i

LAPORAN PENELITIAN

POLA KOMPOSISI FASILITAS

PADA PERUMAHAN

DI DENPASAR DAN BADUNG

Oleh :

1. I Nyoman Susanta, ST., MErg (Ketua) NIP. 196909231995031002

2. Ir. I Nengah Lanus, MT (Anggota) NIP. 195708181986031003

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2014

ii

HALAMAN PENGESAHAN USULAN PENELITIAN

HIBAH PENELITIAN JURUSAN ARSITEKTUR TAHUN 2014

Judul Penelitian : Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung, Bali

Ketua Tim Peneliti & anggota (1) :

a. Nama Lengkap : I Nyoman Susanta, ST., MErg

b. NIDN / NIP : 0023096902 / 196909231995031002

c. JabatanFngsional : Asisten Ahli

d. Nomor HP / email : (+62) 8123978858 / susanta.nyoman@yahoo.com

Anggota Tim Peneliti (2) :

a. Nama Lengkap : Ir. I Nengah Lanus, MT

b. NIDN / NIP : 0018085703 / 195708181986031003

c. JabatanFungsional : Lektor

d. Nomor HP / email : (+62) 8123956956 / polanusa@plasa.com

Jangka Waktu Kegiatan : 2 bulan

Tempat Kegiatan : Kota Denpasar, Kabupaten Badung,

Bali

Biaya yang diperlukan : Rp.20.000.000 (Dua puluh Juta Rupiah)

Bukit Jimbaran, 28 Oktober 2014

Menyetujui,

Ketua Jurusan Arsitektur FT-UNUD Ketua Tim Pelaksana

Ir. I Made Suarya, MT

NIP. 19561015 198601 1 001

I Nyoman Susanta, ST., MErg NIP. 196909231995031002

mailto:polanusa@plasa.com

iii

DAFTAR ISI

Halaman Judul .................................................................................................................... i

Lembar Pengesahan ............................................................................................................ i

Daftar Isi ............................................................................................................................. iii

Ringkasan ............................................................................................................................ iv

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang ...................................................................................... 1

1.2. Tujuan Khusus ...................................................................................... 2

1.3. Urgensi (Keutamaan Penelitian)…………………………………….. 3

BAB II STUDI PUSTAKA

2.1. Pengertian……………….…………………………………………… 4

2.2. Pengadaan Prasarana dan Srana Perumahan…...…………………….. 5

2.3. Aspek Kelayakan Teknis Perumahan…...…………………………… 7

2.4. Rumah Berimbang…………………………………………………… 7

2.5. Strategi Pembanguan Perumahan……………………………………. 9

BAB III METODE PENELITIAN

3.1. Rancangan Penelitian……………………………………………….. 12

3.2. Lokasi Penelitian…………………………………………………… . 12

3.3. Jenis dan Sumber Data……………………………………………….. 13

3.4. Teknik Pengumpulan Data………………………………………….... 13

3.5. Instrumen Penelitian…………………………………………………. 13

3.6. Teknik Analis Data…………………………………………………... 13

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung................... 15

4.2. Pelanggaran pada Pembangunan Perumahan di Denpasar dan Badung........ 15

4.3. Strategi Untuk Mengurangi Pelanggaran Pembangunan Perumahan……… 16

BAB V PENUTUP

5.1. Kesimpulan………………………………………………………….. 17

5.2. Saran………………………………………………………………… 17

Daftar Pustaka................................................................................................................... 18

Lampiran :

1. Jadwal Kegiatan……………………………………………………… 19

2. Justifikasi Anggaran………………………………………………….. 20

iv

ABSTRAK

Bisnis pembangunan perumahan di Bali khususnya di Denpasar, Badung dan daerah

sekitarnya sangat pesat sejalan dengan peningkatan kebutuhan penduduk terhadap

rumah. Developer selaku fasilitator dan operator mengadakan dan membangun unit-

unit rumah di lokasi perkotaan maupun pinggiran kota, menjadikan kawasan-kawasan

permukiman baru yang padat. Pemerintah selaku motivator dan regulator selalu

mendorong dengan kebijakan-kebijakan perbankan dan regulasi-regulasi yang dapat

mempercepat pengadaan rumah yang layak bagi masyarakat. Demikian juga

pemerintah daerah merumuskan aturan-aturan dalam rangka menjaga visi misinya

dan mewujudkan permukiman layak yang menampilkan estetika yang baik serta

dilengkapi sarana dan prasaran yang memadai.

Salah satu aturan yang strategis adalah ketentuan pengadaaan fasilitas social dan

fasilitas umum yang harus disediakan oleh developer yang membangun perumahan.

Fasilitas social dan fasilitas umum yang diadakan minimal luasnya 30 % dari

keseluruhan lahannya. Fasilitas yang memadai dapat memberikan kenyamanan

sebaliknya fasilitas yang tidak memadai selain tidak memberikan kenyamanan juga

merupakan pelanggaran terhadap pertauran daerah dan penghilangan hak-hak

penghuni perumahan oleh developer. Dari fasilitas-fasilitas yang dibangun oleh

developer belum teridentifikasi berapa banyak fsilitas-fasilitas yang melanggar aturan

baik terkait jenis fasilitasnya, jumlah dan luasan fasilitas maupun pengurangan dan

pengambilalihan kembali fasilitas tersebut oleh developer. Penelitian ini dilakukan

untuk mengidentifikasi tingkat pelanggaran pada pengadaan fasilitas yang telah

dibangun developer.

Penelitian dirancang dengan metode penelusuran lapangan, dengan sifat data

kuantitatif. Data-data berupa data primer dikumpulkan melalui observasi dan

pendataan langsung ke lapangan di lokasi perumahan. Observasi lansung dilkukan

untuk mengamati dn mendapatkan data riil sesuai dengan faktanya. Lokasi yang

diamati meliputi wilayah Denpasar dan Badung masing-masing sepuluh objek yang

dipilih secara acak. Berdasarkan kasus-kasus yang diamati tersebut akan dievaluasi

berapa persen yang melakukan pelanggaran dan jenis pelanggarannya apa saja.

Masing-masing wilayah pengamatan akan dilakukan secara serentak dalam kurun

waktu dua bulan.

Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberi gambaran pelanggaran terhadap

aturan pengadaan fsilitas yang telah dibangun developer di Bali sehingga dapat

dilakukan evaluasi secara menyeluruh terhadap pola pengadaan fasilitas yang akan

dibangun developer pada perumahan yang akan dibangun. Dengan harapan

pembangunan perumahan di Bali dapat mewujudkan permukiman layak dan

menampilkan estetika yang baik serta dilengkapi fasilita sarana dan prasarana yang

memadai.

1

BAB I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perumahan adalah salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang, pangan,

kesehatan dan pendidikan. Perumahan memiliki fungsi dan peranan penting bagi

kesejahteraan fisik, psikologis, sosial, dan ekonomi penduduk seluruh negara.

Perumahan pencerminan dan pengejawantahan pribadi manusia, baik secara

perseorangan maupun kesatuan dengan lingkungan alamnya.

Salah satu permasalahan di bidang perumahan dan permukiman di Provinsi Bali

adalah masalah kebutuhan perumahan yang tinggi versus ketersediaan lahan, masalah

kelembagaan, masalah kemampuan pembiayaan dan masalah kualitas lingkungan

permukiman/lingkungan kumuh. (RP3KP tahun 2013, Dinas PU Provinsi Bali)

Pembangunan perumahan di Bali khususnya di Denpasar, Badung, Tabanan, Gianyar

dan daerah sekitarnya sangat pesat sejalan dengan peningkatan kebutuhan masyarakat

terhadap rumah. Pengembang (Developer) selaku agen dan operator pengadaan dan

membangun unit-unit rumah untuk dijual di lokasi perkotaan maupun pinggiran kota,

menjadikan kawasan-kawasan permukiman baru yang padat. Pemerintah selaku

motivator dan regulator selalu mendorong dengan kebijakan-kebijakan perbankan,

subsidi prasarana sarana utama, peratuan perundang-undangan dan regulasi-regulasi

yang dapat menciptakan iklim investasi properti yang kondusif bagi developer untuk

mempercepat pengadaan rumah yang layak bagi masyarakat. Demikian juga

pemerintah daerah merumuskan aturan-aturan dalam rangka menjaga visi misinya

dan mewujudkan permukiman layak yang menampilkan estetika yang baik serta

dilengkapi prasarana dan sarana yang memadai. Prasarana adalah kelengkapan dasar

fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat

tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Sarana adalah kelengkapan ruang-

ruang agar dapat mewadahi fungsi-fungsi lingkungan untuk kebutuhan bertempat

tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Pengadaan lahan untuk prasarana dan

sarana sebagai fasilitas perumahan disiapkan oleh oleh developer, sedangkan

pembangunannya untuk perumahan yang berimbang bias disubsidi pemerintah.

2

Untuk rumah menengah dan mewah serta yang yang tiidak berimbang maka seluruh

pengadaan baik tanah maupun bangunannya sepenuhnya ditanggung developer.

Fasilitas social dan fasilitas umum sebagai sarana, salah satu persyaratan dan bagian

infrastruktur yang harus ada dalam setiap pembangunan peumahan. Fasilitas umum

beupa jalan akses dan jalan lingkungan, pos keamanan, lapangan olah raga, dan

sebagainya. Sedangkan fasilitas social berupa ruang pertemuan, temapat ibadah,

taman bermain, dan sebagainya. Seluruh fasilitas tersebut berperanan dalam

menciptakan media komunikasi dan interaksi di lingkungan perumahan. Oleh karena

itu maka menjadi persyaratan yang ditetapkan dan diatur oleh perturan perundang-

undangan baik di tingkat pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Undang-

undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Peraturan

Menteri Perumahan Rakyat Nomor 4 Tahun 2013 tentang Petunjuk Pelaksanaan

Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas.

Terjadinya pelanggaran terhadap ketentuan dan aturan tersebut dapat mengakibatkan

konplik-konplik kepentingan. Pelangggaran dapat berupa presentase dan jumlah

fasilitas, pelanggaran dapat pada jenis fasilitas yang harus ada, pelanggaran pada

status kepemilikan fasilitas, pada kwalitas, dan sebagainya. Konplik terjadi antara

developer dengan penghuni perumahan, antara developer dengan lingkungan desa

setempat ataupun ketiganya. Terjadi dualisme kepemilikan antara developer dengan

penghuni, pengelolaan fasilitas yang tidak jelas, aspek legal yang tidak jelas, tidak

ada serah terima formal diantara developer, penghuni dan pemerintah, permasalahan

perawatan, pengambilalihan kembali oleh developer, dan lain sebagainya.

Bertolak dari hal-hal tersebut maka perlunya dilakukan penelusuran untuk dapat

mengidentifikasi pelanggaran yang ada dalam rangka mendapatkan gambaran umum

dari fasilitas perumahan di Bali dn khususnya di Kota Denpasar dan Kabupaten

Badung.

1.2 Tujuan Khusus

A. Rumusan Masalah :

Dengan kompleknya permasalahan perumahan di Denpasar dan Badung

mengakibatkan pengadaan fasilitas pada pembangunan perumahan terindikasi tidak

3

sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundang-undangan. Oleh karena itu maka

perlunya dilakukan identifikasi tehadap permasalahan-permasalahan yang terkait

antara lain sebagai berikut :

1. Bagaimanakah pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung ?

2. Pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan perumahan di Denpasar

dan Badung ?

3. Bagaimanakah setrategi yang dapat dikembangkan untuk dapat mengurangi

pelanggaran tersebut ?

B. Tujuan Penelitian :

Penelitian ini bertujuan sebagai berikut :

1. Merumuskan pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung

2. Mengidentifikasi pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan

perumahan di Denpasar dan Badung

3. Merumuskan strategi yang dapat dikembangkan untuk dapat mengurangi

pelanggaran tersebut

1.3. Urgensi (Keutamaan Penelitian)

Permasalahan-permasalahan konplik yang diakibatkan oleh pelanggaran terhadap

ketentuan pengadaan fasilitas perumahan di wilayah Kota Denpasar dan Kabupaten

Badung dapat mengganggu ketertiban dan kenyamanan. Selain itu akses fasilitas yang

didapatkan tidak memenuhi kebutuhan dasar untuk dapat bermukim dengan layak.

Identifikasi dan penelitian belum pernah dilakukan, sehingga penelitian ini dapat

menjadi rintisan penelitian untuk bidang perumahan dan permukiman.

Hasil penelitian ini dapat berkontribusi pada pemerintah untuk mengidentifikasi

permasalahan fasilitas dalam rangka mendapatkan gambaran umum dan strategi

dalam pemecahannya.

4

BAB II STUDI PUSTAKA

2.1 Pengertian

Perumahan adalah salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang, pangan,

kesehatan dan pendidikan. Perumahan memiliki fungsi dan peranan penting bagi

kesejahteraan fisik, psikologis, sosial, dan ekonomi penduduk seluruh negara.

menampilkan estetika yang baik serta dilengkapi prasarana dan sarana yang memadai.

Perumahan sebagai pencerminan dan pengejawatahan pribadi manusia, baik secara

perseorangan maupun kesatuan dengan lingkungan alamnya.

Gambar 1. Bagan Pembangunan Rumah Berimbang (Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar

tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan

nyaman.

Prasarana Primer adalah jaringan utama yang menhubungkan antara satuan

perumahan dalam kawasan perumahan atau antara perumahan dengan

kawasan laindan digunakan untuk kepentingan umum, baik berupa prasarana

jalan darat maupun jalan air.

Prasarana Sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer prasarana kawasan

perumahan yang melayani kebutuhan di dalam 1 (satu) satuan perumahan

yang digunakan untuk kepentingan umum .

5

Sarana adalah kelengkapan ruang-ruang agar dapat mewadahi fungsi-fungsi

lingkungan untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan

nyaman. (Kementrian Perumahan Rakyat, 2013)

Perumahan

Permukiman

Lingkungan Hunian

Kawasan Permukiman

Kawasan Fungsi Lain/ Bukan Permukiman

Pelayanan Sosial

Kegiatan Ekonomi

Jasa Pemerintahan

Pusat Kws. Perkim

Pusat Lingk. Hunian

Pusat Permukiman

Pusat Perumahan

KAWASAN PERMUKIMAN adalahbagian dari lingkungan hidup diluarkawasan lindung baik berupa kawasanperkotaan maupun kawasanperdesaan yang berfungsi sebagailingkungan tempat tinggal ataulingkungan hunian dan tempatkegiatan yang mendukungperikehidupan dan penghidupan (UU PKP pasal 1 angka 3 )

LINGKUNGAN HUNIANadalah bagian darikawasan permukimanyang terdiri atas lebih darisatu satuan permukiman(UU PKP Pasal 1 angka 4)

PERMUKIMAN adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai PSU serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan (UU PKP Pasal 1 angka 5)

PERUMAHAN adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan PSU sebagai hasil upaya pemenuhan rumah layak huni (UU PKP Pasal 1 angka 2)

Perumahan mendukung Kawasan Fungsi Lain

Lingkungan Hunian Skala Besar/Kasiba

KAWASAN FUNGSI LAIN/KWS. BUKAN PERMUKIMAN

Permukiman/Lisiba

(Perumahan Skala besar)

Gambar 2.Model Pengaturan Prasarana dan Sarana Dalam UU No. 1 Tahun 2011

(Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

2.2 Pengadaan Fasilitas Prasarana dan Sarana Perumahan

Pengadaan fasilitas yang berupa prasarana dan sarana perumahan untuk perumahan

menengah kebawah dilakukan setelah melakukan identifikasi untuk memastikan pengadaan

tersebut tepat sasaran . Pengadaan dapat dilakukan oleh pemerintah pusat melalui APBN,

pemerintah daerah melalui APBD dan DAK, serta dapa pula dilakukan oleh Badan Hukum

memalului anggaran badan hukum.

6

Identifikasi Kebutuhan

Identifikasi Kebutuhan Prasarana

Prasarana Primer

Prasarana Sekunder

Identifikasi Kebutuhan Kawasan

Permukiman

Pengembangan Lingkungan Hunian

Pembangunan Lingkungan Hunian Baru

Pembangunan Kembali Lingkungan Hunian

Gambar 3. Bagan Identifikasi Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan

(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

Gambar 4. Bagan Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan

(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

Gambar 5. Gamabr Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan

(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

Program Pembangunan PSU Kawasan Permukiman

Program Pembangunan

PSU

Pemerintah Pusat

Pemerintah Daerah

Badan Hukum

APBD, DAK

APBN

Anggaran Badan Hukum, CSR

7

2.3 Aspek Kelayakan Teknis Perumahan

Suparno (2005) menyatakan bahwa yang tercakup dalam aspek teknis perumahan

yang perlu diperhatikan :

Aksesibilitas adalah kemudahan seseorang dalam mencapai suatu wilayah.

Bagaimana keterkaitannya terhadap suatu fungsi lahan yang akan dikelola

kaitannya dengan transportasi dan infrastruktur yang ada.

Kelengkapan Prasarana lingkungan (Infrastruktur) merupakan kebutuhan dasar fisik

yang ada pada suatu wilayah, dimana lingkungan dapat membantu suatu

proses pengerjaan bangunan misalnya seperti fasilitas jalan yang memadai

untuk kendaraan yang mengangkut material dan bahan bangunan sehingga

mudah mengakses lokasi proyek.

Kelengkapan sarana lingkungan, sarana lingkungan yaitu fasilitas penunjang yang

berfungsi untuk penyelenggaraan serta pengembangan kehidupan ekonomi,

sosial dan budaya, seperti fasilitas taman bermain, olah raga, pendidikan,

pertokoan, sarana perhubungan, keamanan, serta fasilitas umum lainnya.

Kelengkapan utilitas lingkungan adalah kelengkapan fasilitas bangunan yang

digunakan untuk menunjang tercapainya unsur-unsur kenyamanan, kesehatan,

keselamatan, kemudahan komunikasi, dan mobilitas dalam bangunan.

Keamanan site terhadap gangguan alam, keamanan site penting dalam hal tahapan

dasar pemilihan site yang layak untuk digunakan. Dengan potensi bencana

alam yang rendah pada sekitar site menjadi potensi untuk pengembangan lebih

lanjut terhadap pengolahan site tersebut.

2.4 Rumah Berimbang

Menurut Keputusan BKPM N0.28/A/Sk/BKPM/IX/1974 diharapkan membangun

rumah-rumah dengan perbandingan 1 rumah mewah, 3 rumah menengah, dan 6

rumah sederhana, yang disebut dengan pembangunan rumah berimbang. Hunian

Berimbang adalah perumahan dan kawasan permukiman yang dibangun secara

seimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret

antara rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah, atau dalam bentuk

8

rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial atau dalam

bentuk rumah tapak dan rumah susun umum, (Permenpera No. 7 Tahun 2013)

1. Rumah Mewah

Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang yang sangat lengkap,

Umumnya hanya ada di kota-kota besar

Terletak di pusat kota karena penghuni rumah menginginkan kemudahan

akses dan pelayanan lingkungan yang serba instan dan cepat.

Pangsa pasar: masyarakat berpenghasilan tinggi: praktisi profesional,

pengusaha nasional dan internasional, dll.

1. Rumah Menengah

Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti

pengerasan jalan, open space dan taman, jalan dan perabotannya, bahkan

fasilitas olahraga.

Terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai

rumah (konsumen) yang menginginkan aksesibilitas yang tinggi dengan

kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya.

Umumnya terletak di kawasan strategis, seperti pusat perbelanjaan, pusat

pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa, dll.

2. Rumah Sederhana

Diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai

keterbatasan daya beli.

Dilengkapi sarana dan prasarana yang masih minim karena pengembang tidak

dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional,

tidak seperti pada rumah menengah dan rumah mewah yang dibebankan

kepada konsumen.

9

Pemasalahan

Tidak Ada Ada

Landasan Hukum

Sanksi

Unit Teknis

Insentif

Masalah

LATAR BELAKANG

SKB - 3 MENTERI Tahun

1992

KEBIJAKAN TIDAK EFEKTIF

PERMENPERA

N0 10/2012 TENTANG

PENYELENGGARAN

PKP DENGAN HUNIAN BERIMBANG

WAJIB DENGAN

HUNIAN BERIMBANG

UU

No 1/2011

tentang PKP

(Psl 35 dan 37)

UU No. 20/2011

tentang Rusun

(Psl 16)

BACKLOG meningkat

PERUMAHAN

EKSKLUSIVE meningkat

PENYEDIAAN

PERUMAHAN

SEDERHANA (MBR) terbatas

Gambar 6. Bagan Pembangunan Rumah Berimbang (Kementrian Perumahan Rakyat 2013)

2.5 Strategi Pembangunan Perumahan

1. Subsidi Silang

Di dalam Peremajaan Permukiman Kumuh, sebagian lahan dimanfaatkan untuk

kegiatan usaha seperti pertokoan dan sebagainya, dan sebagian lagi tetap

digunakan untuk peremajaan permukiman kumuh tersebut, latar belakang :

Perumahan kumuh tumbuh dan berkembang diatas lahan yang strategis atau

memiliki nilai ekonomi tinggi (di pusat kota)

Kegiatan ekonomi penghuni permukiman kumuh cenderung di pusat kota.

Kondisi ekonomi penghuni permukiman kumuh tidak memungkinkan untuk

memperbaikai rumahnya.

2. Rumah Tumbuh

Rumah sederhana dibangun secara bertahap, sesuai dengan perkembangan

kebutuhan, latar belakang :

Kemampuan mencicil terbatas.

Kebutuhan akan rumah sangat mendesak

Perumahan merupakan proses bermukim

3. Mempertemukan Kesenjangan antara Harga dan Anggaran

10

Harga (= cost / loan)

Anggaran (=affordability)

Gambar 7. Gambaran Harga dan Aggaran (Darmawarsika, 2012)

Strategi menekan biaya (cost reduction):

Teknis-teknologis :

Kualitas / Standard / Kelengkapan

Kuantitas

Teknologi Membangun / Sistem Bangunan, dll.)

Pembiayaan :

Sistem Pembiayaan Pembangunan

Pembiayaan Berbasis Kemitraan

Pembiayaan dari Penerimaan (Revenue)

Manajemen

Sistem Penyelenggaran Pembangunan

Self Help Construction Management System

Strategi meningkatkan budget/anggaran :

Turunkan bunga, perpanjang masa pinjaman

Turunkan tingkat/ratio keuntungan

Naikkan harga jual

Turunkan biaya operasi & perawatan

Subsidi :

11

Konstruksi,

Subsidi prasarana, sarana dan utilitas

Sewa, kontrak, harga jual

Subsidi tanah

Subsidi bahan bangunan

Subsidi bunga pinjaman

Subsidi waktu pengembalian

Kombinasi :

Penyertaan sumber dana pemerintah (public resources)

untuk pembangunan prasarana, sarana dan utilitas.

Penyertaan modal masyarakat (tanah, dana, tenaga,

managerial, dll.) Untuk mengurangi biaya atau untuk

memperbesar budget/anggaran.

Melibatkan masyarakat :

Gambar 2. Gambaran Harga dan Aggaran (Darmawarsika, 2013)

Gambar 8. Skema partisipasi Dalam Pengadaan Pembangunan Fasilitas Perumahan

(Darmawarsika, 2012)

Masyarakat disekitar site sebaiknya dan seharusnya dilibatkan dalam pembangunan

sebuah kawasan pereumahan untuk mengurangi pembengkakkan pengeluaran dan

memperkecil budged. Berdasarkan penggambaran di atas dapat dilihat bahwa ada dua

cara pembangunan kawasan perumahan, yaitu pemerintah pengelola.

12

BAB III METODA PENELITIAN

3.1 Rancangan Penelitian

Penelitian ini menggunakan rancangan sebagai berikut :

Gambar 9. Skema Bagan Penelitian

Pendataan untuk mendapatkan data-data kepustakaan dan lapangan, dari data-data

akan dikelompokkan untuk diklasifikasikan. Data yang sudah dikompilasi akan

dianalisa dan disentasa, untuk menhasilkan kesimpulan daan saran rekomendasi.

1.2 Lokasi Penelitian

Penelitian ini akan dilakukan di wiliyah Kota Denpasar dan Kabupaten Badung.

Gambar 10. Prta Lokasi Penelitian

PENDATAAN KOMPILASI

DATA

ANALISA DAN

SINTESA

KESIMPULAN SARAN

DENPASR

BADUNJG

13

3.3 Jenis dan Sumber Data

Jenis data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah data primer kuantitatif,

yang didukung pula oleh data-data kualitatif. Data kuantitatif meliputi ukuran-ukuran

dan dimensi fasilitas, sedangkan kualitatif meliputi pola-pola fasilitas yang ada pada

perumahan. Jenis data yang akan diobservasi adalah :

1. Pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung

2. Ukuran-ukuran dan dimensi fasilitas yang ada

3. Pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan fasilitas perumahan di

lapangan

3.4 Teknik Pengumpulan data

Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Kepustakaan dilakukan untuk mendapatkan data-data awal terkait teori-teori

dan reperensi yang berhubungan dengan perumahan dan pemukiman.

2. Observasi dengan melakukan pengamatan untuk didokumentasikan baik dengan

pencatatan maupun pemotretan dengan kamera sebagai data primer.

3. Wawancara dengan developer, penghuni dan pemerintah selaku pemberi ijin,

secara terstruktur dengan mempersiapkan sejumlah daptar pertanyaan.

4. Pengukuran dilakukan untuk memperoleh data yang akurat mengenai dimensi

fasilitas yang ada.

3.5 Instrumen Penelitian

Instrumen penelitian memiliki keterkaitan dengan metode penelitian yang akan

digunakan. Instrumen merupakan alat pengambil data pada waktu peneliti

menggunakan suatu metode. Instrumen yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Check list pada saat menggunakan metode kepustakaan, observasi dan

wawancara.

2. Alat dokumentasi berupa kamera digital merek sony tahun 2002.

3. Alat ukur meteran logam merk imundek tahun 2013

3.6 Teknik Analisis data

Data yang telah terkumpul akan dianalisis dengan cara sebagai berikut:

1. Identifikasi dan kompilasi data secara sistematik

14

2. Membuat tabulasi

3. Membuat analisa kualitatif dan kunatitatif

4. Manyimpulkan hasil

15

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung

Fasilitas yang terdapat pada perumahan di Denpasar dan Badung terdiri dari prasarana dan

sarana perumahan. Prasarana merupakan kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang

memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan

nyaman. Prasarana yang ada terdiri dari prasarana primer maupun prasarana sekunder.

Prasarana primer yang terdiri dari jalan utama sebagai penghubung dengan kawasan lain,

sedangkan prasaran sekunder berupa jalan di dalam kawasan perumahan untuk melayani

kepentingan umum. Prasarana lainnya berupa saluran got dan riol, jaringan air bersih dan

kotor, serta jaringan listik.

Fasilitas perumahan yang berupa sarana adalah merupakan kelengkapan ruang-ruang agar

dapat mewadahi fungsi-fungsi lingkungan untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak,

sehat, aman dan nyaman. Sarana yang ada terdiri dari fasilitas sosial dan fasilitas umum

berupa tempat ibadah, ruang pertemuan, bale banjar, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan,

fasilitas rekreasi dan hiburan, fasilitas olah raga, fasilitas perbelanjaan dan lain-lainnya. Jenis

fasilitas yang disediakan disesuikan dengan tipe, kelas dan skala ataupun luas dari

perumahan.

Pola komposisi luas fasilitas perumahan yang diadakan sekitar 12% sampai dengan 30 % dari

luas lahan perumahan. Komposisi ini tergantung dari beberapa factor antara lain : Kebijakan

internal developer, kebijakan dan ketegasan aturan yang diawasi oleh pemerintah selaku

regulator, serta didorong oleh keinginan konsumen untuk mendapatkan harga yang

terjangkau disatu sisi dan kebutuhan akan fasilitas yang lebih disisi konsumen yang lain.

4.2. Pelanggaran pada Pembangunan Perumahan di Denpasar dan Badung

Terdapat beberapa pelanggaran yang terjadi pada pembangunan perumahan di Denpasar dan

Badung antara lain sebagai berikut :

1. Pengadaan jenis fasilitas yang tidak lengkap khususnya sarana yang tidak sesuai

dengan standar kebutuhan ruang-ruang untuk kebutuhan bertempat tinggal yang

ideal. Pelanggaran ini terjadi sebanyak 25 %

2. Komposisi luas fasilitas yang tidak sesuai ketentuan yaitu kurang dari 30 % luas

lahan perumahan, pelanggaran terjadi sebanyak 40 %.

3. Pola pembangunan rumah berimbang 1 : 2 : 3 belum diaplikasikan, pelanggran ini

sebanyak 100%.

16

4. Kepemilikan dan status pengelolaan fasilitas yang tidak transparan, pelanggaran ini

sebanyak 80%.

4.3. Strategi yang Dikembangkan Untuk Mengurangi Pelanggaran Pembangunan

Perumahan

Adanya pelanggaran dalam pengadaan fasilitas perumahan dapat merugikan masyarakat dan

konsumen penghuni perumahan, oleh karena itu maka diperlukan strategi yang dapat

dikembangkan untuk mengurangi pelanggaran tersebut, antara lain sebagai berikut :

1. Mengadakan pengawasan secara intensip oleh pemerintah melalui kewenangannya

masing-masing mulai dari perijinan seperti ijin prinsip, Ijin Mendirikan Bangunan ,

dan Ijin Opersional sampai pada proses pelaksanaan dan penyerahan serta opersional

perumahan.

2. Memotivasi dan membangun kesadaran developer untuk dapat memastikan

membangun perumahan yang sesuai dengan standard an peraturan perundang-

undangan sehingga dapat menciptakan perumahan dengan fasilitas yang memadai

agar dapat memnuhi kebutuhan dan mewadahi aktivitas bermukim penghuninya.

3. Memotivasi masyarakat dan mengedukasi untuk memastikan bahwa masyarakat

berperan dalam memilih serta menentukan kwalitas lingkungan.

17

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan

Dari penelitian ini dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut :

1. Pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung belum sesuai dengan

peraturan perundangan dimana luas fasilitas yang diadakan kurang dari 30 % luas

lahan.

2. Pelanggaran pembangunan fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung meliputi

komposisi dan luas fasilitas, jenis fsilitas, pola pembangunan rumah berimbang, serta

kepemilkan dan status fasilitas yang tidak transparan.

5.2. Saran

Strategi yang dapat diterapkan oleh pemerintah untuk mengurang pelanggaran terhadap pola

komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung adalah sebagai berikut :

1. Dengan melalui pengawasan perijinan, pengawsan pembangunan, serta pengawasan

penyerahan fasilitas dan operasionalnya.

2. Memotivasi developer dan menggugah kesadaran masyrakat untuk dapat bersama-

sama mengadakan perumahan dengan fasilitas yang memadai dan sesuai dengan

perundang-undangan serta kebutuhan penghuninya untuk bermukim.

18

DATAR PUSTAKA :

1. Chiara, Joseph de: Time Severs Standars for Residential Development. NY: McGraw Hill Book Company, 1954.

2. Cutler, Laurence Stephan: Sherrie Stephens Cutler: Handbook of Housing Systemsfor designer and developers, NY: Van Nostrand Reinhold Co., 1974.

3. Daramawarsika, Putu I; BudgetdanAggaran Dalam Pembangunan Real Estate, Denpasar, 2012.

4. Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah: Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman. Jakarta: Dirjen Perumahan dan Permukiman, 2002.

5. Dinas Pekerjaan Umum Propinsi Bali ; Bidang Tata Ruang dan Perumahan, Identifikasi Kebutuhan Penyediaan Prasarana Primer dan Sekunder Dalam

Mendukung Pengembangan Kawasan Permukiman Di Provinsi Bali, Denpasar, 2013.

6. Evans, Mariwiwyn; Opportunities in Property Management Careers, rev. ed. Lincolnwood, GM Career Horizons, 2000.

7. Evans, Mariwiwyn; Opportunities in Real Estate Careers, rev. ed. Lincolnwood, IL: VGM Career Horizons, 1997

8. Harris. Jack C. Barron’s; Real Estate Handbook, 3rd ed. Hauppauge, NY: barrons, 1993.

9. Janik, Carolyn and Rejnis, Ruth: Real Estate Careers: 25 Growing Opportunities. New York, NY: John Wiley & Sons, 1994.

10. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia, Jakarta ; Undang-undang No. 7 tahun 2013.

11. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia, Jakarta ; Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Identifikasi Kebutuhan Prasarana Primer dan Sekunder Kawasan

Permukiman, Denpasar, 2013

12. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia ; Permenpera No. 7, Jakarta 2013 13. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 4 Tahun 2013 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas, Jakarta, 2013.

14. Sastra, Suparno; Endy Marlina:Perencanaan dan Pengembangan Perumahan: sebuah Konsep, Pedoman Strategi Perencanaan dan pengembangnan Perumahan.

Yogyakarta: Penerbit Andi, 2005.

15. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Jakarta, 2011.

19

Lampiran 1 . Jadwal Kegiatan

Kegiatan penelitian ini berlangsung selama 14 minggu. Rincian dan jadwal kegiatan

ditampilkan pada Tabel 2.

Tabel 2. Jadwal Kegiatan

Kegiatan Penelitian ‘Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung, Bali

No. Jenis Kegiatan Bulan Agustus 2014 Bulan Septeber 2014 Bulan Oktober 2014

I II III IV I II III IV I II III IV

1. Persiapan (observasi pendahuluan,

pembuatan checklist pendataan,

rekrutment tenaga lapangan, studi

pustaka)

2. Pendataan

3. Analisa data dan pembahasan

4. Penyusunan dan penggandaan Laporan

Akhir

5. Penyerahan laporan

20

Lampiran 2. Justifikasi Anggaran

Kegiatan penelitian ini didanai dari DIPA Jurusan Arsitektur Tahun Anggaran 2013.

Total anggaran yang diajukan adalah Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah).

Ringkasan dari anggaran dengan justifikasi dan rincian dapat dilihat pada lampiran

ini.

A. HONOR No. Honor Honor/jam

(Rp)

Waktu

(jam/mgg)

Jumlah

Minggu/keg

Jumlah (Rp)

1. Honor Peneliti

(Ketua)

40.000,00 10 9 3.600.000,00

2. Honor Peneliti

(Anggota)

25.000,00 10 9 2.250.000,00

3. Honor Tenaga

Surveyor

750.000,00 Ls 2 1.500.000,00

4. Honor Drafter/

Pengolah Data

750.000,00 Ls 1 750.000,00

Sub Total A : 8.100.000,00

B. BAHAN HABIS PAKAI No. Material Justifikasi Volume Harga Satuan Jumlah (Rp)

1. Photocopy literatur Lbr 8.500.00 300,00 2.550.000,00

2. Photocopy data Lbr 750.00 300,00 225.000,00

3. ATK Paket 1.00 200.000,00 200/000.00

4. Konsumsi Kotak 40.00 50.000,00 2/000/000,00

5. Tinta Printer Hitam Kotak 3.00 150.000,00 450.000,00

6. Tinta Printer Warna Kotak 2.00 200.000,00 400.000,00

7. Kertas HVS A4 Rim 5.00 40.000,00 200.000,00

8. Kertas HVS A3 Rim 2.00 75.000,00 150.000,00

9. Sketch book Bh 2.00 50.000,00 100/000.00

10. Map Bh 20.00 5.000,00 100/000,00

11. Binder Bh 25.00 5.000,00 125.000.00

12. Sewa kamera Hari 4.00 200.000,00 800.000,00

13. Memory Card 8 GB Bh 1.00 500.000,00 500/000.00

14. Spidol Ilustrator Bh 14.00 50.000,00 700.000,00

Sub Total B : 8.500.000,00

C. PERJALANAN No. Nama Perjalanan Justifikasi Volume Harga Satuan Jumlah (Rp)

1. Sewa Mobil Kali 4.00 600.000,00 2.400.000,00

Sub Total C : 2.400.000,00

D. LAIN - LAIN 1. Memperbanyak

Laporan

Eksp

10.00

75.000,00

750.000,00

2. Print Cover Lb 10.00 25.000,00 250.000,00

Sub Total D : 1.000.000,00

TOTAL ANGGARAN : 20.000.000,00

21