Ta k

e-poradnik

DLA zArząDców nieruchomości, spółDzieLni, wspóLnot mieszkAniowych, DeweLoperów i gmin

część

5o czym zarządca pamiętać powinien

Grupa MEDIUM

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.

ul. Karczewska 18

04-112 Warszawa

tel. 22 810 21 24

faks: 22 810 27 42

Adres redakcji:

04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18

tel. 22 512 60 93, 512 60 90

faks: 22 810 27 42

redakcja@administrator24.info

www.administrator24.info

Uwagi i pytania:

Agnieszka Piksa

kom. 606 252 596

Reklama:

Agnieszka Piksa

apiksa@administrator24.info

Katarzyna Masna

kmasna@medium.media.pl

•

•

Redakcja

Wydawca

Spis treści

Wstęp 4

Sponsorzy 4

Rabaty 5

Pełnomocnictwo we wspólnocie mieszkaniowej 6

System BRgsm2 KOMPO 14

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej 17

Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej 23

Jesienne sprzątanie – jak szybko i dokładnie oczyścić teren z liści

– zestaw MULTIPRO 29

Systematyczne odśnieżanie gwarancją bezpieczeństwa – zestaw MULTIPRO 32

Tani zarządca? 36

Zarządca w smartfonie – nowy wymiar komunikacji ze wspólnotami 39

Zabudowa logii bez zgody wspólnoty 45

UNIQA dla Mieszkalnictwa – jedyny ubezpieczyciel na rynku specjalizujący

się w produktach dla Podmiotów Zarządzających Zasobami Mieszkaniowymi 52

Kto ma prawo głosu? 55

Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzenia dźwigowe

do transportu osób starszych i niepełnosprawnych 61

Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty 67

Nowość - ultradźwiękowe liczniki ciepła i wody ze zdalnym odczytem

w budownictwie wielorodzinnym 69

Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej 76

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT 81

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych 86

KaDeO – solidny i stały partner w biznesie dźwigowym 93

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego 96

Ubezpieczenie zarządcy 101

Wstęp

Sponsorzy

Zarządzanie nieruchomościami niesie za sobą wiele pytań czy wątpliwości

natury prawnej, ekonomicznej, technicznej. Wynika to z listy obowiązków

w tej pracy. Trzeba wiedzieć, jaki powinien być porządek obrad wspólnoty,

umieć wyjaśnić kwestię OC zarządcy, znać procedurę wyłaniania wspólnoty

mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, zareagować na potrzeby osób

niepełnosprawnych mieszkających w danym budynku... Pomocą służą wprawdzie

coraz lepsze programy, które ułatwiają pracę zarządcy, ale nie zastąpią fachowej

wiedzy. Tu przychodzi z pomocą poradnik z aktualnymi poradami z zakresu

prawa, finansów i eksploatacji. Znajdą w nim Państwo odpowiedź na wiele

palących pytań, które pojawiają się na co dzień w Państwa pracy.

R

10% rabatu dla BRgsm2 w wersji FULL (dla 2000

użytkowników) dla powołujących się na hasło „AD24”.

Termin wygaśnięcia 28.02.2015.

Kontakt: tel. 607893989

email: kompo@kompo.pl

Odbierz kupon jednorazowy* o wartości 100 zł brutto na

usługi termowizyjne w firmie TERMOCENT.

Termin wygaśnięcia 31.01.2015.

Nie podlega wymianie na gotówkę ani wydaniu reszty. Nie

podlega odsprzedaży osobom trzecim. Kwota nie obejmuje

kosztów dojazdu poza miasto stołeczne województwa.

Kontakt do osoby upoważnionej: Marek Kitliński, tel. +48 534 534 654* Jedna osoba może wykorzystać jeden kupon oraz dla budynku można wykorzystać maksymalnie jeden kupon.

Rabat na śniegomierz ręczny 10% + rabaty

systemowe 2014.

Termin wygaśnięcia 28.02.2015.

Kontakt: Maciej Orzechowski tel. 663 047 303

RABATY

100zł

kupon

10%

RABAT

10%

RABAT

�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Żeby głosować na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, nie trzeba być osobiście

obecnym. Podejmowanie decyzji (głosowanie) można powierzyć pełnomocnikowi.

Również reprezentację względem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (prowadzenie

rozmów, dostęp do dokumentów WM) można powierzyć pełnomocnikowi. Jednak

pamiętajmy, że jego działanie wywiera takie same skutki, jak działanie samego

właściciela lokalu, dlatego pełnomocnictw powinniśmy udzielać bardzo rozważnie.

Zakres pełnomocnictwaNie możemy udzielić pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych. Stwa-

rzałoby to zbyt duże zagrożenie dla mocodawcy, więc z przepisów prawa wynika, że każde peł-

nomocnictwo musi mieć określony zakres. Udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania wszel-

kich czynności prawnych trzeba uznać za czynność prawną bezwzględnie nieważną.

Można wyróżnić dwa rodzaje pełnomocnictw, tzn. pełnomocnictwo ogólne i rodzajowe.

Zgodnie z treścią art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie

do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu po-

trzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa

do konkretnej czynności. Udzielenie pełnomocnictwa w każdym przypadku wymaga określenia

przez mocodawcę objętego nim zakresu umocowania. Zakres ten zależy więc przede wszystkim

od woli mocodawcy. Jednakże przepis art. 98 kc wprowadza co do tego pewne ograniczenia,

wskazując trzy rodzaje pełnomocnictw i odpowiadające im zakresy umocowania:

pełnomocnictwo ogólne do czynności zwykłego zarządu;

pełnomocnictwo do czynności prawnych określonego rodzaju (pełnomocnictwo rodza-

jowe);

pełnomocnictwo do poszczególnej czynności prawnej (pełnomocnictwo szczególne).

Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do określonego rodzaju czynności praw-

nych. Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności

prawnych należących do określonej kategorii. Pełnomocnictwo rodzajowe może zostać udzie-

lone zarówno do dokonania czynności prawnych określonego rodzaju przekraczających zakres

•

•

•

Paweł Puch

Pełnomocnictwo we wspólnocie mieszkaniowej

�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

zwykłego zarządu, jak i do pewnego rodzaju czynności zwykłego zarządu. Wystarczające wyda-

je się, by pełnomocnictwo takie określało rodzaj czynności prawnych objętych umocowaniem.

Może ono jednakże zostać ograniczone przez wskazanie dodatkowych cech tejże czynności

prawnej, w szczególności jej przedmiotu lub podmiotu będącego drugą stroną. Mamy wówczas

do czynienia z doprecyzowaniem zakresu umocowania pełnomocnika. Przepisy kc nie definiu-

ją pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w literaturze przedmiotu i judykaturze

przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest

zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.

Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełno-

mocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czyn-

ności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie

jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezen-

towanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń

woli (art. 56 i 65 kc, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04 listopada 1998 r., II CKN 866/97). Zgodnie

z powyższymi zasadami pełnomocnictwo, które upoważnia do reprezentowanie właściciela na

zebraniach wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosu nad uchwałami, jest – moim zdaniem – peł-

nomocnictwem rodzajowym. Jak wskazuje się bowiem w wyżej przedstawionych zasadach wyni-

kających z orzecznictwa i doktryny, pełnomocnictwo ogólne nie wyodrębnia czynności prawnych,

zatem miałoby postać „do reprezentowania mnie wobec wspólnoty mieszkaniowej”. Zwrot „do

reprezentowania na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosu nad uchwałami” jest

wskazaniem przez mocodawcę rodzaju czynności, jakich pełnomocnik może dokonać. Ponadto

pośrednio informuje, że pełnomocnik ma prawo podejmować czynności przekraczające zwykły

zarząd, ponieważ takie decyzje we wspólnocie zapadają w formie uchwały. Jednak w orzecz-

nictwie spotkać się można z orzeczeniami, które od treści pełnomocnictwa rodzajowego we WM

wymagają wymienienia konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku

obrad (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00). Moim

zdaniem to zbyt daleko posunięte ograniczenie właścicieli w możliwościach udzielenia pełnomoc-

nictwa do glosowaniu na zebraniach. Niemniej jednak, udzielając pełnomocnictwa do głosowania

na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, warto mieć na uwadze to stanowisko SN ze względu na

możliwość zaskarżenia uchwały do sądu i jego werdyktu.

Forma pisemnaW orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00)

�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

oraz doktrynie wskazuje się, że pełnomocnictwo rodzajowe powinno mieć formę pisemną.

Uchwały wspólnot mieszkaniowych podejmowane są w formie pisemnej, która na gruncie ko-

deksu cywilnego stanowi formę szczególną (art. 73 § 1 i 2 kc). Z tego powodu pełnomocnictwo

rodzajowe obejmujące umocowanie do głosowania nad uchwałami w imieniu właściciela lokalu

również powinno być udzielone w takiej formie (art. 99 § 1 kc). W praktyce naszych organów

administracji – zarówno samorządowej, jak i państwowej – oraz w przypadku kontrahentów

o zdecydowanie silniejszej pozycji (banki, dostawcy mediów, towarzystwa ubezpieczeniowe

itd.) często spotkać można się z wymogiem, aby podpis mocodawcy na pełnomocnictwie był

notarialnie poświadczony (choć nie jest to wymóg wynikający z przepisów prawa). Kluczowa

jest tu opinia, że pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej nie gwarantuje, że faktycznie po-

chodzi od mocodawcy. W związku z tym, udzielając pełnomocnictwa, warto tę formę stosować

zwłaszcza, że nie jest to ani kosztowne, ani czasochłonne, a dzięki temu później w praktyce

nasz pełnomocnik nie będzie miał problemów z jego wykonaniem. Koszt poświadczenia podpisu

na dokumencie to 20 złotych + VAT, a w większości kancelarii notarialnych można je uzyskać

w ciągu kilku minut bez wcześniejszego umawiania się. Warto też wiedzieć, że pełnomocnictwo

będzie musiało mieć formę aktu notarialnego, jeżeli czynność, do której umocowany jest peł-

nomocnik, ma mieć taką formę.

Kto może być pełnomocnikiem?Pełnomocnikiem może być każda osoba fizyczna, która ma przynajmniej ograniczoną zdol-

ność do czynności prawnych. Z reguły w Polsce przyjęło się, że na pełnomocnika powołujemy

osobę z najbliższej rodziny, gdyż do niej mamy największe zaufanie i ufamy, że postąpi zgodnie

z naszą wolą. Zatem najczęściej pełnomocnikiem właściciela na zebraniu wspólnoty mieszka-

niowej będzie członek jego rodziny, np. syn czy córka. Równie jednak często pełnomocnikiem

na zebraniu bywa też inny właściciel lokalu w tej wspólnocie. Warto też zwrócić uwagę, że

zgodnie z prawem pełnomocnictwa można kumulować, tzn. dana osoba może być pełnomocni-

kiem większej ilości właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej. Zatem jak najbardziej

zgodna z prawem jest sytuacja, w której na zebraniu pojawia się pełnomocnik reprezentujący

kilku czy kilkunastu właścicieli i oddający za nich głos. Tak bywa, gdy we wspólnocie oprócz

lokali mieszkalnych jest kilka lokali użytkowych lub też gdy zawiązała się nieformalna grupa

właścicieli, np. w celu zmiany zarządu czy przeforsowania jakiejś decyzji.

Zgodna z prawem, choć rzadka, jest także sytuacja, w której pełnomocnik reprezentuje

wszystkich właścicieli lokali i podejmuje uchwały, sam tylko oddając głos w ich sprawie. Należy

�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

zwrócić uwagę, że pełnomocnikiem może być też osoba trzecia. Często takim pełnomocnikiem

właściciela będzie profesjonalista, np. prawnik albo osoba z wiedzą finansową, czy techniczną.

Zwrócić trzeba bowiem uwagę, że właścicielowi przysługuje nie tylko prawo glosowania nad

uchwałami, lecz także prawo wglądu w dokumentację wspólnoty mieszkaniowej. Dokumentacja

ta charakteryzuje się pewnym poziomem skomplikowania zagadnień prawnych, technicznych

czy finansowych. W związku z tym właściciele lokali udzielają pełnomocnictwa profesjonali-

ście, aby w ich imieniu wystąpił do zarządu z żądaniem wglądu do dokumentów wspólnoty, a na-

stępnie – jako fachowiec – zapoznał się ich poprawnością. Takie działanie jest jak najbardziej

zgodne z prawem, a zarząd nie może nie udostępnić pełnomocnikowi żądanych dokumentów,

zasłaniając się przy tym twierdzeniem, że wgląd w dokumenty ma tylko właściciel. Według

przepisów prawa bowiem pełnomocnik właściciela działa tak, jakby to sam właściciel podejmo-

wał określone czynności.

Okazanie pełnomocnictwaPodczas zebrania właścicieli osoba, która twierdzi, że działa w imieniu właściciela lokalu,

powinna okazać dokument pełnomocnictwa, a dokument ten lub jego kopię zarząd powinien

dołączyć do dokumentacji z zebrania. Bez okazania dokumentu pełnomocnictwa zarząd po-

winien odmówić jej prawa do reprezentowania nieobecnego właściciela lokalu. Osoba niedy-

sponująca dokumentem pełnomocnictwa nie ma prawa do czynnego udziału w podejmowaniu

decyzji, w tym – nie ma prawa głosować nad uchwałami. Zatem niedopuszczalna jest sytuacja,

w której na zebranie wspólnoty mieszkaniowej przychodzi syn właściciela i twierdzi, że ojciec

udzielił mu pełnomocnictwa, nie okazując jednocześnie dokumentu pełnomocnictwa. Osobie

takiej należy odmówić prawa do głosowania nad uchwałą. Z kolei jeżeli zarząd ma wątpliwości,

czy okazane mu pełnomocnictwo pochodzi od właściciela, czy np. nie zostało podrobione, na-

leży zawsze pamiętać, że to nie jest władny oceniać, czy doszło do fałszerstwa. Osobie, która

dysponuje pełnomocnictwem, nie można odmówić prawa do głosowania. Natomiast po zebra-

niu zarząd może zwrócić się do właściciela i zweryfikować autentyczność pełnomocnictwa,

a w przypadku wykrycia fałszerstwa – zawiadomić prokuraturę.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwaPełnomocnictwo zawsze może być odwołane. Jednakże, nie może być odwołane w dowolnym

czasie, jeżeli mocodawca zrzekł się jego odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku

prawnego będącego jego podstawą. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia na przykład

10w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

wtedy, gdy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, a sprzedający udzielił kupującemu

pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży, w którym zrzekł się prawa jego odwołania. Nale-

ży zwrócić uwagę, że odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga żadnej szczególnej formy prawnej

(np. formy aktu notarialnego), nawet w sytuacji, gdy taka forma była zastrzeżona dla udzielenia

pełnomocnictwa (tak stanowi wyrok Sądu Najwyższego z 4.11.1998 II CKN 866/97). Pełnomocnic-

two natomiast wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika. Jednakże umocowanie nie

wygasa z chwilą śmierci mocodawcy, jeżeli tak zaznaczono w pełnomocnictwie z przyczyn uzasad-

nionych treścią stosunku prawnego będącego jego podstawą. Jeżeli pełnomocnictwo ustanowiono

dla dokonania konkretnej czynności prawnej, to umocowanie wygasa z chwilą jej dokonania,

a jeżeli ustanowiono je na oznaczony czas, to wygasa ono po jego upływie.

Należy ponadto pamiętać, że po odwołaniu umocowania pełnomocnik obowiązany jest

zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. To bardzo ważne, bo dopóki ma on dokument

pełnomocnictwa, to – mimo odwołania pełnomocnictwa – może go użyć. Jeżeli pełnomocnik

po odwołaniu dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej, to taka czynność będzie waż-

na, chyba że druga strona o wygaśnięciu pełnomocnictwa wiedziała lub z łatwością mogła się

dowiedzieć. Dla wspólnot mieszkaniowych ta kwestia ma małe praktyczne znaczenie. Należy

jednak pamiętać, że jeżeli właściciel odwołał pełnomocnictwo, to powinien ten fakt zgłosić

zarządowi przed zebraniem lub być na nim i podać tę informację w jego trakcie. W innym wy-

padku, jeżeli pełnomocnik zagłosuje na zebraniu za nieobecnego właściciela, jego głos będzie

ważny. Czasami na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej może się też zdarzyć, że nad uchwałą

próbuje zagłosować zarówno właściciel, jak i pełnomocnik. Na przykład właściciel wprawdzie

udzielił wcześniej pełnomocnictwa ale ostatecznie sam przyszedł na zebranie i chce głosować

nad uchwałą. Wówczas jest to równoznaczne z tym, że pełnomocnik traci prawo do głosowania

w jego imieniu. Udzielenie pełnomocnictwa nie ogranicza bowiem właściciela w samodzielnym

podjęciu decyzji, a pełnomocnik podejmuje za niego decyzję tylko wtedy, gdy on sam nie może

jej podjąć.

Pełnomocnictwo od zarząduWe wspólnocie mieszkaniowej może też dojść do udzielenia przez zarząd pełnomocnictwa

do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Najczęściej z takim pełnomocnictwem spoty-

kamy się wtedy, gdy WM wnosi sprawę do sądu i pełnomocnikiem ustanawia adwokata. Jednak

także w codziennych sprawach zarząd może się takim pełnomocnictwem posłużyć. Poza wyżej

przedstawionymi regułami udzielania pełnomocnictw musi on pamiętać o zasadach podejmo-

11w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

wania decyzji nałożonych na niego przez ustawę o własności lokali, w tym o tym, że gdy za-

rząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej

dwaj jego członkowie. Zatem przy zarządzie wieloosobowym pełnomocnictwo powinni podpi-

sać przynajmniej dwaj jego członkowie. Jeżeli pełnomocnictwo ma upoważniać do konkretnie

oznaczonej czynności, należy ten zakres wprost wskazać w dokumencie i wymienić ewentualne

ograniczenia.

Pełnomocnictwo między małżonkamiW związku z licznymi błędami popełnianymi przez wspólnoty mieszkaniowe przy głosowaniu

małżonków warto też jeszcze omówić sytuację pełnomocnictwa miedzy nimi. Z chwilą zawar-

cia małżeństwa między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa (wspólność

ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte przez oboje małżonków lub przez jed-

nego z nich (majątek wspólny) w czasie jej trwania. Zgodnie z zasadami kodeksu rodzinnego

i opiekuńczego oboje są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym. Każde

z nich może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Jednak małżonek może sprzeciwić

się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem

czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych

potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Sprzeciw jest skuteczny

wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna natomiast do dokonania:

czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nierucho-

mości lub użytkowania wieczystego oraz do oddania nieruchomości do używania lub

pobierania z niej pożytków,

czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rze-

czowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,

czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzier-

żawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,

darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne

do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na do-

konanie czynności. Z ważnych powodów może on, na żądanie jednego z małżonków, pozbawić

drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym; może również postanowić, że

na dokonanie czynności zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu.

•

•

•

12w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Warto więc zauważyć, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek

wspólny małżonków, to do wykonywania praw we WM, czyli np. głosowania nad jej uchwała-

mi, jedno z małżonków nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego. Zatem dla ważności głosu

wystarczy podpis na uchwale, złożony przez jedno z nich. Oczywiście, nie wyklucza to sytu-

acji, w której obydwoje uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad

uchwałą. Jednak każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżo-

nek sprzeciwił się dokonaniu czynności i zawiadomił o tym zarząd przed jej dokonaniem, czyli

np. przed zebraniem. Przy takim sprzeciwie jednego z małżonków co do głosowania drugiego

nie można uznać np. jego głosu za uchwałą. Za taki sprzeciw należy uznać także sytuację, gdy

każde z obecnych na zebraniu małżonków próbuje zagłosować nad uchwałą inaczej.

Pamiętać jednak trzeba, że sytuacja będzie wyglądała inaczej, gdy lokal we wspólnocie

mieszkaniowej stanowi własność tylko jednego z małżonków, tzn. wchodzi w skład jego ma-

jątku osobistego. Wówczas powyższe zasady nie mają zastosowania, bo lokal ma tylko jednego

właściciela. Wówczas drugi małżonek, który nie jest właścicielem lokalu, potrzebuje pełnomoc-

nictwa od współmałżonka będącego właścicielem, jeżeli chce go zastępować na zebraniu. Do

majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.: przedmioty majątkowe nabyte przed

powstaniem wspólności ustawowej oraz przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, a także na-

byte w zamian za składniki majątku osobistego. Zarząd nie powinien mieć problemu z ustale-

niem, czy dany lokal stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, czy też majątek wspólny.

Wystarczy przy pomocy przeglądarki internetowej wejść do elektronicznej bazy ksiąg wieczy-

stych, wyszukać księgę wieczystą prowadzoną dla danego lokalu (jej numer powinien być w do-

kumentach wspólnoty mieszkaniowej) i sprawdzić, czy jako właściciel ujawniony jest tam tylko

jeden z małżonków, czy też oboje. Wykaz osób będących właścicielami lokali, a zatem osobami

uprawnionymi do głosowania nad uchwałami, jest sprawą podstawową w każdej wspólnocie

mieszkaniowej. Bez niego poprawne podejmowanie decyzji nie jest możliwe.

Pełnomocnictwo od gminyNiejednokrotnie właścicielem lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest gmina. Warto więc

wiedzieć, jak wówczas wygląda kwestia pełnomocnictwa. Oświadczenie woli w imieniu gminy

w zakresie zarządu składa wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub ustanowiony przez niego

pełnomocnik. Przepisy ustawy o samorządzie gminnym nie wyłączają bowiem możliwości usta-

nowienia pełnomocnictwa. Ustawa pozwala wójtom (burmistrzom, prezydentom) na udzielenie

pełnomocnictw w zakresie zarządu majątkiem gminy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 paź-

13w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

dziernika 2003 roku, sygn. akt III CZP 63/03, potwierdził, że z art. 47 ustawy o samorządzie

gminnym nie wynika zakaz ustanawiania przez gminę pełnomocników według ogólnych zasad

przewidzianych w art. 96–109 kc.

We wspólnotach mieszkaniowych z udziałem gminy zdarza się jednak, że gminę reprezentu-

ją osoby, które nie otrzymały odpowiednich pełnomocnictw. Można bowiem spotkać się z prak-

tyką powiadamiania tylko zarządów WM o osobie, która jest pełnomocnikiem gminy w danej

wspólnocie. Zawiadomienie takie zawiera imię i nazwisko oraz inne dane dotyczące pełnomoc-

nika, ale nie podaje, do czego i na jakiej podstawie jest on upoważniony. Tymczasem zgodnie

z art. 96 i następnymi kc pełnomocnik musi być odpowiednio umocowany. Jak już omawiałem

wyżej, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie tylko do czynności zwykłego zarządu. Do

czynności przekraczających jego zakres potrzebuje pełnomocnictwa określającego ich rodzaj,

chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jeżeli pełnomocnik gmi-

ny ma zatem uczestniczyć w podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu,

to niezbędne mu jest pełnomocnictwo rodzajowe, czyli określające rodzaj spraw, do których

podejmowania jest uprawniony. Pełnomocnik gminy przybywający na zebranie właścicieli lo-

kali powinien więc wykazać, że ma udzielone na piśmie pełnomocnictwo wskazujące sprawy,

w których może w jej imieniu zabierać głos. Niestety, zdarza się, że pełnomocnik gminy w ogóle

nie dysponuje żadnym pełnomocnictwem albo pełnomocnictwem ogólnym, upoważniającym go

generalnie do reprezentowania gminy w danej wspólnocie mieszkaniowej. Tego rodzaju peł-

nomocnictwo ogólne wystarczyłoby do podejmowania czynności mieszczących się w granicach

zwykłego zarządu, ale do głosowania w sprawie uchwał właścicieli lokali w sprawach prze-

kraczających zakres zwykłego zarządu nie wystarczy. Zatem zarząd powinien sprawdzić, czy

pełnomocnik gminy ma odpowiednie pełnomocnictwo. W przypadku braku takowego powinien

nie dopuścić przedstawiciela gminy do głosowania. A gdyby nawet doszło do głosowania przez

taką osobę, to jej głos nie powinien być brany pod uwagę podczas liczenia głosów oddanych

za uchwałą. W przypadku zaś wzięcia pod uwagę głosu gminy oddanego przez osobę nienależy-

cie umocowaną do jej reprezentacji uchwała – w przypadku jej zaskarżenia – będzie uchylona

przez sąd. Także jej wykonanie może napotykać przeszkody z powodu wadliwości sposobu jej

podjęcia. Jednakże wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub ustanowiony pełnomocnik nie musi

dysponować uchwałą rady gminy do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.

14w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Wszechobecne telefony komórkowe realizują wiele funkcjonalności w naszym życiu.

Tym razem telefon to BEZPŁATNY, o zasięgu globalnym, pilot do bramy w komórce

oraz do szlabanu bądź furtki.

Prezentowany system sterowania bramą za pomocą telefonu doskonale sprawdza się na te-

renie małych i rozległych obszarowo osiedli, gdzie brak zasięgu pilota uniemożliwia otwieranie

bramy z lokalu mieszkalnego lub usytuowana blisko ruchliwej ulicy brama musi być otwierana

dużo wcześniej, aby uniknąć korków na ulicy. Zdalne, samodzielne, natychmiastowe zarządza-

nie listą uprawnionych przez administratora osiedla (poprzez proste SMS-y) redukuje koszty

pilotów, serwisu oraz eliminuje kłopoty z ich dystrybucją i użytkowaniem.

Proste i bezpłatne dla użytkownikaBRgsm2 instalujemy w automatyce bramy i wyposażamy w kartę SIM dowolnego operatora

gsm. Do jego nieulotnej pamięci wprowadzamy listę numerów telefonów mieszkańców (gsm lub

stacjonarnych) uprawnionych do otwierania bramy.

Uprawniony użytkownik otwiera bramę, wykonując na numer telefonu „naszej bramy” bez-

płatny zwiastun połączenia, potocznie zwany „clipem”, „strzałką, „krótkim”. Korzystamy z

klasycznych aparatów gsm z klawiaturą (nawet sprzed kilku lat) lub nowoczesnych smartfonów.

Bramę otwieramy jednym naciśnieciem, bowiem numer „do bramy” wprowadzamy do książki

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

System BRgsm2 KOMPO

15w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

kontaktów i przypisujemy do klawisza/ikonki „pro-

stego wybierania” naszego telefonu. Każde stero-

wanie bramą telefonem jest bezpłatne – do połą-

czenia nie dochodzi – BRgsm2 odrzuca połączenie i

natychmiast otwiera bramę. Numer „obcy” bramy

nie otworzy.

Globalny zasięg sterowania, współpra-ca z każdą automatyką

Sterowanie bramą dostępne jest z każdego

miejsca, w którym nasz telefon jest w zasięgu

sieci operatora komórkowego. Bramę otwieramy,

siedząc w samochodzie z dowolnej odległości od

posesji, będąc w mieszkaniu, garażu, ogrodzie

bądź… w pracy. BRgsm2 podłączymy do każdej au-

tomatyki.

Obsługa do 2000 mieszkańcówLista numerów uprawnionych mieszkańców może zawierać do 2000 pozycji – to idealne na-

wet na bardzo duże osiedla.

Administrator osiedla zdalnie zarządza listą uprawnionychZarządzanie (dodawanie/usuwanie) numerami telefonów uprawnionych polega na wysła-

niu przez administratora osiedla do BRgsm2 właściwie zredagowanych SMS-ów.” Przykład: SMS

o treści: „#620620620” dodaje ten numer na następną wolną pozycję na liście. SMS o treści:

„620620620#” – kasuje ten numer z listy

Niski koszt inwestycji i pomijalny koszt eksploatacjiKoszt wdrożenia i eksploatacji systemu jest wielokrotnie niższy od systemu radiowych

pilotów.

Na przykład: osiedle 100 mieszkań zazwyczaj potrzebuje ok. 250–300 pilotów o wartości ok.

80 zł/każdy, co daje sumę min. ok. 20 000 zł!!! Wdrożenie systemu BRgsm2 to ok. 1/10 tej war-

tości, niezależnie od liczby użytkowników!!! Koszty bieżącej eksploatacji to jedynie utrzymanie

1�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

w aktywności dowolnej karty SIM zainstalowanej w sterowniku (np. 10 zł/rok – oferta prepaid

jednego z operatorów gsm). W przypadku samodzielnego zarządzania listą uprawnionych koszty

serwisu i obsługi pilotów przestają istnieć.

Produkujemy w Polsce BRgsm2 został opracowany przez naszych inżynierów i produkowany jest w kraju od ponad

trzech lat. Niezawodnie może pracować w temperaturze -30 – +60oC. Jest eksportowany do

krajów UE. Szczegółowe informacje dostępne są na naszej stronie internetowej. Współpracuje-

my z firmami instalatorskimi z całego kraju. Zapraszamy administratorów osiedli, developerów,

instalatorów oraz właścicieli prywatnych posesji.

1�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Refakturowanie jest niezwykle często stosowane we wspólnotach, jednak – jak

pokazuje praktyka – czasami powoduje znaczne trudności. Problemy te związane są

z niejasnymi regulacjami i sprzecznymi interpretacjami organów podatkowych.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi od-

sprzedaży usług bez doliczania marży. Jego cel stanowi przeniesienie kosztów przez podmiot

refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta. Refaktura jest więc nor-

malną fakturą, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący między właściwym usługodaw-

cą a rzeczywistym nabywcą usługi.

Regulacje dotyczące refakturowanie znajdują się także w art. 8 ust. 2a Ustawy z dnia 11

marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Zgodnie

z nimi, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej,

bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że to on sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz

osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej

samej usługi. Zatem podatnik biorący udział w odsprzedaży usługi wystawia za świadczącego

faktury dokumentujące jej wyświadczenie bez uwzględnienia marży.

Z powyższego przepisu wywieść należy, iż zasadą obowiązującą przy refakturowaniu jest, że

stosuje się identyczne stawki za wykonaną usługę (bez marży) oraz identyczną stawkę opodat-

kowania VAT jak w fakturze pierwotnej, chyba że transakcja ta spowoduje konieczność ustale-

nia miejsca świadczenia usługi innego niż przy niej.

Refakturowanie a obowiązek podatkowyUznaje się, że podatnik dokonujący refakturowania sam świadczy usługę, należy przyjąć

wszystkie zasady wynikające z ustawy o VAT, które obowiązują przy ustalaniu obowiązku podat-

kowego.

Zgodnie z art. 19a ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania do-

Rafał Styczyński

Refakturowanie we wspólnocie mieszkaniowej

1�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

stawy towarów lub wykonania usługi. Otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem

dostawy lub wykonaniem usługi powoduje zaistnienie obowiązku podatkowego. Obowiązek ten

powstaje z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) oraz w odniesieniu do jej wysokości. Za-

płatą będą w szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub miesz-

kaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym

przeznaczeniu.

Niezwykle często dochodzi we wspólnotach do refakturowania mediów. W przypadku takich

usług obowiązek podatkowy powstaje według szczególnych zasad. Zgodnie bowiem z art. 19a

ust. 5 pkt 4 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr

177, poz. 1054 ze zm.), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytu-

łu:

dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,

świadczenia usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu

przewodowego.

Z kolei, w myśl art. 19a ust. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, gdy podatnik nie wy-

stawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu

terminów wystawienia faktury, określonych w art. 106i ust. 3 i 4. W przypadku natomiast, gdy

nie określono takich terminów – z chwilą upływu terminu płatności. Dla dostaw energii elek-

trycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego obowiązek podatkowy powstaje

w momencie wystawienia faktury z tytułu ich dostawy.

W przypadku niewystawienia refaktury w terminie płatności lub wystawienia jej po tym

terminie obowiązek podatkowy powstaje najpóźniej 15. dnia miesiąca następującego po mie-

siącu wykonania świadczonej usługi lub dokonania dostawy, ponieważ najpóźniej do tego dnia,

zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, należy wystawić fakturę.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży usług w zakresie tzw. mediów

powstawać będzie z chwilą wystawienia refaktury, nie później jednak niż z chwilą upływu

terminu płatności.

Refakturowanie kosztów mediów przez wspólnotęOrgany podatkowe przez długi czas prezentowały stanowisko, że skutki podpisania umowy

na dostawę energii elektrycznej czy wody dotyczą bezpośrednio członków wspólnoty. A więc

usługi te nabywają bezpośrednio właściciele lokali. Dlatego wspólnota nie może, w opinii

tych organów, dokonać sprzedaży na rzecz swoich członków, w rozumieniu ustawy o podatku

•

•

1�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

od towarów i usług, gdyż to oni nabyli powyższe usługi – mimo że stroną umowy o dostawę

ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez

zarząd.

Takie stanowisko zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 28

października 2008 r., nr IPPP2/443-1276/08-2/PW, w którym czytamy, że: (..) wspólnota miesz-

kaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od

członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem

prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od to-

warów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe two-

rzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podat-

nicy tego podatku, mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających

osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności pod-

legających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty

jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów upraw-

niających do zwolnienia z opodatkowania VAT.

W konsekwencji czynność taka nie podlega opodatkowaniu VAT. Tym samym brak uzasad-

nienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. W mojej

opinii takie stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wspólnota mieszkaniowa bierze udział

w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik tego podat-

ku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na

rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota nie ma jednak takiego obowiązku, dopóki

nie zarejestruje się jako podatnik VAT. Nie jest ona również zobligowana do takiego zareje-

strowania się na indywidualny wniosek właściciela lokalu użytkowego.

Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne, które prezentują stanowisko, iż je-

śli wspólnota mieszkaniowa nabywa media (energię, wodę) na rzecz swoich członków, to jest

podatnikiem VAT i może refakturować usługę. A obciążając właścicieli lokali kosztami związa-

nymi z ich odrębnymi lokalami, wspólnota, dokonując ich odsprzedaży, działa jak pośrednik.

Czynność ta podlega opodatkowaniu VAT i powinna być udokumentowana fakturą. Oznacza

to, że wspólnota może refakturować usługi oraz media nabywane przez siebie we własnym

imieniu, ale na rzecz właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lipca

2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10: (..) należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmien-

20w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

nictwie (por. Stella Brzeszczańska, Rozliczanie mediów we wspólnocie mieszkaniowej, „Mo-

nitor Podatkowy” 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieru-

chomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że

m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą

rozlicza. Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów

do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego

tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością

wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nierucho-

mości wspólnej – pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako

pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli.

Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawar-

ta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i, rozliczając ten

zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. Taka odsprzedaż

mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie

usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentu-

jące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę

mediów dla właściciela określonego lokalu) (..).

Po orzeczeniu również organy podatkowe zaczęły prezentować zbieżne z sądowym sta-

nowiskiem, czego przykładem pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPP2/443-

864/11-4/AK, z 21 października 2011 r., w którym możemy przeczytać, że (…) wspólnota, do-

konując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług,

związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku

od towarów i usług, i w sytuacji, gdy nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, dokonywa-

ne przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi

zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz

przepisach wykonawczych (…).

Odliczenie podatku VATZgodnie z ogólną zasadą, aby podatnik miał prawo do odliczania podatku naliczonego wy-

nikającego z faktury zakupu, musi zasadniczo zaistnieć związek dokonanych zakupów z wyko-

nywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, iż w sytuacji, gdy podatnik przyjmie stanowisko organów podatkowych (że

obciążenie członków wspólnoty kosztami mediów odbywa się bez podatku VAT), to nie jest

21w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

możliwe odliczenie podatku VAT od przedmiotowych zakupów. Jak bowiem wynika z art. 88

ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego faktury

dokumentujące transakcje niepodlegające opodatkowaniu.

W przypadku mediów, przyjęcie stanowiska, że obciążania członków wspólnoty nie należy

refakturować, powoduje, iż podatek VAT z faktur dokumentujących ich zakup na rzecz człon-

ków wspólnoty nie podlega odliczeniu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej

w Poznaniu, w piśmie z 21 października 2011 r., nr IPPP2/443-864/11-4/AK, w którym czy-

tamy: (..) odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej,

zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegają-

cą opodatkowaniu, zatem Wspólnota, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, będzie zobowiązana

wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach

określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były

wykorzystywane do wykonywania przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT

czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnio-

skodawca jest podatnikiem podatku VAT, a czynności związane z dostawą energii elektrycz-

nej, cieplnej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz towary i usługi

nabywane w ramach remontu dachu będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowa-

nych podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ma prawo do odlicze-

nia podatku VAT z faktur dokumentujących dostawę energii elektrycznej, cieplnej i usług

związanych z dostarczaniem zimnej wody, odprowadzaniem ścieków, wywozem śmieci oraz

towarów i usług związanych z remontem dachu na zasadach ogólnych, czyli w zakresie w ja-

kim towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną (..).

Przyjęcie stanowiska sądów administracyjnych sprawia natomiast, że czynność obciąża-

nia kosztami mediów członków wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powoduje

to, że odliczenie VAT z takich faktur jest możliwe.

Podstawa prawna: Art. 8 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

(t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm).

22w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

23w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali w dużej wspólnocie

mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub

kilkuosobowego zarządu.

W zależności od treści uchwały, zarząd wspólnoty może być powołany na określony

czas (kadencję) lub bezterminowo – w przypadku, gdy uchwała określa tylko wybór

członków zarządu wspólnoty, nie ustalając terminu (kadencji), na jaki zarząd się

powołuje. Wówczas zarząd wspólnoty działa do odwołania przez właścicieli lokali lub

rezygnacji przez jego członków ze sprawowanej przez siebie funkcji.

Różne sytuacje prawne w zakresie wyboru zarząduW praktyce pojęcie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej obejmuje różne sytuacje

prawne. W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zde-

cydować nie tylko o tym, kto wejdzie w skład zarządu wspólnoty, lecz także, ilu członków

będzie on liczył. Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to jednak przy późniejszej

zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarzą-

du można mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego jego składu i powołaniem nowego

w określonym, ilościowo takim samym, składzie lub też z odwołaniem jednego czy też kilku

członków zarządu i wyborem na ich miejsce innych osób – lub też z odwołaniem jednego czy

kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie

zmianę ilości członków zarządu. Na przykład zarząd był czteroosobowy, a właściciele lokali

odwołali jednego z jego członków, nie powołując na jego miejsce innej, osoby więc zarząd

stał się trzyosobowy.

Trzeba bowiem pamiętać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jednoosobowy lub

wieloosobowy, bez żadnego limitu co do górnej granicy liczby jego członków, i to właściciele

lokali decydują o jego składzie ilościowym i osobowym. Można mieć też do czynienia z powięk-

szeniem składu zarządu. Na przykład przy zarządzie trzyosobowym właściciele lokali podejmują

uchwałę o powołaniu nowego członka, nie odwołując przy tym dotychczasowych. Wówczas za-

rząd trzyosobowy przeobrazi się w zarząd czteroosobowy.

Paweł Puch

Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

24w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Na marginesie wyboru zarządu warto jeszcze wspomnieć o występującym w wielu wspólno-

tach mieszkaniowych wyborze przewodniczącego zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków

zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu. Następuje to w uchwale

w sprawie wyboru zarządu lub w drodze wyboru przewodniczącego zarządu przez samych człon-

ków spośród siebie. Należy zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali przewiduje tylko insty-

tucję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie różnicując praw poszczególnych członków.

Zatem wprawdzie można tytułować jednego z członków zarządu jego przewodniczącym, ale

nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał

zebrania członków zarządu czy koordynował jego pracę. Nie można jednak zakładać, że bez

niego nie może odbyć się zebranie zarządu, zwołane np. z inicjatywy innego członka, albo że

jego głos znaczy więcej niż głosy reszty członków zarządu.

Nie można na przykład domniemywać, że jego podpis jest potrzebny na każdym dokumen-

cie. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku zarządu wieloosobowego, oświadczenia

woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem na przy-

kład, w przypadku zarządu trzyosobowego, dwaj członkowie zarządu – wbrew woli przewodni-

czącego – mogą w imieniu wspólnoty podpisać określoną umowę.

Sposób dokonania wyboru zarząduUstawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jedno-

osobowego lub kilkuosobowego zarządu, a także, że dokonują tego wyboru w drodze uchwały.

W zakresie zmiany zarządu ww. ustawa mówi zaś jedynie, że zarząd lub poszczególni jego

członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani. Nie muszą

istnieć żadne przyczyny, które uzasadniałyby odwołanie.

Zatem jego przyczyną może być zarówno niegospodarność czy sprzeniewierzenie funduszy

wspólnoty, jak i po prostu widzimisię właścicieli lokali, posiadających łącznie większość udzia-

łów w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie muszą udowadniać zarządowi wspólnoty

żadnych nieprawidłowości w zarządzaniu nią, żeby móc go odwołać. Do odwołania zarządu

lub poszczególnych jego członków wystarczy wola właścicieli lokali w tej sprawie wyrażona

w uchwale.

Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli lokali co do sposobu do-

konania wyboru zarządu czy zmian w jego składzie. Mają oni zupełną swobodę, czy to w sprawie

odwołania zarządu i powołania nowego w jednej uchwale, czy to w sprawie odwołania zarządu

w jednej uchwale, a powołania nowego – w kolejnej. Mogą też podejmować odrębne uchwały

25w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

o odwołaniu poszczególnych członków zarządu wspólnoty, a następnie odrębne uchwały o po-

wołaniu każdego nowego członka. Zatem podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej

może być jedna uchwała, dwie uchwały albo kilka uchwał odrębnie w stosunku do każdego

członka zarządu. Żadnemu z wyżej przedstawionych sposobów doprowadzenia do zmiany zarzą-

du nie można zarzucić sprzeczności z prawem. Każdy z nich będzie zgodny z ustawą o własności

lokali. O przyjętym sposobie zmiany zarządu powinna decydować tylko i wyłącznie określona

sytuacja, która zmianie zarządu towarzyszy.

Na przykład grupa właścicieli lokali składa projekt uchwały o odwołaniu całego zarządu i po-

wołaniu nowego w określonym przez nią nowym składzie. Wówczas zarząd powinien poddać tę

jedną uchwałę w takiej formie pod głosowanie. Moim zdaniem niedopuszczalne jest wówczas

stworzenie z tej uchwały dwóch uchwał: o odwołaniu zarządu i powołaniu zarządu w nowym

składzie, czy też zmiana tej uchwały na pojedyncze uchwały odnośnie do poszczególnych człon-

ków poprzedniego i nowego zarządu.

W sytuacji, gdy właściciele żądają odwołania określonego członka zarządu, a zarząd jest

wieloosobowy, pod głosowanie należy przedłożyć uchwałę o odwołaniu tego jednego człon-

ka. Niewłaściwe byłoby też opracowanie przez zarząd i przedłożenie pod głosowanie projektu

uchwały o odwołaniu członka zarządu wspólnoty i powołaniu innej osoby na to miejsce, gdyż

bezpłatne sterowanie bramą/szlabanem/furtką z uprawnionych telefonów oraz smartfonów poprzez zwiastuna połączenia „clip, strzałka, biedak, sygnał”

lista uprawnionych użytkowników może zawierać do 2000 numerów telefonów mieszkańców

zdalne zarządzanie listą numerów uprawnionych przez zarządcę nieruchomości w formie SMS

•

•

•

nie jest wymagany dostęp do sieci Internet

nieograniczony obszarowo zasięg sterowania

możliwość stosowania pilotów radiowych

współpraca z każdą automatyką bramy/ szlabanu/furtki

niski koszt inwestycji i eksploatacji

produkt polski

•

•

•

•

•

•

KOMPOul. Kusocińskiego 14/9405-500 Piasecznotel. +48 607 89 39 89kompo@kompo.pl www.kompo.pl

REKLAMA

2�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

nie takie było żądanie właścicieli. Wówczas właściwym będzie zaproponowanie na zebraniu po

podjęciu przez właścicieli uchwały o odwołaniu kandydatur na członka zarządu i dyskusji na

ten temat. W zależności od sytuacji, jaka się wyłoni, zarząd wspólnoty powinien poddać pod

głosowanie uchwałę o wyborze określonej osoby na członka zarządu lub – gdy kandydatur było

kilka – przedstawić pod glosowanie projekty uchwał odnośnie do wyboru poszczególnych kan-

dydatów.

W przypadku, gdy właściciele lokali nie zaproponowali kandydatur lub – mimo ich zapropo-

nowania – żadna nie uzyskała większości głosów, zarząd pozostanie w zmniejszonym składzie.

Warto też zwrócić uwagę, że właściciele lokali, odwołując jednego członka zarządu, mogą

powołać do zarządu kilka osób, jeśli tylko większość właścicieli opowie się nie tylko za jednym

kandydatem, ale też za innymi. W takiej sytuacji nastąpi powiększenie składu ilościowego za-

rządu wspólnoty mieszkaniowej.

Z powyższego wynika dobitnie, że sposób zmiany zarządu zależy od konkretnej sytuacji,

w jakiej się go dokonuje. Należy też zwrócić uwagę, że jeśli odwołuje się cały zarząd i w odręb-

nej uchwale lub uchwałach powołuje nowy jego skład, w uchwale o odwołaniu zarządu powinien

się – moim zdaniem – znaleźć zapis, że dotychczasowy zarząd sprawować będzie swoją funkcję

do czasu wyboru nowego, albo że odwołania dokonuje się z chwilą wyboru zarządu w nowym

składzie. Zauważmy bowiem, iż zwoływanie zebrania właścicieli lokali należy do wyłącznej

kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej

zostanie odwołany, a w kolejnej uchwale na tym samym zebraniu właściciele lokali nie wybiorą

kolejnego, ponieważ nie dojdą do porozumienia co do jego składu, to kto zwoła kolejne zebra-

nie właścicieli, skoro zarządu już nie będzie? Takie zastrzeżenie jest – moim zdaniem – dopusz-

czalne i zabezpiecza wspólnotę mieszkaniową przed okresem „bezkrólewia”.

Rezygnacja członka zarząduJak w przypadku każdego stosunku prawnego, tak samo w przypadku stosunku łączącego

wspólnotę mieszkaniową z członkiem zarządu, uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje

obu stronom. Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub

cały zarząd, gdy uzna to z jakiegoś powodu za właściwe, ale także członek zarządu lub cały

zarząd mają prawo zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji. Aby członek zarządu z wła-

snej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie

mieszkaniowej.

Najwłaściwsze będzie w takim wypadku pisemne złożenie rezygnacji, doręczone własno-

2�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

ręcznie albo wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Pismo takie nie musi mieć

żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno jasno z niego wynikać, że członek

zarządu rezygnuje ze sprawowanej funkcji oraz czy robi to w trybie natychmiastowym, czy

po upływie jakiegoś terminu, na przykład na koniec miesiąca, roku itp. Jeżeli rezygnacja nie

wskazuje terminu rezygnacji z funkcji, należy uznać, że członek zarządu zrezygnował z funkcji

w dniu złożenia wspólnocie mieszkaniowej oświadczenia.

Członkowie zarządu mogą ze sprawowanej funkcji zrezygnować także na zebraniu wspólno-

ty mieszkaniowej, składając oświadczenie pisemne lub nawet ustne, co powinno być odnoto-

wane w protokole. Rezygnacja członka zarządu ze sprawowania funkcji jest jego indywidualną

decyzją, na którą nie musi uzyskać niczyjej zgody. Wspólnota mieszkaniowa nie może zmusić

nikogo do pełnienia funkcji członka zarządu, zatem nie ma możliwości podjęcia żadnej uchwały

w tej kwestii. Jedyną decyzją, jaką wspólnota mieszkaniowa podejmuje w związku z rezygna-

cją członka zarządu, jest uchwała o wyborze nowego członka zarządu.

Natomiast w sytuacji, gdy ze sprawowania funkcji rezygnuje cały zarząd, wspólnota miesz-

kaniowa podejmuje uchwałę o wyborze nowego zarządu. Twierdzenie, że zarząd lub poszcze-

gólni jego członkowie mogą być odwołani tylko uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, pozbawione

jest nie tylko podstaw prawnych, lecz także logiki. Prowadzi ono bowiem do absurdalnego

wniosku, że członek zarządu musi wbrew swojej woli sprawować funkcję nawet dożywotnio,

gdy właściciele lokali nie będą chcieli go z niej zwolnić. W związku z rezygnacją członka zarzą-

du ze sprawowania funkcji warto jeszcze rozważyć skuteczność wycofania rezygnacji. Zasadą

jest, że odwołanie oświadczenia woli, czyli rezygnacji ze sprawowania funkcji członka zarządu,

jest możliwe.

Jednak w tym zakresie w prawie wyróżnia się dwie sytuacje: gdy oświadczenie o odwoła-

niu rezygnacji doszło do adresata, czyli wspólnoty mieszkaniowej wcześniej lub równocześnie

z oświadczeniem o rezygnacji lub gdy oświadczenie o odwołaniu rezygnacji doszło do wspólnoty

mieszkaniowej po oświadczeniu o rezygnacji. Zgodnie bowiem z art. 61 par. 1 kodeksu cywil-

nego, oświadczenie o cofnięciu rezygnacji jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym

oświadczeniem lub wcześniej.

Późniejsze odwołanie oświadczenia o rezygnacji będzie skuteczne tylko wówczas, gdy adre-

sat, czyli wspólnota mieszkaniowa, wyrazi na to zgodę.

Jeżeli więc w takim przypadku wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody (uchwałą) na

cofnięcie oświadczenia o rezygnacji, nie można uznać go za skuteczne, a zatem dana osoba nie

jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

28w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Ubezpieczamy:

2�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Chodniki, alejki, przystanki, parkingi przykryte warstwą liści utrudniają poruszanie się,

a warstwa przesiąknięta wilgocią - stwarza zagrożenie poślizgnięciem się i wypadkiem.

Ze względu na bezpieczeństwo i komfort użytkowników ciągów pieszych liście powinny

być sprzątane systematycznie i dokładnie.

Chodniki, alejki, przystan-

ki, parkingi przykryte warstwą

liści utrudniają poruszanie się,

a warstwa przesiąknięta wilgocią

– stwarza zagrożenie poślizgnię-

ciem się i wypadkiem. Ze wzglę-

du na bezpieczeństwo i komfort

użytkowników ciągów pieszych

liście powinny być sprzątane sys-

tematycznie i dokładnie.

Praktycznym i wygodnym na-

rzędziem do zgarniania i usuwania liści w kameralnych przestrzeniach zurbanizowanych, jak

i na rozległych terenach, jest ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z zamiatarką FBZ 120 z profe-

sjonalnego zestawu maszyn i urządzeń MULTIPRO przeznaczonych do kompleksowej pielęgnacji

zieleni, utrzymania terenów zewnętrznych i odśnieżania. Zestaw, łatwy w obsłudze, prowadze-

niu i przechowywaniu, zapewnia wysoką jakość pracy i krótki czas realizacji. Trwałość maszyn

oznacza wieloletnie użytkowanie i minimalizację kosztów serwisowania.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/multipro

Zamiatarka o szerokości roboczej 120 cm jest stosowana z lub bez pojemnika. Opcja z po-

jemnikiem jest sprawdzonym w praktyce rozwiązaniem do sprawnego zbierania liści, resztek

roślinnych, piasku, żwiru, itp. w ciągach komunikacyjnych, na przystankach, placach zabaw. Do

zgarniania zanieczyszczeń i odśnieżania stosowana jest wersja bez pojemnika.

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Jesienne sprzątanie – jak szybko i dokładnie oczyścić teren z liści – zestaw MULTIPRO

30w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Atutem zamiatarki FBZ 120 zapewniającym do-

kładne uprzątnięcie liści jest opcja mechanicznego

dostosowania prędkości obrotowej szczotek do ilości

liści do uprzątnięcia. Regulowana jest też wysokość

szczotek, a opcja ustawiania kąta zamiatania umoż-

liwia lepsze dostosowanie szerokości roboczej do

warunków, dokładne usunięcie liści z miejsc trudno

dostępnych, np. przy krawężnikach, a w przypadku

użycia zamiatarki bez pojemnika – umożliwia usta-

wienie odkładu na lewo, prawo lub prosto.

Zamiatarka FBZ 120 współpracuje z ciągnikiem

jednoosiowym Honda F 720 tworząc zestaw łatwy

w kierowaniu. Niezbędną, zawłaszcza w kameral-

nych przestrzeniach, zwrotność zapewnia mecha-

nizm różnicowy kół jednostki napędowej, wygodnie

sterowany manetkami kierownicy.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/utrzymanie-terenow-zewnetrznych/

zamiatarka-fbz-120

Honda F 720 z 4-suwowym silnikiem Honda GX 200 o mocy 5,5 KM i pojemności skokowej 200

cm3 to uniwersalna jednostka napędowa, wykorzystywana z osprzętem do szerokiego spectrum

prac przez cały rok (F 720 współpracuje z lemieszem do odśnieżania, przyczepą transportową

Ustawianie wysokości szczotek Ustawianie kąta położenia szczotek (prawo/lewo)

31w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

z siedziskiem HV 500, agregatem glebogryzarki tylnym, broną aktywną FBB 120, rozsiewaczem

FBG 550, równiarką rotacyjną FBR 80, szczotką wczesującą FBS 170). Wygodne łączenie Honda

F 720 z wybranym osprzętem zapewniają: wałek odbioru mocy (WOM) w przypadku narzędzi ak-

tywnych oraz zaczepy – do podłączania urządzeń biernych. Zestaw ten zapewnia wysoką wydaj-

ność połączoną z efektywną organizacją pracy co przekłada się na rentowność użytkowania.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/utrzymanie-terenow-zewnetrznych/

ciagnik-jednoosiowy-honda-f720

www.mojahonda.ple-mail: multipro@ariespower.pl

telefon: 22 861 43 01

Dystrybutorem zestawu MULTIPRO

- profesjonalnych maszyn do efektywnej

pielęgnacji zieleni i utrzymania terenów

zewnętrznych w przestrzeniach zurbani-

zowanych, konfigurowanych odpowiednio

do potrzeb, jest ARIES POWER EQUIPMENT

- Generalny Dystrybutor Maszyn i Urządzeń

HONDA w Polsce, który od 1992 r. wprowa-

dza na krajowy rynek szeroką gamę ma-

szyn i urządzeń Honda – światowego lidera

w dziedzinie techniki i jakości, które są

gwarancją niezawodności sprzętu i jego

wieloletniego użytkowania. W 2012r. Honda

otrzymała dwa wyróżnienia firmy doradczej

INTERBRAND ZINTZMEYER & LUX: 21. miej-

sce w rankingu 100 Best Global Brands oraz

3. miejsce w gronie najbardziej ekologicz-

nych firm na świecie.

Aries Power Equipment od lat jest uzna-

nym dostawcą najwyższej jakości maszyn

i urządzeń dla instytucji publicznych i służb

państwowych. Firma oferuje nowoczesne

i przyjazne dla otoczenia maszyny i urzą-

dzenia Honda do pielęgnacji zieleni, utrzy-

mania terenów zewnętrznych i publicznie

dostępnych przestrzeni, silniki do maszyn,

agregaty prądotwórcze, motopompy, jedyne

na świecie odśnieżarki z napędem hybrydo-

wym oraz bogatą gamę produktów HONDA

MARINE, tj. silniki zaburtowe, pontony i ło-

dzie motorowe.

Firma dostarcza też maszyny innych

japońskich marek jak: wysokoprężne silniki

KUBOTA, maszyny budowlane MIKASA, moto-

pompy Matsusaka i Daishin, koparki AIRMAN

a także agregaty europejskich producentów

HIMOINSA i Europower.

Oferta Aries Power Equipment jest do-

stępna w sieci ponad 200 Autoryzowanych

Punktów Dilerskich i Serwisowych na terenie

Polski a także bezpośrednio w centrali firmy

i w serwisie internetowym.

32w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Celem odśnieżania ciągów komunikacyjnych jest zapewnienie bezpieczeństwa ruchu.

Zgodnie z przepisami prawa właściciele, użytkownicy wieczyści, dzierżawcy oraz

zarządcy nieruchomości są zobowiązani do usuwania śniegu, błota pośniegowego, lodu

z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Ze względów bezpieczeństwa należy

także pamiętać o usuwaniu śniegu sprzed bram wjazdowych i podjazdów oraz z dachów.

Zaniedbanie tych obowiązków zagraża zdrowiu a nawet życiu ludzi i podlega karom.

Nie daj się zaskoczyć zimie! – kilka praktycznych porad na temat efektywnego odśnie-

żania

Sprawny sprzęt – przed sezonem warto sprawdzić sprzęt do odśnieżania i przygotować go

do pracy. W maszynach spalinowych należy przede wszystkim sprawdzić:

poziom oleju i przynajmniej raz w roku go wymienić; poziom paliwa przed każdym uru-

chomieniem maszyny,

stan elementów zużywających się w trakcie pracy, np.: gumowych łopat wirnika czy płóz

regulacyjnych, i je wymienić jeśli tego wymagają,

w modelach z rozrusznikiem elektrycznym - sprawdzić stan akumulatora, a w tych z na-

pędem gąsienicowym – wyregulować gąsienice przed sezonem.

Regularne odśnieżanie – kluczową zasadą jest dokładne usunięcie świeżego śniegu, co

zapewnia pieszym bezpieczne poruszanie się i zapobiega tworzeniu się twardej skorupy lub

lodu, które trudno jest usunąć

nawet mechanicznie.

Dobór narzędzi pracy – istot-

nym elementem efektywne-

go odśnieżania jest właściwy

dobór narzędzi do warunków

pracy, takich jak: wielkości

i rodzaju powierzchni, miej-

sca gromadzenia śniegu,

czasu, który możemy poświę-

•

•

•

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Systematyczne odśnieżanie gwarancją bezpieczeństwa – zestaw MULTIPRO

33w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

cić na wykonanie zadania, ukształtowanie terenu (na terenie nierównym lepiej sprawdzają

się maszyny na gąsienicach).

W przypadku odśnieżania nawierzchni pokrytej kostką brukową lub asfaltem – wskazane

są odśnieżarki wyposażone w gumowe łopaty wirnika lub regulację wysokości zbieraka oraz

zamiatarki. Nie należy stosować odśnieżarki na nawierzchniach kamienistych lub żużlowych

– ślimak może pochwycić kamienie i wyrzucić je wraz z usuwanym śniegiem, stwarzając zagro-

żenie dla ludzi i pojazdów.

Miejsce gromadzenia śniegu – przed rozpoczęciem pracy warto ustawić kierunek i odle-

głość wyrzutu śniegu - unikniemy kilkakrotnego przerzucania zasp śniegu w kolejne miejsca.

Zgromadzony śnieg nie może utrudniać ruchu ani tamować odpływu wody do studzienek ka-

nalizacyjnych. Należy także upewnić się,

że podczas odśnieżania nie stworzymy

zagrożenia dla przechodniów ani pojaz-

dów.

Ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z zamiatarką, lemieszem i piaskarko-solarką

Łączony z osprzętem wielofunkcyjny ciągnik jednoosiowy Honda F 720 z silnikiem 4-suwo-

wym Honda GX 200 o mocy 5,5 KM jest przeznaczony do

odśnieżania:

ciągów pieszych – chodników, alejek, podjaz-

dów, nawierzchni pokrytej kostką brukową i as-

faltem - z zamiatarką FBZ 120 o szerokości ro-

boczej 120 cm, wyposażoną w szczotki o różnej

gęstości i twardości. Ich prędkość obrotowa jest

dostosowywana do grubości warstwy śnieżnej. Wy-

sokość szczotek jest regulowana i zaletą zamiatar-

ki jest usuwanie śniegu do czysta. Ustawienie ich

kąta pracy umożliwia odkładanie śniegu na lewo,

prawo lub na wprost.

większych powierzchni – placów, parkingów,

ulic, boisk - z lemieszem 118-F720 o szerokości

•

•

•

34w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

roboczej 118 cm, z dwustronną odkładnicą

z regulowanym kątem natarcia i ustawie-

niem wysokości oraz gumową listwą chro-

niącą nawierzchnię. Lemiesz sprawdza się

też w usuwaniu błota pośniegowego.

Wraz z rozsiewaczem FBG 550 (zasob-

nik o nośności 900 kg i pojemności 550l)

jest wykorzystywany jako piaskarko-so-

larka (piaskarko-solarka nie jest zaleca-

na do stosowania na boiskach ze sztucz-

ną nawierzchnią). Zestaw z przyczepą transportową HV 500 umożliwia transport narzędzi

i śniegu.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/multipro

Odśnieżarka Honda HS550Rekomendowana do eksploatacji w przestrzeniach miejskich Honda HS550 z kołowym ukła-

dem jezdnym i zbierakiem o szerokości 50 cm jest przeznaczona do szybkiego i dokładnego

odśnieżania. Paliwo-oszczędny 4-suwowy silnik Honda o mocy 4,6 KM gwarantuje niezawodny

start w niskich temperaturach oraz wysoką wydaj-

ność – maszyna przerzuca do 29 t/h na odległość do

8 m w ustawionym kierunku. Dokładne zebranie śnie-

gu zapewniają bezpieczne dla nawierzchni gumowe

łopaty wirnika. Natomiast niewielkie rozmiary uła-

twiają jej sprawne przemieszczenie w inne miejsce

pracy.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.

pl/odsniezarki-kolowe-honda/odsniezarka-

honda-hs-550-e-detail

Odśnieżarka Honda HSS970 ETMaszyna ze zbierakiem o szerokości 71 cm i sil-

35w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

nikiem Honda o mocy 8,6 KM zapewnia bezawaryjną pracę w niskich temperaturach. Spraw-

nie usuwa grubą i oblodzoną warstwę śniegu, a napęd hydrostatyczny dostosowuje prędkość

maszyny do warunków śniegowych. Wyposażona w duże łopaty wirnika o nowym kształcie

przerzuca do 50t śniegu /h na odległość do 16 m wg ustawionego kierunku. Wygodna w obsłu-

dze, użytkowaniu oraz serwisowaniu – powierzchnie robocze płóz poślizgowych są obracane

po zużyciu o 180°. Bezpieczeństwo i komfort pracy zapewniają także: zbierak o regulowanej

wysokości, automatyczne wyłączanie silnika w przypadku najechania na większą przeszkodę

i reflektor.

Czytaj na ten temat: http://www.mojahonda.pl/odsniezanie/odsniezarka-honda-

hss-970-et

www.mojahonda.ple-mail: multipro@ariespower.pl

telefon: 22 861 43 01

3�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Niedawno studentka, zadała mi proste – jej zdaniem – pytanie: Jakie jest średnie

wynagrodzenie zarządców za 1 m2 powierzchni lokalu w województwie pomorskim?

Spotkała się z oczekiwaną przez oferentów wysokością wynagrodzenia w bardzo

szerokim przedziale – od 0,2 zł/m2 do nawet 1,2 zł/m2. Była zaskoczona, gdy

stwierdziłem, że na to pytanie nie potrafię odpowiedzieć. Uważam za zasadne, aby

temat rozwinąć.

W przypadku „dużych” wspólnot funkcjonują różne modele zarządzania nieruchomością

wspólną. Albo:

wspólnota powierza zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej w trybie art. 18 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

wspólnota – zgodnie z art. 20 – wybiera jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, który

zarządza nieruchomością wspólną w oparciu o zapisy rozdziału IV;

wspólnota wybiera zarząd, a ten powierza realizację swoich zadań wybranemu przez

siebie podmiotowi zwanemu „zarządcą”, chociaż faktycznie zarządcą (w rozumieniu

art. 18) nie jest – lepszym terminem byłby „administrator”.

Zdarza się również, że wspólnota po wyborze zarządu wybiera administratora, zachowując

sobie prawo do jego odwołania. Takie działanie jest niezgodne z prawem, i z logiką, ponieważ

zarząd, który ma ustawowo określone prawa (patrz – art. 21 i 22 ww. ustawy) ponosi pełną odpo-

wiedzialność za przyjęte obowiązki, a w przypadku, gdy musi korzystać z usług narzuconego mu

przez wspólnotę administratora, bierze na siebie odpowiedzialność za jego działanie, nie mając

prawa go odwołać.

Ustawodawca wyraźnie stwierdza, że tylko zarząd lub zarządca powołani w trybie art. 18 mają

określone prawa i obowiązki.

Wybór administratora przez wspólnotę jest czytelną próbą obejścia ustawowych uregulo-

wań, w myśl których możliwe są tylko dwa wykluczające się warianty określenia sposobu zarządu

– albo ustawowy, albo oparty na art. 18. Zarząd wybrany w trybie art. 20 ust. 1 ma przecież wynika-

jące z ustawy kompetencje. Z tego względu – z chwilą wyboru zarządu – wspólnota je traci. Z kolei

•

•

•

Janusz Gdański

Tani zarządca?

3�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

– jeśli wspólnota powierzy zarządzanie w trybie art. 18, to nie może wybierać zarządu, który nie

miałby ustawowych kompetencji.

Oczywiście, niezgodność z prawem przyjętych przez wspólnotę zasad może stwierdzić wyłącz-

nie sąd.

Niektórzy twierdzą, że skoro ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy leży w gestii wspólno-

ty (art. 22 ust. 3 punkt 1), to tylko wspólnota ma prawo decydować o wyborze administratora. Pogląd

ten jest błędny. Wspólnota faktycznie decyduje o wysokości wynagrodzenia za zarządzanie nierucho-

mością wspólną, ale sam wybór administratora pozostaje w gestii zarządu.

Załóżmy, że rozpatrujemy wynagrodzenie pobierane przez zarządcę, któremu zarząd nierucho-

mością wspólną został powierzony w trybie art. 18, chociaż w przypadku innych wariantów jest

analogicznie.

Najpierw należy odpowiedzieć na pytanie, za co zarządca pobiera wynagrodzenie. Załóżmy, że

wspólnota nie określiła sposobu zarządu w umowie, co oznacza, że zarządca ma działać na pod-

stawie zapisów rozdziału IV ustawy o własności lokali. A zatem do podstawowych jego obowiązków

należeć będą w szczególności:

prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości,

przygotowywanie projektów uchwał oraz organizacja i prowadzenie zebrań,

sporządzanie projektów regulaminów prowadzenia ewidencji pozaksięgowej,

przeprowadzanie kontroli technicznej (także kominiarskiej) nieruchomości,

przygotowywanie projektów planów gospodarczych,

określenie potrzeb remontowych, a w konsekwencji – sporządzanie projektu planu re-

montów, a także realizacja prac remontowych,

podejmowanie działań zwiększających możliwości finansowe wspólnoty,

prowadzenie księgowości i windykacja zobowiązań właścicieli lokali.

Zakres i wysiłek zarządcy zależeć będzie od wielu czynników, także rzetelności właścicieli lokali

oraz stanu technicznego nieruchomości. Zdarzają się jednak zarządcy, którzy za podstawowe kryte-

rium swojego wynagrodzenia uważają status finansowy członków wspólnoty i proponują sumę rażąco

wysoką. Bywa także, że nie do końca przyzwoity deweloper zatrudnia „swojego”, nie zawsze dobre-

go, a za to drogiego zarządcę.

Nieporównywalnie więcej zaangażowania będzie wymagała nieruchomość będąca w złym stanie

technicznym, niż nieruchomość względnie nowa. Dużo łatwiejszą pracę ma zarządca we wspólnocie,

której wszyscy członkowie terminowo regulują swoje zobowiązania, niż ten, kto musi walczyć z nie-

solidnymi właścicielami lokali.

•

•

•

•

•

•

•

•

3�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Rzetelny zarządca, zanim złoży wspólnocie swoją ofertę, niewątpliwie zbada zarówno stan tech-

niczny nieruchomości, jak i terminowość wnoszenia przez właścicieli lokali opłat na koszty zarządu.

W konsekwencji określi kwotę, jaką będzie chciał otrzymać za swoją pracę. Podkreślam – kwotę za

usługę, a nie wynagrodzenie za 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości. Jeśli wspólnota ofertę

przyjmie, to w jej gestii będzie określenie (uchwałą) sposobu obciążania właścicieli poszczególnych

lokali wynagrodzeniem zarządcy.

Ustawodawca wyraźnie oddziela koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (robi to w art.

12 ust. 2) od kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zdefiniowanych w art. 14. O ile – wydat-

kami na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli należy obciążać proporcjonalnie

do posiadanych przez nich udziałów, o tyle nie ma takiego obowiązku w odniesieniu do kosztów

zarządu. To, w jaki sposób właściciele lokali złożą się na wynagrodzenie zarządcy, jest w gestii

wspólnoty. Oczywiście, obciążenie poszczególnych właścicieli wynagrodzeniem zarządcy może

być określone jako funkcja powierzchni lub udziałów w nieruchomości wspólnej i tak najczęściej

się dzieje.

Wiele wspólnot podejmuje uchwały o równym podziale wynagrodzenia zarządcy na poszczegól-

nych właścicieli, co jest logiczne chociażby dlatego, że wkład pracy, którą zarządca wykonuje na

rzecz właściciela lokalu, nie zależy przecież od wielkości lokalu.

Ważnym jest, aby wynagrodzenie zarządcy obejmowało wszystkie koszty związane z jego pracą.

Są zarządcy, którzy proponują niewielkie wynagrodzenie, ale później obciążają właścicieli dodat-

kowymi kosztami – np. za dostarczanie korespondencji, obsługę prawną czy nawet za prowadzenie

księgowości. Podejrzewam, że ci, którzy oferują zarządzanie za mniej niż 0,5 zł/m2, tak właśnie

działają.

Konkludując – jeśli zarządca przedstawia (np. w Internecie) ofertę świadczenia usług za z góry

określoną stawkę za 1 m2 w odniesieniu do dowolnej wspólnoty, a stawka ta jest wyjątkowo niska, to

można z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością stwierdzić, że nie jest to zarządca godny

zaufania.

3�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Dobry kontakt z właścicielami lokali we wspólnotach mieszkaniowych to dla zarządcy

podstawa jego pracy. Stwierdzenie to wydaje się truizmem. Jednak gdy przyjrzeć

się sprawie bliżej, to okaże się, że w wielu przypadkach, w tym dialogu wymiana

informacji mocno szwankuje.

Ludzie pochłonięci własnymi sprawami nie informują na bieżąco zarządcy o swoich proble-

mach we wspólnocie (kto jest moim zarządcą? jak się z nim skontaktować?), a jednocześnie są

niezadowoleni, gdy ich problemy nie zostaną rozwiązane.

Mamy problem w komunikacji!

Brak łatwego dostępu do infor-

macji o bieżącym saldzie (jakie były

moje dane do logowania do kartoteki

online?) prowadzi do zaległości płat-

niczych. Ostatecznie brak kontaktu

daje lokatorom poczucie, że zarząd-

ca nie wykonuje żadnej realnej pra-

cy, a jedynie pobiera wynagrodzenie,

co zatruwa wzajemne relacje.

Komunikacja w drugą stronę też

często jest mocno ograniczona. Jak

szybko poinformować wszystkich

właścicieli, że akurat jest awaria

wody i naprawa potrwa 2 godziny?

Jak dać szybki dostęp do informacji

finansowych (usunięty fragment)?

Jak informować o zaległościach

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

Zarządca w smartfonie – nowy wymiar komunikacji ze wspólnotami

40w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

płatniczych bez chodzenia na pocztę? Jak szyb-

ko informować ludzi o bieżących sprawach bez

wywieszanie na klatkach ogłoszeń, których pra-

wie nikt nie czyta?

Internet nam pomoże?Naturalnym rozwiązaniem opisanego pro-

blemu wydaje się internet – to tu publikujemy

informacje dla właścicieli, a oni, logując się do

swojej kartoteki, będą mogli na bieżąco wszyst-

ko sprawdzać.

To okazało się być prawdą jedynie w części.

Kartoteka online wspólnoty nie będzie, jak Fa-

cebook, gazeta, poczta czy często odwiedzana

strona, codzienną lekturą właścicieli, więc nie

rozwiązuje to problemu informacji bieżących.

Co rodzi drugi problem – logując się raz na

miesiąc właściciel zapomni dane do logowa-

nia (w niektórych systemach są bardzo długie)

i przestanie korzystać z tego narzędzia w ogóle

albo będzie kontaktował się z zarządcą w celu

odzyskania hasła (a przecież to narzędzie miało

oszczędzać czas pracowników!).

W naszym systemie Weles3 poradziliśmy so-

bie z tym problemem. Dostęp do kartoteki onli-

ne można połączyć ze swoim kontem na Face-

booku lub poczcie Gmail. Teraz po zalogowaniu

się do tych usług można przejść do kartoteki bez

podawania jakichkolwiek danych logowania.

Z tego rozwiązania korzysta już kilka tysięcy

osób w całej Polsce. To rozwiązanie sprawia, że

kartoteka online faktycznie działa. Właściciele mogą się bez problemu zalogować i nie będą

zajmować czasu pracowników zarządcy.

41w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Trzeba pilnie dostarczyć informacjęNawet kartoteka z bezproblemowym dostępem nie będzie odwiedzana na bieżąco. Pozo-

staje pytanie jak reagować w sprawach pilnych: awarie, nadchodzące zagrożenia (huragany,

powodzie itp.) czy bieżących: informacje o zaleganiu z płatnościami lub zebrania wspólnoty.

W systemie Weles3 zaimplementowaliśmy dla zarządcy możliwość wysłania korespondencji

zarówno drogą mailową, jak i przez SMS. Pozwala to łatwo i bardzo szybko docierać do właści-

ciela z informacjami, które należy przekazać.

Mobilna rewolucjaOstatnich kilka lat przyniosło nam kolejną wielką zmianę w narzędziach komunikacji: smartfon.

Skoro coraz więcej Polaków ma takie urządzenie podłączone do internetu zawsze przy so-

bie, to z komunikacją nie powinno być już problemów. Niestety wielu twórców oprogramowania

dla zarządców nie nadąża za rozwojem technologii.

Nadal dominującym modelem jest aplikacja instalowana na komputerach zarządcy ze słabo

dopracowaną przystawką internetową, z którą trzeba zsynchronizować bazę z lokalnego kom-

putera. W takim modelu ledwo można skorzystać z przewag jakie dała rewolucja internetowa,

a o korzyściach z mobilnej trudno nawet myśleć.

System Weles3 jest aplikacją stricte online. Nie trzeba niczego instalować na komputerach.

Można pracować z dowolnego miejsca, gdzie jest internet, a wszystkie informacje są dostępne

dla właścicieli natychmiast, bez konieczności synchronizacji bazy z serwerami dostawcy opro-

gramowania.

W tym roku, jako pierwsi na rynku, zdecydowaliśmy się pójść o krok dalej i wypuściliśmy

aplikacje mobilne (Android i Apple) dla właścicieli lokali. Teraz jednym kliknięciem na smart-

fonie (po pierwszym wprowadzeniu danych logowania system nie będzie pytał o nie ponownie)

można mieć dostęp do wszystkich swoich danych we wspólnocie.

Łatwy dostęp do informacji przez smartfon to olbrzymi postęp w komunikacji zarządcy

z właścicielami, ale prawdziwy potencjał znaleźliśmy w tym przypadku w komunikacji w drugą

stroną: właściciela z zarządcą. Dlatego powstała idea „mrugnięć”.

Mrugam do zarządcyWiele problemów na wspólnocie jest powtarzalnych: firma sprzątająca pominęła kilka pięter

w budynku, awaria w windzie wymaga interwencji, trzeba zadbać o zieleń. Nie jest fizycznie

możliwe, aby zarządca był w każdym miejscu w każdej chwili, aby każdy taki problem rozwią-

42w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

zać, ale gdyby właściciele lokali mogli tego

typu problemy łatwo (bez pisemnych próśb)

i szybko zgłaszać ze swojego telefonu…

Mrugnięcie to właśnie takie zgłoszenie.

Działa ono następująco:

zarządca definiuje „cele mrugnięć” czyli

potencjalne informacje, jakie może otrzy-

mać, np.: piętro 3. nie posprzątane, awa-

ria windy w budynku itp.,

dla każdego „celu” system pozwala wy-

drukować na kartce A4 plakat z kodem

kreskowym i instrukcją użytkowania, który

potem należy wywiesić niedaleko miejsca

którego dotyczy zgłoszenie,

właściciel, który chce poinformować za-

rządcę jednym kliknięciem, zczytuje kod

telefonem z aplikacją Weles3,

zarządca od razu widzi w systemie, kto

(właściciel jest zalogowany do aplika-

cji mobilnej w czasie skanowania) i jakie

„cele” zgłosił.

Mamy w każdej chwili informację o pro-

blemach we wspólnocie. Możemy szybko za-

regować, a następnie informować o samym

zdarzeniu, jak i naszym działaniu. Tak buduje

się trwałą współpracę!

Bezpieczeństwo danychMożna czasami spotkać się z twierdze-

niem, że praca z danymi przez internet jest mniej bezpieczna niż praca na komputerach lo-

kalnych. Nie spotkaliśmy jeszcze jednak osoby, która poza samym hasłem umiałaby powiedzieć

więcej: jak to bezpieczeństwo rozumie i jakie konkretnie zagrożenia widzi. Jak to faktycznie

wygląda w poszczególnych kategoriach ryzyk?

•

•

•

•

43w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Bezpieczeństwo nośnika danychW przypadku programów „lokalnych” to

zwykle dysk w komputerze w biurze i płyty CD

z kopiami biezpieczeństwa (jeżeli są robione).

Tutaj nietrudno o awarię, kradzież czy znisz-

czenie w efekcie działania siły wyższej (pożar,

nagły zanik/wzrost napięcia) czy zamierzonego

działania (np. zwalniany pracownik).

W przypadku systemów online serwery wraz

z dyskami znajdują się w profesjonalnych ser-

werowniach, z ochroną i nadzorem techników

24 godziny na dobę. Szkoda fizyczna jest tutaj

dużo mniej prawdopodobna. Czytaj więcej na

ten temat

Utrata danychW przypadku systemów „lokalnych” to użyt-

kownik jest odpowiedzialny za robienie kopii archiwalnych i ich zabzpieczanie. Niestety tylko

niewielka część zarządców robi to na bieżąco i w profesjonalny sposób (np. robiąc co pewien

czas próbne odtworzenia danych). Mało który zarządca może sobie pozwolić na zatrudnienie

informatyka, który będzie o to dbał, więc zwykle to zadanie dostaje inny pracownik i o sprawie

się zapomina aż do momentu, gdy tracimy dane.

W przypadku systemów online kopie archiwalne wykonują posiadający dużą wiedzę tech-

niczną dostawcy systemu.

Innym rodzajem utraty danych jest brak możliwości przeczytania zawartości bazy danych.

Jeżeli np. dostawca zaprzestaje świadczenia usług, możemy zostać postawieni w sytuacji braku

dostępu do danych. Ten problem dotyczy zarówno systemów lokalnych, jak i tych online.

W Weles3 w każdej chwili użytkownik o odpowiednich uprawnieniach może pobrać aktualną

kopię bazy danych z naszego serwera. Kopię tą można potem otworzyć przy pomocy publicznie

dostępnych, darmowych narzędzi. Niestety wielu dostawców systemów lokalnych wymaga hasła

lub w inny sposób ogranicza bezpośredni dostęp do danych, kierując w ten sposób klientów na

swoje usługi.

44w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Kradzież danychTo jest bodajże największa obawa co do systemów online. Jednak także tutaj porównanie

wychodzi na ich korzyść. Atak na system online jest czasochłonny, wymaga złamania wielu za-

bezpieczeń, a także zaawansowanych umiejętności hakera. Często też jest możliwy dzięki luce

bezpieczeństwa na serwerze. Czytaj o tym więcej

System lokalny z kolei to komputer w biurze lub laptop. W tym przypadku złodziejowi bę-

dzie z pewnością łatwiej. Szczególnie, jeżeli to pracownik chcący założyć własną działalność

i przejąć zasoby pracodawcy.

Gdzie bezpieczniej?Solidny system online będzie zawsze zdecydowanie bezpieczniejszy niż rozwiązania lokal-

ne. Ciągły nadzór wykwalifikowanych osób, profesjonalny sprzęt i zaplecze techniczne oraz wy-

pracowane i przestrzegane procedury bezpieczeństwa w tym przypadku są nie do doścignięcia

dla systemów lokalnych.

Nasze przyzwyczajenia oraz większa medialność zagrożeń online (włamania na serwery du-

żych firm bardziej zainteresują ludzi niż awarie dysków, kradzieże i pożary w małych firmach,

pomimo, że te drugie zdarzają się znacznie częściej) to główne przyczyny obaw przed rozwią-

zaniami chmurowymi. Warto jednak zrewidować swoje poglądy w tym zakresie, bo korzyści ze

stosowania nowych technologii są naprawdę duże.

O PHU WELESOd ponad 15 zajmujemy się tworzeniem oprogramowania dla zarządców nieruchomości.

8 lat temu, widząc nadchodzącą rewolucję inernetową, rozpoczęliśmy prace nad wdrożeniem

naszego systemu. Od 6 lat jest on dostępny komercyjnie dla zarządców i od tego czasu zdobył

szerokie uznanie.

Dzięki nowoczesnej platformie technicznej możemy dostarczać rozwiązania, które powoli

zmieniają rynek zarządzania w Polsce. Lepsza komunikacja, organizacja pracy, możliwość dzia-

łania z wielu lokalizacji – te atuty pozwoliły już wielu firmom odnieść sukces w branży.

45w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Tekst przedstawia stanowisko, jakie można wyprowadzić z wyroku Wojewódzkiego

Sądu Administracyjnego w Warszawie z 31 stycznia 2014 r. (VII SA/Wa 2073/13),

wydanego na skutek skargi wspólnoty mieszkaniowej, wniesionej od decyzji

Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Stan faktycznyWłaściciele lokalu znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym dokonali szkla-

nej zabudowy tarasu przylegającego do tego lokalu. Powyższe działanie spotkało się z protestem

wspólnoty mieszkaniowej, która wystąpiła do wojewody z wnioskiem o stwierdzenia nieważno-

ści decyzji prezydenta miasta, w której zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi,

czyli współwłaścicielom lokalu, pozwolenia na zabudowę szklaną tarasu.

Postępowanie administracyjne przed wojewodąPo zapoznaniu się z aktami postępowania administracyjnego, zakończonego decyzją prezy-

denta miasta, wojewoda ustalił, iż występujący w roli inwestora właściciele lokalu dołączyli do

wniosku o pozwolenie na budowę nieprawidłowe oświadczenie o posiadanym prawie do dyspo-

nowania nieruchomością na cele budowlane.

Zdaniem organu, zakres robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora wymagał bowiem

uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, gdyż – zgodnie z art. 22 UWL1 – wy-

konywanie robót budowlanych na części nieruchomości wspólnej wykracza poza zwykły zarząd.

Wymaga więc podjęcia uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czyn-

ności i udzielającej zarządowi właściwego pełnomocnictwa. Przedłożona zaś przez inwestora

zgoda ówczesnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie prac, wyrażona w uchwale,

powinna była być przez organ architektoniczno-budowlany zweryfikowana, gdyż uchwała ta

budziła wątpliwości. Jak stwierdził przy tym wojewoda, jeżeli złożone oświadczenie o dyspo-

nowaniu nieruchomością na cele budowlane mogło nie odpowiadać stanowi rzeczywistemu lub

było z nim niezgodne, organ miał obowiązek to wyjaśnić. Brak ustaleń w tym zakresie wpłynął

� Ustawazdnia24czerwca1994r.owłasnościlokali(tj.DzUz2000r.Nr80,poz.903zezm.),dalejjakoUWL.

Agnieszka Żelazna

Zabudowa logii bez zgody wspólnoty

4�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

zaś na uznanie decyzji o pozwoleniu na budowę za dotkniętą wadą rażącego naruszenia przepi-

sów ustawy – Prawo budowlane2.

Mając powyższe na uwadze, wojewoda stwierdził nieważność decyzji wydanej przez prezy-

denta miasta.

Postępowanie administracyjne przed Głównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego

Od powyższego rozstrzygnięcia właściciele lokalu odwołali się w trybie administracyjnym

do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po rozpatrzeniu odwołania uchylił on w ca-

łości zaskarżoną decyzję wojewody i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta

miasta.

W toku postępowania organ odwoławczy ustalił, iż zakres robót budowlanych objętych

sporną inwestycją polegał na przeszkleniu tarasu poprzez wymurowanie murku, dwustronnie

ocieplonego po wewnętrznej stronie balustrady balkonowej, i obsadzenie na nim otworów

okiennych umocowanych na górze do istniejącego podciągu.

Przechodząc do rozważań nad zagadnieniem przynależności przeszklonego tarasu do nie-

ruchomości wspólnej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego odwołał się do przepisów UWL

i wskazał, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które

nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mając na uwadze powyższe, uznał, że urzą-

dzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali miesz-

kalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Organ odwoławczy wskazał przy tym,

iż w orzecznictwie sądowo-administracyjnym status prawny takich elementów budynku, jak

balkon czy taras, zależy od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ

ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna obiektu. Balkon (taras) może stanowić tyl-

ko część elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu – dostęp do

niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy

danego budynku. Budynek może być jednak zaprojektowany i wykonany również i w ten spo-

sób, iż do balkonu (tarasu) dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu. Wówczas służy on do

wyłącznego użytku właściciela tegoż lokalu. W pierwszym przypadku przyjmuje się, że balkon

(taras) stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspól-

nej, natomiast w sytuacji drugiej – że nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, lecz

stanowi część składową lokalu mieszkalnego.

� Ustawazdnia7lipca1994r.–Prawobudowlane(tj.DzUz2010r.nr243,poz.1623zezm.)–dalejjako:PB.

4�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Po przeprowadzeniu analizy projektu budowlanego Główny Inspektor Nadzoru Budowla-

nego stwierdził, iż tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja organu stopnia podsta-

wowego, służyły do wyłącznego użytku skarżących właścicieli lokalu, ponieważ wejście na

nie znajdowało się jedynie w lokalu mieszkalnym, do którego należały. Powyższe przesądziło

zatem – zdaniem organu – o przyjęciu stanowiska, zgodnie z którym tarasy te były częścią

budynku, która służyła wyłącznie do użytku skarżących. A to w świetle art. 3 ust. 2 UWL wy-

łączyło możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służyły one bowiem zaspo-

kajaniu potrzeb mieszkaniowych i wypoczynkowi skarżących, co niewątpliwie wskazywało na

istnienie związku funkcjonalnego z pozostałą częścią lokalu.

Za przyjęciem powyższego stanowiska przemawiało zdaniem organu również dotychczasowe

orzecznictwo Sądu Najwyższego3, w którym sąd ten wskazał, iż elementy wewnętrzne balkonu

czy tarasu (takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową loka-

lu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu), trwale połączone z bryłą

budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznaje się za stano-

wiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych bowiem w judykaturze poglądów, za elementy

takie uważa się: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wod-

ne, ogrzewcze itp.4

Odwołując się do analizy przepisów i orzecznictwa, Główny Inspektor Nadzoru Budow-

lanego nie podzielił zatem stanowiska organu I instancji, iż przeszklenie tarasu i związane

z tym roboty budowlane dotyczyły nieruchomości wspólnej, a tym samym – że ich realizacja

wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Tym bardziej, że z przedłożonej

w postępowaniu treści notarialnej umowy sprzedaży lokalu na rzecz skarżących wprost wyni-

kało, iż nabyli oni własność lokalu wraz z należącymi do niego dwoma tarasami.

Niezależnie od powyższych rozważań, organ odwoławczy podniósł również, iż przepisy

Prawa budowlanego nie nakładały na inwestora obowiązku udowodnienia ani nawet upraw-

dopodobnienia zgodności treści złożonego przez siebie oświadczenia o posiadanym prawie

do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z rzeczywistym stanem prawnym lub

faktycznym. Na skutek zmiany przepisów tej ustawy5 obowiązkiem inwestora nie było wy-

kazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale jedynie złożenie

odpowiedniego oświadczenia na sformalizowanym druku. Jego złożenie stanowiło zatem wy-

3 WyrokSąduNajwyższegozdnia7marca2008r.,sygn.aktIIICZP10/08.� Por.wyrokNaczelnegoSąduAdministracyjnegozdnia6grudnia2006r.,sygn.aktIIOSK858/06;wyrokWojewódzkiegoSąduAdministracyjnegowGliwicachzdnia22stycznia2010r.,sygn.aktIISA/GL115/09.

5 Art.32ust.4pkt2)PBzostałzmienionyUstawązdnia27marca2003r.ozmianieustawy–Prawobudowlaneorazozmianieniektórychustaw(DzUz2003r.nr80,poz.718).

4�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

starczającą przesłankę do uznania, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny, uprawniający

go do realizacji inwestycji na danej nieruchomości. Samo zaś oświadczenie – co podkreślił

organ odwoławczy – nie musiało być poparte stosowną dokumentacją. Złożone ono zostało

jednocześnie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Tym samym fakt złożenia przez inwe-

stora oświadczenia o treści niezgodnej z rzeczywistym stanem faktycznym nie mógł stanowić

przesłanki stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy stwierdził, iż skarżący złożyli niebudzące

wątpliwości oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele bu-

dowlane. Dołączyli do niego ponadto akt własności lokalu oraz uchwałę ówczesnego zarządu

wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na realizację spornej inwestycji. W ocenie orga-

nu zgoda udzielona przez zarząd wspólnoty była – w świetle przepisów UWL – wystarczająca

do wykonania robót budowlanych na nieruchomości wspólnej. Kwestia ustalenia natomiast,

czy owa zgoda została udzielona prawidłowo, nie podlegała już badaniu organu. Jego zada-

niem było jedynie wskazanie, iż właściwym trybem postępowania w sprawach związanych

z ewentualnymi wadliwościami podjętych uchwał jest tryb postępowania sądowego.

Podsumowując swoje rozważania, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż kon-

trolowana decyzja prezydenta miasta nie była dotknięta wadą rażącego naruszenia prawa ani

żadną z pozostałych wad, o których stanowi art. 156 § 1 kpa6. W szczególności nie doszło do

rażącego naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2) oraz art. 35 ust. 1 pkt 3) Prawa budowlanego.

Skarga wspólnoty mieszkaniowejOd decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wspólnota mieszkaniowa wniosła

skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W uzasadnieniu wspólnota, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz Naczel-

nego Sądu Administracyjnego, wywodziła, iż zakres prac związanych z przeszkleniem tarasu

obejmował umocowanie murku, na którym miała być umocowana szklana zabudowa w elemen-

tach konstrukcyjnych tarasu, które z kolei stanowią część wspólną nieruchomości.

Jak podnosiła przy tym skarżąca, na prace takie zarząd wspólnoty nie mógł wyrazić zgody,

gdyż przekraczały one zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Koniecznym więc było podjęcie

przez wszystkich członków wspólnoty uchwały, wyrażającej zgodę na przeprowadzenie tych

prac. W ocenie wspólnoty, organ architektoniczno-budowlany miał jednocześnie obowiązek

zbadać, czy zarząd wspólnoty – wyrażając zgodę na realizacje inwestycji – dysponował uchwałą

6 Ustawazdnia14czerwca1960r.–Kodekspostępowaniaadministracyjnego(tj.DzUz2013r.,poz.267zezm.)–dalejjako:kpa.

4�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

właścicieli lokali. Samo oświadczenie złożone przez inwestora nie było zaś w omawianej spra-

wie wystarczające, gdyż właściciele lokalu – jak twierdziła wspólnota – powinni byli w oparciu

o dokumenty (takie jak wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, umowa cywilno-

prawna itp.) wykazać swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Powołując się zaś na orzecznictwo sądowo-administracyjne, skarżąca wspólnota wywodziła

dalej, iż w sytuacji, gdy organ mógł powziąć wątpliwości co do zgodności złożonego oświadcze-

nia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością z rzeczywistym stanem prawnym,

powinien był on zweryfikować prawdziwość tego oświadczenia.

Podnosząc powyższe zarzuty, skarżąca wspólnota mieszkaniowa wniosła jednocześnie

o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w WarszawieWyrokiem z 31 kwietnia 2014 r. (VII SA/Wa 2073/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w War-

szawie oddalił skargę wniesioną przez wspólnotę mieszkaniową.

Na wstępie uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia WSA omówił funkcję postępowania

w sprawie o stwierdzenie nieważności decyzji, będącego samodzielnym postępowaniem ad-

ministracyjnym. Jego istotą powinno być ustalenie, czy dana decyzja dotknięta została jedną

z wad wymienionych w art. 156 § 1 kpa, a nie ponowne rozpatrzenie sprawy co do jego istoty,

jak w postępowaniu odwoławczym.7

Powołując się na orzecznictwo i literaturę, WSA wskazał, iż o rażącym naruszeniu prawa

w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa decydują łącznie trzy przesłanki:

oczywistość naruszenia prawa,

charakter przepisu, który został naruszony oraz

racje ekonomiczne lub gospodarcze – skutki, które wywołuje decyzja8.

Skutki zaś, które wywołuje decyzja uznana za rażąco naruszającą prawo, to skutki nie-

możliwe do zaakceptowania z punktu widzenia wymagań praworządności. To skutki gospo-

darcze lub społeczne, których wystąpienie powoduje, że nie jest możliwe zaakceptowanie

decyzji jako aktu wydanego przez organ praworządnego państwa. WSA zaznaczył jednocze-

śnie, iż w sposób rażący może zostać naruszony wyłącznie przepis, który ma być stosowany

w bezpośrednim rozumieniu. Rażące naruszenie prawa stanowi przy tym kwalifikowaną formę

jego naruszenia. Naruszenie przepisów postępowania lub prawa materialnego, nawet mają-

ce istotny wpływ na wynik sprawy, nie może być podstawą stwierdzenia nieważności decyzji

� Por.wyrokNaczelnegoSąduAdministracyjnegozdnia22maja1987r.,sygn.aktIVSA1062/86.8 Por.wyrokSąduNajwyższegozdnia8kwietnia1994r.,sygn.aktIIIARN13/94.

•

•

•

50w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

ostatecznej w postępowaniu prowadzonym w trybie nadzoru, jeżeli nie nosi cech rażącego

naruszenia prawa. Zatem dla uznania, że wystąpiło owo kwalifikowane „naruszenie prawa”,

konieczne jest stwierdzenie, jaki konkretny przepis został naruszony, i wykazanie, iż miało

ono charakter rażący.

Mając na uwadze powyższe, WSA zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym przez Głównego

Inspektora Nadzoru Budowlanego co do braku kwalifikowanej wadliwości decyzji prezydenta

miasta, którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę polegającą

na zabudowie szklanej tarasu.

W toku postępowania sąd ustalił ponadto, iż właściciele lokalu, występujący w roli inwesto-

rów, dołączyli do wniosku o pozwolenie na budowę wszystkie wymagane prawem dokumenty,

w tym złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do

dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie sąd ten wskazał, iż w przy-

padku współwłasności nieruchomości do wykonania robót budowlanych przekraczających zwy-

kły zarząd wymagana jest zgoda współwłaścicieli. Zakwestionowanie, chociażby przez jednego

z nich, złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieru-

chomością na cele budowlane, w sytuacji, kiedy jego zgoda na wykonanie robót budowlanych

jest wymagana, wyklucza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.9

W stanie faktycznym sprawy zakończonej wydaniem kontrolowanej decyzji inwestorzy – wraz

z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

– przedłożyli również zgodę ówczesnego zarządu wspólnoty na wykonanie robót budowlanych.

Zgoda zarządu nie była przy tym, jak wskazał WSA, kwestionowana przez żadnego ze współ-

właścicieli nieruchomości. Sąd nie podzielił zatem stanowiska skarżącej wspólnoty, iż złożone

przez właścicieli lokalu oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na

cele budowlane powinno wywołać wątpliwości organu administracji co do jego prawidłowości.

Wskazał przy tym, iż w rozpatrywanej sprawie nie można było uznać, że doszło do rażącego

naruszenia przepisów Prawa budowlanego z uwagi na brak podjęcia przez organ administracji

czynności zmierzających do wyjaśnienia tej okoliczności.

WSA ustalił również, iż na skutek zmian przepisów Prawa budowlanego od 11 lipca 2003 r.

inwestorzy nie są zobowiązani wykazywać się prawem do dysponowania nieruchomością (np. za

pomocą odpowiednich dokumentów). Wystarczające zatem będzie złożenie stosownego oświad-

czenia. Oznacza to więc, iż w obecnie obowiązującym stanie prawnym inwestor nie musi udo-

wadniać swego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, natomiast organ co

� Por.wyrokNaczelnegoSąduAdministracyjnegozdnia9listopada2005r.,sygn.aktIIOSK179/05.

51w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

do zasady nie ma kompetencji do tego, aby badać prawdziwość złożonego oświadczenia.

Z tych też względów sąd podzielił również stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Bu-

dowlanego co do prawidłowości złożonego przez inwestorów oświadczenia o posiadanym pra-

wie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

WSA nie uwzględnił jednocześnie stanowiska skarżącej wspólnoty, zgodnie z którym prze-

szklenie tarasu stanowiło ingerencję w jego konstrukcję, stanowiącą część nieruchomości

wspólnej. W ocenie sądu przepisy UWL nie rozstrzygają wprost zagadnienia sposobu zalicze-

nia balkonów czy tarasów do nieruchomości wspólnej lub odrębnej własności poszczególnych

właścicieli lokali. Kwestia zakwalifikowania (bądź też nie) balkonów i tarasów do nieruchomo-

ści wspólnej musi być zatem w każdym przypadku przedmiotem indywidualnej oceny.

Mając na uwadze powyższe rozważania, WSA wskazał, iż zarzut rażącego naruszenia prawa

musi wynikać z niebudzących wątpliwości przesłanek10. Tam, gdzie zastosowanie przepisu pra-

wa wymaga interpretacji i subsumcji do konkretnego stanu faktycznego, nie może być mowy

o rażącym naruszeniu prawa. Zastosowanie zatem przy wydawaniu decyzji administracyjnej

jednej z możliwych interpretacji niejednoznacznych przepisów nie może być uznane za rażące

naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa11.

Podsumowując powyższe rozważania, sąd uznał, że zaskarżona decyzja Głównego Inspek-

tora Nadzoru Budowlanego odpowiada prawu.

10Por.wyrokNaczelnegoSąduAdministracyjnegozdnia18stycznia2002r.,sygn.aktISA1506/00.��Por.wyrokNaczelnegoSąduAdministracyjnegozdnia6lutego1995r.,sygn.aktIISA1531/94.

REKLAMA

52w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. jest liderem ubezpieczeń dla Sektora

Mieszkalnictwa w Polsce. Jako jedyni na rynku posiadamy grupę produktów

przygotowanych z myślą o podmiotach zarządzających zasobami mieszkaniowymi, w tym

doceniany przez Specjalistów oraz naszych Klientów pakiet ubezpieczeń dla Wspólnot

Mieszkaniowych oraz Obowiązkowe ubezpieczenie OC Zarządcy Nieruchomości.

Poznaj UNIQA , obejrzyj nasz film wizerunkowy

UNIQA dlaMieszkalnictwa

Od ponad 20 lat jesteśmy obecni w świadomości naszych Klientów jako solidny partner

i wiarygodny ubezpieczyciel. „Wspólnie rośniemy, dojrzewamy, zmieniamy się aby

zapewnić najlepsze produkty oraz serwis ubezpieczeniowy. Dlatego aby podkreślić nasze

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

UNIQA dla Mieszkalnictwa – jedyny ubezpieczyciel na rynku specjalizujący się w produktach dla Podmiotów Zarządzających Zasobami Mieszkaniowymi

ponad

20 lat doświadczenia

Ubezpieczamy:

ponad

50%SpółdzielniMieszkaniowychw Polsce

ponad

40%WspólnotMieszkaniowychw Polsce

250mln m2

powierzchni mieszkalnej

50 000WspólnotMieszkaniowych

1 600SpółdzielniMieszkaniowych

1000 000mieszkańców

Zaufało nam:

Lider Rynku

ponad

65 000budynkówwe WspólnotachMieszkaniowych

ponad

80 000budynkóww SpółdzielniachMieszkaniowych

53w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

przewagi, jakość produktów i świadczonych usług przygotowaliśmy dla naszych obecnych

i przyszłych Klientów nowy materiał wizerunkowy – UNIQA dla Mieszkalnictwa.

Katalog, który publikujemy poniżej to zbiór istotnych informacji o naszych wyjątkowych

produktach, ich przewagach rynkowych oraz dedykowanym mieszkalnictwu serwisie

sprzedażowym i likwidacyjnym – mówi Rafał Kukier, Dyrektor Departamentu Współpracy

z Mieszkalnictwem.

Pobierz Katalog UNIQA dla Mieszkalnictwa

UNIQA to nie tylko ubezpieczenia, dla naszych Partnerów prowadzimy liczne programy

edukacyjne w zakresie techniki ubezpieczeniowej, likwidacji szkód oraz ustawodawstwa.

Wspólnie opracowaliśmy Katalog stanowiący zbiór szkoleń realizowanych bezpłatnie przez

specjalistów UNIQA, dla chętnych Zarządców, Stowarzyszeń i Federacji Zarządców Nieruchomości.

Pobierz Katalog Szkoleń dla Zarządców Nieruchomości

Nasze wyjątkowe produkty: Pakiet dla Wspólnot Mieszkaniowych

Ubezpieczenie dedykujemy Wspólnotom Mieszkaniowym oraz innym właścicielom budynków

wielomieszkaniowych.

Nasz produkt wyróżnia:

• najszerszy na rynku zakres ochrony

• pełna ochrona Wspólnoty na jednej polisie

• dostosowanie do indywidulanych potrzeb – możliwość wyboru spośród wielu

ubezpieczeń i klauzul dodatkowych

• system dodatkowych zniżek

Jakość naszego ubezpieczenia

potwierdza wyróżnienie:

„Wiarygodny Produkt Finansowy”

przyznany przez Zarząd Europejskiej Federacji

Doradców Finansowych.

NOWOŚĆ! UNIQA wychodząc naprzeciw oczekiwaniom

Klientów przygotowała również specjalny

program ubezpieczeniowy „NOWA

WSPÓLNOTA” z preferencyjnymi warunkami

ochrony dla Wspólnot Mieszkaniowych

o budynkach do 10 lat. Korzyści to m.in.

możliwość ubezpieczenia w zakresie all risk.

54w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

„UNIQA dla Mieszkalnictwa to inicjatywa długoterminowa, kolejnym krokiem są

prace, które prowadzimy nad serwisem www dla Stowarzyszeń i Federacji Zarządców

Nieruchomości, w którym będzie można znaleźć dedykowane artykuły, porady, informacje

o produktach, jak również złożyć elektronicznie

wniosek o ubezpieczenie OC Zarządcy

Nieruchomości. Portal planujemy uruchomić

w I kwartale 2015r” mówi Rafał Kukier, Dyrektor

Departamentu Współpracy z Mieszkalnictwem.

Zachęcamy do zapoznania się

i wykorzystywania załączonych materiałów.

Pozostajemy otwarci na sugestie i wnioski

od Państwa, zapraszamy do kontaktu:

ubezpieczenia@uniqa.pl bądź z naszą najbliższą

jednostką: wykaz placówek UNIQA

Obowiązkowe ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej Zarządcy Nieruchomości

Ubezpieczenie skierowane jest do Zarządców Nieruchomości tj. podmiotów prowadzących

działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, posiadających umowę o zarządzanie

z właścicielem nieruchomości.

Ubezpieczeniem obejmujemy odpowiedzialność cywilną Zarządcy Nieruchomości za

szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie

trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania

nieruchomością.

W przypadku, gdy Zarządca Nieruchomości wykonuje czynności zarządzania przy

pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC objęta jest

również odpowiedzialność tych osób.

PLUSY!+ kompleksowa ochrona OC w związku z wykonywaniem czynności

zarządzania nieruchomością

+ specjalny system zniżek dla Zarządców Nieruchomości posiadających

licencję zawodową lub świadectwo kompetencyjne

+ do wyboru suma gwarancyjna od 50 000 EUR do 200 000 EUR

ponad

100 mln m2

powierzchni mieszkalnejwe WspólnotachMieszkaniowych

Ubezpieczamy:

ponad

40%WspólnotMieszkaniowychw Polsce

50 000WspólnotMieszkaniowych

PWM

55w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną

własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 r. (III CZP 82/12).

Powyższe orzeczenie ma praktyczne znaczenie zarówno dla współwłaścicieli tego samego lo-

kalu w zakresie ustalania sposobu wykonywania uprawnień przysługujących im w związku z po-

siadanym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i dla zarządców nieruchomości, którzy stają

niekiedy przed koniecznością rozstrzygnięcia oraz wyjaśnienia podstaw i zasad wykonywania

prawa głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli wyodrębnionych

lokali.

Stan faktycznyWłaściciele lokali mieszkalnych wystąpili przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z powódz-

twem o ustalenie nieistnienia dwóch uchwał pozwanej wspólnoty.

W toku postępowania toczącego się w I instancji przez sądem okręgowym ustalono, iż WM

tworzyli właściciele i współwłaściciele dziewięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz

trzech lokali użytkowych. Powodowie byli właścicielami trzech lokali mieszkalnych (z których je-

den wchodził ponadto do majątku wspólnego małżonków). Inny członek wspólnoty – niewystępu-

jący po stronie powodowej – był właścicielem czterech lokali mieszkalnych oraz współwłaścicie-

lem (w 99%) piątego, a w dodatku współwłaścicielem trzech lokali użytkowych. Obie zaskarżone

uchwały podjęte zostały na zebraniu właścicieli lokali, głosami oddanymi przez właściciela lokalu

niewystępującego po stronie powodowej oraz jego małżonka, który działał jako pełnomocnik

innych współwłaścicieli lokali użytkowych.

Sąd okręgowy zliczył oddane głosy udziałami, w tym udziałami współwłaścicieli liczonymi jako

przypadająca samodzielnie każdemu z nich część udziałów w nieruchomości wspólnej. Ocenił na-

stępnie, iż uchwały zostały podjęte zgodnie z wymaganiami przewidzianymi w art. 23 UWL1 i za-

padły większością głosów, gdyż głosujący za uchwałami właściciel, który nie występował po stronie

� Ustawazdnia24czerwca1994r.owłasnościlokali(tj.DzUz2000r.Nr80,poz.903zezm.).

Agnieszka Żelazna

Kto ma prawo głosu?

5�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

powodowej, sam dysponował ponad połową udziałów i już tylko jego głos byłby wystarczający do

podjęcia zaskarżonych uchwał.

Mając na uwadze powyższe, sąd I instancji oddalił powództwo.

Apelacja właścicieli lokaliOd wyroku sądu I instancji powodowi właściciele wnieśli apelację. Zarzucali zapadłemu

rozstrzygnięciu m.in. to, iż sąd okręgowy nie wyjaśnił przyjętego sposobu interpretacji art.

23 UWL, mimo że wykładnia tego przepisu w zakresie sposobu wykonywania prawa głosu zwią-

zanego z lokalami pozostającymi we współwłasności była istotą sporu między stronami. Zda-

niem skarżących, członkowi wspólnoty będącemu współwłaścicielem wyodrębnionego lokalu

nie przysługiwał głos, którego siłę określało przeliczenie jego ułamkowego udziału w tym lokalu

na odpowiednią cześć udziałów w nieruchomości wspólnej. Głos ten przysługiwał natomiast

łącznie współwłaścicielom lokalu, a jego skuteczność powinna była być ustalana według zasad

zarządu rzeczą wspólną. Zaskarżone uchwały nie uzyskały więc wymaganego poparcia i – zda-

niem powodów – nie zostały podjęte.

Wątpliwości prawneW trakcie rozpoznawania środka zaskarżenia wniesionego przez powodowych właścicieli sąd

II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego2: „Czy

w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu

ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nierucho-

mości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu

przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?”.

Sąd apelacyjny, zadając pytanie, zaznaczył jednocześnie, iż – w jego ocenie – przedstawione

zagadnienie nie zostało rozstrzygnięte w orzecznictwie SN, zaś w literaturze wyrażane były dwa

sprzeczne stanowiska. Zgodnie z pierwszym, każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje

udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu, pomno-

żonej przez udział w nieruchomości wspólnej, przypadający na lokal, którego jest współwłaści-

cielem. Każdy ze współwłaścicieli głosuje samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana

przez jego udział we własności lokalu.

Drugie stanowisko oparte było natomiast na założeniu, iż udział w nieruchomości wspólnej

przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspól-

� Art.390§1Ustawyzdnia17listopada1964r.–Kodekspostępowaniacywilnego(DzUz1964r.Nr43,poz.296zezm.)–dalejjakoKpc.

5�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

noty powinien brać udział tylko jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, który głosowałby

w sposób uzgodniony między nimi. W razie niemożności zaś określenia jednolitego stanowiska,

współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów o zarządzie

rzeczą wspólną3.

Sąd apelacyjny skłaniał się przy tym do przyjęcia drugiego stanowiska. Znalazł dla niego

uzasadnienie w treści art. 23 ust. 2a UWL, przewidującym możliwość głosowania według zasady

„jeden właściciel – jeden głos”. Zdaniem sądu pytającego, przyznanie każdemu ze współwła-

ścicieli uprawnienia do samodzielnego głosowania „własnym” głosem byłoby trudne do zaak-

ceptowania, gdyż mogłoby prowadzić do podejmowania uchwał głosami współwłaścicieli nawet

jednego lokalu. Wobec powyższego – w ocenie SA – należało przyjąć, iż współwłaściciele dyspo-

nują jednym wspólnym głosem, który muszą uzgodnić.

Sąd II instancji wskazał jednocześnie, iż przyjęcie poglądu o konieczności wyrażenia przez

współwłaścicieli uzgodnionego stanowiska także w wypadku głosowania udziałami określiłoby

spójną pozycję współwłaścicieli jednego lokalu jako jednego zbiorowego właściciela, nieza-

leżnie od sposobu głosowania.

Stanowisko Sądu NajwyższegoW ocenie Sądu Najwyższego istota problemu powstałego w sprawie sprowadzała się de

facto do wskazania sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez

współwłaścicieli lokalu. Chodzi zatem o odpowiedź na pytanie, czy prawo to może być wyko-

nywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela samodzielnie, czy też tylko

łącznie.

Wskazano przy tym, iż trudności związane z określeniem pozycji współwłaścicieli odręb-

nej własności lokalu były już przedmiotem rozważań SN. Sąd ten powtórzył wcześniejsze

zapatrywania, iż udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu,

przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, że nie przysługuje samodzielnie współwłaści-

cielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim jego współwłaścicielom. Współwłaściciel nieru-

chomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Tym samym, Sąd Najwyższy odwołał się do swojej dotychczasowej linii orzeczniczej,

zgodnie z którą czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego

stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje nie-

podzielnie. Powinni oni zatem w głosowaniu nad uchwałami zajmować jedno stanowisko,

3 Por.art.195inast.Ustawyzdnia23kwietnia1964r.–Kodekscywilny(DzUz1964r.Nr16,poz.93zezm.)–dalejjakoKc.

5�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

a w sytuacji braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc

w związku z art. 1 ust. 2 UWL. Niepodzielnie przysługuje im ponadto głos w wypadku głoso-

wania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos4.

Odnosząc się do różnic w zapatrywaniach na przedstawione do rozstrzygnięcia zagad-

nienie prawne, SN wskazał, iż w orzecznictwie sądów powszechnych przyjmowany bywa

również przeciwstawny pogląd. Zgodnie z nim każdy współwłaściciel lokalu może głosować

nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła

jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości jego udziału we współwłasności

lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na

ten lokal5.

W ocenie SN na niejednolitość orzecznictwa sądów powszechnych wpływ mają prezen-

towane w literaturze rozbieżne poglądy na powyższe zagadnienie. Niezależnie jednak od

tego – jak słusznie zauważył SN – w przypadku podejmowania uchwał w myśl zasady „jeden

właściciel – jeden głos” wątpliwości w doktrynie nie budzi już to, że współwłaściciele lokalu

mają do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować,

a przy braku zgody – mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu.

Jak wskazał przy tym Sąd Najwyższy, dotychczas w jego orzecznictwie reprezentowane

było odmienne zapatrywanie na przedmiotowe zagadnienie. Punktem wyjścia było dla niego

wskazanie na fakt, iż w wypadku, w którym odrębny lokal jest przedmiotem współwłasno-

ści w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułam-

kiem udział w prawie własności lokalu. Ponieważ zaś z własnością lokalu wiąże się udział

w nieruchomości wspólnej, który – zgodnie z art. 50 Kc – jest częścią składową lokalu, prawo

każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości

wspólnej. Część składowa rzeczy nie może być wszakże odrębnym przedmiotem własności

i innych praw rzeczowych6. Przyjęcie zatem, iż udział w nieruchomości wspólnej stanowi

część składową lokalu, przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału. Powiąza-

nie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się więc przyjęciu konstrukcji, w której

część składowa byłaby dzielona na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje

wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie – wyłącznie innemu.

Zdaniem Sądu Najwyższego, z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomo-

ści wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, iż w razie głosowania

zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”, głos przysługuje współwłaścicielom lo-� Por.wyrokSąduNajwyższegozdnia26kwietnia2006r.,sygn.aktIICSK47/06.5 Por.wyrokSąduOkręgowegoweWrocławiuzdnia12marca2008r.,sygn.aktIC467/06orazwyrokzdnia23grudnia2008r.,sygn.aktIC540/07.6 art.47§1Kc.

5�w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

kalu wspólnie. Skoro bowiem udział jest niepodzielny, to

niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu.

Przyjęcie odmiennego poglądu: iż każdemu ze współwła-

ścicieli przysługuje jeden głos, prowadziłoby natomiast do

nieuzasadnionego przymnożenia kompetencji decyzyjnych

współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszka-

niowej. Podjęcie zatem decyzji co do wykonania wspól-

nego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługu-

jącym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym

z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej

lokalu. Znajdują tu więc zastosowanie przepisy o zarządzie

rzeczą wspólną (art. 199 i 201 Kc). W zależności natomiast

od przedmiotu głosowania wykonanie prawa głosu może

stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność, która

przekracza jego zakres.

Przyjęcie stanowiska o niepodzielności udziału i zwią-

zanego z nim prawa głosu uzasadnia stosowanie analogicz-

nych reguł także w przypadku głosowań przeprowadzanych

na zasadach ogólnych – wtedy, gdy większość głosów liczy

się według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc

oddać tylko jednolity głos, którego siłę mierzy się wielko-

ścią wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Mogą

oni przy tym umownie, a nawet sądownie, ustanowić za-

rządcę wspólnego udziału czy też umocować pełnomocnika

mającego realizować wspólne dla nich prawa.

Zdaniem SN brak bowiem wystarczającego uzasadnienia

prawnego dla przyjmowania zapatrywania o możliwości róż-

nicowania sytuacji współwłaścicieli w zależności od rodzaju

głosowania. zielne prawo głosu na zebraniu wspólnoty.

RozstrzygnięcieUchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r.

(III CZP 82/12) stanowi potwierdzenie jego dotychczaso-

REKL

AMA

�0w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

wej linii orzeczniczej. Konsekwentnie przyjmowała ona, iż udział w nieruchomości wspólnej

przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować

jednolite stanowisko w kwestiach będących przedmiotem podejmowanych uchwał. W sytu-

acji braku zgody – powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 Kc

w związku z art. 1 ust. 2 UWL.

Sąd Najwyższy, rozpoznając przedstawione mu do rozstrzygnięcia zagadnienie praw-

ne, nie znalazł zatem podstaw do odstąpienia od poglądów wcześniej wyrażanych w swym

orzecznictwie.

Jednolite stanowisko SN w omawianym przypadku powinno znaleźć odzwierciedlenie

w sposobie liczenia głosów oddawanych przez właścicieli lokali w tych wszystkich wspól-

notach, które chcą zminimalizować ryzyko pozbawienia skuteczności podjętych uchwał na

skutek wadliwego obliczenia głosów w drodze postępowania sądowego zainicjowanego przez

właściciela lokalu.

�1w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Windy Schodowe jako firma inżynierii dźwigowej oferuje Państwu szeroką gamę

urządzeń przeznaczonych do transportu osób starszych i niepełnosprawnych

mających trudności z poruszaniem się.

Szczególne miejsce w naszej

ofercie zajmują ukośne platformy

przyschodowe. Możemy Państwu

zaoferować platformy na szynie

prostej jak i krzywoliniowej,

do montowania wewnątrz i na

zewnątrz budynków. Jesteśmy

przedstawicielem austriackiej

firmy Ascendor, która produkuje

unikalne platformy PLG7 i PLK8.

Platformy schodowe są urzą-

dzeniami dźwigowymi dedyko-

wanymi dla osób korzystających

z wózków inwalidzkich. Mogą

być zainstalowane praktycznie

wszędzie i na każdych rodzajach

schodów zarówno prostych, jak

i zabiegowych w środku bądź też na zewnątrz budynków. Platformy te charakteryzują się du-

żym udźwigiem - wynoszącym w zależności od modelu od 225 do 300 kilogramów.

Zdalny pilot bądź specjalny panel(czy też kaseta przywoławcza) pozwalają na swobodne

sterowanie platformą. Warunki techniczne klatki schodowej określają wybór odpowiedniego

modelu urządzenia. Platformy wyposażone w specjalne barierki opuszczane na czas przejaz-

du gwarantują 100% bezpieczeństwa użytkownika. Dzięki opcji dodatkowej - jaką jest roz-

Platformy schodowe, podnośniki pionowe i inne urządzenia dźwigowe do transportu osób starszych i niepełnosprawnych

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

�2w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

kładane krzesełko- z platformy tej mogą korzystać również osoby bez wózka inwalidzkiego.

Tor jezdny urządzenia jest przytwierdzany do ściany lub słupków nośnych, a najazd odbywa

się po rampach umiejscowionych po bokach platformy, które po wjeździe składają się gwa-

rantując tym samym dodatkowe zabezpieczenie. Najazd boczny na platformę to najczęściej

stosowane rozwiązanie w przypadku takich urządzeń, jeśli jednak przed schodami nie ma wy-

starczającej ilości miejsca można zastosować wtedy najazd od frontu – wówczas wjazd odbywa

się prostopadle do biegu schodów.

Firma Windy Schodowe oferuje produkty kilku wiodących koncernów europejskich; austriac-

kiego Ascendor z platformami PLG7 i PLK8 , oraz włoskiego Extrema z platformą Logic. Jest

to dużo tańszy odpowiednik często poszukiwanego na polskim rynku urządzenia oznaczonego

symbolem V64 produkcji firmy Vimec.

Platformy schodowe PLG7 i PLK8 są to bardzo wysokiej klasy platformy schodowe. Poru-

szają się one na dwóch szynach jezdnych ze stali nierdzewnej, z których górna może służyć

za poręcz schodów. Istnieje możliwość zamówienia urządzenia w całości wykonanego ze stali

nierdzewnej – co bez wątpienia podnosi prestiż urządzenia - bądź też w dowolnym kolorze z pa-

lety RAL. Platformy te zasilają akumulatory umiejscowione wewnątrz platformy, które podczas

�3w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

postoju są automatycznie ładowane przez specjalną ładowarkę wpinaną do standardowego

gniazdka elektrycznego – 230V. Składanie, rozkładanie oraz opuszczanie poręczy ochron-

nych odbywa się w sposób automatyczny.

Platforma PLK8 jest podnośnikiem głównie montowanym na schodach krzywoliniowych czy

zabiegowych - rzadziej na schodach prostych. Natomiast platforma PLG7 jest urządzeniem o nie-

zwykle kompaktowej budowie, które po złożeniu ma szerokość jedynie 25 cm, przez co idealnie

nadaje się do wąskich klatek schodowych w blokach i budynkach wielomieszkaniowych.

Oba podnośniki charakteryzują się eleganckim wyglądem i bardzo cichą pracą mechani-

zmu jezdnego. Urządzenia są objęte 3 letnią gwarancją. Również standardowy okres serwi-

sowania - raz w roku – zapewnia bardzo niskie koszty utrzymania urządzeń. Funkcjonalność,

prostota w obsłudze, zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom to domena produktów ofe-

rowanych przez austriacką firmę. Platformy Ascendor produkowane są również w nietypowych

rozmiarach zgodnie z wymaganiami i zaleceniami klienta. Wielokrotnie też zdarza się, że użyt-

kownik urządzenia zamawia tzw. zakręt parkingowy 90 bądź 180 stopniowy dzięki któremu pod-

czas postoju platforma jest schowana poza schodami, co umożliwia innym korzystanie z nich

w sposób całkowicie nieskrępowany.

Platforma schodowa Logic jest urządzeniem bardzo podobnym do wyżej opisanej platfor-

my PLG7, chociaż bez wątpienia nie jest tak eleganckim urządzeniem. Jednak ze względu na to

można ją kupić w dużo niższej cenie (w porównaniu do innych tego typu urządzeń). Ponadto

wyróżnia się ona bardzo szybkim czasem realizacji (montaż urządzenia może nastąpić nawet

w ciągu 2-3 dni, gdzie przy platformie PLG7 czas ten wynosi 4-5 tygodni).

Tor jezdny tej platformy wykonany jest z aluminium i jest w kolorze jasnoszarym. Ze wzglę-

du na to, iż urządzenie jest dostępne praktycznie od ręki nie mam możliwości wybrania jego

kolorystyki.

Tu tak samo jak w innych tego typu urządzeniach mamy zasilanie za pomocą akumulatora,

a sama platforma podłączana jest do zasilania jednofazowego, dzięki czemu nie trzeba robić

żadnych szczególnych przygotowań budowlanych.

Producent obejmuje platformę Logic 2-letnią gwarancją.

Podnośniki pionowe potocznie nazywane windami są opcjonalnym wyborem dla platform

schodowych. Wielką zaletą tego typu urządzeń jest naturalna możliwość podnoszenia na więk-

szą ilość poziomów oraz większy udźwig niż w przypadku platform przyschodowych. Niezwykle

istotne jest to, że w trakcie unoszenia się podnośnika oprócz osoby niepełnosprawnej jazdę

w tym samym czasie może odbywać inna osoba np. instruktor, asystent, czy opiekun.

�4w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Porównanie platform schodowych o torze prostym

Parametr Ascendor PLG7 Extrema Logic

Standardowe wymiary platformy 800x800 mm lub 800x1000 mm850x700 (inne w

opcji)

Niestandardowe wymiary platformy800x650, 800x700, 900x750, 900x800, 1000x700,

1000x900, 1250x800750x600, 750x650, 750x700, 1000x800

Kąt nachylenia schodów 0 - 47 stopni 10 - 45 stopni

Głębokość - montaż do ściany 25 cm 35 cm

Głębokość - montaż do słupków 33 cm 45 cm

Maksymalne obciążenie 225 kg (opcja 300 kg) 250 kg

Moc / Napęd 0,5 kW / DC 24V 0,54 kW / DC 24V

Kolor platformy srebrny - metalik (zbliżony do RAL 9006)Platforma RAL 7035

(jasno szary).

Głośność < 63 dB ~ 70 dB(A)

Tor jezdny Stal nierdzewna Aluminium

Prędkość <0,15 m/s (0,11) <0,11 m/s

Ograniczony dostępOpcjonalny kluczyk w naściennej kasetce sterującej

lub piloty – po złożeniu brak dostępu do panelu sterowania

Standardowo - kluczyk w korpusie

Składanie automatyczne Standard Standard

Wyświetlacz LCD na platformie Standard Brak

Sterowanie na platformie Przyciski na korpusie (opcja pilot na kablu)Przyciski na korpusie (opcja pilot na kablu)

Min. Ilość miejsca przed schodami dla 30 stopni kąta nachylenia

132 cm (800 mm długość platformy)144 cm (850x700) 134

cm (dł 750mm)

Min. Szerokość schodów (montaż do ściany)

800x650 – 835 mm 800x800 – 985mm750x600 - 850mm 850x700 - 950mm

Min. Szerokość schodów (montaż na słupkach)

800x650 – 915 mm 800x800 – 1065mm750x600 - 950mm 850x700 - 1050mm

Trzecia barierka bezpieczeństwa Opcja Brak

Rozkładane krzesełko Opcja Opcja

Wykonanie ze stali nierdzewnej Opcja Brak

Najazd frontowy Opcja Opcja

Pokrowiec Opcja (dodatki zapewniające wodoszczelność) Opcja

Okres serwisowania 12 miesięcy 12 miesięcy

Gwarancja 36 miesięcy 24 miesiące

Czas oczekiwania na dostawę 3-5 tygodni 1-2 tygodni

�5w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Podnośniki pionowe mają zastosowanie na zewnątrz jak i wewnątrz budynków. Trzeba pa-

miętać jednak o tym, że zamontowanie takiego urządzenia niesie już za sobą określone przy-

gotowania podyktowane prawem budowlanym i jest z pewnością bardziej pracochłonne niż

zamontowanie np. platformy schodowej.

Ciekawym rozwiązaniem wśród oferowanych przez nas urządzeń są windy krzesełkowe.

Stanowią swoistą alternatywę dla wymienionych wcześniej produktów. Zaletą ich jest niewąt-

pliwie bardzo niska cena - z reguły kilkanaście razy mniejszą w porównaniu z innymi podnośni-

kami.

W swojej ofercie posiadamy krzesełka schodowe produkowane przez kilka firm europej-

skich, m.in. angielską firmę Acorn. Urządzenia tej firmy charakteryzują się niezwykła wytrzy-

małością, trwałą konstrukcją i prostotą użytkowania. Podnośniki krzesełkowe montowane są na

schodach prostych wewnątrz jak i na zewnątrz budynków. Stabilną, komfortową i cichą jazdę

urządzenia zapewnia zasilanie akumulatorowe. Dzięki takiemu rozwiązaniu krzesełko działa

nawet przy okresowym niedoborze prądu – tak samo jak w przypadku platformy. Sterowanie

podnośnikiem odbywa się za pomocą joysticka umiejscowionego w podłokietniku, bądź zdalnym

pilotem, który jest dodawany w standardzie.

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

W swojej ofercie posiadamy także używane krzesełka schodowe Acorn.

Co jednak w przypadku schodów kręconych bądź zabiegowych?

I na to jest sposób. Dzięki krzywoliniowej szynie podnośniki krzesełkowe firmy Otolift

docierają na każdy poziom budynku. Inteligentna konstrukcja krzesełka zapewnia komfortową

jazdę, kontrolowaną podobnie jak w modelu Acorn przy pomocy joysticka. Tor jezdny w postaci

dwóch szyn mocowany jest na słupkach przytwierdzanych do stopni schodów. Unikalne wzornic-

two oraz szeroka gama kolorów zaspokoi gusta najwytrawniejszego użytkownika.

Istnieje również możliwość likwidacji bariery architektonicznej nie ingerując w przestrzeń

wokół schodów. W tym przypadku najlepszym rozwiązaniem będzie schodołaz kroczący. Urzą-

dzenie to zostało specjalnie zaprojektowane do transportu osób na wózkach inwalidzkich

po wąskich i stromych schodach. Schodołazy kroczące posiadają certyfikaty CE i występują

w zestawie z krzesełkiem lub wózkiem. Zaletą tego urządzenia jest niewątpliwie jego mo-

bilność, dzięki której schodołaz może być w zaledwie kilka minut rozłożony i przewieziony

w inne miejsce.

Kontakt:

Windy Schodowe

http://www.windy-schodowe.pl/

e-mail:info@windy-schodowe.pl

Platformy schodowe, podnośniki pionowe

Łukasz Wyrwik tel.: +48 608 44 58 19

Krzesełka schodowe

Rafał Kurzyna tel. +48 692 44 94 74

Schodołazy

Grzegorz Krzemiński tel. +48 606 24 80 22

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

W zasobach spółdzielczych wspólnota mieszkaniowa nie powstaje w chwili

wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: USM) przewidują dwa sposoby

powstania wspólnoty mieszkaniowej w zasobach spółdzielczych:

a) w oparciu o art. 241, który daje właścicielom lokali możliwość podjęcia uchwały w kwe-

stii tego, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą mia-

ły zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Do jej podjęcia

stosuje się art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali,

b) w oparciu o art. 26 USM, który stanowi, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach

położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali,

po wyodrębnieniu własności ostatniego z nich stosuje się przepisy ww. ustawy o własności lo-

kali, niezależnie od tego, że właściciele pozostają członkami spółdzielni.

Reasumując powyższe, można stwierdzić, że w jednej sytuacji w zasobach spółdzielczych

wspólnota powstaje w chwili wyodrębnienia ostatniego lokalu – odwrotnie niż pod rządem

ustawy o własności lokali (UWL). W drugiej zaś – większość właścicieli lokali, liczona według

posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć wyrażoną w uchwale decyzję

o zmianie reżimu zarządzania.

Przeanalizujmy rolę spółdzielni po powstaniu wspólnoty ex lege, czyli na podstawie art. 26

USM. Wyodrębnienia ostatniego lokalu SM dokonała „dla siebie”. Do tegoż lokalu przysługiwało

własnościowe spółdzielcze prawo.

Spółdzielnia sprawuje z mocy (art. 27 ust. 2) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiący-

mi jej współwłasność jako zarząd powierzony, o którym stanowi art. 18 ust. 1 UWL, choćby właści-

ciele nie byli jej członkami. Na marginesie należy nadmienić, że również art. 1 ust. 3 USM nakłada

na spółdzielnię obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej

członków, nabyte na podstawie ustawy.

Czy zatem można postawić tezę, że po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu i powsta-

niu wspólnoty (art. 26 USM) zarząd spółdzielni w jednej chwili wygasa? Pytanie – co dalej. Bez

Waldemar Wojak

Rola spółdzielni po powstaniu wspólnoty

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

wątpienia potrzeba czasu na uzyskanie REGON-u i NIP-u, założenia rachunku bankowego. a przede

wszystkim – na dotarcie do świadomości chociażby części właścicieli z informacją o zmianie for-

my organizacyjnej ich zbiorowości. Kto to ma wszystko załatwiać do czasu przesądzenia przez

właścicieli o formie zarządzania nieruchomością wspólną i powierzenia zarządzania w trybie art.

18.1 lub 20 UWL?

Można postawić tezę przeciwstawną – że zarząd spółdzielni nie wygasa, a ona ma wręcz

obowiązek dalej zarządzać, tyle tylko, że nie na podstawie USM, a UWL. Chociaż tych spraw nie

reguluje żaden przepis, bardziej spójna wydaje się inna interpretacja art. 26 w związku z art. 27

ust. 2 i 3 USM.

Jeżeli do momentu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu spółdzielnia była zarządcą

w oparciu o art. 18 ust. 1 UWL o własności lokali, chociaż nikt z nią umowy nie zawierał, a treścią

„umowy” były regulacje ustawowe i statutowe, to przejście na grunt przepisów ustawy o własno-

ści lokali nie powoduje ex lege wygaśnięcia powierniczego zarządu spółdzielni mieszkaniowej. SM

pozbawiona zostaje jedynie uprawnień wynikających z regulacji spółdzielczych i pozostaje w roli

zarządcy (tutaj: osoby prawnej) w myśl przywołanego wcześniej art. 18 ust. 1.

W tej sytuacji, przy braku wynikających z umowy kompetencji takiego zarządcy, zastosowanie

mają regulacje zawarte w rozdziale IV ustawy o własności lokali (art. 33). Spółdzielnia pozostaje

zarządcą do czasu podjęcia przez właścicieli decyzji w sprawie zarządzania swoją nieruchomo-

ścią, tzn. w trybie art. 20 (wybór zarządu wspólnoty) lub art. 18 ust. 2a (uchwała protokołowana

przez notariusza).

W mojej ocenie stanowisko drugie zapewnia ciągłość i stabilność zarządzania oraz spójność

obydwu reżimów ustawowych zarządzania nieruchomościami wspólnymi.

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody i ciepła w budynkach

wielorodzinnych często stanowi duże wyzwanie. Jednym z największych problemów

jest zbilansowanie zużycia zarejestrowanego przez liczniki indywidualne

z ciepłomierzem i wodomierzem głównym.

Najczęściej stosowanymi urządzeniami są wodomierze i ciepłomierze mechaniczne. Niewy-

górowana cena zachęca do stosowania, ale czy faktycznie są tańsze od liczników wykorzystu-

jących ultradźwiękową metodę pomiaru?

Wodomierze i ciepłomierze mechaniczne mają dość wysokie progi rozruchu i niewielką

dynamikę pomiaru. W wielu przypadkach deklarowane przez producentów wyjątkowo niskie

progi rozruchowe drastycznie wzrastają już po niedługim okresie pracy. Wynika to z dużej

wrażliwości liczników mechanicznych na jakość wody i zanieczyszczenia. Szybkie zużywanie

się części ruchomych skutkuje brakiem reakcji licznika przy małych przepływach, a więc i bra-

kiem naliczania zużycia przy małych przepływach (kto nie słyszał o „kropelkowej” metodzie

napełniania wanny…) A skoro liczniki indywidualne mogą „nie doliczać”, suma ich wskazań nie

może zbilansować się z licznikami głównymi.

Ciepłomierze i wodomierze ultradźwiękowe charakteryzują się dużą dynamiką pomiaru (ni-

skie progi rozruchu i wysoka przeciążalność przepływów) i nie tracą jej wraz z czasem pracy

– po prostu nie zużywają się. Dzięki temu pomiar zużycia jest zawsze wiarygodny i rzeczywisty,

przez co indywidualne liczniki ultradźwiękowe łatwo bilansują się z licznikami głównymi. Czy-

taj dalej na ten temat »

Zasada działania licznika ultradźwiękowegoDwie głowice ultradźwiękowe wysyłają w tym samym czasie sygnały biegnące w przeciw-

nych kierunkach, z których jeden podąża zgodnie z kierunkiem przepływu wody, a drugi w kie-

runku przeciwnym. Różnica czasu mierzona pomiędzy tymi sygnałami zostaje przeliczona na

prędkość przepływu i tym samym na objętość.

Wszystkie wodomierze, ciepłomierze i liczniki chłodu produkowane przez firmę Kamstrup

Nowość - ultradźwiękowe liczniki ciepła i wody ze zdalnym odczytem w budownictwie wielorodzinnym

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

�0w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

bazują na ultradźwiękowej metodzie pomiaru, stosowanej od 1991 roku. Ponad 20-letnie do-

świadczenie dowiodło, że jest to najbardziej wiarygodne, zapewniające długoterminową stabil-

ność rozwiązanie. Żadna inna technologia nie zapewnia tak wysokiej dokładności. Urządzenia

nie posiadają żadnych części ruchomych, które mogłyby ulec zużyciu lub uszkodzeniu, oraz są

całkowicie odporne na zabrudzenia występujące w wodzie. Jak wcześniej wspomniano sprawia

to, że liczniki zachowują dokładność pomiaru, nawet po wielu latach eksploatacji.

Liczniki ultradźwiękowe można montować w dowolnej pozycji bez wpływu na dokładność

pomiaru – uwaga dla tradycjonalistów: montaż liczników mechanicznych w pionie często obniża

klasę dokładności o jeden, co jest równoznaczne np. z dwa razy wyższym progiem rozruchu niż

podany w kartach katalogowych producenta. Wysokie progi rozruchu to jedna z głównych przy-

czyn rozbieżności wskazań pomiędzy licznikiem głównym, a sumą liczników mieszkaniowych.

Ciepłomierze i wodomierze ultradźwiękowe charakteryzuje bardzo wysoka odporność na zanie-

czyszczenia – brak elementów ruchomych, które występują w urządzeniach mechanicznych, elimi-

nuje efekt zwiększania błędu pomiaru w czasie eksploatacji (co powoduje zaniżanie wskazań).

Ważną cechą jest również niewrażliwość na działanie magnesu neodymowego na fale ultra-

dźwiękową. W przypadku tradycyjnego ciepłomierza czy wodomierza mechanicznego stosunko-

wo łatwe jest zatrzymanie zliczania przepływającej cieczy przy użyciu silnego pola magnetycz-

nego (magnesu neodymowego). Odpowiednio silny magnes jest w stanie „odłączyć” sprzęgło

magnetyczne w przetworniku mechanicznym lub skutecznie skleić styki kontaktronu w nadaj-

niku impulsów przetwornika mechanicznego. W liczniku ultradźwiękowym element mierzący

(fala ultradźwiękowa) jest zupełnie nieczuła na działanie pola magnetycznego.

�1w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Nie bez znaczenia jest również fakt utrudnionej ingerencji w układ pomiarowy (np. w celu

zafałszowania wskazań) w przypadku rozwiązań statycznych (ultradźwiękowych). Liczników ul-

tradźwiękowych nie można zatrzymać czy cofnąć

Porównanie kosztów inwestycyjnych i eksploatacyjnych w dłuższym okresie czasu wypada

zdecydowanie na korzyść liczników ultradźwiękowych. Liczniki statyczne (ultradźwiękowe) są

droższe od powszechnie stosowanych „skrzydełek” tylko w momencie zakupu. Ciepłomierze

i wodomierze, tak jak inne urządzenia zliczające stosowane do rozliczeń, podlegają rygory-

stycznym normom przy produkcji i legalizacji. Według obecnie obowiązujących przepisów

wymagana jest legalizacja ponowna wykonywana co 5 lat. W przypadku urządzeń mechanicz-

nych koszt legalizacji ponownej ze względu na konieczność wykonania wielu napraw i regu-

lacji urządzeń staje się na tyle wysoki, że w wielu przypadkach nieopłacalny. Często korzyst-

niej wypada wymiana ich na nowe. Urządzenia ultradźwiękowe, nie posiadające żadnych

ruchomych elementów, znacznie rzadziej ulegają rozregulowaniu. Dzięki temu bez większych

problemów „przechodzą” legalizację ponowną. Oprócz tego liczniki statyczne ze względu

na dużą dokładność pomiaru w szerokim zakresie przepływów eliminują problem (i związane

Ciepłomierz mieszkaniowy Kamstrup Multical®302

�2w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

z nim koszty) rozliczania niedokładności (czy-

li braków w bilansie) sumy energii zliczanej

przez liczniki z poszczególnych lokali i energii

wskazanej na liczniku głównym. Z tego powo-

du zarządcy i administratorzy nieruchomości

przy wymianach ciepłomierzy i wodomierzy

coraz częściej sięgają po urządzenia ultradź-

więkowe.

Koszty eksploatacyjne można dodatkowo

zredukować poprzez zastosowanie systemu

zdalnego odczytu liczników ciepła.

Firma Kamstrup oferuje zarówno mieszkaniowe ciepłomierze, jak i wodomierze ultradźwię-

kowe, wyróżniające się maksymalną funkcjonalnością. Czytaj dalej na ten temat »

Ciepłomierze ultradźwiękowe typu Multical®302 to absolutna nowość na rynku.

Wielka technologia w małym urządzeniuPromień równy zaledwie 59 mm oraz głębokość wynosząca 83 mm, sprawiają, że MULTI-

CAL® 302 to wielka technologia zamknięta w małym urządzeniu. Licznik ten można instalować

na ograniczonych przestrzeniach, zarówno pod sufitem, jak i tuż nad podłogą oraz w wąskich

studzienkach. W każdym wypadku możliwe jest uzyskanie idealnego kąta instalacji, dzięki któ-

remu łatwo można odczytać dane z wyświetlacza.

MULTICAL® 302 można skonfigurować i zaprogramować w trakcie instalacji. Konfiguracja liczni-

ka składa się zaledwie z kilku kroków. Prostota użycia i szeroki zakres pomiarowy sprawiają, że MUL-

TICAL® 302 jest wyjątkowym i niezwykle elastycznym rozwiązaniem dla branży mieszkaniowej.

Rozbudowane rejestry pamięci (960 godzinowych, 460 dobowych, 24 miesięczne, 15 rocz-

nych, 50 zdarzeń kodu info, 25 zmian konfiguracji) pozwalają na dokładne prześledzenie pracy

urządzenia i wyjaśnienie ewentualnych sytuacji spornych.

Solidnie wykonany metalowy przetwornik przepływu wytrzymuje temperatury do 130 °C,

został skutecznie zabezpieczony przeciwko zjawisku kondensacji i może być stosowany w sys-

temach PN16 i PN25.

Licznik wyposażony jest w przewodowy lub bezprzewodowy moduł M-Bus, umożliwiający

niezawodny zdalny odczyt danych.

Wodomierze mieszkaniowe Kamstrup Multical®21

�3w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Wodomierze ultradźwiękowe Multical®21 to liczniki najnowszej generacji.

Inteligentna konstrukcjaMULTICAL® 21 jest gwarancją, że zużycie każdego litra wody jest dokładnie rejestrowane

i rozliczane. W przeciwieństwie do tradycyjnych wodomierzy, elektroniczny licznik ultradźwię-

kowy działa dokładnie w zakresie niskich przepływów startu i pomiaru maksymalnego w ciągu

całej swojej żywotności. Konstrukcja pozwala na dowolność instalacji we wszystkich środowi-

skach użytkowania, zarówno w pozycji poziomej jak i pionowej, niezależnie od układu rur i wa-

runków instalacji. Licznik posiada szczelną konstrukcję próżniową zabezpieczającą elektronikę

przed wilgocią. Zapobiega to powstawaniu skroplin pomiędzy szybką a specjalnie zaprojekto-

wanym, dużym wyświetlaczem. Licznik jest w pełni wodoszczelny.

Multical®21 zapewnia bardzo dokładny pomiar (już od 2l/h) przez wiele lat. Ze względu na

brak części ruchomych charakteryzuje się brakiem zużycia, długą żywotnością i odpornością na

zanieczyszczenia. Standardowa bateria zapewnia pracę wodomierza nawet do 16 lat. Liczniki

są absolutnie odporne na działanie magnesów neodymowych oraz na inne próby zafałszowania

wskazań.

Wbudowany nadajnik radiowy (Wireless M-Bus) pracujący w znormalizowanym protokole

pozwala na szybki i bezbłędny zdalny odczyt licznika.

Czytnik Kamstrup Wireless M-Bus Reader z tabletem

�4w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

MULTICAL®21 posiada rozbudowane rejestry pamięci – 36 rejestrów miesięcznych i 460 re-

jestrów dobowych. W rejestrach tych przechowywane są dane dotyczące wskazań licznika,

wielkości przepływów wstecznych, przepływów maksymalnych i minimalnych czy czasu pracy.

Oprócz tego licznik wykrywa i rejestruje różnego rodzaju awarie instalacji (przeciek, pęknięcie

rury, przepływ wsteczny, suchy wodomierz czy próba jego otwarcia) wraz z datą ich pojawienia

się i stanem licznika na moment wystąpienia awarii. Pozwala to na zebranie dokładnych danych

i przeprowadzenie analizy zużycia wody i pracy sieci wodociągowej. Wodomierz rejestruje wiel-

kość przepływu wstecznego w niezależnym rejestrze, dzięki czemu pojawienie się przepływu

wstecznego nie ma wpływu na stan głównego liczydła (w przypadku wodomierzy mechanicznych

przepływ wsteczny często „cofa” wskazanie licznika).

Zdalny odczyt radiowy w standardzie Wireless M-Bus – bezpieczeństwo, szybkość i niezawodność

Dane z wodomierzy i ciepłomierzy Kamstrup można odczytywać zdalnie bez konieczności

wchodzenia do mieszkań czy budynków, w których są zainstalowane. System odczytu radiowego

w standardzie Wireless M-Bus gwarantuje pewność i bezpieczeństwo danych oraz oszczędność

czasu i pieniędzy.

Wireless M-Bus to prosty i szybki zdalny odczyt ciepłomierzy i wodomierzy w budynkach

wielorodzinnych, który zapewnia:

Błyskawiczny, bezbłędny, odczyt radiowy – 100 liczników w 15 minut

Najniższe koszty inwestycyjne i eksploatacyjne – czytnik z oprogramowaniem za 1500

zł netto

Jednoczesny odczyt danych bieżących i danych billingowych z ostatniego dnia zakoń-

czonego miesiąca

Bezpieczeństwo odczytywanych danych (kodowanie AES 128)

Proste oprogramowanie w jęz polskim

Standard Wireless M-Bus tryb C (EN13757-4)

System służy do odczytu zarówno wielu liczników zainstalowanych w jednym budynku, jak

i pojedynczych liczników zainstalowanych w różnych obiektach – czytnik jest dostępny w wersji

z anteną wewnętrzną (system obchodowy) oraz z zewnętrzną, magnetyczną anteną samocho-

dową (system objazdowy).

Moduł Wireless M-Bus wysyła paczkę danych odczytowych z licznika drogą radiową w wol-

nym od opłat paśmie 868 MHz. Dane te są odbierane przez czytnik. Każdy licznik jest tworzony

•

•

•

•

•

•

�5w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

w programie automatycznie na podstawie jego numeru. Program umożliwia tworzenie tras od-

czytowych, co zapewnia szybki odczyt od kilkudziesięciu do kilkuset liczników.

Z liczników odczytywane są dane bieżące (wartości na moment odczytu) i jednocześnie

dane billingowe na koniec miesiąca (z ostatniego dnia zakończonego miesiąca). Ułatwia to bi-

lansowanie zużycia pomiędzy licznikami głównymi a podlicznikami. Dodatkowo odczytywane są

kody informacyjne oraz miesięczne moce szczytowe.

W najprostszej formie system Wireless M-Bus składa się z liczników Kamstrup (np. ciepło-

mierzy MULTICAL® 302 i wodomierzy Multical®21) wyposażonych w moduł radiowy, czytnika

Wireless M-Bus Reader oraz bezpłatnego programu do odczytu i konfiguracji na PC.

Czytnik może być zasilany z baterii dołączonej do zestawu z wejściem USB lub z dowolnego

zasilacza typu USB (np. tablet). Odczytane dane przesyłane są automatycznie po podłączeniu

czytnika do komputera.

System Wireless M-Bus z czytnikiem USB jest najtańszym rozwiązaniem na rynku. Koszt pod-

stawowego czytnika z wbudowaną anteną wewnętrzną i zasilaczem USB wynosi 1500 zł netto,

program jest bezpłatny. Koszty eksploatacji są minimalne – Wireless M-Bus tryb C pozwala na

zachowanie długiej żywotności baterii w ciepłomierzach Multical®302 i wodomierzach Multi-

cal®21. W prosty sposób i niewielkim nakładem finansowym system można rozbudować do wer-

sji w pełni automatycznej pozwalającej na odczyt danych bezpośrednio do komputera.

PodsumujmyCałkowity koszt zakupu i eksploatacji liczników ultradźwiękowych jest dużo niższy w zesta-

wieniu z urządzeniami mechanicznymi. Licznik statyczny jest dokładniejszy w porównaniu ze

skrzydełkowym w całym zakresie pomiarowym, niezależnie od pozycji montażu. Jest również

mniej podatny na zanieczyszczenia. Urządzenia ultradźwiękowe są odporne na nieuprawnioną

ingerencję z zewnątrz. Prosta i tania legalizacja, brak konieczności wymiany baterii i zdalny

odczyt czynią te urządzenia najtańszymi pod względem eksploatacji.

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Minęło właśnie 20 lat od wejścia w życie ustawy o własności lokali (UWL). Pomimo

licznych nowelizacji (t.j. DzU z 26 września 2000 r. nr 80, poz. 903) oraz zmian art.

3a i art. 5 z 2004 r., nadal – niestety – brak jasnych definicji podstawowych pojęć.

Brak ponadto tzw. delegacji ustawowych, czyli wskazania organów upoważnionych do

interpretacji ustawy i do wydawania rozporządzeń szczegółowych.

Przy tak ogólnikowej ustawie, zawierającej ponadto luki i błędy, wspólnoty mieszkaniowe

zyskują znaczną swobodę działania: mogą same dla siebie tworzyć przepisy szczegółowe. Mogą

też po swojemu interpretować ustawę. Jednak, żeby korzystać z tej swobody, trzeba dobrze znać

prawo. Należy podkreślić, że w obecnym stanie prawnym tylko interpretacja ustawy przez Sąd

Najwyższy jest zobowiązująca dla wszystkich właścicieli lokali. W znacznej większości bardzo

mało wiedzą oni o przysługujących im prawach.

Podstawowym obowiązkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest przygotowanie

i zwołanie zebrania ogółu właścicieli, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Obowiązek ten wynika z zapisu w art. 30 UWL. Na tym zebraniu zarząd musi złożyć sprawoz-

danie (finansowe i opisowe) ze swojej działalności. Zobowiązany jest też do opracowania rocz-

nego planu gospodarowania nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Musi

również przygotować treść uchwały o przyjęciu sprawozdania i w kwestii udzielenia zarządowi

absolutorium oraz uchwały o przyjęciu planu gospodarczego.

W celu uniknięcia opodatkowania środków finansowych zgromadzonych na koncie należy

również przygotować treść uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy.

O zebraniu zarząd ma obowiązek, zgodnie z art. 32 UWL, zawiadomić każdego właściciela lo-

kalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Obowiązek zwołania corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, z powyżej podanym

porządkiem obrad, ma również zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powie-

rzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

A jak można postąpić, gdy zarząd wspólnoty nie został jeszcze wybrany lub istniejący za-

rząd czy zarządca nie chce zwołać zebrania?

Ryszard Niedźwiecki

Wzór porządku obrad i sposoby prowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Nie ma wybranego zarządu wspólnoty mieszkaniowejZarządu wspólnoty nie ma, gdy właściciel budynku (deweloper, gmina itd.) sprzedaje do-

piero pierwsze mieszkania. W celu wybrania pierwszego zarządu tworzy się tzw. grupę inicja-

tywną, która zajmie się przygotowaniem zebrania (korzystając z zapisu w art. 30 ust. 1a UWL).

Takie zebranie może przygotować również deweloper lub właściciel budynku.

Z praktyki wynika, że zwołanie przez niego zebrania na ogół nie leży w jego interesie. Na-

leży zwołać je w miarę szybko, dopóki deweloper/właściciel budynku ma większość udziałów

w nieruchomości wspólnej. Jest to wskazane, ponieważ można wówczas głosować nad uchwa-

łami w sposób przewidzianyw art. 23, ust. 2a UWL, czyli według zasady, że na każdego wła-

ściciela przypada jeden głos. Takie głosowanie może się odbyć na żądanie (wniosek) właścicieli

lokali, którzy mają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ze zwołaniem

zebrania, którego najważniejszym celem będzie zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną

(art. 18, ust. 2a UWL) nie trzeba czekać, aż upłyną dwa lata (obowiązek wyboru zarządu w tym

czasie wynika z art. 26, ust. 2 UWL lub zapisu w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań).

Grupa inicjatywna powinna przygotować treść uchwały o sposobie zmiany zarządu nie-

ruchomością wspólną, ustalonego w akcie notarialnym sprzedaży mieszkań (art. 18, ust. 1

UWL), na sposób zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z obowiązującymi zasadami okre-

ślonymi w ustawie o własności lokali. Przy głosowaniu nad tą uchwałą musi być obecny no-

tariusz, który sporządzi protokół będący podstawą wpisu do księgi wieczystej (uchwała

podjęta bez obecności notariusza jest nieważna i podlega skutecznemu zaskarżeniu do sądu

okręgowego).

Kolejnym punktem porządku obrad powinien być wybór członków zarządu (jak wynika z prak-

tyki – najlepiej trzech). Mogą nimi zostać osoby fizyczne, nie tylko będące właścicielami lokali

(art. 20, ust. 1 UWL). Do uchwały o wyborze zarządu należy dołączyć tyle list głosujących, ilu

zgłoszono kandydatów do zarządu.

Grupa inicjatywna, po zapewnieniu obecności notariusza na zebraniu wspólnoty, powia-

damia o nim na piśmie wszystkich właścicieli lokali i deweloper/właściciela budynku, wraz

z zawiadomieniem wysyłając porządek obrad i treść uchwały o zmianie sposobu zarządu nieru-

chomością wspólną.

Porządek obrad takiego zebrania będzie krótki i przyjmie następującą postać:

otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego zebrania, protokolanta i komisji skrutacyjnej,

podjęcie uchwały o przyjęciu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną w obec-

ności notariusza,

•

•

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

podjęcie uchwały o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej,

wolne wnioski.

Zarząd/zarządca nie chce zwołać zebrania (corocznego lub na wniosek właścicieli – art. 31, pkt b)

Grupa inicjatywna złożona z właścicieli lokali – stosownie do zapisów w art. 30, ust. 1a oraz

art. 27 UWL – przygotowuje zebranie wspólnoty mieszkaniowej w sposób podany wyżej. Obec-

ność notariusza nie jest potrzebna, jeżeli przedmiotem obrad nie będzie podejmowanie uchwał

w sprawach wcześniej przez niego zaprotokółowanych. Uchwały podjęte na zebraniu zwołanym

nie przez zarząd/zarządcę, a także podjęte w wyniku indywidualnego zbierania głosów nie przez

•

•

Warszawa, dnia 15.03.2014 r.

Pan/ Panipieczątka wspólnoty

……………...................………..Lokal nr ……………

udział: 0,0565

Z A W I A D O M I E N I E

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „PRZYSZŁOŚĆ” na podstawie art. 30, ust. 1, pkt. 3, ust. 2 i art. 32 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903; zm. DzU z 2000 r. nr 29, poz. 355 i DzU z 2004 r. nr 141, poz. 1492) zwołuje zebranie ogółu właści-cieli lokali w dniu 22.03.2014 r. (sobota) o godz. 18.00 w Szkole Podstawowej nr 9 w Warsza-wie, z następującym porządkiem obrad:1. Otwarcie zebrania oraz wybór przewodniczącego zebrania, protokolanta i komisji skrutacyj-nej.2. Sprawozdanie Zarządu Wspólnoty za 2013 r. i dyskusja nad sprawozdaniem.3. Podjęcie uchwały o przyjęciu sprawozdania i udzieleniu absolutorium Zarządowi.4. Podjęcie uchwały o przyjęciu planu gospodarczego na 2014 r.5. Podjęcie uchwały o przeniesieniu zaliczek na następny okres rozliczeniowy.6. Wolne wnioski.W załączeniu przesyłamy sprawozdanie Zarządu wraz z rozliczeniem finansowym za 2013 r., plan gospodarczy na 2014 r., stan rozliczeń, rozliczenie funduszu bieżącego i remonto-wego, naliczenie zaliczek na 2014 r., oraz projekty uchwał. Prosimy o punktualne przybycie z dowodem osobistym lub udzielenie pełnomocnictwa innej osobie.

Z poważaniem,Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „PRZYSZŁOŚĆ”

Andrzej NowakowskiMarzena Majewska

Ryszard Kowalski

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

zarząd/zarządcę, będą ważne pomimo zapisu w art. 23, ust. 1 UWL. Taka obrona właścicieli lokali

przed zarządem/zarządcą, który nie wykonuje swoich podstawowych obowiązków, jest utrwalona

w orzecznictwie prawniczym.

Wspólnoty mieszkaniowe na ogół nie mają:

uchwały określającej zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów

zarządu nieruchomością wspólną;

uchwały w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.

Pierwsza uchwała, do której podjęcia jest zobowiązana wspólnota mieszkaniowa zapisem w art.

22, ust. 3, pkt 10 UWL, jest bardzo ważna. Powinna ona zawierać regulamin rozliczania mediów.

Powinien być on dostarczony za potwierdzeniem podpisu każdemu mieszkańcowi (lokatorowi)

w budynku, a nie tylko właścicielowi lokalu. W przypadku ponoszenia opłat za media zużywane

nie tylko przez właścicieli lokali, lecz także przez innych mieszkańców mających prawo do korzy-

stania z lokalu, wspólnota występuje w roli pośrednika płatności za media. Wspólnota mieszkanio-

wa, zgodnie z ustawą o własności lokali, może zajmować się wyłącznie sprawami dotyczącymi

nieruchomości wspólnej. Może więc dochodzić tylko kosztów poniesionych na jej utrzymanie.

W związku z tym regulamin rozliczania mediów musi być tak napisany, żeby nakładał na właścicieli

obowiązek ponoszenia kosztów dostarczania mediów do ich lokali i kosztów zużywania mediów

w ich lokalach, a nie tylko w nieruchomości wspólnej. Rozliczanie mediów (wszystkich) nie należy

do zarządu nieruchomością wspólną. Dochodzenie w sądach zaległości z tego tytułu bez regulaminu

rozliczania mediów jest bardzo trudne.

Podjęcie drugiej uchwały, wynikającej z treści aktu notarialnego i ustawy o własności lo-

kali, ułatwia przejrzystość rozliczeń. Nie ma pytań, dlaczego za remont pewnych części płaci,

a za naprawę innych właściciel lokalu musi zapłacić sam.

Jest jeszcze jedna uchwała, w sprawie regulaminu porządku domowego, która powinna

znaleźć się w obrocie prawnym wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce podejmują ją niemal

wszystkie wspólnoty.

Czy w tracie zebrania można zmienić porządek obrad?Trudno namówić zarząd, żeby w porządku obrad umieścił podjęcie uchwał o swoim odwoła-

niu i powołaniu nowego składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy właściciel lokalu może żądać omówienia spraw niezaplanowanych w porządku obrad.

Pozwala na to art. 27 UWL: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w za-

rządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust.1”.

•

•

�0w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Tak więc można żądać podjęcia uchwał o odwołaniu członków zarządu i powołaniu doń nowych

osób. Należy jednak pamiętać, że listy do głosowania muszą być przygotowane oddzielnie dla

każdej osoby.

Stanowisko, że zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny i członkowie wspólnoty miesz-

kaniowej, właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres, jest utrwalone w orzecznictwie praw-

niczym.

Istotnie, występują uchybienia związane ze zwołaniem zebrania czy zbieraniem głosów,

jednak powszechnie aprobuje się pogląd Sądu Najwyższego, iż wadliwość może doprowadzić do

unieważnienia uchwały, tylko wtedy, gdy mogła ona mieć wpływ na wynik głosowania (por. orze-

czenie z dnia 02 lutego1962 roku I CR225/61 RPE 1963/2). Wobec tego podejmowane uchwały

nie mogą naruszać podstawowych zasad porządku prawnego, nie mogą być sprzeczne z prawem

ani umową właścicieli, nie mogą naruszać ich interesów i powinny się wiązać ze zmniejszeniem

kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Dla ważności uchwały nie ma znaczenia, kto zbierał głosy i kto zwołał głosowanie. Zgodnie

z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, ustawa o własności lokali nie uzależnia waż-

ności uchwał od należytego zwołania zebrania lub zbierania głosów przez osoby uprawnione.

Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych

uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są

związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz

z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te

projekty lub je zmieniać (wyrok z 11 stycznia 2007 r. (II CSK 370/2006).

Należy podkreślić, że to właściciele lokali tworzący, a nie zarząd, podejmują uchwały.

Oznacza to zatem, że ewentualne uchybienie proceduralne w zakresie zebrania głosów nie ma

żadnego wpływu na ważność uchwał podjętych przez właścicieli lokali.

Na koniec trzeba przypomnieć, że lista do głosowania powinna zaczynać się za treścią uchwa-

ły, na tej samej stronie (wtedy nie można się tłumaczyć, że treść uchwały nie była komuś znana),

a także, że w przypadku indywidualnego zbierania głosów trzeba dostarczyć podjęte uchwały

wszystkim właścicielom lokali.

�1w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Każdy z zarządców nieruchomości wie, jak ważna jest komunikacja pomiędzy nim

a właścicielami zarządzanych przez niego nieruchomości. Komunikacja ta powinna

być szybka, czytelna i różnorodna, zależna od sytuacji oraz preferowanej przez

właściciela formy otrzymywania i przekazywania informacji. Z punktu widzenia

zarządcy nieruchomości ważne jest również skrócenie czasu obsługi oraz obniżenie

kosztów działalności.

Szerokie możliwości w zakresie komunikacji daje kompleksowe oprogramowanie do za-

rządzania nieruchomościami firmy MMSOFT, w skład którego wchodzi program Lokale, usługa

LokaleSMS oraz usługa LokaleNet.

Jednym z podstawowych sposobów komunikacji zarządcy z mieszkańcami jest wysyłka wia-

domości e-mail.

Wbudowany do programu Lokale kreator tworzenia wiadomości e-mail pozwala na stwo-

rzenie oraz wysłanie do jednego mieszkańca, pewnej grupy lub do wszystkich mieszkańców

(dla których wprowadzono adres e-mail w programie) informacji o dowolnej treści, w razie

potrzeby wraz z załącznikiem.

Znacznie ułatwiającą i przyspieszającą pracę zarządcy funkcją jest wysyłka maili z po-

ziomu wygenerowanych raportów. Opcja ta pozwala rozesłać na adresy e-mail mieszkańców

wiadomość zawierającą w załączniku raport naliczeń, raport rozrachunków lub jakikolwiek

inny dokument z programu przeznaczony dla danego kontrahenta (w jednym mailu może być

dołączona dowolna liczba załączników).

Nie ma przy tym konieczności generowania pojedynczych raportów, zapisywania ich w for-

macie pdf i załączania w poszczególnych wiadomościach – program sam rozdzieli raport dla

poszczególnych kontrahentów, zapisze jako pliki pdf i umożliwi wysyłkę.

Program Lokale oferuje dwie opcje wysyłki wiadomości: bezpośrednio z programu (bez ko-

nieczności instalacji/używania programu pocztowego) lub też za pośrednictwem domyślnego pro-

gramu pocztowego zainstalowanego na komputerze użytkownika (Outlook, Thunderbird itp.).

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFTJak usprawnić komunikację między zarządcą a właścicielem nieruchomości?

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

�2w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

W przypadku wysyłania wiadomości bezpośrednio z programu Lokale, użytkownik ma moż-

liwość skonfigurowania w programie dowolnej liczby kont pocztowych. W drugim przypadku

program Lokale generuje wiadomości dla poszczególnych mieszkańców, następnie przekazuje

je do domyślnego programu pocztowego, który ma za zadanie je rozesłać.

Dzięki temu udogodnieniu zarządca po pierwsze zyskuje czas, który musiałby poświęcić na

drukowanie i wysyłanie lub roznoszenie listów, a po drugie znacząco obniża swoje koszty (pa-

pieru, kopert, znaczków pocztowych, eksploatacji drukarek).

Po wysłaniu wiadomości mailem program zapamiętuje, do kogo takie wiadomości zostały

wysłane, a użytkownik może po tym wydrukować na papierze raporty tylko dla tych właścicieli,

do których nie zostały wysłane mailem i którym trzeba dostarczyć je w tradycyjny sposób.

Przydatną funkcją przy przygotowywaniu dokumentów do wydruku/wysłania mailem jest

tzw. kompletowanie wydruków. Opcja ta jest dostępna z każdego raportu. Dzięki niej można

wydrukować kilka różnych raportów posortowanych według właścicieli. Można np. przygotować

wydruk, który będzie składał się z bieżącego naliczenia, rozliczenia oraz informacji o saldzie.

Tak przygotowaną paczkę można wysłać mailem lub wydrukować (jednostronnie lub dwustron-

nie – tzw. duplex).

�3w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Nieodłączną częścią pracy zarządcy są zebrania z właścicielami nieruchomości, w szczegól-

ności z członkami wspólnot mieszkaniowych. Takie zebrania muszą być przez zarządcę przygo-

towane i co nieodzowne, sam zarządca musi się do nich kompleksowo przygotować.

Pomóc mu w tym mogą funkcje programu Lokale, przy pomocy których zarządca może przy-

gotować listy do głosowania, listy obecności, wysłać mailem bądź sms-em informację o zebra-

niu. Oprócz tego, po wpisaniu do programu treści poszczególnych uchwał program sam generuje

dla każdego właściciela wydruk uchwał i tworzy karty do głosowania.

Wszystkie te dokumenty oczywiście można wysłać właścicielom drogą mailową. Po otrzyma-

niu list z głosami, oddane głosy na bieżąco może wpisywać do programu i również na bieżąco

sprawdzać, jaki jest w danej chwili wynik głosowania.

Przy głosowaniu uchwał bardzo pomocna staje się usługa LokaleNet (kartoteka internetowa

mieszkańca), za pomocą której mieszkańcy mogą oddawać swoje głosy. Mają dostęp do pełnej

treści uchwały i muszą tylko wybrać, czy są za czy przeciw w danej sprawie.

Usługa LokaleSMS pozwala na wysłanie do jednego mieszkańca, grupy lub do wszystkich miesz-

kańców (dla których wprowadzono w programie numery telefonów na potrzeby wysyłki) krótkich

wiadomości tekstowych. Mogą to być informacje wspólne dla wszystkich właścicieli (np. o braku

prądu czy wody lub przeprowadzanych pracach na terenie wspólnoty), jak również informacje

spersonalizowane (np. o nowych stawkach miesięcznych, rozliczeniach czy o saldzie).

�4w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Użytkownik programu w standardzie ma przygotowane pięć szablonów SMS-ów, które za-

wierają różne treści. SMS-informacja pozwala wysłać dowolny komunikat. SMS-naliczenie i SMS-

rozliczenie wysyłają informacje o aktualnej wysokości opłat miesięcznych lub o ostatnio zro-

bionym rozliczeniu.

Dwa ostatnie formaty, SMS-Saldo i SMS-Zaległość, pozwalają wysłać informacje o saldzie do

wszystkich lub tylko do tych członków wspólnoty, którzy są zadłużeni. Dodatkowo użytkownik

ma możliwość definiowania swoich nowych formatów.

Bardzo przydatna w codziennym funkcjonowaniu zarządcy oraz właścicieli jest internetowa

platforma do wymiany informacji z mieszkańcami LokaleNet.

Usługa LokaleNet pozwala mieszkańcom na wymianę informacji z administracją na bieżąco

– przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę z dowolnego miejsca na świecie, w którym jest

dostęp do internetu.

Każdy z mieszkańców otrzymuje indywidualny login i hasło, przy pomocy których może zalo-

gować się do systemu. Użytkownicy serwisu mają dostęp tylko i wyłącznie do własnych danych

Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami firmy MMSOFT

�5w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

(wyjątkiem są członkowie zarządu wspólnoty, którzy mogą, ale nie muszą mieć rozszerzony

dostęp).

Dzięki tej internetowej kartotece mieszkańca, zarządca może dostarczać właścicielom in-

formacje o ich rozliczeniach czy saldach. Może także przesyłać im dowolne komunikaty oraz

dane dotyczące ich mieszkania.

Natomiast mieszkaniec może wysyłać zarządcy wszelkiego rodzaju zgłoszenia, które mogą

trafić również na adres mailowy zarządcy, podawać odczyty liczników czy zagłosować nad

uchwałą. Mieszkaniec (po włączeniu odpowiedniej funkcji) może otrzymywać wszystkie infor-

macje o zmianach w kartotece LokaleNet na swój adres mailowy.

Przydatną funkcją jest również możliwość wyświetlenia dodatkowych informacji dla człon-

ków zarządu. Taki mieszkaniec ma wówczas dostęp do rozrachunków wszystkich mieszkańców

oraz dostawców, kosztów jakie ponosi wspólnota czy zużyć liczników. Istnieje też możliwość

wglądu w aktualną sytuację finansową wspólnoty.

Program Lokale wraz z usługami LokaleNet oraz LokaleSMS pozwala zarządcom nieruchomo-

ści na dużo efektywniejsze wykorzystanie czasu potrzebnego na kontakty z mieszkańcami oraz

na obniżenie kosztów związanych ze swoją działalnością. Mieszkańcy z kolei otrzymują prostą

w obsłudze platformę umożliwiającą szybką i sprawną komunikację z administracją.

MMSoft s.c. Al. Krasińskiego 1/3 pok. 610 (DH Jubilat)

31-111 Kraków

tel. 12 4311069

www.mmsoft.com.pl

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony

w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali (dalej UWL, t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) za-

rząd (zarządca) ma obowiązek corocznego składania sprawozdania ze swojej działalności do koń-

ca marca. Najważniejszą częścią tego sprawozdania jest niewątpliwie rozliczenie finansowe.

Do 2001 roku obowiązywała ustawa o rachunkowości i rozporządzenie ministra finansów

z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jedno-

stek nieprowadzących działalności gospodarczej – dotyczyło to również działalności wspólnot

mieszkaniowych. Wiązało się to ze sporządzaniem wersji uproszczonej lub pełnej sprawozdań

finansowych.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowa-

dzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Właściciele lokali są do tego zobowiązani przez zapis w art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL. Obciążają

ich dwa różne rodzaje kosztów:

koszty zarządu nieruchomością wspólną, które zostały wymienione w art. 14 UWL,

i związane z nimi wpłacane zaliczki na rachunki bankowe wspólnoty (bieżący i remon-

towy),

koszty związane z utrzymaniem ich lokali, o których mowa w art. 13 UWL, i związane

z nimi zaliczki na opłaty za media i usługi komunalne wpłacane na rachunek bankowy

wspólnoty (bieżący).

Każdy z wymienionych kosztów powinien być rozliczany odrębnie. Zwykle tak jest, albo-

wiem zarząd (zarządca) pośredniczy w rozliczeniach pomiędzy dostawcami mediów i usług ko-

munalnych do lokali a ich właścicielami. W nowo oddawanych budynkach właściciel lokalu sam

zawiera umowę o dostarczenie mediów i usług do swojego lokalu (tak, jak to jest dotychczas

powszechne w przypadku opłat za elektryczność, gaz, wodę czy telefon).

Plan gospodarczy i rozliczenie finansowe powinny być spójne oraz zgodne z układem prze-

•

•

Ryszard Niedźwiecki

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

widzianym w art. 14 UWL (nie w każdej wspólnocie występują wszystkie wymienione opłaty, np.

za windę czy za ciepłą wodę). Dokumenty muszą być czytelne i w formie akceptowanej przez

Plan gospodarczy na 2014 rokWykonanie

2013zł/rok

Plan 2014

zł/rokzł/miesiąc/na

1% udziału,1 osobę,

1 jednostkę miary

I Przychody na koszty zarządzania – razem 27 094,99 33 632,00 28,03

a Stan początkowy na 01.01.2014 4 755,93 0,00

b Zaliczka na koszty zarządzania 21 939,77 33 332,00 27,78 zł/1%

c Pozostałe przychody, w tym odsetki bankowe 399,29 300,00 0,25

II Koszty zarządu nieruchomością wspólną – razem 27 421,89 33 632,00 28,03

a Bieżąca eksploatacja nieruchomości wspólnej 3 689,08 1 200,00 1,00

b Energia elektryczna dla nieruchomości wspólnej 1 395,24 1 400,00 1,17

c Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej 1 000,00 0,83

d Utrzymanie porządku i czystości oraz MPO 3 656,56 6 000,00 5,00

e Woda pomieszczeń wspólnych 3 938,51 1 000,00 0,83

f Prowizje bankowe 602,50 500,00 0,42

g Wynagrodzenie Zarządcy 13 140,00 12 832,00 10,69

h Zwrot kosztów dla Zarządu (ryczałt) 1 200,00 1,00

i Koszty sądowe 1 000,00 5 000,00 4,17

j Przegląd 5-cio letni budowlany 2 500,00 2,09

k Pozostałe koszty 1 000,00 0,83

III Różnica między przychodami a kosztami (I-II) -326,90 0,00 0,00

IV Przychody na usługi komunalne/media – razem 5 600,00 8 000,00 35,87/osob mies.

a Zaliczki na koszty zimnej wody i odprowadz. ścieków 4 032,00 8 000,00 35,87/osob mies.

b Zaliczki na koszty wywozu nieczystości xxx 1 568,00 —————- ——————————

V Koszty usług komunalnych/mediów – razem 7 542,15 8 000,00 35,87/osob mies.

a Zimna woda i odprowadzenie ścieków 5 907,77 8 000,00 35,87/osob mies.

b Wywóz nieczystości (raz w roku) xxx 1 634,38 —————- ——————————

VI Różnica między przychodami a kosztami (IV-V) -1 942,15 0,00 0,00

VII Fundusz na koszty remontowe (a+b+c) 38 413,39 197 452,82

a Stan Funduszu na początku roku 22 611,06 38 250,55

b Przychody Funduszu – zaliczki 15 802,33 17 196,30 (1,50 zł/m2)- 14,33 zł/1%

c Pozostałe przychody Funduszu 142 005,97

d Wydatki Funduszu 162,84 132 000,00

e Saldo Funduszu na koniec roku (a+b+c-d) 38 250,55 65 452,82

VIII STAN ROZRACHUNKÓW I ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

a Należności (według poszczególnych dłużników) 5 373,18 ———- ———-

b Zobowiązania (według poszczególnych wierzycieli) 1 384,28 ———- ———-

c Stan środków pieniężnych: Fb i Fkr (III+VI+VIIe-VIIIa+VIIIb) 31 992,60 ———- ———-

Załącznik nr 1 WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA, 03-905 WARSZAWA, ul. Piękna 1powierzchnia użytkowa budynku – 955,35 m2ilość osób – 18udział właścicieli fizycznych – 1,0000osobomiesięcy – 223

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie bez znaczenia jest również ich objętość, albowiem są

one dostarczane do właścicieli wraz z zawiadomieniem o zebraniu wspólnoty, zgodnie z art. 32

ust. 2 UWL.

Zaproponowane wzory planu gospodarczego (załącznik nr 1 – na dwóch stronach) i rozlicze-

nia finansowego (załącznik nr 2 – na dwóch stronach) spełniają powyższe wymogi i zawierają

wszystkie istotne aspekty funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Jak wyżej wspomniałem,

ostatecznie to jej właściciele, poprzez podjęcie uchwały, określają wzór zarówno planu gospo-

darczego, jak i rozliczenia finansowego.

Wypełnienie pozycji planu gospodarczego nie jest trudne, jeżeli dysponujemy planami z po-

przednich lat. Jeżeli ich nie mamy, to trzeba zwrócić się o pomoc do zarządu (zarządcy), który

od dłuższego czasu zajmuje się podobną nieruchomością w najbliższej okolicy. Należy ponadto

właściwie określić, jakie remonty będą wykonywane w danym roku i ile to będzie kosztowało

(reszta to już proste wyliczenia matematyczne).

Należy jednak pamiętać, że „władza” wspólnoty dotyczy wyłącznie spraw związanych z za-

rządzaniem nieruchomością wspólną (pozycje I, II i VII). Często o tym zapominają zarządy

wspólnot mieszkaniowych, ale zdarza się to, chociaż bardzo rzadko, również licencjonowanym

zarządcom nieruchomości.

Pieniądze związane z pozycją IV i V chwilowo są w dyspozycji zarządu (zarządcy) i stano-

wią one zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów i usług komunalnych. Wspól-

nota występuje tu w roli pośrednika w rozliczaniu zaliczek i opłat pomiędzy dostawcami me-

diów i usług do lokali a właścicielami.

Lp. Wyszczególnienie Przychody/zł Uwagi

1 Stan na 01.01.2014 38 250,55

2 Zaległe zaliczki za 2013 1 393,97

3 Zaliczki miesięczne 17 196,30 (1,50 zł/m2) – 14,33 zł/1%

4 Odsetki bankowe 300,00

5 Pozostałe przychody 140 312,00

RAZEM 197 452,82

Lp. Wyszczególnienie Koszty (zł) Uwagi

1 Remont instalacji elektrycznej wraz z tablicą główną 2500,00

2 Remont instalacji wodnokanalizacyjnej 5000,00

3 Remont pomieszczeń piwnicznych 4500,00 Wraz z termomodernizacją

4 Remont instalacji gazowej 20 000,00

5 Wykonanie termomodernizacji budynku 100 000,00

RAZEM 132 000,00

Plan funduszu – koszty remontów w 2014 r.

Plan funduszu – koszty remontów w 2014 r. – c.d.

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Rozliczenie finansowe za 2013 rokPlan2013

zł/rok

Wykonanie 2013

zł/rokzł/miesiąc/na

1% udziału,zł/jednostkę miary

I Przychody na koszty zarządzania – razem 33 632,00 24 591,36 20,49

a Stan początkowy na 01.01.2013 0,00 0,00 0,00

b Zaliczka na koszty zarządzania 33 332,00 20 762,49 17,30

c Pozostałe przychody (zaliczki za lokale 2,4,6 i 9) 3 828,87 3,19

d Odsetki bankowe 300,00

II Koszty zarządu nieruchomością wspólną – razem 33 632,00 27 979,25 23,32

a Bieżąca eksploatacja nieruchomości wspólnej 1200,00 736,51 0,61

b Energia elektryczna dla nieruchomości wspólnej 1400,00 304,20 0,25

c Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej 1000,00 551,00 0,46

d Utrzymanie porządku i czystości oraz MPO 6000,00 1 808,38 1,51

e Woda pomieszczeń wspólnych 1000,00 3 918,59 3,27

f Prowizje bankowe 500,00 404,50 0,34

g Wynagrodzenie Zarządcy 12 832,00 12 832,00 10,69

h Zwrot kosztów dla Zarządu (ryczałt) 1200,00 0,00 0,00

i Koszty sądowe 5000,00 7 424,07 6,19

j Przegląd pięcioletni budowlany 2500,00 0,00 0,00

k Pozostałe koszty 1000,00 0,00 0,00

III Różnica między przychodami a kosztami (I–II) 0,00 -3 387,89 0,00

IV Przychody na usługi komunalne/media – razem 8000,00 2602,84 12,51/osob mies.

a Zaliczki na koszty zimnej wody i odprowadz. ścieków 8000,00 2602,84 12,51/osob mies.

b Zaliczki na koszty wywozu nieczystości xxx —————- 0,00 ——————————

V Koszty usług komunalnych/mediów – razem 8000,00 5877,88 28,26/osob mies.

a Zimna woda i odprowadzenie ścieków 8000,00 5877,88 28,26/osob mies.

b Wywóz nieczystości xxx —————- 0,00 ——————————

VI Różnica między przychodami a kosztami (IV–V) 0,00 -3 275,04

VII Fundusz na koszty remontowe (a+b+c) 197 452,82 48 811,05

a Stan Funduszu na początku roku 38 250,55 38 250,55

b Przychody Funduszu – zaliczki 17 196,30 10 410,70 8,67 zł/1% a plan 14,33 zł

c Pozostałe przychody Funduszu 142 005,97 149,80 Przelew z BGŻ do PKO BP

d Wydatki Funduszu 132 000,00 321,00 0,27 zł/1% (naprawa dachu)

e Saldo Funduszu na koniec roku (a+b+c-d) 65 452,82 48 490,05

VIII STAN ROZRACHUNKÓW I ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

a Należności (według poszczególnych dłużników) ———- 22 242,10 ———-

b Zobowiązania (według poszczególnych wierzycieli) ———- 5821,56 ———-

c Stan środków pieniężnych: Fb i Fkr (III+VI+VIIe-VIIIa+VIIIb) ———- 25 406,58 ———-

Załącznik nr 2Wspólnota mieszkaniowa, 03-905 Warszawa, ul. Piękna 1powierzchnia użytkowa budynku – 955,35 m2, ilość osób – 17 udział właścicieli fizycznych – 1,0000osobomiesięcy – 208

Rzetelny zarządca o zaistnieniu nadpłaty z tego tytułu powinien niezwłocznie poinformować

członków wspólnoty, a nadpłatę musi zwrócić właścicielowi lokalu. Zdarza się, że zarządca

�0w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Lp. WyszczególnieniePrzychody (zł)

UwagiPlanowane Zrealizowane

1 Stan na 01.01.2013 38 250,55 38 250,55

2 Zaliczki miesięczne 17 196,30 10 410,70 Niedopłata -6 785,60 zł

3 Odsetki bankowe 300,00

4 Pozostałe przychody 140 312,00

5 Zaległe zaliczki 1 393,97 - 1 393,97

6 Przelew z BGŻ do PKO BP 149,80 Depozyt wraz z lokatą

RAZEM 197 452,82 48 811,05 -8 179,57

Lp. WyszczególnienieWydatki (zł)

UwagiPlanowane Wykonane

1

Remonty instalacji: elektrycznej, wodnokanalizacyjnejpomieszczeń piwnic,

gazowej

32 000,00

Plan nie został wykonany – brak

środków

2 Termomodernizacjabudynku

100 000,00 Brak środków

3 Naprawa dachu 321,00

4

RAZEM 132 000,00 321,00

Rozliczenie wydatków funduszu na koszty remontówStan funduszu na dzień 01.01.2014 wynosi: 48 490,05 zł. Należności właścicieli lokali to: – 8 179,57 zł (17 196,30 – 10 410,70 – 1393,97)

nadpłatę przeznacza na pokrycie ewentualnego zobowiązania właściciela lokalu z tytułu fun-

duszu bieżącego lub remontowego. Jest to absolutnie niedopuszczalne, chyba że członek

wspólnoty wyrazi na to zgodę.

Nierzetelni zarządcy celowo zawyżają zaliczki na ciepło i wodę w celu dysponowania nie

swoimi pieniędzmi. Robią to z dwóch powodów:

boją się w pewnym momencie utracić płynność finansową,

chcą wykazać się na zebraniu, że są gospodarni, bo zwracają każdemu właścicielowi zamiast

po 20–60 zł aż po 600–900 zł! (a przecież gdyby pobierali jeszcze większe zaliczki na media,

to jeszcze więcej zwracaliby po roku, ku uciesze nie zawsze świadomych w tej materii wła-

ścicieli lokali – a gdzie są odsetki od tych „lokat”?).

Takie praktyki są karygodne. Oczywiście, przy ustalaniu wysokości zaliczek zarządca powinien

je zawyżyć w rozsądnych granicach, biorąc pod uwagę poziom ściągalności w poprzednich latach.

Należy tu przypomnieć, że w przypadku wzrostu opłat za media i usługi komunalne właściciele

lokali nie podejmują uchwał o zwiększeniu zaliczek w związku z ich wzrostem, lecz otrzymują od

zarządcy jako pośrednika informację, że od tego dnia mają więcej płacić („władza” wspólnoty

nie dotyczy spraw związanych z dostawą mediów i usług do lokali właścicieli).

•

•

�1w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna mieć opracowany regulamin (sposób) roz-

liczania kosztów za media i usługi komunalne dostarczane do lokali, podpisany przez

wszystkich właścicieli lokali. Regulamin ten po jego podpisaniu powinien otrzymać każdy

z nich.

Nie będę zajmował się tym, w jaki sposób sporządza się plan gospodarczy czy wykonuje

się rozliczenie finansowe, bo nie jest to tematem niniejszego artykułu. Podkreślam jednak, że

oba wzory – pomimo że każdy z nich znajduje się na jednej stronie – zawierają niezbędne in-

formacje, z których każdy przeciętnie inteligentny właściciel lokalu, znający wielkość swojego

udziału w nieruchomości wspólnej, może wyciągnąć właściwe wnioski.

Zapoznając się z planem gospodarczym, ma możliwość oceny, czy zaliczki i koszty wzrosły,

czy zmalały w stosunku do roku poprzedniego. W związku z tym może przygotować pytania na

zebranie: dlaczego są zmiany, kto nie płaci zaliczek itd.

Zapoznając się z rozliczeniem finansowym, od razu zauważy, czy plan został wykonany, czy

nie, czy koszty były większe lub mniejsze niż wcześniej. Na zebraniu może zadać pytania, np.

w przypadku kosztów większych niż planowano w danej pozycji: dlaczego je przekroczono,

czy w związku z tym podjęto dodatkowo uchwałę właścicieli (a trzeba to zrobić), czy była to

samowolna decyzja zarządu? Na marginesie: zarząd nie podejmuje uchwał, tylko przygotowuje

ich treść, a podjęcie decyzji o wzroście wysokości jakichkolwiek kosztów jest przekroczeniem

czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Każdy właściciel lokalu otrzymuje dodatkowo informacje o stanie swoich zobowiązań i na-

leżności wobec „przypisu”. Na podstawie otrzymanego rozliczenia finansowego może dokonać

obliczeń i porównać wyniki. Z ich oceny może się dowiedzieć np. tego, że zapłacił więcej, tzn.

że niektórzy właściciele nie wpłacili ustalonych zaliczek („przypisu”).

Ponadto w przypadkach podejrzanych kosztów w niektórych pozycjach, każdy właściciel

lokalu, zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL, ma prawo do kontroli wszystkich dokumentów finansowych

(a także innych, nawet może zażądać od wspólnoty wydania ich kopii) w celu sprawdzenia za-

sadności poniesienia tych kosztów.

Moim zdaniem oba wzory dokumentów są bardzo czytelne, ponieważ nawet przeciętnie in-

teligentni właściciele lokali mogą zauważyć, czy plan został wykonany oraz czy opłaty wzrosły

w stosunku do roku poprzedniego. Jest to możliwe, albowiem informacje te znajdują się na

jednej stronie i w tych samych wierszach. Jak wynika z praktyki, te właśnie one są dla przecięt-

nych właścicieli najważniejsze.

Nadmieniam, że przy wykonywaniu planu gospodarczego i rozliczenia finansowego oraz ich

�2w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

analizowaniu należy pamiętać, że według ustawy o własności lokali rozliczenia z tytułu zarzą-

dzania nieruchomością wspólną dokonuje się według wielkości udziałów.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadze-

nia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy przypomnieć, że koszty zimnej wody i odprowadzenia ścieków nie podlegają żadnym

negocjacjom – na terenie Warszawy obowiązują jednolite koszty, zgodnie z uchwałą podjętą

przez Radę m. st. Warszawy. W celu podjęcia decyzji o zmianie wysokości zaliczek na media

niepotrzebna jest uchwała właścicieli.

InformacjeZaliczki wpłacone na fundusz bieżący (utrzymanie nieruchomości wspólnej) i na fundusz na

koszty remontowe, na podstawie uchwały właścicieli, przechodzą na następny rok jako fundu-

sze wspólnoty.

Pobierane w ciągu roku przez wspólnotę mieszkaniową zaliczki na pokrycie kosztów za

media zużyte w lokalach podlegają rozliczeniu z właścicielami tych lokali.

Faktury za poniesione koszty są do wglądu w zarządzie wspólnoty.

Informacja o ilości osób faktycznie przebywających w lokalach i ilości zużytych me-

diów jest do wglądu w zarządzie wspólnoty.

Zmiana ilości osób faktycznie przebywających w każdym lokalu ma wpływ na koszty we

wszystkich lokalach i należy ją zgłaszać przed faktem, a nie po nim. Musi być udoku-

mentowana (np. poświadczenie pobytu – wyjazdu przez władze miejscowe).

•

•

•

•

�3w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Firma KaDeO sp. z o.o. funkcjonuje na rynku już 15 lat. Działalność rozpoczęła

w 1999 roku i od tego czasu dała poznać się swoim Klientom jako solidny i stały

partner w biznesie.

KaDeO dzięki utrzymywaniu stałych i wysokich stanów magazynowych zapewnia szybką

i stabilną reakcję na wciąż zmieniające się potrzeby odbiorców. Obecnie stale obsługujemy

ponad 2500 podmiotów branży dźwigowej. Naszymi Klientami są zarówno podmioty kilkuoso-

bowe, jak i najwięksi gracze na rynku urządzeń pionowego transportu bliskiego.

Trzonem naszej oferty od samego początku działalności są części i komponenty do urządzeń

starych, przede wszystkim tzw. dźwigów licencyjnych. Jednak rynek się zmienia, a wraz z nim

– oferta naszej firmy, która z roku na rok ciągle

się rozszerza.

W swojej działalności KaDeO nie ograni-

cza się jedynie do sprzedaży części i urządzeń.

Współpracujemy z wieloma polskimi firmami

produkcyjnymi, ośrodkami naukowymi, a także

z dostawcami kompletnych rozwiązań przezna-

czonych dla branży dźwigowej – takich jak np.

firma TRACTEL.

W ostatnim czasie KaDeO skupiło się nad

rozwiązaniem problemu modernizacji starych

urządzeń. Zazwyczaj oferowane na rynku ze-

stawy modernizacyjne są w mniejszym lub

większym stopniu adaptacją komponentów

uniwersalnych – służących zarówno do moder-

nizacji, jak i do kompletacji urządzeń nowych.

W przypadku naszego zestawu poniekąd rów-

nież tak jest, jednak staraliśmy się pogodzić Kabina po modernizacji

KaDeO – solidny i stały partner w biznesie dźwigowym

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

�4w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

dwie skrajne opcje, to znaczy

uniwersalność i uwzględnienie

specyfiki budynku. Dodatkowo

zależało nam na takim dopaso-

waniu części, aby maksymalnie

skrócić czas montażu i wyelimi-

nować konieczne roboty budow-

lane.

Dzięki zastosowaniu naszych

komponentów oraz współpracy

z firmą Tractel możemy skrócić

niezbędny czas montażu o około

20%. Jako że na rynku polskim

przeznaczonych do wymiany

obecnie jest najwięcej tzw.

dźwigów licencyjnych, w pierw-

szej kolejności zajęliśmy się wła-

śnie nimi. Pierwszym krokiem

do stworzenia nowego zestawu

modernizacyjnego było zasto-

sowanie drzwi automatycznych

z asymetrycznymi ościeżnicami

750 2AT w miejsce starych drzwi

półautomatycznych. Dzięki asy-

metrycznej ościeżnicy drzwi au-

tomatyczne pasują w miejsce starych drzwi bez konieczności dodatkowego rozkuwania otworu

czy domurowywania ścianki.

Zastosowanie drzwi automatycznych dotychczas pociągało za sobą konieczność zmniejsza-

nia kabiny, co było negatywnie odbierane przez użytkowników. W naszym rozwiązaniu nawet

przy zachowaniu obecnego rozstawu prowadnic zachowujemy dużą kabinę oraz zastany udźwig

(zazwyczaj 500 kg). Nie ingerujemy również w układ urządzenia, pozostawiając przeciwwagę

z tyłu kabiny. Rozwiązanie to dodatkowo nie pociąga za sobą konieczności przekuwania bądź

rozkuwania otworów w stropie szybu.

Maszynownia przed modernizacją

Maszynownia po modernizacji

�5w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Dodatkowym atutem naszego zestawu

modernizacyjnego jest jego modularność.

Nasi klienci, a przede wszystkim spół-

dzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, często

wymieniają tylko elementy najbardziej

wyeksploatowane, tworząc modernizacje

częściowe. Wtedy to zazwyczaj w pierw-

szej kolejności wymieniane jest sterowa-

nie, a po pewnym czasie – kabina, drzwi,

rama itd. Rozwiązanie firmy KaDeO od sa-

mego początku projektowane było z my-

ślą również o takim sposobie modernizacji

i jest w pełni do tego dostosowane.

Wszystkie informacje dodatkowe

można uzyskać, kontaktując się z nami

osobiście lub telefonicznie, a wkrótce, po

przebudowie strony, obszerne materiały

dostępne będą również w internecie.

Zapraszamy również na nasze stoisko

– E51 na tegorocznej edycji Targów Euro-

Lift, które odbędą się w dniach 22–24 paź-

dziernika 2014 roku w Kielcach.

Komponenty Dźwigów Osobowych – KaDeO Sp. z o.o.ul. Skrzetuskiego 12, 20-628 Lublin

tel. 081 525 05 33, 081 524 17 66

fax 081 524 51 39

Logistyka: 0 697 715 211

info@kadeo.com.pl

www.kadeo.com.pl

Szyb przed modernizacją

Szyb po modernizacji

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony

w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Czym jest użytkowanie wieczyste?Użytkowanie wieczyste jest prawem cywilnym, zaliczanym do kategorii praw rzeczo-

wych. Prawo to jest ustanawiane na gruntach Skarbu Państwa i jednostek samorządu te-

rytorialnego. Jego charakter został zdefiniowany poniekąd poprzez samo usytuowanie go

w Kodeksie cywilnym pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Taki jego charakter potwierdził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia

1974 r., sygn.. akt III CRN 316/73. Dla wielu laików różnica między prawem własności a pra-

wem użytkowania wieczystego jest bardzo trudno dostrzegalna. Takiemu podejściu trudno

się dziwić. Art. 140 kc, określający uprawnienia właściciela, stanowi bowiem, iż w granicach

określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem

innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego

prawa, w szczególności zaś może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz nią rozporzą-

dzać. Art. 233 kc, który określa uprawnienia użytkownika wieczystego, stanowi natomiast,

że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę

o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorial-

nego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wy-

łączeniem innych osób oraz może swoim prawem rozporządzać. Jedyną różnicą wynikającą

z tych przepisów jest dodatkowe ograniczenie w postaci umowy, które występuje w przypad-

ku użytkowania wieczystego.

Ograniczoność w czasie?Oprócz rzeczonego ograniczenia umownego użytkowanie wieczyste jest ograniczone w cza-

sie (do 99 lat). W wypadkach wyjątkowych, można to zrobić na okres krótszy, co najmniej

jednak na 40 lat. Mimo zatem, iż to prawo ograniczone w czasie, dla przeciętnego człowieka

wydaje się ono być bardzo trwałe. Prawnicy dodadzą zapewne, że istnieje możliwość prze-

Jarosław Kowszuk

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

dłużenia tego prawa lub przekształcenia go w prawo własności. To prawda, ale jak pokazuje

praktyka (a dopuszczają to przepisy), można odmówić tego.

Wygaśnięcie i co dalejDla wielu osób, którym wygasło prawo użytkowania wieczystego, problem ten ma znacze-

nie bardzo praktyczne i nie ogranicza się tylko do teoretycznych dyskusji nad przepisami i ich

funkcjonowaniem. Powstaje bowiem pytanie, co dalej robić, a w szczególności – co się dzieje

z naniesieniami znajdującymi się na gruncie, w stosunku do którego wygasło użytkowanie wie-

czyste.

Wygaśniecie obciążeńWraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają bowiem ustanowione na nim ob-

ciążenia. W przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego moment jego wykreślenia nie ma

znaczenia, ponieważ ustaje ono wcześniej, w momencie zaistnienia pewnego zdarzenia, np.

upływu czasu, na który zostało ustanowione. Obciążaniami, które wygasają wraz z wygaśnię-

ciem użytkowania wieczystego, są bardzo różne prawa: zarówno prawa rzeczowe, jak i prawa

obligacyjne oraz roszczenia osobiste, ujawnione w księdze wieczystej. Osoby uprawnione do

oczekiwania pewnych zachowań od byłego użytkownika wieczystego nie pozostają jednak bez

wyjścia. Dzierżawca albo najemca nieruchomości może dochodzić odpowiedzialności z powodu

nienależytego wykonania umowy dzierżawy albo najmu. Wierzycie hipoteczny może zaś docho-

dzić swojego uprawnienia poprzez zastaw na rozliczanych przez byłego użytkownika wieczy-

stego nakładach. Zgodnie bowiem z art. 101 UKWH, wierzycielom hipotecznym użytkowania

wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek jego wygaśnięcia, przysługuje ustawowe prawo

zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego

lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nie-

ruchomości. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek

obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego.

Utrata własnościBudynki będące własnością użytkownika wieczystego z chwilą wygaśnięcia użytkowania sta-

ją się własnością właściciela gruntu. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek

upływu okresu ustalonego w umowie albo rozwiązania umowy przed upływem tego okresu,

użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub naby-

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

te na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych

budynków i urządzeń, określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Jednakże

za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy takie wynagrodzenie nie

przysługuje.

Kwestią sporną było natomiast, czy wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa

również własność nieruchomości lokalowej, znajdującej się w budynku posadowionym na grun-

cie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Należy zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r., sygn. akt. I CSK

6/09, który w zwięzły i przystępny sposób opisuje i rozstrzyga zaistniałe wątpliwości. W uza-

sadnieniu SN stwierdził: „W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 kc prawo wieczystego

użytkowania gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa

własności budynków na gruncie, natomiast z rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 UWL, które

należy interpretować, mając na względzie art. 235 § 2 kc, wynika trójczłonowe powiązanie

między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu.

Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej

jako prawem związanym zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością bu-

dynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) zachodzi zależność

podrzędna.

W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie

z nim związane udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym

zabudowanego gruntu, będącym – jak wskazano – prawem głównym tylko w drugiej, podrzęd-

nej zależności. Innymi słowy, prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do

udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 UWL) a podrzędnym (związanym)

w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 kc). W doktrynie,

dostrzegając konsekwencje wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla bytu prawnego własności

lokalu, zasadnie wskazano, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego

istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnię-

ciem wieczystego użytkowania.

Prezentowany w piśmiennictwie pogląd przeciwny, oparty na tezie, że wprowadzenie do

ustawy o własności lokali art. 3a przesądza o dalszym trwaniu odrębnej własności lokalu po

wygaśnięciu związanego z nią użytkowania wieczystego, nie znajduje usprawiedliwienia. Przy-

jęte w tym przepisie rozwiązania, mające na celu zachowanie zasady „jednorodzajowości”

prawa do gruntu oraz ujednolicenie terminu końcowego trwania prawa użytkowania wieczyste-

��w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

go przez ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienia

lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie, nie zmieniają (…) istoty relacji zachodzą-

cych między prawem odrębnej własności lokalu a udziałem we współwłasności budynku i we

współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu. Oznacza to, że prawo własności lokalu

nie jest prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo, jak trwa własność bu-

dynku, wygasająca wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego.”

Co dalej?Przyjęcie, iż po wygaśnięciu użytkowania wieczystego wygasa również własność lokali sta-

nowiących odrębną własność, powoduje, iż budynki wchodzą w skład publicznego zasobu nie-

ruchomości, a lokale w nich – w skład publicznego zasobu lokalowego. Sytuacja ich byłych

właścicieli jest zatem podobna do sytuacji innych osób zajmujących lokale publiczne bez tytułu

prawnego.

Za bezumowne korzystanie z lokalu należy się zaś odszkodowanie. Należy liczyć się także

z koniecznością opuszczenia i opróżnienia lokalu, a nawet możliwością eksmisji. Przy próbie

uregulowania stanu prawnego takich budynków trzeba mieć też na uwadze fakt, czy taka moż-

liwość w ogóle istnieje, np. z uwagi na roszczenia do nieruchomości byłych właścicieli bądź ich

następców prawnych.

Czym innym będzie bowiem sytuacja, gdy wygasło użytkowanie wieczyste z powodu niezło-

żenia w terminie wniosku o jego przedłużenie, a czym innym taka, w której wygasło ono z po-

wodu odmowy jego przedłużenia z uwagi na roszczenia byłych właścicieli bądź ich następców

prawych.

100w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

R

Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest:

Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów tel./faks: 17 853 52 98, tel. kom. 601 956 861 e-mail: biuro@elektroosmoza.pl

zobacz www.elektroosmoza.pl

Elektroniczny bezprzewodowysystem osuszania murów obejmuje:• ocenę stopnia zawilgocenia• dobór urządzenia• dostawę i zainstalowanie urządzenia• kontrolę przebiegu procesu osuszania

Ponadto w ofercie znajdują się usługi: • odgrzybianie budynków• izolacja przeciwwilgociowa• izolacje wodochronne• bezinwazyjne osuszanie

budynków (murów, ścian, pomieszczeń) według najnowocze-śniejszych technologii

Koszt eksploatacji ElektoAqua w przybliżeniu wynosi około

1 zł miesięcznie. Urządzenie objęte jest

20-letnią gwarancjąskuteczności systemu.

Aparat ElektoAqua zapewnia:• osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła)• całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu• usuwanie pleśni• usuwanie zapachu stęchlizny

Elektroosmoza jest licencjobiorcą

szeregu patentów

krajowych oraz zagra-

nicznych związanych

z wykonywaniem

robót izolacyjnych.

Firma posiada także

certyfikat wiarygod-

ności

Nowoczesne metody osuszania budynkówZakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku. Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie budynków i odgrzybianie pomiesz-czeń. Działamy w obiektach, które zostały zawilgocone wskutek kapilarnego pociągania wody z gruntu, przy braku izolacji poziomej lub pionowej. Na podstawie ustawicznie poszerzanej wiedzy oraz zdobytych doświadczeń z całą pewnością możemy stwierdzić, że jedyną metodą całkowicie likwidu-jącą przyczynę zawilgocenia murów jest elektroniczny system elektroosmozy bezprzewodowej osuszania murów.

Ponad 30 lat działalności firmy.

101w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

Do kogo kierowane jest Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego

ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości i co ono zmienia?

W Dzienniku Ustaw z dnia 13 grudnia 2013 r. zostało opublikowane Rozporządzenie Mini-

stra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy

nieruchomości. Jego treść budzić może wątpliwości. W § 2 znajdują się bowiem następujące

zapisy:

ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za

szkody wyrządzone przez działanie lub zaniechanie ubezpieczonego, w okresie ubez-

pieczenia, w związku z zarządzaniem nieruchomością,

w przypadku, gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarzą-

dzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem,

ubezpieczeniem OC objęta jest również jego odpowiedzialność cywilna za szkody wy-

rządzone przez ich działanie lub zaniechanie.

Pierwsza wątpliwość pojawia się już na wstępie: do kogo kierowane jest to rozporządze-

nie? Żaden z obowiązujących aktów prawnych nie definiuje pojęcia „zarządca nieruchomości”.

W konsekwencji, skoro w punkcie 2 ustawodawca mówi o „innych osobach, przy pomocy któ-

rych zarządca wykonuje czynności związane z zarządzaniem”, można mieć poważne wątpli-

wości. Czy jeśli np. wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością

wspólną ze spółką, to pod pojęciem „zarządcy” należy rozumieć tylko prezesa tej spółki, czy

także inne osoby, które pracują pod jego kierunkiem? Konkludując – do czasu zdefiniowania

pojęcia „zarządca nieruchomości” cytowane wyżej rozporządzenie jest po prostu martwe.

W tym miejscu chciałbym wrócić do artykułu „Ubezpieczenie odpowiedzialności cywil-

nej”, z nr 4/2013 „Administratora”. Jego autor dowodzi, że ubezpieczenie od odpowie-

dzialności cywilnej powinna mieć „każda osoba, wykonująca zawód zarządcy i posiadająca

licencję” oraz, że: „obowiązek zawarcia umowy dotyczy licencjonowanych zarządców obo-

jętnie, w jakiej formie świadczy on usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zatem

zarządca świadczący usługi zarówno w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, jak

•

•

Janusz Gdański

Ubezpieczenie zarządcy

102w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

i jako pracownik przedsiębiorcy, niezależnie od tytułu prawnego świadczenia tej pracy (umo-

wa o pracę, o dzieło, zlecenia), podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności

cywilnej”. Oczywiście, obecnie zapisy te – wobec likwidacji licencji – są nieaktualne. Ponie-

waż jednak spodziewam się, iż w niedługim czasie nastąpią takie zmiany legislacyjne, że

cytowane na wstępie rozporządzenie stanie się obowiązujące, uważam za celowe zwrócenie

uwagi na pewne nieścisłości.

Zauważyć należy, że – o ile zarządca prowadzący działalność gospodarcza ma prawo do po-

dejmowania decyzji, za które musi ponosić odpowiedzialność o tyle pracownik spółki (firmy za-

rządzającej) zatrudniony na podstawie umowy o pracę ma bardzo ograniczone prawa do decy-

zji. Konkretnie – jeśli uzna, że budynek wymaga natychmiastowych działań służb technicznych,

to nie ma prawa, by ich wykonanie zlecić pionowi technicznemu spółki. Decydentem jest wy-

Bez sankcji za brak OC

Od kilku miesięcy trwają dyskusje, jak

bez regulacji osiągnąć stabilizację i bez-

pieczeństwo zawodowe zarządców i po-

średników w obrocie nieruchomościami.

Ustawodawca zadbał o jeden tylko zapis,

obligujący osoby wykonujące zawody nieru-

chomościowe do ubezpieczenia działalności

od odpowiedzialności cywilnej.

– Ubezpieczenia mają regulować rynek

zarządzania nieruchomościami i pośred-

nictwa – powiedziała podczas konferencji

prasowej Małgorzata Szulczewska, dyrek-

tor SAGA Brokers. Nadużyciem jednak jest

twierdzenie, że mogą one regulować rynek.

Nie ma przecież żadnych aktów wykonaw-

czych. Z jednej strony wprowadza się obo-

wiązek ubezpieczeniowy dla osób zarządza-

jących nieruchomościami, z drugiej zaś – nie

przygotowuje się rozporządzeń.

Jak więc ubezpieczyciel ma skalkulować

składkę, gdy w obowiązującym prawie nie

znajdzie nawet definicji zawodu zarząd-

cy czy pośrednika, na podstawie których

mógłby ustalić zakres czynności osób upra-

wiających te zawody. A bez zakresu czyn-

ności ubezpieczyciel nie może ustalić od-

powiedzialności cywilnej, którą należałoby

ubezpieczyć. Firmy ubezpieczeniowe mogą

jedynie szacować ryzyko, podnosząc – oczy-

wiście – składki, a to bynajmniej nie otwo-

rzy dostępu do zawodów. Za niekonsekwen-

cję ustawodawczą Małgorzata Szulczewska

uważa również nałożenie na zarządcę i

pośrednika obowiązku ubezpieczenia bez

uwzględnienia sankcji za jego brak.

SA

103w w w . a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o

łącznie szef! Skoro więc nie może podlegać odpowiedzialności

cywilnej, to nie jest celowe, by musiał mieć ubezpieczenie

OC. Natomiast powinien je mieć ten, kto podejmuje decyzje,

czyli prezes spółki. Pracownik odpowiada jedynie dyscyplinar-

nie za nienależyte wykonywanie obowiązków wynikających

z umowy, którą podpisał z pracodawcą.

Uważam, że rozporządzenie dotyczące obowiązku posia-

dania przez zarządców nieruchomości ubezpieczenia od odpo-

wiedzialności cywilnej powinno wyraźnie odróżniać obowiązek

dotyczący „samodzielnego” zarządcy i zarządcy-pracownika,

który praktycznie nie ma praw decyzyjnych. Oczywiście, gdy

już będzie wiadomo, kto aktualnie jest „zarządcą nierucho-

mości”!

TAK. Link do wszystkich wydań:

http://www.administrator24.info/darmowe-e-booki

Czy darmowe e-booki są rzeczywiście darmowe?

Każdy użytkownik, który zarejestrował się na portalu

Kto może dodawać zapytania na Forum dyskusyjnym?

www.administrator24.info

Poradnik portalu

Postępuj według instrukcji:

http://www.administrator24.info/prenumerata#administrator

W razie dodatkowych pytań pozostajemy do Państwa dyspozycji pod

nr tel. 22 512 60 74 (pon.-pt.: w godz. 9:00-14:00)

Pytaniai odpowiedzi

Jestem prenumeratorem miesięcznika ADMINISTRATOR, jak uzyskać dostęp do elektronicznej prenumeraty?

Zarejestruj się na stronie, a następnie zaloguj się.

W Sekcji „KUP DOSTĘP / PRENUMERATĘ” wypełnij puste pola

Nie jestem prenumeratorem miesięcznika ADMINISTRATOR, jak kupić dostęp do elektronicznej prenumeraty?

Wystarczy zalogować się na stronie i korzystać ze wszystkich

treści umieszczonych na portalu. Jeśli chcesz przeczytać

treść z danego wydania, wejdź na stronę

http://www.administrator24.info/archiwum i wybierz odpo-

wiedni numer wydania, a następnie ze spisu treści wybierz

interesujący Cię artykuł

W jaki sposób korzystać z wykupionej już elektronicznej prenumeraty miesięcznika ADMINISTRATOR?

Wejdź na stronę

http://www.administrator24.info//bezplatny-newsletter

i wypełnij puste pola

W jaki sposób zapisać się do newslettera?