Upload
donhu
View
271
Download
11
Embed Size (px)
Citation preview
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
Naručitelj:Zagreb, Slavonska avenija 3OIB:
Predmet: POSLOVNI KOMPLEKSGornji Stupnik, Sv. Benedikta 34
Vlasnik - knjižni: GUMA GRUPA d.o.o. udio: 1/1Zagreb, Radnička cesta 182
Grañevina: SAMOSTOJEĆA POSLOVNA ZGRADA
Neto korisna površina: 720,42 m2
Površina zemljišta: 3.153,00 m2
Tržna vrijednost: =
Suradnik: Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing. ZVONKO BALIJA, dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, 06.06.2012.
(Revizija procjene od 27.10.2010.g.)
ŠTEDBANKA d.d.
5806308591
5.994.395,71 kn 793.729,88 EUR
PROCJENA GRAðEVINSKIH NEKRETNINA (ZEMLJIŠTE, ZGRADA, OBJEKTI VANJSKOG UREðENJA, KOMUNALNI PRIKLJUČCI) IZGRAðENIH NA zk.č.br. 3341/3, 3341/4, k.o. STUPNIK (odgovara k.č.br. 7310/1, 7310/3, k.o. Stupnik), PREMA STANJU I TRŽNIM VRIJEDNOSTIMA U VI/2012G.
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 1
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
1. UVODNI PODACI
1.1. Općenito
- Grañevinsko stanje nije promijenjeno.
1.2. Dokumentacija
1.3. Opisi
1.3.1. LokacijaOpis je istovjetan iskazanome u elaboratu od 27.10.2010.g.
1.3.2. Poslovna zgrada Opis je istovjetan iskazanome u elaboratu od 27.10.2010.g.
1.3.3. Objekti vanjskog ureñenjaOpis je istovjetan iskazanome u elaboratu od 27.10.2010.g.
Vještaku nije predočena neka novija dokumentacija u odnosu na prethodni elaborat.
- Predmet ove procjene nije geodetska, urbanistička ili imovinsko-pravna provjera, niti provjera s upravno-pravnog naslova.
- Prikaz z.k. uloška - neslužbena kopija, od 04.06.2012.g. za zk.č.br. 3341/3, 3341/4, k.o. Stupnik.
- Posjedovni list br. 4269 - neslužbena kopija, od 04.06.2012. za k.č.br. 7310/1, 7310/3 i 7310/4
(Revizija procjene od 04.05.2009.g. - nisu vršeni grañevinski radovi na predmetnoj grañevinskoj nekretnini)
Potpisani vještak je za predmetnu nekretninu izradio na nadnevak 27.10.2010.g. slijedeći elaborat:
PROCJENA GRAðEVINSKIH NEKRETNINA (ZEMLJIŠTE, ZGRADA, OBJEKTI VANJSKOG UREðENJA, KOMUNALNI PRIKLJUČCI)
IZGRAðENIH NA zk.č.br. 3341/3, 3341/4, k.o. STUPNIK (odgovara k.č.br. 7310/1, 7310/3, k.o. Stupnik), PREMA STANJU I TRŽNIM
VRIJEDNOSTIMA U X/2010.G.
Novim očevidom u VI/2012.g. utvrñeno je slijedeće stanje predmetnih nekretnina:
Vještak je prikupio slijedeću noviju dokumentaciju u odnosu na onu navedenu u elaboratu od X/2010.g.:
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 2
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
2. GEOMETRIJSKI PODACI
2.1. Površina zemljišta
Podaci su istoglasni iskazanom u elaboratu procjene od 27.10.2010.g.
- U izvatku iz zemljišne knjige je upisano:
k.o. Stupnik
zk.č.br. 3341/3 zgrada i dvorište 1.145 m2zk.č.br. 3341/4 oranica 2.008 m2
Ukupno: 3.153 m2
Dakle:
P = 3.153 m2
Iskazana ukupna površina grañevinskog zemljišta se dijeli kao što slijedi:
- Ureñeno grañevinsko zemljište: zk.č.br. 3341/3 1.145 m2
- Neureñeno grañevinsko zemljište: zk.č.br. 3341/4 2.008 m2
Ukupno: 3.153 m2
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 3
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
2.2. Površine i obujam poslovne grañevine.
Podaci su istoglasni iskazanom u elaboratu procjene od 27.10.2010.g.
2.2.1. Neto korisna površina
NKP = 720,42 m2
2.2.2. Neto grañevinska površina
NGP = 545,2 m2
2.2.3. Bruto obujam
Bo = 2969,76 m3
2.2.4. Objekti vanjskog ureñenja
Nasipavanje terena 1.133,60 m2
Ulična i meñašna ograda 148,20 m'
Kolna vrata 7,30 m'
Prometne površine i parkirni prostor 382,67 m2
Vanjska oborinska kanalizacija 75,00 m'
Sabirna jama sanitarne kanalizacije 30,00 m3
Uljni separator 8,10 m3
Vodomjerno okno 8,25 m3
Nadstrešnica 49,35 m2
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 4
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
3. PROCJENA
3.1. Sadašnja grañevinska vrijednost
3.1.1. Grañevinska parcela - zemljište
* Površina zemljišta:*ureñeno grañevinsko zemljište 1.145 m2*neureñeno grañevinsko zemljište 2.008 m2
*Jedinična cijena:*ureñeno grañevinsko zemljište 980,00 kn/m2*neureñeno grañevinsko zemljište 390,00 kn/m2
1145 * 980,00 = 1.122.100,00 kn2008 * 390,00 = 783.120,00 kn
Vz ukupno:
3.1.2. Komunalni doprinos
*BV: 2.969,76 m3
*Cijena: 68,00 kn/m3
Kd= 2.969,76 * 68,00 = 201.943,68 kn
3.1.3. Vodni doprinos
*Bo: 2.969,76 m3
*Cijena: 26,25 kn/m3
Vd= 2.969,76 * 26,25 = 77.956,20 kn
3.1.4. Troškovi projekata*Izračunata investicijska cijena grañenja: kn*Usvojeni postotni iznos: 3,0 %
Tp= 4.691.249,87 * 3% = 140.737,50 kn
3.1.5. Troškovi nadzora*Izračunata investicijska cijena grañenja: kn*Usvojeni postotni iznos: 2,50 %
Tn= 4.691.249,87 * 2,50 = 117.281,25 kn
4.691.249,87
1.905.220,00 kn
4.691.249,87
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 5
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
3.1.6. Komunalni priključci*Izračunata investicijska cijena grañenja: kn*Broj priključaka: 5 kom*Usvojeni postotni iznos: 0,50 %
Tkp= 4.691.249,87 * 5 *0,50 = 117.281,25 kn
3.1.7. Troškovi grañenja*Neto korisna površina: 720,42 m2*Odabrani tipski objekt: II*Jedinična cijena za 100%-tno dovršenu grañevinu: 5.788,29 kn/m2*Usvojeni postotni iznos publicirane cijene grañenja: 0,90
c= 5.788,29 * 0,90 * 1,25 = 6.511,83 kn/m2 NKP
Nova grañevinska vrijednost:
Ngv = 720,42 * 6.511,83= 4.691.249,87 kn
*Umanjenje za starosti i trošnost:
Zgradau = (0,80*3/80 * (3+80)/(2*80))*50% +5%*35% + 5%*15% = 3,28%
Sgv = 4.691.249,87 * (1-0,0328) = 4.537.464,83 kn
3.1.8. Objekti vanjskog ureñenja
Nasipavanje terenaSgv =1.133,60 * 150,00 * (1-20%) = 136.032,00 kn
Ulična i meñašna ogradaSgv =148,20 * 440,00 * (1-5%) = 61.947,60 kn
Kolna vrataSgv =7,30 * 980,00 * (1-5%) = 6.796,30 kn
Prometne površine i parkirni prostorSgv =382,67 * 180,00 * (1-10%) = 61.992,54 kn
Vanjska oborinska kanalizacijaSgv =75,00 * 480,00 * (1-20%) = 28.800,00 kn
Sabirna jama sanitarne kanalizacijeSgv =30,00 * 1.250,00 * (1-15%) = 31.875,00 kn
Uljni separatorSgv =8,10 * 2.800,00 * (1-15%) = 19.278,00 kn
Vodomjerno oknoSgv =8,25 * 1.200,00 * (1-15%) = 8.415,00 kn
NadstrešnicaSgv =49,35 * 900,00 * (1-10%) = 39.973,50 kn
Ukupno: 395.109,94 kn
4.691.249,87
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 6
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
3.1.9. Rekapitulacija
Zemljištezk.č.br. 3341/3 knzk.č.br. 3341/4 knUkupno zemljište: kn
Komunalni doprinos knVodni doprinos knTroškovi projekata knTroškovi nadzora knKomunalni priključci knTroškovi grañenja knObjekti vanjskog ureñenja kn Sgv ukupno: kn
* Sadašnja grañevinska vrijednost
Sgv= =
3.2. Sadašnja tržna vrijednost
*Tržna vrijednost u VI/2012g:
- Posebni korekcioni koeficijent:
*Velike NGP (NKP) -10%*Lokacija i ureñenost poslovnog kompleksa 5%* Potražnja skladišno-poslovnih zgrada -15%Ukupno -20%
Tv= 7.492.994,64 * (1 -0,2) =
Tv= =
(c= 5.994.395,71/720,42 = 8.320,70 kn/m2 NKP = 1.101,76 EUR/m2 NKP)
(c= 5.994.395,71/545,20 = 10.994,86 kn/m2 NGP = 1.455,85 EUR/m2 NGP)
1 EUR= 7,552186 kn
140.737,50
7.492.994,64 kn 992.162,35 EUR
5.994.395,71 kn
7.492.994,64
793.729,88 EUR
1.905.220,00201.943,6877.956,20
117.281,25117.281,25
4.537.464,83395.109,94
1.122.100,00783.120,00
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 7
ZVONKO BALIJA, dipl.ing.
Sudski vještak za graditeljstvo
Tržna vrijednost nekretnine iskazana po zemljišno-knjižnim česticama:
k.o. Stupnik
a. zk.č.br. 3341/3ZemljišteKomunalni doprinosVodni doprinosTroškovi projekataTroškovi nadzoraKomunalni priključciTroškovi grañenjaObjekti vanjskog ureñenjaUkupno:
b. zk.č.br. 3341/4ZemljišteSveukupno a. + b.:
Zagreb, 06.06.2012.
Suradnik: Izradio:
HRVOJE BALIJA, dipl.ing. ZVONKO BALIJA, dipl.ing.Sudski vještak za graditeljstvo Sudski vještak za graditeljstvo
5.994.395,71 kn
93.825,00 kn 3.629.971,87 kn
316.087,95 kn 5.367.899,71 kn
626.496,00 kn
897.680,00 kn 161.554,94 kn 62.364,96 kn
112.590,00 kn 93.825,00 kn
118.863,60 € 21.391,81 € 8.257,87 €
14.908,27 € 12.423,55 €
82.955,58 € 793.729,88 €
12.423,55 € 480.651,81 € 41.853,84 €
710.774,30 €
Š-2012-06-H001 Zagreb, Dubovačka 50 tel. (01) 3634 736 fax. (01) 3634 086 str. 8
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 1
ZEMLJOPISNA KARTA
DETALJNA SITUACIJA
k.č. 4334
k.o. Stupnik
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 2
ORTO-FOTO SNIMAK LOKACIJE S UKLOPLJENIM KATASTARSKIM PLANOM
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 3
IZVOD IZ PROSTORNOG PLANA ZA PREDMETNU LOKACIJU
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 4
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 5
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 6
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 7
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 8
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 9
Gornji Stupnik, Ulica Svetog Benedikta 34 predmetna poslovna zgrada
Gornji Stupnik, Ulica Svetog Benedikta 34 predmetna poslovna zgrada
predmetna poslovna zgrada i vanjsko ureñenje parcele
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 10
unutarnje ureñenje - uredski dio zgrade
unutarnje ureñenje - uredski dio zgrade
unutarnje ureñenje - uredski dio zgrade
ZVONKO BALIJA, dipl.ing. Sudski vještak za graditeljstvo
Zagreb, Dubovačka 50, tel. (01) 3634 736, fax (01) 3634 086 list 11
unutarnje ureñenje - skladišni dio zgrade
unutarnje ureñenje - skladišni dio zgrade
Unutarnje ureñenje – kotlovnica