HGO958/2003ID intern unic:  305725 

Версия на русскомFişa actului juridic

Republica Moldova

GUVERNUL

HOTĂRÎRE Nr. 958 din  04.08.2003

despre  aprobarea Regulamentului provizoriu privindevaluarea bunurilor imobile

Publicat : 15.08.2003 în Monitorul Oficial Nr. 177     art Nr : 1006

În scopul realizării prevederilor art.30, alin.(1), lit.b) din Legea cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773) şi în scopul stabilirii procedurii de estimare a valorii de piaţă a obiectelor imobiliare, Guvernul Republicii Moldova HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (se anexează).2. Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru va întreprinde măsurile de rigoare întru

aplicarea prevederilor Regulamentului nominalizat pentru a estima valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare de către întreprinderile de evaluare, indiferent de tipul de proprietate şi forma organizatorico-juridică.Prim-ministrual Republicii Moldova         Vasile TARLEVContrasemnată:Viceprim-ministru,ministrul agriculturiişi industriei alimentare         Dmitrii TodorogloMinistrul finanţelor         Zinaida GrecianîiMinistrul justiţiei           Vasile DolghieruChişinău, 4 august 2003.Nr.958.Aprobatprin Hotărîrea GuvernuluiRepublicii Moldova nr. 958din 4 august 2003

REGULAMENT PROVIZORIUprivind evaluarea bunurilor imobileI. Dispoziţii generale1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (în continuare -

Regulament) este elaborat în temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18 aprilie  2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).

2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi  forma de proprietate asupra lor.

3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiţia utilizării datelor adecvate tipului valorii estimate.

4. Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază pentru determinarea preţului  bunului  imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele.

5. În sensul prezentului Regulament se definesc următoarele noţiuni:valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la

data evaluării  între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît sa vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;

valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării  ar putea fi  schimbat la data evaluării  pe baza ipotezei  de continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere;

valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;

valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;

valoarea de investiţie - valoarea bunului imobil determinată în baza rentabilităţii lui pentru un investitor concret;

valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată) - valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă;

element de comparaţie - caracteristica bunului imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării;

unitate de comparaţie -  indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a vînzărilor;

ajustare - suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative;

bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat şi care a fost recent vîndut sau este expus vînzării;

vîrsta efectivă - vîrsta clădirii sau construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte;

vîrsta actuală (cronologică) - numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei obiectului evaluării pînă la data evaluării;

durata de viaţă fizică - perioada de timp în care este exploatată construcţia şi pe parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viaţă fizică depinde de gradul de durabilitate a construcţiei;

durata de viaţă fizică rămasă - perioada de timp estimată de la data evaluării pînă la expirarea duratei de viaţă fizică;

viaţă economică - perioada de timp în care bunul imobil generează venituri;deprecierea acumulată - o pierdere de valoare faţă de valoarea de reconstituire sau

de înlocuire a construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau economice;

reconciliere - procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil în

valoarea lui la data evaluării;îmbunătăţiri - clădiri, construcţii, reţele edilitare existente la nivel de parcelă şi  altele ce

contribuie la sporirea valorii terenului, strămutarea cărora este imposibila fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor;

bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren şi construcţii) care formează un tot întreg şi se caracterizează prin folosinţă comună atribuită de natura unificării;

condiţii limitative - constrîngeri impuse asupra evaluării bunului imobil de către evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare şi / sau de actele normative;

cea mai bună şi eficientă utilizare - utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi  justificată în mod corespunzător din care rezultă cea mai mare valoare a bunului imobil supus evaluării;

rata de capitalizare - rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;

rata de actualizare - rată a rentabilităţii utilizată pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate în viitor de obiectul evaluării;

valoarea prezentă - valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor;rata de absorbţie - estimare a vînzărilor anuale a unui  anumit tip de bunuri  imobile,

exprimată în procente faţă de numărul total de bunuri  imobile de acelaşi  tip propuse spre vînzare.

II. Procesul de evaluare6. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către

evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.7. Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare;b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;c) aplicarea metodelor de evaluare;d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;e) elaborarea raportului de evaluare.8. Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul

serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:

a)  identificarea obiectului evaluării;b)  identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;c)  identificarea scopului evaluării;d)  definiţia tipului  valorii  estimate;e)  identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;f)  identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.9. Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în

cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:

a)  datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este amplasat bunul imobil;

b)  datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea, veniturile şi cheltuielile operaţionale;

c)  datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor

similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.10. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor

utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării  diferitor tipuri  de bunuri  imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;

b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:- în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda

veniturilor şi metoda cheltuielilor;- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.11. Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de

evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.

12. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

III. Metoda cheltuielilor13. Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca

totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.

14. Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:a)  evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei,

care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);b)  evaluarea construcţiilor nefinisate;c)  analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;d)  reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea

de reconstituire);e)  argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;f)  determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;g)  evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;h)  evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.15. Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din

următoarele etape:a)  determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea

mai bună şi eficientă utilizare;b)  determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau

de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;

c)  estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;

d)  estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate;

e)  estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.

16. Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc - D)              (1)unde:V  - valoarea bunului imobil;Vt  - valoarea de piaţă a terenului;Vc  - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;D  - deprecierea acumulată.17. Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin metodele menţionate la capitolul

VII al prezentului Regulament.18. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire  a clădirii sau edificiului evaluat este

constituită din următoarele elemente:a)  costul construcţiei;b)  cheltuieli indirecte;c)  beneficiul investitorului.19. Costul construcţiei  reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia

obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.

20. Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.

21. Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.

22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:

a)  metoda comparaţiilor unitare;b)  metoda costurilor segregate;c)  metoda cantitativă.23. Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce

caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza "Culegerilor  indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".

24. Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie pentru estimarea valorii de reconstituire sau deînlocuire prin metoda dată pot servi normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.

25. Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.

26. În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se estimează prin următoarele metode:

a) metoda de resurse;

b) metoda de resurse şi indici;c) metoda indicilor de bază.27. Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi

construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz: manoperă, utilajele de construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului.

28. Metoda de resurse şi indici  reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între preţurile curente şi preţurile de bază pentru resursele similare.

29. Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de bază se efectuează în bazaRegulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construcţiilor, 1994, vol.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinînd seama de preţurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului  nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).

30. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:

a) uzura fizică;b) deprecierea funcţională;c) deprecierea economică.31. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se

datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).

32. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).

33. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.

34. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.35. Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din

punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.

36. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.

37. Metodele de estimare a uzurii fizice sînt:a)  metoda normativă;b)  metoda valorică;c)  metoda vîrstei efective.38. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării

tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:

a)  se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;b)  se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.        (2)unde,Uconstr.  - uzura fizică a construcţiei (%);Uelement.   - uzura elementelor construcţiei (%);GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate

folosi Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat, ediţia 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului  Miniştrilor al R.S.S. Moldoveneşti nr.119 din 29 martie 1982.

40. Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice.

41. Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri:

a)  beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;b)  cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului

(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală);

c)  bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.42. Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte

următoarea formulă:U=(VE/DVF)x100 sau   U=(VE(VE+DVFR))x100  (3)unde,U  - uzura fizică exprimată în procente;VE  - vîrsta efectivă;DVF - durata de viaţă fizică;DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive

ale construcţiei separat, cît şi a întregii construcţii.43. Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale

bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor bunurilor imobile.

44. Deprecierea funcţională absolută a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe piaţă nu există cumpărători  pentru acest tip de bunuri  imobile.

45. Următoarele metode sînt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale: metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile venitului  datorate lipsei  unor elemente funcţionale ale construcţiei  (sau surplusului deîmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru elementele în

surplus).46. Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:a)  capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;b)  analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora

influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.47. Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:a)  metoda duratei de viaţă economică;b)  metoda modificată a duratei de viaţă economică;c)  metoda analizei comparative a vînzărilor;d)  metoda segregării.48. Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza

următoarei formule:D=(VE/DVE)x100   (4)unde,VE  - vîrsta efectivă;DVE - durata de viaţă economică.49. Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura

fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape:

a)  din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;b)  valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi

durata de viaţă economică.50. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii

acumulate ca diferenţă între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.

51. Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor  deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a  construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată.

IV. Metoda analizei comparative a vînzărilor52. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a

bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

53. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.

54. Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:

a)  colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;b)  identificarea unităţilor şi  elementelor de comparaţie;c)  determinarea mărimii ajustărilor;d)  comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de

vînzare;e)  analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina

valoarea de piaţă a obiectului evaluării.55. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor

comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.

56. Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:

a)  drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;b)  condiţiile de finanţare;c)  condiţiile tranzacţiei;d)  condiţiile pieţei;e)  amplasarea;f)  caracteristicile fizice;g)  caracteristicile economice;h)  modul de folosinţă;i)  componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.57. Preţul bunului imobil depinde de avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului de

proprietate asupra lui. Preţul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei.  Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobil, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmareşi a preţului de vînzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale preţului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.

58. Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului  un credit ipotecar.

59. Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei  reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi de vînzare a bunului imobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

60. Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele.

61. Ajustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării.

62. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construcţiilor, suprafaţa şi altele).

63. Caracteristicile economice sînt analizate în cazul evaluării bunurilor imobile care generează venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenele contractului de arendă şi altele.

64. Ajustarea preţurilor pentru diferenţierea  modului de folosinţă se efectuează în cazul în care modul de folosinţă curentă al obiectului comparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de

folosinţă al obiectului evaluării.65. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil se aplică în

cazul în care la tranzacţia de vînzare a bunului  imobil au participat şi  alte bunuri  ce nu sînt considerate imobile, cum ar fi: utilaje şi   echipamente de producţie, mobilier şi  altele. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil.

66. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode:a)  metoda comparaţiei pare;b)  metoda analizei datelor secundare;c)  analiza statistică.67. Metoda comparaţiei pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a

determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici  identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.

68. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile de specialitate.

69. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în special analiza de regresie şi corelare.

70. În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica şi alte metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă şi altele.

71. Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.

72. Ajustările sînt aplicate în următoarea consecutivitate:a)  ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;b)  ajustarea pentru condiţiile de finanţare;c)  ajustarea pentru condiţiile de vînzare;d)  ajustarea pentru condiţiile pieţei;e)  ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.73. În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare,

condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare  este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie.

74. Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influenţa rezultatul final.

V. Metoda veniturilor75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului

operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape:

a)  prognozarea veniturilor viitoare;b)  determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.76. Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:a)  plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;b)  veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se

utilizează plata de arendă.77. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele

tipuri  de venituri  şi  cheltuieli  legate de funcţionarea bunului  imobil:a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii

tuturor spaţiilor disponibile;

b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:

VBE = (VBP - DSL) + AV  (5)unde:  VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenţial, DSL - deducerea pentru

spaţiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spaţiilor disponibile;

c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:

cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);

cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele);

cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele);

cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).

78. Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:VON = VBE - CO    (6)unde, VON - venitul operaţional net, CO - cheltuieli operaţionale.79. Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar

cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt atribuite: deservirea creditului  ipotecar, impozitul pe venit şi  amortizarea mijloacelor fixe.

80. În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:a) capitalizarea directă;b) actualizarea fluxurilor de numerar.81. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur

an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

V =  VON/r    (7)

unde, V - valoarea estimată, r - rata de capitalizare.82. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:a) metoda analizei vînzărilor comparabile;b) metoda multiplicatorului  venitului  brut efectiv;c) tehnica grupului investiţional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei83. Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de

preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vînzărilor este similară celei prezentate în capitolul IV al prezentului Regulament.

84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor

bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

r =  (1- CCO)/MVBE    (8)

unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale;MVBE - multiplicatorul venitului  brut efectiv.Coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale şi

venitul brut efectiv.Multiplicatorul venitului  brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a bunului

imobil şi venitul brut efectiv.85. Tehnica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea că în cazul în care există mai

multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil faţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară (finanţarea bunului imobil cu capital propriu şi capital împrumutat) şi de origine fizică(divizarea bunului imobil în părţi componente: teren şi construcţii).

86. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului  ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, va ţine cont atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentînd o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (rc) şi ratei rentabilităţii pentru proprietar (rp). În acest caz, rata de capitalizare se determină după următoarea formulă:

r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp)          (9)unde,m  - ponderea mijloacelor împrumutate;(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare.Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este

cunoscută sub denumirea de constantă ipotecară  este determinată după următoarea formulă:

rc = DC/SC    (10)

unde,DC  - plăţile anuale pentru deservirea creditului  ipotecar (deservirea creditului);SC  - suma creditului  ipotecar.Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinată după următoarea formulă:

rp = FNII/CP  (11)

unde,FNII - fluxul de numerar înainte de impozit;CP  - suma capitalului propriu investit.87. Tehnica grupului de investiţii poate fi aplicată şi pentru componentele fizice ale unui

bun imobil complex - teren şi construcţii. În acest caz, pentru a estima mărimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru

construcţii), precum şi contribuţia fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

r = T x rteren + C x rcontructive            (12)unde,T - ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil;r teren - rata de capitalizare pentru teren;C - ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil;r construcţie - rata de capitalizare pentru construcţie.Rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii pot fi estimate

prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se

aplică pentru calcularea ratei de capitalizare în cazul în care sînt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula:

r = CAD x rc x m            (13)unde,CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi

plata anuală pentru deservirea creditului.89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).

90. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

n

V=еVONt/(1+Y)t+R(1+Y)n        (14)t=1

unde,t  - perioada de calcul;Y  - rata de actualizare;R  - reversia.91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie de  perioada tipică de

posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

92. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VONn+1)

R =VONn+1/(1+r)n+1      (15)

unde,R   - reversia;r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.93. Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este

estimată prin aplicarea următoarelor metode:a)  metoda adiţionării;b)  metoda extracţiei;c)  metoda investiţiilor de alternativă.

94. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei  de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei  anticipate şi  rata riscului.

Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc sau care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru toate investiţiile din economia naţională.

Rata inflaţiei  anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării.

Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei imobiliare, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii joase caracteristic pentru bunurile imobile.

95. Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Această metodăpoate fi utilizată respectînd condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului  celei  mai  bune şi  eficiente utilizări.

96. Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare. Formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:

Yo = Rata pură a rentabilităţii + (Rata investiţiei de alternativă - Rata pură a rentabilităţii)+ Rata riscului           (16)VI. Reconcilierea rezultatelor evaluării97. În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea

valorii finale a obiectului evaluării.98. Procedura de reconciliere este constituită din două etape:a)  revizuirea  poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea

diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile valori;

b)  estimarea valorii finale.99. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:a)  corectitudinii  selectării  tipului  valorii  estimate;b)  corectitudinii metodelor aplicate;c)  profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;d)  veridicităţii datelor utilizate în analiză;e)  corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;f)  corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;g)  consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei

de posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei  anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei efective a construcţiei).

100. Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:a)  tipul valorii  estimate;b)  informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;c)  metodele de evaluare aplicate.101. În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi justificarea pentru

selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite metode în procesul reconcilierii.

102. Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de

ponderare cît şi pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.

103. Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau o cifră concretă şi un interval de valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală şi maximală a intervalului nu poate fi mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii obţinută prin aplicarea metodelor de evaluare.

VII. Metodele de evaluare a terenurilor104. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate sînt aplicabile pentru evaluarea tuturor

terenurilor, indiferent de destinaţia lor şi modul de utilizare curentă:a)  metoda analizei vînzărilor comparabile, care include: metoda comparaţiei directe,

metoda alocaţiei şi metoda extragerii;b)  metoda veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi

metoda parcelării.105. Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu

construcţii şi terenurilor fără construcţii prin compararea preţurilor de vînzare a terenurilor similare obiectului evaluării. Principalii factori de influenţă asupra valorii terenurilor de regulă sînt:

a)  amplasarea şi mediul înconjurător;b)  destinaţia terenului, modul de utilizare curentă şi drepturile persoanelor terţe asupra

terenului;c)  caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaţa, forma şi altele;d)  accesul la teren;e)  dotările edilitare existente la nivel de parcelă (reţelele de alimentare cu apă, de

canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice şi altele).106. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură: 1 m2, 1 ar,

1 ha sau un lot de teren. Procedura de aplicare a metodei comparaţiei directe este similară celei descrise în capitolul IV al prezentului Regulament.

107. Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii. Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:

a)  disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării;

b)  existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex;

c)  corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente utilizări.108. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei alocaţiei:a)  determinarea principalilor factori  de influenţă asupra valorii  bunului  imobil complex,

parte componentă al căruia este terenul evaluat;b)  determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil

complex din care face parte terenul evaluat;c)  estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul

imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)  ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;e)  estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)  calcularea valorii terenului prin înmulţirea valorii estimate a bunului imobil complex cu

cota valorii terenului în valoarea bunului imobil complex.109. Metoda extracţiei se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia

existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat.

110. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei extracţiei:a)  determinarea principalilor factori  de influenţă asupra valorii  bunului  imobil complex,

parte componentă a căreia este terenul evaluat;

b)  determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;

c)  estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;

d)  ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;e)  estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)  calcularea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor de pe terenul

evaluat;g)  calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire

a îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.111. Metodele de estimare a valorii de reconstituire şi de înlocuire sînt prezentate în

capitolul III al prezentului Regulament.112. Metoda capitalizării directe se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot

genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectivă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi celor fărăconstrucţii în cazurile în care este disponibilă informaţia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluării.

113. Venitul obţinut în urma utilizării terenului poate proveni atît din darea în arendă a terenului cît şi din exploatarea lui de către proprietar în scopuri economice.

114. Plata de arendă depinde de veniturile arendaşilor obţinute în urma folosirii terenurilor conform destinaţiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezintă suma actualizată a veniturilor viitoare obţinute din darea în arendă a terenurilor.

115. În cazul evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă venitul generat de bunul imobil poate fi calculat în baza preţurilor de piaţă pentru producţia agricolă cultivarea căreia reprezintă cea mai bună şi mai eficientă utilizare a terenului respectiv.

116. Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei capitalizării directe:a)  estimarea venitului anual obţinut de la utilizarea terenului;b)  determinarea ratei de capitalizare;c)  determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului anual la rata de capitalizare.117. Metodele de estimare a ratei de capitalizare sînt examinate în capitolul V al

prezentului Regulament.118. Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi terenurilor

destinate construcţiilor.119. Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale:a)  calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a îmbunătăţirilor existente pe

terenul evaluat sau ce urmează a fi construite;b)  estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în urma utilizării bunului imobil

complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat;

c)  estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri;

d)  calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitul operaţional net generat de bunul imobil complex;

e)  determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.

120. Procedura de determinare a venitului operaţional net este prezentată în capitolul V al prezentului Regulament.

121. În procesul de estimare a valorii de piaţă a terenului, în calcule trebuie folosite doar datele de piaţă (plăţile de arendă şi cheltuielile operaţionale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluării şi altele).

122. Metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea

reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei respective este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate.

123. Principalele etape ale metodei  parcelării  sînt:a)  determinarea numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ţinînd cont de

posibilităţile fizice, prevederile juridice şi eficienţa economică. Parcelele trebuie să corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, termoficare, gaze naturale; căi de acces etc.), şi să satisfacă cerinţele pieţei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfăşurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. În planul de valorificare vor fi  indicate: numărul şi   dimensiunile parcelelor, tipul şi   volumul lucrărilor de construcţie necesare, costurile de construcţie, timpul necesar pentru parcelare şi construirea îmbunătăţirilor şi cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piaţă;

b)  analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a pieţei şi perioada de expunere pe piaţă pentru parcele formate;

c)  estimarea preţului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vînzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor;

d)  proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va începe din momentul cînd terenul a fost preluat pentru a iniţia parcelarea şi va lua sfîrşit în momentul cînd toate parcelele vor fi vîndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat pentru a obţine valoarea prezentă a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piaţă, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii respective;

e)  estimarea valorii de piaţă a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluării.

VIII. Întocmirea raportului de evaluare124. Raport de evaluare este un document care explică procesul determinării valorii

bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie să conţină descrierea obiectului evaluării, altă informaţie necesară pentru analiza pieţei imobiliare şi efectuarea evaluării, rezultatele analizei, ipotezele şi  calculele care au condus la determinarea valorii  estimate.

125. Raportul de evaluare este elaborat la etapa finală a procesului de evaluare.126. Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu prevederile Legii privind

activitatea de evaluare, standardele internaţionale de evaluare şi standardele europene de evaluare.

127. Structura şi volumul raportului de evaluare sînt determinate de evaluator de sine stătător sau în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, şi vor depinde de scopul evaluării, utilizarea ulterioară a rezultatelor evaluării, tipul bunului  imobil evaluat şi  cerinţele legislaţiei în vigoare.

128. Pe lîngă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie, raportul de evaluare poate conţine: fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricărei alte expertize efectuate în scopul evaluării, materiale analitice privind evoluţia pieţei imobiliare şi altă informaţie.

129. Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.

130. Raportul de evaluare se întocmeşte în două exemplare, unul din care se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se păstrează de către întreprinderea de evaluare timp de cinci ani.