Nieruchomości rolne

Nieruchomości rolne

Ryszard Cymerman

WYCENA

Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej

Użytek rolnyUR

Grunt rolnyGR

Nieruchomość rolnaNR

Gospodarstwo rolne

Gos.Rol.

Ewidencja gruntów i budynków

Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Kodeks cywilny art.55

Kodeks cywilny Art.461

Ustawa o podatku rolnym

USTAWA o kształtowaniu ustroju rolnego

Użytek rolnyUR

Rodzaje w grupie URR Grunty orneŁ ŁąkiPs PastwiskaS/R SadyB/R Zabudowa zagrodowaWsr Stawy rybackieW Rowy melioracyjne

Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów

Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity.

Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej

KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB

Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków:•gleby orne,•gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska),•gleby pod lasami,•gleby pod wodami,•nieużytki.


Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb:- typ i podtyp gleby,- rodzaj gleby,- gatunek gleby,- klasa bonitacyjna,- kompleks przydatności rolniczej gleby.


Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak:a) klimat,b) rzeźba terenu,c) szata roślinna,d) działalność człowieka.


Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych.


Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne:1) żwiry (części o śr. 1-20 mm)2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm)3) gliny (utwory różnoziarniste)4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm)6) lessy (utwory pyłowe)7) rędziny

Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKlasy bonitacyjne glebKlasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy:•ukształtowanie terenu,•charakter użytkowania,•miąższość poziomu próchnicowego,•barwę poszczególnych poziomów,•skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów,•pH (kwasowość gleby),•zawartość CaCo3,•warunki wodne,•oglejenie,•występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym)•oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin.

Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKlasy bonitacyjne gleb

R Ł Ps Ls i Lz Wody9 6 7 6 6

III

IIIaIIIbIVaIVbVVIVIz

IIIIIIIVVVI

IIIIIIIVVVIVIz

IIIIIIIVVVI

IIIIIIIVVVI

Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKompleksy przydatności rolniczej

Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych.

Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej

6 Dz ps : pl

Nr kompleksu

Typ gleby

Głębokość zmiany warstw

Rodzaj gleby pod spodemRodzaj gleby na wierzchu

do 50 cm : 50-100 cm: 100-150 cm

Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych1 pszenny bardzo dobry2 pszenny dobry3 pszenny wadliwy4 żytni bardzo dobry5 żytni dobry6 żytni słaby7 żytni bardzo słaby8 zbożowo-pastewny mocny9 zbożowo-pastewny słaby10 zbożowo-pszenny górski11 zbożowy górski12 owsiano-ziemniaczany górski13 owsiano-pastewny górski14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone

Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych

1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II

2 z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV

3 z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy

V i VI.

Zamiana gruntów rolnych i leśnych na

inne

Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne

P Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905

USTAWAz dnia 3 lutego 1995 r.

o ochronie gruntów rolnych i leśnychT.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266)

przepisy prawne:

Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki

rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

.

UwagaU S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657

I. Obowiązek sporządzenia mpzp

II. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia

III. Wyłączenie z produkcji

Zabudowa nierolnicza

Zabudowa rolnicza

Ograniczenia związane z zamianą gruntów rolnych i leśnych na inne

Lp. Wyszczególnienie Organ wydający zgodę

1grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I – III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha

Minister Rolnictwa i

Rozwoju Wsi

2grunty stanowiące użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

Marszałek

3Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar przekracza 1 ha

4 lasy prywatne i komunalne

5 lasy Skarbu Państwa Minister Środowiska

Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78)

Stan wg miejscowegoplanu (funkcja)

Stan wg ewidencji gruntów(sposób korzystania)

ROLNICZA LUB LEŚNA INNA (np. rekreacja, budownictwo mieszkaniowe)

ROLNICZY LUB LEŚNY INNY (np. rekreacja,budownictwo mieszkaniowe)

I II III

!! PRZEZNACZENIE !!!! WYŁACZENIE !!

"Zgodność planuz ewidencją"

"Plan się nie zgadzaz ewidencją"

"Zgodność planuz ewidencją"

Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele.

Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów

rolnych i leśnych z produkcji.

Starosta Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych

Dyrektor Parku Narodowego

Grunty rolne

Lasy

Nieruchomości naterenie Parku narodowego

OBOWIĄZEK UISZCZANIA OPŁATY !

GLEBY ORGANICZNE

GRUNTY KLAS IV V , VI GLEB MINERALNYCH

OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ

GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV

OPŁATY WARUNKOWE

LASYGRUNTY KLASI-III

OPŁATY BEZWARUNKOWO

Wycena

Prawne uregulowania wyceny nieruchomości

rolnych

Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu

Państwa z zasobu ANR

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

w tym:• gruntów, • plantacji kultur wieloletnich,• budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych.• drzewostanów,

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamia)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych

Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58)

Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia

niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia

społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U.

89, poz. 445).

Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r.o kształtowaniu ustroju rolnego

(Dz. U. Nr 64, poz. 592)

Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu

Przedmiot wyceny

•nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej,

•części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie,

•nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.

Nie są przedmiotem wyceny

Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie.

Rolne przeznaczone na inne cele

PLAN MIEJSCOWY Rolnicze Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe

EWIDENCJA GRUNTÓW Rolnicze Rolnicze

Mieszkaniowe, przemysłowe,

usługowe

AKTUALNY STAN Rolnicze Rolnicze Podział

Budowa infrastruktur

y

Wyłączenie z

produkcji

Realizacjainwestycji

Korzystanie

WARTOŚĆ

a

bcde

fDlatego, że wartość ich jest inna

Nieruchomości rolne - cechy

1. lokalizacja i położenie,

nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę

2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych,

4. różnorodność utworów tworzących glebę,

5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,

3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość,

6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej,

7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.

Nieruchomości rolne - cechy

1. lokalizacja,

nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę

2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,

3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,

4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej

Części składowe gruntu rolnego1. grunty rolne

2. budynki i budowle rolnicze,

3. rośliny:•uprawy i zasiewy,•plantacje kultur wieloletnich,•drzewa i krzewy

4. Wody (w stawach i innych zbiornikach

5. złoża kopalin pospolitych

- są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie.

Uprawy i zasiewy

- są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich.

Kultury wieloletnie

Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych.

Budynki rolnicze

są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak:

• zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,• płyty do składowania obornika,• silosy na kiszonkę,• silosy na zboże i paszę,• komory fermentacyjne,• zbiorniki biogazu.

Budowle rolnicze

Przedmiot wyceny Może nim być

1. nieruchomość rolna – jako całość.

lub2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu.

Przedmiot wycenyWartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp.

można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych

celem ich oddzielnej wyceny.

szczególne źródła informacji:

informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,

dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej,

mapy glebowo-rolnicze,

mapy zasobności gleb,dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki,

dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich,szczególne w przypadku gruntów położonych w

strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych.

szczególne źródła informacji:publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej,

Procedury wyceny

metody podejść:•porównawczego, •dochodowego,•kosztowego•mieszanego.

Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych.

Procedury wyceny Podejście dochodowe

Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej,dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie

czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości.

Procedury wyceny

może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

Procedury wyceny

jednostka porównawcza

Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest

1 ha fizyczny

Procedury wyceny

W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy,

wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości

rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub

uprawy.

Procedury wyceny

• jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,

Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona:

• jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia.

Procedury wyceny

ugorowane lub odłogowane można wyceniać:

1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów

porównawczych podobnych nieruchomości

ugorowanych lub odłogowanych

ugorowane lub odłogowane można wyceniać:

2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanieWo= Wr- Krwycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych

Procedury wycenyWartość rynkowa nieruchomości

zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:

1. cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności,

2. podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,

Procedury wyceny

Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest:w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń.

Procedury wycenyOkreślanie wartości rynkowej dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.

Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie:

1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków

2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów.

Uprawy i zasiewy

Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy:

•okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów,

•okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad

UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH

dochódKoszty nie poniesione

Data wyceny

Knp

Kp

D

W=Wp-Knp =Kp+D

Wp

W- wartość plonu na datę wyceny

Koszty poniesioneKp

zbiórPoczątek upraw

Plantacje kultur wieloletnich

1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być

określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.

Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia

przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji

– usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego

dalsze rolnicze wykorzystanie.


2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,

podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,

Uwagi dodatkowe

Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące (Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg podanych zasad, jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem działalności rolniczej.

Procedury wycen

wynikające z różnych aktów

prawnych

Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej:

Przedmiot wyceny Uregulowanie

Art. z ust.,§ z

rozp.

Nieruchomość

Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami

Art. 30.1.

wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)

21.VIII.1997 r

Przedmiot wyceny

Uregulowanie Art.

Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej)

Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami.

Art. 30.2.

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)

Wr = Wg + Wp (Wr + Wb+Ww+Wk)

Według stawek szacunkowych Według ustawy z 21.08.1997r

Przedmiot wyceny

Uregulowanie Art.

Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska)

Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym

Art. 30.2R. 2 § 25.1

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)

Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce

nieruchomościami.

Art. 30.2.

Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie

rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

U. 3Art. 135.7

Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne

Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Art. 30.2.

A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe,

U. 3.Art. 135.5

B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać

Drzewostany

Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Art. 30.2.

Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art.

1. koszty założenia plantacji, 135.62. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania,4. odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).


Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościamiA. według cen rynkowych,

Art. 30.2.

B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia,C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji

Budynki Urządzenia Maszyny

Agencja może żądać zwrotu aktualnej wartości pieniężnej tej nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1.

Art. 24.5.

Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie

A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami

Art. 42.2.R. 1 § 1.4

B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona:

• o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i

Art. 42.2-6.U4 Art.8

• o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%.

Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR

G

Dotychczasowemu użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r.

Art. 16.4.

Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych)

G

Jednostce przekazującej przysługuje od jednostki przejmującej zwrot nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r.

Art. 35.2.

Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej

Ustawa z 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami

Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109

Jak? - Procedury określania wartości

Porównawcze

Dochodowe

Kosztowe

Mieszane

Podejście Metoda TechnikaPorównywania parami

Analizy statystycznej rynkuKorygowania ceny średniej

Inwestycyjna

Zysku

Kapitalizacji prostej

Dyskontowania strumieni dochodów

Kosztów odtworzenia

Kosztów zastąpienia

Kosztów likwidacji

Szczegółowa

Elementów scalonych

Wskaźnikowa

SzczegółowaWskaźnikowa

Pozostałościowa

Wskaźników szacunkowych gruntu

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.


stosuje się w przypadku braku transakcji rynkowych,przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne,

wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego,

określa załącznik do rozporządzenia.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.


Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R )

Okręg podatkowy

KLASY

I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz

I 145 132 118 100 80 60 35 15 8II 126 115 103 86 70 52 30 12 5III 110 100 90 75 60 45 25 10 1

IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1Użytki zielone ( Ł i Ps)

Okręg podatkowy

KLASY

I II III IV V VI VIz

I 145 118 93 67 35 13 5II 126 103 80 58 30 10 3

III 110 90 70 50 25 8 1

IV 94 76 60 43 20 5 1

•Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego.

Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów

•Dla gruntów stanowiących sadywskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.•Dla gruntów rolnych zabudowanychwskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.

Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.

Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów

Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.


9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

§ 19.Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne:1. położenie w stosunku do głównych dróg,2. jakość dróg dojazdowych,3. zagrożenie erozją

5. trudność uprawy4. kulturę rolną

6. wielkość zanieczyszczeń środowiska

8. strukturę użytków gruntowych7. występowanie urządzeń melioracyjnych

ZADANIE Nr 2Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej

rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej.

Opis nieruchomości:powierzchnia działki: 12,7000 haZgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w

Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/.

Lokalizacja ogólna: dobraWarunki terenowe: średniePrzydatność rolnicza działki - Wartość

bonitacyjna: słaba

Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych

Cecha Ocena Opis cechy

Wartość bonitacyjna

słabaśredniadobra

Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie ce chy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różno rodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej

Lokalizacja

słabaśredniadobra

Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzy staniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położe nie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośred nie otoczenie.

Warunki terenowe

słabeśrednie dobre

Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic.

OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCHWagi cech rynkowych ustalono na podstawie

preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W%

1 Wartość bonitacyjna 40%2 Lokalizacja 30%3 Warunki terenowe 30%

100%Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym.

Ip. pow.w ha

Lokalizacja

Wartość bonitacyj

na

Warunki terenow

e

Przeznaczenie w mpzp

cena 1 haskorygowana na

datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł

1 1,2784 średnia średnia słabe rolna 5 554 zł 2 13,2978 dobra dobra średnie rolna 5 794 zł3. 11,0441 dobra słaba słabe rolna 3 120 zł4. 9,5248 średnia średnia słabe rolna 4 214 zł5. 12,01 słaba słaba słabe rolna 2 974 zł6. 13,62 słaba średnia słabe rolna 4 093 zł7. 2,3701 słaba dobra dobre rolna 6 934 zł8 8,8689 dobra średnia dobra rolna 5 902 zł9 36,3708 dobra średnia dobre rolna 7 111 zł10 15,5436 słaba słaba średnie rolna 3 799 zł11 8,5601 średnia słaba średnie rolna 4 230 zł12 7,26 średnia średnia średnie rolna 4 440 zł13 13,9098 dobra dobra dobre rolna 6 300 zł

Ip. pow.w ha

Lokalizacja

Wartość bonitacyj

na

Warunki terenow

e

Przeznaczenie w mpzp

cena 1 haskorygowana na

datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł

14 13,68 słaba słaba słabe rolna 3 860 zł15 10,3482 średnia średnia słaba rolna 3 907 zł16 1,14 dobra dobra dobra rolna 7 429 zł17 3,3386 słaba średnia średnia rolna 4 645 zł18 41,9252 dobra dobra średnie rolna 11 166 zł19 0,99 dobra dobra średnie rolna 7 440 zł20 1,523 dobra średnia słaba rolna 4 925 zł21 3,7516 średnia średnia średnie rolna 4 169 zł22. 37,9223 średnia słaba słabe rolna 4 276 zł23. 43,0649 dobra słaba słabe rolna 5 354 zł

Nieruchomości rolne

sady

Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamiart. 135.6


Przy określaniu wartości należy uwzględnić:

1.koszty założenia plantacji,

2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,

3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania

4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).


1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być

określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.

Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia

przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji

– usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego

dalsze rolnicze wykorzystanie.


2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,

podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,


3. W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu określonych procedur w zależności od wieku plantacji.


4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na trzy okresy:

•okres plonowania gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie podejścia mieszanego,

•okres założenia i pielęgnacji – trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość plantacji można określić wyłącznie poprzez obliczenie kosztów odtworzenia,

•okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji.


5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy kosztów poniesionych nakładów i może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem w plonowanie. Przy określaniu poziomu i wartości nakładów uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady z uwzględnieniem ich jakości.


6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości.


6. Wartość utraconych pożytków i poziom nakładów określa się biorąc w szczególności pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek, odmianę, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach, (5) dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami.

Rodzaj roślin Faza rozwojowa Reguły wyceny

Uprawy i zasiewy oraz kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy

1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu)

Koszty odtworzenia

2. Okres istnienia zasiewów

a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków

Koszty odtworzenia

b)Możliwe określenie przyszłych pożytków

Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów

kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy

1. Okres założenia i pielęgnacji Koszty odtworzenia

2. Okres plonowania Koszty założenia i pielęgnacji oraz odpisy amortyzacyjne oraz wartość pożytków do końca ploniowania + koszty likwidacji plantacji

3. Okres likwidacji plantacji Ewentualna wartość drewna + koszty likwidacji +koszty doprowadzenia gruntu do użytkowania

Wycena roślin w zależności od fazy rozwojowej

G

Krzysztof Zmarlicki

Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy

wywłaszczaniu nieruchomości.

Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych

Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x WbwukWartośćrośliny sadowniczej

wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny

bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej

wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)


i

Tabela 1.Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.

Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści

1 17,43 zł 37,64 zł

2 24,19 zł 36,19 zł

3 29,87 zł 34,66 zł

4 27,69 zł 33,05 zł

5 25,56 zł 31,37 zł

6 23,43 zł 29,59 zł

7 21,30 zł 27,74 zł

8 19,17 zł 25,78 zł

9 17,04 zł 23,73 zł

10 14,91 zł 21,58 zł

11 12,78 zł 19,32 zł

12 10,65 zł 16,95 zł

13 8,52 zł 14,46 zł

14 6,39 zł 11,84 zł

15 4,26 zł 9,09 zł

16 2,13 zł 6,21 zł

17 0,00 zł 3,18 zł

Wuk

Wb


Wbwb

Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny

Ocena

Ilość punktów

Ocena

Ilość punktów

Ocena

Ilość punktów

Ocena Ilość punktów

1. Stanowisko, warunkisiedliskowe i glebowe

b.dobra

1,4 dobra

1,0 Słaba

0,4 zła 0,2

2. Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego

b.dobra

1,3 dobra

1,0 Słaba

0,3 zła 0,2

Przykładowo:• stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4•stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)

Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(Ps+Pz)


Wbwuk

Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny


Ocena

Ilość punkt

ów

Ocena

Ilość punkt

ów

Ocena Ilość punktó

w

1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka,

b. wysoka

1,5 dobra

1,0 Słaba

0,5 zła 0,2

Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną

Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny


Ocena

Ilość punkt

ów

Ocena

Ilość punkt

ów

Ocena Ilość punktó

w

1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka,

b. wysoka

1,5 dobra

1,0 Słaba

0,5 zła 0,2

Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.

Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych

Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x WbwukWartośćrośliny ogrodowej

wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel


wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej

wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)

Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.

Wiek w latach

Wartość bieżąca

Wartość utraconych korzyści

1 21,18 zł 63,58 zł2 26,34 zł 61,93 zł3 31,26 zł 60,19 zł4 38,41 zł 58,37 zł5 36,28 zł 56,46 zł6 34,14 zł 54,45 zł7 32,01 zł 52,35 zł8 29,87 zł 50,13 zł9 27,74 zł 47,81 zł

10 25,61 zł 45,37 zł11 23,47 zł 42,81 zł12 21,34 zł 40,12 zł

Ogródki działkowe i ogrody przydomowe

Wb

Wuk

i

Ogródki działkowe i ogrody przydomowe

Wprd = Wt x (Wbwb + Wbwuk) 2

rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy

wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych

wartość odszukana z tabeli (47-60)

współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)


Documents

Nieruchomości rolne