Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
1
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6º Vara
Civil da Comarca de Araraquara Dr. João Roberto Casali da Silva
Processo nº 1018004-64.2017.8.26.0037
Requerente: Banco do Brasil S/A.
Requerido: Jotex Comercio de Tecidos Ltda Epp. e outros.
Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos
Autos em epígrafe conforme folha 230, tendo concluído seu
trabalho pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para
requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a
necessária autorização para o levantamento dos honorários
profissionais já depositados conforme folhas 261 a 262.
Termos em que,
P. Deferimento
Araraquara, 02 de maio de 2019.
Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho
Perito Criminal e Técnico em Mecânica.
CREA. 5061446850
ABINP 438/11
INCRA C3B
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 279
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
2
LAUDO TÉCNICO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo:
Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado ao Imóvel, objeto desta Avaliação.
1.2. Características da Região:
Imóvel respectivamente localizado Avenida Feijó, 326, Centro no Município de Araraquara, SP, Matrícula n.º 100.590 e Cadastro 002.004.004.
1.2.1. Titularidade
Segundo observado nos Autos, visualizamos este imóvel que é respectivamente parte integrante da matrícula n.º 100.590 e Cadastro 002.004.004, conforme folhas 193@195, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara. “Imóvel: Um prédio comercial com área construída de 453,57m2, situado na Avenida Feijó no 326, em Araraquara e o terreno respectivo que mede, inclusive a edificação, 12,52 metros de frente para a citada avenida; do lado direito mede-se 17,70 metros onde confronta com prédio de no 316 da avenida Feijó; 28,85 metros na linha dos fundos, onde confronta com os prédios ns.880 a 882 da rua 9 de Julho; e finalmente do lado esquerdo de quem olha parte o imóvel de frente mede-se partindo do alinhamento predial da avenida Feijó, 4,85 metros onde confronta com o prédio no 336 da avenida Feijó; daí deflete à esquerda e mede-se 16,58 metros onde confronta com os prédios nºs. 336, 344 e 346 da avenida Feijó; deflete então à direita por 2,00 metros, quando deflete à direita por 0,25 metros, nas duas últimas medidas confrontando com o prédio no 868 da rua 9 de Julho; depois deflete à esquerda onde mede-se 10,85 metros, confrontando com os prédios nos. 868 e 874 da rua 9 de Julho, encerrando 431,95 m2.” Observamos divergência entre as áreas do terreno e construída, pois conforme a descrição da matricula conforme folha 193 a área construída é 453,57 m2 e a área do terreno é 431,95 m2,
ou seja, área construída é maior do que a área do terreno em 21,62 m2.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 280
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
3
Destacamos que até o presente momento, não encontramos, através de pesquisas junto a prefeitura municipal, qualquer justificativa sobre as metragens consideradas e aplicadas inclusive nas cobranças de IPTU. Destacamos que se trata de um terreno Irregular e que existe apenas uma entrada para galpão, sendo sua frente conforme informações coletadas sendo de outro proprietário onde dá origem a mais três lojas, sendo CREFISA, Só Vestidos e Facta, limitando assim sua testada. Observamos ser um terreno que se adaptou bem para o fim ora utilizado, como estacionamento. 1.2.2. Vocação
A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel é comercial. 1.2.3. Benfeitorias
Será descrito oportunamente.
1.3. Data das Vistorias e Participantes:
A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada nos dias conforme abaixo:
Data 26/02/2019 às 08h30min.
Participantes:
• Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. • Sra. Alessandra Alves – Responsável pelo estacionamento.
2. PERÍCIA: 2.1. Metodologia:
2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos idôneos frente ao observado;
2.1.2. Fizermos uma Pesquisa em toda a área círculo vizinha dos imóveis;
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 281
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
4
2.1.3. Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados;
2.1.4. Análise dos Valores – Método Comparativo com tratamento estatístico.
2.1.5. E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados;
2.1.6. No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas:
➢ No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.
➢ Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e
critérios:
Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. Pesquisas diretas no Mercado Imobiliário Local: - Imobiliária Morada Center; - Imobiliária Borsari; - Imobiliária Toscano; - Imobiliária São Paulo. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas: Mapas da Cidade de Araraquara; Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP; Curso de Básico de Engenharia Legal e de Avaliações – Sergio Abunahman;
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 282
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
5
2.2. Nível de Precisão:
2.2.1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:
- Nível de precisão III adotado e de fundamentação II dentro das informações apresentadas e do universo encontrado.
- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara.
2.3. Anexos:
2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel; 2.3.2. Anexo 2 – Localização do Imóvel; 2.3.3. Anexo 3 – Zoneamento Urbano.
2.4. Avaliação:
2.4.1. Detalhes e Área da Edificação:
Quando da vistoria Pericial do local em 26/02/2019, onde identificamos conforme relatado acima, 1 Galpão com pontos aparentes de infiltrações, contudo sem grande necessidade de grandes reparos.
Terreno:
É um terreno é irregular.
Edificação:
Sendo uma Edificação de Alvenaria com idade aparente em média de 85 anos, porta de aço de enrolar parte frontal com fechamento de alvenaria com estrutura de concreto e com cobertura e telhas metálicas. Reformado com pequenos sinais de infiltração aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 0,32 – com reparos entre novo e regular. Conforme, nas avaliações destacamos as Seguintes áreas que estão sendo utilizadas, pois segundo relatado pelo requerido modificações de fechamento de paredes realizado pelo requerente:
Descrição imóvel Dimensões Identificação m²
Terreno 431,95 Edificação 453,57
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 283
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
6
Todavia informamos para os devidos fins e registro que é uma área que necessita ser retificada e corrigira em sua escritura e cadastros municipais.
2.4.2. Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é um imóvel que está localizado na parte central desta cidade, ou seja, no centro comercial da cidade, ao lado do Shopping Lupo situação esta que modifica inclusive o uso e ocupação deste solo, ofertando muito para o apelo comercial e com uma edificação. Todavia, é importante destacar que conforme dito acima, se trata de um Galpão com cobertura em Estrutura Metálica e Telhas Sanduiche, que tem sua entrada pela Avenida Feijó, é um terreno para o local relativamente adequado para o fim que se observou, contudo com pouca testada, condição esta que diminui o interesse, visto o apelo do local, visto que parte de sua testada é ocupada por outros proprietários e com outras lojas, como pode ser observado. Destacamos também que a situação da área central é complicada, pois em função do apelo comercial de cada ponto, tem a sua particularidade, por exemplo Shopping este estando no quarteirão oposto e não observamos pontos de ônibus em frente, tem apelo diferente. Contudo região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária. Sendo assim, para o caso em tela, realizamos uma busca e amostragem dentro do apelo e comunicações observadas e também na busca da realidade do objeto consultamos várias imobiliárias e solicitamos mais 03 avaliações independentes de maneira objetiva para o valor do Solo do local objeto, na condição principal de avaliação de metro quadrado de terreno, tendo o auxílio de imobiliárias consagradas, além de nossa própria avaliação. Contudo importante ressaltar que além destas, realizamos também pesquisas amostrais com a aplicação do método comparativo, sendo todas tratadas através de metodologia estatística.
Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR 14653-2, conforme Abaixo:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 284
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
7
Imóvel Urbano:
Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. Zoneamento para o Caso em tela é o ZOEMI-AEIU-ACOP - Zonas Especiais Mistas – Área Especial de Interesse Urbanístico – Área da cidade compacta de ocupação prioritária – Conforme LEI COMPLEMENTAR Nº 887, DE 2 DE MAIO DE 2018.
LEI COMPLEMENTAR Nº 858, DE 20 DE OUTUBRO DE 2014
Entendemos como necessário, caso de projetos a apresentação de certidão de uso e ocupação do solo do imóvel em estudo, para confirmação dos parâmetros.
Localização do imóvel no Mapa de Satélite “Google Earth”
Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 285
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
8
Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo.
2.5. Método de Comparativo Direto imóvel:
Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno
100.590 Amostras Avaliação 1 Avalição 2 Avalição 3 Pericia
Terreno 3.768,58 2.000,00 2.500,00 2.500,00 R$ 3.000,00
Valores Totais em 2019
Valor Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel
R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$
R$ 2.753,72 R$ 668,48 R$ 2.085,24 R$ 3.422,19 R$ 2.666,67 431,95 R$ 1.151.866,67
2.5.1. Benfeitorias:
Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra
Galpão c/ Cobertura Metálica R$/m² R$/m² R$/m² Uso Comercial 881,82 568,64 313,18
2.5.2. EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor
2.5.2.1. Edificação Principal m² 453,57 R$ 881,52
2.5.3. Cálculo do Valor da Edificação:
Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke)
AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE
2.5.3.1. EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Edificação Principal 1,5 0,3% R$ 398.551,57
Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:
1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção.
3. Resposta aos Quesitos:
3.1. Quesitos do Requerido (folha 247@248):
3.1.1. Quais as benfeitorias existem edificadas sobre o
imóvel?
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 286
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
9
R: Atualmente o Imóvel, acredito em função do seu apelo, está sendo utilizado, como estacionamento da Farmácia Droga Raia, aonde e conforme observamos sofreu reparos em geral, aparentemente e realizou a colocação de cobertura metálicas, e também ajustes aparentes em função da acessibilidade do local, para o fim que se buscava.
3.1.2. Informe o Sr. Perito se existem construções sobre o
imóvel, descrevendo-as, e se tais edificações aumentam o valor de mercado dos imóveis como um todo.
R: Sim, conforme já descrito no Laudo e no quesito anterior.
3.1.3. As áreas a serem avaliadas estão perfeitamente identificadas e estão na posse direta ou indireta dos executados?
R: Estão conforme observados e já informados aparentemente em objeto de Aluguel, todavia, nenhum contrato de aluguel foi apresentado.
3.1.4. Qual o valor de mercado para cada uma das áreas a
serem avaliadas? Queiram demonstrar os critérios utilizados para se obter o valor.
R: Gentileza conhecer o Laudo.
3.1.5. O imóvel é de cunho comercial ou residencial? O mesmo está sendo explorada de alguma forma pelo executado ou por terceiros? De que forma?
R: Comercial e conforme já descrito, está alugado.
3.1.6. Poderia o Sr. Perito dizer qual é o valor atual de mercado do imóvel?
R: Gentileza conhecer o Laudo.
3.1.7. Existe a possibilidade de construção de edifício comercial na área avaliada, o que implica consequente maior valorização do imóvel? Queira fundamentar, inclusive, com apontamento de possível plano diretor municipal possibilitando a execução. R: Destaco inicialmente que para a Engenharia, na matéria técnica nada é impossível mesmo se tratando de um prédio de aparentes 85 anos, só depende de quanto se quer dispor para este fim, contudo para o caso em tela observado e a disposição geral do local em função das lojas que tomam parte de sua fachada, conforme fotos e acima descrito, entendemos que seria um projeto que busque o abordado necessita ser bem estudado, para que não se aplique um valor considerável e não se obter o retorno almejado, digo em função da uma construção em si e também da segurança dos prédios vizinhos, visto que são construções antigas, contudo ainda
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 287
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
10
funcionais para os objetos ora destinados e observado, sendo uma condição diferente de um terreno de testada única e edificações vizinhas em condição diferente.
Lembrando ainda a condição do mercado local neste momento, aonde muitas lojas no centro da cidade estão aparentemente fechando. Sendo que se observa imóveis, tanto para alugar quanto para a venda e ainda renegociações de alugueis.
Todavia, entendemos que no objeto real do quesito apresentado, fica prejudicado, pois dado o momento econômico atual e de difícil para qualquer projeção.
Sendo assim encerramos este trabalho conforme abaixo:
Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:
Matricula Valor Imóvel
100.590 R$
Terreno R$ 1.151.866,67
Edificações R$ 398.551,57
Total R$ 1.550.418,24
Ressalvas e Diagnóstico:
De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos dispares para o objeto, tendo inclusive a necessidade de ajustes de valores visto o cenário econômico desfavorável e em função da aparente ou possível especulação imobiliária, sendo necessária inclusive uma demanda maior que o esperado de estudo e conforme necessário a aplicação de fatores de ajustes, em função da complexidade, devido aos fatos expostos anteriormente, informações coletadas no mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico brasileiro, entendemos que o imóvel avaliando possui liquidez baixa. Destacamos que um imóvel pode ser comercializado por mais de um corretor ou imobiliária, por este motivo cabe ao Engenheiro avaliador a melhor forma para a apuração do objeto.
ERA O QUE HAVIA A EXPOR
Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 10 Laudas e
03 anexos sendo todas as folhas enviadas e digitalmente assinadas.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CB
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 288
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
1
Foto 01
Foto 02
Foto 03
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 289
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
2
Foto 04
Foto 06
Foto 05
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 290
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
3
Foto 07
Foto 09
Foto 08
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 291
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
4
Foto 10
Foto 12
Foto 11
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 292
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
5
Foto 13
Foto 15
Foto 14
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 293
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
6
Foto 16
Foto 18
Foto 17
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 294
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
7
Foto 19
Foto 21
Foto 20
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 295
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
8
Foto 22
Foto 24
Foto 23
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 296
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
9
Foto 25
Foto 27
Foto 26
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 297
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251
[email protected] – [email protected]
10
Foto 28
Foto 30
Foto 29
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4CE
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
MA
RC
ELO
AU
GU
ST
O e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
AR
Q19
7005
5072
9
.
fls. 298
020004
Rua 0
9 d
e J
ulh
o
Av. Feijo
Rua G
onçalves Dias
Shopping Lupo
Perito Judicial
Fone : (016) 997115251 - E-mail : [email protected]
Engenheiro Marcelo Augusto
Civil - Criminal - Ambiental - TrabalhistaAvaliações - Conferencias - Levantamento
Civil - Agrimensura - Segurança - Mecânica - Ambiental
Farmacia
Estacionamento
Área destacada
Objeto da Avaliação
M. Luiza
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
0180
04-6
4.20
17.8
.26.
0037
e c
ódig
o 26
834D
3.Es
te d
ocum
ento
é có
pia d
o or
igina
l, ass
inado
digi
talm
ente
por
MAR
CELO
AUG
USTO
e T
ribun
al de
Justi
ca d
o Es
tado
de
Sao
Paulo
, pro
toco
lado
em 0
2/05
/201
9 às
11:
53 ,
sob
o nú
mer
o W
ARQ1
9700
5507
29
.
fls. 299
ZORUR
ZORUR
ZEPP-ZEPIS
ZORUR
ZORA
ZORUR
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOPRE-APRM
ZORUR
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOEMI-AEIU-ACITE
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZORUR
ZOEMI-AEIS-AEIRA
ZEPP-ZOPI
ZAUS
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZEPIS
ZOEMI-AEIU-ACITE
ZOPRE-AEIS
ZEPP-ZEPIS
ZOPRE-APRM
ZOPRE-AEIS
Aeroporto
ZOPRE-AEIU
ZEPP-ZEPIS
ZORUR
ZOPA
ZEPP-ZOPI
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZORUR
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZOPAG
ZOPRE-AEIUZOEMI-AEIU-ACOP
ZEPP-ZEPIS
ZOPRE-APRM
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOPRE-APRM
ZOPA
ZOPRE-APRM
ZOPRE-APRM
ZEPP-ZEPIS
ZOPA
ZOPRE-APRM
ZOPRE-AEIU
ZOPRE-AEIU
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOPRE-AEIU
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZEPIS
ZOPRE-APRM
ZEPP-ZEPIS
ZOEMI-AEIS-AEIRA
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOPRE-AEIU
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZOPRE-AEIU
ZOPA
ZEPP-ZEPIS
ZOEMI-AEIU-ACOP
ZEPP-ZOPI
ZORA
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZOPI
ZOEMI-AEIU-ACOPZEPP-ZEPIS
ZEPP-ZOPI
SP 310 - RO
DOVIA W
ASH
INGTO
N LUIZ
AV BARROS O
R V
ER
EA
DO
R M
AR
IO A
NA
NIA
S
AV BANDEIRANT ES
R M
AU
RIC
IO G
AL
LI
R S
ÃO
BE
NT
O
R E
TT
OR
E B
ER
TI
R N
OV
E D
E J
UL
HO
R C
AS
TR
O A
LV
ES
SP 255 - RODO VIA A
NTONIO M
ACHADO SANT´A
NA
AL
PA
UL
ISTA
R H
EN
RIQ
UE
LU
PO
R DOS E LETRICITARIOS
AV DOM P EDRO II
R JOSE PH SABEH HARB
AV ROMULO LUPO
AV FRANCISCO VAZ FILHO
R DR.JOSÉ L
OGATTI
AV AM ERICA
AV XV DE NOV EM BRO
R LUIZ SOTRATTI
AV DR. A
LBER
T EIN
STEIN
AV ORLANDO SCHITINI
R J
OS
E B
AR
BIE
RI N
ET
O
R PED
RO JO
SE LAR
OC
A
AV SE TE DE SE TEM BRO
AV
EN
GE
NH
EIR
O C
AM
ILO
DIN
UC
CI
R PE DRO S ANCHES ALCARÁS
ES
TR
AC
ES
SO
AV
. M
AN
OE
L D
E A
BR
EU
AV PABLO
PICA
SSO
AV
MA
RIA
AN
TO
NIA
CA
MA
RG
O D
E O
LIV
EIR
AESTR DO OURO
AV
NA
PO
LE
AO
SE
LM
I DE
I
R D
OM
ING
OS
ZA
NIN
SP 255 - RODO VIA CMTE .JOÃO RIBE IRO DE BARRO S
R A
RM
AN
DO
SA
LL
ES
DE
OL
IVE
IRA
AV PADR
E JO
SE D
E AN
CH
IETA
AV ES TR DE FE RRO ARARAQUARA
AV SÃO JOÃO
ACES SO RODOVIÁRIO ABDO NAJM
AC
ES
SO
RO
DO
VIÁ
RIO
EN
G.IV
O N
AJ
M
AV AL BE RTO S ANTOS DUMO NT
R GA
LILEU G
ALILEI
AV BEN
TO D
E A
BR
EU
R A
NT
ON
IO P
RA
DO
R CA
PITÃO
JOS
É SAB
INO S
AM
PAIO
AV AUGUS TO BE RNARDI
R S
YN
ES
IO W
ISS
R.B
AR
RE
TO
AV DOMIN
GOS DE N
OBILE
R M
AN
OE
L RO
DR
IGU
ES
JA
CO
B
R LAV INE O DE ARRUDA FALCAO
R MIG
UEL CORTEZ
AV JOSE BARBANTI NETTO
AV PADRE FRANCIS CO COLTURATO
AV JOSE ZILIOLI
AV ANTONIO
HONO
RIO R
EAL
ACES SO V IÁRIO ENG.HE ITOR DE S OUZA PINHEIRO
AV CAS IM
IRO PE RE Z
R D
R. G
EN
AR
O G
RA
NA
TA
AV
FR
AN
CIS
CO
ZA
VA
TT
I
AV PADRE ANTONIO CEZARINO
AV SANTO ANTONIO
AV LUIZ ALBERTO
AV PRE SIDE NTE VARGAS
AV QUEIROZ FILHO
AV PE DRO GALE AZI
AV
OR
LA
ND
O J
AY
ME
DO
NA
TO
AV DR. A
GOSTINHO TUCCI
R PROFE SS ORA ADELIA IZIQUE
AV RAP HAE L LOGATTI
R JUIZ D
E DIR
E ITO C
ARLOS ALBERTO M
ELLUSO
R J
OS
E M
AR
IA P
AIX
AO
R DR
. AM
AU
RI P
INTO
DE C
ASTR
O M
ON
TEIRO
R JOSÉ
PALA
MO
NE L
EPRE
AV JOAO BAT IS TA DE OLIVEIRA
AV NOSS A SE NHORA APARE CIDA
AV DR.AFRÂNIO P EIXOTO
AV OCTAVIANO DE ARRUDA CAMP OS
ROD
OA
NEL N
OR
TE-OE
STE DR
.OCT
ÁVIO
DE
AR
RUD
A CA
MA
RG
O
AV LUIZA HELE NA DE BARROS
AV JO
RG
E MIG
UEL S
ABA
AV FRANCISCO VAZ FILHO
AV AL BE RTO S ANTOS DUMO NT
R PED
RO JO
SE LAR
OC
A
R N
OV
E D
E J
UL
HO
R MAURIC
IO G
ALLI
AV PABLO P ICASSO
AV
FR
AN
CIS
CO
VA
Z F
ILH
O
AV
MA
RIA
AN
TO
NIA
CA
MA
RG
O D
E O
LIV
EIR
A
R M AURICIO GALLI
AL
PA
UL
ISTA
AV AN
TON
IO H
ONO
RIO R
EAL
1.000 0 1.000500
metros
²
Rodovias
Rodovias Municipais - ARAs
Hidrografia
Represa
APP em área urbana
Ferrovia
Ferrovia - novo traçado
Proposta de Ampliação da Pista Aeroporto- 4,5 km
Rede de Alta Tensão
Perímetro Urbano - Leis 8095/2013 e 7799/2012
Limite Municipal
Área de Proteção de Mananciais
Área de Proteção do Aquífero Guarani (MAPA 08)
CEU-Corredor Estrutural de Urbanidade
CIECO-Corredores de Integração Ecológica
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARASecretaria de Desenvolvimento Urbano
Coordenadoria Executiva de Planejamento Urbano
Gerência de SIG
PLANO DIRETOR DE DESENVOLVIMENTO E POLÍTICA AMBIENTAL DE ARARAQUARA - PDDPA
MAPA 13 - Mapa Estratégico do Modelo Espacial e Zoneamento Urbano
(Anexo 1 da Lei Complementar Proposta)
Legenda
Base: Arquivo vetorial PMA - Imagem Orbital de 2006 Atualização Imagem Orbital de 2012 Mapa Lei n.350/2005 - Atualizações e Alterações/2014
Formato do papel: A0
1. AEIU - Áreas Especiais de Interesse Urbanístico
ZAMB - Zonas Ambientais
ZORA-Zona de Conservação e Recuperação Ambiental
ZAUS-Zona Ambiental de Uso Sustentável
ZOPA-Zona de Proteção Ambiental
ZEUS-Zonas de Estruturação Urbana Sustentável
ZOPRE-AEIS
ZOPRE-APRM
ZOPRE-AEIU
ZOPRE - Zonas Predominantemente Residenciais
ZOEMI - Zonas Especiais Miscigenadas
AEIU-ACOP-Área da Cidade Compacta e Ocupação Prioritária
AEIU-ACITE- Área da Cidade de Transição e Expansão
ZOPI - Zona de Produção Industrial
ZEPIS - Zona Especial de Produção Industrial Sustentável
ZOPAG - Zona de Produção Agrícola Sustentável
ZEPP - Zonas Especiais Predominantemente Produtivas
ZORUR
ZORUR - Zona Rurbana
Atividades de policultura enquadradas em ZOPAS-Zona de Produção Agroecológica e Sustentável.
2. AEIS - Áreas Especiais de Interesse Social
AEIS-AEIRA-Área Especial de Interesse Ambiental
e Recarga de Aquífero
PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE ZONEAMENTO E USO DO SOLO URBANO(Artigo 128)
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
8004
-64.
2017
.8.2
6.00
37 e
cód
igo
2683
4D5.
Est
e do
cum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or M
AR
CE
LO A
UG
US
TO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
02/
05/2
019
às 1
1:53
, so
b o
núm
ero
WA
RQ
1970
0550
729
.
fls. 300