http://www.paretosec.com/pai-reports.php

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Kvartalsrapport – 2. kvartal 2017

Forvaltningsteamet

Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl

Forvalter Forvalter Forvalter

Tlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: +47 24 02 82 03

E-post: johan.anker-rasch@pareto.no E-post: jonathan.barfod@pareto.no E-post: petter.grendahl@pareto.no

Pål Aastad Hans Gunnar Martinsen

Forvalter Forretningsfører

Tlf: + 47 22 01 58 84 Tlf: + 47 22 01 58 88

E-post: pal.aastad@pareto.no E-post: Hans.Gunnar.Martinsen@paretosec.com

Pareto Alternative Investments AS

Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.paretosec.com/pai.php

2

VEK pr 30.06.2017

Avkastning 2017 Utbetalinger 2017

Netto yield Vektet leietid (år)

NOK 119 (per aksje)

13,6 %

15,7 % NOK 6 (per aksje)

7,3 % 7,0

Porteføljenøkkeltall pr 30.06.17

Avkastning Q2 2017

3

Forvalters kommentar

Oppsummering

PEN leverer en sterk avkastning på 13,6 % i årets

andre kvartal. Hoveddriveren for avkastningen i andre

kvartal har vært tilknyttet salg av et prosjekt der PEN i

andre kvartal har signert en avtale om salg av

Bryggeriet Holding KS ved utgangen av august. Dette

er gjort til verdier som er betydelig høyere enn det som

har dannet grunnlagt for tidligere VEK (se nærmere

beskrivelse under «Porteføljen – Siste hendelser» på

side 6). Ellers har PEN også en liten verdioppgang på

den øvrige porteføljen, som sammen med god

kontantstrøm og reduserte overkurser også har bidratt

positivt i andre kvartal. PEN vedtok en utbetaling til

aksjonærer i selskapet per 1. juni 2017 på NOK 6 per

aksje. Denne utbetalingen ble gjennomført 4. juli. VEK

per 30. juni på NOK 119 per aksje hensyntar denne

utbetalingen (tilsvarer VEK etter utbetalingen).

Status for porteføljen

Som nevnt i første kvartalsrapport har det vært høy

aktivitet i porteføljen til PEN, hvor deler har

materialisert seg gjennom andre kvartal. Blant annet

har selskapet kommet i mål med salg av Bryggeriet

Holding KS, samt leiefornyelser tilknyttet både Forus

Park AS og Forus Handelsbygg AS. Det jobbes

imidlertid med ytterligere salg av prosjekter i

porteføljen, men som foreløpig ikke har materialisert

seg. Forvalter håper at enkelte av disse prosessene kan

avklares i løpet av tredje kvartal og håper å kunne

komme med positive nyheter rundt dette i

kvartalsrapport for tredje kvartal. Det er imidlertid

fortsatt knyttet stor usikkerhet til disse potensielle

salgene.

Salget av Bryggeriet vil også frigjøre betydelig med

kapital til selskapet, og det er forventet at store deler

av salgsprovenyet vil utbetales til aksjonærene.

Følgelig er det forventet at selskapet vil betale ut

betydelige utbytter for andre halvår av 2017.

Størrelsene og tidspunktet på utbetalingene vil kunne

påvirkes av de øvrige prosessene selskapet er inne i,

og er således vanskelig å garantere på nåværende

tidspunkt. Det er imidlertid å forvente at en utbetaling

på rundt NOK 20 per aksje kan utbetales dersom salget

av Bryggeriet Holding KS gjennomføres i løpet av

tredje kvartal. Skulle flere salg materialisere seg kan

utbetalingene bli større. Aksjonærene vil få nærmere

informasjon når styret eventuelt har vedtatt slik

utbetaling.

Transaksjons- og finansieringsmarkedet

Forvalter observerer at det tilsynelatende fortsatt er et

vakuum i transaksjonsmarkedet for næringseiendom

som følge av at en større andel investorer, både

nasjonale og internasjonale, søker økt eksponering mot

aktivaklassen. Eiendom gir fortsatt en god alternativ

direkteavkastning i forhold til tradisjonelle aktivaklasser

og i løpet av første halvår støttes dette opp av et

transaksjonsmarked med høyt volum. I følge Newsec

og andre markedsaktører er totalt transaksjonsvolum

per andre kvartalslutt estimert til å utgjøre ca. NOK 40

mrd. Som i 2016 er volumet preget av flere antall

transaksjoner kontra færre store

porteføljetransaksjoner som var trenden i 2015. Dette

betyr at markedet anses som svært aktivt og gitt

utviklingen hittil i år ser også 2017 ut til å bli et år med

en av de historisk høyeste omsetningsvolumene. Når

det gjelder finansieringsmarkedet, så har de lange

rentene holdt seg relativt stabilt det første halvåret av

2017. 10 års swap har ligget i et område mellom 206

bps på det høyeste og 176 bps på det laveste i

perioden. I skrivende stund er 10 års swap på 187

bps. Ifølge Unions siste bankunderundersøkelse har

også bankmarginene utviklet seg flatt og holder seg

stabile.

Leiemarkedet

Leieprisene opplevde et press oppover i første halvår

av 2017, og denne trenden er ifølge analytikere

forventet å fortsette de neste to årene. Dette vil i første

omgang gjelde CBD, samt områder som opplever lav

kontorledighet som Majorstuen og Nydalen, mens

andre attraktive kontorklustre i Oslo forventes å merke

oppgangen først i løpet av 2018 ifølge analytikere.

Leienivåene er forventet å holde seg uendret i

vestaksen basert på høy ledighet i området rundt

Lysaker og Fornebu.

Pareto Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) har en verdijustert egenkapital per 30.06.2017 på NOK 119

per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 15 per aksje, hensyntatt

utbetalingen på NOK 6 per aksje som ble gjennomført til de som var aksjonærer per 1. juni.

4

Periode Avkastning Kurs Utbetaling

2017 15,7 % 119 6,00

2016 13,0 % 108 14,00

2015 14,5 % 108 42,00

2014 5,7 % 131 17,00

2013 2,8 % 140 6,00

2012 8,0 % 142 6,00

2011 3,6 % 137 6,00

2010 20,0 % 138 6,00

2009 37,9 % 120

2008 -61,0 % 87 6,70

2007 19,4 % 240

2006 (2H) 0,5 % 201

Siden etablering 14,4 % 200 109,70

Avkastning og kursutvikling

Avkastning og kursutvikling

Kursutviklingen som rapporteres for Pareto

Eiendomsinvest Nordic AS (”PEN”) er basert på

verdijustert egenkapital (”VEK”), der verdivurderingen

av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige

verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto

Alternative Investments AS (”PAI”).

Per 30. juni 2017 er VEK for PEN fastsatt til NOK 119

per aksje. Dette er en økning på NOK 15 per aksje fra

31. mars 2017 (hensyntatt utbetalingen på NOK 6 per

aksje). Verdsettelsen priser porteføljen til en netto

yield på 7,3 %. Totalt har selskapet hatt en avkastning

på 30,4 % siste 12 måneder og 14,4 % siden

etablering.

Ligningsverdien i PEN vil for 2016 utgjøre NOK 29,42

per aksje.

Direkteavkastning / Utbytte

PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av

eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene

årlig. Utbetalingene fremover er forventet å følge

selskapets realiseringer og som nevnt innledningsvis er

selskapet i prosess med enkelte salg i løpet av andre

kvartal som kan resultere i større utbetalinger for

2017.

Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt

ca. NOK 520 mill. til selskapets aksjonærer, noe som

akkumulert tilsvarer NOK 109,70 per aksje.

Over- / underkurs lånefinansiering

Det er avsatt NOK 20 per aksje tilknyttet overkurs på

rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per

30. juni 2017. Dette er en nedgang på NOK 1 per aksje

i forhold til forrige kvartal. Gjenværende

gjennomsnittlig rentebinding for porteføljen utgjør ca.

2,6 år.

Annenhåndsmarkedet

Det er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. Pareto

Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning

i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 97 per aksje,

hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 6,7 % på

handelstidspunktet og en rabatt på 18,5 % i forhold til

ny VEK per 30. juni 2017. Siden forrige kvartalsrapport

har dermed annenhåndskursen økt fra NOK 92 til NOK

97, som tilsvarer en oppgang på 12,0 % om man

justerer for utbetalingen på NOK 6 per aksje.

Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer

kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities

AS.

Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. juni 2017 er på NOK 119 per aksje. Dette gir en

avkastning på 13,6 % for kvartalet hensyntatt utbetalingen på NOK 6 per aksje som ble gjennomført 4.

juli til aksjonærer per 1. juni 2017.

Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

* Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5

siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart

PEN 13,6 % 15,7 % 30,4 % 27,4 % 14,4 %

*PEN (reinvestering) 13,6 % 15,7 % 34,1 % 31,6 % 41,3 %

Oslo Børs 1,6 % 2,2 % 15,9 % 11,0 % 85,6 %

119,00

228,70

0

50

100

150

200

250

juni06

juni07

juni08

juni09

juni10

juni11

juni12

juni13

juni14

juni15

juni16

juni17

VEK per aksje

VEK per aksje (utbyttejustert)

6

Porteføljen - Siste hendelser

Nye leiekontrakter / hendelser i prosjektene

Forus Park AS (100%)

I fjerde kvartal 2016 signerte selskapet en 10 års

leiekontrakt for eiendommen som tidligere var utleid til

Brødrene Kverneland AS. Som nevnt i forrige

kvartalsrapport har leieavtalen enda ikke trådt i kraft

som følge av at man i lengre tid har avventet en

endelig godkjennelse av leietaker fra offentlige

myndigheter. Forvalter forventet en avklaring i løpet av

andre kvartal, og selv om leietaker har blitt godkjent av

både kommunen og i Fylkesutvalget, har Fylkesmannen

påklaget vedtaket. Det er følgelig fortsatt knyttet

betydelig usikkerhet til endelig utfall i denne prosessen.

Følgelig står fortsatt bygget ledig (økonomisk) inntil det

kommer en endelig avklaring.

Leiekontrakten med Møbelringen ble også nylig

reforhandlet. Dette ble gjennomført ved at leienivået

ble redusert og kontraktslengden økt fra ca. 5,5 år til

en ny 15 års leieavtale. Innslagspunktet for

omsetningsbasert leie ble også økt, slik at leienivået

kan øke betraktelig om butikken øker sin omsetning i

årene fremover. Forvalter er av den oppfatning at dette

reduserer risikoen i prosjektet og på sikt vil kunne gi

høyere verdiutvikling.

Forus Handelsbygg AS (50 %)

Selskapet har i løpet av andre kvartal blitt enige om en

utvidelse av eiendommen med Megaflis. Eiendommen

utvides med ca. 800 kvm, og i forbindelse med

utvidelsen forlenger Megaflis leiekontrakten for hele

eiendommen med 3,5 år, slik at denne løper frem til

31.12.2029. Investeringen finansieres med en

kombinasjon av egenkapital i prosjektet og nytt

banklån.

Transaksjoner i andre kvartal 2017

Bryggeriet Holding KS (100%)

Som nevnt i forrige kvartalsrapport restrukturerte

forvalter leieforholdene på eiendommene i andre halvår

av 2016. I etterkant av dette ble en prosess rundt en

potensiell realisasjon av prosjektet igangsatt. Det var

stor interesse for eiendommen i markedet, og

eiendommen er nå solgt med overtakelse i slutten av

august 2017. PEN vil realisere en betydelig gevinst som

følge av salget. Forvalter er meget godt fornøyd med

salgsprosessen som er gjennomført. Ytterligere detaljer

rundt verdier tilknyttet transaksjonen vil redegjøres for

i kvartalsrapport når transaksjonen er endelig

gjennomført.

Levetid

PEN har en levetid som løper frem til 31. desember

2019, og vil således innen den tid søke å realisere

selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det

har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon

om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse.

Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i

generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt

før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og

utsatt oppløsning og avvikling av PEN.

Kapitalsituasjon

PEN hadde per 30. juni 2017 en kontantbeholdning på

NOK 7,4 millioner. Kapitalen vil benyttes som

arbeidskapital i perioden som kommer. Det er

imidlertid forventet at kapitalen vil styrkes vesentlig

som følge av pågående salg. PEN vil søke å holde en

arbeidskapital som muliggjør potensiell videreutvikling

av enkelte av prosjektene i porteføljen. Kapital utover

dette vil søkes utbetalt til selskapets aksjonærer.

PEN eier totalt 58.857 egne aksjer. Aksjene er kjøpt til

en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på

NOK 24,85 per aksje.

32%

68%

BareHouse

Standard

3,3 %

11,6 %

0,4 %

19,4 %

16,6 %

6,6 %

14,3 %

3,2 % 2,9 %

7,8 % 7,7 %

3,7 %

0

10

20

30

40

50

Ledig 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036

Årl

ig b

rutt

ole

ie i

NO

K m

ill

Årstall utløp leiekontrakt

Porteføljen - Leiekontrakter

Eiendomsporteføljen

PEN forvalter ved utgangen av andre kvartal en

portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 576

millioner. Porteføljen inkluderer 14 prosjekter hvor PEN

enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt

areal utgjør 124.399 kvm. Selskapet forvalter eiendom

innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk,

som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger

regionen.

Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste

verdivurdering utgjør ca. NOK 2,0 milliarder, som

tilsvarer en verdioppgang på 3,8 % i forhold til forrige

kvartal. Den gode utviklingen skyldes i stor grad avtale

om salg av Bryggeriet Holding KS. Utviklingen av

porteføljen for øvrig er blandet, der enkelte eiendommer

har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har

opplevd verdifall. Rogaland porteføljen fortsetter å være

den delen av porteføljen som har størst usikkerhet

knyttet til reelle verdier og fremtidig utvikling.

Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig

nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på

7,3 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen

er estimert EBITDA-yield for 2017 ca. 7,1 %. PEN

strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for

investorene.

Leiekontrakter

PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle

leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter.

Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og

reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig

kontraktslengde for porteføljen utgjør 7,0 år som er noe

opp fra forrige kvartal (6,6 år per første kvartal 2017).

Økningen kommer i hovedsak fra forlengelsen av

leiekontrakten med Møbelringen i prosjektet Forus Park

AS.

Per andre kvartal 2017 utgjør PEN sine annualiserte

leieinntekter ca. NOK 152 millioner. Leieinntektene

inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPI-

indeksen, og er således forventet å stige i takt med

inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt

solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 79 % av

totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder

stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Scan

AB, står for 34,9 % av de totale leieinntektene. PEN har

en ledighet på 3,3 % som i sin helhet relaterer seg til

en handelseiendom på Forus i Rogaland (Forus Park

AS). Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge

leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at

prosjektene er best mulig strukturert for salg innen

utløpet av 2019.

Utløpsprofil leiekontrakter

Type leiekontrakter

7

Leietakere %-andel

Stat/kommune 15,4 %

Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 10,7 %

Scan AB 8,8 %

Freja Transport & Logistics 8,5 %

SAS 8,2 %

ÅF Norge AS 7,3 %

Ringnes AS 6,2 %

Plantasjen Norge AS 5,8 %

Expert AS 4,4 %

Kongsberggruppen 3,7 %

Møbelringen 2,6 %

Scan Tech AS 1,8 %

Megaflis 1,4 %

Caverion Norge AS 1,4 %

Andre 13,8 %

Sum 100,0 %

Porteføljen - Finansiering

Finansiering

Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN

er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper

har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett

er knyttet opp mot lengden på underliggende

leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene

2,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på

5,2 %, hvilket er det samme nivået som ved forrige

kvartalsrapportering. Etter hvert som flere

rentebindinger utløper, forventer forvalter at den totale

lånekostnaden vil fortsette å falle som resultat av svært

lav flytende rente. Således forventes det at man får en

marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene

gjennom de neste årene. Totalt er 65 % av

underliggende rente bundet. Nærmere 40% av

rentebindingene til PEN løper ut i perioden 2017-2019.

Lånemarginer

PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. juni

2017 på 180 basispunkter, noe som er tilnærmet helt

uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer

for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør

anslagsvis 175 – 250 basispunkter på nåværende

tidspunkt.

Låneportefølje

PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent

NOK 1,3 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer

det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 67 %

(underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN

har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende

belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2017 vil PEN

indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 33

millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen

for 2017.

Det bemerkes at endringene i strukturen på

låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin,

rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN

er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges.

Dette som følge av at det er relativt store individuelle

forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene.

Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til

kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser.

For tredje kvartal er det forventet at gjennomsnittlig

lånerente og lånemargin i porteføljen vil stige som

følge av salget av Bryggeriet Holding KS, da dette

selskapet har hatt en svært gunstig lånefinansiering

betydelig bedre enn hva som ansees markedsmessig.

8

34,6 %

13,2 % 12,7 % 12,0 %

1,4 %

3,2 %

9,5 %

3,8 %

9,7 %

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Flytende 2018 2020 2022 2024 2026 2028

Forf

all r

en

tesik

rin

g (m

ill

NO

K)

Utløp rentesikring (årstall)

15%

6%

39%

33%

8%

Handel

Industri

Kontor

Lager/Logistikk

Annet

39%

11%

33%

8%

9%Stor-Oslo

Østlandet

Stavanger/Sola

Sverige

Danmark

Porteføljen - Nøkkeltall

PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,96 milliarder per 30. juni 2017. Dette tilsvarer en

netto yield på 7,3 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 7,0 år. Porteføljen har en geografisk

spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen.

Beliggenhet

Type bygg (Segment)

9

Kursutvikling

VEK (30.06.2017) NOK 119 per aksje

Akkumulert utbetaling NOK 109,70 per aksje

Sist omsatt NOK 97 per aksje

Eiendomsportefølje

Brutto eiendomsverdier NOK 1,96 mrd

Verdi av EK (basis VEK) NOK 576 mill

Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 470 mill

Brutto leieinntekter NOK 152 mill

Netto yield portefølje basis VEK 7,3 %

Estimert netto yield basis sist omsatt 7,7 %

Estimert EBITDA yield basis VEK 7,1 %

Kontraktslengde (år) 7,0

Andel av areal portefølje 124.399 kvm

Antall bygg 25

Ledighet 3,3 %

KPI Regulering 98 %

Leienivå portefølje (NOK per kvm)

Kontor 1 706

Handel 1 145

Lager og logistikk 947

Industri 1 494

Annet 1 029

Lånefinansiering

Belåningsgrad 67 %

Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,2 %

Gjenomsnittlig rentebinding (år) 2,6

Andel rentebundet 65 %

Gjennomsnittlig lånemargin 1,8 %

Overkurs swapavtaler NOK 20 per aksje

Antall kvm

Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo 6 430 11,7 4,1 % 7,5 %

Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola 12 335 8,0 7,1 % 1,8 %

Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola 5 845 6,8 6,2 % 3,0 %

Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola 17 379 2,8 8,9 % 8,2 %

Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola 16 491 9,0 7,0 % 11,7 %

Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo 24 734 14,5 4,8 % 8,3 %

Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet 10 287 4,1 9,5 % 3,8 %

Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark 15 094 6,5 7,7 % 8,7 %

Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige 9 600 6,6 7,1 % 8,0 %

Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 26 000 4,5 9,4 % 10,9 %

Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo 7 349 1,4 8,6 % 6,9 %

Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola 34 412 3,5 22,5 % 8,5 %

Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo 17 119 5,4 8,6 % 4,9 %

Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet 6 600 12,1 5,4 % 7,7 %

* basert på andel av total nettoleie

Andel av

portefølje *BeliggenhetProsjekt / selskap Eierandel Type bygg

Gjenstående

leietid (år) Netto yield

Markedskommentar

Kontorleiemarkedet i Oslo

Kontorledigheten i Oslo er per april 2017 7,1 %, noe

som betyr mer eller mindre stabil utvikling i løpet av

første halvår av 2017.

I årene fremover, forventes kontorledigheten i Oslo å

falle videre. Dette kan forklares med fortsatt positiv

sysselsettingsvekst, konvertering fra kontor til annet

bruk, i tillegg til en begrenset nybyggingsaktivitet i

hovedstaden.

Leieprisene opplevde et press oppover i første halvår

av 2017, og denne trenden er forventet å fortsette

videre de neste to årene. I første omgang vil dette

gjelde CBD samt områder som opplever lav

kontorledighet som Majorstuen og Nydalen, mens

andre attraktive kontorkluster i Oslo vil merke

oppgangen i løpet av 2018. Leienivåene er forventet å

holde seg uendret i vestaksen basert på høy ledighet i

området.

Følgende er de største kontraktene siden forrige

kommentar:

• Norconsult har signert en ny 10-års avtale for

~4.000 kvadratmeter med Entra i Kjørbo-parken i

Sandvika. Eiendommen vil bli utviklet og oppgradert

til Powerhouse standard, og Norconsult flytter etter

planen inn i eiendommen i oktober 2018. I tillegg,

har Norconsult forlenget lengden på deres

nåværende leiekontrakt på ~11.000 kvadratmeter

på Kjørbo.

• Børsnoterte Funcom har signert en leiekontrakt med

Vika Eiendomsforvaltning i Kirkegata 15 for ~1.700

kvadratmeter.

• Vipps og Eiendomsverdi har signert leiekontrakter

for totalt ~2.200 kvadratmeter med Wahl Eiendom i

Dronning Eufemias gate 42 i enden av Barcode, og

er med dette byggets to første leietakere.

• Svill Eiendom skal bygge 4.000 nye kvadratmeter

for Aleris i Fredrik Stangs gate 11-13 på Frogner.

Det nye bygget skal slås sammen med den

eksisterende Aleris-klinikken som også er eid av

Svill Eiendom. Den nye leiekontrakten er på 25 år

pluss en opsjon på ytterligere 15 år med oppstart

juni 2019. Den eksisterende leiekontrakten er

forlenget med ytterligere 15 år. Totalt leier Svill

Eiendom ut ~12.700 kvadratmeter til Aleris.

Leiemarkedet for logistikk i Stor-Oslo regionen er

fremdeles sterkt med stabilt lav ledighet, og

etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de

kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå.

Leienivåene har ikke endret seg stort i

logistikkmarkedet de siste årene, og leienivåene for de

beste områdene er fremdeles på NOK 1.200 / m2.

Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro

ettersom disse områdene anses som mest attraktive.

Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2017.

Markedskommentar (fortsettelse)

Transaksjonsmarkedet

Transaksjonsmarkedet i første halvår av 2017 har

opplevd høy aktivitet, og per i dag er

transaksjonsvolumet på i overkant av NOK 32

milliarder fordelt på rundt 125 transaksjoner

(inkluderer kun transaksjoner over NOK 50 millioner).

Den høye aktiviteten ser ut til å fortsette i andre

halvår, og det endelige transaksjonsvolumet er per i

dag anslått til NOK 70 milliarder.

Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg

stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer

med sekundær beliggenhet er 75-125 punker høyere.

Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige

kommentar inkluderer:

• Pecunia har inngått avtale om salg av det nye

Kripos-bygget i Nils Hauges gate 25 på Bryn i Oslo

for NOK 1.020 millioner til et syndikat satt opp av

Arctic Securities. Eiendommen ferdigstilles i disse

dager, og Kripos har inngått en 15-års leieavtale på

det meste av bygget, med opsjoner på resten.

• Aspelin Ramm har kjøpt halvparten av Storebrands

Ruseløkkveien 26 i Vika. Det foreligger store planer

for eiendommen, og det nye bygget blir på rundt

60.000 kvadratmeter, inkludert handelsarealer.

• Oslo Kommune har kjøpt en skoletomt på Frysja i

Oslo for NOK 354 millioner av et Clarksons Platou

syndikat. Det er behov for skole i Frysja-området og

kjøpet har blitt godkjent av Bystyret i Oslo.

Eiendommen har i dag en lengre leiekontrakt med

Møller Eiendom.

• Colliers International Corporate har kjøpt Storgata

5-7 i Oslo sentrum på vegne av en

investorgruppering for NOK 222 millioner. Storgata

er under utvikling, og Storgata 5-7 er nå under full

rehabilitering.

• Syndikat tilrettelagt av Vika Project Finance har

kjøpt tre eiendommer den siste tiden for omtrent

NOK 580 millioner. Eiendommene er henholdsvis

nærsenteret Sæter Torg på Nordstrand i Oslo, den

nye kontoreiendommen Tykkemyr 1 i Moss og

handelseiendommen Fiboveien 14B/12E i Lyngdal.

Kilde: Akershus Eiendom per andre kvartal 2017.

Vi ser boligbremsen i hvitøyet – vil den påvirke næringsmarkedet?

I slutten av 2. kvartal 2017 skrives det svært mye om

oppbremsingen i boligmarkedet. Etter et hektisk 2016

der prisene på boliger steg med 24 % i Oslo og 15 % i

landet som helhet, har en blanding av nye

låneutmålingsregler og mer forsiktige boliginvestorer

gitt oss den første nedgang i priser siden 2013. Ifølge

Econ var salg av nye boliger i mai-juni 2017 nesten 40

% lavere enn i tilsvarende periode i fjor, og meglerne

rapporterer om et rekordstort antall bruktboliger på

markedet.

Enkelte sjeføkonomer forventer nå en prisnedgang på

opptil 20 % i Oslo, og argumenterer med at det bare vil

bringe prisene tilbake der de var i starten av 2016.

Dette vil virke som et jordskjelv, men dersom det skjer

i – og blir etterfulgt av – en periode hvor økonomien

vokser raskere og flere får jobb, vil det høyst

sannsynlig være en forbigående nedtur, slik mange

andre i bransjen hevder.

Vi har tidligere omtalt hvordan kontor- og

boligmarkedene er nærmest frikoblet fra hverandre,

fordi både tilbuds- og etterspørselskreftene er helt

forskjellige. Den svært rasjonelle kontorleietaker har

valget mellom en horde av eksisterende bygg og

tomter, med ivrige eiere og utbyggere, og moderate

forskjeller mellom beliggenheter. Et boligprisfall har

derfor lite å si for kontor-etterspørselen.

På den annen side – og dette har allerede DNB-

analytiker Simen Mortensen påpekt – kan dette påvirke

kontormarkedet indirekte ved at færre eiendommer blir

tatt ut av markedet og konvertert til boliger. Vi tror

ikke dette vil skje i særlig grad, av flere grunner.

Hovedgrunnene til at dette ikke får stor innvirkning på

kort/mellomlang sikt er følgende:

• Konvertering av eldre bygg skjer også til flere andre

formål enn bolig. Hotell og handel samt offentlige

formål som skole tar også en del areal; i sentrum av

større byer er spesielt hotell et populært formål.

• De fleste bygg som er forventet tatt ut av markedet

de kommende år, er inne i reguleringsprosesser

som ikke lett kan reverseres, og et kjøligere

boligmarked vil da bety at prosjektet blir utsatt i tid.

• En del av de byggene som er forventet å

konverteres, er i stor grad av under middels

beliggenhet og kvalitet for kontorbrukere. Om de

blir stående ledige, vil de ikke påvirke markedet i

stor grad. En eier vil også neppe legge særlig

investeringer i bygget dersom planen uansett er å

fjerne det fra markedet.

Basert på dette tror vi ikke at aktørene i

kontormarkedet vil påvirkes nevneverdig. Vi forventer

fortsatt mellom 100.000 og 150.000 m² konvertert

eller revet areal i Oslo per år de nærmeste to-tre årene,

og frem til starten av 2019 vil det være flere

kvadratmeter som fjernes enn som tilføres

kontormassen. Man kan nok finne enkeltbygg som

forblir på markedet, men dette vil være unntakene mer

enn regelen.

I mindre byer i Norge kan man se noe av det samme.

Den eneste andre byen med et signifikant

konverteringsareal er Bergen – der har opp mot 30.000

m² i sentrum blitt fjernet fra kontormarkedet, men det

har i hovedsak blitt hoteller. De andre byene har heller

ikke hatt den samme prisveksten som Oslo har hatt de

siste par årene, så effekten både i pluss og minus vil bli

lavere.

En mer seriøs påvirkning vil vi først se dersom

boligbremsen varer så lange at den påvirker den

generelle økonomien og arbeidsmarkedet. Dette kan

skje både ved at flere i byggebransjen mister jobben og

ved at en boligprisfall fører til at boligeiere må

begrense lånekreditten, og slik sett øker sparingen og

reduserer forbruket – dette vil føre til en større

oppbremsing, men det skjer i så fall via

arbeidsmarkedet. Dette bør ikke kunne skje så lenge

norsk (og europeisk) økonomisk vekst er stabil eller

stigende slik prognosene skulle tilsi, så det krever at

noe annet går galt, sannsynligvis i så fall utenfor

Norge.

Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom

Definisjoner og ansvarsfraskrivelse

I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller

fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne

kvartalsrapporten.

Definisjoner:

10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt

lånemargin.

EBITDA Earnings Before Interest Tax , Depreciation and Amortization. Dette

tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt

(tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader).

Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom

IRR Årlig avkastning, målt i prosent.

Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og

gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden

tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per

er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK.

PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS.

PAI Pareto Alternative Investments AS.

Pareto Selskaper i Pareto Gruppen.

Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning

som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive

beliggenheten i Oslo sentrum.

VEK Verdijustert egenkapital.

Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige

eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler

direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering.

Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett

basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den

faste renten bankene tilbyr.

Ansvarsfraskrivelse:

Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller

en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte,

som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.

Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har

vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.

Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller

fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative

Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.

Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig

avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.

Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance’s markedsrapport av mai 2017.

Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med

tidligere emisjoner.

13