PROCJEMBENI ELABORAT elaborat.pdf- JEDNOSTAVNI CJENIK USLUGA za arhitekte i investitore, Autor: Zlatko Hanžek Naziv tvrtke procjenitelja: BILOTA INŽENJERING d.o.o. Seget Donji Naziv

Hrvatskih žrtava 130 099/312‐273‐1 21218 Seget Donji 091/666‐333‐2 Hrvatska www.bilota‐inz.com Oib: 56075169776 bilota@bilota‐inz.com IBAN : Societe generale – Splitska banka d.d. HR Split HR96 2330 0031 1514 4927 9

PROCJEMBENI ELABORAT

TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

NEKRETNINA:

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE u Vodicama dio č.zem. 226/15 k.o. Vodice ( nova 226/20 )

NARUČITELJ:

URED DRŽAVNE UPRAVE U ŠIBENSKO – KNINSKOJ ŽUPANIJI, Služba za gospodarstvo I imovinsko pravne poslove

Dan vrednovanja procjene: 26. travnja 2019 god. Dan kakvoće nekretnine: 26. travnja 2019 god. Stalni sudski vještak za procjenu nekretnina: Ivan Bilota mag.ing.aedif.

Trogir, 26. travnja 2019 god.

Naziv tvrtke procjenitelja: BILOTA INŽENJERING d.o.o. Seget Donji Naziv procjenitelja: IVAN BILOTA mag.ing.aedif. Adresa procjenitelja: Hrvatskih žrtava 130, Seget Donji Kontakt podaci o procjenitelju: 099/312-2731

2

S A D R Ž A J :

1. SAŽETAK PROCJENE .................................................................................................................. 3

2. IMENOVANJE SUDSKOG PROCJENITELJA .......................................................................... 4

3. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE ................ 5

4. UVOD ................................................................................................................................................ 6

4.1. Zadatak ..................................................................................................................................... 6

4.2. Opis nekretnine ...................................................................................................................... 7

4.3. Identifikacija nekretnine i lokacija nekretnine ............................................................... 7

4.4. Prostorno planska obilježja ................................................................................................ 8

5. ZATEČENO STANJE ................................................................................................................... 10

5.1. Stanje nekretnine ................................................................................................................. 10

5.2. Pristup .................................................................................................................................... 10

5.3. Zgrade ..................................................................................................................................... 10

5.4. Poboljšice .............................................................................................................................. 10

6. METODE PROCJENE .................................................................................................................. 11

6.1. Poredbena metoda .............................................................................................................. 11

6.2. Prihodovna metoda ............................................................................................................. 11

6.3. Troškovna metoda .............................................................................................................. 12

6.4. Obrazloženje za odabir metode ....................................................................................... 12

6.5. Proces procjene – poredbena metoda ........................................................................... 13

7. MIŠLJENJE .................................................................................................................................... 14

8. PRILOZI .......................................................................................................................................... 15


3

1. SAŽETAK PROCJENE

Mjesto i poštanski broj Vodice 22211Naziv ulica i k.br.Gradska četvrt

zk.ul. zk. čestica, br.katastarska općinaposjedovni list, br.k. čestica, br.katastarska općina

Tržišna vrijednost zemljište [kn/m2]

Tržišna vrijednost zemljišta [kn]

Zgrade

Građevinske poboljšice

Posljedični dobitci

Posljedični gubitci

I Kategorija zemljišta: 100% 100,00%

Adresa nekretnineVodice

Tip nekretnine Građevinsko zemljište

dio k.č.zem. 226/15 ( nova 226/20 )

Namjena nekretnine IS - koridor prometnice ( prvotna namjena

Zemljišnik-

226/20Vodice

Mješovita

Katastar-

226/20Vodice

Površina zemljišta [m2] - IZVORNA 393,00 m2

1.642,74 kn/m2Površina zemljišta [m2] - PREDMET OTKUPA 5,00 m2

0,00 kn

0,00 kn

UKUPNO korekcije 0,00 kn

SVEUKUPNO 12.513,72 kn

srednji tečaj HNB 7,419482

Neposredan pristup na javnu prometnicu DAUsklađenost zemljišnika i katastra Nije predočenoDan vrednovanja 24.4.2019Dan kakvoće 18.12.2018Indeks na dan procjene - DZS 113,5

Mjera građevinskog korištenja - Kis 1,20

8.213,72 kn

0,00 kn

4.300,00 kn

UKUPNO tržišna vrijednost 12.513,72 kn

SVEUKUPNO ZAOKRUŽENO 12.510,00 knKategorija zemljištaNamjena zemljišta


4

2. IMENOVANJE SUDSKOG PROCJENITELJA


5

3. POPIS PRIMJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

Primjenjeni propisi:

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 )

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina ( NN 105/15 )

- Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina i izmjene i dopune ( NN 114/15

i 122/15)

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata

( NN br. 52/84 )

- Pravilnik o stalnim sudskim vještacima ( NN 88/08 ) i Pravilnik o izmjenama i

dopunama pravilnika o stalnim sudskim vještacima ( NN 8/09 i 126/11 )

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( N_N br. 91/96., 68/98., 137/99.,

22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09. i 143/12.)

- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04.,

107/07., 152/08., 126/10. i 55/13.)

- Zakon o gradnji ( NN 153/13 )

- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/13 )

- Odluka o komunalnom doprinosu i Izmjenam Odluke o komunalnom doprinosu

- Uredba o visini vodnog doprinosa i Uredba o izmjeni Uredbe o visini vodnog

doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13 )

Literatura:

- Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji ( IGH )

Standardizacija određivanja koeficijenata za obračun korisnih površina i korisne

vrijednosti površina – prijedlog HDSV

- Načela procjene tržišnih vrijednosti nekretnina I , Krtalić V. ( 2007 )

- Program vrednovanja stambenog prostora u višekatnim zgradama, Berzjak S.,

Horvat B, Krtalić N. ( 2002 )

- Scholland u Kleiber W. (2010) Verkehswertermittlung von Grundstücken, VI,

Bundesanzeiger Verlag GmbH, Köln, str. 831.

- Seiser F. J., Kainz F. (2011) Der Wert von Immobilien, I, Seiser+Seiser Immobilien

Consulting GmBh, Graz, str. 821.

- JEDNOSTAVNI CJENIK USLUGA za arhitekte i investitore, Autor: Zlatko Hanžek


6

4. UVOD

4.1. Zadatak

Prema zahtjevu Naručitelja, URED DRŽAVNE UPRAVE U ŠIBENSKO –

KNINSKOJ ŽUPANIJI, Služba za gospodarstvo I imovinsko pravne poslove, a sve

temeljem zaključka klasa: UPI-943-05/19-01/06 Ur.broj.: 2182-03-05/06-19-5 od 28. veljače

2019 god. potrebno je izraditi mišljenje o tržišnoj vrijednosti nekretnine u k.o. Vodicama zbog

potreba naručitelja i to dijela č.zem. 226/15 ( nova oznaka 226/20 ) k.o. Vodice u površini od 5

m2 predmetne parcele.

Kao dan vrednovanja procjene nekretnine određen je 26. travnja 2019 god. dok je dan

kakvoće ( stanja ) koje je mjerodavno za procjenu 18. prosinca 2018 god.

Prilikom procjene vrijednosti nekretnine, za preračunavanje vrijednosti primijenjen je

srednji tečaj HNB-a od 26. travnja 2019 god. koji je iznosio 1 EUR = 7,385652 kn.

U izraženoj vrijednosti nisu uključeni porezi na promet nekretnina.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu procjembenog elaborata temeljem pregleda

predočene dokumentacije i očevida nekretnine na licu mjesta 26. travnja 2019 god.

Ovom procjenom vrijednosti utvrđuje se:

TRŽIŠNA vrijednost nekretnine – građevinskog zemljišta i poboljšica na dan vrednovanja

procjene

Procjembeni elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za

utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje

pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.


7

4.2. Opis nekretnine

Predmetno zemljište nalazi se u gradu Vodicama i to na zapadnom dijelu grada predio

Blata. Zemljište je pravilnog oblika smješteno uz lokalnu prometnicu. Namjena zemljišta je M-

mješovita.

Prema Parcelacijski elaborat br. ŠI-64/18 od 04.06.2018 god. izrađenom po ovl.geod.

Karlo Štampalija površina predmetnog zemljišta 226/20 iznosi 5 m2.

4.3. Identifikacija nekretnine i lokacija nekretnine

Identifikaciju je izvršena prema podatcima dostupnim na DOF-5 i Parcelacijskom elaboratu.

Predmetna čestica zemljišta nalazi se u gradu Vodicama predio Blata.

Mikrolokacija

Lokacija


8

4.4. Prostorno planska obilježja

Prema PP Grad Vodice, „I Izmjene i dopune urbanističkog plana uređenja naselja Vodice i Srima“ te grafičkim i tekstualnim prilozima predmetno zemljište nalazi se u zoni M – mješovita namjena, načini i uvjeti gradnje 1.2.


9

Izvad iz PPU Grad Vodice


10

5. ZATEČENO STANJE

Na dan očevida 24. travnja god. utvrđeno je postojeće stanje nekretnine te su uzeti svi

relevantni podatci potrebni za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine ( geodetska

identifikacija predmeta procjene )

Kao mjerodavni parametri stanja nekretnine – poboljšica uzeto je stanje na dan 12.12.2018

god.

5.1. Stanje nekretnine

- Oblik zemljišta; pravilan - Nagib zemljišta; ravno - Klizišta; nema - Infrastruktura; DA - Odvodnja površinskih voda; terenom - Posebni uvjeti; nema

5.2. Pristup

- Da 5.3. Zgrade

- Ne

5.4. Poboljšice

- Da

NAPOMENA: Poboljšice su promatrane na predmetu izvlaštenja, dok će se na preostalom dijelu nekretnine ista vratiti u prvobitno stanje.

R. br. OPIS RADA JED. KOLIČINA JED.CIJENA CIJENA UMANJENJE UKUPNO

1. Ogradni armiranobetonski zid širine 25 cm visine 50 cm ukopan u tlo cca 30 cm. Cijenom obuhvačeni zemljani radovi, priprema podloge i izrada zida sa svim potrebnim materijalom i radom do pune gotvosti ml 3,00 500,00 1.500,00 0,00% 1.500,00

2. Armiranobetonski stup 40/40 cm visine 150 cm ukopan u tlo cca 50 cm. Cijenom obuhvačeni zemljani radovi, priprema podloge i izrada zid te izvedba ograde sa svim potrebnim materijalom i radom do pune gotvosti kom 1,00 800,00 800,00 0,00% 800,00

3. Betonske kocke na uvaljanoj podlozi. Cijenom obuhvačeni zemljani radovi, priprema podloge i nabava i polaganje betonskog opločenja sa svim potrebnim materijalom i radom do pune gotvosti m2 4,00 500,00 2.000,00 0,00% 2.000,00

UKUPNO: 4.300,00


11

6. METODE PROCJENE

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina

koriste se sljedeće propisane metode:

poredbena metoda,

prihodovna metoda i

troškovna metoda.

Tržišna vrijednost utvrđuje se iz rezultata korištene metode ili metoda, uz poštivanje značaja koji

daje korištena metoda ili metode. Ako se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a

ostale metode služe za potporu i provjeru rezultata.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine, uzimajući u obzir postojeće običaje u

uobičajenom poslovnom prometu i to:

6.1. Poredbena metoda

primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i

za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih

kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta

i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri

kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

Tržišna vrijednost neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica može se utvrditi i iz približne

vrijednosti zemljišta ako obilježja procjenjivane katastarske čestice pokazuju dovoljnu

podudarnost s obilježjima uzor-čestice.

Broj kupoprodajnih cijena (transakcija) koje se koriste u poredbenoj metodi se utvrđuje se na

temelju broja kupoprodajnih ugovora ako kupoprodajni ugovor sadržava katastarske čestice iz

samo jednoga zemljišnoknjižnog tijela. U slučaju da jedan kupoprodajni ugovor sadržava

katastarske čestice iz više zemljišnoknjižnih tijela, tada je broj kupoprodajnih cijena iz tog

ugovora jednak broju zemljišnoknjižnih tijela.

6.2. Prihodovna metoda

primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se

nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.

U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na

tržištu (održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim


12

odstupanjima ili značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost

može se utvrditi i na temelju periodički različitih prihoda.

Prihodovna vrijednost izgrađenih zemljišta obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost građevine

i vrijednost uređaja.

Prihodovna vrijednost može se utvrditi na temelju:

1. opće prihodovne metode (tzv. dvotračna prihodovna metoda),

2. pojednostavljene prihodovne metode (tzv. jednotračna prihodovna metoda) i

3. prihodovne metode na temelju periodički različitih prihoda.

6.3. Troškovna metoda

primjerena je za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze

zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom

stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema

svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti

šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.

Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenjuje se koeficijent za prilagodbu koji se

izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunanih vrijednosti istih nekretnina, a

obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za prilagodbu prava

građenja.

6.4. Obrazloženje za odabir metode

Prilikom izrade ovog procjembenog elaborata korištena je Poredbena metoda za izračun

vrijednosti zemljišta, a sve u skladu s Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i

Pravilnikom o procjeni nekretnina (NN 105/15).


13

6.5. Proces procjene – poredbena metoda

REDNI BROJ NEKRETNINE 1. 2 3 4 5 6

ADRESA VODICE VODICE VODICE

K.Č. 224/2 237/16 705/1

K.O. Vodice Vodice Vodice

VRSTA NEKRETNINE Zemljište Zemljište Zemljište

NAMJENA M - 1.2. M - 1.2. M - 1.2.

POVRŠINA 434,00 m2 938,00 m2 499,00 m2

KUPOPRODAJNA CIJENA (kn) 643.709,67 kn 1.258.922,93 kn 741.827,00 kn

KUPOPRODAJNA CIJENA (kn/m2) 1.483,20 kn/m2 1.342,14 kn/m2 1.486,63 kn/m2

DATUM UGOVORA 27.11.2017 28.8.2017 11.3.2019

IZVOR e-nekretnine e-nekretnine e-nekretnine

ULAZI U PRORAČUN DA DA DA

RAZLOG ISKLJUČENJA IZ USPOREDBE

MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČAVANJE

Indeks na dan transakcije 108,67 105,46 113,50

Korektivni faktor (PN/UN) 1,04 1,08 1,00

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČAVANJE

MJERA GRAĐEVINSKOG KORIŠTENJA

Koeficijent za preračunavanje (UN) 1,20 1,20 1,20

Koeficijent preračunavanja mjera građevinskog korištenja (PN/UN)

1,00 1,00 1,00

ODNOS KATEGORIJE ZEMLJIŠTA

Kategoriaj zemljišta (UN)I Kategorija zemljišta

I Kategorija zemljišta

I Kategorija zemljišta

Odabrani odnos (UN) 100,00% 100,00% 100,00%

Korektivni faktor ( PN/UN ) 1,00 1,00 1,00

MEĐUVREMENSKI I INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENA JEDINIČNA CIJENA

1.549,13 kn/m2 1.444,46 kn/m2 1.486,63 kn/m2

PROSJEČNA IZJEDNAČENA JEDINIČNA CIJENA: 1.493,40 kn/m2

APSOLUTNO ODSTUPANJE OD PROSJEČNE CIJENE 55,72 kn/m2 -48,95 kn/m2 -6,78 kn/m2

RELATIVNO ODSTUPANJE OD PROSJEČNE CIJENE 3,73% -3,28% -0,45%

ULAZI U PRORAČUN DA DA DA

ODABRANA USPOREDNA NEKRETNINA 1.549,13 kn/m2 1.444,46 kn/m2 1.486,63 kn/m2

APSOLUTNO ODSTUPANJE 55,72 kn/m2 -48,95 kn/m2 -6,78 kn/m2

RELATIVNO ODSTUPANJE 3,73% -3,28% -0,45%

KVADRAT APSOLUTNIH ODSTUPANJA 3.104,97 2.395,77 45,91

SUMA KVADRATNIH APSOLUTNIH ODSTUPANJA 5.546,65 52,66 3,53% 105,32

PROSJEČNA CIJENA

TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 8.213,72 kn

JEDINIČNA CIJENA ZEMLJIŠTA 1.642,74 kn/m2

Nema 0,00%

UKUPNO DODATANA OBILJEŽJA - kn

DODATNA OBILJEŽJA ZEMLJIŠTA

DODACIDobra lokacija: 0 do 10 % 10,00%

Ostalo 0,00%

UKUPNO DODACI 746,70 kn

VRIJEDNOST PRIJE KOREKCIJE 7.467,01 kn

ODBICIUtjecaj buke Neznatan: 0 % 0,00%

Utjecaj zagađenja zraka Nema: 0 % 0,00%

UKUPNO ODBICI - kn

DVOSTRUKA STAND. DEVIJACIJA

1.493,40 kn/m2

Prosječna cijena 1.493,40 kn/m2Površina predmetne nekretnine 5,00 m2


14

7. MIŠLJENJE

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna vrijednost nekretnine i to

zemljišta u Vodicama označenog kao dio č.zem. 226/15 ( nova oznaka 226/20 ) k.o. Vodice,

prema Parcelacijski elaborat br. ŠI-64/18 od 04.06.2018 god. izrađenom po ovl.geod. Karlo

Štampalija površina predmetnog zemljišta iznosi: 226/20=5 m2.

Kao metoda procjene korištena je Poredbena metoda.

Primjenjivana metode procjenjivanja rezultirala je sljedećim indikatorima vrijednosti –

za zemljište:

Navedene tržišne vrijednosti nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti

razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po

tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno,

razborito i bez prisile.

izradio:

Ivan Bilota mag.ing.aedif.

stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

Ovl.br: 4 Su-532/2017

8.213,72 kn

- kn

4.300,00 kn

12.513,72 kn

12.510,00 kn SVEUKUPNO - ZAOKRUŽENO

SVEUKUPNO

GRAĐEVINSKE POBOLJŠICE ( kn )

TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA ( kn )

ZGRADE ( kn )


15

8. PRILOZI


16


17


18

FOTODOKUMENTACIJA 18.12.2018 god.

FOTODOKUMENTACIJA 26.04.2019 god.

Documents

PROCJEMBENI ELABORAT elaborat.pdf- JEDNOSTAVNI CJENIK USLUGA za arhitekte i investitore, Autor: Zlatko Hanžek Naziv tvrtke procjenitelja: BILOTA INŽENJERING d.o.o. Seget Donji Naziv