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日 土 地 の C R E 戦 略 支 援 情 報 誌2016.07 vol.17
SOLUTIONReport
CRE最前線！
空き家対策としての有効活用提案
当社が参加組合員幹事企業として開発に携わった「大崎ウィズシティ」が、東京都品川区「みどりの顕彰制度」に基づく緑化賞において「緑化大賞」を受賞しました。隣接する大崎西口公園と連続する緑豊かな空間を形成し、快適な憩いと潤いの場を創出しています。
京橋二丁目西地区市街地再開発組合は、東京都中央区京橋二丁目西地区に建設中の複合施設の名称を「KYOBASHI EDOGRAND（京橋エドグラン）」に決定しました（2016年秋開業予定）。 本事業は、当社が特定業務代行者の代表企業を務
める再開発事業です。低層店舗エリアにはパティスリー「Toshi Yoroizuka（トシヨロイヅカ）」の旗艦店の他、魅力的な店舗の入居を予定しており、地下には中央区観光協会による「観光情報センター（仮称）」も開設予定です。竣工後は、高さ約31ｍの吹抜けのある開放的な「ガレリア空間」など多様なオープンスペースを活用して、京橋の歴史的・文化的な資源を活かしながら、街に賑わいをもたらす多彩なイベントを検討しており、「東京で、いちばん心地の良い居場所がある街」を目指します。
「KYOBASHI EDOGRAND（京橋エドグラン）」に名称決定
2016年3月、日本土地建物プライベートリート投資法人（NTPR）は103億円を増資と借入にて調達し、オフィス（写真は日土地京都ビル）、商業施設、レジデンスを新規取得しました。これにより、資産規模は約460億円に拡大しました。また、当社と東京センチュリーリース株式会社（以下「TC-Lease」）は、当社の100％子会社である日土地アセットマネジメント株式会社（以下「日土地AM」）の発行済株式の一部譲渡について、2016年5月に基本合意しました。今後、当社およびTC-Leaseのノウハウを融合し、日土地AMの資産運用事業の成長戦略を共同で推進してまいります。
資産運用事業の拡大
2016年3月、これまでの学生用マンション16棟の開発実績とノウハウを活かした学生寮の建替計画「（仮称）洗足プロジェクト」を着工しました。東急池上線「洗足池」駅から徒歩7分に立地し、豊かな緑と「庭を活かした暮らしの環境」をテーマに設計。国立大学法人東京工業大学の女子学生、及び女子留学生が入居する国際交流ハウスとして活用される計画です（2017年1月竣工予定）。
「（仮称）洗足プロジェクト」 着工 「大崎ウィズシティ」 品川区緑の顕彰制度『緑化大賞』を受賞
02CRE SOLUTION Report vol.17
各物件に関するお問い合わせは、上記までお願いします。
日本土地建物株式会社 ビル営業部 TEL：03-3501-6188 FAX：03-3502-2437
募集中のビル一覧
中世の面影が残るベルギーの古都・ゲント。街の中には教会や寺院、美術館など歴史を感じることのできる建物が点在しています。その中でも、威容を誇る教会が聖バーフ大聖堂です。
12世紀から16世紀にかけて建造され、ローマ帝国の皇帝カール5世が洗礼を受けた教会として有名です。数世紀にわたって建造されていることから、ロマネスク様式とゴシック様式の双方の建築様式を取り入れていることが大きな特徴です。巨大な尖塔を持つ大聖堂の内部には美しいステンドグラスが施されています。壁面の彫刻や豪華な装飾、巨大なパイプオルガン、主祭壇、身廊両側に小部屋のように設けられたいくつもの礼拝堂、そして貴重な壁画が残る広大な地下礼拝堂と合わせて、荘厳な佇まいで訪れる人を迎えます。
さらに見逃せないのが、宗教的芸術品のコレクションです。特に有名なのが、ファン・アイク兄弟作の祭壇画「神秘の子羊」です。「ベルギーの7大秘宝」の1つで、初期フランドル絵画の最高傑作と言われる作品です。24面の絵画から構成されている作品ですが、どれも15世紀に描かれたと
は思えないほどみずみずしく、そして精緻な細部の描写は見るものを圧倒します（現在は修復中）。ほかにも、ルーベン
スやワッセンホフなどの作品を多数収蔵しており、絵画の宝庫としての一面も持っています。
【石川】 尾山神社
【ベルギー】 聖バーフ大聖堂
注目物件
京橋エドグラン （仮称）南青山一丁目プロジェクト★京橋駅直結・東京駅徒歩5分、中央通り沿いの好立地★超高層ビルでは希少な免震構造★不測の事態に備えた万全のＢＣＰ支援機能 （ビル側非常用発電機より１５ＶＡ／㎡・７２時間供給可能）★32階建て・エリア最大級のオフィス空間 1フロア約820坪★幅広い企業のニーズに応える高度なセキュリティ
★「青山一丁目」駅から徒歩1分 3駅5路線至近で、ビジネスの機動力を向上させる好立地★建物の揺れを小さくする制振構造★不測の事態に備えた万全のＢＣＰ支援機能 （ビル側非常用発電機より１５ＶＡ／㎡・７２時間供給可能）★整形無柱・四面採光による明るく開放的なオフィス空間 １フロア約255坪★ビジネスを強力にサポートするワークプレイス（貸会議室等）を設置
2015年3月の北陸新幹線開通で、とても身近になった石川県金沢市。街の中心部に位置し、金沢市民の心の故郷として親しまれているのが尾山神社です。加賀藩の藩祖である前田利家公と正室のお松の方を主祭神として祀る神社として、1873年（明治6年）に建立されました。その2年後には正門にあたる神門が建築され
ました。神門は高さ18mの3層式ですが、独創的な設計が特徴です。1層目には戸室石積みの3つのアーチの上に木造の櫓を積み、2層目は和風に、3層目には5色のステンドグラスがあしらわれています。日本の神社建築様式を構造の主体としながらも、和漢洋の様式を取り入れた斬新な設計は、派手好み
で「傾奇者」として知られる前田利家公を象徴しているようにも感じます。また、夜はライトアップされるため、幻想的な雰囲気を楽しむこともできます。尾山神社は、加賀藩主の別邸・金谷御殿の跡地に建っています。御殿の一部で、江戸時代後期から明治初期にかけて作られた池泉回遊式の美しい庭園（神苑）にも注目です。池に浮かぶ島や橋に、「琵琶島」「鳳笙島」「琴橋」など雅楽に由来する名前が付けられていることから、「楽器の庭」とも言われています。古くより、「文武両道」「必勝」「夫婦円満」「子宝安産」にご利益があるとされている尾山神社。歴史に想いを馳せながら、散策してみてはいかがでしょうか。
即即
2016.08即
地下2階地上17階
1985年8月
173.9337.48
302.5020.35
14F7F6F2F
即116.807F
ビル名 住 所／アクセス 竣 工 階 数規 模基準階面積 引渡日面積［坪］
日土地名古屋ビル
地下1階地上11階
2013年5月 相談各300.307～11F993㎡
（300坪）京橋イーストビル 東京都中央区京橋2-7-19
「京橋」駅徒歩1分
地下3階地上32階
2016年10月末（予定）
2016.11予定2016.11予定2016.11予定2016.11予定2016.11予定2016.11予定2016.11予定
2016.10
269.45141.08273.27273.27各821.07410.53358.65
27F24F
22F 東22F 西
13～21F9F7F
2,714㎡（821坪）
京橋エドグラン（→注目物件）
（→注目物件）
東京都中央区京橋2-2-27（地番）
「京橋」駅 直結「東京」駅 徒歩5分
地下3階地上21階
2006年7月2016.102016.10
330.19330.19
11F10F
1,091㎡（330坪）汐留芝離宮ビルディング 東京都港区海岸1-2-3
「浜松町」駅徒歩2分
地下2階地上19階 2009年3月
即即
2016.10
313.64153.83225.23
9F8F6F
1,016㎡（307坪）芝浦ルネサイトタワー 東京都港区芝浦3-9-1
「田町」駅徒歩4分
即2016.08中旬
即
214.4450.2652.00
23F11F8F
即19.314F
即即
34.3334.40
4F3F
地下2階地上24階 2007年6月
708㎡（214坪）仙台ファーストタワー
宮城県仙台市青葉区一番町3-1-1
「仙台」駅徒歩9分
地下1階地上8階 1999年1月
715㎡（216坪）日土地京都ビル
京都府京都市中京区烏丸通押小路上ル秋野々町535
「烏丸御池」駅徒歩2分
地上8階 1986年1月544㎡
（164坪）日幸北九州ビル福岡県北九州市小倉北区
米町1-2-26「小倉」駅徒歩3分
2017.02予定各255.333～9F地下1階地上9階
2017年1月末（予定）
（仮称）南青山一丁目プロジェクト 東京都港区南青山1-6番3、4番7、4番8（地番）
「青山一丁目」駅徒歩1分
844㎡（255坪）
地下1階地上9階 1992年11月蔵前セントラルビル 東京都台東区蔵前3-1-10
「蔵前」駅徒歩1分
386㎡（117坪）
地下1階地上12階
2010年1月 242.7310F日土地銀座ビル 東京都中央区銀座7-14-13「東銀座」駅徒歩4分
802㎡（242坪）
即地下1階地上9階
2016年6月 195.797FＰＭＯ日本橋江戸通東京都中央区日本橋小伝馬町2-4
「小伝馬町」駅徒歩1分
646㎡（195坪）
2016.11地下1階地上9階 2009年10月 130.404F日新青山ビル 東京都港区北青山3-2-4
「外苑前」駅徒歩4分
431㎡（130坪）
地下2階地上23階
即2002年11月 100.8215F日土地西新宿ビル 東京都新宿区西新宿6-10-1「西新宿」駅徒歩3分
900㎡（272坪）
地下1階地上8階
2016.11（相談）1982年7月 36.336F日幸五反田ビル 東京都品川区西五反田2-29-5
「五反田」駅徒歩5分
610㎡（184坪）
地下2階地上36階
2017年3月末（予定）
グローバルゲートウエスト棟
愛知県名古屋市中村区平池町4
「ささしまライブ」駅直結
1,702㎡（514坪）
地下3階地上38階
グランフロント大阪タワーＡ
2,331㎡（705坪）
2,810㎡（850坪）2013年3月
ビル営業部（上記連絡先）にお問い合わせください〈分割応相談〉
ビル営業部（上記連絡先）にお問い合わせください〈分割応相談〉
大阪府大阪市北区大深町3-1「大阪」駅「梅田」駅
1,000㎡（302坪）
愛知県名古屋市中区栄2-1-1「伏見」駅直結
〜
2016年10月末竣工予定 2017年1月末竣工予定
03 CRE SOLUTION Report vol.17 04CRE SOLUTION Report vol.17
OFFICE BUILDING INFORMATION
世界の建物Building in the WorldBuilding in the World
日土地オフィスビルインフォメーション
1．増加する日本の空き家
平成25年「住宅・土地統計調査」（総務省統計局）によると、日本における空き家の総数は820万戸となり、5年前と比較すると63万戸の増加（＋8.3%）となりました（図1参照）。日本の総住宅数6,063万戸に対しての割合（空き家率）でみると13.5%になり、いずれも過去最高の数値となりました。約7軒に1軒が空き家ということです。現状の空き家の増加率の推移を前提とすると、平成32年（2020年）の東京オリンピック開催時には、住宅総数が約6,500万戸、空き家が約1,000万戸、
空き家率が約15%を超えることが想定されます。一言で「空き家」といっても、いくつかのタイプに分類されます（図2参照）。「住宅・土地統計調査」では、住宅総数6,063万戸の内訳として、居住者世帯と非居住者世帯に分類しています。このうち、居住者世帯は5,210万世帯です。一方で、非居住者世帯（＝人が住んでいない住宅）の中には、建築中や修繕中の世帯も含まれます。また、SOHO（スモールオフィス、ホームオフィス）といった、住宅用の部屋であっても実際には事務所等として利用されている世帯も含まれます。したがって、空き家とは、非住居者世帯のうち、一時的に空き家にな
っている世帯を除いた数値となっています。「空き家」は、①賃貸用の住宅、②売却用の住宅、③二次的住宅、④その他の住宅に分けられます。①賃貸用の住宅とは、賃貸用に供していても、賃貸マーケットの状況や建物の老朽化によって空室になってしまっている住宅が該当します。②売却用の住宅とは、売却できないままとなっている住宅のことです。③二次的住宅とは、いわゆる別荘等がこれに該当します。④その他の住宅とは、本来個人の居住用の住宅であるのに居住者がおらず、放置されている住宅等をいいます。特に事態が深刻なのが、④「その他の住宅」の数値変化です。直近の調査では、318万戸、空き家全体の約38.8%を占めています。また、前回調査（平成20年）からの増加率では、＋18.7%と高い伸びを示しています。「その他の住宅」の大半は木造の戸建住宅です。住まなくても適切に維持管理を行っていれば問題はありませんが、管理が行き届いていない状態が長期化すると、ブロック塀等が隣家や路上に落下したり、自然災害による倒壊、不審者侵入や放火、不法投棄の危険性が増すなど、周囲に悪影響を及ぼす可能性があります。では、居住者がいたはずのマイホームがどう
して空き家化してしまったのでしょうか？
2．空き家増加の背景
①人口減少戦後の住宅不足、その後の高度成長期の人口増加に対応するため、日本では持ち家制度が奨励されました。住宅金融公庫が低利融資を行い、住宅ローン減税の仕組みも設けられ、新築住宅が大量に供給されるようになりました。住宅を短期間（25年～30年）で買い換えていくことにより、使い捨て型の構造になったといえます。さらに1990年代以降は、景気対策の色彩も強くなり、次 と々新築住宅が供給されました。その範囲は市街地外延部にまで拡大され、立地条件が良くない地域にも及びました。一方で、現在の日本は人口減少
局面に入っています（図3参照）。平成26年10月1日現在で約 1億2,700万人と、4年連続で減少しており、平成67年には1億人を下回る将来予測も発表されています。特に、地方では若い世代が進学や就職等により都会へ進出することにより、住宅の引き継ぎ手がいなくなり、放置される住宅が増加することとなりました。
②家族形態の変化による世帯数の減少家族形態の変化も空き家を増加させている要因です。
1つに、高齢者世帯の核家族化が挙げられます。世帯主が60歳以上の世帯に注目すると、「単独世帯」及び「夫婦のみ」世帯が急増しています（図4参照）。平成12年では、「単独世帯」及び「夫婦のみ」の世帯の割合は約58%でしたが、平成27年では約61%に、平成47年には約66%にまで上昇する予測となっています。また、「家計調査報告」（平成24年：総務省）によると、60歳以上の世帯の持ち家率は約91%と非常に高くなっています。さらに、厚生労働省「高齢者の生活と意識に関する国際比較調査」（平成22年）によると、60歳以上で「一戸建て・持ち家」に住む人は78.4%と「集合住宅・分譲」の8.0%を大きく上回っています。これらのデータから、高齢者の多くは一戸建てに住んでいることが分かると同時に、将来的には更なる空き家の増加が懸念されます。夫婦で居住していた高齢者も、施設入居や死別により1人暮らしとなり、1人暮らしの高齢者が亡くなれば、それまで
居住していた自宅は無人となり、空き家化する可能性が高まるからです。また、単身者世帯が急激に伸びていることも空き家を増加させている要因に挙げられます。平成22年の国勢調査では、総世帯数約5,184万世帯のうち単身者世帯の数は1,678万世帯となっています（図5参照）。単身者世帯の割合が、昭和55年では約19.8%でしたが、平成22年では約32.4%にまで達しています。単身者世帯が増加しているということは、それに応じて単身者向けに
出典：平成25年「住宅・土地統計調査」（総務省統計局）より当社作成
出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」 （2013年1月推計及び2003年1月推計）より当社作成
出典：総務省統計局「国勢調査結果」「我が国の推計人口」「人口推計」 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」より当社作成
（万戸）7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%S38 S43 S48 S53 S58 S63 H5 H10 H15 H20 H25
2,1092,559
3,1063,545
3,8614,201
4,5885,025
5,3895,759
6,063
2.5%
4.0%
5.5%
7.6%8.6%
9.4% 9.8%
11.5%12.2%
13.1% 13.5%
52 103 172 268 330 394 448 576 659 757 820
住宅総数
空き家総数
空き家率
〔単位：万戸〕空き家の種類・分類とその世帯数図2
出典：平成25年「住宅・土地統計調査」（総務省統計局）より当社作成
住宅総数、空き家及び空き家率の推移（全国）図1
（1,000世帯）60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%
H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47
43,90046,782
49,06351,842 52,904 53,053 52,439 51,231 49,555
25.6%27.6%
29.5%32.4% 33.3% 34.4% 35.6% 36.5% 37.2%
11,239 12,911 14,45716,785 17,637 18,270 18,648 18,718 18,457
世帯総数 単身者世帯 単身者世帯の割合
出典：総務省統計局資料より当社作成
世帯数及び単身者世帯の推移と将来予測図5
（人口：1,000人）
（1,000世帯）
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
H12H17H22H27H32H37H42H47
T9 T14 S5 S15 S25 S35 S45 S55 S60 H2 H12 H22 H26 H32 H37 H47 H57 H67 H77 H87 H97H107
日本の人口推移と将来予測図3
世帯主60歳以上の世帯の家族類型別世帯数の推移と将来予測図4
居住者世帯〔5,210〕
住宅総数〔6,063〕
建築中〔9〕
一時現住者のみ 〔24〕
空き家〔820〕
非居住者世帯〔853〕
①賃貸用の住宅〔429〕
②売却用の住宅〔31〕
③二次的住宅〔41〕
④その他の住宅〔318〕
3,786
4,766
6,330
7,231
7,796
8,313
8,847
9,414
5,157
6,112
6,896
7,414
7,569
7,572
7,535
7,593
2,658
3,110
3,871
3,979
3,849
3,740
3,690
3,743
2,791
2,824
2,999
2,979
2,766
2,525
2,316
2,179
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000
単独世帯夫婦のみの世帯夫婦と子ひとり親と子その他
1,060
1,280
1,816
2,042
2,235
2,405
2,555
2,715
05 CRE SOLUTION Report vol.17 06CRE SOLUTION Report vol.17
SPECIAL EDITIONSpecial Edition
特 集 CRE最前線！
空き家対策としての有効活用提案
対する住宅ニーズも高まっていることが言えます。近年では、ワンルームマンションをはじめ、シェアハウスの台頭など単身者を取り巻く住環境も大きく変化しています。今までの住宅ストックが必ずしも現代のライフスタイルに適合するわけではなく、自分たちのスタイルに合った新たな住宅の形を求めるようになっています。高齢者世帯の核家族化及びライフスタイルの多様化
が進展することで、両親の死亡時における相続や、高齢者施設への入居等によって空き家になっても、子供は家を引き継がなくなりました。
③固定資産税との関係土地や建物の所有者には、固定資産税が毎年課税
されます。空き家が建築されている土地も当然に課税対象となります。一方で、土地の上に、空き家といえども一般住宅が建築されていることにより、固定資産税における「住宅用地の課税標準の特例」が適用されます。その土地は住宅用地（人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地）とみなされ、課税標準額（固定資産税額を計算するための基準となる土地の価格）が6分の1となる減額措置が受けられます（表1参照）。そのため、空き家を取り壊して更地化すると、特例が受けられず、かえって課税標準額が大きく跳ね上がり（最大約6倍）、所有者への負担が大きくなって
しまいます。したがって、空き家を取り壊さず、そのまま放置している所有者も多く見受けられるのです。
3．空き家の撤去と利活用の促進
空き家対策として考えられるのは、①倒壊寸前になるなど危険なものについては速やかに撤去すること、②現状利用できるものについては利活用を促すことが考えられます。昨年には、これらの対策を後押しするように、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、社会問題にまで発展している空き家への課題解決に向けた一歩を踏み出しています。
①空家等対策の推進に関する特別措置法の制定従前より、空き家等の管理に関する条例の制定・施行は自治体で行われていましたが、条例施行が全国的に進捗していることを受け、平成27年5月「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、特措法）」が全面施行されました。特措法では、A.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態B.著しく衛生上有害となるおそれのある状態C.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損
なっている状態D.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置
することが不適切である状態になっているものを「特定空家」とし、市町村が立入調査の権限を持ち、指導、勧告、命令、代執行の措置を行えるものとしました。また、市町村が「空家等対策計画」を定めることができるとされ、対象地域については、空き家の実態調査や撤去、利活用に関して国の財政援助が受けられることになりました（表2参照）。直近では、平成28年3月に本法律に基づき、東京都葛飾区
にて老朽化し倒壊の恐れのある空き家を行政代執行で取り壊す作業が行われました。このように、特定空家の所有者は、自己所有物件が特定空家にならないように維持管理を行う、賃貸化する等の物件の活用化を行う、維持管理コストと将来的な税負担を考慮して売却活動を行う等の行動を起こすものと考えられます。既に、ハウスメーカーや不動産業者が空き家の管理や流動化を請け負うサービスを相次いで開始しており、効果が徐 に々表れています。また、空き家の撤去をより促進するためには、撤去費を補助することでも大きな効果が生まれます。シンプルな政策であるため、撤去費補助の制度がある自治体も多く見られます。ほかにも、ファミリー向け住宅に建て替える場合に限り撤去費を補助するケースや、土地建物を自治体に寄付することで空き家の撤去を推進する自治体も見られるなど、各自治体によって特徴があります。
②税制改正空き家の流動化を妨げている要因として、固定資産
税における住宅用地の特例があることを前述しました。平成27年度：税制改正（国土交通省）では、「空家
等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する」と記載されています。つまり、適正な管理がされていない空き家の所有者に対しては、固定資産税・都市計画税の減額措置が適用されなくなりました。これは、所有者からの自発的な空き家の除却や適正な管理を促進することを目的としています。また、平成28年度：税制改正（財務省）では、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が新しく創設されています。 これまで空き家の譲渡の際の譲渡所得には、空き家を理由とした特別控除はありませんでした。しかし、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に行われる一定の要件を満たした空き家の譲渡には、譲渡益から3,000万円を控除することができる制度が導入さ
れました（図6参照）。この特別控除が適用される主な要件は下記のとおりです。
③現状利用できるものについては利活用を促す利活用の促進については、「空き家バンク」を設けて
いる自治体が多く見られます。「空き家バンク」とは、地方自治体が主役となって空き家情報を収集し、移住希望者等に対して情報発信を行い需給マッチングさせる仕組みです。特に、人口減少で悩む地方の自治体を中心に、早くから取組みがスタートされてきました。しかしながら、「空き家バンク」の開設以来、累計成約件数が10件未満の自治体が約半数あるなど、あまり機能していないのが現状です。「空き家バンク」を機能させるためには、まずは登録物件を十分に確保する必要があります。また、所有者による自発的な登録を待つだけでなく、不動産業者や地域のNPO法人などと連携して、物件情報の収集を積極的に行うことです。空き家バンクについての問い合わせがあった場合は、物件案内はもちろんのこと、生活面や仕事面など様々な相談にも対応する等の細かい配慮が必要になります。
区 分
小規模住宅用地
平成27年4月1日
○○○○○○○○
平成25年10月1日
○○○○○○○○
平成23年11月1日
○
○○
○
○
平成25年4月1日
○○○○○○
○
平成25年1月1日
○○○○○○
○
平成25年4月1日
○○○○○○○
○
平成22年10月1日
○○○○○○
○
自治体 品川区 新宿区 足立区 八王子市 さいたま市 千葉市 所沢市
一般住宅用地
住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分
小規模住宅用地以外の住宅用地
固定資産税 都市計画税
住宅用地の課税標準の特例表1
空き家対策条例における主な自治体の権限範囲表2
価格 × 13
価格 × 23
価格 × 16
価格 × 13
●相続した家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準の家屋であること）。●相続した家屋は区分所有建築物でないこと（マンションなどは対象外）。●相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること。●譲渡額が1億円を超えないこと。●相続時から譲渡までの間に、事業・貸付・居住の用に供されていないこと（譲渡までずっと空き家状態であること）。
施行日実地調査立入調査助言及び指導勧告命令公表代執行支援・援助
平成28年：税制改正（財務省）「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の概要（抜粋）
制度のイメージ図6
相続
【空き家】
除却
耐震リフォーム（耐震性がない場合）
3,000万円特別控除の適用
被相続人の居住の用に供されていた家屋及びその敷地
譲渡
譲渡更地
協力機関との連携（警察署等）
07 08
SPECIAL EDITION
CRE SOLUTION Report vol.17 CRE SOLUTION Report vol.17
4．当社での空き家対策としてのCRE事例
ここからは当社の事例として、遊休化した不動産から戸建賃貸住宅及び住宅型有料老人ホームへの建替事業への取組みをご紹介します。
（1）戸建賃貸住宅（テラスハウス）①提案まで戸建賃貸住宅への建替事業の取組みについては、
東京都内に本社を構える機械メーカー（以下、A社）のオーナー様からのご相談を紹介します。本件は、東京都板橋区内の東武東上線「ときわ台」駅より徒歩約4分、敷地規模約110坪の遊休地に「木造テラスハウス」計画を提案し、本年2月に竣工した案件です。A社から相談をいただいたきっかけは、オーナー様が
祖母から遺贈を受けたことでした。対象地には、戦前に建築され祖母が長年暮らしていた平屋住宅がありましたが、祖母が他界したことで遊休化（空き家）してしまいました。オーナー様は、植木の手入れも含めて年に数回程度は足を運ぶよう管理に努めていましたが、敷地内には草木が生い茂り、周辺住民や町内会からも景観や防災上の観点から一刻も早い取壊しを求められる状況になってしまいました。また、空き家を取り壊して更地化することにより、固定資産税が現在よりも数倍の負担額となってしまうことにも頭を悩ませていました。対象地は閑静な分譲住宅地内に存しているため、住環境は良好です。周辺では共同住宅等の大型開発物件も見られることから、まとまった画地規模を有する敷
地については共同住宅として利用することが妥当と考えられます。しかしながら、約100坪程度の戸建住宅が多く建ち並ぶ周辺の居住環境を考慮すると、ワンルームマンション等の建築は可能であるものの、地域の景観やコミュニティー、地元街並み協議会の賛同は得られないものと考えました。そこで、「周辺住戸と景観を同一に保ち、更には「子育て世代」が入居できる戸建賃貸住宅を建築できないか」というコンセプトのもと検討に入りました。賃貸マーケット、オーナー様の意向、地域の景観や街並み、更には特措法をも勘案し、分譲仕様の賃貸住宅（テラスハウス）を提案することになりました。
②提案から建物竣工まで当社のCRE戦略支援は企業が所有する不動産に
ついての相談が主ですが、本件のような「住宅地の空き家」相談は初めてのケースでした。そこで、総合デベロッパーである当社が過去に手がけた案件の中から「住宅地の空き家」対策として対応できる商品やアイディアの整理を行いました。その中で、当社は昭和30年代から大規模住宅地開発を手掛けていることに着目しました。戸建住宅としてブランド展開している「日土地の家」シリーズで戸建分譲住宅の設計・施工実績があるグループ会社「日土地建設」のノウハウを活用することにしました。そして、「日土地の家」の供給実績の中でも最も評価されている「長期優良住宅」の仕様・設備をベースに企画したテラスハウスの提案に至りました。本件における計画のプロジェクトマネジメント業務を当社CREコンサルティング部、設計・施工を「日土地建設」が担当しました。最大の特徴は、「日本住宅性能表示」基準の4項目
において最高等級に基づく仕様を標準にしていることです。総戸数は4戸ですが、間取りは各住戸とも駐車場付2LDKです。上下階や隣接住戸間の遮音対策に配慮しているほか、子育て世代が安心して暮らすことができるようにホームセキュリティーを標準装備としています。玄関は各戸別々に設けられており、建物内装や照明も高級感のある分譲仕様を採用している等、ハイスペックな設備の仕様を有するため、戸建住宅の感覚を充分に味わうことができます。また、長期優良住宅と同等性能としたことで、取引銀行とのファイナンスについても、建築費の全額融資を長期30年で調達できました。賃貸スキームについては、管理会社と一括借上の
サブリース契約を締結しました。依頼者であるオーナー様の要望により、空室リスクの負担を軽減することを実現できました。以上のように、当社グループのノウハウを最大限に発揮することでお客様の相談に対応することができました。
（2）住宅型有料老人ホーム①提案まで老人ホームへの建替事業の取組みについては、当社CRE戦略支援先である製造メーカー様（以下、B社）からのご相談を紹介します。本件は、東京都羽村市内、JR青梅本線「羽村」駅
より徒歩圏内、敷地規模約750坪の敷地に「住宅型有料老人ホーム」計画を提案し、来年4月に施設オープンを予定している案件です。B社とは、東京都千代田区内の自社ビル（遊休化）
から高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）への建替事業のプロジェクトマネジメント業務を受注するなど、従来からCRE戦略支援を行ってきました。当社CREコンサルティング部がプロジェクトマネジメントを推進した建替プロジェクト業務について大変好評をいただいたことが契機となり、B社が保有するその他の不動産についても有効活用提案の依頼をいただきました。本件対象地には、昭和61年に建築された木造2階
建ての社員寮とアパートがありました。当該既存建物は、築後30年が経過しているため設備の劣化が著しく見られ、自然災害等に対する安全、防災上の観点からも不安事項がありました。そのため、空室率が高い状況となっていました。さらには、対象地が存する地域の行政的条件（建ぺい率：60%、容積率：200%）に対して、既存建物の容積消化率が約55%となっているため、対象地が有する敷地のポテンシャルが発揮されていない状況でもありました。本物件の地域性を考慮すると、居住環境が良好で
あるため、賃貸共同住宅として利用することが一般的だと考えられます。しかし、賃貸マーケットの分析を進め、賃貸共同住宅を想定することと住宅型有料老人ホームを想定することによる想定賃料収入を比較した結果、後者の方が賃料坪単価が高いことが判明しました。また、賃貸共同住宅にすることで空室リスクが発生します。都心部なら賃貸共同住宅に対する需要も逼迫していることから空室リスクも低いですが、郊外においては賃貸マーケットの需要も弱含みであるため、空室リスクはかなり高くなってしまいます。そこで、対象地沿線には高齢者も多く、高齢者に配慮した諸施設の整備が必要となっていることに着目しました。また、当社は高齢者施設への建替事業の実績もあり、事業ノウハウやスキルを持ち合わせています。その結果、本件プロジェクトでは「高齢者が使いやすい住まいとは何か」というコンセプトをベースに、郊外の賃貸住宅マーケットが弱含みである現状、敷地規模が大きいことから長期安定的な事業を計画する必要性があること、企業としての地域貢献、社会的責任
（CSR）を配慮し、「住宅型有料老人ホーム」を提案することになりました。
②提案後「住宅型有料老人ホーム」とは、食事の提供や生活支援等のサービスが付いた高齢者向けの入居施設です。入居費用は、入居一時金と月額利用料があり、一般的に月額では家賃・管理運営費・食費・水道光熱費などの雑費等が必要になります。本件では、対象地周辺の木造アパートの賃料水準を参考に1室あたりの月額利用料を査定し、想定賃料収入に基づく事業収支をシミュレーションすることで、運営事業者の誘致を行いました。また、計画予定建物の容積消化率は約140%となっており、既存建物よりも収益性が大幅に改善された計画となっています。部屋数も約100室設け、デイサービスも併設されています。計画予定建物の竣工は平成29年2月末を予定して
います。現在は建築工事中ですが、無事に竣工を迎えることができるように、日々 案件の進捗状況に目を配らせています。
5.まとめ
CRE戦略では、国内外の各種経済情勢、周辺における環境要因、企業の財務内容・立地条件などを総合的に勘案し、不動産個別の課題を解決するとともに、企業経営においても全体最適の観点から、“企業価値”が向上する戦略を検討する必要があります。“日土地のCRE戦略支援”では一時的・一過性の視点にとらわれず、さまざまな事象を検証し、全体最適となり得る施策をお客様と協働し、付加価値を創造してまいります。
（レポート：笠原 創）
Before
After
Before
After
SPECIAL EDITION
09 10CRE SOLUTION Report vol.17 CRE SOLUTION Report vol.17
「10キロ痩せたい」「運動を始めたい」「英語を話せるようになりたい」など、目標を立ててやり始めたものの、三日坊主になっていませんか？ コーチングのプロである著者の三浦将氏によれば、「痩せたいのに甘いものを食べてしまう」「運動をしたいと思っているのに、実行に移せない」「英語の勉強をするはずが、ついダラダラしてしまう」など、目標を阻むのは潜在意識の仕業とのこと。潜在意識を味方に付け、すべての習慣のキーとなる「スイッチとなる習慣」を身に付ければ、生活を抜本的に変えることができるといいます。
本書は、「10キロ走った」というような『成果』ではなく、「1ヶ月毎日走った」というような『定着』に重きを置き、無理をせず自分に合ったやり方で習慣化していく方法を教えてくれます。また、人生を充実させる習慣を多数紹介するとともに、スイッチとなる習慣の見つけ方や人生を大きく変化させる力をもっている「コミュニケーションの習慣」「心の習慣」の身に付け方も指南してくれます。 良い習慣を身に付けたいと思っているのに、なかなか実行できない、続かないという方、自分を変えたいという方にオススメの一冊です。
自分を変える習慣力
心に響いた１行！
習慣は才能を超える
昭和の大物政治家、田中角栄。世襲や官僚出身の総理大臣が多い中で、高等小学校卒という学歴ながら「日本列島改造論」を掲げて総理大臣となりました。その経歴から総理就任時には「庶民宰相」「今太閤」と国民にもてはやされました。日中国交正常化、関越自動車道や上越新幹線の整備、30以上の議員立法を成立させるなど、戦後の日本の政治を牽引した反面、田中金脈問題で総理大臣を辞職。その後、ロッキード事件で受託収賄罪に問われて自民党を離党するも裏で影響を与え続け、「闇将軍」と呼ばれました。
本書は、田中金権政治を批判する急先鋒だった石原慎太郎氏が田中角栄の生涯を一人称で語る意欲作です。あたかも田中角栄に成り代わったかのように人生が語られますが、ときに石原氏の影が見え隠れします（実際に石原慎太郎本人が登場する箇所もあります）。 田中角栄ほどリーダーシップがあり、さらに人の心をつかむことができる政治家はその後でてきていません。思わず田中角栄が今生きていたらどんな改革を成し遂げたのかと想像してしまいます。本書で、田中角栄の偉大さをぜひご堪能ください。
天才
駆け引きには裏があり、そのまた裏の裏が必ずしも表ではなしにまた違う裏ということさえあるのだ
心に響いた１行！
三浦 将／著クロスメディア・パブリッシング／刊1,380円＋税
石原 慎太郎／著幻冬舎／刊1,400円＋税
11 CRE SOLUTION Report vol.17
籍籍 紹紹 介介編集部オススメ！
書書
日々 激務をこなす企業開示の担当者にとって“朗報”となるか。金融庁は本年4月に公表した金融審議会「ディスクロージャーワーキング・グループ」報告で、企業開示の効率化を打ち出した。報告を受け、今後制度改正が行われる予定だ。現行制度において、上場会社は、（1）取引所上場規則に基づく決算短信、（2）会社法に基づく事業報告・計算書類、（3）金融商品取引法に基づく有価証券報告書等を作成する必要がある。この点、企業の開示担当者等からは、「多くの情報が重複しており、効率化が必要」との指摘もあった。こうした声を受け、金融庁・金融審議会は開示の効率化を議論してきた。議論の結果を取りまとめたものが、今回の報告である。報告が打ち出した点は、①決算短信・四半期決算短信の記載内容削減等、②事業報告・計算書類は有価証券報告書と共通の記載が可能であることの明確化、③有価証券報告書の記載内容の重複排除等、④株主総会日程の後ろ倒しを容易にする開示の見直し、⑤事業報告・計算書類等の電子化促進、などである。以下では①～③の主なポイントを列挙する。
〈POINT①〉決算短信をスリム化、原則として速報情報に限定へ◆上場会社の4割が監査後に決算短信を公表しているため、公表前に監査及び四半期レビューが終了している必要はないことを明確化する。◆経営方針については、必ずしも速報性が求められる情報ではないため、決算短信では記載不要とし、有価証券報告書に記載する。◆証券取引所が決算短信・四半期決算短信への記載を要請する事項については、サマリー情報、経営成績・財政状態・今後の見通しの概況（決算短信のみ）並びに連結財務諸表（四半期連結財務諸表）及び主な注記に限定し、その他は任意記載とする。投資判断を誤らせるおそれがない場合は、決算短信開示時点で連結財務諸表の開示を行わなくともよいことと
し、開示可能になった段階での追加開示を容認する。
〈POINT②〉事業報告・計算書類は有価証券報告書と共通の記載が可能であることを明確化◆経団連が提供する事業報告・計算書類等のひな型と有価証券報告書との間には、同種の記載事項について、求める内容に差異が生じている部分がある。この点、企業からは「記載内容を共通化すべき」との指摘もあった。そこで、事業報告・計算書類については、経団連ひな型に即している必要はなく、有価証券報告書と共通の記載を行うことが可能であることを明確化する。
〈POINT③〉有価証券報告書の重複記載排除のため一部項目を統合へ◆決算短信で不要とした経営方針は、有価証券報告書に記載する。「対処すべき課題及び経営方針等」として、対処すべき課題に加えて経営環境及び経営方針・経営戦略等を記載する。◆「財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」（以下「MD&A」）との記載の重複がある「業績等の概要」及び「生産、受注及び販売の状況」は、「MD&A」に統合する。具体的には、「MD&A」に、「経営成績等の状況（生産、受注及び販売の状況を含む）の概要」と「経営成績等の状況の分析・検討内容」を記載する。◆「新株予約権等の状況」、「ライツプランの内容」、「ストックオプション制度の内容」の3項目についても、開示内容が重複しているため、各欄を統合することで合理化を図る。◆「大株主の状況」では、事業報告と共通化を図るため、発行済株式から自己株式を控除する。
税効果会計に用いる税率の取扱いについて、旧来の「公布日基準」が見直され、決算日において国会で成立している税法に基づく「成立日基準」とされた。企業会計基準委員会（ASBJ、小野行雄委員長）が、本年3月に公表した企業会計基準適用指針第27号「税効果会計
に適用する税率に関する適用指針」（以下、税率適用指針）で打ち出している。適用は、本年3月31日以後終了する連結会計年度および事業年度の年度末から。改正前は、税効果会計に用いる税率は、官報による
「公布日」を基準としていた。しかし、3月末決算の企業において、税率変更を含んだ税法が決算日前に国会で成立していても、官報による公布が決算日間際までなされないことが多く、決算手続きや業績予測等が実務上困難であるとの指摘があった。これに加え、「改正直前の税率により計算される繰延税金資産及び繰延税金負債の額は有用な情報とはいえない」との声もあった。これらの問題意識への対応として、今回の税率適用指針では、税率変更を含んだ税法の国会における「成立日」を基準に当期決算へと反映する取扱いに変更されている。ただし、法人税等は改正税法が国会で成立した時点
で、改正された税率を用いることになるが、「住民税（法人税割）及び事業税（所得割）」（以下、住民税等）の取扱いに課題が残る。住民税等（超過課税含む）は、各地方公共団体の条例により規定されているためだ。国会で地方税法が成立していても、各地方公共団体の議会において条例が成立していない場合の住民税等に関する税率の取扱いが実務上の論点となる。例えば、当事業年度において地方税法等を改正す
るための法律が成立しているが、改正地方税法等を受けた改正条例が決算日以前に各地方公共団体の議会等で成立していないケースで、決算日において成立している条例に「標準税率で課税すること」が規定されている場合には、税制改正の趣旨を反映させる観点から、改正地方税法等に規定されている標準税率を用いる。他方、決算日において成立している条例に「超過課
税による税率で課税すること」が規定されている場合、従来から行われている実務を踏まえ、改正地方税法等に規定されている標準税率に、決算日において成立している条例に規定されている超過課税による税率が改正直前の地方税法等の標準税率を超える差分を考慮する税率を用いる。
日本基準、IFRS、米国基準、JMIS。4つの会計基準から何を選ぶのか、その考え方を説明する制度がスタートしている。東京証券取引所の要請により、平成27年3月期から、
上場会社は「会計基準の選択に関する基本的な考え方」を決算短信に記載しなければならない。制度開始前には、「どのような開示が必要か分からない」、「日本基準を選択する理由も開示するのか」などの問い合わせもあり、企業側には戸惑いもあったようだ。東京証券取引所は本年4月、「会計基準の選択に関
する基本的な考え方」の開示内容の分析結果を公表している。分析対象会社は、東証上場の3,194社。これによると、本年3月末時点において、IFRS適用済会社は74社、IFRS適用決定会社は32社、IFRS適用予定会社が22社で、合計128社だった（上表参照）。128社の時価総額の合計は約140兆円で、東証上場会社の合計時価総額約518兆円の27％を占めている。また、具体化はしていないもののIFRS適用に関する検討を実施している会社は213社あり、適用済・適用予定と合わせると341社となる。表における①～③について、その合計数を業種別に
分類すると、電気機器（20社）が最も多い。以下、医薬品（13社）、情報・通信業（12社）、輸送用機器（11社）、サービス業（11社）と続く。業種別の合計時価総額に対する①～③の合計時価
総額の割合では、ゴム製品（87％）、医薬品（76％）、情報・通信業（71％）、卸売業（53％）、食料品（52％）の5業種で過半数に達する。なお、IFRS任意適用が存在しない業種は10業種（空運業、鉱業、水産・農林業、保険業、海運業、電気・ガス業、パルプ・紙、倉庫・運輸関連、繊維製品、銀行業）あった。表における④の213社のうち、具体的な検討事項を
記載していた会社は158社あった。最も多く挙げられていた検討事項は、「マニュアル・指針の整備」で58社。以下、「影響度調査・分析」（50社）、「会計基準の差異分析」（42社）、「会計基準の知識習得」（38社）、「情報収集」（34社）と続く。その他、「社内体制の整備」（10社）、「決算期の統一」（2社）等もあった。
平成27年5月施行の改正会社法等により、「公開会社かつ大会社で有価証券報告書提出を義務付けられている監査役会設置会社」が事業年度末日に社外取締役を置いていない場合は、「社外取締役を置くことが相当でない理由」を株主総会で説明するほか、事業報告に記載しなければならない。
決算短信を簡素化へ、経営方針は有価証券報告書に開示
Ⅰ
IFRS任意適用済は74社、適用決定は32社に増加
Ⅲ
社外取締役を置くことが相当でない理由は？
Ⅳ
税効果計算の税率は「成立日基準」にⅡ
会社数 時価総額①IFRS適用済
②IFRS適用決定
③IFRS適用予定
⑤その他
④IFRS適用に関する 検討を実施
74社
32社
22社
85兆円
19兆円
35兆円
（2.3％）
（1.0％）
（0.7％）
（16.4％）
（3.7％）
（6.8％）
213社 84兆円（6.7％） （16.2％）
2,853社 262兆円（89.3％） （50.6％）
■IFRS適用状況別の会社数・時価総額
（※）社数のカッコ内は分析対象3,194社に対する割合、時価総額のカッコ内は、 東証上場会社全体の合計時価総額518兆円に対する割合。
金融庁が企業開示の効率化策打ち出す決算短信や有価証券報告書をスリム化へ
週刊『経営財務』編集部編
ACCOUNTS TOPICS
14CRE SOLUTION Report vol.1713 CRE SOLUTION Report vol.17
TAX QUIZ
相当でない理由は、個々の会社の事情に応じて記載する必要がある。例えば、「社外監査役が2人以上あること」のみをもって当該理由とすることはできない。この点は、条文にも明記されている（会社法施行規則74条の2 ③、124条③）。したがって、「社外監査役が十分に機能している」などの説明のみでは、社外取締役を置くことが必要でない理由にすぎない。“置くことが相当でない”理由と認められるためには、社外取締役を置くことがかえって会社にマイナスの影響を及ぼすような事情を開示しなければならないと解される。週刊経営財務が平成27年3月期以降の事業報告を調査した結果、「業界の知見を有した適任者選定に至らない」、「不適任者を選任した場合、コスト増加や迅速な意思決定を阻害する」等の理由を開示した会社が散見された。
他方、事業年度末日時点では社外取締役を置いていないが、株主総会で社外取締役選任議案を上程した会社も多数みられた。このケースでも、相当でない理由が必要となるので、留意が必要だ。ただし、経団連のひな型では、「社外取締役の選任
を促進するという制度趣旨に鑑み、この場合における『相当でない理由』の説明は、比較的簡潔なもので良い」と指摘している。
日本では、3月31日決算会社の多くが議決権行使基準日を決算日と同じ3月31日に設定しており、6月下旬に株主総会を開催している。この点、「日本の株主総会日程は、欧米に比べてタイトなものとなっており、株主による議案検討期間や情報開示の準備期間、監査の期間も短い」との指摘がある（下表参照）。
現行の会社法上、議決権行使基準日から株主総会までの期間は3カ月以内でなければならないが、議決権行使基準日を決算日と同一日にしなければならない規定はない。定款変更で議決権行使基準日を4月以降に設定すれば、株主総会日を後ろ倒しして、7月開催も実現できる。7月開催の会社が増えれば、株主総会日の分散化も進むうえ、株主の議案検討期間等を確保できる。株主総会日後ろ倒しのメリットとデメリットについては、次のような声がある。
Q.2 次の内容が正しい場合は○を、誤っている場合には×をカッコに入れて下さい。
② 中小企業者等を対象として、取得価額 万円未満の少額減価償却資産の全額を損金算入できる 制度があります。 a：30 b：33 c：36 d：50
④ 消費税の免税の規定を受けて物品の免税販売ができる販売場を といい、 その免税販売は に対して販売するものに限られます。 a：量販店、外国人 b：輸出物品販売場、外国人 c：量販店、非居住者 d：輸出物品販売場、非居住者
③ 相続や贈与にかかる土地の財産評価には、道路につけられた をもとに評価する方法と、 固定資産税評価額をもとに で評価する方法があります。 a：路線価、3倍率方式 b：路線価、倍率方式 c：地価、3倍率方式 d：地価、倍率方式
⑤ 一般的に、外国資本等の誘致のために無税または極めて低い税率を設定している国や地域は と呼ばれています。 a：タックスヘイブン b：マネーロンダリング c：オフショア d：パススルー
① 平成30年3月31日まで不動産の売買契約書と建築工事請負契約書にかかる 印紙税が軽減されています。
② 事業に直接関係のない、社会事業団体・政治団体に対する拠金や、神社の祭礼等の寄贈金は、 原則として寄附金になります。
③ 平成28年1月からマイナンバー（社会保障・税番号）の利用が開始されており、 不動産登記の手続において個人番号を利用することができます。
④ 国税関係書類にかかるスキャナ保存制度では、スマートフォンやデジタルカメラ等の 入力機器による保存が可能となります。
⑤ 個人から財産をもらった人にかかる贈与税は、著しく低い価額で財産を譲り受けたり、 債務を免除してもらったときにもかかります。
Q.1 a～dの中から、正しいものを選んで下さい。
【答え】 Q.１ ①b ②a ③b ④d ⑤a Q.2 ①○ ②○ ③×（不動産登記の手続においては個人番号を利用することはできません） ④○ ⑤○
いくつ解
けるかな？
（ ）
（ ）
（ ）
（ ）
（ ）
① 通勤手当の非課税限度額が平成28年1月1日以後に支払われるべきものから引き上げられ、 引上げ前の 万円から 万円になりました。 a：5、10 b：10、15 c：15、20 d：20、25
株主総会日の後ろ倒しには人事や配当の懸念も
Ⅴ
平均85日
平均57日
平均7日
平均21日
平均43日
平均45日
平均85日
平均124日
平均122日
■上場会社における株主総会日程の国際比較■社外取締役を置いていない会社の事例
日 本
米 国
ドイツ
決算日から株主総会日までの日数
議決権行使基準日から
株主総会日までの日数
招集通知・公告日から
株主総会日までの日数
当社は、独立した立場から経営への助言や監督を強化するために社外取締役を設置することの有効性を十分認識しており、社外取締役候補者の選定を行ってまいりました。しかしながら、経営への客観的かつ的確な意見をいただくためには、業界に関する知見を有した方である必要があり、また、当社経営者から独立性を有する必要があると考えており、現時点では、これらの要件を満たす適任者の方の選定に至っておりません。仮に、不適任者を社外取締役として選任した場合には、単なるコストの増加のみならず、迅速な意思決定を阻害する可能性があるため、拙速に社外取締役を選任することは相当でないと判断しております。 なお、コーポレートガバナンスの強化及び企業価値の向上を図るべく、社外取締役を置くことについては、今後も適任と判断される人材の確保を検討してまいります。
ゲンキー （東証一部、小売業）
住友精密工業 （東証一部、機械）
■年度末に社外取締役を置いていなかったが、株主 総会で社外取締役を選任予定である会社の事例
当社は、当事業年度末日において社外取締役を置いておりませんが、その理由は、適当な候補者を選定することが困難な中で、拙速に社外取締役を選任することは取締役会における意思決定の迅速性が失われ、企業価値を損なう恐れがあると判断したためです。なお、平成27年6月26日開催の第69期定時株主総会において、社外取締役2名を含む取締役選任議案を提案させていただく予定です。
※平成27年6月期事業報告より一部抜粋
※平成27年3月期事業報告より一部抜粋
・有価証券報告書の総会前提出や株主総会議案の検討時間確保により投資家との対話を促進できる・株主総会開催日の集中緩和等に繋がる・事業報告・計算書類等の提供時期を遅らせることで、監査時間を確保できる
メリット
・取締役人事のタイミングや配当支払時期が遅くなるとの指摘もある・役員の選解任が後ろ倒しとなれば、経営上の意思決定の遅れが生じうる
デメリット
15 CRE SOLUTION Report vol.17
ACCOUNTS TOPICS
16CRE SOLUTION Report vol.17
Let’s Try!!
税金クイズ
1.はじめに平成27年度税制改正により、企業の本社機能の多
くが大都市に集中している状態を是正し、地方の創生を図るという観点から、「地方拠点強化税制」が創設されました。地方創生をスローガンに掲げている現政府にとっては肝いりの制度といえます。この税制は、地方において本社機能の拡充をしたり、東京23区内から地方に本社機能を移転したりする場合に、税制面で優遇が受けられるものです。企業の地方拠点強化に密接に関係する税制ですので、地方における本社機能の強化を計画している法人は、この税制の適用を積極的に検討すべきものと思われます。本税制の適用にあたってのポイントや留意事項を解説します。
2.地域再生法に基づく地域再生計画が ベース（1）都道府県知事の認定が必要この税制は、地域再生法がベースになっています。地域再生法では、各地方公共団体が地域再生計画を作成し、内閣総理大臣の認定を受けます※1。この地域再生計画には、地域再生計画の区域や地域再生を図るために行う事業なども記載されます。要は、地方公共団体がオフィス拠点の受入促進策を講じ、それについて内閣総理大臣の認定を受けるという建付けになっています。地域再生計画に記載された地方活力向上地域にお
いて、本店または主たる事務所その他の地域における就業の機会の創出または経済基盤の強化に資するもの（以下、「特定業務施設」※2）を整備する以下の事業（以下、「地方活力向上地域特定業務施設整備事業」）を
行おうとする法人または個人事業者は、「地方活力向上地域特定業務施設整備計画」を作成し、都道府県知事の認定を受けます。
「①移転型」は東京23区内から地方活力向上地域への本社機能の移転を内容とするものです。また、「②拡充型」は地方活力向上地域における本社機能の拡充を内容とするものです。地方活力向上地域は集中地域以外の地域であり、集中地域とは、具体的には次の三大都市圏の一部地域です。首都圏、近畿圏中心部および中部圏中心部を想定しているものと考えられます。
地方活力向上地域特定業務施設整備計画について都道府県知事の認定を受けた事業者は、後で説明するオフィス減税と雇用促進税制の2つの優遇税制の適用を受けることが可能となります。
（2）用途変更も対象新設、増設、賃貸、既存施設の用途変更のいずれか
によって特定業務施設を整備する場合、地方活力向上地域特定業務施設整備計画の認定の対象となります。したがって、例えば工場を事務所にする場合、十分な改修が行われているもので、外形上明確に判別が付くものは原則として対象になると考えられます。
3.オフィス減税（1）建物等を取得等した場合の特別償却または 税額控除青色申告書を提出する事業者で地域再生法の改正
法の施行日である平成27年8月10日から平成30年３月31日までの期間内に地方活力向上地域特定業務施設整備計画について都道府県知事の認定を受けたものが、その認定を受けた日から同日の翌日以後２年を経過する日までの間に、その認定をした都道府県知事が作成した地域再生計画に記載されている地方活力向上地域内において、地方活力向上地域特定業務施設整備計画に記載された特定業務施設に該当する建物およびその附属設備ならびに構築物（以下、「特定建物等」という）で、一定の規模以上のものの取得または建設をして、その事業の用に供した場合には、その事業の用に供した日を含む事業年度において、その取得価額の15％（移転型の場合は、25％）の特別償却とその取得価額の２％（移転型の場合は、４％）の税額控除との選択適用ができます。ただし、税額控除における控除税額は、当期の法人税額の20％を上限とします（措法42条の12第1項、第2項）。拡充型よりも移転型の方が、より有利な取扱いになっています。また、地域再生法の改正法の施行日である平成27年8月10日から平成29年3月31日までの間に地方活力向上地域特定業務施設整備計画について都道府県知事の認定を受けたものが取得等をしたものについては、その特別償却とその取得価額の４％（移転型の場合は、７％）の税額控除との選択適用ができます（措法42条の12第2項）。
（2）適用対象資産適用対象となる資産は、特定建物等、すなわち、認定
を受けた地方活力向上地域特定業務施設整備計画に記載された特定業務施設に該当する建物およびその附属設備ならびに構築物で、一定の規模以上のものです（措法42条の12第1項）。一定の規模以上のものとは、一の建物およびその附属設備ならびに構築物の取得価額の合計額が2,000万円以上のものですが、中小企業者の場合は、一の建物およびその附属設備ならびに構築物の取得価額の合計額が1,000万円以上のものです（措令27条の12）。なお、適用対象は特定業務施設に該当する建物等ですから、本社機能等の強化に係る建物等です。本社機能、研究所、研修所などが対象になり、工場や営業所は対象にならない点に留意する必要があります。
4.雇用促進税制雇用促進税制の適用要件を満たす場合、すなわち
増加雇用者数が5人以上（中小企業者等の場合は2人以上）であること、雇用者増加割合が10％以上であること、当期の給与等支給額が前期の給与等支給額以上であること、当事業年度および前事業年度において離職者がいないこと等の要件を満たすときは、地方拠点における増加雇用者1人当たり50万円の税額控除が受けられます。雇用者増加割合が10％未満であっても、その他の要件をすべて満たしているときは増加雇用者1人当たり20万円の税額控除が受けられます。法人全体の雇用者数の純増数が上限になります。また、移転型の場合、地方拠点における増加雇用者数1人当たり30万円の税額控除が最大3年間、上記の税額控除とは別枠で認められます。こちらについては、法人全体の雇用者数の純増数を上限とする取扱いは適用されませんので、他の事業所からの転勤者もカウントされます。
5.投資の例例えば東京に本社機能がある法人が、地方活力向
上地域に本社機能に該当する建物等を3億円で取得して、20人が転勤、10人を新規雇用したとします。所定の要件を満たす場合には、次のように合計で最大5,300万円の税額控除が受けられます。①オフィス減税 3億円 × 7％ ＝ 2,100万円②雇用促進税制 50万円 × 10人（新規雇用者分） ＝ 500万円 30万円 × 30人（当該地域増分） × 3年 ＝ 2,700万円
※1 受付は、内閣府になります。※2 特定業務施設とは、事業者の事業や業務を管理、統括、運営している業務施設をいい、登記簿上の「本店」であるという形式的判断ではなく、実際に本社機能を有し
ている業務施設をいいます。具体的には、事務所、研究所、研修所であって、工場や営業所のように生産や販売等の部門のために使用される部分は含まれません。
集中地域のうち特定業務施設の集積の程度が著しく高い一定の地域（東京23区）から特定業務施設を認定地域再生計画に記載されている地方活力向上地域に移転して整備する事業
認定地域再生計画に記載されている地方活力向上地域（産業基盤が整備されていることその他の一定の要件に該当するものに限る）において特定業務施設を整備する事業（①の事業を除く）
帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令で定める名古屋市の特定の区域
（ⅰ）首都圏整備法で定める既成市街地および近郊整備地帯
（ⅱ）近畿圏整備法で定める既成都市区域（ⅲ）首都圏、近畿圏および中部圏の近郊整備地
①移転型（東京23区内→地方活力向上地域）
②拡充型（地方活力向上地域における本社機能 の拡充）
移転型と拡充型
17 18CRE SOLUTION Report vol.17 CRE SOLUTION Report vol.17
地方拠点強化税制による本社機能の拡充に係る優遇税制
新日本有限責任監査法人 公認会計士 太田 達也
不 動 産 関 連 会 計 解 説
REAL ESTATE EXPLANATION
B-R サーティワン アイスクリーム 株式会社東京都品川区上大崎3-2-1 目黒センタービル
B-R サーティワン アイスクリーム 株式会社【創 業】1973年【事業内容】アイスクリーム及び付随する製品の製造、輸入、販売
従来より高級住宅地のイメージが強い目黒駅周辺。平成12年頃から、地下鉄の相互乗り入れによって都心やベッドタウンとのアクセスが向上。駅ビルの再編も進み、ビジネスエリアや商業地としての色彩も強くなってきました。一方、オフィスビルが密集していないため、緑に隣接する環境の良いオフィスエリアとしての特徴を持つエリアです。今回ご紹介させて頂きます「B-Rサーティワンアイスクリーム株式会社」は、目黒駅
から徒歩約3分の好立地に存する目黒センタービルにご入居されています。目黒センタービルには、平成7年の入居から現在まで、長期に亘りご入居いただいて
おります。業績拡大や研修施設との集約を目的にご入居頂きました。入居理由としては、創業地である目黒エリアに愛着を持たれていたことが最大の理
由であります。
～アイスクリームに付加価値を～1973年にアメリカ創業の世界最大級のアイスクリーム・
チェーン「バスキン・ロビンス」との合弁会社として設立されました。1974年に目黒に直営店第1号を出店して以降、現在まで約1,190店舗(日本国内、2015年12月期決算資料より)を展開しています。「サーティワン」には、お客様に1ヵ月（31日間）毎日違った美味しさのアイスクリームを楽しんで頂きたいという願いが込められています。そのため、店舗では常に31種類のフレーバー（定番フレーバー20種、季節限定フレーバー11種）を用意しています。中でも、1番人気のフレーバーは「ポッピングシャワー」です。ポップロックキャンディが入っており、パチパチする食感を楽しむことができるため女子中高生を中心に人気があります。当社は“We make people happy(アイスクリームを通じてお客様に幸せをお届けする)”を理念に、バラエティ豊かでユニークなサービスを提供しています。テイストスプーンによる味見サービスは、創業以降から徹底している当社を代表するサービスの1つです。イベント時期や季節に応じた商品キャンペーンの企画、毎月の新種フレーバーの発表、新商品開発など、当社にしかできないオリジナルキャンペーンを打ち出すことで、アイスクリームに多くの付加価値を創造することに成功しました。
現在のアイスクリーム業界は好調な状況です。ノベルティ商品を充実させている企業が多い中、当社はスーパー、コンビニ等への卸事業には進出しておりません。その理由としては、店舗営業に強いこだわりを持っているからです。年間スケジュールのほとんどの期間でキャンペーン（例えば、毎月31日はダブルコーン・カップ31%OFF、チャレンジ・ザ・トリプル、真夏の雪だるま大作戦等）を展開しています。来店した女子中高生等からキャンペーン情報が拡散し、反響が反響を呼び、お客様の来店頻度も増えます。昨年末には、四角い箱型のアイスケーキ「CUBE9」を新発売しました。9種のフレーバーを楽しむことができるため、ファミリー層を中心にご好評頂いております。キャンペーンの展開や新商品の発表等、店舗営業にしかできないことに次々と挑戦しているのが当社です。現在の店舗のうち約70%は店内店舗（大型ショッピン
グセンター内の店舗等）です。今後も店内店舗を重視して新規出店を計画しております。主なターゲットは女子中高生やファミリー層ですが、「シニア向け」アイスクリームフレーバーの開発が今後の課題です。これからも、アイスクリームを通じて家族全員から笑顔が溢れるような温かい存在でいられるように努めて参ります。
第34回テナントさん紹介テナントさん紹介
20CRE SOLUTION Report vol.17
今回は、日本土地建物販売のネットワークと
全国約２4０社の協力会社ネットワーク（ が所在地）について
横浜支店
TEL.045-312-2521
名古屋支店
TEL.052-223-7611
大阪支店
TEL.06-6201-3901
新宿支店
TEL.03-5321-9291
八重洲支店
TEL.03-3272-3191
本社
TEL.03-3503-3749
渋谷支店
TEL.03-5774-5571
上野支店
TEL.03-3833-5051
「日土地の仲介」インフォメーション
〒100-0013 東京都千代田区霞が関1-4-1 日土地ビル 営業推進部TEL 03-3503-3749 FAX 03-3503-0410 日土地の仲介
21 22CRE SOLUTION Report vol.17 CRE SOLUTION Report vol.17
国立科学博物館附属自然教育園
行人坂大円寺
太鼓橋目黒寄生虫館
目黒センタービル
目
黒
川
目黒競馬場跡記念碑
大鳥神社
ゴール
五反田駅
目黒駅
白金台駅
南北線
目黒線
スタート
喜多能楽堂目黒不動尊
青木昆陽の墓
五百羅漢寺
1 2 3 4START
喜多能楽堂青木昆陽の墓五百羅漢寺目黒不動尊JR目黒駅 行人坂 大円寺 太鼓橋 大鳥神社東京メトロ南北線白金台駅
目黒センタービル
GOAL
目黒寄生虫館
目黒競馬場跡記念碑
国立科学博物館附属自然教育園
甘藷先生墓
take a walk around the town
新この街探訪このコーナーでは、日土地ビルのある街をご紹介しています。
目黒エリア第23回
明和6年(1769年)に完成した当時は石橋でした。アーチ型の石橋は江戸の中でも例がなく、珍しいものでした。その後の崩落や掛け替えにより、現在は平らな鉄橋となっています。歌川広重の『江戸名所百景』（1857年）、斎藤月岑の『江戸名所図会』（1834年）にも描かれた橋です。春には目黒川の桜を見にたくさんの人が集まります。
太鼓橋2
故十四世喜多六平太氏の功績を記念し、故人の遺した能楽の伝承とその興隆につとめ、能楽の振興と文化の向上に寄与することを目的として昭和30年（1955年）に設立されました。喜多流は、能楽のシテ方の流儀です。能楽
は武家の式楽として長い歴史を誇っていますが、その中でも喜多流は特に武士気質が強く、素朴ながら豪放な芸風が特徴です。能・狂言の公演だけでなく、謡・仕舞の発表会など一般にも広く開放しています。
喜多能楽堂4
明治40年（1907年）から昭和8年（1933年）まで、目黒には競馬場がありました。現在競馬場跡には、住宅や区立不動小学校などが建ち、往時の面影を残すのは、下目黒4丁目の競馬場外周の道や、目黒通りの「元競馬場前」というバス停だけです。目黒通り沿いには記念碑が立っており、第1回日本ダービーの勝ち馬ワカタカ号の父親、トゥルヌソル号の姿を見ることができます。
目黒競馬場跡記念碑3
目黒川に下る細い坂で平均勾配が15.6%にもなる都内でも有数の急峻な坂として有名です。江戸市中から目黒不動尊への参詣や物資を運ぶ交通の要衝としてにぎわった道です。出羽三山の一つ湯殿山の大海法印という行人（行者）がこの地に大日如来堂（のちの大円寺）を建立し修行を始め、次第に多くの行人が集まり住むようになったので、行人坂と呼ばれるようになったといわれています。江戸時代には、坂上から富士山がよく見えたため、富士見の名所として富士見茶屋が置かれました。
行人坂1
JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線が利用できる交通アクセスの良さに加え、複合商業施設が駅と直結していて買い物にも便利な街、目黒。少し歩けば目黒川や国立科学博物館附属自然教育園などの豊かな自然もあります。また、神社仏閣も多くあり、歴史が色濃く残る街でもあります。春には目黒川の桜、秋には目黒のさんま祭りでにぎわいます。そんな目黒を探訪し、白金台まで歩いてみましょう。
目黒START
閑静な住宅街、由緒ある神社仏閣、オシャレな家具店が並ぶ通り、急勾配の坂など多様な街並みを感じることが
できました。目黒駅周辺の再開発も進み、今後の発展が楽しみです。本日の散歩：9,367歩でした。 （ 撮影日：2016年5月26日 晴れ）
天台宗3代目座主、慈覚大師が大同3年（808年）に創建したと伝えられます。不動明王を本尊とし、通称「目黒不動尊」と呼び親しまれています。
江戸三大不動、江戸五色不動の1つです。慈覚大師が独鈷と呼ばれる仏具を投げたところ、泉が湧き出したことが由来とされており、独鈷の滝として今も涸れることなく湧水が出続けています。江戸時代には火災により、
ほとんど焼失してしまいましたが、徳川家光により堂塔伽藍の再建が行われ、「目黒御殿」と称されるほど華麗を極めました。また、江戸時代後期には富くじ（現在の宝くじ）も行われており、湯島天神、谷中の感応寺（現在の天王寺）と並んで「江戸の三富」と呼ばれました。本堂裏の墓地には、サツマイモの先生で知られる青木昆陽の墓がありま
す。毎年10月28日には、甘藷祭りが開かれ、サツマイモや大学イモを売る店が出て、大勢の参拝客でにぎわいます。
目黒不動尊（瀧泉寺）
東京の中心部にあって今なお豊かな自然が残る、都会の中のオアシスともいえる貴重な森林緑地です。江戸時代は、徳川光圀の兄にあたる高松藩主松平讃岐守頼重の下屋敷、明治時代には火薬庫でした。大正６年（1917年）には白金御料地となり、一般人の立ち入りが禁止されました。その後、昭和24年（1949年）に「天然記念物及び史跡」に指定され、国立自然教育園として広く一般に公開されました。昭和37年（1962年）に国立科学博物館附属自然教育園として現在に至っています。20ヘクタール（東京ドーム４つ分）の園内には、コナラ・ケヤキ・
ミズキなどの落葉樹、スダジイ・カシ類・マツ類などの常緑樹が広がり、ススキやヨシの草原、池や小川などがあります。四季にわたって様々な草花や昆虫などの生きものを身近に観察できます。
国立科学博物館附属自然教育園
とっこ
