O IMPACTO DOS RESÍDUOS TÓXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE

8/3/2019 O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARAN

O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOSNO VALOR DA PROPRIEDADE

PROJETO DE PESQUISA - VALORAO ECONMICADE PROPRIEDADES CONTAMINADAS

Dr. Georges Kaskantzis

28/09/2010


2/16

O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DAPROPRIEDADE

O valor de uma propriedade influenciado basicamente pelo impacto

provocado na receita e na negociabilidade do imvel. O efeito dacontaminao sobre a receita pode ser determinado utilizando as equaes(1), (2) e (3):

Dano= VU-VI (1)

VU=t=1nNOIU1+imt+NOIU1+imn (2)

VI=t=1nNOII1+irt+NOII1+irn (3)

onde:

VU=valor intacto (U$);


3/16

rm=taxa de mercado (%);

VU=valor intacto (U$);

VI=valor comprometido (U$)

PV =valor presente (U$);

FV=valor futuro U$.

O custo de oportunidade a diferena entre o valor intacto e o valor

comprometido da propriedade se o proprietrio puder utiliz-lo plenamente

(100%), por exemplo, se o valor total puder ser usado como garantia e se a

taxa de risco no for considerada no custo de oportunidade. Porm, isso

raramente reflete a realidade.

Como a maioria dos imveis est sobrecarregada de dvidas, o

proprietrio no tem o valor total da propriedade a sua disposio. Alm

disso, outros fatores como, por exemplo, hipotecas podem restringir o uso

integral da propriedade como garantia.


4/16

a queda da renda;

a diminuio da ocupao;

o aumento dos custos operacionais.

Fatores que afetam a taxa:

o aumento do risco ao patrimnio;

o aumento do risco posio devedora.

Isso significa que os servios da dvida mensal ou anual podem mudar

se a propriedade deve ser refinanciada durante o perodo de explorao em

que a contaminao est presente. Nesse caso, o aumento dos riscos tanto

do capital como da dvida contabilizado empregando uma taxa de

desconto. Essa taxa reflete todos os riscos para propriedade incluindo o

custo de oportunidade para garantias. A renda da propriedade contaminada

est indicado na figura 2.

Figura 02: Comportamento do fluxo de renda com o tempo da propriedade

i d


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descrito a seguir. Na tabela 1 esto indicados os valores do fluxo da renda,

ocupao, despesas e o valor presente de uma propriedade hipottica cujo

valor intacto igual a vinte e um milhes de dlares americanos.

ALUGUEL, OCUPAO, DESPESAS E TAXAS

A mudana no aluguel pode ser quantificada comparando apropriedade contaminada com propriedades similares sem a contaminao.

Alm disso, possvel acompanhar e analisar o aluguel antes, durante e

depois de acontecer contaminao. Esse mtodo tambm pode ser

aplicado para a taxa de ocupao.

Para avaliar a mudana nas despesas preciso realizar entrevistas,principalmente com o proprietrio para saber como a mudana afetou o

negcio. Alm disso, pode-se entrevistar proprietrios ou responsveis pelas

propriedades que sofreram danos semelhantes, visando obteno da

estimativa dos custos para reparao, avaliaes, mo-de obra, advogados,

etc. Os custos dos seguros podem variar se houver risco para aqueles que


6/16

Inspecionando os dados da tabela 2 verifica-se que, no presente caso,

a ocupao e o aluguel so as variveis que sofrem alteraes decorrentes

da contaminao da propriedade. As mudanas sofridas pelas variveis

esto associadas, principalmente aos custos de avaliao profissional e

limpeza da contaminao. No nosso caso, o dano provocado pela

contaminao foi aproximadamente sete milhes de dlares; $21,9 milhesrelativo ao valor intacto menos $14,9 milhes de dlares americanos

correspondente ao valor comprometido.

Devido a dificuldade para obter dados confiveis, visando

estimativa adequada das taxas, o perito avaliador deve usar vrias tcnicas

como parte da abordagem a ser empregada na soluo do problema. Almdisso, o perito pode tentar determinar se as propriedade que geram receitas

vendidas provocaram mudanas na taxas de rendimento do capital. Isso

pode parecer como procurar uma agulha no monte de feno e,

provavelmente seria mais difcil.

CAPITAL


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3. Estimar o impacto sobre o prprio capital. Esse resultado leva emconta a perda da oportunidade de tirar proveito da prpriaequidade na propriedade;

4. Estimar o impacto sobre a posio ou situao devedora dapropriedade.

DVIDA

Para a maioria das propriedades a dvida no afetada. Se for

necessrio refinanciar a propriedade comprometida durante o perodo da

contaminao pode haver risco significativo. Por exemplo, pode no ser

possvel refinanciar o imvel nas condies ideais, pois aumenta o nvel do

risco para quem empresta o dinheiro. Isso pode afetar o montante e ascondies do emprstimos, como, por exemplo, taxas e prazos. O resultado

da tabela 4 indica claramente os impactos da contaminao no valor

resultante das mudanas dos servios da dvida e capital.

CONSIDERAES FINAIS


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estimativa do valor de mercado da propriedade e o valor do stigma

resultante.

Nestes casos, visando quantificao do dano monetrio oriundo da

contaminao o perito avaliador adota variveis que indicam indiretamente

as consequncias financeiras que decorrem da contaminao da

propriedade, notadamente no mercado imobilirio. As variveis que podem

ser utilizadas so: receitas que resultam das atividades produtivas

realizadas no imvel, e o nvel do risco atribudo pelo mercado para

liberao de financiamentos.

Alm disso, deve-se calcular o valor presente das receitas e despesas

ocorridas antes e depois do dano, significando que o tempo de recuperar

contribui no estabelecimento do valor monetrio do imvel e do stigma;

logo medida que o tempo de recuperao do dano aumenta o valor do

stigma se torna cada vez maior. Para estimar o valor presente podem ser

utilizadas as taxas de mercado ou de risco. Quando se adota a taxa de risco,

l d id f i d i b i d


9/16

Tabela 01: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade sem a contaminao utilizando da taxa de

mercado.

Ano

Receita

Bruta

Taxa de

Vacancy (5%)1

Receita

Lquida

Despesas

(30%)

Receita

Lquida

Fator de

desconto

Valor

presente (VP)

- 6U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8750,5644

U$

2.915.767,96

- 5U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8750,6209

U$

2.650.698,15

- 4U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8750,6830

U$

2.409.725,59

- 3 U$2.475.000

U$123.750

U$2.351.250

U$705.375

U$1.645.875

0,7513 U$2.190.659,63

- 2U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8750,8265

U$

1.991.508,75

- 1U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8750,9091

U$

1.810.462,50

0U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8751,000

U$

1.645.875,00

1 U$ U$ U$ U$ U$ 1,100 U$

~ 9 ~


10/16

2.475.000 123.750 2.351.250 705.375 1.645.875 1.496.250,00

2U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8751,210

U$

1.360.227,27

3 U$2.475.000

U$123.750

U$2.351.250

U$705.375

U$1.645.875

1,331 U$1.236.570,25

4U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8751,464

U$

1.124.154,77

5U$

2.475.000

U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.8751,611

U$

1.021.958,88

(A) (B) (C) (D) (E) (F) (G)(H) R$

21.853.858,74

ENTRADA

ENTRADA C = B X 0,05(5%)

D = B - C E = D X 0,3 F = D E G = 1/(1+rm)

H = F/G

Legenda: (1) vacancy: termo ingls utilizado no mbito jurdico para indicar ausncia do proprietrio;

~ 10 ~


11/16

Tabela 02: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade contaminada utilizando da taxa de risco.

Ano

Receita

Bruta

Taxa de

ocupao

(%)

Ocupao

Receita

Lquida

Despesas

(30%)

Servios

Profissiona

is

LimpezaReceita

Lquida

Taxa

de

risco

Fator

Valor

Presente

(VP)-6 U$

2.475.000

5% U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.875

5% 0,7462 U$

2.205.630

-5 U$

2.351.250

10% U$

235.125

U$

2.116.125

U$

634.838

U$

1.481.288

5% 0,7835 U$

1.890.540

-4 U$

2.227.500

15% U$

334.125

U$

1.893.375

U$

568.013

U$

1.325.363

5% 0,8227 U$

1.610.986

-3 U$

1.980.000

20% U$

396.000

U$

1.584.000

U$

475.200

U$

1.108.800

5% 0,8638 U$

1.283.575-2 U$

1.732.500

25% U$

433.125

U$

1.299.375

U$

389.813

U$

909.563

5% 0,9070 U$

1.002.793

-1 U$

1.856.250

20% U$

371.250

U$

1.485.000

U$

445.500

U$

4.000

U$

1.035.500

5% 0,9524 U$

1.087.275

0 U$

1.980.000

15% U$

297.000

U$

1.683.000

U$

504.900

U$

10.000

U$

1.168.100

15% 1,0000 U$

1.168.100

1 U$

2.103.750

10% U$

210.375

U$

1.893.375

U$

568.013

U$

20.000

R$

100.000

U$

1.205.363

15% 1,1500 U$

1.048.141

~ 11 ~


12/16

2 U$

2.227.500

10% U$

222.750

U$

2.004.750

U$

601.425

U$

15.000

R$

100.000

U$

1.288.325

15% 1,3225 U$

974.159

3 U$

2.351.250

10% U$

235.125

U$

2.116.125

U$

634.838

U$

2.000

R$

20.000

U$

1.459.288

15% 1,5209 U$

959.505

4 U$

2.475.000

10% U$

247.500

U$

2.227.500

U$

668.250

U$

2.000

U$

1.557.250

15% 1,7490 U$

890.363

5 U$

2.475.000

10% U$

247.500

U$

2.227.500

U$

668.250

U$

1.000

U$

1.558.250

15% 2,0114 U$

774.726

(A) (B) (C) (D) (E) (F) (G) (H) (I) (J) (K) U$

14.895.79

2

D = B *C

E = B - D F = E * 0,3 I = E F G- H

K = 1/(1+J)A

L = I/K

~ 12 ~


13/16

Tabela 3: Valor comprometido da propriedade valor presente calculado utilizando a taxa de mercado em substituio a taxada risco.

An

o

Receita

Bruta

Taxa de

ocupao(%)

Ocupa

o

Receita

Lquida

Despesas

(30%)

Servios

Profissionais

LimpezaReceita

Lquida

Taxa

demercado

Fator

Valor

Presente(VP)

-6 U$

2.475.000

5% U$

123.750

U$

2.351.250

U$

705.375

U$

1.645.875

10% 0,56

45

U$

2.915.768

-5 U$

2.351.250

10% U$

235.125

U$

2.116.125

U$

634.838

U$

1.481.288

10% 0,62

09

U$

2.385.628

-4 U$

2.227.500

15% U$

334.125

U$

1.893.375

U$

568.013

U$

1.325.363

10% 0,68

30

U$

1.940.463

-3 U$

1.980.000

20% U$

396.000

U$

1.584.000

U$

475.200

U$

1.108.800

10% 0,75

13

U$

1.475.813

-2 U$

1.732.500

25% U$

433.125

U$

1.299.375

U$

389.813

U$

909.563

10% 0,82

64

U$

1.100.571

-1 U$

1.856.250

20% U$

371.250

U$

1.485.000

U$

445.500

U$ 4.000 U$

1.035.500

10% 0,90

91

U$

1.139.050

0 U$

1.980.000

15% U$

297.000

U$

1.683.000

U$

504.900

U$ 10.000 U$

1.168.100

10% 1,00

00

U$

1.168.100

~ 13 ~


14/16

1 U$

2.103.750

10% U$

210.375

U$

1.893.375

U$

568.013

U$ 20.000 U$

100.000

U$

1.205.363

10% 1,10

00

U$

1.095.784

2 U$

2.227.500

10% U$

222.750

U$

2.004.750

U$

601.425

U$ 15.000 U$

100.000

U$

1.288.325

10% 1,21

00

U$

1.064.731

3 U$

2.351.250

10% U$

235.125

U$

2.116.125

U$

634.838

U$ 2.000 U$

20.000

U$

1.459.288

10% 1,33

10

U$

1.096.384

4 U$

2.475.000

10% U$

247.500

U$

2.227.500

U$

668.250

U$ 2.000 U$

1.557.250

10% 1,46

41

U$

1.063.623

5 U$

2.475.000

10% U$

247.500

U$

2.227.500

U$

668.250

U$ 1.000 U$

1.558.250

10% 1,61

05

U$ 967.551

U$17.413.466

Tabela 4: Determinao do custo de oportunidade da garantia comprometida (em milhares de dlares americanos)

~ 14 ~


15/16

Ano VU

(U$)

VI

(U$)

Vchg

(U$)

Vd

(R$)

Ve

(U$)

LIV

(%)

VC =Ve*L/V

(U$)

VC/VU

(%)

LC=Vchg*(VC/VU)

(U$)

Taxa

Dif.(%)

Retorno daPerda

de Garantia(U$)

Mudana no

Servio da Dvida(U$)

VP COP

(U$)

-6 16459 10973,0

0

5486,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 1645,90 5% 82000,00 110000,00

-5 16459 9875,00 6584,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 1975,32 5% 99000,00 126000,00

-4 16459 8836,00 7623,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2287,04 5% 114000,00 139000,00

-3 16459 7392,00 9067,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2720,27 5% 136000,00 157000,00

-2 16459 6064,00 10395,0

0

9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 3118,69 5% 156000,00 172000,00

-1 16459 6903,00 9556,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2866,97 5% 143000,00 151000,00

0 16459 7787,00 8672,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2601,76 5% 130000,00 130000,00

1 16459 8036,00 8423,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2527,05 5% 126000,00 120000,00

2 16459 8589,00 7870,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2361,14 5% 118000,00 107000,00

~ 15 ~


16/16

3 16459 9729,00 6730,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 2019,12 5% 101000,00 441000,00 468000,00

4 16459 10382,0

0

6077,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 1823,21 5% 91000,00 441000,00 438000,00

5 16459 10388,0

0

6071,00 9875,0

0

6584,0

0

75 4938,00 30% 1821,41 5% 91000,00 441000,00 417000,00

2.535.000

,00

Legenda Vchg: mudana no valor da propriedade; Vd: valor da posio devedora; Ve: valor da equidade; LIV: razo emprstimo/valor; VC: valor da

garantia; VC/VU: Razo Garantia/Valor; LC: Perda de Garantia; Taxa Dif.: Taxa diferencial; VP COP: Valor presente do custo de oportunidade.

~ 16 ~

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