Proiect Ingineria Costurilor

MINISTERUL EDUCAIEI, CERCETRII, TINERETULUI I SPORTULUI

UNIVERSITATEA TEHNIC DE CONSTRUCII BUCURETI FACULTATEA DE CONSTRUCTII CIVILE, INDUSTRIALE SI AGRICOLE

Masterat Managementul Proiectelor in Construcii

Ingineria Costurilor

Amenajare si Construire Pensiune Turistica in comuna Crioara, jud. Sibiu

Conductorul lucrrii Conf. univ. dr. ing. Augustin Purnu

Masteranzi

Ing. Iacovici Mihai

Ing. Palinca Adrian Arh. Soare Ctlin Ing. tefnescu Alin

Bucureti 2015

Masterat Managementul Proiectelor in Construcii Amenajare si Construire Pensiune Turistica in comuna Cartisoara, jud Sibiu

Facultatea de Construcii Civile, Industriale si Agricole - UTCB 2

Cuprins1. Introducere ............................................................................................................................. 3

1.1. Descrierea Proiectului ............................................................................ 31.2. Ipoteze si Constrngeri .......................................................................... 51.3. Estimarea costurilor ............................................................................... 71.4. Estimarea necesarului de resurse ......................................................... 111.5. Criterii de performan a proiectului ................................................... 11

2. Etapele Proiectului .............................................................................................................. 133. Analizarea Proiectului de Investiie ................................................................................... 14

3.1. Analiza WBS ....................................................................................... 163.2. Definirea i alocarea Componentelor de Cost ..................................... 213.3. Definirea Centrelor de Cost ................................................................. 233.4. Calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de recuperare ............... 253.5. Scenariu de finanare ........................................................................... 27

4. Simularea riscurilor proiectului ......................................................................................... 304.1. Identificarea si documentarea riscurilor si incertitudinilor .................. 304.2. Stabilirea planului de reducere a riscurilor .......................................... 324.3. Elaborarea celor trei scenarii de proiect - OPT, CMP si PES - si calculul planificrii critice 344.4. Definirea probabilitilor dorite si a datelor int ................................ 374.5. Calculul probabilitii la succes a proiectului ...................................... 38

5. Urmrirea performantelor proiectului ............................................................................. 425.1. Actualizarea datelor proiectului pentru cel puin 4 perioade de analiza425.2. Analiza Earned Value pentru parametrul "Cheltuieli" pentru fiecare etapa a proiectului ....................................................................................................... 465.3. Analiza tendinelor variaiilor parametrilor de proiect ........................ 48

6. Concluzii ............................................................................................................................... 497. Bibliografie ........................................................................................................................... 50



1. Introducere1.1. DescriereaProiectuluiLa comanda beneficiarului se propune realizarea unei cldiri cu regim de nlime P+1E+M cu

destinaia Pensiune Turistic de 3 margarete n comuna Crioara, judeul Sibiu. Date despre terenul pe care se realizeaz obiectivul de investiie: - Accesul pe proprietate la construcia propusa se va realiza pe latura de vest a terenului. - Accesul n corpul de cldire propus se realizeaz la nivelul parterului pe latura de est a cldirii. Arhitectura cldirii Forma n plan este dreptunghiular avnd dimensiunile 18,85m x 7,90m, iar regimul de nlime

este P + 1E + M i va fi structurat astfel: PARTER ETAJ MANSARDA Recepie 5 camere duble 5 camere duble Living Oficiu Dining Buctrie Anexe

La parter vom avea recepia cu un bar, livingul, sufrageria pentru luat masa, buctria si anexe - spatii de depozitare, centrala termica, spltorie, toalete si vestiarul personalului.

Buctria este astfel compartimentata nct sa se delimiteze foarte clar circuitele. S-au amenajat spatii pentru semipreparate, respectiv curare zarzavat, tranat carne, peste, splat oua, lactate. De aici alimentele intra in buctria calda sau respectiv in bufetul rece. S-a amenajat un spaiu pentru splat vesela, respectiv farfuriile si tacmurile care intra direct din sala de mese in spltor si apoi intra curate in buctrie. Vasele din buctrie se vor spal separat in spaiul special amenajat pentru aceasta in incinta buctriei.

La parter se vor delimita circuitele pentru personal, alimente si clieni prin intermediul acceselor separate.

La etaj si mansarda avem cinci camere de cte doua persoane. Camerele sunt dotate cu doua paturi separate sau pat matrimonial, noptiere, corpuri pentru iluminat local, dulap de haine, msua si doua scaune, televizor; au grup sanitar propriu dotat cu duuri. Pentru fiecare camera sunt prevzute doua prosoape si doua pahare. Schimbarea prosoapelor se face odat la doua zile sau la plecarea turistului.

De asemenea, la nivelul etajului vom avea oficiul pentru personalul care face curenie. Lenjeria murdara se va colecta la nivelul etajului unu de unde se va transporta direct la spltorie.

Compartimentarea mansardei este identica cu etajul.

In exteriorul pensiunii se va amenaja o parcare auto.

Structura cldirii



Structura de rezisten a construciei este din cadre de beton armat avnd grinzi i stlpi pentru preluarea eforturilor gravitaionale i seismice pe direciile principale de aciune.

Construciile vor fi prevzute peste parter cu planee din beton armat cu grosimea de 15 cm. Scrile vor fi din lemn.

Pe exteriorul construciei grinzile vor fi prevzute cu nas pentru a asigura termoizolarea (n vederea ndeprtrii punilor termice).

Acoperiul pentru toate corpurile de cldire este de tip arpant din lemn, iar nvelitoarea din indrila de lemn.

Att pe conductele orizontale ct si la baza coloanei s-au prevzut tuburi cu piese de curire pentru intervenii.

Finisaje i izolaii Compartimentri interioare i plafonul spatii de depozitare, birouri i grupuri sanitare sunt

realizate din plci gipscarton (parial fixe si parial demontabile), montate pe structur metalic; pereii sunt obinuii sau rezisteni la umezeal dup caz. Pereii interiori de compartimentare, plafoanele, sunt alctuite din plci de gips carton montate pe structur metalic.

nchiderile exterioare sunt realizate din panouri ceramice termoizolante de 30cm grosime montate pe rigle metalice fixate pe stlpii din beton ai construciei. Panourile - de tip stratificat - sunt alctuite dintr-un strat izolator central format din vat mineral rigid ignifugat, prins ntre dou suporturi din tabl de oel laminat la rece si zincat la cald, cu grosimea de 0,6 mm, nervurat. Plcile ceramice sunt protejate anticoroziv.

Tmplria exterioar este din lemn sau PVC si geam termopan, cu ochiuri mobile si fixe. Bilan suprafee - Suprafaa teren1159

mp - Suprafaa construit a cldirii...Sc = 148,90

mp - Suprafaa construit desfurat......Sdc = 446,70

mp - Procentul de ocupare a terenului.POT = 12,86

% - Coeficientul de utilizare a terenului...CUT =

0,40

Date despre utiliti Alimentarea cu energie electric se va de face din reeaua de energie electric existent in

incinta SC TRANSGRSAN TOUR SRL. Alimentarea cu ap se face din reeaua local de ap, iar apele menajere vor fi deversate in

reeaua local de canalizare.



Apa cald se va asigura din surse neconvenionale prin amplasarea pe cldire a panourilor pentru captarea energiei solare pentru nclzirea apei tehnologice i menajere cu aport n prenclzirea apei din reeaua de nclzire a spaiilor interioare ale cldirii .

nclzirea spaiilor se va face cu agent termic produs de o central termic pe combustibil solid de tip brichete sau pelei din rumegu de lemn ce se va amplasa n vecintatea construciei propuse n spaiul de depozitare nchiriat de la SC TRANSGRSAN TOUR SRL, anexat cldirii propuse.

Deeurile menajere i deeurile rezultate din activitatea de producie vor fi colectate n tomberoane i sortate pe categorii, evacuarea i preluarea acestora urmnd a se face in baza contractului de preluare a deeurilor i gunoiului menajer pe care societatea l va ncheia cu un agent economic abilitat.

1.2. IpotezesiConstrngeriDup parcurgerea analizelor, se contureaz clar urmtoarele constrngeri ce ar putea ngreuna

dezvoltarea turistic: Constrngeri legate de factori economici

a) schimbrile frecvente i continue ale normelor juridice n turism i; b) insuficiente stimulente fiscale pentru investitorii locali i strini cauzate de instabilitatea

politicilor fiscale n domeniul turismului;

c) insuficiente stimulente fat de cerinele consumatorilor, innd cont de profilul acestora, de puterea de cumprare a produsului turistic, de veniturile reale ale acestora, de inflaie

Constrngeri de marketing

a) Cererea pentru produsul turistic sufer modificri, fluctuaii dac piaa se extinde sau se restrnge;

b) Evenimentele organizate pe acest sectorul sunt sezoniere, nesincronizate: lipsesc pachetele turistice complexe, ceea ce conduce la reducerea perioadei de sejur a turitilor i a bugetului personal alocat n aceast zon;

c) Inexistena unei reele de informare i promovare a turismului n zon contribuie la cunoaterea limitat a produselor turistice i a posibilitilor de agrement i recreere. Pentru limitarea acestei constrngeri este nevoie de un sistem unitar de informare i statistic turistic, accesibil publicului larg pe site-urile publice specializate, precum i pe reelele de socializare;

d) lipsa de imagine recunoscut ca destinaie turistic; e) destinaiile turistice din zon nu sunt identificate ca o ofert unic i atractiv; f) lipsa unei mrci (brand) a zonei care s o defineasc i s o diferenieze de alte destinaii; Constrngeri legate de factorii demografici i sociali a) Scderea populaiei n zon, cauzat att de creterea ratei de mortalitate i reducerea

natalitii, ct i de migraia forei active de munc n Spania, Italia etc., are efecte negative asupra tuturor sectoarelor de activitate, inclusiv asupra celui turistic;



b) Populaia mbtrnit din mediul rural are acces limitat sau deloc la mijloacele de informare online, motiv pentru care nu poate utiliza acest mod de comunicare pentru a-i promova eventualele oferte turistice;

c) Creterea tendinei de atragere a turitilor cu posibiliti de plat reduse la serviciile tradiionale;

Ipoteze

Principalul grup int al acestui proiect este reprezentat de potenialii clieni ai zonei de agrement, n special pescarii, amatori sau profesioniti. Existena unei pensiuni ar atrage un numr mai mare de clieni prin asigurarea unui grad ridicat de cazare. De asemenea, s-ar putea organiza pe Balta de la Crioara concursuri de pescuit sportiv complexe (pe mai multe zile), chiar la nivel naional.

Prin realizarea acestui proiect vor avea de ctigat i locuitorii din zon, prin crearea de noi locuri de munc. Se vor angaja 6 persoane din localitate, n special tineri, care vor avea oportunitatea de a munci n domeniul turistic; este o iniiativ de a sprijini tinerii s nu mai emigreze spre marile orae n cutarea unui loc de munc i spre modernizarea satului tradiional prin introducerea activitilor non agricole.

De asemenea, autoritile locale vor avea de ctigat prin perceperea la bugetul local a unor taxe i impozite mai mari, ca urmare a creterii numrului de turiti i a diversificrii ofertei de agrement.

Beneficiari indireci ai proiectului sunt furnizorii de materii prime i materiale din zon. Pentru buna funcionare a activitii pensiunii, se vor contacta mici productori de produse alimentare, ncurajndu-se astfel i sectorul agricol din zon.

Realizarea unei pensiuni turistice n comuna Crioara va aduce beneficii ntregii zone, va duce la creterea, mbuntirea i diversificarea infrastructurii i serviciilor turistice din judeul Sibiu.



1.3. EstimareacosturilorConform Studiului de fezabilitate, estimarea costurilor este evideniat n Devizul General de

mai jos:

DEVIZ GENERAL AMENAJARE SI CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTIC N COMUNA CRTISOARA, JUD.SIBIU

1EURO= 4.5000 RON

Nr crt.

Denumirea capitolelor si subcapitolelor de cheltuieli

valoare fara TVA TVA

Valoare inclusiv TVA

mii lei mii

euro mii lei mii lei mii

euro 1 2 3 4 5 6 7

CAPITOLUL I Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului I.1 Obtinerea terenului 0 0.000 0.000 0.000 0.000 I.2 Amenajarea terenului 13.500 3.000 3.240 16.740 3.720

I.3 Amenajari pentru protectia si aducerea la starea initiala 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

TOTAL CAPITOL I 13.500 3.000 3.240 16.740 3.720 CAPITOLUL II Cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare obiectivului TOTAL CAPITOL II 33.750 7.500 8.100 41.850 9.300 CAPITOLUL III Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica III.1 Studii de teren 1.350 0.300 0.324 1.674 0.372

III.2 Taxe pentru obtinerea de avize, acorduri si autorizatii 2.188 0.500 0.525 2.713 0.620

III.3 Proiectare si inginerie 8.750 2.000 2.100 10.850 2.480 III.4 Organizarea procedurilor de achizitie 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 III.5 Consultanta 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 III.6 Asistenta tehnica 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 TOTAL CAPITOL III 12.288 2.800 2.949 15.237 3.472CAPITOLUL IV Cheltuieli pentru investitia de baza IV.1 Constructii si instalatii 495.450 110.100 118.908 614.358 136.524 IV.2 Montaj utilaje tehnologice 2.700 0.600 0.648 3.348 0.744

IV.3 Utilaje, echipamente tehnologice si functionale cu montaj 41.400 9.200 9.936 51.336 11.408

IV.4 Utilaje fara montaj si echipamente de transport 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

IV.5 Dotari 112.500 25.000 27.000 139.500 31.000 IV.6 Active necorporale TOTAL CAPITOL IV 652.050 144.900 156.492 808.542 179.676CAPITOLUL V Alte cheltuieli V.1 Organizare de santier 8.750 2.000 2.100 10.850 2.480

V.1.1 Lucrari de constructii

V.1.2

Cheltuieli conexe organizarii santierului 8.750 2.000 2.100 10.850 2.480

V.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 V.3 Cheltuieli diverse si neprevazute 2.188 0.500 0.525 2.713 0.620

TOTAL CAPITOL V 10.938 2.500 2.625 13.563 3.100



CAPITOLUL VI Cheltuieli pentru probe tehnologice si teste si predare la beneficiar VI.1 Pregatirea personalului de exploatare 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000VI.2 Probe tehnologice si teste 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000TOTAL CAPITOL VI 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000TOTAL GENERAL 722.525 160.700 173.406 895.931 199.268Din care C+M 498.150 110.700 119.556 617.706 137.268

Data ntocmit,

Firma de consultanta ce elaboreaz studiul de fezabilitate va aciona i n calitate de Manager de proiect pe tot parcursul implementrii investiiei, avnd obligaia de a coordona toate activitile pe care le implic aceast investiie i totodat toate prile implicate. Astfel, Managerul de Proiect se va ocupa de ncredinarea proiectului de lucrri prin organizarea unei licitaii avnd ca scop atribuirea contractului de execuie ctre un Antreprenor General. Acesta va putea subcontracta, la rndul lui subantreprenori de specialitate, ns numai cu acordul Managerului de Proiect.

Pentru a putea stabili o grila de calcul care sa cuprind att o medie a gradului de ocupare cat si o medie a cheltuielilor si a veniturilor obinute, am luat in considerare exemplul unor pensiuni din zona Sibiu, uniti de cazare ai cror manageri au fost de acord sa ne asiste in ncercarea de a stabili un grafic mediu al gradului de ocupare si al legturii acestuia cu veniturile si cheltuielile pensiunii.

1. Venituri previzionate din prestarea de servicii de turism - sunt formate din venituri din cazare:

Structura pensiune Nr. spatii cazare Pret sezon (lei/spatiu cazare/zi) Pret extrasezon

(lei/spatiu cazare/zi) Camere duble 10 150 130

Total spatii cazare 10 - -

Structura venituri Ian Feb Mar Apr Mai Iun Iul Augst Sept Oct Nov Dec

Sezon x x x x x x x x Extrasezon x x x x

Grad ocupare pensiune

50,00%50,00%60,00%70,00%85,00%85,00%85,00%85,00%80,00%50,00%50,00%80,00%

Venituri Ian Feb Mar Apr Mai Iun Iul Aug Sep Oct Nov Dec

Lei/ zi 650 650 900 1050 1275 1275 1275 1275 1200 650 650 1200 Zile 31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

Total/ luna

20.150 18.200 27.900 31.500 39.525 38.250 39.525 39.525 36.000 20.150 19.500 37.200

Total an: 367.425 lei

2. Venituri din activitatea de servire a mesei

Pe lng veniturile din cazare se vor mai obine venituri din servirea mesei. Se pornete de la ipoteza ca 70% din turitii cazai in pensiune+camping vor servi masa in cadrul pensiunii, in acest caz fiind vorba de pensiune completa. Pentru determinarea veniturilor din servirea mesei se mai considera ca ipoteza de lucru un nivel mediu al tarifului pentru servirea mesei, calculat la nivel de persoana cazata, de 80 lei/persoana/zi.



Pentru determinarea veniturilor este nevoie de estimarea numrului de persoane care vor servi masa in pensiune in fiecare luna. Se porneste de la ipoteza ca in fiecare camera dubla vor fi cazate cate 2 persoane.

Relatia de calcul pentru determinarea veniturilor lunare din activitatea de servire a mesei este urmatoarea: Venituri/luna = Nr. pers. care servesc masa * 80 lei.

Venituri din activitatea de servire a mesei Indicator/Luna Ian Feb Mar Apr Mai Iun Iul Aug Sept Oct Nov Dec

Numar persoane cazate in pensiune 310 280 372 420 527 510 527 527 480 310 300 496

Numar persoane care servesc masa

(70% * nr. pers.) 217 196 260 294 368 357 368 368 336 217 210 347

Venituri/ luna 17.360 15.680 20.800 23.520 29.440 28.560 29.440 29.440 26.880 17.360 16.800 27.760


Prognoza cheltuielilor

1. Cheltuieli cu materiile prime si materialele consumabile

Ian Feb Mar Apr Mai Iun Iul Aug Sept Oct Nov Dec Consum combustibil

solid centrala termica (mc/luna) 8,00 8,00 7,00 6,00 2,00 2,00 2,00 2,00 5,00 8,00 8,00 8,00

Cost unitar (lei/mc) 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 Cheltuieli cu combustibilul

Solid (lei/luna) 960 960 840 720 240 240 240 240 600 960 960 960

Total an: 7.920 lei

2. Cheltuieli cu prepararea mesei

S-a previzionat ca 70 % din turistii cazati in cadrul pensiunii vor servi masa mic dejun, pranz si cina. Meniul poate varia in functie de preferintele clientilor. Costurile medii estimate pentru prepararea mesei sunt de 50 lei / persoana

Relatia de calcul pentru determinarea cheltuielilor lunare cu prepararea mesei este urmatoarea: Cheltuieli/luna = Nr. pers. care servesc masa * 50 lei.

Cheltuieli cu prepararea mesei Indicator/Luna Ian Feb Mar Apr Mai Iun Iul Aug Sept Oct Nov Dec

Numar persoane cazate in pensiune

310 280 372 420 527 510 527 527 480 310 300 496

Numar persoane care servesc masa

(70% * nr. pers.) 217 196 260 294 368 357 368 368 336 217 210 347

Cheltuieli/luna 10.850 9.800 13.000 14.700 18.400 17.850 18.400 18.400 16.800 10.850 10.500 17.350


3. Alte cheltuieli materiale - reprezinta cheltuielile cu produsele de curatenie (detergenti, sapunuri). S-a previzionat un cost total, aproximativ de 40lei/ zi. Relatia de calcul utilizata este: Consum materiale/zi * 365 zile/ an = Consum anual

40 lei/zi * 365 = 14.600/an => Total an: 14.600 lei

4. Cheltuieli cu utilitatile sunt cheltuielile cu energia, pentru sustinerea desfasurarii activitatii pensiunii. Relatia de calcul utilizata este urmatoarea:



Consum zilnic energie * Cost unitar energie * 365 zile = Consum anual

Calculele pornesc de la urmatoarele ipoteze privind consumurile zilnice si preturile pentru energie:

Consum electricitate 90 KW/zi Cost unitar 0,50 lei/KW

Consum anual 16.425 lei/an


5. Cheltuielile cu personalul reprezinta cheltuielile solicitantului cu remunerarea personalului dupa finalizarea implementarii proiectului propus. Nivelul acestora se determina pe baza urmatoarei structuri de personal:

Nr Categorie Nr. angajati (nr. pers.)

Nivel salarial lunar brut (lei/luna)

Cheltuieli anuale (lei/an)

(1) (2) (3) (4) (5)=(3)*(4)*12 luni1 Administrator 1 1250,00 15.000,00 2 Ospatar 2 975,00 23.400,00 3 Bucatar 2 1100,00 26.400,00 4 Camerista 2 975,00 23.400,00 Total 88.200,00


6. Cheltuielile cu asigurarile si protectia sociala reprezinta cheltuielile cu impozitele si taxele pe care angajatorul trebuie sa le plateasca conform legislatiei in vigoare. Se estimeaza ca acestea sunt la un nivel de 28,20% din salariul brut. Nivelul anual al acestor cheltuieli este estimat la 17.258 lei.

7. Alte cheltuieli din exploatare sunt constituite din cheltuielile cu impozitele, taxele si cu vidanjarea. In aceasta categorie se afla impozitul pe cladiri si impozitul pe teren: s-a previzionat o valoarea anuala de 20.000 lei

Prognoza rezultatului exerciiului in primul an de activitate

Indicatori

Valoare -lei-

Venituri din prestarea de servicii de turism 367.425

Venituri din activitatea de servire a mesei 283.040

Total Venituri din exploatare 650.465

Cheltuieli cu materiile prime si materialele consumabile

7.920

Cheltuieli cu prepararea mesei 176.900



Alte cheltuieli materiale 14.600

Cheltuieli cu utilitatile 16.425

Cheltuielile cu personalul 88.200

Cheltuielile cu asigurarile si protectia sociala 17.258

Alte cheltuieli din exploatare 20.000

Total Cheltuieli din exploatare 341.303

Rezultat din exploatare= Profit anual 309.162

1.4. EstimareanecesaruluideresurseResursele disponibile sunt terenul pe care urmeaz sa fie construita pensiunea, accesul imediat

la utiliti si fora de munca calificata din satul Crioara. De asemenea, ca si o resursa financiara sigura, poate fi luat in considerare capitalul prevzut la autofinanarea proiectului.

Terenul din jurul Blii de la Crioara este in proprietatea privata a administratorului blii, in suprafaa de aproximativ 30 hectare. Luciul de apa, balta propriu-zisa, este doar in concesiune, pe o perioada de 49 de ani. Locul este accesibil pentru mainile si utilajele de construcii, in ultimii ani, investindu-se in drumul de acces spre balta.

Resursele materiale necesare pentru construirea pensiunii turistice vor fi achiziionate din Sibiu, distanta fiind aproximativ 40 km.

1.5. CriteriideperformanaproiectuluiCriteriile de evaluare a performanelor investiiei care au fost luate n calcul n scopul stabilirii

rentabilitii i viabilitii investiiei de fa sunt: Criteriul rentabilitii Criteriul lichiditii Criteriul riscului Criteriul rentabilitii presupune c un proiect este rentabil dac rata de rentabilitate este

mai mare dect costul capitalului investit. Pentru determinarea ratei rentabilitii vom folosi metoda financiar calculnd urmtorii parametrii:

VNA valoare net actualizat RIR rata intern a rentabilitii Criteriul lichiditii sau al termenului de recuperare a capitalului investit reflect

perioada in care capitalul, odat investit i aflat sub forma materiala, revine in forma iniiala, adic cea bneasca, prin ncasrile nete realizate din exploatarea capacitailor create. Acest criteriu se exprim n numrul de ani de recuperare, respectiv termenul de recuperare TR.



Criteriu riscului exist dou categorii de riscuri: Risc economic este legat de posibilitatea de nerealizare la termen a unor venituri Risc financiar este legat ntotdeauna de excedentul de lichiditi pe care proiectul l

genereaz Obiectivele oricrui proiect de investiii sunt: Maximizarea profitului Diminuarea riscurilor ataate Reducerea termenului de recuperare Scopul unui indicator financiar este de a oferi informaii utile pentru deciziile manageriale, n

cazul de fa de adoptare sau respingere a unui proiect de investiii.



2. EtapeleProiectului

2.1. Analiza iniiala a conceptului proiectului Analizarea ideii de proiect Identificarea surselor de finanare adecvate pentru proiectul propus Analiza documentelor si evaluarea situaiei iniiale Definirea conceptului proiectului Stabilirea costurilor preliminare si a surselor de finanare pentru proiectul propus

2.2. Elaborarea documentaiei proiectului Asigurarea informaiilor si a documentelor suport (cotaii de pre, CV-uri ale echipei de

proiect, etc)

ntocmirea graficului de activiti Elaborarea de studii de piaa si analize pregtitoare pentru proiectul de investiii Obinerea tuturor avizelor necesare investiiei Elaborarea studiului de fezabilitate Elaborarea proiectului tehnic si a detaliilor de execuie

2.3. Etapa de implementare a proiectului

Consultanta pentru implementarea proiectelor (Project Management): Urmrirea respectrii clauzelor contractuale, a planificrii in timp a investiiei si a resurselor

alocate;

Participarea, ori de cate ori este necesar, la ntlnirile operative legate de realizarea investiiei

2.4. Monitorizarea i controlul activitilor de implementare Monitorizarea din partea Managerului de Proiect a tuturor activitilor proiectului Supravegherea i coordonarea tuturor prilor implicate Raportarea ctre Beneficiar a stadiului de implementare i acordarea de consultan n luarea

deciziilor aferente proiectului de investiie



3. AnalizareaProiectuluideInvestiie

Conform Studiului de Fezabilitate si a estimrilor costurilor din Cap. 1.3, prezentm mai jos duratele si costurile estimate pentru activitile proiectului in cele trei scenarii (CMP, OPT si PES).

Nr.Crt Faza Activitate

Durata(zile) Componentadecost(DG)

Valoareestimata(lei)CMP OPT PES CMP OPT PES

1 ManagementdeproiectManagementdeproiect

Cheltuieli_Cap.3.3 5.400 4.500 6.750

2 SF StudiudeFezabilitate 15 15 20Cheltuieli_Cap.3.3 6.750 6.750 7.875

3 SF Studiitopogeo 10 5 15 Cheltuieli_Cap.3.1 1.350 1.350 2.025

4 PT+DEProiectTehnicsiDetaliideExecutie

40 35 60 Cheltuieli_Cap.3.3 20.250 18.900 21.600

5 Avize Certificatdeurbanism 30 15 60Cheltuieli_Cap.3.2 450 450 450

6 Avize Obtinereavize 20 20 60 Cheltuieli_Cap.3.2 2.250 2.250 2.250

7 Avize Autorizatiadeconstructie 30 20 60Cheltuieli_Cap.3.2 6.750 6.750 6.750

8 Licitatie Org.sidesfasur.licitatiei 15 10 25Cheltuieli_Cap.3.4 0 0 0

9 OrganizaredesantierOrganizaredesantier

Cheltuieli_Cap.5.1 9.000 8.100 11.250

10 Terasamente Executieterasamente 5 4 9Cheltuieli_Cap.4.1 27.000 18.000 36.000

11 Structuri Fundatii 15 12 20 Cheltuieli_Cap.4.1 22.500 21.600 24.75012 Structuri Etaj1 10 10 12 Cheltuieli_Cap.4.1 36.000 33.750 36.90013 Structuri Mansarda 10 10 12 Cheltuieli_Cap.4.1 36.000 33.750 36.90014 Structuri Acoperis 5 4 6 Cheltuieli_Cap.4.1 45.000 36.000 49.500

15 Arhitectura Inchiderisicompartimentari 20 18 22Cheltuieli_Cap.4.1 45.000 40.500 49.500

16 Arhitectura Tamplarie 4 4 5 Cheltuieli_Cap.4.1 37.625 37.625 42.12517 Arhitectura Tencuieli 12 10 15 Cheltuieli_Cap.4.1 18.000 17.100 18.45018 Arhitectura Pardoseala 5 5 5 Cheltuieli_Cap.4.1 27.000 26.100 29.250



19 Arhitectura Finisaje 20 18 21 Cheltuieli_Cap.4.1 54.000 40.500 67.50020 Instalatii Instalatiielectrice 5 4 8

Cheltuieli_Cap.4.1 18.900 18.000 20.250

21 Instalatii Instalatiisanitare 4 4 6Cheltuieli_Cap.4.1 38.700 37.800 40.500

22 Instalatii Instalatiitermice 10 8 12 Cheltuieli_Cap.4.1 55.350 45.000 58.500

23 Instalatii Instalatiicurentislabi 3 3 3Cheltuieli_Cap.4.1 1.350 1.350 1.575

24 Dotari Dotaribucatarie 5 5 7 Cheltuieli_Cap.4.5 45.000 36.000 54.00025 Dotari Dotarirestaurant 2 2 2

Cheltuieli_Cap.4.5 18.000 15.750 22.500

26 Dotari Dotarizonacazare 5 4 6Cheltuieli_Cap.4.5 49.500 45.000 63.000

27 Utilitati Racordinstalatieelctrica 15 15 30Cheltuieli_Cap.2 7.650 6.750 9.000

28 Utilitati Racordapacanal 15 15 30Cheltuieli_Cap.2 6.750 5.400 9.000

29 Amenajariexterioare Caideacces 3 2 5Cheltuieli_Cap.2 22.500 21.600 24.750

30 Amenajariexterioare Spatiuverde 2 1 2Cheltuieli_Cap.1.2 13.500 11.250 13.500

31 Amenajariexterioare Imprejmuiri 5 5 7Cheltuieli_Cap.4.1 45.000 33.750 49.500

32 Receptie Receptialaterm.lucrarilor 33 Exploatare Exploatare Venituri_cazare 34 Exploatare Intretinere Cheltuieli_intretinere

TOTAL 350 283 545 722.525 631.625 815.900



3.1. AnalizaWBS3.1.1. Crearea structurii WBS

A. Structura WBS structurata pe faze

In urma analizei proiectului s-au identificat urmtoarele faze principale si sub faze in realizarea proiectului:

Nivel Code Denumire Activitate 1 Pensiune_CMP Pensiune Turistica

2 1 Management de Proiect

1 Management de Proiect

2 2 Proiectare

3 6 Studiu de Fezabilitate

3 Studiu de Fezabilitate

4 Studii Topo / Geo

3 7 Proiect Tehnic si Detalii de Executie

5 Proiect Tehnic si Detalii de Executie

3 8 Avize

6 Certificat de Urbanism

7 Obtinere Avize

8 Autorizatia de Construire

2 3 Licitatie

2 Organizarea si desfasurarea licitatiei

2 4 Executie

3 9 Organizare de Santier

9 Organizare de Santier

3 10 Terasamente

10 Executie terasamente

3 11 Structuri

11 Fundatii

12 Etaj 1

13 Mansarda

14 Acoperis

3 12 Arhitectura

15 Inchideri si compartimentari

16 Tamplarie

17 Tencuieli



18 Pardoseala

19 Finisaje

3 13 Instalatii

20 Instalatii electrice

21 Instalatii sanitare

22 Instalatii termice

23 Instalatii curenti slabi

3 14 Dotari

24 Dotari bucatarie

25 Dotari restaurant

26 Dotari zona cazare

3 15 Utilitati

27 Racord instalatie electrica

28 Racord apa-canal

3 16 Amenajari Exterioare

29 Cai de acces

30 Spatiu verde

31 Imprejmuiri

3 17 Receptia Lucrarilor

32 Receptia la terminarea lucrarilor

2 5 Exploatare

33 Exploatare

34 Intretinere



Mai jos, este prezentat structura WBS pe faze, extras din Spider Project

Fig.1 Graficul Gantt al structurii WBS pe faze

Fig.2 Structura WBS pe faze, sub forma grafica

B. Structura WBS structurata pe subcontractori



Pentru a cunoate care sunt responsabilitile subcontractorilor de specialitate ce vor executa lucrrile de construcie a pensiunii, cnd si cum se vor implica in proiect, vom caut sa organizam activitile ntr-o noua structura WBS care sa exprime acest lucru.

Fig.3 Graficul Gantt al structurii WBS pe subcontractori

Fig.4 Structura WBS pe subcontractori, sub forma grafica

n continuare, prezentm relaiile de condiionare dintre activitile definite in cadrul proiectului, extras din Spider Project.



Fig.5 Relaiile de condiionare dintre activitile proiectului

Activitile Management de Proiect si Organizare de antier, fiind activitii de tip Hammock, durata lor se va stabili din planificare, dup ce vor fi stabilite duratele celorlalte activiti si se va face calculul planificrii.



Fig.6 Structura WBS structurata pe faze, cu activitile si relaiile de condiionare dintre acestea

3.2. DefinireaialocareaComponentelordeCostVom defini cate o componenta de cost fiecrui capitol din Devizul General, precum si cate o

componenta de cost aferenta veniturilor din cazare si cheltuielilor de ntreinere pe perioada de exploatare a investiiei.



La nivelul activitilor componentele de cost se vor aloca In Valoare Fixa, deoarece nu depind nici de durata activitii si nici de volumul de munca.

Componenta de cost Venituri_cazare din exploatare, reprezint venituri, si pentru ea, in cmpul Unit Cost vom introduce valoarea -1.

Analiznd activitile, estimnd cheltuielile si innd cont de capitolele de cheltuieli din cadrul Devizului General, s-a stabilit urmtoarea distribuie a componentelor de cost:

Fig.7 Alocarea componentelor de cost



3.3. DefinireaCentrelordeCostCentrele de cost le vom defini corespunztor capitolelor de cheltuieli din Devizul General. Vom

defini in plus:

un centru de cost denumit Cash Flow obinut prin nsumarea tuturor componentelor de cost si care ne permite sa cunoatem distribuia in timp a cheltuielilor si veniturilor

un centru de cost denumit Cheltuieli obinut prin nsumarea tuturor componentelor de cost aferente realizrii investiiei, de la amenajarea terenului si pana la punerea in funciune, fr cheltuielile de ntreinere si veniturile din exploatare.

Prin urmare structura centrelor de cost va fi urmtoarea: Structura Centrelor de Cost

Cod Centru de Cost Componenta de Cost C1 Cheltuieli_teren Cheltuieli_Cap.1.2 C2 Cheltuieli_utilitati Cheltuieli_Cap.2

C3 Cheltuieli_proiectare

Cheltuieli_Cap.3.1 Cheltuieli_Cap.3.2 Cheltuieli_Cap.3.3 Cheltuieli_Cap.3.4

C4 Cheltuieli_investitie_de_baza Cheltuieli_Cap.4.1 Cheltuieli_Cap.4.5 C5 Cheltuieli_diverse Cheltuieli_Cap.5.1

CF Cash Flow

Cheltuieli_Cap.1.2 Cheltuieli_Cap.2 Cheltuieli_Cap.3.1 Cheltuieli_Cap.3.2 Cheltuieli_Cap.3.3 Cheltuieli_Cap.3.4 Cheltuieli_Cap.4.1 Cheltuieli_Cap.4.5 Cheltuieli_Cap.5.1 Cheltuieli_Intretinere Venituri_Cazare

CI Cheltuieli_investitie

Cheltuieli_Cap.1.2 Cheltuieli_Cap.2 Cheltuieli_Cap.3.1 Cheltuieli_Cap.3.2 Cheltuieli_Cap.3.3 Cheltuieli_Cap.3.4 Cheltuieli_Cap.4.1 Cheltuieli_Cap.4.5 Cheltuieli_Cap.5.1



Fig.8 Calculul costurilor si afiarea centrelor de cost definite

Din analiza datelor, putem observa in figura 9, ca veniturile obinute pe o perioad de exploatare de 3 ani acoper valoarea cheltuielilor efectuate.

Acest lucru se poate observa mai bine analiznd graficul Cash Flow, cheltuielile pentru proiectarea si execuia pensiunii fiind de 722.525,00 lei, iar veniturile dup 3 ani de exploatare fiind in valoare de 204.961,00 lei.



Fig.9 Graficul de Cash Flow (fr rata de actualizare)

3.4. CalcululparametrilorVNA,RIRsiPerioadaderecuperarePentru calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare, va trebui sa inem seama de

deprecierea banilor in timp. Pentru aceasta vom defini Indicele de Actualizare pentru fiecare componenta de cost existenta.

In proiectul nostru vom considera un indice de actualizare de 10 %.

In continuare se vor analiza doua scenarii de proiect din prisma parametrilor care ne intereseaza.

Scenariu 1 Durata de execuie a proiectului: 281 zile



Durata perioadei de exploatare a investiiei: 777 zile

Fig.10 Calculul VAN si afiarea graficului de Cash-Flow discontat

In urma analizrii datelor din conform scenariu 1, rezulta urmtoarele date: Valoarea Neta Actualizata (VAN): 73.734,67 lei Rata Interna de Recuperare (RIR): 18.41 % Perioada de recuperare a investiiei: 3 ani (02/24/2019 ora 12:00)

Scenariu 2 Durata de execuie a proiectului: 281 zile Durata perioadei de exploatare a investiiei: 1300 zile



Fig.10 Calculul VAN si afiarea graficului de Cash-Flow discontat In urma analizrii datelor din conform scenariu 2, rezulta urmtoarele date: Valoarea Neta Actualizata (VAN): 457.519,43 lei Rata Interna de Recuperare (RIR): 41.59 % Perioada de recuperare a investiiei: 3 ani (02/27/2019 ora 12:00) Din analiza celor doua scenarii, rezulta ca scenariu 2, exploatarea investiiei pe o perioada de 5

ani, este mai oportun.

3.5. ScenariudefinanareScenariul de finanare a construciei pensiunii trebuie sa tina seama de distribuia cheltuielilor

care se vor face in perioada de construcie. Pentru nceput, vom crea doua faze intr-o noua structura WBS a proiectului, pentru a diferenia

activitile aferente realizrii si exploatrii construciei pensiunii, de activitile specifice finanrii parii de construcie.



S-au creat fazele:

Construcia si Exploatarea pensiunii, care conine fazele Construire Pensiune si Exploatare Pensiune si

Finanare

Fig.11 Generarea fazelor si sub-fazelor in cadrul noii structurii WBS

Pentru simularea finanrii vom genera un numr de 5 activitati (Avans si 4 transe) de tip Milestone, pe care le vom dispune - prin constrngere -, la un interval de 3 luni una de cealalt, acoperind astfel anul in care se realizeaz construcia.

Fig.12 Generarea Activitilor de tip Milestone si dispunerea lor pe scara timpului Vom genera acum o noua componenta de cost care ne va ajuta sa alocam sumele de bani ce se

cuvin etapei de construcie, pe care o vom numi "Finanare_Construire". Deoarece aceasta componenta de cost are semnificaia de venit in cadrul proiectului, valoarea pe

care o vom nscrie in cmpul Unit Cost va fi - 1 (minus 1).

Pentru realizarea graficului de Cash-Flow, vom genera un centru de cost pe care l vom denumi "Cash_Flow_Construire". Acesta va conine doar componentele de cost care prin asociere ne vor permite realizarea graficului de cash-flow: Cheltuieli cu constructia si Finanare_Constructie.



Fig.13 Afiarea graficelor Cash Flow Construire si Cheltuieli Construire Cum se vede si in Fig.13, s-a stabilit urmtorul scenariu de finanare: plata unui avans de 72.253

lei pentru acoperirea cheltuielilor de ncepere a proiectului, iar restul sumei sa fie achitata in 4 transe egale, in valoare de 162.568 lei.



4. Simulareariscurilorproiectului 4.1. Identificareasidocumentareariscurilorsiincertitudinilorn faza de identificare a riscului se evalueaz pericolele poteniale, efectele acestora asupra

proiectului i probabilitile de apariie ale acestora pentru a decide care dintre riscuri trebuie prevenite. Totodat, se elimin riscurile neconcordante adic acele elemente de risc cu probabiliti reduse de apariie sau cu un efect nesemnificativ.

Identificarea riscurilor trebuie realizat n mod regulat pe toat durata proiectului. Aceasta trebuie s ia n considerare att riscurile interne, ct i pe cele externe. Riscurile interne sunt riscuri pe care echipa care realizeaz proiectul le poate controla sau influena, n timp ce riscurile externe nu se afl sub controlul acesteia.

n tabelul urmtor se vor evidenia riscurile identificate in atingerea obiectivelor proiectului Nr. crt.

Categorie de risc Eveniment de risc Cauz Efect Riscuri cu efect negativ (Riscuri)

1 Management de proiect Atribuirea contractului unui constructor slab

Procedura de atribuire: preul cel mai mic

Nerespectarea perioadei contractuale; Costuri suplimentare; Relicitarea contractului

2 Management de proiect

Depirea termenelor stabilite pentru finalizarea proiectului

ntrzierea PT-ului de ctre Proiectant

Nerespectarea perioadei contractuale; Costuri suplimentare

3 Management de proiect Depirea bugetului alocat Aciuni neprevzute Costuri suplimentare

4 Organizaional ntrzierea mobilizrii Constructorului Organizare deficitar ntrzierea lucrrilor

5 Organizaional ntrzierea obinerii avizelor necesare Lipsa de experien a Proiectantului

ntrzierea nceperii lucrrilor; costuri suplimentare

6 Organizaional ntrzierea achiziionrii dotrilor din pensiune

Negocieri cu furnizorii nefinalizate la termen

Diminuarea perioadei de recuperare a investiiei

7 Tehnic Soluii tehnice greite sau neadaptate Activitate de proiectare defectuoas

Schimbare de soluii tehnice; costuri suplimentare

8 Extern

ntreruperea contractului de concesiune a blii de pescuit

nrutirea relaiilor cu Primria

Diminuarea drastica a veniturilor din cazare

9 Extern Modificri n legislaie Schimbare politic ntrzierea lucrrilor; costuri suplimentare 10 Extern Zona afectat de arii naturale protejate

OUG Ministerul Mediului Abandonarea investiiei

11 Extern Condiii meteorologice nefavorabile Desfurarea n aer liber a proiectului

Sistarea lucrrilor pe perioada respectiv

Riscuri cu efect pozitiv (Oportuniti)



Nr. crt.

Categorie de risc Eveniment de risc Cauz Efect

1 Management de proiect Proiectul se ncadreaz n buget si timp alocat

Experien n derularea proiectelor europene

Imagine bun privind absorbia fondurilor europene

3 Tehnic mbuntirea condiiilor de turism Creterea unitilor de cazare

Dezvoltarea economica a zonei

4 Organizaional Crearea de noi locuri de munc Dezvoltarea zonei Creterea nivelului de trai

5 Organizaional Creterea schimburilor comerciale Dezvoltarea zonei Creterea nivelului de trai



4.2. StabilireaplanuluidereducereariscurilorMai jos, prezentam planul de rspuns la riscurile identificate.

Nr. crt.

Categoria de Risc

Risc Impact Strategia de Rspuns la Risc

Msuri de Rspuns la Risc

Costul estimativ al efectului

apariiei riscului Costul estimativ al

msurii de rspuns la risc 1 2 4 8 16

Riscuri cu efect negativ (Riscuri)


Atribuirea contractului unui constructor slab

X Evitare

Verificarea riguroas a participanilor la licitaie

10.000 lei


Depirea termenelor stabilite pentru finalizarea proiectului

X Evitare

Monitorizarea Proiectantului prin Puncte de Referina bine stabilite

3 Management de proiect Depirea bugetului alocat X Evitare

Urmrirea periodic a lucrrilor executate

4 Organizaional ntrzierea mobilizrii Constructorului

X Acceptare Introducerea in contract a clauzei de penalizare

3.000 lei / zi 1 % / zi ~ 7.225 lei / zi

5 Organizaional ntrzierea obinerii avizelor necesare

X Evitare

Monitorizarea Proiectantului prin Puncte de Referina bine stabilite

6 Organizaional ntrzierea achiziionrii dotrilor din pensiune

X Evitare

Gsirea din timp si purtarea negocierilor cu furnizorii

7 Tehnic Soluii tehnice greite sau neadaptate

X Transfer Sancionarea aspr a proiectantului de specialitate

8 Extern ntreruperea X Transfer Introducerea unei



Nr. crt.

Categoria de Risc

Risc Impact Strategia de Rspuns la Risc

Msuri de Rspuns la Risc

Costul estimativ al efectului

apariiei riscului Costul estimativ al

msurii de rspuns la risc 1 2 4 8 16

contractului de concesiune a blii de pescuit

clauze de penalizare in contract

9 Extern Modificri n legislaie X Acceptare

10 Extern Zona afectata de arii naturale protejate

X Acceptare

11 Extern Condiii meteorologice nefavorabile

X Acceptare Msuri de conservare a lucrrilor executate

Riscuri cu efect pozitiv (Oportuniti)


Proiectul se ncadreaz n buget si timp alocat

X Exploatare

3 Tehnic mbuntirea condiiilor de turism

X Exploatare

4 Organizaional Crearea de noi locuri de munc X Exploatare

5 Organizaional Creterea schimburilor comerciale

X Exploatare



4.3. Elaborarea celor trei scenarii de proiect OPT, CMP si PES si calcululplanificriicritice

Riscurile proiectului pot fi clasificate in incertitudini si evenimente. Incertitudinile sunt estimrile incerte ale parametrilor proiectului, cum ar fi duratele activitilor, costurile, productivitile resurselor etc. Evenimentele de risc conduc de regula la modificarea structurii WBS sau modificarea activitilor si/sau a calendarelor de resurse.

Pentru crearea scenariilor de proiecte optimist, cel mai probabil si pesimist, vom folosi datele din tabelul de la pagina 14, referitoare la duratele si costurile activitilor.

Mai jos prezentam graficul Gantt pentru fiecare scenariu in parte.

Fig.14 Scenariu optimist



Fig.15 Scenariu cel mai probabil



Fig.16 Scenariu pesimist

n urma calcului planificrii cu constrngeri a duratelor si costurilor (fr rata de actualizare), au rezultat urmtoarele informaii pentru fiecare scenariu in parte:

Durata proiect Cost proiect Scenariu optimist: 1.529 zile 642.875 lei

Scenariu cel mai probabil: 1.581 zile 722.525 lei

Scenariu pesimist: 1.735 zile 815.900 lei



4.4. DefinireaprobabilitilordoritesiadatelorintPentru simularea riscurilor este necesara stabilirea unor inte realiste. Vom defini probabilitile dorite pentru ndeplinirea intelor proiectului astfel: pentru data de Finish a proiectului am ales 70%. pentru Total Cost am ales 80%.

Fig.17 Stabilirea Probabilitilor Dorite



4.5. CalcululprobabilitiilasuccesaproiectuluiVom calcula probabilitatea la succes a proiectului prin doua metode, anume:

Metoda Celor Trei Scenarii Metoda Monte Carlo

MetodaCelorTreiScenariiCa date de intrare vom deschide scenariul optimist si vom aloca in meniul Risk analysis, versiunile

optimist, cel mai probabil si pesimist. Pentru calcula probabilitati pentru diveri parametrii, cum ar fi: cheltuieli_investitie, durata proiectului, cost total, etc.

Fig.18 Planificarea Critica



In urma calculului analizei la risc se observa ca exista o probabilitate de 77,1% ca proiectul nostru sa se finalizeze pe data de 09.20.2021. La fel se poate calcula probabilitatea de ndeplinire a diverilor parametrii dorii pentru fiecare faza importanta a proiectului in parte.

Fig.19 Curba de distribuie a probabilitilor

In urma calcului probabilitatii la succes, putem concluziona ca pobabilitatea ca proiectul sa se finalizeze la data de 09.20.2021 este de 76,40%, asa cum se poate vedea si in Fig. 20.

Fig.20 Calculul Probabilitii la Succes



MetodaMonteCarloAplicarea Metodei Monte Carlo presupune de la bun nceput existenta celor trei scenario: optimist,

cel mai probabil si pesimist, create anterior prin aplicarea Metodei Celor Trei Scenarii.

Pentru a nu altera cele trei scenarii, mai intui se copiaz scenariul optimist in fiierul Pensiune_MC. Din fereastra de selecie a cmpurilor se selecteaz parametrul Perform Monte Carlo Analysis.

Fig.21 Fereastra de selecie a cmpurilor

Fig.22 Raport in urma Analizei Monte Carlo

Vizualizarea rezultatelor se face la nivelul oricrei faze sau activiti.



Fig.23 Distributie a probabilitatilor si curbele cumulate de probabilitati - Finish

Fig.24 Distributie a probabilitatilor si curbele cumulate de probabilitati Total Cost

Din analiza rezultatelor se poate constata ca Metoda Monte Carlo pune la dispoziie valori mai optimiste ale probabilitilor datelor int dect Metoda Celor Trei Scenarii.



5. Urmrireaperformantelorproiectului 5.1. Actualizareadatelorproiectuluipentrucelpuin4perioadedeanalizaScenariul de proiect dup care vom urmri evoluia acestuia este cel optimist. Ne propunem ca o

data pe luna sa actualizam si sa analizam evoluia sub-fazei Execuie, sub-faza aparintoare fazei Construire Pensiune.

Vom lucra pe structura WBS Construire si Exploatare (Code: 3). Analiza performantelor se va face prin actualizarea datelor pentru 4 perioade de analiza, pe perioada execuiei lucrrilor de construire.

Fig.25 Structura WBS Construire si Exploatare (Code: 3)

Perioada 1 de analiza: 11.30.2015 12.31.2015

Fig.26 Formular de monitorizare - 1



Fig.27 Actualizare date in Formular de monitorizare 1 Consideram ca activitatea Fundaii s-a terminat cu 2 zile ntrziere, cheltuielile crescand cu 3.000

lei, iar activitatea Racord apa-canal nc nu a nceput, cheltuielile fiind 0. Modificarile se vor face in maniera urmatoare: pentru activitatea Fundatii vom proceda in felul

urmator: modificam data 12.21.2015 in 12.23.2015, iar in celula Fixed by Period din Cost components vom modifica suma din 21.600 lei in 24.600 lei. In continuare vom face modificarile si pentru activitatea Racord apa-canal.

Salvam noua versiune de proiect si facem calculul planificrii cu constrngeri de resurse si calculul costurilor si materialelor.

Va rezulta urmtoarea stare a proiectului:

Fig.28 Calculul Planificrii si Costurilor la noua Data de Analiza (1)




Consideram ca activitatea Mansarda s-a terminat cu 3 zile mai tarziu, cheltuielile crescand de la 33.750 lei la 39.500 lei, iar activitatea Instalatii electrice s-a terminat cu 1 zi mai trziu, cheltuielile crescand de la 9.000 lei la 11.000 lei.


Fig.29 Calculul Planificrii si Costurilor la noua Data de Analiza (2) Perioada 3 de analiza: 01.31.2016 02.29.2016

Consideram ca activitatea Tamplarie s-a terminat cu 1 zi mai devreme, cheltuielile scazand de la 37.625 lei la 33.000 lei, iar activitatea Instalatii termice s-a terminat cu 1 zi mai trziu, cheltuielile crescand de la 45.000 lei la 49.000 lei.






Consideram ca activitatea Tencuieli s-a terminat cu 2 zile mai tarziu, cheltuielile crescand de la 10.260 lei la 15.000 lei, iar activitatea Pardoseala s-a terminat cu 3 zi mai trziu, cheltuielile crescand de la 26.100 lei la 33.000 lei.





5.2. Analiza Earned Value pentru parametrul Cheltuieli pentru fiecare etapa aproiectului

Fig.31 Variaia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI si SPI in versiunea 3 a proiectului



Fig.32 Variaia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI si SPI in versiunea 5 a proiectului

Conform variaiei costurilor din figura de mai sus, rezulta ca valoare cheltuielilor actuale este cu foarte putin peste valoare earned value, dar suntem in avans cu aproximativ 2 luni.



5.3. Analizatendinelorvariaiilorparametrilordeproiect

Fig.33 Comparatie a parametrilor Finish si Cheltuieli_investitie (versiunile 1 si 3)

Fig.34 Comparatie a parametrilor Finish si Cheltuieli_investitie (versiunile 3 si 5)



6. Concluzii

Proiectul de realizare a unei cldiri cu regim de nlime P+1E+M cu destinaia Pensiune Turistic de 3 margarete n comuna Crioara, judeul Sibiu este fezabil, se ncadreaz ntr-un buget ce poate fi susinut i recuperat n decursul operrii investiiei.

Datele tehnico-economice ale investiiei se prezint astfel: Valoarea Investiie (I): 895.931 lei

Valoarea Neta Actualizata (VAN): 73.734,67 lei

Rata Interna de Recuperare (RIR): 18.41 %

Perioada de recuperare a investiiei: 3 ani (02/24/2019 ora 12:00)

Raport beneficiu/cost (Rb/c) 1,24

Analiza proiectului scoate n eviden faptul c riscurile pot fi asumate i combtute, precum i posibilele scenarii de lucru pot fi sustenabile.



7. Bibliografie

1. Augustin PURNUS Sisteme Informatice de Managementul Proiectelor, Ed. Conspress, Bucuresti, 2008

2. Augustin PURNUS Managementul Proiectelor. Modelarea proiectelor cu Spider Project. Studii de caz, 2013

3. www.spiderproject.ro

4. www.spiderproject.com

Documents

Proiect Ingineria Costurilor