O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - bjelolasica.hr SABLJACI HOC BJELOLASICA u stecaju... · Napomena: Česticeu zemljišnojknjizi i katastru nisu usklađenepa se u izračunvrijednosti

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

PROCJEMBENI ELABORAT

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Građevinsko zemljište

Karlovačka županija

Ogulin, Vikend naselje Sabljaci bb

HOC BJELOLASICA d.o.o. u stečaju, Vrelo bb, Jasenak


međimurje-investa doo čakovec

1. O P Ć E N I T O

Naručitelj:

Zadatak: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine

Datum očevida:

Dan kakvoće:

Dan vrednovanja: 10.10.2014.

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)

- Podaci o cijenama građevinskog zemljišta s javno dostupnih internetskih stranica

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere,

daje se sljedeći

nalaz i mišljenje vještaka


- Podaci o cijenama građevinskog zemljišta iz arhive vještaka

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96)


10.10.2014.

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

- Podaci službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)

01.10.2014.

- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)

hoc bjelolasica d.o.o. u stečaju, sabljaci 2 www.m-investa.hr


2. IDENTIFIKACIJA

ZK izvadak:

Katastarska općina:

4352, 6867 i 7096

ZK čestice: 8557 - livada Gaj

8558/1 - dvorište

8559/1 - dvorište

8572/2 - oranica

8573/1 - dvorište

8573/5 - dvorište

8574/1 - dvorište

8578/1 - oranica

8456/49 - 3 zgrade i dvorište

8456/50 - livada

Identifikacija:

AGENCIJA ZA UPRAVLJANJE DRŽAVNOM IMOVINOM ZAGREB - 1/1

Teret: Nema.

ul.br. 7096

ul.br. 6867

ul.br. 4352

-

8577 - oranica i dvorište

8580/2 - oranica Gaj

Vlasništvo:

ZK ulošci:

Općinski sud u Ogulinu, ZK odjel Ogulin

Ogulin



3. GEOMETRIJSKI PODACI

3.1. Zemljišta

ili

Pz = m2

3.2. Restoran Sabljaci

= m2

= m2

= m3

8456/49 3 zgrade i dvorište 952

8456/50 livada 257096

749,86

14.825

Ogulin, Vikend naselje Sabljaci bb

NGP 652,05

BGP

SVEUKUPNO: 4118 čhv

14.825 m2

8580/2 oranica Gaj 20

4352

8578/1 oranica 808

130

6867

dvorište 524

8577 oranica i dvorište 833

8573/1 dvorište 167

8573/5 dvorište

8574/1

8557 livada Gaj 378

6

8558/1 dvorište

8572/2 oranica 13

262

Napomena: Čestice u zemljišnoj knjizi i katastru nisu usklađene pa se u izračun vrijednosti uzimaju

površine iz zemljižne knjige. Potrebna je dodatna provjera i usklađenje podataka u zemljišnoj knjizi i

katastru u usporedbi sa stanjem unaravi.

opis nekretnine zk.ul.br.površina

(čhv)zk.čest.br.

8559/1 dvorište

ZEMLJIŠNA KNJIGA

k.o. Ogulin

3.374,36BV


REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA



4. POLOŽAJ I LOKACIJA

Kartografski prikaz

Opis lokacije

Vodovod, struja, telefon.

Grad Ogulin nalazi se u središtu Hrvatske, na pola puta od Zagreba do Rijeke, između nacionalnog parka

Plitvička jezera (s juga), šumovitog Gorskog kotara (sa sjeverozapada) i sjevernog Jadrana (sa zapada).

Nastao je u prostornoj kotlini kojom teku dvije rijeke: Dobra i Zagorska Mrežnica. Ogulinski potkapelski kraj

tipično je prijelazno područje koje se ne može izravno svrstati ni u jednu od uobičajenih regija ovog dijela

Hrvatske. Ogulinsko - modruška udolina zajedno sa Gorskim kotarom i Likom čini zemljopisnu cjelinu koju

zovemo Gorska Hrvatska.Ogulinsko polje nalazi se na nadmorskoj visini od 320 m. Područje Ogulinsko -

modruške udoline pripada Karlovačkoj žuopaniji, na njezinom najzapadnijem dijelu gdje graniči s Primorsko -

goranskom županijom, te Ličko - senjskom na jugu.

Predmetna nekretnina nalazi se u vikend naselju Sabljaci kraj Ogulina.

Parkiranje je omogućeno na vlastitom parkiralištu.

Komunalna infrastruktura

Jezero Sabljaci je umjetno jezero udaljeno oko 3 km od Ogulina. Stvoreno je u svrhu akumuliranja vode rijeke

Zagorske Mrežnice za potrebe proizvodnje električne energije hidroelektrane Gojak. Ovo jezero je tunelom

povezano s jezerom Bukovnik koje je oko kilometar udaljena akomulacija na rijeci Dobri, odakle se nastavlja

tunel prema hidroelektrani Gojak, udaljenoj oko deset kilometara od Ogulina. Površina jezera Sabljaci je oko

170 hektara, pa je jedanaesto po veličini u Hrvatskoj. Zbog toga ga mnogi zovu "Ogulinsko jezero".

Na jezeru se preko ljeta održavaju "Jezerske igre", razni sportovi na vodi kao što su veslanje, jedrenje,

plivanje, sportski ribolov i drugo.

Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.



5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

Vodovod -

Kanalizacija -

Telefon -

El. struja -

Plin -

Nekretnina

Položaj:

Predmetne parcele imaju nepravilan oblik. Teren je približno ravan. Pristup na parcele je

moguć s javne asfaltirane prometnice. Zemljišta se u zemljišnoj knjizi vode kao livade,

dvorišta, oranice i 3 zgrade, a u naravi se radi o parkiralištu, zgarištu restorana, dvorištu,

livadi i drveću.

javna mreža je izvedena

Zemljišta se prema važećem prostornom planu Grada Ogulina nalaze u zoni stambeno

rekreativne zone Sabljaci, oznake "T" - ugostiteljsko turistička namjena.

javna mreža nije izvedena

javna mreža nije izvedena



Na navedenim zemljištima nalazio se restoran "Sabljaci" koji je do temelja izgorio 06.

prosinca 2013. godine pa je preostalo samo zgarište.



6. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:

POREDBENA METODA

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom

nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.

KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i

izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i

izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih

kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćnih građevina, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih

cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih

katastarskih čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku

česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.

Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih

čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost

s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za

interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje

korištena metoda ili metode.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u

vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom

poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.



6.1. Vrijednost zemljišta

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - POREDBENA METODA

odabrano: €/m2

18 - 22

8 - 12

13 - 17

8 - 12

3 - 7

20 - 30

3 - 7

-5 5

8 - 12

korigirano: €/m2

Bodovi

Inte

rk

va

lita

tiv

no

izje

dn

ačen

je

nagib terena

0,93Koeficijent za preračunavanje:

93

18

sastav tla

pravac pružanja

odabrano

0,00%

14,00

14,21

stanje prostorne i dr. dokumentacije

Ostalo (pogled, zona i sl.)

namjena/način korištenja

5

0,00%

10/2014

Lokacija

Površina (m2)

-5,00%

Oblik

10/2014

Žegar

Datum prodaje / ponude

0,00%

10/2014

0,00%

oglas

-5,00%

0,00%

15

Infrastruktura

Cijena (€/m2)

GEOMETRIJSKE

6.488,00

20,00

UKUPNO

0,00%

izgradivost i iskoristivost čestice

Ukupna prosječna cijena (€/m2)

Karakteristike zemljišta

0,00%

Veličina zemljišta

URBANISTIČKE

0,00%

Sabljaci

0,00%

Ukupna korekcija -10,00% -5,00%

Izvor podataka o cijeni

1.065,00 1.454,00

15.000,00

oglas

-10,00%

MORFOLOŠKE

0,00%

Lokacija nekretnine

12,00

1.185,00

12.780,00

10/2014

-5,00%

0,00%

10,32

oglas oglas

0,00% 0,00%

građevinsko zemljište

-5,00%

0,00%

0,00%0,00%

komunalna opremljenost

13,02

9

25

9,80

-2

Ukupna korigirana vrijednost (€/m2)

10

5

preporučljivi raspon

8tlocrtne dimenzije i površina

oblik parcele

0,00%

0,00% 0,00%

Tražena cijena / korekcija potražnje

0,00%

Sabljaci Ogulin

Prodajna cijena (€)

17,64 11,40

18,57

18,00

22.000,00

-5,00%

129.760,00

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:



ili

6.2. Doprinosi i priključci

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 0,52 €/m3 BV

K1 = m3 × 0,52 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,75 €/m3 BV

K2 = m3 × 1,75 €/m3 BV = €

K3 = € (zakupljena snaga struje 56 kW)

Ukupna vrijednost priključaka (K) :

K1 + K2 + K3 = + + = €

6.3. Vanjsko uređenje

Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama.

Vu = €

6.4.

Pr = €

1. €

2. €

3. €

4. €

€

Površina zemljišta = m2 Jedinična cijena = €/m2

ili kn/m2

Uzgredni troškovi (projekti, geodezija, nadzor i sl.)

0,00

5.905,13

10,42

154.415,12

1.754,67

Koeficijent

prilagodbe

UKUPNO:

13,02

Ukupno zemljište

(€)

Zemljište

(m2)

1,00

Koficijent tržišta

(ponuda i

potražnja)

14.825 154.415,12

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

Jedinična cijena

(€/m2)

0,80

Uzgredni troškovi (projekti, geodezija, nadzor i sl.) 0,00

154.415,12

€/m2

3.374,36

11,76

89,87

5.905,13

- R E K A P I T U L A C I J A -

0,00

12.320,00

Doprinosi i priključci

Vrijednost zemljišta

Vanjsko uređenje 0,00

14.825

3.374,36

1.754,67 19.979,80

Cijena priključaka iznosi : 12.320,00

19.979,80

SVEUKUPNO: 174.394,91



7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

na adresi: Ogulin, Vikend naselje Sabljaci bb

predloženih od :


utvrđuje se da:

€ kn 1 € =

odnosno zaokruženo kn

U Čakovcu, 2014. godine

Stalni sudski vještak za graditeljstvoDRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

i procjenu nekretnina

10. listopada

ELABORAT IZRADIO:

Tržišna vrijednost zemljišta (TV) iznosi:


174.394,91 ili 1.332.377,14 7,64 kn


1.330.000,00



Prilozi:

~ posjedovni list

~ arkod

~ izvod iz GUP-a

~ rješenje o imenovanju vještaka

~ izvadak iz zemljišne knjige 3x

P R I L O Z I

~ fotografije nekretnine

~ kopija katastarskog plana



Fotografije





Izvadak iz zemljišne knjige







Kopija katastarskog plana



Posjedovni list



Arkod



Izvod iz GUP-a







Rješenje o imenovanju vještaka


Documents

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - bjelolasica.hr SABLJACI HOC BJELOLASICA u stecaju... · Napomena: Česticeu zemljišnojknjizi i katastru nisu usklađenepa se u izračunvrijednosti