Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah

RANGKUMAN PENDAFTARAN TANAH

Penyusun: Daya Perwira Dalimi

Kelas Karyawan Fakultas Hukum

Universitas Pancasila

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

1

1. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH Tujuanya adalah memberikan JAMINAN KEPASTIAN HUKUM dibidang Pertanahan. Yang diperlukan untuk terdapatnya jaminan kepastian hukum adalah:

A. HUKUM TERTULIS

a. Sebelum UUPA, untuk masyarakat Hukum Adat (Pribumi) tidak ada Hukum Tertulis. Sedangkan untuk Masyarakat Timur Asing (Eropa) sudah ada hukum tertulisnya, yaitu BW.

- SYARAT agar Hukum Tertulis dapat memberikan suatu Kepastian Hukum:

a. JELAS dibuatnya

b. TEGAS

c. TIDAK menimbulkan arti yang MULTITAFSIR

B. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH YANG EFEKTIF (LAND REGISTRATION)

Dalam Hukum Agraria, untuk memberikan suatu Kepastian Hukum ternyata TIDAK CUKUP hanya

dengan Peraturan Tertulis saja, tetapi juga perlu dengan Pendaftaran Tanah. Karena seringkali dalam prakteknya, untuk masalah pembuktiannya tidak terdapat pada peraturan tertulisnya.

Contohnya adalah dalam proses Jual Beli Tanah. Untuk mengetahui hak dan kewajiban Penjual dan

Pembeli dapat melihatnya pada Hukum Tertulis. Tetapi, ada hal-hal yang tidak dapat diperoleh pada Hukum Tertulis, seperti Letak tanah, luas tanah, hak atas tanah, dan lain sebagainya, yang mana hal-hal

tersebut terdapat pada kegiatan Pendaftaran Tanah.

2. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH MELIPUTI:

a. Pengumpulan Data (Data Fisik dan Data Yuridis)

b. Pengolahan (processing) c. Penyimpanan (Pembukuan)

d. Penyajian

e. Pemeliharan data

3. BENTUK KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH

1) Pendaftaran Tanah Untuk PERTAMA KALI (Initial Registration) Adalah suatu proses pendaftaran tanah yang belum pernah didaftarkan (tanah yang mentah) dan belum

mempunyai Sertifikat, hingga akhirnya mempunyai Sertikat.

2) PEMELIHARAAN DATA

Setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian dicatat

dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak

4. AZAS PENDAFTARAN TANAH

a. Asas PUBLISITAS Suatu asas yang memberikan suatu keterbukaan informasi terhadap siapapun (umum) yang ingin

melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut. Dengan asas ini, setiap orang yang ingin melakukan

suatu perbuatan hukum atas tanah (ex.jual beli), dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu mengenai informasi terkait dengan tanah tersebut di Kantor Pertanahan

b. Asas SPESIALITAS

Asas yang berhubungan dengan segala sesuatu yang terkait dengan detil dari tanahnya, seperti letak/lokasi tanah, luas tanah dan para pihak-pihak yang terkait dengan tanah tersebut. Intinya asas ini

akan lebih mengarah pada data yuridis dari tanah tersebut. Asas ini terdapat ketika perbuatan hukum

dilakukan dihadapan PPAT dalam hal pembuatan aktanya, yang mana sifatnya TERTUTUP UNTUK

UMUM dan hanya diperuntukan kepada para pihak yang terkait langsung dengan tanah dan perbuatan

hukum yang akan dilakukan pada tanah tersebut.



2

5. TEKHNIS PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (INITIAL REGISTRATION)

a. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik (Tekhnik Kadastral) – Pengukuran & Pemetaaan - Pembuatan peta dasar pendaftaran, untuk memastikan letak/lokasi tanah

- Penetapan batas-batas bidang tanah, oleh pemilik dan diketahui oleh pihak-pihak yang berbatasan langsung

dengan tanah tersebut - Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah

- Pembuatan Peta Pendaftaran tanah

- Pembuatan Surat ukur

Kegiatan ini dilakukan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT).

Asas yang berlaku dalam kegiatan ini adalah Asas Contradictoire Delimitate, yaitu adanya suatu persetujuan dari para pemegang tanah yang berbatasan langsung dengan tanah yang ingin didaftarkan dalam rangka

penentuan batas-batas dari tanah yang ingin didaftarkan tersebut.

HASIL AKHIR dari kegiatan bidang fisik ini adalah PETA PENDAFTARAN dan SURAT UKUR (Berisi Data Fisik Tanah).

b. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA YURIDIS (PEMBUKTIAN HAK) Bertujuan memperoleh data mengenai Haknya, apa haknya, siapa pemegang Haknya dan ada tidaknya hak

pihak lain yang membebaninya.

Data Yuridis yang sudah terkumpul dan diolah tersebut akan dibuat dalam bentuk BUKU TANAH, dimana berisi tentang Data Yuridis dari tanah tersebut.

c. PEMBUKUAN HAK (Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak)

Pemberian Surat Tanda Bukti Hak Setelah dikumpulkan dan diolah data yuridis dan data fisik, selanjutnya akan diterbitkan Surat Tanda

Bukti Hak dalam bentuk SERTIFIKAT TANAH.

Sertifikat Tanah adalah SALINAN dari BUKU TANAH yang berisi dari DATA YURIDIS tanah dan

SURAT UKUR yang berisi dari DATA FISIK Tanahnya. Buku Tanah yang asli akan tersimpan di BPN

Bentuk dan hasilnya termasuk Surat Tanda Bukti Hak tergantung pada sistem pendaftaran yang

digunakan

d. PENYAJIAN DATA FISIK DAN DATA YURIDIS

e. PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN DOKUMEN

6. INITIAL REGISTRATION DAPAT DILAKUKAN dengan 2 cara, yaitu:

a. Pendaftaran Tanah SISTEMATIK : Pendaftaran tanah yang dilakukan secara SERENTAK meliputi satu atau

sebagian dari wilayah desa/kelurahan. Pada umumnya PT Sistematik ini diprakarsai oleh Pemerintah

b. Pendaftaran Tanah SPORADIK: Pendaftaran Tanah yang dilakukan berdasarkan INISIATIF PEMILIK

tanah secara perorangan atau secara bersama-sama (Massal)

7. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

Suatu kegiatan penyesuaian dari data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis. Dengan

demikian, setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian dicatat dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak.

(1) Perubahan Data Fisik: luas berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan lain sebagainya

(2) Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang berakhir, dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang Haknya, karena

peristiwa dan perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll.



3

8. SISTEM PENDAFTARAN TANAH

A. Permasalahan yang terdapat pada Sistem Pendaftaran Tanah a. Apa yang didaftarkan

b. Bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis

c. Bentuk tanda bukti haknya

B. JENIS Sistem Pendaftaran Tanah

Sistem Pendaftaran AKTA

(Registration of DEEDS)

Sistem Pendaftaran HAK

(Registration of TITLES)

Yang DIDAFTARKAN adalah AKTA-nya oleh PPT

Yang DIDAFTARKAN adalah HAK-nya

BENTUK PENYIMPANAN pada Sistem ini adalah dalam bentuk AKTA.

Tiap terjadi perubahan, maka akan dibuat AKTA baru sebagai bukti, yang nantinya Akta Baru tersebut juga

harus didaftarkan kembali. Akta Baru tersebut

kemudian yang aslinya diberikan kepada pemegang

hak, dan salinannya disimpan oleh Kantor Pertanahan

Dengan demikian jumlah Akta dan salinannya akan

terus bertambah seiring dengan adanya suatu perubahan pada tanah tersebut

BENTUK PENYIMPANAN pada Sistem ini adalah dalam bentuk Pencatatan pada ruang mutasi di Buku

Tanah-nya saja.

Dengan demikian, jika terjadi perubahan, mak tidak

dibuatkan Buku Tanah (Akta) yang baru, melainkan

hanya dilakukan pencatatan pada ruang mutasi di Buku Tanah tersebut. Dan jumlah dari Buku Tanah tidak

akan bertambah, meski akan perubahan. Perubahan-

perubahan hanya dicatatkan saja di Buku Tanahnya

BENTUK PENYAJIAN atau Surat Tanda Bukti

Haknya adalah dalam bentuk AKTA

BENTUK PENYAJIAN atau Surat Tanda Bukti

Haknya adalah SERTIFIKAT, yang mana merupakan salinan dari Buku Tanah (Akta) dan Surat Ukur

Fungsi Akta adalah sebagai Sumber Data, Bentuk

Penyimpanan dan Bentuk Penyajian.

Sehingga, Akta tidak berfungsi sebagai sebagai

sumber data, tapi juga merupakan bentuk Penyimpanan

dan Penyajian

Fungsi Akta adalah HANYA sebagai Sumber Data

Yuridis untuk mendaftar hak yang diberikan dalam buku tanah

PPT bersifat PASIF, yaitu tidak melakukan pengujian

kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar

PPT bersifat AKTIF, yaitu sebelum dilakukan

pendaftaran Haknya di Buku Tanah dan Pencatatan

perubahannya, harus dilakukan pengujian kebenaran Data yang dimuat dalam akta ybs

Dalam sistem ini Data Yuridis yang diperlukan harus

dicari dalam Akta-akta tersebut (Title Search)

Dibuat oleh Overschrijving Ambtenar

Sistem ini diciptakan oleh Robert Richar Torrens

Persamaan dalam kedua sistem ini adalah tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebananya dengan hak lain, harus dibuktikan dengan suatu AKTA.



4

9. SISTEM PEMBUKTIAN (PUBLIKASI)

A. Permasalahan yang terdapat pada Sistem Pembuktian: a. Sejauh mana kebenaran dari sesuatu yang dipublikasikan dan sejauh mana kebenaran data tersebut?

b. Sejauh mana hukum yang melindungi kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum terkait dengan

tanah tersebut

B. JENIS Sistem Publikasi

Sistem PUBLIKASI POSITIF

Sistem PUBLIKASI NEGATIF

Sistem ini memberikan suatu JAMINAN HUKUM

YANG PASTI/KUAT atas suatu Hak atas Tanah atau

Mendahulukan KEPASTIAN HUKUM yang KUAT

Dengan demikian, bagi seorang Pemegang Hak

(terdaftar sebagai pemegang hak), maka Pemegang Hak tersebut akan dijamin dan dilindungi oleh hukum.

Jika dikemudian hari, ada orang lain yang menggugat atas hak tanah tersebut, maka Penggugat tersebut tidak

akan mendapatkan Hak atas tanah tersebut (meski

bisa membuktikan/pemegang hak sebenarnya), tetapi akan mendapat ganti rugi dari Negara

Sistem ini TIDAK mendasarkan pada

PENDAFTARAN HAK-nya, melainkan berdasarkan

atas SAH atau TIDAKNya suatu perbuatan hukum yang terkait dengan tanah tersebut.

Seorang pemegang hak (terdaftar namanya sebagai pemegang hak) tidak memperoleh jaminan atau

kepastian hukum atas hak-nya tersebut. Jika ternyata ada

seseorang yang menggugat hak yang sudah terdaftar tersebut, dan dapat membuktikannya secara hukum,

maka hak tersebut dapat dicabut dan diberikan kepada

Penggugat tersebut.

Dengan demikian, dalam sistem ini tidak terdapat

suatu kepastian hukum, karena tetap dapat digugat

oleh siapapun yang dapat membuktikannya

KEADILAN pada sistem ini adalah memberikan

kepastian hukum bagi yang terdaftar sebagai

pemegang hak dan memberikan ganti rugi kepada seseorang yang menggugat dan dapat membuktikan

bahwa penggugat tersebut adalah orang yang sebenarnya

berhak atas tanah tersebu

KEADILAN pada sistem ini adalah menggunakan

Lembaga Aquisitive Verjaring, yaitu dengan lampaunya

waktu, seseorang akan memperoleh hak.

Artinya, bagi seseorang yang ingin menggugat haknya

atas tanah yang terdaftar atas nama orang lain,

mempunyai batas waktu, dan jika batas waktu untuk menggugat tersebut telah terlampaui, maka Penggugat

akan kehilangan haknya dan tidak dapat menggugat lagi

dan hak tersebut akan beralih kepada orang yang sudah memegang hak tersebut sebelumnya.

ASAS pada Sistem ini adalah: (1) Title by registration: orang yang sudah terdaftar

namanya adalah orang yang memegang haknya

secara hukum

(2) The register is everything: orang yang memegang haknya, akan dijamin kepastian hukumnya

(3) Indefeasible title: Hak yang tidak bisa diganggu gugat

Asas pada sistem ini adalah:

Nemo Plus Yuris adalah Seseorang tidak bisa membelikan lebih dari hak yang dimiliki. Seseorang

yang bukan memiliki tanah, maka tidak akan dapat

menjual tanah tersebut

Sistem ini selalu menggunakan SISTEM

PENDAFTARAN HAK

Sistem ini selalu menggunakan SISTEM

PENDAFTARAN AKTA



5

C. Sistem Publikasi INDONESIA

Indonesia menggunakan SISTEM PUBLIKASI NEGATIF BERTENDESI POSITIF, dengan alasan sebagai berikut:

a. Indonesia dapat dikatakan menggunakan SISTEM NEGATIF karena SELAMA tidak dapat dibuktikan

yang sebaliknya, maka data yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus diterima

sebagai data yang benar

b. Tetapi Indonesia tidak murni menggunakan Sistem Publikasi Negatif, karena terdapat unsur-unsur

positif, yaitu:

Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak

Pasal 19 ayat (2.c), Pasal 23 (2), Pasal 32 (2) dan Pasal 38 (2) UUPA menyebutkan bahwa Pendaftaran

akan menghasilkan Surat Tanda Bukti Hak, yang dapat dijadikan sebagai alat bukti yang kuat

c. Tetapi Indonesia TIDAK bisa dikatakan sebagai Sistem Positif yang MURNI, karena: Pada PP 10/1961 menjelaskan bahwa: “pendaftaran tidak menghasilkan suatu indeafeasible Title”

d. Lembaga keamanan di Indonesia menggunakan Lembaga Rechtverweking, yang prinsipnya mirip dengan Aqusitive Verjaring. Pada PP 24/1997 sudah ditentukan bahwa batas waktu lampau/Daluwarsa adalah 5

tahun.

10. MACAM PENDAFTARAN TANAH

a. RECHT KADASTER

Bertujuan untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak

b. FISCAAL KADASTER

Bertujuan hanya untuk memungut PAJAK TANAH

Sebelum berlakunya UUPA, Fiscaal Kadaster ini dilakukan baik terhadap Tanah Hak Indonesia maupun

Tanah Hak Barat

Tanda Pelunasan Tanah Hak Milik Adat disebut Petuk, Girik, Pipil atau Ketitir untuk wilayah pedesaaan

(Landrente)

Untuk Wilayah Perkotaan disebut Verponding Indonesia

Untuk Tanah Hak Barat disebut Verponding Eropa

c. AANTAL KADASTER

Bertujuan untuk pengumpulan data tanah yang kemudian disusun statistiknya oleh pemerintah dalam rangka pembangunan

11. SEJARAH PENDAFTARAN TANAH

A. Era PRA PENJAJAHAN

- Tidak ada pendaftaran tanah, karena saat itu masih menggunakan Hukum Adat dimana segala sesuatu

dilakukan hanya berdasarkan kepercayaan saja, - Tidak ada dokumen atau hukum tertulis

- Segala transaksi/perbuatan hukum atas tanah, hanya dilakukan secara sederhana, yang biasanya dilakukan

atau disahkan oleh kepala desa dan tidak ada bukti tertulisnya.

- Pengukuran tanahpun juga dilakukan secara sederhana

B. Era PENJAJAHAN/KOLONIAL

A. Hukum yang berlaku di Indonesia pada masa ini adalah bersifat DUALISTIS, karena terdapat hukum Barat yang berlaku bagi golongan Eropa dan Hukum Adat yanga berlaku untuk masyarakat adat

B. Pendaftaran Tanah pada saat ini adalah FISCAAL KADASTER, dimana bertujuan untuk memungut

PAJAK TANAH. Jadi Fiscaal Kadaster ini sebenarnya hanya diperuntukan kepada tanah-tanah adat

saja.

Pemungutan Pajak (Fiscaal Kadaster) ini terbagi menjadi 2 era, yaitu:

a. Era RAFFLES – Pajaknya berupa Uanga

Pada era Raffles, maksud dari Fiscaal Kadaster adalah untuk:

- Menarik pajak tanah atas semua tanah yang ada di Indonesia - Mencatat semua bidang tanah yang ada di Indonesia

- Menghindari bidang tanah yang luput dari penarikan pajak

- Memerintahkan rakyat agak mendaftarkan tanah, dengan disertai sanksi yang berat bagi yang melanggarnya



6

b. Era Van DEN BOSCH – Pajaknya berupa hasil bumi

- Menggunakan sistem “CULTUR STELSEL” (TANAM PAKSA) yang sebenarnya juga bertujuan untuk memungut pajak dari Rakyat (Fiscaal Kadaster).

- Cultuurstelsel (Tanam Paksa) dikukuhkan oleh Van Den Bosch dengan Stb 1834 No.22

- Dari hasil panen tanam paksa tersebut, petani harus membayar sewa tanahnya (Pajak) kepada Belanda

- Dengan kebijaksanaan politik tanam paksa ini, Belanda dapat memanfaatkannya untuk

meningkatkan hasil pajak (sewa) tanah tersebut bagi pemasukan dana pemerintah Belanda

C. PENDAFTARAN RECHT KADASTER

Selain Fiscaal Kadaster, pada masa penjajahan sebenarnya juga sudah ada Pendaftaran Tanah Recht

Kadaster. Hanya saja, Recht Kadaster ini terbatas untuk tanah-tanah milik hak barat, seperti Eigendom,

Erpach dan juga tanah-tanah milik kesultanan dan raja.

Recht Kadaster ini juga berfungsi untuk mengecilkan peranan Sultan atau Raja

C. Era MERDEKA & SEBELUM UUPA

- Pada era ini, Indonesia belum mampu membuat hukum nasional, sehingga masih menggunakan hukum peninggalan Belanda, yaitu “Overschrijving Ordonantie” (UU Balik Nama Belanda) yang digunakan

sebagai dasar hukum untuk penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

- Pada saat itu, Indonesia masih menggunakan Sistem Pendaftaran Akta, hanya saja yang diberikan kepada

Pemegang Hak adalah salinan Aktanya, sedangkan Asli Akta disimpan di kantor pertanahan

- Selain itu, Indonesia juga tunduk kepada BW Buku ke-2.

D. Era SETELAH UUPA

- Setelah lahir UUPA, segala aturan yang berkaitan dengan tanah pada BW buku ke-2, dinyatakan sudah tidak berlaku lagi

- Setelah UUPA, kemudian lahir PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan PP

10/1961 ini akhirnya Sistem Pendaftaran Tanah berubah menjadi Sistem Pendaftaran Hak

- Kemudian PP 10/1961 ini diperbaharui menjadi PP No. 24 tahun 1997.

- Pasal 19 PP 24/1997 memberikan perintah yang jelas tentang Kegiatan Pendaftaran Tanah

12. Penyempurnaan PP 24 terhadap PP 10:

- Pada PP 10, target tanah yang didaftarkan adalah tanah-tanah yang diatur oleh UUPA, yaitu tanah-tanah yang

diatasnya sudah ada hak, yaitu Hak Milik, HGB, HGU, dan Hak Pakai. Tetapi dengan perkembangan waktu, dimana target pendaftaran tanah adalah tanah di seluruh Indonesia, maka tentunya perlu diperluas lagi ruang

lingkup pendaftaran tanah selain tanah-tanah yang diatur oleh UUPA.

- Oleh karena itu, dalam PP 24, ruang lingkup pendaftaran tanah DIPERLUAS termasuk tanah Hak

Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, Tanah Wakaf



7

HUKUM POSITIF PENDAFTARAN TANAH

13. Pengertian Hukum Positif adalah hukum yang berlaku pada WAKTU dan TEMPAT TERTENTU

14. DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH A. Landasan KONSTITUSI: Pasal 33 ayat (3) UUD 1945

Konstitusi ini yang memberikan batasan yang jelas bagi Negara terkait dengan penguasaan Tanah, dimana

Negara TIDAK MEMILIKI, melainkan hanya MENGUASAI Bumi, air dan segala isi yang terkandungnya. Dengan kata lain, Negara diberikan hak dan wewenang oleh Rakyat untuk mengatur hal-hal

terkait dengan tanah demi kemakmuran rakyat. Dan landasan ini yang MEMBEDAKAN dengan asas Domain Veklaring, yang mana tanah adalah DIMILIKI oleh Negara.

B. Landasan OPERASIONAL a. UU Pokok Agraria No. 5 tahun 1960 (UUPA) UU ini menjelaskan lebih lanjut mengenai hak dan wewenang yang diberikan oleh Rakyat kepada

Negara untuk:

mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharan bumi, air

dan ruang angkasa

Menentukan dan mengatur hubungan hukum (Hak dan Kewajiban) antara orang dengan Bumi, air

dan ruang angkasa.

Menentukan dan mengatur hubungan hukum (Hak dan Kewajiban) antara orang dengan perbuatan

hukum terkait dengan Bumi, air dan ruang angkasa.

Pasal 19 ayat (1) UUPA menjelaskan bahwa untuk masalah Pendaftaran Tanah di wilayah RI, diatur

lagi lebih spesifik dalam PP

Pendaftaran Hak Atas Tanah:

Pasal 19 ayat (2) UUPA menjelaskan mengenai jenis-jenis kegiatan pendaftaran tanah

Pasal 23, 32, 38

Pasal 53

b. Peraturan Pelaksana: PP No 24 tahun 1997 jo. PMNA/Ka BPN No. 3/1997

c. Peraturan Lainnya - UU No. 41/2004 tentang Wakaf (Dulu PP No. 28/1977 tentang Perwakafan Tanah Milik -

melaksanakan amanat Pasal 49 UUPA)

- UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun yang sudah diganti UU No. 20 Tahun 2011

- UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan Tanah

- PP No.40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai

- PP No. 37/1998 tentang PPAT - Permenag/Ka. BPN No. 1/1996 tentang Hak Pakai dan Hak Pengelola



8

PENJABARAN PP 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH

15. DEFINISI/PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH – Pasal 1 Ayat (1)

Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus

menerus, dan teratur, meliputi Pengumpulan, Pengolahan, Pembukuan, Penyajian serta Pemeliharaan

DATA, yaitu DATA FISIK dan DATA YURIDIS, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanag

dan satu-satuan Rusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

16. CIRI PENDAFTARAN TANAH

a. Rangkaian Kegiatan Menunjukan adanya kegiatannya tidak ada hanya satu, melainkan banyak kegiatan yang berkaitan satu

dengan yang lainnya secara berurutan, diawali dari tersedianya data yang diperlukan

b. Terus Menerus Menunjukan pada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah

terkumpul harus selalu dipelihara

c. Teratur Menunjukan semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundangan yang sesuai, karena hasilnya

akan merupakan tanda bukti (Data Bukti) menurut hukum.

d. Wilayah Wilaya kesatuan administrasi pendaftaran (terdiri dari Kelurahan2), yang bisa meliputi seluruh wilayah Negara

e. Tanah-tanah tertentu

Awalnya sejak terbitnya UUPA, tanah-tanah yang dapat didaftarkan adalah sangat terbatas, yaitu hanya Hak Milik, HGU dan HGB. Kemudian objek tanah ini diperluas berdasarkan PP 24/1997.

17. ASAS PENDAFTARAN TANAH MENURUT PP 24/1997 – Pasal 2

a. Sederhana

Pendaftaran tanah harus dilakukan dengan proses yang sederhana, tidak berbelit-belit dan mudah dipahami

oleh orang awam.

b. Aman

Pendaftaran Tanah ini tidak memberikan jaminan atau kepastian hukum bagi seseorang yang sudah tercantum sebagai pemegang hak, oleh karena itu Pendaftaran Tanah harus dilakukan seteliti, seaman dan

sedetil mungkin untuk meminimalisir sengketa-sengketa di waktu yang akan datang

c. Terjangkau Pendaftaran tanah harus dapat dilakukan dengan biaya yang murah dan rasional, sehingga dapat terjangkau

oleh segala lapisan masyarakat di Indoneisa

d. Muktakhir Pendaftaran Tanah adalah suatu kegiatan yang akan berlangsung secara terus menerus, sehingga dibutuhkan

data yang selalu terbaru dan terupdate sesuai dengan kondisi dari tanahnya

e. Terbuka Pendaftaran Tanah nantinya akan bersifat terbuka dan diketahui bagi para pihak yang berkepentingan

terhadap tanah tersebut

18. KEGUNAAN atau FUNGSI dari PENDAFTARAN TANAH (Land Registration) – Pasal 3

a. Memberikan kepastian hukum bagi para Pemegang Hak (yang mempunyai tanah), karena Pemegang Hak

akan diberikan Surat Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah, yang akan mempermudah pemegang hak dalam hal pembuktian atas hak yang dikuasai dan dimilikinya tersebut.

b. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, seperti para calon pembeli atau calon

kreditor, terkait dengan tanah yang akan dibelinya atau akan dijadikan sebagai jaminan

c. Terselenggaranya TERTIB ADMINISTRASI PERTANAHAN bagi Pemerintah, karena Pendaftaran

Tanah merupakan suatu kegiatan yang terus menerus atau suatu rangkaian kegiatan yang terdiri dari beberapa kegiatan yang berjalan terus menerus/berkesinambungan (Pemeliharaan Data)



9

19. PARA PENYELENGGARA & PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH – Pasal 5 s/d Pasal 8

Para Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah terdiri dari: a. Badan Pertanahan Nasional – Pasal 5

b. Kepala Kantor Pertanahan – Pasal 6

c. PPAT – Pasal 6 (2) d. PPAT Sementara – Pasal 7 (1)

Khusus untuk daerah-daerah terpencil, dapat menunjuk Camat sebagai PPAT Sementara yang ditunjuk oleh

Menteri e. Pejabat lain – Pasal 6 (2)

b. PPAIW: Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf c. PPAL: Pejabat Pembuat Akta Lelang

f. Panitia Ajudikasi – Pasal 8

Panitia Ajudikasi ini dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dan berfungsi untuk membatu

Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah secara SISTEMATIK. Tugas dan

wewenang Panitia Ajudikasi ini diatur oleh Menteri

Panitia Ajudikasi ini tersusun dari:

(1) Ketua Panitia, yang dijabat oleh pegawai BPN

(2) Anggota d. Pegawai BPN ahli bidang Pendaftaran Tanah

e. Pegawai BPN ahli bidang Hak

f. Kepala Desa/Lurah atau Pamong Desa g. Seseorang yang ahli dalam menilai kepastian data yuridis (tambahan)

Panitia Ajudikasi dibantu oleh para satuan tugas, yaitu:

h. Satuan tugas pengukuran dan pemetaan

i. Satuan tugas pengumpul data yuridis j. Satuan tugas administrasi lainnya yang tugas, susunan dan kegiatannya diatur oleh Menteri

20. OBJEK PENDAFTARAN TANAH – Pasal 9(1) Objek Pendaftaran Tanah ini merupakan perluasan dari PP 10/1961, yang akhirnya meliputi:

a. Bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGB, HGU dan Hak Pakai

b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Wakaf

d. Hak Milik atas satuan rumah susun

e. Hak Tanggungan f. Tanah Negara

21. PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI – Pasal 13 s/d Pasal 35 Terbagi menjadi 2 cara yaitu:

a. Pendaftaran Tanah SISTEMATIK : Pendaftaran tanah yang dilakukan secara SERENTAK meliputi satu atau

sebagian dari wilayah desa/kelurahan yang ditetapkan oleh Menteri (diprakarsai oleh Pemerintah) – Pasal 13

(2)

b. Pendaftaran Tanah SPORADIK: Pendaftaran Tanah yang dilakukan pada suatu daerah yang belum ditetapkan

sebagai wilayah SISTEMATIK dan berdasarkan INISIATIF dari PIHAK YANG BERKEPENTINGAN –

Pasal 13 (3&4)



10

22. TEKHNIS PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI – Pasal 14 s/d Pasal 35, terdiri dari:

A. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA FISIK – Pasal 14 s/d Pasal 22 Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik dilakukan dengan Pengukuran dan Pemetaan, yang terdiri:

a. Pembuatan PETA DASAR PENDAFTARAN – Pasal 15 & Pasal 16

- Ini melalukan langkah paling awal dalam kegaitan Pendaftaran Tanah yang dilakukan oleh Pemerintah dalam Pendaftaran Tanah SISTEMATIK dan SPORADIK (Diusahakan)

- PETA DASAR PENDATARAN ini nantinya akan menjadi acuan atau dasar pembuatan PETA

PENDAFTARAN bagi tanah-tanah lainnya dalam suatu area didalam Peta Dasar Pendaftaran tersebut – Pasal 16 (4)

b. PENETAPAN BATAS bidang tanah – Pasal 17 s/d Pasal 19

- Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran baik secara sistematik dan sporadik, harus

didapatkan persetujuan dari para pihak yang berkepentingan (asas contradictoire delimitate) – Pasal

17 (2) - Persetujuan dari pihak yang berbatasan harus dituangkan dalam berita acara yang ditandatangani

oleh yang memberikan persetujuan – Pasal 18 (4)

c. PENGUKURAN & PEMETAAN bidang tanah dan pembuatan PETA PENDAFTARAN – Pasal 20

- Bidang tanah yang sudah ditetapkan batasnya, kemudian diukur dan dibuat petanya (Dipetakan)

pada PETA DASAR PENDAFTARAN – Pasal 20 (1)

- Jika dalam suatu daerah belum terdapat Peta Dasar Pendaftaran, maka dapat dilakukan langkah berikut:

Menggunakan peta lain yang memenuhi syarat untuk pembuatan Peta Pendaftaran – Pasal 20 (2)

Jika juga tidak terdapat Peta Lainnya, maka akan dibuat Peta Dasar Pendaftaran secara bersamaan

pada saat melakukan pemetaan pada tanah yang bersangkutan – Pasal 20 (3)

d. Pembuatan DAFTAR TANAH – Pasal 21

Hasil pemetaan akan diberikan NOMOR PENDAFTARAN dan dibukukan dalam DAFTAR TANAH –

Pasal 21 (1)

e. Pembuatan SURAT UKUR – Pasal 22

SURAT UKUR ini adalah HASIL AKHIR dari Pengolahan Data Fisik

B. PEMBUKTIAN HAK & PEMBUKUAN – Pasal 23 s/d Pasal 31 (PENGUMPULAN DATA YURIDIS)

a. Pembuktian HAK BARU – Pasal 23

Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan harus dibuktikan dengan Penetapan Pemberian Hak

dari Pejabat Berwenang

Hak Tanah yang didapat karena terjadinya Perbuatan Hukum harus dibuktikan dengan Akta PPAT

Asli

Tanah Wakaf harus dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf yang dibuat oleh PPAIW

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan Akta Pemisahan

Pemberian Hak Tanggungan harus dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan

b. Pembuktian HAK LAMA

(1) Prosedur Pembuktian

- Hak Tanah Konversi dari Hak Lama harus dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan, yang kesemuanya akan dinilai kebenarannya oleh

Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik) – Pasal 24 (1)

- Jika tidak tersedia bukti-bukti, maka dapat dibuktikan dengan Penguasaan Fisik Tanah selama

20 tahun atau lebih secara berturut-turut, dengan syarat sebagai berikut:

Penguasaannya dilakukan dengan itikad baik

Penguasaannya tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat atau pihak lainnya selama

pengumuman atau sebelumnya

Pasal 24 (2)

(2) Penelitian Alat Bukti

- Hasil penelitian Bukti oleh Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik) akan dituangkan dalam DAFTAR ISIAN yang ditetapkan oleh Menteri – Pasal 25 (2)



11

(3) Pengumuman - UAS

Daftar Isian dan Peta Tanah yang telah ditetapkan tersebut harus diumumkan, selama: a. 30 hari bagi Pendaftaran SISTEMATIK, yang ditempatkan di kantor Panitia Ajudikasi, Kantor

Kepala Desa bersangkutan dan tempat lain yang dianggap perlu – Pasal 26 (1&2)

b. 60 hari bagi Pendaftaran SPORADIK, yang ditempatkan di Kantor Pertanahan, Kantor Kepala Desa bersangkutan dan tempat lain yang dianggap perlu. Bahkan dapat juga dilakukan di Media

Massa - Pasal 26 (1,2&3)

UAS: Pengumuman untuk Sporadik mempunyai waktu yang lebih lama dibandingkan dengan Sistematik, karena Sporadik dilakukan secara individual yang mana sifatnya lebih privat dan tertutup

dibandingkan dengan Sistematik yang dilakukan secara bersama-sama

(4) Keberatan

a. Jika selama masa pengumuman ada pihak yang mengajukan keberatan atas data fisik dan data

yuridis yang dimumkan, maka Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik) harus secepatnya mengusahakan penyelesaian secara musyawarah – Pasal 27 (1)

b. Jika musyawarah tersebut berhasil, maka akan dibuatkan berita acara penyelesaian. Dan jika

terdapat perubahan akibat musyawarah tersebut, maka diumumkan kembali sesuai dengan aturan sebelumnya – Pasal 27 (2)

c. Jika musyawarah tersebut tidak berhasil, maka Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala

Kantor Pertanahan (Sporadik) harus memberitahukan secara tertulis kepada Pihak yang keberatan agar mengajukan gugatan ke Pengadilan – Pasal 27 (3)

(5) Penetapan

a. Setelah jangka waktu pengumuman ini berakhir, maka data fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut akan DISAHKAN dengan berita acara yang bentuknya ditentukan oleh

Menteri – Pasal 28 (1)

b. Jika setelah jangka waktu pengumuman ini berakhir, MASIH ada kekurangan pada data yuridis atau data fisik atau masih ada keberatan yang belum terselesaikan , maka pengesahan

tersebut TETAP DILAKUKAN dengan memberikan catatan khusus atas kekurangan tersebut

atau keberatan yang belum terselesaikan – Pasal 28 (2)

c. Pembukuan Hak

(1) Pembukuan Hak TANPA MASALAH Setelah memverifikasi alat bukti dan mendapatkan Berita Acara Pengesahan atas Hak atas Tanah, Hak

Pengelolaan, Tanah Wakaf dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka akan diterbitkan BUKU

TANAH yang memuat Data Fisik dan Data Yuridis serta SURAT UKUR-nya– Pasal 30 (1.a)

(2) Pembukuan Hak DENGAN MASALAH

a. Jika Data Fisik dan Data Yuridisnya belum lengkap, maka akan diberikan Catatan Khusus pada Buku Tanah tersebut – Pasal 30 (1.b)

Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:

Dilengkapi segala alat bukti yang diperlukan

Telah lewat 5 tahun tanpa ada yang mengajukan gugatan

b. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis, tapi TIDAK

mengajukan Gugatan ke Pengadilan, maka tetap akan diterbitkan Buku Tanah dengan

Catatan Khusus mengenai Sengketanya. Dan pihak yang keberatan tersebut, akan diberitahukan oleh Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik)

untuk mengajukan gugatan ke pengadilan dalam jangka waktu 60 hari (Sistematik) dan 90 Hari

(Sporadik) – Pasal 30 (1.c)


Telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak yang bersengketa

Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT

Tidak terdapat gugatan melewati jangka waktu yang diatur tersebut, yaitu waktu 60 hari

(Sistematik) dan 90 Hari (Sporadik



12

c. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis dan MENGAJUKAN

Gugatan ke Pengadilan, tetapi TIDAK ADA Perintah Status quo atau Putusan Sita, maka akan dibuat pembukuan dalam Buku Tanah dengan catatan khusus mengenai sengketa tersebut

– Pasal 30 (1.d)



Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT

d. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis dan MENGAJUKAN

Gugatan ke Pengadilan dan ADA Perintah Status quo atau Putusan Sita dari Pengadilan,

maka akan dibuat Pembukuan dalam Buku Tanah dengan cara MENGOSONGKAN nama

Pemegang Haknya dan hal lain yang disengketakan, serta membuat catatan khusus tentang Sita

atau perintah status quo tersebut – Pasal 30 (1.e)

Buku Tanah dapat dilengkapi dan Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:


Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT dan Pencabutan Sita atau Status Quo dari

Pengadilan

INTINYA, PEMBUKUAN HAK ini tidak akan TERPENGARUH dengan adanya suatu

sengketa/ the Show must GO ON

C. PENERBITAN SERTIFIKAT – Pasal 31 s/d Pasal 32

a. Sertifikat TETAP dapat diterbitkan meski ada catatan-catatan khusus sebagaimana yang dijelaskan pada Pasal 30 ayat (1), sepanjang tidak disengketakan. Dan nantinya catatan-catatan tersebut dapat dihapus

sesuai dengan persyaratan dan kondisi tertentu

b. Sertifikat HANYA diserahkan kepada Pihak yang namanya tercantum pada buku tanah sebagai pemegang hak

c. Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan satu

sertifikat yang diserahkan kepada salah satu pemegang hak bersama d. Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat

sejumlah banyaknya pemegang hak bersama

e. Sertifikat ini merupakan SURAT TANDA BUKTI HAK yang berlaku sebagai alat Pembuktian yang

Kuat sepanjang Sertifikat ini sesuai dengan Buku Tanah dan Surat Ukur yang terdapat pada kantor

pertanahan – Pasal 32 (1) – INI MERUPAKAN SALAH SATU UNSUR POSITIF PADA

PENDAFTARAN TANAH f. Meski ada Unsur Positif, ternyata Pendaftaran Tanah kita sebenarnya menggunakan SISTEM

NEGATIF, seperti yang dapat dilihat pada Pasal 32 (2), dimana Orang lain yang merasa sebagai

pemegang hak sebenarnya dari sertifikat yang telah diterbitkan, mempunyai waktu 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat, untuk mengajukan keberatan terhadap sertifikat yang tersebut.

Pasal 32 (2) ini adalah suatu penerapan ketentuan hukum dari Hukum Adat, yaitu Lembaga

RECHTVERWEKKING, dimana seseorang yang menelantarkan tanah dalam jangka waktu tertentu,

maka akan kehilangan haknya jika ternyata tanah yang ditelantarkan tersebut dikuasai oleh orang lain.

Jadi dapat dikatakan bahwa Rechtverwekking ini adalah bentuk kepastian hukum bagi Sistem Negatif.

D. PENYAJIAN DATA FISIK & DATA YURIDIS – Pasal 33 s/d Pasal 34

Pada prinsipnya, Pasal 33 dan Pasal 34 ini menunjukan bahwa dalam Pendaftaran Tanah terdapat AZAS

PUBLISITAS dimana bagi siapapun yang berkepentingan dapat melihat

E. PENYIMPAN DAFTAR UMUM & DOKUMEN – Pasal 35



13

23. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH – PP24/1997 & PERMENAG 3/1997 1) FUNGSI: Pemeliharaan data dilakukan pada saat terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis dari objek

pendaftaran tanah yang sudah terdaftar – Pasal 36 (1)

Perubahan Data Fisik: berubah objeknya, seperti luasnya berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan

lain sebagainya

Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang

berakhir, dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang

Haknya, karena Peristiwa dan Perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll.

2) BENTUK PERUBAHAN DATA YURIDIS

a. Pemindahan Hak

Pemindahan hak ini yang terjadi akibat perbuatan hukum (Jual beli, tukar menukar, hibah dll), harus

DIBUKTIKAN dengan AKTA yang dibuat oleh PPAT, KECUALI Pemindahan melalui LELANG, yang mana harus menggunakan RISALAH LELANG/Berita Acara Lelang yang dibuat oleh Pejabat

Lelang – Pasal 37 (1)

Ada pengecualian bagi daerah-daerah terpencil, dimana tidak perlu menggunakan Akta PPAT

Pembuatan Akta didepan PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang bersangkutan dan disaksikan

sekurang-kurangnya 2 saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi – Pasal 38

Kita perlu mengetahui dengan jelas mana saja pemindahan hak yang HARUS menggunakan akta PPAT,

mana yang harus menggunakan Akta selain Pejabat PPAT atau bahkan yang tidak memerlukan Akta –

Lihat ketentuan tentang PPAT (PP 37/1998)

b. Pemindahan Hak dengan Lelang

Pemindahan Hak dengan Lelang ini harus didaftarkan dengan KUTIPAN RISALAH LELANG yang

dibuat oleh PEJABAT LELANG – Pasal 41(1)

Selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum objek dilelang, Kepala Kantor Lelang wajib meminta

keterangan kepada Kantor Pertanahan mengenai objek yang akan dilelang tersebut – Pasal 41 (2)

Dan Kepala Kantor Pertanahan WAJIB mengeluarkan keterangan selambat-lambatnya 5 hari kerja

setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang

c. Peralihan Hak Karena Pewarisan – Pasal 42

Pewarisan adalah termasuk Peristiwa Hukum, dengan demikian untuk pendaftaran peralihan haknya

TIDAK diperlukan Akta yang dibuat PPAT, melainkan cukup dilakukan langsung oleh Pihak yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan

Sehubungan dengan peralihan karena pewarisan, tentunya para pihak yang ingin mendaftarkan peralihan

tersebut harus dapat menunjukan bukti-bukti terkait dengan ahli waris dan hak warisnya

d. Peralihan Hak Karena Penggabungan atau Peleburan Perseroan/Koperasi – Pasal 43 Peralihan Hak Karena Penggabungan ini terdiri dari 2 jenis, yaitu:

Tidak didahului dengan Likuidasi:

Didaftarkan dengan suatu akta yang dapat membuktikan bahwa telah terjadi penggabungan atau

peleburan suatu Perseroan/Koperasi, dan akta tersebut pun harus sudah disahkan oleh Pejabat yang berwenang

Didahului dengan Likuidasi:

Didaftarkan berdasarkan Akta yang dibuat oleh PPAT, mengenai Pemindahan hak dalam rangka

likuidasi

e. Pembebanan Hak

Pembebanan Hak ini harus didaftarkan dengan Akta yang dibuat PPAT

f. Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah – Pasal 47

Ini dilakukan ketika jangka waktu hak atas tanah akan habis, seperti HGB yang akan berakhir



14

g. Pemecahan, Pemisahan dan Penggabungan Bidang Tanah – Pasal 48 s/d Pasal 50

Pemecahan – Pasal 48

Yaitu suatu pemecahan secara sempurna, dimana dari satu tanah menjadi beberapa tanah yang semuanya menjadi tanah yang baru dan memiliki sertifikat yang baru.

Contoh: Sertifikat Tanah yang berukuran 1000 meter persegi, dipecah menjadi 2 sertifikat yang

masing-masing berukuran 40 m dan 60 m, dimana kedua sertifikat tersebut adalah sertifikat yang benar-benar baru dan sertifikat lama yang 1000 m dicabut

Pemisahan – Pasal 49

Yaitu satu bidang tanah dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, dan bidang tanah induk masih tetap ada dan tidak berubah status hukumnya, kecuali luas dan batasnya saja yang berubah

Contoh: Ta

Penggabungan – Pasal 50

Yaitu dua bidang tanah atau lebih, digabungkan menjadi satu bidang tanah yang baru dengan sertifikat yang baru pula

h. Pembagian Hak Bersama – Pasal 51

i. Hapusnya Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun – Pasal 52

j. Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan – Pasal 53 & Pasal 54

k. Perubahan Data Pendaftaran Tanah Berdasarkan Putusan atau Penetapan Pengadilan – Pasal 55

l. Perubahan Nama – Pasal 56



15

SERBA SERBI PPAT – PP 37/1998

24. AKTA YANG WAJIB DIBUAT DI PPAT – PASAL 2 (2)

Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai alat bukti telah dilaksanakannya suatu perbuatan hukum

tertentu mengenai Hak Atas Tanah/Hak Atas Satuan Rumah Susun

Akta tanah yang dibuat PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah:

a. Akta Jual Beli b. Akta Tukar Menukar

c. Akta Hibah

d. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng) e. Akta Pembagian Hak Bersama

f. Akta Pemberian HGB atas tanah Hak Milik

g. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik h. Akta Pemberian Hak Tanggungan

i. Akta Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan

25. ALASAN PPAT DAPAT MENOLAK PEMBUATAN AKTA – PASAL 39 PP 24/1997

PPAT pada dasarnya termasuk dalam kategori Pejabat Tata Usaha Negara, dengan demikian jika PPAT menolak

atau tidak mengeluarkan akta yang mana menjadi kewajibannya, maka PPAT tersebut dapat diajukan ke PTUN atas penolakannya tersebut.

Hanya saja, PPAT mempunyai pengecualian tertentu untuk dapat menolak untuk membuat Akta yang

dimohonkan kepadanya, sebagaimana yang telah diperbolehkan oleh Peraturan Perundangan, yaitu dijelaskan secara lengkap dan detil pada Pasal 39 PP 24/1997

26. BATASAN WAKTU BAGI PPAT UNTUK SEGERA MENDAFTARKAN AKTA – PASAL 40 PP 24/1997 Pasal 40 PP 24/1997 menjelaskan bahwa PPAT berkewajiban untuk segera medaftarkan akta yang telah

dibuatnya ke kantor pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatangani akta

27. TINDAKAN PPAT SEBELUM MEMBUAT AKTA

A. Cek sertifikat ke BPN

B. Cek Dokumen

Dokumen tentang Orang : KTP para pihak, Surat Nikah, Surat Kematian, Surat Keterangan Waris, KK dll

Dokumen tentang Objek: Sertifikat, SPPT-PBB 10 tahun terakhir

C. Bayar Pajak + Validasi

Sebenarnya bayar Pajak adalah kewajiban dari Para Pihak, PPAT peranannya hanya membantu untuk membayarkannya saja, untuk memastikan segala sesuatunya sesuai dengan aturanya

Terkait dengan Validasi, dalam prakteknya yang paling diutamakan adalah Pembayaran Pajaknya saja,

karena Validasi tersebut memakan waktu yang cukup lama dan repot, karena harus dilakukan di 2 tempat yang berbeda, yaitu:

Validasi PPH dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Pemerintah Pusat

Validasi BPHTB dilakukan di Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda)

D. Menerbitkan Akta

E. Mendaftarkan ke BPN agar dapat diterbitkan Sertifikatnya



16

28. BIAYA – BIAYA YANG DIPERLUKAN DALAM PROSES PERALIHAN HAK TANAH

1) Biaya PNBP

2) Biaya Balik Nama

3) Biaya Pengurusan

4) Biaya Pajak Jual Beli

A. Pajak Penjual – PPH Karena Penjual menerima uang, tentunya Penjual harus membayar PPH, yang mana merupakan Pajak

Penerimaan Pusat dan masuk kedalam APBN – UU No. 7/1983 juncto UU No. 36/2008

Perhitungan:

Nilai Transaksi x Tariff (5%)

B. Pajak Pembeli – BPHTB Karena Pembeli mendapatkan barang, maka Pembeli harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak

Tanah Bangunan), yang merupakan Pajak Penerimaan Daerah dan masuk kedalam APBD – UU No.

28/1999 tentang Pajak Daerah dan Retribusi. Sebelumnya, BPHTB ini masuk kedalam penerimaan Pemerintah Pusat (APBN)

Perhitungan: Nilai Transaksi – NOPTKP (Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak) x Tariff (5%)

Note: Nilai NOPTKP ini berbeda untuk setiap daerahnya, dan akan diatur melalui Perda untuk nilainya.

Untuk daerah DKI Jakarta adalah Rp80 Juta



17

SERBA SERBI HAK TANGGUNGAN – DASAR HUKUM UU No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

29. OBJEK HAK TANGGUNGAN – PASAL 4 UUHT Pada prinsipnya, Hak Tanggungan ini ini merupakan Jaminan atas TANAH, yang mana OBJEK HT ini \terdiri

dari:

- Hak Atas Tanah: HM, HGB, HGU, HP - SRS diatas HM/HGB/HP

30. SYARAT TANAH MENJADI OBJEK HT a. Dapat dinilai dg Uang

b. Dapat dipindahtangankan c. Termasuk Hak yg di Daftar dlm Daftar Umum

d. Ditunjuk oleh UU (HM, HGU, HGB, Hak Pakai).

SYARAT agar Benda Diatas Tanah dapat ikut menjadi Objek HT: a. Merupakan satu kesatuan dg tanahnya

b. Merupakan Milik Pemilik Tanah

c. Diperjanjikan secara tegas dalam APHT. Sedangkan jika bendanya milik orang lain, maka dapat dilakukan jika pemilik benda tersebut turut serta

menandatangani APHT

31. LAHIRNYA HT – Pasal 13 (4) UUHT

HT lahir pada saat dibukukan dalam Buku Tanah HT, yaitu pada hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap

Berkas Pendaftaran HT. Jadi, Tanggal buku tanah adalah tanggal HARI KE-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang

diperlukan bagi Pendaftaran HT. Jika hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka tanggal Buku Tanah HT

akan jatuh pada hari kerja berikutnya

32. TAHAP PEMBEBANAN HT

a. Tahap Pemberian HT – AZAS SPESIALITAS Dilakukan di hadapan PPAT, yang kemudian dibuatkan APHT dimana didahuli dengan Perjanjian Pokoknya,

yaitu Perjanjian Utang Piutang dengan janji akan memberikan HT sebagai jaminan pelunasan Kredit yang

telah diperjanjikan. Bentuknya harus secara tertulis, baik Otentik maupun di bawah tangan

b. Tahap Pendaftaran HT – AZAS PUBLISITAS

Dilakukan di kantor Pertanahan, yang mana tahap ini bertujuan untuk memenuhi Syarat PUBLISITAS bagi

sahnya pemberian HT dan sebagai syarat untuk lahirnya HT dan mengikatnya HT terhadap pihak ketiga –

Pasal 13 (5)

33. AZAS SPECIALITAS PADA APHT – Pasal 11& 12 UUHT Didalam APHT harus dicantumkan dengan jelas keterangan-keterangan terkait dengan HT-nya sebagaimana yang

tercantum pada Pasal 11 UUHT, antara lain identitas Pemberi dan Penerima HT, Objek HT-nya (Luas, letak,

ukurannya; jumlah hutang/kreditnya; janji-janjinya, dan lain sebagainya

34. AZAS PUBLISITAS PADA HT – Pasal 13 UUHT

Azas Publisitas akan juga terdapat pada HT, yaitu pada saat HT tersebut telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, sebagaimana yang telah diatur pada Pasal 13 UUHT, yaitu Pemberian HT wajib didaftarkan di Kantor

Pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah tanda tangan APHT

35. JENIS JENIS SERTIFIKAT

a. Sertifikat HAK ATAS TANAH – HGB, HAK MILIK

- Salinan Buku Tanah

- Salinan Surat Ukur

b. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, terdiri dari (Pasal 9 UU RS):

- Salinan Buku Tanah & Surat Ukur - Gambar Denah

- Pertelaan: Keterangan tentang Unit, Bagian Bersama, Tanah Bersama, Hak Bersama dan Hak Perorangan

c. Sertifikat HAK TANGGUNGAN, terdiri dari: - Salinan Buku Tanah & Surat Ukur Hak Tanggungan

- Salinan APHT (Asli disimpan PPAT dan diKantor Pertanahan)



18

36. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)

a. Yang berwenang membuatnya:

Notaris: jika tanahnya terletak di luar wilayah jabatan selaku PPAT

PPAT: Jika tanahnya terletak di dalam wilayah jabatan selaku PPAT

b. Jangka Waktu

Untuk tanah yang sudah terdaftar atas nama pemberi HT (sudah bersertifikat): 1 bulan sesudah

diberikan (Ps 15 ayat 3 UUHT)

Untuk tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat), termasuk yg belum terdaftar atas nama Pemberi

HT (Belum Balik Nama): 3 Bulan setelah sertifikat jadi (Ps 15 ayat 4 UUHT dan Penjelasannya).

c. SKMHT tidak dapat ditarik atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, kecuali:

- Karena kuasa tersebut telah dilaksanakan

- Karena telah habis jangkat waktunya (Pasal 15 ayat 2).

Documents

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah