i

SKRIPSI

PENYELESAIAN SENGKETA TERHADAP PEMBATALAN SEPIHAK ATAS

TRANSAKSI JUAL BELI TANAH OLEH PENJUAL

(Studi Kasus Pengadilan Negeri Klaten)

Disusun Sebagai Salah Satu Syarat Menyelesaikan Program Studi Strata I pada

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh:

ACHMAD CAESAR SHOLAHUDDIN NUR

C100132004

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2018

v

MOTTO

“Maka nikmat Tuhanmu yang manakah yang kau dustakan?” (Ar-Rahman: 13)

"Allah tidak membebani seseorang melainkan sesuai kesanggupannya." (QS Al

Baqarah : 286)

vi

PERSEMBAHAN

Skripsi ini penulis persembahkan kepada:

1. Allah SWT yang senantiasa melimpahkan

segala Rahmat dan Hidayah-Nya.

2. Ayah dan Ibu yang memberikan doa, dukungan

dan semangat

3. Teman hidup kelak

4. Sahabat dan kerabat Fakultas Hukum UMS

5. Almamater

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb

Syukur alhamdulillah senantiasa penulis panjatkan kehadirat ALLAH SWT, yang

atas limpahan nikmatNYA, nikmat sehat dan sempat sehingga penulis dapat

menyelesaikan tugas akhir ini, yang berjudul “PENYELESAIAN SENGKETA

TERHADAP PEMBATALAN SEPIHAK ATAS TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

OLEH PENJUAL (Studi Kasus Pengadilan Negeri Klaten)”.

Skripsi ini disusun dengan maksud untuk memenuhi salah satu syarat dalam rangka

menyelesaikan program pendidikan Strata 1 (S1) Program Studi Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta.

Pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih kepada semua

pihak yang telah membantu baik secara langsung maupun tidak langsung hingga

selesainya skripsi ini. Maka pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan

terimakasih kepada:

1. ALLAH SWT yang telah melimpahkan begitu banyak kenikmatanNYA.

2. Rasulullah Muhammad SAW, yang merupakan suri tuladan dan yang selalu

dinantikan syafaatnya di Yaumul Akhir nanti.

3. Bapak Dr. Sofyan Anif, M.Si., selaku Rektor Universitas Muhammadiyah

Surakarta yang telah memberikan kepercayaan kepada penulis untuk menempuh

studi di Universitas Muhammadiyah Surakarta.

4. Bapak Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.Hum. selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

5. Ibu Nuswardhani, S.H., S.U. selaku dosen pembimbing saya yang senantiasa

memberikan bimbingan dan arahan dalam pengerjaan skripsi ini.

6. Seluruh dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah

memeberikan pendidikan dan pengetahuan.

7. Bapak dan Ibu karyawan Tata Usaha Fakultas Hukum, yang senantiasa memberikan

informasi kepada mahasiswa.

viii

8. Ayahanda Tutup Sardi Santoso , Ibunda Hj Nur Aliah terimakasih atas kasih sayang

dan cinta yang tulus, doa yang tidak pernah putus, motivasi dan semangat, saya

tidak bisa menjadi sarjana tanpa adanya mereka. Semoga Ayah dan Ibu selalu dalam

lindungan Allah SWT.

9. Teman-teman angkatan 2013 khususnya Fajar OC, Basid, Intan KAA , Puput , Lela,

Nadya, teman teman dari KPMKT & semua teman-teman yang tidak dapat saya

sebutkan satu persatu, terimakasih atas doa, semangat, motivasi dan kerjasamanya

selama ini.

10. Terimakasih buat seseorang yang sudah memberi motivasi selama ini.

11. Semua pihak yang telah membantu dan yang tidak bisa penulis sebutkan satu

persatu, sehingga skripsi ini selesai.

Akhir kata, penulis menyadari bahwa skripsi ini pastilah ada kekurangan, untuk itu

penulis menerima kritik dan saran guna perbaikan. Mohon maaf bila ada kesalahan

redaksi maupun kata-kata yang kurang berkenan, kesempurnaan hanyalah milik Allah

SWT. Semoga penelitian ini dapat dikembangkan lagi dan bermanfaat bagi yang

membutuhkan.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb.

(Achmad Caesar Sholahuddin Nur)

Surakarta, 27 Oktober 2018

Penulis

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ..................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ..................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ...................................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ...................................................................... iv

HALAMAN MOTTO .................................................................................. v

HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................... vi

KATA PENGANTAR .................................................................................. vii

DAFTAR ISI ................................................................................................ ix

ABSTRAKSI ................................................................................................ xii

ABSTRACT ................................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ....................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah .................................................................................. 4

C. Tujuan Penelitian ................................................................................... 5

D. Manfaat Penelitian ................................................................................. 6

E. Metode Penelitian .................................................................................. 6

F. Sistematika Penulisan ............................................................................ 10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Tentang Wanprestasi Dalam Jual Beli

1. Pengertian Perkara Wanprestasi Jual Beli Tanah .............................. 13

2. Pengertian Jual Beli Tanah ................................................................ 13

3. Pihak-pihak Dalam Jual Beli Tanah .................................................. 16

4. Proes Jual Beli Tanah ........................................................................ 16

5. Tanggung Jawab Hukum Atas Dasar Wanprestasi

Jual Beli Tanah .................................................................................. 17

x

B. Tinjauan Tentang Penyelesaian Perkara Di Pengadilan

1. Menyusun Surat Gugatan .................................................................. 19

2. Mengajukan Gugatan Ke Pengadilan ................................................ 22

3. Pemanggilan Para Pihak .................................................................... 23

4. Pemeriksaan Perkara ......................................................................... 24

5. Pembuktian ........................................................................................ 28

6. Putusan .............................................................................................. 35

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil Penelitian ....................................................................................... 44

1. Proses Jual Beli tanah Yang Sah Menurut Peraturan Perundang-Undangan

Dan Cara Penyelesaiannya KarenaTerjadi Sengketa Pembatalan Transaksi

Jual Beli Tanah Secara Sepihak Oleh Penjual .............................. 44

2. Pertimbangan Hakim Dalam Menentukan Pembuktian Terhadap Perkara

Pembatalan Transaksi Jual Beli Tanah

Secara Sepihak Oleh Penjual ............................................................. 46

3. Pertimbangan Hakim Dalam Menentukan Putusan Terhadap Perkara

Pembatalan

Transaksi Jual Beli Tanah Secara Sepihak Oleh Penjual .................. 51

B. Hasil Pembahasn ..................................................................................... 54

1. Proses Jual Beli tanah Yang Sah Menurut Peraturan Perundang-Undangan

Dan Cara Penyelesaiannya Karena Terjadi Sengketa Pembatalan

Transaksi

Jual Beli Tanah Secara Sepihak Oleh Penjual ............................... 54

2. Pertimbangan Hakim Dalam Menentukan Pembuktian Terhadap Perkara

PembatalanTransaksi Jual Beli Tanah Secara

Sepihak Oleh Penjual ........................................................................ 59

3. Pertimbangan Hakim Dalam Menentukan Putusan Terhadap Perkara

Pembatalan

Transaksi Jual Beli Tanah Secara Sepihak Oleh Penjual .................. 74

xi

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ........................................................................... 80

B. Saran ..................................................................................... 86

DAFTAR PUSTAKA

xii

PENYELESAIAN PERKARA TERHADAP PEMBATALAN SEPIHAK ATAS

TRANSAKSI JUAL BELI TANAH OLEH PENJUAL

(STUDI KASUS PENGADILAN NEGERI KLATEN)

Achmad Caesar Sholahuddin Nur

C100132004

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Email : achmad.caesar46@gmail.com

ABSTRAK

(Achmad Caesar SN / C100132004), Penyelesaian Sengketa Terhadap Pembatalan

Sepihak Atas Transaksi Jual Beli Tanah Oleh Penjual (Studi Kasus Pengadilan

Negeri Klaten), Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta 2018.

Dalam penelitian ini, peneliti akan meneliti tentang penyelesaian sengketa jual beli

tanah dimana penjual dan pembeli sebelumnya telah sepakat untuk melakukan

transaksi jual beli tanah dan telah dibuat akta jual beli tanah akan tetapi pihak penjual

secara sepihak ingkar atas perjanjian tersebut dan melakukan pembatalan jual beli

Pendekatan yang digunakan dalam penulisan yaitu normatif dengan meneliti

kaidah-kaidah hukum, dan asas hukum tentang jual beli tanah sehingga dapat dilihat

kedudukan hukum dalam penyelesaian sengketa jual beli akibat adanya pembatalan

secara sepihak oleh penjual. Jenis penelitian yang digunakan penulis adalah jenis

penelitian yang bersifat diskriptif, karena dimaksudkan untuk menggambarkan secara

menyeluruh tentang penyelesaian sengketa jual beli akibat adanya pembatalan secara

sepihak oleh penjual.

Hasil penelitian yang diperoleh; a) Bahwa Penggugat telah setuju dan sepakat

membeli tanah yang merjadi hak warisan Para Tergugat I s/d. XI peninggalan

almarhum RMT. Wiryodiningrat yakni tanah perceel bekas Recht Van Eigendom

(RVE) Vervonding Nomor: 295, Sriwedari Kota Surakarta luas lebih kurang 99.889

M2. Tanpa sebab dan alasan yang jelas serta dibenarkan menurut hukum, Surat Kuasa

dalam Akta Notaris No.04 tgl. 03 Maret 2006 (sebagai partij akta) secara sepihak

pada tgI 04 Desember 2009 telah dicabut dengan Akta Notaris Nomor: 14 dibuat oleh

dan dihadapan Tergugat XII (Tri Budi Esti, S.H. Notaris/PPAT ) di Surakarta,

perbuatan hukum yang, demikian adalah tidak sah dan Pencabutan Surat Kuasa

tersebut adalah cacat hukum serta tidak berkekuatan hukum dengan segala akibatnya;

b) Hakim dalam menentukan pembuktian menyatakan Tergugat tidak dapat

memberikan alasan yang dibenarkan dalam hukum yang berlaku mengenai

pencabutan Surat Kuasa dalam akta Notaris No.04 tgl. 03 maret 2006 oleh para

Tergugat I s/d XI dari Penggugat, sebagaimana Akta Notaris No. 14 tgl 9 Desember

2009 yang dibuat oleh dan dihadapan Tergugat XII dilakukan secara sepihak tanpa

persetujuan dan musyawarah adalah merupakan perbuatan melawan hukum, dan

xiii

merugikan Penggugat sebagai pembeIi tanah posita 1 gugatan yang sudah terikat

dengan persetujuan dan kesepakatan dengan para Tergugat I s/d X1; c) Hakim

memutuskan diantaranya yaitu: Menyatakan sah menurut hukum Akta Notaris No.03

tanggal 3 Maret 2006 yang berisi perjanjian pelepasan hak atas tanah perceel bekas

Recht Van Eigendom (RVE) Vervonding Nomor : 295 Sriwedari Kota Surakarta

Propinsi Jawa Tengah dan Menyatakan menurut hukum bahwa pencabutan secara

sepihak oleh para Tergugat I s/d XI dari pengugat atas Surat Kuasa dalam AKta

Notaris (Ny.Silviani Tri Budi Esti,SH. Notaris/ PPAT di Surakarta) adalah tidak

berkekuatan hukum.

Kata Kunci: Perkara Jual Beli Tanah, Pembatalan Sepihak, Penyelesaian Perkara Di

Pengadilan Negeri

xiv

ABSTRACT

(Achmad Caesar SN / C100132004), Settlement of Disputes Against Unilateral

Cancellation of Sale and Purchase of Land Transactions by the Seller (Case Study of

Klaten District Court), Faculty of Law Surakarta Muhammadiyah University 2018.

In this study, researchers will examine the settlement of land purchase disputes

where previous sellers and buyers have agreed to sell belitanah transactions and

have made a sale and purchase deed but the seller will not agree to the agreement

and cancel the sale and purchase

The approach method used in this paper is the normative approach because the

ones studied are legal norms, and the legal principle regarding the sale and purchase

of land so that it can be seen from the legal position in settling the sale and purchase

dispute due to unilateral cancellation byseller. the type of research used by the writer

is a type of descriptive research, because it is intended to describe the whole of the

sale and purchase dispute due to unilateral cancellation by the seller.

Research results obtained; a) That the Plaintiff has agreed and agreed to purchase

land which is the right of inheritance of the Defendants I up to. XI legacy of the late

RMT. wiryodiningrat namely the land perceel the former Recht Van Eigendom (RVE)

Vervonding Number: 295, Sriwedari Surakarta City covering an area of

approximately 99,889 M2. Without reason and reason that is clear and justified by

law, Power of Attorney in Notarial Deed No. 04 March 03, 2006 (as part of deed)

unilaterally on December 4, 2009 has been revoked with Notarial Deed Number: 14

made by and before the Defendant XII (Tri Budi Esti, S.Hnotary / PPAT) in

Surakarta, legal actions which, accordingly are invalid and the Revocation of the

Power of Attorney is legally flawed and has no legal force with all its consequences;

b) The Judge stated that the Defendant could not provide justifiable reasons in the

applicable lawRevocation of Power of Attorney in Notarial deed No. 04 dated March

3, 2006 by Defendants I to XI of the Plaintiff, as Notary Deed No. 14 December 9,

2009 made by and before the Defendant XII carried out unilaterally without consent

and deliberation is an actagainst the law, and harming the Plaintiff as the owner of

the land claim 1 claim that has been bound by the agreement and agreement with the

Defendants I up to X1; c) The judge decides among others, namely: Declaring lawful

according to the law of Notary Deed No. 03 dated March 3, 2006 which contains the

agreementrelease of rights to the land of perceel former Recht Van Eigendom (RVE)

Vervonding Number: 295 Sriwedari Surakarta City of Central Java Province and

Declare according to law that unilaterally revoked by Defendants I up to XI from the

plaintiff on Power of Attorney in Notary Act (Mrs. Silviani Tri BudiEsti, SH.notary /

PPAT in Surakarta) is not legally enforceable.

Keywords: Land purchase chase, Unilateral cancellations, Settlement of cases in the

district court