Raspolaganje nekretninama RH

8/19/2019 Raspolaganje nekretninama RH

1/35

HGK – Sektor za trgovinu, Jedanaesti forum poslovanja nekretninama 68

Snježana Frkovi ć – Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske,nekretninama koje su kulturno dobro ili na pomorskom dobru

SNJEŽANA FRKOVI Ć , zamjenica Glavnog državnog odvjetnika RHDržavno odvjetništvo Republike Hrvatske

RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U VLASNIŠTVU

REPUBLIKE HRVATSKE, NEKRETNINAMA KOJE SUKULTURNO DOBRO ILI NA POMORSKOM DOBRU

Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske

Republika Hrvatska bogat je vlasnik velikog broja nekretnina pa tako ima pravovlasništva na velikim površinama šuma, šumskog zemljišta, poljoprivrednogzemljišta, građevinskog zemljišta, javnog vodnog dobra, a vlasnik je i željezničkeinfrastrukture, te velikog broja raznih zgrada, kompleksa zgrada, stanova i poslovnih

prostora.Država je, obzirom na ovu činjenicu kao i dinamiku društvenih i privatnih potreba vrloaktivna u sklapanju pravnih poslova u vezi s nekretninama.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu države, provodi se po općim propisima, nanačin kako bi svoje nekretnine prodala svaka fizička i pravna osoba – dakleslobodno. Međutim, za jedan dio nekretnina propisan je poseban način raspolaganja(poslovne prostore, šume, poljoprivredna zemljišta, dijelom stanove).

Država je stekla vlasništvo na nekretninama temeljem cijelog niza posebnih zakona,

ali najveći broj stečen je temeljem Zakona o šumama, Zakona o poljoprivrednomzemljištu, Uredbe o preuzimanju sredstava JNA i SSNO u vlasništvo RepublikeHrvatske, Uredbe o zabrani raspolaganja i preuzimanju sredstava određenih pravihosoba na teritoriju Republike Hrvatske, Zakona o vodama, Zakona o željeznici,Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističkevladavine, Zakona o udrugama, Zakona o pretvorbi prava na društvenim sredstvimabivših društveno političkih organizacija i Zakona o zaštiti prirode itd.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske moguće je općenitotemeljem odredbe cl. 35. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodnenovine«, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00, 114/01 i 79/06) kao sistemskog

propisa, a u vezi sa cl. 10. Zakona o Vladi Republike Hrvatske. Uz ovo velikimbrojem posebnih zakona propisano je kao obavezno drugačije - posebnoraspolaganje nekretninama u vlasništvu države, zavisno od njihove vrste i namjene.

Za razliku od države, jedinice lokalne i područne samouprave (županije, općine igradovi) ograničene su u vezi raspolaganja nekretninama odredbom cl. 391. Zakonao vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što znači da ih moraju prodati na natječaju ipo tržnoj cijeni.

U ime i za račun države nekretninama raspolaže Vlada Republike Hrvatske ili od njeovlaštena tijela. Oni koji raspolažu nekretninama Republike Hrvatske dužni su to


2/35



činiti pažnjom dobrog domaćina i to je zapravo jedina obveza kod općegraspolaganja.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske

Općenito raspolaganje

Stvarima u vlasništvu Republike Hrvatske raspolaže, upravlja i koristi se VladaRepublike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo, ako posebnom zakonom nije drukčijeodređeno sukladno cl. 35. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.Općenito raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u ovlasti jeVlade Republike Hrvatske ili od nje određenog tijela, dok je raspolaganje poposebnim propisima regulirano zavisno od vrste nekretnine i namjene te načinaraspolaganja takvom nekretninom.

Vlada Republike Hrvatske odredila je tijelo koje će umjesto nje raspolagati imovinom

države. Povjerenstvo Vlade za upravljanje imovinom Republike Hrvatske (u daljnjemtekstu povjerenstvo).

Na Povjerenstvo je prenesena ovlast za odlučivanje o upravljanju i raspolaganjuimovinom Republike Hrvatske, odnosno stjecanju, otuđenju, davanju u zakup,davanju u najam, davanju na korištenje, za zasnivanje prava građenja, odnosnoprivremenu uporabu, opterećenje založnim pravom, služnošću ili drugim teretima teda određuje namjenu te imovine i obavlja ostale vlasničke ovlasti na imoviniRepublike Hrvatske.

Međutim, Povjerenstvo može odlučivati pod uvjetom da vrijednost imovine kojom seraspolaže ne prelazi iznos od 10.000.000,00. kuna, jer preko ovog iznosa možeisključivo odlučivati Vlada.

Ovo je praktično rješenje jer bi bilo komplicirano da Vlada na svakoj sjednici odlučujeo čitavom nizu imovinskih raspolaganja u vezi sa imovinom države. Povjerenstvo jeovlašteno na potpuno raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske,ali do navedenog limita. Članovi Povjerenstva su pet ministara pa je ono zapravo„mini" Vlada.

Važno je naglasiti da odluke Povjerenstva priprema i provodi Središnji državni ured

za upravljanje državnom imovinom, Lučićeva br. 2, Zagreb (u daljnjem tekstu: Uredza imovinu). Ured je stručna služba Vlade Republike Hrvatske koja obavlja poslove

evidencije i održavanja imovine u vlasništvu Republike Hrvatske i investicija tepriprema i provodi odluke Vlade.

Pred Povjerenstvom za upravljanje imovinom provodi se procedura koja ima nekolikofaza.

I - U prvoj se fazi, nakon zaprimanja određenog zahtjeva u Uredu za imovinu, izvršicjelokupna priprema na način da se izvrše sve potrebne provjere, prikupi cjelovitadokumentacija, kao što je npr. prikupljanje relevantnih z.k. izvadaka, izvrši se

procjena nekretnine i zatraži mišljenje Državnog odvjetništva Republike Hrvatsketemeljem odredbe članka 16. st. 2. al. 1. Zakona o državnom odvjetništvu.


3/35



Pribavljanje mišljenja Državnog odvjetništva Republike Hrvatske u toj fazi nijeobvezno, ali je prihvaćena praksa kako bi se izvršila cjelokupna provjera ove prvefaze raspolaganja nekretninama.

II - Nakon toga, u drugoj fazi odlučivanja Ured za imovinu, na temelju prikupljenedokumentacije, procjene nekretnine i mišljenja Državnog odvjetništva Republike

Hrvatske, sačinjava prijedlog za sjednicu Povjerenstva, na kojoj se odlučuje osamom raspolaganju nekretninom i donosi pozitivna ili negativna odluka.

III - U slučaju pozitivne odluke pristupa se trećoj fazi u kojoj se po Uredu za imovinuili ovlaštenom ministarstvu sačinjava ugovor kojeg nakon toga potpisuju ugovornestranke. Prije samog potpisivanja ugovora, ukoliko se radi o otuđenju nekretnine uvlasništvu Republike Hrvatske, potrebno je pribaviti mišljenje Državnog odvjetništvaRepublike Hrvatske, sukladno članku 16. st. 3. Zakona o državnom odvjetništvu.Smisao ovakve odredbe je u tome da se uvijek izvrši provjera odredbi sklopljenihugovora, da li je konkretan ugovor u skladu s odlukom Povjerenstva i cjelokupnomdokumentacijom, kao i ranijim mišljenjem Državnog odvjetništva Republike Hrvatske.

Iako se cijela procedura čini kompliciranom, na taj način se dolazi do jednoobraznogpostupanja i najbolje kontrole i zaštite imovine Republike Hrvatske. Ako se mišljenjeiz članka 16. st. 3. Zakona o državnom odvjetništvu ne da u roku od 30 dana, smatrase kako je mišljenje pozitivno i da ne postoji pravna zapreka za sklapanje pravnogposla. U slučaju negativnog mišljenja, pravni posao se ne može sklopiti.

Što mora učiniti fizička ili pravna osoba koja želi otkupiti ili ima druge pretenzijeprema nekretnini u vlasništvu države ?

1. mora uputiti određeni zahtjev za određenu nekretninu Središnjem državnomuredu za upravljane imovinom, Ivana Lučića br.2, Zagreb. Zahtjev se može odnositi naotkup nekretnine, zasnivanje služnosti, zamjenu, darovanje, zasnivanje prava građenjadiobu suvlasničke zajednice, davanje stana u najam itd.

2. u zahtjevu mora opisati i identificirati nekretninu, dostaviti zk. izvadak, kopijukatastarskog plana, potvrdu da nekretnina nije predmet upravnog postupka za povratimovine, lokacijsku dozvolu, ako je potrebno (ako se traži zasnivanje služnosti radipristupnog puta, prodaja radi formiranja okućnice i si.), te sve druge isprave koje zapojedino raspolaganje traži Središnji državni ured prema štampanim obrascima

3. zahtjev se može postaviti za zgradu, stan, građevinsko zemljište,poljoprivredno zemljište koje je promijenilo namjenu pa postalo građevinsko itd. Za šume

i šumsko zemljište mora se prethodno pokrenuti postupak izdvajanja, kod nadležnogMinistarstva poljoprivrede i šumarstva. Iznimka je zasnivanje prava služnosti radieksploatacije sirovine a za koje se prema važećoj odluci ne provodi izdvajanje a odlukudonosi Povjerenstvo, čiji predsjednik potpisuje ugovor.

4. nakon obrade predmeta Središnji državni ured dostavlja predmetna, u praviluna prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske.

5. predmet se dostavlja na donošenje odluke Povjerenstvu za upravljanjeimovinom ili Vladi RH koji zahtjev odbijaju ili usvajaju

6. u slučaj usvajanja zahtjeva, odnosno ponude, sklapa se ugovor između državei fizičke ili pravne osobe


4/35



Sve ovo vrijedi i u obrnutoj situaciji, kada vlasnik neke nekretnine - npr. kulturnogdobra, nekretnine unutar nacionalnog parka ponudi nekretninu državi po pravuprvokupa, suvlasnik na nekretnini na kojoj je država također suvlasnik, predlažedržavi diobu suvlasničke zajednice itd.

Nekretninama u vlasništvu države raspolaže se, u pravilu, na temelju procjene

nadležne porezne uprave.

Prema aktualnoj strategiji Vlade Republike Hrvatske u pravilu se odbija sklapanjeugovora o prodaji, a odlučuje o raspolaganju nekretninama zasnivanjem pravagrađenja. Cilj ovakve poslovne politike sa nekretninama države je da se one trajnozadrže u njenom vlasništvu.

U prilogu se dostavlja nekoliko štampanih obrazaca koje Središnji državni ured zaupravljanje imovinom daje podnositeljima zahtjeva, radi efikasnijeg odlučivanja ozahtjevu.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske po posebnimpropisima

Posebni propisi, kao što su npr. Zakon o šumama, Zakon o poljoprivrednomzemljištu, Zakon o vodama, Zakona o najmu stanova, Zakon o željeznici, i Zakon ozakupu poslovnog prostora, propisuju posebne načine raspolaganja nekretninama uvlasništvu Republike Hrvatske.

Iznosimo bitne značajke raspolaganja nekih vrta nekretnina u vlasništvu države.

Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem

Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu države uređeno jeposebnim propisom - novim Zakonom o šumama (NN 150/05 182/06).

Šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu Republike Hrvatske gospodare Hrvatskešume d.o.o. Zagreb.

Raspolaganje šumama i šumskim zemljištem u pogledu mogućnosti otuđenja

nekretnina prilično je restriktivno. Tako

đer, strana osoba gotovo uop

će ne možestjecati šume i šumsko zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske.

U slučaju sumnje ili spora smatra li se neko zemljište obraslo šumskim drvećemšumom, odnosno smatra li se neko zemljište šumskim zemljištem odlučuje rješenjemsredišnje tijelo državne uprave nadležno za poslove šumarstva - Ministarstvopoljoprivrede i šumarstva Republike Hrvatske.

Uvjeti za otuđenje šuma i šumskog zemljišta tj. prijenos prava vlasništva na trećuosobu su taksativno nabrojani, a potrebno je provesti izdvajanje za koje se plaćanaknada trgovačkom društvu koje upravlja šumama i šumskim zemljištem.Izdvajanje

je potrebno provesti i radi osnivanja prava građenja.


5/35



Izdvajanje je posebni upravni postupak specifičan samo za šume i šumska zemljištakojima je cilj da ih izluči iz šumsko gospodarske osnove. U zakonu se koristi izraz dase izdvajanjem „prenosi“ pravo vlasništva, a zapravo se rade o vrsti prisilne prodaje onaknadu, pod pretpostavkom da za to postoji interes Republike Hrvatske.

Interes Republike Hrvatske se utvr đuje na način i u postupku propisanom za

izvlaštenje i on prethodi postupku izdvajanja. Međutim postoji niz situacija gdje seinteres pretpostavlja odnosno utvr đen je zakonom.

Smatra se da postoji interes radi:- provedbe detaljnog plana uređenja – što se argumentira lokacijskom dozvolom ilipotvrdom koja je zamjenjuje- obrane Republike Hrvatske – što argumentira nadležno ministarstvo- obilježavanja mjesta masovnih grobnica žrtava iz Domovinskog rata

Postupak izdvajanja provodi Ministarstvo poljoprivrede i šumarstva RH. i tomMinistarstvu podnosi se zahtjev za izdvajanje određene šume i šumskog zemljišta iz

šumsko gospodarske osnove, uz dokaz da je prethodno utvr đen interes ili jepretpostavka po zakonu.

U rješenju o izdvajanju identificiraju se čestice koje se izdvajaju iz šumskogospodarske osnove te određuje da će po pravomoćnosti rješenja, sklopiti ugovor saRepublikom Hrvatskom. Zavisno o tome što propisuju podzakonski akti koji sudonijeti ili će se donijeti ugovor će sklapati Ministar poljoprivrede i šumarstva ilipredsjednik Povjerenstva.

Nekoliko je načina raspolaganja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu državepo Zakonu o šumama:

Zasnivanje služnosti

Pravo služnosti na šumi i šumskom zemljištu može se osnovati u svrhu izgradnjevodovoda, kanalizacije,, plinovoda, električnih vodova, eksploatacije mineralnihsirovina, obavljanja turističke djelatnosti, uzgoja stoke i divljači te podizanjavišegodišnjih nasada na neobraslom šumskom zemljištu ili zemljištu obraslompočetnim ili degeneracijskim razvojnim stadijima šumskih sastojina.

Ugovor o služnosti sklapa nadležni ministar, a postupak i mjerila za osnivanjeslužnosti propisati će ili je već propisala Vlada Republike Hrvatske, u pojedinimuredbama, ovisno o svrsi za koju se služnost zasniva.

Dosad je donijeta:-Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskomzemljištu u vlasništvu republike hrvatske u svrhu izgradnje vodovoda, kanalizacije,plinovoda, električnih vodova (NN. 108/06)-Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskomzemljištu u vlasništvu republike hrvatske radi podizanja višegodišnjih nasada(104/06).


6/35



Posebno je u posljednje vrijeme puno zahtjeva za zasnivanje prava služnosti u svrhueksploatacije mineralnih sirovina. Vlada Republike Hrvatske donijela je odluke okriterijima za takvo raspolaganje, time da se prije sklapanja ugovora moraju podmiritisve dospjele obveze na ime eventualne ranije protupravne eksploatacije mineralnihsirovina. Ugovor se sklapa na pet godina s mogućnošću produženja, a naknada seplaća u pet jednakih.jednogodišnjih obroka, a ne potpisuje ga ministar nadležnog

ministarstva već predsjednik Povjerenstva,

Davanje u zakup

Zakon o šumama predviđa i mogućnost davanja u zakup pojedinih šumskih zemljištado privođenja namjeni koja je određena šumskogospodarskim planovima. Ovlast zadavanje u zakup po čl. 58. Zakona o šumama pripada trgovačkom društvu kojeupravlja šumskim zemljištem Hrvatskim Šumama d.o.o. Vlada Republike Hrvatske iza davanje u zakup šumskog zemljišta mora propisati način i kriterije.

U međuvremenu je donijeta Uredba o načinu i kriterijima za davanje u zakupšumskog zemljišta u vlasništvu republike hrvatske (NN. 108/06)

Zahtjev (prijedlog) za sklapanje ugovora podnosi se Hrvatskim šumama d.o.o.Zagreb.

Zakon o šumama stupio je na snagu 25. studenog 2005. godine, ali je uskoroizmijenjen Zakonom o izmjenama i dopunama zakona o šumama (NN 82/06).

Stoga je za potrebe ovog referata izrađen pročišćeni tekst ključnih odredbi kojim seuređuje raspolaganje šumskim zemljištem u vlasništvu države - imovinsko pravniodnosi. Oznake uz članke ne postoje u tekstu zakona, već su dodane radi opisa štoodredba sadrži.

Osnivanje prava građenja

Pravo građenja je institut koji je uređen odredbama Zakona o vlasništvu i drugimstvarnim pravima, ali u našoj praksi nije zaživio u značajnijoj mjeri. Odlukom se Vladepreferira ovaj institut umjesto prodaje državnog zemljišta te je za očekivati da će sesve češće sklapati ugovori o pravu građenja na državnom zemljištu.

Da bi se mogao sklopiti ugovor sa državom o zasnivanju prava građenja potrebno jeprethodno izdvojiti šumsko zemljište uz šumsko gospodarske osnove. Potom će sesklopiti ugovor o pravu građenja kojim će ovlaštenik toga prava na šumskomzemljištu (formalno na pravu građenja) izgraditi objekt na kojem će biti vlasnik.

članak 51. –prijenos prava vlasništva i osnivanje prava građenja

(1) Vlada, odnosno tijelo koje ona ovlasti može pojedine šume i/ili šumska zemljišta uvlasništvu Republike Hrvatske izdvojiti iz šumskogospodarskoga područ ja i prenijetipravo vlasništva na drugu pravnu ili fizičku osobu ili osnovati pravo građenja, ako za

to postoji interes Republike Hrvatske.


7/35



(2) Smatra se da postoji interes Republike Hrvatske ako je šumu ili šumsko zemljištepotrebno izdvojiti radi:- provedbe detaljnog plana uređenja,- obrane Republike Hrvatske,- obilježavanja mjesta masovnih grobnica žrtava iz Domovinskog rata,(3) Interes iz stavka I. ovoga članka utvr đuje se na način i u postupku propisanom za

izvlaštenje.(4) Postupak iz stavka 1. ovoga članka pokreće se na zahtjev pravne ili fizičke osobeu čiju korist se mijenja namjena i prenose prava nad pojedinom šumom ili šumskimzemljištem. (5) Odluka iz stavka 1. ovoga članka jest upravni akt.(6) Šume i/ili šumska zemljišta šumoposjednika izdvajaju se iz šumskogospodarskogpodruč ja u postupku izvlaštenja sukladno odredbama Zakona o izvlaštenju

Članak 52. - stjecanje stranaca (1) Šume i šumska zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske ne mogu se otuđivati izvlasništva Republike Hrvatske, osim u slučajevima predviđenim ovim Zakonom.(2) Strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na šumama i

šumskome zemljištu, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Članak 57. - služnost (1) U šumi ili na šumskome zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske može seosnovati pravo služnosti u svrhu: izgradnje vodovoda, kanalizacije, plinovoda,električnih vodova, eksploatacije mineralnih sirovina, obavljanja turističke djelatnosti,uzgoja stoke i divljači i si., te podizanja višegodišnjih nasada na neobraslomušumskomu zemljištu i zemljištu obraslom početnim ili degradacijskim razvojnimstadijima šumskih sastojina.(2) Ugovor o služnosti na šumama i šumskim zemljištima iz stavka 1. ovoga članka uime Republike Hrvatske sklapa ministar, osim ugovora o služnosti radi eksploatacijemineralnih sirovina.(3) Postupak i mjerila za osnivanje služnosti propisuje Vlada.

Članak 58.- zakup (1) Pojedina šumska zemljišta mogu se davati u zakup do privođenja namjeni koja jeodređena šumskogospodarskim planovima.(2) Način i kriterije za davanje u zakup šumskoga zemljišta propisuje Vlada.(3) Prije sklapanja ugovora o zakupu šumskog zemljišta potrebno je pribavitimišljenje o pravnoj valjanosti ugovora od nadležnoga državnog odvjetništva.Napominjemo da je važeći Zakon o šumama potpuno novi zakon koji je stupio na

snagu u studenom 2005. godine. Ovim Zakonom je prestao važiti stari, bivši zakonkoji je regulirao ovo područ je a koji je na snazi od 83 god, a pretrpio je niz izmjena, aimao je identičan naziv -Zakon o šumama (»Narodne novine« br. 54/83., 32/87., 47/89., 41/90., 52/90., 5/91.,9/91., 61/91., 26/93., 76/93., 29/94., 76/99,. 8/00., 13/02., 100/04. i 160/04.).

Stjecanje šuma i šumskog zemljišta u korist Republike Hrvatske i problemi upraksi u vezi s tim

Člankom 6. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o šumama (NN 41/90 ),

koji je stupio na snagu 16. listopada 1990. godine, propisano je da sve šume išumska zemljišta na teritoriju Republike Hrvatske, koje su u tom trenutku bile u


8/35



društvenom vlasništvu postaju vlasništvo države. Tako je Republika Hrvatska stekla,pravo vlasništva svih šuma i šumskog zemljišta koje je do tada bilo u društvenomvlasništvu (u vlasništvu poduzeća, općina, gradova itd).

Time je izvršena pretvorba društvenog vlasništva na šumama i šumskom zemljištukoje nisu bile u privatnom vlasništvu neovisno o tome tko je bio nositelj prava

korištenja u zemljišnoj knjizi.

Međutim država, zbog raznih razloga, je sporo upisivala tako stečeno vlasništvu uzemljišnim knjigama pa je na tisućama čestica nakon pretvorbe izvršen upis u koristopćina, gradova i osobito raznih trgovačkih društava.

Da bi se upisala na ovakvom zemljištu država vodi mnoge parnice protiv upisanihvlasnika i kupaca ako su zemljišta naknadno prodana. Time se dovode u rizik iprodavatelj i kupac jer se prodaje tuđa stvar.

Kako se u praksi utvr đuje da li je neko šumsko zemljište postalo 1990. godine silom

zakona vlasništvo države? Bitno je da se na taj datum zemljište vodilo upisano ušumsko-gospodarskoj osnovi i kod nadležne uprave šuma i da je bilo u društvenomvlasništvu a nije bitno da li je bilo izvan ili unutar građevne zone.

Što je šuma određena je prema kulturi i potpuno je nebitno da li se nalazi unutarzone građevinskog zemljišta ili izvan. U praksi se otvorilo i pitanje što ako su bivšeopćine i gradovi takvo šumsko zemljište stekli naplatno (npr. često su plaćaliumirovljenicima domove, a umirovljenici su iz zauzvrat davali zemljište u svojemvlasništvu). I u ovoj situaciji, smatra se da je država silom zakona stekla šumskozemljište ako je ono bilo u društvenom vlasništvu na određeni datum u šumsko -gospodarskoj osnovi.

Prema tome, država je 1990. godine silom zakona preuzela u vlasništvo svozemljište u društvenom vlasništvu u Hrvatskoj koje je po kulturi bilo šuma i ušumsko-gospodarskoj osnovi nadležne šumarije.

Potvrdu dali je zemljište bilo na relevantan datum u šumsko gospodarskoj osnovi kaoi dali je to danas daju Hrvatske šume d.o.o., nadležna šumarija.

Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem

Poljoprivredno zemljište je dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njenuosobitu zaštitu. Zakonom o poljoprivrednom zemljištu (NN 66/01, 87/02, 48/05 i90/05) predviđeno je nekoliko načina raspolaganja poljoprivrednim zemljištem uvlasništvu Republike Hrvatske.

Cilj Zakona je da se što više poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države obrađujepa se Zakonom predviđaju razne mogućnosti raspolaganja i stimulacijezainteresiranih.


9/35



1. prodaja

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje se u pravilu javnim natječajem, aodluku o raspisivanju javnog natječaja kao i odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđačadonosi općinsko, odnosno gradsko vijeće, odnosno Skupština Grada Zagreba, načijem se područ ju zemljište nalazi, a sve uz suglasnost nadležnog Ministarstva

poljoprivrede, šumarstva i vodnog gospodarstva (cl. 23. Zakona).

Stručne poslove u svezi s prikupljanjem dokumentacije za prodaju poljoprivrednogzemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske obavlja upravno tijelo općine ili gradanadležno za poljoprivredu, a ugovor sklapa načelnik, odnosno gradonačelnik iponuditelj najbolje ponude.

U članku 26. Zakona o poljoprivrednom zemljištu navedene su osobe koje imajupravo prvenstva pri kupnji poljoprivrednog zemljišta te se utvr đuju kriteriji za pravoprvenstva. To pravo prvenstva može se ostvariti uz uvjet da se ponudi najviša cijenakoju je ponudio bilo koji od ponuđača te da se ispunjavaju ostali natječajni uvjeti i da

se priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvudržave.

Iznimno, poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske može se prodatineposrednom pogodbom, ako se podnese dokaz da je takva prodaja u interesuRepublike Hrvatske ili zahtjev podnosi ustanova za potrebe svog rada iz područ japroizvodnje ili slične institucije za čiju djelatnost je potrebno poljoprivredno zemljište.

Odluku o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatskeneposrednom pogodbom donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministarstva,a ugovor sklapa ministar i ponuditelj.Pravna, ali čak i fizička osoba koja može argumentirati da za to postoji interesdržave podnosi zahtjev prijedlog za sklapanje ugovora o prodaji poljoprivrednogzemljišta Središnjem državnom uredu za upravljanje državnom imovinom, IvanaLučića 6.

2. Zakup

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske može se dati i u zakuptemeljem provedenog javnog natječaja, s time da se isto zemljište ne može dati upodzakup. Zakup se daje na rok od 25 godina za sađenje voćnjaka, vinograda i

lavande, 50 godina za sadnju maslinika, a za ostale vrste korištenja do 10 godina.Odluka o raspisivanju natječaja i donošenje odluke o izboru najpovoljnije ponudetakođer su u nadležnosti općinskog ili gradskog vijeća. Mora se pribaviti suglasnostministarstva, a postoji prioritet na istovrsni način kao i kod prodaje poljoprivrednogzemljišta. Nadležna porezna uprava utvr đuje početni iznos zakupnine, stoje identičnokao i kod provođenja natječaja radi prodaje poljoprivrednog zemljišta.

Članak 10. Zakona o poljoprivrednom zemljištu predviđa posebnu mogućnostdavanja u zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske fizičkim ilipravnim osobama, najviše do tri godine ako zemljište u prethodnom vegetativnom

periodu nije obrađeno. Također se provodi natječaj, odluku donosi općinsko iligradsko vijeće, a primjenjuju se kriteriji iz članka 33. Zakona.


10/35



3. zamjena

Kao poseban vid raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu RepublikeHrvatske predviđena je zamjena za poljoprivredno zemljište u vlasništvu fizičkih ipravnih osoba za potrebe okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta, a odluku donosiministarstvo na prijedlog županijskog, gradskog, odnosno općinskog vijeća, tj.

Skupštine Grada Zagreba.

4. davanje koncesije

Koncesija na poljoprivrednom zemljištu može se dati pravnoj i fizičkoj osobi u svrhu:- biljne i stočarske proizvodnje na vrijeme od 10 do 30 godina,- za dugogodišnje nasade na vrijeme od 20 do 40 godina.- za ribnjačarstvo na vrijeme od 20 do 40 godina.

Koncesija se daje putem natječaja, a zakonom je predviđeno prvenstveno pravo nakoncesiju.

Stjecanje poljoprivrednog zemljišta u korist države:

Država je 1991. godine, silom zakona stekla ogromne površine poljoprivrednogzemljišta koje je tada bilo u društvenom vlasništvu. Pri tome nije bilo važno da li jepravna osoba - tada upisani nositelj prava korištenja to zemljište stekao naplatno.

Ovo stjecanje dogodilo se temeljem Zakona o poljoprivrednom zemljištu iz 1991.godine (NN 34/91), kojim je u čl.. 3. st. l, određeno je da na poljoprivrednomzemljištu u društvenom vlasništvu na teritoriju Republike Hrvatske nositelj vlasničkihprava postaje Republika Hrvatska.

U pravilu se poljoprivredno zemljište prepoznaje po kulturi u katastru i zemljišnimknjigama pa se tako navode kulture: oranica, vrt, pašnjak, livada itd.

Razgraničenje poljoprivrednog zemljišta od građevinskog zemljišta provodi se pokriteriju da je građevinsko zemljište sve ono koje se nalazi u gradovima i naseljimagradskog karaktera, kao i ono koje je izgrađen ili je prostornim planom određeno,zaizgradnju građevinskih objekata ili za javne nalazi unutar granica građevinskogpodruč ja, više nije poljoprivredno, nego građevinsko zemljište.

Potrebno je, međ

utim, naglasiti da i van građevinske zone a unutar kompleksa mogubiti enklave građevinskog zemljišta. Tako sagrađeni objekt sa okućnicom predstavlja

građevinsko zemljište kao enklavu unutar poljoprivrednog ili šumskog.

Zemljište obuhvaćeno prostornim planom za izgradnju gradova i naselja koje senalazi unutar građevinskog područ ja više nije poljoprivredno, nego građevinskozemljište i država njime može raspolagati kao sa drugim građevinskim zemljištem,neovisno o proceduri propisanoj Zakonom o poljoprivrednom zemljištu. Takvimzemljištem kao građevinskim raspolaže Povjerenstvo.


11/35



Zaključno o problemima povezanim uz identificiranje šumskog ipoljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske

Posebno upozoravamo da su u praksi upravo na šumskom i poljoprivrednomzemljištu koje je država stekla po samom zakonu još 1990 i 1991. godine provedenimnogi nezakoniti upisi.

Stoga se lako može dogoditi da kupac koji kupuje šumsko ili poljoprivredno zemljište

na kojem ja kao vlasnik upisano neko trgovačko društvo, općina ili grad zapravokupuje tuđu nekretninu tj. onu čiji je vanknjižni vlasnik Republika Hrvatska. Takoriskira da ostane bez nekretnine ako država podnese tužbu radi utvr đenja ništavostitakvog ugovora u postupku pred sudom država će tužiti i prodavatelja i kupca.

Kako utvrditi dali je prodavatelj zaista pravi vlasnik takve nekretnine - šumskog ilipoljoprivrednog zemljišta, ili je taj vlasnik država ?

1) Ako se radi o poljoprivrednom zemljištu (oranica, pašnjak, livada i si.) koje je bilou društvenom vlasništvu onda je potrebno ispitati dali se to zemljište 24. srpnja1991. godine bilo unutar ili izvan građevinskog područ ja.

Aktualnim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu predviđa mogućnostprodaje, zakupa, koncesije i zamjene poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu

Republike Hrvatske na temelju natječaja i pod točno određenim kriterijima iproceduri. Bitno je naglasiti da se cjelokupno raspolaganje vrši na temeljustrategije gospodarenja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, kojudonosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog ministarstva, a jedinice lokalnesamouprave u skladu s navedenom strategijom donose program raspolaganjapoljoprivrednim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske za svoje područ je.Kod raspolaganja poljoprivrednim zemljištem vidljiva je povezanost uraspolaganju između Republike Hrvatske i jedinica lokalne samouprave.

Važno je napomenuti da se prije potpisivanja ugovora o prodaji ili zakupupoljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, nacrt ugovora

dostavlja se na prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske ito u doku od 15 dana od dana donošenja odluke o izbom najboljeg ponuđača.

Državno odvjetništvo je dužno u daljnjem roku, od 15 dana od primitkanacrta ugovora dati svoje mišljenje jer se u protivnom smatra da je mišljenjepozitivno. Državno odvjetništvo i u slučaju prodaje, odnosno zakupapoljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, vrši kontroluzakonitosti cijelog postupka, a u cilju izbjegavanja bilo kakvih nezakonitosti imogućih sporova.


12/35



Ako je bilo izvan građevinskog područ ja na taj dan, i u tom trenutku bilo upisanoi kaodruštveno vlasništvo (bez obzira ko je bio upisan kao nosilac prava korištenja radi seu zemljištu koje Republika Hrvatska stekla tada po samom zakonu.

Ispravu kojem se potvr đuje dali je nekretnina bila unutar ili van građevne zone izdajeUred državne uprave, služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i

imovinsko pravne poslove a naziva se uvjerenje o statusu nekretnine.

2) Ako se radi o šumi ili šumskom zemljištu potrebno je, kod nadležne šumarijeishoditi potvrdu da je to zemljište bilo ili nije bilo na dan 16. listopada 1990. godine,kao dan stupanja na snagu Zakona o šumama (NN 52/90 – pročišćeni tekst, 5/91,9/91, 61/91, 26/93, 76/93, 8/00 I 13/02) u šumsko gospodarskoj osnovi.

Neki sudovi imaju praksu da kao kriterij za utvr đivanje takvog zemljišta traže i kaodokaz da je šumsko zemljište bilo i izvan građevinske zone na ovaj datum da bi gadržava stekla po samom zakonu. Državno odvjetništvo Republike Hrvatske smatradrugačije tj. da je dokaz stjecanja samo kultura šume i da je u šumsko gospodarskoj

osnovi.

Važno je upozoriti što se s tim zemljištem dogodilo u praksi. Na velikim površinamatakvog zemljišta nezakonito su se upisale mnoge općine i gradovi, te naročitotrgovačka društva nastala nakon pretvorbe bivših poduzeća.

Prilikom pretvorbe društvenih poduzeća često su velike površine poljoprivrednog išumskog zemljišta u društvenom vlasništvu, na kojima su poduzeća bila upisana kaonositelji prava korištenja, procijenjena u vrijednost društvenog kapitala, mada višenisu imali pravo na to zemljište jer ih je država već prije stekla temeljem zakona.

Ovdje se otvara ključno pitanje: dali je činjenica dali je neka nekretnina procijenjenaprilikom pretvorbe u vrijednost temeljnog kapitala poduzeća automatski znači da jetrgovačko društvo pretvorbom postati i vlasnik nekretnine ? Vrhovni sud RH riješio jeovu dilemu i jasno iznio stav - samo/ one nekretnine na kojima je u trenutku pretvorbeodređeno poduzeće imalo pravo i pravni osnov, moglo se valjano procijeniti uvrijednost kapitala. Ako nije bilo prave osnove, bez obzira na procjenu, trgovačkodruštvo nastalo pretvorbom nije moglo steći/ vlasništvo takve nekretnine.

U slučaju procijenjivanja šumskog i poljoprivrednog zemljišta u vrijednost -kapitala, ako je na takvim zemljištem država prethodno stekla vlasništvo, nitko nije

pretvorbom mogao steći pravo vlasništva.

Hrvatski fond za privatizaciju je izdavao rješenja o iskazu nekretnina (po cl. 42Zakona o privatizaciji) za većinu trgovačkih društava nastala pretvorbom. Rješenja susadržavala popis nekretnina procijenjenih u vrijednost kapitala. No niti ta činjenica da je ta nekretnina na popisu u rješenju ne znači da je društvo valjano steklo vlasništvoukoliko se radi o šumskom ili poljoprivrednom.zemljištu koje je prije pretvorbevanknjižno stekla država.

Zbog takvog, nesređenog zemljišnoknjižnog stanja upisivale su se na zemljištupravni slijednici onih pravnih osoba koji su još bili upisani u zemljišnim knjigama kao

nositelji prava korištenja u društvenom vlasništvu, ali su zemljište bili izgubili posamom zakonu.


13/35



Raspolaganje poslovnim prostorima

Republika Hrvatska ne može slobodno i po općim propisima raspolagati poslovnimprostorima. Raspolaganje poslovnim prostorima u vlasništvu države ureduje posebanpropis - Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora (NN 91/96, 124/97 i 174/04).Ovim se zakonom uređuju zasnivanje i prestanak zakupa poslovnog prostora temeđusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika te prodaja poslovnog prostorau vlasništvu Republike Hrvatske.

U smislu ovog Zakona poslovnim - prostorima smatraju se poslovna zgrada,poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto. (čl. 2.)

a) Davanje u zakup

Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu koji mora biti u pisanomobliku, u protivnom je ništav pravni posao (cl. 4).

Ugovor o zakupu sadrži opis poslovnog prostora koji se daje na korištenje, iznoszakupnine, rokove plaćanje, djelatnost koja će se obavijati u prostoru, rok na koji seugovor sklapa., podatke o poslovnom prostoru te odredbe o korištenju uređaja izajedničkih prostorija u zgradi i način plaćanja, odredbe o prestanku ugovora(posebno o otkazu i otkaznim rokovima). U ugovor se redovno ugrađuje odredba dasve redovne troškove održavanja mora plaćati zakupac.

Ako se ugovori da će zakupac investirati u prostor, onda se zakupnina može u

cijelosti ili djelomično prebiti (kompenzirati) sa troškovima investicije. U tom slučajuće se najprije u ugovoru odrediti iznos zakupnine (jer je ona bitan element ugovora) ipotom definirati kako i na koji način će se prebijati sa investicijama u poslovniprostor. Sto znači da se zakupnina može plaćati u novcu (ili samo dio).

Bitno je sljedeće:

- poslovni prostor daje se u zakup u pravilu putem javnog natječaja.- postupak natječaja provodi Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo. Ukonkretnom slučaju to će biti Povjerenstvo za raspolaganje imovinom, (za jedinicelokalne i regionalne samouprave njihova poglavarstva)

- najpovoljnijom ponudom smatrati će se ona koja uz ispunjene uvjete iz natječajasadrži najvišu iznos zakupnine.

Zaključno:

Ako kultura nekretnine upućuje na šumu, šumsko ili poljoprivrednozemljište, a nalazi se van građevne zone i na njemu nije upisana država bilo biuputno, prilikom pravnog prometa, provjeriti da li se radi o vanknjižnomvlasništvu Republike Hrvatske, kako se prodavatelj i kupac ne bi izložilisudskom postupku.


14/35



- ugovor koji je sklopljen bez prethodno provedenog natječaja ili u usmenoj formi jeništav pravni posao.

Iznimno poslovni prostor može se dati u zakup i neposrednom pogodbom,zatečenom zakupcu pod uvjetima:- da zakupac u potpunosti izvrši obveze iz postojećeg ugovora o zakupu

- da se zakupodavac 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor o zakupu sklopljenponudi sklapanje novog ugovora, a zakupodavac to prihvati, u protivnom serazvrgava zakup- prvenstveno pravo na zakup u ovom slučaju imaju osobe iz Zakona o pravimahrvatskih branitelja iz Domovinskpg rata i članova njihovih obitelji

Zahtjev za sklapanje ugovora o zakupu neposrednom pogodbom dostavlja sePovjerenstvu za upravljanje imovinom Republike Hrvatske, putem i na adresuSredišnjeg državnog ureda za upravljanje imovinom, Ivana Lučića br. 2 Zagreb.

b) prodaja poslovnog prostora

Prilikom izmjene Zakona novelom od 21.11.2004., uvedena je mogućnost prodajeposlovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske zakupniku kroz novu odredbu cl.33a.

Ovom odredbom se propisuje da se poslovni prostor može prodati zakupnik koji jeprema Zakonu o poticanju razvoja malog gospodarstva (N.N 29/92) mikro ili malisubjekt malog gospodarstva, ukoliko podnese zahtjev za kupnju, a uredno izvršavasve obveze iz ugovora, pod uvjetom i prema postupku koji će uredbom propisatiVlada Republike Hrvatske.

Radi se, dakle, o privilegiranoj prodaH poslovnih prostora u vlasništvu državeodređenim subjektima.

Prilikom donošenja novele kada se omogućila ova prodaja u zakonu, obrazloženo jeda se prodaja omogućava u cilju zaštite obrtnika, i to onih koji kroz više generacijaobavljaju i nastavlja/u obavljati djelatnost u prostorima bivšeg društvenog, odnosnodržavnog vlasništva. Međutim, subjekti malog gospodarstva na koje se odnosimogućnost prodaje su fizičke i pravne osobe koje:

1. prosječno godišnje imaju zaposleno do 50 radnika2. ostvaruju ukupni godišnji promet do 16.000.000,00 kn.

Iz ovog proizlazi da je prema usvojenoj izmjeni i trgovačkim društvima, a ne samomalim obrtnicima omogućen otkup poslovnih prostora u vlasništvu države. Prematome, svi ovi subjekti imali bi pravo na otkup poslovnih prostora pod uvjetima koje ćeodrediti Vlada posebnom uredbom. U proceduri je već bio prijedlog uredbe koji jeuređivao prodaju, uz obročnu otplatu, ali se zasad zastalo od donošenja zbog nekihdvojbi i otvorenih pitanja koje je još treba razriješiti i raspraviti.

Prema tome, Vlada Republike Hrvatske do danas nije donijela uredbu pa su

nepoznati uvjeti prodaje poslovnih prostora i za sada takve prodaje nema.


15/35



U praksi, inače, postoji izvjesna konfuzija u raspolaganju poslovnim prostorima.Razlog tome je stoje većina poslovnih zgrada i poslovnih prostora u Hrvatskojkonfiscirana i nacionalizirana i njima su upravljali općine i gradovi. Stoga su za njih,prijašnji vlasnici i njihovi slijednici postavili zahtjev za povrat imovine temeljemZakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističkevladavine ("NN 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 118/01,

80/02, 81/02). Na nekretninama za čiji su povrat zahtjevi pravomoćno odbijeni uupravnom postupku, ili nisu niti postavljeni, Republika Hrvatska silom zakona,temeljem cl. 77 cit. propisa, stječe pravo vlasništva.

Međutim niz postupka je u tijeku, nisu dovršeni ili još nisu donijeta ili nisupravomoćna rješenja kojima se država utvr đuje kao vlasnik ili suvlasnik, pa ne možeući u posjed takvih prostora ili njima gospodariti (grubo se procjenjuje da ih u GraduZagrebu ima preko 1500). .

Česte su situacije da država, tijekom tih postupaka, stječe suvlasništvo nadposlovnim prostorima, pa svoj suvlasnički dio proda drugom suvlasniku ili se provodi

fizička dioba suvlasničke zajednice, ako se ona sastoji od više prostora. Država netraži da se pokrenu vanparnični postupi pred sudom, već, radi izbjegavanja troškovaPovjerenstvo za upravljanjem imovinom RH po zahtjevu drugog suvlasnika u praviluodlučuje da se sklopi ugovor i provede dioba suvlasničke zajednice.

Dijelom tih prostorima još uvijek gospodare i daju ih u zakup opčine i gradovi ili stojezatvoreni, a neki sigurno i uzurpirani. Država saznaje da je stekla u vlasništvo nekiposlovni prostor tek po dostavi pravomoćnog rješenja.

Informaciju da li se za neki poslovni prostor provodi upravni postupak radi povrataimovine može se dobiti kod ureda državne uprave u svakoj županiji, službe zaprostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko - pravne poslove. Uzzahtjev potrebno je priložiti povijesni izvadak iz zemljišne knjige.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu županija, gradova i općina

Stvarima u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave raspolaže, upravlja ikoristi se njezino poglavarstvo, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno( cl.35. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Dakle, poglavarstvoopćine, grada ili županije odlučuje o raspolaganju nekretninama u njihovomvlasništvu.

Zaključno

poslovni prostor država daje u zakup samo putem natječaja,iznimno, ugovor o zakupu može sklopiti i neposrednom pogodbom,država poslovni prostor može i prodati i to neposrednom pogodbom zatečenomzakupcu, ako spada u male i mikro poduzetnike, ali Vlada prethodno treba donijeti

uredbu o načinu i uvjetima prodaje koja još nije donijeta


16/35



Poglavarstva županija, gradova i općina dužna su postupati kod raspolaganja kaodobri domaćini jer se na njih također odnosi ta obveza kao i za stvari u vlasništvuRepublike Hrvatske. Za razliku od raspolaganja nekretninama u vlasništvu RepublikeHrvatske, kod nekretnina u vlasništvu jedinica lokalne i područne samoupraveraspolaganje nije propisano posebnim propisima, osim iznimno (npr. za poslovneprostore)

U praksi se postavilo pitanje da li se odredba o obvezatnom natječaju odnosi naprodaju, darovanje, zamjenu, zakup, najam pa čak i zasnivanje služnosti i tereta. Ovuodredbu treba tumačiti samo u odnosu na prodaju, najam, zakup, pravo građenja ifaktički kao zabranu darovanja.

Potpuno je jasno da se zasnivanje hipoteke ili služnosti ne može činiti putemnatječaja. U svakodnevnom životu mogu postojati situacije gdje se može raditi oprodaji malog dijela zemljišta, koje se može prodati jedino vlasniku susjednenekretnine. Smatramo da bi se u svim takvim slučajevima zapravo radilo oiznimkama koje bi trebalo tolerirati. Međutim, odredba članka 391. st. 1. Zakon o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima vrlo je restriktivna.

Raspolaganje nekretninama u vlasništvu županija, gradova i općina sastoji se uraspisivanju natječaja, utvr đivanju početne cijene kao najniže, određivanju najboljegponuđača (cijena ne smije biti ispod tržne) i u sklapanju i potpisivanju ugovora. Svete radnje u ingerenciji su poglavarstva, a ugovor potpisuje načelnik, gradonačelnik iližupan, odnosno druga ovlaštena osoba po poglavarstvu.

Veće jedinice lokalne ili područne samouprave mogu kod svih navedenih radnjikoristiti određene stručne službe, kao što su uredi za imovinu.

Obzirom na navedeno, županije, gradovi i općine raspolažu nekretninama na opisaninačin, a samo iznimno je raspolaganje propisano posebnim propisom. Postupakdavanja u zakup poslovnog prostora identičan je kao i kod vlasništva RepublikeHrvatske, samo što odluke donosi poglavarstvo jedinice lokalne ili područnesamouprave.

Republika Hrvatska, županije, gradovi i općine u raspolaganju nekretninama usvojem vlasništvu moraju postupati kao dobri domaćini. Jedinice lokalne i područnesamouprave dužne su kod otuđenja ili raspolaganja nekretninama provestinatječaj, a raspolaganje može biti samo uz tržišnu cijenu. Takva odredba trpi kritike u

odnosu na raspolaganja za koja je potpuno jasno da se ne mogu vršiti putemnatječaja (dok država tu obvezu nema), kao što su npr. zasnivanje služnosti izasnivanje založnog prava, zamjene, otkup nekretnine radi formiranja okućnice i sl.

Raspolaganje nekretninama koje imaju status kulturnog dobra

Postupanje i raspolaganje sa nekretninama koje imaju status kulturnog dobra uređujeaktualni Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 69/99 i 151/03).

Zakon razlikuje nepokretna i pokretna kulturna dobra pa tako u cl. 7. između ostalog

propisuje što može biti kulturno dobro i navodi: grad, selo, naselje ili njegov dio,građevina ili njezin dio, te građevina s okolišem, arheološko nalazište, područ je i


17/35



mjesto s etnološkim i toponimskim sadržajima, vrtovi, perivoji, parkovi, tehničkiobjekti s uređajima i drugi slični objekti i dr.

Svojstvo kulturnog dobra utvr đuje Ministarstvo kulture Republike Hrvatske rješenjem.Ovo s rješenje dostavlja nadležnom katastai i sudu radi zabilježbe u zemljišnimknjigama (cl. 12. Zakona).

Kulturna dobra upisuju se u Registar koji je javna knjiga, a vodi ga Ministarstvokulture Republike Hrvatske (cl. 14.)

Prema tome, da neka nekretnina ima status kulturnog dobra saznajemo uvidom uzemljišnu knjigu kod nadležnog suda, jer u listu C (teretovnici) mora stajati zabilježbaotprilike ovakva: „Na , temelju rješenja Ministarstva kulture RepublikeHrvatske, Klasa: ________, Ur. broj:_________, zabilježuje se svojstvo spomenikakulture.

Važno je napomenuti da iz raznih razloga nije uvijek publicirano to svojstvo u

gruntovnici, pa ako postoji sumnja da se radi o kulturnom dobru potrebno je toprovjeriti upitom kod Ministarstva kulture, Uprave za kulturne baštine, kako bi seuvidom u registar spomenika kulture nesporno utvrdila ta činjenica.

Ako se prodaje ili kupuje zemljište, odnosno zgrada ili posebni dio te zgrade (stan iliposlovni prostor) koja ima status kulturnog dobra onda treba imati na umu da jepromet takvog kulturnog dobra podvrgnut ograničenjima propisanim odredbama odčl. 36 do 40. ovog Zakona.

Važno je napomenuti da o ograničenjima na nekretnini (zato što ima status kulturnogdobra) prodavatelj, prema Zakonu mora obavezno obavijestiti kupca. Međutim, onostoje posebno važno - to mora učiniti i posrednik u prodaji!

Ključne odredbe Zakona koje uređuju ova ograničenja i posljedice povrede tihograničenja su cl. 36. i 37. koje doslovno citiramo.

„Prodavatelj kulturnog dobra, kao i posrednik u kupoprodaji kulturnog dobra obvezan je kupcu:- dati na znanje da je predmet kupoprodaje kulturno dobro zaštićeno premaodredbama ovoga Zakona,- predočiti dokaz o vlasništvu kulturnog dobra,

- predočiti isprave o odricanju od prava prvokupa prema ovom Zakonu.Kupac kulturnog dobra dužan je obavijestiti nadležno tijelo na područ ju gdje će se

kupljeno kulturno dobro nalaziti" (čl. 63)

„Vlasnik koji namjerava prodati kulturno dobro dužan je najprije istodobno ponuditi gaRepublici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se područ ju tokulturno dobro nalazi navodeći cijenu i druge uvjete prodaje.Prvenstvo u ostvarenju prava prvokupa ima grad ili općina u odnosu na županiju iGrad Zagreb, pa Republika Hrvatska.Republika Hrvatska, županija, Grad Zagreb, grad ili općina mora se očitovati o tojponudi u roku od 60 dana od dana primitka pisane ponude.


18/35



Ako se pravna osoba iz stavka 3. ovoga članka ne namjerava koristiti svojim pravomprvokupa, dužna je u roku od 30 dana od dana primitka ponude o tome obavijestitidruge pravne osobe koje imaju pravo prvokupa i vlasnika.Nakon isteka roka iz stavka 3. ovoga članka vlasnik može kulturno dobro prodatidrugoj osobi uz cijenu koja ne može biti niža od cijene navedene u ponudi i poduvjetima koji za kupca nisu povoljniji od uvjeta sadržanih u ponudi iz stavka l. ovoga

članka". (čl. 37.)

Što se može dogoditi ako prodavatelj i/ili posrednik tako ne postupe ?

Pravna osoba koja je po Zakonu imala pravo prvokupa može podnijeti tužbu radiponištaja kupoprodajnog ugovora (cl. 39. Zakona). I to iz dva razloga: zato štonekretnina nije prethodno ponuđena na otkup ovlašteniku prava prvokupa ili zato što je prodana po nižoj cijeni.

Tužba radi poništaja može se podnijeti pod uvjetima:- u roku od 90 dana od dana saznanja da je sklopljen ugovor o kupoprodaji (subjektni

rok),- najkasnije u roku od 5 godina kad je ugovor sklopljen (po proteku ovog roka sud ćetužbu odbaciti).- pravna osoba čije je pravo prvokupa bilo povrijeđeno ima pravo na poništenjeugovora samo ako njezin zastupnik pred sudom izjavi da kupuje kulturno dobro pocijeni i uvjetima pod kojima je prodavano (cl. 39. st. 3.).

U tom slučaju kupac, nakon što presuda o poništaju ugovora o prodaji nekretninepostane pravomoćna, gubi vlasništvo nad kulturnim dobrom, a prodavatelj vraćanovac sa kamatama, a posrednik proviziju.

Prodavatelj i posrednik mogu zbog povrede prava prvokupa i ako ne obavijeste da seradi o kulturnom dobru odgovarati za štetu kupcu, radi toga što se prešutili ovučinjenicu i doveli ga u zabludu. To naravno, ako je šteta nastala zbog naknadnogponištaja ugovora o prodaji, radi povrede prava prvokupa. Šteta će se sastojati npr. utroškovima zastupanja po odvjetniku, putnim troškovima, eventualno u izmakloj dobitii dr.

Prava i obveze vlasnika nekretnine koja spada pod kulturno dobro

Prava i obveze vlasnika kulturnog dobra utvr đene su odredbama Zakona o vlasništvui drugim stvarnim pravima i Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara.

Prava vlasnika: pravo na naknadu radi ograničenja prava vlasništva nad kulturnim dobrom pod

uvjetima propisanim Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, pravo na porezne i carinske povlastice prema posebnom zakonu. pravo na stručnu pomoć nadležnog tijela radi pravilne zaštite i očuvanja

kulturnoga dobra na način propisan Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara.

Obveze vlasnika:

postupati s kulturnim dobrom s dužnom pažnjom, a osobito ga čuvati i redovito održavati,


19/35



provoditi mjere zaštite utvr đene Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara idrugim propisima,

dopustiti stručna i znanstvena istraživanja, tehnička i druga snimanja, kao iprovedbu mjera tehničke zaštite,

svim promjenama na kulturnom dobru, oštećenju ili uništenju, te o nestanku ilikrađi

kulturnoga dobra, odmah, a najkasnije sljedećeg dana obavijestiti nadležno tijelo, omogućiti dostupnost kulturnoga dobra javnosti, izvršavati sve druge obveze propisane zakonom i drugim propisima

Ako vlasnik kulturnog dobra ne izvršava ove obveze, izlaže se opasnosti da mu tonaloži nadležna konzervatorska služba uz utvr đivanje roka provedbe, odnosno nakonproteka određenog roka može i sama na trošak vlasnika provesti određenu mjeru.

Nekretnine na pomorskom dobru

Pomorsko dobro je poseban pravni režim, temeljen u Hrvatskoj na dugoj, stoljetnojpravnoj tradiciji. Kroz niz zakona, kroz desetljeća, pomorsko dobro je u bitnimelementima definirano vrlo slično. U sistemu društvenog vlasništva, zbog njegovespecifičnosti, stvorene su kontroverze koje su nakon povijesnog procesa pretvorbe uHrvatskoj uzrokovale velike probleme u praksi.

Ovaj režim temelji se na načelima:

načelu zabrane pravnog prometa (što znači da se nekretnine na pomorskom

dobru ne mogu prodavati, zamjenjivati, darovati, a niti se na njima može zasnivatipravo građenja)

Zaključno:

Iz navedenog proizlazi da ako se prodaje nekretnina koja ima status kulturnogdobra:

- taj status nekretnine u pravilu se publicira u teretovnici u vidu zabilježbe na listu Cz.k. uloška u kojem je upisana nekretnina, ali to uvijek nije slučaj- u slučaju sumnje može se izvršiti provjera u Ministarstvu kulture RepublikeHrvatske kod .Uprave za zaštitu kulturne baštine i zatražiti podatak da li jeodređena nekretnina upisana u Registar kulturnih dobara,- prilikom prodaje prodavatelj i posrednik u prodaji obavezni su kupce upozoriti da je nekretnina kulturno dobro,

- prodavatelj i posrednik dužni su prilikom prodaje pokazati isprave iz kojih se vidida je nekretnina najprije ponuđena svim ovlaštenicima prava prvokupa i da su sesvi ovlaštenici prethodno odrekli toga prava.-. prodavatelj ne smoje nekretninu prodati za nižu cijenu od one po kojoj je ponudioovlašteniku prava prvokupa.- u slučaju povrede prava prvokupa ovlaštenik može podnijeti tužbu radi poništajaugovora.


20/35



na načelu jedinstva zemljišta i zgrade što znači da su i zgrada i zemljište napomorskom dobru jedinstvena nekretnina

na načelu raspolaganja isključivo kroz institut koncesije - što znači da se nekretnine na pomorskom dobru mogu dati samo u koncesiju, a ne i u zakup i

najam te se na njima ne može osnovati služnost i ne može ih se prodati i darovati.Na nekretninama na pomorskom dobru se ne može zasnovati hipoteka.

Važno je naglasiti da se desetljećima u Hrvatskoj nije upisalo niti evidentiralopomorsko dobro. Stoga se u praksi često događa da postoje upisi prava vlasništvana česticama do samog mora , pa negdje i na plažama, lukobranima morskimstijenama itd. Najveći broj nezakonitih upisa proveden je nakon pretvorbe jer se tadapravo korištenja, raspolaganja ili upravljanja pretvaralo u pravo vlasništva.

Stvar je u tome što je za vrijeme društvenog vlasništva društveno pravnim osobamabilo dopušteno stjecanje prava korištenja na pomorskom dobru, pa čak i specifičnipravni promet. Međutim to se pravo korištenja nije smjelo pretvarati prilikompretvorbe u pravo vlasništva, jer je na pomorskom dobru zabranjeno stjecanje prava

vlasništva. U trenutku pretvorbe uz veliki broj nekretnina koje su stvarno bilepomorsko dobro nije u zemljišnoj knjizi bila upisana formalna oznaka toga statusa.Stoga su sudovi dopuštali pravnim slijednicima bivših društveno pravnih osoba kojisu bili nositelji prava korištenja na pomorskom dobru da se nakon pretvorbe upišukao vlasnici. Ti su upisi nezakoniti neovisno o, činjenici što formalno postoje uzemljišnoj knjizi.

Tako se u praksi dogodilo da su se na tisućama nekretnina koje su nespornopomorsko dobro, a imaju kulturu plaže, morske obale, lukobrana, žala, luke itd.upisale kao vlasnici razna trgovačka društva, općine i gradovi.

Režim pomorskog dobra pravno uređuje aktualni Zakon o pomorskom dobru imorskim lukama (NN 158/03) te niz podzakonskih propisa.

Pomorsko dobro je opće dobro od interesa za Republiku Hrvatsku, i ona je izvorninositelj vlasti na tom dobru, sukladno odredbi čl. 3 i 10 cit. Zakona.

Pomorsko dobro čine unutarnje morske vode i teritorijalno more, njihovo dno ipodzemlje, te dio kopna koji je po svojoj prirodi namjeni općoj upotrebi ili je proglašentakvim, kao i što je s tim dijelom kopna trajno spojeno na površini ili ispod nje.

Dijelom kopna koji po Zakonu predstavlja pomorsko dobro smatra se: morska obala,luke, nasipi, sprudovi, hridi, grebeni, plaže, ušća, rijeka koje se izlijevaju u more,kanali spojeni s morem, te u moru i morskom podzemlju živa i neživa prirodnabogatstva. (čl.3)

Morska obala se proteže od crte srednjih viših visokih voda mora i obuhvaća pojaskopna koji je ograničen crtom do koje dopiru najveći valovi za vrijeme nevremenakao i onaj dio kopna koji po svojoj prirodi ili namjeni služi korištenju mora za pomorskipromet i morski ribolov, te za druge svrhe koje su u vezi s korištenjem mora, a koji ješirok najmanje šest metara od crte koja je vodoravno udaljena od crte srednjih višihvisokih voda. Morska obala uključuje i dio kopna nastao nasipavanjem, u dijelu koji

služi iskorištavanju mora. (čl. 4.)


21/35



Građevine i drugi objekti na pomorskom dobru koji su trajno povezani s pomorskimdobrom smatraju se njegovo pripadnošću. Na pomorskom dobru ne može se stjecatipravo vlasništva ni druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. (čl. 5.)

Granica pomorskog dobra utvr đuje se u upravnom postupku rješenjem kojeg donosiPovjerenstvo za granice Ministarstva mora, turizma, prometa i razvitka na prijedlog

županijskih povjerenstava za granice. (čl. 14.)

Prava na pomorskom dobru stječu se isključivo kroz koncesiju. Koncesija je pravokojim se dio pomorskog dobra djelomično ili potpuno isključuje iz opće upotrebe idaje na posebnu upotrebu ili gospodarsko korištenje pravnim osobama i fizičkimosobama registriranim za obavljanje obrta.Prava i obveze na temelju koncesijenastaju sklapanjem ugovora o koncesiji. Opseg i uvjeti posebne upotrebe iligospodarskog korištenja, uređuju se odlukom i ugovorom o koncesiji. (čl. 16).

Koncesija za gospodarsko korištenje pomorskog dobra daje se na temelju javnogprikupljanja ponuda, a za posebnu upotrebu na zahtjev. Koncesije se daju na rok od

5 do 95 godina a daju ih Vlada Republike Hrvatske, županijsko ili gradsko ili općinskopoglavarstvo, sve zavisno o roku i važnosti građevina i ulaganja.

U praksi je poseban problem stvorila odredba članka 7. st.4 koja propisuje da sekoncesija na pomorskom dobru može dati tek nakon što je utvr đena granicapomorskog dobra i provedena u zemljišnim knjigama ! Odredba je imala dobar cilj(pravni red), ali loš učinak - sporo davanje koncesija. Ona sugerira kao da pomorskodobro ne postoji dok se ne utvrdi granica što je potpuno netočno jer pomorsko dobro je oduvijek, ono postoji u svakom trenutku po samom zakonu. Kad se još uzme uobzir da postupci utvr đivanja granice dugo traju, onda je jasno kakve je problemeodredba stekla u praksi.

U praksi je važno učiniti sljedeće:

Prilikom prodaje neke čestice - zemljišta koje seže do samog mora, potrebno jeprethodno utvrditi granicu pomorskog dobra kako bi se znalo koji dio zemljišta je posamom zakonu pomorsko dobro i nakon toga izvršiti parcelaciju.

Ako se proda cijelo zemljište, sve do mora, postoji opasnost da nadležno državnoodvjetništvo podnese tužbu protiv prodavatelja i kupca radi utvr đenja ništavosti

ugovora o prodaji u dijelu koji se odnosi na pomorsko dobro.To u praksi znači da će sud donijeti presudu kojom utvr đuje kako je ništav ugovorprodaji takvog zemljišta u dijelu koji predstavlja pomorsko dobro, a oduzeti će se krozparcelaciju i identifikaciju takvog zemljišta koje će postati nova, samostalnanekretnina (čestica) označena vlastitim brojem.

Posljedice toga biti će da će se prisilno izmijeniti ugovor za manju površinu zemljištaa prodavatelj će kupcu morati vratiti dio cijene, koja otpada na sporni dio zemljišta,kamate, a možda nadoknaditi i eventualnu štetu ako je nastala.


22/35



Zaključno:

Prilikom prodaje, odnosno kupnje nekretnina na morskoj obali potrebno je sasigurnošću utvrditi da li je nekretnina u režimu pomorskog dobra ili izvan tog režima pa je

slobodna u pravnom prometu.

Ako se nekretnina nalazi na pomorskom dobru onda je na takvoj nekretninizabranjeno stjecanje prava vlasništva - ne može se prodati, zamijeniti, niti darovati. Napomorskom dobru ne može se zasnivati ni pravo građenja, služnost ili zakup.

Pomorsko dobro je prema zakonskoj definiciji pojas od najmanje 6 metara kao ionaj dio morske obale koji je po svojem izgledu i namjeni u funkciji iskorištavanja mora.Pri tome nije nužno da status pomorskog dobra bude upisan u zemljišnoj knjizi jer se radio općem dobna po samom zakonu.

Nekretnine koje su unutar 6m od mora, ili leže uz samo more, ili su van 6 metaraali se protežu na plažu ili stijene tj. na morsku obalu, gotovo su sigurno pomorsko dobroneovisno o eventualnom upisu prava vlasništva.

Građevine koje su jednim dijelom leže na čestici blizu mora koja ima kulturu„obala", „plaža" ili si. vjerojatno su kod gradnje pomaknute na pomorsko dobro isagrađene van gabarita iz građevinske dozvole ili su nelegalne.


23/35



DVA SUPROTNA PRIMJERA IZ PRAKSE:

a) čestica seže do samog mora,- na čestici upisano pravo vlasništva- jedan dio čestice – obloga uz more od cca 6 m je pomorsko dobro bez obzira naupis- treba utvrditi granicu pomorskog dobra u upravnom postupku i parcelirati česticu- prodati se može samo ono što nije pomorsko dobro

b) u katastru i zemljišnim knjigama formirana je čestica morske obale- upisana je kao pomorsko dobro, uz kulturu obale- ukoliko nije upisana kao pomorsko dobro a ima ovakav položaj, oblik i kulturu jasno je da se radi o formiranoj čestici pomorskog dobra- čestice iza nje su u slobodnom pravnom prometu


24/35



P R I L O Z I

I. IZVOD IZ ZAKONA O POLJOPRIVREDNOM ZEMLJIŠTU ( N: 87/02, 48/05 I90/05) - imovinsko pravne odredbe

Napomena.Radi se o pročišćenom tekstu koji je izrađen za potrebe ovog referata. Oznake uzčlanke ne postoje u tekstu Zakona, već su dodane radi opisa što odredba sadrži.

Članak lO.a - zakup Obradivo poljoprivredno zemljište u privatnom vlasništvu i vlasništvu RepublikeHrvatske koje nije obrađeno u prethodnom vegetativnom periodu može se dati uzakup fizičkoj ili pravnoj osobi najduže na rok od tri godine, uz naknadu zakupninevlasniku zemljišta.Odluku o davanju u zakup poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka \

donosi općinsko vijeće, odnosno gradsko vijeće, a za Grad Zagreb, gradskaskupština ili od njih ovlašteno nadležno upravno tijelo za poslove poljoprivrede načijem se područ ju zemljište nalazi. Odluka se objavljuje na oglasnoj ploči općine,odnosno grada i dostavlja vlasniku, odnosno posjedniku zemljišta.Natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka objavljuje naoglasnoj ploči općine ili grada i natječajni postupak provodi općinsko vijeće, odnosnogradsko vijeće, a za Grad Zagreb gradska skupština.Zemljište iz stavka 1. ovoga članka daje se u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi koja jepodnijela ponudu za zakup zemljišta, a čija ponuda je ocijenjena kao najpovoljnija,sukladno kriterijima za dodjelu poljoprivrednog zemljišta u zakup iz članka 33. ovogaZakona.Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta iz stavka 1. ovoga članka sklapa općinskinačelnik, odnosno gradonačelnik.

Članak 23. - prodaja Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje se javnim natječajem. Odluku oraspisivanju javnog natječaja za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvudržave te odluku o izboru najpovoljnije ponude na temelju tog natječaja donosiopćinskoodnosno gradsko vijeće, odnosno skupština Grada Zagreba na čijem sepodruč ju zemljište nalazi uz suglasnost Ministarstva.

Članak 24. Ako se poljoprivredno zemljište u vlasništvu države iz članka 23. ovoga Zakona

nalazi na područ ju više jedinica lokalne samouprave, odluku o raspisivanju natječaja iodluku o izboru najpovoljnije ponude donosi općinsko vijeće, gradsko vijeće,odnosno skupština Grada Zagreba na čijem je područ ju pretežni dio površinepoljoprivrednog zemljišta u vlasništvo! države, uz suglasnost Ministarstva.

Članak 25.Stručni poslovi u svezi s postupkom prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvudržave obavljaju se u upravnom tijelu općine ili grada, odnosno upravnom tijeluGrada Zagreba nadležnom za poljoprivredu.

Na temelju odluke o izbom najpovoljnije ponude za prodaju, općinski načelnik,odnosno gradonačelnik i podnositelj ponude sklapaju ugovor o prodaji u pisanom


25/35



obliku. Ugovor o prodaji iz stavka 2. ovoga članka mora sadržavati izjavu kupcakojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka).Ugovor o prodaji sklopljen na temelju odluke općinskog načelnika odnosnogradonačelnika bez suglasnosti Ministarstva iz članka 23. stavka 2., odnosno članka24. ovoga Zakona je ništav.Na osnovi sklopljenog ugovora o prodaji kupca uvodi u posjed, u roku od 30 dana od

dana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika,Komisija sastavljena od tri člana: pravnik, geodet i agronom, koju imenuje upravnotijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu, odnosno upravno tijelo GradaZagreba nadležno za poljoprivredu. O uvođenju u posjed sastavlja se zapisnik.

Članak 26, - prvenstveno pravo kupnje Prvenstveno pravo kupnje ima fizička i pravna osoba koja je sudjelovala u natječajuiz članka 23. ovoga Zakona, pod uvjetom da je upisana u upisnik poljoprivrednihgospodarstava i ima prebivalište, odnosno sjedište na područ ju jedinice lokalnesamouprave koja provodi natječaj, sljedećim redoslijedom:- obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo upisano u registar obveznika poreza na

dohodak kojima je poljoprivreda osnovna djelatnost i poljoprivredni obrt,- obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo,- pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti,- ostale fizičke i pravne osobe koje nisu upisane u upisnik poljoprivrednihgospodarstava, a namjeravaju se baviti poljoprivrednom proizvodnjom. Ako je više osoba iz stavka l. ovoga članka u istom redoslijedu prvenstvenog pravakupnje, prednost se utvr đuje prema sljedećim kriterijima:- dosadašnji zakupac koji uredno ispunjava ugovorne obveze,- vlasnik ili zakupac zemljišta koje graniči sa zemljištem koje se prodaje,- hrvatski branitelj iz Domovinskog rata koji je proveo u obrani suvereniteta RepublikeHrvatske najmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrloga, zatočenog ilinestaloga hrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću,- vlasnik izgrađenoga proizvodnog objekta (farma za proizvodnju mesa, mlijeka i jaja,doradu sjemena i druge objekte namijenjene preradi, doradi i uskladištenjupoljoprivrednih proizvoda),- osoba koja se bavi ili se namjerava baviti stočarstvom (govedarstvo, svinjogojstvo,ovčarstvo i kozarstvo) podizanjem višegodišnjih nasada (vinograda, voćnjaka imaslinika), te povrtlarskom proizvodnjom.

Članak 26.a - Redoslijed prvenstvenog prava kupnje Fizička i pravna osoba iz članka 26. ovoga Zakona ima prvenstveno pravo kupnje

prema utvr đ

enom redoslijedu uz uvjet da prihvati najvišu cijenu koju je ponudio bilokoji od ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete i da ponudi priloži gospodarskiprogram korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države (u daljnjem tekstu:gospodarski program).Gospodarski program sadrži: podatke o podnositelju ponude, opis gospodarstva,namjenu korištenja i lokalitet zemljišta, tehnološko-tehničke karakteristikegospodarskog rada i potrebnu mehanizaciju za obradu zemljišta koje je predmetkupnje i prikaz očekivanih troškova i prihoda, te posebnu naznaku kad se radi oekološkoj proizvodnji.Evidenciju uplate kupoprodajne cijene vode općine i gradovi, te županija u slučaju izčlanka 54.b ovoga Zakona.


26/35



Članak 27. - postupak kod isplate cijene u cijelosti Pri uplati vrijednosti prodajne cijene u cijelosti kupac ostvaruje pravo na popust uvrijednosti od 20% od postignute prodajne cijene. Ugovorom o prodaji može sepredvidjeti obročna otplata ugovorenog iznosa prodajne cijene. Rok obročne otplatene može biti dulji od 15 godina. Svi neuplaćeni obroci iz ugovora revaloriziraju se nadan dospijeća ako nastupi povećanje ili umanjenje cijena na malo za više ili manje od

5 % u odnosu na dan sklapanja ugovora. Odredbe stavka 1. do 4. ovoga člankaobjavljuju se u natječaju za prodaju. Sredstva ostvarena od prodaje poljoprivrednogzemljišta u vlasništvu države prihod su državnog proračuna 25%, proračuna jedinicepodručne (regionalne) samouprave 25% i 50% proračuna jedinica lokalnesamouprave na čijem se područ ju poljoprivredno zemljište nalazi. Ministar ćepropisati uvjete i način korištenja sredstava iz članka 46. stavka 6. i članka 36. ovogaZakona te stavka 6. ovoga članka, koja su prihod proračuna jedinice lokalne ipodručne (regionalne) samouprave na čijem se područ ju nalazi poljoprivrednozemljište.

Članak 28. - prodaja izravnom pogodbom

Iznimno od članka 23. stavka 1. ovoga Zakona poljoprivredno zemljište u vlasništvudržave može se prodati izravnom pogodbom i to po tržišnoj cijeni. Poljoprivrednozemljište u vlasništvu države iz stavka 1. ovoga članka može se prodati izravnompogodbom ako podnositelj ponude priloži dokaz da je takva prodaja u interesuRepublike Hrvatske ili zahtjev podnese obrazovna ustanova za potrebe svog rada izpodaič ja poljoprivredne proizvodnje ili slične institucije za čiju djelatnost je potrebnopoljoprivredno zemljište.Odluku iz stavka 1. ovoga članka donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlogMinistarstva. Na osnovi odluke iz stavka 1. ovoga članka ministar i podnositeljponude sklapaju ugovor o prodaji u pisanom obliku. Odredbe članka 47. ovogaZakona odgovarajuće se primjenjuju i na ugovor o prodaji izravnompogodbom.Odredbe članka 34. stavka 3. ovoga Zakona odgovarajuće se primjenjujui na uvođenje u posjed kupca poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu državeizravnom pogodbom.

Članak 29. zakup Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države može se dati u zakup fizičkoj i pravnojosobi koja se bavi poljoprivrednom djelatnošću. Poljoprivredno zemljište u vlasništvodržave dato u zakup ne može se dati u podzakup.

Članak 32.

Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države daje se u zakup javnim natječajem,Odluku o raspisivanju javnog natječaja za zakup poljoprivrednog zemljišta u

vlasništvu države i odluku o izbom najpovoljnije ponude donosi općinsko, odnosnogradsko vijeće, a za Grad Zagreb Gradska skupština, na čijem se područ ju zemljištenalazi, uz suglasnost Ministarstva. Ako se poljoprivredno zemljište u vlasništvu države nalazi na područ ju više jedinicalokalne samouprave odluku o raspisivanju natječaja i odluku o izboru najpovoljnijeponude donosi općinsko vijeće, gradsko vijeće, odnosno skupština Grada Zagrebana Čijem je područ ju pretežni dio površine poljoprivrednog zemljišta u vlasništvudržave, uz suglasnost Ministarstva.Stručni poslovi u postupku davanja u zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu

države obavljaju se u upravnom tijelu općine ili grada nadležnom za poslovepoljoprivrede, odnosno upravnom tijelu Grada Zagreba nadležnom za poljoprivredu.


27/35



Članak 33. - prvenstveno pravo zakupa Prvenstveno pravo zakupa ima fizička i pravna osoba koja je sudjelovala u natječajuiz članka 32. ovoga Zakona, pod uvjetom daje upisana u upisnik poljoprivrednihgospodarstava i ima prebivalište, odnosno sjedište na područ ju jedinice lokalnesamouprave koja provodi natječaj, sljedećim redoslijedom:

- obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo upisano u registar obveznika poreza nadohodak kojima je poljoprivreda osnovna djelatnost i poljoprivredni obrt,- obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo,- pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti,- ostale fizičke i pravne osobe koje nisu upisane u upisnik poljoprivrednihgospodarstava, a namjeravaju se baviti poljoprivrednom proizvodnjom. Ako je više osoba u istom redoslijedu prvenstvenog prava zakupa, prednost seutvr đuje prema sljedećim kriterijima:- dosadašnji zakupac koji uredno ispunjava ugovorne obveze,- vlasnik ili zakupac zemljišta koje graniči sa zemljištem koje se daje u zakup,- hrvatski branitelj iz Domovinskog rata koji je proveo u obrani suvereniteta Republike

Hrvatske najmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrloga, zatočenog ilinestaloga hrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću,- vlasnik izgrađenoga proizvodnog objekta (farma za proizvodnju mesa, mlijeka i jaja,doradu sjemena i druge objekte namijenjene preradi, doradi i uskladištenjupoljoprivrednih proizvoda),- osoba koja se bavi ili se namjerava baviti stočarstvom (govedarstvo, svinjogojstvo,ovčarstvo i kozarstvo), podizanjem višegodišnjih nasada (vinograda, voćnjaka imaslinika), te povrtlarskom proizvodnjom.

Članak 33.a - Redoslijed prvenstvenog prava zakupa Fizička i pravna osoba iz članka 33. ovoga Zakona ima prvenstveno pravo zakupaprema utvr đenom redoslijedu uz uvjet da prihvati najviši iznos zakupnine koji jeponudio bilo koji od ponuđača koji ispunjava natječajne uvjete i da ponudi priložigospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države.Gospodarski program sadrži: podatke o podnositelju zahtjeva, opis gospodarstva,namjenu korištenja i lokalitet zemljišta, tehnološko-tehničke karakteristikegospodarskog programa i potrebnu mehanizaciju, za obradu zemljišta koje jepredmet zakupa i kalkulaciju troškova i prihoda, te posebnu naznaku kad se radi ovrsti proizvodnje. Gospodarski program čini sastavni dio ugovora o zakupu i ako seon ne provodi, ugovor se raskida.Ukoliko najviša ponuđena cijena na natječaju za zakup od strane ponuđača koji

ispunjava natječajne uvjete prelazi dvostruki iznos po

četne cijene, takva ponuda sesmatra nevažećom.

Jedinica lokalne samouprave može u svom Programu raspolaganja poljoprivrednimzemljištem u vlasništvu države ograničiti maksimalnu površinu za zakup i utvrditimaksimalnu površinu koja se može dati u zakup pojedinoj pravnoj ili fizičkoj osobi.Evidenciju naplate zakupnine vode općine i gradovi, te županije u slučaju iz članka54.b ovoga Zakona.

Članak 34. Na osnovi odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja na natječaju za zakuppoljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države općinski načelnik, odnosno

gradonačelnik i podnositelj ponude sklapaju ugovor o zakupu.


28/35



Općina i grad dužni su primjerak ugovora o zakupu dostaviti mjesno nadležnomkatastarskom uredu radi provedbe ugovora u katastarskom operatu. Na osnovisklopljenog ugovora o zakupu zakupoprimca uvodi u posjed u roku od 30 dana oddana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjeva dosadašnjeg posjednika,Komisija sastavljena od tri člana: pravnik, geodet i agronom, koju imenuje upravnotijelo općine ili grada nadležno za poljoprivredu. O uvođenju u posjed sastavlja se

zapisnik.

Članak 35. Ugovor o zakupu sadrži obvezno odredbe koje se odnose na:- podatke iz zemljišne knjige i katastra nekretnina o poljoprivrednom zemljištu,- vrijeme trajanja zakupa,- visinu i rok plaćanja zakupnine,- opis i vrijednost objekata, uređaja i nasada, te način njihova održavanja,- vrijeme amortizacije nasada,- prava i obveze zakupoprimca,- namjenu korištenja zakupljenog zemljišta,

- razloge za otkaz ugovora,- razloge za prestanak ugovora.

Članak 37Ugovor o zakupu mora biti sklopljen u pisanom obliku. Ako nije sklopljen u pisanomobliku nema pravnog učinka.

Članak 43. - Koncesija Koncesija za korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države može se datipravnoj i fizičkoj osobi u svrhu:- biljne i stočarske proizvodnje na vrijeme od 10 do 30 godina,- za dugogodišnje nasade na vrijeme od 20 do 40 godina.- za ribnjačarstvo na vrijeme od 20 do 40 godina.Vlada Republike Hrvatske može svojom odlukom odrediti pojedine kategorijepoljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države za koje se ne može dati koncesija.Poljoprivredno zemljište u vlasništvu države za čije je korištenje data koncesija nemože se davati u zakup ili potkoncesiju.Članak 44. Odluka o davanju koncesije za korištenje poljoprivrednog zemljišta uvlasništvu države donosi se nakon provedenoga javnog natječaja.Prvenstveno pravo na koncesiju imaju pravne i fizičke osobe koje su sudjelovale unatječaju iz stavka 1. ovoga članka, sljedećim redoslijedom:

- pravna osoba koja ima sklopljen ugovor o uređenju me

đusobnih odnosa u svezi skorištenjem poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države s Ministarstvom ako je

ispunila ugovorne obveze i ostali bivši korisnici poljoprivrednog zemljišta udruštvenom vlasništvu koje je postalo vlasništvom države, pod uvjetom da su uposjedu tog zemljišta,- pravna osoba registrirana za obavljanje poljoprivredne djelatnosti,- razvojačeni hrvatski branitelj koji j u obrani suvereniteta Republike Hrvatske proveonajmanje 3 mjeseca i članovi obitelji poginulog, umrlog, zatočenog ili nestaloghrvatskog branitelja, a koji se bave poljoprivrednom djelatnošću,- obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo i poljoprivredni obrt. Ako je više osoba izstavka 1. ovoga članka u istom redoslijedu prvenstvenog prava koncesije prednost

se utvr đuje prema sljedećim kriterijima:


29/35



- vlasnik ili zakupac farme, koja sa zemljištem koje se daje u koncesiju činitehnološku cjelinu,- pravna ili fizička osoba koja namjerava graditi novu farmu ili- podizati nove ili obnavljati stare trajne nasade,- baviti se sjemenskom proizvodnjom,- baviti se povrtlarskom proizvodnjom,

- baviti se cvjećarskom proizvodnjom,- baviti se ostalom poljoprivrednom proizvodnjom.

Članak 44.a - Prvenstveno pravo na koncesiju Fizičke i pravne osobe iz članka 44. ovoga Zakona imaju prvenstveno pravo nakoncesiju prema utvr đenom redoslijedu uz uvjet da prihvate najviši iznos naknadekoji je podnio bilo koji od ponuđača i da ponudi prilože gospodarski program. Ako najviši iznos naknade za koncesiju koji je ponudio bilo koji od ponuđača kojiispunjava natječajne uvjete prelazi dvostruki iznos od početnog iznosa naknade,takva ponuda se smatra nevažećom.Naknada za koncesiju plaća se godišnje.

Nadležna porezna uprava utvr đuje početnu visinu naknade za koncesiju koja jetržišna visina zakupnine na područ ju gdje se zemljište nalazi i vodi evidenciju naplatenaknade.Na iznos naknade iz stavka 5. ovoga članka koji nije plaćen u roku, plaća sezakonska zatezna kamata.

Članak 45. Odluku o raspisivanju javnog natječaja za davanje koncesije donosi vladaRepublike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Natječajni postupak provodiPovjerenstvo za dodjelu koncesija za korištenje poljoprivrednog / , zemljišta uvlasništvu Republike Hrvatske u sastavu od 5 članova i tajnik koje imenuje VladaRepublike Hrvatske na prijedlog ministra.Stručne poslove u svezi s postupkom natječaja, te pripremanjem odluke o koncesijiobavlja Ministarstvo.Odluku o davanju koncesije za korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvudržave donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.Prava i obveze korisnika koncesije iz ugovora o koncesiji mogu se prenijeti na fizičkuosobu u prvom nasljednom redu, uz uvjet da se bavi poljoprivrednom proizvodnjomdo isteka rokakoncesije.

Članak 46. – ugovor o koncesiji

O Na osnovi odluke o davanju koncesije ministar i podnositelj ponude sklapajuugovor o koncesiji u pisanom obliku.Ugovor o koncesiji koji nije sklopljen u pisanom obliku nema pravni učinak.Davatelj koncesije dužan je, radi upisa ugovora o koncesiji, primjerak ugovora okoncesiji dostaviti mjesno nadležnom katastru.Na osnovi sklopljenog ugovora o koncesiji u posjed poljoprivrednog zemljišta uvlasništvu države koncesionara uvodi Ured državne uprave u županiji nadležanza gospodarstvo, odnosno upravno tijelo Grada Zagreba nadležno za poljoprivredu uroku od 30 dana od dana sklapanja ugovora, odnosno po skidanju usjevadosadašnjeg posjednika. Ugovor o koncesiji obvezno sadrži odredbe o:

- poljoprivrednom zemljištu- vremenu trajanja koncesije,


30/35



- načinu i uvjetima korištenja zemljišta,- obliku, visini te načinu i rokovima plaćanja naknade za koncesiju,- mogućnosti i razlozima otkaza ugovora prije isteka vremena koncesije,- pravu i razlozima jednostranog raskida ugovora,- dopustivosti postavljanja gospodarskih objekata, pomoćnih uređaja i objekata zaiskorištavanje zemljišta, ako su u skladu s propisima o prostornom

Documents

Raspolaganje nekretninama RH