of 30 /30
: : : : : U Puli , JELENA GRUBIŠIĆ d.i.g. stalna sudska vještakinja za graditeljstvo i procjene nekretnina OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69 VLASNIK: OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69 OIB:98875297738 NARUČITELJ 52207 Barban, proizvodna zona Barban PROCJEMBENI ELABORAT SVRHA Za potrebe NARUČITELJA NEKRETNINA GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE LOKACIJA 1.12.2017. Br.el.108-17 108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 1

PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

  • Upload
    others

  • View
    23

  • Download
    2

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

:

:

:

:

:

U Puli ,

JELENA GRUBIŠIĆ d.i.g. stalna sudska vještakinja za graditeljstvo i

procjene nekretnina

OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69

VLASNIK: OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69

OIB:98875297738

NARUČITELJ

52207 Barban, proizvodna zona Barban

PROCJEMBENI ELABORAT

SVRHA Za potrebe NARUČITELJA

NEKRETNINA GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

LOKACIJA

1.12.2017.

Br.el.108-17

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 1

Page 2: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

1. SAŽETAK

52207 Barban, proizvodna zona Barban

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

Gočan

Dokumentacija o namjeni

Jelena Grubišić, dipl.ing.građ.

Prilaz javnoj površini

poduložak

z.k. uložak

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

Za potrebe NARUČITELJA

OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69

-

46.000,00

NE

Tržišna vrijednost nekretnine (Kn)

površina zemljišta (m²)

Tržišna vrijednost nekretnine (€)

Svrha:

Naručitelj procjene

katastarska općina

Adresa nekretnine

345.454,92

zemljišno knjižna čestica

3952

2514/33 2514/34

Tip nekretnine

Procjenitelj:

Javna prometna površina

5844,00

PODACI

Zadatak:

UTVRĐENO

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 2

Page 3: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 3

Page 4: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 4

Page 5: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

2. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA I STRUČNE LITERATURE

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

Standardna kalkulacija (Bilten IGH)

Pravilnik o utvrđivanju obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN 136/06;

135/10; 14/11; 55/12)

Uredba o načinu i postupku procjene vrijednosti turističkog zemljišta, odnosno građevina u

kampovima, načinu isplate kod civilne diobe, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog

građevinskog zemljišta za koje je na temelju posebnog propisa utvrđeno da služi za redovitu

uporabu građevine (NN 12/11)

Zakon o gradnji (NN 153/13 i 20/17)

Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13 i 65/17)

Zakon o građevinskoj inspekciji (153/13)

Prostorni planovi JLS

Odluke JLS o visini komunalnog doprinosa

Odluke JLS u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i iznosa troškova

komunalne infrastrukture

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96; 68/98; 114/01; 79/06; 141/06;

146/08; 38/09 153/09; 143/12)

Podatak o etalonskoj cijeni gradnje (MGIPU)

Zakon o zemljišnim knjjigama (NN 91/96; 68/98; 137/99; 114/01; 100/04; 108/07; 152/08)

Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07; 124/10; 56/13)

Uredba o načinu postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u

vlasništvu jadinica lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije

na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave (NN 12/11)

Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10; 76/11; 19/12; 151/13)

Normativi RH za građevinarstvo

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07; 144/12)

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim građevinama (NN 86/12)

Zakon o financiranju vodnog gospodarstva (NN 153/09; 90/11; 56/13)

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)

Pravilnik o energetskom certificiranju zgrada (NN 113/08; 36/10; 135/11; 81/12; 29/13; 78/13)

HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)

Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocjenjenom u postupku pretvorbe i

privatizacije (NN 92/10)

Zakon o pomorskom dobru (NN 158/03; 141/06; 38/09)

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 5

Page 6: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

3. ZADATAK

Postupajući po zahtjevu:

izvršili smo istraživanje kako bi izrazili naše mišljenje o tržišnoj vrijednosti

Zahtjev je podnesen pismenim putem

nekretnine:

na lokaciji:

dan kakvoće:

dan vrednovanja:

Opis nekretnine:

Osnovica za vrednovanje: Tržišna vrijednost

28.11.2017.

52207 Barban, proizvodna zona Barban

OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

28.11.2017.

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti

razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji

po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila

upućeno, razborito i bez prisile

Procjenjivanu nekretninu čine dvije zemljišne katastarske čestice: 2514/33 i

2514734 k.o.Gočan ukupne površine 5844m2. Navedene katastarske čestice u

naravi predstavljaju neizgrađeno građevinsko zemljište koje se prema rješenju iz

PPUO Barban nalazi unutar izdvojenog građevinskog područja gospodarske

proizvodne pretežito industrijske namjene. Proizvodna zona je djelomično

izgrađena, opremljena je komunalnom i prometnom infrastrukturom.

Zemljište je u naravi neuređena zelena površina u okviru koje nema visokog

zelenila.

Uz južnu granicu obiju katastarskih čestica što ujedino predstavlja i grancu

građevinskog područja se nalazi usjek - denivelacija prema preostalom dijelu

zemljišta od cca 1,5m. Preostali dio zemljišta je ravan. Dijelom zemljišta prolazi

trasa magistralnog cjevovoda ( istok) .

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 6

Page 7: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Na dan vršenja očevida izvršen je samostalan očevid procjenitelja.

4. MAKRO LOKACIJA

Položaj grada / općine

Za potrebe izrade procjene korištena je dokumentacija dostavljena od strane naručitelja, a

nedostajući prostornoplanski podaci korišteni su iz javnodostupnih podataka i web stranica:

www.geoportal.dgu.hr ( katastar i izgled nekretnina ), https://oss.uredjenazemlja.hr - vlasništvo,

www.barban.hr (planski status nekretnine ). Procjena je izrađena na zahtjev naručitelja, na temelju

dostupnih podataka, uz navedene napomene i ograde.

Procjenjivana nekretnina se nalazi u Općini Barban. Općina Barban smještena je na jugoistoku

istarskog poluotoka, zauzima površinu od 94,1 km2 Prema popisu stanovništva iz 2011.g u

Općini Barban je nastanjeno 2721 stanovnika. U sklopu općine se nalazi 23 naselja. Susjedne

općine općini Barban su općine: Marčana, Svetvinčenat, Žminj, Gračišće, Pićan, Sveta nedelja i

Raša. Osnovu prometne povezanosti predstavlja državna cesta D66 (Pula-Labin-Opatija-Matulji).

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 7

Page 8: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

5. MIKRO LOKACIJA

Položaj u gradu / naselju

Procjenjivano zemljište se nalazi u skolopu proizvodne zone Barban. Proizvodna zona se nalazi oko

1,1, km jugozapadno od naselja Barban. Prozvodna zona se razvila uz županijsku cestu Ž5101(

Barban-Divšići-Vodnjan).

Na ortofoto snimku sa preklopljenim katastarskim planom ucrtane su k.č.2514/33 i 2514/34 k.o.

Gočan - označene u nastavku.

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 8

Page 9: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Izvor:www.http://geoportal.dgu.hr

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 9

Page 10: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

6. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

6.1. Zemljišna knjiga

k.o.

z.k.ul.

podul.

datum:

U posjedovnici AI upisano je:

k.č. površine m2

k.č. površine m2

m2

U vlasničkom listu B upisano je:

Vlasnik:

U teretnom listu C upisano je:

6.2. Katastar

e-Posjedovni list broj 1566

stanje na dan 29.11.2017.

k.o. Gočan

k.č. površine m2

površine m2

m2

Prema e-izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Puli

2514/33 pašnjak 1.875,00

OPĆINA BARBAN, BARBAN, BARBAN 69

OIB:98875297738

Tereta nema

2514/34

29.11.2017.

-

Gočan

Sveukupno:

pašnjak 3.969,00

Ukupno: 5.886,00

4.011,00

2514/33

pašnjak2514/34

pašnjak 1.875,00

5.844,00

2672

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 10

Page 11: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

6.3. Legalitet i napomene o nekretnini

Usklađenost zemljišne knjige i katastra

Pristup nekretnine javnoj prometnoj površini

Napomene o nekretnini

-

PLANSKI STATUS

Za utvrđivanje prostorno planskog statusa nekretnine relevantan je

-

izvor:www.barban.hr

Zemljištu je osiguran pristup sa postojeće asfaltirane prometne površine u vlasništvu Općine

Barban. Za k.č.2514/25 koja se nalazi u trasi prometnice je u zemljišnim knjigama upisana

zabilježba o pokrenutom postupku izvlaštenja.

mrežnih stranica Općine Barban

Pri izradi procjembenog elaborata kao mjerodavna površina uzeti će se površina upisana u

katastarskom operatu.

Stanje nije usklađeno. Površina k.č. 2514/34 upisna u zemljišnim knjigama i katastru razlikuje se za

42m2.

Prostorni plan uređenja Općine Barban ("Službene novine Općine Barban", br. 21/08, 13/14 i

24/15).

Podaci o namjeni zemljišta preuzeti su:

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 11

Page 12: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Prema rješenju iz PPUO Barban zemljište se nalazi unutar izdvojenog građevinskog područja

gospodarske - proizvodne pretežito industrijske namjene (I1).

Izvod iz PPUO Barban Korištenje i namjena površina

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 12

Page 13: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Izvod iz PPUO Barban - Građevinska područja

Zemljište se nalazi unutar izgrađenog dijela izdvojenog građevinskog područja gospodarske

namjene.

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 13

Page 14: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

-

-

-

-

-

-

-

-

-

U odnosu na navedeni planski status na zemljištu je sukladno odredbama članka 79. Zakona o

prostornom uređenju gradnja moguća bez izrade Urbanističkog plana uređenja.

Izdojeno građevinsko područje proizvodne pretežito industrijske namjene (I1) - gospodarska zona

Barban ukupne je površine 32,01ha.

Unutar građevinskih područja gospodarske namjene - proizvodne namjene (pretežito industrijske )

mogu se graditi građevine proizvodnih – industrijskih ili zanatskih djelatnosti (proizvodnja, i

prerađivačkih djelatnosti, obrtništvo, servisi i sl.), kao i građevine trgovačke djelatnosti (skladišta,

hladnjače, trgovina na veliko i sl.), uslužne i komunalno servisne građevine, te potrebna

infrastrukturna mreža i infrastrukturne građevine.

zgrada može biti najviše podrum, prizemlje i najviše 4 nadzemne etaže

Položaj magistralnog vodovoda vidljiv je iz geodetskog snimka u nastavku

građevna čestica ne može biti manja od 600m2, a najveća nije propisana

visina građevine treba biti u skladu s namjenom i funkcijom ali ne smije iznositi više od 15m;

najmanje 20% površine građevne čestice potrebno je ozeleniti;

na građevnoj čestici potrebno je osigurati prostor za parkiranje vozila;

PPUO Barban su za gradnju unutar izdvojenog građevinskog područja gospodarske proizvodne

pretežito industrijske namjene određeni slijedeći osnovni lokacijski uvjeti:

na jednoj građevnoj čestici može se graditi jedna ili više građevina (složena građevina) osnovne

namjene. Unutar građevine moguć je u manjoj površini (do 20% građevinske bruto površine) i

smještaj osim osnovnog sadržaja i drugih sadržaja (uslužnih) koji upotpunjuju osnovni sadržaj,

ne ometaju proces rada i pridonose kvaliteti prostora. Unutar građevine nije moguća stambena

namjena

koeficijent izgrađenosti (k-ig) građevne čestice može iznositi maksimalno 0,4, a minimalno 0,2

iznimno, ako to zahtijeva tehnološki proces, dio građevine može biti i viši od navedenoga

(dimnjaci, silosi i sl.);

na površini poslovne namjene mogu se uz građevine osnovne namjene graditi i ostale

građevine kao što su:nadstrešnice i trijemovi, prostori za manipulaciju, parkirališta, potporni

zidovi, komunalne građevine i uređaji,prometne građevine i uređaji, te druge građevine prema

zahtjevima tehnološkog procesa. Ostale građevine gradese, u pravilu, unutar gradivog dijela

građevne čestice. Iznimno, izvan gradivog dijela građevne čestice mogu se graditi i uređivati

potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta, komunalne građevine i uređaji, prometne

građevine i uređaji.

Kroz k.č.2514/34 prolazi magistralni vodovod. Prema PPUO Barban zaštitni koridor

postojeće magistralnog vodovoda iznosi 6m.( ukupna površina koridora 700 m2)

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 14

Page 15: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

7. POVRŠINE ZEMLJIŠTA

5886,00

1875,00

Površina

2514/33

ZEMLJIŠNA ČESTICA

Ukupno površina:

2514/34 4011,00

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 15

Page 16: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

8. OPĆI VRIJEDNOSNI ODNOSI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Tržište nekretnina na područje RH

Oporavak je u 2016. dobio na zamahu. Neznatno povećanje BDP u 2015. označilo je kraj jedne od najdužih i

najdubljih recesija u EU-u.

Oporavak se u 2016. ubrzao po procijenjenoj stopi od 2,8 %. Povoljni utjecaji koji su pridonosili oporavku

posljednje dvije godine postupno slabe, no zamjenjuju ih povoljne nove okolnosti zbog kojih se u 2017.

predviđa relativno snažan rast BDP-a od 3,1 % odnosno 2,5 % u 2018. Ekonomski oporavak pridonosi

smanjenju domaćeg i vanjskog duga, no ranjivosti su još prisutne. Dug privatnog sektora i dalje se smanjuje, a

u 2016. počeo se smanjivati i udio duga opće države. Općenito stabilan financijski sektor temelj je kontinuirane

makrofinancijske stabilnosti. No ranjivosti još postoje, osobito u pogledu visokih razina duga denominiranog u

stranoj valuti. Smanjuje se dug privatnog sektora, iako je i dalje visok, osobito u korporativnom sektoru, i

znatno izložen valutnom riziku. Dug korporativnog sektora i dalje je visok i koncentriran je u nekoliko sektora te

svega nekoliko poduzeća. Propisana konverzija kredita kućanstava u švicarskim francima u eure pridonijela je

smanjenju zaduženosti kućanstava u 2016., no financijskom je sektoru uzrokovala znatne gubitke. Očekuje se

da će oporavku pridonijeti financijski sektor, koji je i dalje izložen neizravnom kreditnom riziku. Unatoč

gubitcima uzrokovanima konverzijom kredita u švicarskim francima, financijski sektor i dalje je dobro

kapitaliziran te je tijekom 2016. ponovno postao profitabilan. Očekuje se da će potražnja za kreditima biti

potaknuta boljim ekonomskim uvjetima i niskim kamatnim stopama.

Stopa nezaposlenosti brzo se smanjuje zahvaljujući umjerenom otvaranju novih radnih mjesta, ali i smanjenju

radne snage. Međutim, više od polovine tog smanjenja posljedica je smanjenja radne snage, dok se većina

novootvorenih radnih mjesta temelji na ugovorima na određeno vrijeme. Nezaposlenost mladih i dugotrajna

nezaposlenost i dalje su na visokoj razini.

(Izvadak iz Izvješća Europske komisije za 2017.g. od 22.02.2017.g.)

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 16

Page 17: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Očekivana povoljnija kretanja na tržištu rada i rast raspoloživog dohotka zbog poreznih reforma s početka

2017. godine, u idućem bi razdoblju mogli pozitivno utjecati na agregatne pokazatelje financijske dostupnosti

stambenih nekretnina. Ipak, trenutačno se ne očekuje znatan rast cijena stambenih nekretnina

koji bi u dugom roku stvorio neravnoteže na tržištu. Mogući rizici proizlaze iz neizvjesnosti vezane uz utjecaj

uvođenja poreza na nekretnine početkom sljedeće godine te iz Nacrtom zakona o komunalnom gospodarstvu

predviđenog uvođenja građevinske rente i doprinosa za građenje komunalne infrastrukture,što će biti dodatni

trošak pri gradnji. S uvođenjem navedenih izmjena možemo očekivati rast poreznog opterećenja i negativan

utjecaj na oporavak tržišta nekretnina.Rizici su prisutni i na komercijalnom segmentu tržišta nekretnina

s obzirom na najavljeni proces restrukturiranja Agrokora.Podaci o ovom dijelu tržišta nekretnina i inače su

oskudni, pa je nemoguće kvantificirati utjecaj koji bi Agrokorovo restrukturiranje moglo imati na tržište

poslovnih nekretnina. Naime,očekuje se da ono zasigurno u jednom dijelu obuhvati i segment maloprodajnih

prostora te logističkih centara u sastavu Agrokora.

Spomenuti manjak podataka o svim segmentima tržišta nekretnina,njegova sistemska važnost te utjecaj na

gospodarstvo i financijski sustav, među ostalim i zbog svoje procikličnosti,prepoznat je i na razini Europske

unije. ESRB je tako krajem 2016. donio Preporuku o zatvaranju praznina u podacima o nekretninama

(ESRB/2016/14), čiji je cilj na razini EU-a uskladiti okvir za praćenje tržišta nekretnina po podsektorima

(stambeno tržište, tržište iznajmljivanja i komercijalno tržište) uzimajući u obzir veličinu i važnost pojedinog

segmenta u nacionalnim okvirima. Preporuka obvezuje nositelje makroprudencijalne politike da ustroje sustav

prikupljanja podataka, što će svakako u budućnosti pomoći u identifikaciji sistemskih rizika koji prijete s ovog

tržišta. Provedba ove preporuke u Republici Hrvatskoj trebala bi osigurati detaljniji skup podataka o tržištu

nekretnina nositeljima ekonomske politike kako bi im omogućio pravodobno djelovanje u smanjivanju i

sprečavanju neravnoteža proizišlih s tog tržišta.

Izvod iz publikacije HNB-a*: Financijska stabilnost, br. 18. od svibnja 2017. , sektor

Nekretnine:

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 17

Page 18: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

9. ODABIR METODE PROCJENJIVANJA I OBRAZLOŽENJE

troškova metoda

Sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina čl 23 propisane su tri metode procjena i to

poredbena, prihodovna i troškovna metoda. Izbor metode ovisi o vrsti nekretnine, uzimajući u obzir

postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu, kao i druge okolnosti pojedinog slučaja.

prihodovna metoda

Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za

procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u

nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i

poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri

kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

Tržišna vrijednost neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica može se utvrditi i iz približne

vrijednosti zemljišta ako obilježja procjenjivane katastarske čestice pokazuju dovoljnu

podudarnost s obilježjima uzor-čestice.

Broj kupoprodajnih cijena (transakcija) koje se koriste u poredbenoj metodi se utvrđujese na

temelju broja kupoprodajnih ugovora ako kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice iz

samo jednoga zemljišnoknjižnog tijela. U slučaju da jedan kupoprodajni ugovor sadržava

katastarske čestice iz više zemljišnoknjižnih tijela, tada je broj kupoprodajnih cijena iz tog ugovora

jednak broju zemljišnoknjižnih tijela.

Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze

zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom

stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema

svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti šteta i

nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.

Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenjuje se koeficijent za prilagodbu koji se izvode

iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a obuhvaćaju

koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava građenja.

poredbena metoda

Primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze

najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 18

Page 19: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

9.1. Odabir metode procjenjivanja

9.2. Prikaz i analiza podataka za zemljišta

Poredba 1: ID 3002959

Obilježja:

kategorija: 1

mjera korištenja zemljišta:

veličina zemljišta:

cijena:

datum transakcije:

Poredba 2: Ugovor o kupoprodaji

Obilježja:

kategorija: 1

mjera korištenja zemljišta:

veličina zemljišta:

cijena:

datum transakcije:

Za potrebe ove procjene izvršili smo istraživanje lokalnog tržišta i prikupili podatke iz svih izvora koji su nam bili

dostupni. Koristili smo bazu podataka kupoprodajnih ugovora eNekretnina, podatke sa službenih stranica

jedinica lokaln samouprave i osobnu bazu podataka procjenitelja nastalu uvidom u ugovore o prodaji i najmu u

zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli . U procjeni se ne navode podaci koji bi onemogućili zaštitu osobnih

podataka i poslovne tajne..

1,6

(€)

15.12.2016.

10,10 €/m2

12,09 €/m27.814,09

1,6

646,46 (m2)

2.509,00 (m2)

25.331,32 (€)

Izvor poredbenih nekretnina: e-Nekretnine i službeni podaci Općine Barban

15.4.2014

Predmetnu nekretninu čini više parcela građevinskog zemljišta različitih prostornih i fizičkih

obilježja, odabire se poredbena metoda procjenjivanja sa uproječenjem vrijednosnih i prostornih

kriterija poredbe.

Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -

proizvodna zona Barban - Krvavci

Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -

proizvodna zona Barban - Krvavci

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 19

Page 20: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

Poredba 3: Ugovor o kupoprodaji

Obilježja:

kategorija: 1

mjera korištenja zemljišta:

veličina zemljišta:

cijena:

datum transakcije:

1,6

Parcelama prolazi koridor magistralnog cjevovoda u površini 700 m2 koji limitira

površinu izgrađenosti čime drektno umanjuje vrijednost procjenjivane nekretnine u

odnosu na poredbene

U dijelu parcele površine 1146 m2 je izražena depresija visine 1,5 m.Iako se taj dio

zemljišta može koristiti kao manipulativni i parkirališni prostor razlika između ravnih

zemljišta i ove nekretnine je cijena potpornog zida kojeg je nužno izgraditi da bi se

moga koristiti ovaj dio zemljišta, čime je njegova vrijednost manja u odnosu na

porediva zemljišta najmanje za vrijednost potpornog zida uz gubitak dijela

dozvoljene gradivosti

6.268,00 (m2)

62.657,31 (€) €/m3

18.12.2015.

10,00

Zemljište je građevinsko , nalazi se unutar izdvojenog građevinskog područja proizvodne namjene -

proizvodna zona Barban - Krvavci

NAPOMENA - tereti na nekretninama

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 20

Page 21: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

9.3. Međuvremensko izjednačenje

MSI cijene preuzete sa stranica Državnog zavoda za statistiku

Redni broj

Katastarska općina:

Datum transakcije:

Površina (m2) :

Prodajna vrijednost (€):

Cijena (€/m2) :

Cijena (kn/m2) :

Indeks / dan transakcije:

Indeks / dan vrednovanja:

Korekcijski faktor:

Međuv.izjedn.cij. (kn/m2): 77,52 95,85 79,96

104,71 101,39 100,51

646,46 6.268,00

Barban Krvavci

10,0012,09

15.4.2014 15.12.2016.

106,58

7.814 62.657

18.12.2015.

321

10,10

Barban Krvavci Barban Krvavci

76 91 75

2.509,00

25.331

106,58

1,061,02 1,05

106,58

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 21

Page 22: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

9.4. Analiza sa isključenjem neodgovarajućih poredbi

Interkvalitativno izjednačenje

PREDMET PROCJENE:

Kategorija:

Mjera korištenja (Kis):

Veličina (m2):

Redni broj

Katastarska općina:

Međuvrem. izjednač. cijena:

Kategorija

Prilagodba

Mjera korištenja:

Prilagodba

Zona

Prilagodba

Lokacija

Prilagodba

Ostalo - tereti :

Prilagodba

Korigirana vrijednost:

Odstupanja od prosjeka:

Korigirana vrijednost (kn):

STATISTIKA

Prosjek:

Odstupanja od prosjeka:

Kvadrat odstupanja:

suma

Standardno odstupanje:

Pravilo dva-sigma (±)

Odstupanja od prosjeka:

Odstupanja od dva-sigma:

Prosječna vrijednost (kn/m2):

Prosječna vrijednost (€/m2):

Vrijednost nekretnine (kn)

Vrijednost nekretnine (eur)

5.844,00

ne

I

0%

345.454,92

13,51%

11,38

7,84

63,75

54,27

5,69 9,62%

9,85

-8,20%

PREDMET PROCJENE:

0%

23,49

-30%

59,11

ne ne

67,10

-30%

-30%

ista istaista

97,09

ne

nema

46.000,00

55,97

nema nema

-4,85 7,98 -3,14

-30%

1,6

0%

1

0%

0%

Barban Krvavci

ZEMLJIŠTE

77,52 95,85 79,96

Barban Krvavci

-30%

1 2

0%

3

59,11

-5,31%

nene

0% 0%

0%

0%

-30%

0% 0%

I I

1

1,6 1,6

2

1

1

Barban Krvavci

služnost vodovoda 600 m2,

depresija 1146 m2 - 30%

površine parcele umanjene

vrijednosti

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 22

Page 23: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

10. ZAKLJUČAK O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

tečaj HNB na dan procjenjivanja : kn

Kn

IZJAVA PROCJENITELJA:

Procjenu izradila :

Jelena Grubišić d.i.g.stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene

Navedeni iznosi ne sadrže poreze.

na dan vrednovanja:

na dan kakvoće:

dajemo mišljenje o procjenjenoj vrijednosti nekretnine:

7,54

Prilikom izrade izvještaja o procjeni mi smo djelovali kao neovisna stranka. Naknada za izradu

izvještaja o procjeni ni na koji način ne ovisi o našem zaključku o procjenjenoj vrijednosti.

28.11.2017.

28.11.2017.

Izvještaj je izrađen sukladno važećem Zakonu o procjeni nekretnina, Pravilniku o metodama

procjene nekretnina i mađunarodnim standardom.

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

na lokaciji:

52207 Barban, proizvodna zona Barban

345.455

zaokruženo

Temeljem prethodno navedenih podataka o nekretnini koja je predmet procjene, a koja je:

Metoda procjenjivanja je odabrana temeljem karakteristika nekretnine, načina korištenja, analize

korištenja okolnih građevina i razvojnih mogućnosti predmetne nekretnine. Također je izvršena

analiza općih uvjeta na tržištu, kao i lokalnih tržišnih uvjeta na području predmetne nekretnine, kao i

tržišna pozicija procjenjivane nekretnine.

46.000

k.č.br. 2514/33 i 2514/34 k.o. Gočan

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 23

Page 24: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

11. UPORABA DOKUMENTA

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Izjavu dala :

Jelena Grubišić d.i.g.stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene

Izvršen je vizualni pregled dijelova nekretnina, sa fotozapisom

U izvještaju su korišteni podaci prikupljeni na očevidu, i iz dostavljenih dokumenata od strane

naručitelja / vlasnika / predstavnika vlasnika

Naša tvrtka ima potrebno ovlaštenje za izradu ovog izvještaja o procjenjenoj vrijednosti

U procjenjenu vrijednost nisu uključeni troškovi i porezi kod kupoprodaje

Nije izvršena posebna verifikacija dokumenata dostavljenih od strane naručitelja / vlasnika /

predstavnika vlasnika, kao niti dokumenata i podataka korištenih putem javnih Internet servisa

(e-zemljišne knjige, e-katastar, geoportal, prostorni planovi, podaci o vrijednostima komunalnih

doprinosa i ostalih komunalnih priključaka

Mišljenje o procjenjenoj vrijednosti je iznešeno temeljem navedenih podataka o nekretnini i

tržištu. Moguće je da netko iznese drugačije mišljenje ili tumačenje navedenih podataka.

Za potrebe ovog izvještaja nisu izrađene geološke ili neke druge analize tla, te nisu istraživana

prava ili uvjeti iskorištavanja vode, nafte, plina ugljena ili drugih podzemnih minerala.

Vrijednost ili vrijednosti navedene u ovom izvještaju temelje se na navedenim pretpostavkama i

važeće su jedino uz uvažavanje istih.

Potvrđujemo da Procjenitelj osobno kao i potpisnik ovog elaborata (pravna osoba) nema

nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na predmetnoj imovini, te da

nema nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene vrijednosti nekretnine.

Procjenitelj u postupku procjene nije utvrdio niti od naručitelja dobio podatke o postojanju

neupisanih prava, tereta, niti drugih ograničavajućih okolnosti na procjenjivanom zemljištu

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 24

Page 25: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

12. PRILOZI

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 25

Page 26: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

DOKUMENTACIJA

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 26

Page 27: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 27

Page 28: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 28

Page 29: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 29

Page 30: PROCJEMBENI ELABORATbarban.hr/wp-content/uploads/2014/03/T23Procjembeni-elaborat.pdf · potporni zidovi, prostori za manipulaciju, parkirališta,komunalne građevinei uređaji,prometne

108 17, Općina Barban zemljište Barban proizvodna zona 30