Pajak Bumi Dan Bangunan

MODUL 5

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN(PBB)

Dasar Hukum PBB : UU No. 12 Tahun 1994

PBB : adalah pajak yang dikenakan terhadap objek pajak berupa bumi dan /

atau bangunan.

OBJEK PBB

Yang menjadi objek PBB adalah bumi dan / atau bangunan

BUMI :adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman, serta laut

wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.

BANGUNAN:adalah kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada

tanah atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat

dikenakan pajak adalah :

- Bangunan tempat tinggal (rumah)

- Gedung kantor

- Hotel

- Pabrik

- Emplasemen dll.

Semua ini merupakan satu kesatuan dengan komplek bangunan tersebut diatas,

seperti :

- Jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan komplek bangunan

- Hotel

- Kolam renang

- Pagar mewah

- Tempat olah raga

- Galangan kapal, dermaga

- Taman mewah

- Tempat penampungan / kilang minyak, air dan gas, juga pipa minyak,

fasilitas lain yang memberikan manfaat.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB MUTI’AH

HUKUM PAJAK 1

Klasifikasi PBB : adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan

digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan penghitungan pajak

yang terutang.

Dalam menentukan klasifikasi bumi / tanah :

- Letak

- peruntukan

- pemanfaatan

- kondisi lingkungan dll.

Dalam menentukan klasifikasi bangunan :

- Bahan yang digunakan

- Rekayasa

- letak

- kondisi lingkungan dll.

PENGECUALIAN OBJEK : (objek pajak yang tidak dikenakan PBB) :

1. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, social

(panti asuhan), kesehatan, pendidikan (madrasah, pesantren) dan kebudayaan

nasional (museum, candi), yang tidak dimaksudkan untuk mencari keuntungan.

2. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenis dengan itu.

3. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah

pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani

suatu hak

4. digunakan oleh perwakilan diplomatic, konsulat berdasarkan asas timbal balik

5. digunakan oleh badan / perwakilan org internasional yang ditentukan oleh Men Keu

Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan,

penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan PP.

Dasar Pengenaan PBB : Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP TKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), 201/KMK.04/2000 : adalah

sebesar Rp. 12.000.000,-

Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak , yang diberikan NJOP TKP hanya salah

satu objek pajak yang nilainya terbesar.


HUKUM PAJAK 2

Penyesuaian besarnya NJOP TKP sebagai Dasar Penghitungan Pajak (DPP)

ditetapkan oleh Men Keu.

SUBJEK PAJAK

Subjek pajak dalam PBB adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu

- hak atas bumi,

- dan atau memperoleh manfaat atas bumi,

- dan atau memiliki menguasai,

- dan atau memperoleh manfaat atas bangunan

TARIF PAJAK

Tarif PBB = 0,5% (lima persepuluh persen)

DASAR PENGENAAN PAJAK (DPP)

1. DPP adalah NJOP

2. Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 th oleh Men. Keu, kecuali untuk daerah ttt

ditetapkan setiap th sesuai dengan perkembangan daerahnya.

3. DPP adalah NJKP yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya

100% dari NJOP.

4. Besarnya prosentase NJKP ditetapkan dengan PP No.46 th 2000 diberlakukan mulai

th pajak 2001 yaitu :

a. Sebesar 40% dari NJOP

- Objek pajak perumahan, yang WP nya perorangan dengan NJOP atas bumi

dan bangunan = / > dari 1.000.000.000,- ketentuan ini tidak berlaku bagi

objek pajak yang dimiliki/dikuasai/dimanfaatkan oleh PNS, anggota TNI /

POLRI dan para pensiunan termasuk janda dan duda, yang penghasilannya

semata-mata berasal dari gaji atau uang pensiun.

- Objek pajak perkebunan, yang luas lahannya = / > 25 hektar.

- Objek pajak kehutanan.

- Objek Pajak Pertambangan.

b. 20% dari NJOP

- Objek pajak lainnya apabila NJOP < 1 Milyar rupiah


HUKUM PAJAK 3

CARA MENGHITUNG PAJAK

PBB = Tarif pajak x [% NJKP x NJOP – NJOP TKP)]

SAAT PAJAK TERUTANG

Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada

tgl 1 Januari.

SISTEM PENGENAAN PBB

WP SPOP SPPT Pembayaran 31/7 2002

1 Feb 2002 (paling lambat), jika terlambat

pokok+denda 2% (dg SPT)

SPOP tidak benar SPOP tidak(data disembunyikan) dikembalikan

SKP

Selisih pajak terutang + Pokok pajak + Denda adm 25% denda adm 25% Dari selisih dr pokok pajak

SPOP hanya diberikan dalam hal :

1. Objek pajak belum terdaftar / data belum lengkap

2. Objek pajak telah terdaftar tetapi data belum lengkap

3. NJOP berubah / pertumbuhan ekonomi

4. Objek pajak dimutasikan / laporan dari instansi yang berkaitan lsg dg objek pajak.

SISTEM PENGENAAN PBB :

1. Subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi SPOP


HUKUM PAJAK 4

2. SPOP harus diisi dg jelas, benar, lengkap, dan tepat waktu dan disampaikan ke DJP

selambat-lambatnya 30 hari setelah tgl diterimanya SPOP.

3. DJP akan menerbitkan SPPT, berdasarkan SPOP yang diterima

4. DJP dapat mengeluarkan SKP dalam hal-hal sbb :

- SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan

sebagaimana ditentukan dalam surat tegoran.

- Dari hasil pemeriksaan ternyata pajak yang terutang (seharusnya) > dari SPOP

5. Jumlah yang terutang dalam SKP (sbgmn dimaksud 4a) pokok pajak + denda 25%

mis :

WP A tidak menyampaikan SPOP, berdasarkan data yang ada DJP mengeluarkan

SKPKB sbb:

Objek pajak dengan luas dan nilai jual :

Pokok pajak Rp. 5.000.000,-

Sanksi adm 25% x Rp 5.000.000 Rp. 1.250.000,-

Jumlah pajak yang terutang dalam SKP Rp. 6.250.000,-

PEMBAGIAN HASIL PBB :

Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan negara yang dibagi antara Pemerintah

Pusat dan Daerah dengan imbangan pembagian sbb :

a. Pemerintah Pusat 10% dari penerimaan PBB

b. Pemerintah Daerah 90% dari penerimaan PBB, dg ketentuan sbb :

- Biaya pemungutan PBB = 9% diperoleh dari (10% x bagian pemda (90%)

- DATI I = 16,2% diperoleh dari (20% x 81%)

- DATI II = 64,8% diperoleh dari (80% x 81%)

CONTOH PERHITUNGAN PBB :

1. Tn. Amin memiliki sebuah rumah di Mampang Prapatan, tanahnya seluas 800 m2,

NJOP nya Rp.160.000.000,-, bangunan seluas 400 m2, dengan NJOP nya

Rp.90.000.000,-

Hitung PBB tahun 2001 untuk tanah dan bangunan tersebut ?


HUKUM PAJAK 5

Penyelesaian :

Luas Tanah = 800 m2, NJOP=Rp.160.000.000 NJOP/m2 = Rp.200.000,-

Luas Bangunan = 400 m2, NJOP=Rp. 90.000.000 NJOP/m2 = Rp.225.000,-

Perhitungan PBB tahun 2001 :

NJOP Tanah = 800 x Rp.200.000,- = Rp.160.000.000,-

NJOP Bangunan = 400 x Rp.225.000,- = Rp. 90.000.000,-

NJOP Tanah dan Bangunan = Rp.250.000.000,-

NJOP TKP = Rp 12.000.000,-

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp.238.000.000,-

NJKP = 20% x Rp.238.000.000,- = Rp. 47.600.000,-

PBB = 0,5 x Rp. 47.600.000,- = Rp. 238.000,-

2. Poleng memiliki sebuah rumah yang sekaligus dijadikan tempat usaha didaerah

Kebayoran Baru,

tanahnya seluas 700 m2, NJOP nya Rp.1.400.000.000,- sedang

bangunan seluas 400 m2 dan NJOP nya Rp. 600.000.000.

Hitunglah PBB tahun 2001 untuk tanah dan bangunan milik poleng tersebut ?

Penyelesaian :

Tanah =700m2, NJOP nya Rp.1.400.000.0002.000.000/m2konversiklasA8

Bangunan =400m2, NJOP nya

Rp.600.000.000Rp.1.500.000/m2konversi,klsB20

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp.2.013.000/m2

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp.1.516.000/m2

Perhitungan PBB tahun 2001 :

NJOP Tanah 700 x Rp.2.013.000 = Rp.1.409.100.000

NJOP Bangunan 400 x Rp.1.516.000 = Rp. 606.400.000

NJOP Tanah dan Bangunan = Rp.2.015.500.000

NJOP TKP = Rp. 12.000.000

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp.2.003.500.000


HUKUM PAJAK 6

NJKP = 40% x Rp.2.003.500.000 = Rp. 801.400.000

PBB = 0,5%x Rp. 801.400.000 = Rp. 4.007.000

Perhitungan PBB atas Rumah Susun.

Luas Tanah 4.000 m2

Luas Bangunan

- Tipe-21, 200 unit = 4.200m2

- Tipe-36, 100 unit = 3.600m2

- Tipe-48, 50 unit = 2.400m2 10.200 m2

Fasilitas (gang, tangga, ruang pertemuan dll) 1.500 m2

Lingkungan (jalan, taman, tempat parker dll) 1.500 m2

NJOP per m2 :

Tanah Rp. 800.000/m2

Bangunan dan fasilitas yang melekat Rp. 300.000/m2

Lingkungan Rp. 50.000/m2

Perhitungan PBB :

NJOP Tanah = 4.000 x Rp. 800.000 = Rp. 3.200.000.000

NJOP Bangunan :

- Rumah = 10.200 x Rp. 300.000= Rp.3.060.000.000

- Fasilitas = 1.500 x Rp. 300.000= Rp. 450.000.000

- Lingkungan = 1.500 x Rp. 500.000= Rp. 450.000.000

J U M L A H = Rp.3.960.000.000

PBB terurang Tipe-21 :

NJOP Tanah = 21 / 10.200 x Rp. 3.200.000.000 = Rp. 6.588.235

NJOP Bangunan = 21 / 10.200 x Rp. 3.960.000.000 = Rp. 8.152.941

NJOP TKP = (Rp. 12.000.000)

NJOP untuk Penghitungan PBB = Rp. 2.741.176

PBB 0,5% x 20% x Rp. 2.741.176 = Rp. 2.741


HUKUM PAJAK 7


NJOP Tanah = 36 / 10.200 x Rp. 3.200.000.000 = Rp. 11.294.118


NJOP TKP = (Rp. 12.000.000)


PBB 0,5% x 20% x Rp. 13.270.589 = Rp. 13.270


NJOP Tanah = 48 / 10.200 x Rp. 3.200.000.000 = Rp. 15.058.824


NJOP TKP = (Rp. 12.000.000)


PBB 0,5% x 20% x Rp. 21.694.118 = Rp. 21.694


HUKUM PAJAK 8

Kep.Men KeuNo. 523/KMK.04/1998Tanggal 18 Desember 1998

Klasifikasi penggolongan, dan ketentuan Nilai Jual Permukaan Bumi (Tanah)Kelompok A

Klas PenggolonganNilai Jual Permukaan Bumi (Tanah)

(Rp/M2)

Nilai JualPermukaan Bumi

(Tanah(Rp/M2)

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435

> 3.000.000 s.d 3.200.000 > 2.850.000 s.d 3.000.000 > 2.708.000 s.d 2.850.000 > 2.573.000 s.d 2.708.000 > 2.444.000 s.d 2.573.000 > 2.261.000 s.d 2.444.000 > 2.091.000 s.d 2.261.000 > 1.934.000 s.d 2.091.000 > 1.789.000 s.d 1.934.000 > 1.655.000 s.d 1.789.000 > 1.490.000 s.d 1.655.000 > 1.341.000 s.d 1.490.000 > 1.207.000 s.d 1.341.000 > 1.086.000 s.d 1.207.000 > 977.000 s.d 1.086.000 > 855.000 s.d 977.000 > 748.000 s.d 855.000 > 655.000 s.d 748.000 > 573.000 s.d 655.000 > 501.000 s.d 573.000 > 426.000 s.d 501.000 > 362.000 s.d 426.000 > 308.000 s.d 362.000 > 262.000 s.d 308.000 > 223.000 s.d 262.000 > 178.000 s.d 223.000 > 142.000 s.d 178.000 > 114.000 s.d 142.000 > 91.000 s.d 114.000 > 73.000 s.d 91.000 > 55.000 s.d 73.000 > 41.000 s.d 55.000 > 31.000 s.d 41.000 > 23.000 s.d 31.000 > 17.000 s.d 23.000

3.100.000 2.925.000 2.779.000 2.640.000 2.508.000 2.352.000 2.176.000 2.013.000 1.862.000 1.722.000 1.573.000 1.416.000 1.274.000 1.147.000 1.032.000 916.000 802.000 702.000 614.000 537.000 464.000 394.000 335.000 285.000 243.000 200.000 160.000 128.000 103.000 82.000 64.000 48.000 36.000 27.000 20.000


HUKUM PAJAK 9

363738394041424344454647484950

> 12.000 s.d 17.000 > 8.400 s.d 12.000 > 5.900 s.d 8.400 > 4.100 s.d 5.900 > 2.900 s.d 4.100 > 2.000 s.d 2.900 > 1.400 s.d 2.000 > 1.050 s.d 1.400 > 760 s.d 1.050 > 550 s.d 760 > 410 s.d 550 > 310 s.d 410 > 240 s.d 310 > 170 s.d 240 > 170

14.000 10.000 7.150 5.000 3.500 2.450 1.700 1.200 910 660 480 350 270 200 140


HUKUM PAJAK 10


Klasifikasi penggolongan, dan ketentuan Nilai Jual Permukaan Bumi (Tanah)Kelompok B

Klas PenggolonganNilai Jual Permukaan Bumi (Tanah)

(Rp/M2)

Nilai JualPermukaan Bumi

(Tanah(Rp/M2)

123456789

1011121314151617181920212223242526272829303132333435

> 67.390 .000 s.d 69.700.000 > 65.120 .000 s.d 67.390.000 > 62.890.000 s.d 65.120.000 > 60.700.000 s.d 62.890.000 > 58.550.000 s.d 60.700.000 > 56.440.000 s.d 58.550.000 > 54.370.000 s.d 56.440.000 > 52.340.000 s.d 54.370.000 > 50.350.000 s.d 52.340.000 > 48.400.000 s.d 50.350.000 > 46.490.000 s.d 48.400.000 > 44.620.000 s.d 46.490.000 > 42.790.000 s.d 44.620.000 > 41.000.000 s.d 42.790.000 > 39.250.000 s.d 41.000.000 > 37.540.000 s.d 39.250.000 > 35.870.000 s.d 37.540.000 > 34.240.000 s.d 35.870.000 > 32.650.000 s.d 34.240.000 > 31.100.000 s.d 32.650.000 > 29.590.000 s.d 31.100.000 > 28.120.000 s.d 29.590.000 > 26.690.000 s.d 28.120.000 > 25.300.000 s.d 26.690.000 > 23.950.000 s.d 25.300.000 > 22.640.000 s.d 23.950.000 > 21.370.000 s.d 22.640.000 > 20.140.000 s.d 21.370.000 > 18.950.000 s.d 20.140.000 > 17.800.000 s.d 18.950.000 > 16.950.000 s.d 17.800.000 > 15.620.000 s.d 16.800.000 > 14.590.000 s.d 15.620.000 > 13.600.000 s.d 14.590.000 > 12.650.000 s.d 13.600.000

68.545.000 66.255.000 64.005.000 61.795.000 59.625.000 57.495.000 55.045.000 53.355.000 51.345.000 49.375.000 47.445.000 45.555.000 43.705.000 41.895.000 40.125.000 38.395.000 36.705.000 35.055.000 33.445.000 31.875.000 30.345.000 28.855.000 27.405.000 25.995.000 24.625.000 23.295.000 22.005.000 20.755.000 19.545.000 18.375.000 17.245.000 16.155.000 15.105.000 14.095.000 13.125.000


HUKUM PAJAK 11

363738394041424344454647484950

> 11.740.000 s.d 12.650.000 > 10.870.000 s.d 11.740.000 > 10.040.000 s.d 10.870.000 > 9.250.000 s.d 10.040.000 > 8.500.000 s.d 9.250.000 > 7.790.000 s.d 8.500.000 > 7.120.000 s.d 7.790.000 > 6.490.000 s.d 7.120.000 > 5.900.000 s.d 6.490.000 > 5.350.000 s.d 5.900.000 > 4.840.000 s.d 5.350.000 > 4.370.000 s.d 4.840.000 > 3.940.000 s.d 4.370.000 > 3.550.000 s.d 3.940.000 > 3.200.000 s.d 3.550.000

12.195.000 11.305.000 10.455.000 9.645.000 8.875.000 8.145.000 7.455.000 6.805.000 6.195.000 5.625.000 5.095.000 4.605.000 4.155.000 3.745.000 3.375.000


HUKUM PAJAK 12


Klasifikasi penggolongan, dan ketentuan Nilai Jual BangunanKelompok A

Klas PenggolonganNilai Jual Permukaan Bangunan

(Rp/M2)

Nilai JualPermukaan Bangunan

(Rp/M2)1234567891011121314151617181920

> 1.034.000 s.d 1.366.000 > 902.000 s.d 1.034.000 > 744.000 s.d 902.000 > 656.000 s.d 744.000 > 534.000 s.d 656.000 > 476.000 s.d 534.000 > 382.000 s.d 476.000 > 348.000 s.d 382.000 > 272.000 s.d 348.000 > 256.000 s.d 272.000 > 194.000 s.d 256.000 > 188.000 s.d 194.000 > 136.000 s.d 188.000 > 128.000 s.d 136.000 > 104.000 s.d 128.000 > 92.000 s.d 104.000 > 74.000 s.d 92.000 > 68.000 s.d 74.000 > 52.000 s.d 68.000 > 52.000

1.200.000 968.000 823.000 700.000 595.000 505.000 429.000 365.000 310.000 264.000 225.000 191.000 162.000 132.000 116.000 98.000 83.000 71.000 60.000 50.000


HUKUM PAJAK 13


Klasifikasi penggolongan, dan ketentuan Nilai Jual BangunanKelompok B

Klas PenggolonganNilai Jual Permukaan Bangunan

(Rp/M2)

Nilai JualPermukaan Bangunan

(Rp/M2)1234567891011121314151617181920

> 14.700.000 s.d 15.800.000 > 13.600.000 s.d 14.700.000 > 12.550.000 s.d 13.600.000 > 11.550.000 s.d 12.550.000 > 10.600.000 s.d 11.550.000 > 9.700.000 s.d 10.600.000 > 8.850.000 s.d 9.700.000 > 8.050.000 s.d 8.850.000 > 7.300.000 s.d 8.050.000 > 6.600.000 s.d 7.300.000 > 5.850.000 s.d 6.600.000 > 5.150.000 s.d 5.850.000 > 4.500.000 s.d 5.150.000 > 3.900.000 s.d 4.500.000 > 3.350.000 s.d 3.900.000 > 2.850.000 s.d 3.350.000 > 2.400.000 s.d 2.850.000 > 2.000.000 s.d 2.400.000 > 1.666.000 s.d 2.000.000 > 1.366.000 s.d 1.666.000

15.250.000 14.150.000 13.075.000 12.050.000 11.075.000 10.150.000 9.275.000 8.450.000 7.675.000 6.950.000 6.225.000 5.500.000 4.825.000 4.200.000 3.325.000 3.100.000 2.625.000 2.200.000 1.833.000 1.516.000


HUKUM PAJAK 14


HUKUM PAJAK 15

Documents

Pajak Bumi Dan Bangunan