June 2020

Residential Market

Outlook(2020-2021):

ปรบตวใหพรอมกบพฤตกรรมผบรโภคในยค New Normal

2

Disclosures : This report is not intended to provide the basis for any evaluation of the financial instruments discussed herein. The information was obtained from various sources; we do not guarantee its accuracy or completeness. In particular, information provided herein should be regarded as indicative, preliminary and for illustrative purposes only. There is no representation that any transaction can execute at such terms or price.

Information provided in this report is not intended to constitute legal, tax or accounting advice in relation to entering into any transaction and does not have regard to the particular needs of any specific person who may receive this report. Clients should consult their own financial advisors regarding the appropriateness of investing in any investment strategies discussed or recommended in this report and should understand that statements regarding future prospects may not be realized. While all information this presentation has been produced or compiled from sources believed to be reliable, the Bank makes no representation as to its accuracy or completeness.

Foreword >>โควด-19 ทระบาดทวโลกในป 2020 ไดท าใหเศรษฐกจไทยเจอกบภาวะ Recession ทรนแรงทสดในรอบกวา 20 ป เปนอกปจจยลบทรมเราภาคอสงหารมทรพย ตอเนองจากป 2019 ทธนาคารแหงประเทศไทยปรบเกณฑ LTV ในการขอสนเชอใหเขมงวดขน และการแขงคาของเงนบาทเทยบกบเงนหยวนซงกระทบดมานดของชาวจน

Krungthai COMPASS ประเมนวาตลาดทอยอาศยในกรงเทพฯ และปรมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) ในป 2020 มแนวโนมหดตว 27%YoY โดยการแพรระบาดของไวรสโควด-19 ท าใหความตองการซอทอยอาศยถกบนทอนลง ทงชาวไทยทมรายไดลดลงจากการหยดชะงกของกจกรรมทางเศรษฐกจ โดยเฉพาะกลมอาชพอสระและเจาของกจการ ตลอดจนชาวตางชาต โดยเฉพาะผซอจากจนทไดรบผลกระทบจากมาตรการ Lockdown จนท าใหไมสามารถเดนทางเขามาเลอกซอและโอนกรรมสทธทอยอาศยในไทยได

ผประกอบการมการปรบตวใหทนกบสถานการณเฉพาะหนาทเปลยนแปลงไปอยางมาก โดยในป 2020 น คาดวาตลาดทอยอาศยใน BMR จะมยนตเปดใหมเพยง 72,000 ยนต ลดลงเกอบ 40%YoY ซงเมอประกอบกบกลยทธในการเสรมสภาพคลองของผพฒนาอสงหาฯ โดยการเรงระบายสตอกเหลอขายดวยการจดโปรโมชนตาง ๆ แลว คาดวาสตอกเหลอขายในป 2020 จะปรบตวสงขน 5%YoY ชะลอลงจากคาเฉลยในอดตทเพมขนไมตากวาปละ 9%

ส าหรบ New Normal ในภาคอสงหาฯ Krungthai COMPASS ประเมนวาพฤตกรรมของผบรโภคจะเปลยนไปโดย 1) การซอทอยอาศยผานชองทางออนไลน อาจกลายเปนเร องปกตทวไป สะทอนจากจ านวนผเขาชมเวบไซตของผพฒนาอสงหาฯ ทสงขน 40% ในชวงการแพรระบาดของโควด-19 2) ผบรโภคอาจใหความส าคญกบขนาดของทอยอาศยมากขน เพอรองรบกบกจวตรประจ าวนตองใชเวลาอยในทอยอาศยทมากขน โดยเฉพาะการท างานทบาน (Work From Home) และ 3) ผบรโภคอาจตองการพนทสวนกลางแบบมพนทสวนตวเพอตอบโจทยความกงวลดานสขภาพและความปลอดภยของตวผบรโภคเอง

เพอตอบโจทยผบรโภค Krungthai COMPASS แนะน าใหผพฒนาอสงหาฯ ขนาดยอม-กลาง น าแนวทางการปรบตวของผพฒนาอสงหาฯ รายใหญทเรมมใหเหนกนมาศกษาและตอยอด ทง 1) การน าเทคโนโลย Virtual Visits มาใชสนบสนนการซอสงหาฯ ผานชองทางออนไลน โดยการใหผบรโภคสามารถเขาชมโครงการไดเสมอนจรงบนเวบไซต 2) การปรบแผนการเปดโครงการใหมมาเนนตลาดบานจดสรรทมพนทใชสอยมากกวาคอนโดมเนยม รวมไปถง 3) การ Re-design พนทสวนกลางใหม และตดตงอปกรณ Touchless เพอลดโอกาสทผบรโภคจะสมผสกนใหนอยทสด เปนตน

เผยแพร: มถนายน 2020

พชรพจน นนทรามาศ กณศ อาสกล

3

Content >>

Section1

05ตลาดทอยอาศยในภาวะโควด-19 และ

Outlook ในชวงป 2020-2021

Section2

21 รปแบบการอยอาศยของผบรโภค

จะเปลยนแปลงอยางไรหลงยคโควด-19

Residential Market Outlook (2020-2021):ปรบตวใหพรอมกบพฤตกรรมผบรโภคในยค New Normal

June 2020

ทมา: ขอมลจาก AREA, REIC, Similar Web และการสมภาษณผประกอบการ และวเคราะหโดย Krungthai COMPASS

แนวทางการปรบตวผพฒนาอสงหาฯ ชนน า

พฒนาระบบ Virtual Visits ใหผบรโภคสามารถชมโครงการผานชองทางออนไลนไดอยางเสมอนจรง

พฒนาบานแนวราบมากขน(โดยเฉพาะ บานแฝด และทาวนเฮาส)

ออกแบบใหคอนโดฯ ในบางท าเลมหอง One Bed Plus แทน Studio มากขน

Re-design พนทสวนกลางใหม เชน ออกแบบ Co-working ใหนงแยกกน และใชอปกรณ Touchless

3 รปแบบการอยอาศยทอาจเปลยนไปหลงยค Covid-19

ซออสงหาฯ ผานชองทาง “ออนไลน”

อาจกลายเปนเรองปกต

มลคาโอนกรรมสทธ ยนตเปดใหม สตอกเหลอขาย(พนลานบาท, %YOY) (พนยนต, %YOY) (พนยนต, %YOY)

ภาวะตลาดทอยอาศย (กรงเทพฯ และปรมณฑล) ในป 2020-2021

2019 2020f 2021f(Covid-19 impact)

572

420

470

-27% +12%

119

7285

-39% +18%

176

185

192

+5% +4%

ในป 2020 มลคาโอนคอนโดฯ ซงพงพาความตองการจากผซอชาวจน มแนวโนมหดตวสงกวาบานจดสรรท 30%

บานจดสรรเปดใหมจะมสดสวนราว 60% ของทอยอาศยเปดใหมในป 2020-2021 เนองจากผพฒนาอสงหาฯ หนมาจบตลาดแนวราบมากขน

การระบายสตอก และลดเปดโครงการใหม ท าใหสตอกเหลอขายมแนวโนมโตชะลอลงเหลอ 4-5% ในป 2020-2021 จากอดตทโตเฉลย 9%

พนทใชสอยตองใหญเพยงพอกบกจวตรประจ าวน

โดยเฉพาะ WFH

คอนโดฯ ขนาดเลกในตวเมอง

คอนโดฯ ขนาดใหญบานแนวราบท าเลนอกตวเมอง

ผบรโภคจะหวงแหนความเปนสวนตวมากขนจากมาตรการ Social Distancing

พนทสวนกลางทออกแบบใหลกบานใชงานรวมกนหลาย ๆ คน อาจท าใหเกดความกงวล

ดานสขภาพและความปลอดภย

ภายใต Budget เทาเดม ผบรโภคอาจยอมอยไกลจากเดม เพอแลกกบพนททเพมขน

ซออสงหาฯ ผานชองทาง “ออนไลน”

อาจกลายเปนเรองปกต

ท าเลอาจไมส าคญเทา“ขนาดของทอยอาศย”

อยากใชพนทสวนกลางแบบมพนทสวนตว

5

Section1

ตลาดทอยอาศยในภาวะโควด-19 และ

Outlookในชวงป 2020-2021

6

ธรกจพฒนาทอยอาศยนบเปนหนงในธรกจทไดรบปจจยกดดนมาอยางตอเนองตงแต

ชวงตนป 2019 ทง 1) เกณฑ LTV ใหมของธปท. ทสงผลกระทบโดยตรงตอผกซอทอยอาศย

ตงแตสญญาท 2 เปนตนไป และ 2) การแขงคาของเงนบาทเมอเทยบกบคาเงนหยวน

ทสงผลใหราคาทอยอาศยในไทยดแพงขนในสายตาผซอชาวจน ทงน แมในชวงปลายป

2019 ตลาดทอยอาศยดไดปจจยบวกจากการทภาครฐบาลจะออกมาตรการตนการซอ

ผานการลดคาธรรมเนยมโอนและจดจ านองใหเหลอรายการละ 0.01% แตอยางไรกด

ในตนป 2020 ทผานมา ตลาดทอยอาศยกลบเผชญกบการแพรระบาดของโควด-19

ซงดจะเปนปจจยลบทหนกหนากวาทผานมาเสยอก ในสวนน เราจงจะมาวเคราะหกนวา

โควด-19 สงผลกระทบอยางไรตอธรกจพฒนาทอยอาศย? และภาวะของตลาดในชวงป

2020-2021 จะมทศทางเปนอยางไร?

7

ยอด Pre-sale (%)

สภาพเศรษฐกจทหดตว รวมถงการปดกจการหางรานตาง ๆ เปนการชวคราวจากการ

แพรระบาดของโควด-19 ท าใหผบรโภคบางกลมมรายไดลดลง และสงผลกระทบตอ

ความตองการซอทอยอาศยของผบรโภคอยางมาก สะทอนจากยอดจองทอยอาศย

เปดใหม (Pre-sale) ทลดลงจาก 20% ในไตรมาสท 4/2019 มาอยท 15% ในไตรมาส

ท 1/2020 และยงมแนวโนมลดตาลงเหลอ 12% ในไตรมาสท 2/2020 เนองจากใน

เดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 เปนชวงทภาคอสงหาฯ ของไทยไดรบผลกระทบจาก โควด-19

อยางหนก โดยเฉพาะความตองการซอคอนโดฯ จากชาวจนทแทบจะหายไปทงหมด

เพราะไมสามารถเดนทางมาชมโครงการและโอนกรรมสทธในไทยได

รปท 1 ยอด Pre-sale ของทอยอาศยเปดใหม

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

>> 1.1 ความตองการซอทอยอาศยของผบรโภคลดลงแคไหนจากวกฤตโควด-19 ?

คอนโดมเนยม บานจดสรร ทอยอาศยทงหมด คาเฉลย 3 เดอนของทอยอาศยทงหมด

20%

15%12%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Oct

-19

No

v-1

9

De

c-19

Jan

-20

Fe

b-2

0

Ma

r-20

Ap

r-20

Ma

y-2

0

Jun

-20

คาดการณ

8

การหดตวทเกดขน กดจะเปนไปตามผลการส ารวจจาก Wunderman Thompson

บรษทเอเจนซชนน าของโลกในชวงปลายเดอนมนาคมทผานมาวา โควด-19 จะท าให

ความตงใจซอทอยอาศยหายไปราว 1 ใน 3 จากชวงกอนการระบาด ส าหรบผบรโภคท

เลอนการซอทอยอาศยกวา 80% เปนการเลอนการซอออกไปอยางไมมก าหนด โดย

กลมตวอยางทมรายไดนอยกวา 40,000 บาทตอเดอน ใหเหตผลวา ตนเองจ าเปนตอง

ใหความส าคญกบสนคาทมความจ าเปนตอการด ารงชวตกอนเปนอนดบแรก ในขณะท

เหตผลของกลมทมรายไดมากกวา 40,000 บาทตอเดอน ซงเลอนการซอทอยอาศย

ออกไป ดจะเปนเร องความคมคาในการลงทนอสงหาฯ ทไมดนกในชวงน

รปท 2 ผลการส ารวจความตงใจซออสงหาฯ ของผบรโภคในชวงการแพรระบาดของโควด-19

ทมา: Wunderman Thompson (Thailand)

อะไรคอสาเหต?ทท าใหผบรโภคมความตงใจซออสงหาฯ ลดลง

หนวย: % ของกลมตวอยางความตงใจซออสงหาฯ หายไปจากโควด-19

80% ของผบรโภค

ตดสนใจเลอนการซออสงหาฯ อยางไมมก าหนด

20% ของผบรโภค

เลอนการซออสงหาฯ ออกไป ~1 ป

กลมผบรโภคทมรายได

<40,000บาทตอเดอน*มก าลงซอทจ ากดจงตองใหความส าคญกบ

สนคาทมความจ าเปนตอการใชชวตเปนอนดบแรก

สวนความตงใจซอทลดลงของกลมผบรโภคทมรายได

>40,000 บาทตอเดอน

ซงมกใหความส าคญกบ “ความคมคาในการลงทน”

อาจแปลความไดวาการลงทนอสงหาฯ

ในเวลาน ใหผลตอบแทนไมดนก

40,000บาทตอเดอน0 20,000 60,000 80,000

รายได

9

แลวโควด-19 กระทบความตองการซอทอยอาศยของผบรโภคกลมใด และอย

ใน Segment ไหนเปนหลก ?

หากจะพจารณาใหลกขนวาการใชมาตรการ Lockdown และ Social Distancing

เพอยบยงการแพรระบาดของโควด-19 สงผลกระทบกบผบรโภคในกลมใดบาง พบวา

ผทไดรบผลกระทบอยางมากคอ กลมลกจางนอกระบบ ซงมกไมมการท าสญญาจางท

แนชด และเสยงตอการถกพกงานแบบไมไดรบคาจาง โดยกลมนมจ านวนกวา 3 แสนคน

ในกรงเทพฯ (คดเปนประมาณ 7% ของแรงงานในกรงเทพฯ)

นอกจากกลมแรงงานนอกระบบแลว คนกลมใหญทจะไดรบผลกระทบ ซงเปนกลมท

มกมความสามารถในการซอทอยอาศย คอ ผประกอบธรกจแบบไมมลกจางและ

ฟรแลนซ ผประกอบธรกจทมลกจาง และผชวยธรกจครอบครวแบบไมไดคาจาง ซงม

จ านวนสงถง 1.7 ลานคน คดเปน 29% ของคนท างานทงหมดในกรงเทพฯ

เมอน าขอมลรายไดและอาชพของครวเรอนมาประกอบ พบวาครวเรอนทมรายได

ตากวา 1 แสนบาทตอเดอน ซงเปนกลมทมความสามารถทจะซอทอยอาศยในระดบ

ราคาตากวา 10 ลานบาทได มความออนไหวในดานรายไดในชวงการระบาดของโควด

โดยเฉพาะกลมครวเรอนทมรายไดในชวง 2-3 หมนบาท และ 3-5 หมนบาท เนองจาก

ครวเรอนในกลมดงกลาว มกเปนผประกอบธรกจทงทมลกจางและไมมลกจาง (ไดรบ

ผลกระทบจากโควด-19) ในสดสวนทมาก อกทงยงมผประกอบอาชพรบราชการ

(ซงเปนกลมทรายไดถกกระทบจากโควด-19 นอย) ในสดสวนทตากวาครวเรอนกลม

รายไดอน ๆ ดวย

รปท 3 สดสวนอาชพของหวหนาครวเรอน ในแตละระดบรายไดของครวเรอน

หมายเหต: 1) อาชพจางงานตวเอง คอกลมผท าธรกจแบบไมมลกจางและฟรแลนซ 2) พนกงานรฐวสาหกจรวมกบกลมขาราชการทมา: ขอมลจาก SES 2019 จากส านกงานสถตแหงชาต

0%

20%

40%

60%

80%

100%

20k-30k 30k-50k 50k-100k >100k

นายจาง จางงานตวเอง ขาราชการ ลกจางเอกชน

รายไดไดรบผลกระทบจากโควด-19 มาก ไดรบผลกระทบนอย

% ของอาชพของหวหนาครวเรอน

รายไดครวเรอนตอเดอน (บาท)

10

ยอด Pre-sale ของทอยอาศยในแตละระดบราคากแสดงใหเหนภาพทคลายกน โดย

ทอยอาศยในกลม Economy (ระดบราคาไมเกน 3 ลานบาทตอยนต) และกลม

Middle (ระดบราคา 3-10 ลานบาทตอยนต) ซงเหมาะสมกบครวเรอนทมรายไดตา

กวา 1 แสนบาทตอเดอน มยอด Pre-sale ในเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 เพยง 12% และ

17% ตากวาคาเฉลย 1 ปยอนหลงทอยในระดบ 21% และ 23% อยคอนขางมาก ขณะท

ยอด Pre-sale ของทอยอาศยในกลม Luxury (ระดบราคา 10-20 ลานบาท) และ

Super Luxury (20 ลานบาท ขนไป) ในเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 กลบไมไดแตกตาง

จากคาเฉลยนก ซงอาจสอวาผบรโภคทมรายไดสงไดรบผลกระทบจากโควดนอยกวา

กลมอ น อกทงยงมความมงคง (Wealth) ทเพยงพอส าหรบการซ อทอยอาศยได

ตามปกต

รปท 4 ยอด Pre-sale ทอยอาศยเปดใหมแบงตามระดบราคา

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

21%23%

12%

17%

0%

10%

20%

30%

4Q

'20

19

1Q'2

020

Ap

r-M

ay'2

020

4Q

'20

19

1Q'2

020

Ap

r-M

ay'2

020

4Q

'20

19

1Q'2

020

Ap

r-M

ay'2

020

4Q

'20

19

1Q'2

020

Ap

r-M

ay'2

020

Economy

(< 3 mn. THB)

Middle

(3-10 mn. THB)

Luxury

(10-20 mn. THB)

Super Luxury

(> 20 mn. THB)

% Pre-sale 1 Yr. Avg.

ยอด Pre-sale (%)

11

อยางไรกด ไมใชวาความตองการซอของทอยอาศยเปดใหมทกโครงการจะไดรบผลกระทบ

จากโควด-19 ไปทงหมด เพราะหากพจารณาแยกตามประเภทของทอยอาศย และ

ระดบราคาแลว พบวายงมบาง Segment ทยงไดรบผลตอบรบทดจากผบรโภคอย

สะทอนจากยอด Pre-sale ในชวงเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 ทไมไดลดลง ยกตวอยางเชน

คอนโดมเนยมราคาตากวา 3 ลานบาท: สามารถท ายอด Pre-sale ไดถง 33%

ในชวงเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 ซงถอวาสงทสดหากเปรยบเทยบกบคอนโดมเนยม

ในระดบราคา 3-10 ลานบาท ทท ายอดจองไดเพยง 13%

ทาวนเฮาสราคา 3-10 ลานบาท: สามารถท ายอด Pre-sale ไดสงถง 35%

ในชวงเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 ทงน หากพจารณายอด Pre-sale ทลดลงของ

คอนโดมเนยมในระดบราคาเดยวกน อาจเปนขอสงเกตไดวาผบรโภคบางสวน

เลอกทจะซ อทาวนเฮาสทใหพนทสอยใชมากกวาแทนคอนโดมเนยมจรง

เหมอนทหนงในผพฒนาอสงหาฯ รายใหญของไทยอยาง GOLD เคยกลาวไว

ในชวงเดอน เม.ย. ทผานมา1

บานเดยวราคา 10 ลานบาทขนไป บานแฝดและทาวนเฮาสราคา 20 ลานบาทขนไป:

เปน Segment ทดเหมอนจะไมไดรบผลกระทบจากโควด-19 เลย สะทอนจาก

ยอดสงในชวงเดอน เม.ย.-พ.ค. 2020 ทอยในระดบสงทสดในรอบปทผานมา

รปท 5 ยอดจอง (Pre-sale) ของทอยอาศยเปดตวใหมใน 2Q-2019 ถง พ.ค. 2020 แบงตามประเภท และระดบราคา

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

2Q’19 3Q’19 4Q’19 1Q’20 เม.ย.-พ.ค.’20

หนวย: % ของยนตทงหมด

คอนโดมเนยม

บานเดยว

บานแฝด

ทาวนเฮาส

0%

30%

60%

Economy Middle Luxury Super Luxury

<3 ลานบาท 3-10 ลานบาท 10-20 ลานบาท >20 ลานบาท

0%

20%

40%

0%

20%

40%

0%

20%

40%

1 GOLD ชโควด-19 จดเปลยนอสงหาฯ คอนโดฯไมตอบโจทยไลฟสไตล WFH

12

ความตองการซอทอยอาศยลดลงอยางมากในชวง โควด-19 จะกอใหเกดปญหาใน

การพฒนาโครงการทอยอาศยตอผพฒนาอสงหาฯ ทงกบ 1) โครงการทเปดตวไป

แลวในปทผานมา อาจตองเผชญหนากบความเสยงทจะไมสามารถสรางยอดจองได

สงพอใหด าเนนการกอสรางตอจนเสรจ และ 2) การปรบเปลยนแผนการเปด

โครงการในป 2020 น

โครงการทเปดตวในป 2019 ทก าลงกอสรางอยในปจจบนจะสรางยอดจองไดถงเกณฑ

ทจะกอสรางตอจนเสรจไดหรอไม ?

เม อพจารณารปแบบในการพฒนาโครงการบานจดสรรทสามารถแบงเฟสได

แตกตางจากโครงการคอนโดฯ ทตองใชเงนทนมากกวาเพราะตองพฒนาโครงการให

เสรจ 100% ถงจะสามารถรบรรายไดได คอนโดฯ จงดมความเสยงมากกวา โดยเฉพาะ

คอนโดฯ ทเปดตวใน 2H-2019 มแนวโนมทจะตองเผชญกบความเสยงทอาจจะสราง

เสรจลาชาไดมากกวาคอนโดฯ ทเปดตวในคร งแรกของป (ซงนาจะสรางเสรจไปแลว

พอสมควร หากเทยบกบระยะเวลาสรางคอนโดฯ โดยเฉลยทราว 2 ป) เพราะคอนโดฯ

ทเปดตวใน 2H-2019 ตองเผชญหนากบความตองการซอคอนโดฯ ทลดลงอยางทได

กลาวไปขางตน ซงอาจท าใหผพฒนาไมสามารถสรางยอดจองไดมากพอทสถาบน

การเงนจะพจารณาการปลอยกให และเมอโครงการทก าลงพฒนาเกดปญหาขาด

สภาพคลอง การกอสรางตาง ๆ จงมโอกาสหยดชะงกลง ทงน ประเดนทนาสงสยตอ

คอ คอนโดฯ ทเปดตวใหมในชวง 2H-2019 มจ านวนเทาใด? พฒนาโดยใคร?

ในระดบราคา และท าเลไหน ?

ขอมลจาก AREA ระบวาคอนโดฯ ทเปดตวใหมใน 2H-2019 มจ านวน 32,300 ยนต

โดยเกอบ 60% มผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย (Listed) เปนผพฒนา

สวนทเหลออก 40% ถกพฒนาโดยบรษททไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

(Non-Listed) ดงแสดงในรปท 6 ทงน Segment ทผพฒนาเลอกมากสด คอกลม

ระดบราคาไมเกน 100,000 บาทตอตร.ม. โดย มจ านวนมากถง 71% หรอ 23,000 ยนต

ซงจะอยในท าเลรอบๆ ตวเมอง เชน บางนา-สมทรปราการ ธนบร รชดา-ลาดพราว

และพระราม2-เพชรเกษม เปนหลก สวนกลมระดบราคาทสงขนมาทเหลออก 9,300

ยนต สวนใหญจะพฒนาในท าเลตวเมอง

>> 1.2 ผประกอบการปรบตวอยางไรในภาวะทความตองการซอออนแอลงมาก ?

13

ของยนตคอนโดฯ เปดใหมใน 2H-2019ถกพฒนาโดย

Listed Company

23,000 ยนต

9,300 ยนต

รปท 6 ใครคอผพฒนาคอนโดฯ เปดใหมใน 2H-2019 (Listed vs Non-Listed)

รปท 7 รายละเอยดคอนโดฯ เปดใหมใน 2H-2019 แบงตามระดบราคาตอ ตร.ม.

รปท 8 รายละเอยดคอนโดฯ เปดใหมใน 2H-2019 แบงตามระดบราคาตอ ตร.ม. และท าเลทตง

ทมา: AREA, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

หนวย: ยนต

< 100,000 บาท/ตร.ม.

> 100,000 บาท/ตร.ม.

< 100,000 บาท/ตร.ม.

> 100,000 บาท/ตร.ม.

หนวย: ยนต

ในตวเมอง

บางนา-สมทรปราการ

ธนบร

รชดา-ลาดพราว

พระราม2-เพชรเกษม

กรงเทพตะวนออก

ตวานนท

นนทบร-บางซอ

รงสต-ปทมธาน

พหลโยธน-รามอนทรา

รอบตวเมอง: 24,150 ยนต (75% ของยนตทงหมด)

ในตวเมอง: 8,150 ยนต (25% ของยนตทงหมด)

14

แลวในสถานการณทความตองการซอคอนโดฯ ตกไปอยางมาก ผพฒนาจะมทางเลอก

ในการจดการกบโครงการทเปดตวไปในแลว 2H-2019 อยางไรบาง? เรามองวา ทางเลอก

ในการทงโครงการและปลอยใหกลายเปนอาคารทงรางไปเลยคอนขางเปนไปไดยาก

เพราะแมจะทงโครงการไปแลว แตตวผพฒนายงคงตองแบกรบภาระหนสนทกมาจาก

สถาบนการเงนอย หากเปนผพฒนาทเพงเร มพฒนาโครงการดงกลาวเปนโครงการ

แรกๆ (ไมมรายไดจากการขายโครงการอน ๆ) และไมมความแขงแกรงทางการเงนก

มโอกาสทจะเผชญกบภาวะลมละลายได อยางไรกด หากมองวาความตองการซอคอนโดฯ

จะกลบมาภายใน 1-2 ป ผพฒนาดจะไมจ าเปนตองทงโครงการไปเลย

ทางเลอกทสองคอ ใชเงนทนตวเองในการกอสรางใหแลวเสรจซงเปนทางเลอกทใน

ความเปนจรงมกไมท ากนนก เนองจากการใชเงนทนทงหมดในการพฒนาโครงการ

ในชวงทก าลงซอชะลอตวจะเปนความเสยงตอสภาพคลองของผพฒนาอยางมาก

ทางเลอกทสาม หรอการ “เลอนการกอสรางออกไป” เฉพาะโครงการทยอดจองม

แนวโนมไมถงเกณฑทสถาบนการเงนก าหนดออกไปกอนเพอรอใหสภาพเศรษฐกจ

และก าลงซอของผบรโภคฟนตวกลบมา จงดมความเปนไปไดมากสด ซงคาดวานาจะม

ราว ๆ 50% ของคอนโดฯ เปดใหมใน 2H-2019 หรอเทยบเทา 20% ของคอนโดฯ เปดใหม

ของทงป 2019

ทงน แมการเลอนการกอสรางจะสงผลใหโครงการดงกลาวใชระยะเวลากอสรางท

นานกวาปกต จนอาจท าใหผพฒนาตองเสยคาใชจายอนๆ เพมขน ไมวาจะเปนคาปรบ

ทตองจายใหกบผรบเหมากอสรางและผซอ ตลอดจนคาดอกเบยทตองจายใหกบ

สถาบนการเงน แตหลายๆ โครงการในอดตกพสจนใหเหนแลววาเมอเศรษฐกจเรม

ฟนตวกลบมา โครงการทดมจดเดนกสามารถประสบความส าเรจไดอยด เหมอนอยาง

กรณโครงการ โนเบล เพลนจต ทแมจะเจอปญหาการขออนญาตกอสรางซงท าให

ตองใชระยะเวลากอสรางนานกวา 6 ป (2011-2017) ซงนานกวาคอนโดฯ ทวไปถง

2-3 เทา แตดวยจดเดนดานท าเลท าให ปจจบน โนเบล เพลนจต จงสามารถท ายอด

โอนไปแลวถง 88% ของโครงการ

15

แลวผพฒนามแผนการจดการกบโครงการทมแผนจะเปดตวในป 2020 อยางไร ?

หากเปรยบเทยบแผนการเปดโครงการใหมในป 2020 ของผพฒนาอสงหาฯ ทจดทะเบยน

ในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ในชวงกอนการแพรระบาดของ โควด-19 (ไตรมาส

ท 1/2020) กบชวงทเกดการแพรระบาดแลว (ไตรมาสท 2/2020) เราจะพบวาแผนการ

เปดโครงการใหมเกอบ 1 ใน 3 นนถกชะลอออกไป จากเปาเดมทก าหนดไวท 195,500

ลานบาท ลงมาเหลอ 137,800 ลานบาท ซงเปนระดบทตากวาป 2019 ถง 35% โครงการ

โดยสวนใหญทถกเลอนการพฒนาออกไปคอ โครงการคอนโดฯ โดยมมลคาเหลอ

เพยง 21,000 ลานบาท ลดลงจากแผนเดมถง 63%

ขณะทโครงการบานจดสรร ซงก าลงอยในความสนใจของผพฒนาอสงหาฯ นนยงม

มลคาเปดใหมอยถง 116,800 ลานบาท ลดลงจากแผนเดมเพยง 16% จากการ

ปรบเปลยนแผนการเปดโครงการดงกลาว จะเหนไดวาผพฒนาอสงหาฯ เลอกทจะ

เล อนโครงการทมความเสยงอยางคอนโดฯ ออกไปกอน และหนมาจบตลาดบาน

จดสรรทเปน Real Demand กนมากขน

รปท 9 การเปดและแผนการเปดโครงการใหมของผพฒนาอสงหาฯ*

หมายเหต: ประกอบดวย ANAN, AP, LH, LPN, PSH, QH , SIRI และ SPALIทมา: ขอมลจาก Analyst Meeting ของแตละบรษท, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

หนวย: ลานบาท

79,500 56,400

21,000

130,800

139,100

116,800

210,300 195,500

137,800

2019 2020 old

(as of 1Q 2020)

2020 new

(as of 2Q 2020)

คอนโดมเนยม

บานจดสรร หลงเกดการระบาดของ C o vid-19

Actual

16

แนวโนมป 2020

Krungthai COMPASS ประเมนตลาดทอยอาศยในกรงเทพฯ และปรมณฑล จะอยใน

ภาวะหดตวอยางมากในป 2020 เนองจากไดรบผลกระทบจากการแพรระบาดของ

โควด-19 ทเขามาบนทอนความตองการซอทอยอาศยของผบรโภค ทง 1) ผบรโภคชาว

ไทยผานการหดตวทางเศรษฐกจทรนแรง (Deep Recession) ในขณะเดยวกน

มาตรการ Lockdown ประเทศเพอควบคมการแพรระบาดกสงผลให 2) ผซอตางชาต

โดยเฉพาะชาวจน ซงเปนกลมผซอหลกนนไมสามารถเดนทางเขามาเลอกซอ และท า

การโอนกรรมสทธทอยอาศยในไทยได

ยนตเปดใหม

จากสถานการณดงกลาว ผพฒนาอสงหาฯ โดยสวนใหญจงตดสนใจเลอนการเปด

โครงการใหมสวนหนงออกไปกอน สงผลใหจ านวนทอยอาศยเปดใหมในกรงเทพฯ

และปรมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) ในชวง 5 เดอนแรกของ

ป 2020 หดตวถง 54%YoY (รปท 10) โดย ส าหรบทงป 2020 คาดวาจ านวนทอย

อาศยเปดใหมใน BMR จะมจ านวนทงหมดทประมาณ 72,000 ยนต หดตวเกอบ

40%YoY ซงถอวาตากวา Trend Line (ระดบของจ านวนโครงการเปดใหมทควรจะ

เปน หากไมเกดวกฤตโควด-19) อยคอนขางมาก ทงน โครงการเปดใหมในป 2020

สามารถแบงไดเปน คอนโดมเนยม 28,800 ยนต ตดลบ 60%YoY ขณะทบาน

จดสรรซงเปนตลาดทผพฒนาอสงหาฯ หลายรายใหความส าคญจะมจ านวนเปดใหม

43,200 ยนต ตดลบนอยกวาท 20%YoY (รปท 11)

>> 1.3 ภาวะตลาดทอยอาศยในป 2020-2021 มทศทางอยางไร ?

รปท 10 จ านวนยนตทอยอาศยเปดตวใหมใน BMR ในชวง 5 เดอนแรกของป 2018-2020

หนวย: ยนต

ทมา: AREA

34,900

53,600

24,700

5M2018 5M2019 5M2020

คอนโดมเนยม

บานจดสรร

-54%

17

137,300

185,600

162,200

4M2018 4M2019 4M2020

0

40,000

80,000

120,000

160,000

200,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

F

2021

F

รปท 11 จ านวนยนตทอยอาศยเปดตวใหมใน BMR

ทมา: AREA และ REIC, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

มลคาโอนกรรมสทธ

นอกเหนอจากการแพรระบาดของโควด-19 ทสงผลตอความตองการซออสงหาฯ ของ

ผบรโภคแลว กระบวนการพจารณาสนเช อเพอทอยอาศยของผบรโภค (Post-

Finance) ทเขมงวดขน และภาวะหนครวเรอนทอยในระดบสง จะเปนปจจยกดดนตอ

การโอนกรรมสทธทอยอาศยของผบรโภค ทงน ในชวง 4 เดอนแรกของป 2020

พบวามการโอนกรรมสทธทอยอาศยใน BMR ท 1.62 แสนลานบาท ตดลบ 13%YoY

(รปท 12) ขณะททงป 2020 คาดวามลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยทงหมดใน BMR

จะมมลคาราว 4.26 แสนลานบาท ตดลบ 27%YoY ลงมาอยในระดบตากวา Trend

Line (ระดบของมลคาโอนกรรมสทธทควรจะเปนหากไมเกดวกฤตโควด-19) อย

คอนขางมาก โดยตลาดคอนโดมเนยมทไดรบผลกระทบจากการหายไปของก าลงซอ

ตางชาต และมาตรการ LTV มแนวโนมหดตวมากกวาตลาดบานจดสรรท 30%YoY

และ 24%YoY ตามล าดบ (รปท 13)

รปท 12 มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยใน BMR (4 เดอนแรก)

หนวย: ลานบาท

ทมา: REIC

คอนโดมเนยม

บานจดสรร

-13%

คอนโดมเนยม

บานจดสรร

Trend Line

ยนต

18

รปท 13 มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยใน BMR

ทมา: REIC, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

0

200,000

400,000

600,000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

F

2021

F

สตอกเหลอขาย

ทามกลางความออนแอของความตองการซอทอยอาศยของผบรโภค การปรบลดการ

เปดโครงการใหม และหนมาระบายสตอกทอยอาศยเพอเพมสภาพคลองใหกบธรกจ

จะสงผลใหสตอกเหลอขายในป 2020 มแนวโนมปรบตวสงขน 5% มาอยท 184,500 ยนต

(แบงเปนสตอกคอนโดมเนยม 80,500 ยนต เพมขน 6%YoY และบานจดสรร

104,000 ยนต เพมขน 4%YoY) ถอวาชะลอลงจากในอดตซงสตอกเหลอขายมก

เพมขนไมตากวาปละ 9% (รปท 14)

รปท 14 สตอกทอยอาศยเหลอขายสะสมใน BMR

ทมา: AREA และ REIC, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

0

40,000

80,000

120,000

160,000

200,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

F

2021

F

คอนโดมเนยม

บานจดสรร

Trend Line

คอนโดมเนยม

บานจดสรร

Trend Line +9%+4%ยนต

ลานบาท

19

ภาพรวมของป 2021

ส าหรบป 2021 คาดวาตลาดทอยอาศยจะทยอยฟนตวตามสภาพเศรษฐกจไทย โดย

Krungthai COMPASS ประเมนวา GDP การบรโภคภาคเอกชน และการลงทน

ภาคเอกชน จะกลบมาขยายตวไดท 6.1%, 3% และ 6% ตามล าดบ ประกอบกบการ

เร มฟ นตวของจ านวนนกทองเทยวตางชาตจาก 8.1 ลานคนในป 2020 เปน 15.9 ลานคน

ในป 2021 คาดวาจะสงผลใหความตองการซอทอยอาศยทงของคนไทย และตางชาต

ฟ นตวกลบมาไดบาง

ในป 2021 มลคาโอนกรรมสทธทอยอาศยใน BMR มแนวโนมกลบมาเตบโตท 12%YoY

หรอมมลคาเทากบ 4.7 แสนลานบาท แบงเปนคอนโดมเนยม 2.02 แสนลานบาท

ขยายตว 11%YoY และบานจดสรร 2.67 แสนลานบาท ขยายตว 13%YoY แตยงถอวา

อยในระดบตาหากเปรยบเทยบกบกอนการแพรระบาดของ โควด-19 ทมมลคาโอน

กรรมสทธทอยอาศยใน BMR สงถง 5.7 แสนลานบาท ในป 2019 ดานจ านวนทอย

อาศย เปดใหมคาดว าจะอย ท ราว 85,000 ย นต เตบโต 18%YoY แบงเปน

คอนโดมเนยม 34,000 ยนต นอยกวาบานจดสรรทจะเปนตลาดทผพฒนาอสงหาฯ

หนมาใหความส าคญมากขนคาดวาจะมการเปดตวราว 51,000 ยนต ทมสดสวนราว

60% ของยนตเปดใหมทงหมด สตอกเหลอขายคาดวาจะปรบตวสงขน 4%YoY มาอยท

192,000 ยนต แบงเปนคอนโดมเนยม 84,500 ยนต และบานจดสรร 107,500 ยนต

รปท 15 เศรษฐกจไทยทมแนวโนมฟนตวในป 2021 จะสงผลตอเนองใหตลาดทอยอาศยฟนตวตาม

ทมา: NESDC, AREA และ REIC, วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

-10

-12

-8

-4

0

4

8

12

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

f

2023

f

2025

f

Real GDP (%YoY)

-8.8%

+6.1%

วกฤตป 1997 วกฤตการเงนโลก (Subprime) มหาอทกภย

ตลาดทอยอาศยในป 2021

470,000 ลบ.

(+12%YoY)

85,000 ยนต

(+18%YoY)

192,000 ยนต

(+4%YoY)

มลคาโอนกรรมสทธ

ยนตเปดใหม

สตอกเหลอขาย

20

โดยสรปแลว Krungthai COMPASS ประเมนวาตลาดทอยอาศยใน BMR

ส าหรบป 2020 จะถกกดดนจากการแพรระบาดของ โควด-19 เปนอยางมาก

ผานสภาพเศรษฐกจทหดตว รายไดของผบรโภคทหายไป และการ

ไมสามารถเดนทางเขามาดโครงการและโอนกรรมสทธของผซ อ

ตางชาตในชวง Lockdown ซงจะสงผลใหมลคาตลาดหดตว 27%YoY

และแมเศรษฐกจไทยจะมแนวโนมทยอยฟ นตวในป 2021 แตกวาตลาด

ทอยอาศยจะกลบมาอยในระดบเดยวกบชวงกอนเกดวกฤต โควด-19

(ป 2019) กอาจตองใชเวลาอก 4-5 ป (ป 2024-2025) อยางไรกด

ผพฒนาอสงหาฯ ควรตดตามพฤตกรรมการอยอาศยของผบรโภคท

อาจเปลยนไปหลงเกดวกฤต โควด-19 เพอน ามาปรบปรงการออกแบบ

และพฒนาทอยอาศยใหเหมาะสม ซงจะพดถงในสวนถดไป

21

Section2

รปแบบการอยอาศยของผบรโภค

จะเปลยนแปลงอยางไรหลงยคโควด-19

22

การแพรระบาดของ โควด-19 ไมไดท าใหความตองการซอทอยอาศยของผบรโภคลดลง

เพยงอยางเดยว แตอาจเปลยนแปลงพฤตกรรมการอยอาศยของผบรโภคกลมหนง

อยางถาวร (New Normal) ศจ. วทวส รงเรองผล อาจารยประจ าโครงการธรกจอสงหา

ฯ มหาวทยาลยธรรมศาสตร ไดใหมมมองวา “แมใน 1 ปนบจากน โลกจะมวคซนทท าให

โควด-19 กลายเปนไขหวดธรรมดาได และคน 80% จะกลบไปใชชวตในรปแบบเกาคอ

อยคอนโดฯ และนงรถไฟฟาไปท างานทออฟฟศ แตพฤตกรรมของคนอก 20% ทเหลอ

อาจเปลยนแปลงไปอยางสนเชง เชน การท างานทบาน (Work From Home: WFH)

ทอาจกลายเปนเร องปกตของบรษทจ านวนหนง หรอ การหวงแหนความเปนสวนบคคล

จากการเวนระยะหางทางสงคม ซงอาจท าใหคนไมอยากอาศยในททมคนพลกพลาน

บทความในสวนตอจากน Krungthai COMPASS จงไดรวบรวมขอมลจากแหลงตาง ๆ

รวมถงการสมภาษณผประกอบการอสงหาฯ ของไทย เพอมาวเคราะหวาพฤตกรรม

ของผบรโภคในอนาคตมแนวโนมเปลยนแปลงไปอยางไรบาง?

23

เมอผบรโภคบางกลมไมกลาเดนทางมาชมโครงการ ขณะทผบรโภคอกสวนหนงตอง

ใชเวลาในบานมากขนจากการ WFH การท าตลาดผานชองทางออนไลน หรอ Digital

Marketing จงดมความส าคญมากขน อยางไรกด ชองทางออนไลน ในทนไมไดหมายถง

ระบบ Online Booking เทานน เพราะสงทจะท าใหผบรโภคสามารถตดสนใจซอ

อสงหาฯ ผานชองทางออนไลนไดคอ “ความเชอมน” ความทาทายของผพฒนา

อสงหาฯ จงอยทการท ายงไงใหผบรโภคไดเหน บรรยากาศ ววทวทศน และภาพการ

ตกแตงหองหรอตวโครงการไดเสมอนจรงทสด ระบบ Virtual Visits หรอการชม

หองตวอยาง และโครงการผานชองทางออนไลน เชน vTOUR ของ AP จงดเปนสงท

ผพฒนาอสงหาฯ ควรน ามาสนบสนนการซออสงหาฯ ผานชองทางออนไลนซงก าลง

เปนทยอมรบจากผบรโภคสะทอนจาก …..

สถตจ านวนคนเขาเวบไซตผพฒนาอสงหาฯ (ประกอบดวย ANAN, AP, LPN, PSH,

SC, SENA, SIRI และ SPALI) ในชวงโควด-19 ซ งเพมขนถง 40% จากคาเฉลยท

8,400 ครง/เวบไซต/วน ในเดอน ม.ค. 2020 ซงเปนชวงกอนการแพรระบาด เปน

11,700 ครง/เวบไซต/วน ในเดอน พ.ค. 2020 แสดงใหเหนชองทางออนไลนดมความ

นาสนใจมากขนอยางแทจรง โดย 50-60% ของยอดคนเขาเวบไซตมาจากการ

Search Engine ดวย Key Word ตางๆ เชน “คอนโดฯ ยานพระราม 9” หรอ “คอนโดฯ

แสนสร” สวนอก 5-10% ของยอดคนเขาเวบไซตมาจากเวบไซตทใหขอมลรววอสงหาฯ

เชน Think Of Living หรอ Home.co.th เปนตน

>> 2.1 ผบรโภคจะยอมรบการซอทอยอาศยผานชองทางออนไลนมากขน

การซ อขายทอยอาศยผานชองทางออนไลน

ก าลงกลายเปนชองทางหลกของผพฒนาฯ โดย

ในป 2019 PSH สามารถท ายอดขายทอยอาศยจาก

ชองทาง Digital Marketing อาท Online Booking,

Social Media (Line, Facebook, YouTube) หรอ

Shopee ไดถง 20,605 ลานบาท คดเปน 58% ของ

ยอดขายรวม สงกวาชองทางออฟไลนถง 1.4 เทา

รหรอไม

24

8.4 9.4

10.3 9.7

11.7

0

3

6

9

12

15

Jan-20 Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20

+40%

จ านวนผเขาชมเวบไซดของผพฒนาอสงหาฯ รายใหญ

รปท 16 จ านวนผเขาชม (Reach) เวบไซตของผพฒนาอสงหาฯ รายใหญ*

หากถามวาปจจยมความส าคญเปนอนดบแรกๆ ตอการเลอกซ อทอยอาศยของ

ผบรโภค คงปฏเสธไมไดวา “ท าเล” อยใกลตวเมอง มความอดมสมบรณ และเดนทาง

สะดวก นาจะเปนค าตอบของใครหลาย ๆ คน ผลการส ารวจของ DDProperty2 ในป

ทผานมา กใหค าตอบทคลายกนคอ ผบรโภคใหความส าคญกบ “ท าเล” มาเปน

อนดบท 1 เหนอกวาปจจยดานความปลอดภย และราคาเสยอก จงไมแปลกทเราจะ

เหนผบรโภคบางกลมเลอกซอคอนโดฯ ขนาดเลก (22-24 ตร.ม.) ในท าเลใจกลาง

เมอง ทมราคาอยในระดบทสามารถเปลยนไปซอคอนโดฯ ขนาดใหญ หรอบาน

จดสรรในท าเลนอกตวเมองได

>> 2.2 ผบรโภคอาจยอมลดความส าคญดานท าเลทตงเพอใหไดทอยอาศยท

มพนทมากขน

หมายเหต: *ประกอบดวย ANAN, AP, LPN, PSH, SC, SENA, SIRI และ SPALIทมา: Similar Web , วเคราะหโดย Krungthai COMPASS

2 อางองจาก DDProperty เผยผลส ารวจ 3 ปจจยทคนสวนใหญใชเลอกซอบาน (18 มนาคม 2019)

‘000 ครง/เวบไซต/วน

25

อยางไรกด เมอ WFH มโอกาสจะกลายเปนเรองปกตของคนท างานบางกลม แนวโนมท

ผบรโภคจะใหความส าคญกบขนาดของทอยอาศยกอาจมากขน ภายใตงบประมาณ

เทาเดม ผบรโภคอาจเปลยนจากการซอคอนโดฯ ขนาดเลกในเมอง เปนคอนโดฯ ขนาด

ใหญทมพนทท างานได เปนการทดแทน3 เชน หากผบรโภคมงบประมาณ 6-7 ลานบาท

จะสามารถซอคอนโดฯ ในท าเลชดลม/เพลนจต ทมราคาเฉลยราว 300,000 บาท/ตร.ม.

ไดขนาด 22-24 ตร.ม. แตหากผบรโภคคนนเปลยนมาซอคอนโดฯ ในท าเลนอกตวเมอง

เชน รชโยธน ซงมราคาเฉลยราว 138,000 บาท/ตร.ม. กจะไดหองขนาดใหญขนท

48-52 ตร.ม.(อานเพมเตมไดจากบทความ “สอง Landscape คอนโดมเนยมยาน

รชโยธน…ในวนทรถไฟฟามาหานะเธอ”) นอกจากน การเปลยนจากคอนโดฯ ขนาดเลก

ในเมอง เปน บานแฝด หรอทาวนเฮาส กดเปนตวเลอกทนาสนใจส าหรบผบรโภค

เชนกน (อานเพมเตมไดจากบทความ “บานแฝด....เทรนดอสงหาฯมาแรงในยค LTV”)

การพฒนาทอยอาศยในท าเลนอกเมองจงดมความเปนไปไดทจะคกคกขนในอนาคต

3 อางองจาก การวเคราะหโปรไฟลลกคาของ GOLD ทพบวาลกคาทเคยอยอาศยคอนโดฯ หนมาซอบานแนวราบกนมากขน เพราะตองการพนทสวนตวมากขน เนองจากคอนโดฯมพนทจ ากด ซงเปนมมสอดคลองกบผพฒนาอสงหาฯ รายอน เชน SPALI NCH และ ORI

26

แมการแพรระบาดของ โควด-19 จะสงผลใหผคนเรมใชชวตกบตวเองมากขนจากการ

เพมระยะหางทางสงคม (Social Distancing หรอ Physical Distancing) แตเชอวา

ผบรโภคทซอโครงการทอยอาศยจะยงคงตองการใชพนทสวนกลางอย โจทยใหญ

ของผพฒนาอสงหาฯ จงอยทการออกแบบพนทสวนกลางอยางไรใหยงเปนจดขาย

ของโครงการ และสามารถตอบสนองความตองการของผบรโภคทใสใจในเร องความ

ปลอดภย และสขภาพของตวเองมากขน ไปพรอม ๆ กน

คณ พระพงศ จรญเอก ประธานเจาหนาทบรหาร บรษท ออรจน พรอพเพอรต จ ากด

(มหาชน) หรอ ORI ไดใหความคดเหนวา รปแบบพนทสวนกลางจะเปลยนไปในยค

หลงโควด-19 เชน Co-Working Space ทเปนทนยมและเหมาะแกการ WFH ตอง

ปรบเปลยนใหคนนงแยกกนแทน จดสมผสตางๆ ในพนทสวนกลาง เชน ประต

ทางเขาโครงการ หรอ ลฟท จ าเปนตองออกแบบใหมและน าเทคโนโลยไรการสมผส

(Touchless) เชน ระบบเซนเซอร ระบบสแกนใบหนา หรอ ระบบค าสงเสยง มาใช

แทน เพอใหผบรโภคทใหความส าคญกบความปลอดภยมากขนนนมความเชอมนใน

การซอทอยอาศย

>> 2.3 ผบรโภคจะหวงแหนความเปนสวนตวแมจะอยในพนทสวนกลาง

รปท 17 ตวอยางการ Re-design พนทสวนกลาง

ทมา: ภาพจากอนสตาแกรม purefitnessofficial, http://unionspace.my/, https://www.thansettakij.com/

Private fitness

Private Working Space(จากนงรวมๆ เปลยนเปนนงแบบ Pocket แยกกน)

Touchless lift

Touchless door

27

คณะผจดท า >>ดร.พชรพจน นนทรามาศ

ผอ านวยการฝายอาวโส ผบรหารกลม

Business Risk and Macro Research

ดร.พชรพจน เปนทรจกอยางกวางขวางในแวดวงวชาการและสอมวลชนใน

ฐานะเปนนกเศรษฐศาสตรทมความเชยวชาญในเร องเศรษฐกจและการเงน

สามารถวเคราะหไดอยางลกซง ตรงประเดน และเปนประโยชนตอกลม

นกธรกจ ดร.พชรพจน จงไดรบเชญเปนวทยากรในรายการขาวและงานสมมนา

อยางตอเนอง

กอนรวมงานกบธนาคารกรงไทย ดร.พชรพจน มประสบการณท างานกวา 7 ป

ทธนาคารไทยพาณชยและเคยท างานดานวชาการเปน Assistant

Professor of Economics ท San Diego State University ประเทศ

สหรฐอเมรกา นอกจากนน ยงเคยฝกงานทธนาคารกลางของสหรฐฯ

(Fed) ดร.พชรพจน จบการศกษาระดบปรญญาเอก ดานเศรษฐศาสตร

จาก University of Michigan ประเทศสหรฐอเมรกา

Senior Analyst

ดร. กตตพงษ มประสบการณท างานวจยดานเศรษฐศาสตรการพฒนา และ

การวเคราะหเศรษฐกจมหภาค เชยวชาญในการประยกตขอมลจลภาค

ในการวเคราะหประเดนตางๆ มผลงานวจยตพมพในวารสารวชาการ

นานาชาต และบทความในหนงสอพมพและสอออนไลนตางๆ กอนรวมงาน

กบธนาคารกรงไทย มประสบการณการท าวจยทธนาคารไทยพาณชย

สถาบนวจยเพอการพฒนาประเทศไทย (TDRI) และ Nagoya University

ตลอดจนเคยเปนอาจารยพเศษท Mahidol University International

College (MUIC)

ดร.กตตพงษ จบการศกษาปรญญาเอก ดานเศรษฐศาสตร จากมหาวทยาลย

หอการ ค า ไทย โดยเปน นกศกษา แลกเป ลยน ท Massachusetts

Institute of Technology (MIT) สหรฐอเมรกา ภายใตทนโครงการปรญญาเอก

กาญจนาภเษก

ดร.กตตพงษ เรอนทพย

กณศ อาสกล

Analyst

กณศ มความรความเชยวชาญและมประสบการณท างานวจยธรกจใน

คลสเตอรโครงสรางพนฐาน เชน กลมธรกจรบเหมากอสราง และกลมธรกจ

วสดกอสราง กวา 3 ป ท ศนยว จยเศรษฐกจและธรกจ (Economic

Intelligence Center) ธนาคารไทยพาณชย

กณศ จบการศกษาปรญญาตร (เกยรตนยมอนดบหนง) สาขาเศรษฐศาสตร

จากมหาวทยาลยเกษตรศาสตร และปรญญาโท สาขาบรหารธรกจ จาก

จฬาลงกรณมหาวทยาลย

VIEW MORE