Contrato Hipotecario

MATERIA: DERECHO CIVIL II

CATEDRATICO:LIC. MARTHA HERNANDEZ CASTELLANOS

*TRABAJO*ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CONTRATO

*DATOS PERSONALES *LIC. EN CONTABILIDADCUATRIMESTRE: 4to GRUPO: NICO

*ALUMNO*

BENJAMIN SANTOS SALINAS

NACAJUCA, TAB. A 14 DE NOVIEMBRE DE 2015

ContenidoINTRODUCCION3ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CONTRATO4CONTRATO DE COMPRAVENTA4CONCEPTO4CARACTERISTICAS DEL CONTRRATO DE COMPRAVENTA5IMPORTANCIA6PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS6TERMINACION DE LOS CONTRATOS7RESCISIN CONTRATO DE COMPRAVENTA8CONTRATO DE ARRENDAMIENTO11CONCEPTO11CARACTERSTICAS12IMPORTANCIA13PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS13TERMINACIN.14RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO17CONTRATO22IMPORTANCIA22PARTES DE UN CONTRATO23TERMINACION DE LOS CONTRATOS23LA RESCISIN DE LOS CONTRATOS24CONTRATO DE HIPOTECA25CARACTERISTICAS25IMPORTANCIA DEL CONTRATO HIPOTECARIO26PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO27TERMINACIN DEL CONTRATO DE HIPOTECA27RESCISIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO28CONCLUSION32BIBLIOGRAFA33

INTRODUCCION

Trataremos de manera suscita sobre loscontratos, los cuales no son ms que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, hablaremos tambin de la clasificacin de los contratos definiendo cada uno de ellos.

Otros de los temastratadosen el presentetrabajolo es el consentimiento que no es ms que el concierto de voluntades, as mismo abarcaremos su importancia para la validez de las convenciones, las partes que la integran, la terminacin del mismo, y de la rescisin; adems hablaremos de la clasificacin de lasobligaciones, la obligaciones simples, solidarias, accesorias, de hacer y no hacer.

Finalmente nos referimos al tema del modo de extincin de una obligacin y sus diferentes maneras como son: el pago, la consignacin, la compensacin, la Confusin, la Novacin, la condenacin Extincin de la cosa debida

Conforme lo que dispone el Cdigo Civilmexicano, elcontratoes un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CONTRATO

CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONCEPTO

Podemos definir el contrato de compraventa teniendo en cuenta el Cdigo Civil y el Cdigo de Comercio.

Segn el Cdigo Civil el contrato de compraventa es un tipo de contrato en el cual una de las partes (vendedor) se compromete a entregarle a la otra (comprador) una cosa, a cambio de una contraprestacin econmica. Para que exista este contrato de compraventa es necesario que la contraprestacin sea dineraria, ya que si a cambio del bien se entregara otro, estaramos ante una figura distinta al contrato de compraventa, denominada permuta.Un contrato de compraventa es mercantil cuando, segn el Cdigo de Comercio, los bienes que se transfiere son muebles y siempre y cuando stos vayan a ser destinados a la reventa con el objeto de que el comprador se lucre con dicha operacin. Es decir, para que un contrato de compraventa sea considerado mercantil, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: que la naturaleza del bien que se transmita sea mueble (o excepcionalmente inmueble si su adquisicin tiene finalidad especulativa), que la compraventa de dicho bien mueble no sea destinado al consumo o propio uso del comprador sino que ste sea destinado a la reventa de la misma forma que se adquiri o sometindolo a alguna transformacin.Hay una serie de supuestos que no se consideran compraventa mercantil y que vamos a enumerar a continuacin:

Las compras de bienes destinadas al consumo del comprador o la persona para la cual se realiz la compra, las ventas que realicen no comerciantes del exceso de los productos que estaban destinados a su consumo, las ventas que realizan los ganaderos o agricultores de sus cosechas o ganados, y las ventas que los artesanos hagan de los productos que ellos fabrican en sus talleres.Se trata de un contrato bilateral, ya que intervienen dos partes (comprador y vendedor), consensual (ya que necesariamente debe de existir el consentimiento de las dos partes para poder celebrarse el mismo), conmutativo (ya que estn bien definidas las prestaciones a cargo de cada una de las partes y adems el valor que tiene el elemento que se transfiere es equivalente al precio que se pagar por adquirir la propiedad del mismo) y oneroso (ya que a cambio de la entrega del bien se da una cantidad dineraria, es decir, que la entrega del bien no es gratuita, sino estaramos ante una donacin).Para que un contrato escrito sea vlido, la ley establece una serie de informaciones que el mismo debe de contener; el contenido esencial de todo contrato es: modalidad de contrato, los datos de la empresa o empresario (si ste es persona fsica), datos del trabajador, la categora o grupo profesional del trabajador, la fecha de inicio de la relacin laboral y la duracin de la misma as como la distribucin de la jornada, la duracin del perodo de prueba que se haya pactado, la retribucin y las vacaciones anuales a las que tiene derecho el trabajador y el convenio colectivo que se aplicar. Adems, el contrato de trabajo debe de ser firmado por las dos partes (empresario y trabajador) y cada una de ellas debe quedarse con una copia. Una vez firmado el contrato, el empresario tiene la obligacin de comunicar al Servicio Pblico de Empleo en los 10 das hbiles siguientes a la fecha de inicio de la relacin laboral, la celebracin de dicho contrato, con independencia de que el mismo se haya formalizado por escrito o verbalmente.

CARACTERISTICAS DEL CONTRRATO DE COMPRAVENTA

Contrato bilateral

Crea derechos y obligaciones para ambas partes. El contrato de compraventa siempre sera bilateral, en razn de que en esencia las obligaciones sern reciprocas para ambas partes. El vendedor adquiere la obligacin de transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y el comprador a pagar un el precio cierto en dinero.

Contrato onerosoCrea provechos y gravmenes tambin recprocos. El contrato de compraventa es oneroso en razon de la naturaleza econmica de las contraprestaciones del vendedor y del comprador. La cosa o el derecho que se vende representan una valoracin econmica.

Contrato InstantneoLa compraventa pura y simple se realiza en un solo acto.

Contrato de tracto sucesivoEl contrato de compraventa ser de tracto sucesivo cuando las partes convengan en diferir el cumplimiento de las obligaciones contradas.

Contrato formalCuando se trate de bienes inmuebles es necesario una formalidad especfica establecida por la ley para que tenga plena validez. La inobservancia de la forma trae aparejada una nulidad de tipo relativo.

IMPORTANCIAEste contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo dedominioy, adems, porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir, tanto en su funcin jurdica como econmica, debe merecer un estudio especial.Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a lapermuta; sufrirn estas modificaciones esenciales en ladonacin; tambin recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades delmutuo, de lasociedad, de latransacciny de larenta vitalicia.Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn representadas por el contrato, la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio.La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Cdigo Napolen, es un contrato translativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOSPodemos clasificar los elementos esenciales de este tipo de contrato en personales, formales y reales.Los elementos personales seran los sujetos que intervienen en el mismo, es decir, el comprador y el vendedor. Estos elementos personales deben tener reconocida plena capacidad de obrar; esto quiere decir que ambos sujetos sean mayores de edad, o que tengan menos de 18 aos pero estn emancipados, e incluso que tengan entre 16 y 18 aos, pero en este caso sera necesario contar con una autorizacin del padre, madre o tutor legal.

Los elementos reales que podemos encontrar en el contrato de compraventa son el bien que se transmite y el dinero que se entrega a cambio.TERMINACION DE LOS CONTRATOS

Por frustracin Por incumplimiento del contrato Consumacin del contrato Rescisin del contrato Por muerte

EJEMPLO DE TERMINACION

CONVENIO DE TERMINACIN AL CONTRATO DE __________QUE CELEBRAN, POR UNA PARTE LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO, A LA QUE EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR LA UNAM, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR ____________, ____________; Y POR LA OTRA PARTE, ____________, AL QUE EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR ____________, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR ____________, ____________, CONFORME A LOS ANTECEDENTES Y CLUSULAS SIGUIENTES:

A N T E C E D E N T E S

1. Que con fecha ____________ de ____________ ____________, las partes suscribieron un Contrato de ___(Que se va a terminar)_________, en lo sucesivo EL CONTRATO, con el objeto de ____________.

1. Que ambas partes reconocen mutuamente su personalidad jurdica y la de sus representantes legales.

1. Que ambas partes ratifican como sus domicilios legales los sealados en EL CONTRATO.

1. En la clusula _________ de "EL CONTRATO" se estableci que su duracin sera de _______ aos a partir de su firma. (Para que proceda la terminacin anticipada debe estar vigente "EL CONTRATO")

C L U S U L A S

PRIMERA.El objeto del presente instrumento es dar por terminado EL CONTRATO.

SEGUNDA.Que ambas artes estn conformes con las acciones y compromisos realizados, hasta el momento de la celebracin de "EL CONTRATO".

TERCERA.Las partes acuerdan que a la firma del presente instrumento se otorgan el ms amplio finiquito, no reservndose accin o derecho alguno que ejercitar con posterioridad, sea por va civil, penal o de cualquier otra ndole.

CUARTA.El presente Convenio empezar a surtir sus efectos a partir de la fecha de su firma.

Ledo que fue el presente instrumento y enteradas las partes de su contenido y alcance, lo firman por ____________ en la ciudad de Mxico, D.F., a los ____________ das del mes de ________________________

POR "LA UNAM"POR "______"

(Nombre y Cargo quedeber de ser el mismoque aparece en el proemioy declaraciones)

(Nombre y Cargo quedeber de ser el mismoque aparece en el proemioy declaraciones)

RESCISIN CONTRATO DE COMPRAVENTACuando el vendedor incumple abre la posibilidad al comprador de exigir una indemnizacin por incumplimientoo rescindir el contrato, o como tcnicamente se dice,resolver el contrato y obtener la devolucin del dinero con los intereses desde que se hicieron los pagos.

Conseguir una resolucin contractual no es fcil. Por ms que el artculo 1124 del Cdigo Civil lo deja claro la jurisprudencia hace una interpretacin que a veces mucho difiere del contenido literal del mencionado artculo. El caso ms claro es el de la compra venta de viviendas en plano. Por ms que el artculo 3 de ley 57/1968 del 27 de Julio establezca que si no se entrega en plazo la vivienda debe devolverse al comprador el dinero ms los intereses y que, adems debe garantizarse esta devolucin mediante aval o seguro, con demasiada frecuencia los tribunales no dan la razn al comprador a pesar de que el promotor no haya entregado la vivienda a tiempo y no haya suscrito aval o seguro a favor del comprador.Por eso, en los casos de resoluciones de contratos de compraventa, sobre todo en los casos de compraventa de viviendas, es muy importante contratar a muy buenos abogados con experiencia para inclinar la balanza a favor de los compradores. Como abogados venimos observando que es un terreno ambiguo donde el abogado debe saber marcar esa pequea diferencia para que al final el vendedor incumplidor pague.En este terreno de la rescisin de contratos los abogados marcan la diferencia.

EJEMPLO DE CONTRATO DE COMPRAVENTACONTRATO DE COMPRA-VENTA, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE, LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO, EN LO SUCESIVO "LA COMPRADORA", REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR.........................., CON LA ASISTENCIA DE..................; Y POR LA OTRA..................EN ADELANTE "EL VENDEDOR", REPRESENTADO POR................., AL TENEDOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:DECLARACIONESI. DECLARA "LA ARRENDADORA":1. Que es una corporacin pblica, organismo descentralizado del Estado, dotado de plena capacidad jurdica, de conformidad con el artculo Io de su Ley Orgnica, publicada en el Diario Oficial de la Federacin, el 6 de enero de 1945, y que tiene entre sus fines impartir educacin superior y realizar investigaciones, principalmente acerca de las condiciones y problemas nacionales, y extender con la mayor amplitud los beneficios de la cultura.2. Que la representacin de esta Casa de Estudios, recae originalmente en el Resctor,........................................de conformidad con los artculos 9o de su Ley Orgnica y30 de su Estatuto General.3. Que dentro de su estructura orgnico-administrativa se encuentra el (la).....................el (la) cual cuenta con los recursos necesarios para el cumplimiento de este contrato.4. Que seala como domicilio, para efectos de este contrato, el 9o piso de la Torre de Rectora, en la Ciudad Universitaria, Coyoacn, D.F., CP. 04510.

II. DECLARA "EL VENDEDOR":*1. Que es una...............................legalmente constituida, de conformidad con las leyesmexicanas como lo demuestra con la escritura de su acta constitutiva nmero.............volumen..................otorgada ante la fe del Notario Pblico Nmero............del Distrito Federal. Lie............................................................................................................* Como se ha aclarado en el apartado 4 "Particularidades de los contratos", estas declaraciones debern modificarse en ste y en todos los contratos a celebrarse con personas fsicas2. Que los seores..........................................en su calictienen facultades para suscribir el pniiotarial nmero..........de fecha........imero..................Lie........................instrimento de conformidad con el poder notarial nmero otorgado ante la fe del Notario Pblico Nmero...............3. Que dentro de su objeto social se encuentra el de...............................................4. Que seala como domicilio legal el ubicado en...................................................III. DECLARAN AMBAS PARTES:NICO. Que en atencin a lo expuesto, estn conformes en sujetar su compromiso a trminos y condiciones insertos en las siguientes:CLUSULASPRIMERA. "EL VENDEDOR" vende a "LA COMPRADORA" y sta adquiereSEGUNDA. "LA COMPRADORA" cubrir a "EL VENDEDOR" la cantidad del concepto del pago de los bienes materia de este contrato.TERCERA. "EL VENDEDOR" se compromete a entregar a "LA COMPRADORA bienes que se mencionan en la clusula primera en el lugar que sta designe, a ms tarda.......................................CUARTA. * 'EL VENDEDOR" garantiza los bienes contra defectos de materiales y de obra, comprometindose a sustituirlos por otros nuevos, en caso de defectos c mismos.QUINTA.' EL VENDEDOR" se obliga al saneamiento en caso de eviccin, en los siguientes de los artculos 2119, 2120 y dems relativos aplicables, del Cdigo Civil para el Di Federal.SEXTA. El presente contrato no causa impuesto por lo que respecta a "LA COMPRA RA", toda vez que el artculo 17 de su Ley Orgnica ordena que: los ingresos Universidad y los bienes de su propiedad, no estn sujetos a impuestos o derechos federales, locales o municipales y que tampoco estarn gravados los actos o contratos en que intervenga si los impuestos conforme a la ley respectiva, debiesen estar a cargo Universidad.La interpretacin cabal del artculo mencionado es que la Universidad Nacional Autnoma de Mxico, goza de un rgimen fiscal de no sujecin impositiva, como ha sido reconocida por el Poder Judicial de la Federacin en la Jurisprudencia I.5.A.8. del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito, publicado en la Gaceta del Seminario Judicial de la Federacin en el nmero 19-20, julio-septiembre de 1989, en la pgina 123, bajo el rubro "UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO. NO ES SUJETO TRIBUTARIO", con base en las ejecuciones de los amparos en revisin 35/88, 5/89, 25/89, 45/89 y 85/89.SPTIMA. El presente contrato empezar a surtir efectos a partir de la fecha de su firma.OCTAVA. Para la interpretacin y cumplimiento de este contrato, as como para todo lo no previsto en el mismo, las partes se someten a la jurisdiccin y competencia de los tribunales federales de la Ciudad de Mxico, Distrito Federal, por lo que renuncia expresamente al fuero que, por razn de su domicilio, presente o futuro pudiera corresponderles.Ledo que fue el presente contrato y enteradas las partes de su contenido y alcances, lo firmanen la Ciudad de Mxico, Distrito Federal, a los..........das del mes de..........................demil novecientos...................................................POR ''LA COMPRADORA" POR ''EL VENDEDOR''

Contrato de Compraventa

10Benjamn Santos SalinasCONTRATO DE ARRENDAMIENTOCONCEPTOEl contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, una de los intervinientes (Arrendador) se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el otro interviniente (arrendatario) se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestacin de este derecho de uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual.

Cuando hablamos de contrato de arrendamiento hacemos referencia a un tipo de contrato que se establece normalmente entre dos partes y que supone que la primera (el arrendador) le entrega algn elemento suyo (mueble o inmueble) a la segunda parte (el arrendatario) para que la utilice en su beneficio propio. Este contrato de arrendamiento supone que la segunda parte, el arrendatario, debe pagar por ese prstamo de manera peridica a lo largo del tiempo que se establezca de comn acuerdo en el contrato. En algunos casos, el pago puede ser en dinero y en otros casos puede ser otorgndosele al arrendador parte del producto que el arrendatario logra a partir del uso de ese espacio o elemento (por ejemplo, si se arrienda una porcin de tierra para ser trabajada).

El contrato de arrendamiento es uno de los contratos ms comunes que se pueden dar entre dos personas y si bien en algunos casos puede tener que ver con actividades econmicas, en otros casos es aquel que se establece entre una persona que tiene una vivienda disponible y otra persona que busca un lugar donde vivir o donde asentarse. Usualmente, el pago se llama renta y se puede entregar al arrendador cada quince das o una vez por mes. Es tambin comn que los contratos de arrendamiento de este tipo duren entre dos y tres aos con posibilidades a ser renovados si las dos partes se muestran satisfechas con la otra.

El contrato de arrendamiento es un tipo de contrato que, por las caractersticas particulares de la accin, suele dejar mejor parado al arrendador. Esto es as si se considera como que esta figura est entrando en un riesgo al entregar o ceder un bien suyo para el usufructo de otra persona que puede incluso no conocer. De este modo, en el contrato suelen establecerse varios elementos que sirven como defensa y garanta para el arrendador, tales como pagos de depsitos o adelantos (con posibilidad de ser devueltos si todo sale bien), anulacin del contrato antes de tiempo, aumento de la renta dependiendo de las condiciones econmicas del momento, cargas y puniciones al obrar del arrendatario, etc. Por su parte, el arrendatario no puede anular sin razn justa el contrato so pena de que se le cobre una multa por no haber cumplido con la totalidad delmismo. El arrendatario suele tener la posibilidad de solicitar anulacin del contrato slo si lo hace de modo claramente justificado.CARACTERSTICAS

1. Bilateral2. Oneroso3. Conmutativo4. Traslativo de uso5. Principal6. Nominado7. Detracto sucesivo8. Formal y simple tratndose de fincas rsticas se deber hacer constar enescriturapublica e inscribirse en elregistropublico de la propiedad.9. Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe de exceder de cinco aos para fincas urbanas, de diez para fincas destinadas al comercio, de quince para las destinadas a la explotacin y de veinte para las de laindustria.Obligaciones del arrendador

1. Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el contrato fuere de tiempo indeterminado si el arrendador autoriz al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras que hizo.2. Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al termino del contrato de arrendamiento3. Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro interesado para nuevo arrendamiento y conceder el derecho de tanto (de preferencia).Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, as como en el lugar y a falta de convenio expreso en el domicilio del arrendatario.2. Conservar la cosa enel estadoque la recibe, esta obligacin engloba lo siguiente:a. Responder de los daos y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.b. Poner inmediatamente enconocimientodel arrendador las necesidades de las reparaciones bajo pena de daos y perjuicios que cause su omisinc. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia que generalmente causan las personas que habitan el bien arrendado.

IMPORTANCIA

Sea que usted sea dueo o inquilino de una propiedad inmueble, es necesario e importante que ambas partes firmen un contrato de arrendamiento para asegurar susbienes racesy su dinero; en este post le diremos en qu consiste el contrato de arrendamiento.El contrato de arrendamiento es un contrato por medio del cual el arrendador (o casero) transfiere por un tiempo definido el uso de un inmueble o casa a su arrendatario (inquilino) quien est obligado a pagar por habitar el inmueble una cantidad determinada por ambos: la renta, que es el pago de cierta cantidad en un tiempo peridico que usualmente no va ms all de 30 das.Este contrato no confiere un ttulo de propiedad pues el arrendatario no tiene dominio del inmueble y reconoce que el dominio es del arrendador. De este modo se ve imposibilitado de hacer cambios en la propiedad sin previa autorizacin del arrendador

PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS

Todos sabemos que en un contrato de arrendamiento intervienen dos partes: arrendador y arrendatario. Veamos entonces quien es cada uno de esos personajes:Arrendador:Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece.Persona jurdicapropietaria del bien que se alquila o arrienda.

Arrendatario:El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un activo a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona fsica o jurdica que alquila un bien.

En resumen, el arrendador es el dueo de la casa, y el arrendatario es el inquilino, quien paga el arriendo.

El contrato de arrendamiento ofrece beneficios a ambas partes pues especifica los derechos y obligaciones de los dos. Los derechos y obligaciones del arrendador son: Entregar al inquilino o arrendatario el inmueble en buen estado para habitar en l con todas las condiciones de higiene y seguridad al corriente No estorbar en el uso de la vivienda, es decir, no tendr acceso a sta excepto si se tiene que realizar reparaciones indispensables para la seguridad del arrendatario Garantizar un uso pacfico durante el tiempo de duracin del contrato de arrendamiento Si el arrendador no realizara las reparaciones necesarias para la higiene y seguridad de la vivienda, el arrendatario puede recurrir ante un juzgado para que mediatice o anule el contrato de arrendamientoLos derechos y obligaciones del arrendatario son: Responder econmicamente en caso de que el inmueble sufra algn dao causado por su culpa o negligencia No utilizar el inmueble para cualquier otra cosa que no haya estado estipulada en el contrato Pagar la renta de acuerdo con el contrato desde el da en que se recibi el inmueble hasta que el contrato termine en la institucin bancaria o como se haya acordado en el contrato de arrendamiento Conservar en buen estado el inmueble arrendado Entregar en las mismas condiciones el inmueble arrendado en caso de que se le abandone o culmine el contrato de arrendamiento Pagar la renta completa en los trminos estipuladosEl contrato de arrendamiento puede ser revocado por muchas causas por ejemplo: Por acuerdo mutuo Por prdida o destruccin total del inmueble por causas de desastres naturales Por expropiacin o venta judicial Por falta de pago de renta Por utilizar el inmueble de forma diferente a la estipulada en el contrato Por daos graves hechos por el arrendatarioComo se dar cuenta, el contrato de arrendamiento es una forma de proteger su patrimonio y su dinero ya sea que usted sea inquilino o dueo, le conviene firmarlo para que despus no haya malos entendidos.

TERMINACIN.Depende de si el contrato ha sido celebrado por tiempo determinado o indeterminado. En el primer caso, concluir a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso a la otra en forma indubitable y, en el caso de inmuebles, si el predio es urbano o rstico. El a. 2483 del CC enumera las principales causas de terminacin:1) por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;2) por convenio expreso;3) por nulidad;4) por rescisin;5) por confusin;6) por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;7) por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica, y8) por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.Termina, tambin, por la muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado su rescisin, segn se desprende del a. 2408 del CC interpretado a contrario sensu. Asimismo, al acabarse el usufructo, si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su derecho. Igualmente, cuando sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro. Otra de las causas de terminacin es la oposicin al subarriendo en caso de haberse pactado ese derecho, y en el caso de enajenacin judicial cuando el contrato se hubiese celebrado dentro de los 60 das anteriores al secuestro de la finca.CAPITULO IXDel modo de terminar el arrendamientoArtculo 2483.El arrendamiento puede determinar:I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;II. Por convenio expreso;III. Por nulidad;IV. Por rescisin;V. Por confusin;VI. Por perdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;VII. Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica;VIII. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.Artculo 2484.Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el da prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha sealado tiempo, se observara lo que disponen los artculos 2478 y 2479.Artculo 2485.Vencido un contrato de arrendamiento, tendr derecho el inquilino, siempre que este al corriente en el pago de sus rentas, a que se le prorrogue hasta por un ano ese contrato. Podr el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate han sufrido un alza despus de que se celebr el contrato de arrendamiento.Quedan exceptuados de la obligacin de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.Artculo 2486.Si despus de terminado el arrendamiento y su prorroga, si la hubo, continua el arrendatario sin oposicin en el goce y uso del predio, y este es rustico, se entender renovado el contrato por otro ano.Artculo 2487.En el caso del artculo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuara por tiempo indefinido, y el Arrendatario deber pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba.Artculo 2488.Cuando haya prorroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artculos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.Artculo 2489.El arrendador puede exigir la rescisin del contrato:

I. Por falta de pago de la renta en los trminos prevenidos en los artculos 2452 y 2454;II. Por usarse la cosa en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III del artculo 2425;III. Por el subarriendo de la cosa en contravencin a lo dispuesto en el artculo 2480.Artculo 2490.En los casos del artculo 2445, el arrendatario podr rescindir el contrato cuando la prdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparacin durare ms de dos meses.Artculo 2491.Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artculo anterior, hecha la reparacin, continuara en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.Artculo 2492.Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podr este pedir la rescisin del contrato.Artculo 2493.Si el usufructuario no manifest su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupacin de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnizacin de danos y perjuicios.Artculo 2494.En el caso del artculo anterior se observara lo que dispone el artculo 2486, si el predio fuere rustico, y si fuere urbano, lo que previene en el artculo 2487.Artculo 2495.Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistir, a menos que aparezca que se celebr dentro de los sesenta das anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por concluido.Artculo 2496.En los casos de expropiacin y ejecucin judicial se observara lo dispuesto en los artculos 2456, 2457 y 2458.RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Las causas de finalizacin o rescisinde uncontrato de alquilerpueden ser muchas, tanto por parte del propietario como del inquilino.Las ms usuales son:a)Finalizacin por parte del inquilino:Si elinquilinoquiere dejar el alquiler, tiene que comunicarlo al propietario como mnimo un mes antes de finalizar el plazo pactado o de las prrrogas.En el transcurso del plazo inicial fijado o de cualquiera de las prrrogas, el inquilino no puede abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, tendr que indemnizar al propietario los perjuicios que le cause.El inquilino puede rescindir el contrato sindaos y perjuicios, en los casos siguientes: Si el propietario se niega a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones ptimas de habitabilidad. Si el propietario no facilita el disfrute y el uso pacfico de la vivienda.

Si el inquilino desiste, su cnyuge o persona anloga que conviva con l podr continuar el contrato siempre que lo comunique al arrendador por escrito.

Las obras de conservacin que hacen inhabitable la vivienda permiten al inquilino desistir del contrato.b)Finalizacin por parte del propietario:En contratos de duracin de hasta cinco aos, el Cdigo civil establece que el incumplimiento del pacto por parte del arrendatario da derecho al propietario a poder instar a su cumplimiento, o bien rescindir el contrato con indemnizacin de daos y perjuicios.Un propietario puede rescindir un contrato por las razones siguientes: Por falta de pago de la renta o cualquier cantidad que deba el arrendatario, incluida la fianza o su actualizacin. En el caso desubarrendamientoo cesin no consentidos. En el caso de realizacin de obras no consentidas en la vivienda por parte del arrendatario. Por daos causados en la vivienda por parte del arrendatario. En el caso de que el arrendatario lleve a cabo actividades molestas, insalubres o nocivas. En el caso de que la vivienda no sea destinada a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Cuando se resuelva el derecho del propietario.

Modelo acuerdo rescisin contrato alquiler

En la ciudad de .......... a ..de ......... 20..

REUNIDOSDe una parte:..................., mayor de edad, con D.N.I./N.I.F. nmero ..................... vecino de ..................... (...........) en C/ ..............., n ..........., Actuando cono PARTE ARRENDADORA

De otra parte: ..............., mayor de edad, con D.N.I./N.I.F. nmero, vecino de ........... (..........) en C/.............., n. Actuando como PARTE ARRENDATARIA

INTERVIENENEn su propio nombre y derecho reconocindose capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento y

E X P O N E NPrimero..............................(el arrendador).cedi en arrendamiento a ............................(el arrendatario) una finca urbana, con Referencia Catastral N...................(o finca Registral n .....Reg. Propiedad N....) edificada en calle ......................, n .........de ............. (............); ocupa la ..............planta, letra ..............de ............ m2 construidos y ........... m2 tiles.Segundo.El periodo de Arrendamiento quedo fijado inicialmente, desde el ..... de ........ de 20... , prorrogable anualmente de forma automatica por un periodo mximo de cinco aos, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.Tercero.El resto de condiciones de Arrendamiento, quedo fijado en las clusulas del referido Contrato de Arrendamiento.

Cuarto.....................(el arrendatario)..ha comunicado a ....................(el arrendador).su voluntad de anular el contrato de arrendamiento de la precitada finca con efecto ...de ........... de 20..

ACUERDANUno.Rescindir el contrato de arrendamiento con efecto de ......... de ......... de 20......Dos.Accesoriamente ....................(el arrendador)renuncia a reclamar la indemnizacin que legalmente le pudiera corresponder por la rescisin.En cuanto a la cantidad establecida en concepto de Fianza, el saldo resultante una vez deducidos los recibos de suministros pendientes (agua, luz, etc) y los posibles desperfectos o reparaciones en la vivienda, ser devuelta a ............................(el arrendatario)(o se aplicara al pago del ultimo mes)Tres..................................(el arrendatario) entrega en este acto las llaves de la vivienda

Y en seal de conformidad, ambas partes firman el presente acuerdo de rescisin en la fecha y lugar sealados en el inicio.

Arrendador Arrendatario

EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTOEjemplo de contrato de arrendamiento de local comercial:CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL celebrado En Mxico Distrito Federal a 08 de Agosto de 2012, contando con la presencia de dos testigos, uno por cada una de las partes; La parte arrendadora que ser denominada como EL ARRENDADOR, el Sr. Marco Andrs Solares Jurez, quien es propietario del local comercial objeto de este contrato, y como contraparte el Sr. Aquiles Martnez Barrios, quien en lo sucesivo ser denominado como EL ARRENDATARIO.Ambas partes, se encuentran plenamente concientes de las circunstancias, deberes y obligaciones del presente y para lo mismo se ajustan en conformidad con las siguientes clusulas:CLUSULAS:Primera.-Se entrega en arrendamiento el inmueble ubicado en Av. Mxico Nm.85 Col. Martn Cabrera Del Iztapalapa Mxico Distrito Federal; inmueble que EL ARRENDADOR entrega al ARRENDATARIO quien lo recibe en plena satisfaccin.Segunda.-Este contrato tendr una vigencia de un ao, vigente a partir de la firma del mismo y culminar al da siguiente de cumplido el ao.Al trmino de ste el arrendador restituir el inmueble en las mismas condiciones o con las mejoras que se hayan tenido que realizar y de igual forma queda abierto para la continuacin o nueva firma de contrato, que en el hipottico caso substituir al presente.Para la realizacin de este contrato se ajustarn a lo establecido en el Cdigo civil del Distrito Federal as como se renuncia a cualesquier otra jurisdiccin, ya sea por domicilio de las partes o por convenio alterno.Tercera.- EL ARRENDATARIO pagar al ARRENDADOR por el concepto de renta la cantidad de $5.000.00 (Cinco mil pesos M/N) cantidad a la que se le agregar el 16% del Impuesto al valor agregado (IVA); que ser pagado en la cuenta nmero (4562179645) del Bancomun. S.A.B de C.V. Cuenta que se encuentra destinada en forma exclusiva para dichas funciones.En el pago de la renta se incluirn dos montos iguales a la mensualidad en calidad de depsito, que sern devueltos al momento de terminarse dicho contrato.Cuarta.-Este inmueble ser destinado a ser local comercial, y no ser utilizado en otro fin como habitacin, o bodega sin previo aviso.En caso de que el arrendatario no desocupe en tiempo y forma el local objeto de este contrato y al no existir conflicto entre las partes, el arrendatario se har acreedor de una multa del 20% por cada mes que ocupe el inmueble sin contrato.Quinta.-Todas las mejoras y arreglos que puedan existir durante la duracin de este contrato corrern a costa y cuenta del ARRENDATARIO y tambin ser responsable de los desperfectos que se ocasionen ya sea durante la vigencia de este contrato o al momento de desocuparla.Sexta.-En el caso de que el ARRENDATARIO se retrase en los pagos de la renta fijada o la realice en parcialidades se har acreedor de un inters del 4% mensual en relacin a las cantidades que adeude, inters que ser aplicado hasta el momento en que se liquide dicha cantidad.Sptima.-El contrato de luz, consumo de energa, agua, y otros servicios, corrern a cuenta del ARRENDATARIO y deber entregar la relacin de pagos y costas al arrendador al finalizar el contrato, celebrarse nuevo contrato o desocupar el inmueble.Octava.-En el caso de que el ARRENDATARIO Desee o necesite dar por terminado el presente contrato en forma anticipada a su culminacin estipulada, se encontrar obligado a pagar el total del mes que se encuentre habitando y perder una de las fianzas fijadas arriba, como compensacin.Novena.-EL ARRENDATARIO recibe el inmueble con todos los servicios en condiciones de uso libre de cualquier desperfecto o rotura de los mismos, ser a cargo del ARRENDATARIO.Decima.-Sern causales de rescisin del presente contrato:1. Destinar la finca a un fin diferente al estipulado en este contrato.2. Dejar de pagar por un periodo superior a los tres meces.3. Modificar o alterar el inmueble sin la autorizacin aun si es con el fin de mejorarlo.4. Manejar, guardar o traficar artculos que daen la salud o estn penados por las leyes del pas.5. Tener animales sin la autorizacin del ARENDADOR.6. Que el ARRENDATARIO se conduzca en forma inmoral o ajena a las buenas costumbres7. Que el ARRENDATARIO cause daos al inmueble.8. Que el ARRENDATARIO sub arrende o traspase, ceda los derechos de este contrato.9. No exhibir el monto del depsito dentro de los primeros 30 das a la firma de este contrato.10. Ter ms de una de las acciones descritas con anterioridad o no hacer el pago en el plazo pactado.Decima primera.-Los gastos de las costas y honorarios producidos por este contrato corrern a cargo del ARRENDATARIO.Decima segunda.-El Sr. Fernando Vargas Ferrara quien se encuentra presente en la redaccin del presente contrato fungir como FIADOR del ARRENDATARIO en favor del ARRENDADOR.Dcima Tercera.- Para recibir cualesquier notificacin las partes y el fiador sealan las siguientes direcciones. EL ARRENDADOR Av. Independencia Nmero 56 col Industrial, Del Miguel Hidalgo, Mxico D.F. El EL ARRENDATARIO Av. Carlos Ponce Nmero 96 interior 12 Col Mario Rebolledo Municipio de Ecatepec de Morelos, Estado de Mxico. FIADOR.- Calle ngel nmero 4 Col Agua Azul, Chimalhuacn Estado de Mxico.INVENTARIO:Decima Cuarta.-Este inmueble cuenta con los siguientes beneficios:Telfono en buen funcionamiento, y que es propiedad del ARRENDADOR y por el cual el ARRENDATARIO pagar los gastos; puertas en excelentes funciones con chapas y llaves.Despus de haber sido ledo este contrato a las partes y al fiador y por haberse dado por enterados de su contenido se procede a las firmas correspondientes.ARRENDADOR ARRENDATARIOFirma FirmaFIADORFirmaContrato de Arrendamiento

21Benjamn Santos SalinasCONTRATOContratoes un trmino con origen en el vocablo latinocontractusque nombra alconvenioopacto, ya sea oral o escrito, entre partes que aceptan ciertasobligacionesyderechossobre una materia determinada. Eldocumentoque refleja las condiciones de este acuerdo tambin recibe el nombre de contrato.

C ARACTERISTICAS Existe el principio de libertado formal. Existe el principio de autonoma de la voluntad. Hay una excepcin a las dos caractersticas anteriores: necesidad de otorgar Escritura Pblica en los siguientes casos:

a) Constitucin, modificacin y extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles.b) Arrendamientos de ms de 6 aos de duracin.c) Poderes.d) Transmisin de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en Escritura Pblica.IMPORTANCIA

El contrato es el nico documento legar que te permite a ti, tener la seguridad de que el empleador te pagara las horas correspondientes de tu trabajo, te dar prevencin de salud y no abusara de tus esfuerzos.

Cuando una persona no trabaja con contrato tiene muchas desventajas, por ejemplo, el empleador puede decidir de un da a otra, despedirte y no pagarte nada, tu cuando vas a hacer la denuncia, ellos te pedirn algo que acredite que ests trabajando con l, si no lo tienes, lamentablemente no podrs apelar a nada, y el empleador se saldr con las suyas. Tambin el contrato te sirve para que al momento de tener un accidente, ste por ser dentro del trabajo lo cumbre el empleador, por el simple hecho de que ocurri bajo su responsabilidad, entones a ti no te costara nada, dems si te dan licencia para reposar o componerte de tus lesiones, el empleador est obligado a seguir pagando, y no descontarse por los das no trabajados (obviamente si la licencia la ha dado un mdico), pero si no ests con contrato, si te enfermas, heriste, o cualquier problema de salud, debers cubrirlo por tu cuenta, y es ms, quizs hasta no te sigan dando trabajo por estar enfermo... y bueno, y muchos otros beneficios.si trabajas, debe ser con contrato, esto se da la seguridad a ti de que tu trabajo y esfuerzo ser recompensado con una paga, y no ocurriran problemas a futuro, adems, es el documento legar que te permitir apelar y denunciar a tu empleador si es que est est haciendo mal uso de tu oficio o trabajo.

PARTES DE UN CONTRATO

Partes de un contrato son las que representan un CENTRO DE INTERS DISTINTO.Quines sern depende del tipo de contrato: De una compraventa: Comprador-Vendedor. De una locacin: Locador-Locatario De una Donacin: Donante-Donatarioy as...Una parte puede estar comprendida por dos o ms personas porque lo que interesa no es el nmero de sujetos sino de intereses. Ejemplo: Dos personas tienen un inmueble en condominio (ambos son dueos) y deciden venderla a un tercero. Cuntas personas intervienen en el contrato? Tres. Cuntas partes hay? Dos, pues representan slo dos intereses.

Tambin puede haber contrato celebrado por una sola persona, con dos intereses. Cmo? Por ejemplo si contrato a un corredor de bolsa para que en mi nombre y representacin compre unas acciones de ciertas caractersticas, y ese mismo corredor es contratado por una empresa que tiene acciones como las que busco, para venderlas en su nombre y representacin. Teniendo el respectivo poder de cada parte, podra ese corredor celebrar un contrato l solo, en representacin de dos intereses distintos (el mo y el de la empresa). En estos casos la ley lo permite, exigiendo algunas condiciones para garantizar que no perjudicar maliciosamente los intereses de ninguno de sus representados (ej. el precio tiene que ser el precio de mercado).

TERMINACION DE LOS CONTRATOS

En primer orden, debe apuntarse que por terminacin de los contratos se entiende la extincin de los mismos, en el sentido de que el contrato como tal deja de producir sus efectos jurdicos normales y cesa de cumplir los fines para los cuales haba sido celebrado.Segn Maduro (1987), toda terminacin de contrato implica su extincin, en el sentido de que deja de producir efectos hacia el futuro, sin perjuicio de que en algunas de las formas de terminacin puedan tambin producirse efectos retroactivos.

Ahora bien, tradicionalmente la doctrina distingue como modos de terminacin de los contratos los siguientes:

1. La disolucin de los contratos, denominada tambin revocacin, aun cuando esta ltima denominacin es motivo de serias discusiones.2. La nulidad de los contratos, que supone la extincin de los mismos, por cuanto el contrato adolece de vicios o anormalidades que impiden considerar configurados elementos esenciales a su existencia o a su validez.3. La resolucin de los contratos, modo de extincin inherente a los contratos bilaterales.4. La rescisin de los contratos, modo de extincin que la doctrina considera de carcter subsidiario y que slo opera en aquellos casos expresamente establecidos en la ley.5. La revocacin de los contratos, medio de extincin por el cual el contrato desaparece por la voluntad unilateral de una de las partes.6. La excepcinnon adimpleti contractus, cuando se opone en contratos de tracto sucesivo y en los cuales la prestacin disfrutada por una o alguna de las partes no es susceptible de borrarse en el terreno de la realidad. En estos casos, la excepcin non adimpleti contractus, por va excepcional, extingue el contrato durante el lapso en el cual una de las partes dej de cumplir su obligacin.

A continuacin, se describe con ms detalle cada uno de los modos de extincin de los contratos ya sealados.

LA RESCISIN DE LOS CONTRATOS

Aclara Maduro (1987), que la rescisin es un medio de impugnar contratos, en el sentido de que no produzcan sus efectos normales en aquellos casos que establecen una desproporcin excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de algunas de ellas.

En doctrina se sostiene que la rescisin presenta dos caracteres fundamentales: a) Tiene carcter subsidiario, es decir, slo opera a falta de otro recurso capaz de colocar a las partes en situacin de equilibrio; b) Debe ser expresa, en el sentido de que slo puede o debe ser autorizada por el legislador.

En principio, la rescisin no tiene efecto retroactivo, salvo en los casos en que el legislador as lo ordene expresamente.

Contratos en general

24Benjamn Santos SalinasCONTRATO DE HIPOTECADefinicin legal:Art. 2407 c.c."La hipoteca es underecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor"

- Doctrina: (Somarriva)Derecho real que recae sobre un inmueble que, permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta"

Lahipotecaes underecho realde garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de uncrditoo prstamo) sobre unbien, (generalmenteinmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de supropietario, pudiendo el acreedorhipotecario, en caso de que ladeudagarantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (repersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados.

CARACTERISTICAS

La hipoteca es ante todo underecho realde realizacin de valor, y como tal derecho real, se halla investido de larepersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripcin en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condicin de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las caractersticas en una y otra situacin se resumen en las siguientes.

Comocontrato: Es uncontrato nominadootpico, ya que se encuentra reglamentado en laley. Es uncontrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae obligacin alguna. Es uncontrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o crdito). Es uncontrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

Comoderecho real: Es underecho realde garanta, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca. Es underecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races. Es underecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida. El deudor hipotecariono pierde la posesin de la cosa. Constituye unalimitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario.

IMPORTANCIA DEL CONTRATO HIPOTECARIO

En actualidad el crdito hipotecario ha cobrado gran importancia, toda vez que existen condiciones favorables y flexibles a su acceso, adems que en el desarrollo de su operacin y estructura, generan mayor certidumbre jurdica, situacin que conlleva a la tranquilidad financiera de las familias.

El crdito hipotecario representa un elemento esencial para las economas modernas, pues a travs de ste tipo de prstamo, se logra brindar mayor dinamismo en los mercados.

La idea principal sobre el crdito hipotecario es que a travs de una institucin financiera se otorga un crdito o prstamo de un capital, a un beneficiario, llamado en el mbito financiero como acreditado, el cual garantiza el pago del crdito con el otorgamiento de un derecho real llamado hipoteca.La hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, por ejemplo, una casa, local comercial, etc., que permite que el bien inmueble que est hipotecado, pueda ser embargado y rematado con la intervencin de un juez, en caso de que el deudor no pague su obligacin. Es decir, el incumplimiento en este tipo de crditos genera un problema el cual, se ventila ante la autoridad judicial.

En pocas palabras, mediante la hipoteca se busca asegurar el pago de la deuda, ya sea porque el deudor pague voluntariamente, o porque de no hacerlo, un juez pueda rematar el bien para pagarle al acreedor o a la institucin financiera con la que se firm el contrato.Una de las caractersticas principales del crdito hipotecario, es que tiene fcil acceso, pues la institucin financiera, revisar el bur de crdito (historial crediticio de las personas) y de no existir algn problema o clave de observacin negativa, se lleva a cabo la firma del contrato. Asimismo, si se cuenta con solvencia econmica y situacin laboral estable, se facilita su conclusin.Por lo general, el crdito hipotecario es otorgado por los bancos y las entidades financieras para la adquisicin de vivienda. En la actualidad, el crdito hipotecario goza de un bajo inters anual.Un aspecto importante antes de firmar cualquier crdito hipotecario, es que conozcamos las clusulas del contrato de adhesin, ya que debemos tomar en cuenta que por lo general es a largo plazo. Por lo anterior, se deben considerar elementos tales como: la tasa de inters, el plazo, los pagos, impuestos y accesorios.Por esta razn, los interesados en adquirir este tipo de crditos, deben solicitar informacin en la mayor parte de las instituciones financieras que los ofrecen, bajo la premisa de que "con mayor informacin y datos, se toma una mejor decisin".Otro aspecto es que, al encontrarse frente al ejecutivo de cuenta o ante el asesor financiero, todas las dudas que puedan surgir se las preguntemos, buscando quedar satisfechos en las respuestas de las interrogantes que se formulen, ya que como se menciona lneas atrs, este tipo de prstamos son a largo plazo, lo que representa un profundo anlisis del mismo antes de tomar la decisin definitiva de firmar el contrato y la situacin que esto implica.

Finalmente, el crdito hipotecario para la adquisicin de vivienda se puede dar de variadas formas: para la construccin de vivienda, para la adquisicin de casa-habitacin ya construida y en algunos casos, para terminar la edificacin de un hogar que por algn motivo no pudo terminar.

PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO1. El Banco (o acreditante). En su carcter de acreedor pondr a disposicin del acreditado el monto del crdito solicitado.2. El Solicitante (o acreditado). Es el cliente del banco, la persona que recibir el importe del crdito y constituir la garanta hipotecaria.

TERMINACIN DEL CONTRATO DE HIPOTECA

Va directa: por pago, por novacin, compensacin, confusin, prescripcin negativa, nulidad. Va indirecta: destruccin total de la cosa hipotecada, por expropiacin, por remate judicial, por extincin, de la hipoteca, por prescripcin de la hipoteca, por falta de presentacin del crdito en el reconocimiento de quiebra.

RESCISIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO

As como la prenda se extingue, cuando la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor por cualquier ttulo, lo mismo acontece con la hipoteca. Simplemente es la ocurrencia del fenmeno de la confusin, salvo que opere la subrogacin de que trata el artculo 1668-2.La expropiacin es otro caso de extincin de la hipoteca.Alrededor del artculo 2452 surge la figura de la purga de la hipoteca que, en cierta medida, conduce a la extincin de la misma, en cuanto, al disponer que cesa el derecho de persecucin incorporado en esta modalidad negocia!, elacreedor no goza de la garanta especial o privilegiada; claro est, sin que se extinga la obligacin principal, como es obvio.Para que ocurra lapurgade la hipoteca se requiere:En primer lugar, que se trate de la venta judicial no voluntaria sino forzada del bien hipotecado, o sea, ordenada por el juez y adquirida por un tercero dentrodel respectivo proceso (artculo 2452-2).En segundo lugar, en el proceso ejecutivo debe hacerse la citacin personal del acreedor, que se materializa bajo la forma procesal de la notificacin personal, porque si el acreedor no es notificado, la excepcin prevista en el precepto mencionado, no tiene cabida. Esta citacin o, mejor, notificacin, debe hacerse dentro del trmino del emplazamiento que, segn el artculo 539 del Cdigo de Procedimiento Civil, surge una vez que conozca el juez de la existencia del gravamen hipotecario con el certificado del Registrador de Instrumentos Pblicosque se aporte al proceso.Por ltimo, el remate debe ocurrir despus de cumplirse el trmino para la comparecencia del acreedor al proceso ejecutivo o para intentar, por separado, el proceso ejecutivo con garanta real.Precisamente, el artculo 539 del Cdigo de Procedimiento Civil, modificado por el artculo 292 del Decreto 2282 del 1989, dispone: "Si del certificado delRegistrador de Instrumentos Pblicos aparece que sobre los bienes embargados (en proceso ejecutivo) existen garantas prendarias o hipotecarias, el juez ordenar citara los respectivos acreedores, cuyos crditos se harn exigibles si no lo fueren, paraque los hagan valer bien sea en proceso ejecutivo separado con garanta real o en elque se les cita, dentro de los treinta das siguientes a su citacin personal... Sivencido el trmino a que se refiere el inciso anterior, el acreedor citado personalmenteno hubiere instaurado alguna de las demandas ejecutivas a que se refiere el incisoanterior, slo podr hacer valer sus derechos en el proceso donde se le hizo la citacin, dentro del plazo sealado en el artculo 540".Entonces, adquiere particular importancia la nueva regla del Cdigo de Procedimiento Civil, puesto que le est dando plena vigencia a la excepcin regulada en el artculo 2452 del Cdigo Civil, en cuanto impone que una vez el acreedor hipotecario es notificado personalmente, del proceso ejecutivo, tiene treinta das para hacer valer sus derechos, bien dentro de ste o por separado en un ejecutivo con garanta real, es decir, que desaparece el atributo de persecucin. Pero es ms: si no comparece al proceso ejecutivo o no intenta por separado el que corresponda, dentro del plazo anotado, nicamente puede llegar aqul a exigir su crdito, para lo cual cuenta con el plazo previsto en el artculo 540. Esto es, hasta la diligencia de remate, o la terminacin del proceso por cualquier causa, pero sin contar con el privilegio de la hipoteca.As pues, si el acreedor hipotecario no atiende la citacin que se le hace, bien compareciendo al proceso en que se le cita o por separado pretende su derecho en proceso ejecutivo con garanta real, y el inmueble es rematado y adjudicado a untercero, contra ste no se puede hacer valer la hipoteca puesto que se ha operado elfenmeno extintor, al desaparecer el derecho de persecucin, por la purga delgravamen. Quedan a salvo, eso s, los crditos o derechos personales.Todo lo dicho es aplicable el acreedor prendario, por no hacer distincin el artculo 534 del Cdigo de Procedimiento Civil, sobre el particular.

Ejemplo de contrato de Hipoteca:Contrato de hipoteca realizado en la ciudad de Mxico D.F. a 14 de junio de 2012Este contrato de hipoteca est celebrado por una parte por la Sra. Mara de Lourdes Ramrez Lpez, quien se identifica con credencial de elector (poner el nmero de folio) y el Sr. Manuel vila Villegas quien se identifica con credencial de elector (poner el folio de la credencial) quienes son matrimonio y se encuentran en sociedad de bienes mancomunados declarando ser vecinos del municipio de Ecatepec de Morelos Estado de Mxico; su domicilio particular se encuentra en la calle maldiva nmero 13, Col. Tabachines Ecatepec de Morelos estado de Mxico.Por contraparte el Lic. Jos Lus Elizalde Baltasar, quien se identifica como representante del Banco Corso, S.A. de C.V.B. por medio de Acta notarial que lo asigna como representante legal de dicho banco y en lo particular se identifica con credencial de elector y/o Cdula profesional con folio (poner folio).Y por la otra parte los Seores Mario Rosales Cornejo y Daniela Daro Robles, quienes se identifican como Matrimonio teniendo la funcin de testigos del presente contrato; presentan sus credenciales de electoral con los folios (Poner folios respectivos).Los nombrados en este contrato se ajustan a las siguientes declaraciones y clusulas.DECLARACIONES:1. El Sr. Lic. Jos Lus Elizalde Baltasar representa en este contrato al Banco Corso, S.A. de C.V.B. que se identifica como representante por medio de Acta notarial, celebrada en Mxico D.F. el da 28 de Enero de 2008 y con carcter de indefinido. Documento otorgado por el Lic. Juan Ramn Puente Ambriz, notario pblico. Nmero 325 del Distrito federal.2. Los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas se presentan como titulares de pleno derecho y dominio de la finca:3. Inmueble Casa Adquirida por los seores arriba mencionados; adquisicin que demuestran con la escritura de fecha 11 de marzo de 1958 que se encuentra visible en la notara pblica nmero (poner el nmero) que se encuentra en el municipio de Ecatepec de Morelos as como puede ser visible en el registro pblico de la propiedad y del comercio.4. Esta propiedad cuenta con su referencia catastral : (poner la referencia correspondiente)5. El inmueble arriba citado, no tiene cargas ni gravmenes de ningn tipo, y se encuentra libre para poder ser hipotecada como garanta de prstamo.6. Se exhibir una copia certificada de la escritura del inmueble7. Se cargar un gravamen, en carcter de garanta a favor de los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas por un monto total de 25.500000.00 (veinticinco millones quinientos mil pesos) que se pagarn en un plazo de 10 aos, contados a partir de la formalizacin del presente contrato, y que tendr un rgimen de intereses del 8% anual, y un descuento del 0.5 % para el pago de gastos y costas.8. Se cargar un gravamen, en carcter de garanta a favor de los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas por un monto total de 25500000.00 (veinticinco millones quinientos mil pesos) que se pagarn en un plazo de 10 aos, contados a partir de la formalizacin del presente contrato, y que tendr un rgimen de intereses del 8% anual, y un descuento del 0.5 % para el pago de gastos y costas.9. Ambas partes, declaran que es su voluntad celebrar este contrato y de conformidad con lo anterior y habiendo convenido el otorgamiento de este, al efecto al tenor de las siguientes:CLUSULAS:Primera.-El Banco Corso, S.A. de C.V.B por medio de la celebracin de este contrato, constituye una hipoteca sobre la finca arriba citada a favor de los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas por la cantidad de 25.500000.00 (veinticinco millones quinientos mil pesos) sujetos a la valuacin correspondiente y que ya ha sido aprobada.La cantidad prestada devengar intereses de un total del 8% anualLos nuevos deudores, se encuentran comprometidos a revolver la cantidad arriba mencionada ms los intereses correspondientes, que se generen durante el plazo de la deuda.El pago correspondiente se llevar a cabo mediante depsitos que se abonarn a la cuenta nmero (poner el nmero de cuenta correspondiente) que se encuentra en el banco emisor del presente contrato y que se encuentra ubicado en Av Montecristi nmero 74.El reclamo correspondiente por parte del banco emisor se har en los siguientes casos.El no pago de una o ms de las cantidades marcadas en el plazo correspondiente, que ser de tres meses.En caso de no satisfacer puntualmente las contribuciones e impuestos que graven a la finca hipotecada.1. La presente hipoteca se encuentra cobijada y representada por los artculos (poner los artculos correspondientes) del cdigo de comercio del estado de Mxico2. En caso de ser necesario, el prestamista podr hacer reclamo judicial conforme a lo establecido en el presente contrato.3. Los deudores fijan como domicilio para la prctica de requerimientos el inmueble del presente contrato.4. En caso de llegar a la subasta, los deudores cedern toda la documentacin y las obligaciones correspondientes de su parte.5. La parte que contrae la deuda, se compromete a asegurar el inmueble contra incendios por una cantidad igual o superior al monto del presente contrato6. La parte deudora declara renunciar al derecho de ser notificados en caso de cesin del crdito.7. Los deudores concretan y se conforman a someterse a la jurisdiccin de (poner el lugar de jurisdiccin) y perder la del lugar en que residen.8. Las partes podrn solicitar y tener las copias que consideren necesarias, previo pago y anotacin correspondientes.9. quedan a cuenta de los deudores todos los gastos, impuestos e imprevistos que se presenten o deriven de esta hipoteca.Segundo.-En caso de existir, lo contrayentes del gravamen, se comprometen a cancelar cualquier deuda que tengan antes de la celebracin de la hipoteca y que puedan afectar.Tercero.-Todos los gastos eimpuestosque se deriven del otorgamiento de esta escritura, tanto en lo relativo a la constitucin de hipoteca voluntaria, como en lo referente a la posposicin sern satisfechos por los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila VillegasCuarto.-Para la interpretacin y cumplimiento de estecontrato, as como para todo lo no previsto en el mismo, las partes se someten a la jurisdiccin y competencia de los tribunales del Estado de Mxico por lo que renuncian expresamente al fuero que por razn de su domicilio presente ofuturo, pudiera corresponderles.Quinto.-Figuran como testigos los Seores Mario Rosales Cornejo y Daniela Daro Robles, quienes firmarn como tales al final del presente.Ledo el presente y quedando plenamente en conformidad, lo firman teniendo el presente documento un duplicado en el lugar y fecha al principio indicados, quedando un ejemplar del mismo en poder de cada parte contratante.

Contratante 1 Contratante 2Firma FirmaContratistaFirma

Testigo 1 Testigo 2Firma Firma

CONCLUSION

Despus de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusin de que resulta de gran importancia para los estudiosos de lasCiencias Jurdicas, y como los econmicos administrativosel conocer de manera completa y profunda todo lo relativo a los contratos, ya que ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones jurdicas que se presenta en la prctica y en el que hacer jurdico del abogado y del econmico administrativo, porque los tribunales civiles estn repletos de decisiones fundamentadas ya en lateorade las obligaciones, cumplimiento de contrato, ejecucin de contratos, violacin de contratos, nulidades de actos deventas, radiaciones de hipotecas.

El abogado y el econmico administrativo que desconoce lasfuentes, las caractersticas, los efectos y las formas de extincin de las obligaciones tendra una gran laguna para el ejercicio de la profesin por ante los tribunales civiles.

BIBLIOGRAFA

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33Benjamn Santos Salinas