RESUMO - cbc.cfc.org.brcbc.cfc.org.br/comitecientifico/images/stories/trabalhos/71C.pdf · Com o aumento da população urbana no país ao ... Em relação ao Ato da SRF, apesar de

1

ANAIS DOS RESUMOS DOS TRABALHOS CIENTÍFICOS E TÉCNICOS

(71C) GESTÃO CONDOMINIAL E ALUGUEL DE ÁREA COMUM PARA NÃO CONDÔMINOS: FALTA DE CONHECIMENTO OU FALTA DE INTERESSE NO CONHECIMENTO?

ISABELA FERREIRA LONGOUniversidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ)[email protected]

EDUARDO FELICISSIMO LYRIOUniversidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ)[email protected]

SIDMAR ROBERTO VIEIRA ALMEIDAUniversidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ)[email protected]

RESUMO

Com o aumento da população urbana no país ao longo do tempo, existe a preocupação com a qualidade de vida e facilidade individual e também com o aumento do tráfego rodoviário nas grandes metrópoles, há a necessidade de residir próximo ao local do trabalho e/ou às conveniências, como mercadinhos e lojas. Essa cultura adquirida ao longo do tempo mostra que o número de prédios na cidade fica cada vez maior e, consequentemente, há um aumento nas regulamentações e obrigações/encargos incididos sobre o fun-cionamento de um Condomínio, tornando-se essencial o conhecimento das leis, bem como o controle sobre os seus gastos e sobre as suas obrigações, como será demonstrado no presente estudo. Porém, ao mesmo tempo em que esse avanço acontece, menos as pessoas têm tempo para cuidar de assuntos que não estejam relacionadas ao trabalho e/ou ao seu lazer. Para atender a essa demanda, os condomínios, de forma geral, procuram oferecer tais serviços e também possibilitam aos condôminos uma redução no valor mensal do condomínio, por exemplo, através de receitas de aluguel perante terceiros. Sendo assim, o artigo tem como objetivo mensurar o nível de interesse das pessoas em procurar saber como é feita a distribuição dos gastos do seu Condomínio e como ele está agindo diante da Legislação, dando foco ao tratamento do Ato Decla-ratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) nº 2, de 27 de Março de 2007. Foi realizado um levantamento bibliográfico sobre o assunto a fim de buscar conceitos, classificações e explicações para a criação e evolução dos condomínios e suas obrigações. Utilizou-se uma pesquisa descritiva com a análise de 143 condôminos. Os resultados apontam que 34% das pessoas da amostra participam das Reuniões de Condomínio e apenas 46% recebem mensalmente algum tipo de informação, sendo que 22% contestam eventuais gastos desnecessários ou que poderiam ser melhores utilizados. Em relação ao Ato da SRF, apesar de ser uma lei antiga, 91% dos respondentes não a conheciam, incluindo membros do Conselho Consultivo e Financeiro. Através da análise documental de um Balancete, percebeu-se a falta de conhecimento sobre a classificação de área comum de um condomínio, trazendo como consequência um tratamento tributário inadequado, pois cada condômino deveria ter declarado a sua proporção da receita de área comum oriunda de terceiros em sua Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF), causando um transtorno tanto para o contribuinte, pois ninguém o informou o que deveria ser feito ou por esses responsáveis não terem o devido conhecimento, quanto para o Estado, pois podem estar deixando de arrecadar o devido imposto.

Palavras-chave: Gestão de Condomínios; Aluguel de área comum; Ato Declaratório SRF nº 2; Contabili-dade de Condomínios

20º CONGRESSO BRASILEIRO DE CONTABILIDADE • FORTALEZA • CE

2 3

INTRODUÇÃOO Brasil passou por intensos momentos de modificações, onde as pessoas tiveram que buscar se adap-

tar ao novo modo de viver, de pensar, de se vestir, etc. Um exemplo de relevância ao estudo é o êxodo rural, no qual uma grande massa de pessoas começou a se deslocar do campo para a cidade, pois o setor agrário e o cafeeiro entraram em crise e as novas indústrias estavam se instalando principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, gerando emprego.

Com a concentração de pessoas nos centros urbanos e a falta de disponibilidade de terras próximas às indústrias, houve uma verticalização das construções, surgindo os primeiros arranha-céus e os con-domínios. O tempo foi passando e as exigências e necessidades desses moradores foram aumentando, juntando-se a necessidade de inovação por parte dos construtores para poder vender, criando além de prédios, conveniências em suas proximidades ou até mesmo dentro dos próprios espaços onde os Condo-mínios se localizavam.

Aliado a esses acontecimentos, somou-se a cultura que as pessoas adquiriram de estarem sempre ata-refadas e em uma correria diária e também a cultura de deixar tudo para o último minuto, não conseguindo administrar o seu tempo e, assim, tendo pouco tempo para assuntos que não são referentes ao seu trabalho e/ou lazer. Esses assuntos acabam não sendo tratados como importante para os mesmos, ficando em segun-do plano, como é o caso dos assuntos relacionados ao Condomínio e sua gestão.

Tendo em vista a importância do processo de gestão condominial, que afeta não só aos condôminos, mas também a externos, como Estado e sociedade, justifica-se a presente pesquisa, que se agrava pela não obrigatoriedade de escrituração contábil ou exigência de prestação de contas por profissional contábil.

A partir do exposto acima, o presente estudo tem por objetivo identificar se há interesse por parte dos condôminos em questionar os gastos informados pelo síndico e/ou administradora de seu condomínio e verificar se as informações disponibilizadas pelos mesmos atendem ao usuário, além de identificar se há conhecimento do Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) nº 2, de 27 de Março de 2007 e de seu tratamento tributário.

Para cumprir seu objetivo, o trabalho é dividido em 4 seções: um referencial teórico a respeito do con-ceito e história do Condomínio, conceito de área comum, locação dessa área e a importância da contabili-dade inserida nesse meio; apresentação da metodologia; análise dos dados obtidos; e considerações finais do estudo.

1. REFERENCIAL TEÓRICOEssa seção tem como objetivo abordar o referencial teórico deste estudo, sendo dividido em três sub-

seções: a primeira subseção trará o conceito de Condomínio, suas classificações e um pouco de sua regula-mentação, além disso, mostrará a evolução ao longo do tempo do conceito e de sua abordagem; a segunda subseção trará o conceito de área comum, que pode ser considerado como um tema difícil de ser discorrido, bem como a possibilidade desta ser alugada – esse aluguel será o ponto de enfoque do estudo, onde será abrangida a regulamentação e as ações a serem tomadas tanto pelo sindico quanto pelos condôminos e ad-ministradores (ou contadores); já na terceira subseção será falado sobre a importância da Contabilidade na gestão de um Condomínio e no que diz respeito ao tema abordado.

1.1 CondomínioExistem vertentes relativas ao seu significado, dentre elas temos a definição dada por Alas (2013, p.

21), em que “O significado original do termo condomínio se refere ao modo de propriedade, a posse em condomínio, e caracteriza a relação de domínio compartilhado de um bem – no caso dos imóveis, do terreno e das áreas comuns”.

De acordo com De Moura (2005, p.1), “O termo condomínio é formado pela junção da preposição com (junto, ao lado de) e do substantivo domínio (latim dominium, ou seja, direito de propriedade), o que signi-fica dizer que a propriedade pertence ao mesmo tempo a mais de uma pessoa”.

Segundo a Prefeitura do Munícipio de São Paulo:

3


Condomínio é o conjunto de apartamentos e áreas comuns (escadas, cobertura, corredores, terreno na vizi-nhança) de um edifício, que os moradores usam e administram de forma coletiva. Todos os moradores são responsáveis pela organização e manutenção do edifício.Portanto, além do seu apartamento, você também é responsável pelas áreas comuns, que são utilizadas por todos os moradores do edifício. (PMSP, 2015)

O conceito é discorrido na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (BRASIL, 1964) e pelo Código Civil de 2002, regulamentado pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (BRASIL, 2002), artigos 1.314 a 1.358. Este o classifica em Condomínio Comum (Voluntário ou Necessário) e Edilício.

O primeiro é constituído apenas de áreas comuns, não há individualização entre os seus proprietários, e é dividido em: voluntário – previsto nos Artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil (BRASIL, 2002), decorrente da vontade de ambas as partes, por exemplo, duas pessoas decidem comprar uma unidade em conjunto – e necessário – previsto nos Artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil (BRASIL, 2002), também chamado de força-do, ocorre quando as pessoas estão juntas, independente de suas vontades, por exemplo, quando se herda um imóvel.

Já o segundo, previsto nos Artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (BRASIL, 2002), é constituído tanto de áreas comuns quanto de áreas exclusivas. A palavra “edilício”, segundo Hildebrand (2015, p. 59), é concer-nente à edificação. Vale ressaltar que esse será o foco do estudo desse artigo.

É importante frisar que o condomínio não tem personalidade jurídica, uma vez que este se encontra silenciado no rol das pessoas jurídicas do Artigo 44 do Código Civil (BRASIL, 2002).

Quanto a isso, a História do Condomínio pode trazer um melhor esclarecimento sobre os tratamentos dados a eles.

1.1.1 História do condomínioA evolução da humanidade gira em torno de constantes adaptações, ou seja, conforme as necessidades

foram se alterando, os humanos foram procurando meios para facilitar seu modo de viver, um exemplo foi a acentuada migração das populações das áreas rurais para as cidades em busca de um melhor padrão em sua condição de vida, o chamado êxodo rural.

Souza apud Farber (2005, p. 20) faz uma pequena retomada na história a fim de encontrar uma origem para o conceito. Ele sustenta que a copropriedade em edifícios urbanos divididos em andares ou aparta-mentos é conhecida desde longa data, sendo praticada há perto de cinco mil anos, na cidade da Babilônia, de onde passou a ser imitada na Palestina, na Caldéia, no Egito e na antiga Roma, resultante da dificuldade de adquirir habitações completamente independentes dentro das cidades muradas onde não se dispunha de muito espaço.

Ao relatar sobre o tratamento disciplinar da matéria, Farber (2005, p.21) afirma apenas em 1961 foi regulamentado o assunto com maior propriedade, quando o estudioso Caio Mário da Silva Pereira publicou sua monografia intitulada Propriedade Horizontal e, após, recebeu a missão de elaborar um projeto alusivo a Condomínio e Incorporações, sendo essa convertida na Lei nº 4.591/64. Após entrada em vigor da Lei nº 10.406 (BRASIL, 2002), vários artigos da lei anterior foram revogados tacitamente, restando poucos artigos, principalmente os referentes à incorporação imobiliária.

No Brasil, Reis et al (2013, p. 1), argumentam que, nos últimos 50 anos, este vem passando por pro-fundas transformações devido à urbanização, de certa forma acelerada, das áreas em torno dos grandes e médios centros, gerando como consequência o deslocamento de cada vez mais indivíduos e famílias para esses locais.

Com a concentração populacional nas cidades e a pouca demanda de terras para a construção de uni-dades isoladas, houve a necessidade da horizontalização dessas estruturas.

Inicialmente, essa prática não foi muito bem aceita, pois trazia um desconforto em relação à proximida-de com pessoas desconhecidas, como afirma Machado e Junior (1998):

O condomínio por muito tempo foi visto como um tipo de moradia pouco confortável, devido aos entraves ocasionados pela proximidade entre os vizinhos e a pouca liberdade deles. Com o passar dos tempos, com a explosão habitacional e outros fatores sócio econômicos, notou-se um incrível crescimento no setor, o que compeliu a classe média e parte da alta a se encaminhar aos edifícios.” Continua os autores, “Em nosso co-tidiano, observamos que, estando inserido dentro de uma série de novidades, tudo que se relaciona com o


4 5

condomínio tem evoluído fantasticamente, causando-nos até um certo espanto, naturalmente absorvido pelo anseio de cada vez mais ver crescer na mentalidade de todos (condôminos principalmente) a necessidade da boa convivência na edificação, seja horizontal, seja vertical, a fim de que a melhoria na qualidade de vida re-flita diretamente em nossas vidas e entre os demais que convivem conosco. (MACHADO E JUNIOR, 1998, p.3)

O tempo continuou passando e a necessidade agora passava a ser pelo conforto dos Condomínios, ou seja, não bastava se prezar pela proximidade à cidade, mas agora também se prezava pela proximidade às conveniências, áreas comuns aos condôminos, como piscinas, áreas de lazer e até mercearias.

1.2 Área comumPor serem palavras abstratas, o conceito de área comum dentro de um Condomínio se torna indefinido

e duvidoso para muitos. Por este motivo o Código Civil promulgou o seguinte artigo:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobre-lojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam--se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imó-veis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. (BRASIL,2002)

Resumidamente, área comum é aquela parte indivisível que se destina a todos os condôminos, poden-do ser utilizada por todos, porém, sendo obediente às restrições previstas na lei e nas normas internas do Condomínio, em especial à Convenção e ao Regimento Interno. Isso inclui: salão de festas; playground; ele-vadores; piscinas; espaço Gourmet; jardins; telhado; fachada; vagas de garagem; lixeiras; portarias; banhei-ros de uso dos empregados e os de uso dos condôminos; depósito de materiais; escadarias; encanamentos; vidraças; entre outros.

Elas são definidas, conforme Art. 1.333 (BRASIL, 2002), na própria Convenção com aprovação de, pelo menos, 2/3 das frações ideais, devendo ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e, caso haja neces-sidade de alteração, também deve ser aprovada por essa mesma quantia.

Tal ponto de vista é ratificado na Lei 4.591/64 em seu Artigo 9, § § 2º e 3° (a):

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que com-põem o condomínio.§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das dife-rentes áreas; b) o destino das diferentes partes;c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; [...] (BRASIL, 1964).

E pelo modelo de Convenção disponibilizado por Schwartz (2014, p. 204), onde é contemplado pelo seguinte texto, de forma mais clara que o da lei anterior:

[...] “Art. 27. As decisões referentes às modificações da presente escritura de Convenção só poderão ser tomadas pelo quorum que represente, pelo menos, 2/3 dos votos totais, inclusive os não quites com o condomínio.”

5


Essa definição se encontra na Convenção, pois os Condomínios não são considerados Pessoa Jurídica, sendo assim não contêm Contrato Social ou Estatuto, ficando sujeito apenas à Convenção Condominial, Re-gimento Interno, Atas e Assembleias.

Assim como tal definição, a Convenção bem como o Regimento, são responsáveis por inúmeras de-cisões relativas ao condomínio e ao comportamento do condômino. Dentre elas, um importante ponto ao estudo: a possibilidade de se alugar essa área denominada comum.

1.2.1 Aluguel da área comumComo forma de inovar e conquistar novos compradores, as construtoras vêm pensando em trazer, para

a proximidade do Condomínio, uma maior quantidade de conveniências, como por exemplo, piscinas, aca-demias, churrasqueiras, salões de festas, mercadinhos, etc.

Farber (2005, p. 13), relata que alguns condomínios têm população equivalente à de pequenas cidades, os seus síndicos podem ser comparados a verdadeiros prefeitos e a materialidade dos valores mensalmente movimentados, chegam a superar a renda de pequenas empresas.

O crescimento da complexidade e a possibilidade dessas áreas, ditas como comuns, serem alugadas para os próprios condôminos ou para terceiros resulta dos fatos anteriormente citados.

Esse aluguel pode ser considerado um auxílio para a manutenção do espaço e também como fonte de reserva para futuros reparos, contribuindo para a redução das indesejáveis taxas extras inesperadas.

Porém toda essa prática pode gerar uma complexidade na rotina contábil e administrativa, uma vez que o Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) n° 2, de 27 de março de 2007, exige que se esse aluguel for efetuado a terceiros (entende-se por não condômino), o rendimento decorrente deve ser declarado, proporcionalmente, no Imposto de Renda de cada condômino.

A Receita Federal do Brasil (RFB), em sua cartilha de perguntas e respostas, aponta que:

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual. Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de lo-cação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. [...]A partir de 14 de maio de 2014, ficam isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordiná-rias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram: 1 - de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;2 - de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou3 - de alienação de ativos detidos pelo condomínio. (RFB, 2015)

O descrito anteriormente só pode ser levado em consideração se forem efetuado a terceiros, o efetuado ao próprio condômino não é considerado, pela RFB, rendimento tributável.

Há que se falar também que independe da destinação desse pagamento, ou seja, se os valores forem abatidos nas prestações de cotas mensais dos condôminos, transferidos para reservas ou usados em obras de melhorias ou manutenção das unidades habitacionais.

Esse controle pode ser facilitado pela gestão de uma administradora ou um profissional contábil, po-rém essa visão não é percebida nem pelos síndicos e condôminos e nem pelos próprios profissionais.


6 7

1.3 Contabilidade aplicada aos condomíniosA Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil (RFB) nº 1.470, de 30 de maio de 2014, em seu

inciso II do Artigo 4º, regula que os Condomínios Edilícios são obrigados a se inscrever no CNPJ. A partir desse momento, a entidade passa a ter diversas obrigações, como as trabalhistas – por exem-

plo: elaboração da folha de pagamento; recolhimento das contribuições e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); informações do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED); entre outras – e fiscais – por exemplo: a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF); retenção na fonte de Contribuição Social para o Lucro Líquido (CSLL), Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP) nos pagamentos efetuados a outras pessoas jurídicas de direito privado pela prestação de alguns serviços, caso necessário.

Sendo assim, sua aplicação fica muito complexa para alguns Condomínios que, apesar de não existir nenhuma lei obrigando a contratação de serviços contábeis, torna-se essencial o auxílio de um profissional contábil, visando reduzir os custos operacionais, processar os dados cadastrais do condomínio, realizar lan-çamentos contábeis mensais e anuais, facilitar potenciais consultas e orientar com relação ao comprimento da legislação fiscal e trabalhista.

O assessoramento do contador trará ao Condomínio uma maior transparência e uma visão confiável e precisa dos recursos aplicados e gerados, uma vez que a informação contábil-financeira precisa ser útil e re-levante, conforme Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), em seu pronunciamento CPC00, QC4 do ca-pítulo 3, regulamentando que: “Se a informação contábil-financeira é para ser útil, ela precisa ser relevante e representar com fidedignidade o que se propõe a representar. A utilidade da informação contábil-financeira é melhorada se ela for comparável, verificável, tempestiva e compreensível”.

Farber (2005, p. 36), em sua tese, lista três formas nas quais a informação contábil é útil ao processo de controle, são elas:

a) Como meio de comunicação – os relatórios contábeis são importantes fontes de informações a respeito dos planos e políticas da administração, em especial, das formas de comportamento ou ação que a administração deseja praticar;b) Como meio de motivação – a informação contábil pode auxiliar neste processo, dando informações como o trabalho está sendo executado pelo pessoal contratado, dando condições da administração criar ambiente de formação e motivação, de forma que os objetivos organizacionais sejam atingidos;c) Como meio de verificação – periodicamente, a administração necessita avaliar a qualidade dos serviços executados pelos empregados. A informação contábil pode auxiliar nesse processo de avaliação, embora o desempenho humano não deva ser avaliado isoladamente com informações econômicas. (Farber, 2005, p. 36)

As demonstrações contábeis podem auxiliar na prestação de contas que o sindico tem obrigação de rea-lizar anualmente, conforme Artigo 1.348, inciso VI (BRASIL, 2002), mas não limitando a criação desses relató-rios pelo profissional contábil. Um exemplo é a elaboração do Balancete, um tipo de controle que possibilita, em conjunto, demonstrar tendências, evidenciando pontos a serem questionados junto aos administradores.

Segundo Nunes (2011):

A elaboração de orçamentos de receitas e despesas, além de ser um item proposto de forma legal, permite aos administradores do condomínio e ao próprio conselho fiscal fixarem a melhor taxa condominial de forma jus-tificada e embasada. E após certo período o controle efetivo pode ocorrer através da comparação das receitas e despesas previstas com as receitas e despesas incorridas, proporcionando um maior controle e o potencial ajuste de taxas condominiais mais justas. É através da boa interação entre as demonstrações contábeis e os planejamentos estratégicos e orçamentários que a empresa conseguirá agregar valor e atingir seus objetivos econômicos e financeiros. (NUNES, 2011, p. 52-53)

Ao decorrer do estudo serão utilizados recursos, como questionário, a fim de mostrar com mais clareza se as pessoas reconhecem essa importância do contador para o Condomínio.

7


2. METODOLOGIAA presente pesquisa se enquadra como pesquisa descritiva qualitativa e tem como método o questioná-

rio e como técnicas a pesquisa bibliográfica e documental. Segundo Gil (2002, p. 42), as pesquisas descritivas têm como objetivo a descrição das características de

determinada população ou fenômeno ou, então, o estabelecimento de relações entre variáveis. Elas têm como uma de suas características mais significativas a utilização de técnicas de coletas de dados, como questionários.

A partir desse tipo de pesquisa será possível coletar todos os dados, estudá-los e analisá-los minuciosa-mente a fim de fundamentar o já exposto na seção anterior e alcançar o objetivo proposto.

Godoy (1995, p. 21) caracteriza a pesquisa qualitativa como o fato do pesquisador ir à campo buscando “captar” o fenômeno em estudo a partir da perspectiva das pessoas nele envolvidas, considerando todos os pontos de vista relevantes. Para tal, é necessário colher dados e analisá-los para que se entenda a dinâmica do fenômeno. A autora menciona três caminhos que podem ser seguidos para a realização de um estudo qualitativo, são eles: pesquisa documental, o estudo de caso e a etnografia.

Dentre as três citadas anteriormente, foi utilizada a técnica da pesquisa documental, pois, de acordo com Godoy (1995, p.21), os documentos constituem uma rica fonte de dados e permite que a imaginação e a criatividade levem os investigadores a propor trabalhos que explorem novos enfoques. Já no ponto de vista de Gil (2002, p.45), “a pesquisa documental yale-se de materiais que não recebem ainda um tratamento analítico, ou que ainda podem ser reelaborados de acordo com os objetos da pesquisa”.

Em adição à pesquisa documental, foram aplicados questionários mistos, ou seja, constituídos de ques-tões de respostas fechadas e abertas. De acordo com Amaro, Póvoa e Macedo (2005, p. 5), “as questões de resposta aberta permitem ao inquirido construir a resposta com as suas próprias palavras, permitindo des-te modo a liberdade de expressão. As questões de resposta fechada são aquelas nas quais o inquirido apenas seleciona a opção (de entre as apresentadas), que mais se adequa à sua opinião”.

Sendo assim, o artigo foi estruturado da seguinte forma: levantamento bibliográfico, coleta de dados, análise e interpretação dos dados.

2.1 Levantamento bibliográficoDe acordo com Gil (2002, p. 44), a pesquisa bibliográfica é desenvolvida com base em material já elabo-

rado, constituído principalmente de livros e artigos científicos, permitindo ao investigador a cobertura de uma gama de fenômenos muito mais ampla do que aquela que poderia pesquisar diretamente.

A partir do levantamento bibliográfico foi possível conhecer e analisar mais profundamente o tema a ser estudado, bem como dar uma fundamentação à importância do estudo e estender a pesquisa para pon-tos não identificados anteriormente.

2.2 Coleta de dadosPara a coleta de dados foi elaborado um questionário com 12 perguntas, dividas em 11 perguntas fe-

chadas e 1 pergunta aberta, sendo aplicado a 269 pessoas com 143 questionários válidos para análise devi-do os outros respondentes não residirem em Condomínio, como poderá ser visto adiante.

O questionário teve como objetivo analisar o interesse dos condôminos em questionar os gastos infor-mados pelo síndico e/ou administradora de seu condomínio e verificar se as informações disponibilizadas pelos mesmos atendem ao usuário, dentro das exigências legais. Esse foi disponibilizado em papel e por meio eletrônico, através de formulário.

Para a seleção do intervalo da faixa etária, foram utilizados dados baseados no Instituto Brasileiro de Geo-grafia e Estatística – IBGE (2010) – “Distribuição da população por sexo, segundo os grupos de idade”. Já para o intervalo referente à qualidade das Demonstrações Financeiras foi utilizada a escala Likert, onde foi possível medir o grau de sensibilidade do questionado, sendo dividido em: péssimo, deficitário, regular, bom e excelente.

Além dos procedimentos acima citado, foi efetuada uma pesquisa-piloto (pré-teste) realizada com seis (6) respondentes, possibilitando a identificação das dificuldades encontradas e erros em sua elaboração.


8 9

2.3 Análise e interpretação dos dadosForam gerados gráficos a partir dos questionários, podendo-se realizar a análise dos resultados, em

função dessas respostas. Os dados permitiram compreender o cenário da relação condômino, condomínio e demonstrações

financeiras, bem como o conhecimento do Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) n° 2, de 27 de março de 2007 pelos condôminos.

3. ANÁLISE DE DADOSConforme descrito na seção relativa à metodologia, foram coletados dados de 269 pessoas situadas no

Rio de Janeiro – RJ entre o período de 12 a 20 de Novembro de 2015.A análise dos dados será dividida em duas subseções: a primeira diz respeito à importância do contador

e qual o grau de interesse dos condôminos em assuntos relativos ao Condomínio em que reside; a segunda e principal abordará o conhecimento do Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) n° 2, de 27 de março de 2007.

3.1 Relação condômino x condomínioA primeira questão diz respeito ao fato dos respondentes residirem ou não em Condomínio, uma vez

que tivemos como foco a análise do interesse dos condôminos em relação aos gastos do condomínio em que reside, sendo necessário que fossem “anulados” os que não residem com a finalidade de chegar a um resultado mais verídico.

Sendo assim, partindo de uma população de 269 pessoas, obteve-se 126 (47%) que afirmaram não residir em Condomínio e, portanto, foram excluídas das futuras análises.

Após efetuado esse procedimento, o presente estudo tomou como população para análise o total de 143 respondentes, dentre os quais 73 (51%) eram do sexo masculino e 70 (49%) eram do feminino, distribuídos nas faixas etárias conforme Gráfico 1.

GRÁFICO 1 – FAIXA ETÁRIA DOS RESPONDENTES

Fonte: Dados da pesquisa

A análise da relação do respondente com o imóvel se tornou importante para o estudo, pois a partir dela pôde-se perceber se há alguma relação da falta ou não de conhecimento e do desinteresse pelos assun-tos do Condomínio com o fato do respondente ser: proprietário, locatário ou dependente do proprietário ou do locatário. Como resultado da coleta de dados, observou-se proporção, conforme Gráfico 2.

9


GRÁFICO 2 – RELAÇÃO COM O IMÓVEL

Fonte: Dados da Pesquisa

Já que a maior parte dos respondentes (47%) são proprietários do imóvel, o presente estudo chegará a uma visão mais interessante e mais clara de seu objetivo.

Dando início às perguntas que dizem respeito ao atingimento do foco e dando fim às perguntas referen-te ao perfil do respondente, foi questionado sobre a participação nas Reuniões de Condomínio, bem como sobre as informações financeiras a eles prestadas e obtiveram-se tais resultados:

· 49 pessoas (34%) disseram que vão à Reunião, enquanto 94 (66%) disseram não comparecer. A grande diferença leva a perceber o desinteresse das pessoas em estar presente e auxiliar nas toma-das de decisões que também os impactam diretamente, porém também leva a querer entender a motivação para tal desinteresse;

· Em relação à informação financeira prestada, percebe-se que 64 pessoas (46%) recebem mensal-mente algum tipo de informação, podendo ser uma simples prestação de contas ou um balancete, enquanto 75 (54%) não recebem nada e, por isso, não têm como contestar sobre as mesmas. Apesar da pequena diferença (11 pessoas), observa-se que menos da metade recebe uma “justificativa” para pagar o valor do Condomínio ou da cota extra.

Dentre as que recebem tais informações, apenas 13 pessoas (22%) contestam eventuais gastos desne-cessários ou que poderiam ser melhores utilizados, ou seja, mesmo que os condôminos recebam tal “justi-ficativa”, eles simplesmente “aceitam” o gasto e não se importam com a alocação do valor pago ao sindico. Esse resultado apenas aumenta a afirmação da falta de interesse do condômino pelo assunto.

A fim de entender melhor se tal motivo era relacionado à como essas informações eram prestadas ou se realmente partia do condômino, foi questionado por quem essas informações eram disponibilizadas e como o respondente as avaliava, chegando aos Gráficos 3 e 4 a seguir.

GRÁFICO 3 – ELABORADORES DAS INFORMAÇÕES FINANCEIRAS



10 11

GRÁFICO 4 – QUALIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS


Constata-se que as informações não são tão claras e objetivas como deveriam, porém ainda não se pode concluir que a justificativa vem de terceiros e não do próprio condômino, pois se a informação não é passada de forma clara e compreensível e isso já foi concluído através do gráfico 4, cabe a eles reclamar ou correr atrás de uma informação melhor, porém não foi o que se pôde ver na análise.

Com o questionamento se o respondente tem consciência da função do contador no Condomínio, mais da metade, 74 pessoas (52%), afirmaram saber da importância do mesmo dentro do Condomínio, enquanto 68 (48%) afirmaram não saber.

A partir da compilação dos dados obtidos, conclui-se que apesar de saberem a importância do contador dentro de um Condomínio e da má qualidade das informações financeiras, apenas 6% são elaboradas por con-tadores e apenas 22% questionados contestam ou tentam mudar tal situação. Podendo-se ter como possível justificativa o elevado custo de se contratar um contador para um condomínio com poucos condôminos.

3.2 Conhecimento da legislaçãoO Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal (SRF) n° 2, de 27 de março de 2007

apesar de não ser recente, é um assunto pouco conhecido pelos condôminos com apenas 13 pessoas (9%) conhecedoras de tal Ato, enquanto 129 (91%) não são conhecedoras.

Como dito em seções anteriores, não são todos os Condomínios que alugam o espaço comum para terceiros, devendo constar “autorização” nas leis ou normas internas do Condomínio, por exemplo, em seu Regimento Interno ou Convenção e isso poderia ser a causadora do resultado da análise.

Porém, o que acontece é que pequenas situações como o aluguel de espaço no telhado para posicionar uma antena telefônica já pode ser considerado aluguel de área comum para terceiros, sendo atingido pelo Ato da SRF nº 2.

Como documentação suporte de tal conclusão, obteve-se o Balancete de um Condomínio, onde se res-guardou o anonimato do Condomínio, alterando seus textos, porém mantendo sua essência. Reparou-se que o Balancete (Quadro 1) continha receita de aluguel a uma empresa de Telefonia Celular. Quando da coleta do documento, observou-se uma queixa por parte da moradora do Prédio, onde ela dizia que em uma das Reuniões de Condomínio o assunto foi colocado em pauta por um dos moradores, porém o Sindico junto ao representante da Administradora afirmaram que não seria aplicado ao caso.

11


QUADRO 1 – BALANCETE CONDOMÍNIO XPTO

Movimento de Caixa – Agosto 2015

DIA RECEBIMENTOS CRÉDITO DÉBITO SALDO

Saldo Anterior (Julho/2015) 298,54

Condomínio 36 x 201,79 7.264,44 7.562,98

Água/Esgoto 36 x 72,21 2.599,56 10.162,54

Fundo de Reserva 36 x 16,00 576,00 10.738,54

Valor da Taxa Condominial do mês = R$ 290,00 10.738,54

Rend Aplic Auto Mais 0,49 10.739,03

Rec Aluguel Salão de Festa/ apt. X1/X2/X3 280,00 11.019,03

5 Receita Locação área comum para antena de Telefonia Celular 2.000,00 13.019,03

DIA PAGAMENTOS

1 Manutenção 850,03 12.169,00

4 V Transporte ref 08/2015 306,80 11.862,20

6 Luz ref 07/2015 796,11 11.066,09

10 Conservação Elevador – Parc 2/2 895,00 10.171,09

10 Conservação Elevador – Manut mensal 123,85 10.047,24

10 Engenharia 1.840,00 8.207,24

12 GPS/INSS ref 07/2015 559,73 7.647,51

17 Manut Elétrica mensal 120,00 7.527,51

18 Contrib Assistencial 2015 35,89 7.491,62

19 Renovação Cert Digital 194,00 7.297,62

22 Água ref 08/2015 2.599,28 4.698,34

22 Conservação Elevadores – Parc 3/3 213,00 4.485,34

24 FGTS ref 07/2015 187,19 4.298,15

31 Transferência C/Poupança/Fundo de Reserva 576,00 3.722,15

31 Salário/Zelador 1.252,99 2.469,16

31 Serv Pintura / Apto X1 150,00 2.319,16

31 Ajuda de custo/sindico ref 08/2015 1.182,00 1.137,16

31 Serv Contábeis ref 08/2015 605,00 532,16

31 Desp Bancarias/Tarifa Conta Certa/Banco Itau 188,05 344,11

31 Troca central Telefônica 330,00 14,11

TOTAIS 12.720,49 13.004,92 14,11

Resumo Geral R$

Recebimentos n/mês 12.720,49

Pagamentos/Despesas n/mês 13.004,92

Saldo anterior 07/2015 298,54

Saldo Credor do Mês 08/2015 14,11

Fundo de Reserva – Demonstrativo R$

Saldo anterior 07/2015 5.413,70

Depósito do mês 08/2015 576,00

Juros e correção 08/2015 38,25

Saldo Atual da Poupança/Fundo de Reserva 6.027,95



12 13

4. CONSIDERAÇÕES FINAISCom a falta de espaço próximo aos centros das cidades e com a cultura adquirida de ter tudo próximo

às pessoas, a criação dos Condomínios Edilícios com conveniências começou a crescer e, com ela, trouxe a complexidade de tomar conhecimento das novas leis que surgiram e de gerir e contabilizar, tanto os encar-gos incididos quanto as prestações de contas.

Por este motivo, este trabalho veio com o objetivo de analisar a qualidade das informações financeiras prestadas aos moradores, bem como se há interesse destes em contestar eventuais gastos e se há o conhe-cimento da distribuição proporcionalizada do rendimento de aluguel de área comum para não condôminos para declaração no Imposto de Renda de cada morador (Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Re-ceita Federal (SRF) nº 2, de 27 de março de 2007).

Em relação às informações financeiras, revelou-se que além delas serem prestadas de formas ineficazes e não serem transparentes com apenas 27% dos respondentes as avaliando entre boa e excelente, somente 9% procuram contestá-las ou entender melhor o gasto realizado.

Foi pedido, no questionário aplicado, que as pessoas escrevessem caso tivessem alguma informação complementar em relação ao assunto e, ao analisar a motivação para o baixo percentual de contestação dito anteriormente, foi encontrado a seguinte resposta: “Na maioria dos casos, os moradores não se interessam pelas questões do Condomínio por já terem muitos problemas com seu trabalho, então por isso preferem apenas pagar a mensalidade e confiar naquele síndico mais votado”. Essa resposta retrata exatamente o que foi tirado como conclusão a partir da análise dos dados: o desinteresse e a falta de preocupação com tais assuntos, confirmando o atingimento do objetivo proposto.

Já em relação ao Ato da SRF concluiu-se que, apesar de ser uma lei antiga, 91% dos questionados não a conheciam, inclusive membros do Conselho, como pôde-se ver na pergunta citada anteriormente em que 2 respondentes afirmaram participar do Conselho Consultivo e Financeiro do seu Condomínio e não serem conhecedores de tal Ato da SRF.

O assunto tem começado a aparecer mais, pois pode fazer com que o contribuinte caia em exigência na Receita Federal do Brasil (“Malha Fina”) devido à omissão da sua proporção da receita de área comum oriunda de terceiros em sua Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF), causando um transtorno tanto para o contribuinte quanto para o Estado, pois podem estar deixando de arrecadar o devido imposto.

Para pesquisas futuras sugere-se estudar o que poderia levar os condôminos a se interessarem um pou-co mais no assunto ou, em relação ao Ato do SRF nº 2, quem são os responsáveis por prestar as informações necessárias para declarar no DIRPF em casos de elaboração da informação financeira feita pela Administra-dora, pelo próprio Sindico ou pelo Contador.

13


REFERÊNCIASALAS, Paulo. O fenômeno dos supercondomínios: verticalização na metrópole paulistana no início do século XXI. 2013. 166p. Dissertação (Mestrado – Área de Concentração: Paisagem e Ambiente) – Faculdade de Ar-quitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2013.

AMARO, Ana; PÓVOA, Andreia; MACEDO, Lúcia. A arte de fazer questionários. 2005. 10 p. Faculdade de Ciências da Universidade do Porto, 2005.

BRASIL. Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorpo-rações imobiliárias. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm>. Acesso em: 25 ago 2015.

_______. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: < http://www.pla-nalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 25 ago 2015.

_______. Ato Declaratório Interpretativo Secretário da Receita Federal – SRF nº 2, de 27 de março de 2007. Dispõe sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício. Disponível em: <http://www.normaslegais.com.br/legislacao/adesrf2_2007.htm>. Acesso em: 01 set 2015.

_______. Instrução Normativa RFB nº 1.470, de 30 de maio de 2014. Dispõe sobre o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ). Disponível em: <http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?i-dAto=52901&visao=anotado>. Acesso em: 01 set 2015.

COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS. Pronunciamento Conceitual Básico (R1). 2011. Dispo-nível em: <http://static.cpc.mediagroup.com.br/Documentos/147_CPC00_R1.pdf>. Acesso em: 5 set 2015.

DE MOURA, Maria de Lourdes. O que é Condomínio e suas diversas formas. Revista Magister de Direito Imobiliário, Registral, Urbanístico e Ambiental, v.1, n. 2, p. 100-103 out./nov. 2005.

DOS REIS, Luciano Gomes, et al. Custos condominiais e prestação de contas: uma análise empírica. Facesi em Revista, v. 5, n. 1, ano 5, 2013.

FARBER, João Carlos. Gestão de condomínios: a contabilidade para reduzir a assimetria informacional. 2005. 145 f. Dissertação (Mestrado em Controladoria e Contabilidade Estratégica) – Centro Universitário Álvares Penteado, São Paulo, 2005.

GIL, Antonio Carlos. Como elaborar projetos de pesquisa. 4 ed. São Paulo: Atlas, 2002.

GODOY, Arilda Schmidt. Pesquisa qualitativa: tipos fundamentais. Revista de Administração de Empre-sas, São Paulo, v. 35, n. 3, p. 20-29, mai./jun. 1995.

HILDEBRAND, Antônio Roberto. Dicionário Jurídico. 10 ed. São Paulo: JHMIZUNO, 2015.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Distribuição da população por sexo, segundo os grupos de idade. 2010. Disponível em: < http://www.censo2010.ibge.gov.br/sinopse/index.php?dados=12>. Acesso em: 15 out 2015.

MACHADO, João Ferreira; JUNIOR, José Antônio. Como administrar um condomínio. Goiânia: Editora AB, 1998.

NUNES, Kaline Di Pace. Um estudo sobre a participação do profissional contábil no processo decisório financeiro e patrimonial de condomínios residenciais no município de Campina Grande na Paraíba. 2011.107 f. Dissertação (Mestrado em Ciências Contábeis) – Programa de Pós-Graduação em Ciências Con-tábeis, Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2011.

PREFEITURA DE SÃO PAULO. ABC do condomínio: Viva melhor em condomínio. Prefeitura de São Paulo, São Paulo, 2015. Disponível em: < http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao/cohab/abc_do_condominio/index.php?p=748>. Acesso em: 20 ago 2015.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Imposto sobre a Renda da Pessoa Física: Perguntas & Respostas. 2015. Disponível em: <http://www.receita.fazenda.gov.br/publico/perguntao/Irpf2015/PerguntaseResposta-sIRPF2015.pdf>. Acesso em: 27 ago 2015.

SCHWARTZ, Rosely Benevides O. Revolucionando o Condomínio. 14 ed. Saraiva, 2014.

Documents

RESUMO - cbc.cfc.org.brcbc.cfc.org.br/comitecientifico/images/stories/trabalhos/71C.pdf · Com o aumento da população urbana no país ao ... Em relação ao Ato da SRF, apesar de