Blad 1

Project: Royal FloraHolland Nieuwbouw kantoor locatie Aalsmeer

Casestudy ten behoeve van BREEAM-NL: Management 9

1 april 2019 Versie 1.1 - Definitief Real Estate & Facility Management

Blad 2

1 Beschrijving project en gebouw

1.1 Het kantoor Royal FloraHolland heeft een heldere visie voor de toekomst; het wereldwijd creëren van kansen voor de groei van de sierteeltsector. Om die ambities waar te maken worden onze kantoorfaciliteiten niet alleen uitgebreid, maar wordt ook het samenwerken bevorderd en moet het nieuwe gebouw een icoon worden van de ambitie FloraHolland 2020. Hiervoor wordt het kantoorgebouw met de naam ‘Zuidzicht’ van 2.763 m2 BVO uitgebreid met 2.288 m2 bvo nieuw kantoor. Voor het ontwerp is Paul de Ruiter Architects aangesteld. Bij aankomst in de huidige situatie is het bestaande kantoor anoniem en niet sterk herkenbaar als Royal FloraHolland. De uitdaging ligt in het maken van een herkenbaar, inspirerend gebouw dat past bij de nieuwe visuele stijl van kleuren, geuren en emoties. Dit gecombineerd met razendsnelle logistiek, rationele processen, transparantie en toegankelijkheid creëert een gebouw om trots op te zijn en waar het prettig is om te werken. Gekozen is om het kantoor aan de voorzijde in een halfronde cirkel uit te breiden. Zo wordt het gebouw iconisch herkenbaar als entree tot het terrein van Royal FloraHolland en past het binnen de ronde vormentaal van de campus. Het gebouw integreert met haar omgeving als een bloem in het groene landschap met ronde vormen en verschillende kleuren bloemen. Het gebouw sluit aan bij de gebruikers, van telers tot tuinders. De ingrepen die worden gedaan, waaronder het toevoegen van de nieuwbouw, zijn eenvoudig te realiseren. Het grote voordeel zit hem in het hergebruik van het vier lagen tellend kantoor uit 2004. De toevoeging van 2.288 m2 kantoorruimte BVO bestaat uit een halfronde cirkel die over alle verdiepingen met het bestaande gebouw wordt verbonden door groene luifels. Het hart van het gebouw wordt gevormd door de centrale hal en het atrium. Door het atrium wordt het gebouw gevuld met daglicht en ontstaat er een logische verbinding tussen oud en nieuw. De uitbreiding is van glas met horizontale groene luifels; de organisatie is open en transparant, zichtbaar vanaf de centrale ontsluitingsweg. Alle kantoorfuncties die niet direct aan het logistieke proces zijn verbonden worden opgenomen in het nieuwe kantoor:

- Entree en ontvangst - 250 werkplekken voor directie en medewerkers - Vergader- en overlegruimten - Restaurant en pantry’s - Liften

1.2 Kavel en omgeving Het kantoor wordt gerealiseerd op kavel C4014 van gemeente Aalsmeer. Vanaf de N201 kan het terrein van Royal FloraHolland worden bereikt. De omgeving van het kantoor wordt ook aangepast, hier wordt meer groen toegevoegd. Naast het groen dat gebruikt wordt op de luifels van het gebouw, wordt ook rondom het kantoor meer groen toegepast voor zowel bezoekers en klanten (uitstraling) als haar leden en medewerkers (beleving, prettig werkklimaat).

Blad 3

2 Ambitie BREEAM-ratings en score Royal FloraHolland’s ambitie voor de kantooruitbreiding (gehele BG en nieuwbouw over de vier verdiepingen) is een BREEAM 3 sterren (Very Good) certificaat met een verwachte score van ca. 60%

3 Ontwerpuitgangspunten en innovaties De belangrijkste innovaties en ontwerpuitgangspunten:

- Toepassing van zonnepanelen op het dak - Groene luifels en een groene omgeving met aandacht voor ecologie - Veel daglicht in het kantoor, door toepassing glas rondom en d.m.v. het atrium in het hart van het

gebouw, tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw - Hybride klimaatplafond t.b.v. optimaal binnenklimaat - Toepassing van luifel en zonwering ter voorkoming opwarming zonder daglicht te verminderen - Gebruik van duurzame materialen: zoals materialen met zoveel mogelijk gerecyclede content, duurzaam

hout, groendaken op de luifels, VOC- en gifvrije kitten en lijmen - Flexibele inrichting: mogelijkheid tot meerdere indelingsvarianten - Optimale isolatie door middel van hoogwaardige aluminium vliesgevelpuien met HR++ glas en

hoogwaardige dak- en gevelisolatie - Waterbesparend sanitair - Energiezuinige LED-verlichting, gestuurd op daglicht en aanwezigheid van mensen - GBS om het gebouw en haar installaties optimaal te kunnen aansturen, zodat een energie-efficiënte

werking van de gebouwinstallaties kan worden geborgd. Dit wordt ondersteund door de in de installaties opgenomen energiemeters (ENE2) waarmee effectieve monitoring en beheer van de installaties mogelijk wordt gemaakt.

Kantoor ‘Zuidzicht’

Locatie Royal FloraHolland Aalsmeer

N201

Blad 4

In onderstaande weergave zijn de ontwerpuitgangspunten gevisualiseerd. De toegepaste innovaties worden ook tentoongesteld in de nieuwbouw t.b.v. communicatie naar medewerkers en bezoekers.

Blad 5

4 Technieken/ processen en maatregelen ten behoeve van tripple P Het geprognosticeerde gebruik van energie en water is voor de renovatie & uitbreiding van Zuidzicht inzichtelijk gemaakt. Voor deze prognose is gebruik gemaakt van een combinatie van enerzijds kengetallen, anderzijds van gebouw specifieke berekeningen (gebouwsimulatie & EPG). De resultaten hiervan hebben geresulteerd in de in onderstaande tabel weergegeven geprognosticeerde (energie)gebruiken.

Onderdeel Eenheid Waarde

Verwacht energiegebruik [kWh/ jaar●m2●BVO] 57

Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen [kWh/ jaar●m2●BVO] 53

Verwacht verbruik van hernieuwbare energiebronnen [kWh/ jaar●m2●BVO] 4

Verwacht waterverbruik [m3/ jaar●persoon] 5

Verwacht % van het waterverbruik dat wordt betrokken via

hemelwater of grijs water

[%] 0

Tabel: Geprognosticeerd (energie)gebruik Renovatie & Uitbreiding Zuidzicht

De impact op het milieu wordt deels gereduceerd door een deel van de bestaande bouw te handhaven in plaats van volledig te slopen en hier tegenaan de nieuwbouw te situeren. De nieuwbouw wordt zo compact mogelijk gemaakt waardoor er rondom het gebouw veel ruimte overblijft voor nieuw aan te planten groen. De nieuwbouw zelf wordt uitgevoerd als zo licht mogelijke constructie door middel van een staalconstructie met staalplaatbetonvloeren. De toegepaste materialen zijn eenvoudig en komen in grote aantallen, waardoor er een reductie is van afval. Afval zelf wordt op de bouwplaats gescheiden en vervolgens gescheiden afgevoerd. Tevens wordt aandacht besteed aan aanwezige ecologische waarden en het beschermen hiervan tijdens de uitvoering en na ingebruikname. Door slim gebruik te maken van het bestaande gebouw en dit te verbinden van de nieuwbouw door middel van een centraal gelegen atrium, is er een belangrijke sociale duurzame maatregel gerealiseerd. De open werkvloeren in het nieuwe kantoorgedeelte worden slim gebruik doordat er geen gangruimte gerealiseerd wordt. In de bestaande bouw wordt door middel van de kern in het midden, de ruimte opgedeeld in een kantoor/vergader gedeelte en een meer informele ontmoetingsplek/werkplek. Deze grenst direct aan het atrium en door de spiraalvormige trap staan alle verdiepingen hierdoor met elkaar in verbinding. Hierdoor wordt de sociale/informele ontmoeting gestimuleerd. Door de duidelijke aanwezigheid van de spiraaltrap wordt het lopen bevorderd. Door de open werkvloer structuur is er ook een optimalisatie bereikt voor de installaties. Daarnaast zorgen de zonnepanelen op het dak voor de benodigde energie.

5 Bijzonderheden mbt BREEAM-NL certificeringstraject De Koninklijke Coöperatieve Bloemenveiling Royal FloraHolland U.A. is internationaal marktleider in de afzet van sierteeltproducten. Bloemenveiling Royal FloraHolland biedt haar telers en klanten een netwerk van vijf (inter)nationale marktplaatsen, dicht bij de belangrijkste Nederlandse productiegebieden. De locatie in Aalsmeer is voornamelijk gericht op exportklanten. De veilingen bieden hun klanten het meest brede en diepe assortiment bloemen en planten (dagelijks 20.000 verschillende soorten), wereldwijd geproduceerd. Vanuit de veilingen wordt de Nederlandse en de Europese markt door (groot)handelaren en exporteurs bediend. Na Schiphol en de Rotterdamse haven is Greenport Holland (waarvan Royal FloraHolland deel uitmaakt) de derde Mainport van Nederland. Royal FloraHolland is een coöperatie, met 4.500 leden uit Nederland en andere bloemenproducerende landen als eigenaren. Zo'n 6.000 kwekers uit de hele wereld voeren bij de verschillende locaties hun bloemen en planten aan. De coöperatie heeft tot doel haar leden-telers in de best mogelijke marktpositie te brengen tegen de laagst mogelijke kosten.

Blad 6

Bij Royal FloraHolland werken zo'n 3.200 mensen. Het netwerk van marktplaatsen zet per jaar voor 4,5 miljard euro aan bloemen en planten om.Royal FloraHolland staat voor verantwoord geproduceerde sierteelt en continuïteit en is een internationaal bedrijf met sterke Nederlandse kenmerken: coöperatief, transparant, nuchter en betrouwbaar. In lijn met deze positie en doelstellingen voor haar leden, heeft Royal FloraHolland expliciete duurzaamheidsambities geformuleerd. Eén daarvan is een duurzame en gezonde werkomgeving bieden voor medewerkers en leden. De uitbreiding van kantoor Zuidzicht is aangegrepen als showcase om deze ambitie concreet te maken. Dit is vertaald naar de ambitie van BREEAM Very Good certificering van de uitbreiding. Daarbij zijn speerpunten voor de kantoorhuisvesting van Royal FloraHolland:

- Faciliteren van samenwerken en ontmoetingen tussen medewerkers leden en klanten - Stimuleren van innovatie - Aantrekken van jonge getalenteerde medewerkers - Energiezuinig en duurzame energietoepassing - Zoveel mogelijk toepassen van circulaire principes - Hergebruik en afvalreductie - Groene omgeving en biodiversiteit - Gebouwflexibiliteit - Gezond en aangenaam binnenklimaat.

Bovengenoemde heeft zich vertaald in het toepassen van o.a. de volgende BREEAM credits: Prestatieborging, Milieu impact bouwplaats, Daglicht en Uitzicht, Thermisch comfort en Temperatuurregeling, CO2 emissiereductie, Bouwmaterialen en Onderbouwde herkomst, Gebouwflexibiliteit, Afvalmanagement, Gebruik secundair materiaal, Compost, en de meeste credits onder Landgebruik en ecologie. Na uitvoering zal een BREEAM assessment worden uitgevoerd met als doel het behalen van een BREEAM Very Good classificatie. Momenteel bevindt het project zich nog in de ontwerpfase. Een onafhankelijke BREEAM assessor is reeds aangetrokken om tijdig duurzaamheidsaspecten van het project te beoordelen en zo nodig nog bij te kunnen sturen voor de definitieve certificering. Aandachtspunt is de scheiding van gebouw ontwerp en de inbouw ontwerp, welke parallel door afzonderlijke teams wordt ingevuld. Dit brengt met zich mee dat afstemming tussen de teams nog belangrijker wordt om de BREEAM prestatie te borgen.

6 Kosten/ baten van duurzaamheid in dit project De compacte nieuwbouw en slimme inzet van de bestaande bouw, leveren een reductie op van het benodigde aantal m² ten behoeve van de kantoorruimte. Het bestaande gebouw behouden en duurzaam renoveren levert ook aanzienlijke kostenbesparing op. Daarnaast worden energetisch gunstige installatietechnische oplossingen toegepast, te denken aan LED-verlichting i.c.m. daglichtschakeling en wordt de conventionele warmte- en koudeopwekking vervangen door een warmtepomp. Dit levert de uitbreiding van Zuidzicht een energieprestatie op die ruim 20% lager is dan de Bouwbesluiteis. Voor de warmte- en koudeopwekking wordt gebruik gemaakt van een warmtepomp. Daarnaast heeft het inzetten van luifels als voordeel dat er minder directe zonnewarmte het gebouw inkomt, zonder afbreuk te doen aan de daglichttoetreding. Toepassing van goede akoestiek, flexibele indeling en goede luchtkwaliteit zorgt voor een betere concentratie en minder ziekteverzuim waardoor dit in personeelkosten scheelt.

Blad 7

7 Kengetallen project Bruto vloeroppervlakte: 5.050 m2 gebouw, 70 m2 gebouw gebonden buitenruimte, waarvan 2.763m² bestaande bouw (renovatie) en 2.288m² nieuwbouw. Terreinoppervlak van de locatie: het terrein van Royal FloraHolland ‘Centrum’, het gebied waar het kantoor zich ook bevindt, bedraagt ongeveer 70 ha. Terrein oppervlakte ten behoeve van het gebouw bedraagt 1.464m2 (1.025m2 footprint plus 440m2 buitenruimte) Vloeroppervlakken naar functie en hun afmetingen (NEN2580):

Bijeenkomstfunctie

bestaand

nieuw

TOTAAL

424 m²

515 m²

939 m²

Kantoorfunctie

bestaand

nieuw

TOTAAL

1707 m²

1168 m²

2875 m²

Industriefunctie

bestaand

nieuw

TOTAAL

0 m²

109 m²

109 m²

Gemeenschappelijke gebruiksfunctie

bestaand

nieuw

TOTAAL

302 m²

240 m²

542 m²

Overige gebruiksfunctie

bestaand

nieuw

TOTAAL

13 m²

18 m²

31 m²

Verkeersruimten: ongeveer 70 m2 ten behoeve van de benoemde gangruimten, door de open werkvloeren zijn er geen gangen op overige vloerdelen.

Opslagruimten totaal

Centrale opslag: 30,1 m2

Vuilafvoer/containerruimte 9,9 m2

Expeditie 15 m2

Goederenontvangst keuken 5 m2

Magazijn keuken 13,4 m2

TOTAAL 73,4 m2

Blad 8

8 Wat kunnen anderen van dit project leren Voor toekomstige projecten met een BREEAM ambitie raden we aan om deze ambitie in een vroeg stadium te kwantificeren, de BREEAM verantwoordelijkheden vanaf het begin met betrokkenen vast te leggen, tijdig relevante adviseurs zoals een BREEAM Expert, Commissioning Manager, veiligheidskundige, ecoloog, etc. en een onafhankelijke BREEAM assessor te betrekken, en het ontwerp zo holistisch en integraal mogelijk te benaderen (bijvoorbeeld casco en inbouw samen). Hiermee wordt integrale samenwerking gestimuleerd. Verder laat het project efficiënt ruimtegebruik door de opzet van de plattegronden zien en wordt het voorbeeld gegeven dat bestaande gebouwen opgewaardeerd kunnen worden in plaats van te slopen, dit levert grote duurzaamheidsvoordelen op.