Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 17.02.2017 4 ¢â‚¬â€Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?¢â‚¬“ Die

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  • 17.02.2017

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    Verwaltertage 2017 Wohnungseigentumsrecht

    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

    Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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    Ist das Sonder- oder Gemein-

    schaftseigentum?

  • 17.02.2017

    3

    Muss das mein Nachbar nicht

    selbst bezahlen?

  • 17.02.2017

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    „Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?“

    Die Frage nach der dinglichen Zuordnung von Gegenständen zum Sonder- oder Gemein- schaftseigentum zu stellen, heißt in Wahrheit

    die Frage nach der Kostentragungslast zu stellen, denn derjenige,

    der die Instandsetzungslast trägt, hat die erfor- derlichen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten auszuführen.

  • 17.02.2017

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    Instandhaltung und Instandsetzung

    § 14 Nr. 1 WEG

    Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

    1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

  • 17.02.2017

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    Instandhaltung und Instandsetzung

    § 21 Abs. 3 WEG Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen- Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungs- eigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigen- tümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

    § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamt- heit der Wohnungseigentümer entsprechenden Ver- waltung gehört insbesondere:

    2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instand- setzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

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    7

    Instandhaltung und Instandsetzung

    § 16 Abs. 2 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Woh- nungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Ver- waltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

  • 17.02.2017

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    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

    Man kann sich ja mal irren…

    Jeder Wohnungseigentumseinheit ist eine Garage zugeordnet. Der spätere Beklagte B be- sprühte im Rahmen von Streitigkeiten zwischen den Parteien das Garagendachverblendungs- stück, das sich über der Garage des späteren Klägers K, wölbt, mit obszönen Schriftzeichen in schwarzer Farbe. K verklagt B auf Schadensersatz wegen der Kosten für die Entfernung der „Verzierung“.

    Das Amtsgericht Euskirchen verurteilt antrags- gemäß den K zur Leistung von Schadensersatz.

  • 17.02.2017

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    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

    BVerfG v. 28.7.2014 - 1 BvR 1925/13, ZMR 2014, 960 BGH, Urt. v. 7.2.2014 - V ZR 25/13, ZMR 2014, 554

    Die mit der angegriffene Entscheidung des Amtsge- richts verletzt das Willkürverbot, da die offensichtlich einschlägige Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG nicht be- rücksichtigt wurde. Bei dem Garagendachverblendungstück um zwin- gendes Gemeinschaftseigentum, weshalb der Kläger bereits nicht prozessführungsbefugt und die Klage ohne weiteres abzuweisen war. Denn Schadensersatzansprüche wegen einer Be- schädigung des Gemeinschaftseigentums stehen nur der Eigentümergemeinschaft zu.

  • 17.02.2017

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    Weil der Germane

    in uns steckt!

    Warum ist die Unterscheidung so schwer?

  • 17.02.2017

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    Rechtseinheit am Grundstück

    § 93 BGB Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in sei- nem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

    § 94 BGB Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbe- sondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, so- lange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesent- licher Bestandteil des Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

  • 17.02.2017

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    Die „Drei-Finger-Prüfung“

    Grundregel / Ausnahme / Rück-Ausnahme

    ► Grundregel - alles ist Gemeinschaftseigentum Grundstück und Gebäude - § 1 Abs. 5 WEG

    ► Ausnahme - Begründung von Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen - § 3 WEG

    ► Rückausnahme - Kein Sondereigentum an: - Wesentlichen Gebäudebestandteilen - Gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen - § 5 Abs. 1 u. 2 WEG

  • 17.02.2017

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    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

    Carport

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    Der „objektive „Raumbegriff

    Ein abgeschlossener Raum hat einen Boden, eine Decke und vier Wände.

    BayObLG v. 6.2.1986 – 2Z BR 70/85, NJW-RR 1986, 761

    Ein Carport, der nach allen Seiten, zumindest aber zur Einfahrt hin offen ist, stellt mangels Raumeigenschaft zwingendes Gemeinschafts- eigentum dar (Sondernutzungsrecht möglich).

  • 17.02.2017

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    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Der Innenhof

    Die Wohnungseigentümer streiten erbittert um die Nutzung eines Innenhofs, welcher laut der Teilungserklärung als Bestandteil des Sonder- eigentums der Einheit Nr. 1 im Erdgeschoss zu- geordnet ist.

    Darf der Eigentümer der Einheit Nr. 1 den Innen- hof alleine nutzen?

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    § 3 Abs. 2 S. 1 WEG

    Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    OLG Hamm v. 5.1.2016 – 15 W 398/15, NZM 2016, 590

    Auch an einem nicht überdachten Innenhof kann Sondereigentum wirksam begründet werden.

    Dass es an einer vollständigen „Raumeigenschaft“ fehlt, weil ein Innenhof nicht als „abgeschlossen“ i.S.d. gelten kann, ist dabei unerheblich.

    Ein umschlossener Raum in sich abgeschlossen, wenn er nicht ohne weiteres betreten werden kann und seine Grenzen im Übrigen feststehen.

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    BGH v. 20.11.2015 – V ZR 284/14, ZMR 2016, 215 BGH v. 18.7.2008 – V ZR 97/07, ZMR 2008, 897

    OLG Düsseldorf v. 27.2.02 - 3 Wx 348/01, ZMR 2002, 613

    Der „subjektive“ Raumbegriff

    Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgren- zung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.

  • 17.02.2017

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    Sonder- oder Gemeinschaftseigentum

    Tiefgaragenstellplatz

  • 17.02.2017

    20

    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    Gesetzliche Fiktion - § 3 Abs. 2 S. 2 WEG

    Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    Der Balkon als Raum?

    Der Balkon des Eigentümers E ist undicht und soll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungs- erklärung heißt:

    „Begründet wird das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, be- stehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad und Balkon.“

    Daher sei die Balkonsanierung Sache des E und nicht die der Gemeinschaft.

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    OLG D`dorf v. 27.2.2002 - 3 Wx 348/01, ZMR 2002, 613 LG Itzehoe v. 19.7.2016 – 11 S 113/15, ZMR 2016, 904

    Balkone, Loggien und sogar Dachterrassen sind sondereigentumsfähig. Es bedarf dabei einer text- lichen oder zeichnerischen Einbeziehung zum Son- dereigentum. Diese Zuordnung erstreckt sich aber nur so weit, wie es die praktische Zugehörigkeit zum jeweils angeschlossenen Sondereigentum an einer Wohnung gebietet. Sie bezieht sich nur auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum, also lediglich auf den Luftraum der durch diese gebildet wird. Folglich gehört der Fliesenbelag eines Balkons nur dann zum Sondereigentum, wenn am Balkon auch tatsächlich Sondereigentum gebildet ist!

  • 17.02.2017

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    Sonder- und Gemeinschaftseigentum

    Die Terrasse als Raum

    Die Terrasse an der Wohnung des Eigentümers E ist defekt und soll auf Gemeinschaftskosten repariert werden. Beirat Q macht geltend, dass es in der Teilungs- erklärung heißt:

    „Begründet wird das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan, be- stehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon und Terrasse Nr. 1.“

    Daher sei die Terrassensanierung Sache des E und nicht die der Gemeinschaft.

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    Sonder- und Gemeinsc