navedena u Rasporedu, pod uslovom da je primljena „potvrda o prijemu“ ili da je dostavljen neki drugi dokaz o prijemu – npr: ako primalac odgovori. Ako adresa e-pošte nije navedena, onda se obaveštenje šalje drugim sredstvima, kao što su pošta ili lična dostava. Obaveštenje o povredi ili otkazu Ugovora, ili o upražnjavanju prava produžetka, upućivanju spora na posredovanje ili arbitražu, podnosi se lično ili preporučenom poštom, i ne može se poslati samo e-poštom. 10.3. U slučaju sukoba termina ili značenja bilo kog dela teksta ovog Ugovora te svakog priloženog dokumenta i njegovog sastavnog dela, termin ili značenje glavnog teksta ovog Ugovora ima prednost. Naslovi ovog Ugovora služe samo radi lakšeg upućivanja i nemaju nikakav značaj za tumačenje ovog Ugovora. 10.4. Ugovor sadrži puno razumevanje strana, utvrđuje punu podelu rizika između istih te čini potpunu i isključivu izjavu rokova i uslova sporazuma istih u vezi sa stvarima iz Ugovora. Sve ranije pregovore, dogovore, razumevanja i usmene i pisane sporazume u vezi sa zakupom poslovnog prostora sada zamenjuje ovaj Ugovor. 10.5. Kada postoji više od jednog zakupodavca, npr: suvlasništvo, zakupodavci su zajedno i grupno odgovorni za poštovanje ili povredu ovog Ugovora. 10.6. Nijedna strana bez saglasnosti druge ne može da dodeli ovaj Ugovor, pod uslovom da takva saglasnost nije neopravdano uskraćena ili zadocnela. Međutim, ova klauzula ne sprečava Zakupodavca da kod poverenika založi zakupninu za naplatu. 10.7. Nijedan sporazum kojim se pokušava da se izmene, prilagode, spore, objasne ili dopune rokovi ili uslovi ovog Ugovora nije obavezujući za strane, izuzev i kada je to učinjeno napismeno i kada obe strane to potpišu. 10.8. Ako se bilo koja strana odrekne odgovornosti za povredu ili neizvršenje Ugovora, prava ili pravnog leka pod ovim Ugovorom, te svake upotrebe trgovine ili toka poslovanja ili rada, isto ne podrazumeva neprestano odricanje od odgovornosti za svaku drugu povredu ili neizvršenje Ugovora, odnosno odricanje od prava ili pravnog leka te drugih uslova Ugovora, izuzev i kada je odricanje izraženo u pisanom obliku i kada to obe strane potpišu. 10.9. Nijedna treća strana nema nijedno niti može iskoristiti neko pravo pod ovim Ugovorom bez saglasnosti ugovornih strana.

2 Napomena: Molimo vas da pogledate odeljak 9.3 Uputstvo za korišćenje standardnog obrasca.


10.10. Ako arbitar smatra da je neka odredba Ugovora protivpravna, nevaljana ili neizvršiva, preostale odredbe ostaju na snazi i dejstvu u celosti. 10.11. Ako zakon u buduće predvidi da se ovaj Ugovor mora overiti pred sudom ili drukčije zabeleži te prevede na određeni jezik, uključujući tu i dovršavanje bilo kakvog evidentiranja, onda su strane saglasne da preduzmu sve korake da bi to obezbedile, jednako snoseći troškove, izuzev ako evidentiranje služi u korist jedne strane, kao u slučaju kada ta strana na taj način može dobiti zajam. Isto se vrši i na zahtev jedne od strana. Zakupodavac Zakupac Potpis …………………………………… Potpis: ………………………………. Ime/naziv: _________________________ Ime/naziv:_________________________ (štampanim slovima) (štampanim slovima) Datum:: _________________________ Datum:: _________________________


UPUTSTVO ZA KORISNIKE STANDARDNOG OBRASCA UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

Uputstvo za korisnike standardnog obrasca ugovora o zakupu poslovnog prostora daje objašnjenja za svaku klauzulu i stav svake klauzule obuhvaćene u delu Opšti rokovi i uslovi ovog obrasca. Kada je to potrebno, uputstvo za primenu takođe, obuhvata reference kosovskih zakona o svojini i porezu. Objašnjenja i reference imaju za cilj da korisnicima daju uputstva za tumačenje klauzula u delu Opšti rokovi i uslovi. S obzirom da se obligacioni odnosi razlikuju, opšti rokovi i uslovi uz standardni obrazac ugovora prilagođavaju se posebnim uslovima zakupodavca/zakupca. Ni standardni obrazac ni uputstvo za primenu, niti pravni komentar ne zamenjuju savet i stav kvalifikovanog pravnika specijalizovanog za stvari u vezi sa izradom ugovora o zakupu poslovnog prostora. Izjave

A. Zakupodavac je sopstvenik određenog zemljišta i objekta/objekata sa katastarskim podacima navedenim u Rasporedu. B. Zakupac želi da od Zakupodavca uzme u zakup a Zakupodavac želi da Zakupcu da u zakup poslovni prostor naveden u Rasporedu, prema rokovima i uslovima ovog Ugovora ili Zakupa. Izjave utvrđuju osnov ugovora. One se pozivaju na podatke iz Rasporeda i još važnije, opisuju poslovni prostor iz Rasporeda. Idealno bi bilo priložiti plan koji precizno razgraničava i objašnjava fizička svojstva poslovnog prostora.

1. Posebni preduslovi 1.1. Zakupodavac se obavezuje da će izvršiti radove/obnovu/adaptaciju navedenu u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.2. Strana/strane navedene u Rasporedu saglasne su da će pribaviti dokumenta navedena u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.3. Zakupac je saglasan da uplati depozit kao sredstvo obezbeđenja na dan ili pre dana kada zakup počne da teče, ako je to određeno Rasporedom. 1.4. Ako Zakupodavac ne ispuni posebne preduslove, Zakupac može da otkaže ovaj Ugovor odmah po uručenju pismenog obaveštenja Zakupodavcu, bez penala ili naknade, odnosno Zakupac može da naplati penale Zakupodavcu ako je to utvrđeno Rasporedom, za svaki dan Zakupodavčevog zadocnelog ispunjenja uslova.


1.5. Ako Zakupac ne ispuni posebne preduslove, Zakupodavac može da otkaže ovaj Ugovor po uručenju pismenog obaveštenja Zakupcu pre dana kada zakup počne da teče, i to bez penala ili naknade. Preduslovi su stvari koje treba ispuniti ili dovršiti pre nego što zakup počne da teče i/ili počne korišćenje prostora. Preduslovi ugovornim stranama daju izvesnost u pogledu važećih uslova a ugovorne strane istovremeno imaju različite stvari koje moraju da urade pre nego što ugovor pređe u drugu fazu, odnosno kada zakup počinje da teče. Stvari koje bi možda trebalo da se urade obuhvataju sledeće:

- Nastavak radova ili popravka prostora koju vrši zakupodavac, uključujući odvojena komunalna brojila; - Opremanje prostorija koje obavlja zakupodavac; - Obezbeđivanje depozita ili dokumenata, kao što su reference, od strane zakupca; - Dodatna opštinska saglasnost; - Dokumenta od zakupodavca, kao što je dokaz o plaćenim komunalnim računima.

Ako ovi preduslovi nisu ispunjeni do roka određenog rasporedom, data ugovorna strana može da otkaže ugovor. Sa druge strane, ugovorna strana može da odluči da nije potrebno ispuniti preduslov, ili da se taj preduslov može ispuniti i nakon što zakup počne da teče. Na primer, renoviranje se može izvršiti i nakon što se zakupac useli. Klauzula 1.4. predviđa tešku poziciju u kojoj se zakupac može naći te možda želi da se useli, ali obezbeđuje da zakupodavac uradi ono što je obećao tako što daje mogućnost zakupcu da naplati penal za imovinu koja nije renovirana. Visinu penala treba odrediti rasporedom.

2. Poslovni prostor 2.1. Zakupodavac ovim Zakupcu daje u zakup, a Zakupac ovim od Zakupodavca uzima u zakup, poslovni prostor naveden u Rasporedu, zajedno sa pravom korišćenja svih Zakupodavčevih stvari/nameštaja navedenog u Rasporedu. 2.2. Poslovni prostor obuhvata prostor za parkiranje vozila i dvorište, odnosno spoljašnji prostor naveden u Rasporedu, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, sve pomoćne objekte i sve spoljašnje zidove i krov, kada je to potrebno. Ovde se poslovni prostor detaljno opisuje da bi se izbegli kasniji sporovi oko njegovih granica. Kao što je ranije pomenuto, bilo bi idealno da se uz ugovor priloži i plan koji jasno razgraničava fizički prostor koji je predmet ugovora o zakupu a koji nije. Površina prostora je značajna za stvari kao što su odgovornosti za popravke, mogućnost korišćenja spoljašnjih zidova za reklame, spoljašnjeg prostora za parkiranje i ugradnju generatora.

3. Zakupni rok, produžetak i rani otkaz 3.1. Zakupni rok U zavisnosti od ostalih rokova iz ovog Ugovora, zakupni rok obuhvata period od dana kada zakup počne da teče, a koji datum je naveden u Rasporedu, te ističe na dan isteka zakupnog roka, a koji dan je naveden u Rasporedu. 3.2. Produžetak


3.2.1. Ako je Rasporedom određeno da Zakupac ima pravo na produžetak zakupnog roka, onda Zakupac može da produži zakupni rok za jedan produženi rok utvrđen u Rasporedu, odnosno ako takav rok nije utvrđen, za rok koji je jednak prvom zakupnom roku. Ako Zakupac želi da iskoristi svoje pravo na produžetak, isti je dužan da Zakupodavca pismeno obavesti o svojoj želji da produži zakupni rok, i to najmanje 60 dana unapred pre prvog dana isteka zakupnog roka. 3.2.2. Ako Zakupac iskoristi pravo na produžetak zakupnog roka, svi rokovi i uslovi Zakupa ostaju isti kao ovde. Ova klauzula je skoro u potpunosti u korist zakupca. Zakupodavci mogu da odluče da izbrišu ovu klauzulu ili se ugovorne strane mogu složiti da je izmene. Na primer, mogu da odluče da se u slučaju produžetka zakupnog roka poveća i zakupnina, u skladu sa stopom inflacije koju objavi Centralna banka. 3.3. Rani otkaz Zakupac može, po sopstvenom i apsolutnom nahođenju, u toku zakupnog roka da otkaže Ugovor u bilo kom trenutku pre dana isteka zakupnog roka, odnosno na kraju isteka produžnog roka, i to bez penala te uz prethodno pismeno obaveštenje Zakupodavcu o nameri da otkaže Ugovor, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Zakupac je dužan da Zakupodavca obavesti najmanje 60 dana unapred, ili u drugom roku određenom u Rasporedu, o određenom danu otkaza Ugovora. Ova klauzula daje pravo zakupcu da otkaže ugovor u toku zakupnog roka uz najavu od najmanje 60 dana. Zakupodavac bi možda želeo da promeni ovu klauzulu brišući iz nje pravo na rani otkaz, ili povećavajući uslov za najavu od 60 dana, npr: na 90 ili 180 dana. Klauzula se takođe, može izmeniti tako da zakupodavcu da pravo da otkaže ugovor o zakupu u toku zakupnog roka, ali bi to bilo grubo prema zakupcu, koji bi onda bio suočen sa neizvesnošću. Da bi se ta neizvesnost svela na minimum, zakupodavac bi mogao da ima pravo na rani prekid, ali uz najavu od 90 dana ili 180 dana.

4. Zakupnina i plaćanje 4.1. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaća zakupninu određenu Rasporedom u toku zakupnog roka te u toku svakog produžnog roka. Osim zakupnine, Zakupodavac ima pravo da naplati PDV ako je to predviđeno zakonom, pod uslovom da Zakupodavac Zakupcu dostavi kopiju svog uverenja o PDV i valjani obračun PDV. Na osnovu člana 28. stava 2. tačke 2. podtačke 5. Zakona o PDV, L-146-3, za „davanje u zakup nepokretne imovine u komercijalne svrhe, izuzev zemljišta“ naplaćuje se PDV ako je zakupodavčevo poslovanje ostvarilo obrt (a što može obuhvatiti i druge delatnosti) koji prelazi prag za PDV za period od 12 meseci. Međutim, neki subjekti, kao ambasade, izuzeti su od ovog uslova. Prag za PDV trenutno iznosi 50.000 evra. 4.2. Zakupodavac se obavezuje da na zahtev Zakupca istom dostavi valjani poreski obračun za zakupninu i svaki PDV. Obračun mora sadržati puno ime/pun naziv Zakupodavca, fiskalni broj, broj PDV (ako postoji), datum i period zakupnine, kao i odvojeno obračunati PDV. Iako ne postoji redovna praksa za izdavanje računa za plaćanje zakupnine na Kosovu, a Poreska uprava trenutno ne zahteva takve račune rutinski, ne postoji očigledan izuzetak za zakupninu u Zakonu o PDV; stoga, radi opreznosti, zakupac bi trebalo da rezerviše pravo po kojem bi mogao da zahteva takve račune. 4.3. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaća zakupninu uplatom na Zakupodavčev račun u banci, koji račun je naveden u Rasporedu, ili na svaki zamenski račun u banci na ime


Zakupodavca, o kojem Zakupodavac Zakupca obaveštava u pisanom obliku i to najmanje 7 dana pre dana dospeća zakupnine. Plaćanje preko bankovnog računa je dobra praksa, a u slučaju plaćanja iznosa od preko 500 evra, od njega se oduzima poreski doprinos na osnovu Zakona o poreskoj upravi, ako se isti plaća preko bankovnog računa. 4.4. Zakupnina se plaća kako je određeno Rasporedom, npr: mesečno, tromesečno ili godišnje. Na primer, ako se zakupac složi da plati zakupninu 6 meseci unapred, onda se to može objasniti napomenom u rasporedu. 4.5. Zakupnina se plaća na dan plaćanja zakupnine koji je utvrđen u Rasporedu, izuzev prve uplate koja se vrši dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan na koji je Ugovor o zakupu potpisan nije dan plaćanja zakupnine, onda se zakupnina obračunava za sledeći dan plaćanja zakupnine i to srazmerno iznosu dospele zakupnine od trenutka potpisivanja Ugovora o zakupu do sledećeg dana plaćanja zakupnine. Sve uplate se vrše u evrima. Ugovorne strane se mogu složiti oko datuma za redovno plaćanje zakupnine koji odgovara obema stranama i taj datum mogu navesti u rasporedu. Ne postoji razlog zbog kojeg zakupninu nije moguće plaćati jednom sedmično ako se ugovorne strane slože oko toga. Međutim, potrebno je da se u tom slučaju izmeni raspored da bi se navelo da se zakupnina plaća jednom sedmično. 4.6. Ako se ovaj Ugovor valjano otkaže pre dana isteka zakupnog roka ili pre dana isteka produžnog roka, onda se zakupnina plaća srazmerno i zaključno sa danom na koji je Ugovor otkazan. Zakupodavac je dužan da povrati svaki unapred plaćeni iznos zakupnine u visini koja odgovara periodu od dana kada je otkazan Ugovor a za koji je Zakupac dostavio valjano pismeno obaveštenje. 4.7. Ako Zakupac docni sa plaćanjem zakupnine više od 3 dana, onda Zakupodavac Zakupcu može da obračuna kamatu zbog zadocnelog plaćanja, i to za period od dana kada je zakupnina dospela za plaćanje do dana kada je ista plaćena, prema prosečnoj stopi kosovskih banaka za prekoračenje bankovnog računa a koja stopa je utvrđena u najskorijoj publikaciji Centralne banke Kosova, pre dana kada je zakupnina dospela za plaćanje. Ova stopa od 01.09.2011. god. iznosi oko 12 % godišnje. Stopa se može naći na www.bqk kos.org/. Na primer, ako zakupac ne plati zakupninu na tromesečju u iznosu od 1000 evra na dan 01.09.2011. godine, onda bi kamata na dan 31.12.2011. god. iznosila 12 % zbog zadocnelog plaćanja. Primenjivanjem važeće stope a koja se određuje deljenjem sa 365 (dana) a zatim množenjem sa 1000 evra dobije se 0,3287 dnevno * (30+31+30+31), tj. 1212 dana = 40,1 evro ukupne kamate. 4.8. Zakupnina navedena u Rasporedu je bruto iznos, izuzev ako je drukčije određeno. Zakupac je dužan da od kirije oduzme svaki poreski doprinos predviđen zakonom, u ime Zakupodavca, i te da Zakupodavcu dostavi uverenje o godišnjem poreskom doprinosu, kako je predviđeno zakonom. Poreski doprinos se ne oduzima od dela PDV. Član 27. Zakona o korporativnom porezu, L03/113 predviđa da se zakupcima poslovnog prostora koji su pravna lica, npr: društvo ograničenih obaveza, akcionarsko društvo ili partnerstvo, oduzima 10 % od zakupnine koja se plaća zakupodavcu, na ime poreskog doprinosa zakupodavca kosovskoj poreskoj upravi. Ako se stopa poreza na dohodak ili korporativnog poreza promeni, može se promeniti i taj procenat.

5. Zakupodavčeve garancije i naknada štete


Ako Zakupodavac izvrši povredu bilo koje garancije ili želi da pod bilo kojom garancijom obelodani povredu prilikom ili pre izvršenja Ugovora, a Zakupac saglasno prihvati tu povredu ili obelodanjenu povredu odričući se naknade za nanesenu štetu, isto se navodi u Rasporedu. Deo iz daljeg teksta sadrži različite zakupodavčeve garancije. Moguće je da zakupodavac neće biti u stanju da ispuni sve navedene uslove, te može da napomene sve stvari u vezi sa garancijama (umesto da se menja oblik garancija). Cilj zakupodavčevih napomena ili obelodanjenja određene stvari jeste da se spreči zakupac od podizanja tužbe i da zahteva naknadu štete pod garancijom, jer je zakupac upoznat sa time i odlučio je da to prihvati. 5.1. Svojina Zakupodavac garantuje: 5.1.1. da je isključivi i zakonski sopstvenik (ili u slučaju bivše društvene svojine, sopstvenik zakupa u trajanju od 99 godina) poslovnog prostora, da je ovlašćen i slobodan da zaključi ovaj Ugovor o zakupu te da će izvršiti obaveze utvrđene u ovom Ugovoru o zakupu; 5.1.2. da poseduje i da ima sva prava korišćenja i uživanja poslovnog prostora (uključujući zemljište na kojem se poslovni prostor nalazi) te da je valjano uknjiženi sopstvenik (bilo isključivi bilo sopstvenik zakupa na 99 godina) u odgovarajućim katastarskim knjigama na Kosovu; Ove garancije su tipične za zakup poslovnog prostora u većini zemalja ali su važnije u bivšim socijalističkim zemljama ili u zemljama u kojima je bilo sukoba i gde su imovinski sporovi uobičajeni. Zakupci koji ne provere vlasnika mogu doći u situaciju da moraju da napuste poslovni prostor. Iako ove klauzule dozvoljavaju zakupcu da napusti poslovni prostor ako se kasnije pokaže da zakupodavac nije vlasnik, zakupac je možda uložio značajnu sumu novca u imovinu, a napuštanje imovine bi u celosti ometalo zakupčevo poslovanje. Očigledno je da je izbegavanje takve situacije idealno. Stog, potencijalni zakupci bi trebalo da provere da li je zakupodavac vlasnik pre potpisivanja ugovora uvidom u ažurirane službene katastarske knjige. Ako zakupodavac nije u mogućnosti da to predoči, onda bi zakupac trebalo da s pravom bude oprezan prilikom potpisivanja ugovora o zakupu. Važno je imati na umu da na Kosovu zemljište može biti odvojena svojina od objekta, tako da je potrebno proveriti katastarske knjige i za zemljište i za objekat. Ako postoji sumnja u vezi sa vlasništvom, treba angažovati iskusnog imovinskog advokata. Imovina stečena u privatizaciji obično se daje u zakup na 99 godine, što pored zakupnog roka od 99 godine prenosi ista prava i obaveze kao i svojina nad zemljištem (tj. imovina se može staviti pod hipotekom, prodati, itd.). U tom slučaju, ne postoji glavni zakupodavac od kojeg treba tražiti dozvolu za davanje imovine u zakup. 5.1.3. da će Zakupcu dostaviti ažuriran, odštampan posedovni list/vlasnički list iz katastra za poslovni prostor i na zahtev Zakupca, i pod uslovom da Zakupac plati taksu za pribavljanje takvog dokumenta od katastra. Zakupac može da zatraži takav dokument najviše jednom u šest meseci. Zakupčevom preduzeću može biti potreban ovaj dokument da bi se registrovalo u registru preduzeća, ili za druge opštinske dozvole ili dozvole za poslovanje, pa je potrebno predvideti ugovorom o zakupu mogućnost dobijanja ovog dokumenta. 5.2. Slobodan posed i nesmetano korišćenje Zakupodavac garantuje: 5.2.1. da Zakupac može mirno uživati slobodan posed poslovnog prostora u toku zakupnog roka i da može koristiti poslovni prostor prema nameni navedenoj u Rasporedu, u toku zakupnog roka (i u toku svakog njegovog produžnog roka) bez prekida ili smetnji od strane Zakupodavca, ili bilo kog


drugog lica poslatog od strane, od, preko ili pod Zakupodavcem, ili koje dela kao zastupnik Zakupodavca, te da Zakupodavac neće koristiti prostor, bilo preko svoje ili tuđe imovine, za bacanje smeća ili otpada; U ugovoru o zakupu poslovnog prostora uobičajena je praksa da zakupodavac zakupcu da puno pravo korišćenja prostora bez smetnji. Zakupodavac ne bi trebalo da obilazi poslovni prostor ili da u njemu čuva svoju imovinu. Pošto je zakup poslovnog prostora skorija praksa na Kosovu, ovu obavezu smo predvideli kao izričitu. Još jednom, većina zakona zakupcu daje podrazumevano pravo „mirnog uživanja“ što podrazumeva to da zakupac ne sme biti ometan ni na koji način. Ova klauzula to pravo čini izričitim. 5.2.2. da nije upoznat sa time da slične smetnje dolaze od suseda i da nijedna aktivnost suseda neće smetati nameni navedenoj u Rasporedu a na koju Zakupac ima pravo. Ako zakupodavac zna da su njegovi susedi bučni ili da će najverovatnije ometati zakupca sa radovima, itd. onda je potrebno da zakupodavac zakupca o tome obavesti napismeno. 5.3. Sloboda zaključenja Ugovora o zakupu Zakupodavac garantuje: 5.3.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod važećim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u opštini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvrši i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvrši svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, uključujući svaki produžetak zakupnog roka; i 5.3.2. da Zakupodavčevo izvršenje ovog Ugovora o zakupu te upražnjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da neće dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zaključio. Ako zakupodavac u stvari nije vlasnik imovine (ili vlasnik zakupa nad društvenom imovinom u trajanju od 99 godina), neophodno je da isti obelodani tu činjenicu i da se izmeni klauzula 5.1. sa objašnjenjem da je zakup u stvari podzakup. Međutim, možda je potrebno da zakupodavac dobije saglasnost za podzakup poslovnog prostora od glavnog zakupodavca, pošto većina glavnih zakupodavaca ne dozvoljava podzakup. Ova klauzula ima za cilj da zaštiti zakupca koji mora biti siguran da neće biti izbačen jer zakupodavac nije bio iskren u nameri da poslovni prostor da u zakup. Slično tome, ako nosilac hipoteke zabrani davanje u zakup ili je potrebna saglasnost nosioca hipoteke za davanje u zakup, onda ova klauzula obavezuje zakupodavca da obezbedi da je saglasnost dobijena. Još jednom, potencijalni zakupci bi trebalo da provere uslove hipoteke, jer bi banka kasnije mogla da izbaci zakupca ako odluči da proda imovinu da bi izvršila hipoteku. Osim kada je izvršenje već u toku, ili izuzev ako je zakupnina znatno manja od rate za hipoteku, većina banaka neće odbiti dobrog zakupca, jer bi njima odgovaralo da njihov klijent (tj. zakupodavac) ima stalni dohodak. 5.4. Poštovanje zakona, uredbi i uslova zajmodavca Zakupodavac garantuje: 5.4.1. da je poslovni prostor u skladu sa svim važećim zakonima, propisima i uredbama svih javnih organa vlasti u pogledu namene navedene u Rasporedu, uključujući to da poslovni prostor ispunjava sve uslove izgradnje, a koji uslovi se odnose na standarde i kvalitet objekta, uključujući seizmičke propise, te da su prostorije bezbedne, sigurne i da odgovaraju nameni utvrđenoj u Rasporedu;


Mnogi poslovni prostori na Kosovu nisu u skladu sa građevinskim zakonima ili propisima. Posledice takve neusklađenosti variraju i zavise od ozbiljnosti neusklađenosti. Nepostojanje građevinske dozvole dovodi poslovni prostor u rizik od rušenja dok zakupac rizikuje da bude izbačen a njegovo poslovanje smeteno (vidi klauzulu 5.4.2). Neusklađenost sa standardnim građevinskim propisima, koja podvlači bezbednosne implikacije, može dovesti do prestanka javnog korišćenja sve dok se problemi ne otklone ili bezbednosni rizik; takav prestanak može sprečiti zakupca da obavlja svoju poslovnu delatnost. Zbog toga je ovakva garancija važna, jer zakupcu daje mogućnost da otkaže ugovor o zakupu i da se premesti drugde ako zakupodavac zakupca dovede u zabludu u vezi sa dozvolama koje ima, ili da od zakupodavca zatraži da otkloni problem. Ako poslovni prostor nije u skladu sa građevinskim propisima, ugovorne strane se moraju složiti oko rešenja i zabeležiti napismeno u ugovoru o zakupu šta je potrebno uraditi. Da li će zakupodavac ili zakupac obezbediti da je objekat u skladu sa propisima, u kom roku i po kojoj ceni? Ili će obe ugovorne strane prihvatiti rizik, gde će zakupac kasnije odlučiti šta će uraditi ako problem nastane? Ova klauzula upućuje na „namenu“, koju treba opisati u rasporedu i koja govori o namenskoj delatnosti zakupca. Na primer, zakupac može koristiti poslovni prostor za „maloprodajni objekat“, „restoran“, „kancelarijski prostor“ ili „industrijsku delatnost“. Svaka od ovih namena zahteva drugačije uslove a za poslovni prostor su predviđene veće takse za dozvole, kao i veći broj dozvola nego npr: za stambeni prostor. 5.4.2. da poslovni prostor ima građevinsku dozvolu koja u celosti pokriva izgradnju objekta te da je opština za poslovni prostor izdala uverenje o tehničkoj ispravnosti i upotrebnu dozvolu, kao i sva druga potrebna uverenja za njegovu namenu. Zatim, da su prostorije u celosti u skladu sa istim i sa građevinskom dozvolom, te da su ostale takse za uverenja u celosti plaćene. Zakupodavac Zakupcu na zahtev dostavlja kopiju građevinske dozvole, uverenja o tehničkoj ispravnosti i svih drugih pripadnih dozvola, te dokaz o plaćenim pripadnim taksama; Ako poslovni prostor nema građevinsku dozvolu, ovu klauzulu treba izmeniti tako da se zakupodavac obaveže da se prijavi za potrebne dozvole i plati iste u određenom roku. U suprotnom, zakupac rizikuje da opština stvori smetnje prilikom korišćenja poslovnog prostora, uključujući tu i rušenje. Zakupac može imati problema i sa komunalnim priključcima; i iako takvi priključci postoje, kasnije oni mogu biti isključeni. Na Kosovu su potrebne različite građevinske dozvole u toku izgradnje objekta, od početne građevinske dozvole do uverenja o tehničkoj ispravnosti koje je potrebno pribaviti pre nego što se objekat može uknjižiti u vlasničkim knjigama. Čak iako dozvole postoje, neplaćene takse za dozvole mogu uzrokovati probleme. Pažljiv zakupac bi trebalo da proveri status neophodnih dozvola i da li su one plaćene, a savestan zakupodavac neće odbiti da otkrije tako važnu informaciju. 5.4.3. da ne postoji razlog u vezi sa poslovnim prostorom zbog kojeg Zakupac neće moći da dobije dozvolu za poslovanje ili opštinsku dozvolu za prostor, koja dozvola je potrebna za Zakupčevu namensku delatnost navedenu u Rasporedu; Namena objekta ili pribavljene građevinske dozvole, kao što je stambena nasuprot poslovnoj, može sprečiti zakupca da kasnije pribavi neophodne dozvole za korišćenje objekta kao restorana, obrazovnog centra, maloprodajnog objekta, hotela, itd. Ova klauzula obezbeđuje da zakupodavac zakupca obavesti o svakom razlogu koji ga može sprečiti da pribavi dozvole koje su mu neophodne za poslovanje. 5.4.4. da su od svakog vladinog organa pribavljeni saglasnost, odobrenje, licenca i ovlašćenje potrebni da bi Zakupodavac mogao da izvrši, ispuni i ispoštuje uslove ovog Ugovora o zakupu, te da su isti u celosti na snazi i dejstvu; Ova klauzula, još jednom, upućuje na uslove objekta i dozvole.


5.4.5. da ne postoji razlog zbog kojeg nije moguće dobiti dozvolu od opštine za ugradnju generatora unutar ili blizu poslovnog prostora, ili dozvole na osnovu kojih će Zakupac postaviti znakove na poslovnom prostoru, a koje su u skladu sa Zakupčevom namenskom delatnošću; 5.4.6. da ne postoji hipoteka, teret na ime poreza ili drugi teret na poslovnom prostoru, osim onog o kojem je Zakupac obavešten napismeno, te da je svaki nosilac hipoteke dao saglasnost za zaključenje Ugovora o zakupu. Kako je opisano u klauzuli 5.3.2. gore, većina banaka i hipotekarnih društava može usloviti zakupodavca da pribavi saglasnost za davanje u zakup ili da otkrije detalje o svakom zakupu, ali obično neće odbiti da da saglasnost. Pa ipak, važno je da zakupac bude upoznat sa time da postoji hipoteka, jer banka može preuzeti imovinu ukoliko zakupodavac ne isplaćuje rate. Posebno, zakupac možda neće hteti da zaključi ugovor o zakupu ako je u toku postupak za zaplenu imovine/izvršenje. 5.5. Komunalije i opštinski porez na imovinu Zakupodavac garantuje: 5.5.1. da ne postoje neplaćeni računi ili dugovanja u vezi sa utrošenom električnom energijom, vodom, smećem, grejanjem, telekomunikacijama, internetom („komunalije“) za poslovni prostor, te da ne postoji spor sa komunalnim preduzećima u vezi sa poslovnim prostorom; Važno je proveriti da li ima neplaćenih komunalnih računa ili sporova u vezi sa poslovnim prostorom, pošto to može otežati zakupcu dobijanje komunalnih priključaka za njegovu delatnost, čak i ako su računi ili dugovanja na ime zakupodavca. Savestan zakupodavac bi trebalo da dostavi dokaz o plaćenim računima. Plaćanje ne treba dokazati samo poslednjim računom, već izveštajem o uplatama koji izdaju EKK, vodovod i toplana. 5.5.2. da poslovni prostor ima sopstvene i odvojene komunalne priključke, odnosno da ne postoji razlog zbog kojeg takve priključke nije moguće dobiti i zbog kojeg nije moguće dobiti priključak za internet ili telekomunikacije; Vrlo često, objekti na Kosovu su podeljeni. Zakupac obično ne želi da deli komunalne priključke jer to može dovesti do sporova sa korisnicima oko toga ko ima pravo korišćenja. Da bi se to pitanje rešilo, ova klauzula obezbeđuje posebne komunalne priključke ili da se isti mogu pribaviti. Ako komunalni priključci moraju biti odvojeni, onda se to može odrediti kao preduslov ugovora o zakupu. 5.5.3. da ne postoje neplaćeni računi za opštinski porez na imovinu te da sam Zakupodavac odnosno Zakupodavčevo preduzeće nema poreskih ili drugih dugovanja koja se odnose na poslovni prostor. Ako zakupodavac nije platio opštinski porez na imovinu, opština može nametnuti naplatu ili zapleniti poslovni prostor, a kasnije može prodati poslovni prostor na aukciji da bi povratila dug. To bi zakupcu nanelo štetu jer bi ometalo njegovo korišćenje (posebno ako zakup nije evidentiran u katastarskim knjigama kao teret na imovinu zakupodavca). 5.6. Sporovi u vezi sa korišćenjem, svojinom ili ponovnim razvojem Zakupodavac garantuje: 5.6.1. da nije dobio obaveštenje (lično ili preko nekog drugog) o nikakvim službenim ili neslužbenim potraživanjima, odnosno sporovima u vezi sa prostorijama, uključujući vlasničko potraživanje ili pravo pristupa koje potražuje treća strana;


Ako je zakupodavac dobio takvo obaveštenje, to bi trebalo da opiše ovde i priloži ga uz ugovor o zakupu, tako da zakupac može da donese pravu odluku da li će zaključiti ugovor o zakupu ili ne. Prema ovoj klauzuli, zakupodavac je dužan da objavi da li je, npr: podnet zahtev Komisiji za stambene i imovinske zahteve, čak iako zakupodavac misli da zahtev nije valjan ili važan; zakupac zatim može da oformi sopstveno mišljenje. Sve što zakupodavac na ovaj način obelodani a zakupac to odobri u ugovoru o zakupu, neće predstavljati povredu na strani zakupodavca. Sa ovakvom klauzulom, ugovorne strane mogu odlučiti i ko će platiti naknadu u slučaju povrede ove garancije ili da li zakupac ima pravo na naknadu štete do određene sume u slučaju povrede. 5.6.2. da nije dobio nikakvo obaveštenje o eksproprijaciji ili nameri opštine odnosno nekog drugog javnog organa na Kosovu o obnovi, te da nije upoznat sa nikakvom namerom da se poslovni prostor ili lokacija u blizini poslovnog prostora obnavlja; Ova klauzula upućuje na svako obaveštenje o eksproprijaciji zemljišta radi izgradnje puteva ili druge imovine na, ili u blizini poslovnog prostora, i obezbeđuje zakupca jer zakupodavac nije bio upoznat sa takvim obaveštenjima ili planovima. 5.6.3. da nije dobio nikakvo obaveštenje o nepoštovanju građevinskih dozvola, upotrebnih dozvola, opštinskih propisa, zakona ili građevinskih propisa, niti obaveštenje o štetnom uticaju na životnu sredinu, te da nije upoznat sa nikakvim tekućim postupcima odnosno povredama zbog takvog nepoštovanja. Ova se klauzula delimično odnosi na klauzulu 5.4.1. i klauzulu 5.4.2. ali dodatno obavezuje zakupodavca ne samo da potvrdi da je ispoštovao propise i da će obelodaniti svako nepoštovanje propisa, već i da otkrije da li je primio neko obaveštenje koje otkriva da li su okolnosti hitnije a samim tim i rizičnije po zakupca.

6. Obaveze Zakupodavca 6.1. Predaja poslovnog prostora Zakupodavac je dužan da isprazni poslovni prostor i da isti preda Zakupcu u odgovarajućem stanju i odgovarajućim uslovima za njegovu namenu, da bi Zakupac mogao da se useli do dana kada zakup počne da teče. 6.2. Popravka i održavanje poslovnog prostora 6.2.1. Izuzev ako su drukčiji uslovi popravke i održavanja detaljno određeni Rasporedom, Zakupodavac je dužan da o svom trošku i blagovremeno vrši popravke i preventivno održavanje strukture, da bi poslovni prostor ostao pogodan za njegovu namenu. Struktura obuhvata krov, spoljašnje zidove, vodovodnu instalaciju, oluke i, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, električnu instalaciju, grejanje i radijatore, ali ne obuhvata unutrašnje delove poslovnog prostora koji nisu strukturni, kao što su unutrašnji podovi, unutrašnji zidovi i sanitarne prostorije. Zakupodavac je dužan da u najvećoj mogućoj meri organizuje popravku i održavanje na način na koji će to ometanje Zakupčevog poslovanja svesti na minimum. Na primer, popravka i održavanje se vrše posle radnog vremena a Zakupodavac je dužan da o tome obavesti Zakupca najkasnije 14 dana unapred, izuzev kada se radi o hitnom slučaju. Ugovorne strane mogu da primene uslove ovog obrasca iz rasporeda u vezi sa održavanjem i predvide obavezu, npr: da zakupac održava grejanje ili radijatore. U nekim ugovorima o zakupu, posebno u kratkoročnim ugovorima o zakupu, zakupodavac će možda preuzeti veći broj obaveza za održavanje, u kom slučaju ovu klauzulu treba izmeniti u rasporedu.


6.2.2. Ako je potrebno izvršiti popravku na vodovodnoj ili električnoj instalaciji zbog Zakupčevog nepropisnog korišćenja ili korišćenja, kao u slučaju blokade koju uzrokuje Zakupac ili koja je uzrokovana preko Zakupca, odnosno ako je potrebno izvršiti popravku zbog Zakupčevih instalacija, Zakupodavac može da Zakupcu naplati opravdani iznos troškova takve popravke. Zakupodavac je dužan da Zakupcu predoči dokaz o troškovima, uključujući valjani poreski obračun za izvršenu kupovinu; Zakupodavac ne sme da naplati nikakvu maržu niti da stiče dobit od takvog rada. 6.3. Uknjiženje dugoročnog zakupa u katastru, obaveštavanje nosioca hipoteke Zakupodavac je dužan: 6.3.1. ako to Zakupac zatraži, da uknjiži ili evidentira postojanje ovog Ugovora o zakupu kao teret na odgovarajući broj parcele u katastru. Katastarske takse za takvo evidentiranje plaća Zakupac; Uknjiženje zakupa u katastru kao teret na broj parcele imovine dozvoljeno je Zakonom o svojini. Međutim, uknjiženje obično vredi samo kod dugoročnog zakupa, npr: kod zakupa na više od 5 godina, ili kod zakupa visoke vrednosti kod kojeg je zakupnina i ulaganje koje zakupac vrši visoko. Cilj uknjiženja je da svako hipotekarno društvo, svaki zajmodavac ili lice koje zaplenjuje imovinu bude upoznato sa zakupom i da ne može da iseli zakupca. 6.3.2. da obavesti svakog zajmodavca ili nosioca svake hipoteke nad imovinom, o postojanju ovog Ugovora o zakupu te o svakom produžetku zakupnog roka i da dobije saglasnost od zajmodavca ili nosioca hipoteke kada je to potrebno u smislu Ugovora o zakupu. Kod mnogih savremenih ugovora o zakupu kada postoji hipotekarno obezbeđenje potrebno je da zajmoprimac obavesti banku o postojanju zakupa, a ponekad je zakupodavac u obavezi da pribavi saglasnost za davanje u zakup poslovnog prostora. Ako je zakupac dobar zakupac a zakupnina odgovarajuća i u skladu sa tržišnom cenom (sa pravom povećanja posle odgovarajućeg perioda), banka se verovatno neće protiviti zakupu. Sa druge strane, banka će se možda protiviti ako smatra da se poslovni prostor daje u zakup po previše niskoj ceni ili sa dugim zakupnim rokom po niskoj ceni zbog čega bi za banku bilo teško da naplati dugovanje prema njoj u slučaju nepoštovanja uslova zajma, ili zbog čega bi zakupodavcu bilo teže da otplaćuje zajam. 6.4. Komunalije Izuzev ako je određeno Rasporedom da je Zakupodavac odgovoran za sve relevantne komunalije i ako su iste obuhvaćene kirijom, Zakupodavac je dužan: 6.4.1. da obezbedi da su relevantni komunalni računi za komunalije za koje Zakupac to zatraži preneseni na ime Zakupčevog preduzeća, bez docnje i bez dugovanja, ili da preduzme sve mere da omogući odvojeni komunalni priključak za Zakupca i to na ime Zakupodavca, ako je poslovni prostor deo većeg objekta sa jednim komunalnim priključkom. 6.4.2. da Zakupcu obezbedi dobar pristup svim pripadnim komunalnim brojilima, da Zakupcu dostavi sve kopije računa ili sve dopise primljene od komunalnih preduzeća odmah i bez docnje, te da dozvoli Zakupcu da ugradi sve neophodne priključke i instalacije, uključujući priključak i instalaciju za telefon, internet, kablovsku televiziju, satelit i drugo. Ovaj ugovor o zakupu predviđa da zakupac plaća sve komunalne račune na osnovu stvarno izmerene potrošnje. Ako će zakupnina biti „obuhvatna“, onda se ova klauzula mora promeniti. Na primer, takva promena se može izvršiti jasnom napomenom u rasporedu kojom bi se navelo da su uslovi i odredbe ove klauzule promenjene. 6.5. Obaveštenje o sporu ili potraživanju ili službeno zakonsko obaveštenje


Zakupodavac je dužan: 6.5.1. da Zakupcu odmah po prijemu prosledi svako obaveštenje, svu poštu, svaki zahtev ili drugu stvar (uključujući obaveštenje ili potraživanje iz klauzule 5), ili da Zakupca pismeno obavesti o istom, odnosno o stvari za koju Zakupac sazna a koja stvar može uticati na Zakupčevo nesmetano korišćenje poslovnog prostora u skladu sa predviđenom namenom, odnosno na Zakupčeva prava iz ovog Ugovora; takvo obaveštenje obuhvata i obaveštenje od javnih organa vlasti ili suseda u vezi sa razvojem; Ova klauzula je osmišljena tako da zakupca unapred upozori o događajima koji mogu uticati na zakupca u finansijskom smislu, kao što su eksproprijacija, rušenje, isključenje komunalnog priključka ili spor oko svojine. Ako zakupac sazna za takva dešavanja dovoljno brzo, onda može doneti odluku da li će ulagati u prostor ili obnoviti ugovor o zakupu. 6.5.2. da trećoj strani ili javnim organima vlasti odmah pošalje obaveštenje o prigovoru, ili ostvarivanju prava u vezi sa poslovnim prostorom na zahtev Zakupca i prikladan za istog; primeri obuhvataju pravo na pristup imovini ili pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora, kao i pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora. Ova klauzulu predviđa važnu obavezu zakupodavca da štetu po zakupca svede na minimum. Takođe, jasno predviđa ko ima obavezu da odgovori, tako da ne bude zabune oko toga šta bi zakupodavac trebalo da uradi a šta zakupac. 6.6. Dokaz o poštovanju Zakupac može, u svakom trenutku i uz zahtev, da odmah zatraži od Zakupodavca da obezbedi dokaz o poštovanju svake garancije iz klauzule 5, odnosno svake obaveze iz klauzule 6. Kao što je pomenuto, zakupac bi trebalo da izvrši proveru da li su ispoštovani propisi pre zaključenja ugovora o zakupu. Pa ipak, ova klauzula daje pravo zakupcu da izvrši proveru da li su ispoštovani propisi i u toku zakupnog roka, a to se posebno odnosi na tekuće obaveze, kao što su obaveze iz klauzule 6.6. 6.7. Davanje u zakup Zakupčevim konkurentima Izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, ako poslovni prostor čini deo većeg objekta ili grupe objekata u blizini poslovnog prostora, sa udelom čiji je Zakupodavac sopstvenik sada ili će u budućnosti biti sopstvenik takvih objekata odnosno dela njihovog u blizini, uključujući objekte do, iznad ili ispod poslovnog prostora, Zakupodavac se obavezuje da takve susedne objekte ili deo njihov neće dati u zakup nijednom drugom zakupcu koji svojom delatnošću konkuriše Zakupcu. Ova klauzula je u korist zakupca. Ova restriktivna klauzula zadržava vrednost zakupa nepokretnosti za zakupca, koja često zavisi od lokacije i proizilazeće sposobnosti da se privuku isključivo potrošači. Međutim, ovakva klauzula je samo generalno prikladna ako je zakupac glavni klijent zakupodavca, poput banke ili osiguravajućeg društva. U suprotnom, zakupodavac bi možda radije izbrisao ovu klauzulu pošto ona stvara veliku obavezu. Zakupac koji je u velikoj prednosti u pregovorima možda bi u određenim okolnostima želeo da proširi ovakvu klauzulu protiv konkurencije da bi se zakupcima u susednim blokovima zabranilo da se oglašavaju kao konkurenti. Na primer, osiguravajuće društvo možda želi da obezbedi da pored njegovog poslovnog prostora neće biti konkurentne reklame.

7. Zakupčeve garancije, prava i obaveze


7.1. Sloboda zaključenja Ugovora o zakupu Zakupac garantuje: 7.1.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod važećim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u opštini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvrši i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvrši svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, uključujući svaki produžetak zakupnog roka; i 7.1.2. da Zakupčevo izvršenje ovog Ugovora o zakupu, te upražnjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da neće dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zaključio. Ova klauzula proizilazi iz zakupodavčevih garancija, koje su navedene u klauzuli 5. i klauzuli 6. Zakupodavac ne sme dozvoliti zakupcu da vodi nelegalno poslovanje ili bez odgovarajuće saglasnosti, pošto to može uticati na stabilnost zakupčevog prihoda, odnosno na opštinu da preduzme određenu meru koja bi mogla da smanji vrednost imovine. Slično tome, zakupodavac bi trebalo da obezbedi da zakupčev zakup ne bude poništen jer je zakupac prekoračio svoja ovlašćenja iz ugovora o zakupu. 7.2. Komunalije, opštinski porez na imovinu i osiguranje 7.2.1. Zakupac je isključivo odgovoran i obavezuje se da će blagovremeno plaćati sve račune za komunalije čiji je Zakupac korisnik u zakupnom roku i u poslovnom prostoru, uključujući telefonske pozive, internet, grejanje, osvetljenje, gorivo, struju, sakupljanje smeća, vodu i kanalizaciju, pod uslovom da su isti obračunati pomoću odvojenih brojila odnosno da su obračunati odvojeno. Ovim ugovorom o zakupu se predviđa da zakupac plaća komunalne račune. Ako je poželjan „obuhvatni“ zakup, u kojem zakupodavac plaća te račune, onda je potrebno navodom u rasporedu izmeniti ovu klauzulu i klauzulu 6.2.1, klauzulu 6.4. i klauzulu 7.2.1. 7.2.2. Zakupac je dužan da blagovremeno plati opštinski porez na imovinu, ili preko računa na ime Zakupodavca ili, ako Zakupac to zatraži, preko računa na ime Zakupca, izuzev ako je Rasporedom određeno da je Zakupodavac dužan za isto. Prema Zakonu o opštinskom porezu na imovinu, sopstvenik poslovnog prostora je u obavezi da plaća porez, ali ako nije lako utvrditi sopstvenika, onda taj porez plaća zakupac. Ugovorne strane mogu da u ugovoru o zakupu promene uobičajeno pravilo tako da zakupac plaća porez (ili da zakupodavcu nadoknadi iznos za porez, pored plaćanja zakupnine). 7.2.3. Zakupac može (ali nije dužan) da plati osiguranje u vezi sa njegovom sopstvenom imovinom, imovinom Zakupodavca, ili poslovnog prostora. Kao opšte pravilo, određeno lice može da osigura samo sopstvenu imovinu. Inače, kada se podnosi zahtev za isplatu osiguranja, osiguravajuće društvo neće isplatiti osiguranje jer podnosilac zahteva tehnički nije pretrpeo gubitak jer imovina pripada drugom licu koje je u stvari lice koje je pretrpelo štetu. Ova klauzula pojašnjava to da zakupac nema obavezu da se osigura od problema kao što su krađa ili šteta uzrokovana na imovini zbog poplave, a što može oštetiti zakupčevu zalihu ili sadržaj. 7.3. Korišćenje i adaptacija poslovnog prostora


7.3.1. Zakupac može da koristi poslovni prostor samo za namenu određenu Rasporedom. Ako Zakupac želi da promeni namenu, isti je dužan da prvo dobije saglasnost od Zakupodavca, koja saglasnost ne sme neopravdano biti uskraćena ili docniti. 7.3.2. Izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom ili Planom, Zakupac može koristiti spoljašnjost poslovnog prostora, u šta je uključeno postavljanje znakova na spoljašnjosti poslovnog prostora, parkiranje vozila, postavljanje generatora, nameštaja ili drugih stvari, ali nije ograničeno na to, i pod uslovom da Zakupac dobije odgovarajuće dozvole predviđene zakonom. Zakupac može da zatraži i dozvolu za korišćenje opštinskog i drugog zemljišta u blizini, bez Zakupodavčevog znanja. 7.3.3. Zakupac može da adaptira unutrašnjost i u ograničenoj meri spoljašnost poslovnog prostora, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Adaptacija unutrašnjosti može da obuhvati rušenje zidova koji nisu noseći zidovi, postavljanje podova ili izgradnju kuhinjskih i sanitarnih prostorija, pod uslovom da rušenje ili adaptacija neće uticati na stabilnost poslovnog prostora, ili na njegovu vrednost, i pod uslovom da su izvršeni radovi u skladu sa građevinskim propisima i važećim zakonom. Zakupac je dužan da Zakupodavcu predoči dokaz o poštovanju propisa, kada je to potrebno. Zatim, izuzev ako je drukčije predviđeno Rasporedom i pod uslovom da je to u skladu sa zakonom i propisima, Zakupac može da postavi ili ugradi znakove i ventilacione uređaje, kablove i cevi, sigurnosne alarme, protivpožarnu opremu, grejne i rashladne uređaje i, ako je to potrebno, satelitski ili radio prijemnik i opremu na poslovnom prostoru ili u njemu. Međutim, Zakupac je dužan da obezbedi da je po isteku zakupnog roka ili svakog produžetka, poslovni prostor vraćen u slično stanje (iako to zavisi od habanja usled protoka vremena) koje je postojalo na dan kada je zakup počeo da teče. Ovom klauzulom se predviđa da zakupac zaključuje dugoročni ugovor o zakupu. U slučaju dugoročnog zakupa, uobičajeno je da se zakupcu koji je pravno lice dozvoli da adaptira poslovni prostor prema opisu iz klauzule. Međutim, da bi se izbegli sporovi oko stanja poslovnog prostora, ugovorne strane mogu zajedno da sastave zapisnik o stanju poslovnog prostora i fotografišu isti pre potpisivanja ugovora o zakupu, kao i na kraju zakupnog perioda. Zakupac je dužan da objekat vrati u isto stanje, ili da nadoknadi svaku štetu. 7.4. Podzakup Zakupac može da ceo poslovni prostor ili njegov deo da u podzakup, uz pismeno obaveštenje Zakupodavcu koje sadrži detalje podzakupa, kao i detalje svakog ugovora o podzakupu, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Ako je podzakup dozvoljen i ako je zaključen, Zakupac je i dalje dužan da poštuje ovaj Ugovor o zakupu, i u vezi sa plaćanjem zakupnine i u vezi sa odgovornošću za postupke ili nedela podzakupca. Podzakup daje veću fleksibilnost i potporu zakupcu ako je zaključio dugoročni zakup, jer ako se okolnosti u toku zakupnog roka promene, on može naći nekog drugog kome će poslovni prostor dati u zakup. Iako zakupodavac može da odluči da zabrani davanje imovine u podzakup, takav postupak može naterati zakupca da zaključi ugovor na kraći period, čime zakupodavac preuzima rizik da ostane bez prihoda u periodima između zakupa. 7.5. Održavanje i obezbeđenje, uključujući depozit kao sredstvo obezbeđenja 7.5.1. Izuzev radova iz klauzule 7.3.3. gore, Zakupac ne sme uništiti niti oštetiti poslovni prostor, kao ni Zakupodavčeve stvari navedene u Rasporedu. Ako Zakupac slučajno uništi ili ošteti isto, onda je dužan da Zakupodavcu nadoknadi iste stvari prema tržišnoj vrednosti. Zakupodavac je dužan da Zakupca obavesti o tržišnoj vrednosti istih stvari uz dokaz, kao i o svim troškovima opravke, dostavljanjem specifikacije ili obračuna, šta god je izvodljivo, bez ikakve marže. Zakupodavac je dužan da Zakupcu dozvoli odgovarajući rok za prigovor ili pronalaženje razumno jeftinije specifikacije.


7.5.2. Zakupac je dužan da održava unutrašnjost poslovnog prostora, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, koja unutrašnjost obuhvata sve zidove, sanitarne prostorije, kuhinjski prostor, ventilacione uređaje i, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom, radijatore i grejne uređaje. Zakupodavac prima k znanju da se u zakupnom roku i svakom njegovom produžetku, poslovni prostor može oštetiti zbog određenog habanja usled protoka vremena i da neće zahtevati naknadu takve štete od Zakupca. 7.5.3. Ako je to jasno određeno Rasporedom, Zakupac je dužan da Zakupodavcu isplati depozit kao sredstvo obezbeđenja pre dana kada zakup počne da teče, u iznosu koji je utvrđen Rasporedom, odnosno ako takav iznos nije utvrđen, iznos u visini jedne mesečne zakupnine. Taj depozit ostaje svojina Zakupca a čuva se na štednom računu Zakupodavca i ne može se koristiti za njegove lične potrebe, založiti a nijedan zajmodavac ili poverenik ga ne može zadržati, te se isti koristi samo kao naknada Zakupodavcu u slučaju povrede klauzule 7.3.3. ili ove klauzule 7.5. odnosno u slučaju da Zakupac ne plati zakupninu ili komunalne račune. Posle svakog dozvoljenog oduzimanja iznosa od depozita, isti se vraća Zakupcu zajedno sa nakupljenom kamatom i to na dan posle isteka zakupnog roka, ili na dan valjanog ranijeg otkaza ovog Ugovora o zakupu. Depozit kao sredstvo obezbeđenja nije uobičajena stvar na Kosovu. U drugim zemljama, takav depozit je česta pojava, pošto zakupodavci žele da zaštite svoju imovinu od štete. Međutim, postoji rizik da zakupodavac neće vratiti depozit ili da će isti potrošiti u toku zakupnog roka. Taj rizik se može smanjiti ako zakupac odbije poslednju zakupninu na ime depozita. Očigledno je da je u interesu zakupodavca a ne zakupca da uzme takav depozit. Još jedna opcija je da se za to uzme bankovna garancija, koju bi mogao da uplati zakupodavac, ali bi se onda nakupila bankovna taksa za održavanje takve garancije. 7.5.4. Zakupac je isključivo odgovoran za obezbeđivanje svoje imovine i poslovnog prostora od provale i može da angažuje sopstveno obezbeđenje. Detalji svakog obezbeđenja i svakog koda za alarm odnosno slične instalacije poverljivi su i ne moraju biti na raspolaganju Zakupodavcu. 7.5.5. Zakupac je saglasan da Zakupodavac ima pravo da obiđe poslovni prostor jednom u 2 meseca i ako za to postoji dobar razlog, i saglasan je da Zakupodavcu ili njegovim izvođačima radova dozvoli pristup radi obavljanja radova na održavanju, uz najavu od najmanje 14 dana unapred, izuzev u hitnom slučaju kada period najave može biti kraći.

8. Pravni lek 8.1. Pravo preuzimanja Ako Zakupodavac blagovremeno ili u predviđenom roku (šta god je pre) ne izvrši obavezu predviđenu ovim Ugovorom a o kojoj ga je Zakupac obavestio, onda Zakupac ima pravo da izvrši datu obavezu i naplati troškove iste Zakupodavcu posredstvom oduzimanja iznosa od zakupnine dospele za plaćanje, ili upražnjavanjem svakog drugog prava oduzimanja iznosa u visini dugovanja Zakupodavca. Zakupodavac nema pravo prigovora na troškove koje Zakupac plati tom prilikom, pod uslovom da oni nisu preterani i da Zakupac dostavi poreski obračun ili priznanicu za svaku kupovinu. Zakupac ne sme da naplati maržu niti da stiče dobit na račun tih troškova. Pravo preuzimanja obuhvata pribavljanje odgovarajućih opštinskih dozvola, plaćanje komunalnih računa ili izvođenje svih radova popravke. Ova moćna ali praktična klauzula obezbeđuje da zakupac ne pretrpi nepopravljivu štetu od zakupodavčeve docnje oko popravke. 8.2. Otkaz


8.2.1. Svaka strana može da otkaže Ugovor uz pismeno obaveštenje drugoj strani u slučaju:

a. nesolventnosti druge strane ili prijavljivanja svakog stečaja sudu i odobrenja istog od suda, protesta protiv date strane ili ako druga strana nije u stanju da isplati svoje dugove, odnosno ako poverenik zahteva izvršenje protiv druge strane;

Otkaz ugovora zbog nesolventnosti je pravična stvar; nijedan zakupodavac ne želi da se obaveže ugovorom o zakupu sa zakupcem koji nije u stanju da plati zakupninu, a zakupac ne želi zakupodavca koji nije u stanju da vrši popravke te čija banka može da preuzme posed nad imovinom.

b. materijalne povrede ovog Ugovora koju izvrši druga strana ili više zbirno sličnih povreda koje su, uzete zajedno, materijalne. U slučaju povrede koju je moguće ispraviti, strana koja nije izvršila povredu saglasna je da stranu koja je izvršila povredu pismeno obavesti o datoj povredi i ostavi joj rok od 7 dana (ili duži rok ako je takav rok naveden u obaveštenju) da ispravi povredu, a u slučaju da povreda nije ispravljena ovaj Ugovor se može otkazati. U slučaju materijalne povrede koju nije moguće ispraviti, strana ima pravo da odmah otkaže Ugovor.

Ako Zakupodavac izvrši povredu klauzule 5 (u vezi sa garancijama) ili klauzule 6 (u vezi sa dužnostima), ista će se smatrati materijalnom povredom, što Zakupcu daje pravo da odmah otkaže ovaj Ugovor, izuzev ako je propust Zakupodavca da vodi održavanje lakši. Ako Zakupac nije platio zakupninu koja je dospela za plaćanje na osnovu ovog Ugovora i to duže od 2 perioda zakupnine, onda Zakupodavac ima pravo da otkaže Ugovor uz pismeno obaveštenje koje podnosi najmanje 7 dana unapred. Stvari koje budu konkretno i propisno obelodanjene, a koje su protiv garancija iz Ugovora o zakupu ne predstavljaju povredu. Ova klauzula pravi razliku između navedene materijalne povrede zbog koje zakupac može da odmah otkaže ugovor o zakupu (klauzula 5. i klauzula 6. u vezi sa pravom svojine, na primer), nepopravljive materijalne štete koja takođe, opravdava trenutni otkaz ugovora, i drugih lakših povreda koje daju pravo otkaza ugovora samo ako su materijalne i ako nisu ispravljene. Iako zakupac ima pravo da otkaže ugovor o zakupu u slučaju da zakupodavac izvrši povredu, zakupodavac mora imati pravo da otkaže ugovor o zakupu u slučaju neplaćanja zakupnine. To pravo mora postojati jer čak iako se za zadocnelo plaćanje zakupnine obračunava kamata, postoji rizik da zakupac postane nesolventan i da zakupodavac neće moći da ostvari potraživanje. Ova klauzula predviđa dva perioda zakupnine, ali trajanje perioda zakupnine se može izmeniti voljom ugovornih strana i navođenjem određenog iznosa u evrima, ili taj period može biti duži odnosno kraći. 8.2.2. Zakupac ima pravo da otkaže ovaj Ugovor bez penala uz podnošenje obaveštenja najmanje 7 dana unapred, a koje obaveštenje se odnosi na nemogućnost pristupa poslovnom prostoru ili nemogućnost korišćenja poslovnog prostora, u celosti ili delimično, prema nameni određenoj Rasporedom i u zakupnom roku, uključujući tu i višu silu kao što su poplava, požar, zemljotres ili vetar (izuzev ako je gore navedeno rezultat povrede koju je izvršio sam Zakupac). Zakupodavac bi trebalo da bude upoznat sa ovom klauzulom i možda bi hteo da proveri da li osiguranje koje ima za takve situacije pokriva gubitak zbog neplaćanja zakupnine. 8.3. Šteta Svaka strana ima pravo da zahteva naknadu štete od druge strane, dodatno ili kao alternativu, zbog povrede koju izvrši druga strana a koja je bilo kakve prirode pod ovim Ugovorom. Svaka strana je dužna da drugoj strani nadoknadi sve troškove, potraživanja ili rashode koje je strana morala da plati trećoj strani zbog povrede ovog Ugovora a koju povredu je izvršila strana koja nadoknađuje štetu.


Strane u ovom Ugovoru odgovorne su za neposredne gubitke, koji obuhvataju gubitke opisane u prethodnom stavu, kao i troškove koje Zakupac ima za pronalaženje zamenskog smeštaja ili za vršenje popravke. Međutim, nijedna strana nije odgovorna za sledstveni ili ekonomski gubitak koji pretrpi druga strana, kao što je izgubljena trgovinska dobit ili gubici zbog ugovora zaključenih sa trećom stranom. Izuzeće od odgovornosti za sledstveni ili ekonomski gubitak znači da, npr: ako zakupac ne može da koristi poslovni prostor za svoju radnju zbog loše električne instalacije koju je ugradio zakupodavac, onda zakupac ne može da potražuje naknadu od zakupodavca za gubitak u svom poslovanju. Uobičajeno je da se takav gubitak izuzme da bi odgovornost ostala prihvatljiva.

9. Sporovi i važeći zakoni 9.1. Ovaj Ugovor podleže kosovskim zakonima. 9.2. U slučaju spora pod ovim Ugovorom, svaka strana može da pismeno obavesti drugu stranu o upućivanju spora na posredovanje pod okriljem Centra za alternativno rešavanje sporova pri Američkoj privrednoj komori na Kosovu ili Privrednoj komori Kosova (kako je određeno Rasporedom). Spor se upućuje u skladu sa važećim propisima o posredovanju na Kosovu koje primenjuje data komora, odnosno drugo priznato telo za posredovanje na Kosovu koje je registrovano kod Kosovske komisije za posredovanje i koje ima licencu Ministarstva pravde Kosova. Posredovanje je neobavezujući postupak za rešavanje sporova u strukturnom okruženju sa posrednikom i bez formalnosti sudskog postupka. Posredovanje je priznato na Kosovu Zakonom o posredovanju, DL-048-2008. Posredovanje je privatno, pošto javnost nema pravo da prisustvuje. Uobičajeno je da se radi lakšeg posredovanja koristi nezavisna organizacija za posredovanje. Na Kosovu trenutno postoje dva udruženja koja se bave posredovanjem u privrednim sporovima – Centar za alternativno rešavanje sporova pri Privrednoj komori Kosova i pri Američkoj privrednoj komori (http://adr-ks.org, /). Drugi centri za posredovanje se nalaze u više gradova na Kosovu. Idealno bi bilo da se izabere jedna organizacija koja se bavi posredovanjem i da se to navede u rasporedu, tako da ne bude zabune oko toga koji će organ nadgledati posredovanje. Ukoliko takav izbor nije naveden, postoji rizik da postupak posredovanja neće voditi odgovarajuća institucija. To može uvećati docnju i stvoriti zabunu. Ugovorne strane slobodno odlučuju koju će organizaciju za posredovanje da izaberu. Bez obzira na to da li postupak posredovanja vodi odgovarajuća institucija ili institucija stvorena za tu „priliku“, što znači da neće imati rukovodeću strukturu, posrednik mora biti registrovan kod Kosovske komisije za posredovanje i mora imati licencu Ministarstva pravde na Kosovu. Postupak obično vodi jedan posrednik. Iako je za posredovanje naveden kratak rok (30 dana, vidi klauzulu dole), u praksi se rok za posredovanje može produžiti uzajamnim dogovorom ugovornih strana (do najviše 90 dana od dana kada posredovanje počne, kako je to predviđeno kosovskim zakonom o posredovanju) ako posredovanje teče dobro. Stoga, preporučljivo je da se odredi kraći rok da bi se izbegla docnja oko pokretanja arbitraže gde je, npr: jasno da je stvar spora nemogućnost ili odbijanje da se neopravdano ne plaća zakupnina. 9.3. Ako se spor ne reši u roku od 30 dana od dana prijema takvog obaveštenja o upućivanju spora na posredovanje, onda strane svaki spor ili potraživanje u vezi sa Ugovorom, uključujući njegov otkaz ili njegovu valjanost, rešavaju pod okriljem Centra za alternativno rešavanje sporova pri Američkoj privrednoj komori na Kosovu ili Privrednoj komori Kosova (kako je određeno Rasporedom) u skladu sa važećim propisima o arbitraži na Kosovu koje primenjuje data komora.


Pažnja: U skladu sa Zakonom o Zaštiti Potrošača, nepravedna ugovorna odredba može se smatrati i ona odredba koja isključuje ili ograničava pravo potrošača da ostvari svoja prava iz ugovora pred sudom. Kao rezultat toga, svaki ugovor koji predviđa rešavanje sporova pred arbitražom, i u kojem je stranka - potrošač, može se smatrati nepravedim i biti če upučen na sud. Kao rezultat, arbitraža se ne može koristiti kao sredstvo rešavanja sporova u slučaju da je jedna od stranaka u tom ugovoru potrošač. Arbitraža je alternativa sudskom postupku. Priznata je kao opcija za rešavanje sporova na Kosovu, i to Zakonom o arbitraži, br. 02/L-75, iz 2007. god. Zbog docnje u kosovskim sudovima i raspoloživosti više žalbenih mehanizama, arbitraža je trenutno brža, fleksibilnija i pogodnija za rešavanje privrednih sporova. Arbitraža je privatna jer javnost nema pravo da prisustvuje. Trenutno na Kosovu postoje dva organa koja se bave arbitražom – Centar za alternativno rešavanje sporova pri Privrednoj komori Kosova i pri Američkoj privrednoj komori (http://adr-ks.org/). Idealno bi bilo da se izabere jedan organ za arbitražu i da se navede u rasporedu, tako da ne bude zabune koji će organ nadgledati arbitražu. Ugovorne strane slobodno odlučuju koju će od dve komore da izaberu. Ako izbor nije naveden u rasporedu, onda postoji rizik da arbitraža bude „arbitraža stvorena samo za tu priliku“, što znači da neće imati rukovodeću strukturu. U odsustvu takve strukture može doći do docnje i veće zabune pre i tokom arbitraže. Arbitraža se održava u Prištini na jeziku ovog Ugovora, a održava je jedan arbitar, izuzev ako je drukčije određeno Rasporedom. Iako je moguće imati tri arbitra, tri arbitra bi bili veoma skupa opcija i neprikladna za relativno jednostavan ugovor o zakupu. Tri arbitra bi bili prikladnija opcija za krupnije i veoma složene ugovore ili transakcije.

10. Opšte odredbe 10.1. Ovaj ugovor se izvršava na __________ jeziku. Verzija na ovom jeziku je konačna verzija u svrhu tumačenja. Svaki prevod na drugi jezik čisto je informativnog karaktera. 10.2. Obaveštenja pod ovim Ugovorom o zakupu podnose se strani u pisanom obliku zajedno sa podacima iz Rasporeda ili svakim zamenskim podatkom o kojem je podneto pismeno obaveštenje. Obaveštenje se drugoj strani može poslati e-poštom ako je adresa e-pošte navedena u Rasporedu, pod uslovom da je primljena „potvrda o prijemu“ ili da je dostavljen neki drugi dokaz o prijemu – npr: ako primalac odgovori. Ako adresa e-pošte nije navedena, onda se obaveštenje šalje drugim sredstvima, kao što su pošta ili lična dostava. Obaveštenje o povredi ili otkazu Ugovora, ili o upražnjavanju prava produžetka, upućivanju spora na posredovanje ili arbitražu, podnosi se lično ili preporučenom poštom, i ne može se poslati samo e-poštom. 10.3. U slučaju sukoba termina ili značenja bilo kog dela teksta ovog Ugovora te svakog priloženog dokumenta i njegovog sastavnog dela, termin ili značenje glavnog teksta ovog Ugovora ima prednost. Naslovi ovog Ugovora služe samo radi lakšeg upućivanja i nemaju nikakav značaj za tumačenje ovog Ugovora. 10.4. Ugovor sadrži puno razumevanje strana, utvrđuje punu podelu rizika između istih te čini potpunu i isključivu izjavu rokova i uslova sporazuma istih u vezi sa stvarima iz Ugovora. Sve ranije pregovore, dogovore, razumevanja i usmene i pisane sporazume u vezi sa zakupom poslovnog prostora sada zamenjuje ovaj Ugovor.


10.5. Kada postoji više od jednog zakupodavca, npr: suvlasništvo, zakupodavci su zajedno i grupno odgovorni za poštovanje ili povredu ovog Ugovora. Ovo je npr: moguće u slučaju da dvoje dece u porodici poseduju zemljište. 10.6. Nijedna strana bez saglasnosti druge ne može da dodeli ovaj Ugovor, pod uslovom da takva saglasnost nije neopravdano uskraćena ili zadocnela. Međutim, ova klauzula ne sprečava Zakupodavca da kod poverenika založi zakupninu za naplatu. Zabrana dodeljivanja, kao ona pomenuta u klauzuli gore, obično se odnosi na kreditni rejting i pouzdanost. Ponekad se zabrana menja da bi se omogućilo dodeljivanje društvu koje je u vezi sa zakupcem, iako se dodeljivanje može odrediti tako da se o tome odlučuje na pojedinačnoj osnovi (pošto su zakupodavci obično tolerantni, jer žele da olakšaju mogućnost produžetka zakupa). Poslednja rečenica u ovoj klauzuli pojašnjava to da zakupodavac može da postigne dogovor sa svojim zajmodavcem, kao sa bankom, da se zarada od zakupnine koristi kao zalog za zajam. 10.7. Nijedan sporazum kojim se pokušava da se izmene, prilagode, spore, objasne ili dopune rokovi ili uslovi ovog Ugovora nije obavezujući za strane, izuzev i kada je to učinjeno napismeno i kada obe strane to potpišu. 10.8. Ako se bilo koja strana odrekne odgovornosti za povredu ili neizvršenje Ugovora, prava ili pravnog leka pod ovim Ugovorom, te svake upotrebe trgovine ili toka poslovanja ili rada, isto ne podrazumeva neprestano odricanje od odgovornosti za svaku drugu povredu ili neizvršenje Ugovora, odnosno odricanje od prava ili pravnog leka te drugih uslova Ugovora, izuzev i kada je odricanje izraženo u pisanom obliku i kada to obe strane potpišu. 10.9. Nijedna treća strana nema nijedno niti može iskoristiti neko pravo pod ovim Ugovorom bez saglasnosti ugovornih strana. Ova klauzula, npr: sprečava suseda ili zajmodavca da stiče korist od ovog ugovora i da ga izvršava protiv jedne od ugovornih strana. 10.10. Ako arbitar smatra da je neka odredba Ugovora protivpravna, nevaljana ili neizvršiva, preostale odredbe ostaju na snazi i dejstvu u celosti. 10.11. Ako zakon u buduće predvidi da se ovaj Ugovor mora overiti pred sudom ili drukčije zabeleži te prevede na određeni jezik, uključujući tu i dovršavanje bilo kakvog evidentiranja, onda su strane saglasne da preduzmu sve korake da bi to obezbedile, jednako snoseći troškove, izuzev ako evidentiranje služi u korist jedne strane, kao u slučaju kada ta strana na taj način može dobiti zajam. Isto se vrši i na zahtev jedne od strana. Ova klauzula je delimično u vezi sa klauzulom 6.3.1. koja govori o mogućnosti uknjiženja zakupa u vlasničkim knjigama kao tereta. Moguće je da će organ za uknjižbu imovine (katastar) zahtevati da ugovor o zakupu bude na određenom jeziku, ili da bude overen pred sudom ili beležnikom, pre uknjižbe. Troškove takvog prevoda/overe obično dele obe ugovorne strane, osim ako jedna od strana vrši uknjižbu da bi na taj način stekla korist od dobijanja zajma, ili ako ne postoji jasna uzajamna korist od uknjižbe.


OPŠTE SMERNICE ZA STANDARDNI OBRAZAC UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

U daljem tekstu date su neke opšte smernice za korišćenje ugovora o zakupu poslovnog prostora. Te smernice nisu predviđene kao potpuno i obuhvatno objašnjenje kosovskog zakona o svojini, odnosno drugog zakona ili stvari u vezi sa ugovorom. Umesto toga, smernice predstavljaju sažetak glavnih i uobičajenih pravnih pitanja koja utiču na ugovor. Okolnosti mogu varirati, zakon se može promeniti a pravni savet treba potražiti u određenom slučaju. Takođe, postoje posebne odredbe ili stvari koje nisu pomenute u daljem tekstu. Posebno, ako se ugovor o zakupu zaključuje na 5 ili više godina, možda bi za korisnika bilo prikladno da unese neke promene u ovaj obrazac – na primer, dodavanjem klauzule o povećanju zakupnine i izmenom obaveza popravke. Za to bi korisnik trebalo da angažuje pravnika i stručnjaka za imovinske odnose.

Koncept zakupa Koncept zakupa je postojao u bivšoj Jugoslaviji i u današnjim državama. Najskoriji zakon o svojini koji priznaje koncept zakupa je Zakon o svojini i drugim stvarnim pravima (2009/03-L-154). Član 10. stav 2. tačka 4. i član 109. tog Zakona priznaju koncept zakupnog odnosa ali ne postoje detaljna pravila o tome kako se stvara zakup ili šta on mora da obuhvati. Zakupni odnos je stoga čisto stvar ugovora, tj. stvar oko koje se zakupodavac i zakupac slažu, a kada ne postoji poseban sporazum, stvar se rukovodi običajem i praksom ali samo do određene mere. Pošto je zakupni odnos čisto stvar ugovora prema kosovskim zakonom, kada odlučuje o sporu, sud ili arbitar stoga prvo razmatra stvar oko koje su se strane složile napismeno. Zbog toga je važno da ugovor o zakupu bude jasan i eksplicitan, pošto ne postoji jasan standardni zakon o zakupu imovine kojim bi se sud ili arbitar rukovodili ako ugovorne strane nešto nisu navele. Međutim, postoji par izuzetaka takvom odsustvu smernica, kao što je Zakon o opštinskom porezu na imovinu – 03-L204. Ovaj zakon obavezuje zakupodavca da plaća porez na imovinu i navodi da je


zakupac odgovoran za plaćanje poreza ukoliko nije moguće pronaći zakupodavca. Za više detalja o porezu, vidi http://tatimineprone-rks.org/. U svakom slučaju, detaljan pisani ugovor o zakupu je od presudnog značaja, jer može da zaštiti i zakupodavca i zakupca.

Formalni uslovi za potpisivanje ugovora o zakupu Postojeći zakon na Kosovu ne predviđa uslov po kojem se ugovor o zakupu potpisuje pred sudom ili beležnikom. Radi njihove sopstvene zaštite, ugovorne strane mogu da izaberu da to učine u slučaju dugoročnog i skupog zakupa. Provera pre nego što zakupac potpiše dugoročni ugovor o zakupu Za preduzeće, troškovi zakupa imovine mogu biti jedno od najvećih dugoročnih ulaganja koje preduzeće vrši. Pronalaženje, useljavanje i renoviranje imovine je skupo. Ako se potrošači oslanjaju na to gde se imovina nalazi i ako se zakupac mora preseliti zbog spora ili problema u vezi sa imovinom, preduzeće može pretrpeti gubitke koje nije moguće nadoknaditi na osnovu zakona. Stoga, preduzeća bi trebalo da uzmu dovoljno vremena da bi proverila da li je zakupodavac zaista zakonski vlasnik ili zakupodavac imovine te da ne postoje drugi problemi koji bi zakupčevom preduzeću uzrokovali štetu. Zakupac mora da postavlja pitanja – npr: da li je moguće zakonski dobiti komunalne priključke? Da li je imovina zakonska da bi ostale dozvole potrebne za poslovnu delatnost mogle da se pribave? Da li je planirana eksproprijacija imovine ili rušenje zbog javnih projekata? Nije dovoljno oslanjati se samo na ugovor o zakupu. Odgovarajuća i propisna provera pre toga je od presudnog značaja. U daljem tekstu su navedene stvari koje je potrebno obezbediti pre zaključenja ugovora o zakupu poslovnog prostora ali je najbolji način angažovati advokata koji će proveriti da li je imovina uknjižena i koji će izvršiti proveru kod komunalnih preduzeća.

Provera vlasništva na imovini Kosovo ima dugu istoriju menjanja imovinskih zakona od 1980. god. pa nadalje. Kosovo priznaje pravo na privatnu svojinu. Zakoni od 1990. god. predviđaju mogućnost privatizacije nepokretne imovine koja je ranije bila u svojini društvenih preduzeća odnosno države. Istorija koja svedoči o pravilima koja se menjaju u pogledu privatizacije vrlo je kompleksna i van delokruga ovog dokumenta. Bez obzira na to, zbog složenosti privatizacije, kao i zbog složenosti zakona o svojini, neformalni režim svojine koji je funkcionisao 1990-ih godina znači da je svojina na Kosovu često puta sporna. Pravo svojine se uknjižuje u nacionalnom registru ili katastru. Nacionalni registar ili katastar je teorijski javan ali u praksi, nije moguće da bilo ko iz javnosti pribavi podatke o određenoj imovini na Kosovu. Sopstvenik imovine koja se traži u zakup, obično zakupodavac, trebalo bi da bude u stanju da pribavi takva dokumenta i potencijalnom zakupcu dostavi ažurnu imovinsku dokumentaciju, sa pečatom i potpisom kosovskog katastarskog organa. Potrebno je izvršiti proveru da bi se utvrdilo da li je imovina predmet spora u Kosovskoj agenciji za imovinu. Zahtevi su navedeni onlajn na http://www.kpaonline.org. Nažalost, ne postoji lak način da se


u sudovima proveri da ne postoji neki spor, tako da uvek postoji rizik da će zakupac morati da se iseli ako sud donese odluku protiv zakupodavca. Standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora predviđa određene zakupodavčeve garancije ali one nisu zamena za proveru koju treba izvršiti u vezi sa statusom poslovnog prostora i prema mogućnostima.

Nepostojanje dozvola Relevantni građevinski propisi na Kosovu, kako noviji zakoni tako i oni nasleđeni iz vremena Jugoslavije, predviđaju da se prvo pribavi dozvola od opštine pre nego što se neka zgrada ili objekat izgradi u istoj i da se zgrada ili objekat gradi u skladu sa građevinskim standardima te da se pribavi uverenje o tehničkoj ispravnosti. Pribavljanje dozvole je spor i dugotrajan proces a taksa se plaća u različitim fazama i to fiksno ili prema kvadratnoj površini. Mnogi objekti na Kosovu su izgrađeni bez potrebne prve dozvole, odnosno bez uverenja o tehničkoj ispravnosti. Takse možda nisu u celosti plaćene. Posledice takve situacije su različite. U najgorem slučaju, objekat može biti srušen ili opština ili komunalna preduzeća mogu odbiti priključak, ili nametnuti dodatne takse korisniku. Opština takođe, može da zapleni imovinu i proda je da bi povratila svoje troškove. Tačno stanje je različito od objekta do objekta i opštine do opštine a zavisi od ozbiljnosti povrede. Stoga, od suštinskog je značaja proveriti status oko dozvole pre nego što se zakupac useli, kao i da se provera svake povrede prethodno dogovori između ugovornih strana. Ovaj standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora ima za cilj da zakupcu da određena prava naknade štete u slučaju da zakupodavac izvrši povredu o kojoj nije obavestio zakupca prilikom zaključenja ugovora. Pa ipak, uvek postoji rizik da zakupodavac neće nadoknaditi štetu zakupcu, kao i da praktične posledice koje zakupčevo poslovanje pretrpi neće biti nadoknađene. Poželjno je da zakupac izvrši proveru pre nego što se useli da bi izbegao štetno iznenađenje.

Neplaćeni komunalni računi Gledano kroz istoriju, mnogi pojedinci i preduzeća na Kosovu imaju dugovanja prema komunalnim preduzećima. Iako ta dugovanja zakonski pripadaju određenom pojedincu ili preduzeću, komunalna preduzeća mogu da izvrše naplatu dugovanja odbijajući da ponovo dozvole priključak ili isključivanjem električne energije objektu, što može uzrokovati nepotrebne gubitke po nevinog zakupca u smislu vremena i restrikcija. Iz tog razloga, pažljiv zakupac bi proverio da li ima neplaćenih računa koji se odnose na poslovni prostor pre nego što potpiše ugovor o zakupu, ili bi obezbedio da isti budu plaćeni pre nego što se useli. Ako iz nekog razloga računi nisu plaćeni pre nego što se zakupac uselio i ako to uzrokuje praktične probleme zakupcu, ovaj standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora daje pravo zakupcu da na kraju plati račune u ime zakupodavca a da zatim taj iznos oduzme od dospele zakupnine (međutim, to ne bi bilo dovoljno ako su dugovanja veća od iznosa dospele zakupnine, tako da je poželjno izvršiti proveru unapred).

Provera zakupca Zakupodavac bi trebalo da proveri svog zakupca. Najvažnija provera se odnosi na finansijsko stanje. Kakvo je finansijsko stanje zakupca? Nažalost, kreditni registar Kosova beleži samo neplaćene zajmove ali ne i druge povrede.

Zakupni rok i rani otkaz ugovora


Ne postoji standardno pravilo o tome koliko bi zakup mogao da traje – može biti kratak od samo par sedmica, ili na 10 i više godina. Trajanje zakupa obično utiče na obaveze popravke kao i na pravo zakupca da adaptira poslovni prostor. Što je duži zakupni rok, to je uobičajenije da zakupac ima pravo da adaptira poslovni prostor i da možda bude odgovoran za unutrašnje popravke. Punoća takvih obaveza na kraju zavisi od pregovora i cene. Kod dugoročnog zakupa ili zakupa kod kojeg zakupac vrši veliko ulaganje u poslovni prostor, isti bi mogao da uknjiži zakup u katastru kao teret tako da novi kupac ili banka koja daje zajam ne može da iseli zakupca. Iako je takvo uknjiženje neobično na Kosovu, isto je predviđeno zakonom. Takav oblik daje pravo uknjižbe a ugovorne strane moraju da odluče ko će platiti troškove uknjižbe, odnosno da li će podeliti troškove (kao što ovaj obrazac to predviđa). Važno je pažljivo odlučiti i složiti se kada bilo koja ugovorna strana može da otkaže ugovor o zakupu. Zakupac bi mogao da obezbedi zakup da bi znao da li se isplati ulagati i da li će moći da povrati gubitak. Zauzvrat, može se složiti sa svoje strane da neće otkazati ugovor ranije (osim u slučaju da zakupodavac izvrši povredu) tako da su veoma često prava otkaza ugovora jednako ograničena za obe strane. Na kraju, sve je to pitanje pregovora i položaja u pregovorima. Ako je ugovor o zakupu zaključen na duži period, zakupodavac bi mogao da unese klauzulu o povećanju zakupnine – odredba koja predviđa povećanje zakupnine u skladu sa tržišnom stopom (za šta je potrebno odrediti lice koje vrši procenu vrednosti) ili inflacijom. Takve klauzule su vrlo kompleksne i van delokruga ovog obrasca ugovora o zakupu čiji je cilj da reguliše kratkoročni zakup od 6 meseci do 1 ili 2 godine.

Plaćanje zakupnine Primarna odgovornost zakupca je da na vreme plaća zakupninu. Od ugovornih strana zavisi odluka o tome kada će se vršiti plaćanje zakupnine – da li će to biti jednom mesečno, jednom sedmično ili jednom godišnje, i na koji dan. Prema Zakonu o porezu na dohodak, pravno lice (preduzeće ili nevladina organizacija) koje plaća zakupninu u obavezi je da odbije zakupodavčev poreski doprinos i da isti plati poreskoj upravi do kraja sledećeg meseca. Pravno lice je dužno da jednom godišnje zakupodavcu dostavi uverenje kojim potvrđuje da je to učinjeno. Kao što je objašnjeno u fusnotama, zakupnina se najpre plaća preko banke u svrhu odbijanja poreskog doprinosa i da bi se izbegli sporovi oko toga da li je zakupnina zaista plaćena ili ne.

Zadocnelo plaćanje Zakupodavac bi trebalo da u slučaju zadocnelog plaćanja dobije naknadu. Obrazac predviđa da je kamata za zadocnelo plaćanje zakupnine „kapitalni trošak“ za zakupodavca, kao i to da se kamata određuje prema stopi za prekoračenje računa na Kosovu. To je u skladu sa predloženom kamatom za zadocnelo plaćanje iz novog Zakona o obligacionim odnosima na Kosovu.

Popravke Obaveza popravke je takođe, nešto što je potrebno da bi ugovorne strane došle do preciznog dogovora o tome kako da se izbegnu sporovi. Standardna praksa se razlikuje u zavisnosti od trajanja zakupa i tipično služi za pravljenje razlike između unutrašnjih radova na dekoraciji (što je obično obaveza


zakupca kada se radi o dugoročnom zakupu) i spoljašnjih ili strukturnih popravki, koje su obično obaveza zakupodavca. Neophodno je precizno definisati koji su radovi unutrašnji a koji spoljašnji/strukturni; ugovorne strane bi trebalo da provere svoje nedovršene klauzule kao i svoj plan. Kada se radi o dugoročnom zakupu, zakupodavac bi mogao da unese klauzule koje predviđaju striktnije obaveze za radove na dekoraciji, poput obaveze za vršenje moleraja spolja na svake 4 godine, a unutra na svake 3 godine.


Documents

STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG …kontrata.net/repository/docs/Standard_Form_Contract_for_Lease_SER... · koja se vrši dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan