O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE · montažne fert gredice s tlačnom pločom priključena - 16 kW Poslovna zgrada za proizvodnju sira provedena priključen prizemlje + potkrovlje

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

PROCJEMBENI ELABORAT

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Poslovna zgrada za proizvodnju sira

Varaždinska županija

Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica

METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin

Čakovec, srpanj 2015.

Varaždinska županija

međimurje-investa doo čakovec

SADRŽAJ

SAŽETAK PROCJENE

1. OPĆENITO

2. IDENTIFIKACIJA

3. POLOŽAJ I LOKACIJA

4. GEOMETRIJSKI PODACI

5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

7. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metoda

7.1. Zemljište

7.2. Doprinosi i priključci

7.3. Poslovna zgrada za proizvodnju sira

7.4. Vanjsko uređenje

7.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

7.6. Tržišna vrijednost

8. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda

9. PONDERIRANJE (7.+8.)

10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Prilozi: ~ fotografije

~ izvadak iz zemljišne knjige

~ izvod iz katastarskog plana

~ prijepis posjedovnog lista

~ geoportal

~ rješenje o izvedenom stanju

~ potvrđena arhitektonska snimka izvedenog stanja

~

~ rješenje o imenovanju vještaka

izvod iz projektne dokumentacije

varaždinska 18, babinec 2 www.m-investa.hr


SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj:

Opis nekretnine:

Vlasništvo i identifikacija čestice:

Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)

~uporabna dozvola:

~energetski certifikat:

~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar

~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu

Datum procjene: godine

Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Pretpostavka procjene:

2481/2

Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje o izvedenom stanju

izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije,

Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18. studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za

prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-05/11-01/76 od

19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt za uporabu građevine.

€

820.000,00

Međimurje - investa d.o.o.

Ima - Rješenje o izvedenom stanju

kn

Vlasništvo:

108.100,00

~građevinska dozvola:

odnosno

Ponuda na otvorenom tržištu

Ima - Rješenje o izvedenom stanju

Tržišna vrijednost:


24. srpnja 2015.

Nije predočen

Čakovec

i procjenu nekretnina

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

PZ CESTICA, Cestica - 1/1

k.o.

Adresa

nekretnine:Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica

zk.ul.br.


Babinec

zk.čest.br.

1889

(prema srednjem tečaju

HNB na dan procjene)



1. OPĆENITO

Naručitelj:

Datum očevida:

Dan kakvoće:

Dan vrednovanja: 24.07.2015.

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Uložak broj:

Čestica:

Opis nekretnine: Poslovna zgrada kbr. 18 i dvorište ukupne površine 1.903 m2

Identifikacija:

Teret:

Legalitet:

Ima - vidljivo iz Z.K. uloška

Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje

o izvedenom stanju izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo

i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18.

studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za prostorno

uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-

05/11-01/76 od 19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt

za uporabu građevine.

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 78/10, 76/11, 19/12 i 151/13)

- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

Općinski sud u Varaždinu, Z.K. odjel Varaždin

1889

2481/2

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,

153/09, 143/12 i 152/14)

- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

PZ CESTICA, Cestica - 1/1

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)

- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.

Vlasništvo:

kat.čest.br. 2481/2, k.o. Babinec

24.07.2015.

Babinec

22.07.2015.




3. POLOŽAJ I LOKACIJA

Kartografski prikaz

Opis lokacije

Okolne nekretnine su stambene i poslovne namjene.

Komunalna infrastruktura

Buka i zagađenje

Predmetna nekretnina nalazi se u Babincu na adresi Varaždinska 18.

Vodovod, struja, kanalizacija, telefon i plin.

Pristup nekretnini je omogućen osobnim automobilom ili javnim prijevozom s javne asfaltirane prometnice.

Parkiranje je omogućeno unutar parcele na vlastitom parkiralištu.

Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati ili uočljivi i koji bi značajnije odudarali od djelatnosti

unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.

Na lokaciji nema izvora zagađenja koji bi bili općepoznati i uočljivi i koji bi značajnije odudarali od

djelatnosti unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.



4. GEOMETRIJSKI PODACI

POSLOVNA ZGRADA

0,25 5,39

trijem 24,81 0,25 6,20 6,20

BVO m³

7,01

1,26trijem 5,04 0,25 1,26

21,54trijem

Površine prema projektnoj dokumentaciji i izmjeri na licu mjesta, reducirane su pripadajućim korekcijskim

faktorima.

7,00 1,00

5,39

10,52

5,89 1,00

3,45

27,60

7,00 8,33

8,84

5,20

1,00

117,15

6,00 6,67

UKUPNO: 172,20

hodnik 6,44 1,00

Prizemlje

garderoba i sanitarni čvor

6,80

hodnik

1,00 7,14 8,50

garderoba i sanitarni čvor

UKUPNO:

koeficijenttlocrtna

površina m²PROSTOR

7,67

1,00

155,88

4,11

8,84

7,14

netto korisna

površina m²

6,44

brutto

površina

m²

čajna kuhinja 4,37 1,00 4,37

skladište 3,45 1,00

0,25

Potkrovlje

163,20

183,11194,42

prostor za ledenu vodu

prostorija za skladištenje sira

8,10

8,58

trijem 24,00

1,00 13,65 16,25

8,58

169,87

prostor za degustaciju sira 148,20 0,75 111,15

prostorija za zrenje sira

10,21

5,89

prostorija za salamurenje sira 6,76 1,00 6,76 8,05

13,65

prostorija za zrenje sira

kotlovnica

1.023,26SVEUKUPNO: 366,62 273,03 352,98

5,89

3,96

ured 2,10 1,00 2,10 2,50

prostorija za preradu mlijeka 23,18

3,70

1,00 12,48 14,86prostorija za prijem mlijeka

23,18 1,00

4,40

1,00 5,89 7,01

skladište ambalaže

3,70

12,48

1,00 3,70

3,70

4,40

1,00

prostorija za hlađenje sira 3,33 1,00 3,33

praonica

3,33 1,00 3,33 3,96

6,80 1,00

6,40 7,62

prostorija za pakiranje sira

1,00laboratorij 6,40



NGP = m2

BGP = m2

BV = m3

5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Priključci

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

plin -

Zgrada -

Godina gradnje: 2009

Namjena: poslovna zgrada za proizvodnju sira

Katnost:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatne konstrukcije:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Instalacije: Električne: provedene, nedovršene u kotlovnici-spoj bojlera i spremnika

Telefon: proveden

Vodovod: proveden

Kanalizacija:

Plin: proveden

Grijanje:

Klima:

Ventilacija: nema

Stanje:

Ostalo: -

Napomena: -

vanjske manipulativne površine kompletno asfaltirane, ostali dio parcele

hortikulturno neuređen

radijatorsko, pomoću centralnog plinskog bojlera - nije u

funkciji jer zgrada nije priključena na javnu plinsku mrežu

zidovi od blok opeke, ab nadvoji i serklaži

keramičke pločice u prizemlju, cementni estrih u potkrovlju

drvena, puna, ili izvedena iz pvc profila

postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu

postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu

pvc, ostakljena izo staklom, bez izvedene zaštita od sunca

u prizemlju pretežito obloženi keramičkim pločicama, manjim dijelom ožbukani i

obojeni, u potkrovlju neobrađeni

nema - septička jama

drvena, dvostrešna, pokrov crijep

pocinčani obojeni lim


REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA ZGRADE

273,03

352,98

1.023,26

Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica

toplinska demit fasada

nema

montažne fert gredice s tlačnom pločom

priključena - 16 kW


provedena

priključen

prizemlje + potkrovlje

uz gradsku prometnicu

od opeke

zgrada od vremena izgradnje nije puštena u pogon i ne koristi se

betonski

solarne ćelije za proizvodnju struje, radi najma krova, nisu predmet ove procjene



6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:

POREDBENA METODA

PRIHODOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA - samo za zemljište

PRIHODOVNA METODA - odabrana metoda

TROŠKOVNA METODA - samo kao potpora odabranoj metodi za provjeru rezultata

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje

korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode

služe za potporu i provjeru rezultata.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti

razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim

uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i

izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih

kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih

cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih

katastarskih čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku

česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.

Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom

nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom

poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.



KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i

izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih

čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost

s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za

interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/q

n(q-1)

q = 1 + (p/100)

PV = prihodovna vrijednost nekretnine

PG = čisti prihod građevine

VZ = vrijednost zemljišta

M = multiplikator

p = kamatna stopa nekretnine

n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine

U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu (održivi

prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili značajno

odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički

različitih prihoda.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u

vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,

a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu

usporedive.

Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih

ulaganja u građevine.

PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je

stvaranje prihoda.

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijednosti zbog

starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.

Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje

su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma

ili zakupa nekretnine.

Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje

zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti

nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.

U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz

utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja

vrijednosti prema općenitom izrazu:



PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA

IZJAVA PROCJENITELJA

1.

2. Procjenitelj je djelovao kao neovisna stranka, najbolje se koristeći svim dostupnim podacima.

3. Procjenitelj nije osobno zainteresiran za predmet procjene.

4. Naknada procjenitelja ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.

5. Zaključci o vrijednosti ni na koji način ne ovise o naknadi procjenitelja.

6. Procjembeni elaborat je izrađen u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.

7. Procjenitelj ima ovlaštenje za obavljanje poslova procjenjivanja.

Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine od strane trgovačkog društva

MEĐIMURJE-INVESTA d.o.o. Čakovec, Ruđera Boškovića 16, OIB: 58604606434 (dalje u tekstu:

Procjenitelj) izrađen je u skladu s pozitivnim propisima Republike Hrvatske. Procjenitelj je djelovao kao

neovisna stranka. Naknada za obavljenu uslugu ni na koji način ne ovisi o zaključcima vrijednosti niti pak

zaključci o vrijednostima ne ovise o naknadi za obavljenu uslugu. Prepostavka je, bez neovisne verifikacije,

točnost podataka koji su bili predočeni Procjenitelju. Sav radni materijal i dokumentacija izrađeni za vrijeme

trajanja zadatka bit će imovina Procjenitelja. Procjenitelj će čuvati podatke još najmanje 3 godine.

Usluga pružena od strane Procjenitelja je obavljena u skladu s priznatim profesionalnim procjenjivačkim

standardima i pozitivnim propisima Republike Hrvatske.

Procjembeni elaborat vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od

strane naručitelja ili trećih je nevažeće. Potpuno izvješće se može predati zainteresiranim trećim stranama

izvan organizacije Procjenitelja, a koje trebaju biti upoznate. Procjenitelj zadržava pravo uključivanja

Naručitelja na listu klijenata. Procjenitelj će po pravnoj obvezi smatrati strogo povjerljivim svu konverzaciju,

povjerene dokumenete te procjembeni elaborat. Navedeni uvjeti se mogu mijenjati samo uz pisanu suglasnost

obiju stranaka.

Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti

zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene

metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne

čestice.



7.

7.1. Zemljište

odabrano: €/m2

18 - 22

8 - 12

13 - 17

8 - 12

3 - 7

20 - 30

3 - 7

-5 5

8 - 12

korigirano: €/m2

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 8,89

KOEFICIJENT KOREKCIJE

izgradivost i iskoristivost čestice

9,50

ukupna korekcija

20

preporučljivi raspon odabrano

UKUPNO

GEOMETRIJSKE

10

oblik parcele

Radovec

cijena (€/m2)

pravac pružanja 15

20,00% -20,00% -5,00%

5,00%

7,8912,006,17

namjena/način korištenja

99

tlocrtne dimenzije i površina

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:

10,00%

9,00

Karakteristike zemljišta Bodovi

0,99

5

25

8,91

stanje prostorne i dr. dokumentacije

MORFOLOŠKE

sastav tla

10

10

veličina zemljišta

infrastruktura

izvor podataka o cijeni oglas

prodajna cijena (€)

0

nagib terena 4

URBANISTIČKE

ukupna korigirana vrijednost (€/m2)

0,00%

0,00%

1.560,00

5,14 15,00

tražena cijena / korekcija potražnje -5,00%

0,00% 0,00%

10,00

ostalo (pogled, zona i sl.) 5,00% 0,00%

10,00% 0,00%lokacija

0,00%

0,00% 10,00%

komunalna opremljenost

Cestica

12.000,00

-20,00% -10,00%

1.672,00

0,00%

2.900,00

0,00%

0,00%

-5,00%

10,00% 0,00% 5,00%

2.886,00

07/2015 07/2015

0,00%

Datum prodaje / ponude

oglas

Adresa nekretnine

oblik

23.400,00

07/2015

Cestica

28.860,00

7,18

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metodaIn

terk

va

lita

tivn

o

izjednačenje

14.900,00

0,00%

površina (m2)

oglas oglas

Babinec

07/2015

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za

predmetno područje.

Napomena: Pribavljeni podaci iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava

zemljišnoknjižnih odjela nisu primjenjivi jer ne sadrže sve nužne podatke pa su korišteni oglasi s javno

dostupnih portala.



7.2.

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 1,32

K1= m3 × 1,32 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 0,32

K2= m3 × 0,32 €/m3 BV = €

K3 = € (struja, voda)

+ + = €

7.3. Zgrada -

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 570 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × = €/m2 NGP

Građevinska vrijednost (GV) =

× 513 = €

Jedinična

cijena

(€/m2)

Koeficijent

prilagodbe

155.625,68

570

323,99

Zemljište

(m2)

1.349,95

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 570

Koeficijent

tržišta (ponuda i

potražnja)

Ukupno zemljište

(€)

građevinsko

€/m2


8,91 0,90 15.260,16

4.923,93

Cijena priključaka iznosi :

1.903

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

UKUPNO: 15.260,16

€/m3 BV

1,00

3.250,00

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =

8,02

273,03

1.023,26 1.349,95

€/m3 BV

1.023,26

3.250,00

Doprinosi i priključci

323,99

273,03

273,03 140.063,11

0,90 513



Izračun smanjenja vrijednosti primjenom faktora korištenja (FK):

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

A B C

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ): 2,0 2,0 1,5

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 60 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

7.4. Vanjsko uređenje

- 472 m2 × 28 €/m2 × 0,80 = €

Vu = €

7.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

Ut = Nv × 3,0% = €

10.572,80

4.668,77

60

2009

Asfalt:

2015

6

54

2,0

10,0%

73,0% 44

16

26,7%

Troškovi vanjskog uređenja iznose:

37.350,16

102.712,95

10.572,80

Vanjske manipulativne površine su u cijelosti asfaltirane. Parcela nije ograđena niti hortikulturno

uređena.



Zemljište, doprinosi i priključci:

1. €

2. €

€

Zgrada i ostalo:

3. €

4. €

5. €

€

€

NGP = m2 GV / NGP = €/m2

7.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob koeficijent za poslovne objekte 0,00

b. Z -0,05

c. St starost objekta 0,10

d. Pov ukupna korisna površina 0,00

e. Os opće stanje objekta 0,00

f. Pos posebni elementi 0,00

g. Ft koeficijent tržišta 0,70

Tržišna vrijednost (TV) =

Zgrada i ostalo: × 1,05 × 0,70 = €

Zemljište, doprinosi i priključci: × 1,00 = €= €

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

Poslovna zgrada za proizvodnju sira 102.712,95

UKUPNO:

117.954,52

Doprinosi i priključci 4.923,93

Zemljište 15.260,16

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

SVEUKUPNO: 138.138,61

273,03 505,95

20.184,09

273,03 391,46

TV = GV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft

Vanjsko uređenje 10.572,80

Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.) 4.668,77

UKUPNO:

zona lokacije

117.954,52 86.696,57

20.184,09 20.184,09SVEUKUPNO TV: 106.880,66



8.

odabrano: €/m2

Adresa nekretnine Sveti Ilija

mjesečna vrijednost zakupa (€)

oglas

Procjena vrijednosti zakupa izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za

predmetno područje.

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda

Datum ponude

Varaždin

07/2015 07/201507/2015

Sračinec Brezje

oglas

3,75

Napomena: Pribavljeni podaci iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava

zemljišnoknjižnih odjela nisu primjenjivi jer ne sadrže sve nužne podatke pa su korišteni oglasi s javno

dostupnih portala.

izvor podataka o cijeni oglas oglas

-15,00%

-5,00%

2,09 2,70 4,00

07/2015

450,00 300,00

4,00 5,00

1.660,00 600,00 1.800,00 1.500,00

5,00% 0,00%

površina (m2) 832,00 200,00

10,00% 0,00%

2,00 3,00cijena zakupa (€/m2)

veličina

-5,00% -10,00%

ostalo (pogled, zona i sl.)

infrastruktura

0,00% 0,00%

0,00% -5,00%

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 3,14

5,00% -5,00%

ukupna korekcija

0,00%

-10,00% 0,00%

ukupna korigirana vrijednost (€/m2)

-25,00%

0,00% 0,00% 0,00%

0,00%

Inte

rkva

lita

tivn

o

izjednačenje

tražena cijena / korekcija potražnje -5,00%

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:

3,15

lokacija

5,00%



×

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

PRIHODOVNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€) 108.142,52

Koeficijent prilagodbe prema čl. 33. Pravilnika 1,00

PARAMETAR

oportunitetni trošak zemljišta

vezanog uz zgradu 7.630,08 € 8,50%

održavanje i zaštita


Z A K U P N I N A

NKP

(m2)

CIJENA

(€/m2)

273,03

3,15

396,09

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€)

860,04UKUPNO (€)

34,40

T R O Š K O V I

UKUPNI GODIŠNJI PRIHOD (€)

rizik gubitka zakupnine 15,00% 129,01

gospodarenje i upravljanje 4,00%

5,00% 43,00

24,00% 206,41

UKUPNI GODIŠNJI TROŠKOVI (€) 2.476,91

UKUPNO (€)

ČISTI GODIŠNJI PRIHOD PG (€) 7.843,53

50,00% 15.260,16 €

648,56

multiplikator 11,44

predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 44 god

DODACI (€) vrijednost vanjskog uređenja iz troškovne metode 10.572,80

ČISTI GODIŠNJI PRIHOD GRAĐEVINE (€) 7.194,98

8,50%

VRIJEDNOST GRAĐEVINE (€)

ODBICI (€) 0,00

273,03

108.142,52

82.309,56

kamatna stopa na nekretnine

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA VZ (€) 15.260,16

10.320,44

273,03 860,04

VRIJEDNOST

(€)

3,15

DODACI (€) vrijednost zakupa krovne površine sa solarnim ćelijama nije

predmet ove procjene 0,00



9. PONDERIRANJE (7.+8.)

Troškovna metoda 106.880,66 € 0% 0,00 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo)

Prema članku 6. točka 7. Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14) izračun vrijednosti

nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili ponderiranjem rezultata protivan je Uredbi, te se

takav izračun neće uzeti u obzir.

108.100,00 €

Prihodovna metoda

PROCIJENJENA

VRIJEDNOST

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 108.142,52 €

PONDERPONDERIRANA

VRIJEDNOST

Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

METODA

108.142,52 € 100% 108.142,52 €



10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine:

na adresi: Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica

predloženih od : METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin

utvrđuje se da:

- Tržišna vrijednost (TV) opisane nekretnine iznosi:

€ kn 1 € =

odnosno zaokruženo kn

Napomena:

Svi navedeni iznosi iskazani su bez PDV-a!

U Čakovcu,



OIB: 39712570602OIB: 40451051005

RATKO MATOTEK, dipl.ing.građ.


STRUČNI SURADNIK:


godine

819.398,00

Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog

uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.

7,58 kn108.100,00

U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su

sastavni dio građevine.

24. srpnja 2015.

ili

820.000,00

ELABORAT IZRADIO:

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.



P R I L O Z I



Poslovna zgrada

Fotografije





Izvadak iz zemljišne knjige



Izvod iz katastarskog plana



Prijepis posjedovnog lista



Geoportal DGU



Rješenje o izvedenom stanju







Potvrđena arhitektonska snimka izvedenog stanja



Izvod iz projektne dokumentacije

Tlocrt prizemlja



Tlocrt potkrovlja



Presjek



Pročelja





Rješenje o imenovanju vještaka






Documents

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE · montažne fert gredice s tlačnom pločom priključena - 16 kW Poslovna zgrada za proizvodnju sira provedena priključen prizemlje + potkrovlje