Riksbankens utredning om riskerna på den

svenska bostadsmarknaden

den 5 april 2011

Riksbankens bostadsutredning Per Jansson och Mattias Persson, chefer för avdelningarna för penningpolitik och finansiell stabilitet presenterar en sammanfattning av utredningen

Innehållet i följande rapporter presenteras: Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv Peter

Englund En makroekonomiskanalys av bostadspriserna i Sverige Carl

Andreas Claussen Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet Anders

Nordberg

Frågestund

Per Jansson och Mattias Persson

Riksbankens utredning om risker

på den svenska bostadsmarknaden

– en sammanfattning

Om utredningen

Startade i februari 2010 – beställd av direktionen (tjänstemannaprodukt)

Består av 12 fristående rapporter

Presenterades för Riksbankens direktion i januari 2011

Föreligger nu i redigerad och tryckt form

Hur påverkar bostadsmarknaden makroekonomin?

Bostadsmarknaden

Makroekonomin

Reala faktorerSysselsättning,demografi mm

Finansiella faktorer

Kreditutbud,kreditkostnader mm

Institutionella faktorer

Regleringar, skatter mm

Stabilitetskanalen

Finansiella systemet

Hushållens ekonomi

Konsumtionskanalen

Några viktiga frågor i utredningen

Vilken roll kan penningpolitiken spela för att förebygga risker på bostadsmarknaden?

Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?

Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna?

Vad behöver göras (inom en snar framtid)?

Vilken roll kan penningpolitiken spela?

Länge debatterad fråga, men på väg mot samsyn

Räntan generellt verkande, behöver kompletteras med andra åtgärder

Hur bäst samordna penningpolitik och en politik med systemriskförebyggande åtgärder (macroprudential policy)? Forskning pågår

Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?

Till stor del ”fundamentala” förklaringar: God inkomstutveckling Lägre realräntor Lågt byggande, mm

Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? Ovanligt låga realräntor Ovanligt lågt bostadsbyggande

Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna?

Kreditförluster på bolån sannolikt inget direkt hot mot den finansiella stabiliteten

Men oro på bostadsmarknaden kan öka risken när det gäller bankernas finansiering – utländska investerare ”lättflyktiga”

Vad behöver göras?

Lämpliga alternativa verktyg Tentativa slutsatser i utredningen men mer forskning

krävs

Ansvarsfördelning Behöver redas ut (Finanskriskommittén)

Databehov T.ex. mikrodata över hushållens skulder och tillgångar,

bättre prisindex på bostäder.

Sammanfattningsvis Är bostadsmarknaden övervärderad?

Till stor del ”fundamentala” förklaringar Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer?

Svarar inte på allt … men i vissa frågor kan man inte veta allt med säkerhet

Summerar upp kunskapsläget och pekar ut viktiga områden att prioritera

God och stabil grund att stå på

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT

PERSPEKTIV

Peter EnglundHandelshögskolan i Stockholm

Reala huspriser

Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

Reala priser - de nordiska länderna

Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

Regional spridning och samvariation

Fastighetsprisindex deflaterat med KPI, källa: SCB

Några gemensamma drag Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder

Tätorter växer, och mark blir en allt knappare resurs. Huspriser samvarierar

Mellan regioner i samma land Mellan olika länder

Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner.

Huspriser rör sig i cykler Anpassning av bestånd och förväntningar tar tid Prisutvecklingen är förutsägbar Transaktionskostnader begränsar möjligheten att tjäna

pengar på att spå rätt om prisutvecklingen.

Två marknader i en1. Marknaden för hus (tillgångsmarknad)

Avkastning = kapitalkostnad. Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll

+ värdestegring. Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) +

fastighetsskatt. Direktavkastning = brukarkostnad

Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) /

huspris 2. Marknaden för boendetjänster

Utbud = efterfrågan Priset (hyran) beror på

Efterfrågan Inkomst Befolkningsutveckling

Utbud Produktionskostnader.

Tillgångsmarknaden: Direktavkastning och brukarkostnad

Direktavkastning = (hyreskomponenten i KPI)/småhusprisindex, normaliserat till 5% år 1980Brukarkostnad = femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation plus 7%.

Direktavkastningen har fallit i takt med (något snabbare än) brukarkostnaden Men

kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av

Högre belåningsgrader Amorteringsfria lån Valfri räntebindningstid

fastighetsskatten har sänkts värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än

bruksvärdehyran förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-

inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig

fallande priser (= högre brukarkostnad idag).

Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .

Marknaden för boendetjänster Boendekostnaden i egna hem (”hyran”) har stigit

mer än priser i allmänhet. Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster

och växande tätortsbefolkning. Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att

huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen? Bristande konkurrens i byggsektorn?

Lönsamhet och bostadsinvesteringar

Q = Småhusprisindex/faktorprisindex för bostäder (index = 1 1980)Bostadsinvesteringar enligt nationalräkenskaperna (index = 1 1980)

Sammantaget Dagens värdering inte orimlig

låga långa realräntor lågt byggande förväntningar om fortsatt låga

realräntor och lågt byggande

Men om (när) byggandet kommer igång och realräntorna stiger, finns det utrymme för prisfall.

Carl Andreas ClaussenMagnus Jonsson och Björn

Lagerwall

En makroekonomisk analys av

bostadspriserna i Sverige

Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100

Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100

Källa: SCB och Riksbanken

Varför?

Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100

Källa: SCB och Riksbanken

Penningpolitiken?

Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100

Om priserna faller?

Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100

Källa: SCB och Riksbanken

Övervärdering?

Makroekonomin•Hushållens inkomster/BNP•Ränta•Inflation•etc

Huspriser

Huspriser

Makroekonomin•Hushållens inkomster/BNP•Ränta•Inflation•etc

1. Hur kan utvecklingen av bostadspriserna förklaras?

2. Penningpolitikens roll

Repo-räntan

1 procentenhet

Huspriser

2-5 procent

BNP

½ - 1 procent

Inflation ½

procentenhet

2. Penningpolitikens roll

2. Penningpolitikens roll

  2004

2005 2006

2007

2008

2009

2010

Reala bostadspriser, procentuell avvikelse från trend

 5,6 11,2  17,2  22,9  15,9 17,6  19,9 

Reporänta, procent(Faktisk reporänta)

 4,4(2,2)

5,1(1,7) 

7,2(2,2)

8,5(3,5)

4,9(4,1)

0,1(0,7)

1,7(0,5)

KPIF(Faktisk KPIF)

 -0,3(1,1)

-1,8(1,1)

-3,5(1,4)

-4,3(1,5)

-1,1(2,7)

0,3(1,7)

0,2(2,0)

BNP(Faktisk BNP)

2,3(4,2)

 

0,16(3,2)

0,1(4,3)

-0,6(3,3)

0,0(-0,6)

-4,0(-5,3)

4,6(5,5)

Bostadspriser enligt trend från 2004 och framåtÅrlig procentuell förändring om ej annat anges

3. Vad händer om bostadspriserna faller kraftigt?

Bostadspriserna faller med 20 % under ett år: 1 – 2 procent lägre BNP 0 – ½ procent lägre inflation ½ - 1 procentenhet lägre repo-ränta

4. Är bostäderna övervärderade?

Bostäderna är övervärderade om1. bostadspriserna ligger över sin långsiktiga trend 2. bostadspriserna inte kan förklaras med fundamentala

faktorer3. prognoser från modellerna indikerar sjunkande

bostadspriser

Över trend Reala huspriser 1952 – 2010q3Index 1952=100

Källa: SCB och Riksbanken

Fundamentalt förklarade

Kommer bostadspriserna att falla?

Prognoser med modellerna tyder inte på prisfall

Uppsummering

Varför högre huspriser? Inkomster förmögenheter bostadsränta preferenser (?)

Penningpolitikens roll Relativt liten effekt av penningpolitiken på

bostadspriserna Kostsamt att med penningpolitiken dämpa

bostadspriserna

Uppsummering

Om bostadspriserna faller? Små effekter

Är bostäderna övervärderade? Priserna är över trend men fundamentalt förklarade modellerna tyder inte på prisfall framöver (trots högre

ränta)

Anders NordbergHannes Janzén och Kristian

Jönsson

Husprisfall – konsekvenser förfinansiell stabilitet

Hur påverkar husprisfall… Bankernas finansiering via säkerställda

obligationer?

Kreditförluster i bankernas utlåning?

Bankernas finansiering Säkerställda obligationer

Konsekvenser vid husprisfall Kreditvärdighet Kostnad och tillgång

Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden

Källor: Riksbanken

Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden forts.

Källor: Riksbanken

Historik över fördelning av investerare i svenska säkerställdaobligationer samt total utestående volym

Källa: SCB

Finansieringskostnad steg under krisen Kostnad att emittera en säkerställd obligation i euro och swappa om till 3M STIBOR mot att emittera direkt i SEKPunkter över 3M STIBOR

Källor: Bloomberg och Ecowin

Bankernas kreditförluster Hushållen betalningsförmåga bör inte påverkas

av ett husprisfall

Makroekonomiska effekter av husprisfall

Kreditförluster vid olika makroekonomiska scenarier efter ett husprisfall Miljarder SEK

Modell Totalt över tre år

FSR 2010:1 (ej husprisfall) 10

BVAR, empirisk modell 9

DSGE, med penningpolitisk reaktion 16

DSGE, utan penningpolitisk reaktion 27

Sammanfattning Kreditvärdighet hos säkerställda obligationer bör

inte vara hotad

Bankernas kostnad och tillgång till finansiering kan dock påverkas

Kreditförluster bör inte utgöra ett stort problem för bankerna

Riksbankens utredning om riskerna på den

svenska bostadsmarknaden

den 5 april 2011