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I F Q Institut für Finanzmarktforschung und Qualitätssicherung an der Universität Witten/Herdecke • Direktor: Dr. Michael Westendorf MBA
Alfred-Herrhausen-Straße 44 • 58455 Witten Telefon: 02302/926-396 • Fax: 02302/926-397 Mail: [email protected] • Internet: www.ifq-institut.de
Rechtsökonomische Studie (Gutachten) Finanzielle Auswirkungen eines geänderten
Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
im Auftrag der Bundesnotarkammer, Berlin erstellt durch IFQ - Institut für Finanzmarktforschung und Qualitätssicherung an der Universität Witten/Herdecke Dr. Michael Westendorf MBA Verfasser Dr. Michael Westendorf MBA Dipl.-Volkswirt Christof Spangenberg
Witten, August 2008
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 2
INHALTSVERZEICHNIS
1 Einleitung ...................................................................................................................................... 5
1.1 Problemaufriss ........................................................................................................................ 5
1.2 Gegenstand der Analyse......................................................................................................... 5
1.3 Methodik und Vorgehensweisen ............................................................................................. 6
1.4 Datenerhebung, Unterlagen und Hilfsmittel ............................................................................ 9
2. Grundlegung: Modalitäten der Bauträgerfinanzierung .......................................................... 11
2.1 Konditionierung und die Rolle von Teilzahlungen................................................................. 11
2.2 Gewährung von MaBV-Bürgschaften.................................................................................... 15
3. Qualitative Analyse .................................................................................................................... 17
3.1 Untersuchte Szenarien.......................................................................................................... 17
3.2 Vergleich hypotetischer Rechtsmodelle ................................................................................ 21
4. Quantitative Analyse.................................................................................................................. 29
4.1 Einführung, Skizzierung der Vorgehensweise und generelle Prämissen ............................. 29
4.2 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Best-case-Modell ........................... 40
4.2.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)....................................................... 40
4.2.2 Darstellung des Szenarios 2 ........................................................................................ 44
4.2.3 Darstellung des Szenarios 3 ........................................................................................ 48
4.2.4 Darstellung des Szenarios 4 ........................................................................................ 51
4.2.5 Darstellung des Szenarios 5 ........................................................................................ 55
4.2.6 Darstellung des Szenarios 6 ........................................................................................ 59
4.2.7 Darstellung des Szenarios 7 ........................................................................................ 63
4.2.8 Darstellung des Szenarios 8 ........................................................................................ 67
4.2.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Best-case-Modell........................................................................................................................... 72
4.3 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Worst-case-Modell ......................... 76
4.3.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)....................................................... 76
4.3.2 Darstellung des Szenarios 2 ........................................................................................ 79
4.3.3 Darstellung des Szenarios 3 ........................................................................................ 83
4.3.4 Darstellung des Szenarios 4 ........................................................................................ 86
4.3.5 Darstellung des Szenarios 5 ........................................................................................ 89
4.3.6 Darstellung des Szenarios 6 ........................................................................................ 93
4.3.7 Darstellung des Szenarios 7 ........................................................................................ 97
4.3.8 Darstellung des Szenarios 8 ...................................................................................... 100
4.3.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Worst-case-Modell......................................................................................................................... 104
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 3
5. Zusammenfassung und Ausblick........................................................................................... 108
6. Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................................... 112
7. Anhang 1: Experteninterview.................................................................................................. 114
7.1 Leitfaden der Expertenbefragung........................................................................................ 114
7.2 Befragte Banken.................................................................................................................. 116
7.3 Befragte Bauträger .............................................................................................................. 117
8. Anhang 2: Finanzmathematische Berechnungen................................................................. 118
8.1 Best-case-Modell................................................................................................................. 119
8.2 Worst-case-Modell .............................................................................................................. 152
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 4
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Struktur der Arbeit........................................................................................................... 7
Abbildung 2: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bauträgerperspektive .............................................................. 73
Abbildung 3: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bankenperspektive.................................................................. 74
Abbildung 4: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Erwerberperspektive ............................................................... 75
Abbildung 5: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bauträgerperspektive.......................................................... 105
Abbildung 6: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bankenperspektive ............................................................. 106
Abbildung 7: Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Erwerberperspektive ........................................................... 107
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 5
1 Einleitung
1.1 Problemaufriss
Derzeit wird eine große Zahl von Bauträgerobjekten bekanntermaßen im sog. Vormerkungsmodell
abgewickelt. Hierzu knüpft – grob gesprochen1 – die Grundfälligkeit der Vergütung an die Eintragung
einer Vormerkung für den Erwerber zur Sicherung seines Anspruches auf Eigentumserwerb am Grund-
besitz an. Ist das veräußerte Objekt mit einem Grundpfandrecht zugunsten des Bauträgers belastet,
verlangt die Fälligkeit weiter das Vorliegen einer Freistellungserklärung des betroffenen Grundpfand-
rechtsgläubigers. Die Vergütung wird sodann in Teilzahlungen entsprechend dem Baufortschritt fällig.
Die Zahlung nach Baufortschritt soll bewirken, dass der Bauträger einer eigenen Finanzierung seiner
Vorleistung - jedenfalls zum Teil - enthoben wird. Dieser Zahlungsmodus kann das Objekt (Geste-
hungskosten) von Finanzierungsaufwendungen entlasten, wenn konditionell die Fremdkapitalauf-
nahme für den Bauträger kostenintensiver ist als vergleichsweise die Darlehensinanspruchnahme für
den Erwerber zur Darstellung seiner Immobilienfinanzierung (etwa in Höhe einer Zinsdifferenz).
Zudem kann die den Bauträger finanzierende Bank nach den Vorschriften über das Kreditwesen
gehalten sein, nur solchen Bauträgern ein Darlehen zu gewähren, die im Verlauf des Vorhabens mit
Rückflüssen rechnen dürfen. Mit anderen Worten: Die bauabschnittsweise Zahlung wirkt sich
möglicherweise auf die – für den Bauträger notwendige – „Eigenkapitalquote“ aus, die ihm die
Inanspruchnahme einer Fremdfinanzierung überhaupt erst ermöglicht.
Diese bisher übliche Gestaltung des Bauträgervertrages ist in den letzten Jahren sowohl rechtlich als
auch tatsächlich vermehrt in Zweifel gezogen worden. Besonders die Insolvenz des Bauträgers, u.U.
verbunden mit einem Rücktritt des Erwerbers, lässt hier Fragen offen (etwa Mehraufwand für
Fertigstellung und Sachmängelbeseitigung, Unmöglichkeit der Fertigstellung bei Mehrparteien-
anlagen, Verlust der Vormerkungssicherung).
1.2 Gegenstand der Analyse
Gegenstand der Analyse ist es, die wirtschaftlichen Auswirkungen abweichender Modelle der
Bauträgerfinanzierung abzubilden, wie sie sich, unter der Prämisse enderwerberseitig ausbleibender
Teilzahlungen nach Baufortschritt bzw. Gewährung von Teilzahlungen nur gegen zusätzlich zu
stellende Sicherheiten durch den Bauträger bzw. die Bauträgerbank, ergeben. Hauptaugenmerk ist
die prognostische Ermittlung der finanziellen Effekte, die auf die Erwerbersphäre durchschlagen bzw.
die zeitlich nachgelagerte Immobilienfinanzierung des Erwerbers tangieren.
1 Dazu im Einzelnen § 3 MaBV in Verbindung mit der Verordnung über Abschlagszahlungen bei
Bauträgerverträgen vom 32.05.2001, BGBl. I, 981.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 6
1.3 Methodik und Vorgehensweisen
Kapitel 2 – Grundlegung
In Kapitel 2 erfolgt die Darstellung der als Ausgangsbasis zu betrachtenden Modalitäten, wie sie in der
Bauträgerfinanzierung Usus sind. Sie werden in ihrer Bandbreite und insoweit unter Einbezug
möglicher personen- und objektbezogener sowie struktureller Unterschiede aus Perspektive von
Banken, Bauträger und Erwerber aufgezeigt.
Kapitel 3 – Qualitative Analyse
Aufgrund der fortlaufenden Entwicklung der Rechtsprechung und der vielschichtig einzubeziehenden
Einflussgrößen aus Perspektive der involvierten Marktakteure ist es geboten, eine hypothetisch
geänderte Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages und deren finanzielle Folgewirkungen
möglichst wirklichkeitsnah mit Fokus auf die potentiellen Konsequenzen für die Marktteilnehmer
abzubilden. Ein geeignetes Medium stellt hierzu die Darstellung konkurrierender Fallszenarien zu
betrachtender Finanzierungsmodelle dar, bei denen die derzeitige Abwicklungsgestaltung einer
hypothetisch geänderten Gestaltung gegenübergestellt wird. Dies erfolgt in diesem Kapitel.
Die Szenarien wurden unter der Prämisse ausgewählt, dass künftig entweder eine Zahlung erst nach
Bezugfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe erfolgt oder zusätzliche Sicher-
heitenkomponenten bei der bauabschnittsweisen Zahlung zu Gunsten des Erwerbers berücksichtigt
werden.
Basierend auf den Grundinformationen des Kapitels 2 werden zunächst mittels qualitativer Analyse
die resultierend aus einer potentiell geänderten Abwicklungsgestaltung zu erwartenden Effekte
dargestellt. Auf der Grundlage eines polarisierenden Ausgangsszenarios der „Zahlung nach
Baufortschritt“ gemäß § 3 MaBV werden die möglichen Vor- und Nachteile potentieller Änderungen in
systematisch aufgebauten Alternativszenarien - immer im direkten Vergleich zur Ausgangssituation -
herausgearbeitet.
Kapitel 4 – Quantitative Analyse
Die im Rahmen der qualitativen Analyse in Kapitel 3 gewonnenen Erkenntnisse entziehen sich mit
Blick auf deren Ergebnisverwendung aufgrund ihres Komplexitätsgrades naturgemäß noch der Mög-
lichkeit, hinreichend konkrete Bewertungsaussagen zu formulieren. Zielsetzung kann daher nur eine
„greifbare“ Betrachtung dieses interdisziplinären Themenkreises mit seiner strukturell unterschied-
lichen spatenübergreifenden bank-, immobilienwirtschaftlichen sowie vertragsrechtlichen Prägung
sein.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 7
Qualitative Analyse
- Szenarien geänderter Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages vs. derzeit übliche Gestaltungspraxis
- Qualitative Auswirkung / Vorteilhaftigkeits-vergleich
Insoweit werden die herausgearbeiteten qualitativen Einflussgrößen in Kapitel 4 mittels finanzmathe-
matischer Sachverständigenmethodik zum Zwecke der Ergebnismessung und im Sinne der Evaluie-
rung möglicher Folgewirkungen geänderter Sicherheitenkonzepte beim Bauträgervertrag quantifiziert.
Zwei exemplarisch dargestellte Bauträgerfinanzierungen zeigen mittels Worst-case-Modell und Best-
case-Modell die monetären Veränderungen bei Bauträger, Bank und Erwerber und mithin eine
messbare Bandbreite der sich ergebenen Effekte, die somit mögliche personen- und objektabhängige
sowie strukturell unterschiedliche Einflüsse berücksichtigt. Diese Vorgehensweise dient als Rekon-
struktionsrahmen, um Konsequenzen des Zusammenspiels und die Wechselwirkung im Rahmen der
Fallstudien sichtbar zu machen.
Kapitel 5 – Zusammenfassung und Ausblick
Abschließend erfolgt sodann in Kapitel 5 eine zusammenfassende Stellungnahme und Auswertung
der Fallszenarien mit ihren finanziellen Ergebnissen.
Abbildung 1: Struktur der Arbeit
Grundlegung
- Modalitäten der Bauträgerfinanzierung
Quantitative Analyse
- Szenarien geänderter Gestaltung der Abwicklung eines Bauträgervertrages vs. derzeit übliche Gestaltungspraxis
- Quantitative Auswirkung / Bauträgerfinan-zierung Best-case/Worst-case-Modell
Schlussbetrachtung
- Zusammenfassung der Fallszenarien
- Quantitative Ergebnisse und Ausblick
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 8
Die Untersuchung wird durch die gewonnenen Erkenntnisse aus geführten Experteninterviews
gestützt. Das Interview mit Experten ist ein wichtiges Instrumentarium zur Gewinnung verbaler Daten.
Es dient der Rekonstruktion komplexer und aktueller Wissensbestände und untermauert das vor-
handene Know-how, welches auf gutachterlicher Expertise sowie wissenschaftlich einschlägiger
Forschungsarbeit basiert.
Als Untersuchungsinstrumente diente insoweit neben der Sekundäranalyse als Primäranalyse die
leitfadengestützte Expertenbefragung ausgewählter Banken und Bauträger.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 9
1.4 Datenerhebung, Unterlagen und Hilfsmittel
Um ein möglichst genaues Bild der gegenwärtigen Marktsituation erhalten zu können wurde der vor-
liegenden Arbeit eine ausführliche Recherchearbeit vorangestellt. Diese beinhaltete die Sichtung und
Aufarbeitung bereits vorhandener Daten. Dabei standen verschiedene Primär- wie Sekundärdaten zur
Verfügung
Wichtige Impulse lieferte der Besuch des Seminars „Bauträger kompakt“ am 28 November 2007 in
Düsseldorf, in welchem Fachinformationen für die Zielgruppe „Bauträger-Financiers und Rechts-
anwälte“ sowie aktuelle praxisnahe Entwicklungen dargestellt wurden. Gestützt wurde dieser intensive
Informationsaustausch zu den Themen „Rechtsgrundlagen im Bauträgergeschäft“ durch die Leiterin
der Rechtsabteilung der Eurohypo AG Frau Constanze Heinrich und für den Bereich der „Finanzie-
rung von Bauträgermaßnahmen“ von dem Abteilungsleiter Bauträger bei der Ostsächsischen Spar-
kasse Herrn Thomas Stein. Dieses Seminar vermittelte hilfreiche Transparenz mit Bezug auf die
aktuelle Marktsituation im Bauträger-Geschäft aus Perspektive der Kreditinstitute. In diesem
Zusammenhang erfolgte darüber hinaus ein konstruktiver Gedankenaustausch mit Herrn Jürgen
Hartung (Düsseldorf) sowie Herrn Ralf Birkendahl (Dortmund) als langjährige Bankenführungskräfte
und Marktkenner des Bauträgergeschäfts.
Schließlich wurden aufgrund der eruierten und bekannten Organisationsstrukturen und Kompetenz-
verteilung folgende zu befragende Experten für diese Studie selektiert, die nachstehende Kredit-
institute und Bauträger-Gesellschaften repräsentieren:
Kreditinstitute
- für Nordrhein-Westfalen die Sparkasse KölnBonn in Köln, Herr Heinz Gronendahl, Direktor,
Bereichsleiter Zentrale Immobilienkunden
- für Hessen die Eurohypo in Eschborn, Frau Constanze Heinrich, Abteilung Recht und Frau Ute
Fisser-Hülsmeier, Abteilung Firmenkunden Deutschland
- für Baden-Württemberg die Landesbank Baden-Württemberg in Stuttgart, Herr Reinhard Hellmuth,
Unternehmenskunden / Bauträgerbetreuer Stuttgart Süd und Herr Andreas Dieze, Stellvertretender
Direktor, Gruppenleiter Bauträgerfinanzierung
- für Bayern die Bayerische Hypo- und Vereinsbank in München, Herr Manfred Edlbauer, Abtei-
lungsleiter/Betreuer Professionelle Immobilienkunden Bauträger Region Süd und Herr Dr. Peter
Ströhlein, Direktor Niederlassung Süd, Firmenkunden und kommerzielle Immobilienkunden
- für Berlin und Brandenburg die Berliner Volksbank in Berlin, Herr Jörg Widhalm, Direktor
- für Sachsen die Ostsächsische Sparkasse Dresden in Dresden, Herr Thomas Stein, Leiter
Bauträger/Immobilien - Bereich Unternehmenskunden.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 10
Bauträgergesellschaften
- für Hamburg die Plus Bau Projektentwicklungs GmbH in Hamburg, Michael Lange, Geschäfts-
führer
- für Nordrhein Westfalen die KOBA Plan & ING Dortmund GmbH in Dortmund, Herr Wahid Wahab,
Geschäftsführer
- für Berlin die Müller & Schneider GmbH in Berlin, Herr Reinhard Müller, Geschäftsführer
- für Hessen die Wilma Wohnen Süd GmbH in Wiesbaden, Herr Thomas Jahn, Vorsitzender der
Geschäftsführung
- für Bayern die Bayerische Haubau GmbH in München, Herr Artur Riedl, Prokurist sowie für die
Schörghuber Unternehmensgruppe Herr Johann Deuschl, Senior Vice President.
Den in diese Studie einbezogenen Personen sei an dieser Stelle für ihre freundliche Unterstützung
herzlich gedankt.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 11
2. Grundlegung: Modalitäten der Bauträgerfinanzierung
2.1 Konditionierung und die Rolle von Teilzahlungen
Wie eingangs ausgeführt, wird bisher ein Großteil der Bauträgerverträge auf der Basis des § 3
MaBV abgewickelt. Dementsprechend sind vom Erwerber unter der Voraussetzung, dass die
Vorgaben des § 3 MaBV (u.a. Eintragung der Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung
der den Bauträger finanzierenden Bank) erfüllt sind, im Zeitraum zwischen Baubeginn und
Fertigstellung ratierliche Zahlungen auf den Erwerbspreis in Orientierung an den Baufortschritt zu
leisten.
Dabei werden diese Teilzahlungen von der den Bauträger finanzierenden Bank üblicherweise nicht
dem Bauträger für eine Verausgabung im Rahmen des Baufortschritts zur Verfügung gestellt.
Vielmehr werden die Zahlungseingänge i.d.R. von den Verfügungen des Bauträgers separiert, stehen
aber der finanzierenden Bank mittels Verpfändung als Sicherheit im Rahmen der Bauträgerfinan-
zierung zur Verfügung.
In diesem Zusammenhang sieht die bankseitige Abwicklung üblicherweise vor, dass von der den
Bauträger finanzierenden Bank zwei Konten für die Durchführung eines Bauvorhabens geführt
werden (so genanntes 2-Konten-Modell). Über das sog. Baukonto werden die Verfügungen des
Bauträgers aus der ihm für das Vorhaben eingeräumten Kreditlinie (Brutto-Finanzierung der
Gesamtkosten abzüglich des einzubringenden Einkapitals) ausgeführt, während auf dem sog.
Guthabenkonto die eingehenden Erwerberzahlungen verbucht werden. Je nach Handhabung im
Einzelfall kann dabei für das gesamte Bauvorhaben ein Guthabenkonto, auf dem die
Zahlungseingänge aller Erwerber verbucht werden, oder je Erwerber ein separates Konto geführt
werden. Die Trennung in zwei Kontensphären dient in diesem Zusammenhang insbesondere der
besseren Übersichtlichkeit bzw. Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit sowohl hinsichtlich der
Einhaltung der Kostenkalkulation des Bauträgers als auch im Hinblick auf die Überwachung des
Eingangs der Ratenzahlungen der Erwerber.
Während dementsprechend das Baukonto innerhalb der Realisierungszeit im Soll geführt wird, weist
das Guthabenkonto - bei ratierlich nach Baufortschritt eingehenden Erwerberzahlungen – Haben-
salden in im Zeitverlauf zunehmender Größenordnung auf. Hinsichtlich der Zinsabrechnung der
beiden Konten sind im Markt zwei Verfahrensweisen zu beobachten. Häufig wird hinsichtlich der
Zinsberechnung dergestalt verfahren, dass unabhängig der Führung zweier getrennter Konten zu Ab-
rechnungszwecken eine Kompensation (= Saldierung) der beiden Konten vorgenommen wird und
insoweit nur der jeweilige Saldo zu verzinsen ist (zinsmäßige Kompensation). Dies wird in der Regel
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 12
über ein weiteres, einheitliches Kontokorrent dargestellt, anhand dessen mitunter die „effektive“
Inanspruchnahme ersichtlich wird.
Die Alternative hierzu besteht darin, dass beide Konten auch hinsichtlich der Zinsabrechnung voll-
ständig getrennt voneinander behandelt werden, d.h. die Inanspruchnahmen auf dem Baukonto
entsprechend mit dem jeweils vereinbarten Sollzinssatz abgerechnet werden und für die Guthaben auf
dem Guthabenkonto der jeweilige Habenzinssatz vergütet wird.
Ausgehend von der üblicherweise anzutreffenden Struktur höherer Soll- als Habenzinssätze führt die
Variante der Zinskompensation dabei zu insgesamt niedrigeren Zinsaufwendungen (ggf. nach Saldie-
rung mit Zinserträgen in einzelnen Abrechnungsperioden) für den Kreditnehmer und insoweit tenden-
ziell auch geringeren Margenerträgen für die kreditgewährende Bank. Vor diesem Hintergrund ist
davon auszugehen, dass für die Entscheidung hinsichtlich der Verfahrensweise der Zinsabrechnung
im Rahmen eines Bauträgervorhabens nicht zuletzt die „Marktmacht“ und das „Standing“ des
Bauträgers eine wesentliche Rolle spielt. Dementsprechend ist zu erwarten, dass ein größerer und
bonitätsstärkerer Bauträger mit höheren Projektvolumina gegenüber der finanzierenden Bank eher die
Forderung nach einer Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto durchsetzen kann als bspw.
ein kleiner Bauträger mit schlechterer Bonität. Gleichwohl ist im Sinne der vorzunehmenden Gesamt-
erlöskalkulation bei Salden- und Zinskompensation bankenseitig die Motivation zu erwarten, mit Blick
auf den hieraus resultierenden, vergleichsweise geringeren Zinsmargenertrag eine tendenziell höhere
Bearbeitungsgebühr (vorgelagert und/oder nachgelagert) zu vereinnahmen.
Basierend auf Marktbeobachtungen sowie den Ergebnissen der durchgeführten Experteninterviews
werden nachfolgend bezogen auf Bauträger- bzw. Immobilienfinanzierungen die üblicherweise anzu-
treffenden Finanzierungsmodalitäten bzw. die diesbezüglichen Spannen und ihre Ausprägungen aus
Sicht der beteiligten Marktakteure zusammengefasst. Mittels Methodik der Darstellung von Band-
breiten sind insoweit die möglichen personen- und objektbezogenen sowie strukturell unterschied-
lichen Einflussgrößen wie etwa Rechtsform, Bonität und Größe des Bauträgers, Geschäftspolitik der
Bank sowie Objektgüte und Lage berücksichtigt. Dabei handelt es sich naturgemäß um eine
idealtypische Eingrenzung, da eine Über- bzw. Unterschreitung der Grenzwerte im Einzelfall nicht
gänzlich ausgeschlossen werden kann.
Perspektive des Bauträgers
Aus der Perspektive des Bauträgers lassen sich die wesentlichen die Finanzierung eines Bauvor-
habens bzw. den Finanzierungsaufwand beeinflussenden Rahmenbedingungen wie folgt zusammen-
fassen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 13
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + (0,75 % bis 5,00 % p.a.)
Habenzinssatz 0 % p.a. bis (3-Monats-Euribor - 0,25 % p.a.)
Bearbeitungsgebühr 0,50 % bis 3,00 % der Kreditlinie
Avalprovision 0,50 % bis 3,00 % p.a. der verbürgten Beträge
Ausfertigungsgebühr für Avale 50,00 € bis 500,00 € je Bürgschaftsurkunde
Eigenkapitaleinsatz 0 % bis 50 % des Projektvolumens (mindestens NK)
Vorveräußerungsauflage 0 % bis 90 % vor Baubeginn (durchschnittlich ca. 40 %)
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass entsprechend der Auswertung der durchgeführten Experten-
interviews Bereitstellungszinsen auf die dem Bauträger eingeräumte Kreditlinie derzeit i.d.R. nicht
erhoben werden, wenngleich eine Tendenz bzw. das Bestreben, künftig anderweitig zu verfahren,
erkennbar ist.
Perspektive der den Bauträger finanzierenden Bank
Aus Bankensicht stellt die Kreditentscheidung zur Begleitung einer Bauträgerfinanzierung in der Regel
eine Grundsatzentscheidung dar. Bonität, Kompetenz und Markterfahrung der Bauträger bilden die
entscheidende Basis für eine Zusammenarbeit. Die gestellten Anforderungen an die zu begleitenden
Bauträger sind vergleichsweise hoch. Ursache dafür sind nicht zuletzt schwierig zu bewertende
Bilanzen (Bestandserhöhungen/-minderungen der im Bau befindlichen Projekte) sowie die aufwändige
Überwachung der Effizienz von Parallelobjekten und schließlich die rechtlichen Unwägbarkeiten, aus
Bürgschaften o.ä. in Anspruch genommen zu werden. Insoweit erfolgt in der Regel stets eine Ein-
zelbetrachtung der zu finanzierenden Baumaßnahme und eine entsprechend spezifizierte Margen-
rechnung in dem Beziehungsgeflecht Ertrag, Risiko und Workload. Mit Bezug auf die unter-
schiedlichen Stellgrößen der Ertragsgenerierung kann dabei unbeachtet bleiben, ob bzw. inwieweit
eine salden- und zinsmäßige Kompensation der Kreditlinie mit eingehenden Erwerberzahlungen
stattfindet. Von Relevanz ist „unterm Strich“ die Kunden- bzw. Objektgesamtkalkulation unter
Einbezug von Wettbewerb / Cross-selling-Potential sowie geschäftspolitischen Entscheidungen
(Gewinnung von Marktanteilen etc.).
Die wesentlichen, den Gesamtertrag der den Bauträger finanzierenden Bank beeinflussenden
Positionen lassen sich aus der Perspektive der Bank wie folgt zusammenfassen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 14
Sollzinsmarge 0,75 % bis 5,00 % p.a. (auf 3-Monats-Euribor)
Habenzinsmarge 0,25 % p.a. bis % d. 3-Monats-Euribor
Bearbeitungsgebühr 0,50 % bis 3,00 % der Kreditlinie
Avalprovision 0,50 % bis 3,00 % p.a. der verbürgten Beträge
Ausfertigungsgebühr für Avale 50,00 € bis 500,00 € je Bürgschaftsurkunde
Angesichts der dargestellten, teilweise erheblichen Bandbreiten zu den einzelnen Positionen ist noch-
mals darauf hinzuweisen, dass im Sinne der oben beschriebenen bankenseitigen Gesamtkalkulation
nicht eine Ertragsgröße isoliert, sondern stets die Gesamtheit aller Einflussgrößen zu sehen ist. So
kann im Einzelfall z.B. eine höhere Sollzinsmarge einhergehen mit einer vergleichsweise niedrigeren
Bearbeitungsgebühr o.ä.
Perspektive des Erwerbers
Ungeachtet dessen, dass auch im Bereich der Endfinanzierungen ein weites Spektrum an Varianten
anzutreffen ist, kann eine marktübliche Finanzierung auf der Ebene des Erwerbers wie folgt
charakterisiert werden.
Finanzierungsstruktur Fremdkapital: 80 % des Erwerbspreises
Eigenkapital: 20 % des Erwerbspreises
Sollzinsen Eurorendite + 0,25 % bis 1,5 % p.a.
Zinsfestschreibung 10 Jahre – 20 Jahre
Bereitstellungszinsen 0,20 - 0,25 % p.M. auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag
Erhebung Bereitstellungszinsen ab dem 3. bis 12. Monat nach Abschluss des Darlehens-vertrages
Bestreitung der Erwerbsneben- kosten aus
Eigenkapital
In der nachfolgenden qualitativen und quantitativen Analyse wird auf den Realisierungszeitraum eines
Bauträgervorhabens bis zur Bezugsfertigkeit abgestellt. Insoweit sind die Tilgungsmodalitäten ent-
sprechender Endfinanzierungsdarlehen im hier interessierenden Zusammenhang unerheblich, da
i.d.R. Darlehenstilgungen erst nach Fertigstellung und mithin Vollauszahlung der Darlehen einsetzen.
Die vorstehenden näherungsweisen Eingrenzungen der üblicherweise im Markt anzutreffenden Finan-
zierungsmodalitäten bzw. ihrer Ausprägungen werden entsprechend im Rahmen der quantitativen
Analyse (Kapitel 4) wieder aufgegriffen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 15
2.2 Gewährung von MaBV-Bürgschaften
Bereits seit 2001/2002 ist der Umgang mit den MaBV-Bürgschaften ausweislich der Experten-
befragung größtenteils als restriktiv zu bezeichnen: sei es, dass die MaBV-Bürgschaft grundsätzlich
gar nicht bzw. nur mit gesonderter Genehmigung etwa bei Grundbuchproblemen (verzögerter
Eintragung der Auflassungsvormerkung) als Interimslösung gewährt wird, oder aber in ihrer Höhe
betragsmäßig auf 96,5 % begrenzt zur Anwendung gelangt. Die Hauptgründe für diese Haltung sind
neben dem Kostenaspekt in der Zulässigkeitsproblematik als Solches, aber vornehmlich in der
Gewährleistungs- bzw. damit verbundenen Rückgabeproblematik zu sehen. So wird die Hergabe
einer MaBV-Bürgschaft i.H. 100 % seitens der Bauträger als unzumutbar wahrgenommen, angesichts
des damit verbundenen Risikos, die letzte Rate erst dann zu vereinnahmen, wenn alle Mängel
beseitigt sind und das Einbehaltungsrecht des Erwerbers (womöglich erst nach 5 Jahren) abgelaufen
ist. Tendenziell vermeiden professionelle größere Bauträger mit entsprechender Reputation und
„Marktmacht“ (aufgrund der Realisierung vergleichsweise stark nachgefragter Objekte u.a. im Luxus-
segment bei hohem Eigenkapitalanteil potentieller Interessenten) die Hergabe der Bürgschaften
einerseits aus Gründen der Kosten- und Zeitersparnis für administrativen Aufwand. Andererseits und
nicht zuletzt aufgrund der gleichzeitigen Realisierung verschiedener Parallelobjekte verfügen sie ohne
eine Abwicklung mit Hilfe einer MaBV-Bürgschaft über ein vergleichsweise höheres Potential
bankenseitig einzuräumender Kreditvolumina. Der zweite Aspekt ist auch für die Kreditbranche
bedeutsam, weil bei Gewährung von Barlinien für den Baufortschritt und gleichzeitiger Hergabe von
MaBV-Bürgschaften teilweise ein doppeltes Kreditobligo besteht, was die Erfüllung der Auflagen des
Kreditwesengesetzes (KWG) mit Blick auf die bankenseitige Eigenkapitalunterlegung zu gewährender
Darlehen entsprechend tangiert.
Im Gegensatz hierzu nutzen kleinere Bauträger, die in einem Markt mit geringer Nachfrage agieren,
tendenziell eher das Instrument der MaBV-Bürgschaft, um den Vertrieb der Immobilien und die
Vereinnahmung der Erwerberzahlungen zu erleichtern. Insbesondere in schlechteren Objektlagen bei
gleichzeitig vergleichsweise schlechter Bauträger- und Erwerberbonität dient die MaBV-Bürgschaft
den Banken, die die Erwerber finanzieren, als Sicherheit und bildet mitunter erst die Voraussetzung
für eine positive Kreditentscheidung. Demgegenüber kann das Verlangen des bonitätsmäßig
schlechter gestellten Bauträgers nach einer MaBV-Bürgschaft aus Perspektive der potentiell
bürgschaftsgewährenden Bank sprichwörtlich das „K.O.-Kriterium“ für eine ansonsten positiv zu
entscheidende Bauträgerfinanzierung sein. Gleichermaßen wird jedoch im Falle der Gewährung von
MaBV-Bürgschaften weitestgehend die maximale Bürgschaftshöhe angesichts der Gewährleistungs-
bzw. Rückgabeproblematik betragsmäßig auf 96,5 % begrenzt.
Die Tendenzen in der Rechtsprechung zu einer Ausweitung des Erwerberschutzes bei Hergabe einer
MaBV-Bürgschaft wirken demnach belastend auf die Möglichkeiten des Bauträgers, einen Kredit in
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 16
gewünschter Höhe in Anspruch zu nehmen, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der Ungewissheit über
Bürgschaftsdauer bzw. Zeitpunkt der Bürgschaftsrückgabe durch den Erwerber.
Wird dennoch eine Abwicklung mit Hilfe einer MaBV-Bürgschaft gewählt, wird bauträgerseits mithin
streng auf die Einhaltung einer bauabschnittsweisen Zahlung sowie klaren Definition des Bürgschafts-
zwecks (ungeachtet der rechtlichen Durchsetzbarkeit) geachtet.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 17
3. Qualitative Analyse
3.1 Untersuchte Szenarien
Mit Blick auf die nachfolgende mittels Experteninterviews gestützte qualitative bzw. diesem Kapitel
folgende quantitative Analyse ist aufgrund der Vielzahl der denkbaren Ausgestaltungen möglicher
Änderungen des Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag zunächst eine Eingrenzung auf die
Szenarien vorzunehmen, die einer entsprechenden Analyse unterzogen werden sollen.
Es wird insoweit zwischen einem Ausgangsszenario und insgesamt sieben Alternativszenarien
unterschieden:
SZ 1 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht (Ausgangsszenario) (Option Freistellung)
SZ 2 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung gemäß § 3 MaBV
SZ 3 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-lungspflicht
SZ 4 Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
SZ 5 Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
SZ 6 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Ver-tragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft (bis Bezugsfertigkeit) zugunsten des Erwerbers
SZ 7 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaft
SZ 8 Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaft
Vor dem Hintergrund, dass die Absicherung von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers ein
separates Problemfeld darstellt, werden in den Betrachtungen durchgängig Erwerberzahlungen in
Höhe von insgesamt 96,5 % des Erwerbspreises angesetzt. Die Frage, wann bzw. gegen welche
Sicherstellung im Hinblick auf eine Erfüllung etwaiger Gewährleistungsansprüche die restliche
Vergütung von 3,5 % geleistet wird, wird daher im Rahmen der quantitativen Analyse ausgeklammert.
Soweit daher nachfolgend z.B. auf „vollständige“ Erwerberzahlungen bei Baubeginn oder bei
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 18
Bezugsfertigkeit Bezug genommen wird, sind damit auch insoweit stets Zahlungen in Höhe von nur
96,5 % des Erwerbspreises gemeint.
Dies vorausgeschickt werden die zu betrachtenden Szenarien wie folgt abgegrenzt und charakterisiert:
Szenario 1: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht
(Ausgangsszenario)
Aufgrund der Tatsache, dass bisher ein Großteil der Bauträgerverträge in Deutschland im Rahmen
des § 3 MaBV abgewickelt werden, wird diese Durchführungsform auch dem Ausgangsszenario zu-
grunde gelegt. Dabei wird zunächst zu Polarisierungszwecken unterstellt, dass bei einem Stecken-
bleiben des Bauvorhabens ein Wahlrecht zu Gunsten der Bauträgerbank zwischen einer Freistellung
des Bauvorhabens und einer Rückzahlung der Erwerberzahlungen besteht und von der erstgenannten
Option Gebrauch gemacht wird.
Szenario 2: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung
gemäß § 3 MaBV
Da ein Rückgriff auf § 7 MaBV im Markt derzeit überwiegend nur eine Interimslösung – bis zur
Erreichung der grundbuchlichen Voraussetzungen, insbes. Eintragung der Auflassungsvormerkung
zugunsten des Erwerbers, gemäß § 3 MaBV – darstellt, wird dieser Tatbestand entsprechend auch in
Szenario 2 berücksichtigt. Dies geschieht in Form der Annahme, dass mit Erreichung der Rohbau-
fertigstellung eine Bürgschaftsstellung durch den Bauträger nicht mehr erforderlich ist und daher die
weitere Vertragsabwicklung ausschließlich im Rahmen des § 3 MaBV erfolgen kann.
Szenario 3: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-
lungspflicht
Angesichts der im Sinne der Ausweitung des Erwerberschutzes zu beobachtenden Tendenzen der
Rechtsprechung setzt das Szenario 3 die Verpflichtung zur Rückzahlung voraus. Die Rückzahlungs-
verpflichtung bezieht sich auf den Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit.
Szenario 4: Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach ‚Vertragsabschluss und
66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitzübergabe -
mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
Szenario 4 betrachtet eine größtenteils nachgelagerte Erwerberzahlung bei Bezugsfertigkeit des
Bauvorhabens und reduziert die Vorauszahlung lediglich auf 30 % insbesondere zur Deckung
bauträgerseits verauslagter Grundstückskosten.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 19
Szenario 5: Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer
ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Unter dem Aspekt der weitestgehenden Beibehaltung der derzeitig gängigen Handhabung bauab-
schnittsweiser Zahlungen i.S. § 3 MaBV bei gleichzeitiger partieller Ausweitung des Erwerberschutzes
stellt die Rückzahlungsbürgschaft ein vergleichsweise separat zu betrachtendes und insoweit
praktikables Regulierungsinstrument dar. Szenario 5 widmet sich dieser Positionierung, wobei auch
hier die Dauer der Verpflichtung bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Objektes begrenzt ist.
Szenario 6: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss
gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Ver-
tragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Szenario 6 fokussiert eine vollständige (96,5 %) Vorauszahlung einschließlich Mängelbeseitigung bis
zur Bezugsfertigkeit des Objektes. Es sieht quasi ein Wahlrecht zu Gunsten des Erwerbers vor, bei
dem der Bürge beispielsweise auch bei Insolvenz des Bauträgers zur Vertragserfüllung verpflichtet ist
(Grundsatz: Leistung möglich -> Vertragserfüllung / Leistung unmöglich -> Rückzahlung).
Szenario 7: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaften
Szenario 7 zeigt den Effekt einer gänzlich nachgelagerten Zahlung erst zum Ende der Bauphase, d.h.
bei Bezugsfertigkeit, als Gegenpol einer vollständigen Vorauszahlung gegen umfängliche Bürg-
schaften. Hierbei wird zunächst davon ausgegangen, dass ungeachtet der nachgelagerten Zahlung
Erwerberbürgschaften, d.h. Bürgschaften der die einzelnen Erwerber finanzierenden Banken in Höhe
des jeweiligen Erwerbspreises, nicht zu stellen sind.
Szenario 8: Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaften
Bei im Vergleich zum Szenario 7 unveränderter vollständiger Fälligkeit des Erwerbspreises bei
Bezugsfertigkeit bezieht schließlich das Szenario 8 zusätzlich den Aspekt ein, dass mit Baubeginn
bzw. nach Abschluss des Erwerbsvertrages Erwerberbürgschaften im vorgenannten Sinn zu stellen
sind.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 20
Gewährleistungsbürgschaft Nicht näher betrachtet werden soll hingegen, wie sich die verstärkte Absicherung der Mängel-
gewährleistung auf Bauträgervorhaben auswirken würde. Die explizierte Hergabe von Gewähr-
leistungsbürgschaften (G.B.) für die letzte Erwerbspreisrate i.H. 3,5 % wird bei Bauträger und
Bauträgerbank nämlich generell sehr restriktiv gehandhabt. Als Gründe wurden insbesondere die
folgenden angegeben:
1) G.B. bindet Liquidität und schränkt Kredit-Verfügungsrahmen ein
2) G.B. entzieht sich einer klaren Gesetzesgrundlage bezüglich der Mängelfeststellung
3) G.B. bedeutet zeitintensiven administrativen Aufwand
Mit Bezug auf die Einschränkung des Liquiditäts- und Kredit-Verfügungsrahmens ist darauf hinzu-
weisen, dass bei einer Spannbreite der Bauträgermarge zwischen ca. 10 % - 20 % der Gestehungs-
kosten, die Verbürgung der jeweiligen 3,5%tigen Erwerbspreisteilbeträge rund ein Drittel des
Bauträgergewinns womöglich für einen maximalen Gewährleistungszeitraum von bis zu 5 Jahren
bindet bzw. die Eigenkapitalquote der Bauträger insoweit erheblich mindert.
Reflektierend auf die rechtlichen Unwägbarkeiten und aus Sorge, sich in langjährigen Gerichts-
prozessen mit dem ggf. Einbehaltungsrecht des Erwerbers bei fehlender Differenzierung zwischen
erheblichen und unerheblichen Mängeln und deren Aufrechnungsmöglichkeit nach MaBV konfrontiert
zu sehen, bekräftigen die Bauträger ihre Haltung.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 21
3.2 Vergleich hypotetischer Rechtsmodelle
Im Folgenden sollen nunmehr aus den o.g. 8 Szenarien hypothetisch abzuleitende Rechtsmodelle
zwecks Hinterfragung deren qualitativen Auswirkung generiert und gegenübergestellt werden. Im
Sinne der Vermeidung einer Überschneidung und insoweit Herbeiführung einer ausreichenden
Trennschärfe bezüglich der 8 Szenarien erfolgt eine Zusammenlegung gleichgearteter Szenarien in
konkurrierende Rechtsmodelle.
Vorgehensweise
Die Ausgangsszenarien 1 und 2, die jeweils eine Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV
vorsehen, bilden das Basis-Rechtsmodell. Diesem Basis-Rechtsmodell werden sodann die übrigen
Rechtsmodelle (Szenarien mit parallelen Grundzügen) gegenübergestellt. Die Szenarien 3, 4, 5, 6, 7 und
8 werden in soweit wie folgt subsumiert:
- Szenario 4, 7 + 8 als Rechtsmodell einer weitgehenden Zahlung (66,5% - 96,5%) nach Bezugs-
fertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- Szenario 3 + 5 als Rechtsmodell einer Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrück-
lichen Rückzahlung ohne bzw. mit Bürgschaft
- Szenario 6 als Rechtsmodell einer weitgehenden (96,5%) Vorauszahlung gegen Stellung einer
ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbesei-
tigungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers
Die Betrachtungsweise erfolgt jeweils ohne Einbezug von Gewährleistungsansprüchen bzw. ist
bezüglich des Zeitrahmens begrenzt bis zur Bezugsfertigkeit.
Qualitativer Vergleich
Basierend auf dem Grundgedanken der Studie, die finanziellen Auswirkungen eines geänderten
Sicherheitenkonzeptes zu untersuchen, beschränkt sich die qualitative Betrachtung auf die Ermittlung
und gebündelte Skizzierung der qualitativen Einflussgrößen, die im folgenden Kapitel – sodann in den
8 Einzelszenarien darstellbar – quantifiziert werden. Zielsetzung der qualitativen Analyse ist allerdings
auch, die Effekte und Tendenzen in ihren Grundzügen aufzuzeigen, die sich einer Quantifizierbarkeit
entziehen. Die Relevanz begründet sich in der Erlangung möglichst einer ganzheitlichen Sichtweise
zur Gewichtung des Ausmaßes eines geänderten Sicherheitenkonzeptes.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 22
Im Vorfeld der qualitativen Betrachtung o.g. Rechtsmodelle sollen zunächst die allgemeinen,
marktüblichen Herangehensweisen bezüglich der Bauträgerfinanzierung aus Perspektive von
Bauträger und Bauträgerbank verdeutlicht werden. Dabei zeigt sich, dass die Tendenzen in der
Rechtsprechung zu einer Ausweitung des Erwerberschutzes bereits zu vorweggenommenen
Marktreaktionen geführt haben.
Stichpunktartig können dabei genannt werden:
- Aufwendige Bonitätsprüfung und hohe Bonitätsanforderungen an Bauträger
- Hohe Kompetenzanforderung an den Bauträger bzgl. Markterfahrung, Professionalität und regio-
nale Kenntnis
- Bankbegleitung insbesondere von Bauträger-Profis, zumeist Kapitalgesellschaften (GmbH / AG
etc.) mit i.d.R. vergleichsweise hoher Eigenkapitalquote
- Hervorgehobene personenbezogene Relevanz, wobei Objektrelevanz teilweise zurücktritt
- Hoher bankenseitiger administrativer Aufwand mitunter für intensive Nachbeobachtung des Kredit-
engagements (vergleichsweise späte „Ausbuchung“ der Kredite)
- Aufwendige Kontrollsysteme zur Überwachung des Projektfortschritts sowie der Bauträgerkosten
und -liquidität
- Kreditbeschluss i.d.R. Grundsatzentscheidung, wobei einzelne objekt- und sicherheitenbezogene
Einflussgrößen teilweise zurückstehen
- Banken- und bauträgerseitige weitestgehende Vermeidung von sowohl Rückzahlung als auch
Freistellung; statt dessen Objektfertigstellung zum Wohle des Erwerbers (ggf. „Praktikerlösung“)
Dies vorausgeschickt zeigt die Gegenüberstellung der Rechtsmodelle folgendes Bild:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 23
1) Basis-Rechtsmodell - Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (Szenario 1 + 2) versus Rechts-
modell - weitgehende Zahlung (66,5% - 96,5%) nach Bezugsfertigkeit (Szenario 4,7 + 8)
pro contra pro contra pro contra
Bauträger Erwerber
Konsequenzen Qualitativ ∆
Bank
Geringerer Bearbeitungsaufwand (Zahlungsverkehr)
Geringere Transaktionskosten
Höhere Zinsmargenerträge
Vglw. lange Unsicherheit bzgl. Erwerberzahlung
Höherer Kontrollaufwand (Zeitmanagement)
Geringere Kommunikation mit Erwerbern
Bewertungsproblematik
Vorverkaufsauflage obsolet(nicht bei Szenario 8)
Objektverwertungsrisiko(untergeordnet bei Szenario 8)
Erleichterung des Vertriebs
Höhere Abwicklungstransparenz
Erleichterung der Kalkulation
Höhere BT-Marge durchsetzbar
Verkaufsquote nicht verläßlich
Höherer EK-Einsatz
Schlechtere Bilanzkennzahlen (EK-Quote)
Zusätzlicher Zahlungsverzug durch Moral Hazard Problematik
Mindert Kreditrahmen (Verpfändung KP nicht möglich)
Unsicherheit der Kaufvertragserfüllung(nicht bei Szenario 8)
Komplettes Ausfallrisiko incl. Grundstücksanteil (Arbeits-losigkeit, Scheidung etc.)(nur bei Szenario 7)
Hinweis: Höhere Finanzierungskosten für BT irrelevant wegen "Einpreisung/ Uberwälzung"
Sicherheit (KP)
Zinsersparnis (Darlehen)
Zinsersparnis Refi-Manage-ment, da Kaufpreiszahlung erst zum Ende
Erwerber erhält fertiges Objekt, kein "Hängenbleiben" und kein Verwertungsrisiko
Kein Fertigstellungs- und Kostenrisiko
Keine Schäden aus Mängel, Verzug, Vorfälligkeitsent-schädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, Verwirkung von Eigenleistungen etc.
Höherer KP
Zinsaufwand (Bereitstellungs-zinsen)
Entfremdung vom Bauprozess
Unter dem Gesichtspunkt ausbleibender ratierlicher Erwerberzahlungen einhergehend mit der damit
verbundenen Unsicherheit des Zahlungserhalts als Solches und die daraus resultierenden Belei-
hungsprobleme (Kreditrahmen, Liquidität) wird eine marktseitige Forderung – im Falle dieses Rechts-
modells – nach Kompensation im Wege zu stellender Erwerberbürgschaften deutlich. Ohne Erwerber-
bürgschaft wird das Risiko bei gänzlicher Zahlung nach Fertigstellung oder nur Bezugsfertigkeit als
unzumutbar empfunden. Eine Alternative stellt die Zahlung zumindest einer Anfangsrate i.H. ca. 30 %
zur Refinanzierung von Grundstücksanteil bzw. Abfederung von Schadensersatzansprüchen bei
Leistungsstörungen dar. Zu dem ist es geboten, den Charakter der Fertigstellung und mithin die
Differenzierung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln eindeutig (gesetzlich) zu
definieren. Zur Verifizierung erscheint eine Sachverständigenbegleitung beispielsweise durch
öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter aus Perspektive der befragten Bauträger geeignet.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 24
2) Basis-Rechtsmodell - Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (Szenario 1 + 2) versus Rechts-
modell - Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrücklichen Rückzahlung ohne bzw.
mit Bürgschaft (Szenario 3 + 5)
pro contra pro contra pro contra
Konsequenzen Qualitativ ∆
Bank Bauträger Erwerber
Höhere Marge (Objektherrschaft)
Höhere Avalprovisionen (nicht bei Rückzahlungspflicht)
Sicherheit (KP)
Keine Schäden aus Mängeln (soweit vor Abnahme angezeigt)
Kostenerstattung bei Ersatzvornahme durch Drittunternehmen
Höherer KP
Bei Rückabwicklung Schäden wie Vorfälligkeitsentschädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, ggf. neue Objektsuche zu höherem Preis sowie ggf. zusätzlicher Umzug
Verwirkung von Eigenleistungen
Höherer EK-Einsatz
Höhere Vorverkaufsauflage
Längerer EK-Einbehalt durch Banken (Kapitalbindung problematisch bei Parallelobjekten)
Hobby-BT's / kleine BT's werden ggf. nicht finanziert
Eingeschränktes Kreditvolumen/ Liquidität (nicht bei Rückzahlungspflicht)
Rückgabeproblematik der Bürgschaft
Hinweis: Höhere Finanzierungskosten für BT irrelevant wegen "Einpreisung/ Uberwälzung"
Wegfall der Ausstiegsklausel/ Vorgegebene Vertragserfül-lungspflicht / Baukostenrisiko (inkl. Transaktionskosten)
Bank avanciert teilweise zum BT
Höherer Kontrollaufwand (Zeitmanagement)
Durch späteres "Ausbuchen" höherer Administrationsauf-wand
Bewertungsproblematik (nicht bei Rückzahlungspflicht)
Erwerber-Ausfallrisiko und Gefahr der "Kettenreaktion" (Fall macht "Schule" - führt zum Bankenausstieg)
Objektverwertungsrisiko
Hintergrund für den Vergleich dieser beiden Rechtsmodelle bilden die jüngsten Entwicklungen in der
höchstrichterlichen Rechtsprechung, die schon zur Zahlung im „Vormerkungsmodell“ den Erwerber-
schutz stark ausgeweitet hat. So wurde nach Angabe der Bundesnotarkammer zunächst aus der
konkreten Formulierung einer Freistellungserklärung eine Wahlschuld abgeleitet, die den Rück-
zahlungsvorbehalt zugunsten der erklärenden Bank auf eine Rückzahlungspflicht beschränkte, wenn
die primäre Löschungsverpflichtung nach Aufhebung des Bauträgervertrages unmöglich geworden
war (§ 265 Satz 2 BGB)2. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof der Kammer zufolge eine
Direktkondiktion zwischen dem Erwerber und dem Kreditinstitut des Bauträgers bejaht, wenn der
Erwerber unmittelbar an das Kreditinstitut mit dem Ziel der Lastenfreistellung gezahlt hatte, der
Bauträgervertrag jedoch nichtig war3. Da dieser Anspruch auf § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB und
nicht auf die Freistellungserklärung i.V.m. § 265 Satz 2 BGB gestützt wurde, konnte dabei
(naturgemäß) auch die nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV mögliche Begrenzung auf den anteiligen Wert
des Vertragsobjektes keine Rolle spielen. Herauszugeben war vielmehr die gesamte bisher geleistete
Vergütung.
2 BGH, Urt. vom 30.09.2004 – VII ZR 458/02, DNotZ 2005, 380, 383. 3 BGH, Urt. vom 10.02.2005 – VII ZR 184/04, DNotZ 2005, 467, 469.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 25
Trotz lt. Bundesnotarkammer wohl berechtigter Kritik4 an dieser Rechtsprechung erscheint ausweislich
dessen nicht ausgeschlossen, dass in einem weiteren Schritt auch der nachträgliche Wegfall des
Bauträgervertrags (durch Rücktritt oder Vertragsaufhebung) über § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Alt. BGB
einen direkten Rückzahlungsanspruch zwischen Erwerber und Bauträger-Bank eröffnet. Auch an
einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BGB ist demgemäß zu denken, weil der mit der
Zahlung an das Kreditinstitut bezweckte Erfolg, die Lastenfreistellung, nicht mehr eintreten kann.
Ungeklärt bleibt dabei freilich, welche Bedeutung hier das Rückgewährschuldverhältnis gemäß §§ 346
ff. BGB zwischen Erwerber und Bauträger entfalten würde.
Vor diesem Hintergrund war zu hinterfragen, ob bzw. inwieweit die Rechtsprechung bereits Einfluss
auf die Finanzierung von Bauträgerobjekten genommen hat.
Reflektierend auf die Expertenbefragung konnte festgestellt werden, dass die Gefahr bzw. das
Fallvolumen zur Rückzahlung erhaltener Erwerberzahlungen (ungeachtet der dieser gegenüber-
stehenden Objektwerte) verpflichtet zu werden, insgesamt als relativ gering eingeschätzt wird.
Die Aussagen stützten sich auf Erfahrungswerte, gemessen an den Fällen, bei denen sich ungeachtet
der Rechtsprechung überhaupt das Problem stellte, dem Ansinnen auf Rückzahlung empfangener
Erwerberzahlungen zu begegnen bzw. folgezuleisten. Es handelt sich aussagegemäß lediglich um
Ausnahmefälle, begründet durch die Motivation der Banken und Bauträger schon allein aus Image-
gründen für das Erwerberwohl Sorge zu tragen. Einerseits arbeiten die Bauträgerbanken in der Regel
ausschließlich mit erfahrenen und kapitalmäßig adäquat ausgestatteten professionellen Bauträgern.
Andererseits, selbst im Falle der Rückzahlungsverpflichtung, ist in der Regel beispielsweise durch
Einbezug von Ingenieurbüros im Vorfeld sichergestellt, dass die Fortführung bzw. Fertigstellung eines
Projektes in eigener Regie und mithin die Vermarktung zu marktfähigen Preisen (mit Blick auf die
Höhe der potentiell zurückzuerstattenden Erwerberzahlungen) möglich ist.
Angesicht des geringen Fallvorkommens erfolgt die „Einpreisung“ einer möglichen Rückzahlungs-
pflicht beispielsweise in Form höherer Margen in der Bankenkalkulation bis dato offensichtlich nicht.
Insoweit resultieren keine direkten Effekte, die auf die Bauträger- bzw. Erwerbersphäre durch-
schlagen.
Nichtsdestotrotz ist auf Seite der Bauträgerbanken eine allgemeine Verunsicherung bezüglich der
Interpretation bzw. des Umgangs mit der gegenwärtigen und noch zu erwartenden Rechtsprechung
erkennbar. Es wird beispielsweise mitunter darauf verzichtet, die Freistellungserklärung inhaltlich bzw.
textlich zu ändern. Eine Änderung der Freistellungserklärung birgt aus Sicht der befragten Banken die
Gefahr, dass der BGH darauf reagierend das Bauträgergeschäft nicht mehr als im Rahmen der MaBV
abgeschlossen beurteilt. Als Präventivmaßnahme und in Unsicherheit auf die zu erwartende Aus-
4 Etwa Schmidt, Detlef (2005): Folgen fehlender Beurkundung einer Baubeschreibung. In ZflR 9/2005, S. 306, 307 f.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 26
prägung der Rechtsprechung wird darüber hinaus deutlich, dass die Bauträgerbanken sich tendenziell
einer intensiveren Nachbetrachtung und -bearbeitung der Baumaßnahmen stellen. Beispielsweise
werden Kreditengagements im Bauträgergeschäft nicht mehr bereits dann ausgebucht, wenn der
Guthabensaldo aus eingegangenen Erwerberzahlungen den Schuldsaldo aus Kreditinanspruchnahme
übersteigt. Das Bewusstsein, fallweise zur Rückzahlung verpflichtet zu werden, mündet einerseits
generell in einer erhöhten Sensibilisierung, führt jedoch andererseits zu erhöhtem administrativen
Aufwand bis hin zu der Tendenz, eingebrachtes Eigenkapital der Bauträger längstmöglich „festzu-
halten“, was insoweit mittelbar entsprechende Liquiditäts- bzw. Kosteneffekte auf der Erwerberseite
nach sich ziehen kann.
Tendenziell scheint die ausdrückliche Gewährung einer Rückzahlung mangels Fallvorkommen
hiernach auf den ersten Blick relativ unbedenklich bzw. marktgängig. Eine Rückzahlung bezogen auf
Werkverträge beispielsweise beim Bau von Einfamilienhäusern ist jedoch weniger problematisch als
vergleichsweise eine Rückzahlungsverpflichtung unter Einbezug von Gemeinschaftseigentum
(Grundstücke). Bei Rückzahlungsbürgschaften ist die Ausgestaltung der Bürgschaft - mit Einrede der
Vorausklage oder nicht bzw. auf erstes Anfordern oder nicht - maßgeblich. Gleichwohl ist die
maximale Bürgschaftsdauer längstens bis zur Bezugsfertigkeit zu definieren. Eine Bürgschafts-
hergabe als Ergänzung zur Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sei inakzeptabel. Kritisch wird die mit einer
Bürgschaft einhergehende Einschränkung des Kreditrahmens / Bauträgerliquidität gesehen.
Ungeachtet der sowohl in Szenario 3 als auch Szenario 5 bestehenden Rückzahlungspflicht als
Solches bzw. des insoweit seitens der Kreditinstitute zu erfüllenden zunächst scheinbar identischen
Leistungsspektrums, führt die Hergabe einer Rückzahlungsbürgschaft (Bürgschaftsurkunde) definitiv
zu einer Erhöhung des Kreditobligos. Aus Perspektive der Banken wird die Bürgschaft als separat zu
betrachtendes Finanzierungsinstrument gewertet und stellt als so genannte Kreditleihe eine
ausdrücklich zusätzliche Finanzierungsleistung in Form eines Avalkredites i.H. der vereinnahmten
Erwerberzahlungen dar. Das heißt, in Ergänzung zu den herauszugebenden Bauträgerdarlehen
erhöht sich das Kreditobligo entsprechend um die verbürgten Erwerberzahlungen und führt in der
Regel vergleichsweise zum Basisrechtsmodell zu mehr als einer Verdopplung des Kreditobligos (BT-
Darlehen = Gestehungskosten - Eigenkapital / Avalkredit = Gestehungskosten + BT-Marge).
Gleichwohl ist es jedoch denkbar, dass auch ohne Bürgschaft die Banken dazu übergehen würden,
die bloße Rückzahlungspflicht als Eventualverbindlichkeit und mithin entsprechend als Erhöhung des
Kreditobligos einzustufen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 27
3) Basis-Rechtsmodell - Zahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV (Szenario 1 + 2) versus Rechts-
modell - weitgehende (96,5%) Vorauszahlung gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungs-
bürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu Gunsten
des Erwerbers (Szenario 6)
pro contra pro contra pro contra
Konsequenzen Qualitativ ∆
Bank Bauträger Erwerber
Höhere Marge (Objektherrschaft)
Erhalt von Avalprovisionen
Höherer KP
Höherer Zinsaufwand
Höherer EK-Einsatz
Höhere Vorverkaufsauflage
Längerer EK-Einbehalt durch Banken (Kapitalbindung problematisch bei Parallelobjekten)
Hobby-BT's / kleine BT's werden ggf. nicht finanziert
Eingeschränktes Kreditvolumen/ Liquidität
Rückgabeproblematik der Bürgschaft
Hinweis: Höhere Finanzierungskosten für BT irrelevant wegen "Einpreisung/ Uberwälzung"
Sicherheit (KP)
Keine Schäden aus Mängeln (soweit vor Abnahme angezeigt), Verzug, Vorfälligkeitsent-schädigung, Bauzeitzinsen, Steuernachteile, Verwirkung von Eigenleistungen
Kostenerstattung bei Ersatzvornahme durch Drittunternehmen
Erwerber erhält fertiges Objekt, kein "Hängenbleiben" und kein Verwertungsrisiko
Kein Fertigstellungs- und Kostenrisiko
Erleichterung des Vertriebs
Höhere Abwicklungstransparenz
Erleichterung der Kalkulation
Höhere BT-Marge durchsetzbar
Wegfall der Ausstiegsklausel/ Vorgegebene Vertragserfül-lungspflicht / Baukostenrisiko (inkl. Transaktionskosten)
Bank avanciert zum BT
Mehrkosten zur Unzeit ggf. durch ad hoc Ersatzauftrag (Vertragserfüllung)
Bewertungsproblematik
Pflicht auch bei Insolvenz d. BT
Höherer Kontrollaufwand (Zeitmanagement)
Durch späteres "Ausbuchen" höherer Administrationsauf-wand
Erwerber-Ausfallrisiko und Gefahr der "Kettenreaktion" (Fall macht "Schule" - führt zum Bankenausstieg)
Bezugnehmend auf die Ausführungen des vorgenannten Rechtsmodells (Rückzahlungsbürgschaft)
und den daraus resultierenden Anforderungen wird die zusätzliche Hergabe einer umfassenden
Vertragserfüllung- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers als erhebliche
Einschränkung gewertet. Die bürgschaftsgebenden Banken avancieren mithin zu quasi Bauträgern in
noch weiterer Entfernung von ihrer originären Stellung als Finanzintermediäre. Ein Rückzug aus dem
Bauträgergeschäft ist die mögliche Konsequenz.
Strukturelle Einflüsse
Ungeachtet dessen, dass strukturelle bzw. objekt- und personenbezogene Unterschiede (Region,
Größe des Bauträgers, Geschäftspolitik der Bank, Objektlage und -güte) mittels i.S. einer zu bemes-
senden Bandbreite im Rahmen der Abbildung eines Best-case/Worst-case-Modells bei der im
nächsten Kapitel folgenden quantitativen Analyse erfasst werden, sollen im folgenden die hervorzu-
hebenden Spezifika reflektierend auf die Expertenbefragung herausgestellt werden.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 28
- Vergleichsweise zu der Erstellung von Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern werden die Bau-
träger mit Eigentümergemeinschaften konfrontiert. Abzuklärende Sachverhalte sowie Entschei-
dungsprozesse gestalten sich komplexer und mithin vergleichsweise arbeitsintensiv. Der Ge-
schosswohnungsbau ist zunehmend bezüglich der Nachfragerstruktur von Eigennutzern geprägt.
- Die Bürgschaft nach § 7 MaBV kommt tendenziell häufiger bei Großobjekten in Folge Vermes-
sungsproblematiken zu parzellierender Grundstücke zur Anwendung. Währenddessen sie –
soweit nicht erforderlich – einerseits, als administrativ aufwendig und teuer angesehen, möglichst
vermieden wird, dient die MaBV-Bürgschaft andererseits als vertriebserleichterndes Instrument,
tendenziell in Lagen mit verhaltener Nachfrage.
- Bauträgerseitig wird das Geschäft mit Enderwerbern vergleichsweise zum Investorengeschäft als
arbeitsintensiver bzw. schwieriger gewertet. Besonders bei Objekten mit Luxusausstattung
werden vergleichsweise hohe Erwartungen von den kaufmännischgeprägten Erwerbern an die
Bauträgergesellschaften gestellt.
- Große Bauträgergesellschaften realisieren mitunter Parallelprojekte beispielsweise mit 30 Wohn-
einheiten und zeitgleich Projekte mit z.B. 200 Wohneinheiten. Kleinere Projekte seien im Sinne des
Erhalts der Liquidität notwendig, weil derartige Projekte vergleichsweise zügiger abzuwickeln sind.
- Region und Objektlage begründen unterschiedliche Herangehensweisen bezüglich zu erfüllender
Vorveräußerungsauflagen, Eigenkapitelquoten sowie Erwartungen an die Bauträger-Rohertrags-
marge. Tendenziell sind die bankenseitigen Erwartungen an o.g. Größen in Süddeutschland
(Ballungsgebiet München) geringer. Sowohl Wettbewerb als auch Nachfrage sind intensiver.
- Rechtliche, die Bauträger und Banken betreffende Restriktionen tangieren insbesondere den
Geschosswohnungsbau. Bonitätsmäßig weniger gut ausgestattete Bauträger haben tendenziell
das Nachsehen, wobei eine „Marktbereinigung“ bereits in den vergangenen Jahren stattgefunden
hat. Diese Tatsache gäbe auch positive Impulse für die Branche. Ein weiterer zurückgehender
Geschosswohnungsbau führe in einigen Regionen zu Mietsteigerungen und mithin zu sozialen
Problemen (Slums). Neben Konjunkturknick, Wegfall Ostgeschäft sowie Förderung via Eigenheim-
zulage gefährden weitere Restriktionen den Geschosswohnungsbau.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 29
4. Quantitative Analyse
4.1 Einführung, Skizzierung der Vorgehensweise und generelle Prämissen
Markttendenzen und Evaluierung
Die qualitativen Einflussgrößen spiegeln bezüglich deren Aussagegehalt zu potentiell möglichen
Preis- und Margenänderungen in Erwartung geänderter Sicherheitenkonzepte naturgemäß lediglich
Tendenzen – in Ermangelung einer tiefergehenden risikogewichteten finanzmathematischen
Kalkulation – wieder. Insoweit werden im Rahmen der nun folgenden quantitativen Analyse markt-
gängige, jeweils in einem rückgekoppelten Prozess mit Blick auf deren prognostische Gesamt-
ergebniswirkung, plausible Bandbreiten herausgebildet, die die Ausprägung konditioneller Art ent-
sprechend einbeziehen.
Die Bandbreiten bzw. konditionellen Annahmen stützen sich sowohl auf die gewonnenen Erkenntnisse
aus den geführten Experteninterviews als auch auf gutachterliche Erfahrungswerte und Marktein-
schätzungen.
Methodischer Ansatz
Im Hinblick auf die Ermittlung quantitativer Auswirkungen sind neben den zu gewichtenden quali-
tativen Trendaussagen grundsätzlich eine Vielzahl von Einflussfaktoren, von denen ein jeder
wiederum eine Vielzahl unterschiedlicher Ausprägungen aufweisen kann, gegeben. Unter der
Zielsetzung, ein möglichst breites Spektrum der möglichen Konstellationen zu erfassen, wurden im
Wege der Ergebnispolarisierung die insgesamt acht bereits umschriebenen Szenarien anhand zweier
fiktiver Bauträgervorhaben einerseits in einem „Best-case-Modell“ und andererseits in einem „Worst-
case-Modell“ untersucht.
Insoweit ist es möglich, - ohne Kenntnis der unterschiedlichen personen- und objektbezogenen sowie
strukturellen Einflussgrößen wie der exakten Bauträgerbonität und -kompetenz, der Güte und Lage
des Finanzierungsprojektes sowie der Anzahl der Parallelobjekte und mithin des in der Realisierung
befindlichen Gesamtvolumens - eine verlässliche Bandbreite darzustellen, innerhalb derer sich die
herauszubildenden Messwerte tendenziell bewegen. Dies schließt gleichwohl nicht aus, dass in
Abhängigkeit von den Ausprägungen der vielfältigen Einflussfaktoren sich im Einzelfall auch
Konstellationen mit außerhalb der Bandbreite liegenden Werten ergeben können.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 30
Untersuchungsmodelle und Prämissen
Zugrunde gelegt werden dabei zwei Modelle mit folgenden gegensätzlichen Rahmenbedingungen:
Best-case-Modell Worst-case-Modell
Großer Bauträger mit überdurchschnittlicher Bonität
Kleiner Bauträger mit schlechterer Bonität
Großes Projektvolumen Kleines Projektvolumen
Sehr gute Lage des Bauvorhabens Schlechtere Lage des Bauvorhabens
Gute Nachfrage nach den zu errichtenden Im-mobilien
Verhaltene Nachfrage nach den zu errichten-den Immobilien
Schneller Veräußerung der zu errichtenden Im-mobilien
Schleppender Veräußerung der zu errichten-den Immobilien
Intensiver Wettbewerb Eingeschränkter Wettbewerb
Höherer anteiliger Eigenkapitaleinsatz Geringerer anteiliger Eigenkapitaleinsatz
Kürzere Finanzierungsphase, da aufgrund des i.d.R. vorrangig einzusetzenden Eigenkapitals erst vergleichsweise „spät“ Fremdkapital in An-spruch genommen werden muss
Vergleichsweise längere Finanzierungsphase, da infolge des geringeren Eigenkapitalanteils „früher“ Fremdkapital in Anspruch genommen werden muss
Zwecks Veranschaulichung der quantitativen Folgewirkungen werden im Rahmen des Best-case-
bzw. Worst-case-Modells zwei fiktive Bauträgervorhaben herangezogen, für die in Konkretisierung der
vorstehend skizzierten Rahmenbedingungen folgende Prämissen gesetzt werden:
Best-case-Modell Worst-case-Modell
Errichtung von 80 Wohneinheiten in vier Mehr-familienhäusern (à 20 WE)
Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten
Gesamtkosten des Bauträgers vor Finanzie-rungskosten:
9.850.000,00 €
Gesamtkosten des Bauträgers vor Finanzie-rungskosten:
977.500,00 €
Eigenkapitaleinsatz des Bauträgers:
2.000.000,00 €
Eigenkapitaleinsatz des Bauträgers:
50.000,00 €
Kalkulierter Erlös:
12.500.000,00 €
Kalkulierter Erlös:
1.230.000,00 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 31
Realisierungszeitraum:
01.01.2007 – 31.12.2008
Vorplanung 01-09/2007
Baubeginn 10/2007
Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe 12/2008
Realisierungszeitraum:
01.01.2007 – 31.12.2008
Vorplanung 01-09/2007
Baubeginn 10/2007
Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe 12/2008
Veräußerung:
MFH 1 (20 WE) – Juli 2007
MFH 2 (20 WE) – September 2007
MFH 3 (20 WE) – Dezember 2007
MFH 4 (20 WE) – Januar 2008
Veräußerung:
WE 1 – September 2007
WE 2 – Juni 2008
WE 3 – September 2007
WE 4 – Oktober 2008
WE 5 – August 2007
WE 6 – September 2008
Einzelheiten zur Zeitplanung der Bauvorhaben, den angenommenen Kostenkalkulationen des
jeweiligen Bauträgers sowie der unterstellten Verausgabung der Kosten im Zeitablauf sind den
Anlagen 8.1 und 8.2 zu entnehmen.
Bauträgerfinanzierung und Prämissen
- Schließung der Objektes
In beiden Modellen wird insoweit von einer vollständigen Veräußerung aller Wohneinheiten innerhalb
des Realisierungszeitraums, d.h. bis zur Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens, ausgegangen.
- Baubeginn und Vorveräußerungsauflage
Ebenso unabhängig des Modells und im weiteren auch durchgängig für alle Szenarien wird unterstellt,
dass seitens der den Bauträger finanzierenden Bank zur Auflage gemacht wird, dass - ungeachtet der
Erfüllung sonstiger Voraussetzungen - mit der Ausführung des Bauvorhabens erst begonnen werden
darf, wenn mindestens 50 % der Wohneinheiten notariell veräußert sind. Hieraus ergibt sich, dass
aufgrund der jeweils bis September angenommenen Veräußerungen (s.o.) in beiden Modellen ein
Baubeginn im Oktober 2007 angesetzt wird.
- Veräußerungszeitpunkt
Hinsichtlich der Veräußerung der verbleibenden zwei Mehrfamilienhäuser (Best-case-Modell) bzw.
drei Wohnungen (Worst-case-Modell) wird - wie in der vorstehenden Tabelle ausgewiesen – dahin-
gehend differenziert, dass für den Best-case die vollständige Veräußerung aller Einheiten zeitnah
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 32
nach Baubeginn unterstellt wird. Demgegenüber wird für den Worst-case angenommen, dass sich der
Vertrieb als schwierig darstellt und einzelne Wohneinheiten erst gegen Ende des Realisierungs-
zeitraums veräußert werden können.
Dabei werden unabhängig des Modells und des Szenarios – ausgenommen jeweils die Szenarien 7
und 8 - die ersten Teilzahlungen auf den Erwerbspreis im Monat des Baubeginns bzw. bezogen auf
Objekteinheiten, die nach Baubeginn veräußert werden, in dem auf den unterstellten Vertrags-
abschluss folgenden Monat angesetzt.
- Kontoführung
Im Rahmen des Best-case-Modells wird mit Blick auf die Bauträgerfinanzierung ferner angenommen,
dass die den Bauträger finanzierende Bank eine zinsmäßige Kompensation der für die Durchführung
des Bauvorhabens geführten zwei Konten - Baukonto und Guthabenkonto - vornimmt. Demgegenüber
liegt der banktechnischen Abwicklung im Rahmen des Worst-case-Modells die Prämisse zugrunde,
dass eine Zinskompensation von Bau- und Guthabenkonto nicht erfolgt.
Unabhängig vom Modell wird dabei unterstellt, dass auf dem Baukonto neben den Baukosten auch
die bankenseitige Bearbeitungsgebühr, die jeweiligen Sollzinsbeträge sowie etwaige Avalprovisionen
und Ausfertigungsgebühren belastet sowie etwaige Habenzinsbeträge gutgeschrieben werden.
- Zinsberechnung
In diesem Zusammenhang wird – unabhängig der Frage der Kompensation – entsprechend der markt-
üblichen Verfahrensweise (vgl. Kapitel 2) für die Zinsabrechnung im Rahmen der Bauträgerfinanzie-
rung eine Vereinbarung zwischen Bank und Bauträger in der Form „3-Monats-Euribor + Bankmarge“
unterstellt. Um dabei die Zinseffekte unabhängig von den in dem fiktiv gewählten Realisierungs-
zeitraum vorherrschenden Kapitalmarktverhältnissen zu ermitteln, wurde als Durchschnittszinssatz für
den 3-Monats-Euribor das ungewichtete arithmetische Mittel aus den in der Zinsstatistik der Deutsche
Bundesbank für den Zeitraum 01.01.1999 bis 31.12.2007 veröffentlichten Tageswerten zugrunde
gelegt. Dieser Durchschnittszinssatz wurde ferner als konstant im unterstellten Realisierungszeitraum
angesetzt. Dabei wird für die Zinsberechnung ebenso monatliche Abrechnung unterstellt wie - soweit
dies in einzelnen Szenarien relevant ist - für die Berechnung der Avalprovisionen.
- Bankenkalkulation und Einflussgrößen
Bezogen sowohl auf das Best-case-Modell als auch Worst-case-Modell ist darauf hinzuweisen, dass
sich in den jeweiligen Annahmen hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten nicht unbedingt die
unteren bzw. oberen Spitzenwerte der in Kapitel 2 dargestellten Bandbreiten wieder finden. Dies ist
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 33
darin begründet, dass auf der Basis der bankenseitigen Gesamtertragskalkulation stets alle
Einflussgrößen in ihrer Gesamtheit zu sehen sind. Dementsprechend wurde im Rahmen der einzelnen
Szenarien eine Gewichtung der Gesamtmodalitäten unter Einbezug aller Stellgrößen wie Risiko- und
Zinsmargen, einer etwaigen Zinskompensation, Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühren sowie
Avalprovisionen vorgenommen.
Enderwerberfinanzierung und Prämissen
Während sich die Berechnungen aus Bauträger- bzw. Bankenperspektive auf dieselbe Finanzierung
beziehen, stellt sich die Berechnung aus der Sicht des Erwerbers als zunächst hiervon unabhängig
dar. Vielmehr ist für den Erwerber insbesondere maßgeblich,
- wann in Abhängigkeit vom Vertragsabschluss und nach welchem Zahlungsplan Zahlungen auf
den Erwerbspreis zu erfolgen haben,
- in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Eigenmittel in die Gesamtfinanzierung eingebracht
werden,
- in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Fremdkapital benötigt wird,
- wann der Abschluss eines hierzu erforderlichen Darlehensvertrages mit welchen Modalitäten
erfolgt,
- ab wann in Abhängigkeit vom Vertragsabschluss und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen für
noch nicht valutierte Darlehensteilbeträge anfallen,
- ob Zahlungen auf den Erwerbspreis direkt aus dem Darlehen geleistet werden oder eine vorüber-
gehende Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung erforderlich ist.
Im Folgenden wird unabhängig vom betrachteten Modell für den fiktiven Erwerber zunächst eine
Fremdfinanzierung in Höhe von 80 % des Objekterwerbspreises im Ausgangsszenario und ein
Abschluss des entsprechenden Darlehensvertrages im Monat des Erwerbsvertragsabschlusses
unterstellt. Die Option, insbesondere im Falle einer vollständigen Fälligkeit des Erwerbspreises erst
bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe zur Vermeidung von Bereitstellungs-
zinsen den Darlehensvertrag ggf. erst zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen, wird in diesem
Zusammenhang nicht einbezogen. Soweit ersparte Bereitstellungszinsen nicht durch einen
zwischenzeitlichen Anstieg des Zinsniveaus und damit einen im Vergleich zu einer anfänglichen
Vereinbarung höheren Darlehenszinssatz in der Folgezeit überkompensiert werden, können sich
aus dieser - entsprechend spekulativen - Option jedoch wirtschaftliche Vorteile für den Erwerber
ergeben.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 34
- Zinskonditionen
Für das Endfinanzierungsdarlehen wird ferner die Vereinbarung einer 10-jährigen Zinsfestschreibung
sowie die Erhebung von Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % p.M. (bzw. 0,2 % p.M., vgl. Kapitel
4.2.7) bezogen auf den jeweils noch nicht valutierten Darlehensbetrag ab dem 4. Monat nach Ab-
schluss des Darlehensvertrages (bzw. ab dem 10. Monat nach Abschluss des Darlehensvertrages,
vgl. Kapitel 4.2.8) angenommen. Als Darlehenszins wird dabei - analog der Vorgehensweise bei der
Ermittlung des durchschnittlichen 3-Monats-Euribors - ein sich bezogen auf die Jahre 1999 bis 2007
errechnender Durchschnittszinssatz bei 10-jähriger Zinsbindung in Höhe von nominal 5,35 % p.a.
(100 % Auszahlung) angesetzt. Dieser wurde ermittelt als ungewichtetes arithmetisches Mittel der in
der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für die Jahre 1999 bis 2002 veröffentlichten Durch-
schnittszinssätze für Hypothekarkredite mit entsprechender Zinsfestschreibung einschließlich einer
näherungsweisen Fortschreibung für die Jahre 2003 bis 2007 auf der Basis der Euro-Pfandbrief-
renditen. Der genannte Nominalzinssatz für die Erwerberfinanzierung5 wird dabei durchgängig für alle
Szenarien unterstellt.
- Eigenkapital
Im Rahmen der nachfolgenden Betrachtungen wird unterstellt, dass der jeweilige Erwerber vor Vor-
nahme der Immobilieninvestition über einen bestimmten Vermögensbetrag als Eigenkapital verfügt,
aus dem der Eigenkapitalanteil am Erwerbspreis, die Erwerbsnebenkosten, die Finanzierungskosten
bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes sowie eine etwaige durch das geänderte Sicherheitenkonzept
bedingte Erhöhung des Erwerbspreises einschließlich der daraus resultierenden Effekte bezüglich der
Erwerbsneben- sowie Finanzierungskosten beglichen werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für Erwerbspreis
- Eigenkapitaleinsatz für Erwerbsnebenkosten
- Eigenkapitaleinsatz für Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./.
Zinserträge)
- Eigenkapitaleinsatz für etwaige Erhöhung des Erwerbspreises bedingt durch geändertes
Sicherheitenkonzept
- Eigenkapitaleinsatz für indirekte Effekte der Erhöhung des Erwerbspreises (Veränderung
der Erwerbsneben- und/oder Finanzierungskosten)
- Eigenkapitaleinsatz für Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge – je nach Modell)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
5 Entsprechend der überwiegenden Marktüblichkeit wird monatlich nachschüssige Zinsabrechnung
unterstellt.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 35
Für diesen entsprechend der durch den Immobilienerwerb bedingten Verfügungen fortzuschreibenden
Eigenkapitalbetrag wird die Annahme einer monatlichen verzinslichen Anlage getroffen. Hieraus
während der Bauzeit zu erwirtschaftende Zinserträge werden entsprechend in den Berechnungen aus
Sicht des Erwerbers (unter Berücksichtigung des Steuerabflusses in Form der Kapitalertragssteuer)
erfasst. Bedingt durch zwischen den Szenarien differierende Erwerbspreise zzgl. der resultierenden
Effekte bezüglich der Erwerbsnebenkosten sowie differierende Finanzierungskosten verbleiben dem
jeweiligen Erwerber nach Fertigstellung entsprechend unterschiedliche Vermögensbeträge. Potentielle
Zinserträge hieraus nach Ende des Realisierungszeitraums bzw. diesbezügliche Abweichungen
zwischen den einzelnen Szenarien werden im Rahmen der quantitativen Analyse jedoch nicht
einbezogen, ohne das hieraus eine Verwässerung der Ergebnisse resultieren würde.
- Darlehensvalutierung und Eigenkapitaleinsatz
Soweit die einzelnen Szenarien auf der Annahme erwerberseitiger ratierlicher Zahlungen auf den
Erwerbspreis während der Bauzeit basieren, wird unterstellt, dass diese jeweils direkt aus dem End-
finanzierungsdarlehen erfolgen und insoweit die Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung auf
Erwerberseite nicht erforderlich ist.
Ferner wird entsprechend der überwiegenden Marktüblichkeit die Prämisse getroffen, dass bezogen
auf die Zahlungen auf den Erwerbspreis das erwerberseitige Eigenkapital vorrangig (vor dem End-
finanzierungsdarlehen) einzusetzen ist. Dies bedeutet, dass in der jeweils ersten Erwerberzahlung der
vollständige, je nach Szenario variierende Eigenkapitalanteil am Erwerbspreis berücksichtigt wird. Als
Folge der durch Änderungen des Sicherheitenkonzeptes szenarioabhängig variierenden Erwerbs-
preise und Eigenkapitalanteile an den jeweiligen Erwerbspreisen ergeben sich – auch bei grund-
sätzlich gleichen Zahlungsmodalitäten bezüglich des Erwerbspreises – unterschiedliche Verläufe der
sukzessiven Inanspruchnahme des Endfinanzierungsdarlehens.
Für alle Szenarien verbleibt zum Ende des Realisierungszeitraums ein nicht valutierter Darlehens-
teilbetrag in Höhe von 3,5 % des szenarioabhängig differierenden Erwerbspreises, da - wie bereits
ausgeführt - die quantitative Analyse auf eine „Gesamt“-Zahlung des Erwerbers in Höhe von 96,5 %
des Erwerbspreises unter Ausklammerung der Frage, wann bzw. gegen welche Sicherstellung im
Hinblick auf eine Erfüllung etwaiger Gewährleistungsansprüche der restliche Erwerbspreisteilbetrag
von 3,5 % geleistet wird, abstellt. Die insoweit über den Betrachtungszeitraum hinaus - aufgrund der
im Vergleich der Szenarien nur relativ geringen Differenzen in den Darlehensrestbeträgen – nahezu in
gleicher Höhe anfallenden Bereitstellungszinsen werden im Rahmen der quantitativen Analyse nicht
erfasst.
Dabei ergeben sich im Vergleich der Szenarien Abweichungen in den Darlehensrestbeträgen inso-
weit, als jeweils 3,5 % des szenarioabhängig variierenden Erwerbspreises als Darlehensrestbetrag
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 36
verbleiben. Dies wiederum resultiert aus der Prämisse einer szenariounabhängigen Fremdkapital-
aufnahme in Höhe von 80 % des Erwerbspreises (im Ausgangsszenario) bzw. im Umkehrschluss der
getroffenen Annahme, dass über den durchgängig unterstellten 20 %-igen Eigenkapitalanteil am
Erwerbspreis (des Ausgangsszenarios) hinaus zusätzlich die sich szenarioabhängig ergebende Er-
werbspreiserhöhung jeweils vollständig aus Eigenkapital dargestellt wird.
Hinweis:
Während die bisher erläuterten Prämissen bzw. Vorgaben durchgängig für alle betrachteten
Szenarien sowohl im Best-case- als auch im Worst-case-Modell gelten, werden die Modalitäten
der Bauträgerfinanzierung im Einzelnen jeweils modell- und szenarioabhängig differenziert. Die
insoweit der einzelnen Szenariobetrachtung zugrunde liegenden Ansätze werden jeweils zu
Beginn der Erläuterungen zu den einzelnen Szenarien zusammenfassend dargestellt.
Auch im Rahmen der quantitativen Analyse werden jeweils isolierte Betrachtungen der Folge-
wirkungen aus der Perspektive der verschiedenen Marktakteure, d.h. der Bauträger, der Banken
und der Erwerber, vorgenommen.
Bemessung und Ergebnisgrößen
Im Rahmen der aus der Perspektive der verschiedenen Marktteilnehmer durchgeführten Berech-
nungen werden – im Hinblick auf einen Vergleich der verschiedenen Szenarien bzw. die Messung der
Veränderungen – die einzelnen Berechnungsergebnisse verdichtet zu einer jeweils aus Bauträger-,
Banken- bzw. Erwerbersicht als zentral erachteten Ergebnisgröße (jeweils vor etwaigen von der
jeweiligen individuellen Konstellation abhängigen steuerlichen Folgewirkungen).
Zu diesem Zweck werden für die folgenden Überlegungen die aus Sicht der Marktakteure zentralen
Ergebnisgrößen wie folgt definiert:
Marktteilnehmer Zentrale Ergebnisgröße
Bauträger Gesamtkosten des Bauvorhabens
(inkl. Finanzierungskosten in Form von Zinsen, Provisionen und Bearbeitungsgebühren im Realisierungszeitraum)
Banken Gesamtertrag
(als Summe aus Zinsmargen, Provisionseinnahmen und Bearbei-tungsgebühren im Realisierungszeitraum)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 37
Erwerber Finanzierungskosten
(als Saldo aus Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen, ggf. Aval-provisionen und Guthabenzinsen im Zeitraum zwischen Vertrags-abschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen Immobilie)
zzgl. Erwerbspreisveränderungen durch Überwälzung der – szenarioabhängig - bauträgerseitigen Finanzierungsmehrkosten einschließlich der dadurch bedingten Veränderungen der Er-werbsnebenkosten
- Perspektive des Bauträgers
Die Gesamtkosten als zentrale Ergebnisgröße aus der Sicht des Bauträgers umfassen einerseits die
Grundstückseinstandskosten, etwaige Kosten der Baureifmachung und Erschließung, die Bau- und
Baunebenkosten sowie Vertriebskosten. Andererseits fließen in die Gesamtkosten auch die bau-
trägerseitigen Finanzierungskosten ein, die insbesondere in Form von Zinsen, bankenseits erhobenen
Bearbeitungsgebühren sowie - soweit in den einzelnen Szenarien relevant - Avalprovisionen anfallen.
- Perspektive der Bank
Soweit mit Blick auf die Bauträgerbank als zentrale Ergebnisgröße auf den Gesamtertrag abgestellt
wird, wird dieser im Rahmen der Modellbetrachtungen verstanden als Summe aus den Ertrags-
bestandteilen Kreditbearbeitungsgebühr, Margenerträgen aus Soll- bzw. Habenzinsen sowie Avalpro-
visionen und Ausfertigungsgebühren für die herauszulegenden Avale.
Dabei ergibt sich die Sollzinsmarge zugunsten der Bank jeweils in Höhe der Differenz zwischen dem
mit dem Bauträger für die Kreditlinie vereinbarten Sollzinssatz und dem bankseitigen Refinanzierungs-
zinssatz - hier angenommen als 3-Monats-Euribor in Höhe von 3,21 % p.a. - bezogen auf den jeweils
zu verzinsenden Saldo des Vormonats. Analog errechnet sich die Habenzinsmarge zugunsten der
Bank jeweils in Höhe der Differenz zwischen dem Zinssatz, den die Bank z.B. am Euromarkt für die
Anlage von Geldern erzielen kann - hier ebenfalls angenommen als 3-Monats-Euribor in Höhe von
3,21 % p.a. - und dem Zinssatz, den sie dem Bauträger ihrerseits für die Anlage der Erwerbspreis-
guthaben bzw. die die Inanspruchnahmen auf dem Baukonto übersteigenden Guthaben vergütet.
Angesichts der verschiedenen Bestandteile des bankseitigen Gesamtertrages ergeben sich somit
unterschiedliche Steuerungsmöglichkeiten, um in Abhängigkeit von den Rahmenbedingungen der
Bauträgerfinanzierung im Einzelfall einen bestimmten Gesamtertragsanspruch der Bauträgerbank
realisieren zu können. Aus Bankensicht ist dabei der jeweilige Gesamtertrag stets zu sehen vor dem
Hintergrund des einzugehenden Finanzierungsrisikos, das – ungeachtet des Aspektes der Be-
sicherung im Einzelfall – im Kontext der folgenden Betrachtungen gemessen werden soll anhand des
Maximalsaldos aus Bau-, Erwerbspreis- und – soweit relevant – Avalkonto in Verbindung mit dem sich
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 38
errechnenden monatlichen Durchschnittssaldo aus den genannten Konten im gesamten
Realisierungszeitraum. Zu diesem Zweck werden die jeweiligen Kontensalden zum Monatsultimo
unter Saldierung von Inanspruchnahmen und Guthaben zu einem Gesamtsaldo zusammengefasst.
Sodann wird bezogen auf den Realisierungszeitraum der Maximalsaldo als die höchste saldierte
Gesamtinanspruchnahme bestimmt. Ergänzend wird der monatliche Durchschnittsaldo als arithme-
tisches Mittel der monatlichen Gesamtinanspruchnahmen ermittelt, indem die Summe der saldierten
Gesamtinanspruchnahmen (d.h. ohne Einbeziehung saldierter Guthabenbeträge) durch die Anzahl
der Monate des Betrachtungszeitraums dividiert wird.
- Perspektive des Erwerbers
Hinsichtlich der zwei Bestandteile umfassenden zentralen Ergebnisgröße aus Erwerbersicht ist in
diesem Zusammenhang auf folgende Aspekte hinzuweisen:
Zunächst werden die Finanzierungskosten als Saldo aus Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen
(sowie im Szenario 8 Avalprovisionen) einerseits und Guthabenzinsen aus der Anlage der Eigenkapitals
im Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen Immobilie andererseits
erfasst.
Ferner wird für die Szenarien 2 bis 8 unterstellt, dass die dem Bauträger im Vergleich zum Ausgangs-
szenario entstehenden Finanzierungsmehrkosten durch eine entsprechende Erhöhung der Abgabe-
preise auf den Erwerber überwälzt werden (können). In diesem Zusammenhang wird im Rahmen der
Szenarien 2 bis 8 die Prämisse getroffen, dass – wie oben bereits erwähnt - die jeweilige Erwerbs-
preiserhöhung nebst der zusätzlichen Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital beglichen wird,
während der Fremdkapitalbetrag unverändert bleibt. Hierdurch bedingt reduzieren sich c.p. die
Zinserträge im Realisierungszeitraum sowie der zum Ende des Betrachtungszeitraums verbleibende
Eigenkapitalbetrag. Gleichzeitig differiert die Summe aus Darlehens- und Bereitstellungszinsen
zwischen den Szenarien auch bei gleichen Zahlungsmodalitäten bereits in Abhängigkeit von den
unterschiedlichen Verläufen der sukzessiven Inanspruchnahme des Endfinanzierungsdarlehns,
darüber hinaus selbstverständlich als Folge variierender Zahlungsmodalitäten.
Verlauf der Untersuchung
Nachfolgend wird zunächst für das Best-case-Modell das Ausgangsszenario mit seinen wesentlichen
Parametern dargestellt und in diesem Rahmen insbesondere die Ausprägungen der zentralen Ergeb-
nisgrößen aus der Perspektive von Bauträgern, Bauträgerbanken und Erwerbern ermittelt. Sodann
werden innerhalb des Best-case-Modells die bereits skizzierten Alternativszenarien (Szenarien 2 bis
8) hinsichtlich ihrer quantitativen Folgewirkungen anhand der relativen Veränderungen der zentralen
Ergebnisgrößen im Vergleich zum Ausgangsszenario untersucht.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 39
Anschließend erfolgen in analoger Vorgehensweise bezogen auf das Worst-case-Modell zunächst die
Darstellung des Ausgangsszenarios sowie die vergleichende Analyse der Alternativszenarien.
Vereinfachend wird in diesem Rahmen für alle durchgeführten Betrachtungen unterstellt, dass sämt-
liche einbezogenen Zahlungen stets zum Monatsultimo erfolgen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 40
4.2 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Best-case-Modell
4.2.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht
Die Zusammenfassung der erwerberseitigen Teilzahlungen - gemäß § 3 (2) MaBV - in bis zu insge-
samt sechs Raten wird für die nachfolgenden Überlegungen wie folgt festgelegt, wobei – wie bereits
erläutert – auf eine „Gesamt“-Zahlung in Höhe von 96,5 % des Erwerbspreises abgestellt wird:
Bautenstand Rate in % des Erwerbspreises
Kumuliert in % des Erwerbspreis
nach Beginn der Erdarbeiten bzw. nach Vertragsabschluss
30,00 %
30,00 %
nach Rohbaufertigstellung 28,00 % 58,00 %
nach Herstellung der Dachflächen und -rinnen 5,60 % 63,60 %
nach Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen
6,30 %
69,90 %
nach Fenstereinbau und Herstellung des Innenputzes sowie Estrich
13,30 %
83,20 %
nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich sowie Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe (inkl. Fassadenarbeiten)
13,30 %
96,50 %
Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden - bei unterstellter Zinskompensation von Bau- und
Guthabenkonto - im Rahmen des Ausgangsszenarios wie folgt angesetzt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,25 % p.a. Aufschlag = 4,46 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,25 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Im Sinne der Gesamterlöskalkulation wurden hier die gemäß Experteninterview
vergleichsweise zum Worst-case-Modell niedrigeren Margen bzw. Gebühren angesetzt.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 41
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Auf Basis der erläuterten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das
Ausgangsszenario bezogen auf die Gesamtkosten als zentrale Ergebnisgröße zu folgendem Resultat
(vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
103.625,00 €
53.125,01 €
- 51.645,65 €
105.104,36 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
9.955.104,36 €
Reflektierend auf die insoweit für das Ausgangsszenario ermittelten Gesamtkosten des Bauträgers (inkl.
Finanzierungskosten) werden im Rahmen der Betrachtung der nachfolgenden Szenarien 2 bis 8 die
quantitativen Auswirkungen jeweils in Form der Veränderung der Gesamtkosten in Relation zu den
kalkulierten Veräußerungspreisen gemessen.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Für das Ausgangsszenario resultiert der Gesamtertrag der Bank hinsichtlich der Bauträgerfinan-
zierung aus den Elementen Bearbeitungsgebühr, Sollzinsmarge sowie Habenzinsmarge.
Dementsprechend führt die Berechnung aus der Banken-Perspektive zu folgendem Gesamtertrag als
zentrale Ergebnisgröße unter Berücksichtigung des Finanzierungsrisikos (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
103.625,00 €
14.889,30 €
9.528,72 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
128.043,02 €
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 1.977.028,00 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 595.571,89 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 42
Der vorstehend für das Ausgangsszenario ermittelte Gesamtertrag der Bank wird im Weiteren wiede-
rum als Basisgröße zwecks quantitativer Gegenüberstellung der Alternativszenarien herangezogen.
Hier wird sodann jeweils die relative Veränderung des Gesamtertrages ermittelt.
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Für die beispielhafte Erstellung einer Berechnung aus der Erwerberperspektive werden in Konkreti-
sierung der bereits in den Kapiteln 2 und 4.1 skizzierten grundsätzlichen Annahmen folgende
Prämissen getroffen:
Vertragsgegenstand MFH 1
Erwerbspreis 3.125.000,00 €
Vertragsabschluss Juli 2007
Darlehensvertragsabschluss Juli 2007
Darlehensbetrag 2.500.000,00 €
Darlehensauszahlung 100 %
Nominalzinssatz 5,35 % p.a.
Zinsfestschreibung 10 Jahre
Bereitstellungszinsen 0,25 % p.M. ab 01.11.2007
Valutierung der Erwerbspreisraten aus Endfinanzierungsdarlehen
Eigenkapitaleinsatz
- anteilig für Erwerbspreis (vorrangig vor Fremdkapital)
- für Erwerbsnebenkosten (pauschal 5 % des Erwerbspreises)
625.000,00 €
156.250,00 €
Guthabenverzinsung 2,21 % p.a.
Darüber hinaus wird weiter unterstellt, dass der Erwerber vor Vornahme der Immobilieninvestition
über ein Barvermögen in Höhe von 1.000.000,00 € verfügt, das unter Berücksichtigung der durch den
Erwerb des Mehrfamilienhauses bewirkten Verfügungen während der Bauzeit verzinslich angelegt
werden kann. Hinsichtlich der Fortschreibung des Anlagebetrages sind Steuerabflüsse aus den
Zinserträgen entsprechend zu berücksichtigen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 43
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers führt sodann für das Ausgangsszenario zu
folgendem Resultat, wobei die Finanzierungskosten in der oben vorgenommenen Abgrenzung
wiederum die zentrale Ergebnisgröße darstellen (vgl. Anlage 8.1):
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
- 73.534,64 €
- 46.265,63 €
10.009,58 €
Finanzierungskosten
als zentrale Ergebnisgröße
- 109.790,68 €
Ausgehend vom anfänglich dem Erwerber annahmegemäß zur Verfügung stehenden Eigenkapital in
Höhe von 1.000.000,00 € errechnet sich ferner entsprechend der nachfolgenden Aufstellung zum
Ende des Realisierungszeitraums ein verbleibender Vermögensbetrag in Höhe von 105.791,29 €, der
weiterhin für eine verzinsliche Anlage und die Erzielung potentieller Zinserträge zur Disposition steht.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 625.000,00 €
- 156.250,00 €
- 109.790,68 €
- 3.168,03 €
105.791,29 €
Entsprechend der skizzierten Vorgehensweise werden im Rahmen der folgenden Betrachtungen der
verschiedenen Alternativszenarien die jeweiligen Ausprägungen der erwerberseitigen Finanzie-
rungskosten ermittelt. Sodann werden die quantitativen Folgewirkungen der jedem Szenario zugrunde
liegenden Prämisse jeweils subsumiert. Dies geschieht im Wege der Ermittlung der Veränderungen
der Finanzierungskosten zzgl. etwaiger Erwerbspreisveränderungen sowie der resultierenden Verän-
derungen der Erwerbsnebenkosten jeweils in Relation zu den ursprünglich durch den Bauträger
kalkulierten Abgabepreisen.
Zusammenfassung zum Ausgangsszenario
Für das Ausgangsszenario ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend
nochmals zusammengestellten Beträge für die jeweils aus Bauträger-, Banken- bzw. Erwerbersicht als
relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 44
Bauträger:
Gesamtkosten (inkl. Finanzierungskosten)
9.955.104,36 €
Bank:
Gesamtertrag
128.043,02 €
Erwerber:
Finanzierungskosten
109.790,68 €
4.2.2 Darstellung des Szenarios 2
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung
gemäß § 3 MaBV
Entsprechend der in Kapitel 3.1 vorgenommenen Abgrenzung basiert das Szenario 2 auf der
Annahme, dass zunächst Erwerberzahlungen nur gegen Stellung einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV
erfolgen, wobei mit Erreichung der Rohbaufertigstellung eine Bürgschaftsgestellung durch den
Bauträger jedoch nicht mehr erforderlich ist und daher die weitere Vertragsabwicklung ausschließlich
im Rahmen des § 3 MaBV erfolgen kann.
Die bzgl. der Zinssätze und der Bearbeitungsgebühr gegenüber dem Ausgangsszenario unverän-
derten Konditionsannahmen bzgl. der Bauträgerfinanzierung werden für Szenario 2 um die die
Bürgschaften betreffenden Positionen wie folgt ergänzt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,25 % p.a. Aufschlag = 4,46 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,25 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 1,00 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Begründung: Auch hinsichtlich der Avalprovision wurde im Sinne der Gesamterlöskalkulation hier ein
gemäß Experteninterview vergleichsweise zum Worst-case-Modell niedrigerer Provisionssatz ange-
setzt. Demgegenüber wurde bezüglich der Ausfertigungsgebühr keine Differenzierung bezogen auf
die beiden betrachteten Modelle bzw. einzelne Szenarien vorgenommen, da diese das Entgelt für den
von der spezifischen Konstellation weitgehend unabhängigen Vorgang der Erstellung der Bürgschafts-
urkunde darstellt.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 45
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Auf Basis der insoweit ergänzten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
für das Szenario 2 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
103.625,00 €
53.188,64 €
- 51.432,55 €
10.156,25 €
200,00 €
115.737,33 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
9.965.737,33 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
10.632,97 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,08506 %
Der Bauträger wird somit im Szenario 2 zusätzlich mit den ausgewiesenen Avalprovisionen belastet,
die entsprechend zu höheren Inanspruchnahmen auf dem Baukonto führen. Als Folge hiervon resul-
tieren für Abrechnungsperioden mit (höheren) negativen Kompensationssalden erhöhte Sollzinsen, für
Abrechnungsperioden mit (geringeren) positiven Kompensationssalden entsprechend geringere
Habenzinsen.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Im Szenario 2 resultiert der Gesamtertrag der Bank aus den Elementen Bearbeitungsgebühr, Sollzins-
marge und Habenzinsmarge einerseits sowie Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren anderer-
seits. Entsprechend führt die Berechnung aus der Banken-Perspektive zu folgendem Gesamtertrag
(vgl. Anlage 8.1), der wiederum vor dem Hintergrund des Finanzierungsrisikos - gemessen an den
Parametern Maximalsaldo bzw. Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto - zu sehen
ist:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 46
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
103.625,00 €
14.907,13 €
9.489,40 €
10.156,25 €
200,00 €
Gesamtertrag
Als zentrale Ergebnisgröße
138.377,78 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
10.334,76 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
8,07132 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 4.536.123,13 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 1.104.097,66 €
Dabei resultiert im Vergleich zum Ausgangsszenario der (geringfügig) erhöhte Margenertrag aus Soll-
zinsen aus dem höheren Sollzinsaufwand des Bauträgers, der leicht niedrigere Margenertrag aus
Habenzinsen entsprechend aus dem geringeren Habenzinsertrag des Bauträgers (s. oben).
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Die Frage, inwieweit Erwerberzahlungen gemäß § 3 oder § 7 MaBV zu leisten sind, ist für die
Fälligkeitszeitpunkte der Erwerberzahlungen ohne Bedeutung. Zu berücksichtigen ist jedoch die Er-
höhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger im Umfang der diesem entstehenden zusätz-
lichen Finanzierungskosten (i.w. Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren), die im vorliegenden
Szenario 2 - bezogen auf ein Haus - mit 2.658,13 € anzusetzen sind. Durch den zur Darstellung des
erhöhten Erwerbspreises nebst den daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsnebenkosten
erhöhten Eigenkapitaleinsatz ergeben sich entsprechend geringere Habenzinsen im
Realisierungszeitraum. Gleichzeitig reduziert sich die Summe aus Darlehens- und
Bereitstellungszinsen im Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge des veränderten Verlaufs der
sukzessiven Darlehensvalutierung, ohne dass diese Minderkosten die Mehrkosten in Form
entgangener Habenzinsen vollständig kompensieren können (vgl. Anlage 8.1).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
73.464,45 €
46.304,98 €
- 9.937,51 €
109.831,92 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 47
Insgesamt ergeben sich die Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
2.658,13 € (0,08506 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
132,91 € (0,00425 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
41,24 € (0,00132 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
2.832,28 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,09064 %
Im Wesentlichen als Folge des erhöhten Erwerbspreises verbleibt dem Erwerber aus dem anfäng-
lichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums für eine über den Realisierungszeitraum
hinaus gehende verzinsliche Anlage ein im Vergleich zum Ausgangsszenario geringerer Vermögens-
betrag wie folgt:
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 627.658,13 €
- 156.382,91 €
- 109.831,92 €
- 3.145,22 €
102.981,83 €
Zusammenfassung zum Szenario 2
Für das Szenario 2 ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 48
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,08506 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
8,07132 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,09064 %
Klarstellend sei an dieser Stelle nochmals darauf verwiesen, dass die Summe der Mehrkosten aus
Erwerbersicht sowohl etwaige Finanzierungsmehr- oder -minderkosten in der Erwerbersphäre als
auch etwaige Erwerbspreiserhöhungen (Überwälzung von Finanzierungsmehrkosten in der Bauträger-
sphäre) einschließlich der daraus resultierenden Veränderungen der Erwerbsnebenkosten umfasst.
4.2.3 Darstellung des Szenarios 3
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-
lungspflicht
Im Szenario 3 stellt sich die Risikoposition für die Bauträgerbank vergleichsweise zum Ausgangs-
szenario dergestalt höher dar, als dass sie ggf. zur Rückerstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen
verpflichtet ist. Vor diesem Hintergrund werden die für das Szenario 3 relevanten Konditionen der
Bauträgerfinanzierung wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,75 % p.a. Aufschlag = 4,96 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,25 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund einer veränderten Risikogewichtung der Bank für den Fall, dass die
Bauträgerleistung unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wurde im Vergleich
zum Ausgangsszenario die Prämisse einer um 0,50 %-Punkte erhöhten Sollzinsmarge getroffen.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch einen entsprechend höheren Sollzinsaufwand führt die Berechnung aus der
Perspektive des Bauträgers für das Szenario 3 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 49
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
103.625,00 €
59.214,14 €
- 51.521,12 €
111.318,02 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
9.961.318,02 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
6.213,66 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,04971 %
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der erhöhte Sollzinsaufwand via Belastung
auf dem Baukonto in die Kompensationssalden einfließt und hier - vergleichsweise zum Aus-
gangsszenario - im Verlauf zu geringeren kompensierten Guthaben führt. Hierin wiederum sind die
vorstehend geringer als im Ausgangsszenario ausgewiesenen Habenzinsen begründet.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der finanzierenden Bank der Gesamtertrag - zu
gewichten wiederum vor dem Hintergrund der szenariospezifischen Entwicklung des Finanzierungs-
risikos - wie folgt (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
103.625,00 €
20.892,09 €
9.505,74 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
134.022,83 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
5.979,81 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
4,67016 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 1.980.122,82 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 596.916,74 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 50
Während der höhere Margenertrag aus Sollzinsen sich insbesondere als Folge des erhöhten Sollzins-
aufschlags ergibt, resultiert der im Vergleich zum Ausgangsszenario geringfügig geringere Margen-
ertrag aus Habenzinsen entsprechend der - wie vorstehend erläutert - geringeren Habenzinsen
zugunsten des Bauträgers.
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Da die Sphäre der Erwerberfinanzierung von dem Aspekt einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht
unbeeinflusst ist, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber dem Ausgangs-
szenario nahezu ausschließlich infolge der Erhöhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger
im Umfang der diesem entstehenden zusätzlichen Finanzierungskosten (hier 1.553,44 € je Haus) nebst
der entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten. Demgegenüber stellen sich die diesbezüglich zusätz-
lichen Finanzierungskosten aus Perspektive des Erwerbers (zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz mit der
Folge geringerer Habenzinsen im Zeitverlauf) als nur von untergeordneter Bedeutung dar (vgl. Anlage
8.1).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
73.493,62 €
46.288,62 €
- 9.967,47 €
109.814,78 €
In der Gesamtbetrachtung ergeben sich die Mehrkosten für den Erwerber wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
1.553,44 € (0,04971 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
77,67 € (0,00249 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
24,10 € (0,00077 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
1.655,21 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,05297 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 51
Wiederum weitgehend aufgrund des erhöhten Erwerbspreises verbleibt dem Erwerber aus dem
anfänglichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangs-
szenario geringerer Vermögensbetrag für eine über den Realisierungszeitraum hinaus gehende
verzinsliche Anlage, der sich wie folgt errechnet:
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 626.553,44 €
- 156.327,67 €
- 109.814,78 €
- 3.154,70 €
104.149,41 €
Zusammenfassung zum Szenario 3
Auf Basis der erläuterten Prämissen ergeben sich somit für das Szenario 3 die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,04971 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
4,67016 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,05297 %
4.2.4 Darstellung des Szenarios 4
Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss
und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitz-
übergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
Von dem Ausgangsszenario unterscheidet sich das Szenario 4 durch die Prämisse zweigeteilter
Erwerberzahlungen – 30 % des Erwerbspreises bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss sowie
66,5 % des Erwerbspreises bei Bezugsfertigkeit – statt der Annahme ratierlicher Erwerberzahlungen
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 52
gemäß § 3 MaBV, ferner durch die Annahme einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträger-
bank. Im Vergleich zum Ausgangsszenario besteht insoweit für die Bauträgerbank einerseits das
erhöhte Risiko der Erstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen, andererseits ergibt sich ein höheres
Kreditobligo bzw. -risiko durch geringere verpfändbare Erwerberzahlungen.
Entsprechend werden die hier relevanten Konditionen der Bauträgerfinanzierung - unverändert im
Vergleich zum Szenario 3 - wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,75 % p.a. Aufschlag = 4,96 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,25 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund der erhöhten Risikoposition der Bank für den Fall, dass die
Leistung des Bauträgers unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wird auch
hier die Prämisse einer um 0,50 %-Punkte erhöhten Sollzinsmarge getroffen. Die sich durch die
veränderten Zahlungsmodalitäten aus Bankensicht ergebende erhöhte Risikoentwicklung und -spitze
(vgl. unten) wird im Sinne einer Gesamterlöskalkulation durch den zusätzlichen Ertrag infolge der
erhöhten Kreditinanspruchnahmen tendenziell kompensiert.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die veränderten Zahlungsmodalitäten der Erwerber – 66,5 % der Erwerbspreise sind erst
bei Bezugsfertigkeit zur Zahlung fällig – ergeben sich für den Bauträger im Szenario 4 deutlich erhöhte
Finanzierungskosten, die sich wie folgt in erhöhten Gesamtkosten niederschlagen (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
104.000,00 €
167.272,21 €
0,00 €
271.272,21 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
10.121.271,21 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
166.167,84 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,32934 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 53
Die Tatsache, dass - obwohl 30 % der Erwerbspreise bei Baubeginn bzw. nach Vertragsschluss
fließen - Habenzinsen zugunsten des Bauträgers nicht entstehen, ist darin begründet, dass sich unter
Rückgriff auf den unterstellten Verausgabungsplan hinsichtlich der bauträgerseitigen Kosten bis zur
Bezugsfertigkeit des Objektes, d.h. dem Monat, in dem annahmegemäß die zweite Rate in Höhe von
66,5 % der Erwerbspreise zu zahlen ist, durchgängig kompensierte Sollsalden ergeben, d.h. zu
verzinsende Guthaben nicht bestehen.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank ein im Vergleich der bisher
betrachteten Szenarien erhöhter Gesamtertrag, wobei aus den modifizierten Zahlungsmodalitäten aus
Sicht der Bank auch eine deutlich veränderte Risikoentwicklung und -spitze (gemessen an den
einleitend benannten Parametern) resultieren (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
104.000,00 €
59.017,41 €
0,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
163.017,41 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
34.974,40 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
27,31457 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 4.184.974,31 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 1.686.211,77 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen Verschiebung von Teil-
zahlungen auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen bezogen auf
die erwerberseitige Fremdfinanzierung (ersparte Darlehenszinsen, erhöhte Bereitstellungszinsen).
Demgegenüber sind die Effekte der aus der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers
folgenden Erwerbspreiserhöhung (um 41.541,88 € je Haus) nebst der dadurch bedingten erhöhten
Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen, die annahmegemäß zu einem zusätzlichen Eigenkapital-
einsatz führen und insoweit geringere Habenzinsen nach sich ziehen (vgl. Anlage 8.1).
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 54
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
17.690,17 €
77.580,28 €
- 9.036,61 €
86.233,84 €
Da die Erwerbspreiserhöhung zzgl. der zusätzlichen Nebenkosten die Finanzierungsminderkosten
überkompensieren, ergibt sich die Summe der Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 4 wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
41.541,88 € ( 1,32934 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
2.077,09 € ( 0,06647 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 23.556,84 € (- 0,75382 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
20.062,13 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,64199 %
Bedingt durch den annahmegemäß erhöhten Erwerbspreis sowie der dadurch bedingt erhöhten
Erwerbsnebenkosten verbleibt dem Erwerber trotz der geringeren Finanzierungskosten bis zur
Bezugsfertigkeit im Szenario 4 aus dem anfänglichen Eigenkapital ein im Vergleich zum Ausgangs-
szenario entsprechend geringerer Vermögensbetrag (86.037,11 €), so dass im Anschluss an den
Realisierungszeitraum hieraus potentiell geringere Erträge (im Vergleich zu den vorhergehenden
Szenarien) erzielt werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 666.541,88 €
- 158.327,09 €
- 86.233,84 €
- 2.860,09 €
86.037,11 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 55
Zusammenfassung zum Szenario 4
Für das Szenario 4 ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,32934 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
27,31457 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,64199 %
4.2.5 Darstellung des Szenarios 5
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer aus-
drücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Szenario 5 basiert auf der Annahme, dass für alle nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV erfolgenden
Erwerberzahlungen seitens des Bauträgers ausdrückliche Rückzahlungsbürgschaften durch die finan-
zierende Bank gestellt werden, die bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten sind.
Vor diesem Hintergrund resultiert somit aus Sicht der Bank ein entsprechendes Volumen an Eventual-
verbindlichkeiten und hierdurch bedingt ein - gemessen an den o.g. Indikatoren des Maximal- bzw.
Durchschnittssaldos aus Bau-, Guthaben- und Avalkonto - deutlich erhöhtes Finanzierungsrisiko. Das
Kreditobligo steigt mithin durch die Hergabe der Bürgschaften als separates Finanzierungsinstrument
in Form eines Avalkredites in Höhe der vereinnahmten Erwerberzahlungen. Angesichts dessen
werden für dieses Szenario die Konditionsannahmen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung ein-
schließlich der die herauszulegenden Avale betreffenden Positionen wie folgt getroffen:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,25 % p.a. Aufschlag = 4,46 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 1,50 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 56
Begründung: Als Folge des im Vergleich zum Szenario 2 mit Blick auf den abweichenden Bürg-
schaftscharakter erhöhten Avalprovisionssatzes, die Laufzeit der Bürgschaften - Aufrechterhaltung bis
zur Bezugsfertigkeit - sowie das herauszulegende Bürgschaftsvolumen fallen im Szenario 5 im
Vergleich zum Ausgangsszenario erhebliche Beträge an Avalprovisionen zugunsten der Bauträger-
bank an. Da hierdurch dem Aspekt des erhöhten bankseitigen Finanzierungsrisikos entsprechend
Rechnung getragen wird, wird mit Blick auf die üblicherweise erfolgende risikogewichtete Gesamt-
ertragskalkulation der Bank eine im Vergleich zum Ausgangsszenario reduzierte Bearbeitungsgebühr
angesetzt.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Auf Basis der genannten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das
Szenario 5 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
82.600,00 €
52.343,51 €
- 50.919,42 €
118.015,63 €
200,00 €
202.239,71 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
10.052.239,71 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
97.135,35 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,77708 %
Wie bereits erläutert, errechnet sich der Sollzinsaufwand des Bauträgers aus den jeweiligen Inan-
spruchnahmen (ggf. unter Berücksichtigung zu kompensierender Guthaben) auf dem Baukonto, dem
neben den Baukosten auch die bankenseitige Bearbeitungsgebühr, die jeweiligen Sollzinsbeträge
sowie Avalprovisionen belastet sowie etwaige Habenzinsbeträge gutgeschrieben werden.
Im Vergleich zum Ausgangsszenario stellt sich hier der Sollzinsaufwand des Bauträgers geringer dar,
da die bereits zu Beginn das Baukonto entlastende geringere Bearbeitungsgebühr vergleichsweise zu
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 57
den Avalprovisionen, die erst sukzessive im Zeitverlauf das Baukonto belasten, insgesamt zu niedri-
geren (kompensierten) Inanspruchnahmen führt. Überkompensiert wird der Effekt der geringeren
Bearbeitungsgebühr durch die anfallenden Avalprovisionen in der Berechnung erst ab einem Zeit-
punkt, zu dem bereits positive Kompensationssalden bestehen. Dementsprechend ergeben sich in der
Folgezeit im Vergleich zum Ausgangsszenario niedrigere Guthabenbeträge und mithin geringere
Habenzinsen zugunsten des Bauträgers. Da sich die beiden Zinseffekte weitestgehend ausgleichen,
resultieren die Finanzierungsmehrkosten des Bauträgers letztlich nahezu ausschließlich aus der
nominalen Differenz zwischen Avalprovisionen (nebst Ausfertigungsgebühren) und ersparter Bear-
beitungsgebühr.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Aus der Perspektive der finanzierenden Bank resultiert im Szenario 5 der Gesamtertrag der Bank
somit wie folgt, wobei sich die Risikoentwicklung und -spitze infolge der bis zur Bezugsfertigkeit
valutierenden Bürgschaften nochmals deutlich verändert darstellen (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
82.600,00 €
14.670,27 €
9.394,73 €
118.015,63 €
200,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
224.880,62 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
96.837,60 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
75,62896 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 7.890.229,72 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 3.581.192,05 €
Die Veränderungen hinsichtlich des bankenseitigen Gesamtertrages sind weitgehend gekennzeichnet
durch die geringere Bearbeitungsgebühr sowie die zusätzlich anfallenden Avalprovisionen (vgl. Er-
läuterungen zur Berechnung aus der Bauträgerperspektive).
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 58
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Da dem Szenario 5 annahmegemäß wiederum ein Zahlungsplan in Form ratierlicher Zahlungen ent-
sprechend § 3 MaBV zugrunde liegt, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber
dem Ausgangsszenario überwiegend bedingt durch die Erhöhung des bauträgerseitigen Veräus-
serungspreises zzgl. der daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsnebenkosten. Entsprechend der
Annahme der Überwälzung der dem Bauträger entstehenden zusätzlichen Finanzierungskosten (hier
i.w. Avalprovisionen und Ausfertigungsgebühren) errechnet sich vorliegend die Erwerbspreiserhöhung
mit 24.283,75 € je Haus.
Die gegenüber dem Ausgangsszenario erhöhten Finanzierungskosten in der Erwerbersphäre resul-
tieren dabei aus niedrigeren Zinserträgen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes (Finanzierung
der Erwerbspreiserhöhung und der zusätzlichen Nebenkosten), die die aufgrund des veränderten
Verlaufs der sukzessiven Darlehensvalutierung verringerte Summe aus Darlehens- und Bereitstel-
lungszinsen überkompensieren (vgl. Anlage 8.1).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
72.893,49 €
46.625,15 €
- 9.351,19 €
110.167,45 €
Die gesamten Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers stellen sich letztlich wie folgt dar:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
24.283,75 € (0,77708 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
1.214,19 € (0,03885 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
376,77 € (0,01206 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
25.874,71 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,82799 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 59
Als Folge des erhöhten Erwerbspreises, der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten sowie der
höheren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Erwerber in diesem Szenario aus
dem anfänglichen Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums gemäß der folgenden Herleitung
ein im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum geringerer Vermögensbetrag (80.124,96 €), der über
den Realisierungszeitraum hinaus für eine verzinsliche Anlage zur Disposition steht.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 649.283,75 €
- 157.464,19 €
- 110.167,45 €
- 2.959,65 €
80.124,96 €
Zusammenfassung zum Szenario 5
Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 5 die sich auf Basis der gesetzten Annahmen erge-
benden relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen wie folgt dar:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,77708 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
75,62896 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,82799 %
4.2.6 Darstellung des Szenarios 6
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss
gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden
Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Im Szenario 6 sind die Rückzahlungs-, Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaften bis
zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten. Die Verbürgung hinsichtlich der Mängel-
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 60
beseitigung umfasst also die Absicherung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Erwerbers bis zur
Bezugsfertigkeit, nicht jedoch die ausgeklammerte Frage der Besicherung etwaiger Gewährleistungs-
ansprüche. Aufgrund dieses Bürgschaftscharakters (Bank avanciert zum Bauträger) steigt das Finan-
zierungsrisiko sowie Kreditobligo im Vergleich zum Ausgangsszenario massiv.
Vor diesem Hintergrund werden die Konditionen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung einschließlich
der die Bürgschaften betreffenden Positionen wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,25 % p.a. Aufschlag = 4,46 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 2,00 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Begründung: Bedingt durch die erweiterte Bürgschaftsreichweite in diesem Szenario ergeben sich
vergleichsweise zum Ausgangsszenario potentiell weitergehende Bankenrisiken aus den ent-
sprechenden Bürgschaftsübernahmen. Diese werden im Rahmen der bankseitigen Gesamterlös-
kalkulation bei ansonsten im Vergleich zum vorhergehenden Szenario unveränderten Margen- bzw.
Gebührenansätzen durch einen erhöhten Ertrag infolge des höheren Avalprovisionssatzes tendenziell
kompensiert.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die erwerberseitigen Vorauszahlungen (96,5 % bei Baubeginn bzw. nach Ver-
tragsabschluss) in Verbindung mit der Hergabe der skizzierten Bürgschaften sind die Finanzierungs-
kosten des Bauträgers durch deutlich erhöhte Zinserträge bei gleichzeitig reduzierten Zinsaufwen-
dungen einerseits sowie erhebliche Aufwendungen in Form der Avalprovisionen andererseits gekenn-
zeichnet. Entsprechend ergeben sich aus der Bauträgersicht für das Szenario 6 die Gesamtkosten wie
folgt (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
82.600,00 €
34.277,72 €
- 160.167,12 €
246.276,04 €
200,00 €
203.186,64 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 61
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
10.053.186,64 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
98.082,27 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,78466 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Dementsprechend stellen sich aus Perspektive der finanzierenden Bank im Szenario 6 der Gesamt-
ertrag sowie die Risikoentwicklung und -spitze wie folgt dar (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
82.600,00 €
9.606,98 €
29.551,13 €
246.276,04 €
200,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
368.234,16 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
240.191,14 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
187,58629 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 7.921.167,80 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 3.586.067,42 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Aus der in diesem Szenario getroffenen Prämisse nahezu vollständiger Vorauszahlungen resultieren
entsprechende Mehraufwendungen bezogen auf die erwerberseitige Finanzierung. Diese ergeben
sich aus deutlich erhöhten Darlehenszinsen bei gleichzeitig reduzierten Bereitstellungszinsen
einerseits sowie reduzierten Habenzinsen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes andererseits,
der zur Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung um 24.520,63 € je Haus zzgl. der dadurch bedingt
erhöhten Erwerbsnebenkosten unterstellt wird (vgl. Anlage 8.1).
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 62
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
149.161,28 €
3.858,16 €
- 8.806,41 €
144.213,02 €
Diese Finanzierungsmehrkosten führen gemeinsam mit der aus der Gesamtkostenerhöhung in der
Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung sowie der entsprechenden Nebenkostener-
höhung im Szenario 6 zu gesamten Mehrkosten für den Erwerber wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
24.520,63 € (0,78466 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
1.226,03 € (0,03923 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
34.422,35 € (1,10152 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
60.169,01 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
1,92541 %
Bedingt durch die höheren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit in Verbindung mit dem
erhöhten Erwerbspreis (zzgl. der entsprechend höheren Erwerbsnebenkosten) verbleibt dem Erwer-
ber im Szenario 6 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein entsprechend ge-
ringerer Vermögensbetrag (46.003,09 €), so dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum im Ver-
gleich zum Ausgangsszenario hieraus potentiell niedrigere Erträge erzielt werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 649.520,63 €
- 157.476,03 €
- 144.213,02 €
- 2.787,23 €
46.003,09 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 63
Zusammenfassung zum Szenario 6
Für das Szenario 6 resultieren somit unter den getroffenen Prämissen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,78466 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
187,58629 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
1,92541 %
4.2.7 Darstellung des Szenarios 7
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaften
Im Szenario 7 stellt sich die Risikoposition für die Bauträgerbank insoweit höher dar, als im Zeitraum bis
zur Bezugsfertigkeit Erwerber bspw. aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gegebenheiten ausfallen
können und insoweit die entsprechenden Bauträgerverträge nicht zur Durchführung gelangen.
Angesichts dessen ist eine tendenziell intensivere Fokussierung der Bank auf die Bauüberwachung -
ggf. unter Einschaltung eines Gutachters - zu erwarten. Demgegenüber steht ein vergleichsweise ge-
ringerer Aufwand im Bereich der Zahlungsüberwachung, da ratierliche Zahlungseingänge nicht erfolgen.
Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden daher im Szenario 7 wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 2,00 % p.a. Aufschlag = 5,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund der veränderten Risiko- und Aufwandsgewichtung wird die
Annahme eines im Vergleich zum Ausgangsszenario um 0,75 %-Punkte erhöhten Sollzinssatzes
getroffen. Durch die hieraus resultierenden erheblichen Mehrerträge aus der Sollzinsmarge wird - mit
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 64
Blick auf die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank in Verbindung mit einer
im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum reduzierten Bearbeitungsgebühr - der szenario-
spezifischen Risiko-, Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit in Verbindung mit dem
erhöht unterstellten Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger im Szenario 7 nochmals deutlich
erhöhte Finanzierungskosten infolge entsprechender Sollzinsaufwendungen (keine Kompensations-
effekte wegen fehlender Guthaben) bzw. entfallender Habenzinserträge, durch die sich die Gesamt-
kosten wie folgt ergeben (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
83.200,00 €
378.595,22 €
0,00 €
461.795,22 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
10.311.795,22 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
356.690,86 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,85353 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank der Gesamtertrag wie folgt, wobei
aus den veränderten Zahlungsmodalitäten eine wiederum veränderte Risikoentwicklung und -spitze
aus Bankensicht resultieren (vgl. Anlage 8.1):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
83.200,00 €
145.334,06 €
0,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
228.534,06 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 65
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
100.491,04
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
78,48225 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 8.107.594,75 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 3.633.351,44 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Unverändert wird auch in diesem Szenario die generelle Prämisse, dass erwerberseitig die zur
Finanzierung erforderlichen Darlehensverträge parallel zum Bauträgervertrag abgeschlossen werden,
beibehalten, so dass auch bereits anfänglich eine entsprechende Finanzierungsbestätigung beige-
bracht werden kann (vgl. oben). Entsprechend fallen bzgl. der Endfinanzierung infolge der unter-
stellten vollständigen Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit Bereitstellungszinsen mithin für den
gesamten Zeitraum bezogen auf den vollen Darlehensbetrag an. Abweichend von den vorherigen
Szenarien wird unterstellt, dass aufgrund des vergleichsweise langen Zeitraums bis zur Darlehens-
valutierung und des daraus resultierenden Volumens an Bereitstellungszinsen erwerberseits eine
Reduzierung des Bereitstellungszinssatzes auf 0,20 % p.M. verhandelbar ist.
Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen vollständigen Zahlungs-
fälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit erhebliche Minderaufwendungen in Form ersparter Darlehenszinsen,
die den Effekt der Mehraufwendungen in Form von Bereitstellungszinsen überkompensieren. Zusätz-
lich resultieren aus den Zahlungsmodalitäten erhöhte Zinserträge zugunsten des Erwerbers, da das
anteilige Eigenkapital für den Erwerbspreis bis zur Bezugsfertigkeit für eine verzinsliche Anlage zur
Verfügung steht (vgl. Anlage 8.1).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
0,00 €
70.000,00 €
- 26.605,74 €
43.394,26 €
Den reduzierten Finanzierungskosten des Erwerbers gegenüber steht der Effekt der aus der Gesamt-
kostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung (vorliegend um
89.172,81€ je Haus) sowie der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten, so dass sich letztlich
die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 7 wie folgt ergeben:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 66
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
89.172,81 € ( 2,85353 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
4.458,64 € ( 0,14268 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 66.396,41 € (- 2,12469 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
27.235,04 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,87152 %
Trotz der bisher vergleichsweise geringsten Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt
dem Erwerber im Szenario 7 infolge der vergleichsweise stärksten Erwerbspreiserhöhung sowie der
entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertig-
keit ein gegenüber dem Ausgangsszenario geringerer Vermögensbetrag (73.303,57 €). Somit können
im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus entsprechend niedrigere Erträge erzielt werden.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 714.172,81 €
- 160.708,64 €
- 43.394,26 €
- 8.420,72 €
73.303,57 €
Zusammenfassung zum Szenario 7
Für das Szenario 7 ergeben sich mithin auf Basis der erläuterten Prämissen die nachstehend zusam-
mengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 67
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,85353 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
78,48225 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,87152 %
4.2.8 Darstellung des Szenarios 8
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaften
Als Variante zum vorangegangenen Szenario 7 wird nachfolgend die Annahme einbezogen, dass
seitens des einzelnen Erwerbers mit Baubeginn des Objektes bzw. nach Vertragsabschluss eine
Bürgschaft seitens der ihn finanzierenden Bank in Höhe des jeweiligen Erwerbspreises (bzw. im
vorliegenden Kontext 96,5 % des Erwerbspreises) zu stellen ist, die durch den Bauträger im
Fälligkeitszeitpunkt des Erwerbspreises - hier Bezugsfertigkeit des Objektes und Zug um Zug gegen
Besitzübergabe - in Anspruch genommen werden kann, soweit der Erwerber seiner Verpflichtung zur
Zahlung des Erwerbspreises zu diesem Zeitpunkt nicht nachkommt.
Insoweit ergibt sich im Szenario 8 für die Bauträgerbank infolge der unterstellten Zahlungsmodalitäten
während der Bauzeit zwar ein im Vergleich zum Ausgangsszenario deutlich höheres Finanzierungsrisiko
bzw. Kreditobligo. Das Risiko im Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit bspw. aus wirtschaftlichen oder
persönlichen Gegebenheiten ausfallender Erwerber wird jedoch im Gegensatz zum Szenario 7 durch die
beizubringenden Erwerberbürgschaften kompensiert. Da jedoch eine Zahlungsverpflichtung der bürgen-
den Bank analog der vertraglichen Zahlungsverpflichtung des Erwerbers als an eine vertragskonforme
Bezugsfertigkeit des Objektes gebunden unterstellt werden kann, ist insoweit analog des Szenarios 7
eine tendenziell intensivere Fokussierung der Bauträgerbank auf die Bauüberwachung zu erwarten.
Die Konditionen der Bauträgerfinanzierung werden daher im Szenario 8 wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 1,75 % p.a. Aufschlag = 4,96 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 0,50 % p.a. Abschlag = 2,71 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 1,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 68
Begründung: Vor dem Hintergrund der veränderten Risiko- und Aufwandsgewichtung wird die
Annahme eines im Vergleich zum Ausgangsszenario um 0,50 %-Punkte erhöhten Sollzinssatzes
getroffen. Durch die hieraus resultierenden erheblichen Mehrerträge aus der Sollzinsmarge wird - mit
Blick auf die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank in Verbindung mit einer
im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum reduzierten Bearbeitungsgebühr - der szenario-
spezifischen Risiko-, Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit errechnen sich für den
Bauträger im Szenario 8 im Vergleich zum Ausgangsszenario wiederum deutlich erhöhte Finanzie-
rungskosten infolge entsprechender Sollzinsaufwendungen (keine Kompensationseffekte wegen
fehlender Guthaben) bzw. entfallender Habenzinserträge, durch die sich die Gesamtkosten wie folgt
ergeben (vgl. Anlage 8.1):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
9.850.000,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
83.200,00 €
359.942,98 €
0,00 €
443.142,98 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
10.293.142,98 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
338.038,62 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,70431 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bauträgerbank der Gesamtertrag wie folgt, wobei
bezogen auf die Bauphase die Risikoentwicklung und -spitze weitgehend denen des Szenarios 7
entsprechen (vgl. Anlage 8.1):
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 69
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
83.200,00 €
126.996,01 €
0,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
210.196,01 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
82.153,00
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
64,16047 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 8.090.701,42 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 3.628.457,49 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Wenn auch eine solche, vorstehend skizzierte Höchstbetragsbürgschaft in Abhängigkeit von dem
Zeitpunkt, zu dem ein Erwerbsvertrag abgeschlossen wird, seitens der Erwerberbank ggf. für den
gesamten Zeitraum zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit herauszulegen ist, ist gleichwohl zu
beachten, dass diese nur einen bestimmten Zeitpunkt - Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe -
fokussiert, d.h. nur zu diesem Zeitpunkt bzw. unter diesen Voraussetzungen in Anspruch genommen
werden kann. Das Risiko der Erwerberbank aus der Übernahme einer entsprechenden Bürgschaft
kann dabei insoweit begrenzt werden, als sie die Verbürgung an die Voraussetzungen knüpfen kann,
dass der anteilige Eigenkapitalbetrag für den Erwerbspreis bereits ab Bürgschaftsherauslegung
zugunsten der Bank zu verpfänden (bzw. entsprechend zu hinterlegen) ist und der Bank für den Fall
der Bürgschaftsinanspruchnahme die Rechte an der zu diesem Zeitpunkt bezugsfertigen Immobilie
zustehen. Vor dem Hintergrund, dass die Bank zwar den mit Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
fälligen Erwerbspreis zu 100 % verbürgt, jedoch z.B. auf einen 20 %-igen Eigenkapitalanteil des
Erwerbers bereits Zugriff hat, wäre bei anschließender bankenseitiger Vermarktung des Objektes der
ggf. resultierende Minderveräußerungspreis in einer entsprechenden Bandbreite durch das erwerber-
seitige Eigenkapital abgefedert.
Angesichts der insoweit der Erwerberbank zusätzlich zufließenden Avalprovision sowie unter dem
bereits im Szenario 7 angesprochenen Aspekt des hohen Volumens an Bereitstellungszinsen in den
Szenarien mit einer vollständigen Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit ist davon auszugehen,
dass es in der Verhandlungsmacht des Enderwerbers liegt, entweder (nochmals) den Prozentsatz der
zu zahlenden Bereitstellungszinsen oder aber die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 70
Letzteres erscheint dabei insbesondere auch vor dem Hintergrund realistisch, dass es im Markt auch
Darlehensangebote mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 6, 9 oder 12 Monaten gibt.
Insoweit wird nachfolgend für das Szenario 8 unterstellt, dass erwerberseits erst ab dem 10, Monat
nach Abschluss des Darlehensvertrages Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,20 % p.M. (unverändert
gegenüber Szenario 7) zu entrichten sind. D.h. die bereitstellungszinsfreie Zeit von 3 Monaten (in den
Szenarien 1 bis 7) wird auf nunmehr 9 Monate verlängert. Darüber hinaus wird die Avalprovision
zugunsten der die Höchstbetragsbürgschaft herauslegenden Erwerberbank mit Blick auf das begrenz-
bare Risiko mit 1,00 % p.a. unterstellt.
Auch in diesem Szenario ergeben sich für den Erwerber aus der angenommenen vollständigen Zah-
lungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen in Form ersparter Dar-
lehenszinsen einerseits sowie erhöhter Zinserträge (aus dem länger zu Anlagezwecken zur Verfügung
stehenden Eigenkapital, vgl. Szenario 7) andererseits. Zusätzlich resultieren aus der erläuterten
Prämisse weitere Minderaufwendungen hinsichtlich der Bereitstellungszinsen. Demgegenüber wird
der Erwerber jedoch zusätzlich mit Avalprovisionen (bezogen auf den Bürgschaftsbetrag in Höhe 96,5
% des Erwerbspreises) belastet, so dass sich die Finanzierungskosten in der Summe wie folgt
darstellen (vgl. Anlage 8.1):
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühr
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
0,00 €
40.000,00 €
36.133,73 €
50,00 €
- 26.759,47 €
49.424,26 €
Den reduzierten Finanzierungskosten des Erwerbers gegenüber steht wiederum der Effekt der aus
der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers folgenden Erwerbspreiserhöhung (vor-
liegend um 84.509,69€ je Haus) sowie der dadurch bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten, so dass
sich die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 8 wie folgt ergeben:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
84.509,69 € ( 2,70431 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
4.225,48 € ( 0,13522 %)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 71
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 60.366,42 € (- 1,93173%)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
28.368,75 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,90780 %
Da die vergleichsweise zum Ausgangsszenario geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugs-
fertigkeit durch die Erwerbspreiserhöhung zzgl. der erhöhten Erwerbsnebenkosten überkompensiert
werden, verbleibt dem Erwerber im Szenario 8 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugs-
fertigkeit ein gegenüber dem Ausgangsszenario geringerer Vermögensbetrag (72.121,20). Somit
können im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus entsprechend niedrigere Erträge erzielt
werden.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
Steuerabflüsse (bezogen auf die Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
1.000.000,00 €
- 709.509,69 €
- 160.475,48 €
- 49.424,26 €
- 8.469,37 €
72.121,20 €
Zusammenfassung zum Szenario 8
Für das Szenario 8 ergeben sich mithin auf Basis der erläuterten Prämissen die nachstehend zusam-
mengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,70431 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
64,16047 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,90780 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 72
4.2.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Best-case-Modell
Abschließend zu den Szenarienbetrachtungen im Best-case-Modell werden die Ergebnisse der
Analyse als Gegenüberstellung der quantitativen Auswirkungen der den unterschiedlichen Szenarien
zugrunde liegenden Prämissen in den folgenden Übersichten - jeweils aus der Perspektive von Bau-
träger, Bank und Erwerber - nochmals zusammengefasst:
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trägerp
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Szenario Charkterisierung Gesamtkosten Finanzierungs- Gesamtkosten Gesamtkosten- Gesamtkosten- Gesamtkosten-Bauträger vor kosten Bauträger Bauträger inkl. erhöhung erhöhung erhöhung
Finanzierungs- Finanzierungs- im Vergleich im Vergleich in % des Veräus-kosten kosten zu Szenario 1 zu Szenario 1 serungspreises
(in €) (in %) 12.500.000,00 €
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 9.850.000,00 € 105.104,36 € 9.955.104,36 €
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 9.850.000,00 € 115.737,33 € 9.965.737,33 € 10.632,97 € 0,10681% 0,08506%
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 9.850.000,00 € 111.318,02 € 9.961.318,02 € 6.213,66 € 0,06242% 0,04971%
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 9.850.000,00 € 271.272,21 € 10.121.272,21 € 166.167,84 € 1,66917% 1,32934%
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 9.850.000,00 € 202.239,71 € 10.052.239,71 € 97.135,35 € 0,97573% 0,77708%
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 9.850.000,00 € 203.186,64 € 10.053.186,64 € 98.082,27 € 0,98525% 0,78466%
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 9.850.000,00 € 461.795,22 € 10.311.795,22 € 356.690,86 € 3,58299% 2,85353%
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 9.850.000,00 € 443.142,98 € 10.293.142,98 € 338.038,62 € 3,39563% 2,70431%
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bauträgerperspektive
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erspektive
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Bankenperspektive
Szenario Charakterisierung Sollzinsmarge SZ-Margen- Sollzins p.a. Avalprovision Bearb.gebühr Gesamtertrag Maximalsaldo erreicht Durchschnitts-aufschlag Bauträger Bank aus Baukto., im … . saldo aus Bau-
generell szenario- Erhöhung im Avalkto. und Monat kto., Avalkto. u.abhängig Vergleich zu Guthabenkto. Guthabenkto.
Szenario 1 (in %)
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 1,25% 4,46% 1,25% 128.043,02 € 1.977.028,00 €- 9. 595.571,89 €-
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 1,25% 4,46% 1,00% 1,25% 138.377,78 € 4.536.123,13 €- 14. 1.104.097,66 €-
8,07132%
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 1,25% 0,50% 4,96% 1,25% 134.022,83 € 1.980.122,82 €- 9. 596.916,74 €-
4,67016%
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 1,25% 0,50% 4,96% 1,25% 163.017,41 € 4.184.974,31 €- 23. 1.686.211,77 €-
27,31457%
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 1,25% 4,46% 1,50% 1,00% 224.880,62 € 7.890.229,72 €- 23. 3.581.192,05 €-
75,62896%
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 1,25% 4,46% 2,00% 1,00% 368.234,16 € 7.921.167,80 €- 23. 3.586.067,42 €-
187,58629%
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 1,25% 0,75% 5,21% 1,00% 228.534,06 € 8.107.594,75 €- 23. 3.633.351,44 €-
78,48225%
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 1,25% 0,50% 4,96% 1,00% 210.196,01 € 8.090.701,42 €- 23. 3.628.457,49 €-
64,16047%
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Szenario Charakterisierung Erwerbspreis Finanzierungs- Finanzierungs- Finanzierungs- Gesamt- Erwerbsneben- Summe verbleibendes(ursprünglich) kosten Mehrkosten/ Mehrkosten/ Mehrkosten Mehrkosten Mehrkosten Eigenkapital 1
Erwerber Minderkosten Minderkosten Bauträger Erwerber (anfänglich(saldiert) im Vergleich in % des in % des in % des in % des 1.000.000,00 €
zu Szenario 1 Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises unterstellt)
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 3.125.000,00 € 109.790,68 €
105.791,29 €
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 3.125.000,00 € 109.831,92 € 41,24 € 0,00132% 0,08506% 0,00425% 0,09064% 102.981,83 €
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 3.125.000,00 € 109.814,78 € 24,10 € 0,00077% 0,04971% 0,00249% 0,05297% 104.149,41 €
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 3.125.000,00 € 86.233,84 € 23.556,84 €- -0,75382% 1,32934% 0,06647% 0,64199% 86.037,11 €
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 3.125.000,00 € 110.167,45 € 376,77 € 0,01206% 0,77708% 0,03885% 0,82799% 80.124,96 €
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 3.125.000,00 € 144.213,02 € 34.422,35 € 1,10152% 0,78466% 0,03923% 1,92541% 46.003,09 €
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 3.125.000,00 € 43.394,26 € 66.396,41 €- -2,12469% 2,85353% 0,14268% 0,87152% 73.303,57 €
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 3.125.000,00 € 49.424,26 € 60.366,42 €- -1,93173% 2,70431% 0,13522% 0,90780% 72.121,20 €
1 beinhaltet neben den prozentual bezogen auf den Kaufpreis ausgewiesenen Mehrkosten und den jeweils höheren Erwerbsnebenkosten auch die differierenden steuerlichen Abflüsse
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Best-case-Modells aus Erwerberperspektive
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 76
4.3 Quantitative Analyse der verschiedenen Szenarien im Worst-case-Modell
Nachfolgend erfolgt die Darstellung der insgesamt acht Szenarien für das Worst-case-Modell. Da es
sich hierbei um die gleiche Vorgehensweise mit weitgehend identischer Prämissensetzung handelt,
wird diese Darstellung i.w. auf eine Zusammenfassung der Ergebnisse beschränkt. Die nicht kon-
formen Worst-case-Szenario typischen Finanzierungsparameter werden jeweils im Vorfeld aufgezeigt.
4.3.1 Darstellung des Szenarios 1 (Ausgangsszenario)
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht
Für das Ausgangsszenario werden die Konditionen der Bauträgerfinanzierung - ohne Zinskompen-
sation von Bau- und Guthabenkonto - wie folgt angesetzt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 3,00 % p.a. Aufschlag = 6,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor - 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Im Sinne der Gesamterlöskalkulation wurden hier die gemäß Experteninterview
vergleichsweise zum Best-case-Modell höheren Margen bzw. Gebühren angesetzt.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Hiervon ausgehend führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers für das Ausgangs-
szenario zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
20.200,00 €
59.571,74 €
- 11.612,05 €
68.159,69 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.045.659,69 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 77
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Für das Ausgangsszenario stellt sich der Gesamtertrag vor dem Hintergrund des bankseitigen Finan-
zierungsrisikos - gemessen anhand der oben benannten Parameter - wie folgt dar (vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
20.200,00 €
28.778,62 €
5.254,32 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
54.232,94 €
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 411.785,08 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 214.600,79 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Die beispielhafte Erstellung einer Berechnung aus der Erwerberperspektive basiert in Konkretisierung
der bereits in Kapitel 4.1 skizzierten grundsätzlichen Annahmen für das Worst-case-Modell auf
folgenden Prämissen:
Vertragsgegenstand Wohnung 1
Erwerbspreis 205.000,00 €
Vertragsabschluss September 2007
Darlehensvertragsabschluss September 2007
Darlehensbetrag 164.000,00 €
Darlehensauszahlung 100 %
Nominalzinssatz 5,35 % p.a.
Zinsfestschreibung 10 Jahre
Bereitstellungszinsen 0,25 % p.M. ab 01.01.2008
Valutierung der Erwerbspreisraten aus Endfinanzierungsdarlehen
Eigenkapitaleinsatz
- anteilig für Erwerbspreis (vorrangig vor Fremdkapital)
41.000,00 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 78
- für Erwerbsnebenkosten (pauschal 5 % des Erwerbspreises)
10.250,00 €
Guthabenverzinsung 1,71 % p.a.
Darüber hinaus wird unterstellt, dass der Erwerber anfänglich über ein Barvermögen in Höhe von
65.000,00 € verfügt, das unter Berücksichtigung der durch den Erwerb der Wohnung bewirkten
Veränderungen während der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Bezugsfertigkeit der erworbenen
Immobilie verzinslich angelegt werden kann. Dabei sollen die hieraus resultierenden Zinserträge
annahmegemäß den steuerlichen Freibetrag für Einkünfte aus Kapitalvermögen (Sparerfreibetrag)
nicht übersteigen, so dass steuerlich bedingte Abflüsse im Worst-case-Szenario nicht zu berück-
sichtigen sind.
Unter den erläuterten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers für das
Ausgangsszenario zu folgenden Finanzierungskosten als zunächst zentrale Ergebnisgröße (vgl.
Anlage 8.2):
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
- 4.823,87 €
- 2.317,53 €
317,85 €
Finanzierungskosten
als zentrale Ergebnisgröße
- 6.823,54 €
Ausgehend von dem anfänglich dem Erwerber zur Verfügung stehenden Eigenkapital in Höhe von
65.000,00 € errechnet sich ferner nach Abzug der eingesetzten Beträge für den anteiligen Erwerbs-
preis, die Erwerbsnebenkosten sowie die saldierten Finanzierungskosten gemäß nachfolgender
Aufstellung zum Ende des Realisierungszeitraums ein verbleibender Vermögensbetrag in Höhe von
6.926,46 €, der weiterhin für eine verzinsliche Anlage zur Verfügung steht.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 41.000,00 €
- 10.250,00 €
- 6.823,54 €
6.926,46 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 79
Zusammenfassung zum Ausgangsszenario
Für das Ausgangsszenario ergeben sich somit unter den gesetzten Prämissen die nachstehend
nochmals zusammengestellten Beträge für die jeweils aus Bauträger-, Banken- bzw. Erwerbersicht als
relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkosten (inkl. Finanzierungskosten)
1.045.659,69 €
Bank:
Gesamtertrag
54.232,94 €
Erwerber:
Finanzierungskosten
6.823,54 €
4.3.2 Darstellung des Szenarios 2
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung
gemäß § 3 MaBV
Im Rahmen des Szenarios 2 - Erwerberzahlungen zunächst gegen Stellung einer Bürgschaft gemäß §
7 MaBV, ab Erreichung der Rohbaufertigstellung weitere Vertragsabwicklung ausschließlich im
Rahmen des § 3 MaBV - werden die folgenden Konditionen hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung
unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 3,00 % p.a. Aufschlag = 6,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 2,00 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Begründung: Im Sinne der bankseitigen Gesamterlöskalkulation wird auch bezüglich der Avalprovision
ein gemäß Experteninterview vergleichsweise zum Best-case-Modell höherer Provisionssatz
angesetzt.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 80
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Auf Basis der insoweit ergänzten Prämissen führt die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
für das Szenario 2 zu folgenden Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
20.200,00 €
59.672,85 €
- 11.612,05 €
1.537,50 €
150,00 €
69.948,30 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.047.448,30 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
1.788,61 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,14542 %
Im Vergleich zum Ausgangsszenario wird der Bauträger im Szenario 2 zusätzlich mit den vorstehend
ausgewiesenen Avalprovisionen (zzgl. Ausfertigungsgebühren) belastet, die zu höheren Inanspruch-
nahmen auf dem Baukonto sowie in der Folge entsprechend zu höheren Sollzinsen führen. Die
Habenzinsen auf das annahmegemäß separat abzurechnende Guthabenkonto (keine Kompensation)
weichen aufgrund der identischen Modalitäten bzgl. der Erwerberzahlungen nicht von denen im
Ausgangsszenario ab.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend führt die Berechnung aus der Perspektive der Bank für das Szenario 2 zu folgendem
Gesamtertrag vor dem Hintergrund der szenariospezifischen Risikoentwicklung und -spitze (vgl.
Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
20.200,00 €
28.827,46 €
5.254,32 €
1.537,50 €
150,00 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 81
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
55.969,28 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
1.736,34 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
3,20164 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 597.677,79 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 253.704,45 €
Als Folge des leicht erhöhten Zinsaufwandes des Bauträgers resultiert ein entsprechend erhöhter
Margenertrag aus Sollzinsen zugunsten der Bauträgerbank.
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Bei gegenüber dem Ausgangsszenario unveränderten Fälligkeitszeitpunkten der Erwerberzahlungen
ergeben sich für dieses Szenario Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers im Wesentlichen in Folge der
zu berücksichtigenden Erhöhung des Veräußerungspreises durch den Bauträger im Umfang der
diesem entstehenden Finanzierungsmehrkosten (hier 298,11 € je Wohnung). Durch den zur Dar-
stellung des erhöhten Erwerbspreises nebst den daraus resultierenden zusätzlichen Erwerbsneben-
kosten erhöhten Eigenkapitaleinsatz resultieren entsprechend geringere Habenzinsen im Realisie-
rungszeitraum. Gleichzeitig reduziert sich die Summe aus Darlehens- und Bereitstellungszinsen im
Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge des veränderten Verlaufs der sukzessiven Darlehens-
valutierung, wobei sich Finanzierungsmehr- bzw. -minderkosten weitestgehend kompensieren (vgl.
Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
4.816,00 €
2.320,90 €
- 311,61 €
6.825,29 €
In der Summe ergeben sich die Mehrkosten aus Sicht des Erwerbers wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
298,11 € ( 0,14542 %)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 82
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
14,91 € ( 0,00727 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
1,74 € ( 0,00085 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
314,76 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,15354 %
Im Wesentlichen als Folge des erhöhten Erwerbspreises steht dem Erwerber aus dem anfänglichen
Eigenkapital zum Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangsszenario gerin-
gerer Vermögensbetrag in Höhe von 6.611,70 € für eine über den Realisierungszeitraum hinaus
gehende verzinsliche Anlage zur Verfügung.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 41.298,11 €
- 10.264,91 €
- 6.825,29 €
6.611,70 €
Zusammenfassung zum Szenario 2
Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 2 die sich auf Basis der gesetzten Annahmen erge-
benden relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen wie folgt dar:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,14542 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
3,20164 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,15354 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 83
4.3.3 Darstellung des Szenarios 3
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzah-
lungspflicht
Vergleichsweise zum Ausgangsszenario stellt sich im Szenario 3 die Risikoposition der Bauträgerbank
höher dar, als dass sie ggf. zur Rückerstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen verpflichtet ist.
Angesichts dessen werden die für das Szenario 3 relevanten Konditionen der Bauträgerfinanzierung
wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 4,00 % p.a. Aufschlag = 7,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund einer veränderten Risikogewichtung für den Fall, dass die
Bauträgerleistung unmöglich geworden ist und die Rückzahlungspflicht virulent wird, wird eine
vergleichsweise zum Ausgangsszenario um 1,00 %-Punkte erhöhte Sollzinsmarge unterstellt.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Resultierend aus einem infolge des erhöhten Zinssatzes entsprechend höheren Sollzinsaufwand bei
gleichzeitig unveränderten Zinserträgen (im Vergleich zum Ausgangsszenario identische Modalitäten
bzgl. der Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV) ergeben sich aus Bauträgersicht
die Gesamtkosten für das Szenario 3 wie folgt (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
20.400,00 €
69.609,76 €
- 11.612,05 €
78.397,71 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.055.897,71 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
10.238,02 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,83236 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 84
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Resultierend i.w. aus dem erhöhten Sollzinsaufschlag führt die Berechnung aus der Perspektive der
Bauträgerbank zu folgendem Gesamtertrag, der wiederum mit Blick auf die Risikoentwicklung und -
spitze zu gewichten ist (vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
20.400,00 €
38.618,45 €
5.254,32 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
64.272,77 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
10.039,83 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
18,51243 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 415.007,58 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 216.942,55 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Auch für dieses Szenario ergeben sich aus der Erwerberperspektive Mehrkosten gegenüber dem
Ausgangsszenario nahezu ausschließlich durch die Erhöhung des Veräußerungspreises in Folge der
dem Bauträger entstehenden Finanzierungsmehrkosten (hier bezogen auf eine Wohnung 1.706,34 €)
zuzüglich der entsprechend höheren Erwerbsnebenkosten. Erwerberseitige Finanzierungsmehrkosten
resultieren aus im Vergleich zum Ausgangsszenario geringeren Habenzinsen infolge des erhöhten
Eigenkapitaleinsatzes, die nicht vollständig durch eine niedrigere Summe aus Darlehens- und Bereit-
stellungszinsen (Folge einer veränderten sukzessiven Darlehensvalutierung) ausgeglichen werden
können (vgl. Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
4.778,82 €
2.336,82 €
- 282,13 €
6.833,51 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 85
In der Summe stellen sich für das Szenario 3 die Mehrkosten aus Erwerbersicht wie folgt dar:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
1.706,34 € ( 0,83236 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
85,32 € ( 0,04162 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
9,97 € ( 0,00486 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
1.801,63 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,87884 %
Auch in diesem Szenario verbleibt dem Erwerber aus dem anfänglichen Eigenkapital im Wesentlichen
als Folge des erhöhten Erwerbspreises nebst der entsprechend erhöhten Erwerbsnebenkosten zum
Ende des Realisierungszeitraums ein im Vergleich zum Ausgangsszenario geringerer Vermögens-
betrag in Höhe von 5.124,83 €. Somit können hieraus über den Realisierungszeitraum hinaus ver-
gleichsweise geringere Erträge erzielt werden.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 42.706,34 €
- 10.335,32 €
- 6.833,51 €
5.124,83 €
Zusammenfassung zum Szenario 3
Für das Szenario 3 ergeben sich somit unter den getroffenen Annahmen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
0,83236 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 86
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
18,51243 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,87884 %
4.3.4 Darstellung des Szenarios 4
Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss
und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und Zug um Zug gegen Besitz-
übergabe - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
Im Vergleich zum Ausgangsszenario besteht im Szenario 4 - Prämisse zweigeteilter Erwerber-
zahlungen in Verbindung mit einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträgerbank - für diese
einerseits das erhöhte Risiko der Erstattung vereinnahmter Erwerberzahlungen, andererseits ergibt
sich ein höheres Kreditobligo bzw. -risiko durch geringere verpfändbare Erwerberzahlungen.
Vor diesem Hintergrund werden im Rahmen des Szenarios 4 die Konditionen der Bauträger-
finanzierung wie folgt unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 4,00 % p.a. Aufschlag = 7,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Mit Blick auf die Annahme einer ausdrücklichen Rückzahlungspflicht der Bauträgerbank
für den Fall, dass die Bauträgerleistung unmöglich geworden ist, und die insoweit erhöhte Risiko-
position der Bank wird wiederum eine um 1,00 %-Punkte erhöhte Sollzinsmarge angenommen. Die
sich durch die veränderten Zahlungsmodalitäten aus Bankensicht ergebende erhöhte Risikoentwick-
lung und -spitze wird im Sinne einer risikogewichteten Gesamterlöskalkulation durch den ent-
sprechend zusätzlichen Margenertrag tendenziell kompensiert.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Die veränderten Zahlungsmodalitäten der Erwerber schlagen sich entsprechend in gegenüber dem
Ausgangsszenario deutlich niedrigeren Zinserträgen nieder, da bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes
lediglich 30 % der Erwerbspreise als Anlagebetrag zur Verfügung stehen. Der gleichzeitig erhöhte
Sollzinsaufwand resultiert demgegenüber i.w. aus dem unterstellten erhöhten Sollzinsaufschlag.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 87
Beide Komponenten führen letztlich für das Szenario 4 zu vergleichsweise höheren Finanzierungs-
kosten des Bauträgers und damit entsprechend erhöhten Gesamtkosten (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
20.400,00 €
69.681,14 €
- 5.663,13 €
84.418,02 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.061.918,02 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
16.258,32 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,32181 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Aus der Perspektive der Bauträgerbank errechnet sich bei entsprechend erhöhtem Margenertrag aus
Sollzinsen, jedoch geringerem Margenertrag aus Habenzinsen der Gesamtertrag für das Szenario 4
wie folgt, wobei aus den modifizierten Zahlungsmodalitäten eine deutlich veränderte Risikoentwick-
lung und -spitze aus Sicht der Bank resultieren (vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
20.400,00 €
38.658,05 €
2.562,50 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
61.620,55 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
7.387,61 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
13,62200 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 658.287,41 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 355.100,67 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 88
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Für den Erwerber resultieren aus der in diesem Szenario angenommenen Verschiebung von Teil-
zahlungen auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit entsprechende Finanzierungsminderaufwendungen,
da der Effekt ersparter Darlehenszinsen den Effekt zusätzlich anfallender Bereitstellungszinsen über-
kompensiert. Gleichzeitig errechnen sich im Vergleich zum Ausgangsszenario niedrigere Habenzinsen
infolge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes zur Darstellung der Erwerbspreiserhöhung (hier um
2.709,71 € je Wohnung) sowie der erhöhten Erwerbsnebenkosten (vgl. Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
1.161,15 €
4.361,90 €
- 268,90 €
5.254,15 €
Unter Saldierung dieser Finanzierungsminderkosten mit der Erwerbspreiserhöhung, welche aus der
durchgeleiteten Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers resultiert, sowie den hierdurch
bedingt erhöhten Erwerbsnebenkosten ergibt sich im Szenario 4 die Summe der Mehrkosten für den
Erwerber letztlich wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
2.709,71 € ( 1,32181 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
135,49 € ( 0,06609 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 1.569,39 € (- 0,76556 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
1.275,81 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,62235 %
Trotz der geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Erwerber bedingt
durch die Erwerbspreiserhöhung (nebst der erhöhten Erwerbsnebenkosten) im Szenario 4 aus dem
anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein geringerer Vermögensbetrag (5.650,65 €), so
dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum hieraus potentiell niedrigere Erträge (im Vergleich
zum Ausgangsszenario) erzielt werden können.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 89
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 43.709,71 €
- 10.385,49 €
- 5.254,15 €
5.650,65 €
Zusammenfassung zum Szenario 4
Auf Basis der erläuterten Prämissen ergeben sich somit für das Szenario 4 die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,32181 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
13,62200 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,62235 %
4.3.5 Darstellung des Szenarios 5
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer aus-
drücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Vor dem Hintergrund bauträgerseits zu stellender Rückzahlungsbürgschaften, die bis zur Bezugsfer-
tigkeit des Objektes aufrecht zu erhalten sind, resultiert aus Sicht der Bank ein entsprechendes
Volumen an Eventualverbindlichkeiten und hierdurch bedingt ein - gemessen an den o.g. Indikatoren
des Maximal- bzw. Durchschnittssaldos aus Bau-, Guthaben- und Avalkonto - deutlich erhöhtes Finan-
zierungsrisiko. Das Kreditobligo steigt mithin durch die Hergabe der Bürgschaften als separates
Finanzierungsinstrument in Form eines Avalkredites in Höhe der vereinnahmten Erwerberzahlungen.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 90
Vor diesem Hintergrund liegen dem Szenario 5 hinsichtlich der Bauträgerfinanzierung folgende
Konditionsannahmen einschließlich der die Bürgschaften betreffenden Positionen zugrunde:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 3,00 % p.a. Aufschlag = 6,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 2,50 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Begründung: Als Folge des im Vergleich zum Szenario 2 mit Blick auf den abweichenden Bürg-
schaftscharakter erhöhten Avalprovisionssatz fallen im Szenario 5 im Vergleich zum Ausgangs-
szenario entsprechende Avalprovisionen zugunsten der Bauträgerbank an. Hierdurch kann im Sinne
einer üblicherweise erfolgenden risikogewichteten Gesamtertragskalkulation der Bank das erhöhte
bankseitige Finanzierungsrisiko bei einer unveränderten Bearbeitungsgebühr tendenziell kompensiert
werden..
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Aus der Berechnung aus Sicht des Bauträgers ergeben sich für das Szenario 5 folgende Gesamt-
kosten (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
20.200,00 €
59.878,79 €
- 11.612,05 €
13.135,80 €
300,00 €
81.902,54 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.059.402,54 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
13.742,85 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,11730 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 91
Der erhöhte Sollzinsaufwand im Vergleich zum Ausgangsszenario resultiert aus den infolge der
zusätzlichen Belastungen mit Avalprovisionen (und Ausfertigungsgebühren) im Verlauf erhöhten
Inanspruchnahmen auf dem Baukonto. Demgegenüber entsprechen die ausgewiesenen Zinserträge
als Folge der identischen Modalitäten bzgl. der Erwerberzahlungen (nach Baufortschritt gemäß § 3
MaBV) denen des Ausgangsszenarios.
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Aus der Perspektive der finanzierenden Bank resultiert im Szenario 5 der Gesamtertrag somit wie
folgt, wobei sich die Risikoentwicklung und -spitze aus Sicht der Bank infolge des bis zur Bezugs-
fertigkeit bestehenden Bürgschaftsvolumens wiederum deutlich verändert darstellen (vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
20.200,00 €
28.926,95 €
5.254,32 €
13.135,80 €
300,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
67.817,07 €
Gesamtertragserhöhung Im Vergleich zu Szenario 1
13.584,13 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
25,04776 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 990.856,26 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 482.115,86 €
Der bankenseitige Mehrertrag ergibt sich bei geringfügig erhöhtem Margenertrag aus Sollzinsen sowie
unverändertem Margenertrag aus Habenzinsen i.w. aus den zusätzlichen Avalprovisionen (nebst Aus-
fertigungsgebühren).
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Da dem Szenario 5 annahmegemäß wiederum ein Zahlungsplan in Form ratierlicher Zahlungen ent-
sprechend § 3 MaBV zugrunde liegt, ergeben sich auch für dieses Szenario Mehrkosten gegenüber
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 92
dem Ausgangsszenario überwiegend bedingt durch die Erhöhung des bauträgerseitigen Veräus-
serungspreises (hier um 2.290,47 € je Wohnung) zzgl. der daraus resultierenden zusätzlichen
Erwerbsnebenkosten. Die gegenüber dem Ausgangsszenario leicht erhöhten Finanzierungskosten in
der Erwerbersphäre resultieren dabei aus niedrigeren Zinserträgen in Folge des erhöhten Eigen-
kapitaleinsatzes (Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung und der zusätzlichen Nebenkosten), die die
aufgrund des veränderten Verlaufs der sukzessiven Darlehensvalutierung verringerte Summe aus
Darlehens- und Bereitstellungszinsen überkompensieren (vgl. Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
4.763,40 €
2.343,42 €
- 269,89 €
6.836,92 €
Diese Finanzierungsmehrkosten sowie die Erwerbspreiserhöhung durch den Bauträger im Umfang
der diesem entstehenden Finanzierungsmehrkosten nebst der Erhöhung der Erwerbsnebenkosten
stellen sich in der Summe wie folgt dar:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
2.290,47 € ( 1,11730 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
114,52 € ( 0,05587 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
13,38 € ( 0,00653 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
2.418,37 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
1,17970 %
Als Folge der ausgewiesenen Mehrkosten steht dem Erwerber in diesem Szenario aus dem anfäng-
lichen Eigenkapital ein gegenüber dem Ausgangsszenario verminderter Vermögensbetrag in Höhe
von 4.508,09 € für eine über den Realisierungszeitraum hinaus gehende verzinsliche Anlage zur
Verfügung.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 93
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 43.290,47 €
- 10.364,52 €
- 6.836,92 €
4.508,09 €
Zusammenfassung zum Szenario 5
Unter den erläuterten Annahmen ergeben sich somit für das Szenario 5 die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,11730 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
25,04776 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
1,17970 %
4.3.6 Darstellung des Szenarios 6
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Vertragsabschluss
gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden
Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Aufgrund des Charakters der bis zur Bezugsfertigkeit des Objektes aufrecht zu erhaltenden Rück-
zahlungs-, Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaften steigt das Finanzierungsrisiko
sowie Kreditobligo im Vergleich zum Ausgangsszenario massiv an (Bank avanciert zum Bauträger).
Vor diesem Hintergrund werden im Szenario 6 die Konditionen der Bauträgerfinanzierung ein-
schließlich der die herauszulegenden Avale betreffenden Positionen wie folgt unterstellt:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 94
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 3,00 % p.a. Aufschlag = 6,21 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Avalprovision 3,00 % p.a.
Ausfertigungsgebühr 50,00 € je Bürgschaftsurkunde
Begründung: Bedingt durch die erweiterte Bürgschaftsreichweite in diesem Szenario ergeben sich
vergleichsweise zum Ausgangsszenario potentiell weitergehende Bankenrisiken aus den entsprechen-
den Bürgschaftsübernahmen. Diese werden im Rahmen der bankseitigen Gesamterlöskalkulation bei
ansonsten im Vergleich zum vorhergehenden Szenario unveränderten Margen- bzw. Gebührenansätzen
durch einen erhöhten Ertrag infolge des höheren Avalprovisionssatzes tendenziell kompensiert.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Die Veränderungen hinsichtlich der Finanzierungskosten des Bauträgers sind im Szenario 6 durch
entsprechende Aufwendungen für Avalprovisionen nebst Ausfertigungsgebühren einerseits sowie
erhöhte Zinserträge infolge der erwerberseitigen „Vorauszahlungen“ gekennzeichnet. Gleichzeitig stel-
len sich aufgrund der fehlenden Zinskompensation die bauträgerseitigen Zinsaufwendungen nur als
Folge der höheren Inanspruchnahmen auf dem Baukonto, die auch unter Berücksichtigung der
höheren Zinsertragsgutschriften aus den zusätzlichen Belastungen mit Avalprovisionen resultieren,
erhöht dar. In der Summe ergeben sich aus Bauträgersicht für das Szenario 6 die Gesamtkosten wie
folgt (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
Summe Finanzierungskosten
20.200,00 €
60.130,77 €
- 18.216,39 €
24.728,13 €
300,00 €
87.142,50 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.064.642,50 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
18.982,81 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 95
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,54332 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Dementsprechend stellt sich aus Perspektive der Bauträgerbank im Szenario 6 der Gesamtertrag vor
dem Hintergrund der szenariospezifischen Risikoentwicklung und -spitze wie folgt dar (vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
Avalprovisionen
Ausfertigungsgebühren
20.200,00 €
29.048,68 €
8.242,71 €
24.728,13 €
300,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
82.519,51 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
28.286,57 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
52,15755 %
Maximalsaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 997.522,54 €
Durchschnittssaldo aus Bau-, Aval- und Guthabenkonto
- 484.144,65 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Aus der in diesem Szenario getroffenen Prämisse vollständiger Vorauszahlungen resultieren ent-
sprechende Mehraufwendungen bezogen auf die erwerberseitige Finanzierung. Diese ergeben sich
aus deutlich erhöhten Darlehenszinsen bei gleichzeitig reduzierten Bereitstellungszinsen einerseits
sowie reduzierten Habenzinsen in Folge des erhöhten Eigenkapitaleinsatzes andererseits, der zur
Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung um 3.163,81 € je Wohnung zzgl. der dadurch bedingt
erhöhten Erwerbsnebenkosten unterstellt wird (vgl. Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
9.781,58 €
218,57 €
- 211,63 €
9.788,53 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 96
In der Summe ergeben sich damit die gesamten Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 6 wie folgt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
3.163,81 € ( 1,54332 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
158,19 € ( 0,07717 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
2.964,99 € ( 1,44633 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
6.286,99 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
3,06682 %
Bedingt durch die kumulativ wirkenden Effekte höherer Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit
sowie des erhöhten Erwerbspreises (zzgl. der erhöhten Erwerbsnebenkosten) verbleibt dem Erwerber
im Szenario 6 aus dem anfänglichen Eigenkapital nach Bezugsfertigkeit ein entsprechend geringer
Vermögensbetrag (639,47 €), so dass hieraus im Anschluss an den Realisierungszeitraum im
Vergleich zum Ausgangsszenario potentiell niedrigere Erträge erzielt werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 44.163,81 €
- 10.408,19 €
- 9.788,53 €
639,47 €
Zusammenfassung zum Szenario 6
Zusammengefasst stellen sich für das Szenario 6 die sich auf Basis der getroffenen Annahmen erge-
benden relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen wie folgt dar:
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 97
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
1,54332 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
52,15755 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
3,06682 %
4.3.7 Darstellung des Szenarios 7
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - ohne Erwerberbürgschaften
Mit Blick auf das Risiko möglicher Erwerberausfälle bis zur Bezugsfertigkeit stellt sich die Risiko-
position der Bauträgerbank im Szenario 7 höher dar. Angesichts dessen ist eine tendenziell inten-
sivere Ausrichtung auf die Bauüberwachung bei reduziertem Aufwand hinsichtlich der Zahlungs-
überwachung zu erwarten.
Im Rahmen des Szenarios 7 werden die Konditionen der Bauträgerfinanzierung schließlich wie folgt
unterstellt:
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 4,50 % p.a. Aufschlag = 7,71 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund der veränderten Risiko- und Aufwandsgewichtung wird die
Annahme eines im Vergleich zum Ausgangsszenario um 1,50 %-Punkte erhöhten Sollzinssatzes
getroffen. Durch die hieraus resultierenden Mehrerträge aus der Sollzinsmarge kann - mit Blick auf
die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank - in Verbindung mit einer im Ver-
gleich zum Ausgangsszenario unveränderten Bearbeitungsgebühr der szenariospezifischen Risiko-,
Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen werden.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit sowie den erhöhten
Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger als Folge entfallender Zinserträge einerseits sowie
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 98
entsprechend höherer Zinsaufwendungen andererseits deutlich erhöhte Finanzierungskosten, durch
die sich die Gesamtkosten im Szenario 7 wie folgt ergeben (vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
20.600,00 €
74.911,58 €
0,00 €
95.511,58 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.073.011,58 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
27.351,89 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,22373 %
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Entsprechend ergibt sich aus der Perspektive der Bank bei einem erhöhten Margenertrag aus Soll-
zinsen sowie entfallendem Margenertrag aus Habenzinsen der Gesamtertrag wie folgt, wobei aus den
veränderten Zahlungsmodalitäten eine nochmals veränderte Risikoentwicklung und -spitze resultieren
(vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr Bank
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
20.600,00 €
43.722,71 €
0,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
64.322,71 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
10.089,77 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
18,60451 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 1.000.334,44 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 485.807,94 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 99
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Für den Erwerber ergeben sich aus der Verschiebung der Zahlungsfälligkeit auf den Bezugsfertig-
keitszeitpunkt entsprechende Finanzierungsminderkosten zunächst in Form ersparter Darlehens-
zinsen, die den Effekt der Mehraufwendungen in Form von Bereitstellungszinsen überkompensieren.
Zusätzlich resultieren aus den Zahlungsmodalitäten erhöhte Zinserträge zugunsten des Erwerbers, da
das anteilige Eigenkapital für den Erwerbspreis bis zur Bezugsfertigkeit für eine verzinsliche Anlage
zur Verfügung steht. Der Effekt eines im Vergleich zum Ausgangsszenario höheren Eigenkapital-
einsatzes zur Finanzierung der Erwerbspreiserhöhung wirkt sich dabei aufgrund der Erwerbs-
preisfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit nicht negativ auf die im Betrachtungszeitraum zu erzielenden
Zinserträge aus (vgl. Anlage 8.2).
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
0,00 €
3.936,00 €
- 1.161,34 €
2.774,66 €
Demgegenüber steht der Effekt der aus der Gesamtkostenerhöhung in der Sphäre des Bauträgers
folgenden Abgabepreiserhöhung (hier 4.558,68 € je Wohnung), so dass sich letztlich die Summe der
Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 7 wie folgt ergibt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
4.558,65 € ( 2,22373 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
227,93 € ( 0,11119 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 4.048,89 € (-1,97507 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
737,69 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,35985 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 100
Trotz der vergleichsweise geringsten Finanzierungskosten bis zur Bezugsfertigkeit verbleibt dem Er-
werber in Folge der Erwerbspreiserhöhung zzgl. der dadurch bedingt höheren Erwerbsnebenkosten
aus dem anfänglichen Eigenkapital auch im Szenario 7 nach Bezugsfertigkeit ein vergleichsweise zum
Ausgangsszenario niedrigerer Vermögensbetrag (6.188,76 €), so dass im Anschluss an den Realisie-
rungszeitraum hieraus vergleichsweise niedrigere Erträge erzielt werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 45.558,65 €
- 10.477,93 €
- 2.774,66 €
6.188,76 €
Zusammenfassung zum Szenario 7
Für das Szenario 7 ergeben sich somit unter den erläuterten Prämissen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,22373 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
18,60451 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,35985 %
4.3.8 Darstellung des Szenarios 8
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens und
Zug um Zug gegen Besitzübergabe - mit Erwerberbürgschaften
Wiederum als Variante zum vorangegangenen Szenario 7 wird nachfolgend die Annahme einbe-
zogen, dass ungeachtet der Zahlungsfälligkeit erst bei Bezugsfertigkeit seitens des einzelnen Erwer-
bers mit Baubeginn des Objektes bzw. nach Vertragsabschluss eine Bürgschaft seitens der ihn
finanzierenden Bank in Höhe des jeweiligen Erwerbspreises (bzw. im vorliegenden Kontext 96,5 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 101
des Erwerbspreises) zu stellen ist. Durch diese Erwerberbürgschaften wird das Risiko etwaiger
Erwerberausfälle im Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit (im Gegensatz zum Szenario 7) kompensiert.
Gleichwohl ergibt sich im Szenario 8 für die Bauträgerbank infolge der unterstellten Zahlungsmodalitäten
während der Bauzeit ein im Vergleich zum Ausgangsszenario deutlich höheres Finanzierungsrisiko bzw.
Kreditobligo.
Sollzinssatz 3-Monats-Euribor + 4,25 % p.a. Aufschlag = 7,46 % p.a.
Habenzinssatz 3-Monats-Euribor – 1,00 % p.a. Abschlag = 2,21 % p.a.
Bearbeitungsgebühr 2,00 % bezogen auf die Kreditlinie
Begründung: Vor dem Hintergrund der veränderten Risiko- und Aufwandsgewichtung wird die
Annahme eines im Vergleich zum Ausgangsszenario um 1,25 %-Punkte erhöhten Sollzinssatzes
getroffen. Durch die hieraus resultierenden Mehrerträge aus der Sollzinsmarge kann - mit Blick auf
die üblicherweise stattfindende Gesamtertragskalkulation der Bank - in Verbindung mit einer im Ver-
gleich zum Ausgangsszenario unveränderten Bearbeitungsgebühr der szenariospezifischen Risiko-,
Aufwands- und Ertragskonstellation Rechnung getragen werden.
Die Berechnung aus der Perspektive des Bauträgers
Bedingt durch die vollständigen Erwerberzahlungen erst bei Bezugsfertigkeit sowie den erhöhten
Sollzinssatz errechnen sich für den Bauträger im Vergleich zum Ausgangsszenario als Folge
entfallender Zinserträge einerseits sowie entsprechend höherer Zinsaufwendungen andererseits deut-
lich erhöhte Finanzierungskosten, durch die sich die Gesamtkosten im Szenario 8 wie folgt ergeben
(vgl. Anlage 8.2):
Gestehungskosten des Bauträgers (vor Finanzierungskosten)
977.500,00 €
Bearbeitungsgebühr Bank
Zinsaufwand
Zinsertrag
Summe Finanzierungskosten
20.600,00 €
72.372,92 €
0,00 €
92.972,92 €
Gesamtkosten des Bauträgers (inkl. Finanzierungskosten)
als zentrale Ergebnisgröße
1.070.472,92 €
Gesamtkostenerhöhung im Vergleich zu Szenario 1
24.813,23 €
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,01734 %
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 102
Die Berechnung aus der Perspektive der Bauträgerbank
Aus der Perspektive der Bank errechnet sich entsprechend der Gesamtertrag wie folgt, wobei
während der Bauphase die Risikoentwicklung und -spitze weitgehend dem Szenario 7 entsprechen
(vgl. Anlage 8.2):
Bearbeitungsgebühr Bank
Marge Sollzinsen
Marge Habenzinsen
20.600,00 €
41.231,22 €
0,00 €
Gesamtertrag
als zentrale Ergebnisgröße
61.831,22 €
Gesamtertragserhöhung im Vergleich zu Szenario 1
7.598,28 €
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
14,01045 %
Maximalsaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 998.018,57 €
Durchschnittssaldo aus Bau- und Guthabenkonto
- 485.073,18 €
Die Berechnung aus der Perspektive des Erwerbers
Analog der im Rahmen des Best-case-Modells zum Szenario 8 erfolgten Erläuterungen wird die
Berechnung aus der Erwerbersicht unter den Prämissen vorgenommen, dass erwerberseits erst ab
dem 10. Monat nach Abschluss des Darlehensvertrages Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,20 %
p.M. zu entrichten sind (d.h. 9 Monate bereitstellungszinsfrei) und seitens der die Höchstbetrags-
bürgschaft herauslegenden Erwerberbank eine Avalprovision in Höhe von 1,00 % p.a. erhoben wird.
Wiederum ergeben sich für den Erwerber aus der angenommenen vollständigen Zahlungsfälligkeit
erst bei Bezugsfertigkeit entsprechende Minderaufwendungen in Form ersparter Darlehenszinsen
einerseits sowie erhöhter Zinserträge (das Eigenkapital steht länger zu Anlagezwecken zur Ver-
fügung) andererseits. Zusätzlich resultieren aus der erläuterten Prämisse weitere Minderaufwendun-
gen hinsichtlich der Bereitstellungszinsen. Demgegenüber wird der Erwerber jedoch zusätzlich mit
Avalprovisionen (bezogen auf den Bürgschaftsbetrag in Höhe von 96,5 % des Erwerbspreises)
belastet, so dass sich die Finanzierungskosten in der Summe wie folgt darstellen (vgl. Anlage 8.2):
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 103
Darlehenszinsen
Bereitstellungszinsen
Avalprovision
Ausfertigungsgebühr
Guthabenzinsen
Finanzierungskosten Erwerber
0,00 €
1.968,00 €
2.354,52 €
50,00 €
- 1.162,80 €
3.209,72 €
Dem Effekt der Finanzierungsminderkosten stehen die Erwerbspreiserhöhung (hier 4.135,55 € je
Wohnung) zzgl. der dadurch bedingten Erhöhung der Erwerbsnebenkosten gegenüber, so dass sich
die Summe der Mehrkosten für den Erwerber im Szenario 8 wie folgt ergibt:
Erwerbspreiserhöhung durch Überwälzung der Gesamtmehrkosten des Bauträgers im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
4.135,55 € ( 2,01734 %)
Zusätzliche Erwerbsnebenkosten infolge Erwerbspreiserhöhung im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
206,78 € ( 0,10087 %)
Finanzierungsmehr-/-minderkosten im Vergleich zu Szenario 1 (in % des Erwerbspreises)
- 3.613,83 € (- 1,76284 %)
Summe Mehrkosten im Vergleich zu Szenario 1
728,50 €
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,35536 %
In Folge der Erwerbspreiserhöhung nebst der zusätzlichen Erwerbsnebenkosten verbleibt dem Er-
werber trotz der im Vergleich zum Ausgangsszenario geringeren Finanzierungskosten bis zur Bezugs-
fertigkeit aus dem anfänglichen Eigenkapital auch im Szenario 8 nach Bezugsfertigkeit ein vergleichs-
weise niedrigerer Vermögensbetrag (6.197,96 €), so dass im Anschluss an den Realisierungszeitraum
hieraus vergleichsweise niedrigere Erträge erzielt werden können.
Eigenkapital am Beginn der Investitionsphase
- Eigenkapitaleinsatz für
Erwerbspreis
Erwerbsnebenkosten
Finanzierungskosten während der Bauzeit (Zinsaufwendungen ./. Zinserträge)
= Eigenkapital am Ende der Investitionsphase
65.000,00 €
- 45.135,55 €
- 10.456,78 €
- 3.209,72 €
6.197,96 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 104
Zusammenfassung zum Szenario 8
Für das Szenario 8 ergeben sich somit unter den erläuterten Prämissen die nachstehend nochmals
zusammengestellten relativen Veränderungen der als relevant definierten zentralen Ergebnisgrößen:
Bauträger:
Gesamtkostenerhöhung in % des Veräußerungspreises
2,01734 %
Bank:
Gesamtertragserhöhung in % des Gesamtertrags gemäß Szenario 1
14,01045 %
Erwerber:
Summe Mehrkosten in % des Erwerbspreises
0,35536 %
4.3.9 Zusammenfassung der Ergebnisse der quantitativen Analyse für das Worst-case-Modell
Auch hinsichtlich des Worst-case-Modells werden nachfolgend die Ergebnisse der Analyse als
Gegenüberstellung der quantitativen Auswirkungen der den unterschiedlichen Szenarien zugrunde
liegenden Prämissen in den getrennten Übersichten - jeweils aus der Perspektive von Bauträger,
Bank und Erwerber - nochmals zusammengefasst:
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zielle
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ein
es g
eä
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n
Sich
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IFQ
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der q
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ells aus B
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Szenario Charkterisierung Gesamtkosten Finanzierungs- Gesamtkosten Gesamtkosten- Gesamtkosten- Gesamtkosten-Bauträger vor kosten Bauträger Bauträger inkl. erhöhung erhöhung erhöhung
Finanzierungs- Finanzierungs- im Vergleich im Vergleich in % des Veräus-kosten kosten zu Szenario 1 zu Szenario 1 serungspreises
(in €) (in %) 1.230.000,00 €
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 977.500,00 € 68.159,69 € 1.045.659,69 €
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 977.500,00 € 69.948,30 € 1.047.448,30 € 1.788,61 € 0,17105% 0,14542%
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 977.500,00 € 78.397,71 € 1.055.897,71 € 10.238,02 € 0,97910% 0,83236%
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 977.500,00 € 84.418,02 € 1.061.918,02 € 16.258,32 € 1,55484% 1,32181%
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 977.500,00 € 81.902,54 € 1.059.402,54 € 13.742,85 € 1,31428% 1,11730%
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 977.500,00 € 87.142,50 € 1.064.642,50 € 18.982,81 € 1,81539% 1,54332%
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 977.500,00 € 95.511,58 € 1.073.011,58 € 27.351,89 € 2,61575% 2,22373%
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 977.500,00 € 92.972,92 € 1.070.472,92 € 24.813,23 € 2,37297% 2,01734%
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bauträgerperspektive
Fin
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106
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nalyse
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ektive
Szenario Charakterisierung Sollzinsmarge SZ-Margen- Sollzins p.a. Avalprovision Bearbeitungs- Gesamtertrag Maximalsaldo erreicht Durchschnitts-aufschlag Bauträger gebühr Bank aus Baukto., im … . saldo aus Bau-
generell szenario- Erhöhung im Avalkto. und Monat kto., Avalkto. u.abhängig Vergleich zu Guthabenkto. Guthabenkto.
Szenario 1 (in %)
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 3,00% 6,21% 2,00% 54.232,94 € 411.785,08 €- 14. 214.600,79 €-
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 3,00% 6,21% 2,00% 2,00% 55.969,28 € 597.677,79 €- 14. 253.704,45 €-
3,20164%
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 3,00% 1,00% 7,21% 2,00% 64.272,77 € 415.007,58 €- 14. 216.942,55 €-
18,51243%
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 3,00% 1,00% 7,21% 2,00% 61.620,55 € 658.287,41 €- 21. 355.100,67 €-
13,62200%
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 3,00% 6,21% 2,50% 2,00% 67.817,07 € 990.856,26 €- 23. 482.115,86 €-
25,04776%
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 3,00% 6,21% 3,00% 2,00% 82.519,51 € 997.522,54 €- 23. 484.144,65 €-
52,15755%
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 3,00% 1,50% 7,71% 2,00% 64.322,71 € 1.000.334,44 €- 23. 485.807,94 €-
18,60451%
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 3,00% 1,25% 7,46% 2,00% 61.831,22 € 998.018,57 €- 23. 485.073,18 €-
14,01045%
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Bankenperspektive
Fin
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titativen A
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Szenario Charakterisierung Erwerbspreis Finanzierungs- Finanzierungs- Finanzierungs- Gesamt- Erwerbsneben- Summe verbleibendes(ursprünglich) kosten Mehrkosten/ Mehrkosten/ Mehrkosten Mehrkosten Mehrkosten Eigenkapital
Erwerber Minderkosten Minderkosten Bauträger Erwerber (anfänglich(saldiert) im Vergleich in % des in % des in % des in % des 65.000,00 €
zu Szenario 1 Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises Erwerbspreises unterstellt)
1 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV 205.000,00 € 6.823,54 €
6.926,46 €
2 Zahlung nach Baufortschrittgemäß §§ 7, 3 MaBV 205.000,00 € 6.825,29 € 1,74 € 0,00085% 0,14542% 0,00727% 0,15354% 6.611,70 €
3 Zahlung nach Baufortschrittgemäß § 3 MaBV mit ausdrück-licher Rückzahlungspflicht 205.000,00 € 6.833,51 € 9,97 € 0,00486% 0,83236% 0,04162% 0,87884% 5.124,83 €
4 Zahlung 30 % bei Baubeginn/66,5 % bei Bezugsfertigkeit mit ausdrückl. Rückzahlungspflicht 205.000,00 € 5.254,15 € 1.569,39 €- -0,76556% 1,32181% 0,06609% 0,62235% 5.650,65 €
5 Zahlung nach Baufortschritt§ 3 MaBV mit ausdrücklicherRückzahlungsbürgschaft 205.000,00 € 6.836,92 € 13,38 € 0,00653% 1,11730% 0,05587% 1,17970% 4.508,09 €
6 Zahlung 96,5 % bei Baubeginnmit umfassenden Bürgschaften 205.000,00 € 9.788,53 € 2.964,99 € 1,44633% 1,54332% 0,07717% 3,06682% 639,47 €
7 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitohne Erwerberbürgschaft 205.000,00 € 2.774,66 € 4.048,89 €- -1,97507% 2,22373% 0,11119% 0,35985% 6.188,76 €
8 Zahlung 96,5 % beiBezugsfertigkeitmit Erwerberbürgschaft 205.000,00 € 3.209,72 € 3.613,83 €- -1,76284% 2,01734% 0,10087% 0,35536% 6.197,96 €
Zusammenfassende Übersicht zu den Ergebnissen der quantitativen Analyse des Worst-case-Modells aus Erwerberperspektive
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 108
5. Zusammenfassung und Ausblick
Die quantitative Analyse der gegenübergestellten Szenarien zeigt im Ergebnis – unter der Prämisse,
dass die banken- und bauträgerseitig ergebenen Effekte geänderter Sicherheitenkonzepte auf die
Erwerberseite durchschlagen – folgendes Bild.
1
2
3
4
5
6
7
8
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
+ 2,85353% + 2,22373%
+ 1,32934%
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
+ 27,31457% + 13,62200%
+ 4,67016% + 18,51243%
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
+ 78,48225% + 18,60451%
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 0,87152% + 0,35985%
+ 1,92541% + 3,06682%
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
+ 187,58629% + 52,15755% + 0,78466% + 1,54332%
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 75,62896% + 25,04776%
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
+ 0,77708% + 1,11730%
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
+ 0,82799% + 1,17970%
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 0,64199% + 0,62235%+ 1,32181%
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 0,09064% + 0,15354%
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 0,87884%+ 0,05297%
Erwerber
best-case worst-case
0
+ 8,07132%
best-case worst-case
+ 3,20164%
Szenario
Quantitative Auswirkungen ∆
0 0 00
Bank
best-case worst-case
0
+ 2,70431% + 2,01734%
Bauträger
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
+ 0,04971% + 0,83236%
+ 0,08506% + 0,14542%
+ 0,90780% + 0,35536%
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Gesamtertrag
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Verkaufspreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
auf
Kaufpreis
Szenario 1
+ 64,16047% + 14,01045%
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit Wahlrecht (Ausgangsszenario)
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 7 MaBV bzw. ab Rohbaufertigstellung gemäß § 3 MaBV
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
Erwerberzahlungen „zweigeteilt“ - 30 % bei Baubeginn bzw. nach Kaufvertragsabschluss und 66,5 % bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens - mit ausdrücklicher Rückzahlungspflicht
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft zugunsten des Erwerbers
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Baubeginn bzw. nach Kaufvertragsabschluss gegen Stellung einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft und umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungs-bürgschaft zugunsten des Erwerbers
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens ohne Erwerberbürgschaft
Erwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des BauvorhabensErwerberzahlungen vollständig (96,5 %) bei Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens mit Erwerberbürgschaft
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 109
Ergebnisse des Best-case-Modells
- Gemessen an der resultierenden Kaufpreiserhöhung am vorteilhaftigsten stellt sich hier das
Rechtsmodell des Szenarios 3 dar, dass die Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer
ausdrücklichen Rückzahlungspflicht vorsieht. Dies ist darin begründet, dass insbesondere infolge
der angenommenen Zinskompensation die veränderten Prämissen hinsichtlich der Bauträgerfinan-
zierung in nur vergleichsweise geringem Ausmaß auf die bauträgerseitigen Finanzierungskosten
durchschlagen und die Finanzierungskosten auf der Erwerberseite gegenüber dem Ausgangs-
szenario nahezu unverändert bleiben. So wurde die ausdrückliche Rückzahlungspflicht vergleichs-
weise zur Hergabe einer ausdrücklichen Rückzahlungsbürgschaft nicht als Eventualverbindlichkeit
i.S. einer separat zu betrachtenden Kreditleihe gewertet. Die Avalprovision (Rückzahlungs-
bürgschaft) ist vergleichsweise zum Margenaufschlag (Rückzahlungspflicht) wesentlich kosten-
intensiver. Dies begründet sich insbesondere durch die Entwicklung des Kreditobligos, welches sich
mitunter im Zeitverlauf erbrachter Erwerber-Teilzahlungen beim Bürgschaftsmodell weiter aufbaut,
währenddessen es sich bei ausbleibender Bürgschaft sukzessive abbaut. Fragwürdig bleibt, ob
bzw. inwieweit die Kreditinstitute dazu übergehen würden, die ausdrückliche Rückzahlungspflicht
gleichwohl als Eventualverbindlichkeit i.S. eines erhöhten Kreditobligos synonym zur Rück-
zahlungsbürgschaft einzustufen.
- Hinsichtlich der quantitativen Auswirkungen das Mittelfeld bilden die Szenarien 4,7 + 8 als Rechts-
modell einer weitgehenden Zahlung bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
in denen die höheren Finanzierungs- und insoweit Gesamtkosten in der Bauträgersphäre teilweise
durch erwerberseitige Zinsersparnisse kompensiert werden. Hinzu kommt das Szenario 5 als
Rechtsmodell einer Zahlung nach Baufortschritt bei Gewährung einer ausdrücklichen Rück-
zahlungsbürgschaft, bei dem die Kaufpreiserhöhung weitgehend aus den bauträgerseitigen
Mehraufwendungen in Form der anfallenden Avalprovisionen resultiert.
- Das Szenario 6 als Rechtsmodell einer weitgehenden Vorauszahlung gegen Stellung einer aus-
drücklichen Rückzahlungsbürgschaft sowie umfassenden Vertragserfüllungs- und Mängelbeseiti-
gungsbürgschaft zu Gunsten des Erwerbers weist die deutlichste relative Kaufpreiserhöhung auf, die
aus der Überwälzung der anfallenden, die kostenreduzierenden Zinseffekte übersteigenden Aval-
provisionen sowie den erwerberseitigen Finanzierungsmehrkosten resultiert. Der Gesamteffekt stellt
sich dabei insbesondere infolge der unterstellten Zinskompensation i.V.m. dem angenommenen
schnelleren Objektabverkauf niedriger als im Worst-case-Modell dar.
Ergebnisse des Worst-case-Modells
- Quantitativ am vorteilhaftigsten stellt sich das Rechtsmodell der Szenarien 4,7 + 8 dar, da die bau-
trägerseitigen Finanzierungsmehrkosten durch - bezogen auf den Zeitraum bis zur Bezugsfertig-
keit - reduzierte Finanzierungskosten in der Erwerbersphäre vergleichsweise weitgehend kompen-
siert werden.
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 110
- In quantitativer Hinsicht das Mittelfeld bildet das Rechtsmodell der Szenarien 3 + 5. Bei gegenüber
dem Ausgangsszenario weitestgehend unveränderten Finanzierungskosten auf Erwerberseite
resultieren die Kaufpreiserhöhungen in diesen Szenarien entsprechend nahezu ausschließlich aus
der Überwälzung der Finanzierungs- und insoweit Gesamtmehrkosten in der Bauträgersphäre.
- Auch im Worst-case-Modell zeigt das Rechtsmodell des Szenarios 6 die höchste prozentuale Kauf-
preiserhöhung. Dies resultiert aus einer Überkompensation der bauträgerseitig ersparten Fremd-
kapitalzinsen (nach Saldierung mit Zinserträgen) durch die Effekte der auf den Kaufpreis durch-
schlagenden Avalprovisionen sowie höheren Endfinanzierungszinsen in der Erwerbersphäre.
Der vorstehende quantitative Vorteilhaftigkeitsvergleich aus Perspektive des Enderwerbers ist jedoch
mit Blick auf die qualitativen Konsequenzen bezüglich der Marktgängigkeit und Zumutbarkeit aus
Perspektive der Bauträger und Bauträgerbanken in einem rückgekoppelten Prozess zu überprüfen.
Eine zentrale Rolle spielt hierbei mit Blick auf das Kreditrisiko bzw. -obligo die Ausgestaltung einer
potentiellen Rückzahlungsverpflichtung bzw. die Reichweite der im Rahmen der Rechtsmodelle
verorteten Bürgschaften. Die im Vorauszahlungsmodell zu stellende ausdrückliche Rückzahlungs-
bürgschaft bei gleichzeitig umfassender Vertragserfüllungs- und Mängelbeseitigungsbürgschaft zu
Gunsten des Erwerbers scheint die Bankenlandschaft - ungeachtet der damit einhergehenden
Mehrkosten - erheblich einzuschränken bzw. von ihrer originären Stellung als Finanzintermediäre zu
entfremden. Hingegen ist bei dem Rechtsmodell weitgehender Zahlung nach Bezugsfertigkeit - unter
dem Gesichtspunkt ausbleibender ratierlicher Erwerberzahlungen und der damit verbundenen
Unsicherheit des Zahlungserhalts als Solches - zwecks Kompensation eine zu stellende Erwerber-
Finanzierungsbürgschaft angezeigt.
Grundsätzlich ist es jedoch geboten, die Reichweite der zu diskutierenden Bürgschaften eindeutig zu
definieren. Hiernach dürfte allenfalls in Betracht kommen, dass zu gewährende Bankbürgschaften in
Anlehnung an die originäre Bankenaufgabe, nur die eigentliche Bauträgerfinanzierung zu begleiten,
bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gewährt werden. Hingegen auf die Objektfertigstellung
abzustellen, führte wegen der bestehenden Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen wesentlichen und
unwesentlichen Mängeln nicht selten zu langjährigen und teilweise unnötigen Gerichtsprozessen.
Insgesamt stellt sich hier eine Sachverständigenbegleitung als diskussionswürdig dar.
Vor dem Hintergrund der Komplexität und der mithin marktseitig zu beobachtenden Unsicherheits-
faktoren, sollte schließlich die psychologische Wirkung nicht unberücksichtigt bleiben. Einschlägige
Studien sowie die Praxis zeigen, dass der unterlassene Erwerb von Wohnungseigentum aus
Erwerbersicht in beträchtlichem Maße auf psychologische Hemmnisse zurückzuführen ist. Es ist zu
reflektieren, dass ein starker Zusammenhang zwischen den Einstellungsdimensionen zur Wohneigen-
tumsbildung, Finanzierungsrisiko, Wohnsicherheit, Sozialprestige etc. und dem jeweiligen Kauf-
interesse besteht. Besonders deutlich erweist sich das Finanzierungsrisiko in der Wahrnehmung der
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 111
Mieterhaushalte als Restriktion der Eigentumsbildung. Dies insbesondere unter dem Aspekt der
Notwendigkeit einer hohen Verschuldung, die bei eventuellen Zahlungsschwierigkeiten zu einem
Verlust der eingesetzten Ersparnisse einschließlich des Wohneigentums führen.
Insoweit können ungeachtet objektiv gegebener Anreize auch ökonomisch sinnvolle Investments
aufgrund subjektiv wahrgenommener und eingeschätzter Risiken unterbleiben. Die Fakten bzgl. der
Entwicklung der Insolvenzen und Immobilienzwangsversteigerungen einschließlich der Bericht-
erstattung über diese Fakten sowie die Sorge vor höheren Kapitalmarktzinsen in Verbindung mit
gestiegenen Lebenshaltungskosten zum Zeitpunkt der Finanzierungsprolongation tragen maßgeblich
dazu bei.
Die abzuleitenden Strategien der individuellen Risikominderung - zunächst ungeachtet eines geänder-
ten Sicherheitenkonzeptes - sollten sich grundsätzlich an der Forcierung aktiver Informationsmaß-
nahmen und -ausweitung orientieren. Insbesondere kommt in diesem Zusammenhang die Notwenig-
keit einer umfassenden und neutral aufklärenden Finanzierungs- und Rechtsberatung in Betracht. Die
Überlegungen zu einem geänderten Sicherheitenkonzept sollten neben der rationalen Wahr-
nehmungsebene nicht zuletzt die emotionale Wahrnehmungsebene einbeziehen.
Insoweit sind im Zweifel die konzeptionellen Ansätze zu bevorzugen, die eine weitere Verkomplizie-
rung der ohnehin insbesondere für den Erwerber schwierig zu durchschauenden Materie möglichst
ausschließen.
Witten, den 18. August 2008
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 112
6. Abkürzungsverzeichnis
BGB ……….….... Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl. ……...….... Bundesgesetzblatt
BGH …………..... Bundesgerichtshof
BT ……………..... Bauträger
bzgl. ……...…...... bezüglich
bzw. ……...…...... beziehungsweise
c.p. ………………ceteris paribus
d.h. …………....... das heißt
DHH …………….. Doppelhaushälfte
DNotZ ……..….... Deutsche Notar-Zeitschrift
EFH …………..… Einfamilienhaus
EK ……………..... Eigenkapital
ETW ……..……… Eigentumswohnung
etc. …………....... etcetera
ff. ………….......... fortfolgende
G.B. ………..….... Gewährleistungsbürgschaft
ggf. …….……...... gegebenenfalls
i.d.R. ……..…...... in der Regel
i.H. …...…………. in Höhe
inkl. …………….. inklusive
i.S. ……..……...... im Sinne
i.V.m. ….……...... in Verbindung mit
i.w. ……..…......... im wesentlichen
KP ……………..... Kaufpreis
KWG ………….... Kreditwesengesetz
MaBV ………....... Makler- und Bauträgerverordnung
MFH ………......... Mehrfamilienhause
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 113
Mio. …………...... Millionen
Mrd. …………...... Milliarden
NK ……….……… Nebenkosten
o.ä. ……….…...... oder ähnliches
o.g. ……………… oben genannt
p.a. …….……...... per anno
p.M. …………...... pro Monat
s.o. …….……...... siehe oben
sog. …………..… so genannten
u.a. …….……...... unter anderem
u.U. …….……….. unter Umständen
vgl. ……….…...... vergleiche
WE ……….…...... Wohneinheit
z.B. …………....... zum Beispiel
zzgl. ………......... zuzüglich
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 114
7. Anhang 1: Experteninterview
7.1 Leitfaden der Expertenbefragung
Qualitative Aspekte
1. Zahlung nach Baufortschritt versus Zahlung bei Fertigstellung
� Welche Rolle spielt die Teilzahlung gemäß Vormerkungsmodell in der Kreditwirtschaft?
� Welche Auswirkungen hätte keine Teilzahlung bis Fertigstellung / Abnahme?
2. Rückzahlungspflicht im Sinne § 812 Abs.1 Satz 1, 1 Alt. BGB (§ 812 Abs.1 Satz 1, 2 Alt. BGB)
und Auswirkung
� Hat die von der Rechtsprechung entwickelte Gefahr einer umfänglichen Rückzahlungspflicht
bereits Auswirkung auf die Finanzierung von Bauträgerobjekten genommen? Oder wurde der
Rechtsprechung anderweitig Rechnung getragen?
� Wenn ja, wie?
� Kalkuliert die Bauträgerbank bereits heute eine volle Rückzahlungspflicht (unterstellt „hängen
bleiben auf Objekt“) in die Margengestaltung ein?
3. Rückzahlungspflicht (im Kontext MaBV §3) versus Rückzahlungsbürgschaft (völlig abgelöst
von MaBV)
� Würde eine ausdrücklich zusätzlich vereinbarte Rückzahlungspflicht eine andere Bewertung
nach sich ziehen? Wenn ja, mit welchen Auswirkungen auf die Bauträgerfinanzierung auch
bzgl. Durchschlagseffekte für Erwerber (Verteuerung)?
� Wie wäre im Vergleich dazu das Stellen einer entsprechenden Rückzahlungsbürgschaft für
alle geleisteten Zahlungen des Erwerbers zu beurteilen?
� Wäre die Vereinbarung einer Rückzahlungspflicht als alternatives Absicherungskonzept vglw.
zum vorherrschenden Vormerkungsmodell denkbar?
� Wäre die Vereinbarung einer Rückzahlungsbürgschaft als alternatives Absicherungskonzept
vglw. zum vorherrschenden Vormerkungsmodell denkbar?
4. MaBV-Bürgschaft
� Ist Rückgriff auf MaBV-Bürgschaft mit Verteuerungen behaftet, gegenüber Vormerkungs-
modell, wenn ja, wie? (Marge/Disagio/Avalprovision etc.)
� Haben sich durch die jüngste Rechtsprechung Verhältnisse geändert? (Ausdehnung des
Umfangs der abgesicherten Ansprüche/keine Zulässigkeit von Abweichungen von Zahlungen
entsprechend dem Baufortschritt)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 115
5. Gewährleistungsbürgschaft und Aufwendungen
� Ist Gewährleistungsbürgschaft für letzte Rate bspw. 3,5 % realistisch/umsetzbar, wenn ja, ob
und mit welchen zusätzlichen Preissteigerungen?
� Ist Gewährleistungsbürgschaft für Individualabsprache bis zu 5 bzw. 10 % realistisch/umsetz-
bar, wenn ja, ob und mit welchen zusätzlichen Preissteigerungen?
6. Vergleichende strukturelle Gewichtung (Immobilien/Bauträger)
� Gibt es mit Blick auf die Fragestellung 1 bis 5 Unterschiede zwischen EFH, DHH / Reihen-
hausanlage / 10 und mehr ETW - Einfache bzw. Luxus-Ausstattung?
� Gibt es mit Blick auf die Fragestellung 1 bis 5 Unterschiede zwischen Bauträger groß bzw.
klein / Anbieterstruktur / Rechtsform?
7. Sonstige Bemerkungen (zu den qualitativen Aspekten)?
Quantitative Aspekte
8. Ertragskalkulation Bauträgerfinanzierung -> Abhängigkeit von Zahlungsmodalitäten
• Refinanzierung / Marge / Sollzinssatz / variabel oder fest?
• Bereitstellungszinsen auf BT-Linie?
• Bearbeitungsgebühr?
• Avalprovisionen i.S. § 7 MaBV?
• Ausfertigungsgebühr für Avale?
• EK-Unterlegung Bauträger?
• EK-Unterlegung Bank?
• Vorverkaufsauflage?
• Anforderung an Bauträger-Rohertragsmarge?
---------
• Margen-Auswirkung wenn Zahlung erst bei Fertigstellung?
• Margen-Auswirkung bei ausdrücklicher Rückzahlungspflicht?
• Margen-Auswirkung bei Rückzahlungsbürgschaft?
9. Sonstige Bemerkungen (zu den quantitativen Aspekten)?
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 116
7.2 Befragte Banken
1) Sparkasse KölnBonn
Adresse: Hahnenstrasse 57, 50667 Köln
Ansprechpartner: Herr Heinz Gronendahl, Direktor, Bereichsleiter Zentrale Immobilienkunden
2) Eurohypo AG
Adresse: Helfmann-Park 5, 65760 Eschborn
Ansprechpartnerin: Frau Constanze Heinrich, Abteilung Recht und Frau Ute Fisser-Hülsmeier,
Abteilung Firmenkunden Deutschland
3) Landesbank Baden-Württemberg
Adresse: Am Hauptbahnhof 3, 70173 Stuttgart
Ansprechpartner: Herr Dr. Peter A. Kaemmerer, Mitglied des Vorstands
Adresse: Baden-Württembergische Bank (BW-Bank): Königstrasse 3, 70173 Stuttgart
Ansprechpartner: Herr Reinhard Hellmuth, Unternehmenskunden / Bauträgerbetreuer Stuttgart
Süd und Herr Andreas Dieze, Stellvertretender Direktor, Gruppenleiter Bau-
trägerfinanzierung
4) Die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG
Adresse: HypoVereinsbank: Arabellastraße 14, 81925 München
Ansprechpartner: Herr Manfred Edlbauer, Abteilungsleiter/Betreuer Professionelle Immobilien-
kunden Bauträger Region Süd und Herr Dr. Peter Ströhlein, Direktor Nieder-
lassung Süd, Firmenkunden und kommerzielle Immobilienkunden
5) Berliner Volksbank
Adresse: Budapester Straße 35, 10787 Berlin
Ansprechpartner: Herr Jörg Widhalm, Direktor
6) Ostsächsische Sparkasse Dresden
Adresse: Güntzplatz 5, 01305 Dresden
Ansprechpartner: Herr Thomas Stein, Leiter Bauträger/Immobilien - Bereich Unternehmenskunden
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 117
7.3 Befragte Bauträger
1) Plus Bau Projektentwicklungs GmbH
Adresse: Am Sandtorkai 66, 20457 Hamburg
Ansprechpartner: Michael Lange, Geschäftsführer
2) KOBA Plan & ING Dortmund GmbH
Adresse: Westfalendamm 239, 44141 Dormund
Ansprechpartner: Herr Wahid Wahab, Geschäftsführer
3) Müller & Schneider GmbH
Adresse: Muthesiusstrasse 31/33, 12163 Berlin
Ansprechpartner: Herr Reinhard Müller, Geschäftsführer
4) Wilma Wohnen Süd GmbH
Adresse: Kreuzberger Ring 22, 65205 Wiesbaden
Ansprechpartner: Herr Thomas Jahn, Vorsitzender der Geschäftsführung
5) Bayerische Hausbau GmbH
Anschrift: Denninger Straße 165, 81925 München
Ansprechpartner: Schörghuber Unternehmensgruppe: Herr Johann Deuschl, Senior Vice President
Bayerische Hausbau: Herr Artur Riedl, Prokurist
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 118
8. Anhang 2: Finanzmathematische Berechnungen
Übersicht:
8.1 Best-case-Modell
- Rahmendaten (Annahmen) zum Best-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Bauträgers
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive der Bauträgerbank
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Verbraucher
8.2 Berechnungen zum Best-case-Modell
- Rahmendaten (Annahmen) zum Worst-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Bauträgers
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive der Bauträgerbank
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Verbraucher
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 119
8.1 Best-case-Modell
- Rahmendaten (Annahmen) zum Best-case-Modell
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 120
Best-case-Modell: Bauträgerprojekt - 4 MFH à 20 WE
Erlöskalkulation Veräußerungspreise
MFH 1 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €
MFH 2 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €
MFH 3 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €
MFH 4 20 WE 1240 m² Wfl. 3.125.000,00 €
12.500.000,00 €
kalkulierte Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
Bauträgermarge vor Finanzierungskosten 2.650.000,00 €
Vorverkaufsauflage Bauträgerbank 50%
Eigenmitteleinsatz Bauträger 2.000.000,00 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 121
Best-case-Modell: Ablaufplan des Bauvorhabens
2007 Januar Vorplanung
Februar Vorplanung
März Vorplanung
April Grundstückserwerb Bauträger
Mai Planung
Juni Vertrieb - Planung
Juli Vertrieb - Baugenehmigung - Verkauf MFH 1 (1. Fälligkeit - Baubeginn)
August Vertrieb
September Vertrieb - Verkauf MFH 2 (1. Fälligkeit - Baubeginn)
Oktober Baubeginn - Erdarbeiten
November Erschl. - Kanal etc.
Dezember Maurer - Beton - Verkauf MFH 3 (1. Fälligkeit - Januar)
2008 Januar Maurer - Beton - Verkauf MFH 4 (1. Fälligkeit - Februar)
Februar Maurer - Beton
März Zimmerarbeiten
April Dach
Mai
Juni Rohinstallation
Juli Fenster
August Innenputz - Estrich
September
Oktober
November
Dezember Bezugsfertigkeit inkl. Fassadenarbeiten und Besitzübergabe
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 122
Best-case-Modell: Kostenkalkulation Bauträger
Grundstück 3.000.000,00 €
öffentl. Erschließung 200.000,00 €
Erdarbeiten 240.000,00 €
Entwäss.kanalarbeiten 60.000,00 €
Dränarbeiten 80.000,00 €
Maurerarbeiten 540.000,00 €
Beton- und Stahlbetonarbeiten 820.000,00 €
Zimmer- und Holzbauarbeiten 530.000,00 €
Dachdeckungsarbeiten 252.000,00 €
Dachabdichtungsarbeiten 26.000,00 €
Klempnerarbeiten 158.000,00 €
Gerüstarbeiten 70.000,00 €
Korrosionsschutzarbeiten 46.000,00 €
Tischlerarbeiten 304.000,00 €
Rolladenarbeiten etc. 120.000,00 €
Metallbau, Schlosserarbeiten 154.000,00 €
Estricharbeiten 150.000,00 €
Trockenbau 98.000,00 €
Fliesen- und Plattenarbeiten 86.000,00 €
Tapezierarbeiten 36.000,00 €
Maler- u. Lackiererarbeiten 174.000,00 €
Heizungsanlage etc. 260.000,00 €
Gas- u. Wasserinstallation 290.000,00 €
Abwasserinstallation 46.000,00 €
Niederspannungsanlagen 234.000,00 €
Straßen, Wege, Plätze 162.000,00 €
Vorbereitung Objektplanung 60.000,00 €
Gutachten und Beratung 34.000,00 €
Architekten- u. Ing.leistungen 640.000,00 €
allg. BNK, Prüfung, Genehm. 100.000,00 €
sonst. BNK 80.000,00 €
Vertriebskosten 800.000,00 €
kalkulierte Kostenvor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
Fin
an
zielle
Au
swirku
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ein
es g
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nd
erte
n
Sich
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s be
im B
auträgervertrag
IFQ
123
Best-case-Modell: 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeVerausgabungsplan Bauträger
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit) (Fertigstellung)
Grundstück 3.000.000,00 €- 3.000.000,00 €- 3.000.000,00 €-
öffentl. Erschließung 200.000,00 €- 200.000,00 €- 200.000,00 €-
Erdarbeiten 240.000,00 €- 240.000,00 €- 240.000,00 €-
Entwäss.kanalarbeiten 60.000,00 €- 60.000,00 €- 60.000,00 €-
Dränarbeiten 80.000,00 €- 80.000,00 €- 80.000,00 €-
Maurerarbeiten 540.000,00 €- 180.000,00 €- 180.000,00 €- 180.000,00 €- 540.000,00 €-
Beton- und Stahlbetonarbeiten 820.000,00 €- 164.000,00 €- 246.000,00 €- 246.000,00 €- 164.000,00 €- 820.000,00 €-
Zimmer- und Holzbauarbeiten 530.000,00 €- 265.000,00 €- 265.000,00 €- 530.000,00 €-
Dachdeckungsarbeiten 252.000,00 €- 252.000,00 €- 252.000,00 €-
Dachabdichtungsarbeiten 26.000,00 €- 26.000,00 €- 26.000,00 €-
Klempnerarbeiten 158.000,00 €- 158.000,00 €- 158.000,00 €-
Gerüstarbeiten 70.000,00 €- 70.000,00 €- 70.000,00 €-
Korrosionsschutzarbeiten 46.000,00 €- 46.000,00 €- 46.000,00 €-
Tischlerarbeiten 304.000,00 €- 243.200,00 €- 60.800,00 €- 304.000,00 €-
Rolladenarbeiten etc. 120.000,00 €- 120.000,00 €- 120.000,00 €-
Metallbau, Schlosserarbeiten 154.000,00 €- 77.000,00 €- 77.000,00 €- 154.000,00 €-
Estricharbeiten 150.000,00 €- 75.000,00 €- 75.000,00 €- 150.000,00 €-
Trockenbau 98.000,00 €- 98.000,00 €- 98.000,00 €-
Fliesen- und Plattenarbeiten 86.000,00 €- 86.000,00 €- 86.000,00 €-
Tapezierarbeiten 36.000,00 €- 36.000,00 €- 36.000,00 €-
Maler- u. Lackiererarbeiten 174.000,00 €- 130.500,00 €- 43.500,00 €- 174.000,00 €-
Heizungsanlage etc. 260.000,00 €- 52.000,00 €- 156.000,00 €- 52.000,00 €- 260.000,00 €-
Gas- u. Wasserinstallation 290.000,00 €- 58.000,00 €- 174.000,00 €- 58.000,00 €- 290.000,00 €-
Abwasserinstallation 46.000,00 €- 46.000,00 €- 46.000,00 €-
Niederspannungsanlagen 234.000,00 €- 187.200,00 €- 46.800,00 €- 234.000,00 €-
Straßen, Wege, Plätze 162.000,00 €- 81.000,00 €- 81.000,00 €- 162.000,00 €-
Vorbereitung Objektplanung 60.000,00 €- 30.000,00 €- 30.000,00 €- 60.000,00 €-
Gutachten und Beratung 34.000,00 €- 34.000,00 €- 34.000,00 €-
Architekten- u. Ing.leistungen 640.000,00 €- 64.000,00 €- 160.000,00 €- 96.000,00 €- 128.000,00 €- 64.000,00 €- 64.000,00 €- 64.000,00 €- 640.000,00 €-
allg. BNK, Prüfung, Genehm. 100.000,00 €- 100.000,00 €- 100.000,00 €-
sonst. Baunebenkosten 80.000,00 €- 28.000,00 €- 28.000,00 €- 24.000,00 €- 80.000,00 €-
Vertriebskosten 800.000,00 €- 40.000,00 €- 80.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 80.000,00 €- 40.000,00 €- 80.000,00 €- 120.000,00 €- 40.000,00 €- 40.000,00 €- 800.000,00 €-
9.850.000,00 €- - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
kumuliert - € 30.000,00 €- 94.000,00 €- 3.158.000,00 €- 3.158.000,00 €- 3.198.000,00 €- 3.566.000,00 €- 3.726.000,00 €- 3.846.000,00 €- 4.210.000,00 €- 4.794.000,00 €- 5.260.000,00 €- 5.766.000,00 €- 6.375.000,00 €- 6.958.000,00 €- 7.394.000,00 €- 7.590.000,00 €- 8.193.200,00 €- 8.695.400,00 €- 8.868.400,00 €- 9.141.400,00 €- 9.556.500,00 €- 9.681.000,00 €- 9.850.000,00 €- (vor Finanzierungskosten)
(Fenster, Innenputz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
124
Best-case-Modell: Szenarien 1, 2 ,3 und 5 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
(§ 3 MaBV / § 7 MaBV) sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 58,00% 63,60% 63,60% 69,90% 69,90% 83,20% 83,20% 83,20% 83,20% 96,50%
MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € 875.000,00 € 175.000,00 € 196.875,00 € 415.625,00 € - € 415.625,00 € 3.015.625,00 €
12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Best-case-Modell: Szenario 4 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008
Zahlung bei Baubeginn: 30,0% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 66,5% sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €
MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €
MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €
MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 937.500,00 € - € - € - € - € - € 2.078.125,00 € 3.015.625,00 €
12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €
Best-case-Modell: Szenario 6 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008
Vorauszahlung: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €
MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €
MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €
MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 €
12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Best-case-Modell: Szenarien 7 und 8 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008
Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
MFH 1 - Verkauf 07/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 2 - Verkauf 09/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 3 - Verkauf 12/2007 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €
MFH 4 - Verkauf 01/2008 3.125.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 €
12.500.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 96,50% 12.062.500,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
putz, Estrich)
(Fenster, Innen-
(Fenster, Innen-
(Fenster, Innen-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
putz, Estrich)
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 125
8.1 Best-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Bauträgers
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
126
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 1
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,38 €- 3.936,45 €- 5.683,05 €- 4.100,43 €- 2.894,75 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.125,01 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.822,11 € 5.425,75 € 4.991,49 € 5.415,41 € 4.289,63 € 7.660,04 € 7.055,34 € 6.128,79 € 5.857,09 € 51.645,65 € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.526,20 €- 1.717,25 €- 1.579,81 €- 1.713,98 €- 1.357,67 €- 2.424,40 €- 2.233,01 €- 1.939,76 €- 1.853,77 €- 16.345,85 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.375,95 €- 2.934.135,33 €- 3.404.071,79 €- 3.915.754,84 €- 4.528.855,27 €- 5.114.750,01 €- 5.547.454,10 €- 5.739.745,60 €- 6.339.533,92 €- 6.838.032,49 €- 7.008.100,53 €- 7.275.864,89 €- 7.686.142,57 €- 7.806.453,53 €- 7.971.450,21 €-
Kompensationssaldo 473.375,95 €- 1.059.135,33 €- 1.529.071,79 €- 1.103.254,84 €- 778.855,27 €- 2.135.249,99 € 2.402.545,90 € 2.210.254,40 € 2.397.966,08 € 1.899.467,51 € 3.391.899,47 € 3.124.135,11 € 2.713.857,43 € 2.593.546,47 € 4.091.049,79 € 2.091.049,79 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 53.125,01 €- Finanzierungskosten 105.104,36 €
ges. Zinsertrag 51.645,65 € Gesamtkosten 9.955.104,36 €
Avalprovision - €
Ausfertigungsgebühren - €
Finanzierungskosten 105.104,36 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 2
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,75 €- 3.942,63 €- 5.695,06 €- 4.118,48 €- 2.921,76 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.188,64 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.798,57 € 5.402,18 € 4.967,89 € 5.391,77 € 4.265,95 € 7.636,33 € 7.031,59 € 6.105,01 € 5.833,27 € 51.432,55 € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.562,50 €- 1.562,50 €- 1.562,50 €- 2.343,75 €- 3.125,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.156,25 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.518,75 €- 1.709,79 €- 1.572,34 €- 1.706,49 €- 1.350,17 €- 2.416,90 €- 2.225,50 €- 1.932,23 €- 1.846,23 €- 16.278,40 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 5.125.169,89 €- 5.557.890,06 €- 5.750.197,67 €- 6.350.002,12 €- 6.848.516,85 €- 7.018.601,07 €- 7.286.381,64 €- 7.696.675,55 €- 7.817.002,78 €- 7.982.015,74 €-
Kompensationssaldo 473.475,95 €- 1.060.798,21 €- 1.532.303,34 €- 1.108.110,90 €- 786.123,13 €- 2.124.830,11 € 2.392.109,94 € 2.199.802,33 € 2.387.497,88 € 1.888.983,15 € 3.381.398,93 € 3.113.618,36 € 2.703.324,45 € 2.582.997,22 € 4.080.484,26 € 2.080.484,26 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 53.188,64 €- Finanzierungskosten 115.737,33 €
ges. Zinsertrag 51.432,55 € Gesamtkosten 9.965.737,33 €
Avalprovision 10.156,25 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 200,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 10.632,97 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 115.737,33 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,10681%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,08506%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 3
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.214,72 €- 5.236,27 €- 5.423,25 €- 6.966,73 €- 7.656,86 €- 8.184,51 €- 1.972,87 €- 4.394,89 €- 6.339,19 €- 4.581,86 €- 3.243,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 59.214,14 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.808,35 € 5.411,98 € 4.977,70 € 5.401,59 € 4.275,79 € 7.646,18 € 7.041,46 € 6.114,89 € 5.843,17 € 51.521,12 € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.521,84 €- 1.712,89 €- 1.575,44 €- 1.709,60 €- 1.353,29 €- 2.420,02 €- 2.228,62 €- 1.935,36 €- 1.849,36 €- 16.306,43 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 2.352.307,33 €- 2.938.280,20 €- 3.408.675,09 €- 3.921.014,28 €- 4.534.596,14 €- 5.120.839,14 €- 5.553.552,63 €- 5.745.853,54 €- 6.345.651,29 €- 6.844.159,30 €- 7.014.236,79 €- 7.282.010,63 €- 7.692.297,79 €- 7.812.618,26 €- 7.977.624,45 €-
Kompensationssaldo 477.307,33 €- 1.063.280,20 €- 1.533.675,09 €- 1.108.514,28 €- 784.596,14 €- 2.129.160,86 € 2.396.447,37 € 2.204.146,46 € 2.391.848,71 € 1.893.340,70 € 3.385.763,21 € 3.117.989,37 € 2.707.702,21 € 2.587.381,74 € 4.084.875,55 € 2.084.875,55 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 59.214,14 €- Finanzierungskosten 111.318,02 €
ges. Zinsertrag 51.521,12 € Gesamtkosten 9.961.318,02 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 6.213,66 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 111.318,02 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,06242%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,04971%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 4
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 104.000,00 €- 104.000,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.000,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.216,27 €- 5.237,83 €- 5.424,81 €- 6.968,30 €- 7.658,44 €- 8.186,09 €- 1.974,46 €- 4.396,49 €- 6.340,79 €- 4.583,47 €- 3.244,61 €- 5.667,76 €- 7.493,32 €- 8.334,42 €- 10.862,10 €- 12.982,76 €- 13.751,48 €- 14.936,72 €- 16.714,21 €- 17.297,89 €- 167.272,21 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 2.352.691,73 €- 2.938.666,19 €- 3.409.062,67 €- 3.921.403,47 €- 4.534.986,93 €- 5.121.231,55 €- 5.562.899,30 €- 5.766.392,62 €- 6.377.927,04 €- 6.890.989,14 €- 7.076.971,90 €- 7.363.723,38 €- 7.793.760,11 €- 7.934.974,31 €- 8.121.272,21 €-
Kompensationssaldo 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 € 1.941.227,79 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 104.000,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 167.272,21 €- Finanzierungskosten 271.272,21 €
ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 10.121.272,21 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 166.167,84 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 271.272,21 €- im Vergleich zu Szenario 1 1,66917%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 1,32934%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
130
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 5
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- 7.250.000,00 €- 7.950.000,00 €- 7.950.000,00 €- 8.737.500,00 €- 8.737.500,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 82.600,00 €- 82.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- 1.679,85 €- 3.865,34 €- 5.620,38 €- 4.046,43 €- 2.853,79 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 52.343,51 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.836,50 € 5.419,70 € 4.962,99 € 5.364,42 € 4.213,90 € 7.559,52 € 6.925,31 € 5.969,20 € 5.667,90 € 50.919,42 € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 1,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.343,75 €- 2.343,75 €- 2.343,75 €- 3.515,63 €- 4.687,50 €- 9.062,50 €- 9.937,50 €- 9.937,50 €- 10.921,88 €- 10.921,88 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 118.015,63 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.530,75 €- 1.715,33 €- 1.570,79 €- 1.697,84 €- 1.333,70 €- 2.392,59 €- 2.191,86 €- 1.889,25 €- 1.793,89 €- 16.116,00 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 8.068.355,71 €-
Kompensationssaldo 451.977,72 €- 1.040.001,32 €- 1.512.210,41 €- 1.088.724,54 €- 767.836,59 €- 2.141.622,12 € 2.399.865,36 € 2.197.632,23 € 2.375.386,93 € 1.865.931,63 € 3.347.389,95 € 3.066.556,89 € 2.643.190,33 € 2.509.770,28 € 3.994.144,29 € 1.994.144,29 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 82.600,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 52.343,51 €- Finanzierungskosten 202.239,71 €
ges. Zinsertrag 50.919,42 € Gesamtkosten 10.052.239,71 €
Avalprovision 118.015,63 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 200,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 97.135,35 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 202.239,71 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,97573%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,77708%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
131
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 6
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 9.046.875,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 82.600,00 €- 82.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.277,72 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.365,48 € 7.036,83 € 5.972,60 € 11.626,58 € 17.045,32 € 15.709,62 € 14.703,84 € 14.238,50 € 12.852,85 € 11.693,15 € 11.275,11 € 10.630,58 € 9.664,16 € 9.352,51 € 160.167,12 € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.052,08 €- 10.052,08 €- 10.052,08 €- 15.078,13 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 246.276,04 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.647,67 €- 2.227,16 €- 1.890,33 €- 3.679,81 €- 5.394,84 €- 4.972,10 €- 4.653,76 €- 4.506,48 €- 4.067,93 €- 3.700,88 €- 3.568,57 €- 3.364,58 €- 3.058,71 €- 2.960,07 €- 50.692,89 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.311,99 €- 3.386.554,41 €- 3.898.574,22 €- 4.514.755,57 €- 5.106.209,26 €- 5.551.575,90 €- 5.757.629,99 €- 6.371.202,15 €- 6.884.721,39 €- 7.069.833,29 €- 7.355.230,92 €- 7.783.169,09 €- 7.921.167,80 €- 8.103.879,53 €-
Kompensationssaldo 3.704.272,28 € 3.115.938,01 € 2.644.695,59 € 5.148.300,78 € 7.547.744,43 € 6.956.290,74 € 6.510.924,10 € 6.304.870,01 € 5.691.297,85 € 5.177.778,61 € 4.992.666,71 € 4.707.269,08 € 4.279.330,91 € 4.141.332,20 € 3.958.620,47 € 1.958.620,47 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 82.600,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 34.277,72 €- Finanzierungskosten 203.186,64 €
ges. Zinsertrag 160.167,12 € Gesamtkosten 10.053.186,64 €
Avalprovision 246.276,04 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 200,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 98.082,27 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 203.186,64 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,98525%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,78466%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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132
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 7
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 83.200,00 €- 83.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 5,21% p.a. - € - € - € 5.388,88 €- 5.412,27 €- 5.609,44 €- 7.231,53 €- 7.957,59 €- 8.513,14 €- 10.130,47 €- 12.709,98 €- 14.788,38 €- 17.049,47 €- 19.767,57 €- 22.384,59 €- 24.374,74 €- 25.331,53 €- 28.060,41 €- 30.362,62 €- 31.245,55 €- 32.566,49 €- 34.510,10 €- 35.200,47 €- 378.595,22 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.588,88 €- 1.292.001,15 €- 1.665.610,59 €- 1.832.842,11 €- 1.960.799,70 €- 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 8.311.795,22 €-
Kompensationssaldo 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 3.750.704,78 € 1.750.704,78 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 83.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 378.595,22 €- Finanzierungskosten 461.795,22 €
ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 10.311.795,22 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 356.690,86 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 461.795,22 €- im Vergleich zu Szenario 1 3,58299%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 2,85353%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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auträgervertrag
IFQ
133
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 8
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 83.200,00 €- 83.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.130,29 €- 5.151,50 €- 5.338,12 €- 6.881,26 €- 7.571,03 €- 8.098,33 €- 9.636,33 €- 12.090,03 €- 14.066,13 €- 16.215,74 €- 18.799,97 €- 21.287,41 €- 23.177,53 €- 24.083,46 €- 26.676,23 €- 28.862,25 €- 29.696,62 €- 30.947,76 €- 32.791,43 €- 33.441,57 €- 359.942,98 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Kompensationssaldo)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.330,29 €- 1.291.481,79 €- 1.664.819,92 €- 1.831.701,17 €- 1.959.272,20 €- 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 8.293.142,98 €-
Kompensationssaldo 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 3.769.357,02 € 1.769.357,02 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 83.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 9.850.000,00 €
ges. Zinsaufwand 359.942,98 €- Finanzierungskosten 443.142,98 €
ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 10.293.142,98 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 338.038,62 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 443.142,98 €- im Vergleich zu Szenario 1 3,39563%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 2,70431%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 134
8.1 Best-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive der Bauträgerbank
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auträgervertrag
IFQ
135
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 1
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,38 €- 3.936,45 €- 5.683,05 €- 4.100,43 €- 2.894,75 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.125,01 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.822,11 € 5.425,75 € 4.991,49 € 5.415,41 € 4.289,63 € 7.660,04 € 7.055,34 € 6.128,79 € 5.857,09 € 51.645,65 €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.526,20 €- 1.717,25 €- 1.579,81 €- 1.713,98 €- 1.357,67 €- 2.424,40 €- 2.233,01 €- 1.939,76 €- 1.853,77 €- 16.345,85 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.375,95 €- 2.934.135,33 €- 3.404.071,79 €- 3.915.754,84 €- 4.528.855,27 €- 5.114.750,01 €- 5.547.454,10 €- 5.739.745,60 €- 6.339.533,92 €- 6.838.032,49 €- 7.008.100,53 €- 7.275.864,89 €- 7.686.142,57 €- 7.806.453,53 €- 7.971.450,21 €-
Kompensationssaldo 473.375,95 €- 1.059.135,33 €- 1.529.071,79 €- 1.103.254,84 €- 778.855,27 €- 2.135.249,99 € 2.402.545,90 € 2.210.254,40 € 2.397.966,08 € 1.899.467,51 € 3.391.899,47 € 3.124.135,11 € 2.713.857,43 € 2.593.546,47 € 4.091.049,79 € 2.091.049,79 €
Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.314,19 € 1.319,08 € 1.365,65 € 1.754,06 € 1.927,24 € 2.059,40 € 493,10 € 1.103,27 € 1.592,78 € 1.149,22 € 811,31 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 14.889,30 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 889,69 € 1.001,06 € 920,94 € 999,15 € 791,44 € 1.413,29 € 1.301,72 € 1.130,77 € 1.080,64 € 9.528,72 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 € Gesamtertrag 128.043,02 €
Marge Sollzins 14.889,30 €
Marge Habenzins 9.528,72 €
Avalprovision - €
Ausfertigungsgebühren - €
Gesamtertrag 128.043,02 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.375,95 €- 2.934.135,33 €- 3.404.071,79 €- 3.915.754,84 €- 4.528.855,27 €- 5.114.750,01 €- 5.547.454,10 €- 5.739.745,60 €- 6.339.533,92 €- 6.838.032,49 €- 7.008.100,53 €- 7.275.864,89 €- 7.686.142,57 €- 7.806.453,53 €- 7.971.450,21 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 473.375,95 €- 1.059.135,33 €- 1.529.071,79 €- 1.103.254,84 €- 778.855,27 €- 2.135.249,99 € 2.402.545,90 € 2.210.254,40 € 2.397.966,08 € 1.899.467,51 € 3.391.899,47 € 3.124.135,11 € 2.713.857,43 € 2.593.546,47 € 4.091.049,79 €
Maximalsaldo 1.977.028,00 €-
Durchschnittssaldo 595.571,89 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
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Sich
erh
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pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
136
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 2
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.689,04 €- 4.706,47 €- 4.872,63 €- 6.258,47 €- 6.876,40 €- 7.347,95 €- 1.759,75 €- 3.942,63 €- 5.695,06 €- 4.118,48 €- 2.921,76 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 53.188,64 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.798,57 € 5.402,18 € 4.967,89 € 5.391,77 € 4.265,95 € 7.636,33 € 7.031,59 € 6.105,01 € 5.833,27 € 51.432,55 €
Avalprovision 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.562,50 €- 1.562,50 €- 1.562,50 €- 2.343,75 €- 3.125,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.156,25 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.518,75 €- 1.709,79 €- 1.572,34 €- 1.706,49 €- 1.350,17 €- 2.416,90 €- 2.225,50 €- 1.932,23 €- 1.846,23 €- 16.278,40 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 5.125.169,89 €- 5.557.890,06 €- 5.750.197,67 €- 6.350.002,12 €- 6.848.516,85 €- 7.018.601,07 €- 7.286.381,64 €- 7.696.675,55 €- 7.817.002,78 €- 7.982.015,74 €-
Kompensationssaldo 473.475,95 €- 1.060.798,21 €- 1.532.303,34 €- 1.108.110,90 €- 786.123,13 €- 2.124.830,11 € 2.392.109,94 € 2.199.802,33 € 2.387.497,88 € 1.888.983,15 € 3.381.398,93 € 3.113.618,36 € 2.703.324,45 € 2.582.997,22 € 4.080.484,26 € 2.080.484,26 €
Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.314,19 € 1.319,08 € 1.365,65 € 1.754,06 € 1.927,24 € 2.059,40 € 493,20 € 1.105,00 € 1.596,15 € 1.154,28 € 818,88 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 14.907,13 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 885,35 € 996,71 € 916,58 € 994,79 € 787,08 € 1.408,92 € 1.297,34 € 1.126,39 € 1.076,25 € 9.489,40 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 € Gesamtertrag 138.377,78 €
Marge Sollzins 14.907,13 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins 9.489,40 € Mehrertrag in €
Avalprovision 10.156,25 € im Vergleich zu Szenario 1 10.334,76 €
Ausfertigungsgebühren 200,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 8,07132%
Gesamtertrag 138.377,78 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 5.125.169,89 €- 5.557.890,06 €- 5.750.197,67 €- 6.350.002,12 €- 6.848.516,85 €- 7.018.601,07 €- 7.286.381,64 €- 7.696.675,55 €- 7.817.002,78 €- 7.982.015,74 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.314,04 €- 1.311.020,51 €- 1.683.893,13 €- 1.850.151,60 €- 1.977.028,00 €- 2.348.475,95 €- 2.935.798,21 €- 3.407.303,34 €- 3.920.610,90 €- 4.536.123,13 €- 2.124.830,11 € 2.392.109,94 € 2.199.802,33 € 2.387.497,88 € 1.888.983,15 € 3.381.398,93 € 3.113.618,36 € 2.703.324,45 € 2.582.997,22 € 4.080.484,26 €
Maximalsaldo 4.536.123,13 €-
Durchschnittssaldo 1.104.097,66 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
137
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 3
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 103.625,00 €- 103.625,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.375,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.214,72 €- 5.236,27 €- 5.423,25 €- 6.966,73 €- 7.656,86 €- 8.184,51 €- 1.972,87 €- 4.394,89 €- 6.339,19 €- 4.581,86 €- 3.243,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 59.214,14 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.808,35 € 5.411,98 € 4.977,70 € 5.401,59 € 4.275,79 € 7.646,18 € 7.041,46 € 6.114,89 € 5.843,17 € 51.521,12 €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.521,84 €- 1.712,89 €- 1.575,44 €- 1.709,60 €- 1.353,29 €- 2.420,02 €- 2.228,62 €- 1.935,36 €- 1.849,36 €- 16.306,43 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 2.352.307,33 €- 2.938.280,20 €- 3.408.675,09 €- 3.921.014,28 €- 4.534.596,14 €- 5.120.839,14 €- 5.553.552,63 €- 5.745.853,54 €- 6.345.651,29 €- 6.844.159,30 €- 7.014.236,79 €- 7.282.010,63 €- 7.692.297,79 €- 7.812.618,26 €- 7.977.624,45 €-
Kompensationssaldo 477.307,33 €- 1.063.280,20 €- 1.533.675,09 €- 1.108.514,28 €- 784.596,14 €- 2.129.160,86 € 2.396.447,37 € 2.204.146,46 € 2.391.848,71 € 1.893.340,70 € 3.385.763,21 € 3.117.989,37 € 2.707.702,21 € 2.587.381,74 € 4.084.875,55 € 2.084.875,55 €
Marge Sollzins 1,75% p.a. - € - € - € 1.839,87 € 1.847,47 € 1.913,44 € 2.458,02 € 2.701,51 € 2.887,68 € 696,07 € 1.550,62 € 2.236,61 € 1.616,58 € 1.144,20 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 20.892,09 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 887,15 € 998,52 € 918,39 € 996,60 € 788,89 € 1.410,73 € 1.299,16 € 1.128,21 € 1.078,08 € 9.505,74 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 103.625,00 € Gesamtertrag 134.022,83 €
Marge Sollzins 20.892,09 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins 9.505,74 € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 5.979,81 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 4,67016%
Gesamtertrag 134.022,83 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 2.352.307,33 €- 2.938.280,20 €- 3.408.675,09 €- 3.921.014,28 €- 4.534.596,14 €- 5.120.839,14 €- 5.553.552,63 €- 5.745.853,54 €- 6.345.651,29 €- 6.844.159,30 €- 7.014.236,79 €- 7.282.010,63 €- 7.692.297,79 €- 7.812.618,26 €- 7.977.624,45 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.896.375,00 € 1.866.375,00 € 1.802.375,00 € 1.261.625,00 €- 1.266.839,72 €- 1.312.075,99 €- 1.685.499,23 €- 1.852.465,97 €- 1.980.122,82 €- 477.307,33 €- 1.063.280,20 €- 1.533.675,09 €- 1.108.514,28 €- 784.596,14 €- 2.129.160,86 € 2.396.447,37 € 2.204.146,46 € 2.391.848,71 € 1.893.340,70 € 3.385.763,21 € 3.117.989,37 € 2.707.702,21 € 2.587.381,74 € 4.084.875,55 €
Maximalsaldo 1.980.122,82 €-
Durchschnittssaldo 596.916,74 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
138
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 4
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.312.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,25% 104.000,00 €- 104.000,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.896.000,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.216,27 €- 5.237,83 €- 5.424,81 €- 6.968,30 €- 7.658,44 €- 8.186,09 €- 1.974,46 €- 4.396,49 €- 6.340,79 €- 4.583,47 €- 3.244,61 €- 5.667,76 €- 7.493,32 €- 8.334,42 €- 10.862,10 €- 12.982,76 €- 13.751,48 €- 14.936,72 €- 16.714,21 €- 17.297,89 €- 167.272,21 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 2.352.691,73 €- 2.938.666,19 €- 3.409.062,67 €- 3.921.403,47 €- 4.534.986,93 €- 5.121.231,55 €- 5.562.899,30 €- 5.766.392,62 €- 6.377.927,04 €- 6.890.989,14 €- 7.076.971,90 €- 7.363.723,38 €- 7.793.760,11 €- 7.934.974,31 €- 8.121.272,21 €-
Kompensationssaldo 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 € 1.941.227,79 €
Marge Sollzins 1,75% p.a. - € - € - € 1.840,42 € 1.848,02 € 1.914,00 € 2.458,57 € 2.702,07 € 2.888,24 € 696,63 € 1.551,18 € 2.237,17 € 1.617,15 € 1.144,77 € 1.999,71 € 2.643,81 € 2.940,57 € 3.832,39 € 4.580,61 € 4.851,83 € 5.270,01 € 5.897,15 € 6.103,09 € 59.017,41 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 104.000,00 € Gesamtertrag 163.017,41 €
Marge Sollzins 59.017,41 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins - € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 34.974,40 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 27,31457%
Gesamtertrag 163.017,41 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 3.750.000,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 2.352.691,73 €- 2.938.666,19 €- 3.409.062,67 €- 3.921.403,47 €- 4.534.986,93 €- 5.121.231,55 €- 5.562.899,30 €- 5.766.392,62 €- 6.377.927,04 €- 6.890.989,14 €- 7.076.971,90 €- 7.363.723,38 €- 7.793.760,11 €- 7.934.974,31 €- 8.121.272,21 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.896.000,00 € 1.866.000,00 € 1.802.000,00 € 1.262.000,00 €- 1.267.216,27 €- 1.312.454,09 €- 1.685.878,90 €- 1.852.847,20 €- 1.980.505,64 €- 477.691,73 €- 1.063.666,19 €- 1.534.062,67 €- 1.108.903,47 €- 784.986,93 €- 1.371.231,55 €- 1.812.899,30 €- 2.016.392,62 €- 2.627.927,04 €- 3.140.989,14 €- 3.326.971,90 €- 3.613.723,38 €- 4.043.760,11 €- 4.184.974,31 €- 3.941.227,79 €
Maximalsaldo 4.184.974,31 €-
Durchschnittssaldo 1.686.211,77 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
139
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 5
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € - € - € 937.500,00 € 937.500,00 € 3.500.000,00 € 700.000,00 € - € 787.500,00 € - € 1.662.500,00 € - € - € - € 1.662.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- 7.250.000,00 €- 7.950.000,00 €- 7.950.000,00 €- 8.737.500,00 €- 8.737.500,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 82.600,00 €- 82.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- 1.679,85 €- 3.865,34 €- 5.620,38 €- 4.046,43 €- 2.853,79 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 52.343,51 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 4.836,50 € 5.419,70 € 4.962,99 € 5.364,42 € 4.213,90 € 7.559,52 € 6.925,31 € 5.969,20 € 5.667,90 € 50.919,42 €
Avalprovision 1,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.343,75 €- 2.343,75 €- 2.343,75 €- 3.515,63 €- 4.687,50 €- 9.062,50 €- 9.937,50 €- 9.937,50 €- 10.921,88 €- 10.921,88 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 13.000,00 €- 118.015,63 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.530,75 €- 1.715,33 €- 1.570,79 €- 1.697,84 €- 1.333,70 €- 2.392,59 €- 2.191,86 €- 1.889,25 €- 1.793,89 €- 16.116,00 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 8.068.355,71 €-
Kompensationssaldo 451.977,72 €- 1.040.001,32 €- 1.512.210,41 €- 1.088.724,54 €- 767.836,59 €- 2.141.622,12 € 2.399.865,36 € 2.197.632,23 € 2.375.386,93 € 1.865.931,63 € 3.347.389,95 € 3.066.556,89 € 2.643.190,33 € 2.509.770,28 € 3.994.144,29 € 1.994.144,29 €
Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.292,29 € 1.297,09 € 1.343,58 € 1.731,91 € 1.905,01 € 2.037,09 € 470,81 € 1.083,33 € 1.575,22 € 1.134,09 € 799,83 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 14.670,27 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 892,34 € 999,94 € 915,68 € 989,74 € 777,47 € 1.394,75 € 1.277,73 € 1.101,33 € 1.045,74 € 9.394,73 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 82.600,00 € Gesamtertrag 224.880,62 €
Marge Sollzins 14.670,27 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins 9.394,73 € Mehrertrag in €
Avalprovision 118.015,63 € im Vergleich zu Szenario 1 96.837,60 €
Ausfertigungsgebühren 200,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 75,62896%
Gesamtertrag 224.880,62 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 1.875.000,00 € 2.812.500,00 € 3.750.000,00 € 7.250.000,00 € 7.950.000,00 € 7.950.000,00 € 8.737.500,00 € 8.737.500,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 10.400.000,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 8.068.355,71 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 1.875.000,00 €- 2.812.500,00 €- 3.750.000,00 €- 7.250.000,00 €- 7.950.000,00 €- 7.950.000,00 €- 8.737.500,00 €- 8.737.500,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- 10.400.000,00 €- - €
Saldierung der v.g. Konten 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.001,32 €- 3.387.210,41 €- 3.901.224,54 €- 4.517.836,59 €- 5.108.377,88 €- 5.550.134,64 €- 5.752.367,77 €- 6.362.113,07 €- 6.871.568,37 €- 7.052.610,05 €- 7.333.443,11 €- 7.756.809,67 €- 7.890.229,72 €- 3.994.144,29 €
Maximalsaldo 7.890.229,72 €-
Durchschnittssaldo 3.581.192,05 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
140
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 6
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Kontenentwicklung und Bankenertrag
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € - € - € 3.015.625,00 € 3.015.625,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 9.046.875,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 82.600,00 €- 82.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 100,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 200,00 €-
1.917.400,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.100,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.050,00 €- 609.050,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,46% p.a. - € - € - € 4.610,90 €- 4.628,03 €- 4.793,90 €- 6.179,45 €- 6.797,09 €- 7.268,35 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.277,72 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 8.365,48 € 7.036,83 € 5.972,60 € 11.626,58 € 17.045,32 € 15.709,62 € 14.703,84 € 14.238,50 € 12.852,85 € 11.693,15 € 11.275,11 € 10.630,58 € 9.664,16 € 9.352,51 € 160.167,12 €
Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 10.052,08 €- 10.052,08 €- 10.052,08 €- 15.078,13 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 20.104,17 €- 246.276,04 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.647,67 €- 2.227,16 €- 1.890,33 €- 3.679,81 €- 5.394,84 €- 4.972,10 €- 4.653,76 €- 4.506,48 €- 4.067,93 €- 3.700,88 €- 3.568,57 €- 3.364,58 €- 3.058,71 €- 2.960,07 €- 50.692,89 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.311,99 €- 3.386.554,41 €- 3.898.574,22 €- 4.514.755,57 €- 5.106.209,26 €- 5.551.575,90 €- 5.757.629,99 €- 6.371.202,15 €- 6.884.721,39 €- 7.069.833,29 €- 7.355.230,92 €- 7.783.169,09 €- 7.921.167,80 €- 8.103.879,53 €-
Kompensationssaldo 3.704.272,28 € 3.115.938,01 € 2.644.695,59 € 5.148.300,78 € 7.547.744,43 € 6.956.290,74 € 6.510.924,10 € 6.304.870,01 € 5.691.297,85 € 5.177.778,61 € 4.992.666,71 € 4.707.269,08 € 4.279.330,91 € 4.141.332,20 € 3.958.620,47 € 1.958.620,47 €
Marge Sollzins 1,25% p.a. - € - € - € 1.292,29 € 1.297,09 € 1.343,58 € 1.731,91 € 1.905,01 € 2.037,09 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 9.606,98 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.543,45 € 1.298,31 € 1.101,96 € 2.145,13 € 3.144,89 € 2.898,45 € 2.712,89 € 2.627,03 € 2.371,37 € 2.157,41 € 2.080,28 € 1.961,36 € 1.783,05 € 1.725,56 € 29.551,13 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 82.600,00 € Gesamtertrag 368.234,16 €
Marge Sollzins 9.606,98 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins 29.551,13 € Mehrertrag in €
Avalprovision 246.276,04 € im Vergleich zu Szenario 1 240.191,14 €
Ausfertigungsgebühren 200,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 187,58629%
Gesamtertrag 368.234,16 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 6.031.250,00 € 9.046.875,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.311,99 €- 3.386.554,41 €- 3.898.574,22 €- 4.514.755,57 €- 5.106.209,26 €- 5.551.575,90 €- 5.757.629,99 €- 6.371.202,15 €- 6.884.721,39 €- 7.069.833,29 €- 7.355.230,92 €- 7.783.169,09 €- 7.921.167,80 €- 8.103.879,53 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 6.031.250,00 €- 9.046.875,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- 12.062.500,00 €- - €
Saldierung der v.g. Konten 1.917.400,00 € 1.887.400,00 € 1.823.400,00 € 1.240.600,00 €- 1.245.210,90 €- 1.289.838,93 €- 1.662.632,83 €- 1.828.812,28 €- 1.955.609,37 €- 2.326.977,72 €- 2.915.311,99 €- 3.386.554,41 €- 3.898.574,22 €- 4.514.755,57 €- 5.106.209,26 €- 5.551.575,90 €- 5.757.629,99 €- 6.371.202,15 €- 6.884.721,39 €- 7.069.833,29 €- 7.355.230,92 €- 7.783.169,09 €- 7.921.167,80 €- 3.958.620,47 €
Maximalsaldo 7.921.167,80 €-
Durchschnittssaldo 3.586.067,42 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
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ein
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auträgervertrag
IFQ
141
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 7
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 83.200,00 €- 83.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 5,21% p.a. - € - € - € 5.388,88 €- 5.412,27 €- 5.609,44 €- 7.231,53 €- 7.957,59 €- 8.513,14 €- 10.130,47 €- 12.709,98 €- 14.788,38 €- 17.049,47 €- 19.767,57 €- 22.384,59 €- 24.374,74 €- 25.331,53 €- 28.060,41 €- 30.362,62 €- 31.245,55 €- 32.566,49 €- 34.510,10 €- 35.200,47 €- 378.595,22 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.588,88 €- 1.292.001,15 €- 1.665.610,59 €- 1.832.842,11 €- 1.960.799,70 €- 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 8.311.795,22 €-
Kompensationssaldo 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 3.750.704,78 € 1.750.704,78 €
Marge Sollzins 2,00% p.a. - € - € - € 2.068,67 € 2.077,65 € 2.153,34 € 2.776,02 € 3.054,74 € 3.268,00 € 3.888,85 € 4.879,07 € 5.676,92 € 6.544,90 € 7.588,32 € 8.592,93 € 9.356,91 € 9.724,20 € 10.771,75 € 11.655,52 € 11.994,45 € 12.501,53 € 13.247,64 € 13.512,66 € 145.334,06 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 83.200,00 € Gesamtertrag 228.534,06 €
Marge Sollzins 145.334,06 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins - € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 100.491,04 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 78,48225%
Gesamtertrag 228.534,06 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.588,88 €- 1.292.001,15 €- 1.665.610,59 €- 1.832.842,11 €- 1.960.799,70 €- 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 8.311.795,22 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.588,88 €- 1.292.001,15 €- 1.665.610,59 €- 1.832.842,11 €- 1.960.799,70 €- 2.333.312,84 €- 2.927.443,31 €- 3.406.153,29 €- 3.926.941,67 €- 4.552.991,15 €- 5.155.758,72 €- 5.614.143,30 €- 5.834.518,04 €- 6.463.049,57 €- 6.993.309,98 €- 7.196.672,60 €- 7.500.918,15 €- 7.948.584,64 €- 8.107.594,75 €- 3.750.704,78 €
Maximalsaldo 8.107.594,75 €-
Durchschnittssaldo 3.633.351,44 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 8
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 € 12.062.500,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 2.000.000,00 €
Auszahlungen - € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €- 9.850.000,00 €-
Bearbeitungsgebühr 1,00% 83.200,00 €- 83.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
1.916.800,00 € 30.000,00 €- 64.000,00 €- 3.064.000,00 €- - € 40.000,00 €- 368.000,00 €- 160.000,00 €- 120.000,00 €- 364.000,00 €- 584.000,00 €- 466.000,00 €- 506.000,00 €- 609.000,00 €- 583.000,00 €- 436.000,00 €- 196.000,00 €- 603.200,00 €- 502.200,00 €- 173.000,00 €- 273.000,00 €- 415.100,00 €- 124.500,00 €- 169.000,00 €-
Soll-Zinsen 4,96% p.a. - € - € - € 5.130,29 €- 5.151,50 €- 5.338,12 €- 6.881,26 €- 7.571,03 €- 8.098,33 €- 9.636,33 €- 12.090,03 €- 14.066,13 €- 16.215,74 €- 18.799,97 €- 21.287,41 €- 23.177,53 €- 24.083,46 €- 26.676,23 €- 28.862,25 €- 29.696,62 €- 30.947,76 €- 32.791,43 €- 33.441,57 €- 359.942,98 €-
Habenzinsen 2,71% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.330,29 €- 1.291.481,79 €- 1.664.819,92 €- 1.831.701,17 €- 1.959.272,20 €- 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 8.293.142,98 €-
Kompensationssaldo 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 3.769.357,02 € 1.769.357,02 €
Marge Sollzins 1,75% p.a. - € - € - € 1.810,08 € 1.817,57 € 1.883,41 € 2.427,86 € 2.671,23 € 2.857,27 € 3.399,92 € 4.265,64 € 4.962,85 € 5.721,28 € 6.633,05 € 7.510,68 € 8.177,55 € 8.497,19 € 9.411,98 € 10.183,25 € 10.477,64 € 10.919,07 € 11.569,56 € 11.798,94 € 126.996,01 €
Marge Habenzins 0,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 83.200,00 € Gesamtertrag 210.196,01 €
Marge Sollzins 126.996,01 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 128.043,02 €
Marge Habenzins - € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 82.153,00 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 64,16047%
Gesamtertrag 210.196,01 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 12.062.500,00 €
Baukonto 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.330,29 €- 1.291.481,79 €- 1.664.819,92 €- 1.831.701,17 €- 1.959.272,20 €- 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 8.293.142,98 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 1.916.800,00 € 1.886.800,00 € 1.822.800,00 € 1.241.200,00 €- 1.246.330,29 €- 1.291.481,79 €- 1.664.819,92 €- 1.831.701,17 €- 1.959.272,20 €- 2.331.370,53 €- 2.925.006,86 €- 3.403.096,89 €- 3.923.163,02 €- 4.548.378,76 €- 5.150.178,73 €- 5.607.466,13 €- 5.826.643,66 €- 6.453.927,12 €- 6.982.803,35 €- 7.184.665,61 €- 7.487.362,22 €- 7.933.409,99 €- 8.090.701,42 €- 3.769.357,02 €
Maximalsaldo 8.090.701,42 €-
Durchschnittssaldo 3.628.457,49 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 143
8.1 Best-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Verbraucher
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 1
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 937.500,00 €- 875.000,00 €- 175.000,00 €- 196.875,00 €- 415.625,00 €- 415.625,00 €- 3.015.625,00 €-
Eigenkapital 625.000,00 € - € - € - € - € - € 625.000,00 €
Darlehensvalutierung - € - € - € 312.500,00 €- - € - € - € - € 875.000,00 €- 175.000,00 €- - € 196.875,00 €- - € 415.625,00 €- - € - € - € 415.625,00 €- 2.390.625,00 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 312.500,00 €- 1.187.500,00 €- 1.362.500,00 €- 1.362.500,00 €- 1.559.375,00 €- 1.559.375,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 1.975.000,00 €- 2.390.625,00 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 5.294,27 €- 6.074,48 €- 6.074,48 €- 6.952,21 €- 6.952,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 73.534,64 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 2.187.500,00 € 1.312.500,00 € 1.137.500,00 € 1.137.500,00 € 940.625,00 € 940.625,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 525.000,00 € 109.375,00 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 3.281,25 €- 2.843,75 €- 2.843,75 €- 2.351,56 €- 2.351,56 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 46.265,63 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 625.000,00 €- 625.000,00 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 156.250,00 €- 156.250,00 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 409,83 € 397,71 € 385,57 € 373,42 € 361,25 € 349,07 € 333,71 € 317,71 € 301,68 € 284,93 € 268,15 € 249,86 € 231,54 € 213,20 € 10.009,58 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 1.393,23 €- 5.294,27 €- 6.074,48 €- 6.074,48 €- 6.952,21 €- 6.952,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 8.805,21 €- 73.534,64 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 5.468,75 €- 3.281,25 €- 2.843,75 €- 2.843,75 €- 2.351,56 €- 2.351,56 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 1.312,50 €- 46.265,63 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 129,71 €- 125,87 €- 122,03 €- 118,19 €- 114,34 €- 110,48 €- 105,62 €- 100,55 €- 95,48 €- 90,18 €- 84,87 €- 79,08 €- 73,28 €- 67,48 €- 3.168,03 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 222.531,09 € 215.949,23 € 209.359,08 € 202.760,64 € 196.153,89 € 189.538,83 € 181.201,90 € 172.511,76 € 163.810,69 € 154.713,11 € 145.604,08 € 135.669,66 € 125.722,73 € 115.763,28 € 105.791,29 € 105.791,29 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.125.000,00 € Finanzierungskosten gesamt 109.790,68 €
Eigenkapitaleinsatz 625.000,00 € Finanzierungskostenin % des Erwerbspreises 3,51330%
Darlehen 2.500.000,00 €
Darlehenszinsen 73.534,64 €-
Bereitstellungszinsen 46.265,63 €-
Habenzinsen 10.009,58 €
saldiert 109.790,68 €- verbleibendes Eigenkapital 105.791,29 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 938.297,44 €- 875.744,28 €- 175.148,86 €- 197.042,46 €- 415.978,53 €- 415.978,53 €- 3.018.190,09 €-
Eigenkapital 627.658,13 € - € - € - € - € - € 627.658,13 €
Darlehensvalutierung - € - € - € 310.639,31 €- - € - € - € - € 875.744,28 €- 175.148,86 €- - € 197.042,46 €- - € 415.978,53 €- - € - € - € 415.978,53 €- 2.390.531,97 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 310.639,31 €- 310.639,31 €- 310.639,31 €- 310.639,31 €- 310.639,31 €- 1.186.383,59 €- 1.361.532,44 €- 1.361.532,44 €- 1.558.574,90 €- 1.558.574,90 €- 1.974.553,44 €- 1.974.553,44 €- 1.974.553,44 €- 1.974.553,44 €- 2.390.531,97 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 5.289,29 €- 6.070,17 €- 6.070,17 €- 6.948,65 €- 6.948,65 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 73.464,45 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.189.360,69 € 2.189.360,69 € 2.189.360,69 € 2.189.360,69 € 2.189.360,69 € 1.313.616,41 € 1.138.467,56 € 1.138.467,56 € 941.425,10 € 941.425,10 € 525.446,57 € 525.446,57 € 525.446,57 € 525.446,57 € 109.468,03 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 3.284,04 €- 2.846,17 €- 2.846,17 €- 2.353,56 €- 2.353,56 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 46.304,98 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 627.658,13 €- 627.658,13 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 156.382,91 €- 156.382,91 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 404,69 € 392,57 € 380,43 € 368,28 € 356,11 € 343,93 € 328,57 € 312,56 € 296,54 € 279,78 € 263,00 € 244,70 € 226,38 € 208,03 € 9.937,51 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 1.384,93 €- 5.289,29 €- 6.070,17 €- 6.070,17 €- 6.948,65 €- 6.948,65 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 8.803,22 €- 73.464,45 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 5.473,40 €- 3.284,04 €- 2.846,17 €- 2.846,17 €- 2.353,56 €- 2.353,56 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 1.313,62 €- 46.304,98 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 128,08 €- 124,25 €- 120,41 €- 116,56 €- 112,71 €- 108,85 €- 103,99 €- 98,93 €- 93,85 €- 88,55 €- 83,24 €- 77,45 €- 71,65 €- 65,84 €- 3.145,22 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 219.740,06 € 213.158,33 € 206.568,31 € 199.970,00 € 193.363,39 € 186.748,45 € 178.410,19 € 169.718,44 € 161.015,74 € 151.916,22 € 142.805,24 € 132.868,16 € 122.918,58 € 112.956,47 € 102.981,83 € 102.981,83 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.127.658,13 € Finanzierungskosten gesamt 109.831,92 €
Eigenkapitaleinsatz 627.658,13 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 73.464,45 €- im Vergleich zu Szenario 1 41,24 €
Bereitstellungszinsen 46.304,98 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00132%
Habenzinsen 9.937,51 €
saldiert 109.831,92 €- verbleibendes Eigenkapital 102.981,83 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
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auträgervertrag
IFQ
146
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 3
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 937.966,03 €- 875.434,96 €- 175.086,99 €- 196.972,87 €- 415.831,61 €- 415.831,61 €- 3.017.124,07 €-
Eigenkapital 626.553,44 € - € - € - € - € - € 626.553,44 €
Darlehensvalutierung - € - € - € 311.412,59 €- - € - € - € - € 875.434,96 €- 175.086,99 €- - € 196.972,87 €- - € 415.831,61 €- - € - € - € 415.831,61 €- 2.390.570,63 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 311.412,59 €- 311.412,59 €- 311.412,59 €- 311.412,59 €- 311.412,59 €- 1.186.847,56 €- 1.361.934,55 €- 1.361.934,55 €- 1.558.907,42 €- 1.558.907,42 €- 1.974.739,02 €- 1.974.739,02 €- 1.974.739,02 €- 1.974.739,02 €- 2.390.570,63 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 5.291,36 €- 6.071,96 €- 6.071,96 €- 6.950,13 €- 6.950,13 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 73.493,62 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.188.587,41 € 2.188.587,41 € 2.188.587,41 € 2.188.587,41 € 2.188.587,41 € 1.313.152,44 € 1.138.065,45 € 1.138.065,45 € 941.092,58 € 941.092,58 € 525.260,98 € 525.260,98 € 525.260,98 € 525.260,98 € 109.429,37 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 3.282,88 €- 2.845,16 €- 2.845,16 €- 2.352,73 €- 2.352,73 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 46.288,62 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 626.553,44 €- 626.553,44 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 156.327,67 €- 156.327,67 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 406,82 € 394,70 € 382,57 € 370,41 € 358,25 € 346,06 € 330,71 € 314,70 € 298,68 € 281,92 € 265,14 € 246,84 € 228,52 € 210,18 € 9.967,47 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 1.388,38 €- 5.291,36 €- 6.071,96 €- 6.071,96 €- 6.950,13 €- 6.950,13 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 8.804,04 €- 73.493,62 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 5.471,47 €- 3.282,88 €- 2.845,16 €- 2.845,16 €- 2.352,73 €- 2.352,73 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 1.313,15 €- 46.288,62 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 128,76 €- 124,92 €- 121,08 €- 117,24 €- 113,39 €- 109,53 €- 104,67 €- 99,60 €- 94,53 €- 89,23 €- 83,92 €- 78,13 €- 72,33 €- 66,52 €- 3.154,70 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 220.899,98 € 214.318,20 € 207.728,13 € 201.129,76 € 194.523,09 € 187.908,10 € 179.570,39 € 170.879,31 € 162.177,29 € 153.078,57 € 143.968,41 € 134.032,43 € 124.083,95 € 114.122,95 € 104.149,41 € 104.149,41 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.126.553,44 € Finanzierungskosten gesamt 109.814,78 €
Eigenkapitaleinsatz 626.553,44 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 73.493,62 €- im Vergleich zu Szenario 1 24,10 €
Bereitstellungszinsen 46.288,62 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00077%
Habenzinsen 9.967,47 €
saldiert 109.814,78 €- verbleibendes Eigenkapital 104.149,41 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
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auträgervertrag
IFQ
147
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 2.216.579,31 € 110.828,97 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 77.580,28 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 666.541,88 €- 666.541,88 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 158.327,09 €- 158.327,09 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 329,50 € 317,38 € 305,25 € 293,10 € 280,93 € 268,75 € 256,56 € 244,35 € 232,13 € 219,89 € 207,63 € 195,36 € 183,07 € 170,77 € 9.036,61 €
Darlehens-Zinsen 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 1.263,58 €- 17.690,17 €-
Bereitstellungszinsen 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 5.541,45 €- 77.580,28 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 104,29 €- 100,45 €- 96,61 €- 92,77 €- 88,92 €- 85,06 €- 81,20 €- 77,34 €- 73,47 €- 69,59 €- 65,71 €- 61,83 €- 57,94 €- 54,05 €- 2.860,09 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 178.912,12 € 172.332,30 € 165.744,20 € 159.147,80 € 152.543,10 € 145.930,09 € 139.308,75 € 132.679,08 € 126.041,06 € 119.394,68 € 112.739,94 € 106.076,83 € 99.405,32 € 92.725,42 € 86.037,11 € 86.037,11 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.166.541,88 € Finanzierungskosten gesamt 86.233,84 €
Eigenkapitaleinsatz 666.541,88 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 17.690,17 €- im Vergleich zu Szenario 1 23.556,84 €-
Bereitstellungszinsen 77.580,28 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -0,75382%
Habenzinsen 9.036,61 €
saldiert 86.233,84 €- verbleibendes Eigenkapital 86.037,11 €
Fin
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Au
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im B
auträgervertrag
IFQ
148
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 5
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 944.785,13 €- 881.799,45 €- 176.359,89 €- 198.404,88 €- 418.854,74 €- 418.854,74 €- 3.039.058,82 €-
Eigenkapital 649.283,75 € - € - € - € - € - € 649.283,75 €
Darlehensvalutierung - € - € - € 295.501,38 €- - € - € - € - € 881.799,45 €- 176.359,89 €- - € 198.404,88 €- - € 418.854,74 €- - € - € - € 418.854,74 €- 2.389.775,07 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 295.501,38 €- 295.501,38 €- 295.501,38 €- 295.501,38 €- 295.501,38 €- 1.177.300,83 €- 1.353.660,72 €- 1.353.660,72 €- 1.552.065,59 €- 1.552.065,59 €- 1.970.920,33 €- 1.970.920,33 €- 1.970.920,33 €- 1.970.920,33 €- 2.389.775,07 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 5.248,80 €- 6.035,07 €- 6.035,07 €- 6.919,63 €- 6.919,63 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 72.893,49 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.204.498,63 € 2.204.498,63 € 2.204.498,63 € 2.204.498,63 € 2.204.498,63 € 1.322.699,18 € 1.146.339,29 € 1.146.339,29 € 947.934,41 € 947.934,41 € 529.079,67 € 529.079,67 € 529.079,67 € 529.079,67 € 110.224,93 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 3.306,75 €- 2.865,85 €- 2.865,85 €- 2.369,84 €- 2.369,84 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 46.625,15 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 649.283,75 €- 649.283,75 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 157.464,19 €- 157.464,19 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 362,87 € 350,75 € 338,62 € 326,47 € 314,30 € 302,12 € 286,74 € 270,71 € 254,66 € 237,87 € 221,06 € 202,72 € 184,36 € 165,97 € 9.351,19 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 1.317,44 €- 5.248,80 €- 6.035,07 €- 6.035,07 €- 6.919,63 €- 6.919,63 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 8.787,02 €- 72.893,49 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 5.511,25 €- 3.306,75 €- 2.865,85 €- 2.865,85 €- 2.369,84 €- 2.369,84 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 1.322,70 €- 46.625,15 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 114,85 €- 111,01 €- 107,17 €- 103,33 €- 99,48 €- 95,62 €- 90,75 €- 85,68 €- 80,60 €- 75,29 €- 69,97 €- 64,16 €- 58,35 €- 52,53 €- 2.959,65 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 197.033,16 € 190.452,49 € 183.863,53 € 177.266,29 € 170.660,74 € 164.046,87 € 155.697,82 € 146.992,89 € 138.277,00 € 129.161,60 € 120.034,73 € 110.076,11 € 100.104,95 € 90.121,24 € 80.124,96 € 80.124,96 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.149.283,75 € Finanzierungskosten gesamt 110.167,45 €
Eigenkapitaleinsatz 649.283,75 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 72.893,49 €- im Vergleich zu Szenario 1 376,77 €
Bereitstellungszinsen 46.625,15 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,01206%
Habenzinsen 9.351,19 €
saldiert 110.167,45 €- verbleibendes Eigenkapital 80.124,96 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
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(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 3.039.287,40 €- - € - € - € - € - € 3.039.287,40 €-
Eigenkapital 649.520,63 € - € - € - € - € - € 649.520,63 €
Darlehensvalutierung - € - € - € 2.389.766,78 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.389.766,78 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €- 2.389.766,78 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 149.161,28 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 € 110.233,22 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 3.858,16 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 649.520,63 €- 649.520,63 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 157.476,03 €- 157.476,03 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 362,41 € 342,74 € 323,04 € 303,32 € 283,57 € 263,80 € 244,00 € 224,18 € 204,33 € 184,46 € 164,56 € 144,64 € 124,69 € 104,72 € 8.806,41 €
Darlehens-Zinsen 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 10.654,38 €- 149.161,28 €-
Bereitstellungszinsen 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 275,58 €- 3.858,16 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 114,70 €- 108,48 €- 102,24 €- 96,00 €- 89,75 €- 83,49 €- 77,23 €- 70,95 €- 64,67 €- 58,38 €- 52,08 €- 45,78 €- 39,47 €- 33,14 €- 2.787,23 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 196.784,44 € 186.102,19 € 175.406,49 € 164.697,32 € 153.974,68 € 143.238,54 € 132.488,89 € 121.725,70 € 110.948,97 € 100.158,67 € 89.354,79 € 78.537,30 € 67.706,21 € 56.861,47 € 46.003,09 € 46.003,09 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.149.520,63 € Finanzierungskosten gesamt 144.213,02 €
Eigenkapitaleinsatz 649.520,63 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 149.161,28 €- im Vergleich zu Szenario 1 34.422,35 €
Bereitstellungszinsen 3.858,16 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 1,10152%
Habenzinsen 8.806,41 €
gesamt 144.213,02 €- verbleibendes Eigenkapital 46.003,09 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 7
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 3.101.676,76 €- 3.101.676,76 €-
Eigenkapital - € - € - € - € - € 714.172,81 € 714.172,81 €
Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.503,95 €- 2.387.503,95 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.503,95 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 112.496,05 €
Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 70.000,00 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis - € 714.172,81 €- 714.172,81 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 160.708,64 €- 160.708,64 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 1.552,66 € 1.545,40 € 1.538,14 € 1.530,87 € 1.523,59 € 1.516,30 € 1.509,00 € 1.501,69 € 1.494,37 € 1.487,04 € 1.479,71 € 1.472,36 € 1.465,01 € 1.457,64 € 26.605,74 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bereitstellungszinsen 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 70.000,00 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 491,42 €- 489,12 €- 486,82 €- 484,52 €- 482,22 €- 479,91 €- 477,60 €- 475,28 €- 472,97 €- 470,65 €- 468,33 €- 466,00 €- 463,67 €- 461,34 €- 8.420,72 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 843.072,45 € 839.133,69 € 835.189,98 € 831.241,30 € 827.287,65 € 823.329,02 € 819.365,41 € 815.396,81 € 811.423,21 € 807.444,62 € 803.461,01 € 799.472,39 € 795.478,75 € 791.480,08 € 73.303,57 € 73.303,57 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.214.172,81 € Finanzierungskosten gesamt 43.394,26 €
Eigenkapitaleinsatz 714.172,81 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen - € im Vergleich zu Szenario 1 66.396,41 €-
Bereitstellungszinsen 70.000,00 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -2,12469%
Habenzinsen 26.605,74 €
gesamt 43.394,26 €- verbleibendes Eigenkapital 73.303,57 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
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erte
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auträgervertrag
IFQ
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeBest-case-Modell: Szenario 8
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 3.097.176,85 €- 3.097.176,85 €-
Eigenkapital - € - € - € - € - € 709.509,69 € 709.509,69 €
Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.667,16 €- 2.387.667,16 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 2.387.667,16 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
nicht valutierter Darlehensbetrag 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 2.500.000,00 € 112.332,84 €
Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 40.000,00 €-
Bürgschaftsvolumen (96,5 % des Erwerbspreises) 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € 3.097.176,85 € - €
Avalprovision 1,00% p.a. - € 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 36.133,73 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 1.000.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis - € 709.509,69 €- 709.509,69 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 160.475,48 €- 160.475,48 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. 1.841,67 € 1.843,98 € 1.846,31 € 1.553,00 € 1.550,20 € 1.547,40 € 1.544,59 € 1.541,78 € 1.538,97 € 1.536,15 € 1.524,12 € 1.512,08 € 1.500,02 € 1.487,95 € 1.475,86 € 1.463,76 € 1.451,64 € 26.759,47 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bereitstellungszinsen - € - € - € - € - € - € 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €- 40.000,00 €-
Avalprovision 1,00% p.a. - € 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 2.580,98 €- 36.133,73 €-
Ausfertigugngsgebühr BÜ 50,00 € 50,00 €- 50,00 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% 582,89 €- 583,62 €- 584,36 €- 491,52 €- 490,64 €- 489,75 €- 488,86 €- 487,97 €- 487,08 €- 486,19 €- 482,39 €- 478,57 €- 474,76 €- 470,94 €- 467,11 €- 463,28 €- 459,44 €- 8.469,37 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Eigenkapital 1.000.000,00 € 1.001.258,78 € 1.002.519,14 € 843.255,61 € 841.736,10 € 840.214,68 € 838.691,34 € 837.166,09 € 835.638,92 € 834.109,82 € 827.578,80 € 821.039,56 € 814.492,09 € 807.936,37 € 801.372,40 € 794.800,17 € 788.219,67 € 72.121,20 € 72.121,20 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 3.209.509,69 € Finanzierungskosten gesamt 49.424,26 €
Eigenkapitaleinsatz 709.509,69 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 109.790,68 €
Darlehen 2.500.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen - € im Vergleich zu Szenario 1 60.366,42 €-
Bereitstellungszinsen 40.000,00 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -1,93173%
Avalprovision 36.133,73 €-
Ausfertigungsgebühr 50,00 €-
Habenzinsen 26.759,47 €
gesamt 49.424,26 €- verbleibendes Eigenkapital 72.121,20 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 152
8.2 Worst-case-Modell
- Rahmendaten (Annahmen) zum Worst-case-Modell
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 153
Worst-case-Modell: Bauträgerprojekt - MFH mit 6 WE
Erlöskalkulation Veräußerungspreise
WE 1 106 m² Wfl. 205.000,00 €
WE 2 106 m² Wfl. 205.000,00 €
WE 3 106 m² Wfl. 205.000,00 €
WE 4 106 m² Wfl. 205.000,00 €
WE 5 105 m² Wfl. 205.000,00 €
WE 6 105 m² Wfl. 205.000,00 €
1.230.000,00 €
kalkulierte Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
Bauträgermarge vor Finanzierungskosten 252.500,00 €
Vorverkaufsauflage Bauträgerbank 50%
Eigenmitteleinsatz Bauträger 50.000,00 €
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 154
Worst-case-Modell: Ablaufplan des Bauvorhabens
2007 Januar Vorplanung
Februar Vorplanung
März Vorplanung
April Grundstückserwerb Bauträger
Mai Planung
Juni Vertrieb - Planung
Juli Vertrieb - Baugenehmigung
August Vertrieb Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Baubeginn)
September Vertrieb Verkauf 2 WE (1. Fälligkeit - Baubeginn)
Oktober Baubeginn - Erdarbeiten
November Erschl. - Kanal etc.
Dezember Maurer - Beton
2008 Januar Maurer - Beton
Februar Maurer - Beton
März Zimmerarbeiten
April Dach
Mai
Juni Rohinstallation Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Juli)
Juli Fenster
August Innenputz - Estrich
September Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - Oktober)
Oktober Verkauf 1 WE (1. Fälligkeit - November)
November
Dezember Bezugsfertigkeit inkl. Fassadenarbeiten und Besitzübergabe
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 155
Worst-case-Modell: Kostenkalkulation Bauträger
Grundstück 285.000,00 €
öffentl. Erschließung 17.990,00 €
Erdarbeiten 17.900,00 €
Entwäss.kanalarbeiten 4.000,00 €
Dränarbeiten 6.000,00 €
Maurerarbeiten 63.900,00 €
Beton- und Stahlbetonarbeiten 98.000,00 €
Zimmer- und Holzbauarbeiten 64.420,00 €
Dachdeckungsarbeiten 29.650,00 €
Dachabdichtungsarbeiten 1.700,00 €
Klempnerarbeiten 18.410,00 €
Gerüstarbeiten 6.500,00 €
Korrosionsschutzarbeiten 5.000,00 €
Tischlerarbeiten 34.250,00 €
Rolladenarbeiten etc. 14.300,00 €
Metallbau, Schlosserarbeiten 17.500,00 €
Estricharbeiten 17.900,00 €
Trockenbau 11.000,00 €
Fliesen- und Plattenarbeiten 8.180,00 €
Tapezierarbeiten 3.300,00 €
Maler- u. Lackiererarbeiten 21.000,00 €
Heizungsanlage etc. 25.000,00 €
Gas- u. Wasserinstallation 24.000,00 €
Abwasserinstallation 2.600,00 €
Niederspannungsanlagen 17.500,00 €
Straßen, Wege, Plätze 15.000,00 €
Vorbereitung Objektplanung 5.000,00 €
Gutachten und Beratung 2.500,00 €
Architekten- u. Ing.leistungen 62.500,00 €
allg. BNK, Prüfung, Genehm. 10.000,00 €
sonst. BNK 7.500,00 €
Vertriebskosten 60.000,00 €
kalkulierte Kostenvor Finanzierungskosten 977.500,00 €
Fin
an
zielle
Au
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pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
156
Worst-case-Modell: 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeVerausgabungsplan Bauträger
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Fenster) (Innenputz/Estrich) (Bezugsfertigkeit, Fassade) (Fertigstellung)
Grundstück 285.000,00 €- 285.000,00 €- 285.000,00 €-
öffentl. Erschließung 17.990,00 €- 17.990,00 €- 17.990,00 €-
Erdarbeiten 17.900,00 €- 17.900,00 €- 17.900,00 €-
Entwäss.kanalarbeiten 4.000,00 €- 4.000,00 €- 4.000,00 €-
Dränarbeiten 6.000,00 €- 6.000,00 €- 6.000,00 €-
Maurerarbeiten 63.900,00 €- 21.300,00 €- 21.300,00 €- 21.300,00 €- 63.900,00 €-
Beton- und Stahlbetonarbeiten 98.000,00 €- 19.600,00 €- 29.400,00 €- 29.400,00 €- 19.600,00 €- 98.000,00 €-
Zimmer- und Holzbauarbeiten 64.420,00 €- 32.210,00 €- 32.210,00 €- 64.420,00 €-
Dachdeckungsarbeiten 29.650,00 €- 29.650,00 €- 29.650,00 €-
Dachabdichtungsarbeiten 1.700,00 €- 1.700,00 €- 1.700,00 €-
Klempnerarbeiten 18.410,00 €- 18.410,00 €- 18.410,00 €-
Gerüstarbeiten 6.500,00 €- 6.500,00 €- 6.500,00 €-
Korrosionsschutzarbeiten 5.000,00 €- 5.000,00 €- 5.000,00 €-
Tischlerarbeiten 34.250,00 €- 27.400,00 €- 6.850,00 €- 34.250,00 €-
Rolladenarbeiten etc. 14.300,00 €- 14.300,00 €- 14.300,00 €-
Metallbau, Schlosserarbeiten 17.500,00 €- 8.750,00 €- 8.750,00 €- 17.500,00 €-
Estricharbeiten 17.900,00 €- 8.950,00 €- 8.950,00 €- 17.900,00 €-
Trockenbau 11.000,00 €- 11.000,00 €- 11.000,00 €-
Fliesen- und Plattenarbeiten 8.180,00 €- 8.180,00 €- 8.180,00 €-
Tapezierarbeiten 3.300,00 €- 3.300,00 €- 3.300,00 €-
Maler- u. Lackiererarbeiten 21.000,00 €- 15.750,00 €- 5.250,00 €- 21.000,00 €-
Heizungsanlage etc. 25.000,00 €- 5.000,00 €- 15.000,00 €- 5.000,00 €- 25.000,00 €-
Gas- u. Wasserinstallation 24.000,00 €- 4.800,00 €- 14.400,00 €- 4.800,00 €- 24.000,00 €-
Abwasserinstallation 2.600,00 €- 2.600,00 €- 2.600,00 €-
Niederspannungsanlagen 17.500,00 €- 14.000,00 €- 3.500,00 €- 17.500,00 €-
Straßen, Wege, Plätze 15.000,00 €- 7.500,00 €- 7.500,00 €- 15.000,00 €-
Vorbereitung Objektplanung 5.000,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 5.000,00 €-
Gutachten und Beratung 2.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €-
Architekten- u. Ing.leistungen 62.500,00 €- 6.250,00 €- 15.625,00 €- 9.375,00 €- 12.500,00 €- 6.250,00 €- 6.250,00 €- 6.250,00 €- 62.500,00 €-
allg. BNK, Prüfung, Genehm. 10.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €-
sonst. Baunebenkosten 7.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 2.500,00 €- 7.500,00 €-
Vertriebskosten 60.000,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €- 10.000,00 €- 60.000,00 €-
977.500,00 €- - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
kumuliert - € 2.500,00 €- 7.500,00 €- 298.750,00 €- 298.750,00 €- 298.750,00 €- 326.875,00 €- 336.875,00 €- 356.875,00 €- 386.650,00 €- 434.240,00 €- 484.940,00 €- 535.640,00 €- 608.750,00 €- 659.960,00 €- 709.720,00 €- 724.520,00 €- 780.520,00 €- 837.420,00 €- 857.370,00 €- 884.100,00 €- 938.500,00 €- 961.250,00 €- 977.500,00 €- (vor Finanzierungskosten )
Fin
an
zielle
Au
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ein
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im B
auträgervertrag
IFQ
157
Worst-case-Modell: Szenarien 1, 2 ,3 und 5 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe
Erwerberzahlungen nach Baufortschritt (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
(§ 3 MaBV / § 7 MaBV) sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 58,00% 63,60% 63,60% 69,90% 69,90% 83,20% 83,20% 83,20% 83,20% 96,50%
WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 143.295,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 170.560,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 57.400,00 € 11.480,00 € 12.915,00 € 27.265,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 170.560,00 € 27.265,00 € 197.825,00 €
1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Worst-case-Modell: Szenario 4 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe
Zahlung bei Baubeginn: 30,0% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 66,5% sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 61.500,00 € 136.325,00 € 197.825,00 €
1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €
Worst-case-Modell: Szenario 6 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe
Vorauszahlung: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € 197.825,00 € 197.825,00 €
1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
(Fenster, Innen-
(Fenster, Innen-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
putz, Estrich)
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
158
Worst-case-Modell: Szenarien 7 und 8 31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 Summe
Zahlung bei Bezugsfertigkeit: 96,5% (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
WE 1 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 2 - Verkauf 06/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 3 - Verkauf 09/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 4 - Verkauf 10/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 5 - Verkauf 08/2007 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
WE 6 - Verkauf 09/2008 205.000,00 € - € 197.825,00 € 197.825,00 €
1.230.000,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 € 96,50% 1.186.950,00 €
kumuliert - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
putz, Estrich)
(Fenster, Innen-
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 159
8.2 Worst-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Bauträgers
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
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pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
160
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 1
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.893,82 €- 2.148,70 €- 2.420,99 €- 2.694,69 €- 3.085,78 €- 3.365,55 €- 3.638,16 €- 3.731,02 €- 4.037,58 €- 4.350,14 €- 4.472,16 €- 4.629,18 €- 4.930,21 €- 5.067,90 €- 59.571,74 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 137.615,09 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 59.571,74 €- Finanzierungskosten 68.159,69 €
ges. Zinsertrag 11.612,05 € Gesamtkosten 1.045.659,69 €
Avalprovision - €
Ausfertigungsgebühren - €
Finanzierungskosten 68.159,69 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
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Sich
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s be
im B
auträgervertrag
IFQ
161
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 2
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- - € - € - € 150,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,07 €- 2.424,96 €- 2.700,27 €- 3.092,98 €- 3.374,39 €- 3.647,04 €- 3.739,95 €- 4.046,56 €- 4.359,16 €- 4.481,22 €- 4.638,30 €- 4.939,38 €- 5.077,11 €- 59.672,85 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.537,50 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 652.056,02 €- 704.741,41 €- 722.696,08 €- 781.943,68 €- 842.349,11 €- 865.936,76 €- 896.289,19 €- 954.468,70 €- 981.084,58 €- 1.001.123,51 €- 135.826,49 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 59.672,85 €- Finanzierungskosten 69.948,30 €
ges. Zinsertrag 11.612,05 € Gesamtkosten 1.047.448,30 €
Avalprovision 1.537,50 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 150,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 1.788,61 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 69.948,30 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,17105%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,14542%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 3
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.400,00 €- 20.400,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.249,86 €- 4.361,36 €- 4.721,08 €- 5.088,07 €- 5.234,17 €- 5.421,06 €- 5.775,32 €- 5.940,26 €- 69.609,76 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.328,35 €- 725.885,85 €- 785.754,86 €- 846.834,80 €- 871.151,36 €- 902.256,74 €- 961.219,01 €- 988.670,85 €- 1.009.572,93 €- 127.377,07 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.400,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 69.609,76 €- Finanzierungskosten 78.397,71 €
ges. Zinsertrag 11.612,05 € Gesamtkosten 1.055.897,71 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 10.238,02 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 78.397,71 €- im Vergleich zu Szenario 1 0,97910%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 0,83236%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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auträgervertrag
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 4
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.400,00 €- 20.400,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.251,17 €- 4.364,24 €- 4.725,53 €- 5.094,40 €- 5.243,02 €- 5.433,26 €- 5.790,90 €- 5.960,06 €- 69.681,14 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 453,05 € 453,05 € 453,05 € 566,31 € 679,58 € 5.663,13 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 143,39 €- 143,39 €- 143,39 €- 179,24 €- 215,09 €- 1.792,38 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.545,11 €- 726.364,03 €- 786.496,02 €- 847.889,31 €- 872.624,05 €- 904.287,41 €- 963.811,01 €- 991.964,83 €- 1.013.710,40 €- 123.239,60 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.400,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 69.681,14 €- Finanzierungskosten 84.418,02 €
ges. Zinsertrag 5.663,13 € Gesamtkosten 1.061.918,02 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 16.258,32 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 84.418,02 €- im Vergleich zu Szenario 1 1,55484%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 1,32181%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 5
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 356.700,00 €- 391.140,00 €- 391.140,00 €- 429.885,00 €- 573.180,00 €- 682.240,00 €- 682.240,00 €- 852.800,00 €- 1.023.360,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 300,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,47 €- 2.425,76 €- 2.701,47 €- 3.094,59 €- 3.376,40 €- 3.652,90 €- 3.750,07 €- 4.060,94 €- 4.378,51 €- 4.506,85 €- 4.671,41 €- 4.980,28 €- 5.127,68 €- 59.878,79 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 2,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 743,13 €- 814,88 €- 814,88 €- 895,59 €- 1.194,13 €- 1.421,33 €- 1.421,33 €- 1.776,67 €- 2.132,00 €- 13.135,80 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.742,59 €- 468.746,18 €- 522.024,08 €- 597.987,68 €- 652.444,40 €- 705.874,92 €- 724.650,33 €- 784.722,92 €- 846.088,32 €- 870.889,44 €- 902.688,84 €- 962.372,80 €- 990.856,26 €- 1.013.077,76 €- 123.872,24 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 59.878,79 €- Finanzierungskosten 81.902,54 €
ges. Zinsertrag 11.612,05 € Gesamtkosten 1.059.402,54 €
Avalprovision 13.135,80 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 300,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 13.742,85 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 81.902,54 €- im Vergleich zu Szenario 1 1,31428%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 1,11730%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
165
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 6
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 989.125,00 €- 1.186.950,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 300,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.154,49 €- 2.431,83 €- 2.710,60 €- 3.106,78 €- 3.391,68 €- 3.670,55 €- 3.769,95 €- 4.083,07 €- 4.402,73 €- 4.533,84 €- 4.700,71 €- 5.011,90 €- 5.162,18 €- 60.130,77 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.821,64 € 2.185,97 € 18.216,39 € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 3,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.978,25 €- 1.978,25 €- 1.978,25 €- 2.472,81 €- 2.967,38 €- 24.728,13 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 461,24 €- 461,24 €- 461,24 €- 576,55 €- 691,86 €- 5.765,49 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 416.327,09 €- 469.918,22 €- 523.786,68 €- 600.343,90 €- 655.397,32 €- 709.285,63 €- 728.492,82 €- 788.999,40 €- 850.769,11 €- 876.104,02 €- 908.350,03 €- 968.482,92 €- 997.522,54 €- 1.020.407,99 €- 116.542,01 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 60.130,77 €- Finanzierungskosten 87.142,50 €
ges. Zinsertrag 18.216,39 € Gesamtkosten 1.064.642,50 €
Avalprovision 24.728,13 €- Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren 300,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 18.982,81 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 87.142,50 €- im Vergleich zu Szenario 1 1,81539%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 1,54332%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
166
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 7
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.600,00 €- 20.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,71% p.a. - € - € - € 1.730,57 €- 1.741,69 €- 1.752,88 €- 1.944,85 €- 2.021,59 €- 2.163,08 €- 2.368,29 €- 2.689,27 €- 3.032,29 €- 3.377,52 €- 3.868,96 €- 4.222,84 €- 4.569,68 €- 4.694,13 €- 5.084,09 €- 5.482,34 €- 5.645,74 €- 5.853,75 €- 6.240,88 €- 6.427,15 €- 74.911,58 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 113.938,42 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.600,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 74.911,58 €- Finanzierungskosten 95.511,58 €
ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 1.073.011,58 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 27.351,89 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 95.511,58 €- im Vergleich zu Szenario 1 2,61575%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 2,22373%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
167
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 8
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.600,00 €- 20.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,46% p.a. - € - € - € 1.674,46 €- 1.684,87 €- 1.695,34 €- 1.880,73 €- 1.954,58 €- 2.091,07 €- 2.289,17 €- 2.599,25 €- 2.930,60 €- 3.264,00 €- 3.738,79 €- 4.080,39 €- 4.415,10 €- 4.534,55 €- 4.910,87 €- 5.295,13 €- 5.452,07 €- 5.652,14 €- 6.025,46 €- 6.204,35 €- 72.372,92 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € (bezogen auf Guthabenkonto)
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.024,46 €- 272.709,33 €- 302.529,67 €- 314.410,40 €- 336.364,98 €- 368.231,05 €- 418.110,22 €- 471.409,47 €- 525.040,07 €- 601.414,07 €- 656.362,86 €- 710.203,25 €- 729.418,34 €- 789.952,89 €- 851.763,77 €- 877.008,90 €- 909.190,97 €- 969.243,11 €- 998.018,57 €- 1.020.472,92 €- 116.477,08 €
Bauträgerkredit: Gesamtkosten Bauträger:
Bearbeitungsgebühr 20.600,00 €- Kosten vor Finanzierungskosten 977.500,00 €
ges. Zinsaufwand 72.372,92 €- Finanzierungskosten 92.972,92 €
ges. Zinsertrag - € Gesamtkosten 1.070.472,92 €
Avalprovision - € Gesamtkostenerhöhung in €
Ausfertigungsgebühren - € im Vergleich zu Szenario 1 24.813,23 €
Gesamtkostenerhöhung in %Finanzierungskosten 92.972,92 €- im Vergleich zu Szenario 1 2,37297%
Gesamtkostenerhöhungin % der Veräußerungspreise 2,01734%
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 168
8.2 Worst-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive der Bauträgerbank
Fin
an
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auträgervertrag
IFQ
169
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 1
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.893,82 €- 2.148,70 €- 2.420,99 €- 2.694,69 €- 3.085,78 €- 3.365,55 €- 3.638,16 €- 3.731,02 €- 4.037,58 €- 4.350,14 €- 4.472,16 €- 4.629,18 €- 4.930,21 €- 5.067,90 €- 59.571,74 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 137.615,09 €
Marge Sollzins 3,00% p.a. - € - € - € 672,38 € 675,85 € 679,35 € 753,18 € 782,08 € 836,13 € 914,89 € 1.038,02 € 1.169,56 € 1.301,78 € 1.490,71 € 1.625,87 € 1.757,56 € 1.802,43 € 1.950,52 € 2.101,52 € 2.160,46 € 2.236,32 € 2.381,75 € 2.448,26 € 28.778,62 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 297,25 € 325,95 € 325,95 € 358,24 € 477,65 € 568,53 € 568,53 € 710,67 € 852,80 € 5.254,32 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 € Gesamtertrag 54.232,94 €
Marge Sollzins 28.778,62 €
Marge Habenzins 5.254,32 €
Avalprovision - €
Ausfertigungsgebühren - €
Gesamt 54.232,94 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 365.955,86 €- 415.207,43 €- 467.823,89 €- 520.712,63 €- 596.285,08 €- 650.348,61 €- 703.025,15 €- 720.970,95 €- 780.209,62 €- 840.606,07 €- 864.184,70 €- 894.528,07 €- 952.698,46 €- 979.305,19 €- 999.334,91 €- 517.974,27 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 181.455,86 €- 230.707,43 €- 283.323,89 €- 336.212,63 €- 411.785,08 €- 293.648,61 €- 311.885,15 €- 329.830,95 €- 350.324,62 €- 267.426,07 €- 181.944,70 €- 212.288,07 €- 99.898,46 €- 44.054,81 € 187.615,09 €
Maximalsaldo 411.785,08 €-
Durchschnittssaldo 214.600,79 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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auträgervertrag
IFQ
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 2
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- - € - € - € 150,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,07 €- 2.424,96 €- 2.700,27 €- 3.092,98 €- 3.374,39 €- 3.647,04 €- 3.739,95 €- 4.046,56 €- 4.359,16 €- 4.481,22 €- 4.638,30 €- 4.939,38 €- 5.077,11 €- 59.672,85 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €
Avalprovision 2,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- 307,50 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.537,50 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 652.056,02 €- 704.741,41 €- 722.696,08 €- 781.943,68 €- 842.349,11 €- 865.936,76 €- 896.289,19 €- 954.468,70 €- 981.084,58 €- 1.001.123,51 €- 135.826,49 €
Marge Sollzins 3,00% p.a. - € - € - € 672,38 € 675,85 € 679,35 € 753,18 € 782,08 € 836,13 € 915,26 € 1.039,16 € 1.171,48 € 1.304,48 € 1.494,19 € 1.630,14 € 1.761,85 € 1.806,74 € 1.954,86 € 2.105,87 € 2.164,84 € 2.240,72 € 2.386,17 € 2.452,71 € 28.827,46 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 297,25 € 325,95 € 325,95 € 358,24 € 477,65 € 568,53 € 568,53 € 710,67 € 852,80 € 5.254,32 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 € Gesamtertrag 55.969,28 €
Marge Sollzins 28.827,46 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins 5.254,32 € Mehrertrag in €
Avalprovision 1.537,50 € im Vergleich zu Szenario 1 1.736,34 €
Ausfertigungsgebühren 150,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 3,20164%
Gesamt 55.969,28 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 652.056,02 €- 704.741,41 €- 722.696,08 €- 781.943,68 €- 842.349,11 €- 865.936,76 €- 896.289,19 €- 954.468,70 €- 981.084,58 €- 1.001.123,51 €- 518.862,86 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.665,71 €- 468.592,04 €- 521.792,25 €- 597.677,79 €- 295.356,02 €- 313.601,41 €- 331.556,08 €- 352.058,68 €- 269.169,11 €- 183.696,76 €- 214.049,19 €- 101.668,70 €- 42.275,42 € 185.826,49 €
Maximalsaldo 597.677,79 €-
Durchschnittssaldo 253.704,45 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
171
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 3
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.400,00 €- 20.400,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.249,86 €- 4.361,36 €- 4.721,08 €- 5.088,07 €- 5.234,17 €- 5.421,06 €- 5.775,32 €- 5.940,26 €- 69.609,76 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.328,35 €- 725.885,85 €- 785.754,86 €- 846.834,80 €- 871.151,36 €- 902.256,74 €- 961.219,01 €- 988.670,85 €- 1.009.572,93 €- 127.377,07 €
Marge Sollzins 4,00% p.a. - € - € - € 897,17 € 902,56 € 907,98 € 1.007,19 € 1.046,57 € 1.119,53 € 1.225,50 € 1.390,72 € 1.567,31 € 1.744,95 € 1.998,36 € 2.180,29 € 2.357,76 € 2.419,62 € 2.619,18 € 2.822,78 € 2.903,84 € 3.007,52 € 3.204,06 € 3.295,57 € 38.618,45 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 297,25 € 325,95 € 325,95 € 358,24 € 477,65 € 568,53 € 568,53 € 710,67 € 852,80 € 5.254,32 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.400,00 € Gesamtertrag 64.272,77 €
Marge Sollzins 38.618,45 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins 5.254,32 € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 10.039,83 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 18,51243%
Gesamt 64.272,77 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.328,35 €- 725.885,85 €- 785.754,86 €- 846.834,80 €- 871.151,36 €- 902.256,74 €- 961.219,01 €- 988.670,85 €- 1.009.572,93 €- 521.512,88 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 183.150,47 €- 232.717,20 €- 285.691,73 €- 338.984,56 €- 415.007,58 €- 297.387,38 €- 316.188,35 €- 334.745,85 €- 355.869,86 €- 273.654,80 €- 188.911,36 €- 220.016,74 €- 108.419,01 €- 34.689,15 € 177.377,07 €
Maximalsaldo 415.007,58 €-
Durchschnittssaldo 216.942,55 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
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erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
172
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 4
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 61.500,00 € - € - € 61.500,00 € 61.500,00 € 817.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.400,00 €- 20.400,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.600,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,21% p.a. - € - € - € 1.617,14 €- 1.626,86 €- 1.636,63 €- 1.815,45 €- 1.886,44 €- 2.017,94 €- 2.208,97 €- 2.506,78 €- 2.825,07 €- 3.145,27 €- 3.602,04 €- 3.929,97 €- 4.251,17 €- 4.364,24 €- 4.725,53 €- 5.094,40 €- 5.243,02 €- 5.433,26 €- 5.790,90 €- 5.960,06 €- 69.681,14 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 453,05 € 453,05 € 453,05 € 566,31 € 679,58 € 5.663,13 €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 143,39 €- 143,39 €- 143,39 €- 179,24 €- 215,09 €- 1.792,38 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.545,11 €- 726.364,03 €- 786.496,02 €- 847.889,31 €- 872.624,05 €- 904.287,41 €- 963.811,01 €- 991.964,83 €- 1.013.710,40 €- 123.239,60 €
Marge Sollzins 4,00% p.a. - € - € - € 897,17 € 902,56 € 907,98 € 1.007,19 € 1.046,57 € 1.119,53 € 1.225,50 € 1.390,72 € 1.567,31 € 1.744,95 € 1.998,36 € 2.180,29 € 2.358,48 € 2.421,21 € 2.621,65 € 2.826,30 € 2.908,75 € 3.014,29 € 3.212,70 € 3.306,55 € 38.658,05 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 205,00 € 205,00 € 205,00 € 256,25 € 307,50 € 2.562,50 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.400,00 € Gesamtertrag 61.620,55 €
Marge Sollzins 38.658,05 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins 2.562,50 € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 7.387,61 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 13,62200%
Gesamt 61.620,55 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 246.000,00 € 307.500,00 € 369.000,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 367.650,47 €- 417.217,20 €- 470.191,73 €- 523.484,56 €- 599.507,58 €- 654.087,38 €- 707.545,11 €- 726.364,03 €- 786.496,02 €- 847.889,31 €- 872.624,05 €- 904.287,41 €- 963.811,01 €- 991.964,83 €- 1.013.710,40 €- 522.180,27 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.600,00 € 27.100,00 € 22.100,00 € 269.150,00 €- 270.767,14 €- 272.394,00 €- 302.155,64 €- 313.971,09 €- 335.857,53 €- 183.150,47 €- 232.717,20 €- 285.691,73 €- 338.984,56 €- 415.007,58 €- 469.587,38 €- 523.045,11 €- 541.864,03 €- 601.996,02 €- 601.889,31 €- 626.624,05 €- 658.287,41 €- 656.311,01 €- 622.964,83 €- 173.239,60 €
Maximalsaldo 658.287,41 €-
Durchschnittssaldo 355.100,67 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
173
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 5
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%Kontenentwicklung und Bankenertrag
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € - € - € - € - € 172.200,00 € 34.440,00 € - € 38.745,00 € 143.295,00 € 109.060,00 € - € 170.560,00 € 170.560,00 € 163.590,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 356.700,00 €- 391.140,00 €- 391.140,00 €- 429.885,00 €- 573.180,00 €- 682.240,00 €- 682.240,00 €- 852.800,00 €- 1.023.360,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 300,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. - € - € - € 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.151,47 €- 2.425,76 €- 2.701,47 €- 3.094,59 €- 3.376,40 €- 3.652,90 €- 3.750,07 €- 4.060,94 €- 4.378,51 €- 4.506,85 €- 4.671,41 €- 4.980,28 €- 5.127,68 €- 59.878,79 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 339,79 € 656,92 € 720,35 € 720,35 € 791,70 € 1.055,61 € 1.256,46 € 1.256,46 € 1.570,57 € 1.884,69 € 11.612,05 €
Avalprovision 2,50% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 384,38 €- 743,13 €- 814,88 €- 814,88 €- 895,59 €- 1.194,13 €- 1.421,33 €- 1.421,33 €- 1.776,67 €- 2.132,00 €- 13.135,80 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 107,54 €- 207,92 €- 227,99 €- 227,99 €- 250,57 €- 334,10 €- 397,67 €- 397,67 €- 497,09 €- 596,50 €- 3.675,21 €- - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.742,59 €- 468.746,18 €- 522.024,08 €- 597.987,68 €- 652.444,40 €- 705.874,92 €- 724.650,33 €- 784.722,92 €- 846.088,32 €- 870.889,44 €- 902.688,84 €- 962.372,80 €- 990.856,26 €- 1.013.077,76 €- 123.872,24 €
Marge Sollzins 3,00% p.a. - € - € - € 672,38 € 675,85 € 679,35 € 753,18 € 782,08 € 836,13 € 915,26 € 1.039,36 € 1.171,87 € 1.305,06 € 1.494,97 € 1.631,11 € 1.764,69 € 1.811,63 € 1.961,81 € 2.115,22 € 2.177,22 € 2.256,72 € 2.405,93 € 2.477,14 € 28.926,95 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 153,75 € 297,25 € 325,95 € 325,95 € 358,24 € 477,65 € 568,53 € 568,53 € 710,67 € 852,80 € 5.254,32 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 € Gesamtertrag 67.817,07 €
Marge Sollzins 28.926,95 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins 5.254,32 € Mehrertrag in €
Avalprovision 13.135,80 € im Vergleich zu Szenario 1 13.584,13 €
Ausfertigungsgebühren 300,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 25,04776%
Gesamt 67.817,07 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 184.500,00 € 356.700,00 € 391.140,00 € 391.140,00 € 429.885,00 € 573.180,00 € 682.240,00 € 682.240,00 € 852.800,00 € 1.023.360,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.742,59 €- 468.746,18 €- 522.024,08 €- 597.987,68 €- 652.444,40 €- 705.874,92 €- 724.650,33 €- 784.722,92 €- 846.088,32 €- 870.889,44 €- 902.688,84 €- 962.372,80 €- 990.856,26 €- 1.013.077,76 €- 521.019,10 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 184.500,00 €- 356.700,00 €- 391.140,00 €- 391.140,00 €- 429.885,00 €- 573.180,00 €- 682.240,00 €- 682.240,00 €- 852.800,00 €- 1.023.360,00 €- - €
Saldierung der v.g. Konten 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 415.742,59 €- 468.746,18 €- 522.024,08 €- 597.987,68 €- 652.444,40 €- 705.874,92 €- 724.650,33 €- 784.722,92 €- 846.088,32 €- 870.889,44 €- 902.688,84 €- 962.372,80 €- 990.856,26 €- 173.872,24 €
Maximalsaldo 990.856,26 €-
Durchschnittssaldo 482.115,86 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
174
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 6
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Kontenentwicklung und Finanzierungskosten BT
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € - € - € - € - € - € - € - € - € 197.825,00 € - € - € 197.825,00 € 197.825,00 € - € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 989.125,00 €- 1.186.950,00 €- - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.200,00 €- 20.200,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € 150,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 50,00 €- 300,00 €-
29.800,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.925,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.950,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.450,00 €- 22.800,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 6,21% p.a. 1.391,82 €- 1.399,02 €- 1.406,26 €- 1.559,08 €- 1.618,90 €- 1.730,78 €- 1.894,60 €- 2.154,49 €- 2.431,83 €- 2.710,60 €- 3.106,78 €- 3.391,68 €- 3.670,55 €- 3.769,95 €- 4.083,07 €- 4.402,73 €- 4.533,84 €- 4.700,71 €- 5.011,90 €- 5.162,18 €- 60.130,77 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.092,98 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.457,31 € 1.821,64 € 2.185,97 € 18.216,39 €
Avalprovision 3,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.483,69 €- 1.978,25 €- 1.978,25 €- 1.978,25 €- 2.472,81 €- 2.967,38 €- 24.728,13 €-
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 345,93 €- 461,24 €- 461,24 €- 461,24 €- 576,55 €- 691,86 €- 5.765,49 €-
Fortschreibung Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 416.327,09 €- 469.918,22 €- 523.786,68 €- 600.343,90 €- 655.397,32 €- 709.285,63 €- 728.492,82 €- 788.999,40 €- 850.769,11 €- 876.104,02 €- 908.350,03 €- 968.482,92 €- 997.522,54 €- 1.020.407,99 €- 116.542,01 €
Marge Sollzins 3,00% p.a. - € - € - € 672,38 € 675,85 € 679,35 € 753,18 € 782,08 € 836,13 € 915,26 € 1.040,82 € 1.174,80 € 1.309,47 € 1.500,86 € 1.638,49 € 1.773,21 € 1.821,23 € 1.972,50 € 2.126,92 € 2.190,26 € 2.270,88 € 2.421,21 € 2.493,81 € 29.048,68 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 494,56 € 659,42 € 659,42 € 659,42 € 824,27 € 989,13 € 8.242,71 €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.200,00 € Gesamtertrag 82.519,51 €
Marge Sollzins 29.048,68 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins 8.242,71 € Mehrertrag in €
Avalprovision 24.728,13 € im Vergleich zu Szenario 1 28.286,57 €
Ausfertigungsgebühren 300,00 € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 52,15755%
Gesamt 82.519,51 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 593.475,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 791.300,00 € 989.125,00 € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 416.327,09 €- 469.918,22 €- 523.786,68 €- 600.343,90 €- 655.397,32 €- 709.285,63 €- 728.492,82 €- 788.999,40 €- 850.769,11 €- 876.104,02 €- 908.350,03 €- 968.482,92 €- 997.522,54 €- 1.020.407,99 €- 523.353,31 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 593.475,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 791.300,00 €- 989.125,00 €- 1.186.950,00 €- - €
Saldierung der v.g. Konten 29.800,00 € 27.300,00 € 22.300,00 € 268.950,00 €- 270.341,82 €- 271.740,84 €- 301.272,09 €- 312.831,18 €- 334.450,08 €- 366.105,86 €- 416.327,09 €- 469.918,22 €- 523.786,68 €- 600.343,90 €- 655.397,32 €- 709.285,63 €- 728.492,82 €- 788.999,40 €- 850.769,11 €- 876.104,02 €- 908.350,03 €- 968.482,92 €- 997.522,54 €- 166.542,01 €
Maximalsaldo 997.522,54 €-
Durchschnittssaldo 484.144,65 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
175
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 7
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.600,00 €- 20.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,71% p.a. - € - € - € 1.730,57 €- 1.741,69 €- 1.752,88 €- 1.944,85 €- 2.021,59 €- 2.163,08 €- 2.368,29 €- 2.689,27 €- 3.032,29 €- 3.377,52 €- 3.868,96 €- 4.222,84 €- 4.569,68 €- 4.694,13 €- 5.084,09 €- 5.482,34 €- 5.645,74 €- 5.853,75 €- 6.240,88 €- 6.427,15 €- 74.911,58 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 113.938,42 €
Marge Sollzins 4,50% p.a. - € - € - € 1.010,06 € 1.016,55 € 1.023,08 € 1.135,13 € 1.179,92 € 1.262,50 € 1.382,27 € 1.569,61 € 1.769,82 € 1.971,32 € 2.258,15 € 2.464,69 € 2.667,13 € 2.739,76 € 2.967,37 € 3.199,81 € 3.295,18 € 3.416,59 € 3.642,54 € 3.751,25 € 43.722,71 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.600,00 € Gesamtertrag 64.322,71 €
Marge Sollzins 43.722,71 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins - € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 10.089,77 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 18,60451%
Gesamt 64.322,71 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 1.023.011,58 €- 525.175,09 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.080,57 €- 272.822,27 €- 302.700,15 €- 314.645,00 €- 336.666,59 €- 368.604,67 €- 418.562,96 €- 471.952,23 €- 525.684,52 €- 602.172,04 €- 657.251,00 €- 711.233,84 €- 730.603,51 €- 791.297,64 €- 853.281,73 €- 878.714,06 €- 911.089,80 €- 971.343,55 €- 1.000.334,44 €- 163.938,42 €
Maximalsaldo 1.000.334,44 €-
Durchschnittssaldo 485.807,94 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
176
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 8
(Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%Kontenentwicklung und Bankenertrag
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Guthabenkonto
Erwerberzahlungen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 € 1.186.950,00 €
Fortschreibung Guthabenkonto (ohne Zinsen) - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Bürgschaftsvaluta - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Baukonto
Einzahlung Eigenmittel BT 50.000,00 €
Auszahlungen - € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €- 977.500,00 €-
Bearbeitungsgebühr 2,00% 20.600,00 €- 20.600,00 €-
Ausfertigungsgebühren BÜ 50,00 € - €
29.400,00 € 2.500,00 €- 5.000,00 €- 291.250,00 €- - € - € 28.125,00 €- 10.000,00 €- 20.000,00 €- 29.775,00 €- 47.590,00 €- 50.700,00 €- 50.700,00 €- 73.110,00 €- 51.210,00 €- 49.760,00 €- 14.800,00 €- 56.000,00 €- 56.900,00 €- 19.950,00 €- 26.730,00 €- 54.400,00 €- 22.750,00 €- 16.250,00 €-
Soll-Zinsen 7,46% p.a. - € - € - € 1.674,46 €- 1.684,87 €- 1.695,34 €- 1.880,73 €- 1.954,58 €- 2.091,07 €- 2.289,17 €- 2.599,25 €- 2.930,60 €- 3.264,00 €- 3.738,79 €- 4.080,39 €- 4.415,10 €- 4.534,55 €- 4.910,87 €- 5.295,13 €- 5.452,07 €- 5.652,14 €- 6.025,46 €- 6.204,35 €- 72.372,92 €-
Habenzinsen 2,21% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Avalprovision 0,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Steuerabfluss (30% x 1,055) 31,65% - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - auf Guthabenzinsen -
Fortschreibung Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.024,46 €- 272.709,33 €- 302.529,67 €- 314.410,40 €- 336.364,98 €- 368.231,05 €- 418.110,22 €- 471.409,47 €- 525.040,07 €- 601.414,07 €- 656.362,86 €- 710.203,25 €- 729.418,34 €- 789.952,89 €- 851.763,77 €- 877.008,90 €- 909.190,97 €- 969.243,11 €- 998.018,57 €- 1.020.472,92 €- 116.477,08 €
Marge Sollzins 4,25% p.a. - € - € - € 953,95 € 959,88 € 965,85 € 1.071,46 € 1.113,54 € 1.191,29 € 1.304,15 € 1.480,81 € 1.669,58 € 1.859,52 € 2.130,01 € 2.324,62 € 2.515,30 € 2.583,36 € 2.797,75 € 3.016,66 € 3.106,07 € 3.220,05 € 3.432,74 € 3.534,65 € 41.231,22 €
Marge Habenzins 1,00% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bauträgerkredit: Bankenertrag:
Bearbeitungsgebühr 20.600,00 € Gesamtertrag 61.831,22 €
Marge Sollzins 41.231,22 € Gesamtertrag gemäß Szenario 1 54.232,94 €
Marge Habenzins - € Mehrertrag in €
Avalprovision - € im Vergleich zu Szenario 1 7.598,28 €
Ausfertigungsgebühren - € Mehrertrag in %im Vergleich zu Szenario 1 14,01045%
Gesamt 61.831,22 €
Entwicklung des Finanzierungsrisikos:
Guthabenkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.186.950,00 €
Baukonto 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.024,46 €- 272.709,33 €- 302.529,67 €- 314.410,40 €- 336.364,98 €- 368.231,05 €- 418.110,22 €- 471.409,47 €- 525.040,07 €- 601.414,07 €- 656.362,86 €- 710.203,25 €- 729.418,34 €- 789.952,89 €- 851.763,77 €- 877.008,90 €- 909.190,97 €- 969.243,11 €- 998.018,57 €- 1.020.472,92 €- 524.334,55 €-
Avalkonto - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Saldierung der v.g. Konten 29.400,00 € 26.900,00 € 21.900,00 € 269.350,00 €- 271.024,46 €- 272.709,33 €- 302.529,67 €- 314.410,40 €- 336.364,98 €- 368.231,05 €- 418.110,22 €- 471.409,47 €- 525.040,07 €- 601.414,07 €- 656.362,86 €- 710.203,25 €- 729.418,34 €- 789.952,89 €- 851.763,77 €- 877.008,90 €- 909.190,97 €- 969.243,11 €- 998.018,57 €- 166.477,08 €
Maximalsaldo 998.018,57 €-
Durchschnittssaldo 485.073,18 €-
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Finanzielle Auswirkungen eines geänderten Sicherheitenkonzeptes beim Bauträgervertrag
IFQ 177
8.2 Worst-case-Modell
- Szenarienberechnungen aus der Perspektive des Verbraucher
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auträgervertrag
IFQ
178
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 1
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 61.500,00 €- 57.400,00 €- 11.480,00 €- 12.915,00 €- 27.265,00 €- 27.265,00 €- 197.825,00 €-
Eigenkapital 41.000,00 € - € - € - € - € - € 41.000,00 €
Darlehensvalutierung - € 20.500,00 €- - € - € - € - € 57.400,00 €- 11.480,00 €- - € 12.915,00 €- - € 27.265,00 €- - € - € - € 27.265,00 €- 156.825,00 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 20.500,00 €- 77.900,00 €- 89.380,00 €- 89.380,00 €- 102.295,00 €- 102.295,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 129.560,00 €- 156.825,00 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 347,30 €- 398,49 €- 398,49 €- 456,07 €- 456,07 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 4.823,87 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 143.500,00 € 86.100,00 € 74.620,00 € 74.620,00 € 61.705,00 € 61.705,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 34.440,00 € 7.175,00 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 358,75 €- 358,75 €- 358,75 €- 215,25 €- 186,55 €- 186,55 €- 154,26 €- 154,26 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 2.317,53 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 41.000,00 €- 41.000,00 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.250,00 €- 10.250,00 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 19,73 € 19,62 € 19,52 € 18,91 € 18,29 € 17,68 € 16,90 € 16,09 € 15,28 € 14,43 € 13,58 € 12,66 € 11,73 € 10,80 € 317,85 €
Darlehens-Zinsen - € 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 91,40 €- 347,30 €- 398,49 €- 398,49 €- 456,07 €- 456,07 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 577,62 €- 4.823,87 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 358,75 €- 358,75 €- 358,75 €- 215,25 €- 186,55 €- 186,55 €- 154,26 €- 154,26 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 86,10 €- 2.317,53 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 13.842,63 € 13.770,95 € 13.699,18 € 13.268,56 € 12.837,32 € 12.405,47 € 11.860,59 € 11.292,46 € 10.723,51 € 10.128,47 € 9.532,57 € 8.882,43 € 8.231,37 € 7.579,38 € 6.926,46 € 6.926,46 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 205.000,00 € Finanzierungskosten gesamt 6.823,54 €
Eigenkapitaleinsatz 41.000,00 € Finanzierungskostenin % des Erwerbspreises 3,32856%
Darlehen 164.000,00 €
Darlehenszinsen 4.823,87 €-
Bereitstellungszinsen 2.317,53 €-
Habenzinsen 317,85 €
saldiert 6.823,54 €- verbleibendes Eigenkapital 6.926,46 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
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en
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auträgervertrag
IFQ
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 2
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 61.589,43 €- 57.483,47 €- 11.496,69 €- 12.933,78 €- 27.304,65 €- 27.304,65 €- 198.112,68 €-
Eigenkapital 41.298,11 € - € - € - € - € - € 41.298,11 €
Darlehensvalutierung - € 20.291,32 €- - € - € - € - € 57.483,47 €- 11.496,69 €- - € 12.933,78 €- - € 27.304,65 €- - € - € - € 27.304,65 €- 156.814,57 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 20.291,32 €- 20.291,32 €- 20.291,32 €- 20.291,32 €- 20.291,32 €- 77.774,79 €- 89.271,49 €- 89.271,49 €- 102.205,27 €- 102.205,27 €- 129.509,92 €- 129.509,92 €- 129.509,92 €- 129.509,92 €- 156.814,57 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 346,75 €- 398,00 €- 398,00 €- 455,67 €- 455,67 €- 577,40 €- 577,40 €- 577,40 €- 577,40 €- 4.816,00 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 143.708,68 € 143.708,68 € 143.708,68 € 143.708,68 € 143.708,68 € 86.225,21 € 74.728,51 € 74.728,51 € 61.794,73 € 61.794,73 € 34.490,08 € 34.490,08 € 34.490,08 € 34.490,08 € 7.185,43 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 359,27 €- 359,27 €- 359,27 €- 215,56 €- 186,82 €- 186,82 €- 154,49 €- 154,49 €- 86,23 €- 86,23 €- 86,23 €- 86,23 €- 2.320,90 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 41.298,11 €- 41.298,11 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.264,91 €- 10.264,91 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 19,28 € 19,18 € 19,08 € 18,46 € 17,85 € 17,23 € 16,46 € 15,65 € 14,84 € 13,99 € 13,14 € 12,21 € 11,28 € 10,35 € 311,61 €
Darlehens-Zinsen - € 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 90,47 €- 346,75 €- 398,00 €- 398,00 €- 455,67 €- 455,67 €- 577,40 €- 577,40 €- 577,40 €- 577,40 €- 4.816,00 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 359,27 €- 359,27 €- 359,27 €- 215,56 €- 186,82 €- 186,82 €- 154,49 €- 154,49 €- 86,23 €- 86,23 €- 86,23 €- 86,23 €- 2.320,90 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 13.529,61 € 13.458,42 € 13.387,14 € 12.956,47 € 12.525,20 € 12.093,31 € 11.548,24 € 10.979,87 € 10.410,69 € 9.815,38 € 9.219,21 € 8.568,72 € 7.917,31 € 7.264,97 € 6.611,70 € 6.611,70 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 205.298,11 € Finanzierungskosten gesamt 6.825,29 €
Eigenkapitaleinsatz 41.298,11 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 4.816,00 €- im Vergleich zu Szenario 1 1,74 €
Bereitstellungszinsen 2.320,90 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00085%
Habenzinsen 311,61 €
saldiert 6.825,29 €- verbleibendes Eigenkapital 6.611,70 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 3
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 62.011,90 €- 57.877,77 €- 11.575,55 €- 13.022,50 €- 27.491,94 €- 27.491,94 €- 199.471,62 €-
Eigenkapital 42.706,34 € - € - € - € - € - € 42.706,34 €
Darlehensvalutierung - € 19.305,56 €- - € - € - € - € 57.877,77 €- 11.575,55 €- - € 13.022,50 €- - € 27.491,94 €- - € - € - € 27.491,94 €- 156.765,28 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 19.305,56 €- 19.305,56 €- 19.305,56 €- 19.305,56 €- 19.305,56 €- 77.183,34 €- 88.758,89 €- 88.758,89 €- 101.781,39 €- 101.781,39 €- 129.273,34 €- 129.273,34 €- 129.273,34 €- 129.273,34 €- 156.765,28 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 344,11 €- 395,72 €- 395,72 €- 453,78 €- 453,78 €- 576,34 €- 576,34 €- 576,34 €- 576,34 €- 4.778,82 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 144.694,44 € 144.694,44 € 144.694,44 € 144.694,44 € 144.694,44 € 86.816,66 € 75.241,11 € 75.241,11 € 62.218,61 € 62.218,61 € 34.726,66 € 34.726,66 € 34.726,66 € 34.726,66 € 7.234,72 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 361,74 €- 361,74 €- 361,74 €- 217,04 €- 188,10 €- 188,10 €- 155,55 €- 155,55 €- 86,82 €- 86,82 €- 86,82 €- 86,82 €- 2.336,82 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 42.706,34 €- 42.706,34 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.335,32 €- 10.335,32 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 17,17 € 17,07 € 16,98 € 16,36 € 15,75 € 15,13 € 14,35 € 13,54 € 12,73 € 11,88 € 11,03 € 10,10 € 9,17 € 8,24 € 282,13 €
Darlehens-Zinsen - € 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 86,07 €- 344,11 €- 395,72 €- 395,72 €- 453,78 €- 453,78 €- 576,34 €- 576,34 €- 576,34 €- 576,34 €- 4.778,82 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 361,74 €- 361,74 €- 361,74 €- 217,04 €- 188,10 €- 188,10 €- 155,55 €- 155,55 €- 86,82 €- 86,82 €- 86,82 €- 86,82 €- 2.336,82 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 12.050,97 € 11.982,07 € 11.913,08 € 11.482,25 € 11.050,80 € 10.618,74 € 10.072,72 € 9.503,26 € 8.932,98 € 8.336,39 € 7.738,94 € 7.086,81 € 6.433,75 € 5.779,76 € 5.124,83 € 5.124,83 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 206.706,34 € Finanzierungskosten gesamt 6.833,51 €
Eigenkapitaleinsatz 42.706,34 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 4.778,82 €- im Vergleich zu Szenario 1 9,97 €
Bereitstellungszinsen 2.336,82 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00486%
Habenzinsen 282,13 €
saldiert 6.833,51 €- verbleibendes Eigenkapital 5.124,83 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 4
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 66,50%
30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 62.312,91 €- - € - € - € - € 138.126,96 €- 200.439,87 €-
Eigenkapital 43.709,71 € - € - € - € - € - € 43.709,71 €
Darlehensvalutierung - € 18.603,20 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 138.126,96 €- 156.730,16 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 18.603,20 €- 156.730,16 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 1.161,15 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 145.396,80 € 7.269,84 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 4.361,90 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 43.709,71 €- 43.709,71 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.385,49 €- 10.385,49 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 15,67 € 15,58 € 15,48 € 14,87 € 14,25 € 13,63 € 13,02 € 12,40 € 11,78 € 11,16 € 10,54 € 9,92 € 9,30 € 8,68 € 268,90 €
Darlehens-Zinsen - € 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 82,94 €- 1.161,15 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 363,49 €- 4.361,90 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 10.997,43 € 10.930,16 € 10.862,80 € 10.431,85 € 10.000,28 € 9.568,10 € 9.135,30 € 8.701,89 € 8.267,86 € 7.833,21 € 7.397,94 € 6.962,05 € 6.525,54 € 6.088,41 € 5.650,65 € 5.650,65 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 207.709,71 € Finanzierungskosten gesamt 5.254,15 €
Eigenkapitaleinsatz 43.709,71 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 1.161,15 €- im Vergleich zu Szenario 1 1.569,39 €-
Bereitstellungszinsen 4.361,90 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -0,76556%
Habenzinsen 268,90 €
saldiert 5.254,15 €- verbleibendes Eigenkapital 5.650,65 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 5
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
30,00% 28,00% 5,60% 6,30% 13,30% 13,30%
30,00% 58,00% 63,60% 69,90% 83,20% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 62.187,14 €- 58.041,33 €- 11.608,27 €- 13.059,30 €- 27.569,63 €- 27.569,63 €- 200.035,30 €-
Eigenkapital 43.290,47 € - € - € - € - € - € 43.290,47 €
Darlehensvalutierung - € 18.896,67 €- - € - € - € - € 58.041,33 €- 11.608,27 €- - € 13.059,30 €- - € 27.569,63 €- - € - € - € 27.569,63 €- 156.744,83 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 18.896,67 €- 18.896,67 €- 18.896,67 €- 18.896,67 €- 18.896,67 €- 76.938,00 €- 88.546,27 €- 88.546,27 €- 101.605,57 €- 101.605,57 €- 129.175,20 €- 129.175,20 €- 129.175,20 €- 129.175,20 €- 156.744,83 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 343,02 €- 394,77 €- 394,77 €- 452,99 €- 452,99 €- 575,91 €- 575,91 €- 575,91 €- 575,91 €- 4.763,40 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 145.103,33 € 145.103,33 € 145.103,33 € 145.103,33 € 145.103,33 € 87.062,00 € 75.453,73 € 75.453,73 € 62.394,43 € 62.394,43 € 34.824,80 € 34.824,80 € 34.824,80 € 34.824,80 € 7.255,17 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 362,76 €- 362,76 €- 362,76 €- 217,65 €- 188,63 €- 188,63 €- 155,99 €- 155,99 €- 87,06 €- 87,06 €- 87,06 €- 87,06 €- 2.343,42 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 43.290,47 €- 43.290,47 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.364,52 €- 10.364,52 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 16,30 € 16,20 € 16,10 € 15,49 € 14,88 € 14,26 € 13,48 € 12,67 € 11,86 € 11,01 € 10,15 € 9,22 € 8,29 € 7,36 € 269,89 €
Darlehens-Zinsen - € 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 84,25 €- 343,02 €- 394,77 €- 394,77 €- 452,99 €- 452,99 €- 575,91 €- 575,91 €- 575,91 €- 575,91 €- 4.763,40 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 362,76 €- 362,76 €- 362,76 €- 217,65 €- 188,63 €- 188,63 €- 155,99 €- 155,99 €- 87,06 €- 87,06 €- 87,06 €- 87,06 €- 2.343,42 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 11.437,64 € 11.369,69 € 11.301,64 € 10.870,74 € 10.439,23 € 10.007,10 € 9.460,69 € 8.890,76 € 8.320,03 € 7.722,91 € 7.124,94 € 6.472,12 € 5.818,38 € 5.163,70 € 4.508,09 € 4.508,09 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 207.290,47 € Finanzierungskosten gesamt 6.836,92 €
Eigenkapitaleinsatz 43.290,47 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 4.763,40 €- im Vergleich zu Szenario 1 13,38 €
Bereitstellungszinsen 2.343,42 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 0,00653%
Habenzinsen 269,89 €
saldiert 6.836,92 €- verbleibendes Eigenkapital 4.508,09 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
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(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
96,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate 200.878,07 €- - € - € - € - € - € 200.878,07 €-
Eigenkapital 44.163,81 € - € - € - € - € - € 44.163,81 €
Darlehensvalutierung - € 156.714,27 €- - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.714,27 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €- 156.714,27 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 9.781,58 €-
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 € 7.285,73 €
Bereitstellungszinsen 0,25% p.M. - € - € - € 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 218,57 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis 44.163,81 €- 44.163,81 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.408,19 €- 10.408,19 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 14,99 € 14,02 € 13,04 € 12,04 € 11,03 € 10,03 € 9,02 € 8,01 € 7,00 € 5,99 € 4,98 € 3,96 € 2,95 € 1,93 € 211,63 €
Darlehens-Zinsen - € 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 698,68 €- 9.781,58 €-
Bereitstellungszinsen - € - € - € 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 18,21 €- 218,57 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 10.520,63 € 9.836,94 € 9.152,27 € 8.448,41 € 7.743,55 € 7.037,69 € 6.330,82 € 5.622,94 € 4.914,06 € 4.204,16 € 3.493,25 € 2.781,33 € 2.068,39 € 1.354,44 € 639,47 € 639,47 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 208.163,81 € Finanzierungskosten gesamt 9.788,53 €
Eigenkapitaleinsatz 44.163,81 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen 9.781,58 €- im Vergleich zu Szenario 1 2.964,99 €
Bereitstellungszinsen 218,57 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises 1,44633%
Habenzinsen 211,63 €
saldiert 9.788,53 €- verbleibendes Eigenkapital 639,47 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
184
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 7
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 202.224,09 €- 202.224,09 €-
Eigenkapital - € - € - € - € - € 45.558,65 € 45.558,65 €
Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.665,45 €- 156.665,45 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.665,45 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 7.334,55 €
Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 3.936,00 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis - € 45.558,65 €- 45.558,65 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.477,93 €- 10.477,93 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 77,83 € 77,94 € 78,05 € 77,69 € 77,34 € 76,98 € 76,62 € 76,26 € 75,90 € 75,54 € 75,18 € 74,82 € 74,46 € 74,10 € 1.161,34 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bereitstellungszinsen - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 3.936,00 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 54.614,69 € 54.692,52 € 54.770,46 € 54.520,50 € 54.270,20 € 54.019,53 € 53.768,51 € 53.517,13 € 53.265,39 € 53.013,29 € 52.760,84 € 52.508,02 € 52.254,85 € 52.001,31 € 6.188,76 € 6.188,76 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 209.558,65 € Finanzierungskosten gesamt 2.774,66 €
Eigenkapitaleinsatz 45.558,65 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen - € im Vergleich zu Szenario 1 4.048,89 €-
Bereitstellungszinsen 3.936,00 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -1,97507%
Habenzinsen 1.161,34 €
saldiert 2.774,66 €- verbleibendes Eigenkapital 6.188,76 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)
Fin
an
zielle
Au
swirku
ng
en
ein
es g
eä
nd
erte
n
Sich
erh
eite
nko
nze
pte
s be
im B
auträgervertrag
IFQ
185
31.01.2007 28.02.2007 31.03.2007 30.04.2007 31.05.2007 30.06.2007 31.07.2007 31.08.2007 30.09.2007 31.10.2007 30.11.2007 31.12.2007 31.01.2008 29.02.2008 31.03.2008 30.04.2008 31.05.2008 30.06.2008 31.07.2008 31.08.2008 30.09.2008 31.10.2008 30.11.2008 31.12.2008 SummeWorst-case-Modell: Szenario 8
(Vertragsschluss) (Baubeginn) (Rohbau) (Dach) (Rohinstallation) (Bezugsfertigkeit, Fas-
sade, Besitzübergabe)
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 96,50%
Darlehensentwicklung und Zinsaufwand
Erwerbspreisrate - € - € - € - € - € 201.815,80 €- 201.815,80 €-
Eigenkapital - € - € - € - € - € 45.135,55 € 45.135,55 €
Darlehensvalutierung - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.680,26 €- 156.680,26 €-
Fortschreibung Darlehensinanspruchnahme - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 156.680,26 €-
Darlehens-Zinsen 5,35% p.a. - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
nicht valutierter Darlehensbetrag 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 164.000,00 € 7.319,74 €
Bereitstellungszinsen 0,20% p.M. - € - € - € - € - € - € - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 1.968,00 €-
Bürgschaftsvolumen (96,5 % des Erwerbspreises) 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € 201.815,80 € - €
Avalprovision 1,00% p.a. - € 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 2.354,52 €-
Eigenkapitalfortschreibung und Zinserträge 65.000,00 €
EK-Einsatz für Erwerbspreis - € 45.135,55 €- 45.135,55 €-
EK-Einsatz für Nebenkosten 5% 10.456,78 €- 10.456,78 €-
Habenzinsen 1,71% p.a. 92,63 € 77,78 € 77,66 € 77,53 € 77,40 € 77,27 € 77,14 € 77,01 € 76,88 € 76,75 € 76,15 € 75,55 € 74,95 € 74,35 € 73,75 € 1.162,80 €
Darlehens-Zinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
Bereitstellungszinsen - € - € - € - € - € - € - € - € - € 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 328,00 €- 1.968,00 €-
Avalprovision 1,00% p.a. - € 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 168,18 €- 2.354,52 €-
Ausfertigugngsgebühr BÜ 50,00 € 50,00 €- 50,00 €-
Fortschreibung Eigenkapital 65.000,00 € 54.585,85 € 54.495,45 € 54.404,93 € 54.314,28 € 54.223,49 € 54.132,58 € 54.041,54 € 53.950,37 € 53.859,07 € 53.439,64 € 53.019,61 € 52.598,98 € 52.177,76 € 51.755,93 € 6.197,96 € 6.197,96 €
Erwerber: Finanzierungskosten saldiert:
Erwerbspreis 209.135,55 € Finanzierungskosten gesamt 3.209,72 €
Eigenkapitaleinsatz 45.135,55 € Finanzierungskostengesamt gemäß Szenario 1 6.823,54 €
Darlehen 164.000,00 €
Finanzierungsmehr-/-minderkostenDarlehenszinsen - € im Vergleich zu Szenario 1 3.613,83 €-
Bereitstellungszinsen 1.968,00 €- Finanzierungsmehr-/-minderkostenin % des Erwerbspreises -1,76284%
Avalprovision 2.354,52 €-
Ausfertigungsgebühr 50,00 €-
Habenzinsen 1.162,80 €
saldiert 3.209,72 €- verbleibendes Eigenkapital 6.197,96 €
(Fenster, Innen-
putz, Estrich)