AnalisaInvestasiRuang Tunggu Baru Terminal Purabaya Surabaya
Aisyah Amelia, Anna Amalia, Faradilla Ayu, Isti Qomariyah, dan
Yhona
YulianaJurusanTeknikSipil,FakultasTeknikSipildanPerencanaan,InstitutTeknologiSepuluhNopember(ITS)JL.AriefRahmanHakim,Surabaya60111Indonesiae-mail:[email protected]
5
AbstrakRuang tunggu terminal Purabaya yang menyatu dengan
kios-kios pedangang menyebabkan ruang gerak para calon penumpang
terbatas, oleh karena itu dibutuhkan adanya ruang tunggu baru.
Tugas besar ini bertujuan melakukan analisa kelayakan investasi
dengan meninjau aspek finansial yang fokus evaluasinya untuk
memperoleh gambaran apakah ruang tunggu Terminal Purabaya layak
atau tidak. Metodologi yang dipergunakan dalam penyelesaian tugas
besar ini adalah pengumpulan data, pengolahan data, analisa
pendapatan, aliran kas serta meninjau aspek finansial dengan metode
Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback
Period, serta melakukan analisa sensitifitas terhadap variabel
biaya tanah, tarif listrik, occupancy rate, dan harga sewa. Dari
hasil analisa diketahui bahwa investasi total Ruang Tunggu Baru
Terminal Purabaya sebesar Rp 29.434.264.383,56 dengan NPV selama
masa investasi sebesar Rp 3.378.251.313,38, IRR sebesar 14,29%,
lebih besar dari arus pengembalian yang diinginkan sebesar 11,67%,
Payback Period selama 11 tahun, lebih kecil dari masa investasi
yang ditentukan. Dari analisa sensitifitas terhadap NPV diketahui
bahwa ruang tunggu baru Terminal Purabaya tidak layak jika biaya
tanah dinaikkan 23%, tarif listrik dinaikkan 17,32%, occupancy rate
dinaikkan 8,825%, dan harga sewa diturunkun 11%.
I. PENDAHULUANTransportasi dapat dikatakan sebagai salah satu
kebutuhan pokok manusia. Hal ini dikarenakan manusia bukan makhluk
stasioner, manusia perlu melakukan perpindahan dari satu tempat ke
tempat lain untuk memenuhi kebutuhan mereka. Berbagai jenis
angkutan umum pun dibuat untuk memenuhi kebutuhan transportasi
manusia, baik yang beroperasi di darat, laut maupun udara. Salah
satu transportasi darat yang paling banyak digunakan adalah bus.
Bus banyak menjadi pilihan karena tarif yang ekonomis, fasilitas
dan kenyamanan yang diberikan.Terminal Purabaya merupakan salah
satu terminal di Jawa Timur. Terminal ini termasuk terminal tipe A
yang melayani transportasi antarkota dan antarpropinsi, lokasinya
yang strategis di mana hanya 20 menit dari Bandara Juanda
Internasional dan dekat dengan jalan tol Surabaya-Gempol membuat
terminal ini menjadi terminal terbesar dan tersibuk di Jawa Timur.
Terminal yang merupakan prasarana transportasi untuk keperluan
menurunkan dan menaikkan peumpang, tentunya berfungsi pula sebagai
pemberi keamanan dan kenyamanan bagi calon penumpang bus. Salah
satu fasilitas yang bisa mempengaruhi keamanan dan kenyamanan
penumpang adalah tersedianya fasilitas ruang tunggu. Seperti yang
telah kita ketahui bahwa ruang tunggu terminal menyatu dengan
kios-kios pedangang dan menyebabkan ruang gerak para calon
penumbang terbatas. Oleh karena itu, dibutuhkan adanya ruang tunggu
baru di Terminal Purabaya.
II. KONSEPTerminal adalah prasarana transportasi jalan untuk
keperluan memuat dan menurunkan orang dan /atau barang serta
mengatur kedatangan dan pemberangkatan kendaraan umum, yang
merupakan salah satu wujud simpul jaringan transportasi (Kepmenhub
35/2003).Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang
memerlukan biaya besar dan berdampak jangka pajang terhadap
kelanjutan usaha. Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan
sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh
keuntungan di masa mendatang.
III. METODOLOGIA. Analisis Variabel-Variabel
InvestasiVariabel-variabel investasi perlu diperkirakan atau
dihitung terlebih dahulu sebelum melakukan analisis terhadap
analisis-analisis lainnya. Variabel dalam investasi proyek kami
menyangkut biaya investasi, pembiayaan, rate of return, masa
investasi, biaya, pendapatan, dan terminal value.[footnoteRef:1]
[1: Lihat Lampiran 1]
B. Analisis Kelayakan InvestasiVariabel-variabel investasi
dianalisis kemudian variabel-variabel tersebu dinilai kelayakannya
untuk menentukan layak atau tidaknya proyek tersebut. Ada bebrapa
metode yang digunakan untuk menganalisis kelayakan investasi antara
lain:1) Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara penerimaan
dan pengeluaran yang sudah di-presentvaluekan. Dengan mengetahui
nilai dari NPV, kita dapat menentukan kelayakan dari proyek
tersebut. NPV bisa terjadi dalam beberapa keadaan sebagai
berikut:NPV > 0, proyek menguntungkanNPV < 0, proyek tidak
layak diusahakanNPV = 0, proyek netral atau berada pada break event
point (BEP)
2) Internal Rate Return (IRR) adalah mencari suatu tingkat bunga
yang akan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan yang
diharapkan diterima dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran
untuk investasi. IRR adalah discount rate yang menjadikan NPV sama
dengan nol. Dengan kriteria jika IRR>MARR (layak) dan IRR1(
layak) dan PI 0, maka proyek pembangunan ruang tunggu baru Terminal
Purabaya layak secara finansial.
Internal Rate of Return (IRR)Untuk menentukan nilai IRR
dilakukan dengan cara trial and error dengan mendapatkan nilai NPV
(+) dan NPV (-). Maka dicoba i=15% diperoleh nilai NPV (-) pada
i=11,67% yang bernilai negatif. Kemudian dilakukan interpolasi
linear diperoleh NPV bernilai nol pada i=14,29%.
Grafik 4.1: Grafik interpolasi linear IRR
Payback Period (PP)Payback Period dihitung untuk mengetahui
seberapa lama investasi akan dapat dikembalikan. Dengan
persamaan:
Dari perhitungan diperoleh n = 11 tahun.[footnoteRef:7] [7:
Lihat Lampiran 7 Tabel 7.3]
Profitability IndexAdalah indeks yang mengukur kemampuan
investasi (beaya investasi) untuk mendatangkan keuntungan.
(layak)
Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas digunakan untuk
mengetahui seberapa sensitive suatu keputusan terhadap perubahan
parameter-parameter yang mempengaruhinya. Pada tugas besar kali ini
sensitivitas dilakukan pada variabel biaya tanah, tarif listrik,
occupancy rate, dan harga sewa terhadap NPV.
Grafik 2. Grafik sensitifitas
V. KESIMPULAN
Dari analisa hasil perhitungan yang telah dilakukan, dapat
diambil kesimpulan bahwa proyek pembangunan ruang tunggu Terminal
Purabaya layak secara finansial, dapat dilihat dari perolehan Net
Present Value (NPV) yang bernialai positif sebesar Rp
3.378.251.313,38 (NPV>0), pada tingkat suku bunga 11,67% per
tahun, Internal Rate of Return diperoleh 14% lebih besar dari pada
arus pengembalian yang diinginkan (IRR>MARR). Dari hasil analisa
Payback Period (PP) diperoleh 11 tahun, lebih kecil dari masa
investasi yaitu 20 tahun.Dari hasil analisa sensitifitas antara
terhadap variabel biaya tanah, tarif listrik, occupancy rate, dan
harga sewa terhadap NPV diketahui bahwa ruang tunggu Terminal
Purabaya dikatakan tidak layak jika biaya tanah dinaikkan 23% dari
biaya yang ada, tarif listrik dinaikkan 17,32% dari biaya yang
telah ditetapkan, penaikkan occupancy rate sebesar 8,825% dari
tingkat huni yang telah ditetapkan, dan penurunan harga sewa
sebesar 11% dari tarif yang telah ditetapkan. Dari analisa
sensitifitas variabel-variabel tersebut diketahui bahwa proyek ini
sangat sensitif terhadap occupancy rate, di mana semakin tinggi
tingkat kekosongan maka NPV semakin menurun.
DAFTAR PUSTAKA
Nufaili, Rina dan Christiono Utomo. 2014. Analisa Investasi
Hotel Pesonna Makassar. Jurnal Teknik POMITS: SurabayaWahyudhi,
Ofianto dan Christiono Utomo. 2014. Analisa Investasi pada Proyek
Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik POMITS:
SurabayaGiatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Raja Gravindo:
JakartaHalim, A. 2003. Analisa Investasi. Salemba Empat:
Jakarta
