[상권 대격돌 1편] 신촌 vs 홍대

2011-09-27

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부동산114 리서치센터Consulting Report

경기도 성남시 분당구 삼평동 685 미래에셋벤처타워 10층 (대표 : ☎ 070-7011-0114)

CONTENTS ;

I. 상권 개요

II. 평가 요소별 점수

III. 향후 전망 및 창업전략

주) 1) 임대가격은 부동산114 등록매물통계를 바탕으로 평균가격을 산출한 것임2) 매출가격은 SK텔레콤 지오비전 상권분석 자료를 바탕으로 산출한 것임3) 인구통계 및 사업체수 통계는 서울시 통계자료를 인용한 것임4) 주요 자료 출처 : ㈜부동산114, SK텔레콤 지오비전 상권분석, 서울시

- 카페 창업, 신촌과 홍대중 어디가 유리할까? -

Ⅰ. 상권 개요

1

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대

신촌 상권 홍대 상권

상권명: 신촌상권

인근 주요시설: 현대백화점, 연세대

배후수요: 연세대, 이화여대, 서강대

지하철: 2호선 신촌역

만남의 장소: 현대백화점, 맥도날드, 스타벅스

상권명: 홍대상권

인근 주요시설: 홍익대

배후수요: 홍익대, 마포 오피스 종사자

지하철: 2호선 홍대입구역

만남의 장소: KFC, 롯데리아, 버거킹

1 2 34

5

67

8

민들레영토

명물거리

현대백화점

스타벅스

맥도날드

베스킨라빈스

신촌역

홍대입구역

1

9

82

3

4

5

67

KFC

롯데리아

홍익대학교

버거킹

주차장길

놀이터길

Ⅱ. 평가 요소별 점수 – 인구 부문

2

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대

대학생 상주인구는 신촌이 강세

: 두 상권은 전형적인 대학가 상권으로 고정인구(주민등록인구, 아파트 세대수) 낮은 수준: 반면 상권 내 상주인구 중 하나인 대학생은 두 상권 모두 높은 것으로 나타남: 특히 연세대∙이화여대∙서강대와 가까운 신촌이 더 강세

고정인구 + 오피스 직장인 흡수하는 홍대 상권

: 고정인구 외에 오피스 상주인구는 상권소비력 측정하는 중요한 요소임: 신촌 상권의 경우 세브란스 병원 종사자가 주 직장인 수요 한계임: 홍대 상권은 마포 업무지구의 오피스 종사자 수요 존재해 소비수준 높을 것으로 예상

▶ 소비빈도 및 소비성 높은 대학생 수요는 신촌이 강세

▶ 소비력 높은 직장인 수요 및 고정인구 강세로 배후인구 수요는 홍대가 우세

상권별 배후수요 수준 - 대학생수

0

20

40

60

80

100주민등록인구

아파트세대수

사업체종사자수대학생수

지하철승하차인원

신촌 홍대

259

1467

6,969

15,995

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

신촌 홍대

사업체수 종사자수

상권별 임금수준 상위5위 이내 사업체수 및 종사자수

26555

17909

11917

16790

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

연세대 이화여대 서강대 홍익대

신촌상권 홍대상권

단위: 인단위: 인단위: 개소

(좌: 사업체수, 우: 종사자수)

(출처: 교육청) (출처: 서울시)

Ⅱ. 평가 요소별 점수 – 소비력/매출 부문

3

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대

카페시장의 규모 및 매출 홍대 우세

: 카페업종 점포수 비교시 두 상권의 시장규모는 유사: 반면 매출액 부분은 홍대가 다소 높음. 특히 현금매출 강세 보임: 배후수요 및 유동인구의 소비력의 차이에 따라 격차가 발생하고 있음

상권별 소비력은 상대적으로 홍대가 높아

: 상권의 잠재 소비력을 간접적으로 측정할 수 있는 지표는 배후세대의 주택가격 수준임: 공덕동 일대 집중된 아파트 단지와 고급 오피스텔은 마포구 주택가격 수준 높이고 있음: 주택가격 비교 및 주거수준 감안 시 이들 지역 소비자들의 소비력 높을 것으로 예상

▶ 카페업종 점포수 2개 상권 유사, 매출은 홍대 우세▶ 홍대, 공덕동 일대 아파트/고급오피스텔 등 배후 주택가격 수준 높아 소비력↑ 예상▶ 홍대는 클럽문화 포함한 다양한 볼거리와 먹거리 발달해 상권 방문빈도 및 체류시간↑

신촌 상권 카페업종 점포당 월 평균매출 홍대 상권 카페업종 점포당 월 평균매출

0

100

200

300

400

500

600

700

800

11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월

2010년 2011년

카드매출 현금매출 매출총액

0

100

200

300

400

500

600

700

800

11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월

2010년 2011년

카드매출 현금매출 매출총액

010203040506070

아파트매매가

아파트전세가

업종별매출총액

업종별개수

신촌 홍대

단위: 만원/월 단위: 만원/월(출처: SK텔레콤 지오비전) (출처: SK텔레콤 지오비전)

Ⅱ. 평가 요소별 점수 – 경쟁력 부문

4

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대

경쟁업종 매출규모는 홍대 상권 부담 커

: 카페 창업 시 경쟁업종은 경양식, 케익전문점 등 식사 가능한 점포, 대형 프랜차이즈 커피숍임: 이 업종군의 점포수는 유사하나 매출액 규모는 소비력이 높은 홍대 상권이 높게 나타남: 반면 신촌상권은 프랜차이즈 커피숍 밀도가 높아 개인창업에 다소 불리할 수 있음

점포시세는 신촌 높아, 창업 수익성은 홍대 상권 추천

: 창업시 고정비용으로 작용하는 임대료는 홍대보다 신촌이 더 비싼 것으로 나타남: 현대백화점을 중심으로 늘어선 연세로 밀집점포의 가격수준 높기 때문: 반면 홍대는 점포밀집지역 분산돼 있어 신촌 대비 점포시세 낮은 편임

▶ 경쟁군 매출 규모 부담↑, 하지만 소비력 및 개인 창업 가능성을 감안시 홍대 상권 유리

▶ 점포매입과 임대료 모두 홍대 상권이 상대적으로 낮음

상권 내 경쟁업종 점포당 월 평균매출 상권 월평균 점포 임대료 및 보증금

0

20

40

60

80

100

경쟁업종

매출총액

경쟁업종업종수

점포임대료점포매매가

점포보증금

신촌 홍대

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월

2010년 2011년

신촌 홍대

313 

176 

6500 

3915 

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

0 

50 

100 

150 

200 

250 

300 

350 

400 

신촌 홍대

임대료 보증금

단위: 만원/월 단위: 만원/66㎡

(좌: 임대료, 우: 보증금)

(출처: 부동산114)(출처: SK텔레콤 지오비전)

Ⅱ. 평가 요소별 점수 – 종합평가 및 결론

5

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대

0

20

40

60

80

100인구

소비

매출경쟁력

임대료

신촌 홍대

- 점포시세는 신촌 높아- 점포밀집지역 분산된 홍대 시세↓창업수익성 홍대 유리

- 경쟁업종 매출규모 홍대 높아- 신촌 프랜차이즈 커피숍 밀집도↑

개인창업에 홍대 유리

종합평가

배후인구, 소비력, 매출, 임대료, 경쟁력 부분에서 우위를 보인 카페 창업은 홍대 상권이 더 유리한 것으로 평가

☞ 오피스 종사자들의 높은 소비층 확보, 임대료 수준 비교적 낮아 사업 수익성 측면에서 유리

☞ 자금 마련 부담이 큰 개인 창업자의 경우 홍대 입지를 고려하는 것이 현명할 것으로 판단

- 홍대 배후세대는 공덕동 고급 오피스텔 및 아파트 단지 밀집

주택가격 및 소비수준 감안시 홍대 우위

- 카페시장 시장규모 유사- 매출규모 및 현금매출 홍대 높아소비력 감안 시 홍대 유리

- 대학생 상주인구 신촌 강세- 오피스 상주인구 홍대 강세소비력 감안 시 홍대 유리

인구인구

소비소비

매출매출

임대료임대료

경쟁력경쟁력

Ⅲ. 향후 전망 및 창업전략

[신촌과 홍대 상권의 과거와 현재]

강북 대표상권 중 하나인 홍대와 신촌은 대학가를 배후에 두고 발전

2000년 이후 클럽과 카페 등 문화컨텐츠로 무장한 홍대 상권의 선호도 상승

이대앞 패션거리 쇠퇴 및 신촌 상가 노후화로 신촌상권은 다소 뒤쳐짐

[개발호재 및 향후 전망]

신촌 상권은 입지적으로 이대 상권과 인접해 있어 언제든지 시너지 효과 발휘 가능

최근 노후화된 신촌상가 신축안 발표되며 분위기 고조

홍대 상권은 중심부 임대료 높아지고 상가 포화상태 보이고 있음

중심부에서 벗어난 점포들 합정역과 상수역 방면으로 이탈하며 상권 확장되는 모습 보여 외곽상권 진입 고려해 볼만함

창업전략 제안

타업종 메뉴 접목한 신규시장 공략필요

☞ 최근 카페 트렌드는 브런치 메뉴 등의 다양한 사이드 메뉴 등장 추세

☞ 경양식, 케익전문점이 카페시장으로 진입 중, 유사 업종 많아 차별화된 카페 전략 필요

[상권 대격돌] 신촌 VS 홍대