PEDOMAN - lintas.pu.go.idlintas.pu.go.id/dist/dok/pedoman_1504675717_2808 Digest P3I - FINAL...untuk penjualan kembali ke klien dan perjanjian margin yang ... Dimana pengertian bank

PEDOMANPOLA PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR DAN OPTIMALISASI ASET BIDANG PUPR

DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

PEDOMANPOLA PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR DAN OPTIMALISASI ASET BIDANG PUPR




Pedoman ini dirancang untuk memberikan informasi tentang ruang lingkup Pola Pembiayaan InvestasiInfrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR saja. Informasi yang diberikan tidak bermaksud untukmemberikan saran profesional, legal atau lainnya. Dalam hal membutuhkan keahlian semacam itu,berkonsultasilah kepada profesional yang sesuai. Pedoman ini bukanlah informasi lengkap tentangmasalah tersebut diatas dan hanya berfungsi sebagai panduan umum atau materi pendukung, bukansebagai sumber utama informasi subjek.

Pedoman ini diterbitkan pada bulan Juli 2017 dimaksudkan hanya untuk tujuan publikasi pada saatdicetak. Tim Penyusun tidak bertanggungjawab terhadap perubahan informasi yang diterbitkankemudian.

DISCLAIMER

Daftar Isi

| Daftar Isi

| Glossary

| Daftar Singkatan

| Sambutan Direktur Jenderal Bina Konstruksi

| Sambutan Direktur Bina Investasi Infrastruktur

| Pengantar Tim Penyusun

| I. Pembangunan Infrastruktur 2015-2019

| II. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| A. Definisi

| B. Kerangka Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| 1. Sumber Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| 2. Media Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| 3. Pola dan Instrumen Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| C. Alternatif Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur

| IV. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR

| A. Definisi

| B. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur PUPR

| 1. Instrumen Pembiayaan: Obligasi/Bond

| 2. Instrumen Pembiayaan: Sukuk

| 3. Instrumen Pembiayaan: Sukuk Mudharabah

| 4. Instrumen Pembiayaan: Saham/Equity

| 5. Instrumen Pembiayaan: Kontrak Investasi Kolektif-Efek Beragun Aset (KIK-EBA)

| 6. Instrumen Pembiayaan: Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi (EBA-SP)

| 7. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Direct

| 8. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Indirect

| 9. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Tanpa Entitas

| 10. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Dengan Entitas

| 11. Instrumen Pembiayaan: Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT) Utang

| 12. Instrumen Pembiayaan: Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT) Ekuitas

4

6

13

15

17

18

18

19

25

28

29

29

31

32

33

34

36

14

21

28

18

30

37

35

26

38

39

40

10

Daftar Isi

5 Title of the book

| 13. Pola Pembiayaan: Syariah

| 14. Pola Pembiayaan: Modal Ventura

| 15. Pola Pembiayaan: Corporate Social Responsibility

| 16. Pola Pembiayaan: Project Finance

| 17. Pola Pembiayaan: Corporate Finance (Loan)

| C. Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR

| 1. Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)

| 2. Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (Bina Marga)

| 3. Sektor: Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman

(Cipta Karya)

| 4. Sektor: Penyediaan Perumahan

| V. Strategi Optimalisasi Infrastruktur Bidang PUPR

| VI. Potensi Dan Optimalisasi Infrastruktur Bidang PUPR

| A. Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)

| B. Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (Bina Marga)

| C. Sektor: Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman (Cipta Karya)

| D. Sektor: Penyediaan Perumahan

| Lampiran

| - Metodologi Pendanaan Proyek Infrastruktur

| - Pipeline Alternatif Penyediaan Infrastruktur

| - Sumber Pembiayaan vs Instrumen Pembiayaan vs Pipeline

| - Lembaga Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri

| - Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri Melalui Dana Pensiun

| - Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri Melalui Skema Pembiayaan Kolektif

| - Pembiayaan Infrastruktur di Malaysia MelaluiTabung Haji

| - Pembiayaan Infrastruktur di Tiongkok Melalui Estafet Financing

| - Pembiayaan Infrastruktur Melalui Social Finance

41

42

43

46

46

46

47

49

50

50

5152

53

54

55

56

4445

47

5758

59

6061

62

63

Glossary

Efek dalam istilah bahasa Inggris disebut security adalah suatu surat berharga yang bernilai serta

dapat diperdagangkan . Efek dapat dikategorikan sebagai hutang dan ekuitas seperti obligasi

dan saham. Perusahaan atapun lembaga yang menerbitkan efek disebut penerbit. Efek

tesebut dapat terdiri dari surat pengakuan hutang, surat berharga komersial, saham,

obligasi, unit penyertaan kontrak investasi kolektif (seperti misalnya reksadana, kontrak

berjangka atas efek, dan setiap derivatif dari efek).

Equity Hak residual atas aset perusahaan setelah dikurangi semua liabilitas.

Fund Manager Seseorang yang akan mengurus dana investor yang telah terkumpul untuk ditempatkan ke

berbagai instrumen investasi. Fund manager harus mengamati pergerakan pasar – dibantu

oleh Research Analyst. Fund manager akan menyusun strategi investasi yang tepat demi

mencapai target hasil investasi yang diinginkan. Contoh produk yang dikelola oleh Fund

Manager adalah Reksa Dana.

Greenfield Proyek masih dalam tahap awal eksekusi.

Hibah Pemberian (dengan sukarela) dengan mengalihkan hak atas sesuatu kepada orang atau

pihak lain tanpa mengharap balasan.

IKNB Institusi Keuangan Non Bank

Kegiatan jasa keuangan yang disediakan oleh lembaga keuangan selain bank yang

mencakup dana pensiun, lembaga pembiayaan, lembaga penjaminan, pegadaian,

perusahaan perasuransian dan lembaga yang menyelenggarakan jaminan sosial, pensiun

dan kesejahteraan yang bersifat wajib dan industri keuangan nonbank lainnya.

Initial Public Offering (IPO) adalah penawaran pertama harga oleh perusahaan terbuka yang melantai di bursa saham.

IPO seringkali menjadi solusi yang sangat baik bagi perusahaan-perusahaan swasta baru

dan/atau hanya memiliki modal terbatas yang ingin berkembang dengan tambahan modal

dari publik tersebut, namun belakangan terlihat perusahaan-perusahaan besar juga ikut

melantai di bursa saham.

Investor-Pribadi (individu) Individu-individu yang melakukan aktivitas investasi.

KIK EBA Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset

Salah satu alternatif investasi dimana Manajer Investasi menghimpun dana dari masyarakat

kemudian dana tersebut dibelikan aset keuangan yang berupa tagihan seperti tagihan kredit

perumahan (KPR) dari bank yang memberikan KPR.

KPBU Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha

Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha/Swasta dalam penyediaan Infrastruktur.

Koperasi Organisasi ekonomi yang dimiliki dan dioperasikan oleh orang-seorang demi kepentingan

bersama. Koperasi melandaskan kegiatan berdasarkan prinsip gerakan ekonomi rakyat yang

berdasarkan asas kekeluargaan.

Kupon (Coupon ) Bunga yang diterima pemegang obligasi secara berkala (Biasanya kupon akan dibayarkan

setiap 3 atau 6 bulanan). Jatuh Tempo (Maturity ) adalah tanggal dimana pemegang

obligasi akan mendapatkan pembayaran kembali pokok (nilai nominal) obligasi yang

dimilikinya.

Lembaga Keuangan Syariah adalah badan usaha yang kegiatannya di bidang keuangan syariah dan asetnya berupa aset-

aset keuangan maupun non keuangan berdasarkan prinsip syariah dan tidak menyalahi

Dewan Syariah Nasional.

Lembaga Multilateral Lembaga internasional yang menetapkan aturan perilaku internasional, misalnya Organisasi

Perdagangan Dunia (WTO) dan Dana Moneter Internasional (IMF).

Lembaga Pembiayaan Non

Bank

Semua lembaga (badan) yang melakukan kegiatan dalam bidang keuangan yang secara

langsung atau tidak langsung menghimpun dana dengan cara mengeluarkan surat-surat

berharga, kemudian menyalurkan kepada masyarakat terutama untuk membiayai investasi

perusahaan-perusahaan.

Loan Pinjaman atau kredit yang diberikan secara bersama oleh lebih dari satu bank atau lembaga

lain kepada debitur tertentu. Kredit yang diberikan secara sindikasi dapat berupa kredit

investasi ataupun kredit modal kerja.

Glossary

Manajer Investasi adalah manajemen profesional yang mengelola beragam sekuritas atau surat berharga

seperti saham, obligasi dan aset lainnya seperti properti dengan tujuan untuk mencapai

target investasi yang menguntungkan bagi investor. Investor tersebut dapat berupa institusi

( perusahaan asuransi, dana pensiun, perusahaan dll) ataupun dapat juga merupakan

investor perorangan, di mana sarana yang digunakan biasanya berupa kontrak investasi

atau yang umumnya digunakan adalah berupa kontrak investasi kolektif (KIK) seperti

reksadana.

Manajer Properti adalah manajemen profesional yang berbentuk sekelompok orang atau organisasi dengan

tujuan mengelola harta kekayaan yang terbatas untuk barang berwujud yang dimiliki oleh

perorangan atau perusahaan guna mencapai tujuan yang telah di tentukan.

Modal Ventura Investasi dalam bentuk pembiayaan berupa penyertaan modal ke dalam suatu perusahaan

swasta sebagai pasangan usaha (investee company) untuk jangka waktu tertentu. Pada

umumnya investasi ini dilakukan dalam bentuk penyerahan modal secara tunai yang ditukar

dengan sejumlah saham pada perusahaan pasangan usaha.

Murabahah Wal-Istishna Merupakan akad dimana Investor menyediakan barang tertentu dan melakukan kontrak

untuk penjualan kembali ke klien dan perjanjian margin yang disepakati. Pembayaran atas

barangnya dilakukan secara cicilan selama periode pembiayaan.

Musyarakah mutanaqisah Produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara

dua pihak atau lebih. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal

dan keuntungan. Sementara mutanaqisah merupakan musyarakah menurun, yang berarti

mengurangi secara bertahap.

Municipal Development Fund merupakan suatu perantara pembiayaan (financial intermediary) yang dikhususkan kepada

pembiayaan infrastruktur bagi Pemerintah Daerah. MDF dapat memberikan pembiayaan

berbasis utang maupun hibah, baik dengan cara memberikan pinjaman langsung, tak

langsung, menerbitkan surat utang, maupun meneruskan hibah.

Obligasi Surat berharga yang menunjukkan bahwa penerbit obligasi meminjam sejumlah dana

kepada masyarakat dan memiliki kewajiban untuk membayar bunga secara berkala dan

kewajiban melunasi pokok utang pada waktu yang telah ditentuan kepada pihak pembeli

obligasi tersebut.

Pasar Modal adalah sebuah pasar atau instrumen keuangan yang memperjual belikan surat-surat

berharga berupa obligasi dan equitas atau saham untuk jangka panjang yang diterbitkan

oleh pemerintah maupun perusahaan swasta, dan kegiatannya dilaksanakan di bursa

dimana tempat bertemunya para pialang yang mewakili investor. Tidak hanya itu, selain

perusahaan atau pialang, di dalamnya juga termasuk lembaga ataupun institusi yang terkait

dengan efek.

Perbankan adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank. Dimana pengertian bank adalah

lembaga keuangan yang memiliki wewenang untuk menerima deposito atau tabungan dari

masyarakat (nasabah) serta mengeluarkan kredit atau pinjaman kepada masyarakat

(nasabah).

Pinjaman (Loan) secara umum adalah dana / uang yang disediakan oleh lembaga keuangan untuk pihak lain

dengan pemberian bunga dalam jumlah tertentu, yang harus dilunasi dengan cara

mengangsur dalam kurun waktu yang telah ditentukan sesuai kesanggupan nasabah.

PINA Pembiayaan Investasi Non Anggaran (Non Anggaran Pemerintah)

Mekanisme pembiayaan proyek investasi prioritas yang dananya bersumber selain dari

Anggaran Pemerintah yang didorong dan difasilitasi oleh Kementerian PPN/Bappenas.

Project Finance Pembiayaan proyek jangka menengah sampai panjang dengan agunan proyek yang

dibiayai, dan sumber pelunasan berasal dari cash flow yang dihasilkan oleh proyek yang

dibiayai. Ukuran feasibility proyek ditentukan oleh instrumen yang terdapat dalam proyek itu

sendiri.

PSN Proyek Strategis Nasional

Dalam Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan

Proyek Strategis Nasional, disebutkan, Proyek Strategis Nasional adalah proyek yang

dilaksanakan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau badan usaha yang memiliki

sifat strategis untuk peningkatan pertumbuhan dan pemerataan pembangunan dalam

rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan pembangunan daerah.

Glossary

RDPT Reksa Dana Penyertaan Terbatas

Salah satu jenis investasi yang didekasikan untuk menampung dana besar di pasar modal,

terlebih dana investasi asing, sehingga dapat dimanfaatkan untuk mempersiapkan derasnya

aliran dana pemodal asing. Pada RDPT jumlah pihak yang berinvestasi pada reksa dana

tidak boleh lebih dari 50 pihak.

RPJMN Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

Dokumen perencanaan untuk periode 5 (lima) tahun yang terdiri dari :

RPJM Nasional I Tahun 2005–2009,RPJM Nasional II Tahun 2010–2014, RPJM Nasional III

Tahun 2015–2019, RPJM Nasional IV Tahun 2020–2024. RPJM tersebut kemudian

dijabarkan ke dalam Rencana Kerja Pemerintah (RKP) setiap tahunnya.

RPJPN Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional

Dokumen perencanaan pembangunan nasional. Dokumen perencanaan pembangunan ini

merupakan bentuk dari penjelasan tujuan dibentuknya pemerintahan negara Indonesia

yang tercantum dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945.

Saham adalah surat berharga yang menunjukkan bagian kepemilikan atas suatu perusahaan. Jika

anda membeli saham berarti anda membeli sebagian kepemilikan atas perusahaan tersebut.

Dan anda berhak atas keuntungan perusahaan dalam bentuk dividen, jika perusahaan

membukukan keuntungan.

Sekuritisasi Proses penjualan aset piutang dari kreditor awal kepada pihak lain (dalam hal ini investor),

sehingga kreditor awal menerima dana segar dari penjualan piutang, dan investor akan

menerima bunga dengan memegang investasi yang berasal dari investasi tersebut.

SLA Subsidiary Loan Agreement

adalah pinjaman pemerintah yang bersumber dari pinjaman luar negeri dan

diteruspinjamkan ke BUMN/BUMD/Pemda.

Social Finance adalah sebuah pendekatan untuk memobilisasi modal swasta yang memberikan bukan

hanya keuntungan ekonomi, tetapi juga sosial dan lingkungan.

SPV Special Purpose Vehicle

Atau Entitas, adalah sebuah perusahaan yang dibuat dengan tujuan khusus tertentu,

misalnya untuk menyelesaikan project tertentu, dengan tujuan untuk isolate financial risk.

Sukuk Surat Berharga Syariah Negara Ritel atau biasa disebut Sukuk Ritel merupakan surat

berharga negara yang diterbitkan berdasarkan prisnsip syariah sebagai bukti atas bagian

penyertaan terhadap Aset Surat Berharga Syariah Negara, yang dijual kepada individu

(Ritel) atau perseorangan Warga Negara Indonesia melalui Agen Penjual, dengan volume

minimum yang ditentukan.

Sukuk Mudharabah Sukuk yang diterbitkan berdasarkan perjanjian atau akad mudharabah, dimana satu pihak

menyediakan modal (rab-al-maal/shahibul maal) dan pihak lain menyediakan tenaga dan

keahlian (mudharib), keuntungan dari kerjasama tersebut akan dibagi berdasarkan proporsi

perbandingan (nisbah) yang disepakati sebelumnya. Kerugian yang timbul akan ditanggung

sepenuhnya oleh pihak penyedia modal, sepanjang kerugian tersebut tidak ada unsur moral

hazard (niat tidak baik dari mudharib).

Sukuk Musyarakah Sukuk yang diterbitkan berdasarkan perjanjian atau akad musyarakah, dimana dua pihak

atau lebih bekerjasama menggabungkan modal untuk membangun proyek baru,

mengembangkan proyek yang sudah ada, atau membiayai kegiatan usaha. Keuntungan

maupun kerugian yang timbul ditanggung bersama sesuai dengan jumlah partisipasi modal

masing-masing pihak.

Surat Utang Surat berharga yang berupa surat pengakuan hutang yang pembayaran meliputi bunga dan

pokoknya oleh sesuai dengan masa berlakunya.

Glossary

Syariah adalah menetapkan norma norma hukum (Islam) untuk menata kehidupan manusia baik

dalam hubungannya dengan Tuhan maupun dengan umat manusia lainnya.

Trust Fund adalah sejumlah aset finansial yang dapat berupa properti, uang, sekuritas (Trust ) yang

oleh orang atau lembaga (Trustor/Donor/Grantor) dititipkan atau diserahkan untuk di kelola

dengan baik oleh sebuah lembaga (Trustee ) dan disalurkan atau dimanfaatkan untuk

kepentingan penerima manfaat (Beneficiaries ) sesuai dengan maksud dan tujuan yang

dimandatkan.Beberapa bentuk Trust Fund : Endowment Fund (Dana Abadi), Revolving Fund (Dana Bergulir), Sinking Fund (Dana Menurun), Mixed Trust Fund .

Unit Penyertaan Satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio

investasi kolektif, seperti Reksa Dana, RDPT, DIRE, DINFRA.

VGF Viability Gap Fund

Dana talangan yang diberikan oleh pemerintah untuk proyek-proyek infrastruktur. VGF

diberikan untuk proyek infrastruktur yang tidak memiliki keuntungan besar atau memiliki

waktu balik modal yang lama supaya investor masih tetap tertarik untuk mengikuti tender

tersebut.

Daftar Singkatan

ADB Asian Development Bank

AIIB Asian Infrastructure Investment Bank

AP Availability Payment

APBD Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

APBN Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional

AusAID Australian AID

BPJS-TK Badan Penyelenggara Jaminan Sosial Ketenagakerjaan

BPR Bank Pengkreditan Rakyat

BTS Base Transceiver Station

BUMD Badan Usaha Milik Daerah

BUMN Badan Usaha Milik Negara

CSR Corporate Social Responsibility

Dapen Dana Pensiun

DINFRA Dana Investasi Infrastruktur

DIRE Dana Investasi Real Estate

EBA SP Efek Beragun Aset Surat Partisipasi

EBRD European Bank for Reconstruction and Development

EIB European Investment Bank

ESDM Energi Sumber Daya Mineral

IDB Islamic Development Bank

IKNB Institusi Keuangan Non Bank

IPA Instalasi Pengolahan Air

IPAL Instalasi Pengolahan Air Limbah

IPLT Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja

JICA Japan International Coorporation Agency

JV Joint Venture

KIK EBA Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset

K/L Kementerian/Lembaga

Daftar Singkatan

Kemenkominfo Kementerian Komunikasi dan Informatika

KSO Kerja Sama Operasioanal

KSP Kerja Sama Pemanfaatan

KSPI Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur

KPBU Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha

KPR Kredit Pemilikan Rumah

KPS Kerja Sama Pemerintah Swasta

KRS Kredit Rumah Susun

LKNB Lembaga Keuangan Non Bank

MBR Masyarakat Berpenghasilan Rendah

MDF Municipal Development Fund

MoU Memorandum of Understanding

Monev Monitor dan Evaluasi

MTN Medium Term Notes

MUI Majelis Ulama Indonesia

Munas Musyawarah Nasional

Perpres Peraturan Presiden

Permen Peraturan Menteri

PINA Pembiayaan Investasi Non Anggaran (Non Anggaran Pemerintah)

PJPK Penanggung Jawab Proyek Kerjasama

PK Pemegang Konsesi

PLTA Pembangkit Listrik Tenaga Air

PLTMH Pembangkit Listrik Tenaga Mini Hidro

PLTS Pembangkit Listrik Tenaga Surya

PLTSa Pembangkit Listrik Tenaga Sampah

PP Peraturan Pemerintah

PSN Proyek Strategis Nasional

PUPR Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

RDPT Reksa Dana Penyertaan Terbatas

Rp Rupiah

Daftar Singkatan

RPJMN Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

RPJPN Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional

Rusun Rumah Susun

SBS Sindikasi Bank Syariah

SDA Sumber Daya Air

SLA Subsidiary Loan Agreement

SPAM Sistim Penyediaan Air Minum

SPC Special Purpose Company

SPV Special Purpose Vehicle

TA Tahun Anggaran

TOD Transit Oriented Development

TPA Tempat Pembuangan Akhir

PMN/D Penanaman Modal Negara/Daerah

PMV Perusahaan Modal Ventura

PPP Public Private Partnership

PT SMI PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)

PT Taspen PT Tabungan dan Asuransi Pensiun (Persero)

UP Unit Penyertaan

UU OJK Undang-undang Otoritas Jasa Keuangan

VGF Viability Gap Fund

WTR Waskita Toll Road

ZIS Zakat, Infaq dan Sadaqoh

Sambutan

Direktur Jenderal Bina Konstruksi

Pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan infrastruktur

membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Dengan dana pemerintah

yang terbatas, maka diperlukan alternatif pembiayaan investasi

infrastruktur yang dapat digunakan untuk memenuhi pendanaan

infrastruktur, Pemerintah menawarkan solusi alternatif dalam pola

pembiayaan investasi infrastruktur, antara lain dengan Kerjasama

Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).

Solusi pembiayaan alternatif tersebut diharapkan dapat

meningkatkan pertumbuhan pembangunan infrastruktur nasional

dan mampu mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Saya menyambut gembira terbitnya buku “Pedoman Pola

Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset

Bidang PUPR” yang dapat dijadikan rujukan bagi investor dan

masyarakat yang ingin melakukan investasi infrastruktur bidang

PUPR. Semoga pedoman ini dapat direspons dengan baik oleh

investor dan masyarakat sehingga makin banyak pihak yang

berinvestasi di bidang infrastruktur PUPR.

Jakarta, Agustus 2017

Direktur Jenderal Bina Konstruksi

Ir. Yusid Toyib, M. Eng. Sc

Sambutan

Direktur Bina Investasi Infrastruktur

Dalam rangka memenuhi kebutuhan infrastruktur yang sangat besar

Pemerintah Republik Indonesia sedang berupaya keras untuk

mendorong pembangunan infrastruktur di berbagai wilayah.

Program pembangunan infrastruktur tentu membutuhkan dana dan

biaya yang tidak sedikit. Terbatasnya anggaran fiskal pemerintah,

membuat Pemerintah harus menemukan pola-pola pembiayaan

alternatif dalam rangka mendukung program pembangunan

infrastruktur tersebut. Pemerintah pun memiliki aset-aset yang

sebenarnya dapat dioptimalisasi untuk meningkatkan nilai tambah

aset tersebut sekaligus memberikan alternatif solusi bagi pendanaan

proyek-proyek infrastruktur.

Sebagai respons dari kebutuhan alternatif pendanaan tersebut,

Direktorat Bina Investasi Infrastruktur berinisiatif untuk menerbitkan

buku pedoman pola pembiayaan investasi infrastruktur yang dapat

digunakan investor dalam mendorong pembiayaan alternatif non

APBN/D di bidang infrastruktur di Indonesia serta

mengoptimalisasikan aset-aset infrastruktur PUPR.

Saya menyambut baik terbitnya buku “Pedoman Pola Pembiayaan

Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR”.

Semoga buku pedoman ini dapat menjadi rujukan bagi para investor

dan masyarakat yang berminat mendukung Pemerintah dalam

pembiayaan investasi infrastruktur bidang PUPR.


Direktur Bina Investasi Infrastruktur

Dr. Ir. H. Masrianto, MT

Pengantar

Tim Penyusun

Penyusun menyadari buku pedoman ini masih jauh dari kesempurnaan untuk itu kami mohon maaf

apabila terdapat kekurangan dan kesalahan baik dari segi substansi maupun redaksional. Kritik dan

saran yang membangun akan sangat berguna untuk perbaikan selanjutnya.

Akhir kata kami mengucapkan terima kasih kepada semua narasumber yang telah memberikan

kontribusi pemikiran dan kepada semua pihak yang telah berperan serta dalam menyusun buku ini.

Semoga buku ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak yang membutuhkan.


Tim Penyusun

Puji syukur kehadirat Tuhan yang Maha Esa atas limpahan rahmat dan karunia-Nya sehingga

Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR dapat

terselesaikan pada TA 2017. Buku pedoman ini merupakan perwujudan dari tugas yang

diamanatkan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat kepada Direktorat Jenderal

Bina Konstruksi.

Buku pedoman ini menyajikan informasi tentang ruang lingkup pola pembiayaan investasi

infrastruktur dan optimalisasi aset bidang PUPR yang dihimpun dari berbagai sumber, baik dari unit

kerja di lingkungan Kementerian PUPR maupun dari K/L terkait.

I. Pembangunan Infrastruktur

2015-2019

17Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur

dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR

II. Pola Pembiayaan Investasi

Infrastruktur

B. Kerangka Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur

A. Definisi:

Pola Pembiayaan (Financing) Infrastruktur adalah suatu bentuk/model

pembiayaan yang bisa dipakai untuk membuat proyek prasarana yang dapat

memperlancar mobilitas arus barang dan jasa (infrastruktur).



Keterangan:- Sumber Pembiayaan disini adalah sumber pembiayaan yang sesuai dengan karakteristik infrastruktur, yaitu jangka panjang;- Media Pembiayaan adalah media yang digunakan Sumber Pembiayaan ketika akan melakukan investasi infrastruktur;

Contoh: Pasar Modal adalah media yang tepat digunakan bagi IKNB, Investor-Pribadi dan Dana Lain untuk berinvestasi infrastruktur.

- Skema Pembiayaan adalah skema yang dimungkinkan bagi Media Pembiayaan berinvestasi infrastruktur dengan menggunakan Instrumen Pembiayaan;Contoh: Perbankan melakukan sindikasi dengan memberikan Pinjaman (Loan) kepada Entity.

Lembaga Pembiayaan Non-Bank bekerja sama dengan institusi lain (misal: entity, bank) menerbitkan KIK-EBA atau RDPT

19

1. Sumber Pembiayaan Investasi Infrastruktur

1.a. Industri Keuangan Non Bank

Berdasarkan UU OJK, industri keuangan non bank terdiri dari

Lembaga internasional yang didirikan oleh lebih dari satu negara dan tunduk dibawah hukum internasional. Pemilik atau pemegang sahamnya tak hanya pemerintah

negara, tetapi ada juga lembaga internasional dan organisasi lain.

Asian Development Bank (ADB)

Asian Infrastructure Investment Bank

(AIIB)

European Bank for Reconstruction and

Development (EBRD)

European Investment Bank

(EIB)

International Finance Corporation

(IFC)

Islamic Development Bank

(IDB)World Bank Group

Lembaga KeuanganMultilateral Lain

1.b. Lembaga Keuangan Multilateral

Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur


20

1.c. Investor Pribadi

OrangPerorangan

MelakukanInvestasi

Pilihan JenisInvestasi

Jangka Pendek

JangkaPanjang

1.d. Dana Hibah

LembagaDonor

AusAID

JICA

World Bank

ADB

Output Based

Hasil kinerja terukur

atas pekerjaan

Tim TeknisPUPR

Masuk Buku Biru

(Blue Book)

Infrastruktur PUPR

HibahDisetujui

Verifikasi

1.e. Corporate Social Responsibility



21

f. Sumber Pembiayaan Lain

Dana Haji

Setoran awal biaya penyelenggaraanibadah haji ditambah nilai manfaat.

Zakat, Infaq, Shadaqah

Kerjasama Kementerian PPN/Bappenas dengan Majelis UlamaIndonesia , Badan Amil Zakat Nasional,dan Badan Wakaf Indonesia

Nota Kesepahaman (MoU) berdasarkanfatwa MUI nomor 001/ MUNAS-IX/MUI/2015 tentang pendayagunaandana sosial keagamaan untukpembangunan sarana air minum dansanitasi

Dana Koperasi

Bersifat jangka panjang sesuai denganterm investasi di sektor infrastruktur

Menghasilkan returns atau keuntungandi atas 10 tahun

Pasar Modal

Instrumen Investasi Infrastruktur

Indeks HargaSaham Infrastruktur

Instrumen Pasar Modal Lainnya Saham

Initial Public Offering Perusahaan

InfrastrukturSurat Hutang

Sukuk/ Obligasi

2.a. Pasar Modal

2. Media Pembiayaan Investasi Infrastruktur



22

BerdasarkanFungsinya

Bank Sentral

Bank Umum

Bank PerkreditanRakyat

BerdasarkanKepemilikannya

Bank Pemerintah

Bank SwastaNasional

Bank Asing

Berdasarkan KegiatanOperasionalnya

Bank Konvensional

Bank Syariah



2.b. Perbankan

2.c. Subsidiary Loan Agreement (SLA)



2.d. Direct Lending

Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur atau Badan Usaha yang didirikan khusus untuk melakukan pembiayaan dalam bentuk

penyediaan dana pada proyek infrastruktur

PT Sarana Multi Infrastruktur

(Persero)

PT. SaranaMultigriya

Finansial (Persero)

PT Indonesia Infrastructure

Finance

LembagaPembiayaan Non

Bank yang lain

2.e. Lembaga Pembiayaan Non-Bank

24

Bank Syariah BPR SyariahPegadaian

Syariah

AsuransiSyariah

Baitul MaalWattamil

Pasar Modal Syariah

ReksadanaSyariah

ObligasiSyariah

LembagaZakat

KoperasiSyariah

Wakaf Tunai



2.f. Lembaga Keuangan Syariah

2.g. Modal Ventura (Venture Capital)

Aset Finansial

•Property

•Uang

•Sekuritas (Trust)

Trustor/ Donor/ Grantor

•Menitipkan/ MenyerahkanAset Finansial

Lembaga Trustee

•Dikelola DenganBaik

Beneficiaries (Penerima Manfaat)

•Disalurkan danDimanfaatkan

•Sesuai MaksudTujuan

2.h. Dana Amanah (Trust Fund)

25

Deskripsi Sukuk Obligasi Saham

Prinsip Dasar Bukan merupakan surat utang, melainkan kepemilikan bersama

atas suatu aset proyek

Surat pernyataan utang dari issuer

Kepemilikan saham dalam perusahaan

Klaim Klaim kepemilikan didasari pada aset/proyek yang spesifik

Emiten menyatakan sebagai pihak peminjam

Menyatakan kepemilikan terhadap perusahaan

Penggunaan Dana Harus digunakan untuk kegiatan usaha yang tidak bertentangan

dengan prinsip syariah

Dapat digunakan untuk apa saja

Dapat digunakan untuk apa saja

Jenis Penghasilan Imbalan, bagi hasil, margin, capital gain

Bunga/kupon, capital gain Dividen/ capital gain

Underlying Asset Perlu Tidak perlu Tidak perlu



3. Pola Dan Instrumen Investasi Infrastruktur

3.a. Surat Utang (Obligasi/ Sukuk) dan Saham

3.b. Derivative / Sekuritisasi

Reksadana Penyertaan Terbatas (RDPT)

Efek Beragun Aset (EBA)

Efek Bersifat Utang Non Penawaran Umum atau Efek Bersifat Ekuitas Perusahaan Non Tbk dariPerusahaan Sasaran yang bergerak pada kegiatan sektor riil (produksi barang/penyediaan jasa termasukmodal kerja yang berkaitan dengan produksi barang/penyediaan jasa)

efek (surat berharga) yang terdiri sekumpulan aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari suratberharga komersial seperti tagihan kartu kredit, pemberian kredit, termasuk kredit pemilikan rumah,kredit mobil, efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, dan arus kas. Dalam prosesnya, kreditor awal(originator) mengalihkan aset keuangannya kepada para pemegang EBA.

Dana Investasi Real Estat (DIRE)

wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, asetyang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas.

Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA)

wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset diluar real estat,dapat di investasikan di luar NKRI (20%), dapat langsung ke proyek infrastruktur atau kepemilikan sahamdan diperbolehkan untuk greenfield project namun dibatasi max. 25%. tuk greenfield project namundibatasi max. 25%..



Selain pola-pola pembiayaan yang telah disampaikan sebelumnya, dalam upaya memenuhi

kebutuhan pendanaan investasi infrastruktur, Pemerintah mendorong terciptanya opsi pendanaan

investasi infrastruktur dengan pihak swasta, melalui Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha

(KPBU) dan skema Pembiayaan Investasi Non Anggaran (PINA).

1. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU)

Kerjasama Pemerintah dan Badan

Usaha adalah Sebuah perjanjian kontrak

antara swasta dan pemerintah, yang

keduanya bergabung bersama dalam

sebuah kerjasama untuk menggunakan

keahlian dan kemampuan masing-

masing untuk meningkatkan pelayanan

kepada publik di mana kerjasama

tersebut dibentuk untuk menyediakan

kualitas pelayanan terbaik dengan biaya

yang optimal untuk publik

2. Pembiayaan Investasi Non Anggaran (PINA)

PINA adalah “Pembiayaan

Investasi Non Anggaran

Pemerintah yang menggalang

sumber pembiayaan alternatif

agar dapat digunakan untuk

berkontribusi dalam

pembiayaan proyek-proyek

infrastruktur strategis nasional

yang mempunyai nilai

komersial dan berdampak

untuk meningkatkan

perekonomian Indonesia”

C. ALTERNATIF POLA PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR

IV. Pola Pembiayaan Investasi

Infrastruktur Bidang PUPR



A. DEFINISI:

Pola Pembiayaan (Financing) Infrastruktur Bidang PUPR adalah suatu

bentuk/model pembiayaan yang dapat dipakai untuk membuat atau menghasilkan

sesuatu, dalam hal ini adalah proyek infrastruktur Bidang Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat yang dilaksanakan oleh Ditjen Sumber Daya Air, Ditjen Bina Marga,

Ditjen Cipta Karya dan Ditjen Penyediaan Perumahan.

Dalam Bab III Pasal 5 Perpres No. 38 Tahun 2015 disebutkan infrastruktur yang dapat

dikerjasamakan berdasarkan Peraturan Presiden ini adalah infrastruktur ekonomi dan

infrastruktur sosial.

Jenis infrastruktur yang termaktub dalam ruang lingkup kerja bidang PUPR sesuai

Perpres no. 38 Tahun 2015, adalah:

1. Bidang Sumber Daya Air (SDA)

2. Bidang Penyelenggaraan Jalan

Nasional (Bina Marga)

3. Bidang Pengembangan dan

Pembinaan Infrastruktur Permukiman

(Cipta Karya)

4. Bidang Penyediaan Perumahan

Infrastruktur Jalan, Infrastruktur SDA &

Irigasi, Infrastruktur Air Minum, Infrastruktur

Sistim Pengolahan Air Limbah Terpusat,

Infrastruktur Sistim Pengolahan Air Limbah

Setempat, Infrastruktur Sistim Pengolahan

Persampahan, Infrastruktur Perumahan

Rakyat

29

1. Instrumen Pembiayaan: Obligasi/Bond



B. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR

Sumber: PT SMI, 2017 (dengan modifikasi)

1. Asuransi/ Dana Pensiun /BPJS-TK (investor)

menginvestasikan sejumlah dana kepada penerbit

Obligasi (Surat Hutang) melalui mekanisme surat hutang/

pinjaman langsung

2. Penerbit Obligasi meletakkan dana-dana investor pada

proyek-proyek infrastruktur dalam bentuk pinjaman

3. Proyek-proyek infratsruktur yang sudah menghasilkan

memberikan hasil pengembalian kepada Penerbit

Obligasi.

4. Penerbit Obligasi memberikan pengembalian investasi

kepada investor beserta hasil investasinya (bunga +

pokok)

1. Asuransi/ Dapen/ BPJS-TK (investor) menginvestasikan

sejumlah dana kepada Pemerintah Daerah melalui

mekanisme Obligasi Daerah (Medium Term Note).

2. Pemerintah Daerah meletakkan dana obligasi pada

proyek-proyek infrastruktur daerah.

3. Proyek-proyek infrastruktur menghasilkan aset bagi

Pemerintah Daerah.

4. Pemerintah Daerah memberikan pengembalian obligasi

kepada investor beserta hasil investasinya (bunga +

pokok)

Aplikasi OBLIGASI:

Sumber Daya Air:

Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & air tanah.

Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol.

Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air

minum.

Perumahan:

Proyek penyediaan rumah susun, rumah MBR.

30

Aplikasi SUKUK:

Sumber Daya Air:


Bina Marga:


Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air minum.

Perumahan:




2. Instrumen Pembiayaan: Sukuk

1. Investor (Shohibul Maal) membentuk Entitas atau Special Purpose Vehicle (SPV) , dan meletakkan

sejumlah dana investasi

2. Entitas (SPV) tersebut meletakkan dana-dana investor kepada Penerbit Sukuk (korporat) melalui Sukuk

Musyarakah/ Mudharabah

3. Penerbit Sukuk meletakkan dana Sukuk pada proyek-proyek infrastruktur yang menguntungkan

4. Proyek-proyek infrastruktur yang telah menghasilkan mengembalikan hasil investasi kepada Penerbit

Sukuk

5. Penerbit Investor memberikan dana bagi hasil atas investasi yang ditanamkan oleh entitas SPV yang

dibentuk investor

6. Investor mendapatkan bagi hasil atas saham yang dimiliki pada perusahaan entitas SPV.



3. Instrumen Pembiayaan: Sukuk Mudharabah

Aplikasi SUKUK MUDHARABAH :

Perumahan :

KPR Rumah Susun, Rumah Tapak

1. Emiten menerbitkan sukuk sebagai sertifikat kepemilikan atas underlying asset.

2. Investor menyerahkan dana kepada emiten.

3. Dana hasil emisi sukuk dipergunakan oleh emiten untuk modal kegiatan usaha.

4. Dari kegiatan usaha emiten tersebut diperoleh pendapatan yang kemudian didistribusikan sebagai

pendapatan bagi hasil kepada investor dan emiten sesuai dengan nisbah yang disepakati.

5. Pada saat jatuh tempo, emiten membayar kembali modal kepada investor sebesar nilai sukuk pada saat

penerbitan.

Sumber: OJK, 2017

32

4. Instrumen Pembiayaan: Saham/Equity



Best Practise:

Semakin banyak BUJT yang dimiliki

oleh Waskita Toll Road (WTR),

semakin besar pula investasi yang

harus dikucurkan. WTR membutuhkan

ekuitas yang kuat

Strategic Investor yang digandeng

WTR mengerucut kepada dua

Lembaga Keuangan Non Bank yaitu

PT Taspen (Persero) dan PT SMI

(Persero). Investasi Taspen dan SMI

tersebut merupakan salah satu

program Pembiayaan Investasi Non

Anggaran Pemerintah (PINA).

Dana hasil PINA itu akan digunakan

untuk pengembangan jalan tol yang

dikelola oleh Waskita Toll Road.

Sumber: PT SMI, 2017

1. Investor (Asuransi/Dapen/BPJS-TK) bersama Lembaga Pembiayaan Infrastruktur (PT SMI) membentuk

sebuah perusahaan (entitas) dan menyetorkan modal sebagai penyertaan langsung atas saham (ekuitas)

perusahaan (entitas) tersebut

2. Dengan modal yang dimiliki, Perusahaan (entitas) tersebut berinvestasi pada proyek-proyek infrastruktur

dan meletakkan modalnya pada proyek-proyek tersebut

3. Setelah proyek berjalan dan menghasilkan keuntungan, perusahaan (entitas) mendapatkan bagi hasil

(dividen) yang didapat dari keuntungan proyek infrastruktur

4. Selanjutnya perusahaan (entitas) tersebut memberikan dividen bagi para pemegang sahamnya, yaitu

Investor (Asuransi/Dapen/BPJS-TK) dan Lembaga Pembiayaan Infrastruktur (PT SMI)

Aplikasi SAHAM/EQUITY:

Sumber Daya Air:


Bina Marga:


Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan air

Minum.

Perumahan:


33

1. Manajer investasi membuat KIK EBA dengan mengajak partisipasi investor untuk mengambil efeknya, dan

mengajak bank kustodion sebagai partner usaha.

2.a. KIK EBA menyampaikan efeknya ke investor.

2.b Investor membayarkan atas pembelian efek tersebut.

3.a. KIK EBA membeli protfolio aset keuangan dari Kreditur asal untuk berpindah ke KIK EBA, disimpan di bank

kustodion.

3.b. KIK EBA membayarkan sejumlah dana ke Kreditur asal.

4. Debitur/obligor membayar bunga dan cicilan pokok ke Penyedia jasa.

5. Penyedia jasa menyalurkan kembali kepada KIK EBA.

6. KIK EBA membayarkannya kepada investor.

Aplikasi KIK-EBA

KPR/ KRS/ KPRSyariah :

Rumah susun (sewa)

Sumber: OJK, 2017



5. Instrumen Pembiayaan: Kontrak Investasi Efek Beragun Aset (KIK-EBA)

34

1. Penerbit mengeluarkan EBA-SP dan mengajak investor untuk berpartisipasi mengambil efek

2. Investor mendapatkan efek

3. EBA SP membeli portfolio aset keuangan dari kreditur Asal

4.a Investor membayarkan nilai efek ke Bank kustodian

4.b. Bank kustodian menyampaikan uang efek ke kreditur Asal.

5. Debitur KPR membayar cicilan pokok dan bunga ke Penyedia jasa.

6. Penyedia jasa membayarkan cicilan pokok dan bunga tersebut melalui Bank kustodion

7. Bank Kustodion meneruskannya kepada investor

Sumber: OJK, 2017



6. Instrumen Pembiayaan: Efek Beragun Aset Surat Partisipasi (EBA-SP)

Aplikasi EBA-SP

KPR/KRS/ KPRSyariah :

Rumah susun (sewa)



7. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Direct

Aplikasi DINFRA Direct

Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah, penyediaan

air minum

Perumahan:

Rumah/Apartemen susun (sewa)

1. Manajer Investasi bersama Pemegang UP (Investor) membuat KIK DINFRA dibantu oleh Bank Kustodian

dan Lembaga Penunjang.

2 & 3. KIK DINFRA membeli Konsesi Proyek Infrastruktur dari Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK.

4 Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK menyerahkan Proyek Infrastruktur kepada KIK DINFRA

5 Pengelola Sarana Infrastruktur mengelola Proyek Infrastruktur, dan memperoleh pendapatan.

6. Pendapatan atas Sarana Infrastruktur dibayarkan ke Bank Kustodian.

7. Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DINFRA.

8. KIK DIRE memberikan pembayaran kepada Pemegang UP.

Sumber Daya Air:

Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku & Air

tanah

Bina Marga:


Sumber: OJK, 2017



8. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) Indirect

Aplikasi DINFRA Indirect

Cipta Karya:


air minum

Perumahan:


1. Manajer Investasi bersama Pemegang UP (Investor) membuat KIK DINFRA dibantu oleh Bank Kustodian dan

Lembaga Penunjang.

2 & 3. KIK DINFRA membeli atau memberi pinjaman kepada Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK atas kepemilikan

Proyek Infrastruktur.

4 Perusahaan Pemegang Konsesi/PJPK mengalihkan Proyek Infrastruktur kepada KIK DINFRA

5 Pengelola Sarana Infrastruktur mengelola Proyek Infrastruktur, dan memperoleh pendapatan.

6. Pendapatan atas Sarana Infrastruktur dibayarkan ke Bank Kustodian.

7. Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DINFRA.

8. KIK DIRE memberikan pembayaran kepada Pemegang UP.

Sumber Daya Air:


tanah

Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan tol

Sumber: OJK, 2017

37

1. Manajer Investasi bersama investor membuat

KIK DIRE.

2. KIK DIRE membeli asset real estate pemilik

properti.

3. Pemilik properti mentrasfer real estatenya

kepada KIK DIRE.

4. Hasil sewa real estate dibayarkan melalui

bank kustodian.

5. Bank Kustodian membayarkan kepada KIK

DIRE.

6. KIK DIRE memberikan pembayaran berupa

hasil sewa.

Aplikasi DIRE Tanpa Entitas

Perumahan:




9. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estat (DIRE) Tanpa Entitas

Sumber: OJK, 2017

38

1. Manajer Investasi bersama investor membuat KIK DIRE.

2. KIK DIRE membuat entitas sendiri (SPV) untuk membeli aset properti real estate.

3. Entitas (SPV) membayar sejumlah dana pembelia real estate.

4. Pemilik properti mentrasfer asetnya ke Entitas (SPV).

5. Entitas (SPV) menyampaikan asetnya ke KIK DIRE dan di simpan di bank kustodian.

6. Hasil sewa real estate dibayarkan melalui bank kustodian.

7. Bank Kustodian membayarkan kepada KIK DIRE.

8. KIK DIRE memberikan pembayaran berupa hasli sewa dan atau dividen.

Aplikasi DIRE Dengan Entitas

Perumahan:


Sumber: OJK, 2017



10. Instrumen Pembiayaan: Dana Investasi Real Estate (DIRE) Dengan Entitas

39

Sumber: OJK, 2017

1. Manajer Investasi membuat KIK RDPT dan

mengundang investor untuk berpartisipasi

mengambil unit penyertaan.

2.a. KIK RDPT menyalurkan uangnya kepada

Perusahaan Sasaran (sektor riil) untuk

pembangunan proyek infrastruktur.

2.b. Perusahaan Sasaran mengeluarkan Surat Utang

kepada KIK RDPT.

3. Perusahaan Sasaran membayarkan bunga dan

cicilan pokok kepada bank Kustodian sebagai

wali amanat.

4. Bank Kustodian membayarkan bunga dan cicilan

pokok kepada KIK RDPT.

5. KIK RDPT membayarkan unit penyertaan kepada

Pemegang UP.

Aplikasi RDPT Utang/ekuitas

Sumber Daya Air:

Proyek Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku &

Air tanah

Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan

Jembatan tol

Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah,

penyediaan air minum

Perumahan:




11. Instrumen Pembiayaan: Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) Utang

40

1. Manajer Investasi membuat KIK RDPT dan mengundang investor untuk berpartisipasi mengambil unit

penyertaan.

2.a. KIK RDPT menyalurkan uangnya kepada Perusahaan Sasaran (sektor riil) untuk pembangunan proyek

infrastruktur.

2.b. Perusahaan Sasaran mengeluarkan Surat ekuitas kepada KIK RDPT.

3. Perusahaan Sasaran membayarkan deviden kepada bank Kustodian sebagai wali amanat.

4. Bank Kustodian membayarkan deviden kepada KIK RDPT.

5. KIK RDPT membayarkan unit penyertaan kepada Pemegang UP.

Sumber: OJK, 2017



12. Instrumen Pembiayaan: Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) Ekuitas



13. Pola Pembiayaan: Syariah

Dalam pembiayaan investasi dengan metode syariah sumber pendanaannya yaitu berasal dari sindikasi

bank berupa penyertaan modal yang diberikan oleh lebih dari satu bank untuk satu objek pembiayaan

tertentu.

Berdasarkan sumber pendanaan, pembiayaan yang layak diberikan kepada nasabah adalah pembiayaan

syariah dengan akad Musyarakah Mutanaqisah,

2. PK dan SBS menandatangani kontrak/akadmurabahah wal istishna dengan carapembayaran cicilan/angsuran. Barang yangdibuat berupa infrastruktur jalan tol akandiserahkan oleh SBS kepada PK apabila telahselesai dibuat.

3. SBS memberi kewenangan kepada PK untukmencari pembuat dan melaksanakanakad/kontrak untuk pembuatan jalan tol(Perjanjian Wakala). Dalam hal ini pembuat(Shani) adalah kontraktor. Dengan sistempembayaran secara cicilan/angsuran(Installment). Barang diserahkan kontraktorapabila barang telah selesai dibuat danpembayaran telah 100%.

4. Kontraktor (Shani) mengajukan permintaanpembayaran dengan melaporkan/menjualprogres pekerjaan bulanan kepada SBS.

5. SBS menjual progres pekerjaan bulanansebagai obyek perjanjian jual beli(Murabahah) kepada PK dengan syarat danharga yang telah disepakati.

6. Setelah masa konstruksi, pada masa operasiPK akan menerima pendapatan dari masaoperasional jalan tol untuk membayarangsuran pokok dan margin keuntunganpembiayaan kepada SBS.

1. Nasabah (Pemegang Konsesi/ PK) mengajukanpembiayaan kepada Sindikasi Bank Syariah(SBS) untuk membeli/membangun infrastrukturjalan tol.

Sumber: Kelompok Keahlian Rekayasa Transportasi, Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB, 2015

Aplikasi DINFRA Direct

Cipta Karya:


air minum

Perumahan:


Sumber Daya Air:


tanah

Bina Marga:


42

Sumber: OJK, 2016

Dana Ventura adalah kontrak investasi bersama

antara PMV dan Kustodian yang mengikat

investor Dana Ventura

1. PMV dan Kustodian membentuk Dana

Ventura yang mengikat Investor.

2. Investor melakukan investasi pada Dana

Ventura.

3. PMV sebagai Pengelola Investasi melakukan

alokasi dana yang diperoleh dari investor

(Financing) untuk pembelian obligasi,

penyertaan saham atau penyertaan bagi hasil

pada Pasangan Usaha.

4a. Perjanjian Model Ventura;

4b. Kustodian menerima pembayaran bagi

hasil/kupon obligasi dan atau dividen serta

laba/rugi (capital gain/loss) yang diperoleh dari

pengalihan penyertaan saham Pasangan

Usaha.

5. Investor menerima keuntungan dari

perubahan nilai aktiva bersih Dana Ventura.

Aplikasi pada MODAL VENTURA

Sumber Daya Air:

Proyek Penyediaan dan Pengelolaan air baku & Air

tanah

Bina Marga:

Proyek Jalan bebas hambatan (tol) dan Jembatan

tol

Cipta Karya:

Proyek Pengolahan air limbah, sampah,

penyediaan air minum

Perumahan:

Proyek penyediaan rumah susun, apartemen,

rumah MBR



14. Pola Pembiayaan: Modal Ventura

Sumber: Cipta Karya, 2012

43

Aplikasi pada CORPORATE SOSIAL RESPONSIBILITY

Sumber Daya Air:

Proyek penyediaan & pengolahan air baku dan air tanah,

Bina Marga:

Jalan arteri, Jalan Lokal

Cipta Karya:

Prasarana Air Minum, Persampahan, Air Limbah Domestik, Drainase.

Perumahan:

Pembangunan rumah susun.



15. Pola Pembiayaan: Corporate Social Responsibility

44

Sumber: Weber, B; Alfen, H.W; Infrastructure as an asset class, 2010

Aplikasi pada CORPORATE FINANCE

Sumber Daya Air:

Proyek penyediaan & pengolahan air baku

dan air tanah,

Bina Marga:

Jalan bebas hambatan & jembatan tol

Cipta Karya:

Pengolahan air limbah, pengolahan

sampah, penyediaan air minum

Perumahan:

Pembangunan rumah susun, rumah umum

dan komersial



16. Pola Pembiayaan: Project Finance

1. Prinsipal/ Inisiator atau Public Entity/ Private

Sponsor mendirikan sebuah perusahaan untuk

mengerjakan sebuah proyek.

2. Untuk mengerjakan proyek tersebut,

perusahaan memiliki pilihan mendapatkan

pinjaman (debt) atau masuknya investor

berupa kepemilikan saham.

3. Perusahaan membayar kepada pihak

perusahaan pengadaan proyek

4. Pihak perusahaan pengadaan proyek

memberikan jasa sesuai kontrak kepada

Perusahaan.

5. Perusahaan membayar pemberi pinjaman/

pemilik ekuitas.

5. Project Company memberikan keuntungan

bagi Prinsipal/ Inisiator atau Public Entity/

Private Sponsor

45

Sumber: PT SMI, 2013

1. Perusahaan swasta mendapatkan konsesi dari

pemerintah

2. Perusahaan swasta melakukan perjanjian dg

lender dan lender mencarikan pinjamannya

3.a. Perusahaan swasta melakukan kontrak kerja

dg kontraktor

3.b. Perusahaan swasta membayar kontrak kerja

kepada kortraktor

4. Perusahaan swasta memberikan jasa kepada

pengguna

5. Pengguna membayarkan tarif kepada

perusahaan swasta

6 Perusahaan swasta membayar bunga dan

cicilan kepada lender

Aplikasi pada CORPORATE FINANCE

Sumber Daya Air:

Proyek penyediaan & pengolahan air baku

dan air tanah,

Bina Marga:

Jalan bebas hambatan & jembatan tol

Cipta Karya:

Pengolahan air limbah, pengolahan

sampah, penyediaan air minum

Perumahan:

Pembangunan rumah susun, rumah umum

dan komersial



17. Pola Pembiayaan: Corporate Finance (Loan)

46

Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengelolaan Sumber Daya Air

(SDA) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:



C. PEMBIAYAAN INVESTASI INFRASTRUKTUR BIDANG PUPR.

1. Sektor: Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)

Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengembangan dan Pembinaan

Infrastruktur Permukiman (Cipta Karya) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:

2. Sektor: Pengembangan Dan Pembinaan Infrastruktur

Permukiman (CIPTA KARYA)

KLASIFIKASI

PROYEK

SUMBER

PEMBIAYAAN

INSTRUMEN

PEMBIAYAAN

1 Program Pengelolaan Sumber Daya Air (SDA)

b

Pengelolaan dan konservasi Sungai,

Waduk, Bendungan, Embung, Situ,

serta Bangunan Penampung Air

lainnya.

Hibah

a

d

cPembangunan dan Rehabilitasi

Jaringan Irigasi, Rawa dan Tambak

Konservasi, Pengendalian Banjir, Lahar

Gunung Berapi, dan Pengamanan

Pantai

SosialInvestor-Pribadi, Hibah,

CSR, ZIS

Penyediaan dan Pengelolaan Air Baku

dan Air TanahEkonomi

IKNB, Lembaga

Multilateral, Investor-

Pribadi, Dana Lain

Sukuk, Obligasi, Saham,

Loan, CSR, DINFRA, RDPT

KEGIATAN

KLASIFIKASI

PROYEK

SUMBER

PEMBIAYAAN

INSTRUMEN

PEMBIAYAAN

3

a Sistem Pengolahan Air Limbah

b Sistem Pengolahan Sampah

c Sistem Penyediaan Air Minum


Loan, CSR, DINFRA,

RDPT

KEGIATAN

Ekonomi

IKNB, Lembaga

Multilateral,

Investor-Pribadi,

CSR, Dana Lain

Program Pengembangan dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman (CIPTA KARYA)

47

Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Penyelenggaraan Jalan Nasional

(Bina Marga) dapat dijelaskan melalui tabel berikut:



Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang Pengembangan Perumahan dapat

dijelaskan melalui tabel berikut:

3. Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (BINA MARGA)

4. Sektor: Penyediaan Perumahan

KLASIFIKASI

PROYEK

SUMBER

PEMBIAYAAN

INSTRUMEN

PEMBIAYAAN

2Program Penyelenggaraan jalan nasional (BINA MARGA)

a Jalan arteri, kolektor, jalan lokal SosialInvestor-Pribadi,

Hibah, CSR, ZISCSR, Hibah

b Jembatan Tol

KEGIATAN

EkonomiJalan Bebas Hambatan (tol)c

IKNB, Lembaga

Multilateral, Investor-

Pribadi, Dana Lain


Loan, DINFRA, RDPT

KLASIFIKASI

PROYEK

SUMBER

PEMBIAYAAN

INSTRUMEN

PEMBIAYAAN

Pengembangan Perumahan

a Pemberdayaan Perumahan Swadaya

bPenyediaan Rumah Khusus dan Pembinaan

Rumah Negara

dPembinaan dan Pengembangan Rumah

Umum dan Komersial

KEGIATAN

CSR, Hibah

c Penyediaan Rumah Susun

4

Sukuk, Obligasi,

DIRE, EBA, CSR,

Loan, DINFRA, RDPT

Sosial

Ekonomi

Investor-Pribadi,

Hibah, CSR, ZIS

IKNB, Lembaga

Multilateral,

Investor-Pribadi,

CSR, Dana Lain

V. Strategi Optimalisasi Infrastruktur

Bidang PUPR

49

Aset infrastruktur PUPR tersebar di 33 Provinsi.

Terdiri dari sektor SDA, Cipta Karya, Bina Marga

dan Perumahan.

Optimalisasi penggunaan lahan/aset pemerintah

perlu dilakukan dalam rangka pengembangan

value atas sebuah infrastruktur, yaitu melalui

opsi strategi disewakan, KSO, bundling, KPBU

dan utilisasi.

Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokan

berdasarkan sektor-sektor unggulan yang

menjadi tumpuan dalam strategi ekonomi

nasional, baik dalam jangka pendek, menengah

maupun jangka panjang.

Sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan,

harus dicari faktor penyebabnya. Apakah faktor

permasalahan legal, fisik, nilai ekonomi yang

rendah atau faktor lainnya.

Hasil akhir dari optimalisasi aset adalah (i)

memaksimalkan ketersediaan aset (maximize

asset availability), (ii) memaksimalkan

penggunaan aset (maximize aset utilization),

dan

(iii) meminimalkan biaya kepemilikan (minimize

cost of ownership).



50

A. Sektor: Sumber Daya Air (SDA)

Optimalisasi sektor sumber daya air sesuai dengan PermenPUPR Nomor 09 Tahun 2015 tentang

Penggunaan Sumber Daya Air Bab I Pasal 1 ayat 10 difokuskan pada :

1. Penggunaan sumber daya air dan

prasarananya sebagai media;

2. Penggunaan air dan daya air sebagai

materi;

3. Penggunaan sumber air sebagai media;

4. Penggunaan air, sumber air dan/atau daya

air sebagai media dan materi.

No. Optimalisasi Mekanisme

1 Pemanfaatan Sumber Daya Air sebagai media untuk

PLTA/ PLTM/ PLTMH

Kerjasama Pemerintah dan

Badan Usaha

2 Pemanfaatan Sumber Daya Air sebagai materi untuk

Penyediaan Air Minum

KSP/KSPI

3 Pemanfaatan Ruang pada sumber air berupa Instalasi

Utilitas Jaringan Pipa Gas, Minyak dan Jaringan listrik

Sewa



VI. Potensi dan Optimalisasi

Infrastruktur Bidang PUPR

51

Fokus optimalisasi pada sektor Bina Marga, yaitu mengoptimalkan penggunaan bagian-bagian jalan

untuk infrastruktur lain. Dengan mempertimbangkan karateristik alamiah jalan yang membentuk jalur

maupun koridor, maka infrastruktur yang memungkinkan untuk dapat memanfaatkan bagian jalan


1 Pemanfaatan jalan untuk instalasi Utilitas Jaringan Pipa

Gas, Minyak, Jaringan Listrik, PLTS

Sewa selama 10 tahun dan

dapat diperpanjang

2 Pemanfaatan jalan untuk Instalasi Jaringan Serat

Optik(data Komunikasi)

Sewaselama 10 tahun dan

dapat diperpanjang

3 Pemanfaatan Ruang Milik Jalan untuk Jalur Rel da Jalur

Khusus Bus

KSPI, KPBU



B. Sektor: Penyelenggaraan Jalan Nasional (BINA MARGA)

52

Beberapa poin optimalisasi yang masih dapat diupayakan dan dikembangkan bersamaan

dengan fungsi dasar infrastruktur adalah :

Potensi dibangunnya PLTSa (Pembangkit Listrik Tenaga Sampah) yang merupakan salah

satu bentuk Energi Terbarukan yang saat ini sedang digalakkan oleh Pemerintah. Saat ini

masih menunggu diterbitkannya Juknis mengenai PLTSa.


1 Pemanfaatan Energi Terbarukan (gas metana dari

sampah) untuk penyediaan Pasokan Kebutuhan Listrik

Kerjasama Pemerintah dan

Badan Usaha



C. Sektor: Pengembangan Dan Pembinaan Infrastruktur Permukiman

(CIPTA KARYA)

53

Pemanfaatan rumah susun secara optimal sebenarnya dapat dilakukan pada saat awal perencanaan

dilakukan karena terkait dengan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan sesuai dengan Blok Plan dan

RTLB yang ditetapkan oleh Pemerintah masing-masing daerah. Identik dengan kondisi

pengembangan sektor sebelumnya, maka optimalisasi Rusun dapat dilakukan dengan dasar

pemanfaatan lokasi yang tidak difungsikan sebagai fasilitas dasar kebutuhan pemukiman.


1 Pemanfaatan Rusun untuk instalasi Utilitas Base

Tranceiver Station (data dan komunikasi)

Sewa selama 10 tahun dan

dapat diperpanjang

2 Transit Oriented Development (TOD) Kerjasama Pemerintah dan

Badan Usaha, EBA, DIRE,

RDPT



D. Sektor: Penyediaan Perumahan

Lampiran

55

Metodologi Pendanaan

Proyek Infrastruktur

DEFINISI:

Metode Pendanaan Proyek Infrastruktur adalah metode atas sejumlah atau

serangkaian sumber daya yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan penyelenggaraan

proyek infrastruktur, sumber daya meliputi dana, sistim kerjasama, insentif dan daya dukung

untuk kebutuhan pembiayaan.

Sumber: Bappenas, 2017

56

Pipeline Alternatif

Penyediaan Infrastruktur

DEFINISI:

Pipeline Alternatif Penyediaan Infrastruktur adalah rencana induk pembangunan

infrastruktur di Indonesia yang bertujuan untuk mendorong percepatan pemerataan ekonomi

secara nasional, dimana dalam pelaksanaan pembangunan infrastruktur tersebut,

penyediaannya tidak hanya mengandalkan pendanaan dari pemerintah, namun lebih

diprioritaskan menggunakan pendanaan dari non pemerintah.

Terdapat 4 (empat) urutan proses Pipeline Alternatif Pembiayaan Infrastruktur yang berdasar

atas penyedia infrastruktur.

Pipeline 1: dilakukan oleh swasta;

Pipeline 2: dilakukan dengan KPBU;

Pipeline 3: dilakukan dengan penugasan BUMN/D; dan

Pipeline 4: dilakukan secara mandiri oleh Pemerintah.

57

Sumber Pembiayaan vs Instrumen

Pembiayaan vs Pipeline

Proyek-proyek infrastruktur yang masuk dalam pipeline infrastruktur per tahun 2017 memiliki

nilai Rp. 570 triliun (nilai bisa bertambah), yaitu: untuk proyek jalan tol senilai Rp. 300 triliun,

proyek pelabuhan senilai Rp. 70 triliun dan pembangunan kilang minyak senilai Rp. 200 triliun.

Sumber Pembiayaan pipeline infrastruktur, dapat menggunakan berbagai instrumen

pembiayaan yang sesuai dengan karaketeristik iinfrastruktur yang ada.

Keterangan:- Pipeline 1: Dana Swasta/Orang Perseorangan melalui Pasar Modal dapat dijadikan sebagai Modal Badan Usaha/Sponsor

dalam penyediaan infrastruktur oleh swasta.; sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannyamelalui PINA. Sedangkan Dana Perbankan, dapat memberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate maupun kepadaproject infrastruktur.

- Pipeline 2: APBN/D dengan adanya Dukungan Pemerintah (VGF/Konstruksi) dapat membagi risiko infrastruktur denganBadan Usaha (swasta); sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannya melalui PINA. SedangkanDana Perbankan, dapat memberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate maupun kepada project infrastruktur.

- Pipeline 3: APBN/D menjadi PMN/D bagi BUMN/D sebagai penambah modal usaha BUMN/D yang diberi penugasan olehnegara dalam penyediaan infrastruktur; sementara Dana Pensiun dapat mengalokasikan sebagian dana kelolaannya melaluiPINA dengan menyertakan equity pada BUMN/D yang menerima Penugasan . Sedangkan Dana Perbankan, dapatmemberikan pinjaman/loan kepada perusahaan/corporate ataupun atas project infrastruktur.

- Pipeline 4: Dana Perbankan/LKNB dapat memberikan Softloan ataupun menyalurkan Dana Hibah kepada Pemerintah RI yangkemudian masuk dalam anggaran fiskal; sementara Dana Swasta/Dana Orang Perseorangan dapat membeli SBN/Sukuk yangselanjutnya digunakan dalam pembangunan infrastruktur melalui APBN/D.

58

KATEGORI BRAZIL INDIA MALAYSIA KOREABadan Hukum Bank: The Brazilian

Development Bank

(BNDES) Pemerintah (PIP)

Perusahaan Pembiayaan:

India Infrastructure

Finance Company Limited

(IIFCL)

Bank: Bank Pembangunan

Malaysia atau Malaysian

(BPMB)

Bank: Korea Development

Bank (KDB)

Kepemilikan Pemerintah Pemerintah Pemerintah Pemerintah

Tahun 1952 2006 1973 1954

Sektor Prioritas Selain fokus pada

pembiayaan infrastruktur,

BNDES juga membiayai

sektor lainnya seperti

sektor perdagangan dan

jasa, dan sektor industri

Sejak tahhun 2012

infrastruktur yang akan

dibiayai fokus pada sektor

transportasi, energy, air,

sanitasi, komunikasi, dan

sosial & commercial

infrastructure. IIFCL

memprioritaskan project

PPP.

Bank Pembangunan

Malaysia Berhad

memfokuskan pada sektor-

sektor infrastruktur,

maritim, teknologi dan

minyak & gas.

Sejak 1990-an bank ini

fokus pada industri

berbasis teknologi, seperti

semikonduktor yang searah

dengan usaha untuk

meningkatkan industri

strategis Korea. Saat ini,

berkembang ke industri

yang berbasis pengetahuan

dan 6T, seperti information

technology, biotechnology,

dan nanotechnology

Struktur

Pendanaan

Sumber pendanaan:

pinjaman pemerintah

(terbesar) dan lainnya

seperti FAT (Dana

Simpanan Pekerja),

pendanaan

bilateral/multilateral, dari

pajak dan worker funds

serta utang yang

diterbitkan dibawah the

Auspices of the Brazilian

Government.

Sumber pendanaan IIFCL

diperoleh dari pinjaman

jangka panjang yang

diperoleh dari open market

yang dapat berupa:

pinjaman Rupee, pinjaman

lembaga dana internasional

dan pinjaman mata uang

asing.

Sumber pendanaan:

permanent government

funding melalui pasar

obligasi domestik, pinjaman

luar negeri, dan fasiltas

dari bank komersil lainnya.

Sejak berdiri KDB

mengeluarkan beberpa

instrumen sebagai sumber

pendanaan.

Dukungan

Pemerintah

Pemerintah Brazil

memberikan subsidi bunga

kepada BNDES dan

menyediakan subsidi kredit,

tax incentives dan jaminan

asuransi (publicly-guaranteed insurance )

bagi perusahaan yang

investasi bidang

infrastruktur.

Ada tax holiday bagi

pemegang proyek

infrastruktur dan membuka

kerjasama melalui KPS,

juga menjamin atas

pinjaman yang diperoleh

IIFCL.

Privatisasi dengan sistim

BOT, tax holiday dan tax

exemption, serta jaminan

pemerintah atas funding

dan interest compensation

bagi investor swasta untuk

infrastruktur.

Pemerintah menyediakan

pendanaan untuk menutup

kerugian jika dana

cadangan sendiri tidak

cukup, dan menyediakan

jaminan tambahan atas

pinjaman jangka panjang

dalam bentuk currency sampai jatuh tempo.

Lembaga Pembiayaan Infrastruktur

di Negara Lain

59

Pembiayaan Infrastruktur

di Luar Negeri Melalui Dana Pensiun

Dana Pensiun Di beberapa negara, Dana Pensiun memiliki ruang gerak yang leluasa dalam hal

penempatan dana kelolaannya. Termasuk salah satunya adalah turut menempatkan dananya

(investasi) di sektor infrastruktur.

60

Bank Bonds

Konsep Bond Banks didasarkan pada

asumsi bahwa perantara yang

kredibel seperti Pemerintah dapat

membentuk bond banks yang

mengumpulkan semua kebutuhan

pinjaman dari Kota dan menerbitkan

suatu obligasi berdasarkan sejumlah

pinjaman dari fasilitas Kota yang

terdiversifikasi. Bond banks diciptakan

untuk meningkatkan keahlian

manajemen, subsidi dan skala

ekonomi dari Kota [Platz, 2009].

Contoh: Belgia: CCB (Credit

Communal de Belgigue), Rep Ceko:

MUFIS Program

Pembiayaan Infrastruktur di Luar Negeri

Melalui Skema Pembiayaan Kolektif

Skema pembiayaan kolektif (pooled financing arrangements) adalah

merupakan bentuk credit enhancement karena memberikan portofolio pinjaman yang terdiversifikasi

bagi investor. Skema ini tepat untuk Kota berukuran sedang dan kecil yang kesulitan mengakses

pasar obligasi atau pinjaman. Termasuk dalam skema pembiayaan kolektif adalah bond banks atau

Municipal Development Fund (MDF).

Sumber: YIPD, 2013

Konsep MDF adalah

mengakses pasar obligasi di

tingkat nasional dan

meminjamkannya untuk Kota

atau daerah. Sampai dengan

saat ini lebih dari 60 negara

telah membentuk MDF untuk

menarik dana untuk

dipinjamkan ke Kota.

Keuntungan dari MDF ini

adalah terciptanya skala

ekonomi dan MDF dapat

memberlakukan prasyarat dan

kondisi peminjaman yang lebih

ketat [Eichler, 2012].

Contoh:Columbia (MDF):

FINDETER, India (MDF): Tamil

Nadu Urban Development

Project.

61


di Malaysia Melalui Dana Haji

Lembaga Tabung Haji dibentuk pada tahun 1963. Regulasi terkait lembaga tersebut termaktub

dalam Tabung Haji Act 1969, yang didalamnya terdapat aturan mengenai pengelolaan investasi. Di

masa awalnya Tabung Haji tidak diperbolehkan berinvestasi di sekuritas maupun properti di luar

Malaysia tanpa persetujuan pemerintah. Namun setelah parlemen mengesahkan New Tabung Haji

Act 535 pada tahun 1995, pengelolaan dana didorong untuk berinvestasi baik di wilayah Malaysia

maupun di luar negeri.

Tabung Haji bisa memperluas penempatan investasi demi memaksimalkan return bagi calon jamaah.

Penempatan investasi Tabung Haji pun ditetapkan harus sesuai syariah dan dapat memberikan

keuntungan yang kompetitif, stabil dan berkelanjutan.

62

Estafet Financing adalah dalam suatu proyek, pada satu persiapan ada pembiayaannya

tetapi begitu selesai persiapan sudah ada yang membeli berikutnya, kemudian di construction

ada tapi sudah ada standby buyer untuk yang di fase berikutnya sampai akhirnya yang benar-

benar dana jangka panjang

Institusi keuangan (Asuransi dan Dapen) berpotensi mengisi debt maupun equity side di setiap

fase proyek infrastruktur, yakni planning, construction, operational. Skemanya biasa dilakukan

melalui dua jenis, baik direct investment maupun menggunakan instrumen keuangan itu sendiri.

Pada fase construction, pembiayaan perbankan melalui kredit sindikasi. Kemudian, fase

operational, dapat dilanjutkan dengan project bond.

Skema ini telah digunakan di beberapa negara emerging market dan Tiongkok (China).


di Tiongkok Melalui Estafet Financing

63


Melalui Social FinanceSocial Finance adalah pembiayaan investasi yang dibentuk untuk berbagai

proyek-proyek sosial yang ditujukan untuk mengatasi kemiskinan,

pengangguran dan pengembangan ekonomi masyarakat atau bisa juga

didefiniskan sebagai sebuah pendekatan untuk memobilisasi modal swasta

yang memberikan bukan hanya keuntungan ekonomi, tetapi juga sosial dan

lingkungan.

Dua instrumen yang dikembangkan oleh OJK untuk mendukung Social Finance

itu ialah pembentukan dana investasi pembiayaan sosial (Social Finance

Investment Fund) dan obligasi berdampak sosial (Social Impact Bonds).

1. Dana investasi pembiayaan sosial ialah dana investasi untuk membiayai

berbagai proyek sosial seperti mengatasi kemiskinan dan pengangguran,

serta mengembangkan ekonomi masyarakat.

2. Obligasi berdampak sosial ialah surat utang yang diterbitkan untuk

membiayai proyek berdampak sosial, seperti bidang kesehatan, pendidikan,

dan lingkungan hidup.

Referensi

………………., Brosur “Mengenal Sukuk, Instrumen Berbasis Syariah” Kemenkeu,

Jakarta. 2014

………………., “Efek Beragun Aset”, PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero), Jakarta.

2008

………………., “KIK EBA, Produk Teranyar” Majalah Fokuss Edisi 02 Tahun 2009, PT

Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI), Jakarta. 2009

………………., “Modul Training of Trainer Keuangan Syariah - PASAR MODAL

SYARIAH”, Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Jakarta. 2016

………………., “Strategi Pemerintah Bangun Infrastruktur”, Media Keuangan

VolumeXI/No. 105/Juni 2016, Kemenkeu, Jakarta. 2016

………………., Paparan “Dana Investasi Real Estate (DIRE)”, Otoritas Jasa Keuangan

(OJK), Jakarta. 2016

………………., Paparan “Dukungan Pasar Modal untuk Pembangunan Infrastruktur

Nasional”, OJK, Tangerang. 2017

………………., Paparan “Industri Keuangan Non Bank Syariah”, Otoritas Jasa

Keuangan (OJK), Jakarta. 2016

………………., Paparan “Operasionalisasi Dukungan Pemerintah Dalam

Pembangunan infrastruktur”, Kemenkeu, Bandung. 2017

………………., Paparan “Pembiayaan Investasi Non-Anggaran Pemerintah”,

Bappenas, Focus Group Discussion – PUPR:Pedoman Pola Pembiayaan

Infrastruktur, Tangerang. 2017

……………….,“Panduan Penyelenggaraan Kerjasama Pemerintah-Swasta (KPS)

dalam Penyediaan Infrastruktur”, PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero),

Jakarta. 2016

………………., “Katalog: Infrastruktur Bidang Cipta Karya yang Potensial dibiayai

melalui Program CSR”, KemenPU Direktorat Cipta Karya, Jakarta. 2013

Nuris Dian Syah, “Tinjauan Atas Proses Bisnis Penerusan Pinjaman Luar Negeri

Terhadap Permasalahan Yang Muncul Dalam Implementasinya”, Kemenkeu,

Jakarta, 2014

Ciidea, “Alternatif Pembiayaan Infrastruktur”, Jakarta, 2016

Dr. Ayomi Dita Rarasati, Paparan “Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur”, Center For

Sustainable Infrastructure Development (CSID-UI), Focus Group Discussion –

PUPR:Pedoman Pola Pembiayaan Infrastruktur, Bandung. 2017

Darwin Trisna Djajawinata, “Skema Pembiayaan dalam Percepatan Pembangunan

Infrastruktur di Indonesia”, PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero), Jakarta.

2016

64

Referensi

Dr. Ir. Wahyu Utomo, M.S., “Strategi Pembiayaan Dalam Mendukung Pembangunan

Infrastruktur Sebagai Bagian dari Smart City”, Komite Percepatan Penyediaan

Infrastruktur Prioritas (KPPIP), Jakarta. 2016

Dr. B. Raksaka Mahi, Prof. Dr. Wihana Kirana Jaya , dan Dr. Fauziah Zen “Municipal

Development Funds Sebagai Alternatif Pembiayaan Infrastruktur Daerah”,

KemenKeu, Jakarta. 2013

Emma Sri Martini, S.T., “Pembiayaan Investasi Sebagai Upaya Mempercepat

Penyelenggaraan Infrastruktur Berkelanjutan”, PT Sarana Multi Infrastruktur

(Persero), 2011

Erika Sefila Putri, dan Wisudanto, “Struktur Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur di

Indonesia Penunjang Pertumbuhan Ekonomi”, Simposium I Jaringan

Perguruan Tinggi untuk Pembangunan Infrastruktur Indonesia (JPII/UNIID),

Surabaya. 2016

Joko W. Widodo, Paparan “Pembiayaan Infrastruktur Non Anggaran (PINA) Di PT

Waskita Toll Road”, PT Waskita Toll Road, Workshop – PUPR: Pedoman Pola

Pembiayaan Infrastruktur, Tangerang. 2017

Presiden Republik Indonesia, Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun

2015 Tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam

Penyediaan Infrastruktur, Jakarta. , 2015

Reslian Pardede, “Peluang Pembiayaan Infrastruktur Perkotaan Dari Sumber Non-

APBN”, Yayasan Inovasi Pemerintahan Daerah (YIPD), 2013

Riza Azmi, “Direct Lending Kepada BUMN Sebagai Alternatif Pembiayaan

Infrastruktur”, Kemenkeu, Jakarta, 2014

Rudy Hermawan K.,Rodhiatun, Harun Al Rasyid, Idwan Santoso, “Kajian Investasi

Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Berdasarkan Sistem Syariah: Studi

Kasus Jalan Tol Cikampek-Palimanan”, Kelompok Keahlian Rekayasa

Transportasi, Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB, Jurnal Perencanaan

Wilayah dan Kota vol. 26, no. 2, hlm. 86-99, Agustus 2015, 2015

Soni Wibowo, Paparan “Pembiayaan dan Optimalisasi Aset Infrastruktur”, PT Bahana

TCW Investment Management, Workshop – PUPR: Pedoman Pola Pembiayaan

Infrastruktur, Tangerang, 2017

Wismana Adi Suryabrata, Paparan “Percepatan Pembangunan Infrastruktur”,

Bappenas, Jakarta. 2016

Wismanto Bimam Kusumaedi, Paparan “Pengelolaan Investasi Pemerintah Pusat”, PT

Sarana Multi Infrastruktur (Persero), Focus Group Discussion – PUPR: Pedoman

Pola Pembiayaan Infrastruktur, Bandung. 2017

Weber, B; Alfen, H.W; “Infrastructure as an asset class”, First edition published 2010.

John Wiley & Sons, Ltd. 2010

65

TIM PENYUSUN

Putut Marhayudi

Merty Kristina Bastari

Dendy Rahadian

Denik Haryani

Erna Verawati Hutagalung

Gigih Adikusuma

Sintha Dailila

Bambang Wijananto

Vicky Hidajat Effendi

Srianto Handoko

Gedung Utama Lt. 13 Jl. Pattimura No. 20, Kebayoran Baru Jakarta 12110. Tlp/Fax. 021-7226356




Documents

PEDOMAN - lintas.pu.go.idlintas.pu.go.id/dist/dok/pedoman_1504675717_2808 Digest P3I - FINAL...untuk penjualan kembali ke klien dan perjanjian margin yang ... Dimana pengertian bank