Planbeskrivning Samråd...Sida 2 av 32 Detaljplan för Aspgärdan 18 och del av Böleå 12:2 m. fl. Maj 2018 6:100 (ägd av Umeå Energi). Planen avgränsas i norr av Bölevägen och

Sida 1 av 32

Umeå kommun Postadress: 901 84 Umeå Besöksadress: Skolgatan 31A Telefon: 090-16 10 00 (växel) Webbplats: www.umea.se/kommun

Detaljplan Telefon: 090-16 13 61 Fax: Mejladress: [email protected] Webbplats: www.umea.se/detaljplanering

Planbeskrivning Samråd

Diarienummer: BN-2015/00530 Datum: 2018-05-23 Handläggare: Karin Eriksson Hultén

Detaljplan för fastigheterna Aspgärdan 18 och del av Böleå 12:2 m. fl. inom Teg i Umeå kommun, Västerbottens län

HANDLINGAR

- Plankarta med bestämmelser och illustrationer - Planbeskrivning - Geoteknisk undersökning - Sulfidjord, arkivstudie - Trafikutredning - Trafikbuller, rapport - Flygbuller, PM - Miljöteknisk markundersökning, PM - Miljöinventering - Asbestinventering, PM - Skuggstudier

PLANENS SYFTE

Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för bostäder, förskola och viss service samt bekräfta användningen skola. Syftet är också att skapa förutsätt-ningar för goda utemiljöer för området, inte minst i anslutning till skolverksamhet, och förbättra sambanden för oskyddade trafikanter.

Planområdets läge på Teg.

PLANDATA

Planområdet är beläget i Böle inom Teg, cirka 2 km från Umeå Centrum. Området be-står av den privata fastigheten Aspgärdan 18 och delar av den kommunalägda fastig-heten Böleå 12:2 samt − insprängd mot söder − en transformatorstation på Böleå

Sida 2 av 32

Detaljplan för Aspgärdan 18 och del av Böleå 12:2 m. fl. Maj 2018

6:100 (ägd av Umeå Energi). Planen avgränsas i norr av Bölevägen och i söder av kvar-teren Kålroten och Björkskogen samt villabebyggelsen längs Ekvägen. I väster gränsar planområdet till flerbostadsbebyggelsen längs Kråkbärsvägen och i öster till villabebyg-gelsen längs Boställsvägen, Egnahemsvägen och Furugränd. Området har en total area på ca 72.000 m2, där ca 39.000 m2 återfinns på Aspgärdan 18 och 33.000 m2 på kommunal mark, varav ca 20.000 m2 på området närmast Bölevä-gen och resterande består av park med fotbollsplan i söder.

Planområdet: De gröna områdena utgörs av Böleå 12:2, medan bebyggd del med hårdgjorda ytor är Aspgärdan 18. I mötet mellan dessa återfinns den separata fastigheten för nätstation, Böle 6:100.

Karta med de fastigheter som planområdet omfattar (röd streckad linje).

Böle 12:2

Böle 12:2

Böle 6:100

Aspgärdan 18

Sida 3 av 32


PLANPROCESSEN Framtagande av detaljplan har inletts med ett planprogram, som godkändes av bygg-nadsnämnden i maj 2016. Planförslaget är nu ute på samråd och ett antagande av de-taljplanen i kommunfullmäktige kan tidigast ske tredje kvartalet 2018.

Planprocessens delmoment. Planprogrammet godkändes av byggnadsnämnden i maj 2016.

BEHOVSBEDÖMNING

En behovsbedömning enligt Plan- och bygglagen och MKB-förordningen har gjorts av Umeå kommun, Detaljplanering i samband med planprogrammet. Planen innebär inte någon betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning en-ligt Miljöbalken 6 kap 11, 12 §§ har därför inte upprättats. Länsstyrelsen har den 28 januari 2014 tagit del av beslutet och delar kommunens be-dömning att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan. Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 23 januari 2014 till och med 14 februari 2014.

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN

Översiktsplan

För planområdet gäller FFU, Översiktsplan Umeå kommun För-djupning för Umeå Umeås framtida tillväxtområde. I FFU framhålls vikten av att mark inom femkilometersstaden och särskilt i anslutning till kollektivtrafikens stomnät nyttjas effek-tivt. Där står också att isolerade bostadsområden ska knytas samman för att bättre flöden ska uppnås i och mellan stadsde-larna. Funktionsblandning framhålls som önskvärt liksom byg-

gande av attraktiva lägenheter med god tillgänglighet för äldre. Friluftsområdet Bölesholmarna och södra älvsstrandens lundvegetation är ett viktigt natur- och rekreationsområde. Den sammanbindande länken i form av en gång- och cykelbro, mellan västra stadsdelarna och Teg-Böleäng med dess stora arbetsplatser, beräknas stå klar under 2017.1 Lundåkern norr om älven pekas ut som ett framtida ut-byggnadsområde för bostäder.

1 Bron är försenad och torde stå färdig under 2019.

Godk.

Sida 4 av 32


Detaljplaner De detaljplaner som gäller för planområdet är:

o Stadsplan för del av Böleå boställe (2480K-P192/1957), som möjliggör park eller plan-

tering i södra delen av planområdet.

o Stadsplan för kvarteret Ladugården och delar av kvarteren Aspgärdan och Slakteriet

(2480K-P138/1964), som möjliggör gata i sydöstra delen av planområdet.

o Stadsplan för Böle by (2480K-P72/1969), som möjliggör uppförandet av lagerbyggna-

der i två våningar inom den västra delen av planområdet och avser gatumark (Boställs-

vägen) i sydost.

o Detaljplan för del av fastigheten Aspgärdan 18 (2480K-P95/50), som möjliggör charku-

teriverksamhet i två våningar i mitten av samt östra delen av planområdet.

o Detaljplan för del av fastigheten Aspgärdan 18 (2480-P14/13), som möjliggör skolverk-

samhet i gamla slakteriet.

Gällande detaljplaner inom planområdet.

Riksintresse flyg Riksintresseutpekande syftar till att skydda flygplatsen, i detta fall Umeå Airport, mot begränsningar i flygplatshållarens miljötillstånd. Trafikverket betonar därför vikten av att kommunen noga överväger varje enskilt ärende och även beaktar den kumulativa effekten, då ökat antal boende i bullerutsatta miljöer kan leda till ändrade krav i miljö-tillståndet i form av begränsade öppethållningstider eller färre flygningar kväll och natt.2 I inledningen av programarbetet utgjorde riksintresset ett problem för förtätning i denna del av Umeå med tanke på buller, men efter de nya riktlinjer för buller från flyg-trafik, som inträdde 1 juni 2015, överskrids inte riktvärdena inom planområdet.

2 Källa: Trafikverket 2013

2480K-P192/1957

2480K-P192/1957

2480K-P72/1969

2480K-P95/50

2480-P14/13

2480K-P138/1964

2480K-P72/1969

Sida 5 av 32


Influensområdet för flyghinder. Planområdet markerat med blå rektangel.

Planområdet ligger också inom influensområdet för flyghinder, d.v.s. ett område inom vilket höga anläggningar, bullerkänslig bebyggelse eller anläggningar som orsakar elektromagnetiska strålningar kan leda till restriktioner i flygverksamheten. Byggnader-nas höjd ska, inklusive säkerhetsmarginaler inte genomtränga det s.k. imaginära taket. Inom zonen ligger gränsen på +52,4 meter och marken på cirka + 17 meter. Det inne-bär, att totalhöjderna inte får vara större än cirka 35 meter. Byggnadsordning Planområdet innehåller inte några utpekade värdefulla byggnader, men gränsar till be-byggelseområden och enskilda värdefulla byggnader som pekats ut i Byggnadsordning för Teg.3 I söder gränsar planområdet till Böle byabebyggelse, som är ett sammanhäng-ande område med anor från 1850−1920. Inom området finns ett dussintal värdefulla enstaka hus från perioden och därutöver ett par tidstypiska byggnader från 1940-talet.

Utsnitt av karta med värdefulla bebyggelseområden runt Aspgärdan 18 och Böleå 12:2. Grå oval visar ungefärligt planområde och pil Böle Boställe.

Norr om planområdet, vid Blockvägen, finns ett sammanhållet område med prefabrice-rade hus från 1960-talet. De kedjehus som vetter mot Bölevägen är ritade av arkitekt J Denis Sundberg. Till dessa ska läggas Bölegård, även kallad Böle överstelöjtnantsbo-ställe, som ligger snett norr om planområdet, på andra sidan Bölevägen.

3 Byggnadsordning för Teg − ett förhållningssätt till stadsdelens karaktärsdrag (Godkänd av byggnads-nämnden 2006-11-20, § 280).

Sida 6 av 32


Historiken avseende byggnaderna inom programområdet och dess omgivningar pre-senteras senare mer ingående under rubriken Historik och kulturmiljö (sidan 7). Planprogram Denna detaljplan har föregåtts av ett planprogram som godkänts av Byggnadsnämn-den i maj 2016. Planprogrammet har utförts med relativt stor detaljrikedom och många delar har inarbetats i aktuellt förslag.

Riktlinjerna i planprogrammet innebär ett nytt, självständigt bostadsområde. Områ-dets gynnsamma läge inom femkilometersstaden konstateras, liksom närheten till re-kreationsområdet Bölesholmarna och, genom byggande av den s.k. Lundabron, även till Umeälvens norra sida.

Illustration i planprogrammet

Bölevägen ingår i huvudstomnätet för busstrafik och dess utformning bör förbättras samtidigt som turtätheten ökar. Matning av bilar till planområdet föreslås ske från Bö-levägen i norr i två lägen och mellan dessa tillskapas en gång- och cykelväg i nord-syd-lig riktning mellan Böle by (Ekvägen) och Laxgränd. Angöring till skolan sker via den östra infarten. Parkering förläggs till i princip underjordiska garage under bostäder. Byggnaderna ut-förs med högsta höjd mot Bölevägen − bland annat för att minska buller från detta håll − och trappar sedan mot söder. Öster om idrottsplanen längst söderut i planområdet föreslås ett mindre antal rad-hus/kedjehus för att komplettera den idag enkelsidiga Boställsvägen.

Sida 7 av 32


FÖRUTSÄTTNINGAR

Omgivningarna

Natur och bebyggelse Planområdet utgörs av en fastighet, med industribyggnader, som idag fått ny använd-ning med bland annat skolverksamhet, ett grönområde med fotbollsplan och lekpark samt ett grönt område med slyartad karaktär. Det är beläget på västra delen av Teg, med närhet till rekreationsområdet Bölesholmarna och Volvos stora industrifastighet. Angränsande till planområdet finns framför allt villabebyggelse av varierande årgångar och karaktär, men även en del flerfamiljshus. Längs planområdets norra gräns sträcker sig Bölevägen, som är en av de större gatorna inom denna del av Teg.

Böle sett från nordost med planområdet inringat. I övre vänstra hörnet syns Böle by. Det stora området till höger utgörs av Volvo lastvagnar och nederst syns Umeälven.

Bostadsbebyggelsen på Teg präglas främst av lägre byggnader i form av villor, radhus och mindre lägenhetshus. Från 60-talet och fram till idag har dock även högre byggna-der tillkommit men med uppbruten gårdskaraktär i form av punkthus och lamellhus. Bebyggelsen är relativt enhetlig vad gäller byggnadstyper och boendeformer, men arki-tektoniskt uttryck och material varierar. Närmast i väster gränsar planområdet till Aspgärdan 19, som – mot Bölevägen – be-står av tre längor med tvåvånings hyreshus från 1960-talet med fasader i vit kalksand-sten. I sydväst ligger ett område med hus från gamla Böle by och i öster ett relativt en-hetligt område med varierad villabebyggelse från 1940- och 50-talen. I norr, på andra sidan Bölevägen, återfinns – förutom Hanskogs handelsträdgård – bostäder i form av kedjehus, ett annat ett äldre villaområde och tre stycken hyreshus i tre våningar från 60-talet. Mot Laxgränd, ned mot Umeälven, har förtätats med radhus och ett souter-ränghus i sex våningar. Historik och kulturmiljö Planområdet ligger i Böle, en medeltida jordbruksby söder om Umeälven. På 1600-ta-let bestod byn av en tät kärna i söder och en gles gårdsrad utmed älven. Böle tillhörde de stadsnära byarna, där borgare och ståndspersoner förvärvade mark och på sina håll

Sida 8 av 32


uppfördes herrgårdsliknande manbyggnader. Ett exempel på detta är Böle överstelöjt-nantsboställe, uppfört på 1690-talet, förstört av ryssarna 1720 och återuppbyggt på 1760-talet. Böle överstelöjtnantsboställe är byggnadsminne (BM) sedan 1975.

Byggnadsminnet Böle boställe ligger i närheten om planområdet, norr om Bölevägen.

Under 1700- och 1800-talen etablerades skeppsvarv, tjärhov, brännvinsbränneri och bryggeri på Tegssidan och på 1860-talet byggdes bron över älven, idag kallad Gamla bron. Från mitten av 1960-talet kom området söder om Bölevägen att bebyggas med bostä-der: området Böleäng, som idag når ända till Röbäcksgränsen. När detta byggdes ge-nomgick Böle gamla bykärna stora förändringar. De gårdar som vid laga skiftet flyttats ut ur bykärnan försvann, men genom kommunens planeringsinsatser räddades en del mangårdsbyggnader och flyttades till nya lägen intill bykärnan. Den gamla byvägen har i stadsplanen lagts ut som en gång- och cykelväg. Under 1900-talet kom tegslandet att bli ett av de viktigaste industriområdena nära sta-den, med bland annat Volvo Umeverken.4

Planområdet

Byggnader, mark och vegetation Planområdet kan till karaktären delas in i tre olika huvuddelar:

4 Beskrivning av områdets historia hämtad från Byggnadsordning för Teg – ett förhållningssätt till stads-delens karaktärsdrag. Godkänd av byggnadsnämnden 2006-11-20.

2

1

3

Sida 9 av 32


1. Böleå 12:2 (den nordvästra delen) Fastigheten är idag obebyggd och marken täcks av slyartad vegetation på tidigare jordbruks-mark. 2. Aspgärdan 18 och Böleå 6:100 Åt söder och öster sträcker sig en sammanbyggd före detta industribyggnad (charkuteri), varav delar idag getts ny gestaltning och inrymmer Internationella Engelska skolan. Närmast Bölevä-gen finns en friliggande kontorsbyggnad i gult tegel uppförd enligt ritningar från 1953 signe-rade av J Denis Sundberg. På södra delen Aspgärdan 18 finns även en relativt stor transforma-torstation. En mindre transformatorstation ligger på egen fastighet (Böleå 6:100). Fastigheten har en stor andel hårdgjorda parkerings- och angöringsytor från tiden som slakteri. Centralt finns en gräsbevuxen kulle, som består av rivningsmassor. Fastigheten upptas i övrigt av bygg-nader och en tillfällig skolgård norr om Engelska skolan. 3. Böleå 12:2 (den södra delen) Längst söderut ligger ett område med parkkaraktär med Ekvägens konstgräsplan. I sydvästra

hörnet finns en lekpark och runt parkytan uppvuxen vegetation, bland annat en björkallé på norra långsidan.

Internationella Engelska skolan, norra fasaden. I samband med övertagandet målades de tidigare delvis röda fasa-derna om i enhetlig ljus kulör (foto Kungsleden).

Sektion genom industribyggnaden (Gamla charkuteriet, idag Engelska skolan), med delvis utgrävd källare.

Sida 10 av 32


Parken söder om Aspgärdan 18 med Ekvägens konstgräsplan, lekplats och växtlighet (ur parkkartan).

Historik Slakteriet, en viktig del av nu aktuell plan, uppfördes 1938 av då nybildade Västerbot-tens slakteriförening (VSF), sedermera Scan. Verksamheten expanderade så små-ningom, främst under 1950-och 60-talen. Vid mitten av 1990-talet revs den gamla hu-vudbyggnaden och slakteriverksamheten upphörde, men en ny byggnad uppfördes på tomten 1995 för charkuteriverksamhet.

År 2003 beslöt Scan/Swedish Meat dock att lägga ned även denna och 2006 fick fastigheten en ny ägare. Idag består anlägg-ningen av fem enheter, varav två sammanbyggda med varandra. Charkuterifabriken är sedan 2015 ombyggd till skola (Engelska skolan), med en pro-visorisk skolgård mot norr.

Det gamla slakteriet, som 1995 ersattes med en ny charkfabrik. (Bild ur Stadsdelsprojektet Teg. Södra kommundelsnämnden, remissupplaga 1986.)

Service och arbetsplatser

Offentlig service

Inom planområdet, i den gamla charkuteribyggnaden, drivs den privata grundskolan Engelska skolan (årskurs 4−9). I kvarteret Pedagogen, cirka 200 meter öster om plan-området längs Bölevägen, drivs idag förskolan Visionen − ett personalkooperativ. Umeå kommun planerar att helt återta fastigheten för kommunal förskola och Vis-ionen söker därför nya lokaler. Tegs centralskola (7−9) ligger vid Riksvägen/Målar-gränd, ca 400 meter sydost om planområdet och det kommunala äldreboendet Skräd-daren återfinns inom samma område. Böleängsskolan (F−6) ligger cirka 300 meter syd-väst om planområdet. Kyrkan i Tegs centrum, någon kilometer bort, innehåller bl. a. .

Sida 11 av 32


Kommersiell service

Cirka 400 meter väster om planområdet, längs Bölevägen, ligger Olles kiosk. I anslut-ning till E4, ungefär en kilometer från planområdet ligger på västra sidan, i anslutning till rondellen Riksvägen/Tegsvägen, ett område med en större mataffär, pizzeria, frisör, bensinstation och några sällanköpsbutiker. I Tegs centrum på östra sidan om E4:an finns bl. a. livsmedelsbutik, bank och hälsocentral. Norr om Bölevägen återfinns tidi-gare nämnda handelsträdgård.

De med röda streck inringade områdena markerar från vänster till höger: Volvo Lastvagnar, område med bland an-nat större mataffär, pizzeria, frisör och bensinstation samt Tegs centrum med bland annat livsmedelsbutik, bank, hälsocentral och kyrka. Röda prickar markerar livsmedelsbutik, kiosk och handelsträdgård. Planområdet markerat med blå, streckad linje.

Arbetsplatser

Cirka 300 meter väster om planområdet, längs Bölevägen, breder den kilometerlånga anläggningen för Volvo Lastvagnar ut sig.

Sida 12 av 32


Gator och trafik

Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik

Bölevägen, som sträcker sig längs den norra delen av planområdet, utgör en av de större och mer trafikerade gatorna i denna del av Teg. Bölevägen utgör även del av Umeås huvudnät för cykeltrafik. Laxgränd, som ansluter till Bölevägen ungefär vid mit-ten av planområdet, är planerat att ingå i huvudvägnätet för cykeltrafik och tillsam-mans med en planerad ny gång- och cykelbro, Lundabron, länka samman Teg med Väst på stan.

. Utsnitt som visar cykelvägnätet; röda linjer ut-gör befintligt huvudnät och blå linjer är framtida kompletterande delar av huvudnätet. Planområ-det markerat med grått.

Strax öster om Laxgränd finns ett övergångsställe med refug och hastigheten är sänkt till 30 km/tim förbi skolan mellan klockan 7 och 18. Det finns planer på att bygga om Bölevägen och ge den en ny gestaltning. Se Planförslag, Gator och trafik (s. 24).

Kollektivtrafik

Bölevägen ingår i stomnätet för busstrafik (linje 9, Röbäck-Vasaplan-Carlshöjd) med fyra turer per timmer vid högtrafik. Busshållplatser finns på båda sidor, men exakt pla-cering håller på att ses över. Ledbussar förekommer och samtliga bussar är eldrivna.

Mark

Lek och rekreation

Ekvägens konstgräsplan med omgivande grönytor innehåller även en mindre lekplats. Skolgården (Engelska skolan) möjliggör också lek under tider när skolan är stängd. I öv-rigt finns mycket goda möjligheter till rekreation i områdets närhet.

Naturmiljö

Den absolut största naturtillgången i området är Bölesholmarna, med dess strövområ-den och badmöjligheter. Med den planerade Lundabron, kommer även småbåtsham-nen på norra sidan älven att bli tillgänglig. Turer ”broarna runt” blir en fin möjlighet för motionärer och andra.

Sida 13 av 32


Den planerade Lundabron (Illustration Sweco). Till vänster landfästet på Bölesholmarna (Gröna Oxen) och till höger nedfarten i form av ramper på norra sidan.

Geotekniska förhållanden

I samband med framtagande av denna detaljplan har en översiktlig geoteknisk under-sökning tagits fram av WSP (2016-10-28). Den biläggs planen. I sammanfattningen står, att risk finns för förekomst av grundrester, då fastigheten varit exploaterad sedan tidi-gare med uppfyllnad med fyllning av varierande sammansättning och mäktighet. Inom fastigheten Böle 12:2 bedöms fyllning endast förekomma i mindre omfattning. Ef-tersom undersökningen är översiktlig ska den dock kompletteras med detaljundersök-ningar för varje planerad byggnad och anläggning vid detaljprojektering och innan byggnation påbörjas inom området rekommenderas att provschaktning utförs.

Miljö

Förorenad mark

Det faktum, att det under fastighetens användning som slakteri, från slutet av 1930-talet och sex decennier framåt, funnits diverse lokaler för bilar som garage, smörjhall och spolhall på Aspgärdan 18, innebar misstanke om föroreningar. En miljöteknisk undersökning utfördes därför av den östra delen, alltså Aspgärdan 18. Under rubriken Slutsatser och rekommendationer står, att fastigheten inte uppvisar någon förorenings-förekomst, mer än möjligen till följd av lokala sådana. Rivningsmassor bedöms vara fria från föroreningar med avseende på PCB. Tidigare slakteribyggnad som revs, sanerades från asbest före rivning och uppläggning. I plan-bestämmelserna för skolan (2014) anges, att det krävs mark- och bygglov för åtgärder som går under nivån 1 meter från ytan. Av den utredning som genomförts framgår, att sulfidjord förekommer inom området. Denna ska saneras genom någon av de beprövade metoderna, då jorden grävs upp och ersätts med bättre jordmassor och vid arbetena tillses att säkerhet för skolans elever och personal garanteras.

Sida 14 av 32


Radon

Vissa byggnadsmaterial innehållande radon kan finnas i byggnader som ska rivas och dessa behöver saneras. Radonutredning av marken bör genomföras innan området be-byggs.

Buller

Trafikbuller

Eftersom bostäder inom planområdets norra del planeras ligga nära Bölevägen, med dess 4 000−6 000 fordonsrörelser per dygn (ÅDT), togs en bullerutredning fram 2016. Det är den som ingår som bilaga i denna samrådshandling och enligt utredningen finns goda möjligheter att uppföra bostäder på det aktuella området med avseende på tra-fikbuller.

Ekvivalent vägtrafikbuller enligt miljökarta: Röd=65–70, orange=60–65, gul=55–60, grön=50–55 blå=45–50, Ljusblå 40–45 dBA.

För fasader närmast Bölevägen beräknas ekvivalent ljudnivå uppgå till över 55 dBA men till högst 60 dBA. Maximal ljudnivå beräknas uppgå till 77 dBA. Vägtrafikbullret av-tar snabbt mot kvartersmarken söder om Bölevägen. Främst två faktorer misstänks kunna påverka ljudmiljön på fastigheterna: dels en eventuell ökning av turtätheten med bussar på Bölevägen och dels måltrafiken till skola och det kraftigt utbyggda bo-stadsområdet i sig. Då det rör sig om elbussar som trafikerar området, torde den första delen vara försumbar. För att skydda gårdarna från vägtrafikbuller är det lämpligt med ett byggnadssätt som i möjligaste mån sluter gårdarna mot Bölevägen i norr. De föreslagna kvartersstruk-turerna innebär att innergårdar bildas, där ekvivalent ljudnivå är väl under 55 dBA och maximal ljudnivå under 70 dBA. Balkonger får inte utföras mot Bölevägen, men där de förekommer får de inglasas utan att inräknas i bruttoarean.

Den 1 juli 2017 ändrades dessa och nu gäller följande:

Buller får inte överskrida 60 dBA ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad, och 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Samma värden gäller för bostadsbyggnader om högst 35 kvadratme-ter men ekvivalentnivån vid fasad är istället 65 dBA. Förordningen anger att om bullret vid en exponerad fasad överskrids bör en skyddad sida uppnås där bullret uppgår till högst 55 dBA ek-vivalent ljudnivå och högst 70 dBA maximal ljudnivå vid fasad mellan kl. 22.00–06.00. Som minst ska hälften av bostadsrummen vändas mot den skyddade sidan. Även här gäller högst 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Maximalnivån vid uteplats bör inte överskridas med mer än 10 dBA maximal ljudnivå fem gånger per timme mellan kl. 06.00 – 22.00.

Sida 15 av 32


Med tanke på detta och på att byggrätten i den modell som använts i trafikbullerutred-ningen från 2016 ligger något längre söderut än den nu redovisade, kommer trafikbul-lerutredningen att revideras innan granskning.

Flygbuller

Den 1 juni 2015 trädde nya riktlinjer i kraft gällande buller vid bostadsbyggande i form av Förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggande (Svensk författningssamling, för-ordning 2015:216). I förordningen finns bestämmelser om riktvärden gällande buller utomhus vid bostadsbyggnader från spårtrafik, vägar och flygplatser. Bestämmelserna ska tillämpas vid planläggning. Ovan nämnd förordning anger att buller från flygplatser inte bör överskrida 55 dBA FBN (flygbullernivå) och 70 dBA maximal ljudnivå flygtrafik vid en bostadsbyggnads fa-sad. Om ljudnivån om 70 dBA maximal ljudnivå flygtrafik ändå överskrids bör nivån inte överskridas mer än sexton gånger mellan kl. 06.00 och 22.00 och tre gånger mellan kl. 22.00 och 06.00. De bullerberäkningar som gjorts i samband med framtagande av denna detaljplan visar att bullernivåerna för området Aspgärdan understiger förordningens riktvärden för buller från flygplatser. Luftkvalitet

Årsmedelhalten för kvävedioxid (NO2) och partiklar (PM 10) ligger i dagsläget klart un-der gränsvärdena för årsmedel, som i båda kategorierna är 40 µg/m3. Något förhöjda värden har uppmätts norr om befintliga före detta slakteribyggnader samt på Nipvägen och västerut. Kommunen bedömer inte, att tillkommande trafik på något dramatiskt sätt förändrar detta, så att gränsvärdena överskrids i bostadsområdet. Uppvärmning av tillkommande bostadshus förväntas ske genom fjärrvärme och inte försämra luften. Genom exploateringen kommer antalet bilrörelser att öka i förhål-lande till situationen under de senaste åren. Den planerade ökningen av antal bussrö-relser på Bölevägen innebär inte någon ökning av luftföroreningar, eftersom det är el-bussar som trafikerar sträckan.

Teknisk försörjning

Dagvatten

Den största delen av planområdet är i stort sett plant på nivån +16 m.ö.h. I sydöstra delen av Aspgärdan 18 stiger dock marken successivt mot nivån +20 m.ö.h. En huvud-ledning för dagvatten passerar i nordsydlig riktning inom planområdet, på västra delen av fastigheten Aspgärdan 18.

Sida 16 av 32


Vatten och avlopp

Vattenförsörjningen sker via en förbindelsepunkt norr om området vid Bölevägen och förbindelsepunkten för spillvatten ligger ca 20 meter söder om skolbyggnaden (tidigare charkuteriet).

Karta som visar VA-ledningar, där grönt är dagvatten, blått är vatten och rött är spillvatten. Av bilden framgår också de skyddsrum som idag finns i källare på kontor respektive hallen mot södra fastighetsgränsen (själva byggnaden är inte inritad - rivningslov sökt).

El

På en egen fastighet mot söder (Böle 6:100) ligger en mindre transformatorstation. Den ägs av Umeå Energi Elnät AB (UEEN) och försörjer närområdet (utom Aspgärdan 18) med el. På södra delen av fastigheten Aspgärdan 18 ligger en större privatägd transformator-station. Här har spänningen transformerats ned (från 10 kV till 0,4 kV) och distribuerats till det egna området.

Karta som visar elledningar och fiberoptik: Turkos är fiberoptik, rosa är belysningskabel och blå är serviskabel.

Värme

Byggnaderna inom planområdet försörjs med fjärrvärme i två anslutningspunkter. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt BBR bör eftersträvas.

Sida 17 av 32


PLANFÖRSLAG

Användning

Detaljplanen möjliggör framför allt bostäder, inklusive gruppboende, men även skola och förskola samt centrumverksamhet; det vill säga verksamheter som är allmänt till-gängliga så som exempelvis handel och samlingslokaler. Därutöver finns användningen park i ett stråk genom området och på nuvarande gräsplan. Parkering är tänkt att lösas med garage som till största delen är nedgrävda. Visionen för planområdet är att komplettera denna del av Teg med tätare kvartersstad, främst omfattande bostäder. Bebyggelsen är tänkt att bli som högst mot Bölevägen, då bredden på gaturummet i denna genomfartsled möjliggör högre exploatering, men med varierande och lägre partier i främst östra och västra delarna av planområdet, för att minska skuggning och andra olägenheter för kringboende. Även i anslutning till an-gränsande villaområden i söder (Böle by), begränsas antalet våningar till att omfatta tre våningar. Den södra delen av planområdet, som idag utgör ett grönområde med bland annat fot-bollsplan, kommer till största del även fortsättningsvis att ha denna karaktär. I den syd-östra delen av planen, möjliggör planförslaget dock uppförande av bostäder i två vå-ningar. Mellan parken med dess idrottsplan/lekplats och Bölevägens korsning med Lax-gränd, planeras för en gång- och cykelväg i park. På ömse sidor om angöringsgatan till bl. a. skola möjliggörs för centrum-verksamhet, vilket kan göra detta till en mindre knutpunkt i närområdet.

Illustration som visar exempel på utformning enligt plankartan. Mot Bölevägen kan dock båda centrumhusen vid torget uföras till en höjd som motsvarar fem våningar.

Sida 18 av 32


Bostäder

Detaljplanen möjliggör bostäder [B] inom större delen av planområdet. Användningen bostäder omfattar alla typer av boende av varaktig karaktär, därmed även exempelvis olika typer av boenden för socialtjänstens behov. Upplåtelseform är något som inte re-gleras med planbestämmelser, men det är önskvärt med en blandning av hyresrätter och andra typer av upplåtelseformer för att uppnå idealet om blandstad, för bättre dy-namik och gemenskap.

Offentlig service

Det finns sedan några år tillbaka en skola (Engelska skolan) etablerad inom planområ-det och planförslaget möjliggör även fortsättningsvis denna typ av verksamhet [S]. Det bedöms även finnas behov av fler förskolelokaler inom stadsdelen, vilket denna detalj-plan skapar möjlighet för [S1]. Huruvida en eventuell förskola ska utföras som en sepa-rat enhet, eller i bottenvåning på ett bostadshus är en öppen fråga. I övrigt möjliggör detaljplanen, som nämns ovan, även olika typer av boenden för socialtjänstens behov inom användningen Bostäder [B].

Kommersiell service

Det kan inte anses realistiskt att räkna med någon större ökning av den kommersiella servicen, byggd på tillkommande bostadsområde. För att ändå möjliggöra för såväl bo-städer som kommersiell verksamhet i anslutning till det centrala parkstråket och Böle-vägen, regleras området med [BC], där användningen Centrum [C] omfattar verksam-heter som ska vara allmänt tillgängliga, såsom exempelvis handel och samlingslokaler. Byggnadshöjden har satts så, att bottenvåningar kan anpassas för större lokaler med behov av mer installationer.

Stadsmiljö och kulturmiljö

Med Bölevägens avskiljande effekt bedöms påverkan på byggnadsminnet Böle boställe bli liten.

I anslutning till Böle by, som i Byggnadsordning för Teg utpekats som värdefull miljö, regleras skalan på tillkommande hus, till en byggnadshöjd som möjliggör tre våningar. För att i någon mån markera gränsen till Böle by och minska störningar, ska ett trästa-ket till en höjd av 1,1, meter uppföras mot fastigheten Aspgärdan 20. Den byggbara marken har dragits 6 meter från fastighetsgräns i söder och växtlighet ska planteras [n1]. Anpassningen av skalan bedöms göra att påverkan på den värdefulla, småskaliga bebyggelsemiljön begränsas.

Omvandling av industriområdet till blandad bebyggelse med tyngdpunkten på bostä-der kan tillföra befintliga bostadsområden kvalitéer. Sammantaget bedöms därför inte planförslaget innebära någon negativ påverkan på omgivande stads- och kultur-miljö.

Sida 19 av 32


Byggnader

Gestaltning och innehåll

Det aktuella området ligger mellan den relativt hårt trafikerade Bölevägen och den småskaliga bebyggelsen vid Ekvägen. I väster ansluter längor med tvåvånings bostads-hus i kalksandsten och norr om Bölevägen finns Böle boställe; ett byggnadsminne. Den nya bebyggelsen bör utgöra en länk, som på ett bra sätt löser övergången mellan de befintliga områdena, samtidigt som den har en självständig karaktär. En etappvis ut-byggnad med ett flertal byggherrar, som skapar viss variation inom en given struktur, är därför önskvärt. I detta centrumnära område, eftersträvas ett stadsmässigt byggande. Området närm-ast Bölevägen och norr om skolan ska därför byggas i kvartersstruktur. Med detta av-ses:

Den upplevelse av stadsmässighet som uppnås av kringbyggda eller delvis kringbyggda gårdar. Det ska finnas en tydlig gräns mellan väl definierade gårdsrum och allmänna ytor. Bostadsgårdarna ska vara trädgårdar för rekreation, utevistelse, samvaro, lek ock odling.

Några särskilda bestämmelser rörande exempelvis fasad- eller takmaterial har därför inte satts på bostadshus/centrumbebyggelse eller skola. Däremot har elcentralernas ytskikt lagts fast, då dessa volymer ibland inte noteras, samtidigt som de kommer att få synliga placeringar.

Sektion genom området i nord-sydlig riktning: Till vänster anslutning mot Böle by, till höger ”centrumhus ”mot Böle-vägen. (Illustration White Arkitekter)

Exempel på lösning av huskroppar mot Bölevägen. Viktiga är trappninen i höjdled, avbrytande element, som galvar och markering av sockelvåningen samt genomgående entréer på varje huskropp. Vindar får inredas och förses med takkupor.

Området planeras med byggnader som i princip har sin högsta höjd mot Bölevägen och sedan trappar mot söder; dels som en skärm mot trafikbullret och för att uppnå goda

Sida 20 av 32


ljusförhållanden inom området, dels för att på ett naturligt sätt ansluta till bebyggelsen i Böle by. För att undvika långa, sammanhängande och monotona fasader mot Bölevä-gen, finns bestämmelse om att dessa inte får överstiga 55 meters längd och att inte längre sträckor än 25 meter får utföras utan att de förses med uppdelande element som tvärställda gavlar, genomgående glaspartier, förkroppningar eller motsvarande. För att bebyggelsen ska få en stadsmässig karaktär regleras att det ska finnas en mar-kerad sockelvåning på byggnader som överstiger två våningar. Nedersta bjälklaget ska vara förhöjt 0,9 meter från gatans nivå. Förutom den stadsbildsmässiga fördelen, mini-merar det insynen från förbipasserande och underlättar tillskapande av bilramper till garage. Det regleras även att balkonger inte får utföras mot Bölevägen, men däremot är s.k. franska balkonger givetvis tillåtna. Önskan om att ge liv åt Bölevägen och bättre tillgänglighet, har lett till planbestämmelsen, att minst en tydlig entré ska finna mot ga-tan från varje huskropp.

Illustration som visar exempel på byggnader som kan utföras enligt planen. Vid torgbildningen närmast Bölevägen kan dock hela byggnaden utföras i fem våningar.

Rivning

Det förutsätts att ett antal av de befintliga byggnaderna inom planområdet rivs, för att planen ska genomföras. Hösten 2017 ansökte ägaren till Aspgärdan 18 om rivning av ett antal strukturer från den tid, när området användes som slakteri. Det gäller främst hallen mot södra fastighetsgränsen och del av fryshuset i direkt anslutning till Engelska skolan. Hallen innehåller ett skyddsrum i källaren, som ska bevaras. Bygglov har i maj 2018 sökts för en överbyggnad av trappan och bevarande av källaren, vilket innebär att

Sida 21 av 32


takbjälklaget sticker upp en dryg meter. Denna struktur måste inarbetas i markplane-ringen med exempelvis slänter, så att den kan bli ett tillskott till skolgården och inte ett hinder.

Även transformatorstationen (Böleå 6:100) är tänkt att bevaras.

Förhandskopia på skiss, som visar ny överbyggnad på trappa ned till skyddsrum på skolgården (TM-konsult 2018-03-12). Överst plan över hall som rivs, med överbyggnad visad som svart rektangel, under: fasader och sektion.

Kontoret för Västerbottens Slakteriförening (VSF) i gult tegel, ritat 1954 av J Denis Sundberg, rivs.

Exploateringsgrad

I de övergripande visionerna för hur Umeå ska utvecklas har kommunen lagt fast mål om att vid ny exploatering och komplettering inom radien 5 kilometer från centrum och universitetet bygga med en täthet, som ger underlag för kollektivtrafik och service, samt för att skapa en stadsmiljö som upplevs levande och trygg. Planförslaget utgör en avvägning mellan tät bebyggelsestruktur och värnande av tillräckliga friytor av hög kva-litet. Planförslaget möjliggör uppförande av byggnader i maximalt 5 våningar. Det reglerar även att det för bostäderna ska finnas friyta motsvarande en tredjedel av bruttoarean, förutom vid centrumhus, där friyta till del får utgöras av terrasser. Detta sätter ra-marna för exploateringsgraden. Med den reglering som planförslaget anger, blir den

Sida 22 av 32


efterföljande utformningen av bebyggelsestrukturen en avvägning mellan något högre och glesare och något lägre och tätare bebyggelsestruktur, men grundläggande är byg-gande i kvartersstruktur [p1]. Skuggning

En solstudie genomfördes i samband med planprogrammet. Där redovisades skuggor olika tider på dygnet vid sommarsolståndet samt vår- och höstdagjämningen. Den vi-sade, att viss skuggning uppstår på tomter (ej hus) norr om Bölevägen. I planarbetet, har viss justering gjorts i förhållande till planprogrammet, bl. a. genom att två meter gatumark lagts in, liksom planbestämmelse om 0,5 – 1,5 meter brett område med för-gårdsmark. Dessutom har avtrappning av höjden skett såväl i östra som västra delen. Nya solstudier har utförts och skuggningen bedöms vara av en sådan begränsad om-fattning, att den kan anses acceptabel inom tättbebyggt område i ett närområde till Umeå centrum.

Utsnitt ur solstudie 20 mars kl. 15 (White Arkitekter). Vid inringat område möjliggör planen fem våningar mot Böle-vägen. Solstudien justeras till granskning.

Mark

Grönytor Inom Teg finns det viss brist på parker. Det är därför av största vikt att säkra tillräckliga friytor av god kvalitet. Planförslaget reglerar därför att friyta ska finnas för bostäder motsvarande en tredjedel av bruttoarean. Den ska innehålla buskar och träd samt ge god rumsverkan och möjlighet att följa årstidsväxlingarna. I samband med centrumbe-byggelsen kan dock friytan lösas i form av terrasser. Vid planläggning av bostadsmiljöer ska barns behov av friytor särskilt beaktas. Barnens möjligheter till säker och utvecklande lek och rekreation ska tillgodoses. För att minska mängden hårdgjorda och ödsliga markparkeringar löses merparten av parkeringsplatserna i källargarage som sträcker sig in under kvarterens gårdar. Det in-nebär att delar av gårdarna utförs på gjutna bjälklag och där har genom planbestäm-melse [b1] reglerats, att bjälklaget ska dimensioneras för vegetation av minst buskhöjd.

Sida 23 av 32


Längs den nordsydliga axeln som utgör GC-väg, ska alléträd (exempelvis björkar) plant-eras på den västra sidan.5 Närmast Bölevägen planteras lämpligen tätare dungar med buskar och träd, som dock inte får skymma sikten mot Bölevägen. Själva GC-stråket hårdgörs och avslutas med ”diken” för effektiv dagvattenhantering. Även i den södra fastighetsgränsen från Böleå 12:2 ska vegetation planteras, för mjuk övergång och minskad insyn för boende i Böle by. Norr om idrottsplanen finns en uppvuxen, vacker björkallé. Vid rivnings-/byggnads- och markarbeten på framförallt skolgården är det viktigt att dessa träd skyddas, för att utgöra en naturlig ridå mellan skolgården och id-rottsplanen. Detaljplanen säkerställer att en allé ska finnas på denna plats.

Lek och rekreation

Den kommunägda parken – Ekvägens idrottsplan – (del av Böleå 12:2) i södra delen av planområdet, utgör en lunga i ett annars relativt jämnt bebyggt bostadsområde. Det är viktigt att den kan behålla sin funktion även efter exploatering, genom att resterande del får en förhöjd kvalitet. Delen med lekutrustning antas ligga kvar i det sydvästra hör-net. Den nord-sydliga axeln genom området, från Laxgränd till Ekvägen, är ett viktigt stads-planegrepp, eftersom det förbinder Bölesholmarna i norr med Bölekläppen i söder. Den leder till det viktiga rekreationsområdet i Umeälven, med gångvägar och bad samt – sedan bron byggts – även vidare mot Lundåkern med småbåtshamn och strandnära stig som leder österut mot stadskärnan. Den goda tillgången till älvslandskapet, ytterligare förbättrad genom byggandet av Lun-dabron, utgör en stor kvalitet för planerade bostäder inom planområdet. Även goda kopplingar till Röbäcksdalen utgör en kvalitet för området.

Planområdet (markerat med gult) har ett mycket bra läge med tanke på närheten till älven och parkstråken, som binds samman när Lundabron, som är under uppförande, står färdig. Dess läge är i parkkartan markerat med röd skraffering. Rosa trianglar visar lekplatser.

5 Med allé avses lövträd planterade i rad bestånd av (till övervägande del vuxna) lövträd planterade i rad bestående av minst fem träd vid väg eller öppet landskap (Se Naturvårdsverkets definition).

Sida 24 av 32


Dagvatten

I dagsläget finns på fastigheten Aspgärdan 18 en stor hårdgjord parkeringsyta och taky-tor på skolan, förrådet, kontoret och f.d. smörjhallen. I stort sett hela fastigheten, föru-tom det sydöstra hörnet är hårdgjord. Aktuell del av Böleå 12:2 består däremot helt av sly (f.d. jordbruksmark). Vid en exploatering tillkommer takyta samtidigt som delar av tidigare hårdgjord yta förvandlas till planterade gårdar, varav vissa delar utgör gårds-bjälklag. Det innebär att förutsättningarna för att ta hand om dagvatten förbättras i vissa delar och försämras i andra delar av planområdet. För att lösa parkering planeras för nedgrävda garage i källarplan under ett antal huskroppar. Dränering av dessa ansluts till dagvattenledning och ev. krävs pumpning. Oljeavskiljare ska finnas och för att undvika översvämningsskador bör det finnas back-flödesstopp installerat på fastigheterna. Dagvattenledning löper i nordsydlig riktning på den västra delen av fastigheten Aspgär-dan 18 och i Bölevägen. Från Furugränd sluttar marken relativt brant mot blivande skolgårds sydöstra hörn. Diken här och på södra delen av skolgård/bostadsgård mot fotbollsplan kan vara en lämplig lösning. Med tanke på att dagvatten i möjligaste mån bör omhändertas lokalt, har beteckningen här lagts under rubriken ”Mark”

Gator och trafik

Bölevägen

Tanken är att hela Bölevägen på sikt ska förbättras med en sektion som ger större ut-rymme för oskyddade trafikanter och en mera stadsmässig karaktär. Kommunen har principsektioner och en s.k. normalsektion för Böelvägen men någon detaljerad plan finns ännu inte tillgänglig.

Bölevägen planeras att byggas om, men exakt utformning är ännu inte bestämd. Till vänster visas exempel från Backenvägen. Trädraden är i fallet Bölevägen tänkt att placeras i södra delen, d.v.s. mot planområdet.

Idag finns en körbar utfart från området. I och med exploateringen ökar detta till två stycken – dels den angöringsgata mot Engelska skolan som blir allmän plats och dels den gata som möjliggörs på kvartersmark på sträckan mellan Böleå 12:2s västra gräns och det genomgående nord-sydliga parkstråket. Enligt den trafikutredning som tagits fram, kommer den tillkommande trafiken inte att ge några framkomlighetsproblem i korsningar efter Bölevägen. Trafikutredningen visar dock, att korsningen mellan Bölevägen och Laxgränd kommer att vara komplex, med passerande bussar och bilar, motordriven måltrafik samt

Sida 25 av 32


oskyddade trafikanter. Med tanke på det nya bostadsområdet och inte minst skolan, ska säkra övergångar tillskapas. Exempel presenteras i trafikutredningen.

Ur trafikutredning: Exempel på förhöjd gång- och cykelväg vid en passage av en lokalgata.

Kollektivtrafik

Det nya bostadsområdet är en viktig målpunkt och trafikeras av en stomlinje med 15-minuterstarfik, d.v.s. god turtäthet. Det planeras för något färre hållplatser än idag inom området (avstånd ca 500 meter). Busshållplatserna, som dimensioneras för led-bussar, kommer även fortsättningsvis att placeras vid vägkant, det vill säga utan buss-fickor. Samtliga bussar på dessa linjer är elbussar, vilket ger närhetsfördelar för boende och elever utan att skapa buller och avgaser. Busshållplatser finns dels direkt utanför planområdet och dels något längre österut. I anslutning till busshållplats vid aktuell fastighet, bör området utvecklas för att utgöra en rymlig väntplats för många ungdomar. Angöring

Planförslaget möjliggör två anslutningspunkter för biltrafik från Bölevägen. De löser in-lastning till skola och annan verksamhet liksom infart till parkeringsanläggningar. Om parkering i källare i gamla slakteriet är möjlig, ska infart ske från norr, då skolgården flyttas mot söder. Detta möjliggörs med s.k. korsmark i anslutning till Engelska skolans västra fasad. Bilparkering

Den stora markparkering som hörde till slakteriet används idag som biluppställning för föräldrar och anställda i skolan. Vid en utveckling av området är tanken, att bilar ges en underordnad roll. I planprogrammet uppskattades en möjlig exploatering till 450 lägenheter totalt och 380 platser för boendeparkering. Kommunfullmäktige antog i mars 2018 en ny parke-ringsnorm. Området har där införlivats med parkeringszon A. Som underlag för planen, har White arkitekter utfört ett räkneexempel för boendeparkering, där följande siffror används:

Sida 26 av 32


Andel BOA Parkeringstal (inkl. hkp) Antal lgh Bilplatser (ca)

20% 35 m2 0,3 112 34 35% 55 m2 0,6 214 128 45% > 55 m2 0,75 274 206

Om man från detta drar av 10%, då området ligger vid ett stomstråk för kollektivtrafi-ken blir behovet, enligt dagens normkrav, runt 330 bilplatser. I illustrationen redovisas möjlighet till 485 platser + 30 platser under Engelska skolan, men de sistnämnda kan inte räknas in i boendeparkeringen. I räkneexemplet ovan är antalet lägenheter dock högt satt, med tanke främst på friy-tekravet. Då det är ett känt faktum, att upplåtelseformen har betydelse för viljan att tillskapa parkering, där siffran för bostadsrätter och ägarlägenheter gärna hålls upp (minst 1 plats/lägenhet), är det en fördel, att fler platser än normen redovisar kan till-skapas. Området kommer troligen att byggas ut i etapper, varför parkeringen bör lösas i mindre enheter. Alternativet, att samla all parkering under mark för hela området har undersökts och avfärdats, då det torde bli en dyr lösning som saknar flexibilitet i ut-byggnadsskedet och dessutom är negativt ur trygghetssynpunkt för boende och nu-mera undviks. Parkeringen förslås alltså lösas i försänkta garage spridda över området. Gästparkeringar/angöringar förläggs till mindre ”öar” inne i området. Under f.d. chark-fabriken finns ovan nämnda, delvis utgrävda källare. Ingen uttalad parkeringsnorm finns för skolor, men här gäller att friyta ska prioriteras framför parkering. För kontor gäller 13 anställda och 2 besökande/1000 m2 bruttoarea (BTA). I riktlinjerna finns för bostäder normalt ett maximalt gångavstånd på 300 meter och detsamma gäller för verksamheter. För angöring gäller 75 meter och för funktions-nedsatta 25 meter. Under tidigare charkuterifabriken (nu Internationella Engelska skolan) finns, som tidi-gare nämnts, en delvis utgrävd källare som eventuellt kan användas för parkering av ett 30-tal bilar. Huruvida detta är realistiskt torde avgöras av kostnadsbilden. Om källa-ren används, ska nedfarten ske från området närmast väster om skolbyggnaden. Varu-mottagning till skolans kök sker idag från norra sidan och detta läge föreslås behållas. Lösning av lastbilars angöring från den allmänna gatan måste noga studeras i bygglov-skedet.

Sektion genom f.d. charkfabriken (ofta kallad Gamla slakteriet), som visar möjlig garagenedfart i anslutning till den västra gaveln.

Sida 27 av 32


Gång och cykeltrafik

Då bostadsområdet ligger nära centrum i vad som i trafikutrredningen kallas ”10 cykel-minutr bort” beräknas nästan 70% av förflyttningarna att ske genom gång- eller cykel-turer. I planen upprättad 1954 finns en väg i nord-sydlig riktning, Slakterivägen, strax väster om dåvarande industritomt – idag den västra delen av Aspgärdan 18, där det även ligger en ledningsrätt. Denna axel är viktig att återställa, men nu som gång- och cykelväg och något krökt för att anpassas till lämpliga kvartersstrukturer och anslut-ning till Ekvägen i Böleå by och överfart till Laxgränd, där gång- och cykelstråket troli-gen kommer att fortsätta på östra sidan. Via den planerade bron över Bölesholmarna ger detta stråk en god tillgänglighet till den strandnära stigen på Umeälvens norra sida ned mot centrum.

Kommunen avser att i framtiden förbättra gång- och cykelvägar på Bölevägen, möjli-gen i samband med byte av ledningar. Även om detta sker, är det angeläget, att åt-minstone en så kallad säker övergång tillskapas för gående och cyklister i Laxgränds förlängning. Cykelparkering

För flerbostadshus räknas inom Umeå tätort 2,5 cyklar/ lägenhet och inom övriga kom-munen 2,2 c/lgh, för småhus är siffran 3−4 c/lgh. För gruppboende krävs särskilda ut-redningar. Cykelplats ska dimensioneras enligt BBR 3:23. När det gäller utbildningslokaler anses cyklandet öka ju högre utbildning som bedrivs på skolan. När det gäller lågstadium kan ett lägre antal platser än normen för grund-skola väljas, eftersom cyklandedelen ofta är låg bland små barn. I förskolan räknas 0,2 cpl/elev (0,3 inom Umeå tätort), för grundskolan 0,3−0,7 (endast lågstadium i det lägre intervallet, enbart högstadium i det högre intervallet). I förskolan räknas 10 anställda per 1000 m2 BTA. Antalet elever utgörs idag av 200 personer, men detta planeras öka till minst 600 elever. I illustrationen till planprogrammet har ett stort antal cykelparke-ringsplatser markerats i anslutning till ”långtorget” norr om skolan. Med 0,5 cyklar/elev blir det 300 stycken. De bör placeras i direkt anslutning till huvudentrén och gärna förses med väderskydd.

Teknisk försörjning

Vatten och avlopp

Bebyggelsen ansluts till Vakin:s vatten och avloppsnät. Det finns befintliga anslutnings-punkter i anslutning till planområdet.

Avfall

Genom valet att främst bygga kvartersstad och att förlägga parkeringar till ytor under mark, minskas de områden på mark, som är tillgängliga för sopbilar. En möjlighet är då, att använda sig av underjordsbehållare, där tömning kan ske mer sällan och på längre avstånd. Enligt BBR ska sopstation nås inom 50 meter från entréer. Den största utma-ningen torde utgöras av kvarteret i nordöstra hörnet.

Sida 28 av 32


Där så är möjligt rekommenderas att avfall ska kunna tas omhand via källsortering och kompostering av köks- och trädgårdsavfall. Vakin:s gällande anvisningar för ny- eller ombyggnationer av avfallsutrymmen (NOA) ska följas.

El

Bebyggelsen ansluts till Umeå Energi AB:s elnät. Ett femledarsystem för el rekommen-deras. Transformatorstation på den egna fastigheten Böleå 6:100 ligger visserligen mindre bra i förhållande till det önskvärda gång och cykel-stråket genom området, men kost-naden för en flytt anses inte motiverad. Den befintliga transformatorstationen som försörjt slakteriverksamheten finns det inte längre något behov av vid förändrad an-vändning till skola. Placering på tänkt skolgård är dessutom mindre lämplig. Den torde därför rivas och betjänas av Umeå Energi:s station. En tillkommande station placeras i anslutning till gata och centrumfunktioner i norra delen av bostadsområdet och betjä-nar detta.

Värme

Uppvärmningssystemet ska kunna anslutas till fjärrvärme eller andra ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt BBR bör eftersträvas.

Byggteknik

För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid plane-ringen för det framtida Umeå, rekommenderas för bostadsbyggnaders uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda bostäder. För att få sunda bostäder måste även bygg-metoder användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder ska göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. Byggnadshöjder har satts med tanke på att träbjälklag ska kunna väljas och bottenvå-ningar ha en högre takhöjd för bättre flexibilitet. Detta gäller särskilt i de områden där centrumanläggningar får finnas. För installationer rekommenderas att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras.

Övrigt

Brand

De kringbyggda och underbyggda gårdarna skapar utmaningar för räddningstjänsten på motsvarande sätt som för soptömningen. Då den tillåtna byggnadshöjden på vissa håll är 18 meter, samtidigt som bottenbjälklaget ligger 90 cm över mark, torde brand-säkra trapphus (Tr2) bli nödvändiga på flera håll. Krav på vägar och dess skötsel, höj-der, svängradier etc. ska följa BBR 5:3.

Sida 29 av 32


Störningar/säkerhet

Under genomförandet, som sannolikt kommer att ske i etapper, måste skolan som vis-telseplats för barn och arbetsplats för lärare fungera. Hur detta skall ske, löses i sam-förstånd mellan entreprenörer och skolan. Tysta metoder (som skruvpålning) bör an-vändas och eventuellt kan evakuering bli aktuell under kortare perioder. Förutom und-vikande av buller och eventuella vibrationer, är det av stor vikt, att tillfälliga entréer och annat löses, för att förhindra onödiga störningar och konflikter mellan byggverk-samhet och personer inom skolverksamheten. Sanering av sulfidjord kan också komma att innebära störningar, där vald metod för sä-kerhet får avgöras, när metod beslutats.

Utbyggnadsetapper

En viktig utgångspunkt har varit, att tillkommande område har en sådan skala, att det kan byggas ut i etapper, troligen på olika fastigheter, utan att under lång tid kännas ofärdigt. I övergripande dokument framhålls strävan, att bostadsutbudet skall inne-hålla varierad lägenhetssammansättning och olika upplåtelseformer. Planen är tänkt att fungera för en blandad bebyggelse såväl när det gäller olika boendeformer, som an-nan verksamhet. Den ska också fungera över en längre tid och även om övriga verk-samheter till en början saknas. I ett första skede har skolan under höstterminen 2015 tagits i bruk i den tidigare char-kuteribyggnaden. Tanken är också, att den genom mindre ombyggnader successivt ska kunna öka antalet elever till åtminstone 600 stycken. Det är ett starkt önskemål, att skolgården så snart som möjligt ska flyttas till området söder om skolan, i anslutning till idrottsplanen. När det nordöstra hörnet av kvarteret Aspgärdan 18 ska bebyggas, måste angöringen till skolan ses över. Beroende på hur etappindelningen ser ut, kan entrén under en be-gränsad period måsta ske från skolgården i söder och möjligen kan då den del av id-rottsplanen som är tänkt att avstyckas för kedjehustomter behöva nyttjas för angöring. Exakt hur den ska nås, via Ekvägen eller Boställsvägen, får utredas vidare när frågan blir aktuell.

KONSEKVENSER AV PLANEN

Utbyggnad av ett större område i enlighet med planen innebär ett störningsmoment under byggtiden för främst skola, men även i viss mån för närboende. Detta är ofrån-komligt och måste lösas på bästa sätt, genom noggrann planering och lämpliga bygg-metoder. Bostadsområdet beräknas innehålla i storleksordningen 400 lägenheter och detta, till-sammans med utökning av antalet elever på skolan, ger naturligtvis ökad trafik på Bö-levägen. Ett lugnare tempo och bättre förhållanden för oskyddade trafikanter kan upp-nås i och med att den kommer att byggas om, men exakt tidpunkt är inte bestämd. En lösning på säker övergång vid Laxgränd finns dock medtagen i trafikutredningen.

Sida 30 av 32


Bostadsområdet ersätter ett område med tidigare grov verksamhet respektive en i princip öde tomt. Detta innebär en större slutenhet och något ökad skuggning av tom-ter norr om Bölevägen. Området är mer storskaligt än kringliggande delar, som främst innehåller mindre fler-bostadshus och villor. Just därför är en mer blandad struktur välkommen, då den möj-liggör boende i lägenheter i form av bostads- eller hyresrätt på södra sidan av älven. Detta är ett uttalat önskemål inte minst från de som redan tidigare bor på Teg eller i kringliggande byar. Socialt sett, binder planområdet samman det som industrin splittrade. Det lever stora delar av dagen, med skolungdomar under den tid, när många boende befinner sig på arbetsplatser på annat håll. Planen möjliggör även förskoleverksamhet väster om Engelska skolan, fristående eller i bottenvåning på bostadshus. Det område närmast Bölevägen som i sin användning har beteckningen centrum, kan bebyggas med lokaler för olika typer av verksamheter ex-empelvis lätt hantverk (frisör el. dyl.) eller mindre butik/kiosk. Byggande av ett antal kedje- eller radhus på östra delen av Ekvägens idrottsplan, krym-per denna, vilket naturligtvis är till viss nackdel när det gäller möjlighet för spontanle-kar för boende i Böle by. Samtidigt skapas en gång- och cykelväg i nordsydlig riktning, som binder samman Böle by med Bölesholmarna och efter byggande av Lundabron, även friluftsområdet på norra sidan älvan. I och med att industriområdet nu bland an-nat ersätts med en skolgård, som genom sin begränsade yta måste utföras med mycket hög kvalité, skapas bättre möjligheter till lek och rent rumsligt ett mer tillta-lande gårdsrum.

GENOMFÖRANDEFRÅGOR

Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för genomförandet av den all-männa platsmarken i detaljplanen. Parkmark och den centralt belägna infarten, som kommer att fungera som angöring till skolan, kommer vara allmänplats och därmed byggas ut och underhållas av kommunen. Fastighetsägaren svarar för alla åtgärder på kvartersmark.

FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Böleå 12:2 ägs av Umeå kommun. Inom fastigheten finns ett antal avtalsservitut för ledningar, värmecentral etc som behöver lokaliseras. Eventuellt behöver någon ledning

Sida 31 av 32


flyttas. Avtalsservitut måste parterna själva säga upp och ta bort från fastighetsregist-ret, detta görs hos Fastighetsinskrivningen. Böleå 6:100 ägs av Umeå Energi AB och på fastigheten står en transformatorstation som bevaras. Aspgärdan 18 ägs av Kungsleden Muren 08 AB. Fastigheten kan delas upp i flera fastigheter med olika ändamål. På fastigheten finns tre ledningsrätter och avtalsservi-tut för vattenledningar, ledningar samt fjärrvärme. Vid byggnation och eventuell avstyckning av bostadsfastigheter kommer dessa ledningar att behöva lokaliseras och troligen delar av dem behöva flyttas. En lednings-rätt flyttas genom en ansökan till Lantmäterimyndigheten på Umeå kommun som gör en prövning. Beroende på utformning och dragning av ledningar, infarter, gemensamma grönytor, VA-ledningar, parkeringar, lekplatser etc kan gemensamhetsanläggningar behöva bildas. En gemensamhetsanläggning reglerar vilka fastigheter som skall vara med och hur kostnader skall fördelas för den gemensamma anläggningen. Det är fastighetsä-garna som ansöker om gemensamhetsanläggning hos Lantmäterimyndigheten på Umeå kommun. Inom allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, t. ex. den genomgående gc-vägen, har kommunen rätt och skyldighet att lösa in mark. Marken bör föras över till fastigheten Böleå 12:2. Överföring av mark sker genom en ansökan till Lantmäterimyn-digheten på Umeå kommun som gör en prövning. Umeå kommun ansöker om markö-verföring. Avtal avses träffas mellan kommunen och Kungsleden Muren 08 AB. Ny avstyckning kan behöva göras för nya transformatorstationer, skolfastigheter och bostadsfastigheter inom området. Markägaren ansöker om avstyckning hos Lantmäterimyndigheten på Umeå kommun som gör en prövning.

Fastighetsrättslig konsekvensbeskrivning

Fastighet Konsekvens

Böleå 12:2

För att tillskapa GC-väg i Laxgränds förlängning söderut och angränsande park, bör del av Aspgärdan 18 överföras till Bö-leå 12:2.

Böleå 6:100

Ingen åtgärd

Aspgärdan 18

För att tillskapa GC-väg i form och park i form av allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, bör mark överföras från Aspgärdan 18 till den kommunala fastigheten Böleå 12:2. Transformatorstation rivs och fastigheten betjänas av den som ersätter nuvarande på Böleå 6:110, placerad på Böleå 12:2. Transformatorstation som ska betjäna det nya bostads-området förläggs till Aspgärdan 18 med servitut (?)

Documents

Planbeskrivning Samråd...Sida 2 av 32 Detaljplan för Aspgärdan 18 och del av Böleå 12:2 m. fl. Maj 2018 6:100 (ägd av Umeå Energi). Planen avgränsas i norr av Bölevägen och