i

SKRIPSI

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DALAM

PERJANJIAN PENGIKAT JUAL BELI RUMAH

(Studi Kasus di PT. Fajar Bangun Raharja Kota Surakarta)

Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Persyaratan Guna

Mencapai Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh:

ADHISTHITHA PARATMA ASTASARI

C100120027

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2017

ii

HALAMAN PERSETUJUAN

Skripsi ini telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan

Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pembimbing

(Darsono, S.H., M.H.)

iii

HALAMAN PENGESAHAN

Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh

Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada :

Hari : Senin

Tanggal : 23 Januari 2017

Dewan Penguji

1. Darsono, S.H., M.H. ( )

(Ketua Dewan Penguji)

2. Septarina Budiwati, S.H., M.H. ( )

(Anggota I Dewan Penguji)

3. Shalman Al-Farizy, S.H., M.M., M.Kn. ( )

(Anggota II Dewan Penguji)

Mengetahui

Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum.)

iv

PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat karya

yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan

tinggi dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat

yang pernah ditulis atau diterbitkan orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam

naskah dan disebutkan dalam daftar pustaka.

Apabila kelak terbukti ada ketidakbenaran dalam pernyataan saya di atas,

maka akan saya pertanggungjawabkan sepenuhnya.

Surakarta, 23 Januari 2017

Penulis

Adhisthitha Paratma Astasari

C1001200277

v

HALAMAN MOTTO

“Dan dijadikan-Nya kamu kuat dengan pertolongan-Nya dan diberi-Nya kamu

rezeki dari yang baik baik agar kamu bersyukur”.

(QS. Al-Anfal: 26)

“Karena sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan”.

(QS. Al-Insyirah: 5)

vi

HALAMAN PERSEMBAHAN

Skripsi ini, penulis persembahkan kepada:

1. Ibu dan Ayah tercinta serta kesabarannya

membimbing selama ini.

2. Kakak tercinta yang selalu memberikan

motivasi, dorongan dan semangatnya.

3. Sahabat yang dengan loyal menemani

suka maupun duka.

vii

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI DALAM

PERJANJIAN PENGIKAT JUAL BELI RUMAH

(Studi Kasus di PT. Fajar Bangun Raharja Kota Surakarta)

Adhisthitha Paratma Astasari

C100120027

Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

adistitaastasari@yahoo.co.id

ABSTRAK

Terjaminnya kepastian hukum yang adil bagi pembeli serta peran perusahaan

pengembang/ developer yang dirasa cukup kredible dalam menyusun perjanjian

pengikat jual beli haruslah berpedoman pada ketentuan perundang undangan yang

berlaku agar perlindungan hukum yang terkandung didalamnya bisa berlaku serta

benar benar dilandasi dengan kesepakatan bersama dan diharapkan agar perjanjian

pengikat jual beli dapat berjalan lancar dan tidak menimbulkan masalah

dikemudian hari terutama untuk pihak pembeli rumah. Ketidakjelasan dan

pencantuman klausula eksonerasi dan materi perjanjian berat sebelah yang bersifat

memberatkan pihak pembeli dalam perjanjian pengikat jual beli perlu diantisipasi

serta pembeli selaku orang awam yang memiliki perilaku konsumtif tidak hanya

diberi kebebasan dalam mempelajari isi perjanjian dan perlu diberikan

pemahaman lalu penafsiran agar pembeli tidak terjebak pada isi perjanjian dari

luarnya saja padahal didalamnya mengandung makna yang berbeda dalam

klausula perjanjian pengikat jual beli tersebut.

Kata Kunci: perlindungan hukum dan pembeli dan perjanjian pengikat jual

beli rumah

ABSTRACT

Ensuring legal certainty for the buyer as well as the role developer or developer

who feels quite credible in drafting agreements binding sale and purchase shall

by guided by the provisions of the laws in force in order that legal safeguards

contained there in may apply and truly based on the collective agreement and it is

expected that the agreement binding sale and purchase can go smoothly and do

not cause problems in the future, especially for the home buyer. The lack of clarity

and the inclusion of a clause on the exoneration and material agreements

lopsided that are aggravating the purchaser in the agreements binding sale and

purchase should be anticipated as well as the buyer as a layman who was

consumer behavior not only given the freedom to read and learn about the

contents of the agreement and should be given the understanding and

interpretation so that buyer do not get stuck in content of the agreement from the

outside even though it contains a different meaning in clause binding sale and

purchase agreement.

Keyword: legal protection, buyers, binding agreement buying and selling

homes

viii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr.Wb

Alhamdulillah, segala puji syukur saya panjatkan bagi Allah SWT yang

telah menganugerahi limpahan karunia dan ridha-Nya sehingga penulis dapat

menyelesaikan penulisan hukum yang berjudul “Perlindungan Hukum Terhadap

Pembeli Dalam Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah (Studi Kasus di PT. Fajar

Bangun Raharja Kota Surakarta)”.

Penulisan hukum ini guna memenuhi salah satu persyaratan akademis

untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta. Sehubungan dengan terselesaikan penulisan hukum ini

maka penulis ingin menyampaikan terima kasih yang tiada batas kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Bambang Setiaji selaku Rektor Universitas Muhammadiyah

Surakarta yang memberi kesempatan menuntut ilmu di universitas ini.

2. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H.. M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta yang begitu bijak dalam penulisan

hukum ini.

3. Bapak Darsono, S.H., M.Hum., selaku Ketua Bagian Hukum Perdata Fakultas

dan Dosen Pembimbing Skripsi yang telah memberikan inspirasi serta

masukan yang membangun serta mendukung terciptanya penulisan hukum ini.

ix

4. Ibu Cecilia Kuswanti selaku Legal Officer yang sangat berperan penting

dalam perolehan data penelitian penulisan hukum ini.

5. Bapak Eka Hardjanto selaku Kepala Bagian Pemasaran yang telah

memberikan sumbangsih berupa informasi dalam menyelesaikan penulisan

hukum ini.

6. Bapak Suyatno selaku Bagian Pelayanan dan Pengaduan Konsumen yang

telah memberikan argumen yang sangat penting dalam menyelesaikan

penulisan hukum ini.

7. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

yang telah memberikan ilmu pengetahuan selama masa perkuliahan yang

dijalani oleh penulis.

8. Ayah R. Mursito dan Ibu Sri Hartini tercinta, “Cakrawala hidup yang menjadi

motivasi dan tujuan, kemuliaan kasih sayang tiada terhingga.

9. Kakak Rr. Widyas Pramudya Anthari, S.E. dan Kakak Rr. Anindya Indira

Madyarastri, S.H. tersayang, saudara yang tiada lelah mengingatkan dan

memotivasi belajar serta dukungan semangat yang tidak pernah pupus,

10. Sahabat tercinta semenjak SDN 16 Surakarta sampai jenjang pendidikan

terakhir yaitu di Universitas Muhammadiyah Surakarta yaitu Rizka Rian

Ananda atas loyalitas serta royalitas tidak terhingga dan persahabatan yang tak

pernah tersurut oleh ruang dan waktu.

11. Sahabat karib Fakultas Hukum UMS Ayu Krisna D, Desy Ekawati, Andhika

Andrianus, Rama Syah J, Candra Naryat P, Dimaz Setia W, Dinda Bestari,

Diki Agung, Adhinda Harrydiant, Zanuar Eko Nugroho atas kekompakan dan

persahabatan yang sangat tulus.

x

12. Seluruh teman Angkatan 2012 Fakultas Hukum UMS yang tidak bisa

disebutkan satu persatu dalam penulisan hukum ini.

Akhir kata penulis menyadari bahwa penulisan hukum ini masih jauh dari

sempurna. Untuk itu saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan

dan semoga penulisan hukum ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.

Wasallamu’ alaikum Wr. Wb.

Surakarta, 23 Januari 2017

Penulis

Adhisthitha Paratma Astasari

C100120027

xi

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ..................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... iii

HALAMAN PERNYATAAN ...................................................................... iv

HALAMAN MOTTO .................................................................................. v

HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................... vi

ABSTRAK .................................................................................................. vii

KATA PENGANTAR ................................................................................. viii

DAFTAR ISI ............................................................................................... xi

BAB I PENDAHULUAN ............................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ................................................. 1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah .............................. 6

C. Tujuan Penelitian ........................................................... 7

D. Manfaat Penelitian ......................................................... 7

E. Metode Penelitian .......................................................... 8

F. Sistematika Penulisan ..................................................... 12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ....................................................... 14

A. Tinjauan Umum tentang Perjanjian ................................ 14

1. Pengertian Perjanjian .................................................. 14

2. Syarat Sahnya Perjanjian ............................................ 16

3. Unsur-unsur Perjanjian..................... ........................... 16

4. Asas-asas Perjanjian .................................................... 16

5. Hapusnya Perikatan..................................................... 18

B. Tinjauan Umum tentang Perjanjian Jual Beli Rumah ....... 18

1. Pengertian Perjanjian Jual Beli Rumah........................ 18

2. Unsur Pokok Perjanjian Jual Beli Rumah .................... 19

3. Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Jual Beli Rumah 20

4. Risiko dalam Perjanjian Jual Beli Rumah .................... 21

C. Tinjauan Umum Mengenai Perjanjian Pengikat Jual Beli

Rumah ............................................................................ 22

1. Dasar Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah 22

2. Pengertian Pengikatan Jual Beli ................................. 25

3. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli ...................... 26

4. Bentuk dan Isi Perjanjian Pengikat Jual Beli .............. 27

5. Kedudukan hukum Perjanjian Pengikat Jual Beli

Rumah ....................................................................... 31

D. Tinjauan Umum Mengenai Perlindungan Hukum

terhadap Pembeli dalam Perjanjian Pengikat Jual Beli .. 32

1. Pengertian Perlindungan Hukum bagi Pembeli .......... 32

2. Tujuan Perlindungan Hukum bagi Pembeli ................ 33

xii

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................... 34

A. Masalah Jual Beli dan Diakibatkan Karena Perjanjian

Pengikat Jual Beli (PPJB) Rumah di PT Fajar Bangun

Raharja............................................................................ 34

1. Adanya Pencantuman Klausula Eksonerasi dalam

Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) yang Dibuat

oleh PT Fajar Bangun Raharja ................................... 34

2. Perjanjian Pengikat Jual Beli yang Dibuat oleh PT

Fajar Bangun Raharja di Surakarta Tidak

Ditandatangani Notaris Selaku Pihak yang

Melegalkan Perjanjian Tersebut................................. 39

3. Materi Perjanjian Pengikat Jual Beli PT Fajar

Bangun Raharja Terlalu Berat Sebelah ...................... 42

B. Perlindungan Hukum dalam Transaksi Rumah pada

Perjanjian Pengikat Jual Beli Rumah (PPJB) PT. Fajar

Bangun Raharja ............................................................... 44

BAB IV PENUTUP ........................................................................... 63

A. Kesimpulan ..................................................................... 63

B. Saran .............................................................................. 64

DAFTAR PUSTAKA