Slide 1

Pendaftaran tanah sebagai upaya untuk menjamin kepastian hukum

OLEH

ZAIDAR, SH.Mhum

1

PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI UPAYA UNTUK MENCIPTAKAN KEPASTIAN HUKUM

PENDAHULUANTanah mempunyai peranan yang penting dalam kehidupan manusiatanpa tanah manusia tidak dapat hidup. Antara manusia dan tanah terdapat hubungan abadi yang tidak dapat dipisahkan satu sama lainya yang bersifat magis-religius. Meningkatnya jumlah penduduk secara tidak langsung kebutuhan akan tanah semakin meningkat, disamping kebutuhan pembangunan juga untuk pemukiman, sementara tanah yang tersedia jumlahnya terbatas (dalam arti tidak bertambah). Kondisi ini dapat memicu meningkatnya konflik pertanahan seperti penguasaan tanah, penggarapan tanah, dan tumpang tindihnya penggunaan lahan.Begitu kuatnya hubungan manusia dengan tanah, sehingga diperlukan adanya suatu kekuatan hukum didalamnya. Kekuatan hukum ini akan didapatkan jika sipemilik tanah mendaftarkan tanahnya (perintah dari UU). Dengan terdaftarnya hak-hak atas tanah atau diberikanya hak atas tanah kepada subjek hak. Maka akan tercapailah jaminan kepastian hukum bagi subjek tersebut, artinya subjek hak dijamin untuk menggunakan hak kepemilikan tanah tersebut untuk apa saja asal penggunaan hak tersebut sesuai peruntukannya. Oleh karena itu apabila semua bidang tanah telah terdaftar dan dimanfaatkan oleh pemegang hak , idealnya secara yuridis telah ada jaminan kepastian hak terhadap semua bidang tanah yang telah terdaftar dan dampak positifnya dapat mengurangi permasalahan pertanahan, khususnya yang menyangkut penggunaan dan pemanfaatan serta mempertahankan hak termasuk kebendaan yang melekat padanya.

Perlunya Pemahaman Masyarakat Terhadap Peraturan Pertanahan (sosialisasi)

Seiring dengan perkembangan zaman tidak jarang diatas tanah yang dimiliki atau dikuasai memunculkan sengketa, baik antara ahli waris maupun dengan pihak lain bahkan dengan pemerintah. Sengketa kebanyakan muncul diakibatkan ketidak jelasan status kepemilikan tanah, penguasaan tanah tanpa alas hak, bahkan masih banyak masyarakat yang belum memahami fungsi dari pendaftaran tanah, bahkan tidak mengetahui bahwa adanya kewajiban untuk mendaftaran tanah. Dikarenakan ketidak tahuan tersebut adanya masyarakat yang berpendapat untuk apa didaftarkan, dan menurut mereka tanah yang sudah terdaftar itu bermakna jika tanah itu sudah ada suratnya (surat apapun namanya dan siapapun yang menerbitkannya) asalkan terkait pembuatanya dengan instansi pemerintah, berarti tanah tersebut sudah terdaftar, ( misalnya ; bukti pembayaran PBB atau surat-surat lainya seperti jual beli dibawah tangan, jual beli yang diketahui/disetujui kepala desa/ lurah/ camat dan sebagainya ) . Hal semacam ini bagi sebagian masyarakat sudah dianggap cukup sebagai petunjuk bahwa tanahnya sudah terdaftar. Pemahaman yang salah ini tidak boleh terus berkembang dan harus diupayakan agar pengertian yang sebenarnya sesuai dengan pemahaman hukum.

Peran Pemerintah Tugas untuk melakukan pendaftaran tanah dibebankan kepada pemerintah sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 19 Undang Undang Pokok Agraria, yang antara lain menyebutkan " untuk menjamin kepastian hokum maka kepada pemerintah diwajibkan untuk membuat peraturan tentang pendaftaran tanah. Perintah kepada pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran tanah dengan tujuan utama untuk menjamin kepastian hokum. Pertanyan yang timbul disini adalah mengapa pemerintah berkepentingan untuk memberi kepastian hokum terhadap kepemilikan tanah?jawabannya adalah berkaitan dengan pemberian hak atas tanah, yakni dalam menentukan siapa yang berhak atas suatu bidang tanah tertentu, dimana letak tanah, berapa luas bidang tanah tersebut dan apa jenis haknya ( objek) yang sebenarnya. Jika setiap orang yang diberikan haknya ingin mengetahui data atas suatu bidang tanah yang diberikan hak kepadanya dan dipersilahkan untuk menyelidikinya sendiri mengenai keadaan tersebut tentunya akan membutuhkan biaya dan waktu yang lama sementara hasilnya belum tentu benar. Agar tersedianya data hak atas tanah yang benar dan masyarakat dapat memperolehnya dengan mudah maka pemerintah mengadakan suatu lembaga pengumuman.Lembaga pengumuman inilah yang lazim disebut dengan pendaftaran tanah. Dengan adanya lembaga pendaftaran tanah ini maka akan terjaminlah kepastian hak mengenai hak atas tanah, baik yang menyangkut subjek maupun objeknya.Terkait dengan lembaga pengumuman dan sistim pendaftaran tanah , dikenal adanya sistim publikasi dalam pendaftaran tanah, yaitu sistim publikasi negative dan sistim publikasi positif. Hanya saja pendaftaran tanah di Indonesia cendrung menggunakan kombinasi antara kedua sistim tersebut yang dikatagorikan kedalam sistim campuran , yaitu sistim negative yang beretendensi positive. Dimana terkandung arti bahwa Negara tidak menjamin mutlak kebenaran data yang disajikan dalam sertifikat, namun selama tidak ada orang lain yang mengajukan keberatan melalui pengadilan yang merasa lebih berhak maka data yang terdapat dalam sertifikat adalah kuat.

Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan perjanjian serta pemeliharaan data fisik dan data juridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (pasal 1 PP 24/ 1997)

5

Dasar Dasar Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

Asas asas pendaftaran Tanah Pasal 2 PP24/1997, menyebutkan : pendaftaran tanah dilasanakan berdasarkan asas sederhana , aman, terjangkau mutakhir dan terbukaAsas Sederhana, maksudnya: agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.Asas Aman , dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermt sehingga hasilnya dapat meberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan dari pendaftaran tanah itu sendiriAsas Terjangkau, dimaksudkan adanya keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemahAsas Mutakhir , dimaksudkan data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang terakhir, kemudian diikuti kewajiban untuk mendaftar dan pencatatan jika terjadi perubahan dikemudiannhari Asas Terbuka, dimaksudkan agar masyaarakat dapat engetahui atau memperoleh keterangan atau informasi mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat dikantor pertanahan.

Tujuan Diselenggarakannya Pendaftaran TanahUntuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas sebidang tanah, dan dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.Memperoleh sertifikat bukan hanya sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undangUntuk menyediakan informasi kepada pihak pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar.Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Untuk mewujudkan tertib dministrasi pertanahan, setiap bidang tanah, termasuk peralihan, pembebanan dan hausnya hak atas tanah wajib didaftarkan.

Selanjutnya , Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 menetapkan alat bukti hak atas tanah sebagaimana disebutkan dalam :Pasal 59 : Untuk keperluan data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun tidak tertulis berupa keterangan saksi dan atau keterangan yang bersangkutan yang ditunjukan oleh pemegang hak atau tanah kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan kepada Panitia Ajudikasi Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah dikantor pertanahanan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi.Alas hak adalah merupakan alat bukti dasar seseorang dalam membuktikan hubungan hukum antara dirinya dengan hak yang melekat pada tanah. Oleh karenanya alas hak harus mampu menjabarkan kaitan atau hubungan hukum antara subjek hak yang dikuasainya . dngan kata lain yang memegang alas hak harus dapat menjelaskan secara detail kronologis bagaimana seseorang dapat menguasai satu bidang tanah, sehingg jelas riwayat atas kepemilikan terhadap tanah tersebut.Pembuktian adalah suatu proses bagaimana alat-alat bukti dapat digunakan, diajukan ataupun dipertahankan . alat bukti adalah suatu hal, barang, dan non barang yang ditentukan oleh UU dapat digunakan untuk memperkuat atau menolak suatu dakwaan, tuntutan, atau gugatan. Hakikat kepastian hukum yang sebenarnya terletak pada kekuatan sertifikat kepemilikan hak atas tanah sebagai bukti kepemilikan, namun kepastian hukum dengan sistim negative pada hakikatnya merupakan kepastian hukum yang relative, dengan pengertian bahwa oleh peraturan perundang- undangan dijamin kepastian hukum selama tidak dibuktikan sebaliknya.Lihat Pasal 23 dan 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

OBJEKHAK ATAS TANAHMacam HakJenis TanahPenggunaan TanahHak milikHak guna usahaHak guna bangunanHak pakaiHak milik tanah wakafHak milik atas sarusunHak pengelolaanHak tanggunganTanah negaraPerumahanPertanianPerikananPerkantoranPerdaganganPerindustrianKeagamaanKesosialanDan lain-lainDaratSawah

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAHUntuk Pertama kaliDilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara- sistematis- sporadik / LARASITADilaksanakan apabila terjadiPerubahan data fisikPerubahan data yuridis

Pemeliharaan data pendaftaran tanahPengumpulan dan pengolahan data fisik/ data yuridisPembuktian hak Penyajian data fisik/ data yuridisPenerbitan sertifikatPendaftaran peralihan hakPendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya

SUBJEK HAK ATAS TANAHWarga Negara IndonesiaWarga Negara AsingBadan Hukum Publik RIBadan Hukum Publik AsingBadan Hukum Publik InternasionalBadan Hukum Privat RIBadan HukumOrang Perseorangan

Persyaratan Permohonan Sertifikat Hak

SubjekAtas hakbidang-bidang tanahTanah hak pengelolaanTanah wakafHak milik atas sarusunHak tanggunganTanah negaraPerseorangan/ badan hukumAlat buktiKegunaan alat buktiPembuktian hak baruPembuktian hak lama

Objek Data pribadiData fisikData yuridis

ANDA PERLU SERTIFIKAT ??

Siapkan dokumen asli bukti kepemilikan !!!Pilih yang mana Secara Sporadik :Biasanya individualSecara sistimatik:Pasti Massal?

Cara Pendaftaran Tanah Sporadik

Bila anda sebagai pemilik tanah bermaksud untuk memohon sertifikat maka anda harus mendatangi kantor pertanahan. Untuk mendaftarkan tanah secara sporadik ada enam langkah yang harus dilakukan :LANGKAH - 1:Memastikan bahwa anda mempunyai sekurang-kurangnya salah satu dokumen asli (bukan fotocopy) sebagai alat bukti dasar, misalnya :Petuk pajak bumi/ lendrente, girik, pipil, atau kekitir Surat yang dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat atau kepala desa yang berisikan pernyataan pemindahan hak atas tanah.Akta PPAT Surat Keterangan Riwayat TanahGroose akta hak EigendomLANGKAH - 2 :Mendatangi loket pendaftaran tanah pada kantor pertanahan dan mengisi formulir permohonan dan pernyataan seraya melampirkan dokumen asli yang telah disiapkanLANGKAH - 3:Anda menunjukkan batas-batas bidang tanah milik anda dilapangan kepada petugas kantor pertanahan setelah anda menerima surat atau pemberitahuan dari kantor pertanahanLANGKAH - 4:Anda mengisi dan menandatangani berita acara mengenai data fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petugas kantor pertanahan dihadapan petugas kantor pertanahan.LANGKAH 5:Anda menunggu terbitnya sertifikat hak milik tanah anda sekurang-kurangnya selama 60 (enam puluh) hari sejak berakhirnya langkah ke-5 diatas.LANGKAH 6:Anda menerima sertifikat hak milik tanah anda dikantor pertanahan dari pejabat yang berwenang, setelah anda sebelumnya menerima surat panggilan atau pemberitahuan dalam bentuk lain dari kantor pertanahan untuk itu.

Cara Pendaftaran Tanah SistematikSedangkan untuk pendaftaran tanah yang dilakukan secara sistematik anda sebagai pemilik tanah, akan didatangi langsung oleh orang kantor pertanahandan aparat desa atau kelurahan yang tergabung dalam panitia ajudikasi.Panitia ini ditugaskan oleh kepala BPN untuk mensertifikatkan tanah-tanah penduduk yang belum disertifikatkan dalam satu wilayah desa/ kelurahan. Pada pendaftaran tanah sistematik ini biaya dibebankan kepada APBN (disubsidi oleh pemerintah).Pada cara ini anda dapat menempuh cara mudah dengan tujuh langkah berikut dibawah ini :LANGKAH 1:Memastikan bahwa anda mempunyai sekurang-kurangnya satu dokumen asli (bukan fotocopian) dari banyak kemungkinan macam dokumen.LANGKAH 2:Anda menghadiri acara penyuluhan dan penjelasan dari panitia ajudikasi di lokasi (sekertariat panitia atau di kantor desa), setelah usai acara lebik baik anda langsung -berikan dokumen hasil langkah-1 diatas kepada mereka.LANGKAH 3:Anda memasangi tanda-tanda batas tanah anda dilapangan, paling tidak dengan patok kayu disetiap pojokan bidang tanah.LANGKAH 4:Anda menunjukan batas-batas bidang tanah milik anda dilapangan kepada petugas panitia ajudikasi, setelah anda menerima surat atau pemberitahuan permintaan untuk itu dari panitia ajudikasi.LANGKAH 5:Anda mengisi dan menandatangani berita acara mengenai data fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petugas kantor pertanahan dihadapan petugas kantor pertanahan.LANGKAH 6:Anda menunggu terbitnya sertifikat hak milik tanah anda sekurang-kurangnya selama 30 (tiga puluh) hari sejakberakhirnya langkah ke-5 diatas.LANGKAH 7:Anda menerima sertifikat hak milik tanah anda di secretariat panitia ajudikasi dari kepala kantor pertanahan atau ketua panitia ajudikasi, setelah anda sebelumnya menerima surat panggilan atau pemberitahuan dalam bentuk lain dari kantor pertanahan untuk itu.

Beberapa hal yang terkait dengan keberadaan sebuah sertifikatJenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanahDalam sebuah sertifikat tanah, tertera jenis hak atas tanah yang bersangkutan, yaitu salah satu dari hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha dan hak pengelolaan. Selain itu juga tertulis berapa lama hak tersebut berlaku, kecuali untuk hak milik yang tidak ada batas berlakunya.Nama pemegang hakNama pemegang hak tercatat dalam sertifikat tanah, juga dalam buku tanah tercatat peralihan hak atas tanah. Misalnya apabila terjadi transaksi jual beli maka nama pemegang hak yang terdahulu akan dicoret oleh pejabat yang berwenang (BPN) dan selanjutnya dicantumkan pemegang hak yang baru dan begitu seterusnya.Keterangan fisik tanahKeterangan fisik suatu tanah dapat dilihat pada surat ukur/ gambar situasi. Keterangan tersebut mencangkup luas tanah, panjang dan lebar, bentuk fisik tanah, serta letak dan batas-batas tanah tersebut.Beban diatas tanahSertifikat tanah turut mencantumkan beban diatas tanah seperti apakah tanah tersebutsedang dalam keadaan diagunkan atau dijaminkan pada suatu bank atau apakah diatas sertifikat tersebut terdapat hak lain, misalnya hak guna bangunan (HGB) diatas hak milik.Peristiwa yang berhubungan dengan tanahPeristiwa yang berhubungan ini dapat berupa jual beli, hibah, penyertaan dalam suatu Perseroan Terbatas (PT), Pewarisan dan sebagainya.

Nilai ekonomis dari sertifikat tanah adalah:Dengan sertifikat tanah maka dapat dibuktikan secara meyakinkan hak yang dimiliki atas sebidang tanah.Sertifikat tanah sangat perlu dalam pengajuan kredit bank sebab pihak bank berpendapat bahwa sertifikat tanah adalah jaminan yang aman.Bagi hasil waris maka sertifikat tanah atas harta berupa tanah yang diwariskan oleh pewaris akan menjamin hak-hak yang akan diperoleh ahli waris atas tanah yang diwariskan tersebut.Biasanya dalam transaksi jual beli pembeli tanah akan menawarkan harga tanah lebih tinggi apabila tanah yang diperjualbelikan telah memiliki sertifikat tanah.Selain itu biasanya pula penjualan tanah yang telah bersertifikat akan lebih mudah.

TERIMA KASIH