Актуелна питања у вези са применом прописа о утврђивању површине стана

У циљу што објективније процене вредности стана, у разним периодима и за разне потребе, утврђиване су бодовне листе. Тако, нпр., рађене су листе за утврђивање висине станарине, односно закупнине, за потребе одређивања пореза на имовину и за утврђивање откупне цене стана. За потребе утврђивања закупнине, према бодовној листи, балкони, терасе и лође доносили су стану додатне бодове, иако се површина тих просторија није урачунавала у површину стана. Дакле, због таквог начина утврђивања површине стана, у пракси се догађало, нарочито код већих стамбених јединица, да површина стана буде мања и до 10 м2 од оне која се добија применом одредаба ЈУС. Ваља истаћи да је овако утврђена (грејна) површина стана уношена као званични податак и у уговор о коришћењу стана.

Овако утврђена-редукована површина стана се, најчешће, користила и приликом утврђивања откупне цене стана. Наиме, Упутством о начину утврђивања откупне цене стана (“Службени гласник РС“, бр. 52/92, 80/92 и 50/94) прописано је да се површина стана утврђује на основу уговора о коришћењу, односно о закупу стана. Изузетно, ако то захтева једна од уговорних страна или надлежни орган, површина стана се утврђује мерењем на лицу места, уз примену одредаба тачке 3.3. Југословенског стандарда ЈУС У. Ц2. 100.

У поменутом упутству је, такође, утврђено да се у површину просторије са косим плафоном или зидовима (поткровља, мансарде и сл.) урачунава само део просторија у коме је одстојање од пода до плафона веће од 1,60 м. У становима са унутрашњим степеништем, површина коју заузима степениште (светли отвор) урачунава се само једанпут.

Појам “површина стана“ одређиван је званичним југословенским стандардима из 1966. и 1995. године, као и важећим стандардом из 2002. године.

СТАНДАРДИ КОЈИМА ЈЕ ОДРЕЂИВАНА, ОДНОСНО КОЈИМА СЕ ОДРЕЂУЈЕ ПОВРШИНА СТАНА

Према тачки 2.41 ЈУС У. Ц2. 100 из 1966. године, површина стана била је одређена као збир свих подних површина у стану, обрачунатих према даљим одредбама овог стандарда. Наведена површина стана, према тачки 2.42, могла се рашчланити на: површине просторија за становање (све собе, кухиња, површине од 4,0 м2 или веће); површине помоћних просторија (кухиње, површине мање од 4 м2, купатило, вц и остава); све комуникационе просторије у стану, и површине тераса, балкона и лођа обрачунате према даљим одредбама овог стандарда. Према овом стандарду, предсобља су се рачунала у просторије за становање, под условом да су осветљена непосредном дневном светлошћу и да се у њих може сместити лежај за одрасле. У противном, предсобља су се рачунала у помоћне просторије.

Стандард за израчунавање површина и запремина објеката у области високоградње, под истом ознаком ЈУС У. Ц2. 100 из 1995. године користио је израз стамбена површина са нешто измењеним значењем у односу на претходни стандард. Према тачки 3.4.1, стамбена површина је била одређена као збир свих подних површина у становима у колективној стамбеној згради и свих подних површина у породичној стамбеној згради. Овако дефинисана стамбена површина, према одредби тачке 3.4.2, могла се рашчланити на: просторија за становање (собе, простор за обедовање); помоћне просторије у оквиру стана (простор за

припрему хране, санитарне просторије, остава, просторије за одлагање); комуникационе просторије (предсобља, степенице и веранде); отворене просторије (лође, балкони, терасе); остале помоћне просторије које се индивидуално користе у породичној стамбеној згради (нпр. перионице, сушионице, пегларнице и др., са припадајућим комуникацијама); гараже у породичној стамбеној згради, и оставе у колективној стамбеној згради које се индивидуално користе.

Важећи ЈУС У. Ц2. 100, који се примењује од маја 2002. године, користи израз “зграде“ и, као њен специфичан део, користи површину која се односи на просторије које одговарају намени и функцији зграде. Дакле, у овом случају може се користити израз корисна површина стана која је одређена унутрашњим мерама зидова и преграда који ограничавају затворене и отворене просторе у стану (тачка 4.4.1). Под затвореним простором, подразумевају се просторије у стану које су грађевинским елементима потпуно одвојене од спољног простора (тачка 3.4), а отворени простор обухвата оне просторије у стану које имају једну или више непосредних веза са спољним простором (тачка 3.5), а то су терасе, лође и балкони.

НАЧИН УТВРЂИВАЊА ПОВРШИНЕ СТАНА

Начин обрачуна површине стана је, углавном, исти према поменутим стандардима. Према ЈУС из 1966. и 1995. године, корисна површина израчунава се као збир површина подова свих просторија, умножених одговарајућим коефицијентом. При томе се у површину урачунавају и све површине подова у нишама прозора, радијатора, уграђених делова намештаја и сл. У корисну површину урачунавају се и површине балкона, лођа и тераса које припадају једној стамбеној јединици. У корисне површине стана не урачунавају се нише врата, односно прагови, чија је ширина мања од 16 цм, док се за веће ширине обрачунава вишак изнад 16 цм по ширини са коефицијентом одређеним за просторију којој припада.

Све корисне површине рачунају се према мерама између финално обрађених површина зидова, мерећи од унутрашњих ивица прага улазних врата стана. Уколико се мере површина узимају између необрађених површина зидова (нпр. из планова), онда се тако срачунате површине морају умањити за 3%. Ово смањење се не примењује ако су зидови од префабрикованих елемената, чије финално обрађене површине не повећавају дебљину зида означену у плану.

ЈУС У. Ц2. 100 из 2002. године НЕ ПРЕДВИЂА посебне коефицијенте за поједине површине у стану. Све просторије, укључујући и лође, балконе и терасе, обрачунавају се према стварно измереним површинама, у пуном износу, што одговара коефицијенту 1,0.

Обрачун стамбених површина у етажама поткровља, односно у етажама са мансардним крововима специфичан је поступак и због тога ЈУС из 1966. године није имао упутство за поменути случај, па се обрачун вршио на основу прописа утврђених на локалном нивоу. Тако, нпр., у Београду се користила Одлука о условима и техничким нормативима за пројектовање стамбених зграда и станова (“Службени лист града Београда“, бр. 32/ИВ/83 и 5/88), према којој је минимална светла висина стамбених просторија 1,60 м (тач. 211.11). Према томе, делови просторија код којих је вертикално одстојање од пода до косе плафонске равни, односно зидне површине мањи од 1,60 м, није се урачунавала у површину стана.

У ЈУС из 1995. године прописан је поступак обрачуна површине стана у поткровљу и мансарди. Суштину овог решења чини подела према одређеним зонама висине од пода до

косе равни плафона или косог зида, па се површине утврђене непосредним мерењем коригују одговарајућим коефицијентима.

Према ЈУС из 2002. године, у корисну површину стана не урачунавају се делови поткровља, односно делови испод степеништа или других косих равни чија је светла висина мања од 1,50 м.

ПРОБЛЕМ РАЗЛИКЕ У ПОВРШИНИ СТАНА УНЕТОЈ У ЗЕМЉИШНЕ КЊИГЕ И У УГОВОРУ О ОТКУПУ СТАНА

Проблем разлике у површини стана унетој у земљишне књиге и површине назначене у уговору о откупу стана закљученом на основу Закона о становању (“Службени гласник РС“, бр. 50/92, 76/92, 84/92, 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 44/95, 49/95, 16/97, 46/98 и 26/2001), могао би да се реши или тако што би продавац и купац стана (бивши закупац стана) закључили анекс уговора у коме би се назначила неусклађена површина стана, њена цена, услови плаћања и други релевантни подаци, или што би се посебним прописом утврдило решење за превазилажење разлике између површине назначене у уговору о откупу стана и површине која је уписана у земљишне књиге.

Може се очекивати да ће овај проблем морати да се реши у разумном временском року, јер се ради о великом броју спорних случајева. О величини насталог проблема довољно говори податак да је на основу Закона о становању откупљено око 600.000 друштвених и државних станова.

Бранко Амановић