RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U VLASNIŠTVU … · HGK – Sektor za trgovinu, Jedanaesti forum poslovanja nekretninama 68 Snježana Frković – Raspolaganje nekretninama u vlasništvu

HGK – Sektor za trgovinu, Jedanaesti forum poslovanja nekretninama 68

Snježana Frković – Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, nekretninama koje su kulturno dobro ili na pomorskom dobru

SNJEŽANA FRKOVIĆ, zamjenica Glavnog državnog odvjetnika RH Državno odvjetništvo Republike Hrvatske

RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U VLASNIŠTVU REPUBLIKE HRVATSKE, NEKRETNINAMA KOJE SU

KULTURNO DOBRO ILI NA POMORSKOM DOBRU Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske Republika Hrvatska bogat je vlasnik velikog broja nekretnina pa tako ima pravo vlasništva na velikim površinama šuma, šumskog zemljišta, poljoprivrednog zemljišta, građevinskog zemljišta, javnog vodnog dobra, a vlasnik je i željezničke infrastrukture, te velikog broja raznih zgrada, kompleksa zgrada, stanova i poslovnih prostora. Država je, obzirom na ovu činjenicu kao i dinamiku društvenih i privatnih potreba vrlo aktivna u sklapanju pravnih poslova u vezi s nekretninama. Raspolaganje nekretninama u vlasništvu države, provodi se po općim propisima, na način kako bi svoje nekretnine prodala svaka fizička i pravna osoba – dakle slobodno. Međutim, za jedan dio nekretnina propisan je poseban način raspolaganja (poslovne prostore, šume, poljoprivredna zemljišta, dijelom stanove). Država je stekla vlasništvo na nekretninama temeljem cijelog niza posebnih zakona, ali najveći broj stečen je temeljem Zakona o šumama, Zakona o poljoprivrednom zemljištu, Uredbe o preuzimanju sredstava JNA i SSNO u vlasništvo Republike Hrvatske, Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravih osoba na teritoriju Republike Hrvatske, Zakona o vodama, Zakona o željeznici, Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Zakona o udrugama, Zakona o pretvorbi prava na društvenim sredstvima bivših društveno političkih organizacija i Zakona o zaštiti prirode itd. Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske moguće je općenito temeljem odredbe cl. 35. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00, 114/01 i 79/06) kao sistemskog propisa, a u vezi sa cl. 10. Zakona o Vladi Republike Hrvatske. Uz ovo velikim brojem posebnih zakona propisano je kao obavezno drugačije - posebno raspolaganje nekretninama u vlasništvu države, zavisno od njihove vrste i namjene. Za razliku od države, jedinice lokalne i područne samouprave (županije, općine i gradovi) ograničene su u vezi raspolaganja nekretninama odredbom cl. 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što znači da ih moraju prodati na natječaju i po tržnoj cijeni. U ime i za račun države nekretninama raspolaže Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlaštena tijela. Oni koji raspolažu nekretninama Republike Hrvatske dužni su to



činiti pažnjom dobrog domaćina i to je zapravo jedina obveza kod općeg raspolaganja. Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske Općenito raspolaganje Stvarima u vlasništvu Republike Hrvatske raspolaže, upravlja i koristi se Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo, ako posebnom zakonom nije drukčije određeno sukladno cl. 35. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Općenito raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u ovlasti je Vlade Republike Hrvatske ili od nje određenog tijela, dok je raspolaganje po posebnim propisima regulirano zavisno od vrste nekretnine i namjene te načina raspolaganja takvom nekretninom. Vlada Republike Hrvatske odredila je tijelo koje će umjesto nje raspolagati imovinom države. Povjerenstvo Vlade za upravljanje imovinom Republike Hrvatske (u daljnjem tekstu povjerenstvo). Na Povjerenstvo je prenesena ovlast za odlučivanje o upravljanju i raspolaganju imovinom Republike Hrvatske, odnosno stjecanju, otuđenju, davanju u zakup, davanju u najam, davanju na korištenje, za zasnivanje prava građenja, odnosno privremenu uporabu, opterećenje založnim pravom, služnošću ili drugim teretima te da određuje namjenu te imovine i obavlja ostale vlasničke ovlasti na imovini Republike Hrvatske. Međutim, Povjerenstvo može odlučivati pod uvjetom da vrijednost imovine kojom se raspolaže ne prelazi iznos od 10.000.000,00. kuna, jer preko ovog iznosa može isključivo odlučivati Vlada. Ovo je praktično rješenje jer bi bilo komplicirano da Vlada na svakoj sjednici odlučuje o čitavom nizu imovinskih raspolaganja u vezi sa imovinom države. Povjerenstvo je ovlašteno na potpuno raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, ali do navedenog limita. Članovi Povjerenstva su pet ministara pa je ono zapravo „mini" Vlada. Važno je naglasiti da odluke Povjerenstva priprema i provodi Središnji državni ured za upravljanje državnom imovinom, Lučićeva br. 2, Zagreb (u daljnjem tekstu: Ured za imovinu). Ured je stručna služba Vlade Republike Hrvatske koja obavlja poslove evidencije i održavanja imovine u vlasništvu Republike Hrvatske i investicija te priprema i provodi odluke Vlade. Pred Povjerenstvom za upravljanje imovinom provodi se procedura koja ima nekoliko faza. I - U prvoj se fazi, nakon zaprimanja određenog zahtjeva u Uredu za imovinu, izvrši cjelokupna priprema na način da se izvrše sve potrebne provjere, prikupi cjelovita dokumentacija, kao što je npr. prikupljanje relevantnih z.k. izvadaka, izvrši se procjena nekretnine i zatraži mišljenje Državnog odvjetništva Republike Hrvatske temeljem odredbe članka 16. st. 2. al. 1. Zakona o državnom odvjetništvu.



Pribavljanje mišljenja Državnog odvjetništva Republike Hrvatske u toj fazi nije obvezno, ali je prihvaćena praksa kako bi se izvršila cjelokupna provjera ove prve faze raspolaganja nekretninama. II - Nakon toga, u drugoj fazi odlučivanja Ured za imovinu, na temelju prikupljene dokumentacije, procjene nekretnine i mišljenja Državnog odvjetništva Republike Hrvatske, sačinjava prijedlog za sjednicu Povjerenstva, na kojoj se odlučuje o samom raspolaganju nekretninom i donosi pozitivna ili negativna odluka. III - U slučaju pozitivne odluke pristupa se trećoj fazi u kojoj se po Uredu za imovinu ili ovlaštenom ministarstvu sačinjava ugovor kojeg nakon toga potpisuju ugovorne stranke. Prije samog potpisivanja ugovora, ukoliko se radi o otuđenju nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, potrebno je pribaviti mišljenje Državnog odvjetništva Republike Hrvatske, sukladno članku 16. st. 3. Zakona o državnom odvjetništvu. Smisao ovakve odredbe je u tome da se uvijek izvrši provjera odredbi sklopljenih ugovora, da li je konkretan ugovor u skladu s odlukom Povjerenstva i cjelokupnom dokumentacijom, kao i ranijim mišljenjem Državnog odvjetništva Republike Hrvatske. Iako se cijela procedura čini kompliciranom, na taj način se dolazi do jednoobraznog postupanja i najbolje kontrole i zaštite imovine Republike Hrvatske. Ako se mišljenje iz članka 16. st. 3. Zakona o državnom odvjetništvu ne da u roku od 30 dana, smatra se kako je mišljenje pozitivno i da ne postoji pravna zapreka za sklapanje pravnog posla. U slučaju negativnog mišljenja, pravni posao se ne može sklopiti.

Što mora učiniti fizička ili pravna osoba koja želi otkupiti ili ima druge pretenzije

prema nekretnini u vlasništvu države ? 1. mora uputiti određeni zahtjev za određenu nekretninu Središnjem državnom

uredu za upravljane imovinom, Ivana Lučića br.2, Zagreb. Zahtjev se može odnositi na otkup nekretnine, zasnivanje služnosti, zamjenu, darovanje, zasnivanje prava građenja diobu suvlasničke zajednice, davanje stana u najam itd.

2. u zahtjevu mora opisati i identificirati nekretninu, dostaviti zk. izvadak, kopiju katastarskog plana, potvrdu da nekretnina nije predmet upravnog postupka za povrat imovine, lokacijsku dozvolu, ako je potrebno (ako se traži zasnivanje služnosti radi pristupnog puta, prodaja radi formiranja okućnice i si.), te sve druge isprave koje za pojedino raspolaganje traži Središnji državni ured prema štampanim obrascima

3. zahtjev se može postaviti za zgradu, stan, građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište koje je promijenilo namjenu pa postalo građevinsko itd. Za šume i šumsko zemljište mora se prethodno pokrenuti postupak izdvajanja, kod nadležnog Ministarstva poljoprivrede i šumarstva. Iznimka je zasnivanje prava služnosti radi eksploatacije sirovine a za koje se prema važećoj odluci ne provodi izdvajanje a odluku donosi Povjerenstvo, čiji predsjednik potpisuje ugovor.

4. nakon obrade predmeta Središnji državni ured dostavlja predmetna, u pravilu na prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske.

5. predmet se dostavlja na donošenje odluke Povjerenstvu za upravljanje imovinom ili Vladi RH koji zahtjev odbijaju ili usvajaju

6. u slučaj usvajanja zahtjeva, odnosno ponude, sklapa se ugovor između države i fizičke ili pravne osobe



Sve ovo vrijedi i u obrnutoj situaciji, kada vlasnik neke nekretnine - npr. kulturnog dobra, nekretnine unutar nacionalnog parka ponudi nekretninu državi po pravu prvokupa, suvlasnik na nekretnini na kojoj je država također suvlasnik, predlaže državi diobu suvlasničke zajednice itd. Nekretninama u vlasništvu države raspolaže se, u pravilu, na temelju procjene nadležne porezne uprave. Prema aktualnoj strategiji Vlade Republike Hrvatske u pravilu se odbija sklapanje ugovora o prodaji, a odlučuje o raspolaganju nekretninama zasnivanjem prava građenja. Cilj ovakve poslovne politike sa nekretninama države je da se one trajno zadrže u njenom vlasništvu. U prilogu se dostavlja nekoliko štampanih obrazaca koje Središnji državni ured za upravljanje imovinom daje podnositeljima zahtjeva, radi efikasnijeg odlučivanja o zahtjevu. Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske po posebnim propisima Posebni propisi, kao što su npr. Zakon o šumama, Zakon o poljoprivrednom zemljištu, Zakon o vodama, Zakona o najmu stanova, Zakon o željeznici, i Zakon o zakupu poslovnog prostora, propisuju posebne načine raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Iznosimo bitne značajke raspolaganja nekih vrta nekretnina u vlasništvu države. Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem

Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu države uređeno je posebnim propisom - novim Zakonom o šumama (NN 150/05 182/06). Šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu Republike Hrvatske gospodare Hrvatske šume d.o.o. Zagreb. Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem u pogledu mogućnosti otuđenja nekretnina prilično je restriktivno. Također, strana osoba gotovo uopće ne može stjecati šume i šumsko zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske. U slučaju sumnje ili spora smatra li se neko zemljište obraslo šumskim drvećem šumom, odnosno smatra li se neko zemljište šumskim zemljištem odlučuje rješenjem središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove šumarstva - Ministarstvo poljoprivrede i šumarstva Republike Hrvatske. Uvjeti za otuđenje šuma i šumskog zemljišta tj. prijenos prava vlasništva na treću osobu su taksativno nabrojani, a potrebno je provesti izdvajanje za koje se plaća naknada trgovačkom društvu koje upravlja šumama i šumskim zemljištem.Izdvajanje je potrebno provesti i radi osnivanja prava građenja.



Izdvajanje je posebni upravni postupak specifičan samo za šume i šumska zemljišta kojima je cilj da ih izluči iz šumsko gospodarske osnove. U zakonu se koristi izraz da se izdvajanjem „prenosi“ pravo vlasništva, a zapravo se rade o vrsti prisilne prodaje o naknadu, pod pretpostavkom da za to postoji interes Republike Hrvatske. Interes Republike Hrvatske se utvrđuje na način i u postupku propisanom za izvlaštenje i on prethodi postupku izdvajanja. Međutim postoji niz situacija gdje se interes pretpostavlja odnosno utvrđen je zakonom. Smatra se da postoji interes radi: - provedbe detaljnog plana uređenja – što se argumentira lokacijskom dozvolom ili potvrdom koja je zamjenjuje - obrane Republike Hrvatske – što argumentira nadležno ministarstvo - obilježavanja mjesta masovnih grobnica žrtava iz Domovinskog rata Postupak izdvajanja provodi Ministarstvo poljoprivrede i šumarstva RH. i tom Ministarstvu podnosi se zahtjev za izdvajanje određene šume i šumskog zemljišta iz šumsko gospodarske osnove, uz dokaz da je prethodno utvrđen interes ili je pretpostavka po zakonu. U rješenju o izdvajanju identificiraju se čestice koje se izdvajaju iz šumsko gospodarske osnove te određuje da će po pravomoćnosti rješenja, sklopiti ugovor sa Republikom Hrvatskom. Zavisno o tome što propisuju podzakonski akti koji su donijeti ili će se donijeti ugovor će sklapati Ministar poljoprivrede i šumarstva ili predsjednik Povjerenstva. Nekoliko je načina raspolaganja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu države po Zakonu o šumama:

Zasnivanje služnosti

Pravo služnosti na šumi i šumskom zemljištu može se osnovati u svrhu izgradnje vodovoda, kanalizacije,, plinovoda, električnih vodova, eksploatacije mineralnih sirovina, obavljanja turističke djelatnosti, uzgoja stoke i divljači te podizanja višegodišnjih nasada na neobraslom šumskom zemljištu ili zemljištu obraslom početnim ili degeneracijskim razvojnim stadijima šumskih sastojina. Ugovor o služnosti sklapa nadležni ministar, a postupak i mjerila za osnivanje služnosti propisati će ili je već propisala Vlada Republike Hrvatske, u pojedinim uredbama, ovisno o svrsi za koju se služnost zasniva. Dosad je donijeta: -Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu republike hrvatske u svrhu izgradnje vodovoda, kanalizacije, plinovoda, električnih vodova (NN. 108/06) -Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu republike hrvatske radi podizanja višegodišnjih nasada (104/06).



Posebno je u posljednje vrijeme puno zahtjeva za zasnivanje prava služnosti u svrhu eksploatacije mineralnih sirovina. Vlada Republike Hrvatske donijela je odluke o kriterijima za takvo raspolaganje, time da se prije sklapanja ugovora moraju podmiriti sve dospjele obveze na ime eventualne ranije protupravne eksploatacije mineralnih sirovina. Ugovor se sklapa na pet godina s mogućnošću produženja, a naknada se plaća u pet jednakih.jednogodišnjih obroka, a ne potpisuje ga ministar nadležnog ministarstva već predsjednik Povjerenstva, Davanje u zakup Zakon o šumama predviđa i mogućnost davanja u zakup pojedinih šumskih zemljišta do privođenja namjeni koja je određena šumskogospodarskim planovima. Ovlast za davanje u zakup po čl. 58. Zakona o šumama pripada trgovačkom društvu koje upravlja šumskim zemljištem Hrvatskim Šumama d.o.o. Vlada Republike Hrvatske i za davanje u zakup šumskog zemljišta mora propisati način i kriterije. U međuvremenu je donijeta Uredba o načinu i kriterijima za davanje u zakup šumskog zemljišta u vlasništvu republike hrvatske (NN. 108/06) Zahtjev (prijedlog) za sklapanje ugovora podnosi se Hrvatskim šumama d.o.o. Zagreb. Zakon o šumama stupio je na snagu 25. studenog 2005. godine, ali je uskoro izmijenjen Zakonom o izmjenama i dopunama zakona o šumama (NN 82/06). Stoga je za potrebe ovog referata izrađen pročišćeni tekst ključnih odredbi kojim se uređuje raspolaganje šumskim zemljištem u vlasništvu države - imovinsko pravni odnosi. Oznake uz članke ne postoje u tekstu zakona, već su dodane radi opisa što odredba sadrži. Osnivanje prava građenja Pravo građenja je institut koji je uređen odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali u našoj praksi nije zaživio u značajnijoj mjeri. Odlukom se Vlade preferira ovaj institut umjesto prodaje državnog zemljišta te je za očekivati da će se sve češće sklapati ugovori o pravu građenja na državnom zemljištu. Da bi se mogao sklopiti ugovor sa državom o zasnivanju prava građenja potrebno je prethodno izdvojiti šumsko zemljište uz šumsko gospodarske osnove. Potom će se sklopiti ugovor o pravu građenja kojim će ovlaštenik toga prava na šumskom zemljištu (formalno na pravu građenja) izgraditi objekt na kojem će biti vlasnik.

članak 51. – prijenos prava vlasništva i osnivanje prava građenja

(1) Vlada, odnosno tijelo koje ona ovlasti može pojedine šume i/ili šumska zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izdvojiti iz šumskogospodarskoga područja i prenijeti pravo vlasništva na drugu pravnu ili fizičku osobu ili osnovati pravo građenja, ako za to postoji interes Republike Hrvatske.



(2) Smatra se da postoji interes Republike Hrvatske ako je šumu ili šumsko zemljište potrebno izdvojiti radi: - provedbe detaljnog plana uređenja, - obrane Republike Hrvatske, - obilježavanja mjesta masovnih grobnica žrtava iz Domovinskog rata, (3) Interes iz stavka I. ovoga članka utvrđuje se na način i u postupku propisanom za izvlaštenje. (4) Postupak iz stavka 1. ovoga članka pokreće se na zahtjev pravne ili fizičke osobe u čiju korist se mijenja namjena i prenose prava nad pojedinom šumom ili šumskim zemljištem. (5) Odluka iz stavka 1. ovoga članka jest upravni akt. (6) Šume i/ili šumska zemljišta šumoposjednika izdvajaju se iz šumskogospodarskog područja u postupku izvlaštenja sukladno odredbama Zakona o izvlaštenju

Članak 52. - stjecanje stranaca (1) Šume i šumska zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske ne mogu se otuđivati iz vlasništva Republike Hrvatske, osim u slučajevima predviđenim ovim Zakonom. (2) Strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na šumama i šumskome zemljištu, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Članak 57. - služnost (1) U šumi ili na šumskome zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske može se osnovati pravo služnosti u svrhu: izgradnje vodovoda, kanalizacije, plinovoda, električnih vodova, eksploatacije mineralnih sirovina, obavljanja turističke djelatnosti, uzgoja stoke i divljači i si., te podizanja višegodišnjih nasada na neobraslomu šumskomu zemljištu i zemljištu obraslom početnim ili degradacijskim razvojnim stadijima šumskih sastojina. (2) Ugovor o služnosti na šumama i šumskim zemljištima iz stavka 1. ovoga članka u ime Republike Hrvatske sklapa ministar, osim ugovora o služnosti radi eksploatacije mineralnih sirovina. (3) Postupak i mjerila za osnivanje služnosti propisuje Vlada.

Članak 58.- zakup (1) Pojedina šumska zemljišta mogu se davati u zakup do privođenja namjeni koja je određena šumskogospodarskim planovima. (2) Način i kriterije za davanje u zakup šumskoga zemljišta propisuje Vlada. (3) Prije sklapanja ugovora o zakupu šumskog zemljišta potrebno je pribaviti mišljenje o pravnoj valjanosti ugovora od nadležnoga državnog odvjetništva. Napominjemo da je važeći Zakon o šumama potpuno novi zakon koji je stupio na snagu u studenom 2005. godine. Ovim Zakonom je prestao važiti stari, bivši zakon koji je regulirao ovo područje a koji je na snazi od 83 god, a pretrpio je niz izmjena, a imao je identičan naziv - Zakon o šumama (»Narodne novine« br. 54/83., 32/87., 47/89., 41/90., 52/90., 5/91., 9/91., 61/91., 26/93., 76/93., 29/94., 76/99,. 8/00., 13/02., 100/04. i 160/04.). Stjecanje šuma i šumskog zemljišta u korist Republike Hrvatske i problemi u praksi u vezi s tim Člankom 6. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o šumama (NN 41/90 ), koji je stupio na snagu 16. listopada 1990. godine, propisano je da sve šume i šumska zemljišta na teritoriju Republike Hrvatske, koje su u tom trenutku bile u



društvenom vlasništvu postaju vlasništvo države. Tako je Republika Hrvatska stekla, pravo vlasništva svih šuma i šumskog zemljišta koje je do tada bilo u društvenom vlasništvu (u vlasništvu poduzeća, općina, gradova itd). Time je izvršena pretvorba društvenog vlasništva na šumama i šumskom zemljištu koje nisu bile u privatnom vlasništvu neovisno o tome tko je bio nositelj prava korištenja u zemljišnoj knjizi. Međutim država, zbog raznih razloga, je sporo upisivala tako stečeno vlasništvu u zemljišnim knjigama pa je na tisućama čestica nakon pretvorbe izvršen upis u korist općina, gradova i osobito raznih trgovačkih društava. Da bi se upisala na ovakvom zemljištu država vodi mnoge parnice protiv upisanih vlasnika i kupaca ako su zemljišta naknadno prodana. Time se dovode u rizik i prodavatelj i kupac jer se prodaje tuđa stvar. Kako se u praksi utvrđuje da li je neko šumsko zemljište postalo 1990. godine silom zakona vlasništvo države? Bitno je da se na taj datum zemljište vodilo upisano u šumsko-gospodarskoj osnovi i kod nadležne uprave šuma i da je bilo u društvenom vlasništvu a nije bitno da li je bilo izvan ili unutar građevne zone. Što je šuma određena je prema kulturi i potpuno je nebitno da li se nalazi unutar zone građevinskog zemljišta ili izvan. U praksi se otvorilo i pitanje što ako su bivše općine i gradovi takvo šumsko zemljište stekli naplatno (npr. često su plaćali umirovljenicima domove, a umirovljenici su iz zauzvrat davali zemljište u svojem vlasništvu). I u ovoj situaciji, smatra se da je država silom zakona stekla šumsko zemljište ako je ono bilo u društvenom vlasništvu na određeni datum u šumsko - gospodarskoj osnovi. Prema tome, država je 1990. godine silom zakona preuzela u vlasništvo svo zemljište u društvenom vlasništvu u Hrvatskoj koje je po kulturi bilo šuma i u šumsko-gospodarskoj osnovi nadležne šumarije. Potvrdu dali je zemljište bilo na relevantan datum u šumsko gospodarskoj osnovi kao i dali je to danas daju Hrvatske šume d.o.o., nadležna šumarija. Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem Poljoprivredno zemljište je dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njenu osobitu zaštitu. Zakonom o poljoprivrednom zemljištu (NN 66/01, 87/02, 48/05 i 90/05) predviđeno je nekoliko načina raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske. Cilj Zakona je da se što više poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države obrađuje pa se Zakonom predviđaju razne mogućnosti raspolaganja i stimulacije zainteresiranih.



1. prodaja Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje se u pravilu javnim natječajem, a odluku o raspisivanju javnog natječaja kao i odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača donosi općinsko, odnosno gradsko vijeće, odnosno Skupština Grada Zagreba, na čijem se području zemljište nalazi, a sve uz suglasnost nadležnog Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodnog gospodarstva (cl. 23. Zakona). Stručne poslove u svezi s prikupljanjem dokumentacije za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske obavlja upravno tijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu, a ugovor sklapa načelnik, odnosno gradonačelnik i ponuditelj najbolje ponude. U članku 26. Zakona o poljoprivrednom zemljištu navedene su osobe koje imaju pravo prvenstva pri kupnji poljoprivrednog zemljišta te se utvrđuju kriteriji za pravo prvenstva. To pravo prvenstva može se ostvariti uz uvjet da se ponudi najviša cijena koju je ponudio bilo koji od ponuđača te da se ispunjavaju ostali natječajni uvjeti i da se priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države. Iznimno, poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske može se prodati neposrednom pogodbom, ako se podnese dokaz da je takva prodaja u interesu Republike Hrvatske ili zahtjev podnosi ustanova za potrebe svog rada iz područja proizvodnje ili slične institucije za čiju djelatnost je potrebno poljoprivredno zemljište. Odluku o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske neposrednom pogodbom donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministarstva, a ugovor sklapa ministar i ponuditelj. Pravna, ali čak i fizička osoba koja može argumentirati da za to postoji interes države podnosi zahtjev prijedlog za sklapanje ugovora o prodaji poljoprivrednog zemljišta Središnjem državnom uredu za upravljanje državnom imovinom, Ivana Lučića 6. 2. Zakup Poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske može se dati i u zakup temeljem provedenog javnog natječaja, s time da se isto zemljište ne može dati u podzakup. Zakup se daje na rok od 25 godina za sađenje voćnjaka, vinograda i lavande, 50 godina za sadnju maslinika, a za ostale vrste korištenja do 10 godina. Odluka o raspisivanju natječaja i donošenje odluke o izboru najpovoljnije ponude također su u nadležnosti općinskog ili gradskog vijeća. Mora se pribaviti suglasnost ministarstva, a postoji prioritet na istovrsni način kao i kod prodaje poljoprivrednog zemljišta. Nadležna porezna uprava utvrđuje početni iznos zakupnine, stoje identično kao i kod provođenja natječaja radi prodaje poljoprivrednog zemljišta. Članak 10. Zakona o poljoprivrednom zemljištu predviđa posebnu mogućnost davanja u zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske fizičkim ili pravnim osobama, najviše do tri godine ako zemljište u prethodnom vegetativnom periodu nije obrađeno. Također se provodi natječaj, odluku donosi općinsko ili gradsko vijeće, a primjenjuju se kriteriji iz članka 33. Zakona.



3. zamjena Kao poseban vid raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske predviđena je zamjena za poljoprivredno zemljište u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba za potrebe okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta, a odluku donosi ministarstvo na prijedlog županijskog, gradskog, odnosno općinskog vijeća, tj. Skupštine Grada Zagreba. 4. davanje koncesije Koncesija na poljoprivrednom zemljištu može se dati pravnoj i fizičkoj osobi u svrhu: - biljne i stočarske proizvodnje na vrijeme od 10 do 30 godina, - za dugogodišnje nasade na vrijeme od 20 do 40 godina. - za ribnjačarstvo na vrijeme od 20 do 40 godina. Koncesija se daje putem natječaja, a zakonom je predviđeno prvenstveno pravo na koncesiju. Stjecanje poljoprivrednog zemljišta u korist države: Država je 1991. godine, silom zakona stekla ogromne površine poljoprivrednog zemljišta koje je tada bilo u društvenom vlasništvu. Pri tome nije bilo važno da li je pravna osoba - tada upisani nositelj prava korištenja to zemljište stekao naplatno. Ovo stjecanje dogodilo se temeljem Zakona o poljoprivrednom zemljištu iz 1991. godine (NN 34/91), kojim je u čl.. 3. st. l, određeno je da na poljoprivrednom zemljištu u društvenom vlasništvu na teritoriju Republike Hrvatske nositelj vlasničkih prava postaje Republika Hrvatska. U pravilu se poljoprivredno zemljište prepoznaje po kulturi u katastru i zemljišnim knjigama pa se tako navode kulture: oranica, vrt, pašnjak, livada itd. Razgraničenje poljoprivrednog zemljišta od građevinskog zemljišta provodi se po kriteriju da je građevinsko zemljište sve ono koje se nalazi u gradovima i naseljima gradskog karaktera, kao i ono koje je izgrađen ili je prostornim planom određeno,za izgradnju građevinskih objekata ili za javne nalazi unutar granica građevinskog područja, više nije poljoprivredno, nego građevinsko zemljište. Potrebno je, međutim, naglasiti da i van građevinske zone a unutar kompleksa mogu biti enklave građevinskog zemljišta. Tako sagrađeni objekt sa okućnicom predstavlja građevinsko zemljište kao enklavu unutar poljoprivrednog ili šumskog. Zemljište obuhvaćeno prostornim planom za izgradnju gradova i naselja koje se nalazi unutar građevinskog područja više nije poljoprivredno, nego građevinsko zemljište i država njime može raspolagati kao sa drugim građevinskim zemljištem, neovisno o proceduri propisanoj Zakonom o poljoprivrednom zemljištu. Takvim zemljištem kao građevinskim raspolaže Povjerenstvo.



Zaključno o problemima povezanim uz identificiranje šumskog i poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske Posebno upozoravamo da su u praksi upravo na šumskom i poljoprivrednom zemljištu koje je država stekla po samom zakonu još 1990 i 1991. godine provedeni mnogi nezakoniti upisi. Stoga se lako može dogoditi da kupac koji kupuje šumsko ili poljoprivredno zemljište na kojem ja kao vlasnik upisano neko trgovačko društvo, općina ili grad zapravo kupuje tuđu nekretninu tj. onu čiji je vanknjižni vlasnik Republika Hrvatska. Tako riskira da ostane bez nekretnine ako država podnese tužbu radi utvrđenja ništavosti takvog ugovora u postupku pred sudom država će tužiti i prodavatelja i kupca. Kako utvrditi dali je prodavatelj zaista pravi vlasnik takve nekretnine - šumskog ili poljoprivrednog zemljišta, ili je taj vlasnik država ? 1) Ako se radi o poljoprivrednom zemljištu (oranica, pašnjak, livada i si.) koje je bilo u društvenom vlasništvu onda je potrebno ispitati dali se to zemljište 24. srpnja 1991. godine bilo unutar ili izvan građevinskog područja.

Aktualnim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu predviđa mogućnost

prodaje, zakupa, koncesije i zamjene poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na temelju natječaja i pod točno određenim kriterijima i proceduri. Bitno je naglasiti da se cjelokupno raspolaganje vrši na temelju strategije gospodarenja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, koju donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministarstva, a jedinice lokalne samouprave u skladu s navedenom strategijom donose program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske za svoje područje. Kod raspolaganja poljoprivrednim zemljištem vidljiva je povezanost u raspolaganju između Republike Hrvatske i jedinica lokalne samouprave.

Važno je napomenuti da se prije potpisivanja ugovora o prodaji ili zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, nacrt ugovora dostavlja se na prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske i to u doku od 15 dana od dana donošenja odluke o izbom najboljeg ponuđača.

Državno odvjetništvo je dužno u daljnjem roku, od 15 dana od primitka nacrta ugovora dati svoje mišljenje jer se u protivnom smatra da je mišljenje pozitivno. Državno odvjetništvo i u slučaju prodaje, odnosno zakupa poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, vrši kontrolu zakonitosti cijelog postupka, a u cilju izbjegavanja bilo kakvih nezakonitosti i mogućih sporova.



Ako je bilo izvan građevinskog područja na taj dan, i u tom trenutku bilo upisanoi kao društveno vlasništvo (bez obzira ko je bio upisan kao nosilac prava korištenja radi se u zemljištu koje Republika Hrvatska stekla tada po samom zakonu. Ispravu kojem se potvrđuje dali je nekretnina bila unutar ili van građevne zone izdaje Ured državne uprave, služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove a naziva se uvjerenje o statusu nekretnine. 2) Ako se radi o šumi ili šumskom zemljištu potrebno je, kod nadležne šumarije ishoditi potvrdu da je to zemljište bilo ili nije bilo na dan 16. listopada 1990. godine, kao dan stupanja na snagu Zakona o šumama (NN 52/90 – pročišćeni tekst, 5/91, 9/91, 61/91, 26/93, 76/93, 8/00 I 13/02) u šumsko gospodarskoj osnovi. Neki sudovi imaju praksu da kao kriterij za utvrđivanje takvog zemljišta traže i kao dokaz da je šumsko zemljište bilo i izvan građevinske zone na ovaj datum da bi ga država stekla po samom zakonu. Državno odvjetništvo Republike Hrvatske smatra drugačije tj. da je dokaz stjecanja samo kultura šume i da je u šumsko gospodarskoj osnovi. Važno je upozoriti što se s tim zemljištem dogodilo u praksi. Na velikim površinama takvog zemljišta nezakonito su se upisale mnoge općine i gradovi, te naročito trgovačka društva nastala nakon pretvorbe bivših poduzeća. Prilikom pretvorbe društvenih poduzeća često su velike površine poljoprivrednog i šumskog zemljišta u društvenom vlasništvu, na kojima su poduzeća bila upisana kao nositelji prava korištenja, procijenjena u vrijednost društvenog kapitala, mada više nisu imali pravo na to zemljište jer ih je država već prije stekla temeljem zakona. Ovdje se otvara ključno pitanje: dali je činjenica dali je neka nekretnina procijenjena prilikom pretvorbe u vrijednost temeljnog kapitala poduzeća automatski znači da je trgovačko društvo pretvorbom postati i vlasnik nekretnine ? Vrhovni sud RH riješio je ovu dilemu i jasno iznio stav - samo/ one nekretnine na kojima je u trenutku pretvorbe određeno poduzeće imalo pravo i pravni osnov, moglo se valjano procijeniti u vrijednost kapitala. Ako nije bilo prave osnove, bez obzira na procjenu, trgovačko društvo nastalo pretvorbom nije moglo steći/ vlasništvo takve nekretnine. U slučaju procijenjivanja šumskog i poljoprivrednog zemljišta u vrijednost -kapitala, ako je na takvim zemljištem država prethodno stekla vlasništvo, nitko nije pretvorbom mogao steći pravo vlasništva. Hrvatski fond za privatizaciju je izdavao rješenja o iskazu nekretnina (po cl. 42 Zakona o privatizaciji) za većinu trgovačkih društava nastala pretvorbom. Rješenja su sadržavala popis nekretnina procijenjenih u vrijednost kapitala. No niti ta činjenica da je ta nekretnina na popisu u rješenju ne znači da je društvo valjano steklo vlasništvo ukoliko se radi o šumskom ili poljoprivrednom.zemljištu koje je prije pretvorbe vanknjižno stekla država. Zbog takvog, nesređenog zemljišnoknjižnog stanja upisivale su se na zemljištu pravni slijednici onih pravnih osoba koji su još bili upisani u zemljišnim knjigama kao nositelji prava korištenja u društvenom vlasništvu, ali su zemljište bili izgubili po samom zakonu.



Raspolaganje poslovnim prostorima Republika Hrvatska ne može slobodno i po općim propisima raspolagati poslovnim prostorima. Raspolaganje poslovnim prostorima u vlasništvu države ureduje poseban propis - Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora (NN 91/96, 124/97 i 174/04). Ovim se zakonom uređuju zasnivanje i prestanak zakupa poslovnog prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika te prodaja poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske. U smislu ovog Zakona poslovnim - prostorima smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto. (čl. 2.) a) Davanje u zakup Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu koji mora biti u pisanom obliku, u protivnom je ništav pravni posao (cl. 4). Ugovor o zakupu sadrži opis poslovnog prostora koji se daje na korištenje, iznos zakupnine, rokove plaćanje, djelatnost koja će se obavijati u prostoru, rok na koji se ugovor sklapa., podatke o poslovnom prostoru te odredbe o korištenju uređaja i zajedničkih prostorija u zgradi i način plaćanja, odredbe o prestanku ugovora (posebno o otkazu i otkaznim rokovima). U ugovor se redovno ugrađuje odredba da sve redovne troškove održavanja mora plaćati zakupac. Ako se ugovori da će zakupac investirati u prostor, onda se zakupnina može u cijelosti ili djelomično prebiti (kompenzirati) sa troškovima investicije. U tom slučaju će se najprije u ugovoru odrediti iznos zakupnine (jer je ona bitan element ugovora) i potom definirati kako i na koji način će se prebijati sa investicijama u poslovni prostor. Sto znači da se zakupnina može plaćati u novcu (ili samo dio). Bitno je sljedeće: - poslovni prostor daje se u zakup u pravilu putem javnog natječaja. - postupak natječaja provodi Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo. U konkretnom slučaju to će biti Povjerenstvo za raspolaganje imovinom, (za jedinice lokalne i regionalne samouprave njihova poglavarstva) - najpovoljnijom ponudom smatrati će se ona koja uz ispunjene uvjete iz natječaja sadrži najvišu iznos zakupnine.

Zaključno:

Ako kultura nekretnine upućuje na šumu, šumsko ili poljoprivredno zemljište, a nalazi se van građevne zone i na njemu nije upisana država bilo bi uputno, prilikom pravnog prometa, provjeriti da li se radi o vanknjižnom vlasništvu Republike Hrvatske, kako se prodavatelj i kupac ne bi izložili sudskom postupku.



- ugovor koji je sklopljen bez prethodno provedenog natječaja ili u usmenoj formi je ništav pravni posao. Iznimno poslovni prostor može se dati u zakup i neposrednom pogodbom, zatečenom zakupcu pod uvjetima: - da zakupac u potpunosti izvrši obveze iz postojećeg ugovora o zakupu - da se zakupodavac 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor o zakupu sklopljen ponudi sklapanje novog ugovora, a zakupodavac to prihvati, u protivnom se razvrgava zakup - prvenstveno pravo na zakup u ovom slučaju imaju osobe iz Zakona o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskpg rata i članova njihovih obitelji

Zahtjev za sklapanje ugovora o zakupu neposrednom pogodbom dostavlja se Povjerenstvu za upravljanje imovinom Republike Hrvatske, putem i na adresu Središnjeg državnog ureda za upravljanje imovinom, Ivana Lučića br. 2 Zagreb. b) prodaja poslovnog prostora Prilikom izmjene Zakona novelom od 21.11.2004., uvedena je mogućnost prodaje poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske zakupniku kroz novu odredbu cl. 33a. Ovom odredbom se propisuje da se poslovni prostor može prodati zakupnik koji je prema Zakonu o poticanju razvoja malog gospodarstva (N.N 29/92) mikro ili mali subjekt malog gospodarstva, ukoliko podnese zahtjev za kupnju, a uredno izvršava sve obveze iz ugovora, pod uvjetom i prema postupku koji će uredbom propisati Vlada Republike Hrvatske. Radi se, dakle, o privilegiranoj prodaH poslovnih prostora u vlasništvu države određenim subjektima. Prilikom donošenja novele kada se omogućila ova prodaja u zakonu, obrazloženo je da se prodaja omogućava u cilju zaštite obrtnika, i to onih koji kroz više generacija obavljaju i nastavlja/u obavljati djelatnost u prostorima bivšeg društvenog, odnosno državnog vlasništva. Međutim, subjekti malog gospodarstva na koje se odnosi mogućnost prodaje su fizičke i pravne osobe koje: 1. prosječno godišnje imaju zaposleno do 50 radnika 2. ostvaruju ukupni godišnji promet do 16.000.000,00 kn. Iz ovog proizlazi da je prema usvojenoj izmjeni i trgovačkim društvima, a ne samo malim obrtnicima omogućen otkup poslovnih prostora u vlasništvu države. Prema tome, svi ovi subjekti imali bi pravo na otkup poslovnih prostora pod uvjetima koje će odrediti Vlada posebnom uredbom. U proceduri je već bio prijedlog uredbe koji je uređivao prodaju, uz obročnu otplatu, ali se zasad zastalo od donošenja zbog nekih dvojbi i otvorenih pitanja koje je još treba razriješiti i raspraviti. Prema tome, Vlada Republike Hrvatske do danas nije donijela uredbu pa su nepoznati uvjeti prodaje poslovnih prostora i za sada takve prodaje nema.



U praksi, inače, postoji izvjesna konfuzija u raspolaganju poslovnim prostorima. Razlog tome je stoje većina poslovnih zgrada i poslovnih prostora u Hrvatskoj konfiscirana i nacionalizirana i njima su upravljali općine i gradovi. Stoga su za njih, prijašnji vlasnici i njihovi slijednici postavili zahtjev za povrat imovine temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ("NN 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02). Na nekretninama za čiji su povrat zahtjevi pravomoćno odbijeni u upravnom postupku, ili nisu niti postavljeni, Republika Hrvatska silom zakona, temeljem cl. 77 cit. propisa, stječe pravo vlasništva. Međutim niz postupka je u tijeku, nisu dovršeni ili još nisu donijeta ili nisu pravomoćna rješenja kojima se država utvrđuje kao vlasnik ili suvlasnik, pa ne može ući u posjed takvih prostora ili njima gospodariti (grubo se procjenjuje da ih u Gradu Zagrebu ima preko 1500). . Česte su situacije da država, tijekom tih postupaka, stječe suvlasništvo nad poslovnim prostorima, pa svoj suvlasnički dio proda drugom suvlasniku ili se provodi fizička dioba suvlasničke zajednice, ako se ona sastoji od više prostora. Država ne traži da se pokrenu vanparnični postupi pred sudom, već, radi izbjegavanja troškova Povjerenstvo za upravljanjem imovinom RH po zahtjevu drugog suvlasnika u pravilu odlučuje da se sklopi ugovor i provede dioba suvlasničke zajednice. Dijelom tih prostorima još uvijek gospodare i daju ih u zakup opčine i gradovi ili stoje zatvoreni, a neki sigurno i uzurpirani. Država saznaje da je stekla u vlasništvo neki poslovni prostor tek po dostavi pravomoćnog rješenja. Informaciju da li se za neki poslovni prostor provodi upravni postupak radi povrata imovine može se dobiti kod ureda državne uprave u svakoj županiji, službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko - pravne poslove. Uz zahtjev potrebno je priložiti povijesni izvadak iz zemljišne knjige.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu županija, gradova i općina Stvarima u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave raspolaže, upravlja i koristi se njezino poglavarstvo, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno( cl. 35. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Dakle, poglavarstvo općine, grada ili županije odlučuje o raspolaganju nekretninama u njihovom vlasništvu.

Zaključno poslovni prostor država daje u zakup samo putem natječaja, iznimno, ugovor o zakupu može sklopiti i neposrednom pogodbom, država poslovni prostor može i prodati i to neposrednom pogodbom zatečenom zakupcu, ako spada u male i mikro poduzetnike, ali Vlada prethodno treba donijeti uredbu o načinu i uvjetima prodaje koja još nije donijeta



Poglavarstva županija, gradova i općina dužna su postupati kod raspolaganja kao dobri domaćini jer se na njih također odnosi ta obveza kao i za stvari u vlasništvu Republike Hrvatske. Za razliku od raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, kod nekretnina u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave raspolaganje nije propisano posebnim propisima, osim iznimno (npr. za poslovne prostore) U praksi se postavilo pitanje da li se odredba o obvezatnom natječaju odnosi na prodaju, darovanje, zamjenu, zakup, najam pa čak i zasnivanje služnosti i tereta. Ovu odredbu treba tumačiti samo u odnosu na prodaju, najam, zakup, pravo građenja i faktički kao zabranu darovanja. Potpuno je jasno da se zasnivanje hipoteke ili služnosti ne može činiti putem natječaja. U svakodnevnom životu mogu postojati situacije gdje se može raditi o prodaji malog dijela zemljišta, koje se može prodati jedino vlasniku susjedne nekretnine. Smatramo da bi se u svim takvim slučajevima zapravo radilo o iznimkama koje bi trebalo tolerirati. Međutim, odredba članka 391. st. 1. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima vrlo je restriktivna. Raspolaganje nekretninama u vlasništvu županija, gradova i općina sastoji se u raspisivanju natječaja, utvrđivanju početne cijene kao najniže, određivanju najboljeg ponuđača (cijena ne smije biti ispod tržne) i u sklapanju i potpisivanju ugovora. Sve te radnje u ingerenciji su poglavarstva, a ugovor potpisuje načelnik, gradonačelnik ili župan, odnosno druga ovlaštena osoba po poglavarstvu. Veće jedinice lokalne ili područne samouprave mogu kod svih navedenih radnji koristiti određene stručne službe, kao što su uredi za imovinu. Obzirom na navedeno, županije, gradovi i općine raspolažu nekretninama na opisani način, a samo iznimno je raspolaganje propisano posebnim propisom. Postupak davanja u zakup poslovnog prostora identičan je kao i kod vlasništva Republike Hrvatske, samo što odluke donosi poglavarstvo jedinice lokalne ili područne samouprave. Republika Hrvatska, županije, gradovi i općine u raspolaganju nekretninama u svojem vlasništvu moraju postupati kao dobri domaćini. Jedinice lokalne i područne samouprave dužne su kod otuđenja ili raspolaganja nekretninama provesti natječaj, a raspolaganje može biti samo uz tržišnu cijenu. Takva odredba trpi kritike u odnosu na raspolaganja za koja je potpuno jasno da se ne mogu vršiti putem natječaja (dok država tu obvezu nema), kao što su npr. zasnivanje služnosti i zasnivanje založnog prava, zamjene, otkup nekretnine radi formiranja okućnice i sl. Raspolaganje nekretninama koje imaju status kulturnog dobra Postupanje i raspolaganje sa nekretninama koje imaju status kulturnog dobra uređuje aktualni Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 69/99 i 151/03). Zakon razlikuje nepokretna i pokretna kulturna dobra pa tako u cl. 7. između ostalog propisuje što može biti kulturno dobro i navodi: grad, selo, naselje ili njegov dio, građevina ili njezin dio, te građevina s okolišem, arheološko nalazište, područje i



mjesto s etnološkim i toponimskim sadržajima, vrtovi, perivoji, parkovi, tehnički objekti s uređajima i drugi slični objekti i dr. Svojstvo kulturnog dobra utvrđuje Ministarstvo kulture Republike Hrvatske rješenjem. Ovo s rješenje dostavlja nadležnom katastai i sudu radi zabilježbe u zemljišnim knjigama (cl. 12. Zakona). Kulturna dobra upisuju se u Registar koji je javna knjiga, a vodi ga Ministarstvo kulture Republike Hrvatske (cl. 14.) Prema tome, da neka nekretnina ima status kulturnog dobra saznajemo uvidom u zemljišnu knjigu kod nadležnog suda, jer u listu C (teretovnici) mora stajati zabilježba otprilike ovakva: „Na , temelju rješenja Ministarstva kulture Republike Hrvatske, Klasa: ________, Ur. broj:_________, zabilježuje se svojstvo spomenika kulture. Važno je napomenuti da iz raznih razloga nije uvijek publicirano to svojstvo u gruntovnici, pa ako postoji sumnja da se radi o kulturnom dobru potrebno je to provjeriti upitom kod Ministarstva kulture, Uprave za kulturne baštine, kako bi se uvidom u registar spomenika kulture nesporno utvrdila ta činjenica. Ako se prodaje ili kupuje zemljište, odnosno zgrada ili posebni dio te zgrade (stan ili poslovni prostor) koja ima status kulturnog dobra onda treba imati na umu da je promet takvog kulturnog dobra podvrgnut ograničenjima propisanim odredbama od čl. 36 do 40. ovog Zakona. Važno je napomenuti da o ograničenjima na nekretnini (zato što ima status kulturnog dobra) prodavatelj, prema Zakonu mora obavezno obavijestiti kupca. Međutim, ono stoje posebno važno - to mora učiniti i posrednik u prodaji! Ključne odredbe Zakona koje uređuju ova ograničenja i posljedice povrede tih ograničenja su cl. 36. i 37. koje doslovno citiramo. „Prodavatelj kulturnog dobra, kao i posrednik u kupoprodaji kulturnog dobra obvezan je kupcu: - dati na znanje da je predmet kupoprodaje kulturno dobro zaštićeno prema odredbama ovoga Zakona, - predočiti dokaz o vlasništvu kulturnog dobra, - predočiti isprave o odricanju od prava prvokupa prema ovom Zakonu. Kupac kulturnog dobra dužan je obavijestiti nadležno tijelo na području gdje će se kupljeno kulturno dobro nalaziti" (čl. 63) „Vlasnik koji namjerava prodati kulturno dobro dužan je najprije istodobno ponuditi ga Republici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se području to kulturno dobro nalazi navodeći cijenu i druge uvjete prodaje. Prvenstvo u ostvarenju prava prvokupa ima grad ili općina u odnosu na županiju i Grad Zagreb, pa Republika Hrvatska. Republika Hrvatska, županija, Grad Zagreb, grad ili općina mora se očitovati o toj ponudi u roku od 60 dana od dana primitka pisane ponude.



Ako se pravna osoba iz stavka 3. ovoga članka ne namjerava koristiti svojim pravom prvokupa, dužna je u roku od 30 dana od dana primitka ponude o tome obavijestiti druge pravne osobe koje imaju pravo prvokupa i vlasnika. Nakon isteka roka iz stavka 3. ovoga članka vlasnik može kulturno dobro prodati drugoj osobi uz cijenu koja ne može biti niža od cijene navedene u ponudi i pod uvjetima koji za kupca nisu povoljniji od uvjeta sadržanih u ponudi iz stavka l. ovoga članka". (čl. 37.) Što se može dogoditi ako prodavatelj i/ili posrednik tako ne postupe ? Pravna osoba koja je po Zakonu imala pravo prvokupa može podnijeti tužbu radi poništaja kupoprodajnog ugovora (cl. 39. Zakona). I to iz dva razloga: zato što nekretnina nije prethodno ponuđena na otkup ovlašteniku prava prvokupa ili zato što je prodana po nižoj cijeni. Tužba radi poništaja može se podnijeti pod uvjetima: - u roku od 90 dana od dana saznanja da je sklopljen ugovor o kupoprodaji (subjektni rok), - najkasnije u roku od 5 godina kad je ugovor sklopljen (po proteku ovog roka sud će tužbu odbaciti). - pravna osoba čije je pravo prvokupa bilo povrijeđeno ima pravo na poništenje ugovora samo ako njezin zastupnik pred sudom izjavi da kupuje kulturno dobro po cijeni i uvjetima pod kojima je prodavano (cl. 39. st. 3.). U tom slučaju kupac, nakon što presuda o poništaju ugovora o prodaji nekretnine postane pravomoćna, gubi vlasništvo nad kulturnim dobrom, a prodavatelj vraća novac sa kamatama, a posrednik proviziju. Prodavatelj i posrednik mogu zbog povrede prava prvokupa i ako ne obavijeste da se radi o kulturnom dobru odgovarati za štetu kupcu, radi toga što se prešutili ovu činjenicu i doveli ga u zabludu. To naravno, ako je šteta nastala zbog naknadnog poništaja ugovora o prodaji, radi povrede prava prvokupa. Šteta će se sastojati npr. u troškovima zastupanja po odvjetniku, putnim troškovima, eventualno u izmakloj dobiti i dr. Prava i obveze vlasnika nekretnine koja spada pod kulturno dobro Prava i obveze vlasnika kulturnog dobra utvrđene su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Prava vlasnika: pravo na naknadu radi ograničenja prava vlasništva nad kulturnim dobrom pod

uvjetima propisanim Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, pravo na porezne i carinske povlastice prema posebnom zakonu. pravo na stručnu pomoć nadležnog tijela radi pravilne zaštite i očuvanja

kulturnoga dobra na način propisan Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Obveze vlasnika: postupati s kulturnim dobrom s dužnom pažnjom, a osobito ga čuvati i redovito održavati,



provoditi mjere zaštite utvrđene Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara i drugim propisima,

dopustiti stručna i znanstvena istraživanja, tehnička i druga snimanja, kao i provedbu mjera tehničke zaštite,

svim promjenama na kulturnom dobru, oštećenju ili uništenju, te o nestanku ili krađi

kulturnoga dobra, odmah, a najkasnije sljedećeg dana obavijestiti nadležno tijelo, omogućiti dostupnost kulturnoga dobra javnosti, izvršavati sve druge obveze propisane zakonom i drugim propisima

Ako vlasnik kulturnog dobra ne izvršava ove obveze, izlaže se opasnosti da mu to naloži nadležna konzervatorska služba uz utvrđivanje roka provedbe, odnosno nakon proteka određenog roka može i sama na trošak vlasnika provesti određenu mjeru.

Nekretnine na pomorskom dobru Pomorsko dobro je poseban pravni režim, temeljen u Hrvatskoj na dugoj, stoljetnoj pravnoj tradiciji. Kroz niz zakona, kroz desetljeća, pomorsko dobro je u bitnim elementima definirano vrlo slično. U sistemu društvenog vlasništva, zbog njegove specifičnosti, stvorene su kontroverze koje su nakon povijesnog procesa pretvorbe u Hrvatskoj uzrokovale velike probleme u praksi. Ovaj režim temelji se na načelima: načelu zabrane pravnog prometa (što znači da se nekretnine na pomorskom

dobru ne mogu prodavati, zamjenjivati, darovati, a niti se na njima može zasnivati pravo građenja)

Zaključno: Iz navedenog proizlazi da ako se prodaje nekretnina koja ima status kulturnog dobra:

- taj status nekretnine u pravilu se publicira u teretovnici u vidu zabilježbe na listu C z.k. uloška u kojem je upisana nekretnina, ali to uvijek nije slučaj - u slučaju sumnje može se izvršiti provjera u Ministarstvu kulture Republike Hrvatske kod .Uprave za zaštitu kulturne baštine i zatražiti podatak da li je određena nekretnina upisana u Registar kulturnih dobara, - prilikom prodaje prodavatelj i posrednik u prodaji obavezni su kupce upozoriti da je nekretnina kulturno dobro, - prodavatelj i posrednik dužni su prilikom prodaje pokazati isprave iz kojih se vidi da je nekretnina najprije ponuđena svim ovlaštenicima prava prvokupa i da su se svi ovlaštenici prethodno odrekli toga prava. -. prodavatelj ne smoje nekretninu prodati za nižu cijenu od one po kojoj je ponudio ovlašteniku prava prvokupa. - u slučaju povrede prava prvokupa ovlaštenik može podnijeti tužbu radi poništaja ugovora.



na načelu jedinstva zemljišta i zgrade što znači da su i zgrada i zemljište na pomorskom dobru jedinstvena nekretnina

na načelu raspolaganja isključivo kroz institut koncesije - što znači da se nekretnine na pomorskom dobru mogu dati samo u koncesiju, a ne i u zakup i

najam te se na njima ne može osnovati služnost i ne može ih se prodati i darovati. Na nekretninama na pomorskom dobru se ne može zasnovati hipoteka.

Važno je naglasiti da se desetljećima u Hrvatskoj nije upisalo niti evidentiralo pomorsko dobro. Stoga se u praksi često događa da postoje upisi prava vlasništva na česticama do samog mora , pa negdje i na plažama, lukobranima morskim stijenama itd. Najveći broj nezakonitih upisa proveden je nakon pretvorbe jer se tada pravo korištenja, raspolaganja ili upravljanja pretvaralo u pravo vlasništva. Stvar je u tome što je za vrijeme društvenog vlasništva društveno pravnim osobama bilo dopušteno stjecanje prava korištenja na pomorskom dobru, pa čak i specifični pravni promet. Međutim to se pravo korištenja nije smjelo pretvarati prilikom pretvorbe u pravo vlasništva, jer je na pomorskom dobru zabranjeno stjecanje prava vlasništva. U trenutku pretvorbe uz veliki broj nekretnina koje su stvarno bile pomorsko dobro nije u zemljišnoj knjizi bila upisana formalna oznaka toga statusa. Stoga su sudovi dopuštali pravnim slijednicima bivših društveno pravnih osoba koji su bili nositelji prava korištenja na pomorskom dobru da se nakon pretvorbe upišu kao vlasnici. Ti su upisi nezakoniti neovisno o, činjenici što formalno postoje u zemljišnoj knjizi. Tako se u praksi dogodilo da su se na tisućama nekretnina koje su nesporno pomorsko dobro, a imaju kulturu plaže, morske obale, lukobrana, žala, luke itd. upisale kao vlasnici razna trgovačka društva, općine i gradovi. Režim pomorskog dobra pravno uređuje aktualni Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (NN 158/03) te niz podzakonskih propisa. Pomorsko dobro je opće dobro od interesa za Republiku Hrvatsku, i ona je izvorni nositelj vlasti na tom dobru, sukladno odredbi čl. 3 i 10 cit. Zakona. Pomorsko dobro čine unutarnje morske vode i teritorijalno more, njihovo dno i podzemlje, te dio kopna koji je po svojoj prirodi namjeni općoj upotrebi ili je proglašen takvim, kao i što je s tim dijelom kopna trajno spojeno na površini ili ispod nje. Dijelom kopna koji po Zakonu predstavlja pomorsko dobro smatra se: morska obala, luke, nasipi, sprudovi, hridi, grebeni, plaže, ušća, rijeka koje se izlijevaju u more, kanali spojeni s morem, te u moru i morskom podzemlju živa i neživa prirodna bogatstva. (čl.3)

Morska obala se proteže od crte srednjih viših visokih voda mora i obuhvaća pojas kopna koji je ograničen crtom do koje dopiru najveći valovi za vrijeme nevremena kao i onaj dio kopna koji po svojoj prirodi ili namjeni služi korištenju mora za pomorski promet i morski ribolov, te za druge svrhe koje su u vezi s korištenjem mora, a koji je širok najmanje šest metara od crte koja je vodoravno udaljena od crte srednjih viših visokih voda. Morska obala uključuje i dio kopna nastao nasipavanjem, u dijelu koji služi iskorištavanju mora. (čl. 4.)



Građevine i drugi objekti na pomorskom dobru koji su trajno povezani s pomorskim dobrom smatraju se njegovo pripadnošću. Na pomorskom dobru ne može se stjecati pravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. (čl. 5.)

Granica pomorskog dobra utvrđuje se u upravnom postupku rješenjem kojeg donosi Povjerenstvo za granice Ministarstva mora, turizma, prometa i razvitka na prijedlog županijskih povjerenstava za granice. (čl. 14.)

Prava na pomorskom dobru stječu se isključivo kroz koncesiju. Koncesija je pravo kojim se dio pomorskog dobra djelomično ili potpuno isključuje iz opće upotrebe i daje na posebnu upotrebu ili gospodarsko korištenje pravnim osobama i fizičkim osobama registriranim za obavljanje obrta.Prava i obveze na temelju koncesije nastaju sklapanjem ugovora o koncesiji. Opseg i uvjeti posebne upotrebe ili gospodarskog korištenja, uređuju se odlukom i ugovorom o koncesiji. (čl. 16).

Koncesija za gospodarsko korištenje pomorskog dobra daje se na temelju javnog prikupljanja ponuda, a za posebnu upotrebu na zahtjev. Koncesije se daju na rok od 5 do 95 godina a daju ih Vlada Republike Hrvatske, županijsko ili gradsko ili općinsko poglavarstvo, sve zavisno o roku i važnosti građevina i ulaganja.

U praksi je poseban problem stvorila odredba članka 7. st.4 koja propisuje da se koncesija na pomorskom dobru može dati tek nakon što je utvrđena granica pomorskog dobra i provedena u zemljišnim knjigama ! Odredba je imala dobar cilj (pravni red), ali loš učinak - sporo davanje koncesija. Ona sugerira kao da pomorsko dobro ne postoji dok se ne utvrdi granica što je potpuno netočno jer pomorsko dobro je oduvijek, ono postoji u svakom trenutku po samom zakonu. Kad se još uzme u obzir da postupci utvrđivanja granice dugo traju, onda je jasno kakve je probleme odredba stekla u praksi.

U praksi je važno učiniti sljedeće: Prilikom prodaje neke čestice - zemljišta koje seže do samog mora, potrebno je prethodno utvrditi granicu pomorskog dobra kako bi se znalo koji dio zemljišta je po samom zakonu pomorsko dobro i nakon toga izvršiti parcelaciju. Ako se proda cijelo zemljište, sve do mora, postoji opasnost da nadležno državno odvjetništvo podnese tužbu protiv prodavatelja i kupca radi utvrđenja ništavosti ugovora o prodaji u dijelu koji se odnosi na pomorsko dobro. To u praksi znači da će sud donijeti presudu kojom utvrđuje kako je ništav ugovor prodaji takvog zemljišta u dijelu koji predstavlja pomorsko dobro, a oduzeti će se kroz parcelaciju i identifikaciju takvog zemljišta koje će postati nova, samostalna nekretnina (čestica) označena vlastitim brojem. Posljedice toga biti će da će se prisilno izmijeniti ugovor za manju površinu zemljišta a prodavatelj će kupcu morati vratiti dio cijene, koja otpada na sporni dio zemljišta, kamate, a možda nadoknaditi i eventualnu štetu ako je nastala.



Zaključno:

Prilikom prodaje, odnosno kupnje nekretnina na morskoj obali potrebno je sa sigurnošću utvrditi da li je nekretnina u režimu pomorskog dobra ili izvan tog režima pa je slobodna u pravnom prometu.

Ako se nekretnina nalazi na pomorskom dobru onda je na takvoj nekretnini

zabranjeno stjecanje prava vlasništva - ne može se prodati, zamijeniti, niti darovati. Na pomorskom dobru ne može se zasnivati ni pravo građenja, služnost ili zakup.

Pomorsko dobro je prema zakonskoj definiciji pojas od najmanje 6 metara kao i

onaj dio morske obale koji je po svojem izgledu i namjeni u funkciji iskorištavanja mora. Pri tome nije nužno da status pomorskog dobra bude upisan u zemljišnoj knjizi jer se radi o općem dobna po samom zakonu.

Nekretnine koje su unutar 6m od mora, ili leže uz samo more, ili su van 6 metara

ali se protežu na plažu ili stijene tj. na morsku obalu, gotovo su sigurno pomorsko dobro neovisno o eventualnom upisu prava vlasništva.

Građevine koje su jednim dijelom leže na čestici blizu mora koja ima kulturu

„obala", „plaža" ili si. vjerojatno su kod gradnje pomaknute na pomorsko dobro i sagrađene van gabarita iz građevinske dozvole ili su nelegalne.



DVA SUPROTNA PRIMJERA IZ PRAKSE:

a) čestica seže do samog mora, - na čestici upisano pravo vlasništva - jedan dio čestice – obloga uz more od cca 6 m je pomorsko dobro bez obzira na upis - treba utvrditi granicu pomorskog dobra u upravnom postupku i parcelirati česticu - prodati se može samo ono što nije pomorsko dobro

b) u katastru i zemljišnim knjigama formirana je čestica morske obale - upisana je kao pomorsko dobro, uz kulturu obale - ukoliko nije upisana kao pomorsko dobro a ima ovakav položaj, oblik i kulturu jasno je da se radi o formiranoj čestici pomorskog dobra - čestice iza nje su u slobodnom pravnom prometu



P R I L O Z I

I. IZVOD IZ ZAKONA O POLJOPRIVREDNOM ZEMLJIŠTU ( N: 87/02, 48/05 I 90/05) - imovinsko pravne odredbe Napomena. Radi se o pročišćenom tekstu koji je izrađen za potrebe ovog referata. Oznake uz članke ne postoje u tekstu Zakona, već su dodane radi opisa što odredba sadrži.

Članak lO.a - zakup Obradivo poljoprivredno zemljište u privatnom vlasništvu i vlasništvu Republike Hrvatske koje nije obrađeno u prethodnom vegetativnom periodu može se dati u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi najduže na rok od tri godine, uz naknadu zakupnine vlasniku zemljišta. Odluku o davanju u zakup poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka \ donosi općinsko vijeće, odnosno gradsko vijeće, a za Grad Zagreb, gradska skupština ili od njih ovlašteno nadležno upravno tijelo za poslove poljoprivrede na čijem se području zemljište nalazi. Odluka se objavljuje na oglasnoj ploči općine, odnosno grada i dostavlja vlasniku, odnosno posjedniku zemljišta. Natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka objavljuje na oglasnoj ploči općine ili grada i natječajni postupak provodi općinsko vijeće, odnosno gradsko vijeće, a za Grad Zagreb gradska skupština. Zemljište iz stavka 1. ovoga članka daje se u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi koja je podnijela ponudu za zakup zemljišta, a čija ponuda je ocijenjena kao najpovoljnija, sukladno kriterijima za dodjelu poljoprivrednog zemljišta u zakup iz članka 33. ovoga Zakona. Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka sklapa općinski načelnik, odnosno gradonačelnik.

Članak 23. - prodaja Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje se javnim natječajem. Odluku o raspisivanju javnog natječaja za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države te odluku o izboru najpovoljnije ponude na temelju tog natječaja donosi općinskoodnosno gradsko vijeće, odnosno skupština Grada Zagreba na čijem se području zemljište nalazi uz suglasnost Ministarstva.

Članak 24. Ako se poljoprivredno zemljište u vlasništvu države iz članka 23. ovoga Zakona nalazi na području više jedinica lokalne samouprave, odluku o raspisivanju natječaja i odluku o izboru najpovoljnije ponude donosi općinsko vijeće, gradsko vijeće, odnosno skupština Grada Zagreba na čijem je području pretežni dio površine poljoprivrednog zemljišta u vlasništvo! države, uz suglasnost Ministarstva.

Članak 25. Stručni poslovi u svezi s postupkom prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države obavljaju se u upravnom tijelu općine ili grada, odnosno upravnom tijelu Grada Zagreba nadležnom za poljoprivredu. Na temelju odluke o izbom najpovoljnije ponude za prodaju, općinski načelnik, odnosno gradonačelnik i podnositelj ponude sklapaju ugovor o prodaji u pisanom



obliku. Ugovor o prodaji iz stavka 2. ovoga članka mora sadržavati izjavu kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka). Ugovor o prodaji sklopljen na temelju odluke općinskog načelnika odnosno gradonačelnika bez suglasnosti Ministarstva iz članka 23. stavka 2., odnosno članka 24. ovoga Zakona je ništav. Na osnovi sklopljenog ugovora o prodaji kupca uvodi u posjed, u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika, Komisija sastavljena od tri člana: pravnik, geodet i agronom, koju imenuje upravno tijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu, odnosno upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu. O uvođenju u posjed sastavlja se zapisnik.

Članak 26, - prvenstveno pravo kupnje Prvenstveno pravo kupnje ima fizička i pravna osoba koja je sudjelovala u natječaju iz članka 23. ovoga Zakona, pod uvjetom da je upisana u upisnik poljoprivrednih gospodarstava i ima prebivalište, odnosno sjedište na području jedinice lokalne samouprave koja provodi natječaj, sljedećim redoslijedom: - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo upisano u registar obveznika poreza na dohodak kojima je poljoprivreda osnovna djelatnost i poljoprivredni obrt, - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo, - pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti, - ostale fizičke i pravne osobe koje nisu upisane u upisnik poljoprivrednih gospodarstava, a namjeravaju se baviti poljoprivrednom proizvodnjom. Ako je više osoba iz stavka l. ovoga članka u istom redoslijedu prvenstvenog prava kupnje, prednost se utvrđuje prema sljedećim kriterijima: - dosadašnji zakupac koji uredno ispunjava ugovorne obveze, - vlasnik ili zakupac zemljišta koje graniči sa zemljištem koje se prodaje, - hrvatski branitelj iz Domovinskog rata koji je proveo u obrani suvereniteta Republike Hrvatske najmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrloga, zatočenog ili nestaloga hrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću, - vlasnik izgrađenoga proizvodnog objekta (farma za proizvodnju mesa, mlijeka i jaja, doradu sjemena i druge objekte namijenjene preradi, doradi i uskladištenju poljoprivrednih proizvoda), - osoba koja se bavi ili se namjerava baviti stočarstvom (govedarstvo, svinjogojstvo, ovčarstvo i kozarstvo) podizanjem višegodišnjih nasada (vinograda, voćnjaka i maslinika), te povrtlarskom proizvodnjom.

Članak 26.a - Redoslijed prvenstvenog prava kupnje Fizička i pravna osoba iz članka 26. ovoga Zakona ima prvenstveno pravo kupnje prema utvrđenom redoslijedu uz uvjet da prihvati najvišu cijenu koju je ponudio bilo koji od ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete i da ponudi priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države (u daljnjem tekstu: gospodarski program). Gospodarski program sadrži: podatke o podnositelju ponude, opis gospodarstva, namjenu korištenja i lokalitet zemljišta, tehnološko-tehničke karakteristike gospodarskog rada i potrebnu mehanizaciju za obradu zemljišta koje je predmet kupnje i prikaz očekivanih troškova i prihoda, te posebnu naznaku kad se radi o ekološkoj proizvodnji. Evidenciju uplate kupoprodajne cijene vode općine i gradovi, te županija u slučaju iz članka 54.b ovoga Zakona.



Članak 27. - postupak kod isplate cijene u cijelosti Pri uplati vrijednosti prodajne cijene u cijelosti kupac ostvaruje pravo na popust u vrijednosti od 20% od postignute prodajne cijene. Ugovorom o prodaji može se predvidjeti obročna otplata ugovorenog iznosa prodajne cijene. Rok obročne otplate ne može biti dulji od 15 godina. Svi neuplaćeni obroci iz ugovora revaloriziraju se na dan dospijeća ako nastupi povećanje ili umanjenje cijena na malo za više ili manje od 5 % u odnosu na dan sklapanja ugovora. Odredbe stavka 1. do 4. ovoga članka objavljuju se u natječaju za prodaju. Sredstva ostvarena od prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države prihod su državnog proračuna 25%, proračuna jedinice područne (regionalne) samouprave 25% i 50% proračuna jedinica lokalne samouprave na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi. Ministar će propisati uvjete i način korištenja sredstava iz članka 46. stavka 6. i članka 36. ovoga Zakona te stavka 6. ovoga članka, koja su prihod proračuna jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave na čijem se području nalazi poljoprivredno zemljište.

Članak 28. - prodaja izravnom pogodbom Iznimno od članka 23. stavka 1. ovoga Zakona poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se prodati izravnom pogodbom i to po tržišnoj cijeni. Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države iz stavka 1. ovoga članka može se prodati izravnom pogodbom ako podnositelj ponude priloži dokaz da je takva prodaja u interesu Republike Hrvatske ili zahtjev podnese obrazovna ustanova za potrebe svog rada iz podaičja poljoprivredne proizvodnje ili slične institucije za čiju djelatnost je potrebno poljoprivredno zemljište. Odluku iz stavka 1. ovoga članka donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Na osnovi odluke iz stavka 1. ovoga članka ministar i podnositelj ponude sklapaju ugovor o prodaji u pisanom obliku. Odredbe članka 47. ovoga Zakona odgovarajuće se primjenjuju i na ugovor o prodaji izravnom pogodbom.Odredbe članka 34. stavka 3. ovoga Zakona odgovarajuće se primjenjuju i na uvođenje u posjed kupca poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom.

Članak 29. zakup Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se dati u zakup fizičkoj i pravnoj osobi koja se bavi poljoprivrednom djelatnošću. Poljoprivredno zemljište u vlasništvo države dato u zakup ne može se dati u podzakup.

Članak 32. Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države daje se u zakup javnim natječajem, Odluku o raspisivanju javnog natječaja za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države i odluku o izbom najpovoljnije ponude donosi općinsko, odnosno gradsko vijeće, a za Grad Zagreb Gradska skupština, na čijem se području zemljište nalazi, uz suglasnost Ministarstva. Ako se poljoprivredno zemljište u vlasništvu države nalazi na području više jedinica lokalne samouprave odluku o raspisivanju natječaja i odluku o izboru najpovoljnije ponude donosi općinsko vijeće, gradsko vijeće, odnosno skupština Grada Zagreba na Čijem je području pretežni dio površine poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, uz suglasnost Ministarstva. Stručni poslovi u postupku davanja u zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države obavljaju se u upravnom tijelu općine ili grada nadležnom za poslove poljoprivrede, odnosno upravnom tijelu Grada Zagreba nadležnom za poljoprivredu.



Članak 33. - prvenstveno pravo zakupa

Prvenstveno pravo zakupa ima fizička i pravna osoba koja je sudjelovala u natječaju iz članka 32. ovoga Zakona, pod uvjetom daje upisana u upisnik poljoprivrednih gospodarstava i ima prebivalište, odnosno sjedište na području jedinice lokalne samouprave koja provodi natječaj, sljedećim redoslijedom: - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo upisano u registar obveznika poreza na dohodak kojima je poljoprivreda osnovna djelatnost i poljoprivredni obrt, - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo, - pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti, - ostale fizičke i pravne osobe koje nisu upisane u upisnik poljoprivrednih gospodarstava, a namjeravaju se baviti poljoprivrednom proizvodnjom. Ako je više osoba u istom redoslijedu prvenstvenog prava zakupa, prednost se utvrđuje prema sljedećim kriterijima: - dosadašnji zakupac koji uredno ispunjava ugovorne obveze, - vlasnik ili zakupac zemljišta koje graniči sa zemljištem koje se daje u zakup, - hrvatski branitelj iz Domovinskog rata koji je proveo u obrani suvereniteta Republike Hrvatske najmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrloga, zatočenog ili nestaloga hrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću, - vlasnik izgrađenoga proizvodnog objekta (farma za proizvodnju mesa, mlijeka i jaja, doradu sjemena i druge objekte namijenjene preradi, doradi i uskladištenju poljoprivrednih proizvoda), - osoba koja se bavi ili se namjerava baviti stočarstvom (govedarstvo, svinjogojstvo, ovčarstvo i kozarstvo), podizanjem višegodišnjih nasada (vinograda, voćnjaka i maslinika), te povrtlarskom proizvodnjom.

Članak 33.a - Redoslijed prvenstvenog prava zakupa

Fizička i pravna osoba iz članka 33. ovoga Zakona ima prvenstveno pravo zakupa prema utvrđenom redoslijedu uz uvjet da prihvati najviši iznos zakupnine koji je ponudio bilo koji od ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete i da ponudi priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države. Gospodarski program sadrži: podatke o podnositelju zahtjeva, opis gospodarstva, namjenu korištenja i lokalitet zemljišta, tehnološko-tehničke karakteristike gospodarskog programa i potrebnu mehanizaciju, za obradu zemljišta koje je predmet zakupa i kalkulaciju troškova i prihoda, te posebnu naznaku kad se radi o vrsti proizvodnje. Gospodarski program čini sastavni dio ugovora o zakupu i ako se on ne provodi, ugovor se raskida. Ukoliko najviša ponuđena cijena na natječaju za zakup od strane ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete prelazi dvostruki iznos početne cijene, takva ponuda se smatra nevažećom. Jedinica lokalne samouprave može u svom Programu raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države ograničiti maksimalnu površinu za zakup i utvrditi maksimalnu površinu koja se može dati u zakup pojedinoj pravnoj ili fizičkoj osobi. Evidenciju naplate zakupnine vode općine i gradovi, te županije u slučaju iz članka 54.b ovoga Zakona.

Članak 34. Na osnovi odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja na natječaju za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države općinski načelnik, odnosno gradonačelnik i podnositelj ponude sklapaju ugovor o zakupu.



Općina i grad dužni su primjerak ugovora o zakupu dostaviti mjesno nadležnom katastarskom uredu radi provedbe ugovora u katastarskom operatu. Na osnovi sklopljenog ugovora o zakupu zakupoprimca uvodi u posjed u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika, Komisija sastavljena od tri člana: pravnik, geodet i agronom, koju imenuje upravno tijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu. O uvođenju u posjed sastavlja se zapisnik.

Članak 35. Ugovor o zakupu sadrži obvezno odredbe koje se odnose na: - podatke iz zemljišne knjige i katastra nekretnina o poljoprivrednom zemljištu, - vrijeme trajanja zakupa, - visinu i rok plaćanja zakupnine, - opis i vrijednost objekata, uređaja i nasada, te način njihova održavanja, - vrijeme amortizacije nasada, - prava i obveze zakupoprimca, - namjenu korištenja zakupljenog zemljišta, - razloge za otkaz ugovora, - razloge za prestanak ugovora.

Članak 37 Ugovor o zakupu mora biti sklopljen u pisanom obliku. Ako nije sklopljen u pisanom obliku nema pravnog učinka.

Članak 43. - Koncesija Koncesija za korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države može se dati pravnoj i fizičkoj osobi u svrhu: - biljne i stočarske proizvodnje na vrijeme od 10 do 30 godina, - za dugogodišnje nasade na vrijeme od 20 do 40 godina. - za ribnjačarstvo na vrijeme od 20 do 40 godina. Vlada Republike Hrvatske može svojom odlukom odrediti pojedine kategorije poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države za koje se ne može dati koncesija. Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države za čije je korištenje data koncesija ne može se davati u zakup ili potkoncesiju. Članak 44. Odluka o davanju koncesije za korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države donosi se nakon provedenoga javnog natječaja. Prvenstveno pravo na koncesiju imaju pravne i fizičke osobe koje su sudjelovale u natječaju iz stavka 1. ovoga članka, sljedećim redoslijedom: - pravna osoba koja ima sklopljen ugovor o uređenju međusobnih odnosa u svezi s korištenjem poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države s Ministarstvom ako je ispunila ugovorne obveze i ostali bivši korisnici poljoprivrednog zemljišta u društvenom vlasništvu koje je postalo vlasništvom države, pod uvjetom da su u posjedu tog zemljišta, - pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti, - razvojačeni hrvatski branitelj koji j u obrani suvereniteta Republike Hrvatske proveo najmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrlog, zatočenog ili nestalog hrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću, - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo i poljoprivredni obrt. Ako je više osoba iz stavka 1. ovoga članka u istom redoslijedu prvenstvenog prava koncesije prednost se utvrđuje prema sljedećim kriterijima:



- vlasnik ili zakupac farme, koja sa zemljištem koje se daje u koncesiju čini tehnološku cjelinu, - pravna ili fizička osoba koja namjerava graditi novu farmu ili - podizati nove ili obnavljati stare trajne nasade, - baviti se sjemenskom proizvodnjom, - baviti se povrtlarskom proizvodnjom, - baviti se cvjećarskom proizvodnjom, - baviti se ostalom poljoprivrednom proizvodnjom.

Članak 44.a - Prvenstveno pravo na koncesiju Fizičke i pravne osobe iz članka 44. ovoga Zakona imaju prvenstveno pravo na koncesiju prema utvrđenom redoslijedu uz uvjet da prihvate najviši iznos naknade koji je podnio bilo koji od ponuđača i da ponudi prilože gospodarski program. Ako najviši iznos naknade za koncesiju koji je ponudio bilo koji od ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete prelazi dvostruki iznos od početnog iznosa naknade, takva ponuda se smatra nevažećom. Naknada za koncesiju plaća se godišnje. Nadležna porezna uprava utvrđuje početnu visinu naknade za koncesiju koja je tržišna visina zakupnine na području gdje se zemljište nalazi i vodi evidenciju naplate naknade. Na iznos naknade iz stavka 5. ovoga članka koji nije plaćen u roku, plaća se zakonska zatezna kamata.

Članak 45. Odluku o raspisivanju javnog natječaja za davanje koncesije donosi vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Natječajni postupak provodi Povjerenstvo za dodjelu koncesija za korištenje poljoprivrednog / , zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske u sastavu od 5 članova i tajnik koje imenuje Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministra. Stručne poslove u svezi s postupkom natječaja, te pripremanjem odluke o koncesiji obavlja Ministarstvo. Odluku o davanju koncesije za korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Prava i obveze korisnika koncesije iz ugovora o koncesiji mogu se prenijeti na fizičku osobu u prvom nasljednom redu, uz uvjet da se bavi poljoprivrednom proizvodnjom do isteka roka koncesije.

Članak 46. – ugovor o koncesiji O Na osnovi odluke o davanju koncesije ministar i podnositelj ponude sklapaju ugovor o koncesiji u pisanom obliku. Ugovor o koncesiji koji nije sklopljen u pisanom obliku nema pravni učinak. Davatelj koncesije dužan je, radi upisa ugovora o koncesiji, primjerak ugovora o koncesiji dostaviti mjesno nadležnom katastru. Na osnovi sklopljenog ugovora o koncesiji u posjed poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države koncesionara uvodi Ured državne uprave u županiji nadležan za gospodarstvo, odnosno upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika. Ugovor o koncesiji obvezno sadrži odredbe o: - poljoprivrednom zemljištu - vremenu trajanja koncesije,



- načinu i uvjetima korištenja zemljišta, - obliku, visini te načinu i rokovima plaćanja naknade za koncesiju, - mogućnosti i razlozima otkaza ugovora prije isteka vremena koncesije, - pravu i razlozima jednostranog raskida ugovora, - dopustivosti postavljanja gospodarskih objekata, pomoćnih uređaja i objekata za iskorištavanje zemljišta, ako su u skladu s propisima o prostornom uređenju i graditeljstvu, te njihovoj pripadnosti po isteku koncesije, - zalogu i hipoteci. Naknada za koncesiju prihod je državnog proračuna 50% a 50% proračuna jedinica lokalne samouprave na čijem se području poljoprivredno zemljište nalazi. Gospodarski program prilaže se ugovoru o koncesiji i čini njegov sastavni dio.

Članak 47. Nacrt ugovora o prodaji, o zakupu i nacrt odluke o davanju koncesija za poljoprivredno zemljište u vlasništvu države dostavlja se prije njihovog potpisivanja na prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske u roku od 1 5 dana od dana donošenja odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja. Državni odvjetnik dužan je dati svoje mišljenje u roku od 15 dana od primitka odluke o koncesiji i nacrta ugovora. U protivnom smatra se daje njegovo mišljenje o pravnoj valjanosti nacrta ugovora potvrdno.

Članak 48. Primjerak ugovora o prodaji, zakupu i o koncesiji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države dostavlja se Ministarstvu financija.

Članak 51. Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se zamijeniti za poljoprivredno zemljište u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba odlukom u slučaju okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta. Odluku o zamjeni poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka donosi Ministarstvo na prijedlog županijskog poglavarstva ili općinskog i gradskog vijeća, odnosno skupštine Grada Zagreba.

Članak 52. - Raspolaganje zemljištem na područjima s otežanim uvjetima gospodarenja

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države na područjima s otežanim uvjetima gospodarenja u poljoprivredi utvrđenih posebnim propisom prodaje se i daje u zakup fizičkim i pravnim osobama na rok iz članka 3 l. ovoga Zakona javnim natječajem prema kriterijima iz članka 26. i 33. ovoga Zakona, koje imaju prebivalište, odnosno sjedište na tim područjima, a koje daju ovjerovljenu izjavu da će u tim područjima prebivati, odnosno imati sjedište i obavljati poljoprivrednu djelatnost najmanje 10 godina. Prodaja poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka odobravat će se otplatom do 20 godina i uz poček od 2 godine. Odluku o prodaji poljoprivrednog zemljišta iz stavka l. ovog članka donosi tijelo iz članka 23. ovoga Zakona. Odluku o davanju u zakup poljoprivrednog zemljišta iz stavka l. ovoga članka donosi tijelo iz članka 32. ovoga Zakona. Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem iz stavka l. ovoga članka u vremenu od 10 godina od dana sklapanja ugovora o prodaji nisu dopuštena.



Na sklapanje ugovora o prodaji poljoprivrednog zemljišta iz stavka l. ovoga članka odgovarajuće se primjenjuju odredbe članka 25. ovoga Zakona. Na sklapanje ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka odgovarajuće se primjenjuju odredbe članka 34. ovoga Zakona. Ako kupac poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka promijeni prebivalište, odnosno ako zakupac promijeni prebivalište ili sjedište na području s otežanim uvjetima u poljoprivredi prije isteka 10 godina, kupoprodajni ugovor, odnosno ugovor o zakupu se raskida danom promjene prebivališta ili sjedišta.

Članak 54.- Evidencija kroz programe raspolaganja Jedinice lokalne samouprave donose, u skladu sa Strategijom, program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države za svoje područje (u daljnjem tekstu: Program) uz suglasnost Ministarstva. Program treba sadržavati: - ukupnu površinu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, - podatke o dosadašnjem raspolaganju poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, - površine određene za povrat imovine, II. NEKOLIKO OBRAZACA SREDIŠNJEG DRŽAVNOG UREDA ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM KOJI SE PODNOSE PRILIKOM PODNOŠENJA ZAHTJEVA









Documents

RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U VLASNIŠTVU … · HGK – Sektor za trgovinu, Jedanaesti forum poslovanja nekretninama 68 Snježana Frković – Raspolaganje nekretninama u vlasništvu