Upload
others
View
10
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier
StadsOntwikkeling
De transformatie van een bedrijventerrein
Maart 2012ww
w.u
trec
ht.
nl
De transformatie van een bedrijventerrein
Maart 2012
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier
4 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
OpdrachtgeverWim Greijn Gebiedsmanager West, SO
ProjectmanagementLeen de Wit, Roeland Hop Projectmanagementbureau, SO
ProjectteamMarjolein Bracht, Eva de Graaf Stedenbouw en Monumenten, SO
Arno van Rijssen, Karen Boelhouwer Grondzaken, SO
Ron Frusch Stedenbouw en Monumenten, JZ SO
Astrid Renne, Edwin Koster Economische zaken, SO
Paul Vreeken Strategie, SO
Robert Gijssen Verkeer/vervoer, SO
Bernadette Klein Douwel Culturele zaken, DMO
Maaike van Teeseling, José Adriaanse Milieu en Duurzaamheid, SO
Pauline Terreehorst Broedplaatsenbeleid, SO
Huub Kloosterman Indentiteitsontwikkeling, UrbanXchange
Versiedatum:5 Maart 2012
Colofon
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 5
Inleiding 7
Aanleiding en Doel
Ontwikkelingsvisie
Naamgeving
Leeswijzer
DEEL 1 - Typering van het gebied
Historie 11
Historie
Huidige situatie 13
Huidige situatie
Ruimtelijke analyse 16
Ruimtelijke structuur
Groenstructuur
Infrastructuur
Erfafscheiding
Beeldbepalende elementen
DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid
Relevant beleid 24
Structuurvisie
Bestemming Utrecht (2009)
Voorontwerp bestemmingsplan
Ontwikkelingsvisie NV Utrecht
Dynamisch Stedelijk Masterplan
Bereikbaarheid
Kantoren
Retail/PDV
Leisure
Multimodaal knooppunt Lage Weide
Groenstructuurplan
Milieuzonering
DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie
Denkkader 30
Richting kiezen in onzekere tijden
De stad straks
Ontwikkelingspotentie 31
SWOT- analyse
Marktpotentie
Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve
zone
Positionering 34
Betekenis voor creatief Utrecht
Betekenis voor economisch Utrecht
Inhoudsopgave
Identiteit 35
Naar een sterke identiteit
Thema’s en waarden van Werkspoorkwartier
Het verhaal Werkspoorkwartier
DEEL 4 - Ontwikkelingstrategie
Identiteitsconcept 42
Programmatisch concept 43
Functies en activiteiten
Programmatisch concept
Thema werklandschap
Thema stadsgeoriënteerd
Thema creatieve zone
Beleving en sfeer
Doelgroepen en gebruikers
Ruimtelijk concept 48
Structuur versterken
Open trekken
Aantrekkelijk maken
Strategische maatregelen 54
1. Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren
als toetsingskader voor initiatieven
2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door
3. De positionering ten opzichte van Rotsoord
4. De tijd haar werk laten doen
5. Ruimtelijk planologisch
6. Toetsingscriteria initiatieven
7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van
bedrijven in het gebied en stad 8. Branding
9. Tijdelijke evenementen
10. Een of twee hotspots actief faciliteren
11. Particulier opdrachtgeverschap
12. Actieplan openbare ruimte
13. Stadswerken
14. Verwerving
15. Lichte coördinatie
16. Financiën
De eerste stappen 55
BIJLAGEN
Achtergrondinformatie 59
6 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Keulsekade
Werkspoorhaven
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 7
TOEKOMSTIGLEIDSCHE RIJN CENTRUM
WERKSPOORKWARTIER
Aanleiding en doel Het gebied Werkspoorkwartier is historisch gezien een
bedrijventerrein in de periferie van de stad. De laatste jaren ligt
het accent op stadsverzorgende bedrijven.
Door de ontwikkeling van Leidsche Rijn is het gebied
geografisch gezien centraler in de stad komen te liggen. De au-
tobereikbaarheid is echter relatief minder geworden. Door beide
ontwikkelingen is er veel dynamiek in het gebied en verschiet
het momenteel van kleur.
Naast grootschalige activiteiten (NUON, transport) en kleinscha-
liger bedrijfjes (garages, installatiebedrijven ed.) vestigen zich
er steeds meer creatieve ondernemingen en stadsverzorgende
bedrijven (Kidzcity, squash, architectenbureaus etc.).
Vanaf 2020 zal het gebied Cartesiusdriehoek (ten zuidoosten
van de Cartesiusweg) zeer waarschijnlijk transformeren naar
woongebied. Ook dit zal invloed hebben op de ontwikkelingen
in het gebied Werkspoorkwartier.
Werkspoorkwartier wordt vaak genoemd als broedplaats voor
creatieve industrie. Dit geldt ook voor Rotsoord en de Merwede-
kanaalzone. Diverse initiatiefnemers melden zich bij de ge-
meente met de vraag of zij zich (tijdelijk) kunnen vestigen in het
gebied. De gemeente wordt door hen ook nadrukkelijk om haar
visie en strategie gevraagd.
Ontwikkelingsvisie Deze ontwikkelingsvisie heeft als doel de ontwikkelingspotentie
van het gebied Werkspoorkwartier te verwoorden en de -ge-
meentelijke- strategie hiervoor te bepalen. Deze visie is in het
najaar van 2011 verrijkt met de ideeën van betrokkenen in het
gebied.
NaamgevingHet gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat, is bekend
als industrieterrein Cartesiusweg. Dit roept echter verwarring
op met Cartesiusdriehoek. In deze visie wordt dan ook de naam
Werkspoorkwartier gebruikt. De naam zal later, in overleg met
de bedrijvenvereniging, definitief moeten worden gekozen. Het
Werkspoorkwartier ligt globaal tussen de sporen naar Amster-
dam en Rotterdam, het Amsterdam Rijnkanaal en de Cartesius-
weg in. Ten zuiden van het studiegebied ligt de Schepenbuurt,
dat geen onderdeel vormt van deze ontwikkelingsvisie.
LeeswijzerDit boekje bevat de volgende elementen:
• De typering van het gebied
• Het stedelijk kader en beleid
• De ontwikkelingspotentie van Werkspoorkwartier
• Het verhaal Werkspoorkwartier
• De ontwikkelingsstrategie van Werkspoorkwartier
• Bijlagen met extra kaartmateriaal
Voor de leesbaarheid zijn diverse kaarten in de bijlagen groter
afgedrukt.
Inleiding
Ligging Werkspoorkwartier
DEEL 1 - Typering van het gebied
10 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Luchtfoto gebied Werkspoorkwartier 1964
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 11
HistorieHet gebied behoort van oudsher tot de voormalige stadsweide
van Utrecht, een middeleeuwse ontginning die in de 15e eeuw
werd opgedeeld in een Hoge en een Lage Weide. De grootste
ingreep in het landschap was het graven van het Merwedekanaal
eind 19e eeuw. Tussen het Merwedekanaal en de spoorwegen
vestigde zich in 1913 de uit Amsterdam afkomstige fabriek
Werkspoor (Werktuigen en Spoorwegmaterieel). In 1916 werd
besloten om een gemeentelijk industrieterrein aan te leggen
langs het Merwedekanaal. Men koos hiervoor het gebied tussen
het Merwedekanaal en de Cartesiusweg. Het terrein had een
gunstige ligging aan zowel het kanaal, als de spoorwegen. De
aanleg bestond uit de verlegging van de Lage Weidsedijk (1920),
het opspuiten en bouwrijp maken van het terrein, het graven
van de industriehaven (1922 -24) en het graven van een haven-
kom tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg.
In 1926 werd de Peguscentrale in gebruik genomen. Het ter-
rein van Werkspoor besloeg uiteindelijk een groot deel van het
gebied en het had een eigen havenkom en diverse spoorverbin-
dingen. Ondanks een goed begin stokte de ontwikkeling van het
industriegebied al snel. De aansluiting op de spoor- en autowe-
gen was niet zo goed als men gedacht had, zodat men te veel
op watertransport was aangewezen.
Aan beide zijde van de Industriehaven is bedrijvigheid geves-
tigd. Aan de zuidzijde is deze beperkt tot een smalle strook.
Direct daarop aansluitend is een woonbuurt gebouwd, de
Historie
Cartesiusweg 1965 RET (Rubber En Theekisten) 1951
Werkspoor 1948
Schepenbuurt. centraal in deze buurt ligt het Aakplein, dat de
scheiding in bouwperiode aangeeft (ca. 1935 en ca. 1950). Tus-
sen 1936 en 1952 is het Amsterdam-Rijnkanaal gegraven ter
vervanging van het Merwedekanaal. Dit kanaal bestaat hier uit
het verbreedde Merwedekanaal. Tegelijkertijd werd het indu-
striegebied uitgebreid aan de westkant van het nieuwe kanaal.
De Cartesiusweg was onderdeel van de stedelijke rondweg, die
voortkwam uit het Uitbreidingsplan van Berlage en Holsboer
(1920). De bebouwing aan weerszijden dateerde voor het over-
grote deel pas uit de jaren vijftig. Aan de westkant kwam een
eenvoudige woonbebouwing, aan de oostzijde van de weg ston-
den spoorgerelateerde gebouwen, waaronder het monumentale
Centraal Autobusherstel Bedrijf van architect Van Ravesteijn.
De verhoging van het spoor in 1938-40 maakte dat de weg
doodliep. Pas met het maken van een tunnel in het verlengde
van de St. Josephlaan begin jaren zestig werd de Cartesiusweg
daadwerkelijk opgenomen in de binnenring. Recentelijk is hier
het station Zuilen geopend.
In het gebied zijn nu nog diverse fragmenten van industrieel
erfgoed, waaronder enkele restanten van het bedrijf Werkspoor,
inclusief de bijbehorende havenkom. Ook zijn er twee monu-
mentale bruggen.
12 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Plangebied Cartesiusweg
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 13
Functiekaart: Kleurrijk pallet
Creatieve industrie
Zakelijke dienstverlening
Leisure
Onderwijs & Maatschappelijk
Kunsten
Woningen
Bedrijvigheid overig
Momenteel is het gebied een gemengd bedrijventerrein van 60
ha. bruto. Na het vertrek van Werkspoor kende het terrein wei-
nig belemmeringen voor inrichting en gebruik waardoor gaande-
weg vanaf 1970 een grote diversiteit is ontstaan. Kenmerkend
voor Cartesiusweg is de ongebruikelijke menging van allerlei
traditionele bedrijven met stadsverzorgende diensten, kantoren,
creatieve bedrijven, kunstateliers en vrijetijdsbestemmingen.
Op het eerste gezicht oogt het gebied weinig uitnodigend door
de overwegend laagwaardige inrichting met afrasteringen,
povere gebouwen en versleten openbare ruimte. Achter die
façade toont zich echter een interessant pallet aan contrasten.
Het gebied is tegelijkertijd grootschalig en kleinschalig, mooi en
lelijk, oud en nieuw, werk en vrije tijd, productie en consumptie,
traditioneel en innovatief, ontoegankelijk en publieksgericht.
Onmiskenbaar herbergt het gebied een aantal pareltjes in
plekken en gebouwen. Vanzelfsprekend biedt het water een
fraai decor: het Amsterdam-Rijnkanaal langs de Keulsekade, de
Industriehaven en de kleine insteekhaven op de hoek Keulseka-
de-Tractieweg. Daarnaast bevindt zich in het gebied een aantal
monumentale industriële panden waaronder de energiecentrale
en een aantal gebouwen van Werkspoor.
Toch is duidelijk dat Werkspoorkwartier geen eenheid uitstraalt.
Zo bestaat er weinig samenhang tussen alle contrasten. Activi-
teiten vinden plaats binnen de gebouwen of kavels en daarmee
zijn er weinig tot geen onderlinge interacties. Eventuele interes-
sante activiteiten zijn nauwelijks zichtbaar en de ruimte tussen
de gebouwen wordt niet benut. Hierdoor is vooral sprake van
autonome wereldjes die zich op de kavels of in de gebouwen af-
spelen. Hoewel niet altijd zichtbaar zijn met name de grootscha-
lige kavels schaars bebouwd. Er is daardoor een grote overmaat
aan buitenruimte; voor parkeren, opslag of ongebruikt.
De hekken en muren rondom de kavels geven niet alleen een
kaal aangezicht maar zorgen ook voor een gebrek aan oriënta-
tie. Bezoekers kunnen bijvoorbeeld niet zien wat zich achter de
hekken plaatsvindt. Dit wordt vergroot door een onduidelijkheid
over voor- en achterkanten en een onlogische wegstructuur door
het gebied. Het versterkt dat bezoekers het gebied niet kennen
en niet kunnen duiden.
In samenstelling is het bedrijventerrein onalledaags. Met name
aan weerszijden van de Nijverheidsweg kent het gebied ruim
bemeten kavels. Deze zijn voornamelijk in gebruik voor produc-
tie, recycling, opslag en transport. Voorts is de energiecentrale
van NUON langs het kanaal een blikvanger. Stadswerken heeft
er zijn afvalstations en zijn stadswerf. Vanouds zijn op het
bedrijventerrein ook enkele kantoren gevestigd. Ook het forse
gebouw van Eneco springt bij de entree in het oog. Het overige
deel van Werkspoorkwartier bestaat uit kleinschalige bedrijven.
Dit betreft een kleurrijk pallet dat uiteenloopt van autorepa-
raties, spuiterijen en steenhouwers tot muziekproducenten,
webdesigners, squashcentrum en kinderdagverblijf.
Op het terrein bevindt zich aan de industriehaven een gemeen-
telijke overslaglocatie. De Industriehaven is de enige locatie
met een openbare loswal aan de binnenstadszijde van het
Huidige situatie
NijveNijve
ijvNijv
rheidheidheidheidheidheidddsweg
swegswegwswegweege
TractTrar
iewegeweegewegw
VlampVlamp
amVlampVlampijpst
ijpstijpstijpstijpsjpp
raatraataat
raat
Kl
Keul
seka
dek
ade
Hav
enH
aven
Hav
enH
aven
Hav
eneava
wegeg
weg
wegeg
weg
Industriehaven
GietiGietGietGietGietG
t jzers
jzers
jzers
jzer
zersers
jzeraat
traat
raararaatra
atat
WalseWalseWalseWalsesealseWalseW
trijs
trijs
trijs
trijs
tjstijst
ijraatraatraataat
raataataata
SchavSchavSchavSchava
erijserijserijsrijserijsj traat
traatraat
traatraat
Am
ster
dam
Rijn
kana
al
Werksp
We
oor-haven
Vlampijp
straat
raataat
raataaaa
Functiekaart: kleurrijk pallet
Water als decor: Industriehaven
Blikvanger: Nuon centrale
14 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 15
Amsterdam-Rijnkanaal en is daarmee een waardevolle haven.
In het gebied staat langs de Keulsekade een aantal woningen in
particulier eigendom en enkele bedrijfswoningen. Ook is langs
de Cartesiusweg een rij woningen gebouwd. Ten zuiden van de
industriehaven ligt een kleine woonwijk, de Schepenbuurt, maar
deze valt buiten het feitelijke bedrijventerrein.
Het gebied kent veel dynamiek van vertrekkende bedrijven en
nieuwe vestigers. Momenteel staat er ook veel te koop en te
huur. Opvallend is dat juist de grotere bedrijven Cartesiusweg
verlaten (of dit overwegen voor de korte of lange termijn). Een
belangrijke reden is dat het terrein min of meer ingesloten is
geraakt binnen het stedelijke weefsel van Utrecht waardoor het
gebied minder aantrekkelijk is geworden voor bedrijven met
veel vrachtbewegingen.
Hier tegenover staat een groei van kleinere bedrijfjes. Opmer-
kelijk is de toename van creatieve ondernemingen. Kenners uit
het creatieve circuit weten het gebied steeds meer te waarderen
als een afwijkende plek met tegendraadse kwaliteiten zoals lage
huren, industriële panden, veel ruimte en grotere vrijheden op
een binnenstedelijke locatie. Dit soort averechtse locaties zijn
elders in Utrecht zeldzaam geworden. Ook andere kleinscha-
lige bedrijven trekken hier naartoe vanwege dezelfde redenen.
Inmiddels telt Werkspoorkwartier tussen 60 en 70 kleinere
bedrijven in de zakelijke en maatschappelijke dienstverlening,
creatieve industrie, kunsten en vrijetijdsbestedingen.
Interessant is dat met het geleidelijke vertrek van grotere be-
drijven ook de grootschaligheid afneemt. Vrijkomende fabrieks-
panden en hallen worden in gebruik genomen als verzamelge-
bouw voor meerdere gebruikers. De verwachting is dat dit in de
komende jaren bij nog een aantal grotere panden zal gebeuren.
Kleinschaligheid doet zijn intrede, al is dat nog niet zichtbaar
buiten de gebouwen of de kavels. Met het verdwijnen van de
traditionele gebruikers zal overigens ook de bijbehorende mi-
lieuhinder kunnen afnemen.
De ontdekking van Werkspoorkwartier door kunstenaars,
creatieve ondernemers en stadsverzorgende diensten heeft
inmiddels ook de aandacht van investeerders getrokken. Pro-
jectontwikkelaar TCN heeft al een aantal jaren geleden zijn oog
laten vallen op dit gebied. TCN heeft het project Transformator
opgestart waar diverse creatieve bedrijven inmiddels een plek
hebben gevonden. In meerderheid gaat het daarbij om bedrijven
die aan de bovenkant van de creatieve sector zitten. TCN wil dit
concept verder gaan verspreiden over de Cartesiusweg, waarbij
de Industriehaven voor hen een interessante locatie is.
Bij het grote publiek is Werkspoorkwartier als gebied relatief
onbekend ondanks de binnenstedelijke locatie. Daar staat
tegenover dat veel stedelingen toch hun weg er naar toe weten
te vinden voor bezoek aan specifieke bestemmingen als All
Inn squash en fitness, Kidzcity, het Fantaziehuis of het afval-
scheidingstation. Ze komen daarbij weliswaar voor de functie
en niet voor het gebied. Buiten de publieksaccommodaties valt
hier weinig te beleven voor de Utrechter. Even zo goed laten die
functies wel zien dat het publiek zich niet laat belemmeren door
de schrale en rommelige aanblik.
Eigendomskaart
1.
3.
4.
5.
9.
6.
7.
8.
2.
ENECO
NUON
NUON
NUON
KRUISWIJK
JONGENEEL
BRENNERPAS
TCN
NUON
ROYAL INVEST
ROYAL INVEST
BRENNERPAS
Dynamiek in gebied
Dynamiek in het gebied
(peildatum oktober 2010, complete lijst zie bijlagen)
Leegstaande panden en binnenkort in aanbod
Eigendomskaart
Particulier eigendom
Particulier eigendom - erfpacht
Eigendom gemeente
16 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavelNijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichtingRelatie water niet optimaalRelatief veel open ruimte in gebied
Ruimtelijke structuurEr zijn op het terrein 3 deelgebieden te onderscheiden op
basis van de bebouwingsstructuur. In de zone tussen het
spoor en de Tractieweg is de maat en schaal van de bebou-
wing vrij klein. Bovendien is er per kavel een relatief groot
deel bebouwd. De verkavelingsrichting is haaks op de weg
en het spoor. Tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg
worden de kavels groter, is er meer open ruimte, maar blijft de
kavelrichting gericht op de Tractieweg. Aan de Nijverheidsweg
zijn veel achterkanten van bedrijven. Er staan hier een tweetal
zeer grote gebouwen, Eneco en Tractieweg 41. De driehoek
die wordt begrensd door de Nijverheidsweg, het Amsterdam-
Rijnkanaal en de Industriehaven, heeft een kavelrichting die
wordt bepaald door het kanaal. De aansluiting van de kavels
op de Nijverheidsweg is daardoor onder een hoek, er ontstaat
restruimte. De energiecentrale domineert dit deel van het
bedrijventerrein.
Het is opvallend dat het gebied veel open ruimte kent, bijna
geheel in privé-domein. De bouwhoogte is gemiddeld tot 9 m.
Enkele gebouwen hebben een grotere bouwhoogte, met als
uitschieter de NUON van 45 m hoog.
Ruimtelijke analyse
Verhouding bebouwd en onbebouwd terreinDiversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel
Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting
Nuon als XL gebouw en kavel
Relatief veel open ruimte
Relatie water niet optimaal, relatief veel open ruimte
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 17
GroenstructuurEr is geen heldere groenstructuur in het gebied. Het groen dat
voorkomt is versnipperd en voegt weinig toe aan de kwaliteit
van het gebied. Op onderdelen is er echter wel sprake van struc-
tureel groen. De bomenrij langs het Amsterdam Rijnkanaal is
deels aanwezig, echter niet over de gehele lengte even sterk. In
het groenstructuurplan is de oever van het kanaal opgenomen
als wenselijke groene, recreatieve verbinding.
Opvallend is het parkje achter de woningen aan de Cartesi-
usweg. Dit staat in contrast met het overwegend functioneel
ingerichte bedrijfsterrein.
Langs de Nijverheidsweg is aan de noordoostzijde van de weg
een oude watergang gelegen, een restant van de oorspronkelij-
ke verkaveling. De watergang is in delen aanwezig en niet altijd
zichtbaar. De Nijverheidsweg oogt groen, deels door de groene
inrichting, groene ‘resthoeken’ van de aangrenzende priveter-
reinen en door de bomen langs de weg. De bomenrij is even-
wel niet continu. Langs de Tractieweg staan ook hier en daar
bomen, maar van een doorlopende structuur is geen sprake.
Tot slot bevindt zich parallel aan het spoor een groene strook.
Dit groen is kwalitatief laagwaardig en draagt weinig bij aan de
groenstructuur van het gebied. Heldere groenstructuur ontbreektStructureel groen deels aanwezigBomenrijen zijn niet continu
Keulsekade: bomenrij niet continu
Nijverheidsweg: versnipperd groen
Werkspoorhaven
Groenstrook langs spoor
Parkje achter woningen Cartesiusweg
18 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
InfrastructuurDe hoofdontsluiting voor de auto is de aansluiting Cartesius-
weg-Nijverheidsweg. Secundaire ontsluitingen zijn er nog vanaf
de Amsterdamsestraatweg via de Julianaparklaan en de Demka-
weg-Havenweg (zuidzijde). Gelet op de breedte van deze wegen
zijn deze minder geschikt voor vrachtverkeer.
De hoofdfietsroutes in het gebied zijn de routes via de Nij-
verheidsweg en de Keulsekade-Havenweg. Ook via de Juliana-
parklaan kan het gebied met de fiets bereikt worden. Aan de
Cartesiusweg, net ten zuiden van station Zuilen, is nog een
langzaam verkeers- (fiets en voetgangers)verbinding. De wens
bestaat om de hoofdfietsroute langs het Amsterdam Rijnkanaal
te maken.
Voetgangers kunnen het gebied bereiken via de aansluiting
Cartesiusweg-Nijverheidsweg, via de langzaam verkeersverbin-
ding net ten zuiden van het station Zuilen en de Julianaparklaan.
Ook vanaf de zijde Amsterdam Rijnkanaal kan men het gebied
te voet bereiken. Echter, langs deze wegen (Keulsekade en Ha-
venweg) zijn geen trottoirs aanwezig.
Aan de rand van het gebied ligt Station Zuilen, onderdeel van
spoorlijn Utrecht -Amsterdam. Er is één buslijn (lijn 4) die het
gebied doorkruist via de route Nijverheidsweg-Tractieweg-Vlam-
pijpstraat (of Walserijstraat)-Julianaparklaan. In de Walserijstraat
zit een bussluis. Alleen van de Cartesiusweg zijn telgegevens
bekend. Intensiteiten op de Cartesiusweg liggen tussen de
25.000 en 30.000 motorvoertuigen/etmaal (bron ALU).
Onduidelijke verkeersstructuurNijverheidsweg geen functionele asEntrees gebied fungeren niet als zodanigGebied is onderdeel van hoofdfietsroute
NS
Nijverheidsweg geen functionele as
Onduidelijke verkeerstructuur: busknip
Station Zuilen
Tractieweg Onduidelijke verkeersstructuur: hoofdontsluiting Nijverheidsweg buigt af
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 19
Grote ontoegankelijke gebiedenInformele routes ontbrekenHekwerken domineren gebied
ErfafscheidingDe kavels zijn zeer gesloten, afgeschermd met open en ge-
sloten hekwerken al dan niet gecombineerd met een groene
voet. Gevolg hiervan is dat grote delen ontoegankelijk zijn,
waardoor de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal en een
informeel netwerk in het gebied ontbreekt. Binnen de gesloten
kavels is de voor- en achterkant situatie soms onduidelijk.
Open erfafscheiding
Betonnen erfafscheiding
Erfafscheiding in combinatie met groen
Gesloten erfafscheiding Grote ontoegankelijke gebieden: Nuon terrein
20 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Landmark: Nuon-centrale en industriële brug
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 21
Gebied bevat industriële pareltjesNuon landmark van WerkspoorkwartierWater als decor (Amsterdam Rijnkanaal, Industriehaven, Werkspoorhaven)
Beeldbepalende elementenHet gebied bevat een aantal beeldbepalende elementen,
Nuon is één daarvan. Met name de hoge schoorsteenpijpen
zijn overal zichtbaar in het gebied. De energiecentrale wordt
vaak in samenhang gezien met de landmarks in de omgeving,
waaronder de Nuon pijp aan de overzijde van het kanaal en de
schoorsteen van Douwe Egberts.
Het water is ook beeldbepalend voor het gebied. Het Amster-
dam Rijnkanaal begrenst het gebied als grote ruimtelijke struc-
tuur. De havenkommen vormen de relatie met het water. De
spoorbruggen over het kanaal begrenzen het Werkspoorkwar-
tier en geven bijzondere panorama’s van het bedrijventerrein.
Vanaf de Cartesiusweg gezien ligt het bedrijventerrein
verscholen achter een huizenrij. De hoofdentree is wel aan de
Cartesiusweg gelegen maar ook hier is er weinig zicht op het
achterliggende gebied, op de schoorsteenpijpen van Nuon
na. Daarnaast kent het gebied verschillende langzaamverkeer
entrees en een onderdoorgang onder het spoor die wel
toegankelijk is voor autoverkeer.
Het terrein bevat twee (gemeentelijke) monumenten: de brug-
gen als onderdeel van de Keulsekade (over de Industriehaven
en de Werkspoorhaven). Voor een vijftal gebouwen loopt een
procedure aanvraag (gemeentelijk) monument. Dit betreft de
energiecentrale, een betonnen loods langs het kanaal en een
drietal oorspronkelijke werkspoorpanden: de machinefabriek,
de energiecentrale aan de Tractieweg en het ontspanningsge-
bouw aan de Vlampijpstraat.
NUON Lage Weide
Gemeentelijk monument (in procedure)
Water als decor: Industriehaven
Landmark: Nuon-centrale In procedure monumentenstatus: voormalige machinefabriek WerkspoorIndustiële brug bij Werkspoorhaven
DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid
24 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Structuurvisie (2005)
Structuurvisie (2005)In de structuurvisie staat het gebied bij het ontwikkelingsbeeld
2015 aangeduid als bedrijventerrein. Voor de langere termijn,
de gebiedsperspectief 2030, wordt aangegeven dat bedrij-
venterrein Cartesiusweg evtentueel in aanmerking komt voor
transformatie met als directe aanleiding de ontwikkeling van de
twee Ranstadspoorstations Zuilen en Majella, de aantrekkelijke
ligging aan het ARK en de reservering van de verbinding tussen
Lage Weide en de stad.
Bestemming Utrecht (2009)In bestemming Utrecht staat het gebied Cartesiusweg omschre-
ven als een gebied van vitalisering en gedeeltelijk stedelijke
transformatie. Bestemming Utrecht legt de nadruk op het ont-
wikkelen van Utrecht als stad van kennis en cultuur.
Relevant beleid
Voorontwerp bestemmingsplanIn het voorontwerp bestemmingsplan is gekozen de bestem-
ming zoveel mogelijk te respecteren. De voorziene verkleuring
van het gebied is al in veel bestemmingen mogelijk. Indien dit
niet het geval is, zal deze ontwikkelingsvisie worden gebruikt bij
de keuze om al dan niet mee te werken aan bestemmingswijzi-
ging.
Ontwikkelingsvisie NV UtrechtIn het kader van de NV Utrecht is regionaal ruimtelijk beleid
vastgesteld voor de periode tot 2030. Voor Utrecht wordt daar-
bij de in het Regionaal Structuurplan verankerde prioriteit voor
de ontwikkeling van Leidsche Rijn en het Stationsgebied als de
belangrijkste regionale ontwikkelingen bevestigd. Daarnaast
wordt ingezet op de ontwikkeling van Rijnenburg en van een
aantal woningbouwlocaties in het bestaand stedelijk gebied. In
cijferopstelling onder het rapport is niet gerekend met de Carte-
siusweg e.o. als woningbouwlocatie.
Concept voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede CartesiuswegBestemming Utrecht (2009)
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 25
Dynamisch Stedelijk MasterplanHet Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) is de agenda voor
binnenstedelijk bouwen. Het is de eerste stap om de locaties in
kaart te brengen die voor woningbouw in aanmerking komen. In
het DSM wordt ook het verband gelegd met stedelijke ambities
op bijvoorbeeld het gebied van verkeer, groen en wonen. Tot
slot staat in het plan hoe gedacht wordt de locaties te gaan
ontwikkelen. Daarbij is het goed te weten dat het een dynamisch
plan is: de koers wordt aangegeven, maar wordt steeds aange-
past aan de actualiteit. Dit sluit aan bij het feit dat het transfor-
meren van de locaties vele jaren in beslag gaat nemen en met
de laatste inzichten mee moet kunnen groeien. Het afgelopen
jaar zijn met alle betrokkenen de ingrediënten verzameld voor
het DSM. Dit is gedaan tijdens een excursie, een werkconferen-
tie en een digitaal stadsdebat. Daarna is het Masterplan opge-
steld. In de vergadering van 28 juni 2011 heeft de gemeente-
raad het Masterplan vastgesteld. Het Werkspoorkwartier is geen
onderdeel van het Dynamisch Stedelijk Masterplan geworden,
in tegenstelling tot de Cartesiusdriehoek, waar op termijn een
levendig woonmilieu in hoge dichtheid is voorzien.
BereikbaarheidIn het Actieplan Luchtkwaliteit is de relatie geanalyseerd tussen
luchtkwaliteit en automobiliteit. Dit noodzaakt tot het treffen
van doorstromingsbeperkende maatregelen aan het Paarden-
veld en op termijn aan de westelijke verdeelring. Dit laatste
met name omdat op de Pijperlaan, Haydnlaan en Lessinglaan
en op de Josephlaan/Marnixlaan leefbaarheidsproblemen
dreigen te ontstaan als gevolg van het aanbod aan autoverkeer.
In het Collegeprogramma “Groen, Open, Sociaal” is aangegeven
dat de ontsluiting aan de westkant van de stad dient te verlo-
pen via een aantal aan te passen bestaande wegen, waaronder
de NOUW2. Het gebied Cartesiusweg e.o. wordt in hoofdzaak
op het rijkswegennet aangesloten via de route NOUW2/Ho-
geweidebrug/Vleutense Weg/Westelijke Verdeelring en via de
NRU/Westelijke Verdeelring. Bij het ontwikkelen van het gebied
Cartesiusweg e.o. dient daarom voorkomen te worden dat als
gevolg van die ontwikkeling de automobiliteit op de westelijke
verdeelring fors toeneemt. Momenteel doorloopt het opge-
stelde Ambitiedocument en de voorkeursvariant Utrecht West
de besluitvormingsprocedure.
KantorenOp regionaal BRU niveau zijn afspraken gemaakt ten aanzien
van de ontwikkeling van nieuwe kantoren. In dit kader is
vastgelegd op welke locaties en hoeveel m2 kantoren mogen
worden gerealiseerd. Binnen Utrecht zijn dat de locaties Stati-
onsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Buiten deze
locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld.
Eén en ander is tevens vastgelegd in het Utrechtse “Ontwik-
kelingskader Kantoren”. Achtergrond hiervan is dat de drie
prioritaire kantoorlocaties de grootste marktpotentie hebben
en dat de (her)ontwikkeling van die gebieden staat of valt met
de realisatie van de toegewezen kantoormeters. Indien het
College besluit af te wijken van haar beleid door elders nieuwe
kantoorontwikkeling toe te staan dan zal aan het BRU een
afdracht moeten plaatsvinden van €175,- per m2. Eind 2011
is de Kantorenstrategie 2011 door het College vastgesteld. De
veranderingen op de kantorenmarkt, economische crisis en
de introductie van het ‘nieuwe werken’ leiden tot een dalende
vraag naar kantoorruimte. Utrecht reageert met deze kanto-
renstratgie op de veranderingen op de kantorenmarkt door
keuzes te maken in nieuwbouwontwikkelingen en maatregelen
te nemen om de leegstand aan te pakken. Voor het Werkspoor-
kwartier betekent dit dat geen solitaire kantoren mag worden
gerealiseerd.
Retail/PDVOok voor de ontwikkeling van nieuwe retail en andere stads-
verzorgende detailhandel is een beperkt aantal locaties in de
stad aangewezen, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn
Centrum en in mindere mate de grootwinkelcentra Overvecht
en Kanaleneiland.
De ontwikkeling van perifere detailhandelsvestiging (PDV) is
in principe voorbehouden aan The Wall en de Woonboulevard.
Daarnaast wordt op de bedrijventerreinen Overvecht (vastge-
steld BP)en Lage weide (VOBP) enige ruimte geboden voor PDV.
In het kader van de procedure van het Bestemmingsplan Leisure in Werkspoorkwartier
26 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Hindercontouren
bedrijven categorie 3.2 - 100 m
bedrijven categorie 4.2 - 300 m
Gasvulpunt/opslagtank - 150 m
Gezoneerd industrieterrein Lage Weide
Milieuzonering: hindercontouren bedrijven binnen plangebied Milieuzonering: geluidscontouren spoor
Geluidscontouren bedrijven november 2010
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 27
belang voor Lage Weide als multimodaal knooppunt.
De industriehaven speelt echter ook een rol in de multimodale
doelstelling vanwege de openbare loswal die daar ligt. De rol en
positie van deze openbare loswal is onderdeel van de studie.
Naast de openbare functie wordt de haven gebruikt door Van
Vliet en als wachtplaats voor de schepen die elders in de haven
nog niet terecht kunnen. De Nuon heeft er grote in- en uit-
stroomopeningen van koelwater. Bij renovatie van de afgelopen
jaren is een werf gecreëerd welke voor publiek opengesteld zou
kunnen worden. Het aanliggende bedrijf (RET) gebruikt de zuid-
kade verder niet.
GroenstructuurplanIn Utrecht en in de regio is de filosofie van de compacte stad
steeds het uitgangspunt voor stedelijke ontwikkeling. De visie
voor het stedelijk groen gaat uit van verbetering van de kwaliteit
van het huidige stedelijk groenareaal en het realiseren van
groene verbindingen naar de omringdende landschappen en uit-
breiding van het groene areaal Utrecht. In het Werkspoorkwar-
tier loopt langs het Amsterdam Rijnkanaal een hoofdfietsroute
en vormt daarmee de groene verbinding met het groen buiten
Utrecht. Het Groenstructuurplan gaat uit van opwaarderen van
deze recreatieve groene verbinding.
MilieuzoneringVrijwel het gehele Werkspoorkwartier is onderhevig aan een
forse milieuhinder. Het grootste gedeelte van het Werkspoor-
kwartier ligt binnen het geluidsgezoneeerde industrieterrein
Lage Weide. Ook zijn er hinderzones van het spoor en zijn er
forse milieuzones van de bedrijven zelf. Deze milieuzones heb-
ben beperkingen voor gevoelige functies. Voor een uitgebreide
toelichting zie Bijlagen.
Lage Weide/Cartesiusweg is voor Cartesiusweg de insteek om
volumineuze detailhandel/PDV uit te sluiten. Wel wordt ruimte
geboden aan productiegeliëerde detailhandel tot een maximum
van 250 m2. Dit biedt bijvoorbeeld mogelijkheden om ruimte te
bieden aan ateliers in combinatie met een kleine verkoopruimte
wat in lijn is met de insteek om het terrein langzamerhand te
transformeren naar een stadsverzorgend creatief terrein.
LeisureIn 2010 is in opdracht van Economische Zaken de adviesnota lei-
sure opgesteld. Daarin is ook bekeken welke bedrijventerreinen
mogelijk geschikt zijn voor leisure. Vooral vanwege de gunstige
huur- en koopprijzen zijn bedrijventerreinen aantrekkelijk voor
de leisuremarkt. In het gebied zijn Kidzcity en de Central Stu-
dio’s gevestigd.
Wat betreft verdere leisure-invulling leent Werkspoorkwartier
zich vooral voor doelgerichte functies (specialty) voor niche-
markten en/of fijnproevers. Hierbij wordt gedacht aan voor-
zieningen die aansluiten bij de geambieerde ontwikkeling tot
terrein voor de creatieve sector (bijv. een Granville Island Van-
couver) achtige broedplaatsontwikkeling waarin ruimte wordt
geboden aan innovaties en beginnende kunstenaars/creatieven
op gebied van theater, games, kunst (galeries, ateliers, studio’s,
en dergelijke)
Multimodaal knooppunt Lage WeideVoor het centrale deel van Lage Weide, rondom de havens,
wordt een studie verricht om de kansen voor het versterken van
het multimodale karakter van het bedrijventerrein zo optimaal
mogelijk te kunnen benutten. De kern van het multimodale deel
ligt op het industrieterrein Lage Weide, rondom de binnenha-
vens. Ook de nabijheid van een spoorweg en de A2 zijn van
Recreatieve route Amsterdam Rijnkanaal
DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie
30 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Richting kiezen in onzeker tijdenDe ontwikkelingsrichting van Werkspoorkwartier heeft weinig
sturing gehad in de laatste decennia. Ondernemers van allerlei
pluimage zijn zich hier gaan vestigen vanwege de specifieke
omstandigheden die elders in de stad steeds schaarser zijn ge-
worden: lage prijzen, industriële panden, voldoende ruimte en
een bijzondere vrijheid om je ding te kunnen doen.
Het gebied is momenteel volop in beweging en verandert gelei-
delijk van kleur. Werkspoorkwartier blijkt steeds meer een plek
voor kleinschalige innovatieve bedrijven die het vizier vooral op
de stad hebben gericht. Marktpartijen zien investeringskansen
met het oog op waardevermeerdering. Door het verwachte ver-
trek van een aantal grootschalige traditionele bedrijven zullen
in de komende jaren ruime kavels beschikbaar komen, vooral in
het middengedeelte van het bedrijventerrein. Welke toekomst
kent de Werkspoorkwartier?
In de huidige complexe en onzekere tijd is de zoektocht naar
het toekomstperspectief van stedelijke gebieden er niet een-
voudiger op geworden. De overtuiging groeit dat het traditio-
nele systeem in de ruimtelijke ordening niet meer voldoet. De
heersende planningsmethodiek gaat uit van het voorspellen van
behoeftes waarna planmatig het geraamde aantal vierkante me-
ters wordt ontwikkeld. De praktijk is echter dat de onvoorspel-
baarheid en de afhankelijkheid van niet-beheersbare (mondiale)
processen zo groot is dat de cijfers van nu niets meer zeggen
over die van morgen.
Een gecompliceerd gebied als Werkspoorkwartier vereist een
geheel ander denkkader en planningsbenadering. Een planma-
tige vastgoedontwikkeling zal niet voldoen in dit gebied met
zijn grote verscheidenheid aan eigenaren, functies en inrich-
tingskwaliteiten. Er moet juist volop ruimte zijn voor adaptatie,
flexibiliteit en nieuwe initiatieven. Om hieraan richting te geven
is Werkspoorkwartier gebaat bij een helder toekomstperspectief
en een overtuigend geformuleerde identiteit. De praktijk leert
dat gebieden met een sterke identiteit in staat zijn beteke-
nis te geven aan gebruikers, een antwoord te kunnen bieden
aan de veranderende stad en mee te kunnen bewegen met de
toekomst. De historische binnenstad van Utrecht is het ultieme
voorbeeld van een gebied met een sterke en authentieke identi-
teit die zich al eeuwenlang weet aan te passen aan veranderende
behoeften. Met het vizier op een collectief gewenste identiteit
voor Werkspoorkwartier kunnen nieuwe initiatieven de ruimte
krijgen wanneer ze het gewenste toekomstperspectief gaan
versterken.
Echter, ook tijdens de verbouwing gaat de verkoop door. Ten
alle tijden moet nagestreefd worden het gebied tijdens de tran-
sitie goed te laten functioneren, ook voor bedrijven die minder
bij de toekomsitge identiteit passen.
De stad straksHet is verhelderend om naar de potenties van Werkspoorkwar-
tier te kijken vanuit zijn (mogelijke) betekenis voor de stad.
Utrecht is een stad van economische en culturele diversiteit en
is volop in beweging. Er wordt hard gewerkt aan de stad van
straks met een grote variëteit aan aantrekkelijke omgevingen.
In een snel veranderende wereld dienen zich nieuwe genera-
ties en nieuwe thema’s aan, met alle mogelijke effecten op de
ruimtelijke inrichting. Zo ontstaat in de hedendaagse steden
een nieuwe orde van plekken. Utrecht loopt daarin voorop met
diverse kennis- en cultuurcentra en transformatiegebieden die
elk specifieke betekenis hebben voor uiteenlopende doelgroe-
pen (zie Bestemming Utrecht, 2009). Werkspoorkwartier kan
daarin een bijzondere positie innemen. Voor het ontwikkelings-
perspectief van Werkspoorkwartier is het daarom essentieel om
de onderscheidende kwaliteiten te bezien vanuit de meerwaarde
die het kan bieden voor de stad van straks.
Denkkader
HKU aan de Tractieweg
Zie bijlage: verkleuring van het gebied
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 31
SWOT-analyseIn de zoektocht naar de ontwikkelingspotentie is het goed de
(bestaande) kwaliteiten en de kansen te benoemen die je naar
de toekomst toe wilt meenemen. Aan de andere kant is het
ook belangrijk te weten welke voor verbetering in aanmerking
komen of een risico vormen.
In onderstaande swot-analyse zijn de sterktes en zwaktes cq.
kansen en bedreigingen van Cartesiusweg opgesomd, bezien
vanuit de ontwikkelingspotentie van het gebied.
Ontwikkelingspotentie
SterktesBinnenstedelijke locatie met goede bereikbaarheid •
binnen de stad
Station Zuilen•
Diversiteit aan bedrijven•
Ontdekt als vestigingsplek bij een aantal groeisectoren •
(w.o. creatieve bedrijven, stadsverzorgende diensten en
vrijetijdsbestemmingen)
Een groeiend creatief imago•
Veel dynamiek •
Lage prijzen (grondprijzen en huurniveau)•
Relatief veel ruimte•
Vrijheidsgevoel•
Aantal bijzondere plekken•
Aantal industriële monumenten•
Water als decor: kanaal en industriehavens•
Aantal publieksbestemmingen •
ZwaktesMilieuhinder geeft ontwikkelingsbeperkingen voor gevoelige •
functies
Afnemende bereikbaarheid van buiten de stad•
Wegtrekken van grootschalige bedrijven•
Geen overall gebiedsidentiteit•
Geringe bekendheid / zwak imago •
Grotendeels traditioneel bedrijventerrein•
Laagwaardige uitstraling•
Versleten openbare ruimte•
Povere gebouwen•
Deels ontoegankelijk / hekken•
Traditionele verkaveling •
Autonome wereldjes / geen samenhang•
Weinig onderlinge interactie tussen bedrijven•
Overmaat aan ruimte op de kavels•
Onlogische structuur•
KansenSterke identiteit die richting kan geven aan ontwikkelingen / •
betekenis voor de stad
Transformatie naar een werklandschap van de toekomst•
Schaarste in Utrecht aan ruimte voor stadsgeoriënteerde •
bedrijven
Groeiend aantal innovatieve ondernemers•
Ontwikkeling van een creatieve community •
Ontwikkeling van een urban culture lifestyle met ver-•
blijfsplekken (voorzieningen)
Specifieke publieksbestemmingen •
Aantal (grote) vrijkomende kavels•
Interesse van investeerders in transformatie•
Bottom-up ontwikkelingen (tendens van ‘zelfdoen’ / •
particulier opdrachtgeverschap)
Gemeentelijk grondbezit op aantal locaties•
Herkend als potentiële locatie voor een ‘creatieve werkplaats’ •
in Stadsagenda Broedplaatsenbeleid
Wens om te investeren in cultureel ondernemerschap / •
Culturele Hoofdstad 2018
Mogelijke hefboomwerking van strategische interventies op •
bijzondere plekken
Kansen voor tijdelijke initiatieven•
Gebruik van water (havens) ten behoeve van •
watergerelateerde functies, zoals: verblijf en overslag.
BedreigingenEconomische dip / onbekende marktvraag•
Creatieve sector is beperkt in omvang•
Veel kleinschalige bedrijven hebben beperkte financiële •
positie
Veel dynamiek onder bedrijven betekent ook een beperkte •
stabiliteit bij veel bedrijven
Speculanten in vastgoed op zoek naar rendement op korte •
termijn
Nochtans weinig zicht op waardeontwikkeling op de lange •
termijn
Huidige sterkte zijn ‘lage prijzen’ wat weinig ruimte laat •
voor ontwikkelrendement en kwaliteitssprong (onrendabele
toppen)
Risico dat het gebied gebruikt wordt als ‘afvalputje’ voor •
allerlei bedrijven die goedkope ruimte zoeken
Broos evenwicht tussen behoefte aan een vrijplaats (in-•
formeel karakter) en regie op ontwikkelrichting (formele
plekken)
32 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
MarktpotentieWerkspoorkwartier heeft te maken met een aantal
marktontwikkelingen. Van belang is dat het werklandschap
onderdeel uitmaakt van het grotere aanbod aan werklocaties
in de Utrechtse regio. De vraag naar ruimte op dit terrein
staat in relatie tot de totale vraag naar ruimte en het overige
aanbod in de stad. Bekend is dat de agglomeratie Utrecht
met zijn uitstekende vestigingsvoordelen een blijvend
goede economische positie heeft binnen Nederland. De
groeiverwachtingen voor Utrecht zijn bovengemiddeld ondanks
de huidige economische omstandigheden.
Werkspoorkwartier neemt ook nu al als binnenstedelijk terrein
met zijn gemengde bedrijvigheid en betrekkelijk laagwaardig
imago een geheel eigen positie in. De marktvraag voor
het gebied verandert. Grootschalige productie-, opslag- en
transportbedrijven zijn steeds minder geïnteresseerd vanwege
de verslechterde bereikbaarheid ten opzichte van snelwegen.
Voor een reeks van stadsverzorgende bedrijven is het juist
wel een aantrekkelijke vestigingsplek. Voorbeelden zijn
autoreparatie, carwash, grafstenenhandel, uitgeverijen en
verhuur van audiovisueel equipment. Ook biedt het terrein
een alternatief voor goedkope publieksaccommodaties zoals
zalenverhuur, squash en fitness, kindervermaak, kinderopvang
en verenigingsruimten.
Een bijzondere marktontwikkeling is de groeiende
belangstelling van kunstenaars en creatieve ondernemers. Het
gaat hierbij om een uiteenlopende groep van kunstenaars en
ondernemers die zich bezig houden met media (muziek, boeken
en film) en creatieve zakelijke diensten. De perspectieven voor
Werkspoorkwartier zijn gunstig voor vestiging van creatieve
bedrijven. In Utrecht is de creatieve industrie bovengemiddeld
aanwezig. In de afgelopen tien jaar is het aantal banen
verdubbeld tot 9.400 in 2009. Het groeipercentage lag
gemiddeld op bijna 7% per jaar. Ruim de helft van de groei
kwam door startende ondernemers. Maar ook kleine bedrijven
(2 t/m 5 fte) en grotere bedrijven (meer dan 50 fte) hebben voor
veel banengroei gezorgd. De creatieve bedrijven bevinden zich
momenteel in diverse karaktervolle panden verspreid over de
stad.
De tegenwoordige behoefte van broedplaatsen is gericht
op een onconventionele, inspirerende omgeving waar een
groep creatieve kenniswerkers elkaar treft, stimuleert en
in cross-overs samenwerkt. Vrijetijdsfuncties en eventueel
woonfuncties maken integraal onderdeel uit van zo’n gebied.
In dit kader wordt Werkspoorkwartier expliciet genoemd als
gewenste locatie voor een creatieve zone waar een grootschalig,
spraakmakend gebaar kan worden gemaakt.
Ateliers, NDSM-terrein Potentie oude loods Werkspoor
Stadsverzorgende bedrijven in Werkspoorkwartier
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 33
Een belangrijke conclusie uit de swot-analyse en de markt-
potentie is dat Werkspoorkwartier vooral kansrijk is als een
binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige) bedrijven
met een oriëntatie op de stad. De huidige vestigingsredenen
(lage prijzen, ruimte en vrijheid) zorgen voor een onmiskenbare
eigenschap die elders in de stad steeds schaarser wordt.
Bijzondere potentie is er voor het verder ontwikkelen van
een creatieve zone met een bijbehorende lifestyle omgeving.
Hiervoor is overigens wel een aantal cruciale ingrepen
noodzakelijk omdat de mogelijkheden voor onderlinge
samenwerking, cross-overs en ontmoetingen nog beperkt zijn.
Naast creatieve industrie is het gebied kansrijk voor andere
kleinschalige stadsgeoriënteerde bedrijven waaronder
ambachten en onderhoudsbedrijven. Vrijetijdsfuncties maken
integraal onderdeel uit van het werklandschap met dien
verstande dat het zal gaan om bestemmingen die bijdragen aan
het concept.
Deze conclusie betekent in feite een doorontwikkeling van
de beweging die het gebied al uit zichzelf maakt en geen
geforceerde volledige transformatie. Een transformatie naar een
woongebied is vanwege milieubeperkingen niet mogelijk en
vanwege het aanbod elders in de stad ook niet wenselijk.
Tenslotte is ook een transformatie naar een kantorenlocatie niet
mogelijk of wenselijk vanwege de marktomstandigheden en
regionale afspraken.
Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone
Creatieve zone, Duitsland
Creatieve zone, voormalige Lijmfabriek
Creatieve zone, NDSM-terrein
34 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Betekenis voor creatief UtrechtUtrecht heeft gekozen voor het profiel ‘stad van kennis en cul-
tuur’. Dit profiel sluit aan bij de al aanwezige sterkten van de
stad in de vele kennisinstituten, de hoog opgeleide beroepsbe-
volking en het veelzijdig cultureel talent. Het profiel geeft ook
verdere richting aan de ontwikkeling van de stad. In Bestem-
ming Utrecht (2009) wordt de visie hierop gegeven. Met de
aanwezige kwaliteiten heeft Utrecht goud in handen. Maar de
stad wil haar positie verder versterken en wil investeren in wer-
vende woon- en werkmilieus, aantrekkelijke openbare ruimte die
uitnodigt tot ontmoeting en uitstekende voorzieningen.
In de ‘Stadsagenda kennis en cultuur’ wordt de visie van Be-
stemming Utrecht uitgewerkt naar concrete acties en projecten.
Belangrijk onderdeel is het investeren in de culturele infra-
structuur. Utrecht heeft vergaande ambities op het gebied van
cultuur. De viering van 300 jaar Vrede van Utrecht in 2013 en
de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 il-
lustreren dit. Het gaat zowel om investeringen aan de bovenkant
(realiseren van culturele podia) als aan de onderkant (faciliteren
van kunstenaars en creatieve ondernemers). In de Stadsagenda
wordt het Werkspoorkwartier genoemd als interessante locatie
voor broedplaatsontwikkeling, een potentieel bruisend gebied
waar kleinschalige culturele en creatieve bedrijven in onderlinge
interactie kunnen werken.
De gemeente wil de economische kracht van de groeiende
creatieve industrie verder versterken met een meer effectief
broedplaatsenbeleid. Dit gaat verder dan het stimuleren van
creatief ondernemerschap met goedkope werkruimtes en net-
werkmogelijkheden. Zo zou het interessant zijn om in te zetten
op creatieve zones om het vestigingsklimaat te verbeteren.
Het Werkspoorkwartier is de locatie in Utrecht met de meeste
Positionering
potentie voor een grootschalig, spraakmakend gebaar. Zoals
bijvoorbeeld de Amsterdamse aanpak bij de Westergasfabriek
en het NDSM-terrein. Utrecht zou haar activiteiten voor creatieve
werkplaatsen moeten focussen op deze locatie. Hiermee wordt
onder andere gedoeld op investeringen in de kwaliteit van het
gebied waaronder het mogelijk maken van bijzondere voorzie-
ningen (horeca) en het creëren en profileren van een specifieke
verblijfsplek.
Hoewel de omvang van de creatieve sector te beperkt zal zijn
om de gehele Werkspoorkwartier te kunnen vullen, zal de
waarde van een creatief gebied veel verder reiken dan de directe
economische verdiensten. Gezien de uitstralingskansen liggen
er unieke mogelijkheden in de branding voor het plangebied en
Utrecht als geheel. Dit laatste geldt zeker ook in relatie tot de
kandidatuur voor Culturele Hoofdstad in 2018.
Betekenis voor economisch UtrechtIn economische zin strekt de (mogelijke) betekenis van
Werkspoorkwartier veel verder dan de creatieve sector. De
huidige ontwikkelingen laten zien dat het terrein met name in
trek is bij kleinschalige stadsverzorgende bedrijven. Het wordt
wellicht niet altijd zo gezien maar Werkspoorkwartier biedt
een schaars goed: op een binnenstedelijke locatie is er ruimte
en vrijheid voor relatief lage prijzen. Door buitenstaanders
wordt het gebied mogelijkerwijs als laagwaardig bestempeld,
maar voor een reeks aan op de stedelijke consument gerichte
bedrijven heeft Werkspoorkwartier juist onmisbare kwaliteiten.
Voor Utrecht als geheel en de stedelijke economie in het
bijzonder is zo’n locatie derhalve van grote economische
waarde.
WestergasfabriekWestergasfabriek
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 35
Naar een sterke identiteitOm richting te kunnen geven aan gewenste ontwikkelingen
is het van wezenlijk belang dat Werkspoorkwartier een helder
geformuleerde identiteit gaat krijgen. Een gebiedsidentiteit
kan worden uiteengezet in thema’s en waarden. Met een aantal
thema’s kan het gebied worden afgebakend naar tastbare
inhoud: wat gaat dit gebied bieden? Maar belangrijker nog zijn
de niet-tastbare waarden die betekenis en gewicht geven aan de
thema’s: wat wil dit gebied vertellen?
Waarden worden sterker wanneer ze door zoveel mogelijk
mensen worden gevoeld en gedeeld. Een plek zal meer
relevantie krijgen wanneer mensen zich er mee gaan identi-
ficeren: bewoners die trots zijn op hun plek en bezoekers die er
graag deel van uitmaken. Het is dan ook belangrijk om bij het
verder inkleuren van de identiteit de doelgroepen te definiëren.
Zij zijn immers degenen die de waarden zullen uitdragen en
moeten gaan zorgen voor vertelkracht. Voor de stad krijgt een
gebied meer betekenis wanneer het toegevoegde waarden biedt,
waarden die elders in de stad niet geboden worden. Zo kan een
plek een bijzondere positie in de stad innemen.
De huidige identiteit van Werkspoorkwartier is nog diffuus. Niet
iedereen deelt dezelfde waarden en slechts een kleine groep
zal zich echt met het gebied willen identificeren. De betekenis
van Werkspoorkwartier in Utrecht zal groeien wanneer de
identiteit helderder en sterker wordt. De toekomstige identiteit
moet overtuigen, mensen en bedrijven weten te binden.
Daarmee kan ook in ruimtelijke en programmatische zin de
ontwikkelingsrichting verder worden ingevuld. Om de nieuwe
identiteit beter voor het voetlicht te kunnen brengen is daarom
het verhaal Cartesiusweg overtuigend en bondig opgesteld.
Thema’s en waarden van WerkspoorkwartierIn het weergegeven schema staan thema’s en waarden voor
het toekomstige Werkspoorkwartier. Deze worden in DEEL 4
Ontwikkelingsstrategie verder toegelicht.
Identiteit
Thema’s
1. Werklandschap - Nieuwe werken
- Stimulerend voor interactie
- Cross-overs
2. Stadsgeoriënteerd - Ambachten
- Onderhoud, reparatie
- Urban sports, urban
entertainment
3. Creatieve zone - Nieuwe concepten, proeftuin,
experimenten
- Showroom, expressie,
publieksevenementen
- Leefomgeving, horeca
Waarden
1. Pioniersgeest - Innovatief, experimenteel
- Artistiek, verrassend
- Kleinschalig
2. Industrieel - Rauw, ongepolijst
- Tegendraads
- Tegenpool bestaande stad
3. Vrij - Onbevangen, relaxed, open
toegankelijk
- Bohemien, ongeregeld
- Autonoom, onafhankelijk
4. Samenhang - Community, lifestyle
- Ontmoeten
- Interactie, kennisdelen
5. Levendig - Dynamisch, continue verandering
- Tijdelijkheid
Verblijven, vermaken
NDSM-terrein
Het verhaal Werkspoorkwartier
38 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 39OntOntOnt iikwikkkelkelingingsvsvisiei WeW rkspooorkwkwartartierier, m, maaraart 2222t 01201201201012 - - 39399
Het verhaal Werkspoorkwartier 2025
“Werkspoorkwartier is een bijzonder binnenstedelijk werklandschap.
Met zijn rauwe ongepolijste uitstraling en verborgen industriële
parels is het een afwijkende maar ook spannende omgeving. Vrije
en creatieve ondernemers vinden hier een robuuste ongebonden
pioniersplek met tegendraadse kwaliteiten. Hier is ruimte voor ver-
beelding, originaliteit en onderlinge interactie. Bezoekers vinden
hier een verrassende mix van stedelijke activiteiten en originele
verblijfsplekken in een onbevangen cultuur. Voor Utrecht is Werk-
spoorkwartier een tegenpool van de bestaande stad, een authen-
tieke omgeving buiten de gebaande paden. Het geheel bestaat uit
een kralensnoer van contrasten en autonome werelden; onderling
verbonden vanuit een gemeenschappelijke lifestyle, gezamenlijke
ontmoetingsplekken en een gedeelde beleving. Vanzelfsprekend met
bedrijfskavels, (creatieve) werkplaatsen en ateliers. Maar ook met
vrijetijdsbestemmingen, urban culture, ontmoetingsplekken, tijdelijke
bestemmingen, evenementen en exposities. En met verborgen havens,
industrieel erfgoed en een levendig kanaal. Een levendige diversiteit;
maar dan open, naar buiten gericht en onderling verbonden.”
DEEL 4- Ontwikkelingsstrategie
42 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Het toekomstperspectief van Werkspoorkwartier ligt in
het creëren van een ‘stedelijk werklandschap’ voor stads-
georiënteerde bedrijven inclusief een ‘creatieve zone’. Vanuit
de bestaande situatie zal geleidelijk de gewenste identiteit
moeten groeien en betekenis gaan krijgen. Bij de verdere
ontwikkeling van het gebied is dus een wensbeeld leidend,
die bestaat uit een aantal thema’s en waarden, en niet uit
een ruimtelijke of programmatische blauwdruk. Het is niet de
bedoeling om vanaf de tekentafel grootschalig het gebied te
gaan transformeren. Veeleer gaat het om ruimte te geven aan
toekomstige initiatieven wanneer ze binnen de identiteit passen
en de kernwaarden van het gebied gaan versterken.
Dit betekent in geen geval ‘niets doen’. Identiteitsontwikkeling
heeft ondubbelzinnige consequenties voor het programmatische
concept, de ruimtelijke inrichting en de ontwikkelingsstrategie.
Enerzijds gaat het om een aantal (strategische) interventies die
als vliegwiel kunnen fungeren bij het creëren van de gewenste
identiteit. Anderzijds gaat het om een lijst van criteria om
toekomstige initiatieven te kunnen beoordelen. In dit deel
worden de concepten uitgewerkt.
Identiteitsconcept
Creatieve zone, NDSM-terrein
Creatieve zone, RDM-terrein
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 43
Functies en activiteitenBij functioneel programma hoort normaliter een kwantitatieve
tabel met vierkante meters. Nu is het streven hier gericht op de
ontwikkeling van een identiteit, niet perse op een transformatie
met vastgoedontwikkelingen gericht op waardevermeerdering.
De waarde van Werkspoorkwartier zit vooral in de huidige
en toekomstige betekenis als (vernieuwend) werklandschap.
Juist de schaars geworden averechtse kwaliteiten moeten
gekoesterd worden, zodat de doelgroepbedrijven de ruimte kan
worden gegeven. Een gefaseerde transformatie met als doel
de grondwaarde te vermeerderen zou op termijn de huidige
doelgroepen wegjagen.
Een vernieuwend traject als deze vereist daarom een compleet
andere manier van denken met consequenties voor bijvoorbeeld
de grondexploitatie. Zo is het niet goed mogelijk te voorspellen
hoeveel vierkante meters kunnen worden herontwikkeld in de
komende jaren. Dit is immers afhankelijk van veel factoren,
waaronder de compleet onvoorspelbare economische wind.
Het hangt ook af van het eventueel vrijkomen van kavels (bij
wegtrekken van bedrijven), de mogelijke belangstelling van
investeerders en uiteraard de behoefteontwikkeling bij de
weinig voorspelbare doelgroepen.
Bij een identiteitsontwikkeling als deze heeft het dan ook meer
zin om een kwalitatieve beschrijving van functies en activiteiten
te geven. Dit wordt een programmatisch concept genoemd.
Programmatisch conceptHet programmatische concept volgt uit de drie thema’s die in de
identiteit genoemd zijn: werklandschap, stadsgeoriënteerd en
creatieve zone. Het thema ‘werklandschap’ vormt de concept-
matige paraplu waarbinnen vervolgens de focus ligt op stadsge-
oriënteerde en creatieve bedrijvigheid.
Thema werklandschapProgrammatisch zal Werkspoorkwartier zich verder ontwikkelen
tot een stedelijk werklandschap met nieuwe principes. De
huidige traditionele inrichting is gebaseerd op conventionele
principes van functiescheiding, accent op kavelontwikkeling,
geslotenheid en autogebruik. Het zijn beginselen die passen bij
(grootschalige) bedrijven met accent op standaard productie,
opslag en distributie – vaak met veel vrachtverkeer en
vormen van milieuhinder. De tendens is dat dit type bedrijven
Werkspoorkwartier zal verlaten vanwege de toegenomen
beperkingen in vrachtautobereikbaarheid.
Belangstelling voor Werkspoorkwartier komt van een reeks
van bedrijven die in meerderheid aansluiten bij nieuwe
principes zoals functiemenging (integratie met
andere stedelijke functies), community vorming, publiekstoegankelijkheid, kruisbestuiving, ontmoeten en verblijven. Dit zijn inrichtingsprincipes
die passen bij ‘het nieuwe werken’. Het hanteren van dit soort
beginselen leidt tot een nieuw type werklandschap dat veel
beter is ingericht op onderlinge samenhang en het stimuleren
van interactie, innovatie en creativiteit.
Programmatische concept
‘City on the Roof’, Ebbingekwartier
Creatieve zone, NDSM-terrein
Atelier Van Lieshout
Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel
44 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel
Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel
Ateliers, voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 45
Thema stadsgeoriënteerd Een heel scala aan bedrijven weet de weg naar Werkspoor-
kwartier te vinden, met name vanwege de binnenstedelijke
ligging, de relatief lage kosten, de ruimte en de vrijheid om
je ding te kunnen doen. De diversiteit aan typen bedrijvigheid
is groot – van alledaagse reparaties tot grensverleggende
mediaconcepten. Desondanks valt op dat de huidige
belangstelling vooral komt van kleinschalige bedrijven die
(a) een product, dienst of activiteit aanbieden voor bewoners
van Utrecht of (b) een creatief beroep uitoefenen. Die eerste
groep kunnen we onder de noemer stadsverzorgende of
stadsgeoriënteerde bedrijven brengen.
Veel van deze bedrijven doen ‘business to consumer’ activiteiten
en hebben direct contact met de stedeling. Die weet zijn weg te
vinden om zijn auto te repareren of te wassen, een rouwboeket
te laten opstellen, een website te laten maken, een evenement
te verzorgen, een cursus te volgen, zijn kind te vermaken of zijn
conditie op peil te houden.
Opgemerkt moet worden dat de bezoeker wel alleen komt voor
die ene functie en geen combinatiebezoeken maakt. Het is niet
zoals in een winkelcentrum waar men komt voor het gebied
als totaal. Voor een groot deel van de activiteiten zal dit ook
zo blijven. Desondanks zal het vestigingsklimaat voor dit type
bedrijven flink verbeteren wanneer het werklandschap veel
meer wordt ingericht op publiekstoegankelijkheid, functiemenging en verblijven, en er een sterkere
gebiedsidentiteit ontstaat waarmee zowel het bedrijf als de
bezoeker zich kan verbinden.
Criteria voor het toelaten van toekomstige bedrijvigheid
zijn lastig te maken – juist vanwege de grote diversiteit aan
activiteiten en eventuele nog niet bedachte diensten door
inventieve ondernemers. Bedrijven moeten wel passen bij de
gewenste identiteit en baat hebben bij het vernieuwde stedelijke
werklandschap. Eenvoudiger is vast te stellen ‘wat niet’. Niet
passend zijn retail of leisure activiteiten voor een breed publiek
en/of een (boven)regionaal karakter.
Thema creatieve zoneMet de spontane komst van een groeiend aantal creatieve
bedrijven is de kiem gelegd voor een creatieve zone. Inmiddels
zijn in het gebied circa zestig kleinschalige bedrijven gevestigd
met concentraties aan de Vlampijpstraat en de Keulsekade. Het
gaat daarbij om een interessante mix van kunsten (scheppende
kunsten, podiumkunsten), media en entertainment (film,
muziek, boeken) en creatieve diensten (vormgeving, ontwerp,
communicatie). De mix zit ook in enerzijds non-conformistisch
en alternatief en anderzijds meer gevestigd en marktgericht.
Dit komt ook tot uitdrukking in de huisvestingsvariëteit met
vrijplaatsen en designstudio’s.
Hoewel het imago onder kenners groeit, is er nog geen
sprake van een overtuigende identiteit met uitstraling tot
buiten de stad. Daarvoor ontbreekt het ook aan samenhang,
onderlinge kruisbestuiving, integratie met andere functies
en mogelijkheden voor ontmoeten en verblijven. Voor het
uitbouwen van de creatieve industrie zou Werkspoorkwartier
derhalve gebaat zijn bij het creëren van een stimulerend
werklandschap zoals hiervoor beschreven. Stadsgeoriënteerde bedrijven
Ateliers in Werkspoorkwartier
HKU in Werkspoorkwartier
46 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
In de discussie over het Broedplaatsenbeleid van de gemeente
Utrecht wordt Werkspoorkwartier expliciet aanbevolen als
creatieve locatie. Het perspectief bestaat uit het creëren
van een ‘creatieve zone’ die veel verder gaat dan alleen het
realiseren van creatieve werkplaatsen in geschikte panden.
Het gaat dan om een omgeving met een tot de verbeelding
sprekende uitstraling waar de creatieve klasse werkruimtes
gebruikt, samenwerkt, elkaar stimuleert en tot innovaties komt
door cross-overs en de vrije tijd besteedt met aansprekende
activiteiten die een meerwaarde vormen voor de omgeving.
Overigens zal met alle mogelijke aandacht voor het gebied wel
een balans in de paradox gevonden moeten worden. Terecht
wordt namelijk geconstateerd dat veel creatievelingen gesteld
zijn op hun vrijheid en weinig inmenging van de overheid willen.
De gedachte dat de gemeente zich dan ook niet moet bemoeien
met de ontwikkeling van broedplaatsen is veelgehoord. Toch
blijkt het een illusie dat broedplaatsen succesvol worden zonder
de hulp van de gemeente. Creatieve steden als Amsterdam
en Rotterdam hebben laten zien dat het meeste succes
juist ontstaat wanneer de gemeente (en marktpartijen) een
spontaan ontstane beweging gaat helpen. Inderdaad zien we
bij succesvolle broedplaatsen dat de eerste dynamiek spontaan
ontstaat. Voor een verdere doorgroei is echter allerlei support
noodzakelijk waarbij het belangrijk blijft de onafhankelijkheid
en de eigen ideeën van de community te respecteren.
Gezamenlijk optrekken is het devies.
Het programmatische concept van de creative zone in
Werkspoorkwartier zal meer een samenstel van creatieve
werkplaatsen zijn dan één specifieke plek in het plangebied.
Er is immers nu al sprake van meerdere werkplaatsen die
verspreid liggen over het terrein. Daarnaast hebben deze
werkplaatsen elk een eigen uitstraling (van ruige vrijplaats tot
hippe designstudio) en het is goed om voort te bouwen op de
aanwezige verscheidenheid. Nu al zijn er diverse (beginnende)
communities, sommigen volledig spontaan en anderen in de
kraamkamer van een marktpartij (zoals de Transformator van
ontwikkelaar TCN).
Maar de huidige situatie is nog lang geen creatieve zone naar
een voorbeeld als het NDSM-terrein. Het ontbreekt aan een
overal aanwezige creatieve identiteit en een op interactie
gerichte stimulerende omgeving. Het is nauwelijks zichtbaar
wat zich binnen de autonome enclaves afspeelt. Onderlinge
ontmoetingen, laat staan cross-overs, zijn er nauwelijks.
Een aantal strategische maatregelen zijn nodig voor het laten
ontstaan van dit programmatische concept. In de eerste plaats
zijn één of twee publieke ontmoetingsplekken met horeca nodig. Het moet gaan om plekken met uitstraling
die het gevoel van de creatieve zone weergeven. Hier kan
de creatieve klasse elkaar ontmoeten en vinden publieke
evenementen plaats.
City on the Roof, Ebbingekwartier
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 47
In de tweede plaats zullen de broedplaatsen veel meer
expressie moeten gaan tonen waardoor het van buiten
veel meer zichtbaar en begrijpelijk wordt wat zich daar
afspeelt. Dit nodigt uit tot interactie onderling én met publiek.
De expressie gaat zowel over een permanente openheid
van de diverse creatieve werkplaatsen als over tijdelijke
evenementen die voortkomen uit de specifieke werkplaats
of zelfs het gehele Werkspoorkwartier kunnen beslaan. De
publieke toegankelijkheid richt zich op een ieder die zich voelt
aangesproken.
In de derde plaats kan nader onderzocht worden welke pro-
grammatische en facilitaire wensen er leven om de creatieve werkplaatsen verder te volmaken. De inbreng van de
aanwezige communities is hierbij van eminent belang – zij
zijn degenen die zich eigenaar (moeten blijven) voelen van
hun concept. Wellicht zijn er ruimtewensen die nu niet aan
de oppervlakte komen en wellicht elders in het plangebied
eenvoudig te realiseren zijn. Ook kunnen de communities
uitgedaagd worden mee te denken over de inrichting van de
verdere kavel of zelfs de openbare ruimte.
In de vierde plaats gaat het om een netwerk layout die
over het gehele gebied gelegd wordt en er voor zorgt dat er
allerlei interacties en cross-overs gaan ontstaan. Het
gaat zowel om een fysiek netwerk (routing voor voetgangers
die de diverse plekken verbindt) als om een virtueel netwerk
(met een gemeenschappelijke brandingstrategie, vereniging en
activiteiten).
Beleving en sfeerHet beleven van de identiteit gaat vooral over gevoel en sfeer.
Het is niet eenvoudig deze zachte waarden te vertalen naar
harde programmatische invullingen. Toch kan hierop worden
gestuurd door bij nieuwe initiatieven in ruimteontwikkeling
(zowel op kavels als in de openbare ruimten) de gewenste sfeer
te gaan benadrukken.
In de huidige situatie worden de pareltjes in het gebied en de
authentieke componenten overschaduwd door de versleten
uitstraling, de povere gebouwen, de grootschaligheid, het
gebrekkige overzicht en de ontoegankelijkheid. Het toekomstige
werklandschap moet juist een ander sfeerbeeld gaan geven
met kenmerken zoals genoemd bij de waarden in deel 2. Het
gaat o.a. om een pioniersuitstraling, dynamisch, tegendraads,
innovatief en artistiek, kleinschalig, industrieel en ongepolijst,
open en onbevangen, vrij en gericht op ontmoeten en interactie.
Doelgroepen/gebruikersOm sfeer en identiteit te realiseren moeten werknemers zich
eigenaar van het hele gebied gaan voelen, niet alleen van hun
eigen kavel. Wanneer ook regelmatige bezoekers zich met het
gebied kunnen identificeren, kan dit de gebiedsidentiteit verder
versterken. Hiervoor zijn verblijfs- en ontmoetingsplekken
van belang. Het gebied wint aan expressie en opent zich als
ook specifieke bezoekers, bijvoorbeeld van tijdelijke creatieve
evenementen, zich gaan thuisvoelen in het gebied.
NDSM-terrein- MTV gebouw
NDSM-terrein
48 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Ruimtelijk concept
De ruimtelijke aspecten voor het Werkspoorkwartier hangen
nauw samen met programmatische concept. Zoals in DEEL 1
en 3 beschreven is, bezit het gebied kwaliteiten en kansen
om zich verder te transformeren tot een werklandschap voor
stadsgeoriënteerde bedrijven en een creatieve zone. De focus
ligt juist op het benutten van deze kwaliteiten en het al dan
niet versterken daarvan, zoals de industriële parels bestaande
uit karakteristieke gebouwen en havens. Anderzijds zal in de
ruimtelijke structuur, de verblijfsplekken binnen het gebied,
maar ook in de toegankelijkheid van het gebied nog een slag
gemaakt moeten worden om de kansen voor de gewenste
identiteit zo optimaal mogelijk te benutten. De verschillende
identiteitsthema’s zoals beschreven bij de programmatische
consequenties vragen om inrichtingsprincipes. Principes die
niet gefixeerd zijn, maar ruimte bieden voor mogelijkheden,
voor ontwikkelingen en waar tijdelijkheid een belangrijke rol
speelt. De ruimtelijke mogelijkheden vallen zodoende uiteen in
een aantal onderdelen:
Structuur versterken• Open trekken• Aantrekkelijk maken•
Structuur versterkenHet Werkspoorkwartier kent nu een onduidelijke structuur. Het
gebied zou aan helderheid winnen als de Nijverheidsweg als as
van het gebied gaat functioneren. Er is een aantal kwaliteiten
aanwezig (bomen, maat), maar deze zijn
te weinig continu. Daarnaast vormt de Nijverheidsweg de
belangrijkste entree van het gebied en loopt middendoor de
hoekverdraaiing van de kavelrichting. De doorgaande route
buigt nu nog halverwege van de Nijverheidsweg af. Om de
weg als centrale as te kunnen laten functioneren zou de
gangbare route de Nijverheidsweg moeten blijven volgen.
Waarbij de voorrangssituatie ter hoogte van de Gietijzerstraat
opgeheven wordt. De grenzende kavels aan de Nijverheidsweg
geven een beeld van vooral achterkanten, hekken en geen
toegangen. Om de Nijverheidsweg als as te laten fungeren kan
gedacht worden aan een meer eenduidig wegprofiel en de relatie met aangrenzende kavels te verbeteren. Open erfafscheiding, expressie van de achterliggende bedrijven
en entrees leveren hier een bijdrage aan. Dit sluit aan bij de
programmatische invulling om het gebied een extraverte
uitstraling te geven.
Het terrein kent nu een nogal geïsoleerde ligging. Er ligt een
aantal mogelijkheden de aanhechting aan de omgeving te
verbeteren, waaronder het verbeteren van de entrees van het gebied. De hoofdentree bij de nijverheidsweg
geeft aanleiding voor verbetering: opener, meer zichtbaar makend van de wereld erachter. Voor
het entreegebied zal in relatie tot de Industriehaven verder
ontwerpend onderzoek gedaan moeten worden. Een tweede
entree bij het station Zuilen zou uitnodigender kunnen zijn in
relatie met een verbeterde verbinding het gebied in.
Structuur versterken: centrale as Structuur versterken: hiërarchie in entrees
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 49
Ook is de aanhechting met de omgeving van belang. Zo kan er een interessante verbinding ontstaan met
de naastgelegen Cartesius-driehoek in het verlengde van de
as en de hoofdentree van het Werkspoorkwartier. Door de
ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek op de lange termijn
als hoogstedelijk woongebied, kan in de toekomst een
interessante interactie tussen werklandschap en woongebied
plaatsvinden. De aanwezigheid van het Amsterdam Rijnkanaal
en de havenkommen spelen daarbij een belangrijke rol. De
hoofdentree van het Werkspoorkwartier ligt recht tegenover
de Cartesiusdriehoek en geeft hier tevens een kans de
industriehaven te betrekken bij de ontwikkelingen aan de
overzijde van de weg. De aanwezigheid van veel nieuwe
bewoners in de toekomst kan ook de transformatie van het
Werkspoorkwartier een nieuwe impuls geven. Tot slot zorgt de
eerder beschreven hoofdstructuur voor logische verbindingen
met aangrenzende wijken. Zuilen, het Julianapark de
Schepenbuurt kunnen direct in verbinding komen te staan met
het Werkspoorkwartier.
Onder de heldere hoofdstructuur kan een informeel netwerk ontstaan. Een netwerk dat zorgt voor de
dooradering van het gebied. Het is een verbinding tussen
plekken voor voetgangers. Dit netwerk kan tijdelijk van aard
zijn en hoeft niet formeel geregeld te worden.
Aanhechting omgeving
Potentie Nijverheidsweg als centrale as
Opheffen voorrangssituatie Gietijzerstraat
Verbeteren hoofdentree
50 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Open trekkenNaast een heldere ruimtelijke en functionele as in het gebied,
liggen er tevens mogelijkheden de hoofdstructuur in oost-
west richting te verbeteren. Door de ondoordringbaarheid
van het zuidwestelijk deel van het terrein is in de huidge
situatie een relatie met het Amsterdam Rijnkanaal moeilijk
te leggen. Er liggen hier kansen doorsteken te maken richting het Amsterdam Rijnkanaal. Hierdoor wordt
het kanaal bij het Werkspoorkwartier betrokken, zowel als een
verblijfswaarde, als doorgaande recreatieve route die langs
het kanaal loopt. Bovendien kunnen deze doorsteken het
grootschalige terrein een kleinere schaal geven en omvormen
tot een aantal kavels die qua maat en schaal goed passen bij
een nieuw werklandschap. Daarbij kan ook direct de relatie met
de industriehaven versterkt worden door een fysieke verbinding
tot stand te brengen.
De industriehaven is nu nog een bijna onbereikbare plek
in het plangebied. Alleen op de kop bij de Cartesiusweg is
een openbare loswal, verder zijn de kaden niet openbaar
en toegankelijk. Juist een element als deze haven kan een
impuls geven aan het anders gebruiken van het gebied en
het versterken van de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal.
Gecombineerd met het opentrekken van het gebied tussen
de Nijverheidsweg en het Amsterdam Rijnkanaal, kan een
openbare, toegankelijke Industriehaven het
gebied een meerwaarde voor de bedrijvigheid en een kans voor
verblijven en ontmoeten geven, zeker wanneer in de toekomst
de aansluiting op de Cartesiusdriehoek tot stand komt.
Ten noordoosten van de Nijverheidsweg kan de structuur
helder worden door middel van doorsteken in het verlengde van de onderdoorgang onder het spoor ter hoogte van Zuilen. Dit zorgt voor helderheid
in de wegenstructuur en verbetert de verbinding met Zuilen en
het Julianapark.
Tot slot ligt er een kans om een directe langzaam verkeer verbinding tussen het kanaal en station Zuilen te maken. Dit verbetert de bereikbaarheid van station
Zuilen en wordt het openbaar vervoer gebruik vergroot.
Open trekken: doorsteken maken
Doorsteken richting Amsterdam Rijnkanaal
Openbare, toegankelijke Industriehaven
Doorsteken maken, in het verlengde Julianparklaan
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 51
Aantrekkelijk maken
Tijdelijk gebruik terreinen
Aantrekkelijk makenVoor het doen slagen van een creatief, stadsgeoriënteerd
werklandschap is het tenslotte van belang dat er een gebied
ontstaat met veel functiemenging, een publiekstoegankelijke
aansprekende omgeving met voldoende ontmoetings- en
verblijfsplekken. Tijdelijk gebruik kan hierbij een goede rol
vervullen.
Aanwezigheid van oude industriële complexen of onderdelen
daarvan kunnen een aanleiding zijn tot een bijzondere invulling
en het maken van een bijzondere plek. Onder andere bij
de havenkom aan het eind van de Tractieweg is een dergelijk
kans aanwezig: industrieel erfgoed, een havenkom en het
Amsterdam Rijnkanaal zijn ingrediënten om te komen tot een
interessante plek met een bijzondere invulling als verblijfs- en
ontmoetingsplek. Dit zijn bij uitstek plekken waar de creatieve
industrie zich thuis voelt. Een andere interessante plek ligt bij
de entree van het gebied. Waar de Industriehaven en het Eneco-
gebouw samen met de hoofdentree de ingrediënten zijn, zeker
wanneer de Cartesiusdriehoek tot ontwikkeling komt.
Het gebied kent veel plekken waar zeer minimaal gebruik wordt
gemaakt van de ruimte. Dit is zowel het geval bij een aantal
particuliere terreinen als op delen van het openbaar gebied.
Intensivering van het gebruik kan worden ingezet om
functies toe te voegen en terreinen aantrekkelijker te maken.
Tijdelijkheid kan hierbij een rol spelen. Zo zou de zone
langs de spoorlijn hierin een rol kunnen spelen, bijvoorbeeld
door tijdelijke activiteiten toe te staan die een positieve
bijdrage leveren aan de sfeer van het gebied, ander publiek
aantrekken en interactie tussen verschillende gebruikers
versterken. Maar ook terreinen met veel open ruimte zoals die
van Eneco zouden de mogelijkheid kunnen benutten andere
functies naar het gebied te trekken.
Om het gebied aantrekkelijk te maken voor een wat bredere
doelgroep en uit te laten stralen dat er van alles mogelijk is:
expressie, laten zien dat er veel kan, maar ook al
veel gebeurt.
De uitstraling wordt echter door de aanwezigheid van veel
dichte, onaantrekkelijke erfafscheidingen bepaald, het is weinig
zichtbaar wat er in de gebouwen plaatsvindt, maar ook op de
terreinen daaromheen. Nieuwe initiatieven kunnen op plekken
waar nu nog niets gebeurt voor meer expressie zorgen.
Gebruik van karakteristieke panden door de creatieve industrie,
samen met impulsen in de openbare ruimte er rondom heen
zorgen voor een aantrekkelijker omgeving, toegankelijk voor een grotere doelgroep en aantrekkelijk voor nieuwe initiatiefnemers.
52 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 53
NS
Conclusiekaart
Heldere structuur - open trekken
Centrale as
Bestaande verbinding
Potiëntele verbinding
Recreatieve groene verbinding
Identiteitsdragers - aantrekkelijk maken
Potentiële hotspot (verblijf- en ontmoetingsplekken)
Beeldbepalende gebouwen met potentie
Gebouw met potentie door grote schaal en ligging
Monumentale industriële brug
Kade openbaar en toegangkelijk maken
Water als decor
Entreegebieden verbeteren
Open ruimte benutten
Open ruimte benutten voor (tijdelijke) activiteiten en
doorsteken
54 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Strategische maatregelen
De essentie van de strategie is om het zelfveranderend
vermogen van het gebied te gebruiken om tot een langzame
verkleuring in de richting van een nieuw werklandschap te
komen. Dat wil niet zeggen dat er niets wordt gedaan of dat
er niet wordt ingegrepen. De maatregelen zijn vooral gericht
op het inspelen op kansen die zich in de loop van de tijd
voordoen, niet op het verwezenlijken van een eindbeeld.
In dit hoofdstuk wordt het “verhaal Werkspoorkwartier”
voorzien van de strategische maatregelen vanuit het perspectief
van de gemeente. ‘Het “verhaal” kenmerkt zich door dynamiek
en het inspelen op kansen. Ook de ontwikkelingsstrategie is
daarvan doordrenkt en is dan ook geen waarheid voor jaren,
maar het inzicht voor de beste handelingen voor de gemeente
van dit moment.
De ontwikkelingsstrategie kenmerkt zich niet met de woorden
blauwdruk, masterplan, overallplanning, maar eerder met
woorden als initiatieven, kansen benutten en processtappen.
Geen intensive-care dus, maar eerder accupunctuur.
1. Deze Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren als toetsingskader voor initiatievenDe ontwikkelingsrichting die in dit document omschreven
wordt, namelijk een gebied dat zich ontwikkelt tot een
werklandschap voor stadsverzorgende en creatieve bedrijven,
bestuurlijk vaststellen en omarmen. Omarmen betekent ook
dat het politiek en ambtelijk actief wordt uitgedragen als daar
gelegenheid voor is. Het verhaal Werkspoorkwartier houdt
in dat er gekozen wordt voor een duurzame ontwikkeling
naar een modern werklandschap. Het Werkspoorgebied heeft
hiervoor de potentie. Dit impliceert dat er niet wordt gekozen
voor een transformatie naar (grootschalig) stedelijk wonen op
middenlange en langere termijn. De (huidige) marktsituatie,
de hinderzones en de bereikbaarheid zijn hiervoor, zoals in de
Ontwikkelingsvisie omschreven, de belangrijkste argumenten.
Er wordt ook niet gekozen voor kantoorontwikkeling,
grootschalige (bovenstedelijke) leisure of grootschalige
detailhandel, met name vanwege de programmering van deze
programmaonderdelen elders in de stad. Positief gesteld wordt
het gebied, met al zijn contradicties, gezien als waardevolle
aanvulling op de andere gebieden in de stad: er is kans op
ondernemerschap en creativiteit kan bloeien. Het is een
gebied “waar wat mogelijk is” , redelijk centraal in de stad met
nog acceptabele huren. Hoewel minder stuurbaar, moeten
de toekomstige waarden van het gebied gekoesterd worden:
pioniersgeest, industrieel, vrijdenkend, samenhangend en
levendig. Om richting te kunnen geven, dient dit document als
toetsingskader voor initiatieven.
2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop doorMet deze ontwikkelingsvisie wordt aangesloten op een trend
die in het gebied al gaande is en wordt getracht deze trend
te versterken en is derhalve toekomstgericht. Dat neemt niet
weg dat ook in het hier en nu –ook met de bedrijven die zich
wellicht minder in de visie herkennen- het gebied goed moet
functioneren. Dit betekent blijvende aandacht voor beheer,
veiligheid, tijdelijk beheer etcetera. Ook en juist tijdens de
transformatie.
3. De positionering ten opzichte van RotsoordVaak wordt het Werkspoorkwartier in een adem genoemd met
Rotsoord. Ten aanzien van de positionering is het van belang
te beseffen en ook uit te stralen dat er tussen de gebieden
een onderscheid is die samen valt te vatten met de kernwoor-
den in onderstaand schema. Van belang is om initiatieven van
creatieve ondernemingen te faciliteren met een duidelijk keuze
voor één van deze gebieden. De Merwedekanaalzone wordt ook
regelmatig genoemd, maar lijkt zich meer toe te spitsen op
woningbouwontwikkeling, dit in tegenstelling tot het werkland-
schap Werkspoorkwartier.
Positionering Rotsoord ten opzichte van Werkspoorkwartier
Aspecten Rotsoord
Publieksgeoriënteerd •
Schaal medium •
Korte en middenlange termijnontwikkeling. •
Relatief meer overlastgevoelig •
Mix met wonen•
Relatief iets duurder m2 per vvo •
Meer gericht op gevestigde namen •
Aspecten Werkspoorkwartier
Werklandschap•
Mix in schaal micro, medium en groot•
Vooral midden- en langere termijnontwikkeling•
Veel vrijheidsgraden ten aanzien van hinder•
Geen mix met wonen•
Goedkoop, midden en duur.•
Relatief meer pionier gericht •
Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 55
4. De tijd haar werk laten doen
Het gebied moet niet projectmatig, bijvoorbeeld in de vorm
van een overkoepelend masterplan en overall planning worden
benaderd. De benadering is eerder procesmatig. Dit betekent
dat na elke verandering/interventie de volgende stap pas
kan worden bepaald. Dit betekent ook afzien van overhaast
handelen, sturen, programmeren. Het gaat in dit gebied
op korte termijn niet om waardecreatie in de traditionele,
financiële zin van het woord. Het gaat eerst om een immateriële
waardecreatie: de tijd moet de transformatie naar creatieve
industrie een kans geven.
5. Ruimtelijk planologischHet college heeft besloten om deze visie Werkspoorkwartier
niet rechtstreeks in het concept voorontwerp bestemmingsplan
Lage Weide, Cartesiusweg e.o. juridisch planologisch te
verankeren. Enerzijds omdat een aantal van de in de visie
beschreven en voor dit gebied voorziene functies direct
mogelijk zijn op basis van de bij het bestemmingsplan
behorende ‘ruime’ lijst van bedrijfsactiviteiten. Anderzijds
omdat in voorkomende gevallen gebruik kan worden gemaakt
van de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening en de
nieuwe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bieden
(bijvoorbeeld via een postzegelbestemmingsplan of een
omgevingsafwijkingsbesluit).
Op basis van genoemde wetgeving is het college of de raad
bevoegd om onder voorwaarden maatwerk te leveren voor
niet in het bestemmingsplan passende ontwikkelingen voor
bijvoorbeeld het wijzigen van het gebruik van een perceel.
Deze visie Werkspoorkwartier wordt daarbij als toetsingskader
gebruikt. Slechts wanneer wordt voldaan aan de steden-
bouwkundige en functionele toetsingscriteria uit de visie is
planologisch juridische medewerking van de gemeente aan de
orde.
6.Toetsingscriteria initiatievenBinnen het bestemmingsplan zijn al diverse initiatieven
mogelijk, deze kunnen zonder meer plaats vinden in
het gebied. In deze ontwikkelingsvisie staan diverse
aanknopingspunten voor toetsing van initiatieven die wellicht
buiten het kader van het bestemmingsplan vallen. In de
tabel is een globaal overzicht gegeven van wenselijke en
Initiatieven die WEL passen in de Ontwikkelingsvisie
Stadsverzorgende bedrijven•
Creatieve bedrijven• ; verzamelgebouw bestaande uit units
tot een maximum van 150m2 ten behoeve van (startende)
ondernemers in de creatieve sector
Ateliers •
Ambachtelijke bedrijven•
Horeca;• enkele horecavestigingen, ondersteunend aan de
ontwikkeling van het werklandschap, per aanvraag te toetsen
aan de horeca nota.
Opleiding en onderwijs• Vooral als het bijdraagt aan de
schaalverkleining van het gebied
Dienstverlenende bedrijven•
Wijkgebonden functie• s voor omliggende wijken
Indoorsporten; • Vooral urban sports.
Leisure;• per initiatief wordt getoetst of het wel of niet
bijdraagt aan de schaalverkleining van het gebied. Tot 1500
m2 kan het geregeld worden via een buitenplanse ontheffing.
groter dan 1500 m2 zal een postzegelbestemmingsplan
moeten worden gemaakt.
Cross-over initiatieven • passend binnen het karakter van het
gebied past.
Productie ondersteunde retail;• ondersteunde retail/
showroom tot een maximum van 250m2.
Cultuur; • Hieronder ook, in beperkte en gedifferentieerde
mate, vestiging van religieuze instellingen, mits
stadsgeoriënteerd.
Zalenverhuur• ; maximaal twee locaties, kleinschalig
Initiatieven die NIET passen in de Ontwikkelingsvisie
Woningbouw;• vanwege de milieuhinderzones van aanwezige
bedrijven in het gebied en Lage Weide.
Kantoren;• geen solitaire kantoren, conform de regionale
kantorenafspraken met de BRU.
Grootschalige leisure; • vooral vanwege de
verkeersaantrekkende werking.
PDV, retail;• geen PDV of volumineuze detailhandel
Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen” Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”
56 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
niet wenselijke ontwikkelingen. Initiatieven kunnen hieraan
worden getoetst. Kenmerkend voor het gebied zal zijn dat
juist cross-over initiatieven interessant zal zijn. Daarnaast
is van belang dat een nieuwe functie of ander gebruik iets
toevoegt aan het gebied: een uitstraling die uitnodigt tot
samenwerking, laat zien wat er gebeurt. De tabel moet
gezien worden als leidraad: de beste en mooiste initiatieven
laten zich vaak niet voorspellen, noch houden zij zich aan
een traditionele indeling in categorieën. Bij elk initiatief zal
dus een beredeneerde stedelijke afweging moeten worden
gemaakt. Voor alle initiatieven geldt dat het getoetst wordt op
de verkeersaantrekkende werking, in verband met de beperkte
capaciteit van de binnenring.
7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van bedrijven in het gebied en stad.Allereerst zal deze ontwikkelingsvisie uitvoerig bediscussieerd
moeten worden in en om het gebied. Bestudering van
andere gebieden leert dat de ontwikkeling van succesrijke
gebieden van creatieve industrie bijna altijd gepaard gaat
met zelforganisatie van de bedrijven in het gebied. Hierbij
is de gemeente veelal in een faciliterende (procesmatig,
publiekrechtelijk, soms privaatrechtelijke) rol actief. Incidenteel
kan de gemeente zelf als initiatiefnemer optreden. Het
aanpassen van deze ontwikkelingsvisie naar de inzichten
van de reeds actieve partijen in het gebied, zonder de basis-
uitgangspunten te verlaten, is dan ook een voorwaarde en
vraagt om een open houding van de gemeente. Ze is een van de
partijen, niet dé partij.
8. BrandingHet gebied branden als gebied voor een modern werklandschap
gericht op creatieve en stadsverzorgende bedrijvigheid. Dit
start onder andere met een goede naamgeving van het gebied.
In deze ontwikkelingsvisie is voorlopig gekozen voor de
werktitel Werkspoorkwartier, maar zal in overleg met bijvoor-
beeld de bedrijvenkring verder uitgewerkt en gekozen moeten
worden. Deze branding kan een actieve gezamenlijke strategie
worden van zittende en belanghebbende ondernemers en de
gemeente.
9. Tijdelijke evenementenDe gedaantewisseling van het gebied kan worden ondersteund
door tijdelijke, culturele evenementen te organiseren. Hierbij
kan worden aangesloten bij bestaande evenementen zoals
Festival aan de Werf, Culturele Zondagen, Uitfeest etc. Enkele
monumentale en prominente gebouwen lenen zich uitstekend
voor locatietheater en kunstprojecten, wellicht en niet in de
laatste plaats het afvalscheidingstation van de gemeente.
10. Een of twee hotspots actief faciliterenDe ontwikkeling zal niet van zelf gaan, omdat er geen goed
verdienmodel te bedenken is zonder kantoren dan wel dure
woningbouw of retail.
Om het proces toch constructief te faciliteren is het ontwikkelen
van een of twee hotspots van belang, mede afhankelijk van de
kansen die zich voordoen. Het voormalige Werkspoorgebouw in
gemeentelijk bezit langs de Tractieweg kan een eerste testcase
zijn. Maar ook andere gebouwen lenen zich hiervoor, mits er
draagvak is bij de betreffende eigenaren. Dit zal in overleg met
de bedrijvenvereniging en smaakmakers in de stad moeten
worden onderzocht. De focus op een of twee gebouwen kan
ook aanleiding zijn per actief gefaciliteerd initiatief financiële
middelen te zoeken voor de onvermijdelijke onrendabele top.
De gemeente hoeft dit niet allemaal zelf te doen, -wellicht zelfs
beter van niet- maar samen met de geïnteresseerde bedrijven
en maatschappelijk veld of slechts in een faciliterende rol.
11. Particulier opdrachtgeverschapIn het gebied zit een overmaat aan openbare ruimte en
ongebruikte particuliere ruimte. Projectmatig kan een initiatief
gestart worden om eventueel via een -in tijd gelimiteerde
periode van zakelijk recht- een flink aantal follies te laten
bouwen door kunstenaars, creatieve ondernemers. De zone
langs het spoor leent zich hier uitstekend voor.
12. Actieplan openbare ruimteAlle initiatieven moeten worden getoetst op hun consequenties
voor de openbare ruimte. Als gemeente zelf de opwaardering
van de openbare ruimte integreren in het langcyclisch
onderhoud. Hiervoor samen met stadswerken een actieplan
opstellen.
Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”
Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 57
13. StadswerkenOp langere termijn moet de positie van de gebouwen
van stadswerken worden bezien, mede in het licht van
het vertrek van enkele gebouwen van Stadswerken op de
Cartesiusdriehoek.
14. VerwervingDe gemeente zal terughoudend verwerven, echter bereid zijn
om in te spelen op actualiteit zodra er zich kansen voordoen
die de doelen van verbeteren van de structuur van de openbare
ruimte of bijvoorbeeld het broedplaatsenbeleid dichterbij kan
brengen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de aanwezige
voorzieningen en criteria bij Grondzaken.
15. Lichte coördinatieDe gemeente moet een lichte coördinatiestructuur opzetten
met een gemandateerde coördinator die gesprekpartner is
voor bijvoorbeeld de bedrijvenvereniging, de transformator en
andere organisatievormen die zullen ontstaan. Via participatie
kunnen de ontwikkelingen nauwkeurig gemonitoord
worden. Het gebiedsteam, incidenteel aangevuld met andere
deskundigheden, kan functioneren als klankbord.
16. FinanciënDeze ontwikkelingsvisie voor het Werkspoorkwartier wordt
procesmatig ingestoken. Daar waar kansen liggen, zullen
deze worden benut om de realisatie van de visie dichterbij te
brengen. Financieel gezien betekent dit, dat er nu geen overall
financieel inzicht kan worden gegeven over de benodigde
publieke en private investeringen om deze visie te raliseren.
Daartegenover staat dat als er coalities worden gesmeed,
kansen gegrepen worden, telkens deelexploitaties zullen
worden gemaakt. Enkele vingeroefeningen leren ons dat er vaak
sprake zal zijn van een onrendabele top. Programmaonderdelen
die wellicht verdiendend vermogen met zich mee kunnen
brengen, dure woningbouw, retail en kantoren passen niet
in de visie. Om de visie te realiseren zullen er zowel private
als publieke middelen in het gebied geinvesteerd moeten
worden. Per kansrijk initiatief zal dan ook een project worden
geformuleerd. De plankosten om onderstaande eerste stappen
te realiseren moeten bij het vaststellen worden geregeld.
De eerste stappenIn deze Ontwikkelingsvisie zijn diverse concrete maatregelen
genoemd. Drie daarvan kunnen worden gezien als de eerste
stappen:
a. Een plan ontwikkelen voor de zone langs het spoor waar, al
dan niet tijdelijk, kans wordt gegeven aan ondernemers om een
kleine eigen unit te bouwen. In deze strook kunnen ook wensen
van bestaande bedrijven, zoals bijvoorbeeld parkeren, worden
opgelost.
b. Het faciliteren van het tot ontwikkeling komen van een
gezichtsbepalende plek tot een bedrijfverzamelgebouw voor
creatieve ondernemers.
c. Het “onthekken” van het gebied.
Voormalige meelfabriek, ontwerp Zumthor
Fablab, Ebbingekwartier
Voormalige lijmfabriek
NDSM-terrein
:
Bijlagen - Achtergrondinformatie
60 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Functiekaart
Creatieve industrie
Zakelijke dienstverlening
Leisure
Onderwijs & Maatschappelijk
Kunsten
Woningen
Bedrijvigheid overig
Functiekaart
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 61
Eigendomskaart
Particulier eigendom
Particulier eigendom - erfpacht
Eigendom gemeente
Eigendom
62 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
1.
3.
4.
5.
9.
6.
7.
8.
2.
Leegstaande panden en binnenkort in aanbod
(peildatum oktober 2010)
Tractieweg 41, pand van kroymans.
Pand wordt deels verhuurd aan kunstacademie,
beeldhouwer Ruud Kuijer en VD Ende .
Nijverheidsweg 33, Van de Wal gaat binnenkort
vertrekken]
Nijverheidsweg 29, 2600 m2 bedrijfsruimte staat
leeg
Nijverheidsweg ?, Eneco gaat binnenkort vertrekken
Keulsekade 216, verouderd BVG te huur
Schaverijstraat 58, een bedrijfsunit 335 te huur
Vlampijpstraat 63, bedrijfsruimte
Vlampijpstraat 78, 840 m2 kantoor te huur (in dit
pand is ook een kinderdagbehandelingscentrum
gevestigd)
Vlampijpstraat, Mitros voornemens te vertrekken
1
1
5
4
2
3
5
6
7
8
9
Leegstand - binnenkort in aanbod (peildatum oktober 2010)
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 63
Milieuzonering - GeluidHet grootste deel van het Werkspoorkwartier behoort tot het
geluidgezoneerde industrieterrein Lage Weide (geel) waar geen
gevoelige functies worden gerealiseerd. De rest van het gebied
ligt in de geluidzone van het industrieterrein (blauw). Daar kun-
nen tot aan de Cartesiusweg maar beperkt gevoelige bestem-
mingen worden gebouwd omdat de geluidsbelasting er op veel
plaatsen hoger is dan 55 dB(A). Bij geluidsbelastingen van meer
dan 50 dB(A) is een ontheffing nodig, waarbij ook luwe gevels
worden geëist en ook wordt gekeken naar het geluid van spoor-
en wegverkeerslawaai.
Gevoelige bestemmingen
De volgende objecten worden in Wet geluidhinder beschermd
- woningen
- geluidsgevoelige terreinen
- andere geluidsgevoelige gebouwen
Onder “woningen” wordt verstaan:
- Gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe
bestemd is.
Onder “geluidsgevoelige terreinen” wordt verstaan:
- Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen
dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen,
alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of
worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, of
- Woonwagenstandplaatsen.
Onder “andere geluidsgevoelige gebouwen” wordt verstaan:
- Onderwijsgebouwen (delen van het gebouw die niet zijn
bestemd voor
- Geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten maken voor de
toepassing van de Wgh geen deel uit van een onderwijsge
bouw (per 15-7-2009, hier voor gold dit laatste alleen voor
een gymnastieklokaal);
- Ziekenhuizen en verpleeghuizen; andere gezondheidszorg
gebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn
aangegeven in het Besluit geluidhinder.
Spoor Utrecht- Amsterdam
Voor deze spoorlijn is het indicatieve onderzoek gebaseerd op
ASWIN – peiljaar 2007 + 1,5 dB (conform gedachtegoed ‘Geluid-
productieplafonds’, GPP’s). Voor gevoelige functies in 4 lagen (10
meter contourhoogte) zijn de contouren met maximale onthef-
fingswaarde (rood) en voorkeursgrenswaarde (groen) zonder
extra geluidsbeperkende maatregelen weergegeven. Het gebied
tot de Nijverheidsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde.
Met beperkte schermen (inschatting hoogte circa 2 meter tov
bovenkant spoor) zal naar verwachting een groot deel van het
gebied onder de voorkeursgrenswaarde komen en de maxi-
male ontheffingswaarde niet overschrijden. Zie ook effect van
schermen aan de overzijde irt de bestaande bebouwing nabij
Josephlaan – en Bessemerlaan.
Wegverkeer binnenstedelijk Railverkeer Industrielawaai
Voorkeursgrenswaarde
Max.ontheffingswaarde
48 dB
63 dB
55 dB
68 dB
50 dB(A)
55 dB (A)
Maximale ontheffingswaarde
Geluidscontouren bedrijven november 2010
Milieuzonering
Gezoneerd industrieterrein Lage Weide
64 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Hindercontouren
bedrijven categorie 3.2 - 100 m
bedrijven categorie 4.2 - 300 m
Gasvulpunt/opslagtank - 150 m
Hindercirkels bedrijven Cartesiusweg
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 65
Milieuzonering - WRO
Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis
van de VNG brochure “Bedrijven en milieuzonering”, gelden er
ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk
hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving
(Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving
geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieu-
effecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de
beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.
Via een zonering wordt er, in aanvulling op de algehele beper-
king tot lichte en middelzware bedrijvigheid, voor gezorgd dat
het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor wo-
ningen/ andere gevoeligefuncties. Aan de hand van een ‘Staat
van Bedrijfsactiviteiten’ (ook gebaseerd op de publicatie van de
VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen
het plangebied toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillen-
de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën.
Iedere milieucategorie kent een eigen adviesafstand tot de
woonbebouwing/andere gevoelige functies. Bij Werkspoorkwar-
tier gaat het om bedrijvencategorie 3.1 of 3.2. De aanbevolen
afstand in gemengd gebied resp. rustige woonwijk is 30 resp.
50 meter voor categorie 3.1 en 50 resp. 100 meter voor een
bedrijf met categorie 3.2. Nuon valt in categorie 4.2. de bijbeho-
rende adviesafstanden daarvoor zijn 200 of 300 meter.
Geurhinder
Enkele bedrijven veroorzaken geurhinder voor de omgeving
van het bedrijventerrein. In het nieuwe Bestemmingsplan Lage
Weide worden nieuwe geuroverlast veroorzakende bedrijven niet
zondermeer toegestaan op het bedrijventerrein. Slechts indien
is aangetoond dat door het treffen van technische maatregelen
de geurhinderafstand kan worden teruggebracht zijn nieuwe
geurhinderbedrijven toegestaan via een wijzigingsbevoegdheid.
Inwaarts zoneren: (zie kaart Bestemmingsplan Lage Weide).
Naast bovenstaande aspecten wordt in het nieuwe bestem-
mingsplan de mogelijke milieuhinder vooromliggende woonwij-
ken zoveel mogelijk beperkt door het invoeren van inwaartse
milieuzonering, waardoor nieuwe mogelijk hindergevende be-
drijven op de grootst mogelijke afstand van gevoelige objecten
wordt geplaatst.
Aardgasleiding
De aardgasleiding is opgenomen op de kaart van Bestemmings-
plan Lage Weide.
Cartesiusweg LPG
Het vulpunt ligt ten zuiden van het station op het eigen terrein
(tussen twee vluchtheuvels). De ondergrondse LPG-opslagtank
(40 m3) ligt ten noorden van het station, op eigen terrein.
De LPG-doorzet van het tankstation is maximaal 1.000 m3 per
jaar. Voor de analyses is uitgegaan van deze maximum doorzet.
De afstand tot aan de grens van het invloedsgebied van het
tankstation waarbinnen verantwoording van het Groepsrisico
plaats moet vinden volgens de Regeling Externe Veiligheid
Inrichtingen (REVI) is vastgesteld op 150 meter vanaf zowel het
vulpunt als de opslagtank Aardgasleiding
Geluidscontouren spoor Utrecht-Amsterdam
66 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede Cartesiusweg
Concept voorontwerpBestemmingsplanLage Weide (uitsnede Werkspoorkwartier)
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 67
Groenstructuur
Openbaar groen
Prive groen
Bomenstructuur
Spoortalud
Kade openbaar toegankelijk
Kade prive
Groenstructuur
68 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Infrastructuur
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 69
Autoverkeer Fietsverkeer
Parkeren Busroute
Autoverkeer
Hoofdontsluiting
Gebiedsontsluiting
Fietsverkeer
Hoofdfietsroute
Informele/gewenste fietsroute
Parkeren
Langsparkeren
Parkeerterrein (prive)
Busroute
busroute lijn 4
70 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Ruimtelijke structuur
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 71
Morfologie Publiek en prive
Kavelgrootte Bouwhoogte
Morfologie
Onbebouwd
bebouwd
Publie en Prive
prive domein
publiek domein
Kavelgrootte
S kavel
M kavel
L kavel
XL kavel
Bouwhoogte
tot 45 m
tot 30 m
tot 15 m
tot 9 m
72 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Beeldbepalende elementen
landmark
1. Nuon 2. Nuon 3. Douwe Egberts
Beeldbepalende elementen
Bomenstructuur
Zichtlijn
3
1
2
Beeldbepalendeelementen
Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 73
Historische laag
(peildatum maart 2012)
Monumenten
1. Werkspoorbrug ca. 1910
2. Industriehavenbrug 1920
In procedure voor monumentenstatus:
3. Electricitcentrale, L.S.P. Scheffer (1922-1955)
4. Betonnen loodsen (1950)
5. Oorspronkelijk machinefabriek Werkspoor,
nu thearter en ateliers (1960-1970)
6. Oorspronkelijk electriciteitscentrale Werkspoor,
nu ateliers (1913)
7. Oorspronkelijk ontspanningsgebouw Werkspoor,
nu zaalverhuur (1939)
Gebouwen met hoge cultuurhistorische waarde:
8. Oorspronkelijk ijzerbewerking Werkspoor ,
nu boiler manufacturen (1935-1960)
9. Oorspronkelijk kantoor Werkspoor, nu ateliers
10. Oorspronkelijk houtloodsen Jongeneel, nu
onbekend (1948)
11. Transformatorhuisje (1935-1960)
Historische laag
74 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
StadsOntwikkeling
Erfafscheiding en oriëntatie
Transparante erfafscheiding
Transparante erfafscheiding met groene voet
gesloten gevel op erfafscheiding
Orientatie bebouwing - voorzijde
Erfafscheiding
ww
w.u
trec
ht.
nl
Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht
Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht
Telefoon 030 - 286 00 00
Fax 030 286 02 35
Mail [email protected]
StadsOntwikkeling