HOTRRENr. 958din 04.08.2003

despreaprobarea Regulamentului provizoriu privindevaluarea bunurilor imobile

Publicat :15.08.2003 n Monitorul Oficial Nr. 177 art Nr : 1006

n scopul realizrii prevederilor art.30, alin.(1), lit.b) din Legea cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773) i n scopul stabilirii procedurii de estimare a valorii de pia a obiectelor imobiliare, Guvernul Republicii Moldova HOTRTE:1. Se aprobRegulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (se anexeaz).2. Agenia de Stat Relaii Funciarei Cadastru vantreprinde msurile de rigoarentru aplicarea prevederilor Regulamentului nominalizat pentru a estima valoarea de piaa bunurilor imobiliare de ctrentreprinderile de evaluare, indiferent de tipul de proprietatei forma organizatorico-juridic.Prim-ministrual Republicii Moldova Vasile TARLEVContrasemnat:Viceprim-ministru,ministrul agriculturiii industriei alimentare Dmitrii TodorogloMinistrul finanelor Zinaida GrecianiMinistrul justiiei Vasile DolghieruChiinu, 4 august 2003.Nr.958.Aprobatprin Hotrrea GuvernuluiRepublicii Moldova nr. 958din 4 august 2003REGULAMENT PROVIZORIUprivind evaluarea bunurilor imobileI. Dispoziii generale1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (n continuare - Regulament) este elaboratn temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18 aprilie2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestoraiforma de proprietate asupra lor.3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiia utilizrii datelor adecvate tipului valorii estimate.4. Valoarea de pia, estimatn procesul evalurii, servete drept bazpentru determinarea preuluibunuluiimobiln scopulnstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend,ntocmirii rapoartelor financiarei altele.5.n sensul prezentului Regulament se definesc urmtoarele noiuni:valoarea de pia- suma estimatpentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data evaluriintre un cumprtor hotrt scumperei un vnztor hotrt sa vnd, dupun marketing adecvat,ntr-o tranzacie liber,n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesari neconstrns;valoarea de piapentru utilizarea existent- suma estimatpentru care un obiect al evaluriiar putea fischimbat la data evaluriipe baza ipotezeide continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd cel este neocupat,ntre un cumprtor hotrt scumperei un vnztor hotrt svnd,ntr-o tranzacie liber, dupun marketing adecvat,n care fiecare parte a acionatn cunotinde cauz, prudenti frconstrngere;valoarea denlocuire- suma cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii, calculatn baza preurilor de pia, existente la data evalurii,innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate;valoarea de reconstituire- suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculatn baza preurilor de piaexistente la data evalurii, cu aplicarea materialelori tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluriiiinnd cont de uzura lui;valoarea de investiie- valoarea bunului imobil determinatn baza rentabilitii lui pentru un investitor concret;valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat)- valoarea bunului imobiln cazuln care obiectul evalurii este sau urmeaza finstrinatntr-o perioadde timp foarte scurtin condiii de expunere pe piadiferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun prede pia;element de comparaie- caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii;unitate de comparaie-indice valoric specific utilizatn metoda analizei comparative a vnzrilor;ajustare- suma care se adunsau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru aine cont de diferenelentre bunul imobil comparabili bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimatn mrimi absolute sau relative;bun imobil comparabil- bun imobil care este similar bunului imobil evaluati care a fost recent vndut sau este expus vnzrii;vrsta efectiv-vrsta cldirii sau construciei care reflectstarea ei real. Vrsta efectivpoate fi mai micdect vrsta actualdatoritexploatrii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare dect vrsta actualn cazul exploatrii incorecte;vrsta actual(cronologic)- numrul de ani trecui de la terminarea construciei obiectului evalurii pnla data evalurii;durata de viafizic- perioada de timpn care este exploatatconstruciai pe parcursul creia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viafizicdepinde de gradul de durabilitate a construciei;durata de viafizicrmas- perioada de timp estimatde la data evalurii pnla expirarea duratei de viafizic;viaeconomic- perioada de timpn care bunul imobil genereazvenituri;deprecierea acumulat- o pierdere de valoare fade valoarea de reconstituire sau denlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau economice;reconciliere- procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;capitalizare- procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobiln valoarea lui la data evalurii;mbuntiri- cldiri, construcii, reele edilitare existente la nivel de parcelialtele ce contribuie la sporirea valorii terenului, strmutarea crora este imposibila frcauzarea de prejudicii destinaiei lor;bun imobil complex- bun imobil format din mai multe bunuri imobile (tereni construcii) care formeazun totntregi se caracterizeazprin folosincomunatribuitde natura unificrii;condiii limitative- constrngeri impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluarei / sau de actele normative;cea mai buni eficientutilizare-utilizarea cea mai probabila unui bun imobil care este posibildin punct de vedere fizic, permisdin punct de vedere legal, eficientdin punct de vedere economicijustificatn mod corespunztor din care rezultcea mai mare valoare a bunului imobil supus evalurii;rata de capitalizare- rata rentabilitii utilizatpentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;rata de actualizare- rata rentabilitii utilizatpentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generaten viitor de obiectul evalurii;valoarea prezent- valoarea actualizata unei sume ce urmeaza fi obinutn viitor;rata de absorbie- estimare a vnzrilor anuale a unuianumit tip de bunuriimobile, exprimatn procente fade numrul total de bunuriimobile de acelaitip propuse spre vnzare.II. Procesul de evaluare6. Procesul de evaluare reprezinto consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.7. Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare;b) colectareai analiza datelor necesare pentru evaluare;c) aplicarea metodelor de evaluare;d) reconcilierea valorilori estimarea valorii finale;e) elaborarea raportului de evaluare.8.Definirea misiunii de evaluareeste efectuatde evaluatorn comun cu beneficiarul serviciilor de evaluarei are drept scop stabilirea condiiilori criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constdin urmtoarele elemente:a)identificarea obiectului evalurii;b)identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;c)identificarea scopului evalurii;d)definiia tipuluivaloriiestimate;e)identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;f)identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.9.Colectareai analiza datelornecesare pentru evaluare.Activitile evaluatoruluin cadrul acestei etape vorine de studierea pieei imobiliaren generali descrierea obiectului evaluriin scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influenasupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectatei analizate de evaluator:a)datele generale cu caracter economici social despre regiuneai localitatean care este amplasat bunul imobil;b)datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai buni eficientutilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea, veniturilei cheltuielile operaionale;c)datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzarei preurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor liberei altele.10.Aplicarea metodelor de evaluare.Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilori metoda veniturilor.n cazuln care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va argumentan raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective.n cazul evaluriidiferitor tipuride bunuriimobile, metodele de evaluare se vor aplican urmtoarea consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilori metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativcare snt daten arendpoate fi aplicatmetoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilori metoda veniturilor;c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial- metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilori metoda cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:-n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilori metoda cheltuielilor;-n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unicei specializate - metoda cheltuielilor.11.Reconcilierea valorilori estimarea valorii finale.n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala bunului imobiln baza rezultatelor obinuten urma aplicrii metodelor de evaluare.12.Elaborarea raportului de evaluareconstituie etapa finala procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un actntocmit de evaluatori prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificatestimarea valorii bunului imobil.III. Metoda cheltuielilor13. Metoda cheltuielilor constn estimarea valorii de piaa obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea luin starea curentsau reproducerea calitilor lui de consum.14. Metoda cheltuielilor este aplicatn urmtoarele cazuri:a)evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care includei beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);b)evaluarea construciilor nefinisate;c)analiza tehnico-economica bunurilor imobile;d)reevaluarea mijloacelor fixe alentreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de reconstituire);e)argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;f)determinarea celei mai bunei eficiente utilizri a obiectului evalurii;g)evaluarea bunurilor imobile unicei celor cu destinaie special;h)evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.15. Procesul de determinare a valorii de piaprin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape:a)determinarea valorii de piaa terenului fiind considerat liberi disponibil pentru cea mai buni eficientutilizare;b)determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau denlocuire).n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirectei beneficiul investitorului;c)estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabili nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabili nerecuperabil)i deprecierii economice;d)estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire,innd cont de mrimea deprecierii acumulate;e)estimarea valorii de piaa bunului imobil ca fiind suma valorii de piaa terenuluii valorii de reconstituire sau denlocuire a construciilor.16. Formula generalde determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:V = Vt+ (Vc- D)(1)unde:V- valoarea bunului imobil;Vt- valoarea de piaa terenului;Vc- valoarea de reconstituire sau denlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;D- deprecierea acumulat.17. Valoarea de piaa terenului este determinatprin metodele menionate la capitolul VII al prezentului Regulament.18. Valoarea de reconstituire sau denlocuirea cldirii sau edificiului evaluat este constituitdin urmtoarele elemente:a)costul construciei;b)cheltuieli indirecte;c)beneficiul investitorului.19.Costul construcieireprezinttotalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determinn baza normelor de devizi altor documente normative.20.Cheltuielile indirectereprezinttotalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectuluin perioada dintre finalizarea lucrrilor de construciei vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeazn baza documentaiei investitoruluii analizei pieei construciilor noi.21.Beneficiul investitoruluireprezintrecompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concretde pe piai se determinn baza analizei celei mai bunei eficiente utilizri.22. Valoarea de reconstituire sau valoarea denlocuire se estimeazprin aplicarea urmtoarelor metode:a)metoda comparaiilor unitare;b)metoda costurilor segregate;c)metoda cantitativ.23. Metoda comparaiilor unitare se bazeazpe analiza comparativa unitilor ce caracterizeazcalitile de consum ale obiectului (1 m3al volumului fizic al cldirii, 1 m2al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egalcu produsulntre costul unitii de comparaie, exprimatn preuri curentei cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinatn baza valorii obiectelor analogice construite anterior saun baza "Culegerilorindicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilori construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".24. Metoda costurilor segregate se bazeazpe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimaten uniti de msuradecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire prin metoda datpot servi normele de deviz comasatei informaia privind obiectele analogice.25. Metoda cantitativse bazeazpe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldiriinntregimei diferitor componente ale ei, prinntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiecti devizelor generale pentru obiectul evaluat.26.n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeazprin urmtoarele metode:a) metoda de resurse;b) metoda de resursei indici;c) metoda indicilor de baz.27.Metoda de resurseeste o metodde determinare a valorii de deviz a cldirilori construciilorn baza indicilor de resurse evideniain documentaia de proiecti deviz: manoper, utilajele de construcii-montaj, materiale, construciii preurilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplicn conformitate cuinstruciunile privindntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001)i alte instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilori Dezvoltrii Teritoriului.28.Metoda de resursei indicireprezinto aplicare mixta metodei de resursei a sistemului de indici pentru resursele folositen construciei determinate ca raportntre preurile curentei preurile de bazpentru resursele similare.29.Metoda indicilor de bazse bazeazpe recalcularea cheltuielilor inclusen devize din preurile de bazn preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de bazse efectueazn bazaRegulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construcieii de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antreprizntre beneficiarii antreprenorin condiiile liberalizrii preurilor, pusn aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitecturi Construcii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construciilor, 1994, vol.3)iInstruciunilor metodologice privind modul dentocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiiiinnd seama de preurile curente,aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilori Dezvoltrii Teritoriuluinr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construciilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).30. La determinarea valorii de reconstituire sau denlocuire a bunului imobil este necesar de luatn considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezintreducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului poteniali se manifestprin diminuarea valorii bunuluin urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:a) uzura fizic;b) deprecierea funcional;c) deprecierea economic.31.Uzura fizicreprezinto reducere a valorii bunului imobil care se datoreazdeteriorrii lui sub influena factorului timpuluii altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta cldirii,ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).32.Deprecierea funcionalsaunvechirea funcional, este legatde dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcionaleste determinatde necorespunderea caracteristicilor cldirilori construciilor standardelor contemporane ale pieeii cerinelor consumatorilor (proiectenvechite, utilaj tehnologicnvechiti altele).33.Deprecierea economiceste determinatde influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrilen economiarii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrilen legislaia naional, modificarea condiiilor de finanarei altele.34. Uzura fizici deprecierea funcionalpot fi recuperabilei nerecuperabile.35.Deprecierea recuperabilreprezintdepreciereanlturarea creia este posibildin punct de vedere fizici eficientdin punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilinclude cheltuielile legate denlturarea elementelor deprecieriin urma creia valoarea bunului imobil evaluat va crete.36.Deprecierea nerecuperabileste deprecierea, cheltuielile pentrunlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabila valorii bunului imobiln urmanlturrii elementelor deprecierii.37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:a)metoda normativ;b)metoda valoric;c)metoda vrstei efective.38. Metoda normativpresupune determinarea mrimii uzurii fizicen baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de bazale cldirii. Metoda respectivse aplicn douetape:a)se va determina uzura fizica fiecrui element constructiv;b)se va determina uzura fizica construcieintregi dupformula:Uconstr.= Uelement.x100 / GSelement. (2)unde,Uconstr.- uzura fizica construciei (%);Uelement. - uzura elementelor construciei (%);GSelement- greutatea specifica elementelor constructive (%).39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosiNormele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldovenetin scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea SovietuluiMinitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119 din 29 martie 1982.40.Metoda valoricpresupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei.n acest caz este determinat coeficientul care reprezintraportulntre costul reparaiei capitalei valoarea de reconstituire a cldirii,estimatla data evalurii,innd cont de mrimea uzurii fizice.41. Metoda valoricse utilizeazpentru determinarea mrimii uzurii fizicen urmtoarele cazuri:a)beneficiarul evalurii intenioneazsexploateze cldirea locativ;b)cheltuielile pentru reparaia capitalse compenseazla vnzarea obiectului (diferenantre preul obiectului dupreparaia capitali preul obiectuluinainte de reparaia capitaleste mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);c)bunul imobil este datn arendsau ipotecat.42. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formul:U=(VE/DVF)x100 sauU=(VE(VE+DVFR))x100(3)unde,U- uzura fizicexprimatn procente;VE- vrsta efectiv;DVF - durata de viafizic;DVFR - durata de viafizicrmas.Metoda valoriceste aplicatpentru a estima uzura fizicatt a elementelor constructive ale construciei separat, cti antregii construcii.43. Deprecierea funcionaleste determinatde diferenantre caracteristicile reale ale bunului imobili ateptrile consumatorilor. Aceastcategorie a deprecierii este caracteristictuturor bunurilor imobile.44. Deprecierea funcionalabsoluta unui bun imobil poate aprean cazurilen care pe pianu existcumprtoripentru acest tip de bunuriimobile.45. Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda capitalizrii pierderilor plii de arendi metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcionalrecuperabileste determinatprinnsumarea costurilor necesare pentrunlturarea ei. Deprecierea funcionalnerecuperabileste egalcu diferenantre pierderile venituluidatorate lipseiunor elemente funcionale ale construciei(sau surplusului dembuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construciii costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementelen surplus).46. Deprecierea economicse determinprin urmtoarele metode:a)capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;b)analiza comparativa bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneazfactorii externii celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.47. Deprecierea acumulatse determinprin urmtoarele metode:a)metoda duratei de viaeconomic;b)metoda modificata duratei de viaeconomic;c)metoda analizei comparative a vnzrilor;d)metoda segregrii.48. Metoda duratei de viaeconomicpresupune estimarea deprecierii acumulaten baza urmtoarei formule:D=(VE/DVE)x100 (4)unde,VE- vrsta efectiv;DVE - durata de viaeconomic.49. Metoda modificata duratei de viaeconomician considerare uzura fizicrecuperabili deprecierea funcionalrecuperabil.n acest caz deprecierea acumulatse va calculan douetape:a)din valoarea construciei noi este sustrasdeprecierea recuperabilfizici funcional;b)valoarea construciei noi modificate va finmulitcu raportulntre vrsta efectivi durata de viaeconomic.50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenntre valoarea construciei noii valoarea de piaa bunului imobil la data evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesarinformaia privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluriii valoarea de piaa terenurilor virane.51. Metoda segregrii constn examinarea detaliata tuturor formelordeprecierii: uzura fizicrecuperabili nerecuperabil, deprecierea funcionalrecuperabili nerecuperabili deprecierea economic. Deprecierea acumulatse determinprinnsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere aconstruciei. Metoda segregrii se utilizeaznmbinare cu metodele duratei de viaeconomici analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii inclusen deprecierea acumulat.IV. Metoda analizei comparative a vnzrilor52. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de piaa bunului imobiln baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recenti ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenelentre aceste bunurii obiectul evalurii. Metodarespectivse utilizeazn cazurilen care existsuficientinformaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.53. Bunurile imobile comparabile trebuie sfie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionalei fizice.n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie sdispunde informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofertpentru aceste bunuri.54. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuatn baza urmtoarei proceduri standard:a)colectareai analiza datelor de pian scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;b)identificarea unitilorielementelor de comparaie;c)determinarea mrimii ajustrilor;d)comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare,n scopul ajustrii preurilor de vnzare;e)analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piaa obiectului evalurii.55. La etapa colectriii analizei datelor de piaevaluatorul determinnumrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii.56. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizatei corectaten funcie de asemnrii diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinaten cadrul metodei respective:a)drepturile de proprietatei alte drepturi reale transmise;b)condiiile de finanare;c)condiiile tranzaciei;d)condiiile pieei;e)amplasarea;f)caracteristicile fizice;g)caracteristicile economice;h)modul de folosin;i)componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.57. Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odatcu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai maren cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenuluii construciei.Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmarei a preului de vnzare. Dacdreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sefectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egalcu valoarea de piaa drepturilor adiionale asupra bunului imobil.58. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordulntre cumprtori vnztor privind condiiile efecturiii finanrii tranzaciei. Aceastajustare este aplicatn cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobndpentru creditul acordatn scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul participla finanarea tranzaciei, acordnd cumprtoruluiun credit ipotecar.59. Ajustarea pentru condiiile tranzacieireflectcondiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii specialentre prile implicaten tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.60. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarean considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliarn perioada dintre data evaluriii data cnd a fost efectuatvnzarea bunului imobil comparabil,innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscalei legislaiein general, schimbrilen structura cereriii a ofertei bunurilor imobilei altele.61. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueazn cazurilen care amplasarea bunului imobil comparabil diferde amplasarea obiectului evalurii.62. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicatpentru diferenelentre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabilei obiectul evalurii, fiind analizatfiecare caracteristicn parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaai altele).63. Caracteristicile economice snt analizaten cazul evalurii bunurilor imobile care genereazvenituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiilei termenele contractului de arendi altele.64. Ajustarea preurilor pentru difereniereamodului de folosinse efectueazn cazuln care modul de folosincurental obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosinal obiectului evalurii.65. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplicn cazuln care la tranzacia de vnzare a bunuluiimobil au participatialte bunurice nu snt considerate imobile, cum ar fi: utilajei echipamente de producie, mobilierialtele. Valoarea acestor componente se separde valoarea bunului imobil.66. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplicurmtoarele metode:a)metoda comparaiei pare;b)metoda analizei datelor secundare;c)analiza statistic.67. Metoda comparaiei pare constn analiza a douvnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie.n acest caz, bunurile imobile care au participatn tranzacie trebuie sposede caracteristiciidentice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimatajustarea.68. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilorn baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolelei publicaiile de specialitate.69. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz,n special analiza de regresiei corelare.70.n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplicai alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativrelativ, analiza distributivi altele.71. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabilei pot fi exprimaten mrimi absolute sau relative.72. Ajustrile snt aplicaten urmtoarea consecutivitate:a)ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;b)ajustarea pentru condiiile de finanare;c)ajustarea pentru condiiile de vnzare;d)ajustarea pentru condiiile pieei;e)ajustarea pentru amplasarei caracteristicile fizice.73.n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzarei condiiile pieei, preul de vnzareeste recalculat dupfiecare corectare a elementului de comparaie.74. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicaten modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dupajustarea fiecrui element sau dupaplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.V. Metoda veniturilor75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobiln baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bunn viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueazn douetape:a)prognozarea veniturilor viitoare;b)determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.76. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:a)plata de arendcolectatn urma driin arenda bunului imobil;b)veniturile din exploatarea comerciala bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeazplata de arend.77.n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuride venituriicheltuielilegate de funcionarea bunuluiimobil:a) venitul brut potenial- venitul ce poate fi generat de bunul imobiln cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;b) venitul brut efectiv- venitul ce poate fi obinutn urma funcionrii bunului imobil,innd cont de nivelul de ocupare a spaiilori eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formulan baza creia se calculeazvenitul brut efectiv este:VBE = (VBP - DSL) + AV(5)unde:VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darean arenda spaiilor disponibile;c) cheltuielile operaionale -cheltuieli legate de exploatareai asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupaten urmtoarele categorii:cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobili altele);cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunalei altele);cheltuieli pentru reparaiii meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curenta bunului imobili cheltuielile pentruntreinerea bunului imobil. Cheltuielile inclusen aceastcategorie poartatt un caracter fix cti variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilori altele);cheltuielile operaionale pentrunlocuire, care includ cheltuielile pentrunlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - ingineretii altele).78. Venitul operaional net se calculeazdupurmtoarea formul:VON = VBE - CO(6)unde, VON - venitul operaional net, CO - cheltuieli operaionale.79. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea credituluiipotecar, impozitul pe venitiamortizarea mijloacelor fixe.80.n cadrul metodei veniturilor snt aplicate doumetode de estimare a valorii:a) capitalizarea direct;b) actualizarea fluxurilor de numerar.81. Capitalizarea directimplictransformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiunen valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,V =VON/r(7)unde, V - valoarea estimat, r - rata de capitalizare.82. Rata de capitalizare se estimeazprin urmtoarele metode:a) metoda analizei vnzrilor comparabile;b) metoda multiplicatoruluivenituluibrut efectiv;c) tehnica grupului investiional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei83.Metoda analizei comparative a vnzriloreste metoda care se va aplica de preferinpentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesarpentru obinerea rezultatelor corecten urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivelnalt de comparabilitate a obiectului evaluriii obiectelor comparabilen baza crora a fost estimatrata de capitalizare.nainte de a estima rata de capitalizare este necesar sfie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferenantre bunul evaluati bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similarcelei prezentaten capitolul IV al prezentului Regulament.84.Metoda multiplicatorului venitului brut efectivse aplicn cazurile cnd nu poate fi obinutinformaia completprivind bunurile imobile comparabile,n schimb este disponibilinformaia despre veniturile brute efectivei cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:r=(1-CCO)/MVBE(8)unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;MVBE - multiplicatorul venituluibrut efectiv.Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportulntre cheltuielile operaionalei venitul brut efectiv.Multiplicatorul venituluibrut efectiv reprezintraportulntre preul de vnzare a bunului imobili venitul brut efectiv.85.Tehnica grupului de investiiise bazeazpe presupunerea cn cazuln care existmai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie scorespundcerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fade nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar(finanarea bunului imobil cu capital propriui capitalmprumutat)i de origine fizic(divizarea bunului imobiln pri componente: tereni construcii).86. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiareeste aplicatn cazurilen care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizatn doupri. Prima parte reprezintplile ipotecare (rambursarea credituluiipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu,i poartdenumirea de flux de numerarnainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizatpentru capitalizarea venitului operaional net, vaine cont att de capitalul propriu, cti de capitalulmprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderata ratei rentabilitii pentru creditor (rc)i ratei rentabilitii pentru proprietar(rp).n acest caz, rata de capitalizare se determindupurmtoarea formul:r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp)(9)unde,m- ponderea mijloacelormprumutate;(1-m) - ponderea capitalului propriun valoarea proprietii imobiliare.Rata de capitalizare pentru mijloacelemprumutate, caren practica evalurii este cunoscutsub denumirea deconstantipotecareste determinatdupurmtoarea formul:rc=DC/SC(10)unde,DC- plile anuale pentru deservirea credituluiipotecar (deservirea creditului);SC- suma credituluiipotecar.Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinatdupurmtoarea formul:rp =FNII/CP(11)unde,FNII - fluxul de numerarnainte de impozit;CP- suma capitalului propriu investit.87.Tehnica grupului de investiiipoate fi aplicati pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - tereni construcii.n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie scunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru tereni rata de capitalizare pentru construcii), precumi contribuia fiecrei componente fizicen valoarea totala bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:r = T x rteren+ C x rcontructive(12)unde,T - ponderea terenuluin valoarea totala bunului imobil;rteren- rata de capitalizare pentru teren;C - ponderea construciein valoarea totala bunului imobil;rconstrucie- rata de capitalizare pentru construcie.Rata de capitalizare pentru tereni rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).88.Metoda coeficientului de acoperire a datorieieste una din metodele care se aplicpentru calcularea ratei de capitalizaren cazuln care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei.n acest caz rata de capitalizare se calculeazdupformula:r = CAD x rcx m(13)unde,CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintraportul dintre venitul operaional neti plata anualpentru deservirea creditului.89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeazpe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadde calcul determinat. Pe lngveniturile anuale obinuten urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).90.n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculatdupurmtoarea formul: nV=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n(14)t=1unde,t- perioada de calcul;Y- rata de actualizare;R- reversia.91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit,n funcie deperioada tipicde posesiune a bunului imobil sau durata de viarmasa bunului imobil. Dat fiind faptul cn condiiile unei economiin tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioadendelungate, se recomandaplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.92. Reversia reprezintpreul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeazprin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1)R =VONn+1/(1+r)n+1(15)unde,R - reversia;r - rata de capitalizare estimatpentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.93. Rata de actualizare reflectateptrile investitorului privind veniturile viitoarei este estimatprin aplicarea urmtoarelor metode:a)metoda adiionrii;b)metoda extraciei;c)metoda investiiilor de alternativ.94. Metoda adiionriipresupunensumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a rateide actualizare: rata reala rentabilitii, rata inflaieianticipateirata riscului.Rata reala rentabilitii este determinatn baza analizei investiiilor financiare frde risc sau care implicriscuri minime. Rata reala rentabilitii nuine cont de inflaiei este similarpentru toate investiiile din economia naional.Rata inflaieianticipate este determinatn baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiein economiarii.Rata riscului reflectrecompensa pe care investitorul ateaptso primeascpentru banii investiin bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptatei riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile.95.Metoda extracieise bazeazpe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabilei extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile netei valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Aceastmetodpoate fi utilizatrespectnd condiia cmodul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiuluiceleimaibuneieficiente utilizri.96.Metoda investiiilor de alternativse bazeazpe principiul cproiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuatn baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat)i diferenantre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capitali rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimatdin analiza investiiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dupmetoda investiiilor de alternativeste:Yo= Rata pura rentabilitii + (Rata investiiei de alternativ- Rata pur a rentabilitii)+ Rata riscului(16)VI. Reconcilierea rezultatelor evalurii97.n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatorul va determina mrimea valorii finale a obiectului evalurii.98. Procedura de reconciliere este constituitdin douetape:a)revizuireapoziiilor tehnicei conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelorntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluarei determinarea celei mai credibile valori;b)estimarea valorii finale.99. Revizuirea poziiilor tehnicei conceptuale se bazeazpe verificarea:a)corectitudiniiselectriitipuluivaloriiestimate;b)corectitudinii metodelor aplicate;c)profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;d)veridicitii datelor utilizaten analiz;e)corectitudinii interpretriii utilizrii datelor;f)corectitudinii efecturii ajustrilor individualen cadrul diferitor metode;g)consistena datelor utilizaten evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaiei rata inflaieianticipate trebuie sposede un gradnalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie scorespundvrstei efective a construciei).100. Mrimea valorii finale determinaten procesul de reconciliere va depinde de:a)tipul valoriiestimate;b)informaia disponibilla data evaluriii relevantscopului evalurii;c)metodele de evaluare aplicate.101.n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiuli justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizatei pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metoden procesul reconcilierii.102. Valoarea finala proprietii imobiliare este calculatprin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate sse bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare cti pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.103. Valoarea finalpoate fi prezentatca o cifrconcretsau o cifrconcreti un interval de valori.n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minimali maximala intervalului nu poate fi mai micsau mai mare dect respectiv cea mai micsau cea mai mare mrime a valorii obinutprin aplicarea metodelor de evaluare.VII. Metodele de evaluare a terenurilor104. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate snt aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinaia lori modul de utilizare curent:a)metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaieii metoda extragerii;b)metoda veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metoda reziduali metoda parcelrii.105.Metoda comparaiei directeeste utilizatpentru determinarea valorii terenurilor cu construciii terenurilor frconstrucii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Principalii factori de influenasupra valorii terenurilor de regulsnt:a)amplasareai mediulnconjurtor;b)destinaia terenului, modul de utilizare curenti drepturile persoanelor tere asupra terenului;c)caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, formai altele;d)accesul la teren;e)dotrile edilitare existente la nivel de parcel(reelele de alimentare cu ap, de canalizare, termoficare, gaze naturale, electricei altele).106. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti de msur: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. Procedura de aplicare a metodei comparaiei directe este similarcelei descrisen capitolul IV al prezentului Regulament.107.Metoda alocaieieste utilizatpentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metodan cauzpoate fi aplicatrespectnd urmtoarele condiii:a)disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii;b)existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenuluin valoarea bunului imobil complex;c)corespundereambuntirilor de pe teren criteriului cele mai bunei eficiente utilizri.108. Urmtoarele etape snt aplicaten cadrul metodei alocaiei:a)determinarea principalilor factoride influenasupra valoriibunuluiimobil complex, parte componental cruia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirilentre bunurile imobile comparabilei bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)calcularea valorii terenului prinnmulirea valorii estimate a bunului imobil complex cu cota valorii terenuluin valoarea bunului imobil complex.109.Metoda extracieise utilizeazpentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobilen componena crora intrterenuri similare terenului evaluat.110. Urmtoarele etape snt aplicaten cadrul metodei extraciei:a)determinarea principalilor factoride influenasupra valoriibunuluiimobil complex, parte componenta creia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirilentre bunurile imobile comparabilei bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)calcularea valorii de reconstituire sau denlocuire ambuntirilor de pe terenul evaluat;g)calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau denlocuire ambuntirilor din valoarea bunului imobil complex.111. Metodele de estimare a valorii de reconstituirei denlocuire snt prezentaten capitolul III al prezentului Regulament.112.Metoda capitalizrii directese utilizeazpentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectivse aplicpentru evaluarea terenurilor cu construciii celor frconstruciin cazurilen care este disponibilinformaia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evalurii.113. Venitul obinutn urma utilizrii terenului poate proveni att din darean arenda terenului cti din exploatarea lui de ctre proprietarn scopuri economice.114. Plata de arenddepinde de veniturile arendailor obinuten urma folosirii terenurilor conform destinaiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezintsuma actualizata veniturilor viitoare obinute din darean arenda terenurilor.115.n cazul evalurii terenurilor cu destinaie agricolvenitul generat de bunul imobil poate fi calculatn baza preurilor de piapentru producia agricolcultivarea creia reprezintcea mai buni mai eficientutilizare a terenului respectiv.116. Urmtoarele etape snt aplicaten cadrul metodei capitalizrii directe:a)estimarea venitului anual obinut de la utilizarea terenului;b)determinarea ratei de capitalizare;c)determinarea valorii terenului prinmprirea venitului anual la rata de capitalizare.117. Metodele de estimare a ratei de capitalizare snt examinaten capitolul V al prezentului Regulament.118.Metoda rezidualse utilizeazpentru evaluarea terenurilor cu construciii terenurilor destinate construciilor.119. Urmtoarele etape se aplicn cadrul metodei reziduale:a)calcularea valorii de reconstituire sau valorii denlocuire ambuntirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaza fi construite;b)estimarea venitului operaional net ce poate fi obinutn urma utilizrii bunului imobil complex,n baza plilor de arendde piapentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta creia este terenul evaluat;c)estimarea venitului operaional net atribuitmbuntirilor prinnmulirea valorii de reconstituire sau denlocuire la rata de capitalizare pentrumbuntiri;d)calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului operaional net atribuitmbuntirilor din venitul operaional net generat de bunul imobil complex;e)determinarea valorii terenului prinmprirea venitului operaional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.120. Procedura de determinare a venitului operaional net este prezentatn capitolul V al prezentului Regulament.121.n procesul de estimare a valorii de piaa terenului,n calcule trebuie folosite doar datele de pia(plile de arendi cheltuielile operaionale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluriii altele).122.Metoda parcelriieste utilizatla evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintcea mai buni eficientutilizare. Pentru aplicarea metodei respective este necesar sfie analizate costurile parcelriii preurile de vnzare ale parcelelor valorificate.123. Principalele etape ale metodeiparcelriisnt:a)determinarea numruluii dimensiunilor parcelelor ce pot fi createinnd cont de posibilitile fizice, prevederile juridicei eficiena economic. Parcelele trebuie scorespundcerinelor legale locale,n ceea ce privete suprafaai asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reele inginereti - ap, canalizare, termoficare, gaze naturale; ci de acces etc.),i ssatisfaccerinele pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfuraten cadrul primei etape este fixatntr-un plan de valorificare a terenului evaluat.n planul de valorificare vor fiindicate: numruli dimensiunile parcelelor, tipuli volumul lucrrilor de construcie necesare, costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelarei construireambuntirilori cheltuielile care urmeaza fi suportaten perioada de expunere pe pia;b)analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cerereai oferta, rata de absorbie a pieeii perioada de expunere pe piapentru parcele formate;c)estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin aplicarea metodei vnzrilor comparabilei estimarea mrimii profituluintreprinztorului pentru valorificarea terenuluii comercializarea parcelelor;d)proiectarea fluxului de veniturii cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul vancepe din momentul cnd terenul a fost preluat pentru a iniia parcelareai va lua sfritn momentul cnd toate parcelele vor fi vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadva fi actualizat pentru a obine valoarea prezenta veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasdin datele de pia, trebuie sreflecte gradul de risc asociat afacerii respective;e)estimarea valorii de piaa terenului prinnsumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evalurii.VIII.ntocmirea raportului de evaluare124. Raport de evaluare este un document care explicprocesul determinrii valorii bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie sconindescrierea obiectului evalurii, altinformaie necesarpentru analiza pieei imobiliarei efectuarea evalurii, rezultatele analizei, ipotezeleicalculele care au condus la determinarea valoriiestimate.125. Raportul de evaluare este elaborat la etapa finala procesului de evaluare.126. Raportul de evaluare estentocmitn conformitate cu prevederile Legii privind activitatea de evaluare, standardele internaionale de evaluarei standardele europene de evaluare.127. Structurai volumul raportului de evaluare snt determinate de evaluator de sine stttor saun comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare,i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea ulterioara rezultatelor evalurii, tipul bunuluiimobil evaluaticerinele legislaiein vigoare.128. Pe lnginformaia obligatorie prevzutde legislaie, raportul de evaluare poate conine: fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricrei alte expertize efectuaten scopul evalurii, materiale analitice privind evoluia pieei imobiliarei altinformaie.129. Raportul de evaluare trebuie sfie semnat de evaluator, de conductorulntreprinderii de evaluarei legalizat cu tampila ntreprinderii.130. Raportul de evaluare sentocmeten douexemplare, unul din care se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se pstreazde ctrentreprinderea de evaluare timp de cinci ani.