資料４－３

「土地政策の中長期ビジョン」のイメージ・論点整理補足資料

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

日本の人口の推移

29,428 28,067 25,153 27,50722,484 18,505 17,074 15,095 13,233 12,017 10,842

49,66360,002

72,120

78,906 86,23586,380

81,665

74,453

69,576

60,990

53,889

14,892 22,04128,734

34,559

34,770

36,332

35,863

10,647

7,393

5,350

4,109

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

50年 55年

60年

65年 70年 75年 80年 85年

90年

95年

2000年 05年

10年

15年

20年

25年

30年

35年

40年 45年 50年

(千人)

65歳以上

15～64歳

０～14歳

人口ピーク(2006年)

総人口 12,774万人2000年

総人口 12,693万人

2030年

総人口 1,1758万人

資料：1950～2000年は「国勢調査」、2005～2050は国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成14年１月推計）

注：年齢不詳の人口は各歳別に按分して含めた。

1995年

生産人口のピーク

8,733万人

1

経済のソフト化

9,029.5 10,046.7 10,839.1 9696.7 8463.3 7437.7

72,612.4 92,684.7124,507.6

117193104083.8 108602.8

24,199.526,797.9 44,944.7

41126

35538.2 32148

7,380.911,274.5 11,979.1

13518.1

13849 11433.2

38,480.6

44,316.3 65,903.6

75443.9

6977968722

11,705.9

17,862.8 24,817.2

31390.5

31915.835218.4

24,391.334,768.3 49,676.1

54402.6

58825.9 60460

16,867.922,621.5 31,283.3

35372.2

34575.1 33419.3

38,154.1 56,292.1 76,746.192563.3

103675.3 108760.1

20,605.8 26,285.5 34,028.4 43127.1 46528.6 47169.9

504.5630.8862.71,101.5959.91,276.2

10694.390458981.77,098.25,147.63,542.1

0%

20%

40%

60%

80%

100%

S56 61 H3 8 13 18

対家計民間非営利サービス生産者

政府サービス生産者

サービス業

運輸・通信業

不動産業

金融・保険業

卸売・小売業

電気・ガス・水道業

建設業

製造業

鉱業

農林水産業

産業構造の推移（名目国内総生産ベース）

資料：内閣府「国民経済計算」

2

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

1992年末

1993年末

1994年末

1995年末

1996年末

1997年末

1998年末

1999年末

2000年末

2001年末

2002年末

2003年末

2004年末

2005年末

2006年末

2007年末

総需要面積（坪）

（出所）CBRE資料より住信基礎研究所作成

東京23区のストックベースの需要量

オフィス需要量の推移（東京２３区）

3

オフィスワーカーの男女割合の推移

オフィスワーカーの男女比

69.4% 68.5% 68.0% 67.2%

30.6% 31.5% 32.0% 32.8%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1991 1996 2001 2006

男性 女性

出所）総務省「事業所・企業統計調査」

4

外国人の増加

外国人登録者数と日本の総人口の推移

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

（人）

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

（千人）

外国人登録者総数（左軸）

日本の総人口（右軸）

出所）法務省「外国人登録者統計」、総務省「人口推計」

5

入居ビル検討時の重視項目

出所）シービー・リチャードエリス総合研究所㈱「IDSS不動産白書2006」企業のオフィスに対する意識についてのアンケート調査結果（2006年1月調査）

■ 入居ビル検討時の重視項目（規模・構造）

■ 入居ビル検討時の重視項目（ビル管理）

6

不動産と環境（民生部門のCO2排出状況）

○我が国におけるエネルギー起源CO2排出量のうち、住宅などの「家庭部門」、オフィスなどの「業務その他部門」の占める割合はそれぞれ約１４％、約１９％と、双方合わせて全排出量の３分の１を占めている。

○２００６年度の「家庭部門」、「業務その他部門」のCO2排出量は、１９９０年比でそれぞれ＋３０．０％、＋３９．５％増加。２０１０年度目標達成のためには、それぞれ約２５～２８百万ｔ-CO2で、約１９～２１百万ｔ-CO2の削減（２００６年度比でそれぞれ▲１６％、▲９％）が必要。

出典：国土交通省社会資本整備審議会・建築環境部会資料

7

オフィスワーカー1人当たりオフィス床面積の推移

オフィスワーカー1人当たり床面積

16.8 17.0

23.3

15.8

22.0

17.5

22.6

20.2

14.615.9

14.5

17.0

21.9

19.2

25.6

19.0

26.4

20.9

28.5

23.5

19.5 18.6

21.120.7

29.0

26.0

20.919.2

18.9

22.421.2

28.8

19.2

27.3

19.5

23.3

0

5

10

15

20

25

30

35

札幌市

仙台市

千葉市

東京23区

横浜市

名古屋市

京都市

大阪市

神戸市

広島市

福岡市

全国

（㎡

／

人

）

1996年 2001年 2006年

出所）総務省「固定資産の価格等の概要調書」及び経済産業省「商業統計」、総務省「事業所・企業統計調査」をもとに住信基礎研究所推計

8

国際化が進展する不動産市場

グローバルな商業用不動産への直接投資

401 402

210

242

11589

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2003 2004 2005 2006 2007

US$bn

地域外

地域内

国内ク

ロ

ス

ボー

ダー

投

資

$700bn

$759bn

Source:Jones Lang LaSalle;Property Data(UK);KTI(Finland);Akershus Eiendom(Norway);

Athens Economics(Greece);Wuest and Partners(Swizerland);Real Capital Analytics(USA)

$354bn

$393bn

$495bn

9

CRE・PRE戦略の必要性

72.1%

13.1%

11.5%

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0%

必要である

必要でない

不明

アンケート対象：（財）日本不動産研究所の顧客企業調査方法：アンケート形式 調査時点：平成19年７月時点回答企業数：69社

【不動産経営戦略の必要性】 【保有不動産の合理的な所有の必要性】

14.6%

55.4%

28.2%

0.1%1.7%

必要性を感じており、既に実行している

必要性を感じており、今後、検討したいと考えている

必要性を感じているが、現在のところ、実行の予定はない

特に必要性は感じていない

その他

アンケート対象：1149団体（都道府県…全数、人口10万人以上かつ合併経験あり…全数、人口10万人以上かつ合併経験なし…全数、人口10万人未満かつ合併経験あり…全数、人口10万人未満かつ合併経験なし…380団体）

調査方法：アンケート形式、調査期間：平成20年８月８日～平成20年９月19日回答団体数：761団体

10

住宅ストックと世帯数の推移

11

高齢者がいる世帯（推計）

◇２０１５年には高齢者がいる世帯が４割を超え、そのうち、約６割が高齢者の単身又は夫婦のみの世帯になると推計されている。

◇２０１５年には高齢者がいる世帯が４割を超え、そのうち、約６割が高齢者の単身又は夫婦のみの世帯になると推計されている。

【高齢者がいる世帯（推計）】

※高齢者が世帯主である世帯＋その他65歳以上の高齢者世帯員がいる世帯

562

466

386

303

599

534

465

385

294

642

569

504

425

353

286

326

366

391

2,971

3,135

3,186

3,112220 411

3,174

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500

2015年

2010年

2005年

2000年

1995年

（万世帯）

その他65歳以上の世帯員がいる世帯 その他の一般世帯

単独 夫婦 その他

高齢者世帯（世帯主が65歳以上）

1,278（29.1％）

1,505（32.2％）

1,720（35.1％）

1,894（37.7％）

2,089（41.3％）

（資料）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（2008年3 月推計）」及び国勢調査より国土交通省推計 12

1世帯あたり人員の推移

出所）総務省「国勢調査」、「日本の都道府県別将来推計人口（平成19年5月推計）」国立社会保障・人口問題研究所

1世帯あたり人員

2.0

2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

1995年

2000年

2005年

2010年

2015年

2020年

2025年

（人）

首都圏 関西圏 中部圏

1世帯あたり人員の推移（2010年以降は推計値）

13

居住水準の推移

居住水準と世帯数の推移（全国）

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1888 1993 1998 2003

（万世帯）

最低居住水準未満 最低以上・誘導未満誘導居住水準以上

出所）総務省「住宅・土地統計調査」

14

長期優良住宅のイメージ（マンションの場合）

・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること

構造躯体の耐久性

長期優良住宅（仮称）のイメージ（マンションの場合）長期優良住宅（仮称）のイメージ（マンションの場合）

・居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること

変化に対応できる良質な居住空間

（間取りの変更のイメージ）

・大規模な地震の後、構造躯体の大きな補修をすることなく使用を継続できること

住宅の耐震性

・構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること

中

性

化

が

進

行 鉄 筋

コンクリート

中

性

化

が

進

行 鉄 筋

かぶり厚さ

中

性

化

が

進

行 鉄 筋

コンクリート

中

性

化

が

進

行 鉄 筋

かぶり厚さ

間仕切の新設

収納の移動水回りの大幅改造

内装・設備の維持管理の容易性

鉄 筋

コンクリート

かぶり厚さ中

性

化

が

進

行

15

国民の不動産に対するニーズの多様化

図表　　居住地の選択時に重視する事項（上位3つを順に選択）

38.7

27.0

6.0

5.9

4.0

0.2

9.9

2.9

1.5

17.6

31.4

9.6

9.6

4.4

4.0

11.1

5.3

10.4

12.2

13.9

8.7

4.5

8.3

14.0

13.0

1.4

0.3

1.2

1.0

2.0

1.1

0.8

2.4

0.63.1

5.4

2.7

2.1

1.8

0% 20% 40% 60% 80%

物件の状況（広さ、間取り等住宅自体に関する事項）

交通利便性

治安状態

福祉環境（医療施設等）

子育て環境（保育園・幼稚園・小中学校等）

地域活動の活発性

行政サービスの水準

自然環境

環境汚染

地盤の固さ

商業集積

地域・街のイメージ

その他

１位 ２位 ３位

資料：国土交通省「居住地域に関する意識調査」

16

国民の街並みや景観に対するニーズ

図表　日本の街並みや景観への評価

10.4%

27.5%

24.4%

16.0%

19.3%

2.3%

よいと思う

どちらかといえばよいと思う

どちらかといえばよくないと思う

よくないと思う

どちらともいえない

わからない

：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

図表　街並みや景観の向上・保全への関心

28.9%

35.1%

12.7%

11.5%

10.6%1.3%

関心がある

どちらかといえば関心がある

どちらかといえば関心がない

関心がない

どちらともいえない

わからない

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」 資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

日本の街並みや景観への評価 街並みや景観の向上・保全への関心

17

各ライフステージにおける望ましい居住地

88.3

40.8

19.8

19.8

17.6

30.6

8.6

53.8

69.0

49.0

30.8

29.4

1.6

3.8

9.1

28.8

48.6

35.9 4.2

3.0

2.4

2.1

1.6

1.6

0% 20% 40% 60% 80% 100%

単身時

結婚後

子育て期

子供独立後

退職後

高齢期

まちなかや都市の中心部 郊外部 田園・リゾート地 その他

資料：国土交通省「居住地域に関する意識調査」

18

地域コミュニティによるエリアマネジメントの促進

主体：任意団体●コミュニティセンターを拠点に、イベントの実施等、地域づくり活動を展開する。

主体：NPO法人●地域住民を中心に、空地や共用施設等の維持管理、緑化運動の推進、住宅地の景観維持に関するガイドラインの作成等を行う。

主体：公社等●地方における公的開発中止等地区の再生を促進し、地方都市の活性化を図る。

主体：任意団体●商店街において、地域資源の活用による景観向上、空き店舗を利用した地域交流の場の設置・運営等を行う。

19

空き家の推移

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年

単位

（戸数

）

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

単位：空き家率

（％

）

三大都市圏 空き家数 地方圏 空き家数全国 空き家率 三大都市圏 空き家率

地方圏 空き家率

資料：「住宅・土地統計調査」（総務省）をもとに土地・水資源局にて作成 20

ニュータウンの高齢化の現状

●昭和40年代に事業着手されたニュータウン

<明石舞子> <千里ニュータウン>

＜男＞ 85歳以上 ＜女＞80～84歳75～79歳70～74歳65～69歳60～64歳55～59歳50～54歳45～49歳40～44歳35～39歳30～34歳25～29歳20～24歳15～19歳10～14歳５～９歳０～４歳2.12.1

2.22.2

2.32.3

2.62.6

2.62.6

3.13.1

3.23.2

2.72.7

2.52.5

2.62.6

3.43.4

3.43.4

3.83.8

4.34.3

2.82.8

1.51.5

0.70.7

0.50.5

0.01.02.03.04.05.06.07.08.0

2.02.0

2.12.1

2.12.1

2.32.3

2.92.9

3.63.6

3.63.6

2.92.9

2.72.7

3.03.0

4.24.2

4.84.8

5.05.0

4.74.7

3.33.3

2.22.2

1.21.2

0.90.9

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0（％）（％）

2.5

2.4

2.6

3.0

3.4

4.0

3.5

3.2

2.9

4.1

3.3

3.6

3.0

2.6

2.0

1.2

0.6

0.5 1.2

1.3

1.9

2.4

2.9

3.2

3.7

4.3

3.4

2.9

3.2

3.6

4.0

3.4

2.9

2.5

2.3

2.4

＜男＞ 85歳以上 ＜女＞80～84歳75～79歳70～74歳65～69歳60～64歳55～59歳50～54歳45～49歳40～44歳35～39歳30～34歳25～29歳20～24歳15～19歳10～14歳５～９歳０～４歳2.52.5

2.32.3

2.32.3

2.62.6

2.92.9

3.73.7

3.93.9

3.33.3

2.72.7

2.72.7

3.63.6

3.33.3

3.53.5

3.53.5

2.32.3

1.21.2

0.60.6

0.40.4

0.01.02.03.04.05.06.07.08.0

2.32.3

2.12.1

2.22.2

2.72.7

3.03.0

4.14.1

4.24.2

3.53.5

2.92.9

3.23.2

4.44.4

4.44.4

4.54.5

3.73.7

2.42.4

1.51.5

1.01.0

0.80.8

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0（％）（％）

2.5

2.4

2.6

3.0

3.4

4.0

3.5

3.2

2.9

4.1

3.3

3.6

3.0

2.6

2.0

1.2

0.6

0.5 1.2

1.3

1.9

2.4

2.9

3.2

3.7

4.3

3.4

2.9

3.2

3.6

4.0

3.4

2.9

2.5

2.3

2.4

当該ＮＴを有する近畿圏平均当該ＮＴ

資料：新住宅市街地開発事業等に関する調査 （H18.3 土地・水資源局）

21

小売業の商品販売額、売場面積、販売効率の推移

0

20

40

60

80

100

120

140

1601972

1974

1976

1979

1982

1985

1988

1991

1994

1997

1999

2002

2004

2007

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

年間商品販売額（左目盛）

売場面積（左目盛）

販売効率（右目盛）

販売効率（万円/坪・年）年間商品販売額（兆円）売場面積（百万㎡）

出所）経済産業省「商業統計」

22

通版・カタログ販売額の推移／電子取引 B to C 市場規模の推移

■ 通版・カタログ販売額の推移 ■ 電子取引 B to C 市場規模の推移

出所）経済産業省「商業統計」

2,656

3,087

4,001

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1997 2002 2007

商品販売額（十億円）

17,10021,110

25,550

4,480

5,950

7,50012,980

16,850

20,390

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2006 2007

情報通信業

サービス業

小売業

市場規模（億円）

出所）経済産業省「電子商取引に関する市場調査」

23

中心市街地の現状

これまでの都市の拡大成長を前提としたまちづくりの結果

居住・公益など様々な都市機能が郊外へ拡散 中心市街地の空洞化

市役所、病院、学校の郊外移転 郊外型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰの増加 中心部のシャッター商店街

まちなかの公益施設

移転

○自動車依存型の都市構造による高齢者等の生活利便性低下○拡散した都市構造による各種公共サービスの効率性低下、都市経営コストの増大○広域的都市機能の立地による道路計画上想定しない交通渋滞の発生○都市機能の拡散に伴う公共交通の衰退、自動車利用の増加による環境負荷の増大

都市の拡大成長を前提としたまちづくりの弊害

様々な都市機能がコンパクトに集約した、歩いて暮らせるまちづくりを進めることが必要

人口減少・超高齢社会を迎える今後のまちづくりの方向性

24

大型空き店舗の立地状況

店舗の営業不振や出店企業の倒産等を理由に、全国の自治体（※）の約２割に大型空き店舗・空き地が存在しており、その多くは中心市街地に立地している。また、これら大型空き店舗・空き地のうち約７割は、その活用方法が決定していない。

大型店舗と大型空き店舗・空き地の立地状況

840

248121

711 営業中の大型店舗

大型空き店舗

大型店舗跡の空き地

いずれもない

※全市区町村（1,827）のうち、87％にあたる1,589の自治体からアンケートを回収（出典：不動産の所有と利用の分離とまちづくり会社の活動による中心商店街区域の再生について（中心商店街再生研究会））

大型空き店舗・空き地の分布状況

214

102

34

19

0 50 100 150 200 250 300

大型空き店舗

大型店舗跡の空き地

中心市街地にある 中心市街地以外にある

大型空き店舗の発生理由（退店理由）　（複数回答）

11.7

4.8

9.7

8.3

82.8

15.3

1.4

5.6

6.9

80.6

0 20 40 60 80 100

その他

契約期間満了による退店

当所より撤退し、他所へ出店

出店企業の倒産

店舗の営業不振

空き地 N=72

空き店舗 n=145

空き店舗・空き地の活用状況

36

37.3

34.7

36.1

29.3

26.6

0% 20% 40% 60% 80% 100%

空き地　n=75

空き店舗　n=158

検討できていない具体的には決まっていないが、活用を検討中活用策は決定済み

25

空き店舗の状況

人口規模が小さい都市や、商圏が狭い商業集積ほど、空き店舗率が高くなる傾向にある。また、空き店舗が減少傾向にある自治体もわずかに存在するものの、多くは依然として空き店舗が解消されず、長期間そのままになっている。

空き店舗率と空き店舗の過年度比較

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

50.0%

平成7年度 平成12年度 平成15年度 平成18年度

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

10.00%

増えている 変化なし 減っている 空き店舗率

空き店舗率（人口規模別　平均）

12.17%

13.23%

13.43%

10.88%

8.77%

8.16%

6.59%

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0%

町・村

人口５万人未満

人口５～１０万人未満

人口１０～２０万人未満

人口２０～３０万人未満

人口３０万人以上

政令指定都市

（都市タイプ）

空き店舗率（商店街タイプ別　平均）

10.08%

5.01%

6.04%

8.96%

9.79%

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0%

無回答

超広域型商店街

広域型商店街

地域型商店街

近隣型商店街

出典：平成18年度 商店街実態調査報告書（中小企業庁）

空き店舗率（立地環境別　平均）

3.70%

9.42%

4.76%

5.50%

0.42%

2.23%

7.63%

12.06%

10.27%

10.21%

7.55%

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0%

無回答

その他

オフィス街

ロードサイド

地下街

駅ビル

駅前

住宅団地

一般住宅街

一般商店街

繁華街

26