Araraquara, 07 de fevereiro de 2017. Engº Marcelo Augusto · Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial [email protected] [email protected]

Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial

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Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 4˚

Vara Civil de Araraquara

Dra. ANA CLÁUDIA HABICE KOCK

Processo nº 1013806-86.2014.8.26.0037

Autos de: “Procedimento Ordinário - Condomínio”

RTE: JOANITA MARA DA SILVA.

RTO: ANTONIA FERREIRA

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos

Autos em epígrafe, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo

concluído seu Trabalho Pericial conforme solicitado vem até V.

Excia, para requerer a juntada do Laudo para renovar nossos

protestos de apreço e consideração.

Solicitamos ainda que seja informado á defensoria pública do

estado à conclusão desta para que, seja liberado os honorários já

depositados conforme folhas 204 dos Autos.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 07 de fevereiro de 2017.

Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal e Técnico em Mecânica.

CREA. 5061446850

ABINP 438/11

INCRA C3B

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LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo ao

imóvel bem como aos itens incluídos durante esta demanda.

1.2. Características da Região:

Imóvel localizado em Área Urbana na Avenida Benedito Alves nº

21, quadra 74 lote 21-B - Cadastro 25.074.051, localizado em

área de expansão residencial desta cidade.

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos, visualizamos o número de

Matricula 67.627 emitidas pelo 1º Cartório de Registros de

Imóveis de Araraquara, medindo 5,00 metros de frente para a

Rua Trinta e Sete; 5,00 metros de linha dos fundos, onde

confronta com o lote 07 – B, 25,00 metros de frente aos fundos,

do lado esquerdo onde confronta com o lote 21–A, onde foi

edificada uma casa, sendo assim observado através da página 2

da inicial dos Autos, aonde faz referência a número de Cadastro

25.074.051 lote 21-B da Quadra 74 de dimensões regulares gerando uma área de área de 125,00 m².

1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e também de toda a região

circunvizinha é residencial em função do tamanho dos lotes

observados.

1.2.3. Benfeitorias

Serão Descritas Oportunamente no Seguimento do Laudo.

Data das Vistorias e Participantes:

As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos nas

datas e nos dias conforme abaixo:

Data 20/10/2016 – Conforme Agendamento

Participante:

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Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.

Destaco que o Imóvel estava Fechado e o morador não estava,

destaco que, nenhuma das partes compareceram.

Data 11/11/2016 – Retornamos ás 15:00h

Participante:


Destaco que o Imóvel estava Fechado também morador não estava.

Data 16/12/2016 – Retornamos ás 09:00h.

Participante:


Destaco que o Imóvel estava Fechado também morador não estava.

2. PERÍCIA: 2.1. Metodologia:

2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos

Imobiliários veículos informativos Idôneos;

2.1.2. Um Levantamento de Dados e Valores junto a

Imobiliárias Tradicionais da Região;

2.1.3. No transcorrer deste trabalho, foram observados os

preceitos básicos das Normas:

No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos

básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –

3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão

descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como

também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e

14653 –7.

Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e

critérios:

Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário araraquarense,

através de ofertas de Jornais, Publicações e site das

Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas:

Imobiliária São Paulo;

Toscano Imóveis;

Imobiliária Morada Center;

Rede Imobiliária.

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http://www.abnt.gov.br/



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2.1.3.1. Também foram consultados os seguintes:

Código Tributário Brasileiro;

Vade Mecum – Editora Saraiva;

Lei nº 6.766 - Parcelamento do Solo Urbano;

Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Lei nº 10.267- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais;

Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP;

2.2. Nível de Precisão:

1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das

informações apresentadas e do universo encontrado.

- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara e região.

2.3. Anexos:

2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel.

2.3.2. Anexo 2 – Folha de Espelho do IPTU.

2.4. Avaliação:

Quando da vistoria Pericial no local importante destacar que nos

dirigimos ao local três (03) vezes, sendo a primeira na data de

20/10, conforme agendamento realizado a mais de 30 dias e a

as demais foram em dias e horários alternados, contudo sem sucesso,

todavia frente a observação do padrão construtivo e também a

dimensão do IPTU, se faz a realização desta.

Onde identificamos conforme relatado acima, é uma área edificada em

padrão construtivo popular, onde externamente na data das vistorias

não observamos danos estruturais que registrasse danos estruturais graves.

A Vistoria Pericial, feita no imóvel de características basicamente

residencial, verificamos as características da propriedade em questão,

onde assim segue abaixo:

Das Edificações:

Foi observado no local:

Sendo uma edificação de padrão baixo residencial, tendo sua frente

para a Avenida Benedito Alves nº 21 de padrões comuns e

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necessitando de reparos.

Descrevemos isto, pois entendemos que está devidamente registrado

no Cadastro municipal conforme Anexo 02 – solicitado a P.M.A:

2.4.1. Método de Comparativo Direto:

2.4.1.1. Avaliações Diretas do Imóvel e análise

estatística dos Valores:

Matricula nº Pesquisa Imobiliária

67.627 1 2 3 Pericia Amostras

Terreno R$ 297,93 R$ 280,00 R$ 290,00 R$ 300,00 R$ 291,72

Valores Totais em 2016

Valor

Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel

R$/m2 R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$

R$ 291,93 R$ 7,86 R$ 284,07 R$ 299,79 R$ 293,22 125,00 R$ 36.652,24

R$ 36.652,24

2.4.2. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT –

em sua parte 1: O conceito de valor de mercado

compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,

numa data de referência, dentro das condições do

mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo

atendendo todos os fatores de correção, ponderação e

homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de

flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável

por este motivo, em situação quando possível, e

entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o

Método Comparativo de Dados de Mercado para o

Terreno e para edificação estaremos utilizando os dados

das Revistas Pini e construção de Mercado fazendo a

Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos

pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de

para cada uma sobre o valor do padrão da edificação

referente a Reparos Importantes e complementação de

Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA,

TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados

oportunamente abaixo.

2.4.3. Benfeitorias:

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Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra

Habitacional R$/m² R$/m² R$/m²

Residencial Popular R$ 1280,35 R$ 768,21 R$ 512,14

2.4.4. EDIFICAÇÕES Qte Estado Depreciação Valor

2.4.4.1. Edificação Principal 56,90 3,5 33,2% R$ 48.665,08

Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a

saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:

1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão;

3) Dimensão da Edificação;

4) Depreciação da Construção.

Sendo assim encerramos conforme abaixo:

Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:

Inscrição Valor Imóvel

25.074.051 R$

Terreno R$ 36.652,24

Edificações R$ 48.665,08

Total R$ 85.317,32

Oitenta e cinco mil trezentos e dezessete reais e trinta e dois

centavos

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 06 laudas

e 02 anexos, sendo todas as laudas digitalmente assinadas e em PDF colorido.

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INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO

PROPRIETÁRIO

COMPROMISSÁRIO

ÁREA DO TERRENO

VALOR VENAL TERRENO

VALOR TOTAL

VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO

ÁREA DE CONSTRUÇÃOTESTADA SECUNDÁRIATESTADA PRINCIPAL

ALÍQUOTA DESC. IPTU VERDE

VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO

ENDEREÇO DE ENTREGA

ENDEREÇO DO IMÓVEL

25.074.051.00 2017 75932 07/02/2017 REAL 0181

LOTEPLAN EMPREEND IMOB S/A

ESP. GERALDO ROBERTO MATOS

125,00 5,00

5.852,04 12.492,85 18.344,89

0,00 56,90

81,87 0,00 81,87 IMPOSTO PREDIAL

AV AUGUSTO DE CAMPOS Nº 35 JD DAS ESTACOES CEP 14810-350 ARARAQUARA SP

AV BENEDITO ALVES Nº 0 LOTE 21-B QUADRA 74 SAO PAULO (PQ RESID) ARARAQUARA SP CEP 14811-479

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARASecretaria Municipal da Fazenda

Rua São Bento, 840 - Centro - CEP: 14.801-901www.araraquara.sp.gov.br

0,4500 0,00

NÃO

MATRÍCULA:

TRANSCRIÇÃO:

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