RAPORT DE EVALUARE - ZIMANziman.ro/evaluari/tabacaria_ roderma_bunuri_mobile.pdfDestinatarul Raportului de evaluare este Cabinetul Individual de Consultanţă Fiscală, Insolvenţă

Proprietar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDARE

Beneficiar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDARE

Destinatar: CAB. DE INSOLVENŢĂ ZIMAN AURA FLORINDA

DATA EVALUĂRII: 16.02.2012

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATEA COMPUSĂ DIN:

BUNURI MOBILE

SC Estim Expert SRL

Oradea, str. Deltei, nr. 10

Nr. 751/16.02.2012

Locul depozitării:

Săcueni

judeţul Bihor

Bunuri mobile din patrimoniul SC Tăbăcăria Roderma SRL

_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 3

CUPRINS 1. SINTEZA EVALUĂRII ............................................................................................. 4 Declaraţie de certificare ..................................................................................................... 6

2. PREMISELE EVALUĂRII ........................................................................................... 7 2.1 Obiectul evaluării .................................................................................................... 7 2.2 Scopul evaluării ....................................................................................................... 7 2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării) .............................. 7 2.4 Drepturile de proprietate evaluate .......................................................................... 7

2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate ................................................................. 7

2.5.1 Ipoteze restrictive .................................................................................................. 7

2.5.2 Condiţii limitative ................................................................................................ 9 2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................................... 9 2.7 Data evaluării .......................................................................................................... 9 2.8 Moneda raportului ................................................................................................. 10

2.9 Modalităţi de plată ................................................................................................. 10 2.10 Inspecţia proprietăţii ........................................................................................... 10

2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate .......................................................... 10 2.12 Clauză de nepublicare ......................................................................................... 11

3. PREZENTAREA DATELOR ..................................................................................... 11

3.1 Identificarea proprietăţii. ...................................................................................... 11

3.1.1 Macroidentificarea proprietăţii .......................................................................... 11 3.1.2 Microidentificarea proprietăţii ........................................................................... 11 3.2 Situaţia juridică ..................................................................................................... 11

3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului .......................................................................... 11 3.2.2 Dreptul de proprietate ........................................................................................ 12

3.2.3 Situaţia litigiilor, a sarcinilor, a contractelor de asocieri şi inchirieri .............. 12 3.3 Descrierea proprietăţii evaluate ............................................................................ 12 3.3.1 Locul de depozitare la data inspecţiei ................................................................ 12

3.3.2 Incadrarea bunurilor mobile .............................................................................. 12 3.3.2 Metodologia selectării bunurilor evaluate ......................................................... 12

3.4 Date privind impozite şi taxe ................................................................................. 13

3.5 Analiza pieţei bunurilor mobile ............................................................................. 13 3.5.1 Analiza ofertei ..................................................................................................... 14 3.5.2 Analiza cererii ..................................................................................................... 14

3.5.3 Echilibrul pieţei .................................................................................................. 15 4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞI CONCLUZII ...................................................... 15

4.1 Estimarea valorii proprietăţii prin abordarea pe bază de cost ............................. 15 4.2 Estimarea valorii proprietăţii prin abordarea pe bază de comparaţii .................. 16 4.3 Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile evaluatorului ........................... 17

ANEXE ................................................................................................................................ 18

Anexa nr. 1: Prezentarea evaluatorului

Anexa nr. 2: Estimarea valorii de piaţă

Anexa nr. 3: Fotografii color


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 4

1. SINTEZA EVALUĂRII

OBIECTUL EVALUĂRII BUNURI MOBILE

LOCUL DE DEPOZITARE SĂCUENI - JUDEŢUL BIHOR

PROPRIETARUL SC TĂBĂCĂRIA RODERMA SRL

ÎN LICHIDARE

ACT DE PROPRIETATE PREZENTAT LISTA DE INVENTAR

ELEMENTE DE TIP EXCEPŢIONAL PROPRIETAR ÎN

PROCEDURA DE INSOLVENŢĂ

SCOPUL EVALUĂRII ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ

IN VEDEREA VALORIFICĂRII

BENEFICIAR RAPORT SC TĂBĂCĂRIA RODERMA SRL

ÎN LICHIDARE

SEDIUL BENEFICIARULUI SĂCUIENI STR. T. NICOLAE NR.18

JUDEŢUL BIHOR

DESTINATAR RAPORT

CAB. IND. DE CONSULTANŢĂ

FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞI

EXPERTIZĂ CONTABILĂ

ZIMAN AURA FLORINDA

DREPTUL EVALUAT DREPTUL DE PROPRIETATE

INTEGRAL

TIPUL VALORII EXPRIMATE VALOAREA DE PIAŢĂ

VALOAREA DE LICHIDARE

DATA DE REFERINŢĂ 16.02.2012

DATA INSPECŢIEI 07.11.2012

MONEDA RAPORTULUI LEI, EURO

CURSUL DE REFERINŢĂ BNR LA

DATA DE REFERINŢĂ LEI/EURO

VALORI ESTIMATE REZULTATE LEI EURO

- METODA COMPARAŢIEI 62.820 14.435

VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ 62.820 14.435

VALOAREA DE LICHIDARE 47.100 10.800

SC ESTIM EXPERT SRL EXPERT EVALUATOR ANEVAR

membru corporativ ANEVAR ING. BURIAN FELICIAN


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 5

Către,

CABINETUL INDIVIDUAL DE CONSULTANŢĂ FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞI

EXPERTIZĂ CONTABILĂ ZIMAN AURA FLORINDA

Acest Raport de evaluare anexat în intregime, prezintă concluziile procesului de

evaluare al proprietăţii constituită din bunul mobil “Bunuri mobile” din patrimoniul SC

Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare.

Scopul elaborării prezentului Raport a fost estimarea valorii de piaţă cât şi a valorii

de lichidare a proprietăţii mai sus denumite, în vederea valorificării.

In procesul de evaluare, s-a utilizat abordarea recomandată de Standardele

Internaţionale de Evaluare, adică:

- Abordarea prin comparaţii

Raportul a fost structurat după cum urmează:

1. Introducere

2. Premisele evaluării

3. Prezentarea datelor

4. Analiza datelor, evaluarea proprietăţii; concluzii

5. Anexe

In urma aplicării metodei de evaluare, valoarea de piaţă a proprietăţii “Bunuri mobile”,

din patrimoniul SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare, estimată la data de 16.02.2012

este de:

V = 62.820 lei,

adică V = 14.435 Euro

Valoarea de lichidare este de 47.100 lei repectiv 10.800 Euro, luând în considerare o

perioadă de expunere mai mică de 6 luni.

Valoarea rezultată este o concluzie expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat,

bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante şi cunoscute de acesta la momentul

evaluării şi reprezintă percepţia evaluatorului la cel mai probabil preţ obtenabil intr-o

tranzacţie forţată, încheiată în condiţiile de vânzare specificate.

Datele prezentate, analiza, concluziile şi opinia evaluatorului sunt limitate la ipotezele

luate in considerare, a condiţiilor specifice

Prezentul Raport a fost intocmit pe baza Standardelor Internaţionale recomandate de

către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

Cu stimă:

Ing. Felician Burian

Director SC ESTIM EXPERT SRL


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 6

Declaraţie de certificare

Prin prezenta, in limita informaţiilor şi a cunoştinţelor deţinute certificăm, că

afirmaţiile prezentate in acest Raport sunt corecte şi adevărate.

Deasemenea, certificăm ca analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate

numai de ipotezele luate in considerare şi de condiţiile limitative specifice. Acestea sunt

analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere

personal.

Declarăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea

mobiliară care face obiectul prezentului Raport, nici un interes sau influenţă legată de

părţile implicate.

Contravaloarea acestei lucrări ce ne revine in urma efectuării evaluării nu are nici o

legătură cu valoarea evaluată a valorilor mobiliare analizate in Raport, şi nu este

influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu

standardele şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a

Evaluatorilor din România), cât si Codul deontologic al acesteia.

Proprietatea a fost inspectată de personal de către evaluator. In elaborarea

Raportului nu s-a primit asistenţa semnificativă din partea nici unei alte persoane.

Fără aprobarea scrisă a evaluatorului, publicarea integrală sau parţială a prezentului

Raport, a oricărei referinţe sau valorii incluse, a numelui şi afilierii profesionale a

evaluatorului, sunt interzise.

SC ESTIM EXPERT SRL

DIRECTOR EXECUTIV

Ing. Burian Felician


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 7

2. PREMISELE EVALUĂRII

2.1 Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea compusă din:

BUNURI MOBILE

din patrimoniul SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare din Săcueni, judeţul Bihor.

2.2 Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă respectiv a valorii de lichidare a

proprietăţii în vederea valorificării.

Evaluarea reprezintã o consultanţă de pe poziţia de evaluator expert, în scopul

prezentat mai sus.

2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării)

Beneficiarul Raportului de evaluare este SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare,

cu sediul în Municipiul Beiuş, str. Burgundia Mare nr. 55/A, judeţul Bihor, având Codul

Unic de Identificare 6302644 atribut fiscal RO.

Destinatarul Raportului de evaluare este Cabinetul Individual de Consultanţă

Fiscală, Insolvenţă şi Expertiză Contabilă Ziman Aura Florinda, cu sediul în Municipiul

Beiuş str. 22 Decembrie nr. 9A judeţul Bihor, înregistrat la 27.03.2007, având CUI

21454948.

2.4 Drepturile de proprietate evaluate

A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC Tăbăcăria Roderma SRL în

lichidare, asupra bunului mobil prezentat mai sus.

2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative. Opinia evaluatorului

este exprimată în concordanţă cu acestea, precum şi celelalte aprecieri din Raport.

Evaluatorul işi exprimă integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, în limita

ipotezelor restrictive şi a condiţiilor limitative de mai jos.

2.5.1 Ipoteze restrictive

- Toate aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele puse la

dispoziţie de către proprietar; nu s-a intreprins verificarea sau investigarea

suplimentară a acestora, aceasta nefiind în sarcina evaluatorului; dreptul de


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 8

proprietate este considerat valabil şi marketabil.

- Bunurile au fost evaluate în poziţia depozitată.

- Proprietatea este liberă de orice sarcină, în afara cazului în care proprietarul nu

declară altfel.

- Se presupune că proprietatea este conformă tuturor reglementărilor legale şi de

utilizare, că respectă prevederile şi normativele din domeniu.

- Proprietatea nu a fost expertizată detailat.

- Presupunem că proprietatea nu a fost contaminată, respectiv costul

decontaminărilor nu afectează valoarea; nu am fost informaţi despre nici o

inspecţie, act legal, care să indice existenţa contaminanţilor sau a materialelor

periculoase; se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost

observate la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei

obişnuite necesare întocmirii unui astfel de raport.

- Baza selectării metodelor de evaluare şi a modalităţilor de aplicare a acestora a fost

situaţia actuală a proprietăţii; astfel valorile rezultate conduc la estimarea cea mai

probabilă a valorii reale.

- La estimarea valorii, evaluatorul a utilizat numai informaţiile pe care le-a avut la

dispoziţie; există posibilitatea existenţei altor informaţii de care evaluatorul nu avea

cunoştinţă în momentul întocmirii raportului; evaluatorul nu-şi asumă

responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.

- Documentaţiile tehnice puse la dispoziţie se presupun a fi corecte.

- Se consideră că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, ale stării

tehnice, care ar duce la o valoare mai mare sau mai mică a valorii estimate.

- Se presupune că eventualele autorizaţii necesare utilizării/comercializării bunurilor

mobiliare evaluate sunt sau pot fi obţinute respectiv reînnoite.

- Evaluatorul nu a procedat la inventarierea detailată a componentelor existente ale

proprietăţii. Proprietatea evaluată este compusă din bunuri mobile selectate (obiecte

de inventar şi mijloace fixe), existente la data inspecţiei în depozitul proprietarului.

Din bunurile mobile existente la data inspecţiei in depozitul proprietarului au fost

selectate acele poziţii, care după estimarea evaluatorului au cel puţin gradul de

vandabilitate mediu.

- Evaluatorul a procedat la identificarea scriptică (pe baza Situaţiei stocurilor din

30.11.2011, prezentată de către proprietar) şi faptică a componentelor proprietăţii

evaluate (luând în considerare declaraţia proprietarului cu privire la identitatea

bunului mobil cât şi etichetele de preţ lipite de acesta).

- Evaluatorul nu a procedat la verificarea documentelor de achiziţie, aceasta nefiind

în sarcina lui. Se consideră ca la înregistrarea în contabilitate a bunurilor evaluate s-

a procedat în conformitate cu legislaţia in vigoare.

- Se consideră că toate taxele, impozitele aferente, cât şi contravaloarea bunurilor

evaluate au fost achitate de către proprietar.

- Estimările se bazează pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai cererii

şi ai ofertei pe termen scurt.

- Activele care compun proprietatea se evaluează ca elemente separate, ce urmează să

fie scoase din locaţia actuală (în urma valorificării).

- se presupune o stăpânire responsabilă şi un mod de exploatare a bunului, care să

nu conducă la degradarea şi implicit scăderea valorii proprietăţii, în perioada


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 9

scursă între data inspecţiei de către evaluator şi data utilizării rezultatelor

raportului

2.5.2 Condiţii limitative

- Valorile estimate sunt valabile atâta timp, cât condiţiile în care s-a realizat raportul

(starea pieţei, nivelul cererii şi a ofertei, raportul leu/Euro, factorii economici,

sociali şi politici) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele mobiliare valorile pot

evolua ascendent sau descendent, şi dependenţa lor de evoluţia monedei naţionale

nu este liniară.

- Valorile componente sunt valabile numai în contextul prezentului raport; acestea nu

se pot folosi în legătură cu o altă evaluare, şi dacă sunt astfel utilizate, acestea nu

sunt valabile.

- Evaluatorul nu este obligat să acorde consultanţă în continuare, sau să depună

mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea evaluată.

- Nici prezentul raport, nici părţi din acesta nu se pot publica sau mediatiza fără

acordul scris al evaluatorului.

- Cel care intră în posesia unei copii din prezentul raport nu are şi dreptul de a o face

public sau de a o publica.

2.6 Tipul valorii estimate

Ţinând cont de scopul evaluării, s-au respectat recomandările SIE IVS 2, “Baze de

evaluare diferite faţă de valoarea de piaţă”, respectiv SIE IVS 1.

Proprietatea propusă pentru a fi valorificată prin licitaţie este de natura unui bun

mobil utilizat în transporturi de persoane şi de marfă.

Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără “restricţii deosebite

impuse de formă şi dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a

ocupanţilor acestora, putându-se proceda la estimarea unei valori de piaţă, utilizabile în

scopul exprimat.”

Se poate deci estima “valoarea de piaţă” (conform SIE IVS 1):

“Valoarea de piaţă este suma exprimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la

data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ

determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile

implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”

“Valoarea de lichidare” este definită în Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2:

“Valoarea de lichidare este suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din

vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu

perioada de marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.”

2.7 Data evaluării

Data evaluării este 16.02.2012. La baza evaluării au stat informaţiile privind


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 10

preţurile corespunzătoare lunii februarie 2012; tot pentru aceasţa perioadă sunt valabile şi

ipotezele luate în considerare. Data întocmirii Raportului este 20.02.2012.

2.8 Moneda raportului

Valorile finale estimate vor fi prezentate în Lei şi in Euro. Cursul de schimb la data

de referinţă a fost de 4,3497 lei/Euro, care pentru facilitarea urmăririi s-a rotunjit la 4,35.

Valoarea estimată este valabilă atâta timp, cât principalele premise care au stat la

baza evaluării (cursul de schimb, riscul investiţional, condiţii de piată) nu suferă modificări

majore.

2.9 Modalităţi de plată

Valoarea estimată în prezentul raport este valabilă în condiţiile în care suma ce

urmează a fi plătită în urma tranzacţionării va fi achitată integral la data incheierii

tranzacţiei, cash sau echivalent cash.

2.10 Inspecţia proprietăţii

Inspecţia proprietăţii a fost efectuată în data de 07.11.2011 de către Burian Felician

expert evaluator. La inspecţie a participat reprezentantul proprietarului, Dl. Duţă Nicolae

cât şi reprezentanta Destinatarului, Dna Ziman Aura Florinda. Cu această ocazie au fost

preluate informaţii despre proprietatea evaluată, s-au solicitat documente din contabilitate,

s-au executat fotografii, etc. A fost inspectată starea fizică a proprietăţii de evaluat. S-a

executat macro- şi microidentificarea bunurilor mobile evaluate.

2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate

Informaţiile utilizate au fost:

- situaţia juridică a proprietătii, tipul bunului mobil, caracteristici tehnice

- cele privind piaţa bunurilor mobiliare specifice (preţuri de ofertare şi

tranzacţionare, vandabilitatea viitoare a proprietăţii, condiţii normale de piaţă)

- evidenţele primare ale proprietarului (lista stocurilor la 30.11.2011).

- alte informaţii din literatura de specialitate

Sursele de informaţii au fost:

- proprietarul, pentru cele legate de bunul mobil evaluat şi care este responsabil

pentru veridicitatea datelor furnizate; acesta a pus la dispoziţia evaluatorului diferite

documente, în speţă Situaţia stocurilor din 30.11.2011. Evaluatorul nu-şi asumă nici

o responsabilitate pentru datele şi documentele puse la dispoziţie de către

proprietar, şi nici pentru rezultatele influenţate de eventualitatea unor date

incomplete sau greşite.

- publicaţii şi bibliografia de specialitate, alţi evaluatori care operează în zonă

- baza de date a evaluatorului şi a Centrului Teritorial ANEVAR Bihor


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 11

2.12 Clauză de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de

proprietar, veridicitatea şi corectitudinea datelor fiind responsabilitatea acestuia. Valorile

estimate sunt valabile la data de referinţă specificată în raport şi încă o perioadă scurtă după

această dată, perioadă în care condiţiile specifice nu suferă modificări majore.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextual economic general existent

(februarie 2012) şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în

timp, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor cunoscute de acesta la

data evaluării.

Acest raport este confidenţial, este destinat numai scopului precizat, şi numai pentru

uzul beneficiarului menţionat. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acest raport a fost

transmis unei alte persoane.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1 Identificarea proprietăţii.

3.1.1 Macroidentificarea proprietăţii

Proprietatea evaluată este deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare, cu

sediul în oraşul Săcueni str. T. Nicolae nr. 18, judeţul Bihor.

Bunurile mobile evaluate, la data inspecţiei, a fost depozitate la punctul de lucru al

proprietarului situat în Săcueni Judeţul Bihor.

3.1.2 Microidentificarea proprietăţii

Bunurile mobile, componente ale proprietăţii evaluate, sunt redate în Anexa nr. 2.

Acestea s-au identificat pe baza etichetelor lipite de către proprietar pe bunurile existente în

depozit, cât şi pe baza declaraţiei proprietarului.

În Anexa 2 s-a inserat, în afara denumirii în lista de stocuri, o coloană separată

intitulată “Denumire comercială”, din două motive:

- facilitarea identificării bunurilor de către beneficiarul prezentului Raport

(tablourile din lista de stocuri deseori nu au un titlu specificat)

- pentru reducerea posibilităţii identificării eronate a bunurilor evaluate (în special

la mobilier).

3.2 Situaţia juridică

3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului

Bunurile evaluate sunt proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare,

persoană juridică română. Drepturile de proprietate sunt inscrise în evidenţa contabilă a

proprietarului, respectiv în Situaţia stocurilor din 30.11.2011 – gestiunile “Mobilă” şi


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 12

“Mijloace fixe”.

Conform declaraţiei proprietarului, bunurile evaluate au fost achiziţionate în stare

folosită.

3.2.2 Dreptul de proprietate

Bunurile evaluate sunt deţinute de SC Tăbăcăria Roderma SRL în lichidare, aceasta

fiind proprietarul faptic.

3.2.3 Situaţia litigiilor, a sarcinilor, a contractelor de asocieri şi inchirieri

Toate informaţiile legate de proprietate au fost furnizate de către proprietar.

Conform acestuia, proprietatea nu formează obiectul unor litigii sau neînţelegeri, nu există

coproprietari.

Proprietarul este în procedură legală de lichidare, aceasta constituind obiectul

dosarului nr. 5437/111/2010 deschis la Tribunalul Bihor.

Proprietatea este in circuitul civil şi poate fi vândută.

Conform declaraţiei beneficiarului, toate taxele, impozitele şi contravaloarea

bunurilor evaluate sunt achitate la zi.

In cadrul Raportului, a fost evaluat dreptul de proprietate integral asupra

proprietăţii.

3.3 Descrierea proprietăţii evaluate

3.3.1 Locul de depozitare la data inspecţiei

Proprietatea ce formează obiectul prezentului raport, la data inspecţiei a fost

depozitată la punctul de lucru al proprietarului, situat în oraşul Săcueni, în apropierea gării,

pe o arteră derivată din str. Gării, judeţul Bihor.

3.3.2 Incadrarea bunurilor mobile

Bunurile evaluate se încadrează în categoria “mobilier” respectiv a lucrărilor de

artă.

Bunurile evaluate, conform listei Stocurilor la 30.11.2012, au fost înregistrate în

gestiunile “Mobilă” respectiv la “Mijloace fixe”.

Menţionăm, ca mobilierul evaluat a fost achiziţionat cu scopul de a fi comercializat

şi nu “pentru a asigura un mediu eficient şi convenabil de lucru pentru personal”. Din acest

motiv mobilierul evaluat face parte din stocul de marfă a societăţii (şi nu din stocul de

mijloace fixe).

3.3.2 Metodologia selectării bunurilor evaluate

Lista stocurilor predată de către proprietar cuprinde sute de poziţii, cu valori de


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 13

inventar respectiv grad de vandabilitate foarte diferite. Având în vedere misiunea respectiv

scopul evaluării (estimarea valorii de piaţă în vederea valorificării operative a bunurilor

prin licitaţia organizată de către lichidator fără a proceda la inventarierea detailată a

bunurilor), în cadrul prezentului Raport s-a efectuat estimarea valorii de piaţă a bunurilor

cu grad de vandabilitate mediu sau ridicat.

La mijloacele fixe am evaluat poziţiile identificabile din lista de stoc prezentată.

Bunurile neevaluate în prezentul Raport dar înregistrate în lista Stocurilor din

30.11.2011, ori sunt în stare avansate de degradare, ori evaluarea acestora necesită un

volum de muncă nejustificat de mare datorită necesităţii inventarierii lor, ori au un grad de

vandabilitate estimat redus. (A se consulta şi fotografiile anexate).

3.3.3 Caracteristicile şi starea bunurilor evaluate

Caracteristicile şi starea tehnică a bunurilor evaluate sunt cuprinse în Anexa nr. 2, în

care am utilizat următoarele prescurtări: N – nesatisfăcător; S – satisfăcător; M – mediu; B

– bun; R – restaurat.

Cu excepţia a 2 poziţii de mobilier (menţionate în Anexa nr. 2) toate bunurile

evaluate necesită efectuarea unor lucrări de reparaţii respectiv de restaurări. Trebuie

menţionat faptul că contravaloarea lucrărilor de reparaţii/restaurări sunt ridicate în raport cu

valoarea de piaţă estimată a bunurilor evaluate.

3.4 Date privind impozite şi taxe

Nu avem informaţii despre eventuale impozite şi taxe locale.

3.5 Analiza pieţei bunurilor mobile

Piata bunurilor mobile este definită ca fiind mediul în care bunurile, mărfurile şi

serviciile se schimbă între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţurilor. Toate

pieţele sunt influenţate de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor şi

cumpărătorilor, care la rândul lor, se află sub acţiunea unor influenţe sociale, economice,

guvernamentale şi fizice.

Piaţa bunurilor mobile se poate clasifica:

a. după aria pieţei, aceasta poate fi:

- locală, îndeosebi în cazul bunurilor de complexitate redusă şi din care oferta este

mai mare

- naţională, unde un factor important este localizarea bunului

- internaţională.

Piaţa bunurilor mobile tinde să devină globală.

În cazul nostru piaţa bunurilor pe care activăm, este localizată la nivelul Uniunii

Europene.

b. după starea bunurilor mobile tranzacţionate şi modalităţile de tranzacţionare,

acestea pot fi:

- noi

- second hand


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 14

Bunurile mobile evaluate se încadrează la categoria bunurilor tranzacţionate second-

hand, nerecondiţionate.

c. după posibilitatea de utilizare într-un domeniu industrial, mijloacele fixe mobile

se pot clasifica în:

- universale

- specializate

- ultraspecializate

În cazul nostru, mijloacele fixe evaluate sunt de categoria “universale”.

Piaţa pe care operăm este “piaţa lucrărilor de artă şi a mobilierului stil

comercializate second-hand, nerecondiţionate, din UE”.

3.5.1 Analiza ofertei

Oferta reprezintă numărul de active de acelaşi tip care sunt disponibile pentru

vânzare sau pentru închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de

timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate/activ, la un anumit moment, la un

anumit preţ şi într-un anumit loc indică gradul de raritate a acelui tip de proprietate.

Oferta de bunuri mobile are loc pe trei segmente diferite:

- oferta de bunuri noi

- oferta de bunuri second-hand (folosite), caracteristică ofertanţilor în reorientare, în

curs de restrângerea sau chiar sistarea activităţii din motive financiare

- oferta de bunuri mobile recondiţionate, caracteristică intermediarilor sau chiar

producătorilor care preiau bunuri mobile în vederea recondiţionării şi revânzării

acestora.

In afara preţului mai moderat în comparaţie cu cel al unui bun nou, bunurile

recondiţionate oferă avantajul acordării unui termen de garanţie. In schimb, în cazul

bunurilor folosite, nerecondiţionate, deşi au preţuri mai reduse, nu se acordă garanţii.

In cazul nostru, bunurile mobile evaluate vor fi comercializate second-hand, în stare

folosită, satisfăcătoare. Oferta de bunuri mobile similare este relativ ridicată. Ofertanţii sunt

în primul rând persoane fizice.

3.5.2 Analiza cererii

Cererea reprezintă numărul de proprietăţi/active de acelaşi tip pentru care se

manifestă dorinţa pentru cumpărare, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit

interval de timp. Mărimea cererii determină atractivitatea unei proprietăţi.

Orientarea pieţei spre componente mai puţin poluante, reciclabile şi cu o

funcţionare mai economică influenţează direct cererea de bunuri mobile.

În cazul nostru este vorba de obiecte de artă şi mobilier stil. Începând cu 2008,

cererea de bunuri similare a scăzut drastic.

În cazul mijloacelor fixe, cererea este formată în primul rând de persoane fizice

române.


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 15

3.5.3 Echilibrul pieţei

La nivelul pieţei considerate se poate vorbi de o piaţă în stagnare a bunurilor mobile

similare pe care oferta este relativ ridicată, se efectuează tranzacţii relativ puţine şi care să

poată oferi informaţii concludente referitoare la preţuri de tranzacţionare. Totuşi, acestea

indică starea reală a pieţii, ca atare în procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat

metoda comparaţiilor de piaţă, intemeiat pe informaţiile enumerate în cadrul acestui

capitol.

Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piaţa bunurilor similare în România

este o piaţă în scădere, cu tendinţe în favoarea cererii. Piaţa bunurilor mobile a fost şi este

afectată şi de reglementări legale şi de posibilitatea obţinerii de finanţare pentru achiziţii

de proprietăţi similare.

4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞI CONCLUZII

4.1 Estimarea valorii proprietăţii prin abordarea pe bază de cost

Abordarea prin cost este bazată pe informaţia că un cumpărător prudent şi informat

ar plăti pentru un bun mobil cel mult costul de achiziţie sau de producţie al unui înlocuitor

cu aceeaşi utilitate. Acest principiu este cunoscut ca principiul substituţiei. Principiul poate

fi aplicat fie unui activ individual ori unei entităţi economice.

Când bunul mobil nu este nou, din costul curent brut trebuie deduse toate formele

de depreciere care i se pot atribui bunului, până la data evaluării.

In forma cea mai simplă, metoda costului poate fi reprezentată astfel:

Costul de înlocuire brut – Depreciere = Valoare (sau costul de înlocuire net)

Punctul de plecare sau baza metodei costului este costul de înlocuire al unui activ

modern echivalent. In forma cea mai simplă, abordarea prin cost reprezintă costul curent al

bunului mobil minus deprecierea din orice cauze: fizice, funcţionale, externe.

In general, deprecierea cumulată se poate calcula cu următoarea formulă:

D = Df + Dfc + De

în care

Df = uzura fizică, care reprezintă pierderea de valoare sau utilitate a unei proprietăţi

mobiliare cauzată de utilizare, expunere la diverşi agenţi atmosferici sau chimici,

deteriorări, etc.

Dfc = deprecierea funcţională, care reprezintă pierderea de valoare sau utilitate

cauzată de ineficienţe sau neadecvări în însăşi calitatea proprietăţii când aceasta este

comparată cu un bun mobil mai eficient, mai modern, mai puţin costisitor.

De = deprecierea economică cauzată de factori economici externi, care reduce

cererea de produse şi servicii generate de bunul mobil sau care majorează cheltuielile de

exploatare ale acesteia.

Evaluatorului nu a avut la dispoziţie o evidenţă contabilă din care să reiasă data

achiziţiei bunurilor evaluate respectiv valoarea la care acestea au fost cumpărate.

În cadrul prezentului Raport această abordare nu a fost utilizată.


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 16

4.2 Estimarea valorii proprietăţii prin abordarea pe bază de comparaţii

Abordarea prin comparaţia vânzărilor constă în analiza preţurilor de vânzare recente

(sau a ofertelor de vânzare) de bunuri mobile identice sau similare cu cel evaluat, pentru a

ajunge la o indicaţie asupra valorii acestuia.

Deoarece de multe ori identificarea de bunuri mobile comparabile identice cu cel de

evaluat este dificilă, se aplică corecţii la preţurile bunurilor mobile similare. In acest mod

se asigură comparabilitatea între acestea. Diferenţa între caracteristicile bunurilor similare

este indicată de elementele de comparaţie.

Elementele pe baza cărora se fac comparaţiile şi ajustările (corecţiile) sunt luate de

pe piaţă şi reflectă caracteristicile pe care cumpărătorii le consideră a fi cauze ale

diferenţelor de preţ ale bunurilor similare.

In mod curent se aplică trei metode de comparaţie:

a. Metoda identificării, stabileşte valoarea unui bun mobil prin comparaţie cu un bun

mobil înlocuitor identic care are preţul de vânzare cunoscut. Această metodă este

utilizabilă îndeosebi când avem la dispoziţie cataloage specializate.

b. Metoda asimilării, stabileşte valoarea bazându-se pe analiza unor bunuri mobile

care au parametrii esenţiali apropiaţi ca mărime, dar nu identici, folosind o măsură a

utilităţii (mărime, valoare artistică, autor, vechimea, etc.) ca bază de comparaţie.

c. Metoda procentajului din cost, care nu este altceva decât stabilirea raportului dintre

preţul de vânzare şi costul brut curent al unei proprietăţi la data vânzării. Dacă

există informaţii suficiente de piaţă, se pot stabili relaţii între preţ de vânzare, vârstă

şi preţul unui bun mobil nou. Metoda are o utilizare mai restrânsă, întrucât are un

grad de precizie mai redus.

In cazul nostru, vom utiliza metoda asimilării.

Calculele se regăsesc în Anexa nr. 2.

V = 62.820 Lei

V = 14.435 Euro


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 17

4.3 Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile evaluatorului

Inainte de prezentarea concluziilor finale, am dori să efectuăm câteva precizări.

Valoarea de piaţă este un concept fundamental in practica evaluării. Valoarea de piaţă nu

depinde de tranzacţiile reale ce au loc la data evaluării ci este o estimare a preţului ce poate

fi obţinut intr-o tranzacţie existentă in condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Preţul de

vânzare poate fi diferit faţă de valoarea de piaţă, dacă condiţiile de tranzacţionare diferă de

condiţiile enunţate cu ocazia definirii valorii de piaţă.

Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului agreat de vânzător şi cumpărător

intr-o piaţă deschisă şi competitivă.

In urma aplicării abordărilor recomandate de Standardele Internaţionale de

Evaluare, am obţinut următoarele rezultate:

Lei Euro

- Abordarea prin comparaţii 62.820 14.435

Având în vedere informaţiile care au stat la baza întocmirii Raportului, scopul

evaluării, misiune evaluării, cantitatea de informaţii care au stat la baza aplicării metodei,

în opinia evaluatorului, valoarea estimată a proprietăţii “Bunuri mobile”, proprietatea SC

TĂBĂCĂRIA RODERMA SRL ÎN LICHIDARE, este cea rezultatată în urma abordării

prin comparaţii, şi este:

62.820 lei

(şaizecişidouădemiioptsutedouăzeci de lei)

14.435 Euro

(patrusprezecemiipatrusutetreizecişicinci de Euro)

Pentru estimarea valorii de lichidare, pentru acest tip de proprietate, luând în

considerare o perioadă de expunere mai mică de 6 luni, valoarea de piaţă se diminuează cu

25 %:

Vlichidare = 47.100 lei

Vlichidare = 10.800 Euro

Valoarea a fost exprimată tinând cont de ipotezele, condiţiile limitative şi

aprecierile exprimate în prezentul Raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice

aferente perioadei februarie 2012. Valoarea include bunurile mobile evaluate, conform

listei din Anexa nr. 2. Valoarea nu include TVA. Valoarea este subiectivă; este o predicţie;

evaluarea este o opinie asupra unei valori. Valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de

mediu şi de costurile implicate de încadrarea în cerinţele legale. Valoarea estimată este o

concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante

şi cunoscute. Ea este o opinie, şi reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai

probabil preţ obtenabil intr-o tranzacţie obiectivă şi pentru scopul dorit.


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 18

ANEXE

ANEXA nr. 1

Prezentarea evaluatorului; reglementări legale aplicate, bibliografie

SC ESTIM EXPERT SRL are ca obiect principal de activitate elaborarea lucrărilor în

domeniul evaluărilor imobiliare şi a bunurilor mobile. In acest sens colaborează cu mai

multe firme specializate şi consacrate in domeniu. Portofoliul de clienţi este compus din

bănci comerciale, instituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice şi juridice.

SC ESTIM EXPERT SRL este membru corporativ al Asociaţiei Naţionale a

Evaluatorilor din România.

Dl. Burian Felician având profesia de bază inginer, are o vastă experienţă şi in

managementul societăţilor comerciale, în special a celor cu profil productiv. Este calificat

ca Expert Evaluator de proprietăţi imobiliare şi de bunuri mobile. Este membru titular ai

Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România, având legitimaţia nr. 11981.

Activitatea actuală este orientată către evaluări de proprietăti imobiliare şi a bunurilor

mobile pentru instituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice, colaborări cu alţi

evaluatori autorizati, consultanţă în decizii investiţionale, întocmirea de studii de

fezabilitate în vederea contractării de credite, întocmirea proiectelor de finanţare.

Prezentul Raport s-a întocmit în baza şi cu respectarea următoarelor reglementări şi acte

normative:

Standardele de Evaluare Anevar 2012, cuprinzând:

Standardele Internaţionale de evaluare 2011

Ghidurile de evaluare şi Ghidurile metodologice de evaluare 2012

Glosarul IVS 2011

Abordarea metodologică a unor definiţii şi termeni din IVS 2011 în interpretarea ANEVAR

Alte publicaţii utilizate:

Buletine informative şi publicaţii editate de ANEVAR


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 19

ANEXA nr. 2

ESTIMAREA VALORII DE PIAŢĂ PE BAZĂ DE COMPARAŢII DIRECTE


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 20


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 21

ANEXA nr. 3

FOTOGRAFII

1. TABLOU – “ISUS CU MARIA” 2. TABLOU – “LAC CU COPACI”

3. ICOANĂ PE HÂRTIE 4. PIAN

5. TABLOU – “PEISAJ CU COPACI” 6. TABLOU – “FLORI IN VAZĂ”

7. TABLOU “FETIŢA CU COŞ” 8. TABLOU “DANSATORI”


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 22

9. LITOGRAFIE - “ISUS” 10. TABLOU - “ISUS CRUCIFICAT”

11. TABLOU - “CĂRUŢĂ CU BOI” 12. TABLOU “REVEDEREA”

13. TABLOU - “SĂRUTUL” 14. TABLOU - “ISUS”

15. SCULPTURA IN LEMN “CAI” 16. TABLOU - “FEMEIE IN PĂDURE”


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 23

17. TABLOU - “PEISAJ CU LAC” 18. TABLOU - “DOUĂ FEMEI”

19. TABLOU CONTEMPORAN 20. STATUETA DIN LEMN “FEMEIE”

21. BUFET STEJAR 22. VITRINĂ

23. SERVANTĂ 24. VITRINĂ


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 24

25. VITRINĂ 26. TABLOU - “MUŞCHETARI”

27. SERVANTĂ 28. SERVANTĂ

29. SERVANTA 30. VITRINĂ SUPERIOARĂ

31. BUFET MIC 32. BUFET CU ETAJERĂ


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 25

33. FOTOLIU 34. FOTOLIU

35. CANAPEA 36. MASA

37. SERVANTĂ 38. SERVANTĂ

39. BUFET CU OGLINDĂ 40. OGLINDĂ


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 26

41. SERVANTĂ 42. SERVANTĂ MICĂ

43. VITRINĂ 44. BUFET MARE

45. BUFET SUPERIOR 46. MASA DE BIROU

47. LADĂ DE ZESTRE 48. LAMPĂ


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 27

49. LAMPĂ STATIVĂ 50. DULAP

51. VITRINĂ CU OGLINDĂ 52. SERVANTĂ

53. FÂNTÂNĂ DIN FONTĂ 54. ALTAR DIN LEMN CU ISUS

55. DULAP 56. CEAS


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 28

57. GARNITURĂ 7 CORPURI 58. SERVANTĂ

59. MASA CU 4 SCAUNE 60. MOTOFERĂSTRĂU STIHL

61. MAŞINĂ DE ŞLEFUIT 63. EXCAVATOR

64. LĂMPI 65. OBIECTE DE INVENTAR


_________________________________________________________________________

FEBRUARIE 2012 29

66. OBIECTE DE INVENTAR 67. OBIECTE DE INVENTAR

68. OBIECTE DE INVENTAR 69. OBIECTE DE INVENTAR

70. OBIECTE DE INVENTAR 71. MATERIALE DIN DEMOLĂRI

72. MATERIALE DIN DEMOLĂRI 73. OBIECTE DIN FIER FORJAT

Documents

RAPORT DE EVALUARE - ZIMANziman.ro/evaluari/tabacaria_ roderma_bunuri_mobile.pdfDestinatarul Raportului de evaluare este Cabinetul Individual de Consultanţă Fiscală, Insolvenţă