Upload
hartotok-vipnet
View
218
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
1/52
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang dan Perumusan Masalah
Benda yang paling penting adalah tanah, seorang manusia tidak
dapat hidup tanpa tanah. Ia berdiri dan bekerja sehari-hari di atas tanah,
barang makanan yang terpenting di indonesia, seperti beras memerlukan
tanah untuk tempat penanamannya. Tanah juga terpakai untuk
menyimpan mayat manusia, untuk menghormati dan memperingati arwah
nenek moyang, orang harus mencurahkan perhatian pada makam-makam
yang berupa tanah. Begitu juga dengan rumah sebagai tempat duduk,
berbaring atau tidur didirikan di atas tanah.1 Di indonesia, tanah
merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara indonesia beserta
keluarganya, sesuai harkat dan martabatnya sebagai manusia. Untuk
dapat memenuhi kebutuhan dasar akan tanah tersebut, maka perlu
adanya pembangunan perumahan dan permukiman.
embangunan perumahan dan permukiman merupakan upaya untuk
memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk
meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada
pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakkan
kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat. !ehubungan dengan itu maka upaya pembangunan
1 Wirjono Prodjodikoro, 1986, Hukum Perdata tentang Hak Atas
Benda, cet. 5, PT Intermassa, Jakarta, h.21
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
2/52
2
perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan
perumahan dengan jumlah yang semakin meningkat."
erumahan tidak hanya semata-mata menjadi sarana pemenuhan
kebutuhan dasar manusia, tetapi lebih dari itu dapat menjadi tempat
dalam pembentukan watak dan kepribadian bagi manusia dan
peningkatan kehidupan dan penghidupan manusia.#
Dalam pembangunan perumahan diperlukan peraturan perundang-
undangan yang menjadi dasar hukum, kebijakan, arahan, dan pedoman
dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan menjadi dasar hukum
dalam penyelesaian masalah, kasus, sengketa, di bidang perumahan.$
%gar dalam pembangunan perumahan tidak terjadi masalah dan dapat
seimbang dengan peman&aatan tata ruang maka pembangunan
perumahan tetap mengacu pada undang-undang penataan ruang yang
berlaku yaitu Undang-Undang 'o "( Tahun "))* +UU 'o. "( Tahun "))*
dimana terdapat dalam pasal +" yaitu dalam kerangka 'egara esatuan
epublik Indonesia, penataan ruang diselenggarakan berdasarkan asas/
a. eterpaduan
b. eserasian, keselarasan dan keseimbangan
c. eberlanjutan
2 Andi hamzah, I Wayan !andra, dan ".A #ana$!, 199%, Dasar-
Dasar Hukum Perumahan, PT &aja 'ra(ndo Persada, Jakarta, h.)2
) *ri+ santoso, 2%1, Hukum Perumahan, PT -ajar Inter+ratama
#andiri, Jakarta, h.2
Ibid
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
3/52
)
d. eberdayagunaan dan keberhasilgunaan
e. eterbukaan
&. ebersamaan dan kemitraan
g. erlindungan kepentingan umum
h. epastian hukum dan keadilan
i. %kuntabilitas
Tata ruang juga merupakan unsur yang penting dalam pembangunan
perumahan dan permukiman ini, dengan adanya kesesuaian tata ruang
wilayah suatu penyelenggara perumahan bisa mendapatkan i0in lokasi
untuk pembangunan perumahan dalam suatu wilayah tersebut. Dalam
penjelasan pasal "( ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 terdapat empat
persyaratan dalam perencanaan dan perancangan rumah, salah stunya
adalah persyaratan administrati&. ang di maksud dengan persyaratan
administrati& antara lain peri0inan usaha dari perusahaan pembangunan,
i0in lokasi, peruntukannya, status hak atas tanah, dan atau i0in mendirikan
bangunan +I2B. I0in lokasi dalam pembangunan perumahan diatur dalam
pasal 11$ ayat +1 Undang-Undang 'o 1 Tahun ")11 +UU 'o. 1 Tahun
")11 yaitu peralihan atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam pasal 1)( huru& c dilakukan setelah badan hukum
memperoleh i0in lokasi.
I0in lokasi sebagai i0in peman&aatan ruang diatur dalam pasal "( ayat
+# UU 'o. "( Tahun "))* tentang penataan ruang yaitu rencana tata
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
4/52
ruang wilayah kabupaten menjadi dasar untuk penerbitan peri0inan lokasi
pembangunan dan administrasi pertanahan. !elanjutnya ketentuan pasal
"3 UU 'o. "( Tahun "))* menetapkan bahwa pasal "( ayat +# UU 'o."(
Tahun "))* diberlakukan juga pada rencana tata ruang wilayah kota.
ketentuan-ketentuan dalam i0in lokasi yang diatur dalam eraturan
2enteri %graria4epala Badan ertanahan 'asional 'omor " Tahun 155#
yaitu/
a. I0in lokasi merupakan i0in untuk memperoleh hak atas tanahb. I0in lokasi juga ber&ungsi sebagai i0in pemindahan hakc. ang memerlukan i0in lokasi adalah perusahaan swastad. Dasar untuk penerbitan i0in lokasi adalah rencana tata ruang wilayah
+T6 kabupaten4kota yang telah ditetapkane. ermohonan i0in lokasi diajukan kepada bupati4walikota melalui
kepala kantor pertanahan kabupaten4kota&. ejabat yang berwenang menerbitkan i0in lokasi adalah
bupati4walikotag. I0in lokasi berlaku untuk jangka waktu tertentuh. I0in lokasi dapat diperpanjang untuk jangka waktu tertentui. I0in lokasi tidak mengilangkan hak bagi pemilik tanah yang terkena
i0in lokasi untuk menda&tarkan tanahnya ke kantor pertanahan
kabupaten4kota dan memindahkan hak atas tanahnya kepada pihak
lain yang bukan pemohon i0in lokasi
I0in lokasi merupakan salah satu syarat administrati& yang harus
dipenuhi, selain itu ada juga i0in mendirikan bangunan +I2B yang sangat
penting kedudukannya dalam pembangunan perumahan. Dalam
eraturan Daerah !urabaya 'omor 1" Tahun ")1" + erda !by no. 1"
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
5/52
5
Tahun ")1" I0in mendirikan bangunan yang selanjutnya disingkat I2B
adalah peri0inan yang diberikan oleh kepala daerah kepada pemilik
bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi
dan4atau merawat bangunan sesuai dengan persyaratan administrati& dan
persyaratan teknis yang berlaku. Dari penjelasan-penjelasan tersebut
menegaskan bahwa untuk adanya suatu pembangunan perumahan perlu
adanya beberapa persyaratan yang harus dipenuhi.
'amun pada kenyataanya yang terjadi adalah penyelenggara
perumahan mengabaikan pentingnya memenuhi persyaratan-persyaratan
untuk pembangunan perumahan seperti mengurus i0in mendirikan
bangunan +I2B. arena semakin meningkatnya permintaan akan
perumahan ini membuat penyelenggara pembangunan
mengesampingkan persyaratan penting untuk pembangunan perumahan
demi mendapatkan keuntungan dari penjualan komersil. Tindakan
penyelenggara ini jelas merugikan pihak konsumen. %palagi dari hasil
penjualan perumahan tersebut tidak sedikit yang telah membeli secara
tunai walaupun penyelenggara belum mengantongi i0in mendirikan
bangunan +I2B.
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan
menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul T%'77U'7 8%6%B
9UU2 :':;:'77%% :U2%9%' T:9%D% :2B:;I
:U2%9%' T:%IT B:;U2 DI:'U9I'% :I
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
6/52
6
U'D%'7-U'D%'7 '=2= 1 T%9U' ")11 T:'T%'7 :U2%9%'
D%' %6%!%' :2UI2%'.
B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana tanggung jawab hukum penyelenggara perumahan
terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan
i0in mendirikan bangunan>
". Bagaimana akibat hukum terhadap penyelenggara perumahan atas
i0in pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan pasal "(
ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan
permukiman>
C. Tujuan Penulisan
. Untuk memahami atau menganalisa pertanggungjawaban hukum
penyelenggara perumahan terhadap pembeli perumahan terkait
belum mendapatkan i0in mendirikan bangunan
!. Untuk memahami atau menganalisa akibat hukum penyelenggara
perumahan atas i0in mendirikan bangunan yang tidak sesuai dengan
pasal "( ayat +1 UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan
kawasan permukiman
D. Tinjauan Pustaka
. onsep Tentang Tanggung 8awab 9ukum
ertanggungjawaban berasal dari kata tanggung jawab, yang
berarti keadaan wajib menanggung segala sesuatunya +kalau ada
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
7/52
sesuatu hal, boleh dituntut, dipersalahkan, diperkarakan, dan
sebagainya. Dalam kamus hukum ada dua istilah yang menunjuk
pada pertanggungjawaban yakni liability +the state o& being liable dan
responsibility +the state or &act being responsible. ;iability merupakan
istilah hukum yang luas +a board legal term, di dalamnya antara lain
mengandung makna bahwa, liability menunjuk pada makna yang
paling komperhensi&, meliputi hampir setiap karakter risiko atau
tanggung jawab, yang pasti, yang bergantung, atau yang mungkin.
;iability dide&inisikan untuk menunjuk semua karakter hak dan
kewajiban. !ementara responsibility hal dapat dipertanggungjawabkan
atas suatu kewajiban, dan termasuk putusan, keterampilan,
kemampuan dan kecakapan. esponsibility juga berarti kewajiban
bertanggung jawab atas undang-undang yang dilaksanakan, dan
memperbaiki atau sebaliknya memberi ganti rugi atas kerusakan
apapun yang telah ditimbulkannya.? Dalam pengertian dan
penggunaan praktis, istilah liability menunjuk pada pertanggung
jawaban hukum, yaitu tanggung gugat akibat kesalahan yang
dilakukan oleh subjek hukum, sedangkan responsibility menunjuk
pada pertanggung jawaban politik.(
5 &id/an 0&, 2%11, Hukum Administrasi Negara, PT &aja 'ra(ndo
Persada, Jakarta, h.)18
6 Ibid, h.)2%
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
8/52
8
". Bentuk-Bentuk ertanggung jawaban 9ukum1 ertanggung jawaban idana
ertanggung jawaban pidana dalam bahasa asing disebut
sebagai toereken-baarheid, criminal responsibility atau criminal
liability. ertanggung jawaban pidana di sini dimaksudkan untuk
menentukan apakah seseorang tersebut dapat dipertanggung
jawabkan atasnya pidana atau tidak terhadap tindakan yang
dilakukannya itu.*
" ertanggung jawaban erdata %pabila seseorang dirugikan karena perbuatan seseorang
lain, sedang diantara mereka itu tidak terdapat sesuatu perjanjian
+hubungan hukum perjanjian, maka berdasarkan undang-undang
juga timbul atau terjadi hubungan hukum antara orang tersebut
yang menimbulkan kerugian itu.3 9al tersebut diatur dalam pasal
1#(? U9erdata bahwa tiap perbuatan melanggar hukum yang
membawa kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yangn
terkena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian
tersebut.# ertanggung jawaban %dministrasi 'egara
ertanggung jawaban perbuatan pemerintah muncul akibat
adanya " hal, yaitu adanya kewenangan dan adanya hak dan
kewajiban. ewenangan serta hak dan kewajiban tersebut
merupakan perbuatan pemerintah yang harus dipertanggung
.& iant!ri, 1996, AsasAsas 0!k!m Pidana Indonesia dan
Penera+annya, A$!mni, Jakarta, h.25
8 A. 3as!tion, 2%%2, 0!k!m Per$ind!n4an ons!men, ia+it
#edia, Jakarta, h.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
9/52
9
jawabkan. ertanggung jawaban pemerintah tersebut berupa
pertanggung jawaban hukum +pidana, perdata, dan administrasi
negara, etika, disiplin, %sas emerintahan Umum yan Baik, moral
dan politis.5
#. engertian enyelenggara erumahan
Dalam UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan
permukiman tidak disebutkan tentang penyelenggara perumahan namun
dalam pasal 1 angka "( dijelaskan bahwa badan hukum adalah badan
hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di
bidang penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
Dalam Undang-Undang erlindungan onsumen penyelenggara
perumahan masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. engertian
elaku Usaha dalam asal 1 angka # Undang-Undang 'omor 3 tahun
1555 tentang erlindungan onsumen yaitu elaku Usaha adalah setiap
orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau
melakukan kegiatan dalam wilayah hukum 'egara epublik Indonesia,
baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan
kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.
!ecara umum, penyelenggara perumahan dapat digolongkan dalam #
+tiga kategori, yaitu /1)
9 #iriam "!diarjo, 199), asarasar I$m! Po$itik, 'ramedia,
Jakarta, h.52
1% R. Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani, Cita Yustisia, 2011, Kitab Hukum Bisnis
Properti, PustakaYustisia, Yogyakarta, h. 12
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
10/52
1%
1 engembang besar / membangun perumahan dengan harga satuan
rumah diatas p 3)) juta" engembang menengah / membangun perumahan dengan harga
per satuan antara p #)) juta hingga p 3)) juta# engembang kecil mengkhususkan pembangunan perumahan
dengan harga satuan rumah maksimal p #)) juta.
$. engertian Tentang embeli erumahan
Dalam Undang-Undang 'o. 3 Tahun 1555 +UU 'o. 3 Tahun 1555
tentang perlindungan konsumen pembeli perumahan termasuk dalam
istilah konsumen. onsumen dalam pasal 1 angka " UU 'o. 3 Tahun 1555
adalah setiap orang pemakai barang dan4atau jasa yang tersedia dalam
masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga orang lain,
maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan.
?. 2aksud dari eri0inan
2enurut !jachran Basah i0in adalah perbuatan hukum administrasi
negara bersegi satu yang mengaplikasikan peraturan dalam hal konkreto
berdasarkan persyaratan dan prosedur sebagaimana ditetapkan oleh
ketentuan peraturan perundang-undangan.11
1 @ungsi dan Tujuan eri0inaneragaman peristiwa konkret menyebabkan pula keragaman
dari tujuan i0in ini, yang secara umum dapat disebutkan sebagai
berikut/
11 &id/an 0&, 2%11, 0!k!m Administrasi 3e4ara, PT &aja'ra(ndo
Persada, Jakarta, h.198
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
11/52
11
a. einginan mengarahkan +mengendalikan Asturen aktiCitas-
aktiCitas tertentu +misalnya i0in bangunan.b. 2encegah bahaya bagi lingkungan +i0in-i0in lingkunganc. einginan melindungi objek-objek tertentu +i0in terbang, i0in
membongkar pada monumen-monumend. 9endak membagi benda-benda yang sedikit +i0in penghuni di
daerah padat penduduke. engarahan, dengan menyeleksi orang-orang dan aktiCitas-
aktiCitas +i0in berdasarkan Adrank en horecawet, di mana
pengurus harus memenuhi syarat-syarat tertentu
(. !i&at eri0inan
ada dasarnya i0in merupakan keputusan pejabat4badan tata
usaha negara yang berwenang, yang isinya atau substansinya
mempunyai si&at sebagai berikut.1"
1 I0in bersi&at bebas, adalah i0in sebagai keputusan tata usaha
negara yang penerbitannya tidak terikat pada aturan dan hukum
tertulis serta organ yang berwenang dalam i0in memiliki kadar
kebebasan yang besar dalam memutuskan pemberian i0in." I0in bersi&at terikat, adalah i0in sebagai keputusan tata usaha
negara yang penerbitannya terikat pada aturan dan hukum tertulis
dan tidak tertulis serta organ yang berwenang dalam i0in kadar
kebebasannya dan wewenangnya tergantung pada kadar sejauh
mana peraturan perundang-undangan mengaturnya. 2isalnya, i0in
yang bersi&at terikat adalah I2B, i0in usaha industri, dan lain-lain.
12 Adrian !tedi, 2%1%, 0!k!m Perizinan a$am ektor +e$ayanan
P!7$ik, inar 'ra(ka, Jakarta, h.16
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
12/52
12
# I0in yang bersi&at menguntungkan, merupakan i0in yang isinya
mempunyai si&at menguntungkan pada yang bersangkutan. $ I0in yang bersi&at memberatkan, merupakan i0in yang isinya
mengandung unsur-unsur memberatkan dalam bentuk ketentuan-
ketentuan yang berkaitan kepadanya. 2isalnya, pemberian i0in
kepada perusahaan tertentu.? I0in yang segera berakhir, merupakan i0in yang menyangkut
tindakan-tindakan yang akan segera berakhir atau i0in yang masa
berlakunya relati& pendek, misalnya i0in mendirikan bangunan
+I2B, yang hanya berlaku untuk mendirikan bangunan dan
berakhir saat bangunan selesai didirikan.( I0in yang berlangsung lama, merupakan i0in yang nenyangkut
tindakan-tindakan yang berakhirnya atau masa berlakunya relati&
lama, misalnya i0in usaha indiustri dan i0in yang berhubungan
dengan lingkungan.* I0in yang bersi&at pribadi, merupakan i0in yang isinya tergantung
pada si&at atau kualitas pribadi dan pemohon i0in. 2isalnya, i0in
mengemudi +!I2.3 I0in yang bersi&at kebendaan, merupakan i0in yang isinya
tergantung pada si&at dan objek i0in
E. Met"de Penelitian
. enelitian 9ukum 'ormati& atau Doktrinal
2etode penelitian hukum normati& atau metode penelitian hukum
kepustakaan adalah metode atau cara yang dipergunakan di dalam
penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
13/52
1)
yang ada. Tahapan pertama penelitian hukum normati& adalah penelitian
yang ditujukan untuk mendapatkan hukum obyekti& +norma hukum, yaitu
dengan mengadakan penelitian terhadap masalah hukum. Tahapan kedua
penelitian hukum normati& adalah penelitian yang ditujukan untuk
mendapatkan hukum subjekti& +hak dan kewajiban.1#
!. 2etode endekatan
2etode pendekatan yang dilakukan yaitu pendekatan perundang-
undangan +statute approach. Dalam metode pendekatan perundang-
undangan perlu memahami hierarki dan asas-asas dalam peraturan
perundang-undangan. eraturan perundang-undangan adalah peraturan
tertulis yang memuat norma hukum yang mengikat secara umum dan
dibentuk atau ditetapkan oleh lembaga negara atau pejabat yang
berwenang melalui prosedur yang ditetapkan dalam peraturan perundang-
undangan. !ecara singkat yang dimaksud statute berupa legislasi dan
regulasi, jika demikian, pendekatan perundang-undangan adalah
pendekatan dengan menggunakan legislasi dan regulasi.1$
#. Bahan 9ukum1 Bahan 9ukum rimer # ialah bahan hukum yang mengikat. Bahan
hukum yang digunakan dalam penelitian ini antara lain UU 'omor 1
Tahun ")11 tentang erumahan dan awasan ermukiman, UU
1) oerjono oekanto dan ri #am!dji, 2%%9, Penelitian Hukum
Normatif Suatu Tinjauan Singkat, et. 11, PT &aja 'ra(ndo Persada,
Jakarta, h. 1)
1 Peter #ahm!d #arz!ki, 2%1), Pene$itian 0!k!m, cet. 8,
harisma P!tra *tama, Jakarta, h.1)
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
14/52
1
'omor 3 Tahun 1555 tentang erlindungan onsumen, UU 'omor
"( Tahun "))* tentang penataan ruang, U9 erdata, erda ota
!urabaya 'omor 1" Tahun ")1" tentang I0in 2endirikan
Bangunan, eraturan 2enteri agraria4epala Badan ertanahan
'asional 'omor " tahun 155# tentang I0in lokasi." Bahan 9ukum !ekunder, ialah bahan hukum yang memberikan
penjelasan mengenai bahan hukum primer. Bahan hukum skunder
yang digunakan dalam penelitian ini berupa buku-buku literatur,
dokumen-dokumen, karya ilmiah dan tulisan-tulisan lainnya yang
mempunyai releCansi dengan penelitian ini.
$. 2etode engumpulan Bahan 9ukum atau Data2etode pengumpulan data yang dipergunakan adalah UU 'o 1 tahun
")11 yang menjadi landasan atas permasalahan dalam penulisan ini dan
mempelajari berbagai jenis bahan bacaan seperti buku-buku literatur,
dokumen-dokumen, karya ilmiah dan tulisan-tulisan lainnya yang
berhubungan dengan objek penelitian ini.?. %nalisa
%nalisa dalam penelitian ini menggunakan interpretasi sistematik.
Systematiche interpretatie / dogmatische interpretatie adalah mena&sirkan
menurut sistem yang ada dalam hukum yakni dengan memperhatikan
naskah-naskah hukum lain. 2isalkan, yang akan dita&sirkan adalah
sebuah norma yang ada dalam UU, maka peraturan yang sama dan
apalagi mempunyai asas yang sama, pantas untuk diperhatikan. 2enurut
issert, dalam sistem hukum yang mengedepankan kodi&ikasi (the binding
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
15/52
15
force of precedent), merujuk pada UU yang lain adalah perkara yang
lumrah.1?
$. %ad&al Penelitian
N"
.
'egiatan(kt")er
N"*em)er
Persia+an , - / 0 1
2
!
3
,
-
/
0
1
!2
! 4ur*e5
Perumaha
n
3 Penulisan
4kri+si
, 4idang
4kri+si
15 #. Ari, 2%12, #acam#acam Penasiran Inter+retasi, eria$
:n$ine 3o;, < 6 3o;em7er 2%15=, 0!k!msda."$o4s+ot.co.id
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
16/52
16
BAB II
Tanggung %a&a) Hukum Pen5elenggara Perumahan Terhada+
Pem)eli Atas Tanah Perumahan 5ang Belum Menda+atkan I6in
Mendirikan Bangunan
A. De7inisi Pen5elenggara Perumahan enyelenggara pembangunan perumahan membangun perumahan
dengan maksud menjual rumah yang dibangunnya kepada masyarakat,
atau dengan kata lain masyarakat dapat membeli rumah yang dibangun
oleh penyelenggara pembangunan perumahan.1( enyelenggara
pembangunan perumahan dalam pasal 1 angka "( UU 'o. 1 Tahun ")11
tentang perumahan dan kawasan permukiman disebut dengan badan
hukum, adapun badan hukum yang dimaksud adalah badan hukum yang
didirikan oleh warga negara indonesia yang kegiatannya di bidang
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. embangunan perumahan dapat diselenggarakan oleh badan usaha
yang berbentuk erseroan Terbatas +T, Badan Usaha 2ilik 'egara yang
berbentuk perusahaan erseroann +persero, Badan Usaha 2ilik 'egara
yang berbentuk erusahaan Umum +perum, ;embaga 'egara,
kementrian , ;embaga pemerintah non-kementerian, pemerintah roCinsi,
emerintah abupaten4ota, Badan =torita, ayasan.1* Dengan kata lain,
16 *ri+ antoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, ji$id I, PT -ajar
Inter+ratama #andiri, Jakarta, h.215.
1 *ri+ santoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, PT -ajar inter+ratama
#andiri, Jakarta, h.18
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
17/52
1
bagi masyarakat umum penyelenggara perumahan telah bersi&at notoire
+&akta4keadaan yang diperkirakan sudah diketahui oleh umum.B. De7inisi Pem)eli Perumahan
Dalam pasal 1 angka "? UU 'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan
dan kawasan permukiman dijelaskan bahwa setiap orang adalah orang
perseorangan atau badan hukum. !edangkan dalam pasal ?) ayat 1 UU
'o. 1 Tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman, bahwa
setiap orang berhak untuk bertempat tinggal atau menghuni rumah. !etiap
orang yang dimaksud dalam pasal ini adalah pembeli perumahan, !etiap
orang bisa menjadi pembeli perumahan.C. Te"ri Tentang Perjanjian %ual )eli
erjanjian merupakan persetujuan secara tertulis atau lisan yang
dibuat dua pihak atau lebih di mana masing-masing berjanji akan menaati
apa yang tersebut dalam perjanjian itu sebagai kesepakatan bersama.13
Dalam perjanjian ini timbul adanya jual-beli antara penyelenggara
perumahan dengan pembeli terkait dengan pembelian suatu rumah di
perumahan.8ual beli mempunyai pengertian menurut pasal 1$?* U9erdata
adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan. Dalam pasal ini memiliki
penjelasan bahwa dalam suatu perjanjian jual-beli timbul adanya hak dan
kewajiban antara penjual dan pembeli. enjual berkewajiban untuk
memberikan benda yang dijual dan telah disepakati untuk dijual
18 #. #ar/an dan Jimmy P, 2%%9, am!s 0!k!m, &ea$ity
P!7$isher, !ra7aya, h.5%
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
18/52
18
sedangkan pembeli berhak untuk mendapatkan benda yang diperjual
belikan tersebut dengan membayar sejumlah yang telah diperjanjikan. Untuk jual beli tanah sendiri mempunyai pengertian adalah perbuatan
hukum yang berupa penyerahan hak milik +penyerahan tanah untuk
selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga
menyerahkan harganya kepada penjual.15
D. Hak dan 'e&aji)an Pem)eli Perumahan Mau+un Pen5elenggara
Pem)angunan Perumahan
1. 9ak embeli erumahan")
1 2endapatkan i0in mendirikan bangunan atas bangunan rumah
yang dibelinya" 2endapatkan ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum# 2endapatkan rumah yang dibelinya pada waktu yang telah
disepakati dengan penyelenggara pembangunan perumahan$ 2endapatkan jaminan bahwa hak atas tanah dan bangunan rumah
yang dibelinya tidak dalam keadaan bersengketa dan tidak
dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang? 2engangsur harga pembelian rumah yang besarnya atas dasar
kesepakatan dengan penyelenggara pembangunan perumahan( 2embayar lunas beban pajak dan beban bea* 2enggunakan hak atas tanah dan bangunan rumah untuk &ungsi
rumah tempat tinggal3 2endapatkan akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh
ejabat embuat %kta Tanah +%T yang berwenang apabila
harga rumah sudah dibayar lunas5 2endapatkan sertipikat hak atas tanah atas namanya
". ewajiban embeli erumahan"1
1 2embayar harga rumah beserta hak atas tanahnya.
19 *ri+ antoso, op!it, h.21
2% *ri+ antoso, op!it, h.25
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
19/52
19
" 2embayar angsuran pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.# 2embayar bunga pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.
$ 2embayar denda apabila tidak memenuhi kewajiban dalam
pembayaran pembelian rumah beserta hak atas tanahnya.? 2embayar lunas beban pajak dan beban bea.( 2enandatangani berita acara penyerahan rumah.* 2enggunakan hak atas tanah dan bangunan rumah untuk &ungsi
rumah tempat tinggal.3 2embuat akta jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh ejabat
embuat %kta Tanah +%T yang berwenang.
5 Tidak mengalihkan hak atas tanah beserta rumahnya pada masa
angsuran kepada pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari
penyelenggara pembangunan perumahan.1) Tidak menjadikan hak atas tanah beserta rumahnya sebagai
jaminan utang pada masa angsuran kepada pihak lain tanpa
persetujuan terlebih dahulu dari penyelenggara pembangunan
perumahan.
#. 9ak enyelenggara embangunan erumahan""
1 2endapatkan i0in usaha dalam bidang pembangunan perumahan
sepanjang semua persyaratan dipenuhi" 2endapat hak atas tanah dari epala Badan ertanahan 'asional
I sepanjang semua persyaratan dipenuhi# 2endapatkan i0in mendirikan bangunan sepanjang semua
persyaratan dipenuhi$ 2emasarkan rumah yang akan dibangunnya melalui media
promosi? 2endapatkan sejumlah uang sebagai pembayaran harga
penjualan rumah
21 "o!!it,
22 *ri+ antoso, op!it, h.2
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
20/52
2%
( 2endapatkan sejumlah uang sebagai angsuran penjualan rumah* 2endapatkan sejumlah uang sebagai bunga penjualan rumah
3 2engenakan denda kepada pembeli apabila pembeli melalaikan
kewajiban5 2embatalkan perjanjian secara sepihak apabila pembeli rumah
tidak membayar angsuran dalam sekian bulan secara berturut-
turut sebagaimana yang diperjanjikan
$. ewajiban enyelenggara embangunan erumahan"#
1 2emiliki i0in usaha di bidang pembangunan perumahan
" 2emiliki atau menguasai hak atas tanah# 2enyelesaikan sertipikat hak atas tanah$ 2elunasi bea perolehan 9ak %tas Tanah dan Bangunan? 2emiliki i0in mendirikan bangunan( 2ambangun perumahan paling sedikit ")E +dua puluh persen* 2enyediakan prasarana, sarana, dan utilitas umum3 2enjamin bahwa hak atas tanahdan bangunan rumah yang
dibangunnya tidak berada dalam keadaan sengketa dan tidak
dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang5 2enyelesaikan pembangunan perumahan dan menyerahkan
kepada pembeli rumah dalam waktu yang disepakati kedua belah
pihak dengan berita acara penyerahan1) 2embuat akta jual beli hak atas tanah melalui pejabat pembuat
akta tanah +%T yang berwenang apabila harga hak atas tanah
beserta bangunan rumah di atasnya dibayar lunas oleh pembeli
rumah
9ak dan kewajiban setiap orang dalam penyelenggaraan
pembangunan perumahan dan permukiman diatur dalam pasal 1"5 dan
pasal 1#) UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan
permukiman. asal 1"5 menetapkan bahwa setiap orang berhak/
2) "o!!it
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
21/52
21
1 2enempati, menikmati, dan4atau memiliki4memperoleh rumah
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan
teratur." 2elakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman# 2emperoleh in&ormasi yang berkaitan dengan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman$ 2emperoleh man&aat dari penyelenggara perumahan dan
kawasan permukiman? 2emperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami
secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman( 2engajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang
merugikan masyarakat
asal 1#) menetapkan bahwa setiap orang dalam penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman, wajib/
1 2enjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di
perumahan dan kawasan permukiman" Turut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman yang merugikan dan membahayakan
kepentingan orang lain dan4atau kepentingan umum# 2enjaga dan memelihara prasarana lingkungan, sarana
lingkungan, dan utilitas umum yang berada di perumahan dan
kawasan permukiman$ 2engawasai peman&aatan dan ber&ungsinya prasarana, sarana,
dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
22/52
22
E. Larangan Dalam Pen5elenggaraan Perumahan dan 'a&asan
Permukiman ;arangan orang dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman diatur dalam pasal 1#$ sampai dengan pasal 1$( UU 'o. 1
Tahun ")11, yaitu/1 !etiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan
perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan
kriteria, spesi&ikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas
umum yang diperjanjikan." !etiap orang dilarang menyewakan atau mengalihkan
kepemilikannya atas rumah umum kepada pihak lain.# !etiap orang dilarang menyelenggaraan lingkungan hunian atau
asiba yang tidak memisahkan lingkungan hunian atau asiba
menjadi satuan lingkungan perumahan atau ;isiba.$ !etiap orang dilarang menjual satuan lingkungan perumahan atau
;isiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya.? Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal,
rumah deret, dan4atau rumah susun dilarang melakukan serah
terima dan4atau menarik dana lebih dari 3)E +delapan puluh
persen dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan
sebagaimana dimaksud dalam asal $?.
( !etiap orang dilarang membangun perumahan dan4atau
permukiman di luar kawasan yang khusus diperuntukkan bagi
perumahan dan permukiman.* !etiap orang dilarang membangun, perumahan, dan4atau
permukiman di tempat yang berpotensi dapat menimbulkan
bahaya bagi barang ataupun orang.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
23/52
2)
3 !etiap pejabat dilarang mengeluarkan i0in pembangunan rumah,
perumahan, dan4atau permukiman yang tidak sesuai dengan
&ungsi dan peman&aatan ruang.5 !etiap orang dilarang menolak atau menghalang-halangi kegiatan
pemukiman kembali rumah, perumahan, dan4atau permukiman
yang telah ditetapkan oleh pemerintah dan4atau pemerintah
daerah setelah terjadi kesepakatan dengan masyarakat setempat.1)!etiap orang dilarang menginCestasikan dana dari pemupukan
dana tabungan perumahan selain untuk pembiayaan kegiatan
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.11Badan 9ukum yang menyelenggarakan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman, dilarang
mengalih&ungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar
&ungsinya.1"Badan hukum yang belum menyelesaikan status hak atas tanah
lingkungan hunian atau ;isiba, dilarang menjual satuan
permukiman.1#=rang perseorangan dilarang membangun ;isiba.1$Badan hukum yang membangun ;isiba dilarang menjual kaCeling
tanah matang tanpa rumah.1?Dalam hal pembangunan perumahan untuk 2B dengan kaCeling
tanah matang ukuran kecil, larangan sebagaimana dimaksud
pada ayat +1 dikecualikan.$. De7inisi Peri6inan Dalam Pen5elenggara Perumahan dan 'a&asan
Permukiman hilipus 2. 9adjon mende&inisikan i0in merupakan persetujuan dari
pemerintah berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah,
untuk dalam keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan larangan
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
24/52
2
perundangan."$ 2enurut Tatiek !ri Djatmiati i0in adalah suatu sarana
hukum yang dipakai oleh pemerintah dalam mengendalikan kehidupan
masyarakat agar tidak menyimpang dari ketentuan hukum yang berlaku.
I0in juga merupakan instrumen yuridis yang digunakan oleh pemerintah
dalam pelayanan masyarakat."? !edangkan menurut %teng sya&rudin
peri0in dibedakan menjadi $ macam yaitu/"(
1 I0in, bertujuan dan berarti menghilangkan halangan, hal dilarang
menjadi boleh, dan penolakan atas permohonan i0in memerlukan
rumusan yang limitati& " Dispensasi, bertujuan untuk menembus rintangan yang
sebenarnya secara &ormal tidak dii0inkan. 8adi, dispensasi
merupakan hal yang khusus.# ;isensi adalah i0in yang memberikan hak untuk
menyelenggarakan suatu perusahaan.$ onsesi, merupakan suatu i0in sehubungan dengan pekerjaan
besar berkenaan dengan kepentingan yang seharusnya menjadi
tugas pemerintah, namun oleh pemerintah diberikan hak
penyelenggaraannya kepada pemegang i0in yang bukan pejabat
pemerintah. Bentuknya dapat berupa kontraktual, atau bentuk
2 Phi$i+!s #. 0adjon, 199), Pen4antar h!k!m Perizinan, >!ridika,
!ra7aya, h.2
25 Tatiek ri jatmiati, 2%%5, erjasama Antar aerah da$am
"idan4 Perizinan, !ra7aya, h.258
26 Aten4 yar!din, 1992, Pen4!r!san Perizinan, P!sat +endidikan
dan Pe$atihan T A$oisi!s, "and!n4, h.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
25/52
25
kombinasi atau lisensi dengan pemberian status tertentu dengan
hak dan kewajiban serta syarat-syarat tertentu.
etentuan i0in juga diatur dalam pasal "( UU 'o. 1 Tahun ")11, yaitu/
1 9asil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi
persyaratan teknis, administrati&, tata ruang, dan ekologis." ersyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat +1 merupakan
syarat bagi diterbitkannya i0in mendirikan bangunan.# erencanaan dan perancangan rumah sebagaimana dimaksud
pada ayat +1 merupakan bagian dari perencanaan perumahan
dan4atau permukiman.
Dalam UU 'o. 1 Tahun ")11 tidak dijelaskan apa yang dimaksud
dengan peri0inan, hanya ketentuan-ketentuan pembangunan perumahan
sebelum adanya pembangunan. etentuan-ketentuan tersebut tercantum
dalam penjelasan UU 'o. 1 Tahun ")11 pasal "( yang menjelaskan
tentang/
1. ersyaratan Teknis ersyaratan teknis yang dimaksud antara lain persyaratan
tentang struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan,
dan kenyamanan yang berhubungan dengan rancang bangun,
termasuk kelengkapan prasarana dan &asilitas lingkungan.". ersyaratan %dministrati&
ersyaratan administrati& antara lain peri0inan usaha dari
perusahaan pembangunan, i0in lokasi, peruntukannya, status hak
atas tanah, dan4atau i0in mendirikan bangunan +I2B.#. ersyaratan :kologis
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
26/52
26
ersyaratan ekologis adalah persyaratan yang berkaitan dengan
keserasian dan keseimbangan &ungsi lingkungan, baik antara
lingkungan buatan dan lingkungan alam maupun dengan sosial.
ada dasarnya, i0in merupakan penetapan tertulis dari pemerintah,
termasuk pemerintah daerah di dalamnya terdapat hak dan kewajiban
bagi pemegang i0in. emegang i0in berhak menggunakan i0in sesuai
dengan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam i0in. emegang i0in
juga berkewajiban memenuhi ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam
i0in."*
1. Unsur-Unsur eri0inan Dapat disebutkan bahwa i0in adalah perbuatan pemerintah
bersegi satu berdasarkan peraturan perundang-undangan untuk
diterapkan pada peristiwa konkret menurut prosedur dan
persyaratan tertentu. Dari pengertian ini ada beberapa unsur
dalam peri0inan, yaitu/ pertama, instrumen yuridisF kedua,
peraturan perundang-undanganF ketiga, organ pemerintahF
keempat, peristiwa konkretF kelima, prosedur dan persyaratan."3
1 Instrumen uridisBerdasarkan jenis-jenis keputusan, i0in termasuk sebagai
keputusan yang bersi&at konstituti&, yakni keputusan yang
menimbulkan hak baru yang sebelumnya tidak dimiliki oleh
2 *ri+ antoso, 2%1, 0!k!m Per!mahan, PT -ajar Inter+ratama
#andiri, Jakarta, h.1
28 &id/an 0&, 2%11, 0!k!m Administrasi 3e4ara, PT &aja'ra(ndo
Persada, Jakarta, h.2%1
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
27/52
2
seseorang yang namanya tercantum dalam keputusan itu,
atau keputusan yang memperkenankan sesuatu yang
sebelumnya tidak dibolehkan. Dengan demikian, i0in
merupakan instrumen yuridis dalam bentuk keputusan yang
bersi&at konstituti& dan yang digunakan oleh pemerintah untuk
menghadapi atau menetapkan peristiwa konkret."5
" eraturan erundang-undanganembuatan dan penerbitan keputusan i0in merupakan
tindakan hukum. !ebagai tindakan hukum, harus ada
wewenang yang diberikan oleh peraturan perundang-
undangan atau harus berdasarkan pada asas legalitas. Tanpa
dasar wewenang tindakan hukum itu menjadi tidak sah. =leh
karena itu, dalam hal membuat dan menerbitkan i0in haruslah
didasarkan pada wewenang yang diberikan oleh peraturan
perundang-undangan yang berlaku, karena tanpa adanya
dasar wewenang tersebut keputusan i0in tersebut menjadi
tidak sah.#)
# =rgan emerintahBeragamnya organ pemerintahan yang berwenang
memberikan i0in, dapat menyebabkan tujuan dari kegiatan
yang membutuhkan i0in tertentu menjadi terhambat, bahkan
tidak mencapai sasaran yang hendak dicapai. %rtinya campur
tangan pemerintah dalam bentuk regulasi peri0inan dapat
29 I7id, h.2%2
)% I7id, h.2%)
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
28/52
28
menimbulkan kejenuhan bagi pelaku kegiatan yang
membutuhkan i0in, apalagi bagi kegiatan usaha yang
menghendaki kecepatan pelayanan dan menuntut e&isiensi.
=leh karena itu, biasanya dalam peri0inan dilakukan
deregulasi, yang mengandung arti peniadaan berbagai
peraturan perundang-undangan yang dipandang berlebihan.#1
$ eristiwa onkreteristiwa konkret artinya peristiwa yang terjadi pada waktu
tertentu, orang tertentu, tempat tertentu, dan &akta hukum
tertentu. arena peristiwa konkret ini beragam, sejalan
dengan keragaman perkembangan masyarakat, maka i0in pun
memiliki berbagai keragaman. I0in yang jenisnya beragam ini
dibuat dalam proses yang cara prosedurnya tergantung dari
kewenangan pemberi i0in, macam i0in, dan struktur organisasi
instansi yang menerbitkannya.#"
? rosedur dan ersyaratan!yarat-syarat dalam i0in itu bersi&at konstituti& dan kondisional.
Bersi&at konstituti&, karena ditentukan suatu perbuatan atau
tingkah laku tertentu yang harus +terlebih dahulu dipenuhi,
artinya dalam hal pemberian i0in itu ditentukan suatu
perbuatan konkret dan bila tidak dipenuhi dapat dikenai
sanksi. Bersi&at kondisional, karena penilaian tersebut baru
)1 I7id, h.2%5
)2 I7id, h.2%6
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
29/52
29
ada dan dapat dilihat serta dapat dinilai setelah perbuatan
atau tingkah laku yang disyaratkan itu terjadi.##
". ersyaratan ermohonan eri0inan Dalam pembangunan perumahan peri0inan yang
dimaksudkan adalah i0in mendirikan bangunan +I2B. Di kota
surabaya, i0in mendirikan bangunan +I2B diatur dalam eraturan
6alikota !urabaya 'omor ?# Tahun ")11 tentang tata cara
penerbitan i0in mendirikan bangunan. %dapun yang dimaksud
dalam i0in mendirikan bangunan menurut eraturan 6alikota
surabaya ini adalah peri0inan yang diberikan oleh epala Dinas
Gipta arya dan Tata uang ota !urabaya atau Gamat sesuai
kewenangannya kepada pemilik bangunan untuk membangun
baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan4atau merawat
bangunan sesuai dengan persyaratan administrati& dan
persyaratan teknis yang berlaku. ersyaratan untuk mendapatkan
i0in mendirikan bangunan +I2B terdapat dalam pasal +#, yaitu/1 Untuk memperoleh I2B sebagaimana dimaksud dalam asal
" huru& a, huru& b, huru& c dan huru& d pemohon mengajukan
permohonan secara tertulis kepada epala Dinas dengan
mengisi &ormulir yang telah disediakan oleh Dinas pada
UT!% dengan melampirkan persyaratan sebagai berikut /a. bangunan rumah tinggal yang dibangun oleh pengembang
+real estate4induk dan bangunan non rumah tinggal /
)) oehino, 198, AsasAsas 0!k!m Tata Pemerintahan, ?i7erty,
>o4yakarta, h.9
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
30/52
)%
a &oto copy artu Tanda enduduk +T pemohon
yang masih berlaku sebanyak " +dua lembarFb &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang ajak
Bumi dan Bangunan +!T BB dan tanda lunas
ajak Bumi dan Bangunan +BB tahun berjalan
sebanyak " +dua lembarFc &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau
perubahannya yang telah disahkan oleh pejabat yang
berwenang, apabila yang mengajukan permohonan
adalah badan hukumFd &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa
serti&ikat hak atas tanah atau tanda bukti status
penguasaan tanah antara lain dapat berupa serti&ikat
hak atas tanah, akta jual beli, girik, petok, dan4atau
bukti status penguasaan tanah lainnya atau tanda
bukti perjanjian peman&aatan tanah yang telah
dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFe &otocopy surat keterangan rencana kota +! atau
&otocopy I2B yang dimiliki sebelumnya atau siteplan
yang telah dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFb. rencana teknis bangunan meliputi /a gambar rancang bangun +bestek yang ditandatangani
oleh penanggung jawab +pemilik, perencana,
pengawas4 pelaksana, sebanyak # +tiga set, yang
terdiri dari / 1 gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 /
?))F " gambar lay out4denah, tampak, potongan
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
31/52
)1
+skala 1 / 1)) 4 1 / "))F # gambar rencana pondasi,
sanitasi dan rencana atap +skala 1 / 1))4 1 / ")).b gambar konstruksi +skala 1 / 1)) dan detail +skala 1 /
?)4 1 / ") 4 1 / 1) ditandatangani oleh penanggung
jawab +pemilik, perencana, pengawas4pelaksana,
sebanyak " +dua set +untuk bangunan bertingkatFc perhitungan konstruksi sebanyak " +dua set +untuk
bangunan bertingkat.
d surat pernyataan pertanggungjawaban konstruksi dari
penanggung jawab bangunan +untuk bangunan
bertingkatFe analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan
yang menimbulkan dampak penting terhadap
lingkungan atau Upaya emantauan ;ingkungan
9idup +U; dan Upaya engelolaan ;ingkungan
9idup +U; dalam hal dampak terhadap lingkungan
tersebut dapat diatasi secara teknis.& &oto copy berita acara serah terima administrasi
prasarana lingkungan, utilitas umum dan &asilitas
sosial bagi pengembang pada kawasan perdagangan
terpadu, kawasan industri4 pergudangan estate,
rumah susun dan real estate +induk.c. bangunan rumah tinggal bertingkat /
a &oto copy artu Tanda enduduk +T pemohon
yang masih berlaku sebanyak " +dua lembarFb &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang ajak
Bumi dan Bangunan +!T BB dan tanda lunas
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
32/52
)2
ajak Bumi dan Bangunan +BB tahun berjalan
sebanyak " +dua lembarFc &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau
perubahannya yang telah disahkan oleh pejabat yang
berwenang, apabila yang mengajukan permohonan
adalah badan hukumFd &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa
serti&ikat hak atas tanah atau tanda bukti status
penguasaan tanah antara lain dapat berupa serti&ikat
hak atas tanah, akta jual beli, girik, petok, dan4atau
bukti status penguasaan tanah lainnya atau tanda
bukti perjanjian peman&aatan tanah yang telah
dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangFe &oto copy surat keterangan rencana kota +! atau
&otocopy I2B yang dimiliki sebelumnya atau siteplan
yang telah dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangF& &oto copy berita acara serah terima administrasi
prasarana lingkungan, utilitas umum dan &asilitas
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
33/52
))
g rencana teknis bangunan meliputi gambar rancang
bangun +bestek yang ditandatangani oleh
penanggung jawab +pemilik, perencana,
pengawas4pelaksana, sebanyak # +tiga setF yang
terdiri dari /
a. gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 / ?))F
b. gambar lay out 4 denah, tampak, potongan +skala
1 / 1))F
c. gambar rencana pondasi, sanitasi dan rencana
atap +skala 1 / 1)).
d. Untuk memperoleh I2B sebagaimana dimaksud
dalam asal " huru& e pemohon mengajukan
permohonan secara tertulis kepada Gamat dengan
mengisi &ormulir yang telah disediakan oleh
ecamatan dengan melampirkan persyaratan
sebagai berikut /
a &oto copy artu Tanda enduduk +T
pemohon yang masih berlaku sebanyak " +dua
lembarF
b &oto copy !urat emberitahuan ajak Terutang
ajak Bumi dan Bangunan +!T BB dan
tanda lunas ajak Bumi dan Bangunan +BB
tahun berjalan sebanyak " +dua lembarF
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
34/52
)
c &oto copy akta pendirian badan hukum dan4atau
perubahannya yang telah disahkan oleh
pejabat yang berwenang, apabila yang
mengajukan permohonan adalah badan hukumF
d &oto copy tanda bukti kepemilikan tanah berupa
serti&ikat hak atas tanah atau tanda bukti status
penguasaan tanah antara lain dapat berupa
serti&ikat hak atas tanah, akta jual beli, girik,
petok, dan4atau bukti status penguasaan tanah
lainnya atau tanda bukti perjanjian
peman&aatan tanah yang telah dilegalisasi oleh
pejabat yang berwenangF
e &oto copy surat keterangan rencana kota
+! atau &oto copy I2B yang dimiliki
sebelumnya atau siteplan yang telah
dilegalisasi oleh pejabat yang berwenangF
& rencana teknis bangunan meliputi gambar
rancang bangun +bestek yang ditandatangani
oleh penanggung jawab +pemilik, perencana,
pengawas4 pelaksana, sebanyak # +tiga set
yang terdiri dari /
i. gambar situasi +skala 1 / 1))) 4 1 / ?))F
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
35/52
)5
ii. gambar lay out 4 denah, tampak, potongan
+skala 1 / 1))F
iii. gambar rencana pondasi, sanitasi dan
rencana atap +skala 1 / 1)).
#. engertian !anksi dalam hukum administrasi negara ebanyakan sistem peri0inan menurut perundang-undangan
memuat ketentuan penting yang melarang warga bertindak tanpa
i0in. Bagi pembuat peraturan, penting untuk tidak hanya melarang
tindakan-tindakan yang tanpa disertai i0in, tetapi juga terhadap
tindakan-tindakan yang bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan yang dapat dikaitkan pada suatu i0in,
termasuk sanksi-sanksi hukum administrasi, antara lain/1 aksaan pemerintah" enarikan kembali keputusan yang menguntungkan# engenaan denda administrati&
a. aksaan emerintahanaksaan pemerintahan adalah suatu wewenang +bukan
kewajiban aparat pemerintah untuk dapat melakukan
tindakan nyata guna menghentikan dan4atau memulihkan
suatu perbuatan atau tindakan warga yang melanggar
ketentuan perundang-undangan.#$
b. enarikan embali eputusan-eputusan +etetapan-
etetapan !elaku !anksienarikan kembali suatu keputusan +ketetapan pada
kenyataannya juga merupakan perbuatan keputusan atau
perbuatan ketetapan. enarikan kembali atas suatu
) Phi$i+!s #. 0adjon et.a$., 2%%8, Pen4antar 0!k!m Administrasi
Indonesia, 'adjah #ada *ni;ersity Press, >o4yakarta, h.25%
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
36/52
)6
keputusan +ketetapan tidak lain adalah, suatu keputusan
+ketetapan baru yang menarik kembali +dan menyatakan
tidak berlakunya lagi keputusan +ketetapan terdahulu.
!ebagai suatu keputusan, maka keputusan yang memuat
penarikan kembali keputusan tersebut niscaya
menimbulkan akibat hukum yang baru bagi seorang warga
atau badan hukum perdata yang dikenakan keputusan itu.
Dalam hal seorang warga atau badan hukum perdata
merasa dirugikan oleh akibat hukum yang timbul dari
keputusan penarikan kembali itu, maka ia berhak
mengajukan banding administrati&.#?
c. engenaan Denda %dministrati& Denda administrati& dikenal dalam hukum perpajakan.
Denda administrasi dikenakan kepada wajib pajak dalam
hal/#(
a 8ika jumlah pajak yang terutang kurang atau tidak
dibayar, maka terhadapnya dikenakan sanksi
administrati& berupa denda atau bunga sebesar ")E
selama "$ bulan terhitung mulai saat berakhirnya
masa pajak.b %pabila surat pemberitahuan tidak disampaikan dalam
jangka waktu yang ditetapkan dan telah ditegur secara
)5 I7id, h. 259
)6 I7id, h.26%
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
37/52
)
tertulis tidak disampaikan pada waktu sebagaimana
ditentukan dalam surat teguran.d. engenaan Uang aksa
Uang paksa terutama dimaksudkan untuk keadaan-
keadaan yang terhadapnya paksaan pemerintah secara
praktis sulit dijalankan atau akan berlaku sebagai suatu
sanksi yang terlalu berat. ada masa yang akan datang,
undang-undang dalam semua hal akan mengkaitkan upaya
alternati& ini pada kewenangan paksaan pemerintah.8. Prinsi+9Prinsi+ Pertanggung %a&a)an
!ecara umum, prinsip-prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat
dibedakan sebagai berikut/#*
1. kesalahan +liability based on fault);". praduga selalu bertanggung jawab + presumption of liability) F#. praduga selalu tidak bertanggung jawab + presumption of nonliability F$. tanggung jawab mutlak (strict liability F?. pembatasan tanggung jawab (limitation of liability).
".1 rinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan + liability based
on fault)
rinsip ini menyatakan bahwa seseorang baru dapat dimintakan
pertanggungjawabannya secara hukum jika ada unsur kesalahan yang
dilakukannya. asal 1#(? U9 erdata, yang la0im dikenal sebagai pasal
tentang perbuatan melawan hukum, mengharuskan terpenuhinya empat
unsur pokok, yaitu/
1. adanya perbuatan". adanya unsur kesalahan#. adanya kerugian yang diderita$. adanya hubungan kausalitas antara kesalahan dan kerugian.
) e$ina Tri i/i ristianti, 2%%9, 0!k!m Per$ind!n4an ons!men,
inar 'ra(ka, Jakarta, h.92
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
38/52
)8
"." rinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab + presumption of
liability)
rinsip yang menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung
jawab sampai ia dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah. 8adi, beban
pembuktian ada pada si tergugat.
ata Adianggap pada prinsip A presumption of liability adalah penting,
karena ada kemungkinan tergugat membebaskan diri dari tanggung
jawab, yaitu dalam hal ia dapat membuktikan bahwa ia telah Amengambil
semua tindakan yang diperlukan untuk menghindarkan terjadinya
kerugian.#3
".# rinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab + presumtion of
nonliability
rinsip ini merupakan kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu
bertanggung jawab, di mana tergugat selalu dianggap tidak bertanggung
jawab sampai dibuktikan bahwa ia bersalah.
$." rinsip Tanggung 8awab 2utlak
rinsip ini adalah prinsip tanggung jawab yang menetapkan
kesalahan tidak sebagai &aktor yang menentukan. 'amun ada
)8 :. !uherman,15*5, Masalah Tanggung Jawab Pada harter Pesawat
!dara "an #eberapa Masalah $ain "alam #idang Penerbangan (%umpulan
%arangan, %lumni, Bandung, h. "1.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
39/52
)9
pengecualian-pengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari
tanggung jawab, misalnya pada keadaan force ma&eure.#5
?." rinsip Tanggung 8awab dengan embatasan
rinsip tanggung jawab dengan pembatasan sangat disenangi oleh
pelaku usaha untuk dicantumkan sebagai klausul eksonerasi dalam
perjanjian standar yang dibuatnya. rinsip tanggung jawab ini biasanya
dikombinasikan dengan prinsipprinsip tanggung jawab lainnya.$)
Dalam UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan
permukiman tidak dijelaskan apa yang dimaksud dengan tanggung jawab
penyelenggara perumahan namun dalam pasal 1"5 huru& +a UU 'o. 1
tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman menyebutkan
bahwa dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman,
setiap orang berhak menempati, menikmati, dan4atau
memiliki4memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat,
aman serasi dan teratur. Dari pasal ini dapat dijelaskan bahwa
penyelenggara perumahan haruslah mencakup semua kriteria yang
tertuang dalam pasal 1"5 huru& +a UU 'o. 1 tahun ")11 tentang
perumahan dan kawasan permukiman, hal ini merupakan tanggung jawab
)9 onny To7e$o, 2%1%,
% hidarta, 2%%6, Hukum Perlindungan #onsumen Indonesia,
'ramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta, h. )
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
40/52
%
mutlak bagi penyelenggara perumahan dan merupakan hak bagi pembeli
perumahan.
Tanggung jawab penyelenggara perumahan sebagai penyelenggara
dalam pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan
tanggung jawab secara mutlak. !elain tanggung jawab mutlak juga
terhadap tanggung jawab yang didasarkan pada perjanjian yaitu sebagai
tanggung jawab perdata atas dasar perjanjian atau kontrak dari pelaku
usaha atas kerugian yang dialami pembeli perumahan akibat tindakan
menggunakan barang dan4atau jasa yang dihasilkan atau meman&aatkan
jasa yang diberikan oleh penyelenggara perumahan.$1
Tanggung jawab yang didasarkan pada perjanjian diatur dalam pasal
1#$ UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman
yang menyatakan bahwa setiap orang dilarang menyelenggarakan
pembangunan perumahan yang tidak membangun sesuai kriteria,
spesi&ikasi, persyaratan, prasarana, sarana dan utilitas umum yang
diperjanjikan. 8elas dalam pasal ini adalah untuk memberikan
perlindungan kepada pembeli perumahan atas suatu perjanjian yang
dilakukan dengan penyelenggara perumahan serta memberikan kepastian
hukum bagi pembeli perumahan bahwa yang tertuang dalam perjanjian
harus sesuai dengan barang dan4atau jasa yang diperjanjikan.
1 /i 3o;iyandri, 2%1), @Tan44!n4 Ja/a7 0!k!m Pen4em7an4
Per!mahan Aki7at Terjadinya Wan+restasi ari Perjanjian e+emi$ikan
&!mah, Artike$ I$miah, Jem7er, Tan44a$ %)
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
41/52
1
H. Tanggung %a&a) Hukum Pen5elenggara Perumahan Terhada+
Pem)eli
Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan, i0in untuk mendirikan
bangunan atau rumah ternyata tidak dimiliki oleh penyelenggara
perumahan dan kemudian dijual kepada masyarakat maka hal itu bukan
merupakan tanggung jawab dari pembeli. Dalam hal penyelenggara
perumahan memasarkan rumah yang tidak memiliki i0in mendirikan
bangunan kepada pembeli perumahan sudah tentu penyelenggara
perumahan tidak memiliki itikad baik dari awal. Dikatakan demikian karena
memiliki surat i0in mendirikan bangunan merupakan kewajiban dari
penyelenggara perumahan sebelum melakukan pembangunan
perumahan dan sebelum melakukan pemasaran. ewajiban tersebut
harus dipenuhi terlebih dahulu dan hal ini dapat dilihat dalam asal $"
ayat 1 dan " UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan
permukiman yang menyatakan bahwa /
1. rumah tinggal, rumah deret dan4atau rumah susun yang masih dalam
tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem
perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.". erjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat +1
dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas /1 !tatus pemilikan tanah" 9al yang diperjanjikan# epemilikan i0in mendirikan bangunan induk$ etersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum? eterbangunan perumahan paling sedikit ")E +dua puluh persen
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
42/52
2
Bunyi pasal-pasal diatas jelas diatur bagaimana dan apa saja proses
yang harus dilakukan oleh penyelenggara perumahan karena merupakan
tanggung jawab penyelenggara perumahan dalam hal pembangunan
perumahan. embangunan perumahan dengan ketentuan tersebut
diharapkan agar pembangunan perumahan terdapat prasarana, sarana,
dan utilitas umum, peningkatan kualitas perumahan, rancang bangun,
serta yang paling penting mempertimbangkan &aktor keselamatan dan
keamanan dengan rencana tata ruang wilayah.
erumahan yang berdiri tanpa memiliki i0in mendirikan bangunan
dalam permasalahan ini sudah tentu melanggar peraturan apalagi
penyelenggara perumahan sampai menjual perumahan yang belum
memiliki i0in mendirikan bangunan kepada konsumen. ermasalahan
yang ditimbulkan penyelenggara perumahan ini jelas merugikan pembeli
perumahan, maka pembeli perumahan dapat menuntut ganti kerugian
atas permasalahan ini.
%danya ganti kerugian merupakan tanggung jawab penyelenggara
perumahan terhadap pembeli perumahan, ganti kerugian diatur dalam
Undang-Undang 'omor 3 tahun 1555 tentang perlindungan konsumen
pasal 15 ganti rugi tersebut dapat berupa/
1 ganti kerugian yang dapat diberikan berupa pengembalian uang atau
penggantian barang atau jasa yang sejenis atau setara nilainya,
perawatan kesehatan atau pemberian santunan." Tenggang waktu pemberian ganti kerugian dilaksanakan dalam waktu
*+tujuh hari setelah tanggal transaksi.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
43/52
)
# emberian ganti rugi tersebut tidak menghapuskan kemungkinan
adanya tuntutan pidana berdasarkan pembuktian lebih lanjut
mengenai adanya unsur kesalahan.$ etentuan di atas tidak berlaku apabila pelaku usaha dapat
membuktikan bahwa kesalahan tersebut merupakan kesalahan
konsumen.
'amun pada permasalahan penyelenggara perumahan kepada
pembeli perumahan terkait barang dan4jasa yang tidak sesuai dengan apa
yang diperjanjikan tidak menutup kemungkinan adanya penyelesaian
permasalahan dengan cara damai dari kedua belah pihak. 2aksud
penyelesaian secara damai adalah penyelesaian yang dilakukan oleh
kedua belah pihak yang bersengketa tanpa melalui pengadilan.$" asal
1$* UU 'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman
menyebutkan bahwa penyelesaian sengketa di bidang perumahan terlebih
dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mu&akat. %pabila
penyelesaian permasalah perumahan berdasarkan musyawarah mu&akat
tidak mendapatkan hasil yang baik untuk kedua belah pihak pasal 1$3 UU
'o. 1 tahun ")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman mengatur
penyelesaian sengketa yang dapat ditempuh oleh pembeli perumahan,
sebagai berikut /
1. Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mu&akat
tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui
pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar
2 lo!!it
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
44/52
pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa
melalui alternati& penyelesaian sengketa.". enyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud
pada ayat +1 dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi,
mediasi, konsilisiasi, dan4atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.enyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud
pada ayat +" tidak menghilangkan tanggung jawab pidana
BAB III
Aki)at Hukum Terhada+ Pen5elenggara Perumahan atas I6in
Pem)angunan Perumahan 5ang Tidak 4esuai dengan Pasal ! a5at
:; UU N". Tahun !2 Tentang Perumahan dan 'a&asan
Permukiman
A. Peri6inan Dalam Pem)angunan Perumahan dan 'a&asan
Permukiman. %danya suatu pembangunan perumahan memerlukan beberapa
ketentuan-ketentuan agar pembangunan perumahan dapat dilakukan.
etentuan-ketentuan tersebut telah diatur dalam pasal "( UU 'o 1 Tahun
")11 mengenai persyaratan teknis, administrasi, tata ruang, dan ekologis.
!alah satu persyaratan yang penting sebelum adanya pembangunan
perumahan adalah i0in, i0in diterbitkan atas dasar permohonan tertulis
yang diajukan oleh perseorangan atau badan hukum perdata. I0in
digunakan oleh pemohon i0in sebagai legitimasi terhadap suatu kegiatan
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
45/52
5
yang sebenarnya dilarang dan sebagai sarana bagi pemerintah untuk
mengendalikan kegiatan tertentu yang dilarang. I0in memenuhi si&at-si&at
dalam eputusan Tata Usaha 'egara +TU' yaitu penetapan tertulis,
konkret, indiCidual, dan &inal.
B. Aki)at Hukum Terhada+ Pen5elenggara Perumahan 5ang Tidak
Memiliki I6in Mendirikan Bangunan
Dalam pasal 1?) UU 'o 1 Tahun ")11 dijelaskan apa saja sanksi
administrati& bagi pelanggar pembangunan perumahan, sebagai berikut/1. !etiap orang yang menyelenggarakan perumahan dan kawasan
permukiman yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam/1 asal "( ayat +1 yaitu hasil perencanaan dan perancangan
rumah harus memenuhi persyaratan teknis, administrati&, tata
ruang, dan ekologis." asal "5 ayat +1, perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas
umum sebagaimana dimaksud dalam pasal "3 harus memenuhi
persyaratan administrati&, teknis, dan ekologis.# asal #) ayat +", setiap orang sebagaimana dimaksud dalam
pasal +1 wajib memiliki keahlian dibidang perencanaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.$ asal #$ ayat +1 dan ayat +", badan hukum yang melakukan
pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan
hunian berimbangF pembangunan perumahan skala besar yang
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
46/52
6
dilakukan oleh badan hukum wajib mewujudkan hunian berimbang
dalam satu hamparan.? asal #( ayat +1 dan ayat +", Dalam hal pembangunan
perumahan dengan hunian berimbang tidak dalam satu
hamparan, pembangunan rumah umum harus dilaksanakan
dalam satu daerah kabupaten4kotaF embangunan rumah umum
sebagaimana dimaksud pada ayat +1 harus mempunyai akses
menuju pusat pelayanan atau tempat kerja.( asal #3 ayat +$, embangunan rumah dan perumahan harus
dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.* asal $?, Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah
tunggal, rumah deret, dan4atau rumah susun tidak boleh
melakukan serah terima dan4atau menarik dana lebih dari 3)E
+delapan puluh persen dari pembeli, sebelum memenuhi
persyaratan sebagaimana dimaksud dalam asal $" ayat +".3 asal $* ayat +", ayat +# dan ayat +$, embangunan prasarana,
sarana, dan utilitas umum perumahan dilakukan oleh emerintah,
pemerintah daerah, dan4atau setiap orangF embangunan
prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib dilakukan sesuai
dengan rencana, rancangan, dan peri0inanF embangunan
prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus
memenuhi persyaratan/a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumahFb. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan
lingkungan hunianF danc. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas
umum.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
47/52
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
48/52
8
1?asal 1#(, !etiap orang dilarang menyelenggaraan
lingkungan hunian atau asiba yang tidak memisahkan
lingkungan hunian atau asiba menjadi satuan lingkungan
perumahan atau ;isiba.1(asal 1#*, !etiap orang dilarang menjual satuan lingkungan
perumahan atau ;isiba yang belum menyelesaikan status hak
atas tanahnya1*asal 1#3, Badan hukum yang melakukan pembangunan
rumah tunggal, rumah deret, dan4atau rumah susun dilarang
melakukan serah terima dan4atau menarik dana lebih dari
3)E +delapan puluh persen dari pembeli sebelum memenuhi
persyaratan sebagaimana dimaksud dalam asal $?.13asal 1#5, !etiap orang dilarang membangun perumahan
dan4atau permukiman di luar kawasan yang khusus
diperuntukkan bagi perumahan dan permukiman.
15asal 1$), !etiap orang dilarang membangun, perumahan,
dan4atau permukiman di tempat yang berpotensi dapat
menimbulkan bahaya bagi barang ataupun orang.")asal 1$1, !etiap pejabat dilarang mengeluarkan i0in
pembangunan rumah, perumahan, dan4atau permukiman
yang tidak sesuai dengan &ungsi dan peman&aatan ruang."1asal 1$", !etiap orang dilarang menolak atau menghalang-
halangi kegiatan pemukiman kembali rumah, perumahan,
dan4atau permukiman yang telah ditetapkan oleh pemerintah
dan4atau pemerintah daerah setelah terjadi kesepakatan
denganmasyarakat setempat.
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
49/52
9
""asal 1$#, !etiap orang dilarang menginCestasikan dana dari
pemupukan dana tabungan perumahan selain untuk
pembiayaan kegiatan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman."#asal 1$$, Badan 9ukum yang menyelenggarakan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman,
dilarang mengalih&ungsikan prasarana, sarana, dan utilitas
umum di luar &ungsinya."$asal 1$?, Badan hukum yang belum menyelesaikan status
hak atas tanah lingkungan hunian atau ;isiba, dilarang
menjual satuan permukimanF =rang perseorangan dilarang
membangun ;isiba."?asal 1$( ayat +1 Badan hukum yang membangun ;isiba
dilarang menjual kaCeling tanah matang tanpa rumah.". !anksi administrati& sebagaimana dimaksud pada ayat +1 dapat
berupa/1 peringatan tertulisF" pembatasan kegiatan pembangunanF# penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan
pembangunanF$ penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan
perumahanF? penguasaan sementara oleh pemerintah +disegelF( kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu
tertentuF* pembatasan kegiatan usahaF3 pembekuan i0in mendirikan bangunanF5 pencabutan i0in mendirikan bangunanF1)pembekuan4pencabutan surat bukti kepemilikanrumahF11perintah pembongkaran bangunan rumahF1"pembekuan i0in usahaF
1#pencabutan i0in usahaF
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
50/52
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
51/52
51
1 !etiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan,
yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi,
persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan
sebagaimana dimaksud dalam pasal 1#$, dipidana dengan pidana
paling banyak p ?.))).))).))),)) +;ima 2iliar upiah." !elain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat +1 pelaku dapat
dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan
sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi, persyaratan, prasarana, sarana,
dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Dengan adanya ketentuan pidana ini akan memberikan e&ek jera
kepada setiap penyelenggara perumahan agar dalam kedepannya
membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesi&ikasi, persyaratan,
prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sehingga tidak
ada pihak yang merasa dirugikan atas perjanjian pembangunan
perumahan ini.
BAB I
8/19/2019 Skripsifull Tanggung Jawab Hukum Penyelenggara Perumahan Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipen…
52/52
52
. 'esim+ulan
Tanggung jawab pengembang perumahan adalah memproduksi
barang dan4 atau jasa yakni perumahan sebagaimana diatur dalam pasal
1?)$ U9erdata. 9al tersebut mengenal dan menuju tanggung jawab
mutlak seperti yang tercantum dalam pasal 1?1 UU 'o. 1 Tahun ")11
tentang perumahan dan kawasan permukiman.
!. 4aran
1 emerintah harus lebih tegas terhadap pelaksanaan UU 'o. 1 Tahun
")11 tentang perumahan dan kawasan permukiman dalam hal
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman agar tidak
menimbulkan kerugian." emerintah +dalam hal ini dinas cipta karya dan tata ruang kota
surabaya sebaiknya melakukan eCaluasi terhadap pembangunan
perumahan di surabaya.