63
1 MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA FACULTATEA DE DREPT NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I) AUTOR: Natalia Chibac mg. în drept, lector superior Aprobat la şedinţa Catedrei Drept privat din: 22.05.2013 , proces-verbal Nr: 9 Examinat de Consiliul facultăţii de Drept USEM la 24.05.2013 , proces-verbal Nr. 5 Aprobat la ședința Senatului USEM din: 01.07.2013 , proces-verbal Nr. 9 CHIŞINĂU – 2013

NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

  • Upload
    ngonhu

  • View
    235

  • Download
    1

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

1

MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

NOTE DE CURS

DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ

(Ciclul I)

AUTOR:

Natalia Chibac

mg. în drept, lector superior

Aprobat la şedinţa Catedrei Drept privat

din: 22.05.2013, proces-verbal Nr: 9

Examinat de Consiliul facultăţii de Drept USEM

la 24.05.2013, proces-verbal Nr. 5

Aprobat la ședința Senatului USEM

din: 01.07.2013, proces-verbal Nr. 9

CHIŞINĂU – 2013

Page 2: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

2

TEMA.1

Consideraţii generale privind dreptul locativ. Legislaţia naţională cu privire la

condominium.

Tezele principale:

1. Noţiunea de drept locativ.

2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ.

3. Principiile de reglementare juridică a raporturilor locative în Republica Moldova.

4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative.

5. Noţiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.

Statutul juridic al Asociaţiei de locatari în condominium. Raporturi de proprietate în

condominium şi Asociaţiei de locatari în condominium.

6. Problemele Dreptului locativ la etapa actuală.

1. Noţiunea dreptului locativ

În literatura de specialitate dreptul locativ a obţinit o acceptare largă şi alta restrănsă. În sens

restrîns dreptul locativ este definit ca fiind o totalitate de norme juridice ce reglementează

raporturile ce ţin de folosirea spaţiului locativ. Susţinătorii acestei concepţii (Litovkin V., Braude

I.) consideră, că dreptul locativ are ca obiect de reglemenatre în exclusivitate raporturile de

folosire a spaţiului locativ. Raporturile apărute în procesul acordării spaţiului locativ, expoatarea

lui, sunt examinate ca nelocative, fiind incluse în obiectul de reglemenatre a altor ramuri de

drept.

În sens larg dreptul locativ este definit ca fiind o ramură de drept ce reglementează

raporturile ce apar în procesul satisfacerii necesităţilor locative ale cetăţenilor.

În literatura de specialitatea s-au dus contraverse cu privire la recunoaşterea dreptului locativ

ca ramură de drept autonom. Potrivit unei opinii, dreptul locativ nu este o ramură de drept

autonomă, dar fiind o instituţie de drept civil (Pigolkin A).

Potrivit altei opinii, dreptul locativ este o ramură complexă de drept, deoarece se bazează pe

îmbinarea unor obiecte şi metode neomogene de reglementare juridică (Polenina C). Ramurile

complexe de drept includ o totalitae de instituţii interramurale, ce reglemenatează relaţii sociale

omogene (Raiher V.). Acest autor a menţionat, că raporturile locative sunt reglemenetate de

normele a trei instituţii juridice: instituţia de drept administrativ ce ţine de evidenţa persoanelor

ce au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor locative şi acordarea încăperilor de locuit; instituţia

civilă ce se referă la contractul de încherierea a spaţiului locativ şi instituţia civilă ce ţine de

folosirea încăperilor cooperatiste.

Ca ramură complexă de drept, dreptul locativ este o totalitate de norme juridice ce

reglementează raporturile din domeniul administrării întreţinerii şi reparării fondului locativ,

acordării şi folosirii încăperilor şi alte raporturi ce ţin de satisfacerea necesităţilor locative.

Dreptul locativ este o ramură complexă de drept, deoarece în procesul reglementării

raporturilor îmbină norme şi instituţii specifice altor ramuri de drept – dreptului civil,

administrativ. O trăsătură specifică raporturilor reglemenate de dreptul locativ se referă la faptul,

că ele apar în privinţa unui obiect material specific – locuinţei, încăpere destinată pentru trai

permanent. În afară de acesta un subioect obligatoriu al acestor raporturi este persoana fizică –

cetăţeanul.

Dreptul locativ a împtumutat norme şi metode de reglemenate specifice altor ramuri de drept,

sar acest procedeu nu s-a făcut mecanic. În procesul codificării s-a făcut sistematizarea normelor

locative, preluicrarea şi adaptarea lor, fapt ce a permis crearea unei entităţi juridice autonome. În

calitate de ramură complexă de drept, dreptul locativ se caracterizează prin obiect propriu de

reglemntare, principii şi mijloace proprii dee reglemenate juriidcă. Dreptul locativ dispune de

sistemul său propriu, adică de insituţii juridice proprii, care conţin norme ce reglementează

relaţiile sociale omogene.

Page 3: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

3

2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ

Dreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaţii sociale, apărute în

privinţa locuinţei, denumite raporturi locative. În legărură cu acest fapt apare necesitatea de a

defini şi a dezvălui conţinutul “raporturilor locative”. În literatura de specialitae au fost expuse

mai multe opinii în acest sens.

Pînă la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil şi

calificate ca raporturi civile ce ţin de folosirea spaţiului locativ. Alţi autori considerau, că

raporturile locative sunt raporturile apărute în procesul satisfacerii necesităţilor locative ale

persoanei, şi anume - raporturile ce apar în procesul acordării şi folosirii locuinţei.

După codificarea legislaţiei locative raporturile locative au dobîndit o accepţiune largă, fiind

definite ca relaţii sociale apărute în procesul acordării şi folosirii locuinţei, administării şi

expoatării a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizează prin faptul

că apar în privinţa unei încăperi destinată pentru trai şi inclusă, în oridnea stabilită, în cadrul

fondului locativ.

Conceptul “raporturi locative” cuprinde în prezent un cerc larg de relaţii sociale. Astfel,

obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaţii ce ţin de administrarea

fondului locativ; evidenţa locativă şi acordarea încăperilor; folosirea spaţiului locativ în bază de

contractului sau în baza altui temei legal; exploatarea, întreţinerea şi asigurarea integrităţii

încăperilor de locuit.

Obiectul material al raportuilor locative este încăperea de locuit. Specific este faptul că

încăperea, în calitate de bun material, deseori apare numai după apariţia şi dezvoltarea

raporturilor locative. Atunci, cînd persoana se află la evidenţa locativă, obiectul raportului

locativ este încăperea pe care persoana urmează să o primească. Această încăpere nu este

individualizată, deoarece necesităţile locative ale solicitantului se pot mări ca urmare a creşterii

numărului memrbilor familiei sale. În aceste sutiaţii obiectul raportului locativ se

individualizează numai la etapa acordării încăperii. Obiectul rapootului locativ este determinat la

momentul apariţiei acestuia, atunci cînd se închiriază o locuinţă din fondul privat sau se

subînchiriază o locuinţă din fondul de stat.

Competenţa subiectivă a raporturilor locative este specifică. Pe de o parte ca subiect apare

proprietarul locuinţei, iar în cazul fonsului de stat – organele locative, iar pe de altă parte

persoana fizică, care are nevoie de locuinţă, precum şi membrii familiei acesteia. Competenţa

subiectivă a raportuirlor locative este foarte dinamică, deoarece locuinţa, de regulă, nu se

foloseşte de o singură persoană, ci de familie, membrii căreia au drepturi egale cu chiriaşul.

Astfel, chiriaşul, în calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi înlocuit de către un

membru al familiei sale la orice etapă de dezvoltare a raporturilor locative.

Raporturile locative pot fi convenţional împărţite în următoarele grupe:

- raporturile ce ţin de folosirea spaţiului locativ în baza contractului de închiriere a locuinţie

sau în baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formează nucleu

raporturilor locative, deoarece în cadrul loc se satisfac necesităţile locative ale persoanei.

Raporturile de folosire a spaţiului locativ neomogene şi pot şi împărţite în căteva subgrupe şi

anume: a) raportuirle apărute în legătură cu acordarea locuinţei ce urmează a fi folosită în baza

contracrtului de închirierea a locuinţei; b) raportuirle de folosire a locuinţei în baza calităţii de

membru al CCL lui; c) raportuirle de subînchirierea a locuinţei.

- raporturile ce ţin de asigurarea persoanelor cu spaţiul locativ, şi anume: evidenţa locativă şi

acordarea locuinţelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenate

de norme de natură administrativă, iar în unele cazuri şi de cele civile (cînd se acordă o

locuinţă membrului CCL –lui).;

- raporturile locative ce ţin de folosirea încăîperilor de serviciu şi a căminelor. Aceste raporturi

sunt evidenţiate într-un grup aparte, deoarece în cadrul lor are loc folosirea temporară a

încăperilor;

- raporturile locative ce apar în domeniul administrării, ecploatării, intreţinerii locuinţelor;

- raporturile locative ce ţin de deserviraea locatin-comunală a peroanelor –asigurarea caselor

de locuit cu apă, energie tehnică, electrică etc.

Page 4: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

4

În final definim raporturile locative ca fiind relaţii sociale reglemenate de normele dreptului

locativ, ce apar în procesul asigurării persoanelor cu încăperilor de locuit şi folosirea lor.

3. Principiile de reglementare juridică a raporturilor locative în RM Principiile generale ale dreptului sunt aplicabile fiecărei ramuri în parte. Aceste principii se

manifestă diferit, în dependenţă de specificul relaţiilor sociale reglementate de ramura respectivă

de drept.

În literatura de specialitate au fost expuse mai multe opinii cu privire la principiile care

guvernează dreptul locativ. Potrivit unei opinii, dreptului locativ îi sunt specifice următoarele

principii: îmbinării intereselor personale cu cele publice (sociale); imperativităţii prescripţiilor

normelor locative; normării încăperilor acordate din fondul de stat; stabilităţii raporturilor

locative; ocrotii drepturilor locative ale persoanelor (Martkovici I.).

Potrivit unei alte opinii principiile dreptului civil sunt specifice şi dreptului locativ, dar

dispun de unele particularităţi condiţionate de obiecul specific al raporturilor locative. Aici se

enumeră următoarele principii: legalităţii, stabilităţii drepturilor locative; inalienabilitatea

drepturilor locative din fondul de stat şi cel de serviciu; caracterul de consum al drepturilor

chiriaşului şi a membrilor familiei lui (Kjmarov V.).

În dreptul locativ se manifestă principiile specifice diferitor ramuri de drept. Astfel, în

domeniul folosirii încăperilor de locuit în baza contractului de închiriere sau în baza calităţii de

membru al CCL-lui se aplică principiile dreptului civil, deoarece raporturile locative din acest

domeniu sunt reglemenate prin metoda specifică dreptului civil. Raporturile ce ţin de evidenţa

locativă şi acordarea încăperilor de locuit, administrarea şi expoatarea lor sunt guvernate de

principiile specifice dreptului administrativ.

Pe lîngă principiile sus-numite putem enumera şi alte principii specifice dreptului locativ,

precum: a) principiul stabilităţii raporturilor locative, acest principiu este determinat în art.10

CL, care prevede că încăperile de locuit din casele fondului de stat şi cel cooperatist se acordă în

folosinţă fără termen. Această regulă a fost instituită ţinînd cont de faptul că încăperile din cadrul

acestor fonduri sunt destinate pentru domicilierea permanentă a persoanelor; b) principiul

inadmisibilităţii privării arbitrale de dreptul la locuinţă. Acest principiu consituie

continuarea primului şi contribuie la realizarea stabilităţii dreptului la folosirea locuinţie.

Normativ acest principiu este consacrat în art.93 CL, care admite rezilirea unilaterală de către

locator a contractului de închirierea a spaţiului locativ numai în cazurile expres prevăzute de

legel şi numai pe cale juridicară; c) principiul accesibilităţii asigurării cu spaţiu locativ.

Conţinutul acestui principiu exprimă faptul, că perosana îşi poate asigura dreptul la locuinţă pe

diferite căi – pe calea închirierii locuinţei, procurării ei, dobîndirei calităţii de membru al CCL-

lui.

4. Izvoarele dreptului locativ (legislaţia locativă). Fondurile locative.

Izvoarele dreptului locativ constiutie o totalitate de legi şi alte acte normative menite să

reglementeze raporturile locative. Există mai multe categorii de izvoare ale dreptului locativ, şi

anume:

- Constituţia RM este baza juridică pentru dezvoltarea legislaţiei locative, astfel, în art.27 din

Constituţie esze consfinţit dreptul perosanel de a-şi stabili domiciliul în orice localitate din

ţară;

- Legile adoptate de Parlament. Ponderea apariţiei Codului cu privire la locuinţe adoptat la 3

iulie 1983. Codul respectiv conţine norme care reglementează mai mult sau mai puţin toate

instituţiile ce ţin de dreptul locativ. Legea privatizării fondului de locuinţe din 10 martie

1993 /MO;2000, nr.5-7/ consfinţeşte principiile care stau la baza privatizării încăperilor din

cadrul fondului de stat şi obştesc. Legea condominiului în fondul locativ din 30 martie

2000 /MO, 2000, nr.130-137/; Legea cu privire la fondul locativ cu statut special din 16

septembrie 1996 /MO, 1997, nr.31-32/.

- Hotărîrile Guvernului. Regulamentul provizoriu cu privire la rezervarea spaţiului locativ

adoptat prin HG din 9 octombrie 1995 /MO, 1995, nr.68-69/. Regulile provizorii de

Page 5: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

5

expolatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor aferente adoptate

prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/.

Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum şi încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe

teritoriul RM formează fondul de locuinţe. Fondul locativ este o totalitate de încăperi de locuit,

indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cămine), apartamente,

încăperi de serviciu şi alte încăperi utile pentru trai.

Toate încăperile de locuit pot fi înpărţite în mai multe fonduri locative, în dependenţă de mai

multe criterii – partenenţă, regimul juridic, destinaţie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ este

format din:

a) fondul locativ de stat;

b) fondul locativ obştesc;

c) fondul locativ cooperatist;

d) fondul locativ individual.

Trebuie de menţionat că clasificarea respectivă necesită rectificare, deoarece a fost făcută

pînă la adoptarea Constituţiei şi Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproşabilă din

punct de vedere juridic evidenţierea fondului obştesc de rînd cu cel privat, care în esenţă este o

varietate a fondului privat, deoarece se află în proprietatea privată a organizaţiilor obşteşti.

Totodată, fiecare din fondurile sus-menţionate pot fi împărţite în subfonduri locative cu

regim juridic deosebit. În cadrul fondului privat putem evidenţia: a) fondul ce se află în

proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se află în proprietatea persoanelor juridice.

În prezent capătă importanţă clasificarea fondurilor locative în dependenţă de destinaţia

locuinţelor. În acest sens deosebim: a) fondul locativ social – care cuprinde llocuinţe care se

atribuie, cu chirie subvenţională de stat, unor peroane sau familii a căror situaţie familială nu le

permite satisfacerea necesităţilor locatite în condiţiile pieţii; b) fondul locativ cu destinaţie

specială – care este închiriat în scopul obţinerii de profit; c) fondul locativ de serviciu – care

cuprinde locuinţele destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor agenţii economice şi care se

acordă în condiţiile contractului de muncă.

Legea nu interzice trecerea încăperilor dintr-un fond locativ în altul. Această trecere nu

trebuie să lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc în încăperile resopective.

Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosinţă a aprtamentului,

drept ce aparţine persoanelor care nu au participat la privtizare.

Caracterizăm fiecare fond.

Foncul locativ individual, demunit în prezent şi privat, include casele de locuit şi

aprtamentele aflate în proprietatea personală a cetăţenilor (art.5 CLRM), precum şi cele ce

aparţin persoanelor juridice. În ultimii ani componenţa fondului privat s-a extins considerabil,

aceasta incluzînd – case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau

procurate; apartamentele aflate în casele CCL-lui, dacă membrii acestuia au plătit integral cota

de participare. Potrivit legislaţiei în vigoare al locuinţelor din fondul privat por fi societăţile

comerciale şi necomerciale, organizaţiile obşteşti şi religioase.

Fondul locativ de stat – cuprinde totalitatea încăperilor de locuit ce se află în proprietatea

statului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde încăperile ce se află în administrarea

autorităţilor publice locale (fondul locativ al autorităţilor publice locale) şi încăperile ce se află în

administrarea ministerelor şi departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrul

fondului departamental se află în administratea operativă sau gestiunea economică a

întrepriderilor şi instituţiile de stat. Încăperile din cadrul fondului departamental sunt destinate

pentru asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor întreprinderilor de stat, autorităţilor publice

centrale, iar cele din fondul autorităţilor publice locale au ca scop satisfacerea necesităţilor

locative ale populeţiei din acest teriotiru.

Fondul locativ obştesc cuprinde casele de locuit şi încăperile de locuit siptuate îna lte

clădiri, care aparţin organizaţiilor obşteşti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentru

asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor acestor organizaţii. Regimul juridic al fondului obştesc

este identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explică prin faptul, că pînă la 90%

locuinţe din cadrul fondului obştesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat.

Page 6: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

6

Bineînţeles, că această stare nu mai corespunde exigenţilor timpului şi lezează dreptul de

proprietate al organizaţiilor obşteşti.

Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se află în proprietatea CCL-lui.

Regimul juridic spevific al acesui fond este condiţionat de faptul, că folosirea încăperii

cooperatiste ţine de calitatea de membru al cooperativei. Încăperile cooperatiste se acordă în

exclusivitate membrilor cooperativei şi familiei lor.

5. Noţiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.

Statutul juridic al Asociaţiei de locatari în condominium. Raporturi de proprietate în

condominium şi Asociaţiei de locatari în condominium.

Odată cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste în

proprietatea membrilot cooperativei, încăperile dintr-un bloc locativ se pot afla în proprietatea

privată, de stat sau minicipală. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii apartenenţie

spaţiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaţii în proprietatea privată a

proprietarilor de apartamente sau rămîn în porprietatea statului saz a cooperativei.

Orice bloc locativ este format din încăperi de locuit (apartamente), spaţii nelocuibile de uz

comun şi instalaţii tehnico-sanitare. Încăperile de locuit se află în proprietatea individuală a

persoanelor, iar spaţiile nelocuibile se află în proprietatea comună indivizibilă a proprietarilor de

apartamente. În legătură cu aceasta şi apare conceptul de condominiu, care constituie un

complex unic de bunuri imobile, care includ locuinţe ce se află în proprietatea privată, de stat sau

municipală, pe de oparte, şi alte spaţii de uz comun, teren aferent, pe de altă parte, care seaflă în

proprietatea comună indivizibilă.

Condominiul include: 1 – o clădire sau o parte din clădire cu intrare separată; 2 – cîteva

clădiri sau construcţii amplasate compact, unite de un tere comun şi elemente de infracstructură

comună (garaje).

Obiectele care se includ în comdominiu şi formează proprietatea comună indivizibilă sunt:

anexe la clădiri, drumurile şi părcările auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperişul,

terasele, casele scărilor, ancensoarelor, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi exteriorul

locuinţelor, care deservesc mai multe locuinţe (art.5 Legea).

Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative şi alte bunuri imobile din condominiu se

transmit cu titlu gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de către autorităţile publice

locale. Hotarele terenului aferent blocului se stabileşte de autoritatea publică competentă în

termen de 30 de zile de la adresare.

Proprietarul de apartament are în proprietate, în afară de aparament, şi o cotă indiviză? din

proprietatea comună. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comună apare

în virtutea procurării sau privatizării apartamentului, achitării integrale a cotei de participare în

cooperativă. Cota parte a fiecărui proprietar în bunurile imobile comune din condominiu, este

proporţională cu suprafaţa locuinţei ce-i aparţine în condominiu, dacă nu s-a stabilit altceva prin

decizia adunării generale.

Coproprietarii condominiului exercită atributele proprietăţii de comun acord, iar în caz de

litigiu – în ordinea stabilită de instanţa de judecată. Coproprietarii nu au dreptul să ceară

separarea cotei sale dfin prooprietatea comună, ei pot stabili mosul de folosire a bunurilor

comune.

Proprietarii nu au dreptul să înstrăineze cota sa din proprietatea comună, separat de locuinţă.

Cota parte urmăreşte soarta juridică a apartamentului, fiind o anexă la bunul principal (locuinţă).

Noul proprietar al locuinţei preia toate dreptuirle şi obligaţile fostului proprietar din condominiu.

Coproprietarii sunt obligaţi să participe la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia

proprietăţii comune. Cota de cheltuieli se stabileşte în funcţie de suprafaţa locuinţei şi numărul

de persoane care locuiesc în ea. Pînă la constituirea asociaţiei de coproprietari în condominiu,

întreţinerea şi reparaţia se efectuează de organizaţiile de exploatare a locuinţelor (p.3, anexa 4

Legea privatizării).

Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatării clădirii cu mai multe locuinţe şi a

proprietăţii comune în condominiu, proprietarii sunt în drept să aleagă modul de administrare a

proprietăţii. Administrarea condominiului poate fi efectuată: 1 – nemijlocit de către proprietari,

Page 7: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

7

în cazul în care condominiul include cel mult 4 proprietari care deţin cel mult 4 locuinţe; 2 – de

către asociaţia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcţii altor persoane.

Asociaţia de coproprietari este o uniune benevolă a proprietarilor de apartamente, care se

asociază în scopul administrării comune a condominiului. Asociaţiile de coproprietari se

formează prin asociere sau reorganizarea CCL-lui, membrii căruia au plătit integral cota de

participare.

Asociaţia de coproprietari se formează de cel puţin 2 proprietari. Fondatori ai asociaţiei pot fi

proprietari de locuinţe, agenţiile teritoriale de privatizare sau autorităţile publice locale. Calitatea

de fondator este strănd legată de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Interesele

minorilor, membrii ai asociaţiei, sunt reprezentate de către părinţi, tutori sau curatori.

După organizarea asociaţiei de coproprietari, toate persoanele care procură locuinţe în

condominiu devin membri ai asociaţiei din momentul apariţiei dreptului de proprietate asupra

apartamentului.

Calitatea de membru al asociaţiei încetează odatză cu decesul persoanei fizice, lichidarea

persoanei juridice swau înstrăinarea apartamentului.

Oentru constituirea asociaţiei de coproprietari este necesară decizia adunării generale a

copropritarilor, la care se aprobă statului avrsteia. Asociaţia dobîndeşte statutul de persoană

juridică din momentul înregistrării ei la Camera înregistrării.

Potrivit art.20 Legea., asociaţia are următoarele drepturi:

1. să încheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietăţii comune cu terţe

persoane;

2. să organizeze deservirea de sine stătătoare a bunurilor imobile din condominiu;

3. să întocmească devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaţia şi reconstrucţia

proprietăţii comune;

4. să stabilească pentru fiecare coproprietar cuatumul părţilor obligatorii conform cotei de

participare;

5. să se adreseze în judecată în cazul neexecutării de către coproprietari sau chiriaşi a

obligaţiei de participare la cheltuielile comune.

Organele de conducere şi control ale asociaţiei sunt adunarea generală, consiliul de

administarre, preşedintele şi comisia de cenzori.

Adunarea generală este organul suprem de conducere şi este alcătuit din toţi membrii

asociaţiei. După prima întrunire organizatorică de constituire a asociaţiei, şedinţele acesteia vor

avea loc cel puţin o dată pe an. Adunarea generală este împuternicită de a adopta decizii dacă cel

puţin 2/3 din numărul total de membri dunt prezenţi. Adunarea generală adoptă decizii cu

majoritatea simplă de voturi.

Numărul de voturi al fiecărui proprietar depuinde de numărul de locuinţe pe care le deţine.

Proprietarii locuinţei comunale au un singur vot.

Organele executive al asociaţiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului de

adminstraţie se aleg din rîndul membrilor asociaţiei la adunarea generală, pe termenul sabilit de

statut, dar nu mai mare decît 3 ani.

6. Problemele Dreptului locativ la etapa actuală.

1) privatizarea locuinţei:

privatizarea a avur sesn login în trei cazuri:

- cînd locuinţa care se privatiza era locuibilă de oameni în vîrstă şi pentru privatizare erau de

ajuns bonurile;

- după 1989 cînd a fost anunţată suveranitatea ţării, oamenii au avut posibilitatea să plece peste

hotarele ţării, vînzînd apartamentele privatizate;

- cînd se privatiza un nou apartament.

Problemele apărute după privatizare:

- fondul locativ avea un % mare de amortizare, care necesita o reparţie capitală: apartamentul

devenind proprietate privată şi propruietarul era obligată să răspundă de proprietatea sa;

- într-o casă locuiesc proprietati cu diferite niveluri de trai şi venit, ceea ce face inposibilul de

a face reparaţie capitală în casă, scară...;

Page 8: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

8

- problema achitării serviciilor comunale, care sunt mult ridicate în legătură cu piederile apei,

gazului, energiei electrice din vina serviciilor de expluatare;

Problema conducerii şi expluatării:

subiecţii: sunt 5-6% de apartamente neprivatizate.

- proprietarii şi chiriaşii;

- întreprinderile municipale;

- asociaţiile proprietarilor locuinţelor privatizate;

- asociaţiile locatarilor în condominiu.

Pe de o parte sunt locatarii şi pe de alta – serviciile comunale – în rezultatul expluatării

necondiţionate, fără simţ de stăpîn – locuinţele se ruinează, distrug.

Problema caselor, locuinţelor nefinisate: sunt 300 de case nefinisate în mun. Chişinău, care

nu pot fi finisate din pricina privatizării la un preţ de nimic de unii aşa numţi proprietari, care

aşteaptă să vîndă imobilul la un preţ mare (dar în procesul de “простаивания» îngheţare clădirea

se distruge, ruinează...).

Problema caselor părăsite: ea apărut în ultimii în urma plecării proprietarilor pentru căştig

peste hotarele ţării. Casele nu sunt încălzite, nu au apă, energie electrică, gaz: se referă mai mult

la centrele raionale şi orăşelilor mici, sate.

Problema caselor şi apartamentelor private: nimeni nu poate evacua din apartament un

membru matur care nu vrea să atribuie la achitarea serviciilor comunale...

Problema imperfecţiunii legislaţiei: evacuarea celor care regulat şi intenţionat nu achită

serviciile comunale, fiind destul de înstăriţi.

Problema înşelăciunii: acapararea unor încăperi sub înfăţişare, chip, aspect de rude,

cunoştinţe, întreţinători.

Bibliografia:

1. Codul cu privire la locuinţe, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie

1983 şi intrat în vigoare de la 1 octombrie 1983.

2. Hotărâre cu privire la aprobarea Planului de acţiuni pentru remedierea situaţiei în

domeniul construcţiei de locuinţe pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011,

Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011.

3. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la încheierea lucrărilor de

construcţie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficial

al Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998

4. Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie nr. 163 din 09.07.2010,

Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010

5. Legea Republicii România nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinţei, Textul

actului act republicat în Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997

6. Proiectul Legii cu privire la locuinţe

7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuinţe din 10

martie 1993

8. Legea RM cu privire la condominiului în fondul locativ din 30 martie 2000

Tema 2.

Folosirea locuinţelor în casele fondului de stat.

Page 9: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

9

Tezele principale:

1. Temeiul instalării în locuinţă. Importanţa juridică a ordinului de repartiţie. Temeiul şi

consecinţele declarării nulităţii ordinului de repartiţie.

2. Noţiunea de contract de închiriere a spaţiului locativ în casele fondului de stat.

Obiectul contractului de închiriere. Subiectele raportului juridic locativ.

3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.

Rezervarea încăperilor de locuit.

4. Drepturile şi obligaţiile părţilor.

5. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ. Rezilierea contractului de

închiriere. Consecinţele rezilierii.

6. Problemele actuale în domeniu.

1. Temeiul instalării în locuinţă. Importanţa juridică a ordinului de repartiţie.

Temeiul şi consecinţele declarării nulităţii ordinului de repartiţie.

În casele fondului de locuinţe de stat şi obştesc, acordarea spaţiuui locativ se efectuează

numai în baza hotărîrii organului competent al autoadministrării locale (primărie, pretură, altui

organ). Încăperile de locuit din casele fondului departamental de locuinţe li se acordă cetăţenilor

pe baza hotărîrii comune a administraţiei şi a cmitetului sndical al întreprinderii, aprobate de

organul corespunzător al autoadministrrii locale /p.49 al Regulamentului nr.405/.

Din spaţiul locativ dat în exploatare şi eliberat, cel puţin 50 procente se rezervă pentru

asigurarea cu locuinţe a cetăţenilor, care au dreptul la primirea prioritară şi cu întîetate a

încăperilor de locuit.

Înainte de adoptarea hotărîrii cu privire la acordarea încăperilor de locuit cetăţenii trebuie

să prezinte din nou, mai precis, să cunoască toate documentele prezentate în momentul luării la

evidenţa locativă. Deci, înnoirea documentelor are loc numai o singură dată - la trecerea rîndului

şi acordarea spapiului locativ. Plus la aceasta, conform p.50 al Regulamentului nr.405,

pretendenţii pentru primirea spaţiului locativ sînt obligaţi să prezinte consimţămîntul în scris al

membrilor majori ai familiei la includerea lor în bonul de repartiţie, precum şi angajamentul în

scris al membrilor majori ai familiei, prin care ei se obligă, ca după acordarea spaţiului locativ să

elibereze încăperile de locuit ocupate mai înainte.

În baza hotărîrii despre acordarea spaţiului locativ în casele fondului locativ de stat sau

obştesc organul autoadministr'rii publice locale eliberează cetăţeanului bonul de repartiţie de o

formă anumită /anexa nr.5 a Regulamentului nr.405/, care serveşte ca unicul temei pentru

instalarea în spaţiul locativ acordat /art.50 CL/.

Bonul de repartiţie poate fi eliberat numai pentru spaţiu locativ liber şi izolat.

Bonul de repartiţie prezintă un act administrativ al organului de stat competent, care-i

acordă deţinătorului dreptul singular de ocupare a spaţiului locativ indicat în el.

Importanţa juridică a bonului de repartiţie constă în următoarele:

1) este unicul temei penru instalarea în spaţiul locativ;

2) în baza bonului de repartiţie în încheierea contractului de închiriere a spaţiului locativ;

3) bonul de repartiţie determină componenţa subiecţilor contractului;

4) bonul de repartiţie determină categoriile de persoane /membrii familiei deţenătorului de

bon/, care de rînd cu dînsul au dreptul la instalarea în spaţiul locativ acordat;

5) bonul de repartiţie determină obiectul contractului de închiriere a spaţiului locativ.

2. Noţiunea de contract de închiriere a spaţiului locativ în casele fondului de stat. Obiectul

contractului de închiriere. Subiectele raportului juridic locativ.

În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ (în continuare - contract de închiriere a

locuinţelor) locatorul se obligă să transmită în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei

acestuia încăperea de locuit utilitară pntru locuinţă permanentă, iar chiriaşul se obligă să

folosească spaţiul de locuit după destinaţie, să asigure integritatea lui şi la timp să achite plata

pentru folosinţa spaţiului locativ (chiria).

Page 10: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

10

Reieşind din noţiunea dată contractul de închiriere a spaţiului locativ este un contract

bilateral, consensual şi oneros.

După natura juridică contractul de închiriere a spaţiului locativ are multe tangenţe cu

contractul de închiriere a bunurilor - obiectul contractului sînt lucrurile determinate prin

caractere individuale şi necomsumptibile, bunurlle se transmit în folosinţă temporară şi pentru

plată, mai există şi alte momente comune. În acelaşi timp în literatura juridică contractul de

închiriere a spaţiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stătător. Ca

dovadă a sinestătorniciei sale servesc următoarele circumstanţe: este reglementat de acte

normative speciale, obiectul special al contractului - spaţiul de locuit, se acordă pentru scopuri

strict determinate - locuinţă, prezenţa unor drepturi şi obligaţii ale părţilor ce-i sînt caracteristice

de exemplu, dreptul la schimbul spaţiului locativ, rezervarea lui, păstrarea dreptului asupra

spaţiului locativ în caz de lipsă temporară, regulile speciale de modificare şi reziliere a

condiţiilor contractului şi alte particularităţi.

Izvoarele reglementării juridice a contractului de închiriere a spaţiului locativ sînt

următoarele acte normative: Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, adoptat la 3

iunie 1983 care a intrat în vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de

acordare a încăperilor de locuit în Republica Moldova aprobat prin hotărîrea Guvernului şi a

Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr.

405), Concepţia locativă naţională aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova din 5

august 1994, la fel şi hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova din 20

decembrie 1999 "Despre practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a unor dispoziţii ale

Codului cu privire la locuinţe".

Locuinţa de rînd cu produsele alimentare şi îmbrăcămintea reprezintă necestatea

primordială a omului în fiecare societate. Fără satisfacerea acestei necesităţi este imposibilă viaţa

şi activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesităţii asigurării cu spaţiul locativ

sînt: dobîndirea locuinţei în proprietate, încheierea contractului de închiriere a spaţiului locativ

cu proprietarul locuinţei sau cu posesorul ei, dobîndirea de către cetăţeni a dreptului de folosinţă

a apartamentelor în cazele cooperativelor de locuinţe sau de construcţie a locuinţelor în calitate

de membru a acestor cooperative, încheierea contractului de înstrăinare a casei de locuit cu

condiţia întreţinerii pe viaţă, la fel şi acordarea gratuită a locuinţelor unor categorii de cetăţeni

pentru folosirea pe viaţă , de exemplu, în casele de stat pentru bătrîni şi invalizi şi alte forme.

Astfel, la momentul actual, mai ales în localităţile urbane, contractul de închiriere a spaţiului

locativ rămîne a fi o formă de satisfacere a unuia din necesităţile de consum, care determină

condiţiile existenţei omului. În primul rînd se referă la păturile vulnerabile, cărora statul le

garantează acordarea în folosinţă fără termen d spaţiului locativ din fondurile locative de stat şi

obştesc.

3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.

Rezervarea încăperilor de locuit.

Persoanele care se află la evidenţa locativă îşi menţin dreptul de a se afla în lista ordinii de

succesiune pînă la acordarea încăperii de locuit şi excluderea lor din liste. Există situaţii în care,

deşi au decăzut condiţiile necesare pentru aflarea la evidenţă, persoanle nu sunt excluse din lista

ordinii de succesiune, deoarece intervine instituţia menţinerii dreptului de a se afla la evidenţă.

Potrivit p.27 Reg.405, dreptul de a se afla la evidenţa celor ce au nevoie de îmbunătăţirea

condiţiilor de trai se menţine:

1. pentru persoanele care lipsesc temporar, în perioada în care li se menţibne dreptul de folosire

a încăperii de locuit;

2. în caz de trecere la o funcţie electivă în localitatea respectivă;

3. în caz de ieşire la pensie;

4. în cazl cînd după luarea la evidenţa s-a acordat un loc în cămin sau o locuinţă de serviciu;

5. în cazul încorporării la serviciul militar în termen, în decursul întregii perioade de

încorporare;

Page 11: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

11

6. în cazzul plecării temporare de la locul de trai permanent în virtutea condiţiilor şi a

caracterului muncii ori în legătură cu studiile – în decursul întregii perioade de îndeplinire a

muncii sau de studii;

7. în cazul arestării în decursul întregii perioade de aflare sub arest;

8. în cazul aflării într-o instituţie curativ-preventivă sau la un preventoriu tratament – pentru

întreaga perioadă de aflare în aceaste instituţii;

9. pentru membrii familiei, în cazul de deces a persoanei aflate la evidenţă locativă, dacă există

temeiuri de a considera că familia acesteia are nevoie de îmbinătăţirea condiţiilor locative.

Dreptul de a se afla la evidenţă locativă se menţine la fostul loc de muncă- pînă la sfîrşitul

anului:

- în caz de transferare la lucru la o altă întreprindere din localitatea respectivă;

- în caz de concediere ca urmare a reducerii statelor;

- în caz de neprezentare la lucru din cauza încapacităţii temporare de muncă;

- în caz de concediere în legătură cu reîncadrarea în serviciu a lucrătorului, care îndeplinea

anterior această muncă.

Dacă persoana ce se afla la evidenţă a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat

de la lucru, în locul ei la evidenţă se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dacă nu au

dispărut temeiurile pentru a considera că această familie are nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor

de trai.

4. Drepturile şi obligaţiile părţilor în contract

După cum reiese din noţiunea contractului de încheiere a spaţiului de locuit contractul este

sinalagmatic. Drepturilor unei părţi îi corespund obligaţiile contragentului şi invers.

Obligaţiile de bază ale chiriaşului se conţin mai întîi de toate în art.11 CL RM şi constau în

următoarele: grijuliu a se comporta cu case în care locuieşte, să folosească spaţiul locativ în

corespundere cu destinaţia sa, să respecte regulile folosirii încăţerilor de locuit şi regulile

convieţuirii, în mod econom să cheltuie gazul, apa, energia electrică şi termică.

Casele de locuit şi încăperile de locuit nu pot fi folosite de către cetăţeni în scopul

îmbogăţirii personale, extragerea veniturilor neprovenite prin muncă şi în alte scopuri de

îmbogăţire, la fel şi contrar intereselor societăţi.

Reglementarea în detalii ale obligaţiilor chiriaşului şi membrilor familiei lui se conţin în

Regulile provizorii de exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor

aferente în RM şi Contractul de închiriere a locuinţei în blocul locativde start cu mai multe

apartamente, aprobate prin Hotărîrea Guivernului RM din 21 decembrie 1998.

Obligaţiile de bază, în afara celor stabilite în art.11 CL RM sînt:

- asigurarea integrităţii spaţiului de locuit, păstrarea grijulie a instalaţiilor tehnico-sanitare

şi a altor bunuri, păstrarea curăţeniei şi ordinii în intrările în case, cabinele ascensoarelor, în

scările de incendiu şi alte locuri de folosinţă comună a casei de locuit şi a teritoriilor alăturate;

- respectarea regulilor de securitate incendiară;

- efectuarea la timp /peste fiecare 3-4 ani/ a reparaţiei curente a spaţiului locativ/ văruitul,

vopsitul, încleierea pereţilor şi paravanelor, vopsirea podelelor a blocurilor de ferestre şi uşe,

instalarea sticlelor, schimbul şi reparaţia prizelor electrice, întrerupătoarelor ş.a.m.d./.

Cu toate acestea chriaşului i se interzice:

- să încarce balcoanele, logiile, scările de incendiu şi chepengurile balcoanelor, tindele,

coridoarele, încăperea scării, ieşirile de serviciu;

- să păstreze în încăperile de locuit şi în cele accesorii substanţe uşor inflamabile,

materiale şi substanţe uşor explozibile ce impurifică aerul;

- să efectueze reamenajarea, replanificarea încăperii de locuit fără permisiunea locatorului;

- să construiască samovolnic saraiuri, garaje, beciuri şi alte construcţii gospodăreşti pentru

folosinţă individuală.;

- să păstreze în ograda casei de locuit, în locurile care nu sînt destinate special pentru

aceste scopuri mijloacele de transport;

- să împarte în sectoare separate şi să îngrădească teritoriile alăturate casei pentru folosirea

lor în scopuri individuale;

Page 12: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

12

- samovolnic să mărească suprafaţa instalaţiilor de încălzire centrală, să instaleze în ele

robinete folosirea apei fierbinţi;

- să arunce în canalul de gunoi obiecte de mare volum, să verse lichid, rămăşiţe de

mîncare, să arunce rămăţiţe de ţigări nestinse, chibrite şi alte obiecte, care pot provoca astuparea

canalului de gunoi şi incendierea gunoiului;

- să folosească între orele 23.00-7.00 în încăperile de locuit sau pe teritoriile alăturate tele

sau radioaparatură, ce produc zgomot excesiv;

- să cînte zgomotos la instrumentele muzicale, la fel zgomotos să cînte sau să producă alte

sunete, ce ar încălca liniştea cetăţenilor şi altele.

O particularitate importantă a contractului examinat reprezintă oglindirea în legislaţia în

vigoare a drepturilor chriaşului şi a membrilor familiei lui, ce-i sînt caracteristice numai acestui

contract, instalarea altor persoane în încăperea de locuit pe care o ocupă /art.57/, păstrarea

spaţiului loativ în caz de absenţă temporară /art.63/, rezervarea încăperii de locuit /art.65/,

schimbul /art.69/, darea locuinţei în subchirie /art.76/, instalarea locatarilor temporari /art.83/,

modificarea şi rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ /art.88, 92 CL RM/.

5. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ. Rezilierea contractului şi

consecinţele.

Contractul de închiriere a spaţiului locativ, ca şi oricare contract juridico-civil poate fi

modificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numai

acordul părţilor /locatorului şi chiriaşului/, dar şi acordul membrilor familiei chiriaşului.

Această arendă a legii /art. 88 CL RM/ se bazează pe faptul, că în acest contract dreptul de

folosinţă a încăperii de locuit închiriată şi alte drepturi de rînd cu chiriaşul aparţin şi membrilor

familiei lui.

Fără acordul persoanelor indicate modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ

se permite numai în cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare.

Astfel, Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova permite modificarea

contractului în următoarele cazuri: 1) împărţirii încăperii de locuit la cerinţa membrilor familiei

chiriaşului; 2) unirii chiriaşilor într-o singură familie şi încheierea cu el a unui singur contract de

închiriere a spaţiului de locuit; 3) recunoaşterii în calitate de chiriaş a altui membru al familiei;

4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaţiului de locuit, folosit penru

dobîndirea veniturilor neprovenite din muncă; 6) instalarea altor persoane în spaţiul de locuit

excedentar. Acestea şi alte cazuri vor fi examinate în paragraful acesta.

1. Împărţiea spaţiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familiei

chiriaşului are dreptul să ceară încheierea cu el a unui contract aparte de închiriere a spaţiului

locativ, dacă penru aceasta este consimţămîntul chriaşului şi a celorlalte membri majori ai

familiei care locuiesc împreună cu dînsul şi dacă spaţiul locativ ce-i revine poate fi separat sub

forma unei încăperi de locuit separate.

Astfel pentru modficarea contractului în baza condiţiilor generale prevăzute de art.89 CL

RM, consimţămîntul părţilor şi a membrilor majori ai familiei chiriaşului/ este necesară prezenţa

unui şir de cndiţii suplimentare:

a) iniţiativa modificării contractului să parvină de la un membru major al familiei

chiriaşului şi

b) dacă spaţiul de locuit ce-i revine persoanei care a înaintat declaraţia poate fi separat în

forma unei încăperi de locuit separate, adică ca cota ce-i revine să poată fi obiect al cntractului.

Este evident faptul, că ultima condiţie este cea mai importantă, deoarece lipsa ei face imposibilă

satisfacerea cerinţei membrului major al familiei chiriaşului. Instanţa judiciară supremă a

republicii în hotărîrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus în această regulă generală o

concretizare. În p.16 al Hotărîrii Plenului se indică: "În baza art.89 CL RM, instanţa

judecătorească are dreptul să satisfacă cerinţele despre împărţirea încăperii locative, dacă

reclamantul în corespundere cu cota parte a spaţiului locativ care-i revine sau ţinînd cont de

acordul despre ordinea de utilizarea încăperii locative i sepoate distribui o încăpere izolată, ce

constă din una sau cîteva camere /art.54 CL RM/".

Page 13: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

13

În acelaşi timp Plenul Curţii Supreme a atras atenţia judecăţilor asupra faptului, că

transmiterea încăperilor de locuit concrete în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei lui în

casele fondului locativ de stat şi obştesc şi privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se

folosi de aceste încăperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fără modificarea contractului

de închiriere a încăperii de locuit nu este prevăzută de legislaţia în vigoare /p.24/.

În aşa mod, hotărîrea citată a Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova a

recunoscut ilegală practica, care s-a stabilit în activitatea instanţelor judiciare la examinarea

litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaţiilor locative fără împărţirea lor. În

acelaşi timp această practică a fost stopată. Conform regulei generale, litigiile apărute în legătură

cu modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ se soluţionează în ordine judiciară.

Regula despre împărţirea încăperii de locuit, stabilită de art. 89 CL RM nu se aplică faţă

de încăperile de locuit în casele întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a celor mai

importante ramuri a economiei naţionale, dacă muncitorii şi slujbaşii ce l-au primit au întrerupt

relaţiile de muncă cu organizaţiile date la dorinţa personală, fără motive întemeiate sau pentru

încălcarea disciplinei de muncă, sau pentru săvîrşirea unei infrecţiuni, în afara cazurilor acordării

apartamentului cetăţeanului, care nu se afla în relaţii de muncă sau eliberarea din lucru din alte

motive.

În rezultatul împărţirii spaţiului de locuit: apatamentele destinate şi ocupate de o singură

familie se transformă în apartamente comunale şi cu persoana care a înaintat cererea se încheie în

contract separat de închiriere a spaţiului locativ.

2. Modificarea contractului în cazul unirii chiriaşilor într-o singură familie. Articolul 90

CL RM stabileşte, că cetăţenii care locuiesc într-un singur apartament şi se folosesc de încăperile

de locuit în baza contractelor aparte de închiriere, în cazul unirii într-o singură familie, sînt în

drept să ceară încheierea cu careva dintre un contract de închiriere pentru toate încăperile, pe

care ei le ocupă. După cum reiese din conţinutul acestei norme, condiţiile modificării

contractului în baza acestui temei sînt: domicilierea a cîtorva chiriaşi în locuinţa comunală în

baza contractelor aparte de închiriere; unirea lor într-o singură familie. Deci, de dreptul stabilit în

art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriaşi care domiciliază într-un sngur apartament, deaceea

cetăţenii care locuiesc în case diferite, sau în apartamente diferite a unei şi aceeaşi case, nu pot

cere încheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaţiului locativ.

Pentru încheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimţămîntul membrilor

familiei chiriaşului, deoarece în cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care,

evident, este imposibilă fără acordul tuturor membrilor majori ce se unesc într-o familie, dacă ei

îşi păstrează dreptul la spaţiul locativ.

După părerea noastră la determinarea cercului de persoane, ce se unesc într-o singură

familie, trebuie să reieşim din regulile art.55 CL RM /în care sînt determinate categoriile

persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaşului/. Deaceea, greşit ar fi să socotim, că a cere

încheierea unui singur contract de închiriere a spaţiului locativ pot numai acei chiriaşi, care au

creat o familie prin căsătorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform

art.55 CL RM este posibilă şi pe alte căi, de exemplu, unirea într-o singură familie a rudelor

apropiate, care locuiesc într-un apartament. Mai multca atît, după părerea noastră, este posibilă

unirea într-o singură familie nu numai a persoanelor legate între ele prin relaţii de rudenie şi

comunitate, dar şi a persoanelor care nu au legături de rudenie. În prezent acest lucru este

deosebit de important. Să ne imaginăm o astfel de situaţie: în două sau chiar trei camere a unui

apartament comunal în baza contractelor aparte locuiesc cîteva femei în vîrstă, bolnave, care au

în camerele sale televizoarele, frigiderile, maşinile de spălat, plitele cu gaz ş.a. ale sale şi fiecare

pregăteşte pentru sine separat. În condiţiile deloc uşoare ale tranziţiei la relaţiile de piaţă,

inflaţiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotărîrea de a se uni într-o

singură familie pentru ducerea gospodăriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea

ajutorului şi grijei uneia faţă de ata, realizării unor obiecte care sînt în plus /televizoare, frigidere/

şi mărirea bugetului familiei.

Consecinţele unei asemenea modificări ale contractului sînt: apartamentulcomunal devine

apartament în care domiciliază o singură familie în baza unui singur contract de închiriere a

spaţiului locativ.

Page 14: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

14

Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabileşte că refuzul locatorului de a încheia un singur

contract de închiriere poate fi contestat în ordine judiciară.

3. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în urma recunoaşterii în

calitate de chiriaş a altui membru al familiei.

Articolul 91 CL RM stabileşte, că membrul major al familiei chiriaşul, poate cu

consimţămîntul chiriaşului şi a celorlalţi membri ai familiei care locuiesc împreună cu el cere

recunoaşterea lui în calitate de chiriaşîn conformitate cu contractul de închiriere a spaţiului

locativ semnat anterior, în locul chiriaşului iniţial. În acest mod cum este stabilit în lege această

normă juridică în practică nu se aplică, dar nu avem temeiuri s-o considerăm normă moartă

(neaplicabilă), deoarece în viaţa de toate zilele ea se aplică foarte des dar într-un singur caz - în

cazul decesului chiriaşului iniţial.

Anume aceasta este destinaţia de bază a art.91 CL RM.

Regula expusă mai sus nu se referă la încăperile de locuit în casele întreprinderilor,

instituţiilor, organizaţiilor a celor mai importante ramuri a economiei naţionale cu unele excepţii

/vezi p.II art.91 CL RM/.

După părerea noastră, regula stabilită de art.91 CL RM, trebuie să se aplice în cel puţin

două cazuri: în cazul acordării spaţiului de locuit persoanelor,ce stau la evidenţa locativă la

aprpierea rîndului cu condiţia, că în spaţiul locativ acordat s-a transferat nu toată familie /de

exemplu, în încăperea de locuit nouă se transferă părinţii şi copii minori, dar unul din copiii ce au

atins vţrsta majoratului şi este căsătorit rămîne în spaţiul de locuit anterior şi contractul se

reoformează pe numele lui/. Cazul al doilea: dacă în baza art.63 CL RM chiriaşul a lipsit fără

motive întemeiate în încăperea de locuit ocupată mai mult de şase luni şi în ordine judiciară este

recunoscut că şi-a pierdut dreptul la spaţiul locativ. În principiu art.91 CL RM poate fi aplicat şi

în alte cazuri, de exemplu, dacă chiriaşul încăperii de locuit, divorţînd sau chiar păstrînd

legăturile de căsătorie se scoate de la evidenţă şi se transferă cu traiul permanent într-o altă

localitate sau peste hotare. Mai departe, dacă pentru încălcarea sistematică a regulilor de

convieţuire, care fac imposibilă convieţuirea într-un singur apartament sau casă, chiriaşul vinovat

în aceasta, cu respectarea nemijlocită a cerinţelor art.102 CL RM, este evacuat din încăperea de

locuit ocupată. În aceste cazuri, pentru preîntîmpinarea instabilităţii raporturilor de drept locativ,

contractul de închiriere a spaţiului locativ trebuie să fie reoformat pe numele unuia din

persoanele care au atins vîrsta majoratului şi a rămas să domicilieze în apartamentul din care a

plecat chiriaşul.

4. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului de locuit la cererea chiriaşului, care s-

a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaşul, care se foloseşte de un

apartament separat, poate interveni cu cererea pe lîngă organele autoadministrării locale,

întreprindere, instituţie, organizaţie /în dependenţă de apartenenţa casei de locuit/ de instalare în

camera izolată excedentară la alegerea sa a altor cetăţeni, ce sînt luaţi la evidenţa celor care au

nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului în baza

acestui temei sînt necesare următoarele condiţii: ca iniţiativa să provină de la chiriaş, care se

foloseşte de un apartament separat, ce el să aibă în folosinţă spaţiul locativ excedentar în forma

unei camere izolate şi ca pretendentul, care l-a ales chiriaşul, să fie luat la evidenţa locativă.

Consecinţele unei astfel de modificări a contractului sînt expres determinate de lege /art.76

CL RM/, care ndică, că în cazul satisfacerii demersului în privinţa persoanelor indicate /se are în

vedere pretendenţii/ se încheie un contract aparte de închiriere a spaţiului de locuit. În aşa mod,

apartamentul, în care locuiesc o singură familie se transformă în locuinţă comunală.

5. Modificarea contractului în urma retragerii spaţiului de locuit, folosit pentru obţinerea

veniturilor neprovenite din muncă.

Conform art. 80 CL RM dacă chiriaşul sistematic dă în subchirie spaţiul locativ cu scopul

obţinerii veniturilor neprovenite din muncă, spaţiul locativ izolat, dat în subchirie poate fi retras

în ordine judciară, iar sumele primite în mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul

statului. Norma dată se aplică ca sancţiune penru încălcarea legislaţiei locative.

Pentru modificarea contractului în baza temeiului dat sînt necesare următoarele condiţii:

predarea sistematică a spaţiului locativ în subchirie; scopul predării - primireaveniturilor

Page 15: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

15

neprovenite din muncă; obiect al contractului de subchirie este o încăpere izolată; prezenţa

hotărîrii judecăţii despre retragerea spaţiului de locuit, folosit în scopuri ilegale.

Consecinţele modificării: conform hotărîrii judecăţii are loc retragerea spaţiului locativ-

izolat, după care organele corespunzătoare competente /în dependenţă de apartenenţa spaţiului de

locuit/ acordă încăperea de locuit dată altor persoane, ce stau la evidenţa locativă, adică

apartamentul devine comunal.

În practică modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor

prevăzute de articoul 80 CL RM şi art.76 CL RM, se aplică farte rar, dar păstrarea acestor norme

în viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.

În acelaşi timp ar fi bnevenit să menţionăm şi alt moment. După părerea noastră

judecătoriile nu trebuie să satisfacă acţiunile despre preluarea spaţiului locativ izolat, folosit

pentru obţinerea veniturilor neprovenite din muncă în acele cazuri, cînd astfel de hotărîri pot

aduce după sine încălcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la încăperea de

locuit retrasă. De exemplu, într-un apartament cu două camere, izolate, locuiesc tata şi fiica. În

legătură cu înscrierea fiicei într-o instituţie de învăţămînt, tata sistematic preda în subchirie

camera izolată a fiicei, obţinînd venituri neprovenite din muncă. Deoarece, după fiică, conform

art.63 CL RM, se menţine dreptul la încăperea de locuit, judecata în acest caz trebuie să perceapă

în folosul statului numai sumele neprovenite din muncă pe care l-au prmit chiriaşul. Retragerea

încăperii de locuit a fiicei va atrage după sine încălcări esenţiale ale drepturilor locative ale ei. Ea

nu poate duce răspundere pentru acţiunile ilegale ale tatălui. Mai mult ca atît, legea oferă

judecăţii dreptul să nu retragă spaţiul locativ, deoarece în însăşi textul legii este scris cuvîntul

"poate", dar nu trebuie sau este obligată.

6. Modificarea contractului de închiriere a spaţiuluo locativ în baza temeiurilor eliberării

în apartamentul ocupat a încăperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stableşte, că dacă în

apartamentul, în care domiciliază doi sau mai mulţi chiriaşi s-a eliberat o cameră neizolată de alt

spaţiu locativ, atunci ea se transmite chiriaşului, care ocupă încăperea alăturată.

Dacă în apartament s-a eliberat o cameră izolată, ea trebuie să fie ocupată de chiriaşul, luat

la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care are dreptul să fie luat la evidenţă. În

lipsa unor astfel de cetăţeni încăperea de locuit eliberată va fi populată în ordine generală. Astfel

legea permite posibilitatea modificării contractului în baza acestei temei în dependenţă de faptul,

că s-a eliberat camera contiguă sau izolată. În cazul eliberării camerei contiguă ea în toate

cazurile, indiferent de careva condiţii, se transmite în folosinţa chiriaşului, care ocupă canera

alăturată. Cu toate aceste se respectă cerinţele legii despre obiectul contractului de închiriere a

spaţiului locativ /art.54 CL RM/, adică cerinţa despre aceea că nu poate fi obiect al contractului o

cameră, legată cu o altă cameră prin intrare comună /cameră contiguă/.

Altă situaţie se poate crea în cazul eliberării în apartament a unei camere izolate. Pentru

întărirea ei după chriaşul, care locuia în cameră sînt necesare următoarele condiţii: domicilierea

în apartamentul comunal, aflarea pretendentului la încăperea de locuit eliberată la evidenţa

locativă sau prezenţa dreptului de a sta la o astfel de evidenţă, şi evident, eliberarea camerei

izlate în apartamentul comunal dat.

Consecinţele modificării contractului în baza acestei teme: apartamentul încetează să fie

comunal, iar dacă în apartament locuiesc mai mult de doi chiriaşi, atunci unul din ei îşi

îmbunătăţeşte condiţiile sale de trai.

Pentru clarificarea mai detaliată a esenţei normelor, stabilite în art.49 CL RM, este necesar

după părerea noastră din nou să apelăm la Hotărîrea Planului Judecătoriei Supreme a fostei

URSS p.16 în care se indică, că dacă spaţiul locativ este transmis unuia din chiriaşi ce locuieşte

în apartament, acest lucru nu-i privează pe ceilalţi chiriaşi de dreptul să contesteze în ordine

judiciară eliberarea bonului de repartiţie şi să ceară acordarea spaţiului de locuit acestor chiriaşi.

Nu pot fi satisfăcute cerinţele despre transmiterea spaţiului de locuit persoanelor, care

intenţionat şi-au înrăutăţit pînă la aceasta condiţiile sale de trai, de exemplu, prin schimb,

împărţirea încăperilor de locuit. În acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenţial asupra

camerei izolate eliberate în apartamentul comunal, apărut între cîţiva chiriaşi care pretind la el,

se soluţionează de către judecată.

Page 16: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

16

Plenul Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de

asemenea, că regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la încăperile de serviciu, de aceea

chiriaşul încăperii de serviciu nu are drept să pretindă la încăperea izolată de serviciu ce s-a

eliberat în acelaşi apartament (p.6).

Conform art.48 CL RM încăperile de locuit, eliberate în casele transmise întreprinderile,

instituţiile, organizaţiile de stat organelor autoadministrării locale, la fel şi încăperile elberate în

casele, construite cu participarea cotei părţi a întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor se

populează, în primul rînd, de lucrătorii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit ale

acestor întreprinderi, organizaţii, instituţii. Modul indicat de populare se aplică independent de

timpul sfîrşirii sau predării în exploatare a casei de locuit.

Regmentînd rezilierea raporturilor de drept locative în casele fondului locativ de stat şi

obştesc, legislatorul delimitează noţiunile "desfacerea contractului de închiriere a încăperii de

locuit" (art. 92,93 CL RM) şi "evacuarea din încăperile de locuit" (art.94 şi altele a CL RM).

Rezilierea contractului de închiriere a spaţiului de locuit se consideră încetarea acelui

temei juridic, din care reiese dreptul chiriaşului şi a membrilor familiei lui la folosirea încăperilor

de locuit şi a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetăţenilor în majoritatea

cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ, adică o

consecinţă a încetării acţiunii temeiului de folosire a spaţiului locativ.

Rezilierea raportului de drept ocativ este posibilă atît la iniţiativa chiriaşului şi a membrilor

familiei sale, cît şi a locatorului. Cu toate acestea legislatorul oferă chiriaşului şi membrilor

familiei sale drepturi largi, neîngrădite, în ceea ce priveşte rezilierea contractului de nchiriere a

încăperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaşul încăperii de locuit este în drept, cu

consimţămîntul membrilor familiei, să desfacă oricînd contractul de închiriere. În acest mod

chiriaşului i se oferă libertate deplină la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui în această

privinţă, în esenţă, nu sînt limitate de nimeni şi de nimic.

Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabileşte, că în cazul plecării chiriaşului şi a membrilor

familiei lui cu domiciliul permanent într-un alt centru populat sau în cazul mutării într-o altă

încăpere de locuit din acelaşi centru populat, contractul de închiriere a încăperii de locuit se

consideră desfăcut din ziua plecării sau a mutării. În p.23 al Hotărîrii Plenului Curţii Supreme de

Justiţie din 20 decembrie 1999 se menţionează de asemenea, că la aplicarea acestei norme

instanţa judiciară urmează a lua în consideraţie probele care atestă intenţia chiriaşului de a

întrerupe relaţiile contractuale.

Legea prevede încă un caz de reziliere automată a contractului de închiriere a spaţiului

locativ. Astfel, în conformitate cu p.IV art.63 CL RM în cazul condamnării chiriaşului la

privaţiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dacă în încăperea de locuit n-au rămas să

locuiască membrii familiei lui, atunci contractul de închiriere a încăperii de locuit se consideră

desfăcut din momentul executării sentinţei. După părerea noastră această normă trebuie să fie

exclusă din lege, deoarece ea este una din cauzele săvîrşirii unor noi infracţiuni. Să ne închipuim

un asemenea caz: o persoană în baza unui temei legitim a primit un apartament cu o cameră, iar

mai apoi a săvîrşit-o infracţiune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaţiune de

libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executării sentinţei contractul se socoate

reziliat şi apartamentul i se retrage. Ce-i rămîne de făcut lui după un an de zile după ispăşirea

pedepsei? Devenind hoinar, neavînd nici viză de reşedinţă, nici loc de lucru, nici acoperiş de

asupra capului, lui nu-i rămîne decît să săvîrşească noi acţiuni ilegale.

Raportul de drept locativ de închiriere poate la fel să fie reziliat în legătură cu pieirea

obiectului contractului de închiriere a spaţiului locativ, decesul chiriaşului, dacă el a trăit fără

familie.

Asigurînd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conţine un şir de

norme, menite să garanteze cetăţenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifestă

mai întîi de toate prin aceea, că legea apără cetăţenii de evacuarea neîntemeaă din apartamentele

ocupate. Astfel, art.10 CL RM stabileşte că nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit

ocupată sau limitată în dreptul de a flosi încăperea de locuit decît numai în temeiul şi în modul

prevăzut de lege.

Page 17: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

17

Referitor la rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ art.93 CL RM stabileşte,

că contractul de închiriere a încăperii de locuit în casele fondului de stat şi obştesc de locuinţe

poate fi desfăcut, la cererea celui care a dat-o în chirie în temeiurile stabilite de lege şi numai pe

cale judiciară, cu excepţia cazurilor de evacuare din casele, ce sînt în pericol de a se nărui.

Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict sînt delimitate de lege, adică nu poate

fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului în orice timp şi la voinţa locatorului.

Astfel, conform regulei generale, contractul de închiriere a încăperii de locuit la iniţiativa

locatorului poate fi reziliat în ordine judiciară, care este după natura sa mai democratică şi este

chemată să protejeze, îngrădească cetăţenii de samovolnicia, incompetenţa cinovnicilor, care se

ocupă cu problemele locative. Excepţie din această regulă generală constituie numai faptul dacă

casa este în pericol de a se nărui, atunci persoanele care locuiesc în ea, trebuie să fie evacuaţi

într-un mod simplificat, pe cale administrativă, cu sancţiunea procurorului.

Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativă a persoanelor, care

au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit, dar în acest caz merge vorba despre

preîntîmpinarea încălcării de lege, dar nu despre încetarea relaţiilor contractuale, deoarece ele

nici n-au existat. Aici este cazul de menţionat că această regulă contravine normelor

constituţionale generale cu privire la drepturile şi libertăţile cetăţenilor. Din aceste considerente

Plenul Curţii Supreme de Justiţie din 20 decembrie 1999 a dat în această privinţă următoarele

explicaţii: “evacuarea din încăperea de locuit, indiferent de apartenenţa şi tipul fondului de

locuinţe se admite numai în temeiurile stabilite de lege prin hotărîrea instanţei de judecată.

Evacuarea pe cale administrativă cu sancţia procurorului prevăzută alin. 2 al art.94 CL RM

contravine Constituţiei, deoarece în asemenea caz partea interesată este lipsită de dreptul de a-şi

apăra drepturile şi interesele în instanţa judiciară.

Evacuarea persoanelor care au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit sau locuiesc în

case ce sunt în pericol de ase nărui poate avea loc numai pe cale judiciară.”(p.13)

Ultimul punc în această problemă a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care

prevederile legii cu privire la avacuarea administrativă au fost abrogate.

Legea, însă, nu aminteşte modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de închiriere

a spaţiului locativ, care necătînd la aceasta foarte des se întîlneşte în practică. De exemplu, casa

urmează a fi demolată şi organizaţia, cărei i se acordă lotul de pămînt pentru noua construcţie,

acordă cetăţenilor care domiciliază în casa care urmează a fi demolată, apartamente

bineamenajate, care-i satisfac la toţi parametrii /raionul, etajul, mărimea, prezenţa serviciilor

comunale ş.a./.

În acest caz cetăţenii, primind bonul de repartiţie eliberează încăperile de locuit, care

urmează a fi demolate, şi binevol, fără judecată, se instalează în apartamentele noi. După părerea

noastră şi modul binevol de reziliere a contractului de iniţiativa locatorului trebuie să fie

prevăzut de lege.

După cum s-a menţionat, rezilierea contractului la iniţiitiva locatorului este posibilă numai

în baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele sînt: efectuarea reparaţiei capitale în rezultatul căreia

încăperea de locuit ocupată nu mai poate fi menţinută sau suprafaţa ei se va mări sau micşora

simţitor (art.87 CL RM); casa în care se află încăperea de locuit urmează să fie demolată; casa

(încăperea de locuit) este în pericol de a se nărui, casa (încăperea de locuit) urmează să fie

reamenajată într-o casă nelocuibilă (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ în

retragere sau în rezervă a ofiţerilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajaţi, care

locuiesc în orăşelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor şi slujbaşilor care

domiciliază în casele departamentale ale întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor ale celor mai

importante ramuri ale economiei naţionale, din propria iniţiativă fără motive întemeiate sau care

au fost cncediaţi pentru încălcarea disciplinei de muncă ori pentruu săvîrşirea unei infracţiuni

(art.100 CL RM); privarea de drepturi părinteşti, dacă ei locuiesc împreună cu copiii; înlăturarea

părinţilor-educatori de la educarea în continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugerea

sistematică sau deteriorarea încăperilor de locuit, sau n-o folosesc după destinaţie, ori dacă prin

încălcarea regulilor de conveţuire fac imposibilă pentru alţii convieţuirea cu dînşii în acelaşi

apartament sau aceeaşi casă, iar măsurile de prevenire şi de înrîurire publică n-au dat nici un

Page 18: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

18

rezultat (art. 102 CL RM); dacă chiriaşul şi membrii familiei lui nu s-au reîntors în încăperea de

locuit rezervată în decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).

Cererile locatorului despre evacuarea chiriaşului şi a membrilor familiei lui din casele

fondului de stat şi obştesc de locuinţe în baza altor temeiuri, neprevăzute de lege sînt ilegale şi

nu pot fi puse la baza încetării contractului de închiriere a spaţiului de locuit şi evacuării.

O garanţie importantă a exercitării de către cetăţeni a drepturilor sale locative reprezintă

regula legii despre faptul, cetăţenilor care sînt evacuaţi din încăperile de locuit, li se acordă un alt

spaţiu de locuit, cu excepţia cazurilor prevăzute de art.102 CL RM. În acest fel consecinţele

rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ pot fi de două feluri: evacuarea cu

acordarea altui spaţiu de locuit şi fără acordarea acestuia. Ultima are loc în cazurile prevăzute de

art 102 CL RM, adică cînd au loc încălcări ale legii din partea chiriaşului şi a membrilor familiei

lui. Deci, regula generală cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative într-un spaţiu

locativ concret, reprezintă asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaţii de locuit.

O regulă foarte importantă în acest sens pentru practica judiciară a fost stabilită de Plenul

Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, în p.3 al aceste hotărîri

se menţionează , că “primind cererea de chemare în judecată a administraţiei publice locale, a

întreprinderii, instituţiei, organizaţiei despre evacuarea cetăţenilor în baza prevăzută de lege,

inclusiv şi recunoaşterea nevalabilităţii bonului de repartiţie, cu acordarea unei încăperi locative

amenajate sau a altei încăperi, judecătorul este obligat că verifice dacă în cerere este indicată o

încăpere locativă concretă şi liberă, care i se distribuie celui ce este evacuat.

În cazul în care nu există o asemenea indicaţie, judecătorul, în conformitate cu art. 132

CPC RM nu v-a da curs cererii şi v-a propune reclamantului să corecteze deficienţile din cerere,

acordîndu-i pentru aceasta termenul necesar. În cazul în care nu se execută cerinţele

judecătorului cererea se consideră nedepusă şi se restituie reclamantului.

Dacă cauza este intentată, judecătorul nu are dreptul su nu-i dea curs întrucît aceasta

contravine cerinţelor art. 132 CPC RM”.

După părerea noastră această regulă stabilită de Curtea Supremă de Justiţie a RM

reprezintă o garanţie esenţială pentru cetăţeni în ce priveşte realizarea dreptruilor locative.

Asigurarea cetăţenilor evacuaţi din alte încăperi de locuit nu reprezintă, însă, unica

garanţie a exercitării drepturilor sale locative. O altă garanţie importantă este stabilirea de către

lege a cerinţei, căreia trebuie să corespundă spaţiul locativ, acordat din nou. Conform regulei

generale, încăperile de locuit acordate trebuie să corespundă cerinţelor calitative şi cantitative,

prevăzute de lege. Astfel art.99 CL RM stableşte că încăperea de locuit, acordată cetăţenilor în

legătură cu evacuarea, trebuie să fie o încăpere amenajată şi să corespundă cerinţelor articolelor

42-44 CL RM. După cum a fost menţionat art.42 CL RM stabileşte mărimea normei spaţiului

locativ, adică cerinţele cantitative.

La acordarea încăperilor de locuit în conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea

într-o cameră a persoanelor de sexe diferite în vîrstă de peste nouă ani, cu excepţia soţilor.

Încăperea de locuit se acordă, ţinîndu-se seama de starea sănătăţii, cetăţeanului, iar în

limita posibilităţilor - la locul lui de muncă, precum şi de alte împrejurări ce merită atenţie.

Invalizilor, bătrînilor, celor ce suferă de boli cardiovasculare şi de alte boli grave încăperile

de locuit li se acordă, de regulă, la etaje de jos sau în case cu ascensor.

La stabilirea mărimii încăperii de locuit ce se acordă, se ţine seama de faptul dacă în

familie este o femeie gravidă.

Cerinţele calitative înaintate faţă de încăperea de locuit acordată, sînt stabiliţi în art.43 CL

RM în care se indică că încăerea de locuit, acordată cetăţenilor pentru domiciliere, trebuie să fie

amenajată potrivit condiţiilor existente în centrul populat respectiv, să corespundă cerinţelor

sanitare şi tehnice. Încăperile de locuit acordate, trebuie să se afle în raza centrului populat

respectiv.

Nu se permite instalarea cetăţenilor în încăperile eliberate din casele avariate, din

subsoluri, barăci şi alte construcţii neadaptate pentru domiciliere, precum şi în casele, care

urmează să fie demolate sau trecute în categoria celor nelocuibile. Astfel, încăperile de locuit

acordate trebuie să se afle în casele de tip capital, construite în baza proiectului de tip ca

Page 19: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

19

locuibilă sau reparată capital şi reamenajată în încăperi de locuit destinată domicilierii

permanente a cetăţenilor.

Din regula generală este numa o excepţie, stabilită de articolul 100 CL RM. Astfel, în caz de

reziliere a contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor stabilite de art.100 C

RM, spaţiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie să corespundă cerinţelor sanitare şi

tehnice şi să se afle în raza localităţii respective. După cum vedem lipseşte una dn cerinţele

esenţiale - amenajarea. Dacă n-ar fi o astfel de excepţie, atunci legea şi-ar pierde logica sa.

Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de

exemplu, pentru încălcarea disciplnei de muncă. Care ar fi sensul evacuării persoanei ce a

încălcat ce rea-credinţă disciplna de muncă, din apartamentul cu toate comodităţile şi apoi

instalarea lui într-o astfel de încăpere? Este un absurd şi numai. Deaceea legea stabileşte /în

scopuri de profilaxie, acţiuni asupra persoanei care a încălcat disciplna de muncă, posibil şi-n

alte scopuri/, că în cazurle, prevăzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte

încăperi de locuit mai puţin amenajate. {i prin aceasta, după părerea noastră, legislatorul şi-a

manifestat umanitatea sa faţă de persoanele evacuate - ei nu sînt evacuaţi fără acordarea unui nou

spaţiu de locuit, cum se făcea pînă la 1 ianuarie 1992 /cînd au intrat în vigoare Bazele legisaţiei

locative a fostei URSS şi a republicilor unionale/. În acest mod, persoanele care au încălcat

disciplina de muncă sînt pedepsite după merite, prin lipsirea lor de spaţiu locativ amenajat, dar ei

nu sînt lipsiţi de dreptul la locuinţă în genere.

Page 20: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

20

Tema 3.

Folosirea locuinţelor din fondul privat de locuinţe

Tezele principale:

1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.

2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.

3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.

4. Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.

5. Probleme actuale şi soluţionarea în spaţiul locativ privat

1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.

Potrivit art.125 CL, cetăţenii, care au în proprietate o casă sau o parte din casă, o folosesc

pentru domicilierea personală şi pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietarii

locuinţelor au nu numai drepul de ale folosi, ci şi dreptul de a dispune de ele. Proprietarii au

dreptul să instaleze alte persoane în locuinţa ce le aparţine.

Proprietarii de case de locuit sunt obligaţi să asigure păstrarea casei în bune condiţii, să facă

pe cont propriu reparaţia curenţă şi capitală a casei, să întreţină în ordine terenul aferent casei

(art.126 CL).

Membrii familiei prorietarului încăperii de locuit, instalaţi de aceasta, sunt în drept de a

folosi această locuinţă la fel ca proprietarul, dacă în timpul instalării nu s-a prevăzut altceva

(art.130 CL). În cadrul fondului privat de locunţe nu putem vorbi dewpre egalitatea în drepturi a

proprietarului şi a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispune

de locuinţă, precum şi alte dreptuir ce aparţin proprietarului. La categoria membrilor familiei

proprietarului se atribuie persoanele menţionate în art.55 CL.

Cu acordul proprietarului ei sunt în drept să instaleze în locuinţa ocupată pe membrii familiei

sale. Pentru instalarea copiilor minori la părinţi nu se cere acordul proprietarului încăperii de

locuit.

Membrii familiei proprietarului trebuie să aibă i atitudine grijulie faţă de încăperea în care

locuiesc. Membrii majori al familie proprieatului sunt oblogaţi să soporte cheltuielile legate de

întreţinerea casei şi a terenului aferent. În caz de apariţie alitigiilor cu priovire la participarea la

cheltuieli, părţile de adresează în instanţa de judecată.

Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuinţa atît timp, cît proprietarul

dispune de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a încăperii încetează cînd

membrii familiei proprietarului rupe raportuirle familiale cu proprietarul şi pleacă cu traiul

permanent în altă locuinţă.

Membrii familiei proprietarului îşi menţin dreptul de folosire a încăperii şi în cazul încetării

raporturilor familiale cu proprietarul locuinţei, dobîndind calitate de foşti membri ai familiei

proprietarului. Ei îşi păstrează acest drept dacă continuă să locuiească în această încăpere şi dacă

la momentul înstalării n-a fosr o altă înţelegere cu prorietarul. Dreptul de folosire a încăperii nu

se menţine pentru foştii membrii al familiei proprietarului, dacă la momentul instalării lor s-a

prevăzut că ei nu vor dobîndi acest drept sau că acest drept încetează odată cu încetarea

raporturilor falimiale.

Membrii familiei proprietarului, precum şi foştii membrii ai familiei acestuia pot fi evacuaţi

din încăperea de locuit în cazurile prevăzute în art. 102, alin1 CL – dacă distrug sau deteriorează

sistematic încăperea de locuit, nu o folosesc după destinaţie sau dacă prin încălcarea regulilor de

convieţuire fac imposibilăpentru alţii conlocuirea în aceeaşi locuinţă.

2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.

Conform art.132 CL, persoana care are în proprietate o casă de locuit, are dreptul să o

închirieze. În acest caz suntem în prezenţa contractului comercial de închieire, deaorece

proprietarul locuinţei urmăreşte obţinerea unui venit prin închirierea ei.

În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ, locatorul îşi asumă obligaţia de a

transmite locatarului un spaţiu locativ destinat pentru domiciliere permanentă, pe un termen

Page 21: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

21

limitat sau nelimitat, iar locatarul îşi asumă obligaţia să folosească acest spaţiu locativ conform

destinaţiei şi să achite chiria (art-67 proiect CL).

Contractul de închiriere a locuinţelor din fondul privat se caracterizează prin faptul că se

încheie prin realizarea acordului părţilor asupra tuturor condiţiilor esenţiale. În acest caz legea nu

cere respectarea unor condiţii, ce se referă la evidenţa locativî şi acordarea încăperilor. Normele

ce reglementează contractul de închieriere a spaţiului locativ din fondul privat, sunt norme

dispozitive, părţile contractului stabilind prin negociere condiţiile contractuilui.

În calitate de locator apar persoanele fizice şi juridice, proprietari al locuinţelor, iar în

calitate de chiriaş – persoane fizice. În contract trebuie de menţionat persoanele, care vor folosi

locuinţa de rînd cu chiriaşul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaşului au dreptul de a

folosi spaţiul locativ ca şi chiriaşul. Persoanele juridice dobîndesc folosinţa locuinţelor din

fondul privat în baza contractului de arendă.

Obiect al contractului de închieire a spaţiului locativ este o încăpere izolată sau neizolată,

destinată pentru domiciliere permanentă – apartament, casă de locuit, o parte din ea. În acest

caz legea nu înaintează careva cerinţe cantitative şi calitative faţă de obiectul contractului. Nu se

cere ca locuinţa închiriată să fie amenajată potrivit cerinţelor existente în localitatea respectivă.

Contractul de închirierea a locuinţei din fondul privat trebuie încheiat în forma simplă

scrisă. Dacă contractul se încheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmează a fi înregistrat la

organele cadastrale teritoriale. Constratul de închierierea a locuinţelor din fondul privat se

încheie pe un anumit termen sau fără termen, la acordul păţilor.

Plata pentru folosirea încăperii, precum şi termenul de achitare a ei se stabileşte la acordul

părţilor. Dacă în contract nu s-a prevăzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achită

separat de chirie (art.133 CL).

Locatorul este obligat să pună la pună la dispoziţia chiriaşului încăperea de locuit liberă şi

utilă petnru trai. În timpul valabilităţii contractului locatorului este obligat să asigure exploatarea

casei de locuit, în care se află încăperea închiriată. El este obligat să facă la timp reparaţia

capitală a casei, să asigure funcţionarea neîntreruptă a instalaţiilor tehnico-sanitare, întreţinerea

cuvenită a spaţiilor de uz comun şi a terenului aferent (art.147 CL). În cazul în care locatorulşp

nu face reparaţia încăperii, chiriaşul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului,

dacă acesta are caracter urgent.

Chiriaşul este obligat să folosească locuinţa după destinaţie, s-o păstreze în bune condiţii, să

respecte regulile de întreţinere a casei şi a terenului aferent. Chiriaşului se interzice să facă

replanificarea şi reamenajarea încăperii de locuit fără acordul locatorului. Chiriaşul este obligat

să achite la timp plăţile de chirie. Dacă contractul nu prevede altceva, chiriaşul este obligat să

plătească şi serviciile comunale.

Potrivit art.148 CL, chiriaşul este obligat să facă reparaţia curentă a încăperii de locuit pe

contul propriu, iar după încetarea contractului s-o predea în ordinea stabilită.

Chiriaşul are dreptul să instaleze în încăperea ocupată pe copiii săi minori fără acordul

locatorului. Dacă chiriaşul ocupă o încăpere izolată, el are dreptul, cu consimţămîntul membrilor

familiei sale, să instaleze pe soţul şi pe părinţii săi inapţi de muncă. Instalarea altor persoane se

admite numai cu consimţămîntul locatorului (art.134 CL).

Chiriaşul are dreptul, cu consimţămîntul locatorului, să schimbe încăperea de locuit ocupată

cu încăperea de locuit ocupată de un alt chiriaş din aceeaşi casă sau din altă casă proprietate

privată, transmiţăndu-se reciproc drepturile şi obligaţiile, potrivit contractelor de închiriere.

Pentru efectuarea schimbului este necesar consimţămîntul în scris al membtirlor majori ai

familiei chiriaşului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care îşi menţin dreptul de folosire a

locuinţei. Refuzul locatorului de a da consimţămîntul pentru efectuarea schimbului nu poate fi

ataca5t de cale judiciară (art.136 CL).

Chiriaşului şi membrilor familiei lui li se menţine dreptul de folosire a locuinţei dacă lipsesc

pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare în cazurile prevăzute de art.63 CL.

Modificarea şi rezilierea contractului.

Potrivit regulii generale, contractul de închiriere a spaţiului locativ din fondul privat poate fi

modificat la acordul părţilor, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, cînd contractul poate fi

Page 22: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

22

modificat unilateral, din iniţiativa unei părţi (art.135 CL). Contractul de modifică unilateral în

următoarele cazuri:

1. cănd chiriaşul, potrivit art.134 CL, instalează alte persoanel în locuinţa ocupată, fără acordul

locatorului;

2. contractul se modifică şi în cazul decesului chiriaşului, deaorece locatorul este obligat să

încheie contract, pe termenul rămas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, care

a locuit în această încăpere.

În cazul în care dreptul de proprietate asupra casei, în care se află încăperea închiriată, trece

la o altă persoană, contractul de închirieire rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului indicat

în el (art.141 CL).

Modificarea ce priveşete obiectul contractzului are loc în cazul efectuării reparaţiei capilate a

casei. Potrivit art.137 CL, dacă este necesar să se facă reparaţie capitală a casei şi dacă reparaţia

nu poate fi făcută fără evacuarea persoanelor ce locuiesc în această casă, locatorul este în drept

că ceară evacuarea chiriaşului. Locatorul nu este obligat să-i acorde chiriaşului o altă locuinţă pe

timpul reparaţiei capitale. După terminarea reparaţiei locatorul este obligat să-i acorde chiriaşului

încăperea pe care a ocupat-o mai înainte sau o altă încăpere, cu excepţia cazurilor cînd încăperea

ocupată de chiriaş nu se va păstra.

Conform art.139 CL, chiriaşul are dreptul în orice moment să rezilieze contractul de

închieire, nefiind obligat să-l notifice în prealabil pe locator şi să-i repare prejudiciul cauzat.

Contractul de închiriere încetează odată cu expirarea termenului pwentru care s-a încheiat. După

expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la prelungirea contractului.

Locatorul are dreptul să refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe

chiriaş cu 3 luni înainte de expirarea termenului, dacă încăperea este necesară pentru

domicilierea sa şi domicilierea membrilor familiei sale, precum şi-n cazul neîndeplinirii

sistematice de către chiriaş a obligaţiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaşul nu are dreptul să

ceară prelungirea contractului, dacă contractul a fost încheiat pe un termen mai mare de un an cu

angajamentul de a elibera încăperea la expirarea termenului.

Dacă contractul a fpst încheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul să ceară

rezilierea lui pe cale judiciară, dacă încăperea închiriată este necesară pentru domicilierea sa şi

domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaşul trebuie să fie

înştiinţat cu 3 luni înainte.

Locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului, dacă chiriaşul sistematic nu plăteşte

chiria şi serviciile comunale.

Contractul poate fi reziliat, iar chiriaşul evacuat în cazurile prevăzute de art.102, alin1 CL,

dacă sisitematic distruge sau deteriorează încăperea, nu o foloseşte potrivit destinaţiei sau dacă

prin încălcarea regulilor de conveţuire socială face imposibilă pentru alţii domicilierea în această

locuinţă sau casă.

3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.

Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/,

Hotărîrii PCSJ “Cu privire la practica aplicării de către instanţele judecătopreşti a legislaţiei ce

reglementează evacuarea persoanelor din casele supuse demolării în legătură cu retragerea

loturilor de pămînt pentru necesităţile statului” din 29 mai 1989, Buletinul CSJ, 2000, nr.1.

Potrivit art.46 din Constituţia RM, persoana poate fi expropriată numai pentru o cauză de

utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Cazurile în care poate fi facută

exproprierea şi procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauză de utilitate

publică.

Obiect al exproprierii sun bunurile imobile şi dreptul de folosinţă s acestor bunuri. În cazul în

care sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc consecinţele

prevăzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, în cazul demolării caselor de locuit,

proprietate privată, în legătură cu retragerea locturilor de pămnt pentru necesităţile statului,

proprietarilor şi membrilor familiie lor, precum şi altor persoane, care locuiesc permanent în

aceste case, li se acordă locuinţe în casele fondului de stat. În afară de aceasta, proprietarilor

Page 23: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

23

acestor case, la dorinţa lor, fie li se plăteşte costul caselor, construcţiilor şi instalaţiilor demolate,

fie li se acordă dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora.

Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, în cazul exproprieirii de locuinţă, proprietarului i se

propune în porprietate o altă locuinţă. Dacă costul locuinţei propuse este mai muc decăt cel al

locuinţei ecpropriate, proprietarului i se va plăti diferenţa de preţuri.

La dorinţa proprietarului, autorităţile publice locale cor asigura posibilitatea de a se înscrie cu

prioritate într-o cooperativă şi de a primi apartament.

În cazul demolării casei, dreptul la acordarea spaţiului locativ îl au proprietarii şi membrii

familieii acestora, inclusiv şi cel care lipsesc temporar, dar cărora li se păstrează locvuinţa,

potrivit art.63 CL. În procesul soluţionării litigiilor de această natură, instanţele de judecată

trebuie să stabilească componenţa reală a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar şi

membrii familiie lui, aplicînd prevederile art.55 CL.

Potrivit p.13 Hot.PCSJ foştii membrii ai familiei proprietarului au dreptul ăs ceară acordarea

unui apartament separat, dacă ei ocupau în casa demilată odăi sau o odaie separată.

Chiriaşilor locuinţelor proprietate privată, se urmează a fi demolate, li se acordă o altă

locuinţă, dacă contractul de închiriere a fost încheiat pînă la adoptarea hotărîrii cu privire la

exproprierea şi dacă casa demolată este pentru ei unicul loc de trai.

Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmează a fi demolate trebui

să corespundă prevederilor art.42-44 CL. Aceste încăperi trebuie să fie amenajate potrivit

cerinţelor existenţe în localitatea respectivă, să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare.

Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fără autorizaţie şi care

sunt supuse demolării, trebuie să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare, nefiind însă

amenajate. (p.10 Hot. PCSJ).

După cantitate încăperea acordastă trebuie să asigure căte 9 m.p. pentru fiecare persoană, dar

nu mai puţin de 8 m.p. Dacă proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaţiul

locativ suplimentar, locuinţa se acordă ţinînd cont şi de acest drept. După numărul de camere

locuinţa acordată trebuiă să corespundă celei demolate, dacă acest lucuru nu va crea spaţiu

locativ excedentar. Numărul odăilor şi suprafaţa spaţiului locativ se va determina fără a se lua în

consideraţie încăperile construite fără autorizaţie.

Dacă se demolează o casă ce se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane,

care fomează familii distinate în sens locativ, fircare coproprietar are dreptul să primească o

locuinţă separată şi despăgubilire, proporţional cu cota-parte cei revine.

Persoanele care nu au primit despăgubire pentru casele şi construcţiile demolate, au dreptulo

să privatizeze gratuit încăperile acordate din fonful de stat.

La dorinţa proprietarilor, casele de locuit şi construcţiile, care urmează a fi demilate, pot fi

mutate sau restabilite în alt loc (art.144 CL). Dacă proprietarul declară că doreşte să permute

casa cu mijloacele proprii şi pe cont propriu, instanţa va acorda un interval de timp organelor

competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).

4.Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.

Legea privatizării fondului de locuinţe din 10 martie 1993, republicată în /MO, 2000, nr.5-

7/, Hotărîrea PCSJ “Cu privire la unele întrebări legate de aplicarea de către instanţele de

judecată a Legii privatizării fondului de locuinţe” din 30 ianuarie 1996.

Privatizarea constituie unul din modurile de trecere a locuinţelor din fondulde stat în cel

privat. Privatizarea este definită ca fiind înstrăinarea sau transmiterea gratuită a fondului de

locuinţe ce aparţine statului sau organizaţiilor obşteşti, în proprietatea cetăţenilor, pentru

satisfacerea necesităţilor locative.

Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuinţe se efectuează pe baza liberului

consimţămînt, contdea bonuri patrimoniale şi mijloace băneţti, cît şi cu titlu gratuit.

Participanţii privatizării sunt chiriaţii şi membrii familiie lui, pe de o parte, şi agenţiile

teritoriale ale Departamentului privatizării şi administărrii proprietăţii de stat, pe de altă parte.

Organul care reprezintă interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului

locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizării fondului de locuinţe). Comisia efectuează munca

Page 24: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

24

organizatorică şi practică în vederea privatizării locuinţelor din fondul de stat, pregăteşte decizii

şi le prezintă spre aprobare agenţiei teritoriale a Departamentului.

O familie poate primi gratuit în porprietate o singură locuinţă. Dacă cetăţenii au participat la

privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot privatiza o altă locuinţă, achitînd integral costul acesteia

la preţul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea locuinţelor de

stat şi în cazul în care cetîţenii au în proprietate privată o altă locuinţă provenită nu în rezultatul

privatizării.

Cumpărarea sau primire cu titlu gratuir a locuinţei se face cu acordul tuturor membrilor

majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere. Nu se admite contestare pe cale judiciară a

refuzului membrului major a familiei chiriaşului de a da consimţămîntul la privatizarea locuinţei

(p.4 Hot.Plen).

Privatizarea apartamentului în care locuiesc copii minori orfani se face de tutore în numele

lor, în baza autorităţii scrise de autorităţile tutelare.

Obiect al privatizării sunt încăperile de locuit din casele fondului de stat, ocupate de

persoane în baza contractului de închiriere. În prezent se admite şi privatizarea apartamentelor

nefinisate. În cazul în care finisarea construcţiei apartamentelor s-a efectuat din costul

mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se micşorează conform ponderii

elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite (ali.2, art 9 Legea).

Nu pot fi privatizate locuinţele, care se află în orăşelele militare de tip închis, căminele,

locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai puţin de 10 ani la unitatea respectivă),

locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate (alin2, art.5 Legea). Prin

derogare de la prevederile ce se referă la privatizarea căminelor, se admite privatizarea

încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor instituţiilor de învăţămînt

(neconstituţională?), căminele aflate la balanţa instituţiilor de ocrotire a sănătăţii şi a căminelor

de tip par-loc) cu condiţia că cel puţin 60% din locatari la adunarea generală şi-au exprimat în

scris dorinţa de a le privatiza. În acest caz, persoanele împuternicite de adunare, în termen de o

lună după convocarea ei, sunt obligaţi să prezinte comisiei pentru privatizare documentele

necesare pentru toţi locatarii, care doresc să privatizeze locuinţa de cămin.

Persoanele care doresc să cumpere sau să primească cu titlu gratuit locuinţa, depun cereri

scrise la Agenţia teritorială, care prin intermediului comisiilor de privatizare sunt obligate în

termen de 2 luni să stabilească costul locuinţei şi să adopte decizia respectivă. Decizia respectivă

este temei pentru încheierea contractzului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei

în proprietate privată. Contractul în cauză se încheie cu unul din soţi, cu acordul în scris al

membrilor majori ai familieii, care locuiesc împreună. Contractul de vînzare-cumpărare,

transmiter-primire se autentifică notarial şi se înregistrează la organele cadastrale teritoriale.

După încheierea contractului, locuinţele privatizare se includ în fondul privat de locuinţe.

Locuinţa privatizată devine proprietate comună a chiriaşului şi a membrilor familiei lui.

Înstrăinarea ulterioară a apartamentului privatizat se face cu consimţămîntul în scris al tuturor

membrilor majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere şi au participat la privatizarea ei

(alin.2, art.12 Legea). Refuzul unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de

a da consimţămîntul în scris la înstrăinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciară.

Înstrăinarea apartamentelor privatizate în numele copiilor minori poate fi efectuată numai atunic

cînd acestea ating majoratul.

Page 25: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

25

Tema 4.

Asigurarea şi folosirea încăperilor de locuit în

casele cooperativelor de construcţie a locuinţelor

Tezele principale:

1. Condiţiile şi modul de constituirea a CCL-lui.

2. Organele de conducere ale CCL-lui

3. Dreptul la obţinerea încăperilor cooperatiste.

4. Drepturile şi obligaţiile CCL-lui.

5. Drepturile şi obligaţiile membrilor CCL-lui.

6. Condiţiile şi modul de efectuare a partajului cotei de participare şi a încăperii

cooperatiste.

7. Moştenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului

decedat al cooperativei.

8. Excluderea din CCL şi evacuarea din încăperea cooperatistă.

9. Consecinţele trecerii apartamentului cooperatis în proprietatea membrului cooperativei.

1. Condiţiile şi modul de constituirea a CCL-lui.

Unul dintre moduirile de satisfacere a necesităţilor locative ale persoanelor este primirea în

folosinţă a spaţiului cooperatist. Persoanele care ai nevoiel de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit

au dreptul să se înscrie în CCL şi să primească în această coopertivă un aparament.

CCl-ul se organizează în scopul asigurării cu spaţiul locativ a membrilor cooperativei şi a

familiei lor, prin construcţia unei case de locuit cu mai multe apartamente cu mijloacele proprii

ale cooperativei, precum şi în scopul exploatării şi administrării acestei case.

CCL-ul se organizează pe lîngă autorităţile publice locale sau pe lîngă întreprindere,

instituţie, organizaţie. Organele locative ale primăriei sau administraţiei într., instit., înfăptuiesc

măsurile organizatorice privind crearea cooperativei, aprobă lista persoanelor care doresc să se

înscrie în cooperativă, iar după aceasta convoacă adunarea generală.

Adunarea generală adoptă hotărîrea cu privire la organizarea cooperativei, alege consiliul de

conducere, preşedintele acesteiea şi comisia de revizie, adoptă statutul cooperativei. Hotărîrea

adunării generale cu privire la constituirea cooperativei se aprobî la primărie.l după aceasta în

termen de o lună se procedează la înregistrarea statutului la primărie. Prevederile statutului

cooperativei nu trebuie să vină în contradicţie cu dispoziţiile statutului model al CCL-lui (p.5.

Statut).

Din momentul înregistrării statutului CCL-lui capătă persoanlitate juridică. După constituirea

CCL-lui primăria exercită controlul asupra activităţii cooperativei, asupra exploatării şi

întreţinerii casei cooperatiste.

CCL-ul se formează din rîndurile persoanelor care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor

locative. Numărul mebrilor incluşi în cooperativă trebui să corespundă cu numărul de

apartamente prevăzute în proiectul casei.

2. Organele de conducere ale CCL-lui

Potrivit p.72 Statut, organele de conducere a CCL-lui sunt adunarea generală a membrilor

cooperativei şi consiliul de conducere. Dacă cooperativa are mai mul de 40 membri, atunci în

baza hotărîrii aunării generale, în locul acesteia poate fi constituită adunarea împuterniciţilor,

care va poseda aceleaşi împuterniciri caşi adunarea generală. Împuterniciţii se aleg la adunarea

generalşăm cîte un reprezentan din partea a 5 membri ai cooperativei, pe un termen de 2 ani. În

cooperativele comasate (peste 3 blocuri locative sau mai mult de 150 membri) se alege un

împuternicit din partea a 10-30 membri ai cooperativei.

Adunarea generală este organul suprem de conducere a cooperartivei şi se convoacă cel puţin

de 2 ori pe an de consiliul de conducere. Adunarea extraordinară se convoacă în termen de 10

zile la cererea 1/3 a membrilor cvooperatiovei, la cererea comisiei de revizie sau a primăriei.

Page 26: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

26

Adunarea generală este deliberată dacă participă cel puţin 2/3 din numărul membrilor

cooperativei. Hotărîrile adunării generale se adoptă cu o majoritate simplă de votuir, iar hotărîrile

cu privire la mărimea părţii sociale, a aportului pentru întreţinerea şi exploatarea casei, primire

aşi excluderea din xooperativă, realegerea anticipată a membrilor consiliului de conducere şi a

comisiei de revizie – cu o majoritate de cel puţin 2/3 voturi.

Adunarea generală are următoarele împuterniciri:

1. adoptă statutul cooperativei;

2. primeşte persoane în rîndul membrilor cooperativei şi excludere membrii din cooperativă;

3. aprobă documentaţia de proiect şi deviz pentru construcţia casei;

4. repartizează apartamentele între membrii cooperativei;

5. cu consumţămîntul primăriei acordă permisiunea necesară membrului cooperativei de a-şi

transmite partea sa socială unui membru mejor al familiei;

6. stabileşte mărimea taxei de înscriere şi a aportului pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia

capitală a casei;

7. alege şi realege membrii consiliului de conducere, preşedintele şi comisia de revizie.

Organul executiv al cooperativei este consiliul de conducere, ales de adunarea generală într-o

componenţă de cel puţin 3 persoane pe un termen de 2 ani. Dacă cooperativa are mai puţin de 12

membri, în locul consiliului se alege un preşedinte al coopetarivei.

Potrivit p.79 Statut, consiliul de conducere are următoarele funcţii:

1. administrează casa şi asigură respectarea statutului cooperativei de către membrii acesteia;

2. asigură rambursarea creditului;

3. prezintă primăriie informaţii despre aprtamentele eliberate din casa cooperativei;

4. asigurarea încasarea de la membrii a taxei de înscriere, a părţii sociale şi a altor plăţi

obligatorii;

5. asigură achita5rea la timp a plăţii pentru serviciile comunale şi alte servicii prestate

cooperativei;

6. organizează exploatarea, întreţinerea şi reparaţia casei de locuit;

7. încheie tranzacţii în numele cooperative;

8. ţine evidenţa membrilor cooperativei, care sunt în drept că primească apartament ce s-a

eliberat în casa cooperatistă.

Comisia de revizie este organul care controlează activiattea financiar-economică a

cooperative. Comisia de revizie include 3 persoane alese la adunarea generală a cooperativei pe

un termen de 2 ani.

3. Dreptul la obţinerea încăperilor cooperatiste.

Potrivit art.114 CL, persoanele care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilorde locuit sunt în

drept să se înscrie în cooperativă şi să primească în această cooperativă un apartament. Înscrierea

în cooperativă este o premisă obligatorie pentru obţinerea spaţiului locativ cooperatist. Astfel,

calitatea de membru al cooperativei este unicul temei pentru dobîndirea în folosinţă a încăperii

cooperatiste.

Conform p.8 Statur, dunt primiţi în rîndurile membrilor cooperativei cetăţenii care au

împlinit 18 ani, domiciliază permanent în localitatea dată (cu înscrierea permanentă în cartea de

imobil) şi au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai. Persaonele care s-au căsătorit ori au

început să lucreze înainte de împlinirea vîrstei de 18 ani pot deveni membri ai cooperativei din

momentul încheierii căsătoriei sau angajării.

Se consideră că au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilro locative, urmînd a fi primite în

rîndurile membrilor cooperativei, cetăţenii:

1. care sunt asiguraţi pentru fiecare membru al familiei cu spaţiul locativ mai puţin de 9 m.p.,

precum şi cei care au dreptul la spaţiul locativ suplimentar, însă de fapt nu beneficiază de el;

2. cel ce locuieşte în condiţiile de subînchiriere în casele fondului de stat sau închiriază încăperi

din fondul privat şi nu au o altă încăpere de locuit;

3. cei ce locuiesc într-o casă sau încăpere ce nu corespunde cerinţelor tehnice şi sanitare, fiind

declarată nelocuibilă şi ireparabilă;

4. ce locuiesc în locuinţe de serviciu;

Page 27: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

27

5. în familia cărora sunt persaone de sexe diferite mai mari de 9 ani, în afară de soţi, care

locuiesc într-un apartament cu o odaie;

6. ce locuiesc cîte două sau mai multe familii într-o cameră sau camere cu intrare comună;

7. ce locuiesc în cămine, cu excepţia lucrătorilor temporari şi sezonieri şi persoanele instalate în

cămin în legătură cu studiile;

8. ce locuiesc într-o încăpere fără comodităţi sau într-un apartament comunal, fiind asiguraţi cu

mai puţin 12 m.p.;

9. ce au lucrat neîntrerupt la o întreprindere, instituţie cel puţin 15 nai.

Deşi construcţia încăperilor cooperatiste se face din contul mijloacelor proprii ale

persoanelir, nu întotdeauna este posibil de a asigura construcţia unui număr nelimitat de case

cooperatiste. Acest fapt poate determina becesitatea ţinerii evidenţei persoanelor ce doresc să se

înscrie în cooperativă. Evidenţa persaonelor care doresc să se înscrie în cooperativă se ţine la

locul de trai de către primărie, iar la locul de muncă – de către administraţia întreprinderii,

instituţiei, pe lîngă care se organizează cooperativele.

4. Drepturile şi obligaţiile CCl-lui.

Scopul de bază al cooperativei este asigurarea cu spaţiul locativ a membrilor cooperativei şi

familiilor lor. Acest scop se realizează prin construcţia unei case de locuit cu mai multe

apartamente. Pentru realizarea acestui obiectiv cooperativa îşi rezervează următoarele

drepturi:

1. la repartizare, în modul stabilit, în folosinţă a unui teren pentru construcţia casei. În cazul

în care pe acest teren sunt situate clădiri şi plantaţii, proprietate privată a persoanelor,

cooperativele sunt scutite de compensarea valorii acestora. Cooperativa se scuteşte de

obligaţia de a demola clădirile şi instalaţiile situate pe terenul acordat, precum şi de

obligaţia de a acorda încăperi de locuit persoanelor evacuate din casele demolate, situate

pe terenul acordat cooperativei (p.41 Statutul);

2. să primească un credit bancar pentru construcţia casei pe un termen de pînă la 25 ani;

3. să efectuieze construcţia casei pe calea antreprizei;

4. să încheie contracte pentru înfăptuiraea construcţiei, reparaţiei şi exploatării casei de

locuit. Totodată cooperativa are dreptul să transmită întreţinerea şi exploatarea casei unor

terţe persoane;

5. în caz de deloare a casei cooperatiste în legătură cu retragerea terenului pentru

necesităţile statului, are dreptul să primească în proprietate o casă de locuit cu valoare

egală;

6. are dreptul să transmită unor terţe persoane exploatarea şi întreţinerea reţelelor

apeductului, canalizării, asigurării cu energie termică şi gaz.

Potrivit p.43 Statut, cooperativa este obligată:

1. să înregistreze casa de locuit în organul cadastral teritorial;

2. să asigure casa construită la o sumă de asigurare nu nai mică decăt suma creditului

obţinut;

3. să asigure respectarea regulilor şi normelor de exploatare a casei;

4. să asigure întreţinerea şi exploatarea caselor potrivit Regulamentului provizoriu cu

privire la exploatarea locuinţelor;

5. să asigure rambursarea la timp a creditului şi achitarea plăţilor pentru serviciile

comunale.

5. Drepturile şi obligaţiile membrilor CCl-lui.

Calitatea de membru al CCl-lui naşte pentru acesta un şir de drepturi şi obligaţii. Dreptul de

bază al membrului cooperativei este dreptul de aprimi în folosinţă un apartament. Potrivit p.37

Statut, distribuirea apartamenterlor între membrii cooperativei se face de către Adunarea

generală spre sfărşitul construcţiei casei. La finisarea construcţiei casei, în baza hotărîrii adunării

generale aprobate de primărie, fiecărui membru al cooperativei i se acordă o locuinţă separată, cu

una sau căteva odăi în corespundere cu numărul membrilor familiei, cu suma depusă în contul

Page 28: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

28

părţii sociale şi norma locativă, dar nu mai mult de 12 m.p. pentru fiecare persoană, tinîndu-se

seama de dreptul la spaţiul locativ suplimentar (p.50 Statut).

În caz în care suprafaţa loctivă a apartamentului, prevăzută de proiectul-tip, depăşeşte pentru

familia respectivă dimensiunile stabilite, darea în folosinţă se admite cu condiţia că numărul

camerelor nu depăşeşte numărul emmbrilor familiei.

Spaţiul locativ se acordă numai membrilor cooperativei, care şi-au executat obligaţiiloe de

plată a taxei de înscriere şi părţii sociale. Instalarea locatarilor în locuinţele acordate se face în

baza ordinului de repartiţie eliberat de autorităţile publice locale. Refuzul de a elibera ordinul de

repartiţie poate fi atacat pe cale judiciară.

Potrivit p.60 Statut, membrul cooperativei are următoarele drepturi:

1. să locuiească împreună cu familia sa în locuinţa ce i s-a acordat. Membrii familiei

membrului cooperative, care locuiesc împreună cu acesta, au dreptul în ce priveşte

folosirea încăperii;

2. să aleagă şi să fie ales în organele de conducere ale cooperativei;

3. să iasă în orice moment din cooperatică în baza liberului consimţămînt;

4. în prezenţa unor motive întemeiate, cu consimţămînrulş adunării generale şi cel al

autorităţilor publice locale, să transmită partea socială oricărui membru major al familiei,

care locuieşte permanent în acest apartament. Unul din soţi poate transmite partea socială

numai cu consimţămîntuş celuilalt soţ, dacă ea a fost depusă în timpul căsătoriei;

5. să închirieze încăperea ocupată cu consimţămăntul consiliului de conducere;

6. cu consimţămîntul membrilor majori al familiei sale are sdreptul să înstaleze în locuinţa

persoane inapte de m,uncă aflate la întreţinerea sa, precum şi locatari temporari. Pentru

instalarea copiilor minori la părinţi nu se cere un asemenea consimţămînt;

7. cu consimţămîntul membrilor familiei şi cu perimisiunea autorităţilor publice locale, să

scimbe încăperea de locuit ocupată cu o altă încăpere din fondul de stat sau cooperatist,

cu condiţia că persoana ce se instalează în încăperea cooperatistă să fie primită în rîndul

membrilor cooperativei. Dacă nu s-a ajuns la un acord comun asupra schimbului,

persoanan care are dretul aupra unei cote din partea socială, are dreptul să ceară schimbul

forţat;

8. au dreptul preferenţial de a primi un apartament eliberat din casa cooperatistă, dacă se

află la evidenţa locativă. În caz de necesitate egală de îmbunătăţire a condiţiilor locative,

se dă preferinţă membrului cooperativei, care a fost luat mai înainte la evidenţă.

Membrul cooperativei este obligat:

1. pînă la începerea construcţiei casei de locuti să depună mijloace băneşti în proporţie cu

40% din costul construcţiei apartamentului (p.52 Statut);

2. să achite taxa de înscriere, depunerile în contul părţii sociale, plăţile pentru întreţinerea,

exploatarea şi reparaţia casei;

3. să folosească locuinţa potrivit destinaţiei;

4. să efectuieze la timp reparaţia curentă a încăperii, să întreţină în bună stare încăperea de

locuit;

5. să respecte regulile de folosire a încăperilor de locuit şi regulile de conveţuire;

6. în caz de ieşire din cooperativă să elibereze apartamentul şi să-l transmită în bună stare.

6. Condiţiile şi modul de efectuare a partajului cotei de participare şi a încăperii

cooperatiste.

Potrivit art.122 CL, împărţirea părţii sociale şi a spaţiului locativ cooperatist poate fi

cerută numai de către soţul membrului cooperativei. Împărţirea părţii sociale se face potrivit

prevederilor Codului familiei. Statutul concretizează normele Codului familiei, ţinînd cont de

specificul păţii sociale, ca bun comun al soţilor. Partajul părţii sociale implicit duce şi la

împărţirea spaţiului locativ cooperatist.

Partajul este posibil în prezenţa următoarelor condiţii:

1. partea socială a fost depusă de membrul cooperativei în timpul căsătoriei, fiind un bun

devălmaş al soţilor;

Page 29: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

29

2. căsătoria dintre soţi a for desfăcută;

3. dacă este posibil de a acorda fiecărui soţ cîte o odaie izolată. Dacă încăperea respectivă este

compusă din camere neizolate, împărţirea acesteia se poate face numai după replanificarea ei

în scopul formării unor odăi separate.

Folosireade mai departe a spaţiului locativ de către soţul divorţat, căruia instanţa de judecată

ia recunoscut dreptul la o cotă a părţii sociale, se admite cu condiţia întrării în rîndul membrilor

cooperative.

Dacă soţilor divorţaţi şi se acordă camere izolate, partea socială datorată pentru încăperea

comună se depune de ei, proporţional cu suprafaţa locativă ocupată de ei. Dacă nu este posibil de

a atribui fiecărui soţ căte o odaie separată, soţul asocial plăteşte cota respectivă a părţii sociale

fostului soţ, care nu este membru al cooperativei. Soţul divorţat, care a primit cota părţii sociale,

pierde dreptul de a folosi încăperea respectivă şi urmează a fi evacuat pe cale judiciară (p.68

Statut).

Soţul divorţat, care nu este membru al cooperativei, poate să-şi menţină dreptul de folosire a

încăperii, dacă i s-au atribuit copiilor minori, precum şi dacă există alte împrejurări întemeiate. În

acest caz soţul care nu este membru al cooperativei trebuie să între în rîndul membrilor

cooperativei şi să plătească soţului divorţat, membru al cooperative cota părţii sociale. Soţul

divorţat membru al cooperativei, care a primit cota părţii sociale, pierde dreptul de a folosi

locuinţa şi urmează a fi evacuat pe cale judiciară.

7. Moştenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei

membrului decedat al cooperativei.

Partea socială constituie obiect al dreptului de proprietate, se include în masa succesorală

şi urmează a fi moştenită de către succesorii membrului decedat al cooperative. Potrivit p.67

Statut, partea socială a membrului decedat al cooperativei trece la moştenitorii săi în modul

stabilit de lege. Astfel, statutul-model n-a instituit o ordine specială de moştenire a părţii sociale,

de aceea urmează să aplicăm regimul general succesoral. Sunt identice drepturile succesorale ale

moştenitorilor membrului decedat al cooperativei, indiferent de faptul au locuit sau nu cu acesta,

se deosebesc însă drepturile locative ale moştenitorilor.

Moştenitorii moştenesc partea socială şi dobîndesc dreptul de a folosi apartamentul

cooperatist în prezenţa următoarelor condiţii:

1. au locuit împreună cu membrul decedat al cooperative în timpul vieţii acestuia sau au

dus cu acesta gospodărie comună;

2. există posibilitatea de a atribui fiecăruie moştenitor cîte o odaie izolată;

3. sunt primiţi în rîndul membrilor cooperativei;

4. există consimţămîntul autorităţilor publice locale.

Moştenitorii membrului decedat al cooperative, care na-u locuit cu acest în timpul vieţii lui,

dar au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai şi domiciliază în localitatea dată, pot fi primiţi

în rîndul membrulor cooperativei, cu consimţămîntul autorităţilor publice locale.

Moşteniotrii care n-au locuit cu membrul decedat al cooperativei în timpul vieţii lui şi care

nu au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor

de trai, dar nu louiesc în această localitate, vor putea pretinde numai la partea socială, nu şi la

dreptul de folosire a apartamentului cooperatist.

Potrivit alin.4. p.67 Statut, moştenitorii care în timpul vieţii celui ce a lăsat moştenire n-au

locuit în comun cu el ori au locuit, dar au refuzat de a folosi în continuare această încăpere, vor

primi valoarea părţii sociale sau o parte din ea.

Membrii familiei mebrului decedat al cooperative, care nu sunt moştenitori, dar au locuit

permanent împreună cu el şi au dus o gospodărie comună, îşi menţin dreptul de a folosi mai

departe încăperea cooperatistă, cu condiţii că unul din ei dobîndeşte calitatea de membru al

cooperativei şi achită partea socială.

Page 30: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

30

8. Excluderea din CCl şi evacuarea din încăperea cooperatistă.

Membrii cooperativei are dreptul în orice moment să iasă din cooperativă, în baza cererii

sale. În caz de ieşire din cooperativă a unuia din soţi, celălalt are dreptul preferenţial de a fi

primit în rîndurile membrilor cooperativei.

Potrivit p.62 Statut, membrul cooperativei poate fi exclus din cooperativă în cazurile:

1. intrării ilegale în cooperativă prin prezentarea unor date ce nu corespund realităţii sau ca

urmare a unor acţiuni ilicite ale persoanelor cu funcţie de răspundere, ce au servit drepe

temei pentru primirea în cooperativă;

2. încălcării sistematice a statutului CCL-lui dau neîndeplinirea hotătîrilor adunării generale;

3. distrugerii sau deteriorării sistematice a încăperilor de locuit sau folosirii ei nu potrivit

destinaţiei;

4. încălcării sistematice a regurilor de conveţuire socială, fapt ce face pentru alţii imposibilă

conveţuirea în acelaţi apartament sau casă, dacă măsurile preventive n-au dat nici un

rezultat;

5. închirierii apartamentului cu încălcarea ordinii stabilite;

6. neachitarea fără motive întemeiate în decurs a 3 luni a plăţilor pentru rambursarea creditului,

pentru reparaţia capitală, pentru serviciile comunale şi exploatarea încăperii;

7. plecării cu domiciul permanen în altă localitate;

8. îmbunătăţirii condiţiilor locative pînă la momentul instalătii în casa construită;

9. eschivării în curs de o lună, după instalarea locatarilor în casă, de a primi ordinul de

repartiţie fără motive întemeiate şi de a se instala în apartamentul cooperatist;

10. privării de drepturile părinteşti, dacă domicilierea împreună cu copiii, în privinţa cărora

părinţii au fost privaţi din drepturile părinteşti, este imposibilă.

Persoana exclusă din cooperativă, urmează a fi evacuată pe cale judiciară împreună cu toţi

membrii familiei sale, în baza acţiunii consiliului de conducere.

Totodată, membrii familiei membrului exclus din coperativă, care locuiesc împreună cu

acesta, îşi pot rezerva dreptul de a folosi apartamentul cooperatist cu condiţia ca unul din ei să

dobîndească calitatea de membru al cooperativei şi să obţină acordul autorităţilor publice locale.

9. Consecinţele trecerii apartamentului cooperatis în proprietatea membrului

cooperativei.

Potrivit prevederilor Statutului-model al CCL-lui, membrul cooparativei este obligat să

depună mijloace băneşti în contul părţii sociale. Pînă la achitarea integrală a părţii sociale

membrul cooperativei primeşte locuinţa în folosinţă. El are dreptul de a poseda, folosişi într-o

măsură limitată să dispună de locuinţă. Proprietar al apartamentului este cooperativa, ca persaonă

juridică.

Potrivit alin.3, art.13 Legea cu privire la proprietate şi art.18 Legea privatizăţii fondului de

locuinţe, membrul cooperativei, care a depus integral partea socială pentru locuinţa ce i s-a dat în

folosinţă, dobîndeşte dreptul de proprietar asupra locuinţei, urmînd să i se elibereze titlu de

proprietate.

Această normă modifică substanţial raporturile obligaţionale din cadrul cooperativei, duce

la apariţia unor noi subiecte ale dreptului de proprietate asupra locuinţelor, care pînă la adoptarea

ei aparţineau cooperativei, generează raporturiel reale între cooperativă şi membrii săi.

Analizînd norma în cauză, atragem atenţia asupra caracterului ei imperativ. Astfel, trecerea

dreptului de proprietate asupra apartamentul de la cooperativă la membrul său nu depinde de

voinţa acestora. Schimbarea proprietarului apartamentilui cooperatist are loc nu în baza voinţei

părţilor, ci de drept, adică de vitrutea achitării integrale a părţii sociale. După cum putem observa

are loc o trecere forţată a dreptului de proprietate. Legislaţia civilă cunoaşte încetarea forţată a

dreptului de proprietate, dar dobîndirea forţată a dreptului de proprietate nu are precedent.

Treceera apartametului cooperatist în proprietatea membrului cooperativei nu duce la

încetarea de drept a calităţii de membri al cooperativei, deşi caracterul raprotzurilro cu

cooperativa se modifică. Proprietarul locuinţei poate ieşi în orice moment din cooperativă, poate

fi exclus, dar aceasta nu afectează dreptul de proprietate asupra locuinţei. Dacă acesta continuă a

fi membrul al cooperativei, el la avea toate drepturile şi obligaţiile prevăzute de statutul-model al

Page 31: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

31

cooperativei. Pentru aces proprietar vor fi obligatorii deciziile adunării generale cu priovire la

stabilirea cotei de participare la cheltuielile legate de întzreţinerea, exploatarea şi reparaţia casei

de locuit.

Atunci cînd proprietarul locuinţei iese din cooperativă, el pierde drerurile şi obligaţiile

prevăzute de statutul-model, cu excepţia obligaţiei de a participa şa cheltuielile de exploatare,

întreţinere şi reparaţie a casei. Aveastă obligaţi nu se naşte pentru proprietar în virtutea statutului

ci în baza Legii condominiului în fondul locativ (art.14), care obligă coproproetarii să suporte

cheltuielile legate de întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune.

Tema 5.

Noţiunea, importanţa şi formele organizaţionale ale relaţiilor de arendă

Tezele principale:

1. Unele aspecte de ordin terminologic.

2. Premisele economice şi sociale de trecere la relaţii de arendă.

3. Particularităţile şi importanţa relaţiilor de arendă la etapa actuală. Apariţia şi dezvoltarea relaţiilor de

locaţiune.

4. Izvoarele reglementării juridice a relaţiilor de arendă în Republica Moldova.

5. Noţiuni generale a formelor organizaţionale în arendă. Întreprinderea de arendă. Antrepriza de arendă.

Locaţiunea individuală

1. Unele aspecte de ordin terminologic

În vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de „contract de închiriere a bunurilor”

cu sensul de folosire temporară a unor bunuri străine contra plată. Conform art.278, în baza contractului de

închiriere a bunurilor locatorul se obliga să transmită locatarului în folosinţă temporară contra plată anumite bunuri.

Termenul „contract de închiriere a bunurilor” era reprodus din legislaţia fostei URSS. Acelaşi termen se folosea şi în

Codurile civile ale altor republici unionale.

Termenul de „arendă„ a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie

1989 „Cu privire la arendă şi relaţiile de arendă”, iar ulterior prin Bazele legislaţiei URSS şi a republicilor unionale

cu privire la arendă din 23 noiembrie 1989 [1]. În art.1 se stipulează că arenda reprezintă în sine o posesie şi

folosinţă temporară, contra plată, bazată pe contract, a terenurilor şi altor resurse naturale, a întreprinderilor şi altor

complexe patrimoniale, la fel şi a altor bunuri necesare arendaşului pentru exercitarea de sine stătător a unei

activităţi economice sau de altă natură.

Conform acestei definiţii putem concluziona că termenul de „arendă” se utiliza în cazurile de posesiune şi

folosinţă temporară a unor obiecte cu anumite scopuri. Primordial pentru utilizarea termenului de „arendă” era

existenţa unui obiect al relaţiilor juridico-civile atras într-o activitate economică sau de altă natură cu scopul de a

obţine anumite venituri.

Noţiunilor de „contract de închiriere a bunurilor” şi „arendă” li se atribuie un sens diferit prin normele unor

state europene , cum ar fi de exemplu cele ale Germaniei şi Elveţiei. Astfel, prin „arendă” se subînţelege contractul

în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci şi dreptul de a beneficia de ele.

În baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerţ şi industriale [2].

O astfel de tratare şi aplicare a noţiunilor de „închiriere a bunurilor„ şi

„arendă„ o găsim şi în noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [3],

în care se utilizează un termen nou în legislaţia naţională, pur român – contract de

locaţiune, fapt care poate fi considerat ca o reuşită a noului Cod Civil. Conform

art.875 CC RM, prin contractul de locaţiune o parte se obligă să dea celeilalte părţi

un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune

temporară, iar aceasta se obligă să plătească chiria. Prin arendă, în baza art.911 CC

RM, subînţelegem contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un

alt posesor legal de terenuri şi alte bunuri agricole, şi altă parte cu privire la

exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi. Utilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de două criterii - obiectul contractului şi

destinaţia sa. Începând cu anul 1989 în toate domeniile economiei naţionale, în activitatea de antreprenoriat, în

actele normative naţionale şi în practica judiciară se aplica în fiecare caz concret termenul „arenda”, ca un termen de

ordin general, universal, fapt care nu este prea corect. Termenul universal trebuie să devină „locaţiunea”, termen

Page 32: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

32

care urmează a fi aplicat ori de câte ori este vorba de închirierea unui bun. Când obiectul contractului este un teren

sau un alt bun agricol este necesar de aplicat termenul „arenda”. Respectiv, urmează să fie aplicate şi norme de

drept. Anume sub aceste aspecte vor fi utilizaţi termenii respectivi în acest curs.

Pentru comparaţie putem arăta că sistemele de drept ale altor state, de exemplu, ale Federaţiei Ruse, nu

deosebesc noţiunea de „locaţiune” şi „arendă”. Astfel, conform art.606 Cod civil al Federaţiei Ruse, în baza

contractului de arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul ) se obligă să transmită arendaşului (locatarului) un bun

contra plată în posesiune şi folosinţă temporară. Credem că o astfel de abordare a acestor două noţiuni este mai

reuşită. În acelaşi timp, utilizarea în Republica Moldova a termenilor diferiţi nu ridică mari probleme. Principalul e

de a utiliza corect termenul respectiv în contextul respectiv.

2. Premisele economice şi sociale de trecere la relaţiile de locaţiune

În ultimele decenii ale secolului al XX – lea în ţările europene ale fostului lagăr socialist s-a produs o

schimbare paşnică, treptată a formaţiunilor social–economice.

S-a schimbat orânduirea de stat şi socială şi în Republica Moldova. Oficial a fost proclamată trecerea la

relaţiile de piaţă bazate pe proprietatea privată. O particularitate caracteristică perioadei iniţiale a fost o criză

economică comună care, din păcate, se prelungeşte şi până astăzi în republica noastră.

Factorul principal al crizei economice a fost destrămarea fostei URSS, întreruperea legăturilor economice

tradiţionale, distrugerea mecanismului de producere, schimbările structurale în dirijarea economiei naţionale,

apariţia şomajului, sărăcirea populaţiei şi alte cauze.

Criza economică era amplificată şi de situaţia politică nestabilă din ţară, schimbarea repetată a guvernelor,

imprevizibilitatea şi inconsecvenţa Parlamentului RM, nesoluţionarea conflictului transnistrean, cataclismele

naturale şi alte cauze de ordin obiectiv şi subiectiv.

Schimbările radicale ale relaţiilor social-economice au determinat găsirea unor noi căi, mijloace şi

posibilităţi de ieşire din criza economică profundă.

Una dintre căile de ieşire din criză la începutul anilor nouăzeci se întrevedea în renovarea relaţiilor

juridico-civile orizontale, oneroase, bazate pe principii de egalitate.

La etapa iniţială a acestui proces o atenţie deosebită se atrăgea renovării şi revitalizării relaţiilor de

locaţiune.

Un prim-pas în această direcţie era schimbarea statutului juridico-legal al întreprinderilor de stat în

întreprinderi de arendă.

Timp de mai mult de şaptezeci de ani de putere sovietică relaţiile de producere au intrat în impas.

Proprietatea de stat, ca un avut al întregului popor, a devenit un mit, o frână în dezvoltarea ulterioară a relaţiilor de

producere. În realitate această formă de proprietate era supusă intereselor elitei de stat şi de partid, iar însăşi

producătorii bunurilor nu se simţeau stăpâni, devenind robi ai sistemului şi formei de proprietate dominante.

Consecinţele negative s-au materializat în lipsa de iniţiativă, de responsabilitate a conducătorilor şi angajaţilor faţă

de muncă şi rezultatele ei.

Sistemului vechi al relaţiilor de producţie la întreprinderile de stat se baza pe principii de egalare, de

remunerare a muncii nu pentru efortul depus, ci uneori numai pentru prezenţa la serviciu.

Pentru a schimba comportamentul oamenilor faţă de muncă şi nemijlocit faţă de proprietate, faţă de

rezultatele muncii sale, a fost luată hotărârea de transmitere a întreprinderilor de stat în administrarea totală a

colectivelor de muncă, creând în baza lor întreprinderi de arendă. Scopul final al acestor modificări a fost corelarea

bunăstării angajaţilor cu rezultatele muncii lor şi modificarea stării create în producerea bunurilor materiale. La 1

ianuarie 1995 în ţară activau 637 întreprinderi de arendă. Ca rezultat în perioada iniţială de trecere la alte forme de

relaţii de locaţiune la unele întreprinderi de arendă s-a mărit productivitatea muncii concomitent cu păstrarea şi chiar

îmbunătăţirea calităţii produselor, bunurilor, lucrărilor şi serviciilor.

Prin urmare, un pas important de trecere la relaţiile noi, de piaţă a fost modificarea relaţiilor legale de

proprietate. A luat naştere un proces amplu de deetatizare, de privatizare, de transformare a întreprinderilor de stat în

societăţi pe acţiuni.

Aceste împrejurări au servit ca premise de trecere la relaţiile de locaţiune, ca un mijloc de ieşire din criza

economică. La acest proces a contribuit şi faptul că au fost luate măsuri reale de stabilire, inventariere şi transmitere

în folosinţă a clădirilor, construcţiilor şi altor încăperi nelocuibile, a mijloacelor de transport , a utilajului şi altor

bunuri mobile şi imobile temporar nefolosite sau folosite neraţional.

Un element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii în chirie nu numai a fondurilor

de producţie principale, ci şi a principalului bun imobil – a pământului şi altor resurse naturale.

3. Noţiunea, importanţa şi particularităţile relaţiilor de locaţiune la etapa actuală. Apariţia şi

dezvoltarea relaţiilor de locaţiune

Să stabilim, deci esenţa sau conţinutul noţiunilor de „locaţiune (arendă)” şi

„relaţii de locaţiune (arendă)” drept relaţii economice şi categorii economice.

Noţiunea cea mai largă a locaţiunii este următoarea: locaţiunea este folosinţa

contra plată temporară a unor bunuri străine.

Page 33: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

33

Conform art.1 al Bazelor legislaţiei URSS şi a republicilor unionale „Cu privire

la arendă”, arenda reprezintă posesiunea şi folosinţa temporară, contra plată în bază

de contract, a pământului, altor resurse naturale, a întreprinderilor (uniunilor) şi

altor complexe patrimoniale, la fel şi a altor bunuri necesare arendaşului pentru

desfăşurarea de sine stătător a unei activităţi economice sau de altă natură. Noţiunea „relaţii de arendă” este formulată şi în art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde se menţionează că în

relaţiile de arendă arendaşul, pe bază de contract, posedă şi foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei care dă

în arendă.

Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denotă că arenda în agricultură reprezintă darea în posesiune şi folosinţă, pe

bază de contract, pe o durată determinată, contra plată, a terenurilor şi a altor bunuri agricole.

Reieşind din aceste tratări legale ale locaţiunii, putem evidenţia următoarele particularităţi ale raporturilor

de locaţiune la etapa actuală:

1. Relaţiile de locaţiune întotdeauna se bazează pe un contract juridico-civil - contractul de locaţiune, care

determină conţinutul lor şi toată gama drepturilor şi obligaţiilor reciproce ale părţilor.

2. Locaţiunea reprezintă în sine baza legală de posesie şi folosinţă a obiectelor lumii materiale, care

aparţin cu drept de proprietate altor persoane, adică locaţiunea este un temei legal de posesiune şi folosinţă a unor

bunuri străine.

3. Spre deosebire de legislaţia anterioară, când în baza contractului de locaţiune se transmitea numai

dreptul de folosinţă, acum volumul împuternicirilor locatarului a crescut simţitor, căci în prezent se transmite nu

numai dreptul de folosinţă, ci şi de posesiune, ceea ce schimbă esenţial statutul juridico-legal al locatarului.

4. Relaţiile de locaţiune au un caracter temporar, adică raporturile patrimoniale dintre locator şi locatar se

stabilesc pentru o perioadă determinată de timp, de regulă îndelungată. Locaţiunea perpetuă este inadmisibilă,

reieşind din însăşi esenţa acesteia. Dacă admitem că părţile n-au stabilit termenul raporturilor contractuale, atunci

acestea se întrerup după expirarea a 99 de ani.

5. Conform legii, raporturile de locaţiune pot avea numai un conţinut oneros. Majoritatea raporturilor

juridico-civile au un caracter oneros. Dacă în realitate suntem în prezenţa unei transmiteri în posesiune şi folosinţă

gratuită, atunci nu este vorba despre un contract de locaţiune, ci de comodat sau de un contract de împrumut, cum

mai este numit în literatura de specialitate.

6. Deoarece raporturile de locaţiune au un caracter temporar, atunci după expirarea termenului

contractului patrimoniul închiriat trebuie întors proprietarului (sau altei persoane împuternicite), dacă pînă în acest

moment n-a fost răscumpărat. Prin urmare, obiecte ale locaţiunii pot fi numai bunuri individual determinate şi

neconsumptibile.

7. O particularitate importantă a relaţiilor de locaţiune constă în dreptul oferit de legiuitor locatarului

pentru practicarea de sine stătător a unei activităţi economice sau de altă natură. De exemplu: până nu demult numai

persoanele juridice, şi ele într-un număr limitat, puteau folosi bunurile închiriate în scopuri economice. Persoanele

fizice nu aveau un astfel de drept, iar în cazul când se practica aceasta cetăţenii, de regulă, erau traşi la răspundere

penală, deoarece practicau activitate de întreprinzător. Persoanele fizice în trecut puteau închiria numai lucruri

predestinate pentru satisfacerea necesităţilor personale, culturale sau de altă natură.

În prezent toate aceste îngrădiri au fost anulate şi cetăţenii au dreptul de a folosi bunurile închiriate pentru

desfăşurarea unei activităţi de întreprinzător sau de altă natură, atât pentru societate, cât şi pentru sine.

Importanţa şi particularităţile relaţiilor de arendă la etapa actuală. Modificarea substanţială a naturii juridice a raporturilor de locaţiune, extinderea esenţială a cercului

obiectelor locaţiunii şi a volumului împuternicirilor participanţilor la aceste raporturi au predeterminat şi importanţa

lor crescândă. Pentru locator această importanţă se manifestă în folosirea fondurilor fixe şi circulante, temporar

libere, cât mai efectiv şi raţional. Dacă mai înainte transmiterea în locaţiune a bunurilor nu era stimulată, deoarece

chiria nu putea fi mai mare decât costurile uzurii, în prezent locatorul, pe lângă cheltuielile de exploatare şi costurile

uzurii bunurilor, poate pretinde şi la un venit suplimentar de la bunurile date în chirie. Locaţiunea nu este altceva

decât un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de către proprietar a împuternicirilor sale.

La fel a crescut importanţa relaţiilor de locaţiune la moment şi pentru locatar. Luând anumite bunuri

materiale în posesiune şi folosinţă temporară, locatarul, inclusiv persoana fizică, a obţinut posibilitatea de a

desfăşura o activitate de producere şi de altă natură, adică poate practica activitatea de întreprinzător, de a obţine

venituri etc. Locaţiunea le permite persoanelor fizice, ocupându-se cu activitatea de întreprinzător, să-şi întreţină

familiile sale, să obţină anumite venituri şi, acumulând un capital iniţial, să deschidă o afacere personală. Locaţiunea

le permite să se angajeze la serviciu, să se ocupe cu activitatea sa preferată, să fie utili pentru societate şi familie. Un

exemplu clasic al importanţei locaţiunii îl prezintă situaţia când un şofer, închiriind un microautobus şi lucrând o

perioadă îndelungată, a procurat ulterior un automobil personal cu care a continuat să lucreze, asigurându-şi

bunăstarea familiei sale.

Luând în consideraţie faptul că Republica Moldova a fost o parte componentă a

ex-URSS, e şi normal că istoria dezvoltării sale să fie tipică pentru URSS. Relaţiile

de locaţiune au început să apară încă în anul 1917. Toată perioada sovietică, din

Page 34: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

34

punct de vedere a dezvoltării relaţiilor de locaţiune, condiţional poate fi împărţită

în anumite etape. Totodată, trebuie precizat că termenul de „arendă” a apărut cu

mult mai târziu. Un timp îndelungat, până la sfârşitul anilor optzeci, se folosea un

termen cu o conotaţie mai largă - contractul de închiriere a bunurilor. Aşadar, se

pot de evidenţia următoarele etape de apariţie şi dezvoltare a relaţiilor de locaţiune. Prima etapă ţine de anul 1917, soldat cu biruinţa revoluţiei din octombrie şi schimbarea orânduirii de stat şi

sociale. Odată cu instaurarea puterii sovietice au apărut şi noi relaţii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil

al Rusiei ţariste şi care erau reglementate reieşind din condiţiile economice stabilite. Această perioadă ţine de

adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementării raporturilor juridico-civile în condiţiile noii politici

economice. Totodată, normele de drept erau orientate spre crearea unei baze legale ce ar contribui la înviorarea vieţii

economice, punând accentul pe anumite poziţii de egalitate, echivalent-oneroase între părţi.

A doua etapă coincide cu începutul anilor douăzeci - perioada războiului civil şi restabilirii economiei

naţionale după războiul civil şi războiul pentru apărarea patriei. Această perioadă e marcată de dezicerea de la

raporturile juridico-civile orizontale, bazate pe poziţia de egalitate şi trecerea la comunismul militar. Practic, mult

timp au fost reduse la minim raporturile juridico-civile, limitându-se în principiu la convenţiile patrimoniale cu

participarea persoanelor fizice.

A treia etapă se referă la începutul anilor şaizeci, când la 8 decembrie 1961 au fost adoptate Bazele

legislaţiei civile ale URSS şi ale republicilor unionale [4] şi ale codurilor civile ale republicilor unionale. Codul civil

al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964 şi a intrat în vigoare la 1 iulie 1965 [5]. În corespundere cu aceste acte

normative contractul de închiriere a bunurilor a obţinut o reglementare destul de detaliată şi relativă aplicare.

Normele de drept consfinţite în aceste acte normative cu unele modificări pot fi aplicate şi în prezent.

A patra etapă de dezvoltare a relaţiilor de locaţiune poate fi corelată cu adoptarea de către Sovietul

Miniştrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului întreprinderii de producere socialiste de stat [6]. În

corespundere cu acest act normativ întreprinderile de producere de stat au obţinut o independenţă relativă în ceea ce

priveşte încheierea diferitelor convenţii juridico-civile, printre care şi cele de închiriere a bunurilor.

O importanţă mare pentru contractul de închiriere a bunurilor de uz casnic - o varietate a contractului de

închiriere a bunurilor - a avut-o decizia comună a CC al PCUS şi a Sovietului de Miniştri al URSS de la 2 februarie

1984 „Cu privire la măsurile de lărgire a independenţei economice şi întărire a cointeresării uniunilor de producere

(întreprinderilor) de deservire curentă într-o mai amplă satisfacere a necesităţilor populaţiei în servicii” [7] - a cincia

etapă în dezvoltarea relaţiilor de locaţiune. Agenţilor economici din sistemul deservirii curente le-a fost lărgit

spectrul împuternicirilor de desfăşurare a activităţii economico-productive în sfera deservirii populaţiei.

A şasea etapă ţine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS „Cu privire la întreprinderea de stat” [8],

unde în art.4 era stipulat că întreprinderea are dreptul de a transmite altor întreprinderi şi organizaţii, de a vinde, a

schimba, de a da în arendă, de a transmite gratuit temporar sau în credit clădiri, construcţii, utilaj, mijloace de

transport, inventar, materie primă şi alte bunuri materiale, la fel şi dreptul de a le scoate de la balanţă, dacă ele sunt

uzate total sau şi-au pierdut utilitatea. În comparaţie cu normele juridice anterioare această lege le conferea

întreprinderilor de stat împuterniciri mai largi în ceea ce priveşte desfăşurarea activităţii economico-productive.

Respectiv, tendinţa generală a normelor de drept se exprima într-o treptată, consecventă mărire a volumului

împuternicirilor subiecţilor de stat. Această tendinţă era caracteristică şi pentru întreprinderile bazate pe altă formă

de proprietate.

Etapele de dezvoltare ale relaţiilor de locaţiune enumerate pot fi atribuite la cele generale, universale ce ţin

de împuternicirile subiecţilor dreptului civil în genere şi a raporturilor de locaţiune în particular.

Schimbări radicale, revoluţionare în raporturile de locaţiune au avut loc în fosta URSS în 1989, când la 7

aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS „Cu privire la arendă şi relaţiile de arendă”,

iar la 23 noiembrie - Bazele legislaţiei URSS şi a republicilor unionale cu privire la arendă [9]. Principiile de bază

ale relaţiilor de locaţiune la etapa respectivă, consfinţite în acele acte normative, au fost reflectate şi dezvoltate

ulterior în actele normative naţionale.

Pentru Republica Moldova drept moment de răscruce în dezvoltarea relaţiilor de locaţiune a servit anul

1992, când la 14 ianuarie a fost adoptată Legea Republicii Moldova „Cu privire la arendă” Nr.861/1992 (în

continuare Legea Nr.861/1992) [10], care luând în consideraţie realitatea existentă şi abordând cu totul o altă bază,

reglementează tot complexul de relaţii ce ţin de închirierea bunurilor care aparţin cu drept de proprietate altor

subiecţi de drept.

O etapă ulterioară de dezvoltare a raporturilor de locaţiune ţine de Hotărârea Guvernului Republicii

Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul întreprinderii de arendă şi Regulamentul

antreprizei de arendă [11]. Aceste acte normative determină statutul juridico-legal şi volumul împuternicirilor a două

forme organizaţionale a relaţiilor de locaţiune - întreprinderea de arendă şi antrepriza de arendă.

Etapa contemporană de dezvoltare a raporturilor de locaţiune e legată de adoptarea la 6 iunie 2002 a noului

Cod civil al Republicii Moldova şi Legii cu privire la arendă în agricultură din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (în

continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste acte normative au creat o bază solidă pentru dezvoltarea ulterioară a

raporturilor de locaţiune în Republica Moldova.

4. Izvoarele reglementării juridice a relaţiilor de locaţiune

Page 35: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

35

Rolul primordial printre izvoarele de drept îi revine legii supreme a societăţii şi

statului - Constituţiei Republicii Moldova, care a stabilit principiile şi direcţiile de

bază ale economiei naţionale: dezvoltarea pieţei, a iniţiativei economice libere,

libertatea comerţului şi a activităţii de antreprenoriat, protecţia concurenţei locale,

crearea condiţiilor normale pentru folosinţa tuturor factorilor de producţie (art.9 şi

art.126). Un loc aparte în sistemul actelor normative îl ocupă şi noul Cod civil al Republicii Moldova în care destul

de clar, consecvent şi pe deplin este determinat conţinutul de bază al contractelor de locaţiune şi arendă.

O reglementare detaliată a relaţiilor de arendă în agricultură găsim în Legea Nr.198/2003.

O anumită importanţă în stabilirea bazei legale a raporturilor de locaţiune au şi alte acte normative, printre

care trebuie evidenţiată Legea Republicii Moldova „Cu privire la proprietate” din 22 ianuarie 1991 [13]; „Cu privire

la privatizare” din 4 iulie 1991 [14]; „Cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi” din 2 ianuarie 1992 [15] şi altele.

La crearea şi dezvoltarea bazei legale naţionale o importanţă specifică au actele normative ale fostei URSS.

În afară de cele menţionate mai sus, mai putem la indica următoarele legi: „Cu privire la proprietate în URSS” din 6

martie 1990 [16]; „Cu privire la întreprinderi în URSS” din 4 iunie 1990 [17]; “Cu privire la bazele generale ale

activităţii de antreprenoriat ale cetăţenilor URSS” din 2 aprilie 1991 (18) şi altele. Pe lângă aceasta, normele de

drept ale fostei URSS au servit ca bază pentru crearea actelor normative naţionale, ele prezentând, la fel, un anumit

interes pentru analiza comparativă a normelor de drept în cadrul diferitelor cercetări ştiinţifice.

Aceste acte normative ne oferă posibilitatea să tratăm relaţiile de locaţiune ca un institut al dreptului civil

care reprezintă în sine totalitatea normelor de drept, ce reglementează raporturile de transmitere, posesiune şi

folosinţă a unui patrimoniu, care aparţine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.

5. Noţiuni generale a formelor organizaţionale în arendă. Întreprinderea de arendă. Antrepriza de

arendă. Locaţiunea individuală

Legislaţia în vigoare prevede trei forme organizaţional-juridice de bază ale raporturilor de locaţiune:

locaţiunea întreprinderii ca un complex patrimonial unic, antrepriza de arendă sau locaţiunea în grupă în interiorul

unităţii economice şi locaţiunea individuală. Fiecare dintre aceste forme se caracterizează prin anumite

particularităţi, specifice numai lor.

Comun pentru toate este posesiunea şi folosinţa sau numai folosinţa temporară contra plată a unui

patrimoniu ce aparţine cu drept de proprietate unei alte persoane.

Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea închirierii unui volum mare de bunuri care se

atribuie atât la fondurile fixe, cât şi circulante, inclusiv ale pământului şi altor resurse naturale.

Un element comun îl constituie faptul că chiriaşii, de regulă, folosesc patrimoniul închiriat pentru

exercitarea unei activităţi de antreprenoriat.

Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locaţiune poate fi diferenţiată în dependenţă de obiect,

termen, volumul drepturilor şi împuternicirilor părţilor etc., cât şi în dependenţă de diferite izvoare juridice ce le

reglementează şi determină statutul juridic al raporturilor de locaţiune.

Întreprinderea de arendă. Actul normativ de bază ce reglementează statutul juridic al întreprinderii de

arendă este Regulamentul întreprinderii de arendă, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 21

mai 1993.

Conform p.2 al acestui Regulament întreprinderea de arendă este o întreprindere înfiinţată de membrii

colectivului de muncă al întreprinderii de stat (municipale) sau al unităţii ei structurale (subdiviziunii) ce se

reorganizează, în scopul desfăşurării în comun a activităţii de antreprenoriat, sub o firmă comună, în baza statutului

şi contractului de arendă a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic.

Din această noţiune reies particularităţile de bază ale acestei forme a raporturilor de locaţiune:

1. Obiectul specific al raporturilor de locaţiune - patrimoniul de stat sau municipal;

2. Patrimoniul închiriat reprezintă un complex patrimonial unic;

3. Acest complex patrimonial în rezultatul locaţiunii îşi schimbă statutul său juridic - din întreprindere de

stat (municipală) se transformă în întreprindere de arendă;

4. Drept chiriaş apare un subiect specific - colectivul de muncă;

5. Scopul principal al întreprinderii de arendă este exercitarea unei activităţi de antreprenoriat în nume

propriu;

6. Această activitate va fi exercitată sub o firmă comună, adică de către un subiect de drept unic;

7. Ca bază juridică pentru fondarea întreprinderii de arendă servesc statutul acesteia şi contractul de

arendă.

Drept o particularitate specifică a întreprinderii de arendă putem trata şi

procedura de înfiinţare a acestei, care decurge în trei etape: iniţială, de bază şi

finală. Întreprinderea de arendă dobândeşte personalitate juridică din ziua înregistrării de stat în modul prevăzut de

legislaţia Republicii Moldova.

Page 36: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

36

În baza contractului de arendă şi în conformitate cu decizia adunării generale (conferinţei) a colectivului de

muncă, care a fondat întreprinderea de arendă, locatorul emite ordinul cu privire la reorganizarea întreprinderii de

stat (municipale).

O particularitate a întreprinderii de arendă constituie şi faptul că din momentul înregistrării de stat aceasta

devine succesor al dreptului de posesie şi folosinţă a bunurilor patrimoniale ale întreprinderii de stat (municipale),

luate în arendă, inclusiv a drepturilor de folosire a pământului şi altor resurse naturale. Locatorul poate să-şi asume

pe deplin sau parţial achitarea creditelor luate de întreprinderea ce se reorganizează.

Aceasta a fost o caracterizare succintă a respectivei forme a raporturilor de locaţiune, mai ales că în prezent

întreprinderile de arendă de cele mai multe ori fac parte din domeniul trecutului. Ele şi-au jucat rolul său pozitiv la

începutul anilor 90 şi au fost o formă trecătoare în procesul privatizării patrimoniului de stat. Astfel, la început

întreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate în întreprinderi de arendă care ulterior, de regulă deveneau

societăţi pe acţiuni.

Despre evoluţia întreprinderilor de arendă ne pot mărturisi următoarele date: în 1993 erau 543 [19], în

1995 - 673, în 1997 – 149 [20]. În literatura periodică din 1997 se menţionează alte date: erau înregistrate circa 50

de întreprinderi dintre care, practic, activau nu mai mult de zece. În ultimii ani despre întreprinderile de arendă se

vorbeşte şi se scrie tot mai puţin, ceea ce ne dovedeşte faptul dispariţiei treptate a acestei forme a raporturilor de

locaţiune [21].

Antrepriza de arendă. O altă formă organizaţional-juridică a raporturilor de locaţiune, care, la fel, ţine

mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arendă. În literatura juridică şi economică această formă mai era

numită şi arendă în grup. Ea era caracteristică pentru începutul anilor nouăzeci şi era strâns legată de formarea

întreprinderilor de arendă şi a societăţilor pe acţiuni. O anumită dezvoltare antrepriza de arendă a avut-o în domeniul

agricol.

Această formă organizaţional-juridică a raporturilor de locaţiune nu putea să existe mult, deoarece, după

cum a demonstrat practica, era evident neavantajoasă pentru colectivele de arendă şi destul de atractivă pentru

locatori.

Toate aceste momente negative şi pozitive ale formei respective reies nemijlocit din natura sa juridică,

determinată de către Regulamentul antreprizei de arendă, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din

21 mai 1993.

Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arendă constituie o formă de organizare a raporturilor de

drept în interiorul unităţii economice (al întreprinderii, organizaţiei, instituţiei, gospodăriei), bazate pe contractul

antreprizei de arendă, încheiat între locator - unitatea economică, şi arendaş - unul sau câţiva cetăţeni care întreţin cu

locatorul relaţii de muncă sau raporturi rezultând din calitatea de membru. În cazul când arendaşi sunt doi sau mai

mulţi cetăţeni, aceştia constituie un colectiv al antreprizei de arendă.

De aici reies următoarele particularităţi ale antreprizei de arendă:

1. Această formă a raporturilor de locaţiune are un caracter strict intern, în limitele unităţii economice,

adică raporturile de locaţiune nu se extind în afara limitelor unităţii structurale a întreprinderii, organizaţiei,

instituţiei, gospodăriei.

2. Chiriaşii se află cu locatorii în raporturi de muncă, sunt angajaţii lor, adică sunt subordonaţi acestora

din urmă. Chiriaşii trebuie să respecte disciplina de muncă şi regimul intern de lucru etc.

3. Din particularitatea precedentă reiese următoarea - locatorul este organizatorul, conducătorul şi

dirijorul întregului proces de producere cu participarea colectivului de muncă, cu unele excepţii prevăzute de

contractul antreprizei de arendă.

4. La baza raporturilor dintre părţi, pe lângă contractul individual de muncă, stă şi contractul antreprizei

de arendă, care reprezintă în sine o noţiune complicată, în esenţă neclară şi destul de limitată în sens juridico-civil.

Acest contract conţine unele elemente neclare şi neprecise, specifice pentru două contracte juridico-civile - de

locaţiune şi antrepriză. Această concluzie determină şi faptul că părţile, intrând în raporturi de locaţiune, rămân în

raporturi de muncă, această dualitate fiind cauza unei stări de nedeterminare.

5. Antrepriza de arendă, indiferent de numărul chiriaşilor ce intră în raporturi contractuale, este de două

feluri: colectivă şi individuală. Deosebiri esenţiale între aceste două feluri ale antreprizei de arendă nu există, natura

lor juridică fiind una şi aceeaşi, însă cu condiţia că chiriaşii se află în raporturi de muncă cu locatorul. Aici trebuie

menţionat că colectivul antreprizei de arendă se poate forma pe baze profesionale (se unesc lucrătorii de aceeaşi

specialitate, profesie) sau familiale (colectivul se formează din una sau mai multe familii).

6. Posibil, cea mai importantă, însă neformulată expres în Regulamentul antreprizei de arendă,

particularitate a acestei forme organizaţional-juridice a raporturilor de locaţiune constă în faptul că rezultatele

muncii colectivului antreprizei de arendă devin proprietate a locatorului. În aceasta constă cel mai controversat

aspect al acestor raporturi. Această teză rezultă din faptul că angajatul „vinde” patronului munca sa şi, respectiv,

rezultatele muncii sale. La această concluzie ajungem interpretând p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de

arendă, conform căruia arendaşul dispune, la discreţia sa, de producţia (lucrările, serviciile) produsă supravolumului

indicat în contract, în cazul când contractul nu prevede alte condiţii. Această teză este susţinută şi de p.18 al

Regulamentului, conform căruia veniturile colectivelor antreprizei de arendă se formează din încasările rămase după

achitarea plăţii de arendă, compensarea cheltuielilor materiale şi altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor

defalcări prevăzute în contract. Respectiv, achitarea muncii arendaşilor sau chiriaşilor în condiţiile acestei forme a

raporturilor de locaţiune se efectua conform principiului „ceea ce rămâne”. Iată de ce această formă a raporturilor

Page 37: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

37

de locaţiune avea un caracter temporar, de trecere. Credem că ea nu a supraveţuit atât din cauze obiective, cât şi

subiective, cu atât mai mult ca atât că baza juridică a acestor raporturi trebuia perfectată.

7. Legislaţia în vigoare mai admite o modalitate a locaţiunii de grup, la baza căreia stă un contract

juridico-civil, adică locaţiunea individuală. Într-un astfel de contract părţile nu se află în raporturi de muncă şi sunt

independente una faţă de alta. Particularităţile şi deosebirile dintre contractul de locaţiune şi contractul antreprizei de

arendă vor fi descrise în paragraful 4.

Locaţiunea individuală. Locaţiunea individuală este de două feluri. În primul rând, ca modalitate a

antreprizei de arendă sau locaţiune individuală în limitele antreprizei de arendă şi, în al doilea rând, ca locaţiune

individuală, bazată pe un contract juridico-civil de locaţiune. Pentru locaţiunea individuală ca modalitate a

antreprizei de arendă sunt caracteristice toate particularităţile studiate în paragraful precedent şi nu e necesar a le

repeta.

În paragraful respectiv vom analiza numai locaţiunea individuală, bazată pe un contract juridico-civil de

locaţiune. Drept bază juridică a acestui contract servesc Legea Nr.861/1992 şi normele Codului civil al Republicii

Moldova.

Particularităţile specifice ale contractului în cauză constau în următoarele:

1. Raporturile dintre părţi sânt reglementate numai de către contractul de locaţiune. Nici un fel de

subordonare, bazată pe un contract individual de muncă, aici nu există.

2. Locatarul este o persoană autonomă, de sine stătătoare şi independentă faţă de locator.

3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflării părţilor pe poziţie de egalitate. Părţile contractante

sânt parteneri egali, a căror drepturi şi obligaţii sânt consfinţite în contract.

4. Locatarul organizează de sine stătător procesul de producere şi conduce cu el cât şi cu alte activităţi în

cadrul raporturilor de locaţiune.

5. Locatarul în corespundere cu contractul poartă responsabilitatea totală şi suportă riscul rezultatelor

nefaste ale muncii sale.

6. O particularitate esenţială a locaţiunii individuale constă în faptul că locatarul este proprietar al

rezultatelor muncii sale şi munca sa nu este plătită după principiul „a ceia ce rămâne”, ca la antrepriza de arendă.

7. Pentru patrimoniul primit în locaţiune locatarul îi achită locatorului un beneficiu sub formă de chirie,

stabilită la acordul părţilor, cu unele excepţii ce se referă la bunurile închiriate ale statului.

Tema 6.

Raporturile patrimoniale în cadrul arendei.

Tezele principale:

1. Obiectul relaţiilor de arendă.

2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei.

3. Relaţiile de proprietate în cadrul arendei.

4. Soarta îmbunătăţirilor aduse bunurilor arendate.

5. Apărarea drepturilor patrimoniale ale participanţilor la raporturile de arendă.

6. Probleme ce pot apărea în raporturile de proprietate.

1. Obiectele raporturilor de arendă

Legislaţia în vigoare admite locaţiunea în toate ramurile economiei naţionale

fără careva îngrădiri şi excepţii. Mai mult decât atât, pot fi închiriate bunuri sub

Page 38: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

38

orice formă de proprietate. Această regulă pentru prima dată şi-a găsit elucidare în

normele de drept ale fostei URSS încă în 1989, ulterior fiind reflectată şi în

legislaţia naţională a Republicii Moldova.

În 1989 s-a lărgit simţitor a fost mărit cercul obiectelor lumii materiale ce

puteau fi închiriate. Astfel, pe lângă bunurile de menire cultural-casnică, puteau fi

închiriate şi cele care sunt atribuite fondurilor fixe şi circulante. Practic au fost

înlăturate toate îngrădirile. Pentru prima dată în perioada existenţei puterii

sovietice a fost admisă locaţiunea pământului şi altor resurse naturale de către toţi

doritorii, inclusiv de persoanele fizice. În dependenţă de raporturile de locaţiune, în prezent toate obiectele lumii materiale, după importanţă şi

volum, le putem împărţi în următoarele grupe:

1) pământ şi alte resurse naturale;

2) întreprinderi şi organizaţii drept complexe patrimoniale unice;

3) unităţi ale întreprinderilor şi organizaţiilor;

4) clădiri şi instalaţii;

5) încăperi;

6) mijloace de transport;

7) tehnică agricolă şi de altă natură;

8) utilaje;

9) inventar;

10) instrumente;

11) alte valori materiale.

Această clasificare este aproximativă, reieşind din conţinutul art.5,alin.(2) al Legii Nr. 861/1992.

O importantă noutate în privinţa obiectelor contractului de locaţiune găsim în art.2 al Legii Nr.198/2003,

unde se indică că obiecte ale contractului pot fi mijloacele fixe şi, după caz, mijloacele circulante. Conform art.4 al

aceleiaşi legi, obiecte ale relaţiilor de arendă sunt bunurile agricole aflate în proprietate publică sau privată, cu

excepţia celor scoase din circuitul civil sau în privinţa cărora, prin lege, sunt stabilite alte interdicţii sau limitări.

2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei.

În ceea ce priveşte proprietatea publică, prin Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie

1994, a fost aprobată Lista întreprinderilor şi organizaţiilor de stat a căror arendă nu se admite. La acestea se atribuie

- Banca Naţională a Moldovei;

- Rezervaţiile naturale de stat;

- Radioteleviziunea Naţională;

- Secţia comunicaţiilor speciale de pe lângă Centrul de transportare a Poştei;

- Camera Naţională a Cărţii din Republica Moldova;

- Întreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;

- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase;

- Staţiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;

- Laboratoarele veterinare;

- Întreprinderile pentru producere şi congelarea spermei de taur;

- Întreprinderile specializate de executare a lucrărilor de exploatare „Iumex”;

- Întreprinderile de alimentare cu apă şi canalizare, centrale şi reţelele termice ale gospodăriei comunale.

În acelaşi decret a fost aprobată şi Lista bunurilor statului ce nu pot fi date în

arendă. La acestea se atribuie: - Complexele de radiolocare;

- Mijloacele militarizate cu acţiuni antigrindină;

- Tehnica militară şi armamentul, echipamentul militar;

- Utilajul (echipamentul ) atomic;

- Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova şi al Centralei electrice cu termoficare;

- Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor şi baterea monedelor, emisia hîrtiilor de valoare şi a

timbrelor poştale;

- Materialele de arhivă care ţin de competenţa organelor de stat ale arhivelor;

- Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra procesului tehnologic şi a

calităţii produselor alimentare şi a producţiei industriale;

- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanţelor narcotice cu efecte puternice şi toxice;

- Utilajul radiologic;

- Utilajul cu izotopi radioactivi;

- Utilajul radiorenteghenologic;

- Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sângelui;

Page 39: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

39

- Utilajul special pentru operaţiile la inimă;

- Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vânătoare cu alice, pentru instruire),

armele albe, dispozitivele de explodare;

- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea şi repararea diferitelor tipuri de armament, muniţii,

substanţelor explozive, dispozitivelor de explodare şi pirotehnice [22].

Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis în

strictă conformitate cu legislaţia în vigoare. Astfel, conform art.5, alin.(5) al Legii

Nr.861/1992, legislaţia stabileşte tipurile (grupurile) de întreprinderi şi organizaţii,

felurile de bunuri ale statului a căror arendă nu se admite. Posibil, aceste liste ar

trebui aprobate nu prin Decretul Preşedintelui Republicii Moldova, ci printr-o

hotărâre a unui alt organ, însă aceasta e o problemă ce ţine de alt domeniu.

3. Raporturile de proprietate în cadrul locaţiunii

Raporturilor de proprietate în cadrul locaţiunii li se acordă o importanţă

primordială. În primul rând, trebuie determinat regimul juridic al patrimoniului

închiriat, soarta lui ulterioară, apartenenţa îmbunătăţirilor făcute sau bunurilor

materiale procurate în timpul locaţiunii etc. În principiu, toate aceste aspecte şi-au găsit o oarecare reglementare în normele de drept, soluţia altora

reieşind nemijlocit din interpretarea sensului legii.

Raporturile de proprietate în cadrul locaţiunii se evidenţiază prin următoarele:

1. Darea în locaţiune a unui bun nu înseamnă şi transmiterea dreptului de proprietate asupra lui.

Respectiv, locatorul rămâne proprietar al patrimoniului închiriat. Această concluzie reiese nemijlocit din lege,

conform căreia prin locaţiune bunurile se transmit în posesiune şi folosinţă temporară. În art.13,alin.(1) al Legii

Nr.861/1992 se indică că darea în arendă nu atrage după sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor.

Iar art.900 Cod civil RM ne indică că dacă bunul închiriat, după ce a fost predat locatarului este înstrăinat de locator

unui terţ, acesta din urmă se subrogă locatorului în drepturile şi obligaţiile ce decurg din locaţiune. Aceeaşi regulă se

aplică şi la contractul de arendă.

2. La încetarea raporturilor contractuale bunurile închiriate trebuie întoarse locatorului - proprietarului

acestor bunuri, dacă ele n-au fost răscumpărate de locatar.

3. Legislaţia îi acordă locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor închiriate, prevăzând

dreptul lui de a răscumpăra bunurile în perioada de acţiune a contractului. Unica condiţie pentru exercitarea acestui

drept, conform art.14 al Legii Nr.861/1992, este acordul proprietarului sau a unei persoane împuternicite. Totodată,

locatarul poate răscumpăra întregul patrimoniu sau numai o fracţiune din el. Acest drept, însă, poate fi liber exercitat

numai în privinţa bunurilor ce aparţin cu drept de proprietate altor subiecţi de drept decât statul. Bunurile din

domeniul privat al statului pot fi răscumpărate numai în condiţiile legii. Una dintre modalităţile respective este

privatizarea. Astfel, conform art19,alin.1 al Legii Republicii Moldova „Cu privire la Programul de privatizare pentru

anii 1997-1998”, privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile (clădiri, construcţii, încăperi, inclusiv

anexe nelocuibile ale blocurilor locative) date în arendă şi neincluse în listele prevăzute în anexe se efectuează la

cererea arendaşului [23]. Art.19,al 3 al aceleiaşi legi prevede că la privatizarea garajelor arendate de către veteranii

de război şi persoanele asimilate lor, veteranii muncii cu o vechime în muncă în Republica Moldova de cel puţin 30

ani, precum şi de către invalizii de gradul I şi II, plata se efectuează în mărime de 50 la sută din costul lor. La fel, un

moment pozitiv, menţionat pentru prima dată credem că găsim în art.20 al Legii Nr.198/2003 care admite

posibilitatea răscumpărării bunului agricol arendat, cu excepţia terenurilor, răscumpărarea cărora este interzisă, ceea

ce, după părerea noastră, nu reprezintă varianta cea mai reuşită.

4. Una dintre particularităţile esenţiale ale raporturilor de locaţiune la etapa actuală constă în faptul că

locatarul, conform regulii generale, devine proprietar al rezultatelor muncii sale în urma folosirii bunurilor

închiriate. Astfel, conform art.13,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, producţia ce s-a fabricat, folosindu-se bunurile

arendate şi profitul adus de ea, precum şi bunurile dobândite din contul profitului obţinut prin bunuri arendate,

aparţine arendaşului, dacă contractul nu prevede altfel. Această regulă nu se aplică la antrepriza de arendă.

5. Locatarul, de asemenea, devine proprietar al patrimoniului obţinut din venitul câştigat în urma

folosinţei bunurilor închiriate.

6. Contractului îi este specific principiul stabilităţii raporturilor de locaţiune care se exprimă în felul

următor - schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu duce la încetarea raporturilor contractuale.

7. În cadrul relaţiilor de locaţiune proprietarul bunurilor închiriate suportă riscul pieirii sau deteriorării

fortuite a lor.

8. Patrimoniul închiriat nu poate fi obiect al urmăririi pentru datoriile locatarului.

9. Însă bunurile locatorului pot fi urmărite în baza hotărârii instanţei de judecată competente.

10. Raporturi specifice de proprietate apar în cadrul contractului în urma îmbunătăţirii bunurilor închiriate

(mai detaliat acest aspect va fi cercetat în paragraful următor).

Page 40: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

40

4. Soarta îmbunătăţirilor aduse patrimoniului închiriat

În procesul folosinţei patrimoniului închiriat locatarul din diferite motive îl poate îmbunătăţi. În aceste

acţiuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, însă stabileşte diferite consecinţe în dependenţă de existenţa sau nu a

acordului locatorului pentru îmbunătăţirea bunurilor închiriate. Şi atunci, toate îmbunătăţirile în folosul bunurilor

închiriate pot fi împărţite în două categorii: îmbunătăţiri făcute cu acordul locatorului şi îmbunătăţiri făcute fără

acordul locatorului. La rândul său, acestea, fiecare în parte, pot fi împărţite în două tipuri:

a) îmbunătăţiri care pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate;

b) îmbunătăţiri care nu pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate. Se prezumă că

îmbunătăţirile sunt făcute pe contul locatarului.

Soarta îmbunătăţirilor făcute depinde de existenţa sau lipsa acordului locatorului. În dependenţă de aceasta

legiuitorul a stabilit următoarele: îmbunătăţirile făcute bunurilor cu acordul locatorului la expirarea termenului

contractului sau la desfacerea lui înainte de termen trebuie recompensate de către locator, adică acordul presupune

caracterul oneros al îmbunătăţirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor suportate în

legătură cu îmbunătăţirile făcute şi, dacă el s-a folosit de dreptul său, existând acordul locatorului, atunci acesta din

urmă e obligat să recupereze costul cheltuielilor. Mai există o altă modalitate de recuperare a cheltuielilor

locatarului, ce ţin de îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate - îmbunătăţirile care pot fi separate fără a se pricinui

pagubă bunurilor închiriate pot fi ridicate de către locatar. Totodată, legea stabileşte că această normă este

dispozitivă, adică în contract sau într-o altă normă legală poate fi prevăzută o altă regulă. De exemplu: orice

îmbunătăţire făcută nu se recompensează sau se achită în mărime de 50%, sau poate fi prevăzut altceva dacă există

acordul inserat în contract al ambelor părţi.

În fiecare caz concret prin acordul părţilor trebuie să se ajungă la un numitor comun, deoarece locatorul tot

timpul va tinde ca toate îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate cu acordul lui să rămână în proprietatea sa şi costul

lor să nu fie recompensat. Totodată, interesele locatarului sunt diametral opuse, de aceea în contract trebuie să fie

stabilite condiţii avantajoase pentru ambele părţi, iar în caz contrar se va aplica regula generală, prevăzută de lege.

Dar cu totul alta este soarta îmbunătăţirilor făcute fără acordul locatorului. Dacă aceste îmbunătăţiri pot fi

separate fără a se deteriora patrimoniul închiriat şi locatorul nu este de acord să achite costul lor, atunci ele pot fi

ridicate de către locatar.

Costul îmbunătăţirilor efectuate fără acordul locatorului şi care nu pot fi separate fără a se deteriora

bunurile închiriate nu se recompensează, adică aceste îmbunătăţiri devin proprietate a locatorului conform

art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova.

În principiu, aceleaşi reguli se aplică şi în cazul ridicării pe un teren închiriat a unor clădiri sau altor

construcţii, însă în privinţa celora care au fost construite fără acordul locatorului se aplică o regulă nouă. Astfel,

dacă locatorul nu doreşte să devină proprietar al acestor îmbunătăţiri, atunci el poate cere demolarea lor. În cazul

neexecutării de către locatar a cerinţei respective, locatorul este în drept să le demoleze pe contul locatarului.

5. Apărarea drepturilor patrimoniale ale participanţilor la raporturile de locaţiune

O particularitate importantă a legislaţiei în vigoare cu privire la locaţiune constă în stabilirea principiului

egalităţii în drepturi a participanţilor la raporturile de locaţiune în ceea ce priveşte apărarea intereselor patrimoniale.

Se evidenţiază această egalitate prin faptul că, conform art.22,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 apărarea dreptului

arendaşului asupra bunurilor arendate se asigură în egală măsură cu apărarea dreptului de proprietate. În ceea ce

priveşte apărarea drepturilor patrimoniale, arendaşul are aceleaşi drepturi pe care le are şi proprietarul nemijlocit al

bunurilor închiriate - persoana ce dă în arendă. Concret acest drept se manifestă prin aceea că arendaşul este

împuternicit să înainteze orice acţiuni în revendicare şi negatorii faţă de orice persoană, adică: „Arendaşul poate să

ceară restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitimă, să ceară lichidarea obstacolelor în folosirea lor,

repararea pagubelor pricinuite bunurilor de către orice persoană, inclusiv de persoana care dă în

arendă”(art.23,alin(2) al Legii Nr.861/1992). Această regulă ne permite să concluzionăm că-n contractul respectiv

pe toată durata posesiei şi folosirii bunului închiriat locatarul are prioritate chiar şi faţă de proprietar în ceea ce

priveşte apărarea drepturilor patrimoniale. La fel, prioritatea lui se evidenţiază şi prin faptul că, conform art.15 al

Legii Nr.861/1992, arendaşul, în conformitate cu contractul, desfăşoară independent activitatea economică şi

dispune de producţia şi de venitul obţinut.

Amestecul persoanei care dă în arendă în folosirea bunurilor arendate, în activitatea economică a

arendaşului nu se admite. Totodată, legea stabileşte că arendatorul este în drept să verifice oricând modul în care

arendaşul exploatează bunurile sale date în arendă, fără a interveni în activitatea curentă a acestuia, şi să obţină

informaţia necesară (art.15,alin.(1) al Legii Nr.198/2003).

Apărarea drepturilor patrimoniale ale participanţilor la raporturile de locaţiune se asigură în caz de apariţie

a litigiilor de către instanţele de judecată.

Urmărirea bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care dă în arendă nu se admite.

Arendaşului îi pot fi retrase bunurile numai în conformitate cu hotărârea instanţei judecătoreşti respective.

De asemenea, în cazul retragerii complete sau parţiale pentru necesităţile statului şi ale societăţii a terenului

arendat, noul beneficiar al folosinţei pământului repară arendaşului paguba pricinuită. La cerere, arendaşului i se

Page 41: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

41

repartizează teren echivalent în altă parte, totodată, contractul în vigoare la acel moment se modifică cu acordul

comun al părţilor sau efectul lui încetează (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).

Tema 7.

Chiria. Plăţile de arendă.

Tezele principale

1. Natura juridică şi importanţa chiriei şi plăţilor de arendă.

2. Formele chiriei şi plăţilor de arendă şi modul de achitare a lor.

3. Temeiurile juridice de modificare a chiriei şi plăţilor de arendă.

4. Criteriile care influenţează cuantumul plăţii de arendă.

5. Probleme în raporturile de arendă cu privire la plata chiriei.

1. Natura juridică şi importanţa chiriei şi plăţilor de arendă.

În cadrul raporturilor de locaţiune problema chiriei este una dintre cele mai principale şi,

posibil, cea mai complicată şi controversată. Aici avem de a face cu principalele interese ale

părţilor, ele fiind contradictorii. Odată cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaţiune, problema chiriei a suferit modificări

esenţiale în comparaţie cu normele contractului de locaţiune ce acţionau anterior, însă cu părere de rău ea nu este

soluţionată până la sfârşit. Complexitatea ei e determinată de modul de stabilire a cuantumului chiriei.

În art.8 al Bazelor legislaţiei Uniunii RSS şi republicilor unionale „Cu privire la arendă” nu se spune nimic

despre modul de stabilire a mărimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general juridico-civil de egalitate a

părţilor, conform căruia în fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea în baza acordului părţilor, lucru ce

corespundea buchiei şi spiritului legii. Această regulă a fost transpusă şi în legislaţia naţională a Republicii

Moldova, însă cu o concretizare. Astfel, iniţial în art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 era indicat că arenda şi modul ei

de achitare se stabileşte în contract. În această redacţie norma era destul de rezonabilă, deoarece admitea

posibilitatea stabilirii cuantumului chiriei în baza acordului părţilor, reieşind din unul dintre principalele principii ale

economiei de piaţă - corelaţia cererii şi ofertei.

Ulterior, însă, art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificări şi adăugări, dar, cu regret, nu atât de

pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995 „Cu privire la modificarea Legii cu

privire la arendă” e stabilită o nouă redacţie a art.9,alin.(1) cu următorul conţinut: „Arenda şi modul de achitare a ei

se stabilesc de către proprietar şi se fixează în contractul de arendă” [24]. Iar prin Legea Republicii Moldova

Nr.311-XIV din 10 martie 1999 „Cu privire la completarea art.9 al „Legii cu privire la arendă”, art.9,alin(1) a fost

completat cu următoarea frază: „Pentru bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabileşte de

Guvern” [25]. Însă această completare, prin hotărârea Curţii Constituţionale din 24 iunie 1999 Nr.35, în Legea

Page 42: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

42

Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarată neconstituţională. Curtea Constituţională şi-a

motivat decizia prin faptul că Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era în drept să delegheze Guvernului

împuterniciri în privinţa stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietăţii de stat, ca mijloc de venit la

bugetul statului, prin aceasta fiind încălcat art.6 al Constituţiei Republicii Moldova.

Ieşirea din această situaţie a fost găsită, însă nu cea mai optimă, după părerea noastră. Astfel, prin Legea

Republicii Moldova Nr.959 –XIV din 27 aprilie 2000 „Cu privire la completarea art.9 al „Legii cu privire la

arendă”, s-a stabilit: „Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei şi tarifele minimale ale

plăţii pentru arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent” [26]. Controversibilitatea acestei

completări constă în faptul că în continuare se încalcă principiul juridico-civil de egalitate a părţilor la stabilirea

mărimii chiriei. Ce-i drept, prin Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a făcut o cedare - în

privinţa proprietăţii de stat părţile pot discuta mărimea chiriei, însă aceasta nu poate fi mai mică decât tarifele

minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.

După părerea noastră, această formulare reiese din faptul că în trecut conducătorii întreprinderilor de stat

abuzau de dreptul său de a stabili de sine stătător mărimea chiriei. Acest comportament uneori întrunea semnele unei

componenţe de infracţiune, care practic era foarte greu de demonstrat, deşi în realitate totul era destul de simplu -

conducătorul întreprinderii de stat se înţelegea cu locatarul despre o plată simbolică, iar diferenţa o împărţeau sau o

utilizau într-un alt mod. În toate cazurile bugetul statului era lipsit de venituri considerabile.

Pentru alţi proprietari, însă, rămâne în vigoare redacţia art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992,

stabilită prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu următorul conţinut:

„Arenda şi modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar şi se fixează în contractul de

arendă”. Repetăm, o astfel de modalitate de stabilire a mărimii chiriei nu trebuie să existe. Orice

condiţii ale oricărui contract juridico-civil trebuie să fie stabilite, după părerea noastră, în baza

acordului părţilor, reieşind din cerere şi ofertă. Iar abuzurile funcţionarilor de stat trebuie

curmate prin alte mijloace şi nu prin încălcarea principiului juridico-civil de egalitate a părţilor.

Actualul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema respectivă. Astfel, conform

art.911 Cod civil, preţul arendei se stabileşte prin acordul părţilor. Aceeaşi regulă se conţine şi în

art.13 al Legii Nr.198/2003. Face excepţie plata de arendă pentru terenurile cu destinaţie agricolă

care fac parte din proprietatea publică. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003, plata

anuală pentru arenda terenurilor agricole proprietate publică constituie cel puţin două procente,

dar nu mai mult de zece procente din preţul normativ al terenului dat în arendă.

4. Criteriile care influenţează cuantumul plăţii de arendă.

La fel, prezintă interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate în considerare la stabilirea

cuantumului chiriei. În trecut, de exemplu, pentru proprietatea statului închiriată, mărimea chiriei nu putea fi mai

mare decât costul uzurii acesteia. În condiţiile economiei de piaţă această regulă nicidecum nu poate fi aplicată,

deoarece este în contradicţie cu natura acestor relaţii. De aceea nu întâmplător în art.8 al Bazelor legislaţiei Uniunii

RSS şi republicilor unionale „Cu privire la arendă” erau stabilite următoarele: „Arenda include costul uzurii

bunurilor arendate. La arenda pământului şi altor resurse naturale gradul de uzură nu se calculează. Mărimea

costului uzurii, inclusă în preţ, se stabileşte în contractul de arendă, reieşind din obligaţiile părţilor contractuale de a

reproduce patrimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include şi mijloacele transmise de către arendaş arendatorului la

expirarea contractului pentru repararea bunurilor închiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obţinut la

folosinţa social-utilă a bunurilor închiriate (procentul de arendă), şi care poate fi stabilit prin contract la un nivel, de

regulă, nu mai mic al procentelor bancare”.

Din această normă de drept se poate deduce că, în condiţiile actuale, în arendă se include costul uzurii

bunurilor, o parte din venit (procentul de arendă) şi mijloacele necesare pentru repararea bunurilor închiriate, adică

cuprinde ceva mai mult, decât ceea ce era prevăzut în fostele norme de drept. Aşadar, proprietarul a fost stimulat, a

apărut interesul de a transmite patrimoniul său în chirie.

Noua legislaţie a Republicii Moldova a făcut corectări esenţiale în procedura de stabilire a mărimii chiriei.

Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele în funcţie de care se determină arenda pentru fiecare categorie

de folosinţă a bunului pot fi: suprafaţa terenului, potenţialul de producţie, structura parcelară, relieful şi gradul

posibilităţii de efectuare a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare

sau comercializare, starea clădirilor, amenajarea sau alte dotări, gradul de uzură a tehnicii agricole arendate.

Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arendă se determină în funcţie de suprafaţa

terenului arendat, de bonitate, de relief şi de măsura posibilităţii de a efectua lucrările în mod mecanizat, de alte

caracteristici ale terenului, de valoarea plantaţiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puţin de 2 %

pe an din preţul normativ al terenului arendat.

Plata poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în

natură, în bani sau într-o altă formă. Astfel, conform art.17 al Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor

agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în bani sau în natură şi în bani fie într-o altă formă, potrivit

acordului dintre părţile contractante, şi se efectuează în termenul şi în locul prevăzute în contractul de arendă.

Page 43: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

43

Plata în natură pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte într-o cantitate determinată de produse

agricole sau într-un procent determinat din volumul producţiei. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de

către părţi în funcţie de specificul activităţii agricole şi de zonă.

Termenul şi locul efectuării plăţii în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părţi în contract, în

funcţie de felul produselor şi de specificul obţinerii lor.

În dependenţă de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificată în anuală, semianuală, trimestrială şi

lunară. Aceste tipuri de plăţi sunt determinate de termenul contractului şi de obiectul locaţiunii. În agricultură, de

exemplu, plata se achită de regulă, odată în an, în formă naturală, după strângerea roadei. În alte domenii de

activitate chiria se achită lunar, de regulă, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. În practică,

însă, există şi excepţii de la această regulă.

Legea stabileşte că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de

locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor

(art.886alin.(1) Cod civil).

Referindu-ne la forma plăţii, în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locator este când chiria se

stabileşte într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este cointeresat în mărirea volumului producţiei sale, ştiind că

mărimea plăţii chiriei va rămâne aceeaşi. Dacă, însă, chiria se stabileşte într-un procent din producţie sau din roada

strânsă, atunci locatarul pierde interesul de a mări volumul, deoarece cu cât mai mult produce, cu atât mai mare va fi

cuantumul chiriei. Această variantă, desigur, este mai convenabilă locatorului.

Raporturile de proprietate între părţi sunt reflectate şi în obligaţiile de plată ale impozitelor. În acest caz

legislaţia Republicii Moldova a recepţionat norma de drept a fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii

Nr.861/1992, pe lângă arendă arendaşul plăteşte impozitele prevăzute de lege, dacă legislaţia sau contractul nu le

atribuie persoanei care dă în arendă. În practică, de exemplu, în sectorul agrar locatarii plătesc, de regulă, impozitul

funciar, de care se ţine cont la achitarea chiriei.

De fapt, în actualul Cod civil nu se menţionează nimic despre plata impozitelor, deoarece aceasta nu este o

prerogativă a normelor dreptului civil. Însă în art.11 al Legii Nr.198/2003, în care e arătat modul de înregistrare a

contractului de arendă la primărie, se indică că în registrul contractelor de arendă se înscriu date privind plătitorul

impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. În art.16 al aceleiaşi legi se arată că arendaşul este obligat să

achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislaţia în vigoare, în cazul când contractul nu prevede altfel.

Tema 8.

Contractul de arendă şi varietăţile lui.

Tezele principale

1. Noţiunea şi importanţa contractului de arendă.

2. Particularităţile contractului de arendă.

3. Pregătirea pentru încheierea contractului. Încheierea contractului.

4. Obiectul contractului de arendă.

5. Cercul subiecţilor contractului de arendă.

6. Termenul şi forma contractului.

7. Conţinutul contractului de arendă.

8. Particularităţile executării contractelor de arendă.

9. Drepturile şi obligaţiile arendatorului.

10. Drepturile şi obligaţiile arendaşului.

11. Modificarea contractului de arendă.

12. Încetarea contractului de arendă.

13. Temeiuri de încetare a relaţiilor contractuale.

14. Temeiuri de reziliere unilaterală a contractului de arendă. Consecinţele încetării raporturilor

contractuale:

a) de ordin patrimonial;

b) de ordin personal.

15. Natura juridică a contractului de subarendă.

16. Condiţiile de încheiere, modificare şi încetare a raporturilor contractuale.

17. Raporturile civile dintre participanţii contractului de subarendă.

18. Răspunderea în contractul de subarendă.

19. Arendarea terenurilor şi a altor resurse naturale.

Page 44: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

44

20. Arendarea clădirilor, instalaţiilor şi a altor bunuri imobile.

21. Arendarea mijloacelor de transport, utilajului, tehnicii agricole şi altor bunuri mobile.

22. Arendarea bunurilor - proprietate de stat.

23. Arendarea utilajului tehnic.

24. Arendarea animalelor domestice.

25. Locaţiunea obiectelor de uz casnic şi cultural.

1. Noţiunea şi importanţa contractului de arendă

În legislaţia în vigoare sunt formulate următoarele definiţii legale ale contractului de locaţiune şi de arendă:

„Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual

în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie” (art.875 Cod

civil).

Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri

de alte bunuri agricole (arendator) - şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată

şi la un preţ stabilit de părţi (art.911 Cod civil).

Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arendă este un acord încheiat între o parte, proprietar sau

un alt posesor legal al terenurilor şi altor bunuri agricole, denumită arendator, şi altă parte, denumită arendaş, în

vederea exploatării acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.

Reieşind din aceste definiţii, locatarului i se transmite nu numai atributul de folosinţă, ci şi de posesiune,

prin care se măresc substanţial drepturile lui în privinţa bunului închiriat. Această orientare întăreşte tendinţa

legislaţiei din ultimii ani de mărire a drepturilor şi libertăţilor participanţilor la raporturile juridico-civile şi de

eliminare într-o mare măsură a îngrădirilor existente anterior.

Pentru comparaţie se pot de reda definiţiile legale ale contractului în cauză, în care noţiunile de „locaţiune”

şi „arendă” au acelaşi înţeles. Astfel, art.606 al Codului civil al Federaţiei Ruse stabileşte că în baza contractului de

arendă (locaţiune) arendatorul (locatorul) se obligă să-i transmită arendaşului (locatarului) un patrimoniu contra

plată în folosinţă şi posesiune temporară sau numai în folosinţă temporară.

Conform art.85 al Bazelor legislaţiei civile ale fostei URSS, în baza contractului de arendă (locaţiune)

arendatorul (locatorul) se obligă să-i transmită arendaşului (locatarului) un patrimoniu în folosinţă şi posesiune sau

folosinţă temporară contra plată pentru exercitarea de sine stătător a unei activităţi de antreprenoriat sau pentru alte

scopuri.

Prin natura sa juridică contractul de locaţiune este un contract consensual, oneros şi sinalagmatic.

Contractului de locaţiune îi sunt caracteristice următoarele particularităţi:

1) patrimoniul se transmite în folosinţă şi posesiune temporară sau în folosinţă temporară;

2) posesiunea şi folosinţa sunt temporare;

3) posesiunea şi folosinţa temporară presupun restituirea bunurilor închiriate după încetarea raporturilor

contractuale;

4) restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că în baza contractului de locaţiune are loc folosinţa şi

posesiunea temporară a unui patrimoniu ce aparţine unei alte persoane - proprietarului (locatorului);

5) raporturile contractuale au caracter oneros;

6) restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că obiecte ale contractului pot fi numai bunurile

individual determinate şi neconsumptibile.

De la această regulă generală există o excepţie prevăzută pentru cazurile

transmiterii în locaţiune a întreprinderii drept complex patrimonial unic. În art.3 al

Legii Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 „Cu privire la

interpretarea art.19 al Legii „Cu privire la arendă” se indică că în cazul încetării

efectelor contractului de arendare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic,

arendaşul trebuie să-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile în aceeaşi

stare în care ele erau la momentul dării în arendă, ţinând cont de uzura normală,

dacă contractul nu stipulează altfel, şi alte bunuri consumptibile (materia primă,

materiale, producţie finită şi alte mijloace circulante), care fac parte din complexul

patrimonial, în volumul fixat la momentul dării în arendă. În cazul imposibilităţii

restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recuperează la preţul în vigoare

la momentul încetării efectelor contractului de arendă [27]. Credem că această interpretare nu stabileşte nimic nou şi în principiu confirmă regula generală, conform

căreia obiecte ale contractului de locaţiune pot fi numai bunurile determinate individual şi neconsumptibile, însă

precizează că în cazul închirierii unui obiect specific - a întreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele

circulante, adică bunurile consumptibile, figurează ca bunuri accesorii faţă de bunul principal, şi anume

întreprinderea ca un complex patrimonial unic, care în esenţă anume ea este obiect al contractului. Pe când

Page 45: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

45

mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normală a procesului neîntrerupt de producţie şi la crearea

întreprinderii de arendă, şi la încheierea contractului.

După cum a fost menţionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte ale contractului de arendă

pot fi mijloacele fixe şi, după caz, mijloace circulante. Din conţinutul acestei norme putem concluziona că

mijloacele circulante, ca un component al noţiunii de „bunuri agricole” pot apărea în calitate de obiect de sine

stătător al contractului de arendă, deoarece în lege sunt stipulate următoarele: „şi, după caz, mijloace circulante”.

Importanţa contractului de locaţiune constă în următoarele:

1. El este documentul juridic de bază ce reglementează raporturile dintre locator şi locatar.

2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile şi obligaţiile părţilor;

3. El reprezintă forma legală de stabilire a unor legături economice în cazul transmiterii patrimoniului în

folosinţă şi posesiune temporară sau numai în folosinţă.

4. Numai în contract este stabilită răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a

obligaţiilor.

5. Contractul de locaţiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului să-şi lărgească posibilităţile de

folosire economică a patrimoniului.

6. Este un mijloc juridic de folosire cât mai raţională, exploatare a patrimoniului în cazurile când proprietarul

temporar (sau tot timpul) nu foloseşte bunurile sale.

7. Le permite persoanelor fizice şi juridice, folosind un patrimoniu străin, să se ocupe cu activitatea de

antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.

8. Le dă posibilitate locatarilor de a obţine un venit, de a procura bunurile închiriate sau altele în

proprietate, de a-şi lărgi activitatea economică, de a acumula un capital iniţial pentru iniţierea unei afaceri personale.

9. Pentru societate importanţa contractului se manifestă şi prin faptul că datorită lui sunt implicaţi într-o

activitate de producere mulţi lucrători, având posibilitatea de a-şi întreţine familiile, de a se ocupa cu o activitate

conform profesiei.

2 . Particularităţile contractelor de arendă

La baza clasificării contractelor de arendă pot sta diferite criterii. În dependenţă de forma de proprietate a bunurilor închiriate, contractul de arendă este de două tipuri:

contractul de arendă a proprietăţii publice şi contractul de arendă a proprietăţii private.

În dependenţă de formele organizaţional-juridice ale relaţiilor de locaţiune se clasifică în trei tipuri:

1) contractul de arendă a întreprinderii ca un complex patrimonial unic;

2) contractul de arendă în grup;

3) contractul de arendă individual.

Ultimele două tipuri ale contractului de locaţiune pot avea variante – pot fi încheiate în cadrul unei

întreprinderi sau a unităţii sale structurale sub forma antreprizei de arendă sau pot fi încheiate în baza unui contract

juridico-civil de locaţiune.

Dacă la baza clasificării contractelor admitem obiectul raporturilor de locaţiune, atunci contractele sunt de

următoarele tipuri:

- contractul de locaţiune a pământului, a altor resurse naturale;

- locaţiunea întreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unităţilor sale structurale;

- contractul de locaţiune a clădirilor, construcţiilor, încăperilor şi altor bunuri imobile;

- contractul de locaţiune a mijloacelor de transport;

- contractul de locaţiune a tehnicii agricole;

- locaţiunea utilajului, inventarului instrumentelor;

- contractul de locaţiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu sunt scoase din circuitul civil;

- contractul de locaţiune a mijloacelor circulante.

În dependenţă de menirea patrimoniului închiriat, contractele se împart în locaţiunea bunurilor de importanţă

productivă, casnică şi de altă natură.

În dependenţă de subiecţii participanţi contractele de locaţiune se clasifică astfel:

- încheiate între persoane fizice;

- încheiate între persoane juridice;

- încheiate între persoane fizice şi juridice;

După termen contractele de locaţiune pot fi: - pe termen scurt, durata lor fiind mai mică de un an;

- pe termen mediu, de la un an până la trei;

- pe termen lung, pe o durată mai mare de trei ani.

Contractele de locaţiune pot fi clasificate şi în baza repetabilităţii lor. În baza

acestui criteriu ele pot fi împărţite astfel:

- contracte încheiate pentru o singură dată;

- contracte care se repetă.

3. Pregătirea pentru încheierea contractului. Încheierea contractului

Page 46: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

46

Pentru încheierea contractului de locaţiune trebuie respectate anumite etape, printre care se enumără şi

pregătirea pentru încheierea contractului sau etapa pregătitoare.

La etapa respectivă orice subiect potenţial al contractului de locaţiune, ce doreşte să intre în raporturi de

locaţiune, trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- Să studieze legislaţia în vigoare a Republicii Moldova în domeniul ce îl interesează. Pentru o analiză

comparativă pot fi studiate şi normele de drept ale altor state.

- Să studieze literatura respectivă, şi nu numai cea referitoare la contractul de locaţiune, ci şi, dacă e

posibil, la alte contracte juridico-civile a căror obiect este transmiterea patrimoniului în posesiune şi folosinţă

temporară. Pot fi studiate nu numai izvoarele juridice, ci şi cele economice şi de altă natură.

- Să studieze materialele practicii, inclusiv şi celei juridice, să facă cunoştinţă cu diferite publicaţii

periodice, cu materialele seminarelor, conferinţelor. În acelaşi timp, se recomandă a studia practica încheierii şi

executării contractelor de locaţiune în orice domeniu de activitate pentru evidenţierea tendinţelor şi legităţilor

generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor nesoluţionate, a diferitelor aspecte nereglementate de

normele juridice etc.

- Să coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare.

- În dependenţă de obiectul contractului de locaţiune e necesară colectarea, studierea şi corelarea unor

contracte concrete şi a celor tipice, referitoare la obiectul respectiv al contractului, precum şi celor asemănătoare cu

acestea.

- E necesar de a colecta şi a studia datele referitoare la însăşi obiectul contractului respectiv (când a fost

fabricat, construit, care e procentul de uzură, când a fost efectuată reparaţia capitală, cât de intensiv a fost exploatat,

a suferit unele deteriorări pe parcursul utilizării sale etc.).

- Colectarea informaţiei privitoare la contragent (despre siguranţa partenerului, reputaţia lui pe piaţă,

solvabilitatea sa, calitatea produselor şi a serviciilor prestate, a lucrărilor executate etc.).

Toate reflectările privitoare la aceste acţiuni au un caracter de recomandare şi pot fi executate în orice

consecutivitate în dependenţă de contract, de obiectul lui, de termen şi alte date.

La încheierea contractului de locaţiune trebuie luat în consideraţie faptul că

orice contract e strict individual şi de plenititudinea sa şi corectitudinea formării

depinde, în mare măsură, realizarea lui în practică. La fel, trebuie să se ţină cont de

faptul că orice contract de locaţiune, nefiind ideal, în mod obligatoriu trebuie să

îndeplinească cel puţin două condiţii: să fie clar determinat, iar conţinutul său să nu

fie în contradicţie cu normele de drept. Încheind contractul de locaţiune, trebuie avut în vedere că orice avantaje ar avea partea ce întocmeşte

proiectul contractului, în practică s-ar putea crea situaţii concrete în care avantajele ar putea fi de cealaltă parte.

Se recomandă a nu se grăbi în procesul de colectare şi de studiere a materialelor la etapa pregătitoare, în

procesul de redactare a textului contractului, precum şi în procesul de studiere şi negociere a clauzelor contractuale.

La întocmirea şi negocierea conţinutului contractului trebuie de atras cît mai mulţi specialişti, şi nu numai jurişti, ci

şi din domeniul economiei, finanţelor, precum şi din alte domenii.

Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat, analizat etc. Garanţia

succesului e predeterminată de respectarea acestor operaţii indicate mai sus.

Legislaţia în vigoare cu privire la locaţiune nu stabileşte o procedură specială de încheiere a contractului

respectiv, excepţii făcând cea de încheiere a contractului de arendă a întreprinderii, stabilită prin Regulamentul

întreprinderii de arendă, însă care nu prezintă în timpul de faţă un oarecare interes datorită învechirii acestei forme

organizaţional–juridice a relaţiilor de locaţiune.

La fel, o procedură aparte se aplică în cazul încheierii contractului de locaţiune în baza rezultatelor

licitaţiei.

Contractul de locaţiune poate fi încheiat prin intermediul unui document semnat de părţi, prin schimb de

scrisori, telegrame, fax, precum şi într-o altă formă neinterzisă de lege.

De regulă, pentru contractul de locaţiune se pregăteşte un document aparte, contractul ca atare, semnat de

părţi.

Modalitatea generală de încheiere a oricărui contract juridico-civil, printre care şi a celui de locaţiune, e

stabilită în Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).

În conformitate cu normele Codului civil, iniţiativa de încheiere a contractului de locaţiune poate reveni

oricărei dintre părţi. La încheierea contractului de locaţiune se respectă principiul egalităţii părţilor şi libertăţii

depline în privinţa alegerii partenerului.

În termeni generali procesul încheierii contractului se compune din ofertă şi acceptare [28].

Oferta trebuie să fie în formă scrisă şi, ce-i mai important să se refere la toate clauzele esenţiale ale

contractului. Reieşind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, acestea sunt cele referitoare la obiect, termen şi

cuantumul plăţii. Prin art.6 al Legii Nr.198/2003 s-a lărgit substanţial cercul clauzelor esenţiale ale contractului de

arendă, care numaidecât trebuie să fie reflectate în oferta de a contracta. Oferta, de regulă, reprezintă proiectul

contractului de locaţiune ce se transmite partenerului potenţial nemijlocit sau într-un alt mod (poştă, fax etc). Oferta

poate fi fără sau cu termen pentru acceptare şi atunci încheierea contractului depinde de respectarea acestei condiţii.

Page 47: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

47

Cealaltă parte, primind proiectul contractului, trebuie să se expună asupra ofertei prin acceptare sau prin

refuz. La fel, această parte e în drept să prezinte varianta sa a proiectului contractului, adică să propună condiţiile

sale. În cazul respectiv propunerile acestei părţi sunt considerate ca o nouă ofertă.

Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentată în formă scrisă şi să se refere la toate condiţiile ofertei.

În fiecare caz concret părţile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul contractului, tratative

ce trebuie finisate odată cu încheierea convenţiei. În textul contractului pot fi specificate condiţiile speciale,

suplimentar corelate de părţi.

La încheierea contractului de arendă în agricultură poate fi utilizat contractul-model, aprobat prin Hotărârea

Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind implementarea Legii cu privire la arendă în

agricultură [29].

Divergenţele apărute în vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanţei de judecată

competente sau curţii arbitrare, dar cu respectarea unei condiţii obligatorii – acordul ambelor părţi, deoarece

hotărârea instanţei de judecată în ceea ce priveşte redacţia contractului de locaţiune va fi obligatorie pentru ambele

părţi.

4. Obiectul contractului de arendă

E foarte uşor de confundat obiectul contractului cu conţinutul lui. Prin obiect al

contractului subînţelegem conduita părţilor, adică acţiunea sau inacţiunea la care

este impus subiectul activ şi de care este ţinut subiectul pasiv, pe când conţinutul

contractului constă în drepturile şi obligaţiile părţilor, adică în posibilităţile juridice

ale unor acţiuni şi în îndatoririle juridice corespunzătoare. Cu alte cuvinte,

posibilitatea şi îndatorirea unei conduite nu trebuie confundată cu însăşi conduita.

De exemplu, în cadrul contractului de locaţiune, obligaţia locatorului de a preda un

bun şi dreptul locatarului de a pretinde predarea bunului intră în noţiunea de

conţinut al contractului, pe când acţiunea efectivă de predare şi primire a bunului

închiriat reprezintă ceea ce numim obiect al contractului de locaţiune. Totodată, luând în consideraţie că în cadrul contractului de locaţiune conduita părţilor se referă la anumite

lucruri acestea din urmă sunt tratate ca obiect derivat sau material al contractului. Conform art.5 al Legii

Nr.861/1992, la obiectele materiale ale contractului de locaţiune putem atribui pământul, alte resurse naturale,

clădiri, construcţii etc

5. Cercul subiecţilor contractului de arendă

Ca părţi ale contractului de arendă figurează locatorul şi locatarul. În calitate de

locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al

patrimoniului închiriat (art.911 CC RM). În această calitate pot apărea persoane

fizice şi juridice împuternicite de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003,

arendator este persoana fizică sau juridică care are calitatea de proprietar sau de alt

posesor legal al bunurilor agricole ce se dau în arendă. Calitatea de arendator o

poate avea şi un grup de coproprietari ai bunurilor agricole. Locatori pot fi persoanele fizice şi juridice ale Republicii Moldova şi altor state. Prin urmare, în această

ipostază pot fi şi cetăţenii străini şi organizaţiile străine. Cercul subiecţilor, ce au drept de a da în chirie, după cum

reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992, este exhaustiv. Apare întrebarea dacă pot figura în această calitate alţi subiecţi

de drept – apatrizii, întreprinderile mixte şi organizaţiile internaţionale. Credem că odată ce Legea Nr.861/1992 nu

se expune în această privinţă, dar, totodată, nici nu stabileşte anumite interdicţii, atunci şi subiecţii de drept străini,

în principiu, pot apărea în calitate de locatori, dar cu luarea în consideraţie a îngrădirilor stabilite prin actele

normative speciale.

Reguli speciale se aplică în cazul încheierii proprietăţii de stat. Astfel, conform art.3 al Hotărârii

Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 „Cu privire la aprobarea Regulamentului întreprinderii de arendă şi

Regulamentului antreprizei de arendă”, în cazul închirierii proprietăţii întreprinderii de stat sau municipale drept

locatori sunt consideraţi:

1. Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat - la arendarea bunurilor întreprinderilor de stat sau

întreprinderilor ce deţin o cotă din averea de stat.

2. Organul autoadministrării locale pe teritoriul căruia se află întreprinderea respectivă - la arendarea bunurilor

întreprinderilor municipale şi ale celor care deţin o cotă din averea municipală [30].

Pe când art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indică că terenurile agricole proprietate publică se dau în

arendă de către Guvern sau de către autorităţile administraţiei publice locale, în limitele competenţei şi în condiţiile

legislaţiei în vigoare.

Page 48: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

48

Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendaşi (locatari) pot fi persoane

fizice şi juridice din Republica Moldova şi din alte state, întreprinderi şi organizaţii

mixte, apatrizii, organizaţiile intenţionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul

în art.1 al Legii Nr.198/2003, după care arendaşul este persoana şi/sau persoană

juridică, cu domiciliu (sediu) în Republica Moldova, care ia în arendă bunuri

agricole.

Participarea persoanelor fizice şi juridice din alte state, precum şi a apatrizilor,

la închirierea bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determină de

legislaţia Republicii Moldova (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din această

normă reiese că în calitate de chiriaşi poate apare un cerc mai larg de subiecţi de

drept, în comparaţie cu cei ce pot figura ca locatori.

De partea locatorului, cît şi de partea locatarului poate apărea atît o persoană,

cît şi un grup de subiecţi de drept.

Legislaţia în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de

locaţiune -sublocatarul. Însă la transmiterea patrimoniului în sublocaţiune trebuie

respectată o condiţie obligatorie - existenţa acordului locatorului. Conform art.18

al Legii Nr.198/2003, contractul de subarendă a terenurilor agricole va conţine

informaţii despre contractul de arendă şi despre consimţămîntul arendatorului, în al

cărui temei a fost încheiat contractul de subarendă. Arendatorul terenurilor agricole

va indica în consimţămîntul său care dintre acestea pot fi date în sub arendă, pe ce

termen şi cu ce scop. Nerespectarea acestor cerinţe poate atrage după sine

consecinţe nefavorabile pentru arendaş - rezilierea înainte de termen a contractului

la cererea arendatorului.

În subchirie poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el.

Aceasta se determină prin acordul părţilor contractului de sublocaţiune şi a

proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicţia de a subînchiria

anumite bunuri. La transmiterea bunurilor în subchirie trebuie avut în vedere că

natura juridică a contractului de sublocaţiune este, în principiu, analogică

contractului de locaţiune. Însă părţi ale cointractului de sublocaţiune sînt locatarul,

ce apare în calitate de locator a subchiriei, şi sublocatarul. La sublocaţiune

răspunzător în faţa locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămîne locatarul,

adică ultimul răspunde atît pentru acţiunile sale, cît şi pentru cele ale

sublocatarului. Pe cînd sublocatarul răspunde numai în faţa locatarului şi nu intră

în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor închiriate, o excepţie de la această

regulă fiind stipulată în art.897 CC RM, unde se menţionează că în cazul în care

locatorul nu-şi execută obligaţiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului

pentru a-l obliga să-şi execute obligaţiile.

Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioară a terenurilor

agricole nu se admite.

Noul Cod civil admite şi cesiunea locaţiunii care eliberează locatorul anterior

de obligaţii, cu excepţia cazului închirierii unui alt bun decît un imobil de locuit,

dacă părţile au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).

6. Termenul şi forma contractului de arendă

Termenul contractului de locaţiune este una dintre clauzele esenţiale ale sale.

Legislaţia în vigoare stabileşte anumite condiţii în privinţa termenului raporturilor

Page 49: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

49

contractuale, şi anume, contractul de locaţiune se încheie pe un termen nu mai

mare de 99 ani. În privinţa bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr.198/2003,

termenul arendei bunurilor agricole se stabileşte de către părţile contractante, dar

nu va fi mai mic de un an şi mai mare de 30 ani. La darea în arendă a terenurilor

agricole în scopul sădirii unor plantaţii multianuale termenul contractului de arendă

va fi stabilit pentru cel puţin 25 ani, în cazul cînd contractul nu prevede alt termen.

După cum se observă, contractul de arendă în agricultură pe un termen

nedeterminat nu este admis. Pe cînd contractul de locaţiune poate fi încheiat şi pe

un termen nedeterrminat. La această concluzie ajungem, analizînd art.904,alin.(1)

Cod civil, conform căruia, dacă raporturile contratuale continuă în mod tăcit după

expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen

nedeterminat, şi art.905,alin(1) Cod civil, după care rezilierea contractului de

locaţiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi cu un preaviz

de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile, dacă în contract nu

este prevăzut altfel.

Încheierea contratului de locaţiune pe un termen nedeterminat admite şi

legislaţia altor state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaţiei

Ruse, dacă termenul contractului de locaţiune nu e determinat, contractul se

consideră încheiat pe un termen nedeterminat. În acest caz fiecare parte poate cere

rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru

mobile. Totodată, prin lege sau contract poate fi prevăzut şi un alt termen de

preaviz de reziliere în cazul contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

După cum demonstrează practica, în Republica Moldova contractele de

locaţiune se încheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen

mai îndeplungat. Aceasta se observă atît în sectorul agrar, cît şi în alte sfere de

activitate. În Chişinău sînt cazuri cînd se închiriază sectoare de teren pe un termen

de 20, 30 şi chiar 50 ani. Este vorba despre nişte terenuri, situate în locuri publice,

cel mai des acestea fiind staţiile transportului public. Credem că acest lucru este

destul de salutabil, deoarece îi dă posibilitate locatarului să facă investiţii capitale

în construcţia obiectelor de comerţ şi de altă menire, care sînt destul de utile, în

primul rînd, pentru cetăţeni.

Raporturile contractuale pe termen lung sînt necesare atît în sectorul agrar, cît şi

în alte domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimulează

investiţiile, le oferă locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanţială a

mărfurilor, serviciilor, lucrărilor pe un termen lung (sădirea plantaţiilor

multianuale, construirea sistemelor de irigare etc.). Un alt moment important al

raporturilor contractuale îndelungate constă în faptul că duce la implicarea în

procesul de producere a unui număr mare de populaţie active din punct de vedere a

muncii.

Forma contractului de locaţiune, în cazurile prevăzute de lege, la fel este o

clauză esenţială a lui. Iniţial redacţia Legii N 862-XI admitea şi forma verbală a

contractului. Însă redacţia art.7 al acestei legi a fost modificată prin Legea

Republicii Moldova Nr.417-XII din 29 martie 1995 şi forma verbală a contractului

a fost exclusă. În prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbală,

cu excepţia contractului de locaţiune a unui imobil, care trebuie să fie întocmit în

scris (art.876,alin.(1) CC RM). Totodată, conform art.211 Cod civil, dacă părţile,

Page 50: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

50

încheind un contract de locaţiune a unui imobil nu vor respecta forma scrisă, atunci

ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului încheierii contractului prin proba

cu martori. Legea Nr.198/2003 a mers mai departe şi, conform art.6,alin.(6),

stipulează că în cazul nerespectării formei scrise, contractul va fi nul. Credem că

această normă nu este prea reuşită, deoarece în unele cazuri ea poate veni în

contradicţie cu interesele locatorilor, mai ales în sfera agricolă, unde forma scrisă a

contractului foarte des nu se respectă. Drept un model al formei scrise a

contractului de arendă în agricultură, bunăoară, poate servi contractul-model

aprobat prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004

privind implementarea Legii cu privire la arendă în agricultură.

Reieşind din natura raporturilor de locaţiune, se aplică reguli specifice în

privinţa înregistrării contractului de locaţiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod

civil, contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani

trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca

efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ. Totodată, conform art.10,alin.(2) al

Legii Nr.198/2003, contractul de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole

încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria

localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole.

Înregistrarea contractului de locaţiune a unui imobil se efectuează conform legii

cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor

imobile Nr.1543-XIII, la bunurile imobile se atribuie:

a) sectoarele de teren;

b) construcţiile capitale;

c) apartamentele şi alte încăperi izolate.

La drepturile patrimoniale, conform aceleiaşi norme, se atribuie:

a) dreptul de gestiune economică;

b) dreptul de administrare operativă;

c) dreptul de folosinţă (drept de folosinţă pe termen nelimitat, drept de arendă

pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobîndit prin moştenire,

drept viager de folosinţa asupra unei case (încăperi), drept de folosinţă cu titlul

gratuit asupra unei încăperi (locuibile sau nelocuibile));

d) ipoteca;

e) servitutele;

f) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă;

g) alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate a căror

înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare [31].

Impunerea unor reguli stricte în privinţa înregistrării unor bunuri imobile şi a

drepturilor asupra lor este explicabilă, deoarece ele reprezintă în sine obiecte ale

dreptului de proprietate foarte importante, evidenţa cărora este în interesul întregii

societăţi şi nu numai a unor persoane private.

7. Conţinutul contractului de arendă

Conţinutul contractului de locaţiune este alcătuit din totalitatea clauzelor ce se

includ în contract şi care stabilesc drepturile şi obligaţiile părţilor.

În literatura juridică clauzele contractuale se împart în trei grupe: esenţiale,

obişnuite sau neesenţiale şi facultative.

Page 51: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

51

Conform art.679 Cod civil, sunt esenţiale clauzele stabilite ca atare prin lege,

care reies din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia dintre părţi,

trebuie realizat un acord.

Reieşind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele esenţiale putem atribui clauzele

referitoare la obiectul şi termenul contractului, plata de arendă.

Contractul de arendă a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii

Nr.198/2003, în mod obligatoriu va conţine date privind:

- părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

- obiectul contractului;

- actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului

ce a dat bunul agricol în arendă;

- întregistrarea contractului în modul stabilit;

- termenul arendei;

- componenţa, forma şi cuantumul plăţii pentru arendă;

- modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;

- drepturile şi obligaţiile părţilor;

- răspunderea părţilor;

- condiţiile de modificare şi reziliere a contractului;

- condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a

utilajului şi a tehnicii agricole;

- condiţiile de recultivare, după caz;

- normele maximal admisibile de influenţă asupra mediului, cu efectuarea

analizei chimice a solului la transmiterea şi la restituirea terenului cu acordul

comun al părţilor contractante.

Contractul de arendă poate cuprinde şi alte clauze ce nu contravin legislaţiei în

vigoare (art.6,alin.(4) al Legii Nr.198/2003).

Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea

formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii

Nr.198/2003). Indiferent de aceasta, Hotărîrea Guvernului RM privind

inplimentarea Legii cu privire la arendă în agricultură Nr.72 din 30 ianuarie 2004

în Anexa 1, enumerînd clauzele contractului-model de arendă a terenurilor

agricole, nu se referă la astfel de clauze obligatorii prevăzute de lege, cum ar fi cele

referitoare la actul care autentifică dreptul de proprietate a arendatorului;

răspunderea părţilor; condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat,

inclusiv a utilajului şi tehnicii agricole; condiţiile de recultivare.

Menţionăm că Hotărîrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobată necesită

modificări şi includerea în contractul-model a tuturor clauzelor esenţiale prevăzute

de art.6 al Legii Nr.198/2003, în caz contrar în practică se pot isca serioase

probleme cu privire la valabilitatea contractelor de arendă în agricultură, încheiate

(mot a mot) în conformitate cu acest contract-model.

„Clauzele, stabilite prin lege şi care devin obligatorii pentru părţi prin însăşi

faptul încheierii contractului, se numesc neesenţiale. Ele se deosebesc de cele

esenţiale prin aceea că asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord şi contractul e

valabil chiar dacă ele nu sînt inserate în textul acestuia. Mai mult decît atît,

deoarece ele automat obţin forţă juridică din momentul ajungerii la un acord asupra

Page 52: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

52

tuturor clauzelor esenţiale, nu există nici o necesitate de a le repeta în textul

contractului” [32].

Se consideră facultative acele clauze, care sînt inserate în textul contractului

pentru a le modifica sau completa pe cele neesenţiale [33].

Pentru contractul de locaţiune clauzele neesenţiale şi facultative nu sunt

caracteristice, însă, în principiu, ele pot fi aplicate.

8. Particularităţile executării contractului de arendă

Dat fiind faptul că patrimoniul închiriat se transmite în posesiune sau numai în

folosinţă, executarea contractului ţine mai mult de locatar. Executarea contractului

din partea locatorului constă în îndeplinirea unui cerc restrâns de obligaţii -

transmiterea patrimoniului locatarului şi primirea lui înapoi odată cu încetarea

raporturilor contractuale, încasarea chiriei.

Particularităţile executării contractului de locaţiune sunt determinate, în primul

rund, de tipul contractului şi constau în următoarele:

1. Locatarul pe parcursul executării contractului este absolut independent,

autonom şi de sine stătător. Locatorul nu are dreptul să se amestece în activitatea

economică a locatarului, să determine modul de folosinţă a bunurilor închiriate.

2. Pe parcursul executării contractului de locaţiune locatarul e obligat să

organizeze un proces de producere, să conducă, să dirijeze cu acest proces.

3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaţia

lui de a asigura realizarea producţiei, serviciilor şi obiectelor produse sau

executate.

4. Totalitatea drepturilor şi obligaţiilor locatarului presupune şi faptul că el

singur suportă riscul consecinţelor nefavorabile ale executării contractului. Aceasta

înseamnă că conducerea, dirijarea neprofesionistă, neraţională în activitatea sa, ce a

dus la rezultate negative, nu îl eliberează de îndatorirea de a executa obligaţiile

sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea

patrimoniului închiriat. În acelaşi timp, conform art.920 Cod civil, în contractul de

arendă părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele

suportării prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale. De comun acord părţile pot

să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate în urma

unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de forţă majoră.

5. Pe parcursul executării contractului de locaţiune locatarul e obligat

numaidecît să respecte următoarea regulă - să folosească bunurile închiriate în

strictă corespundere cu destinaţia lor şi prevederile contractului referitoare la

modul şi volumul de folosire.

6. Odată cu încetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat să

restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea care e prevăzută în

contract.

Aceste particularităţi de executare a contractului nu sînt caracteristice

contractului de arendă a întreprinderii şi contractului antreprizei de arendă. Ele

(contractele) se deosebesc prin particularităţi specifice de executare, determinate

de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă.

Astfel, conform Regulamentului întreprinderii de arendă, din momentul

înregistrării de stat, întreprinderea de arendă devine succesor al dreptului de

Page 53: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

53

posesie şi folosinţă a bunurilor patrimoniale ale întreprinderii de stat (municipale),

luată în arendă, inclusiv a drepturilor de folosire a pămîntului şi altor resurse.

Întreprinderea de arendă îşi organizează şi desfăşoară activitatea sa în baza

principiilor gestiunii economice şi a autonomiei financiare depline.

Executarea contractului de arendă şi conducerea cu întreprinderea de arendă se

efectuează de către organele sale şi în corespundere cu statutul său.

Organul superior de conducere al întreprinderii de arendă este adunarea

generală (conferinţa) a membrilor ei.

Organul executiv al întreprinderii de arendă, care asigură conducerea activităţii

ei curente, este consiliul de conducere sau direcţia. Consiliul de conducere este

condus de preşedintele consiliului, iar direcţia - de director, care sînt aleşi în

conformitate cu statutul întreprinderii de arendă.

Consiliul de conducere (direcţia) soluţionează toate chestiunile ce ţin de

activitatea întreprinderii de arendă, cu excepţia celora care ţin de competenţa

exclusivă a adunării generale.

În conformitate cu Regulamentul antreprizei de arendă, rolul principal în

organizarea şi conducerea executării contractului antreprizei de arendă aparţine

locatorului, care în calitate de patron asigură:

- deservirea tehnică, tehnologică, informaţională şi juridică a arendaşului

de către secţiile, serviciile, şi subdiviziunile respective ale întreprinderii;

- aprovizionarea tehnico-materială a arendaşului pentru producerea

volumului necesar de mărfuri (prestarea lucrărilor, serviciilor) prevăzut în

contractul antreprizei de arendă;

- reparaţia şi renovarea bunurilor date în arendă.

Pe parcursul executării contractului se stabileşte o politică unică, se

elaborează programe de perspectivă în sfera de producţie şi noi tipuri de producţie,

se asigură securitatea muncii în colectivele antreprizei de arendă.

Arendaşul cu locatorul se află în raporturi de muncă, fiind în subordonarea

acestuia şi este îndependent numai în activitatea sa, putînd dispune, la discreţia sa,

numai de producţia (lucrările, serviciile) supravolum indicată în contract, şi

aceasta, numai în cazul cînd altceva nu e prevăzut în contract.

9. Drepturile şi obligaţiile arendatorului

Legislaţia în vigoare atrage o atenţie deosebită reglementării drepturilor şi

obligaţiilor părţilor contractului de locaţiune. Contractul de locaţiune este

sinalagmatic, de aceea lui i se aplică regula generală a contractelor juridico-civile -

obligaţiei unei părţi îi corespunde dreptul contragentului şi invers, cu unele

excepţii prevăzute de lege. Obligaţiile principale ale locatorului sunt următoarele:

- Locatorul este obligat să predea locatarului bunul. Această predare trebuie să fie reală, în natură. În

unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit locatarului şi în acest caz locatorul e obligat să admită la bun

locatarul în locul şi termenii prevăzuţi în contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, în cazul cînd locatarul

închiriază un instrument muzical în proporţii mari (bunăoară, un pian), pentru a-şi învaţa copiii să cînte la el.

Predarea reală trebuie să fie urmată de întocmirea actului de primire–predare. Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la

începutul şi la încetarea arendei, părţile contractante sînt obligate să întocmească, în termen de 14 zile, acte de

predare-preluare a bunului agricol arendat.

- Să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale cînd

are caracteristicile convenite sau, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii în cazul

în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea

Page 54: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

54

bunuri, dacă nu s-a convenit asupra folosinţei(art.878,alin.(3) CC). În baza contractului pot fi transmise şi bunuri cu

vicii materiale, însă cu condiţia că aceasta a fost specificat în contract.

- Să transmită toate documentele, regulile, instrucţiile ce autentifică dreptul de proprietate asupra

bunului închiriat şi care stabilesc modul de folosinţă a lui.

- Să transmită bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă

nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul

(art.878,alin.(4) CC).

- Să facă un control asupra corectitudinii folosinţei bunului închiriat, neimplicîndu-se în activitatea

economică a locatarului.

- Să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel

(art.898,alin.(1) CC).

- Să achite costul îmbunătăţirilor făcute bunului închiriat cu acordul său şi care nu pot fi separate fără a

se deteriora bunul. Această obligaţie apare numai atunci cînd prin contract nu e prevăzut altceva.

- Să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale.

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligaţii ale locatorului.

În contractul de arendă obligaţiile de bază ale arendatorului sînt întărite în lege.

Astfel, conform art.16 al Legii Nr.198/2003, arendatorul e obligat: a) Să predea bunurile agricole date în arendă în termenele şi în condiţiile stipulate în contract;

b) Să acţioneze astfel, încît să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în arendă;

c) Să efectueze în cont propriu reparaţia capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care contractul nu

prevede altfel;

d) Să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului agricol,

valoarea fructelor care deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfîrşitul anului agricol în condiţiile unei

gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor la momentul rezilierii

contractului.

e) Să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract.

La încheierea contractului locatorul e obligat să anunţe locatarul despre

drepturile terţilor asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă

locatarului dreptul de a cere reducerea plăţii, rezilierea contractului, precum şi

despăgubiri. În baza contractului de arendă a întreprinderii şi a contractului antreprizei de arendă sînt posibile şi alte

obligaţii ale locatorului, prevăzute de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă.

Noul Cod civil prevede şi unele drepturi specifice, care nu erau incluse în legislaţia civilă veche.

Astfel, din esenţa art.881 CC RM, rezultă că în baza contractului în locaţiune poate fi închiriat un bun cu

vicii de ordin material sau juridic cu condiţia că locatorul este informat despre aceste vicii.

În baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în

cazul imobilului, să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în

mod rezonabil. În cazul încetării raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea

construcţiilor neautorizate, dacă acestea nu prezintă careva interes pentru el. Dacă locatarul nu înfăptuieşte aceste

lucrări, locatorul este în drept să demoleze singur construcţiile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dacă, după

încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei

pentru toată durata întîrzierii şi repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie (art.910 CC).

10. Drepturile şi obligaţiunile arendaşului

Obligaţiunile arendaşului, în comparaţie cu cele ale arendatorului, sînt mai

numeroase şi anume: - să preia bunul închiriat şi să participe la întocmirea actului de preluare-predare şi să-l semneze:

- să folosească bunul închiriat în strictă corespundere cu destinaţia lui sau cu cea prevăzută în contract;

- să păstreze bunul închiriat în stare normală;

- să asigure integritatea bunului închiriat;

- să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului închiriat;

- la timp să achite chiria în locul şi modul prevăzut de contract;

- să efectueze reparaţia prevăzută de contract şi lege;

- să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriat;

- să-i repare locatorului costul bunului uzat înainte de termen;

- la încetarea raporturilor contractuale să-i întoarcă locatorului bunul închiriat, dacă el n-a fost

răscumpărat;

- să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătăţirile făcute, dacă acestea sînt efectuate

fără acordul lui şi nu pot fi separate;

- să demoleze toate clădirile şi construcţiile construite pe terenul locatorului fără acordul acestuia, dacă

el o cere;

Page 55: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

55

- să întoarcă locatorului toate documentele primite la încheierea contractului;

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligaţiuni. Art.16 al Legii Nr.198/2003 stabileşte următoarele obligaţiuni ale arendaşului:

- să folosească cu bună-credinţă bunurile arendate, conform clauzelor contractului;

- să menţină potenţialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expirarea termenului stipulat în

contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ţinîndu-se cont de gradul de uzură;

- să achite plata pentru arendă în termenul şi modul stabilit;

- să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislaţia în vigoare, în cazul cînd contractul nu prevede

altfel;

- să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract.

Legislaţia în vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies

din obligaţiile corelative ale locatorului şi acestea sînt următoarele: - dreptul de a răscumpăra bunul închiriat în întregime sau parţial dacă legea nu prevede vreo îngrădire în

acest sens. În prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii Nr.198/2003, este interzisă răscumpărarea terenurilor agricole,

normă care, după părerea noastră, nu este cea mai reuşită;

- cu acordul locatorului să aducă îmbunătăţiri bunului închiriat;

- să transmită bunul închiriat în sublocaţiune cu acordul preliminar al locatorului;

- să ridice îmbunătăţirile aduse bunului închiriat fără acordul proprietarului, dacă ele sînt separabile şi

dacă altceva nu e prevăzut în contract.

Prin acordul părţilor în contract pot fi prevăzute şi alte drepturi specifice.

11. Modificarea contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune se supune regulei generale - contractul poate fi

modificat în orice moment prin acordul părţilor. Respectiv, fiecare parte poate

oricând înştiinţa contragentul său despre dorinţa de a modifica contractul, cerându-

i acordul. Conform art.12,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, în cazul când una dintre

părţile contractante intenţionează să modifice clauzele contractului de arendă, ea va

solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile până la prezentarea

propunerilor de modificare. Totodată, avizul negativ al celeilalte părţi, reieşind din

principiul egalităţii părţilor, nu poate fi atacat în instanţa de judecată. E posibilă

ducerea tratativelor în privinţa modificării clauzelor contractuale şi chiar adresarea

în instanţa de judecată, însă, de asemenea numai în baza acordului comun. În aceeaşi ordine de idei clauzele contractului de arendă a bunurilor agricole se modifică cu acordul comun

al părţilor contractante ori prin hotărârea instanţei judecătoreşti (art.12,alin.(1) al Legii Nr.198/2003). Astfel,

arendaşul are dreptul de a cere micşorarea plăţii de arendă, dacă condiţiile de folosinţă a bunului, prevăzute în

contract, sau starea bunului simţitor s-a înrăutăţit în virtutea unor împrejurări pentru care arendaşul nu poartă

răspundere. Astfel de condiţii, de exemplu, pentru unele localităţi ale Republicii Moldova pot consta în întreruperea

livrării energiei electrice pe un anumit termen şi, implicit, limitarea arendaşului în posibilitatea de a se folosi de

utilajul închiriat sau alte bunuri, exploatarea cărora e legată de folosirea energiei.

Conform art.879 Cod civil, dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din

chirie proporţional diminuării folosinţei bunului. Iar art.917 Cod civil stipulează că dacă mai mult de jumătate din

fructele obţinute prin arendare pier fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a plăţii arendei. Dreptul la

reducere subzistă doar pînă la separarea fructelor bunului arendat.

După cum s-a observat mai sus, stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa proprietarului bunului

închiriat sau a persoanei împuternicite de el. Aceeaşi regulă acţionează şi în privinţa modificării clauzelor

contractuale referitoare la chirie, însă Legea Nr.861/1992 stabileşte cazuri cînd modificarea chiriei poate avea loc în

mod unilateral şi anume: cînd se schimbă preţurile, tarifele, plăţile sau normele de amortizare (uzură) reglementate

de stat, precum şi în alte cazuri prevăzute de legislaţie (art.9,alin.(3) al Legii Nr.861/1992). Credem că şi aceste

chestiuni trebuie soluţionate în baza acordului comun al părţilor, deoarece principiul egalităţii trebuie respectat în

toate cazurile.

După părerea noastră, cel mai bine acest principiu s-ar respecta în cazul stabilirii nemijlocite în contract a

temeiurilor de modificare, mai ales că acest lucru e admis de legislaţie. În fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie

stabilite prin acordul părţilor, reieşind din specificul fiecărui contract în parte.

12. Încetarea raporturilor de locaţiune

Legislaţia în vigoare stabileşte temeiuri generale şi speciale de încetare a

raporturilor contractului de locaţiune.

Page 56: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

56

Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unităţii economice, distrugerea

bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de către locatar.

Reorganizarea unităţii economice care dă în arendă, precum şi schimbarea proprietarului bunurilor

închiriate nu serveşte drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezelierea lui.

Contractul de locaţiune îşi încetează efectele în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică a

bunului închiriat, precum şi în cazul decesului locatarului - persoană fizică.

Conform regulei generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înţelegerii dintre părţi. La

cererea uneia dintre părţi contractul poate fi reziliat în temeiul hotărîrii instanţei judecătoreşti competente în cazul în

care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.

Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaţiune de către locator pot apare în cazurile, cînd

locatarul:

- posedă şi foloseşte bunurile arendate în necorespundere cu contractul sau cu destinaţia bunurilor;

- înrăutăţeşte intenţionat sau din imprudenţă starea bunurilor închiriate;

- nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării termenului de plată, dacă contractul nu prevede

altfel;

- nu îndeplineşte obligaţiile contractuale de restabilire integrală şi de reparare a bunurilor închiriate;

- dă în subchirie fără consimţămîntul proprietarului bunurile primite conform contractului;

- foloseşte neraţional bunurile închiriate sau prin mijloace care duc la înrăutăţirea pămîntului şi altor

resurse naturale;

- nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili;

- nu a folosit timp de un an terenul destinat producţiei agricole şi timp de doi ani terenul destinat

producţiei neagricole.

În afară de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabileşte şi altele. De exemplu,

dacă arendaşul nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege, refuză să

ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract (art.14). Locatarul, la rândul său, are dreptul de a cere rezilierea contractului dacă:

- persoana care dă în chirie nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale privind restabilirea integrală şi

repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele asemenea;

- bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul nu poartă răspundere, ajung într-

o stare inutilizabilă;

- persoana care dă în chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.

Locatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care el a devenit invalid sau este declarat

incapabil, sau în cazul cînd execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvîrşirea unei infracţiuni sau unei alte

pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.

Partea care intenţionează să rezilieze contractul de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3

luni înainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii Nr.198/2003).

Subliniem că în cazul apariţiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept, însă

nicidecum obligată, să se adreseze în instanţa de judecată cu o astfel de cerere.

13. Temeiuri de încetare a relaţiilor contractuale

Consecinţele stingerii raporturilor contractuale de locaţiune (arendă) pot fi

împărţite în 2 grupe: patrimoniale şi personale (nepatrimoniale). Consecinţele de ordin patrimonial sînt următoarele:

1. Dacă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate n-au fost răscumpărate, ele

trebuie restituite locatorului în aceeaşi stare, în care locatarul le-a primit, luînd-se în consideraţie uzura lor normală,

sau în starea prevăzută de contract. Conform art.21,alin.(1) al Legii Nr.198/2003, restituirea bunurilor agricole luate

în arendă se face în baza actului de predare-preluare.

2. În cazul înrăutăţirii stării bunurilor închiriate, produse din vina locatarului, el trebuie să acopere

locatorului prejudiciile cauzate bunului, dacă nu va dovedi că înrăutăţirea stării bunurilor nu s-a produs din vina lui.

3. În cazul deteriorării bunurilor înaintea expirării termenului de exploatare prevăzut de contract,

locatarul acoperă locatorului prejudiciul astfel cauzat, dacă altceva nu e prevăzut prin contract.

4. Îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate efectuate fără acordul locatorului şi care nu pot fi ridicate fără

a se deteriora bunurile închiriate, trec în proprietatea locatorului.

Clădirile şi instalaţiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul închiriat din

mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec în proprietatea acestui din

urmă, dacă contractul nu prevede altfel. În acest caz locatarul are dreptul să ceară

compensarea costului lor. Construcţiile şi instalaţiile ce nu pot fi permutate,

construite pe terenul închiriat din mjloacele locatarului fără permisiunea

locatorului, trec fără nici o compensare în proprietatea celui din urmă. Dacă el cere

Page 57: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

57

să fie demolate, locatarul este obligat să le demoleze din cont propriu sau să

restituie cheltuielile ce ţin de demolare.

Prin contract pot fi stabilite şi alte clauze privitor la soarta îmbunătăţirilor

făcute bunurilor închiriate.

Conform art.922 Cod civil, dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren

agricol are loc pînă la încheierea anului agricol, arendatorul este obligat să

plătească arendaşului valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, ar putea fi

separate înainte de sfîrşitul anului în condiţiile unei gospodăriri normale.

Consecinţele de ordin personal se referă la cazurile cînd în calitate de locatar

apare o persoană fizică. Legislaţia în vigoare stabileşte următoarele efecte de ordin

personal:

1. La expirarea termenului contractului de locaţiune locatarul are dreptul

prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:

a şi-a onorat anterior obligaţiile contrctuale;

b unul se dă în locaţiune pe un nou termen;

c este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator.

2. În cazul în care locatarul, persoană fizică, decedează, succesor ale

drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau lucrat împreună

cu el, dacă acest membru doreşte să fie locatar. Locatorul nu are voie să refuze

intrarea în drept asupra contractului pe termenul rămas cu excepţia cazurilor cînd

încheierea contractului a fost stipulată de calităţile profesionale ale locatarului

decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, închiria o încăpere

nelocuibilă pentru atelierul său. În cazul decesului pictorului membrii familiei lui,

ce nu sînt pictori, nu sînt în drept să pretindă la închirierea ulterioară a acestei

încăperi. Dacă sînt cîţiva pretendenţi din rîndul membrilor familiei celui decedat şi

se iscă un litigiu între ei, problema dreptului prioritar la încheierea contractului se

soluţionează de către instanţa judecătorească, luîndu-se în considerare posibilităţile

reale (capacitatea de muncă, pregătirea profesională şi alte calităţi).

3. Dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul dintre membrii

familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile când:

a locatarul a devenit invalid;

b locatarul e declarat incapabil de către instanţa de judecată;

c locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârşirea unei

infracţiuni sau în urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de

mai departe a contractului.

15. Natura juridică a contractului de subarendă

Legea expres stipulează un drept foarte important al locatarului care constă în

posibilitatea de a da bunul închiriat în sublocaţiune (art.894,alin.(1) CC). Acest

drept se referă şi la contractul de arendă a bunurilor agricole (art.18 al Legii

Nr.198/2003).

Subarenda poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale şi anume: a) iniţial pentru a da bunul în sublocaţiune locatarului este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa

şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul;

b) numai cu consimţământul locatorului. În contractul de arendă în agricultură consimţământul trebuie să fie

expres dat în formă scrisă;

c) dacă nu consimte la sublocaţiune, locatorul este obligat să comunice în, termen de 15 zile, locatarului

motivele. În caz contrar se consideră că a consimţit. Dacă după încheierea contractului de locaţiune pentru locatar se

Page 58: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

58

naşte un interes legitim de a da bunul, integral sau parţial unui terţ locatorul nu este în drept să nu dea

consimţământul la subînchiriere (art.894 alin.(2) CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, să zicem, în caz

de boală gravă, în caz de necesitate de a pleca în deplasare etc. De la această regulă pot fi şi unele excepţii, când

locatorul poate să nu dea consimţământul, bunăoară, persoana terţului constituie un impediment, spaţiul închiriat

devine supraîncărcat sau dacă există alte motive temeinice;

d) termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune;

e) subarenda ulterioară nu se admite;

f) încheierea unui contract separat de sublocaţiune. Expres această condiţie este stipulată în art.18,alin.(1) al

Legii Nr.198/2003.

Natura juridică a contractului de sublocaţiune, în principiu, este aceeaşi ca şi a

contractului de locaţiune. Subarenda încheiată cu respectarea condiţiilor legale este valabilă şi produce efecte între locatar şi

sublocatar, ca orice contract de locaţiune.

19. Arendarea terenurilor şi altor resurse naturale

Pe lângă particularităţile indicate în paragraful 8 al acestui capitol, în cazul

arendării terenurilor şi altor resurse naturale în contract trebuie să fie stipulate şi

alte condiţii, şi anume:

- scopul folosinţei obiectului închiriat: de exemplu, pentru creşterea

producţiei agricole, plantării livezilor, viilor, altor culturi multianuale, exploatarea

şi dobîndirea diferitelor resurse naturale etc;

- mărimea sectorului de teren, schema lui cu indicarea hotarelor, a

parametrilor săi şi a configuraţiei sale;

- locul aflării obiectului închiriat, plasarea sa faţă de alte obiecte imobile,

ce se află în vecinătate;

- particularităţile reliefului;

- existenţa şi amplasarea drumurilor şi altor căi de acces ce duc spre

obiectul închiriat;

- existenţa diferitelor îngrădiri şi obstacole în folosinţa obiectului închiriat

de ordin juridic (servituţii etc) sau de ordin material (linii de electrocomunicaţii

etc.);

- intensitatea folosinţei obiectului închiriat (de exemplu: pentru obţinerea a

două recolte pe an);

- existenţa pe sectorul de teren închiriat a clădirilor, construcţiilor,

sistemelor de irigare etc.; condiţiile şi modul de folosinţă a acestora;

- condiţiile şi modul de ridicare pe teritoriul obiectului închiriat a

clădirilor, construcţiilor, altor încăperi auxiliare, necesare pentru exploatarea

obiectului închiriat, inclusiv distribuirea între părţi a cheltuielilor de ridicare;

- alte condiţii stabilite prin acordul părţilor.

Toate aceste clauze sânt stabilite prin acordul părţilor, reieşind din

particularităţile concrete ale fiecărui contract încheiat.

Conform art.7 al Legii Nr.198/2003, la începutul şi încetarea arendei, părţile

contractante trebuie să întocmească, în termen de 14 zile, acte de predare-preluare

a bunului agricol arendat, cu indicarea în el a tuturor datelor stipulate în articolul

respectiv al legii. Din momentul semnării actul de predare-preluare devine parte

integrantă a contractului de arendă.

Page 59: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

59

20. Arendarea clădirilor, instalaţiilor şi altor bunuri imobile

La locaţiunea clădirilor, construcţiilor şi altor obiecte analogice, în contract, pe

lângă cele generale, mai trebuie să fie reflectate şi următoarele clauze: - starea obiectului şi utilitatea lui pentru folosirea sa conform destinaţiei obişnuite sau celei prevăzute în

contract;

- locul aflării bunului închiriat;

- data ridicării şi dării în exploatare a bunurilor închiriate, procentul său de uzură;

- dimensiunile şi suprafaţa obiectului închiriat;

- dimensiunile şi configuraţia teritoriilor adiacente;

- volumul şi intensitatea exploatării (de exemplu: într-un schimb sau două);

- existenţa utilajelor, instrumentelor, altor bunuri transmise chiriaşului împreună cu obiectul închiriat;

- existenţa sau lipsa unei necesităţi în efectuarea reparaţiei curente sau capitale, precum şi modul de

distribuire a cheltuielilor în cazul necesităţii efectuării lor;

- lista îmbunătăţirilor şi altor lucrări ce se permit a fi efectuate de către chiriaş.

Unele noi aspecte în privinţa arendei în agricultură sînt stabilite prin Legea Nr.198/2003.

Astfel, conform art.7 al legii respective, se stabileşte că în actul de predare-preluare a terenului

agricol se vor conţine următoarele date: a) numărul cadastral al terenului;

b) suprafaţa;

c) bonitatea;

d) modul de folosinţă;

e) culturile premergătoare cultivate în ultimii 5 ani şi îngrăşămintele folosite în aceşti ani;

f) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);

g) viciile materiale şi juridice;

h) alte date, la cererea părţilor.

Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele decît terenurile, va conţine

următoarele date: a) denumirea şi destinaţia bunurilor;

b) starea tehnică;

c) anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general de exploatare a bunurilor şi termenul care a rămas;

d) efectuarea ultimei reparaţii curente şi capitale;

e) valoarea de piaţă a bunurilor;

f) condiţiile de folosire;

g) viciile materiale şi juridice;

h) alte date la cererea părţilor.

21. Particularităţile contractului de locaţiune a mijloacelor de transport, a tehnicii şi

utilajului agricol şi de altă natură Închirierea mijloacelor de transport, a tehnicii şi utilajului agricol şi de altă natură se practică foarte des atât

în localităţile urbane, cât şi cele rurale.

La particularităţile contractului de locaţiune a acestor obiecte se atribuie:

- anul de producere şi procentul de uzură;

- distanţa parcursă sau perioadele (sezoanele) de exploatare;

- completarea cu diferite detalii, agregate etc.;

- starea obiectului în genere şi a componentelor sale în particular, posibilitatea folosinţei lor după

destinaţia sa obişnuită sau conform celei prevăzute în contract;

- volumul şi intensitatea exploatării;

- obligaţiile părţilor în privinţa efectuării reparaţiei capitale;

- condiţiile şi modul de răscumpărare posibilă a obiectului, precum şi consecinţele uzurii complete.

Unele particularităţi ale acestui tip de contract sunt stabilite prin Legea

Nr.198/2003. Astfel, conform art.25 al legii respective, se stabileşte că arendaşul

înregistrează pe numele său mijloacele de transport şi tehnica agricolă arendate şi

le asigură de răspundere civilă în modul stabilit. În perioada arendării mijloacelor de transport şi a tehnicii agricole arendaşul se consideră posesor legal al

acestora şi poartă răspundere civilă pentru deteriorarea lor.

Casarea, gajarea, comercializarea, precum şi înstrăinarea în orice alt mod a bunurilor agricole, altele decât

terenurile, fără consimţământul arendatorului se interzice.

22. Conţinutul aproximativ al unui contract de locaţiune

Page 60: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

60

Structura oricărui contract de locaţiune depinde, în primul rând, de raportul juridic de locaţiune concret.

Conform principiilor generale, cu cât e mai voluminos şi complicat obiectul contractului, cu atât mai multe clauze el

trebuie să conţină. Asupra conţinutului contractului pot influenţa o mulţime de factori, însă în fiecare caz părţile

trebuie să determine şi să stabilească în contract atât clauzele generale, cât şi cele specifice, caracteristice anume

pentru contractul respectiv.

În dependenţă de complexitatea sa contractul de locaţiune poate fi împărţit pe capitole, paragrafe, secţiuni,

puncte. Condiţiile contractului pot fi individualizate şi în alt mod.

În mod obligatoriu orice contract de locaţiune trebuie să conţină următoarele:

- denumirea contractului de locaţiune în care, de obicei, se indică obiectul locaţiunii: de exemplu,

contractul de închiriere a unui automobil, contractul de locaţiune a unui teren, clădiri, construcţii, încăperi

nelocuibile (depozit) etc. Aici, de asemenea, se indică locul şi momentul încheierii contractului;

- părţile contractante, adică subiecţii;

- obiectul contractului şi părţile sale componente;

- scopul şi sarcinile urmărite de părţi la încheierea contractului;

- destinaţia bunurilor închiriate;

- termenul contractului, fiind indicat numaidecât momentul în care contractul intră în vigoare: din

momentul încheierii, transmiterii bunurilor sau din alt moment la acordul părţilor;

- chiria, mărimea şi modul de determinare a ei, termenii de încasare a plăţii şi alte condiţii la acordul

părţilor;

- drepturile şi obligaţiile părţilor;

- obligaţiile părţilor în privinţa efectuării reparaţiei curente şi capitale a patrimoniului închiriat;

- condiţiile de angajare şi mărimea răspunderii părţilor pentru neexecutarea sau executarea

necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale;

- împrejurările ce eliberează părţile de răspundere;

- modul de soluţionare a litigiilor;

- temeiurile şi modul de modificare şi reziliere a contractului;

- efectele încetării raporturilor contractuale;

- drepturile şi obligaţiile părţilor în privinţa îmbunătăţirilor făcute;

- rechizitele părţilor;

- oricare alte condiţii la acordul părţilor.

Consecutivitatea clauzelor inserate în contract poate fi diferită şi se stabileşte în

baza acordului părţilor. În mod special în contract trebuie indicate condiţiile de aplicare la raportul respectiv a unor sau altor norme

de drept.

În caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atestă dreptul de proprietate a

locatorului asupra patrimoniului închiriat, starea acestui patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului

locaţiunii, permisiunii de efectuare a lucrărilor etc.

Tema 9.

Răspunderea în cadrul contractului de arendă.

Tezele principale

1. Temeiuri generale de survenire a răspunderii.

2. Răspunderea părţilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale.

3. Sancţiuni.

4. Răspunderea pentru acţiunile terţilor în carul contractului de arendă.

5. Probleme şi soluţionarea lor în temeiul răspunderii.

Page 61: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

61

1. Temeiurile generale de survenire a răspunderii

Prin răspundere juridico-civilă se subînţelege o măsură de constrângere de ordin

patrimonial care asigură restabilirea drepturilor lezate şi care se aplică ca

consecinţă pentru cel vinovat în scopul educării şi stimulării unui comportament

cuvenit a acestuia din urmă [35]. Răspunderea juridico-civilă – o sancţiune ce constă în lipsirea persoanei, ce a încălcat legea civilă sau

drepturile şi interesele altor persoane, de patrimoniu fără vreo careva compensare [36].

Pentru angajarea răspunderii juridico-civile în baza contractului de locaţiune trebuie să existe condiţiile

generale cunoscute ale răspunderii civile:

1) fapta ilicită;

2) existenţa unui prejudiciu;

3) legătura cauzală între fapta ilicită şi prejudiciul cauzat;

4) vinovăţia.

O particularitate importantă a contractului de locaţiune constă în faptul că angajarea răspunderii are loc în

cazul existenţei a numai două condiţii – fapta ilicită şi vinovăţia, fără existenţa unui prejudiciu şi, respectiv, a

legăturii cauzale dintre fapta ilicită şi prejudiciul cauzat.

Fapta ilicită în cadrul contractului de locaţiune constă în neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a

obligaţiilor contractuale.

O altă particularitate a răspunderii în cadrului contractului de locaţiune constă în angajarea acesteia

indiferent de forma vinovăţiei persoanei ce a încălcat obligaţiile contractuale. Astfel, în cadrul relaţiilor de locaţiune

pot fi cazuri de încălcare intenţionată, voită a obligaţiilor contractuale sau, deseori, de nerespectare a acestora din

neatenţie sau culpă, însă gradul vinovăţiei nu se ia în consideraţie la stabilirea răspunderii.

Contractului de locaţiune, de asemenea, i se aplică regula generală ce prevede că partea care n-a executat

obligaţia sa contractuală se prezumă ca vinovată de această neexecutare, până când nu va demonstra lipsa vinovăţiei

sale.

În contractul de locaţiune trebuie să fie indicate împrejurările care pot duce la exonerarea de răspundere. În

primul rând acestea sunt împrejurările de forţă majoră. Circumstanţele pot fi diferite şi se stabilesc la acordul

părţilor. Totodată, incompetenţa, neprofesionalismul persoanelor cu funcţii de răspundere, care au întocmit şi

încheiat contractul respectiv, nu pot fi considerate drept cazuri de forţă majoră şi nu pot servi drept temei pentru

exonerarea de răspundere civilă contractuală. Consecinţele nefavorabile ale incompetenţei şi neprofesionalismului

persoanelor cu funcţii de răspundere şi a reprezentaţilor părţilor îl suportă părţile contractante.

2. Răspunderea părţilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale

În art.23 al Legii Nr.861/1992 se stipulează că pentru neîndeplinirea sau

îndeplinirea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale, inclusiv pentru

modificarea sau rezilierea unilaterală a contractului, partea culpabilă poartă

răspunderea prevăzută de contract şi de legislaţie. Aceeaşi regulă prevede şi art.28

al Legii Nr.198/2003. Deci, în actele normative respective e reflectată tendinţa

legislativă din ultimii ani de a acorda prioritate răspunderii stabilite în contract.

Această regulă corespunde principiului libertăţii depline şi egalităţii părţilor la

stabilirea clauzelor contractuale, însă impune părţile să indice în contract cazurile

ce prezintă încălcare a obligaţiilor contractuale şi ce-i mai important - sancţiunile

pentru comiterea lor. Nerespectarea de către părţi a acestei reguli poate duce la

consecinţe nefavorabile şi anume: aplicarea numai a normelor civile generale

referitoare la neîndeplinirea obligaţiilor. O astfel de normă este cea din art.602 Cod

civil al Republicii Moldova, care stabileşte că în cazul în care nu execută obligaţia,

debitorul este obligat să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat, dacă

nu dovedeşte că neexecutarea obligaţiei nu-i este imputabilă. Complexitatea acestei

situaţii constă în faptul că partea contractantă, căreia i-au fost încălcate drepturile,

adresându-se în instanţa de judecată, trebuie să demonstreze existenţa prejudiciilor

Page 62: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

62

şi mărimea lor. A demonstra în practică aceasta este complicat şi costisitor de

aceea sunt posibile cazuri, când partea care a încălcat obligaţiile contractuale să nu

poarte nici o răspundere.

Reieşind din aceasta, este foarte important ca în contract să fie indicate

temeiurile de aplicare şi sancţiunile pentru încălcarea obligaţiilor contractuale. În

acest caz aplicarea sancţiunilor, prevăzute în contract, pot avea loc şi în cazul lipsei

prejudiciilor, fiind necesară numai existenţa faptului ilicit, adică a neexecutării

obligaţiilor contractuale în “lato sensu”.

Conform art.28,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, încetarea acţiunii contractului

de arendă nu absolvă părţile de răspunderea pentru neexecutarea sau executarea

necorespunzătoare a clauzelor contractuale pe perioada de acţiune a acestuia.

După părerea noastră, în cuprinsul Legii Nr.862/1992 este inserată o normă

declarativă destul de nereuşită. Astfel, conform art.24 al legii respective, în cazul

insuficienţei de mijloace a organului de stat, care a dat în arendă bunurile

întreprinderii sau ale organizaţiei de stat, răspunderea pentru obligaţiile acestui

organ faţă de arendaş o poartă proprietarul bunurilor. Această normă vine în

contradicţie cu principiile generale de delimitare a răspunderii subiecţilor dreptului

civil, stabilite de Codul civil al Republicii Moldova. Astfel, conform

art.179,alin.(4) Cod civil al RM, statul şi unităţile administrativ-teritoriale nu

poartă răspundere pentru obligaţiile întreprinderilor de stat şi ale întreprinderilor

municipale. Aceste întreprinderi nu poartă răspundere pentru obligaţiile statului şi

ale unităţilor administrativ-teritoriale.

3. Răspunderea pentru acţiunile terţilor în carul contractului de arendă.

O importantă particularitate a contractului de locaţiune o reprezintă

răspunderea locatarului faţă de locator nu numai pentru faptele sale, ci şi pentru

faptele terţelor persoane, care iau parte la executarea contractului. Se evidenţiază

această particularitate în acele cazuri, când locatarul s-a folosit de dreptul său de a

transmite patrimoniul în sublocaţiune. Totodată responsabil conform contractului

faţă de locator pentru acţiunile sale şi cele ale sublocatarului rămâne locatarul. În

acela timp, locatarul se află în raporturi contractuale de sublocaţiune cu

sublocatarul şi este în drept să-l tragă pe ultimul la răspundere pentru neexecutarea

sau executarea necorespunzătoare a contractului de sublocaţiune. Aici e de

menţionat că natura juridică a contractului de sublocaţiune, inclusiv şi condiţiile

referitoare la responsabilitatea părţilor, este aceiaşi ca şi a contractului de

locaţiune.

Locatarul, la fel, răspunde faţă de locator pentru faptele membrilor familiei

sale şi a altor persoane admise la folosinţa şi exploatarea patrimoniului închiriat.

Totodată, gradul vinovăţiei acestora nu are importanţă la stabilirea răspunderii pe

seama locatarului. Nu contează nici vârsta membrilor familiei, important fiind că ei

au fost admişi la folosinţa patrimoniului închiriat de către locatar.

Page 63: NOTE DE CURS DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ (Ciclul I)

63