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PonenciaCRITERIOS URBANISTICOS
EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
II JORNADAS DE EDUCACION DE SOITAVEMERIDA- JULIO 1999
Preparado por:Urbanista Angela Yi
Soitave Nº 263
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
OBJETO DEL AVALUO:CENTRO COMERCIAL DE CATEGORIA VECINAL, LOCALIZADO EN URBANIZACION AL SUR ESTE DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
METODOSVALUATORIOSEMPLEADOS
MERCADO
COSTO
INGRESOS
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
LIMITACIONES
UN SOLO PROPIETARIO
INMUEBLE ARRENDADO
NO EXISTEN REFERENCIALES COMPARABLES EN EL CONTEXTO INMEDIATO
FUENTESDE
INFORMACION
OPERACIONES COMPRA-VENTA REGISTRADAS EN OFICINAS SUBALTERNAS
COSTO DE CONSTRUCCION
OFERTAS DE VENTAS Y ALQUILERES
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
LIMITACIONES DE REFERENCIALESEN EL CONTEXTO INMEDIATO
SE AMPLIA LA MUESTRA A TODA ELAREA METROPOLITANA DE CARACAS
SE CLASIFICA LA MUESTRA APLICANDOCRITERIOS URBANISTICOS BASADOS EN EL
COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
* LA MAYOR O MENOR INTENSIDAD DEL USO COMERCIAL DEPENDERA DE LA CONCENTRACION DE ACTIVIDADES QUE GENERE ALTOS FLUJOS DE VISITANTES.
* LA CAPACIDAD DEL COMERCIO PARA ATRAER POTENCIALES CLIENTES DEPENDERA DE:
PREMISAS:
CATEGORIALOCALIZACION
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CLASIFICACION POR CATEGORIADEPENDERA DEL RADIO DE ACCION DENTRO DE SU CONTEXTO URBANO, ES DECIR, EL AMBITO DE DONDE PUEDAN PROVENIR SUS POTENCIALES CLIENTES.
TRESCATEGORIAS
COMERCIO LOCAL-VECINAL
COMERCIO COMUNAL
COMERCIO METROPOLITANO
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MINIMO RADIO DE ACCION (AREAS RESIDENCIALES INMEDIATAS)
ABARCA UN VECINDARIO O URBANIZACION
ASOCIADO A COMPRAS DIARIAS
EJEM: ABASTOS, SUPERMERCADOS, FARMACIAS, LAVANDERIAS, PANADERIAS, ETC.
COMERCIOLOCAL-VECINAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
RADIO DE ACCION DE VARIOS VECINDARIOS O URBANIZACIONES
ASOCIADO A COMPRAS MENOS FRECUENTES QUE LA CATEGORIA VECINAL
EJEM.: LIBRERIAS, VENTA DE REGALOS, QUINCALLERIAS, VENTA DE ROPA Y ZAPATOS, RESTAURANTES, ETC.
COMERCIOCOMUNAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MAXIMO RADIO DE ACCION(TODA LA CIUDAD)
ASOCIADO A COMPRAS ESPECIALIZADAS Y ESPORADICAS
EJEM.: MUEBLERIAS, JOYERIAS, ARTEFACTOS ELECTRICOS, EQUIPOS ELECTRONICOS, ETC.
COMERCIOMETROPOLITANO
LAS CATEGORIAS ANTERIORES NO SON EXCLUSIVAS NI EXCLUYENTES.
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CLASIFICACION POR LOCALIZACION
VS.
EN CENTRO COMERCIAL
CONDICIONES DE AMENIDAD Y
ACCESIBILIDAD
ECONOMIAS DEAGLOMERACION
LAS PERSONASTIENEN UN FINPREDETERMINADOQUE ES IR A COMPRAR.
AISLADO +SE GENERAN LASCONDICIONES PARAINCITAR QUE LAS PERSONAS COMPREN
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES
SEGUN CATEGORIA
COMERCIO VECINAL 1
COMERCIO COMUNAL 2
COMERCIO METROPOLITANO 3
EN CENTRO COMERCIALO BOULEVARD 1
AISLADO 0
SEGUN LOCALIZACION
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES
SE OBSERVA QUE EN EL CASO DE LOCALES COMERCIALES DEL AMBITO VECINAL Y COMUNAL, LA UBICACION POR URBANIZACION NO REPRESENTA UN FACTOR DETERMINANTE EN LOS PRECIOS UNITARIOS
SEGÚNURBANIZACION
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
ANALISIS DE REGRESION
AREA
PRECIOUNITARIO
FECHA
CATEGORIA
LOCALIZACION
Operaciones de compra-venta: R2 ajustado = 71,01% F = 81,21
Datos de oferta: R2 ajustado = 76,14% F = 44,61
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
SINTESIS DE LOS VALORES OBTENIDOS
METODO RESULTADO DEVALOR (Bs)
RESULTADO DEVALOR ($)
DESVIACION CONRESPECTO ALPROMEDIO (%)
Mercado 4,950,930,479 9,100,975 4.03%Costo 4,801,018,936 8,825,402 0.88%Renta 4,525,894,447 8,319,659 -4.90%
PROMEDIO 4,759,281,287.33 8,748,678.84DESVIACION
ESTANDAR (%)4.53%
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CONSIDERACIONES FINALES
* CRITERIOS APLICADOS EN EL AMC
* CONDOMINIO O GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL
* MAYOR ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO COMERCIAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION...