NæringsEiendom mai 2012

N

r. 05

mai 20

12 23. årgan

g K

r. 48,–

ww

w.N

E.n

o • w

ww

.NE

nyh

eter.no

Finn ledige lokaler i bladet

Leses av 40 000 ledere

Dette Drepernybyggingen• Treg behandling• Økte kostnader• Boligregler

Skøyen vS LySaker

guider for leietakere

BeLiggenhet viktigSt for Leietakere

leiepriser

rederarving SatSer på miLjø-Bygg

Fokus på lager

Leder: – gaLSkap!

Nr. 05 mai 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

DYKTIGE BOLIGUTVIKLERESETTER PRIS PÅ VÅR KOMPETANSE.

NEWM

ARKETING

De gode mulighetene i eiendomsmarkedet venter ikke på omstendelige saksbehandlere. Derfor trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar.

Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt.

Vi tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. For mer informasjon ta kontakt med:Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: [email protected]

Se også www.paretobank.no

Ny eiendomsportefølje – ny kontoradresse www.braatheneiendom.no

Gårdeier:

BRAATHEN EIENDOM

HAR FLYTTET TIL HAAkON VII’s

GATE 2. – VELkOMMEN

BJØRVIKA

VIKA

BJØRVIKA

23 12 23 12&

til leie

ButikklokalerKontorlokalerLager

www.icaeiendom.no

4

Inn

hol

d M

ai0512

Nyh

eter

Portrettet:Peter Butenschøn

s. 80

Fast

e si

der

20 Når nye drømmegrenser på Brygga Norwegian Property oppnår skyhøye leiepriser

32 ”Alle” jakter god standard Få leietakere sparer på lavere standard

36 Beliggenheten viktigst Standard viktig for mange, men ikke for alle

42 – Feil regulering – Hovedproblemet i Oslo er feil regulering av tomtene

46 – Sats på utleieboliger Internasjonal investor med råd til Oslo

48 Konverterer boliger til næring OBOS satser tungt på konverteringer

54 Miljøbygget på Ryen Rederarving skal sitte lenge på miljøbygget

58 Skøyen vs Lysaker Mindre forskjell i leiepris enn man tror Torstein Tvenge elsker Skøyen

66 Kultur, konge og fedreland 4B Arkitekter tegner for et bredt publikum

72 Lager Felles krafttak på Gardermoen Oslo-lager koster mest Kamp om lagrene

90 Juss Leietakers ansvar Sikring til besvær Reglene som driver byggekostnadene

6 Nytt fra NEnyheter

8 NE-kommentaren: - Galskap

10 Leietakeren

14 Guide for leietakere

22 Leiepriser

86 Interiør Priser norsk møbeldesign

Materiellfrist: 01. jun.

Neste utg.: 12. jun. tlf. 23 11 56 00

Reglene dreper

nybyggingens. 38

BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo | Telefon: +47 22 82 56 00 BN Bank Trondheim | Søndre gate 10b | 7011 Trondheim | Telefon: +47 73 89 20 00 | Fax: +47 73 89 20 36

Foto: cf-wesenberg@

kolonihaven.no og Eiendomsspar

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på.

Riktig fi nansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsom-het. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for fi nansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med fi nansieringsløsninger tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser.

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for fi nansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendom

Skovveien 8 er fi nansiert av BN Bank og eies av Merkantilbygg Holding AS.Kundeansvarlig Kurt Haugen.

6

Ny

tt f

ra N

En

yhet

er

KLP øKEr Kraftig

Ikke til Tulllin-kvartalet

Vil selge for 5,4 mrd.

ByggEr for 900 miLL.

KLP mer enn doblet leieinntektene fra samme periode i fjor. Netto leieinn-tekter har ifølge regnskapsrapporten for første kvartal økt fra 311 millioner kroner i fjor til 724 mil-lioner i årets tre første måneder.

Les mer på http://www.nenyheter.no/39369

Schibsted flytter ikke til Tullin-kvartalet, nå venter Bjørvika eller andre løsninger. Som følge av at eiendoms-selskapet Entra Eiendom ikke får kjøpt tilstrekkelig med eiendommer i Tullin-området, klarer ikke selskapet å tilby store nok lokaler til Schibsted. - Dette innebærer at vi ikke har plass til løsningen som skulle huse Schibsted, sier Entra.Les mer på http://www.nenyheter.no/39368

Styret i Storebrand Privat Investor ASA vil selge minimum 75 prosent av eiendommene i Storebrand Eiendoms-fond innen utgangen av 2015. Flere av aksjonærene i SPI ønsker ifølge en innkalling til generalforsamlingen

ikke at fondets levetid skal forlenges.Les mer på http://www.nenyheter.no/39371

Veidekke Entreprenør AS og Centrum-gården AS er nå i sluttforhandlinger om utvikling av nye CC Stadion på Hamar. Veidekke opplyser i en børsmelding torsdag at de to partene forhandler om en totalentreprise

for bygging av kjøpesenter med tilhørende kontorlokaler og parkering i Hamar. Les mer på http://www.nenyheter.no/39375

Qr-kodeQR-kode (Quick response-kode) er

en av de mest populære todimensjo-

nale strekkodene. NæringsEiendom

begynner nå med QR-koder på

eiendoms annonser som også er på vår

markedsplass på nett. Slik gjør du for å

få mer informa sjon om eiendommene

som annonseres i NæringsEiendom:

• LasternedenQR-leser(applikasjon)

på smarttelefonen

• ScannerQR-kodenmed

QR-applikasjonen

• Fårmerutfyllendeinforma-

sjon om eiendommen på

NæringsEiendoms webside ne.no

på din smarttelefon

Hvordan lese Qr-koder?Hvis du ikke allerede har en QR-leser

på din smarttelefon, kan du gå inn

i Apple AppStore, Android Market

eller Nokia Ovistore for å laste ned

leser-app’en.ForiPhone4anbefalervi

QR-leseren i-nigma.

Bruken av QR-leseren avhenger av

kvaliteten på ditt fotoapparat, og der-

som du ikke får lest QR-kodene, kan det

skyldes gammel versjon på program-

vare på telefonen din eller en dårlig

kamera oppløsning.

Når programmet er oppe, fører du

kameraet over QR-koden, som leses

og sender deg til websiden.

Ledige lokaler

www.klpeiendom.no

- i sentrum av sentrum

kombinasjonslokaler.no

8L

eder

Galskap!Det er lett å tenke ”lobbyister som skal mele sin egen kake” når man hører bransjeforeninger og selskaper klage sin nød over reguleringer og rammebetingelser. Men noen ganger bør folk lytte og sette seg inn i hva som sies. For virkeligheten kan overgå fantasien når byråkratene i ”det godes tjeneste” lager regler som skal gjøre verden til et trygt, inkluderende og godt sted for alle.

Boligutviklerne i Norge begynner nå for alvor å merke smertegrensen for hva som kan tåles av reguleringer.

Nok plass til at rullestol kan snu i alle bad i nye leiligheter. Innvendig bodplass i alle leiligheter. Heis i alle nye bygg med minst tre etasjer. Uavhengige kontrollører som skal sikre at arbeidet er godt utført.

Listen blir lengre og lengre for hvert år som går, og reglene gjelder for alle nye leilighetsbygg. Alle tiltak har isolert sett gode hensikter. Men summen av de samfunnsmessige kostnadene blir fryktelig høy.

Resultatet er at det blir mindre plass i hver nye bygård til å huse mennesker. Behandlingstidene for søknader blir lengre og kostnader stiger per boenhet.

Samtidig er Plan og bygningsetaten under sterkt press. Byggesakene skal helst behandles innen en rimelig tid, og oppgavene til etaten blir stadig flere og flere. Vi har tidligere stilt spørsmål om det er riktig ressursbruk at Plan

og bygningsetaten kommer med egne forslag til utbyggingsplaner. Det er et tema det er delte meninger om, også i eiendomsbransjen. Det kan argumenteres for at en kompetent etat sikrer en viss kvalitet på byutviklingen.

Det man derimot ikke kan argumentere for, er at stadig mer av Plan og bygningsetatens

ansatte bruker tid på tøysete reguleringer. I siste årsrapport fra etaten kom

mer det frem at det var en økning i antall innmeldte saker på over 20 prosent. En tredjedel av denne økningen gjaldt våtromsrehabilitering

knyttet til ny innskjerpet lovregel fra 1. juli. Etter at mediene begynte å omtale

reglene om at man må søke Plan og bygningsetaten om å få pusse opp badet (man måtte også betale et gebyr på mange tusen kroner for at saken skulle behandles), slo kommunalministeren fast at nå var det gått for langt. Reglene ble raskt kassert, til stor glede for mange tusen boligeiere.

Taperne i denne regeljungelen er ikke boligbyggere som OBOS og Selvaag. De har tomtene og prosjektene, og legger den marginen de skal ha på prosjektet uansett.

Det er befolkningen som ender som taperne når byggekostnadene stiger til værs, behandlingstiden stiger og uavhengige kontrollører skal sjekke at alt i boligen er som det skal.

Det er på tide å ta en vurdering av hva som er nødvendig av regler. For nå nærmer det seg galskap.

Av

Dag

-Jø

rgen

Sal

tnes

Ansvarlig redaktør: DagJørgen Saltnes

E-mail: [email protected]

Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem

Forsidefoto: Shutterstock

Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon: 21 000Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer

og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo,

Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, AurskogHøland,

Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård,

Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre

Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere

i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling:Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund

og John Håkon Balstad

Årsab.: kr 550,–

Årsabn. i Norden: kr 700,–

Utgiver: NæringsEiendom AS

Besøksadresse: Arbinsgate 11

Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo

Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

E-mail: [email protected]

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Sats/repro: NæringsEiendom AS

Trykk: AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS

ISSN: 08059837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom

dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til

formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører

NæringsEiendom AS. Kopier av artikler

i NæringsEiendom fås ved henvendelse på

faks: 23 11 56 01.

Neste utgave: 12. juni 2012

Bekreftet opplag: 23 523

684

Akersgata 34 / 36

Kontorlokalertil leie

1000 m2 pr. etasje.

Energiklasse A.

Butikklokalertil leie

1000-2000 m2.

Antatt ferdigstilt 1. kv. 2014.

[email protected]

[email protected]

Bombardier Transportation hadde to krav da de flyttet: Lokalene skulle være i nærheten av kunder og rett ved et kommunikasjonsknutepunkt.

ReTT ved Tog, TRikk og kundeR

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGERHIMLINGER

Se våre produktnyheterpå www.modulvegger.no

Tlf.: 23 24 22 00

OSLO SENTRALSTASJON

Bispegata Nylandsvn

Nyl

ands

veie

n

Biskop Gunnerus' gate

Dro

nninge

ns gat

e

Karl Johans gate

Kirk

egat

a

Kirkeristen

Nygata

Prinsens gate

Rådhusgata

Skip

perga

ta

StorgataStortorvet

Strandga

ta

Tollbukaia

Torgga

ta

Bispeg

t

OSLO SPEKTRUM

Fred

Ols

ens g

ate

JERNBANETORGET 2

ARiLd BeRgkvisT

Da var Jernbanetorget 2 et naturlig valg. Selskapet, som selger signalsys-temer for jernbane til Jernbane-verket og KTP AS, har leid 360 kvadratmeter kontorlokaler av Sparebank 1. Bygget forvaltes av Malling, og megler var Erik Enersen.

– Vi er foreløpig fire ansatte, men skal opp til mellom 12 og 15, forteller Arild Bergkvist i Bombardier Transportation.

Kunder og kommunikasjon– Hvorfor valgte dere å flytte til de lokalene?

– Det som var helt avgjørende for vår plassering er hvor våre kunder holder til. Og de er rett rundt hjørnet av der vi er nå. Det var også ekstremt viktig å være tett på et kommunika-sjonsknutepunkt når det gjelder rekrutteringen, sier Bergkvist.

– Hvor var dere før dere flyttet til Jernbanetorget 2?

– Da holdt vi til på Strømmen, som er langt fra knutepunktene. Det ble feil for oss, sier Bergkvist.

– Hvordan er lokalene deres?– De er ikke veldig moderne, men

har en viss stil og verdighet. Vi får positive tilbakemeldinger fra dem som besøker oss, og lokalene fungerer bra.

Kanadisk gigantBombardier Transportation er en del av den kanadiske industrigiganten Bombardier, som produserer fly og tog. I Norge har Bombardier en virksomhet på Helsfyr som gjør reparasjoner og leverer andre tjenester til tog. I Lodalen har Bombardier et togverksted, mens virksomheten på Jernbanetorget lever er signalsystemer for jernbane.

– Det som var helt avgjørende for vår plass ering er hvor våre kunder holder til.

(Fot

o: K

enne

th S

ortl

and

Myk

lebu

st/

Kol

onih

aven

.no)

10

Le

ieLe

ieta

kere

n

Vi får bygg til å fungereYITs divisjon Eiendomsdrift leverer skreddersydde driftsløsninger som sikrer at byggets opprinnelige kvaliteter opprettholdes, produktiviteten ivaretas og ikke minst at arbeidsplassene forblir attraktive.

Drift av moderne bygg krever betydelig kompetanse, og kravene til brukertilpasning, fleksibilitet og effektiv drift av eiendomsmassen er økende. Driften må planlegges, utføres og følges opp av fagfolk med kunnskap innen en rekke fagområder.

Vi kan bygg, og vi kan eiendomsdrift. YIT kan levere alle tjenester knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling, service og energiledelse for alle typer næringsbygg, offentlige og private.

Et bygg skal fungere 24/7/365 - med intelligente løsninger fra YIT ivaretas en god driftsøkonomi.

For mer informasjon, kontakt:Markedssjef Eiendomsdrift, Kolbjørn SveumMobtlf: 93 22 96 18, e-post: [email protected]

Se også www.yit.no

YIT er Norges ledende leverandør av tekniske bygginstallasjoner. Vi er samtidig en ledende leverandør av service på tekniske bygginstalla-sjoner og tjenester for eiendomsdrift. Selskapet har en omsetning på ca 4 milliarder kroner og 3 600 ansatte fordelt på 60 avdelinger i Norge.

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

LILLEAKERVEIEN 25, LIKE OVENFOR CC VEST

171 M2 I 4. ETG.

Kontorlokaler med god standard. 6 stk. cellekontorer med varierende størrelse. Det ligger til rette for fl ere cellekontorer eller en mer åpen løsning. Ventilasjon og kjøling. 2 stk. parkeringsplasser kan leies utenfor bygget, eventuell fri parkering når det er plass langs Ombergveien. Ledig fra 1. juli.

Kontakt: Øyvin Engaas 22 85 09 70 / 92 88 76 76 / [email protected] Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

KONTORLOKALER I LILLEAKERVEIEN TIL LEIE 171 m²

FEKJAN, ASKER

162 M2 i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 93 M2 i 4. ETG. i Fekjan 13 250 M2 i 5. ETG. i Fekjan 13 337 M2 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmen-senteret. I byggene fi nner du en rekke helserelaterte virksomheter, dag-ligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventila-sjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker, og overtas som åpne arealer, med cellekontorinnredning eller som en kombinasjon. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE 162–337 m²


BENTSEBRUGATA 13 F

Eiendommen ligger tilbaketrukket fra Bentsebrugata med innkjøring fra Bentsebrua og grenser til Akerselva i hyggelige grønne omgivelser.Det ledige arealet ligger i 2. etasje og er på 240 kvm.Lokalene er lyse med store vindusfl ater og gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer, eget kjøkken, dusj og toaletter.God normal standard med ventilasjon (noe lav kapasitet).Mulighet for leie av parkering i tilknytning til arealene.Lokalene blir ledig juni/juli.NE nr: 39346Finnkode: 32160710

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

TORSHOV – RIMELIG KONTORLOKALER 32 - 240 KVM



BJØRNERUD- VEIEN 18

Eiendommen ligger høyt og solrikt til i Bjørnerud Næringspark, kun 15 min. med bil fra Oslo sentrum. Det er kort avstand fra hovedfartsårene

E18/Mosseveien og E6/Enebakkveien.

Hele bygget blir ledig for ny leietaker i løpet av høsten 2013.

Eiendommen har følgende arealfordeling:

Kontoretasjen er inndelt i dels cellekontorer og dels åpne arealer godt egnet for kontorlandskap etc. Høytlager/lager er

utstyrt med 2 leddheisporter fra lasterampe og 2 kjøreporter direkte inn i lageret. Det er god adkomst for større vogntog til

eiendommen. Verkstedslokalet har egen kjøreport og er utstyrt med oljeutskiller.

Eiendommen er for øvrig i god kvalitetsmessig stand og kontorarealene har balansert ventilasjonsanlegg med

varmegjennvinning, lageret har eget ventilasjonsanlegg. Utvendig er det rikelig med parkeringsarealer for leietaker og besøkende.

For ytterligere info seNe.no/39390

Finnkode:34491427


2. etasje: 1019 kvm Kontor, kantine, showroom etc.

1. etasje: 1805 kvm Høytlager, ca. 9,5 meter takhøyde. 600 kvm lager/ekspedisjonsareal/ garderobe etc. 363 kvm Utstillingsareal/ kontor/ butikkareal/inngangsparti. 52 kvm Verkstedsareal.

U. etasje: 185 kvm Tilfl uktsrom, garderobe, badstue, dusj.

MODERNE KOMBINASJONSEIENDOM MED HØYTLAGER TIL LEIE ca. 4 000 m2

Når du endelig har funnet passende lokaler og skrevet under på leiekon-trakten, er det lett å tenke at man endelig er i mål. Men det kan fort dukke opp uenigheter med gårdeier underveis i leieforholdet.

• Adgang til fremleie• Tilbakelevering av lokaler

(lokalenes tilstand)• Vedlikehold av lokalene (lei-

etakers vedlikeholdsplikt)• Leienivå ved fornyelse/forlen-

gelse av leiekontrakten• Hva skal være med i felles-

kostnadene?

Dette krangler leietaker og gårDeier om

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto: Shutterstock

• Endringer av lokalene (Hvem kan endre? Hva kan endres?)

• Momstap som følge av at fremleier ikke er registrert i merverdiavgiftsmanntallet

• Hva som skal leveres i et ny-bygg eller et rehabilitert bygg

• Leieavslag ved mangler eller forsinkelse

Pass På så disse mulige konfliktene er regulert

flere guider på ne.no/guider

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

14

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere



til leie


OMRÅDE – TYPE LOKALE 000 m²

GATEADRESSE 8–10

Xxx

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 119–265 m²

KONGENSGATE 2

265 m² i 2. etg. består av større og mindre cellekontorer. Lyse og tiltalende kontorlokaler som vender ut mot Bankplassen. Ledig fra 1. juli.

180 m² i 5. etg. Lokalene er en kombinasjon av åpne arealer og cellekontorer. Ledig fra 1. oktober.

119 m² i 5. etg. med heis rett opp til lokalet. Eget lite kjøkken, men felles WC med annen leietaker. Åpent lokale med slipt furugulv. Lokalet vender inn mot bakgården. Ledig fra 1. juli.

Alle lokalene har nytt ventilasjonsanlegg med kjøling. Flere nærligende restauranter og caféer. Offentlig kommunikasjon med buss og trikk i umiddelbar nærhet. 10 min. å gå til jernbane/fl ytog. Parkeringsplasser kan leies i nærliggende parkeringshus under Bankplassen.


Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK

Ansatt ,–

flere guider på ne.no/guider

Da må man se på leieprisene i for-hold til arealeffektiviteten som man oppnår i lokalene. I enkelte tilfeller kan det faktisk være lavere kostna-der å leie arealeffektive lokaler til 2500 kroner per kvadratmeter enn lite effektive lokaler som har en leiepris på 2000 kroner meteren.

Nøkkelen til å holde bokostna-dene per ansatt lave, er å ikke bruke mer areal enn nødvendig. I bedrifter hvor det ikke er spesielle behov for cellekontorer, er det fullt mulig å ha et arealforbruk på rundt 20 kvadrat-meter per ansatt.

Svar: Leiepris, felleskostnader og di-rekte driftskostnader ved lokaler. Møbler, datautstyr og inventar holdes utenfor disse beregnin-gene.

ForutSetNINger:20 kvadratmeter per ansattLeiepris: 1650 kroner per kvadrat-meterLeietakers felleskostnader og direkte driftskostnader: anslag fra oPaKs referanseportefølje

vi anslår felleskostnader til 300 kroner per kvadratmeter, mens

leietakers direkte driftskostnader er 250 kroner meteren. anslagene er et gjennomsnitt av oPaKs referanseportefølje.

BoKoStNaDer Per aNSatt:20 kvadratmeter * 2200 (1650 kroner i leiepris + 300 kroner i felleskostnader + 250 kroner i direkte driftskostnader)= 44 000 kroner per ansatt

Dersom man sitter mindre effek-tivt, blir kostnaden høyere. ved et arealforbruk på 30 kvadratmeter per ansatt, stiger bokostnadene per ansatt til 66 000 kroner!

Kostnader per

Glem leiepriser. det du egentlig vil vite når du skal leie lokaler, er kostnadene per ansatt i lokalene.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto: Shutterstock

Hva er driftskostnadene ved å leie lokaler?

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

16

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

• Forvaltning • Utleie • eiendomsmegling • rådgivning m.m. Besøksadr.: tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, st. olavs Plass, 0130 oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

lokaler til leie

Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 ogSinsenveien 11Ca. 335 m2 kombinasjonslokale.• Praktisk inndelt med ca. halvparten

innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon.

• Beliggende i 2. etg. med atkomst til rampe med 2 store vareheiser.

Ca. 130m2 kontorlokale.• lyse, pene og praktiske lokaler• innredet pr. dd m/ 3 kontor rom, møterom

og noe åpent landskap• Kjøkkenfasiliteter og WC m/dusj• Beliggende i 3. etasje

Ca. 30–40 m2 kontorseksjoner• lyse arealer, oppgraderes til tidsmessig

standard.

Mulighet for parkering.

Tullins gt. 6 ved HolbergsplassCa. 190 m2 butikk/forretningslokale• store, lyse og åpne lokaler på gateplan• i tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spise-

plass• mulighet for parkeringsplass i bakgård

Leiekontrakren regulerer leiepris, lengde på leieavtalen, de ulike par-tenes plikter og rettigheter og andre forhold som er relevante for leietaker og utleier. Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsme-glerforbund og Forum for nærings-meglere har utarbeidet en standard leiekontrakt som er blitt mer og mer vanlig å ta i bruk. Gyldendal Rettsdata har også en versjon av en leiekontrakt som brukes hos mange mindre gårdeiere og forvaltere.

En leiekontrakt kan også ha en klausul som gir mulighet for lei-etaker å fortsette leieforholdet i x antall år etter at den opprinnelige

En leiekontrakt er en juridisk bindende avtale mellom leietaker og utleier.

Leiekontrakt

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto.: Shutterstock

avtalen går ut. Det skilles mellom opsjon på ”forlengelse til like vilkår” (samme husleie og samme leievilkår i forlengelsesperioden), ”forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår” (husleien markedsjusteres, mens resten av kontrakten er som før) og ”forlengelse til markedsvilkår” (alle vilkår i husleiekontrakten justeres).

Gå nøye gjennom leiekontrakten og avklar mulige konfliktområder, slik at du ikke får uheldige konflikter med gårdeier eller drar på deg store merkostnader fordi du ikke har vært bevisst på krav og rettigheter.

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

18

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

Ø94ANNONSE

k89

rS15

Økernveien 94

karihaugveien 89

robsrudskogen 15

Sentralt beliggende i et område det satses på. Totalareal på 18488 m2

Behov for bare et kontor eller kanskje flere? Areal fra 21 m2 til 1.000 m2

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombinasjonsbygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter

• 930 arbeidsplasser totalt • Totalareal på 18488 kvm • 250 Parkeringsplasser

• kantine• Aircondition / Ventilasjon • Fellesresepsjon• Alarm• Utendørs parkering

• Høytlager• Lavtlager • Aircondition / Ventilasjon• Alarm

kontakt: First Newsec Asset Management AS v/Jonas Myhre • [email protected] Tlf: 24 06 16 80 • Mobil: 99 86 99 00

ETASJE TYPE ArEAL ArEAL BTA

U2. etg. Lager 453,4 m2

U1. etg. Lager 467,6 m2

U1. etg. kontorer 1032,9 m2

1. etg. kontorer 2546 m2

2. etg. kontorer 2610,9 m2


kontor: fra 20,7 m2 til 1.000 m2 på ett planTotal ledighet kontor ca. 1.000 m2Ledig lager: opp til 500 m2 2 kjøreporter etc.

kontorlokaler: fra 648 m2 til 3.888 m2, 3388 m2 inkl fellesarealDelbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3.740 m2, 2980 m2 inkl fellesareal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1.388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

• kantine • Trimrom • Servicesenter

• kjøreport • Bredbåndstilknytning • Heis / Vareheis• Trimrom• Møterom

• kjøreport • Garasje / Pplass • Heis• Bredbånd



Totalt kontorer 13678.2 m2

Utleid: 2684 m2

restareal: 10 994,2 m2

Norwegian Property oppnår nå leiepriser på Aker Brygge på høyde med de desiderte toppnivåene i markedet for noen år siden.

På BryggA

I leiemarkedet skjer det ting på toppen. NPRO inngikk i januar en leiekontrakt med DNO International til pene 4250 kroner kvadratmeteren i det såkalte Terminalbygget (bildet).

Kontrakten gjelder mer eller mindre skreddersydde og oppgraderte lokaler på 2400 kvadratmeter, DNO får kvalitet. Men nivået til DNO er ikke toppnivået, mindre lokaler går enda høyere.

– I Verkstedhallene har vi oppnådd opp mot 4400 kroner kvadratmeteren for små kontrakter, bekrefter admn. direktør Olav Line.

Høyere toppnivåer?Dette er leiekontrakter på noen hundre kvadratmeter. Men toppnivået kan bli enda høyere, NPRO kan komme til å tegne en kontrakt i Terminalbygget over DNO International til 4500 kroner kvadratmeteren. Da er det ikke langt igjen til de absolutte toppnivåene fra 2007, selv om disse mindre kontraktene ikke er helt representative.

– Jeg vil si at leiepriser mellom 3500 og 4000 kroner på Aker Brygge

er oppnåelig hvis produktet er godt, sier Olav Line.

– Det er nærmest umulig å leie ut noe ”as is”, derimot er etterspørselen veldig god når produktet er godt. Utleiemarkedet er selektivt, men godt der vi ønsker det skal være godt, fortalte han forsamlingen. Og det er områder som Aker Brygge og Skøyen

Administrasjonbygget på Aker Brygge er for øvrig nå leid ut med 91 prosent, opp fra 75 prosent siden forrige kvartalsrapport.

Leietakerne er villige til å betale for lokaler på Aker Brygge. (Space Group Arkitekter og

Ghillardi Hellsten Arkitekter)

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

Når Nyedrømmegrenser

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

20N

yhet

er

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

haavard martinsens vei 19 800 kvm

høytlager sentralt i groruddalen

kontakt: Christopher W. Felixtelefon: 930 56 181 [email protected]

munkedamsveien 53B 334 kvm

lyse og triVelige Kontorer i ViKa Ved aKer brygge

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger

• sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 min gange til nationaltheatret stasjon

kontakt: Christopher W. Felixtelefon: 930 56 181 [email protected]

•800kvmhøytlager

•Enkelkjøreportmeddirekteinnkjøring

•8metertakhøyde

•Lokalenekantilpassesleietaker

•Kontorkanleiesseparat

•Godparkeringsdekning

•RettvedØstreAkervei

Øker fortsatt på toppen

Jones Lang LaSalle (JLL) har nylig offentliggjort sin ”Office Property Clock” for første kvartal. Akershus Eiendom er som vanlig premissgiver for de norske tallene, tall som viser at veksten i Oslo er helt i Europa-toppen.

JLL mener et typisk leienivå i prestisjestrøket (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) lå på 513 euro per kvadratmeter ved utgangen av første kvartal. Det tilsvarer 3900 kroner kvadratmeteren og er naturlig nok på linje med det Akershus Eiendom kom frem til i sin seneste markedsrapport.

Leieprisene i prestisjesegmentet i Oslo fortsetter å stige.

Per 31. mars har Oslo syv europeiske byer foran seg i absolutte leienivåer for prestisjelokalene.

Over 11 prosentLeieprisene på toppen i Oslo har økt med 2,6 prosent i kvartalet, bare Stuttgart og Luxembourg City blant de europeiske storbyene kan vise til en sterkere vekst. Det seneste året har leieprisene i Oslos prestisjeområde økt med 11,4 prosent, kun i Moskva og Warszawa er veksten større.

Gjennomsnittlig falt leieprisene i det øverste kontorsegmentet i Europa

med 0,3 prosent i foregående kvartal, så det er ingen fest i det europeiske leieprismarkedet. På årsbasis er leieprisene opp 3,9 prosent.

Som forrige gangOslo faller noe tilbake i forhold til andre europeiske storbyer i leiemar-kedssyklusen ved å være på stedet hvil sammenliknet med forrige rapport. Overført til klokken snakker vi om noe før kl 11, altså på tampen av perioden med avtakende leiepris-vekst.

Tekst NEnyheter.no

Leiepris på kontor i Oslo

Kilde: Dnb NæringsmeglingAsker - Bærum

Ytre Sentrum

Indre Sentrum

Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv.

Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen

Helsfyr/Bryn

Nydalen

Skøyen

Lysaker

4000

3500

3000

2500

2000

1500

10001kv 2007 1kv 2008 1kv 2009 1kv 2010 1kv 2011 1kv 2012 1kv 2013E

22

Lei

epri

ser

PB

Tlf: 21 02 55 55 - Epost: [email protected] Besøksadresse: Hammersborggata 2Postadresse: Postboks 778, Sentrum, 0106 OsloOslo - Stavanger - Trondheim

Utleie av næringseiendom • Søkeoppdrag • Eiendomsutvikling • Salg av næringseiendom • Markedsvurdering • Eiendomsrådgivning

SE VÅR HOVEDANNONSE PÅ NEST SISTE SIDE

Romerike Helsebygg er Norges største og mest spennende helsehus, med tilsammen opp mot 500 helsearbeidere med forskjellige spesialiteter under samme tak. Vi ligger vegg-i-vegg med Lillestrøm stasjon og kan tilby kort reisetid, uansett om du er en lokal, regional eller nasjonal aktør. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen, både utendørs og inne under tak.

LOKALENE: - Lokaler til leie for helserelatert virksomhet - Rå-lokaler fra 90 m² til 425 m² som skreddersys for leietaker

Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse.

LOKALENE: - Arealene: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. - Store og effektive lokaler - Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar - Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen

restaurant - Sykkelparkering og garderobeanlegg - Ledig fra 1. kvartal 2014

Romerike Helsebygg

Oslo Atrium - kontorer til leie

Dampsagveien 2–4 i LiLLestrøm

DrOnning eUFemias gate 6

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus t: 95 85 21 84 e: [email protected]

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus t: 95 85 21 84 e: [email protected]

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy GodLav 1700 1300 1850 1450 2400 2200 1700 1250 1600 1200 1550 1250 1500 1200Høy 1950 1700 2500 1850 3100 2600 2500 1700 1900 1500 1850 1550 1800 1500Range 250 400 650 400 700 400 800 450 300 300 300 300 300 300Topp 2300 2900 4250 2800 2100 2200 1925

Kilde: Dnb Næringsmegling

Leienivå500048004600440042004000380036003400320030002800260024002200200018001600140012001000

Lysaker Skøyen CBD Indre sentrum Ytre sentrum Nydalen Helsfyr-Bryn

Søylene viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene. Punktet over søylene viser den høyeste prisen som er oppnådd i området.

0

200000

400000

600000

800000

1000000

0

200000

400000

600000

800000

1000000

3 kv. 20091 kv. 20093. kv. 20081. kv. 20083. kv. 20071 kv. 20073 kv. 20061 kv. 20063 kv. 20051 kv. 20053 kv. 20041 kv. 20043 kv. 20031 kv. 20033 kv. 2002

708

000

720

000

688

000

926

000

868

000

806

000

755

000

730

000

677

000

570

000

446

000

412

000

453

000

647

026

751

000

Ledighet

Ledigheten omfatter arealer som er ledige p.t. samt lokaler som vil være klar for ny leietaker i løpet av de nærmeste 12 måneder.

Kilde: Dnb Næringsmegling

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

735

000

765

000

1kv 2004 3kv 2004 1kv 2005 3kv 2005 1kv 2006 3kv 2006 1kv 2007 3kv 2007 1kv 2008 3kv 2008 1kv 2009 3kv 2009 1kv 2010 3kv2010 1kv 2011 3kv 2011 1kv 2012

24

Lei

epri

ser

PB

Les NæringsEiendom på iPad. Last ned i AppStore nå!

Løren sentrum – nye lokaler 2012LørenhagenTil de nye næringsarealene ønsker vi nye konsepter innen servering og butikker. Vi synes spesielt at det vil egne seg med en forretning med barneklær, leker og gaver siden det er mange familier med barn som bor på Løren. Lokalene er fleksible og kan deles inn etter behov.

Løren TorgDet er kun ett ledig butikklokale på 75 kvm. For øvrig søker vi etter driver til blomsterforretning som allerede er etabler på Løren Torg.

LeietakereAkvariemagasinetAvanciaBoots ApotekFlorama blomster Fusion RestaurantLøren klinikkenGyda LørenLøren RensMenyNilleNotabene

Peppes PizzaProBikeSolstudio City SunToro ToroWayne’s CoffeeZaga Hårstudio

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert.Telefon: 416 20 358, mail: [email protected]

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

FORRETNING PÅ LØREN

www.lørenhandel.no

Løren TidsLinje

Lørenparken200 leiligheter

Lørenplatået244 leiligheter

Peppes Pizza

Løren klinikken,Waynes Coffee

Ring 3 åpner under bakken

LørensvingenT-bane FeRdigsTiLLT

FoRbehoLd om endRingeR i FRamdRiFT

meny, Zaga hårstudio, notabene, boots, nille, Toro Toro og Fusion,

megasun, Florama blomster & hage

Løren hageby100 boliger

Løren startca. 100 boliger

ca. 200 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

ca. 100 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

Lørenvangen200 boliger

Lørenkvartalet124 leiligheter

Løren Torg108 leiligheter

Lørenlunden159 leiligheter

avancia Probike

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

2900 3800

2400 2900

2100 2700

1600 2300

1400 1800

1000 1400

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser leiepriser på kon-torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

CBD

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

Ledighet for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo

> 20 %

< 20 %

< 17,5 %

< 15 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

< 5 %

< 2,5 %


Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

26

Lei

epri

ser

PB

FAZENDA ASSET MANAGEMENT– aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21www.fazenda.no

ledigelokaler

mai 2012

Vi presenterer i denne utgaven

et variert tilbud av lokaler til leie

i Stor-Oslo og en kort markeds-

oppdatering.

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslowww.nai.no - www.naiglobal.com

2301 1400 [email protected]

SE VÅRT BILAG MED LEDIGE LOKALER I DETTE NUMMERET AV NÆRINGSEIENDOM!

Kilde: Union Norsk Næringsmegling* Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Lysaker og Fornebu samlet. ** Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Ytre nord og øst inkludert Økern - Hasle - Løren.


1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Topp standard 2200 2500 2600 2800 2800 2100 1950 1950 2100 2700 3900 3750 2700 2850 3100

Høy standard CBD 1850 1900 1900 2200 2100 1800 1500 1550 1700 1900 2300 2300 2200 2350 2550

Nybygg CBD 1500 1700 1800 1900 2100 1900 1750 1700 1900 2000 2600 2600 2500 2550 2650

God standard CBD 1400 1500 1550 1700 1650 1450 1300 1250 1300 1400 1900 1900 1850 1900 2250

Høy standard vest 1550 1700 1700 1850 1750 1450 1300 1300 1400 1750 2200 2200 1900 1850 2000

Høy standard øst 1300 1400 1400 1450 1450 1250 1200 1100 1150 1300 1550 1650 1550 1650 1650

Eldre lokaler 650 700 700 800 800 600 500 500 600 800 950 950 900 900 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

1600

1700Oslo totalt, nominelle kroner

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1998

2001

2004

2007

2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

CBD-pris i løpende kroner

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best

beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet –

eksisterende bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god standard

typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 000 3 800 3 100 2 450 5,8 % 77

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 000 2 850 2 150 1 600 4,2 % 132

Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 5,0 % 50

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 850 1 800 1 550 1 200 5,8 % 59

Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 700 1 500 1 000 16,4 % 27

Skøyen 3 000 2 550 2 100 1 700 6,5 % 32

Lysaker 2 300 2 000 1 700 1 500 8,3%* 45*

Fornebu 1 850 1 900 1 600 1 350

Nydalen 2 100 2 000 1 700 1 450 6,0 % 19

Bryn / Helsfyr 1 900 1 800 1 650 1 300 6,4 % 30

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 250 7,9 % 31

Økern - Hasle - Løren 1 850 1 650 1 450 1 100

Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 550 1 300 1 000 12,9%** 128**

Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 550 1 300 1 000 11,6 % 25

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1 900 1 750 1 450 1 100 4,7 % 90

• Totalentreprenør• Rehabilitering av næringslokaler• Fasade og vindusrehabilitering• Prosjektledelse, HMS, & KS.

LA OSS HJELPE DEGTlf: 22380444 | prosjektmester.no

Hasleveien 28B | 0571 Oslo

28

Lei

epri

ser

PB

NEAS ASA er en av landets ledende aktører innen Facility Management (FM). Vi har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen i Norge og er alene om å kunnetilby et totalkonsept innen eiendomsrelaterte tjenester. NEAS har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Sarpsborg, Gjøvik, Larvik, Skien og Stokke.

NEAS ASA – Lysaker Nova, Arnstein Arnebergs vei 28, P.b. 183, 1325 Lysaker, tlf: 06700 – www.neas.no

I følge Green Building-kriteri ene skal nye bygningers energiforbruk ligge minst 25 % under gjeld ende krav til energiforbruk. Klassifiserin-gen av næringsbygg skjer i samråd med EUs regelverk, og Lysaker Nova var det første næringsbygget i Norge som oppnådde EU-kravene

til redusert energiforbruk, og fikk GreenBuilding-klassifisering.

AREALEFFEKTIV GREENBUILDING

Arnstein Arnebergsvei 28Fra 1 192– 4 615 kvm i moderne kontorlokaler ved Fornebu / Lysaker.Bygget er oppført i 2008.

• Representative, fleksible og arealeffektive lokaler, f.eks: kun 12,7 kvm pr arb.plass i åpent landskap.

• Resepsjon, kaffebar, møteromssenter, personalrestaurant, m.m.

• Meget god parkeringsdekning ute og inne, elbil-parkering og gjesteparkering.

• Fantastisk eksponering mot E18.• Arealene tilpasses leietaker.

TIL LEIE

til konkurransedyktig pris

Tone Mjølnerød, Eiendomsmegler MNEFTlf: 90 62 38 34 – E-post: [email protected]

Christian Brede Moe, Leder utleieTlf: 993 16 363 – E-post: [email protected]

Lysaker er et av landets viktigste trafikknute-punkt. Sentralt plassert mellom Oslo og Bærum med enkel avkjøring fra E18. Lett tilgjengelig med kollektiv transport og bil.

LokaLer tiL LeieSandia Megling as

► 4. etg: 909 m2.

► 3. etg: 65–93 m2, 188 m2.

► 1. etg: 270 m2 kontor og lager.

► Arealene tilpasses leietaker.

► Lager kan leies sammen med kontorene.

bryn65–288 m2

TveTenveien 32

KOnTOr

Praktiske kontorer: 507 og 534 m2.

Lager og kontor: 494 m2.

Pent kontorbygg med kantine.

Størrelser kan tilpasses bruker.

Div. mindre lagerenheter på bakkeplan.

bryn507/534/494 m2

brynSveien 16–18

KOnTOr/lager

KOnTOr

► Praktiske, enkle cellekontorer.

► enkle eller doble.

► vareheis opp til etasjen.

► Parkering.

alnaenKelT KOnTOreroLe DevikS vei 16A

► Spennende kontorer, 285 m2, i toppetasjen. egen terrasse.

► 1350 m2 i dag helt åpent, kan innredes etter avtalte. kan også deles.

► 815 m2 i dag delvis åpent, delvis med celler. kan tilpasses.

HelSFyr285/815/1350 m2

GrenSeveien 107

KOnTOr

LokaLer tiL Leie

kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post [email protected]øksadresse: brynsalleén 4, oslo. / Tlf.: 23 03 95 20E-post: [email protected] / www.sandia.no Sandia Megling as

ALT innen eienDomSTjeneSTerSandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester innen næringseiendom. Til sammen kan våre fire selskaper hjelpe de fleste med det meste. og de vi hjelper blir stadig flere. om du vil vite hva vi kan gjøre for deg; ta kontakt.

Se våre ledige lokaler eller les mer om oss på www.sandia.no

► kontorlokaler på 178 og 370 m2.

► kontor/lager på 282 m2.

► representativt bygg med kantine og trimrom.

► ved brynseng T-bane og bryn togstasjon.

bryn178 & 370 m2

brynSveien 5

KOnTOr

► kontor, lager lettproduksjon.

► bakkeplan.

► Direkte adkomst med rulleport.

► Lyse, praktiske lokaler.

bryn340 m2

niLS HAnSenS vei 20

KOnTOr/lager

► LAGer: 880 m2

► konTor: 70, 190 og 450 m2

► kortere leietider. rimelig leie

► Lageret fra rampe

► Takhøyde 4 meter

bryn70–880 m2

øSTenSjøveien 44

KOnTOr/lager

Leietakere kan spare mye ved å godta lokaler av lavere standard, men få gjør det, og i hvert fall ikke større bedrifter.

«Alle» jAkter god stAndArd

Kontorleieprisene i Oslo-området varierer enormt: Fra rundt 1000 kroner per kvadratmeteren for lokaler med usentral beliggenhet og lavere standard til over 4000 kroner kvadratmeteren for topp lokaler i prestisjestrøket Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen (CBD). Per 1000 kvadrat-meter i leide arealer snakker vi om 3 millioner kroner i forskjell i rene leiekostnader mellom topp og bunn.

Men moderne og renoverte loka-ler står høyt i kurs hos leietakerne. Utleieavdelingen hos næringsmegle-

ren NAI FirstPartners tropper mann-sterke opp når NæringsEiendom vil vite hvilke krav leietakere har i dag til kontorlokaler. På spørsmål om hva standarden på lokalene betyr, svarer daglig leder og partner Eiliv Christen-sen i NAI FirstPartners kort og greit:

– ”Alt”.

Profilering– Men i standardbegrepet inngår i tillegg til det fysiske profilering av bedriften, stil på inngangsparti, unike løsninger, ”kule” farger, altså

elementer som ikke nødvendigvis er kostbare. I kontorklyngene i Oslo sen-trum, Vika, Aker Brygge på Skøyen, ja, fra Fornebu i vest til Bryn i øst, handler det om kvalitet. Så får prisen bli det den blir i forhandlingene, fastslår Christensen.

For noen er imidlertid beliggen-het og eksempelvis nærhet til et spesielt miljø av så stor betydning, at krav til standard reduseres. Leietaker pusser kanskje opp selv.

– Det er verdt å merke seg at det er manko på nybygg og rehabiliterte

32

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

bygg av topp standard i sentrale strøk, poengterer NAI-sjefen.

Utleierne sliter med å få leid ut lokaler i den lavere enden av kvalitetsskalaen.

– Leietakeren må få en ”premie” for å bo i dårlige lokaler. Er lokalene gamle nok og utdaterte nok, er de ikke utleiebare. Større bedrifter vil ha nye og renoverte lokaler. Eldre og mer slitte lokaler leies ofte av nyeta-blerte bedrifter i oppstartsfasen, leietakere som er på jakt etter midlertidige lokaler og ved rimelige fremleieforhold, men da kan de ikke styre oppgraderingen selv, sier Eiliv Christensen.

Bedrifter og organisasjoner må i dag ha attraktive lokaler for å fremstå som «seriøse» og for tiltrekke seg dyktige medarbeidere. Det er kamp om arbeidskraften.

Lys og ventilasjon– Hva er absolutte krav i dag fra leietakerne med hensyn til standard?

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 - Fax 22 12 98 38E-post: fi [email protected] - www.epn.no

«Miljøbygg på Helsfyr» - Energiklasse BInnspurten 15

• Ca. 1.000 kvm i helt nye lokaler på ett plan.• Fellesfasiliteter som kantine, resepsjon, og møte-

romsavdeling.• Godt med parkering på eiendommen,

inkl. 25 El-bilplasser.• Gode offentlige kommunikasjonsmuligheter.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

Nesbruveien 75Fra 500 m² til 5.400 m² kontorer og showroom/lager.

• Sentral beliggenhet i et av Askers mest aktive kontor- og næringsområder.

• God offentlig kommunikasjon og kort vei til av- og påkjørsel E18.

• Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies som “eget bygg”.

• Store, åpne showroom- og lagerlokaler, med direkte innkjøring.

• Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

HELSFYR ATRIUM

BILLINGSTAD, ASKER

Foto: Shutterstock

33

– Lys og ventilasjon, kommer det kjapt fra alle. - Men standarden på ventilasjonsanlegget må ikke være av den aller ypperste, fordi da kommer den i konflikt med miljøkrav. Sykkel-parkering er viktig, folk sykler til job-ben. Så vil jeg si at treningsrom, eller først og fremst dusj, er viktig. Det er en enkel investering for gårdeier. Gode kantineløsninger vektlegges, men store leietakere som søker seg til Oslo sentrum, har vanskeligere å finne egen kantine i byggene. Det er jo flere kantiner i Nydalen enn i Oslo sentrum, eksemplifiserer Christen-sen.

Oppgraderinger kan være kostbare for utleier, og dette er investeringer som må tas igjen over leiekontraktenes løpetid. Er det bare snakk om ren overflatebehandling, som tepper og vegger, utgjør inves-teringene langt under 5000 kroner kvadratmeteren, kanskje ned mot 1000 kroner. Men ekspertene i NAI FirstPartners mener at ved større utskiftinger av ventilasjon, data, tele, kommer ikke utleierne under 5000-6000 kroner i oppgraderings-kostnader per kvadratmeteren for bygninger fra tidlig 2000-tall.

Norwegian Property bruker anslagsvis 12 000 kroner kvadrat-meteren på å oppgradere lokalene når DNB flytter fra Aker Brygge, Storebrand skal ha brukt hele 15 000 kroner kvadratmeteren på å renovere det gamle hovedkontoret Filipstad Brygge 1, drøyt ti år etter at bygget stod ferdig. Dette er i den mer ekstreme enden av skalaen.

– Utleierne må lange leiekontrak-ter for å forsvare så kostbare investe-ringer, kommenterer Christensen.

”Fresht”Han sier de har sett en trend de se-neste årene, der leietakerne skal ha ”freshe” lokaler. Dette handler ikke om gamle eller nye bygg, men om lo-kalene er oppgradert til dagens krav og standarder og har særpreg.

– Hvor mye kan vi snakke om i leieprisforskjeller mellom renoverte og ikke-renoverte lokaler?

– Jeg vil si at nivåene mellom oppgraderte lokaler i Oslo sentrum og lokaler med normal slitasje etter fem til ti år ligger på henholdsvis 3000 kroner og 2500 kvadratmete-ren. En forskjell på 500 kroner er ganske normalt. Freshe lokaler i Kva-

draturen kan typisk leies ut for 2100 kroner kvadratmeteren, mindre bra lokaler for 1300-1400 kroner, svarer Eiliv Christensen.

Christensen og kollegene så da søkemeglerne begynte å komme i markedet for noen år siden, at disse meglerne kanskje hadde for streng kravspesifikasjon på vegne av leietakerne. Enkelte søkeme-glere overoppfylte de tekniske kravene om at leietakerne vil ha moderne og mer effektive lokaler i henhold til nye, tekniske standar-der og miljøkrav. Dette har dempet seg noe.

– Men leietakerne er blitt mer proffe, de vet hva de vil ha, er dom-men fra utleiemeglerne i NAI.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] Foto: Martine R. Holmsen

– Det er verdt å merke seg at det er manko på nybygg og rehabiliterte bygg av topp standard i sentrale strøk, sier Eiliv Christensen i NAI First-Partners.

34

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: [email protected] Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected] www.auris.as

Lokaler til leie

Trollåsveien 4

• 2. etg. Fra 170–477 kvm kontorlokale.• 4. etg. Fra 20–136 kvm kontor lokale.• Mezzanin fra 120-140 kvm.• Ledige lokaler kan tilpasses leietakers ønsker og behov.• Gode parkeringsforhold på eiendommen.

Kolbotn/Mastemyr

Olav Brunborgsvei 4–6

• 3. etg. 252 kvm kontorlokale.• 1. etg. 95 kvm. Inneholder tre cellekontorer, fellesmøterom m.m.• Lokalene fremstår som lyse og tiltalende.• Arealene inneholder åpent kontorlandskap, cellekontorer,

møterom m.m.• Kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

Billingstad

Trondheimsveien 184

• 1. etg. 345 kvm butikklokale/ showroom med unik beliggenhet og gode profileringsmuligheter.

• 2. etg. 600 kvm kontor/undervisningsrom.• 5. etg. 430 kvm kontorlokale.• Kort vei til Ring 3, buss, trikk og T-bane.• Parkeringsmuligheter i kjelleren.

Sinsen

Uttalelsen kommer fra eiendomssjef Annette Hofgaard i Olav Thon Gruppen. Hun har ansvaret for en rekke av Thons næringseiendommer i Oslo sentrum. På spørsmål om det er mulig å leie ut lokaler av også mindre bra standard, svarer hun:

– Ja, absolutt. Beliggenheten er den viktigste faktoren for leietakerne, stan-darden er mindre viktig i Oslo sentrum så lenge beliggenheten er god.

Enkelte utleiemeglere og eien-domsbesittere mener at hvis lokalene

er dårlige nok, er de i realiteten ikke utleibare. Hofgaard modererer denne påstanden noe.

– Vi finner leietakere til det meste, fordi beliggenheten er viktigst. Stan-darden betyr kanskje mer hvis man flytter ut av byen. Her er det en annen konkurransesituasjon og mer nytt å velge mellom. Vi har mange ulike kontorer i Oslo sentrum der det trengs å gjøre noe, men lokalene tilfredsstil-ler de fleste kravene. Det gjenspeiler prisen på dem, forteller Hofgaard.

Mange faktorerHun sier leieprisforskjellen for lokaler med helt lik beliggenhet, men av ulik standard, avhenger av flere forhold, som lengden på kontrakten. Graden av tilpasninger som må gjøres, spiller også inn.

– Men jeg vil si opp mot 500 kroner kvadratmeteren er en typisk forskjell mellom høy standard og ordinær standard.

Eiendomssjefen sier det er en veldig etterspørsel etter lokaler

– Standard er viktig for mange, men ikke for alle. Det vil alltid være noen som etterspør eiendommer med noe lavere stan-dard, det blir en balansegang med hensyn til økonomien.

– Beliggenheten viktigst

36

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

opp til rundt 500 kvadratmeter. For leietakere som søker disse lokalene, er ikke standarden så viktig.

– Men for store selskaper er attraktive lokaler et salgsargument for å ansette folk, disse selskapene ønsker bra beliggenhet og bra loka-ler, forteller Hofgaard.

Kravspesifikasjonene som søke-meglerne kommer med, passer gjerne mer for nybygg og ikke alltid for eksisterende bygg, selv om kravene etter hvert er tatt noe ned.

– Men søkemeglerne sikter ofte veldig høyt med krav til teknisk standard, ventilasjon og fleksibilitet, sier Annette Hofgaard.

Egen kantine vektlegges gjerne som viktig for leietakerne. Størrelsen på eiendommen avgjør om det er lønn-somt for utleier å tilby egen kantine, noe det sjelden er i mindre bygg. Annette Hofgaard kaller en egen kan-tineløsning for en x-faktor for bygget.

Dyrt å bygge omDet er høye ombyggingskostnader for Thon og andre eiendomsbesittere.

Kontorlokalene er ofte tilpasset brukeren, slik at det kan bli veldig dyrt å bygge om. Thon Gruppen inn-går gjerne tiårige leiekontrakter for renoverte lokaler.

– Ettersom det er dyrere tilpas-ninger, særlig i prestisjeområder, løn-ner det seg å la leietakerne bli. Det er også vanskelig å få regulert som man vil i Oslo sentrum, sier Hofgaard.

– Hva koster det å bygge om kontorlokaler i sentrum?

– Vi har vært under 5000 kroner kvadratmeteren ved en total ombyg-ging, inklusive tekniske installasjoner og ventilasjon, men jeg vil si fra 7000-10 000 kroner per kvadrat-meter.

Thon Gruppen har tradisjonelt vært kjent for å leie ut en del lokaler som de er, såkalt ”as is”, uten spesi-elle tilpasninger og oppgraderinger for ny leietaker.

– Leier dere ut as is i dagens marked?

– Ja, men i mindre og mindre grad. Det er dessuten alltid noe som skal gjøres med lokalene, enten det er innredning, planløsning eller profil, svarer Annette Hofgaard.

tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

Olav Thon leier ut topp lokaler til USBL på Arbeidersamfunnets plass med en ti års leiekontrakt. Foto: Per Gunnarsson

Annette Hofgaard, Olav Thon Gruppen.

37

Synder begått for 20 år siden preger fortsatt dagens boligmarked i Oslo, og det vil ta lang tid å komme ut av problemene.

Innhentet av fOrtiden

Få, om noen, har mer innsikt i Oslos boligmarked enn OBOS’ mangeårige direktør, Martin Mæland. Han er klar på at det ikke er noen lettvinte løsnin-ger for å løse prispresset og skaffe nok boliger til å håndtere den forventede befolkningsveksten i hovedstaden.

– For tiden har vi en OK visjon i Oslo og en byråd (Bård Folke Fred-riksen, red.anm.) som er klar over problemstillingene. Men boligmarkedet er ingen ”quick fix”. Skulle vi ha forsert boligutbyggingen nå, måtte det ha vært ut fra planer som ble lagt 20 år tilbake. På mange måter får vi igjen for det som skjedde eller ikke skjedde for 10-20 år siden sier Mæland til NæringsEiendom.

Boligutvikling er lange prosjekter, det tar 20-30 år fra man begynner å

regulere et boligområde til området er ferdig utbygd. Mellom 1990 og 2000 la ikke politikerne overordnede utbyggingsplaner i Oslo.

– Nei, tanken var at de private aktørene selv skulle sende inn forslag, sier OBOS-direktøren. Det fungerte ikke, private aktører kan ikke ta ansvar for en helhetlig utvikling.

– Handler boligutbygging kun om politisk vilje og evne?

– Vel, det er politiske prioriteringer og evner som avgjør hva man kommer frem til.

Uklart ansvar– Du har lansert en egen boligminis-ter som ett nødvendig tiltak?

– For fire år siden tok jeg opp den manglende boligutbyggingen med

Kommunal- og regionaldepartementet, men fikk til svar at ”dette ansvaret er ikke vårt, men ligger under Miljø-verndepartementet”. Halvparten av Plan- og bygningsloven er under Kommunaldepartementet, men de har ansvaret for tekniske forskrifter, universell utforming, støynivå og slike ting. Det er planavdelingen i Miljøverndepartement som har ansvaret for boligplanleggingen, og de er ikke-eksisterende i den offent-lige debatten, hevder Mæland.

– Hva er det minste ondet Oslo bør velge fremover for å løse utfor-dringene?

– Å bygge i Marka blir for dyrt, og dette vil innebære en kontinuerlig utbygging i randsonene. Jeg vil si at de nærmeste 20-30 årene er en slik

38

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

utbygging et ikke-tema. Mitt råd er å bygge tettere. Hør her, området fra Majorstuen til NRK på Marienlyst er det tettest utbygde boligområdet i Oslo. Er det så ille? spør en retorisk Mæland. - Området har blant de høyeste boligprisene i landet, men jeg tror ikke en slik utbygging på Majorstuen hadde vært mulig i dag, sier Mæland, og fortsetter:

– På Løren, ikke langt fra der Selvaag bygger, har vi en høy utnyttelse av arealene, men der vi oppfyller alle kravene til uteområder. Vi må bygge tettere og nærmere arbeidsplassene hvis vi skal ha arbeidsplasser innenfor Oslos grenser og få ned reiseavstandene. Vi må akseptere å bygge tettere når vi byg-ger en by.

Mer lønnsomtEn viktig nøkkel til videre bolig-utvikling i Oslo ligger i et langt bedre kollektivtilbud, der det er ”store utfordringer”. 70 prosent av dem som bor utenfor Oslo i dag og jobber i hovedstaden, bruker bil til jobben. NSB må derfor med i sterkere grad som en del av kollektivløsningen.

– Vi må bevege oss mot sam-funnsøkonomiske lønnsomme kollektivinvesteringer, som bane til Fornebu med forbindelse til Major-stuen, tverrgående T-baneforbindelse i Groruddalen og ny tunnel fra Majorstuen ned til sentrum. Vi må få spredt trafikken og prioritere kollektivutbygging for at det skal bli billigere å bygge boliger. Hadde vi bygd ut infrastrukturen etter Vegdi-

rektoratets forskrifter, ville vi ha hatt en samfunnsøkonomisk avkastning på disse investeringene på hundre prosent. Dagens investeringer gir -20 prosent. Men du vet; mange av politikerne kommer fra provinsen, sier Mæland megetsigende.

– Statens vegvesen har sagt at hvis vi ikke gjør noe med kollektiv-tilbudet i Oslo de nærmeste 20 årene, vil vi trenge 16 filer gjennom byen, eksemplifiserer Mæland om kollek-tivbehovet.

ParadoksNesten 75 prosent av alle husstander i Oslo sentrum er enslige, men et knapt flertall i Oslo bystyre har bestemt at halvparten av arealet innenfor Ring 2 skal være på minimum 80

En viktig nøkkel til videre boligutvikling i Oslo ligger i et langt bedre kollektivtilbud,

mener Martin Mæland i OBOS.

Foto: Shutterstock

39

kvadratmeter. Det gjør det mulig for familier å bo nær sentrum.

– Men da blir det ikke lett for enslige å bo der. ”Alle” vil ha 20 kvadratmeter større arealer, men har de råd til det? Da må de flytte ut av byen, det blir for dyrt i Oslo, eller de må prioritere andre boligformer, konstaterer Martin Mæland.

– Hva med ledige tomtearealer for boligutbygging?

– I det siste er det blitt en god del lettere og kommet mer ledige tomter på markedet. Dette er stort sett kon-vertering av næringslokaler. Første gang jeg sa at mangelen på tomter til boligarealer var en utfordring, var i bystyret på slutten av 70-tallet.

OBOS har ikke analysert markeds-potensialet for konvertering av næringseiendommer til boligarealer, men Martin Mæland sier at fremover blir det mange av deres prosjekter.

– Byfornyelsen på Grünerløkka viser at det er fullt mulig med en transformasjon av et større område. Kværnerbyen var et ”høl”, fikk vi høre, men der og andre steder er det mulig å bygge om til boliger.

DyrtMæland sier i likhet med Baard Schumann at det er bedre å rive næringsbyggene og bygge nytt, fremfor å bygge om eksisterende bygg. I Middelthuns gate 17 på Majorstuen, der OBOS og Veidekke kjøpte Nordeas hovedkontor for konvertering, blir det en blanding. Men det blir dyrt å kjøpe leilighet der, de dyreste leilighetene koster trolig opp mot 90 000 kroner per kvadratmeter.

– Det blir så dyrt med 30 000 kroner kvadratmeteren i tomtekost-nader, konstaterer Mæland, som også er opptatt av de nye kravene som pålegges boligutviklerne. OBOS bygger passivhus på Mortensrud syd i Oslo og har regnet ut at disse boli-gene koster 6,5 prosent mer å bygge enn vanlige hus. Med mer erfaring i å bygge slike boliger, kan kostnadene gå ned, men:

– Det er vel og bra med nye miljø-krav, men det er rart at man aldri har satt seg ned og summert hva de koster. Når kommunalminister Liv Signe Navarsete sier at de nye

kravene ikke koster noe, er det tull, avfeier OBOS-sjefen.

Han ser byggekostnader opp 30 000 kroner kvadratmeteren for nye boliger, men det er fortsatt mulig for OBOS å bygge for 28 000 kroner meteren. På Mortensrud er tomte-kostnadene 1500 kroner per kvadrat-meter, som demper kostnadspresset.

Minimum 45 000 per m2

– ”Dere tjener så mye penger” og kan sette ned prisen, får vi høre. Men vi setter ikke i gang med nye boligpro-sjekter hvis vi ikke får 10 prosent margin eller taper penger. Bygger vi til 28 000 kroner kvadratmeteren, kan vi ikke selge disse boligene til under 45 000 kroner med normal tomtebelast-ning, sier Mæland, og fortsetter:

– Hadde det vært billigere å bygge, ville vi ha bygget flere billige boliger. Hvis du bygger i et strøk med lave byggekostnader, oppnår du ikke sentrumspriser, da får du lavere byggepriser. Og byggemarkedet er som et trekkspill, der man må sette ned prisen i dårlige tider, mens pri-sene øker i gode tider.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] •

Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen

40

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | [email protected] | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no

NE kuNNskap satsEr på praktiskE fordypNiNgskurs

Noen av våre kommende fordypningskurs.

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisnings-samlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne fordyper seg i konkrete problem-stillinger med basis i praktikernes utfordringer.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs begrenset til 35 personer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant nettverksbygging.

Strategi i plan- og byggesaker

Praktisk skatte- og avgiftsrett

Grunnvervog tomtekjøp

Praktisk husleierett

Praktisk bruk av utbyggingsavtaler

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig er ikke i tvil når NæringsEiendom utfordrer ham på hvor skoen trykker i boligpolitikken i Oslo.

– Fjordbyen er vel og bra, men der har ikke folk råd til å bo. Hus-stander med alminnelige inntekter har ikke råd til å bo i Bjørvika og på Sørenga, der de må ut med 60 000 kroner kvadratmeteren. De eneste stedene vi får bygget til en fornuftig pris, er i Oslo syd og i Groruddalen, sier Schumann.

– Mangler Oslo visjoner for bolig-byggingen?

– Utfordringen har vært at Oslo kommune ikke har midler nok til å gjøre de nødvendige grepene innen-for kollektivutbygging og infrastruk-tur. Byråd Bård Folke Fredriksen oppfatter jeg som visjonær, men han trenger midler fra andre.

Høyere tak I 2007 kom regelen fra Oslo bystyre om maksimalt 20 prosent 2-roms-leiligheter innenfor Ring 2, og at leilighetene i dette området må være på minimum 40 kvadratmeter. Men halvparten av alle husstandene i Oslo er single, og det er et spesielt stort gap mellom tilbud og etterspørsel i indre by.

– Våre 2-romsleiligheter er utsolgt en dag eller to etter at de er lagt ut for salg. Det er ikke mulig for oss å dekke etterspørselen i 2-romsmarke-det, så jeg skjønner at disse leilighe-tene blir dyre. Jeg kan forstå hvorfor bystyret innførte vedtaket, det var en del ”hit and run” i bransjen. Som en stor aktør ønsker vi en viss regule-ring og ikke et fullt frislepp. Men vi ønsker noe mer liberale regler og kunne ha økt taket til 30-35 prosent,

da hadde mye vært gjort, fastslår Baard Schumann.

– Hvor bekymret er du som bolig-utvikler for ubalansene i markedet?

– Vi tjener penger på det vi selger, det vil alltid være et marked der. Men vi klarer altså ikke å dekke etterspørselen etter 2-romsleiligheter.

Schumann mener utbyggerne må få kjøpt billigere tomter hvis bolig-prisene skal ned. På spørsmål om de da ikke bare putter en del av kaka i egen lomme, svarer han:

– Vi skal ha våre 12 prosent i margin, men tempoet i utviklingen er mye viktigere for oss enn om vi tjener 1-2 prosentpoeng mindre. Vi er først og fremst tynget av å bygge boliger som tar lengre tid å selge.

– Jeg mener dessuten det er feil at vi som boligbygger pålegges å finansi-ere infrastrukturtiltak, som vann,

– Hovedproblemet med bolig politikken i Oslo i dag er feil reguler ing av tomtene.

Byggekostnadene fortsetter å stige i takt med at det kommer nye forskrifter, forteller adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig. (Foto: Selvaag)

– Feil regulering

42

Nyh

eter

kloakk og veier. Vi er nødt til å sende denne regningen videre. Boligkjøperne betaler i realiteten regningen to gan-ger, fordi slike tiltak også finansieres over skatteseddelen.

27 000 per m2

Schumann anslår Selvaags byggekostnader for leiligheter av alminnelig god standard i Oslo i dag til 26 000 - 27 000 kroner kvadratmeteren. For boligmoduler med garasje under leilighetene, er oppføringskostnadene 22 000 - 23 000 kroner.

– Og generelt kan vi si at 2-romsleiligheter koster 2000 - 3000 kroner mer per kvadratmeteren å bygge enn 4-romsleiligheter. Det som tynger, er bad og kjøkken, sier han.

Oslo har de seneste årene opplevd en stor tilflytting fra andre land. Mange av våre nye landsmenn har en begrenset økonomisk evne i det dyre Oslo-markedet.

- 70 prosent av dem som flytter til Oslo nå er innvan-drere, og 70 prosent av disse igjen kommer fra lavinntekts-land, uten kapital, forteller Schumann. Kombinerer man dette med nye tekniske forskrifter og miljøkrav, blir regnestykket enda verre.

– Vi har et prosjekt på Mortensrud, som ble utviklet før ny teknisk forskrift fra 2007. Byggekostnadene her var på 32 000 kroner kvadratmeteren, men forskriftsend-ringene endrer kostnadene til 38 000 kroner. Dette går ut over førstegangskjøperne og innvandrere, konstaterer bolig-utvikleren.

Schumann tror det etter hvert blir umulig for dem å selge leiligheter innenfor Ring 3 til under 50 000 kroner kvadratmeteren.

– Her på Løren koster en typisk 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter i dag 3,2 millioner kroner, eller 43 000- 44 000 kroner kvadratmeteren. Jeg tror likevel det er et godt kjøp for fremtiden, fordi det kommer T-bane her (Lørensvingen stasjon, red.anm.).

Fortetting– Hvordan skal Oslo håndtere den forventede befolk-ningsveksten fremover i boligmarkedet?

– Det beste alternativet må være en fortetting ved å bygge i høyden, men der vi samtidig beholder de grønne lungene. Hvis vi hadde fått bygd to etasjer høyere på alle nybygg i Oslo, ville vi ha kommet ganske langt i å dekke etterspørselen. Ved å bygge 8-9 etasjer istedenfor 6-7 etasjer, kunne vi alene ha bygget 400-500 ekstra boliger på Løren. I København har de fortettet, men likevel klart å beholde åpenheten i byen. Vi kan heller ikke bevare alt. Selv om bygningene er fra 1920-årene, kan det være bedre økonomi å rive, svarer Schumann.

Han mener derimot at man kan glemme å bygge på eksisterende bygninger i høyden, som noen lokalpoliti-kere fra Arbeiderpartiet har foreslått.

– Det blir altfor dyrt, og bygningene vil heller ikke tåle det. Og skal vi bygge i Marka, snakker vi fort om

TIL LEIEFORVALTNINGSCOMPAGNIET

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar NjerveMobil: 90 26 33 96 E-post: [email protected]

FORVALTNINGSCOMPAGNIET • Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad Telefon 815 55 100 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no

Henrik HolmMobil: 947 89 192E-post: [email protected]

KONTAKT:

KONTOR - OSLO SENTRUM

BUTIKK/KONTOR - OSLO SENTRUM

GRENSEN 3

SLOTTSPASSAGEN – ØVRE/NEDRE SLOTTSGATE 8–9

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

• 675 kvm i 4. etg. med 21 cellekontorer + tekjøkken og møterom.

• 370 kvm i 7. etg. med 11 cellekontorer + tekjøkken, møterom og takterrasse.

• Attraktiv eiendom ved Stortorget i krysset ved Grubbegata/Grensen.

• Sentralt mot offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstad til Oslo S. Flere parkeringshus i nærområdet.

• Representativt inngangsparti fra Grensen med dobbelt heis og marmor-trapper til alle etasjer.

• Lokalene egner seg også godt til kontorlandskap og tilpasses kundens ønske.

• 320 + 150 kvm kontor i 6. etg.

• 34 kvm butikklokale + 31 kvm lager i u. etg. med interntrapp.

• 170 kvm butikk + 200 kvm i u. etg.

• Sentralt beliggende vis a vis Steen & Strøm, kun 50 meter fra Karl Johan og Stortinget T-banestasjon.

• Spennende lokaler, tilpasses ny leietaker.

• Flere parkeringsanlegg i området.

43

10 000-15 000 kroner dyrere per kvadratmeter per leilighet, fordi infrastrukturen blir mye dyrere.

En kjepphest er effektive offentlige kommunikasjoner, og da kommer man ikke utenom bedre baneløsninger.

– Politikerne burde ha sørget for en ordentlig T-baneutbygging, slik at det bodde mange nok mennesker langs disse linjene. Det er miljøvenn-lig å bygge boliger i nærheten av arbeidsplasser og utdanning, men politikerne må slutte å snakke om hvor fint det hadde vært med en høyere utnyttelse rundt knutepunkter. De har ikke gjort noe med det. Det er mulig vi skulle gjøre som i Sverige, å la det offentlige ta disse investerin-gene, og så la boligkjøperne tilbake-betale gjennom flere år.

Riv hellerKonvertering av næringsarealer til boliger kommer ifølge Schumann mer og mer, men han sier det ofte er billigere å rive de eksisterende nærings-arealene enn å bygge om.

– Ja, ombygging gir en dårlig utnyttelse, fordi boliger har andre dybder, andre krav til ventilasjon og parkering. Å rive er derfor bedre samfunnsøkonomi enn å bygge om næringsbygg fra la oss si 60- og 70-tallet, da det var helt andre tekniske krav. For oss er kjøp av næringseiendom for boligkonvertering særlig aktuelt der vi kan sitte på kontantstrømmen frem til byggestart, utdyper Baard Schumann.

Flere boligutviklere har slitt med å finne egnede tomtearealer i Oslo.

– Vi sitter på en stor tomtebank i Oslo, men tomter i Oslo er en utfor-dring, og vi har i større grad begynt å orientere oss mot nabokommunene.

– Hvilke utsikter ser du for bolig-byggingen i Oslo fremover?

– Politikerne forstår at de må delta mer i den boligpolitiske debatten, og jeg tror at de forstår at det må bli en høyere utnyttelse. Jeg ser en større aksept for det. De seneste årene har vi som utbyggere ikke tort å diskutere høyder med Plan- og bygningsetaten, men jeg tror etaten ser at den vil tape disse høydedebattene fremover, sier Schumann.

• Toppetasje, ca 1.000 kvm BRA kontorlokaler i 4. etasje.

• Ca. 525 kvm BRA kontorlokaler i 3. etasje.

• Lyse og fi ne kontorlokaler. Kontorene er primært satt opp som cellekontorer, dog med tilhørende fasiliteter som møterom/kantinearealer.

• Parkering i lukket parkeringskjeller i byggets underetasje.

• Lokalene er ledige fra 1. juli 2012 – mulighet for tidligere overtagelse kan være tilstede.

For mer informasjon, kontakt Espen Andersen, 22 13 52 20 [email protected]

Ca 1.525 kvm kontorlokaler til leie på Hellerud

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • Foto iStockphoto

44

Nyh

eter

• Vindusfi lm• Dekorfi lm og folie• Sikkerhetsfi lm• Rullegardiner• Støyreduksjon

Vi har de optimale løsningene for varme- og lysdemping.

Vår spesialitet er fasader og glasstak!

Kontakt oss i dag | www.ecliptic.no | Tlf: 40 64 28 91 | Epost: [email protected]

Ecliptic – Profesjonell leverandør av

VINDUSFILM OGSOLSKJERMING

Entra Eiendom har ledige lokaler i Akersgata 32.

Vi får ledige lokaler i7.etg - 433 m2 BTA og8.etg - 383 m2 BTA.

Dette er de to øverste etasjene . Solrik -lys fi n utsikt.

Energiklasse D.

[email protected]

Analysesjefen i det tyske eiendomsselskapet Patrizia Immobilien råder Oslos politikere til å legge til rette for flere utleieboliger når de planlegger byutviklingen.

– Sats på utleieboliger

Oslo skal bli kunnskapsbyen som huser kreative og dyktige folke fra hele verden. Det er ambisjonen byrådet i Oslo har for hovedstaden. Men boligstrukturen i Oslo innbyr ikke til at dyktige utenlandske fagfolk skal velge Oslo fremfor andre større europeiske byer. Det mener analysesjef Marcus Cieleback i Patrizia Immobilien.

– Alle land med en høy andel av befolkningen som eier sin egen bolig, løper en risiko for ikke å tiltrekke seg den beste arbeidskraften. Man trenger et velfungerende utleiemarked for boliger, da de som kommer for å jobbe ikke starter med å kjøpe sin egen bolig, sier Cieleback.

Han mener Norge riktig nok har noen andre fordeler, blant annet sosiale ordninger som kompenserer, men på lang sikt trenger Oslo den

fleksibiliteten som en større andel utleieboliger vil gi arbeidsgivere og innbyggere.

– Oslo bør få til en blandet boligstruktur og skape et større leiemarked. Man bør samtidig forsøke å unngå å konsentrere leiegårdene i ett område. En god byplanlegging er viktig. Hvis man klarer å få til situasjoner hvor alle tjener, er man kommet langt, sier Cieleback.

Ifølge OECD bidrar et velfungerende leiemarked til at prisvekst og svingninger i boligprisene blir redusert og demper risikoen for boligbobler.

Vil handle i NorgePatrizia Immobilien har snust på det norske markedet, men har så

langt ikke gjort noe stort i Norge. Det er flere grunner til at selskapet ikke har fått kjøpt en boligportefølje i Norge. For det første er det ikke så mange objekter tilgjengelig i markedet. I tillegg har det vært vanskelig for tyskerne å regne hjem verdiene.

Prisingen av eiendommer i Oslo har vært høy, med en yield som ikke er høy nok når vi tar hensyn til at vi må investere i norske kroner. Vårt problem er at vi må hedge valutarisikoen, og da taper vi nesten ett prosentpoeng på yielden, sier Cieleback til NæringsEiendom.

Hans fond vil også kjøpe eksisterende boligblokker som har leietakere, og kan ikke bli med på utviklingsprosjekter.


De fleste utleieboligene i Oslo er frittstående

leiligheter som leies ut av privatpersoner.

(iStockphoto)

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

46N

yhet

er

Ta styringeni verdikjedenfor byggenæringen

Fleksibel videreutdanning for praktikere:

• Eiendomsutviklerstudiet• Byggherrestudiet• Eiendomsforvalterstudiet• Lederutviklingsprogram

www.eiendomsfag.no

Som saken med Martin Mæland viser, har OBOS i realiteten ikke noe valg i Oslo ved nye boligprosjekter. Det er så å si ikke ledige tomter igjen i Oslo regulert for boligutvik-ling. Dermed må andre eiendomsty-per og områder konverteres.

OBOS foretrekker ved konverte-ringsprosjekter å ha kontantstrøm fra næringseiendommen så lenge som mulig før selskapet går over i byggelånsfasen, men det er ikke noe fasitsvar for hvilke eiendommer som er aktuelle.

– Generelt kommer det veldig an på hvilket tidsperspektiv vi har på eiendommen. Hvis det går lang tid til realisering av boligprosjektet, øn-sker vi en kontantstrøm som i størst mulig grad skal dekke opp for fi-nansieringskostnadene i prosjektet. Eiendommene vi kjøper må ha en attraktiv beliggenhet, men konver-tering av eiendommer til boliger er ellers ingen ”Einstein-virksomhet”. Det handler om ordinær eiendoms-utvikling, forteller konserndirektør Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Han har ansvaret for boligutvikling og eiendomsmegling i selskapet og kan trøste seg med at OBOS ikke har

tapt penger på et boligprosjekt siden 2004. Konserndirektøren trekker også frem at de har et solid forvalt-ningssystem rundt seg i form av Basale, som kan håndtere forvaltnin-gen frem til byggestart.

Noen absolutte krav til hvor de kjøper, har derimot OBOS ikke.

– Nei, felles er at de aktuelle eiendommene har ett eller annet som oppfattes som en ekstra kvalitet eller konkurransefordel.

Veldig kostbartSom andre er inne på i denne utga-ven av NæringsEiendom, er det svært dyrt å bygge om en eksisterende næringseiendom til boligeiendom.

– Vi bygger svært lite om, det er veldig kostbart. Vi kjøper for å rive og bygge på nytt. Kjøper vi et bygg med tilhørende riving, er det i rea-liteten kjøp av en tomt, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Han vil ikke gå i detaljer på kostnadskalkylene i slike konverte-ringsprosjekter.

– Det er definert et avkastnings-krav, som varierer fra prosjekt til prosjekt. Vi gjør i forkant grundige vurderinger, der vi bruker erfarings-

materiale. Vi har et godt utviklet kalkyleverktøy og pleier ikke å bomme mye, men det finnes ingen tommelfingerregler for hva en riving koster.

OBOS har alene kjøpt Ensjøveien 10-12 for konvertering, og her går ikke leiekontraktene ut før i 2020. Videre har OBOS sammen med Vei-dekke Eiendom kjøpt flere eiendom-mer på Løren, og de har sammen med Union Eiendomskapital kjøpt kombinasjonseiendommen Aslak-veien 20 på Røa for konvertering til boliger.

OBOS Nye Hjem AS og Veidekke Eiendom AS kjøpte i felleskap i november i fjor Middelthuns gate 17 på Majorstuen av Norwegian Pro-perty for 700 millioner kroner. I dag er dette hovedkontoret til Nordea Norge, fra 2016 starter en boligutvik-ling på området. Næringsarealene i dag utgjør drøyt 30 000 kvadratme-ter, inklusive kjelleretasjer.

– Eiendommen har en svært attraktiv beliggenhet, og vi fikk med oss en solid samarbeidspartner gjennom Veidekke Eiendom AS, sier Kjørberg Siraj på spørsmål om hvorfor de kjøpte akkurat denne

Transformasjon av tidligere industriområder, konvertering fra nærings- til boligarealer. Det er det som gjelder for OBOS fremover i boligmarkedet.

Ingen vei utenom konvertering

48

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

NÆRINGSTOMTER MED KORT VEI TIL ALT

NYTT NÆRINGSTOMTEFELT 1 KM FRA E-18 MIDT I VESTFOLD

1 km fra E 18 – 5 min til Horten og ferjen til Moss 1 time til Oslo, 40 min til alle Vestfoldbyene og 2 ferjer, fl yplass og til Østfold

Ingen byggeklausul til tomtene Regulert til kontor, industri, lager, produksjon og verksted

Tomter fra 5 da. til 50 da. med full infrastruktur Selger kan tilby nøkkelferdige løsninger for din bedrift

Bygg selv eller lei et skreddersydd bygg til din virksomhet

De første virksomheter er allerede i gang med byggingen

Attraktivt boområde med mange høyt kvalifi serte arbeidstakere

KONTAKT EIENDOMSMEGLER TOR FIRING 901 79 681 / [email protected] for nærmere opplysinger og visning samt aktuelle løsninger for din bedrift.

Salg - kjøp - utleie av alle typer nærings-eiendom i Vestfold

www.vnm.no

ORIGOPARKEN

HORTEN

MOSS

eiendommen. I realiteten er tomtekostnadene i Middelt-huns gate rundt 30 000 kroner per kvadratmeter, gitt kjøpesummen.

Over Tjuvholmen– For å få dette til å gå i hop, må vi selge for 70 000– 80 000 kroner kvadratmeteren og overgå Tjuvholmen-nivået, sa Daniel Kjørberg Siraj på et seminar i mars om lønnsomheten i prosjektet. NEnyheter har hørt opp mot 90 000 kroner per kvadratmeter for de dyreste boligene.

– Det blir relativt kostbare boliger, sier konserndi-rektøren nå, når NæringsEiendom konfronterer han med utsalgsprisene.

– Vi får den markedsprisen som er når boligene legges ut for salg. Her skal vi utvikle et unikt boligpro-sjekt med høy kvalitet i alle ledd. Prisen på leilighetene vil gjenspeile dette, og det vil forundre meg mye om vi

Daniel Kjørberg Siraj, OBOS

49

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • Foto: Thomas Bjørnflaten

klarer å bygge for under 30 000 kro-ner per kvadratmeter, sier Kjørberg Siraj.

Det er skjær i sjøen for utbyg-gingen på Majorstuen. Middelthuns gate 17 blir et tungt prosjekt. OBOS og Veidekke vil bygge i høyden, og en utbygging vil sannsynligvis også innebære riving av hele, eller deler av eksisterende bebyggelse. Byanti-kvaren ønsker å beholde fasaden ut mot Middelthuns gate.

– Deler av eiendommen er regu-lert til bevaring, og det er ikke una-turlig at Byantikvaren vil videreføre det som er. Men vi er i en konstruk-tiv dialog med Byantikvaren, og så får vi se hvor prosessen ender. Dette er en lang prosess, og det er for tid-lig å spekulere i hva utfallet blir. Vi får avvente innspill fra arkitektene

og utfallet av den politiske behand-lingen, sier Daniel Kjørberg Siraj.

20 000 m2Det foreligger ulike mulighetsstu-dier for Middelthuns gate 17, men et realistisk alternativ er ifølge Kjørberg Siraj ca. 20 000 kvadratme-ter med boligarealer. Selv om OBOS som nevnt kjøper for å rive og bygge nytt, vil ikke Kjørberg Siraj utelukke ombygging av eksisterende bygg. Det avhenger også av dialogen med Byantikvaren. OBOS har ennå ikke bestemt seg for valg av planforslag.

– Nei, vi har så vidt kommet ut av startgropen. Dette prosjektet er foreløpig veldig på tegningsstadiet. Vi har ennå ikke startet parallell-

oppdraget, der de beste arkitektene får komme med sine føringer og forslag til løsninger, sier han.

– Fremover, hvor skal dere få tak i egnede boligtomter?

– Det blir gjennom konverte-rings- og transformasjonsprosjekter. Det er det som er igjen av tomter i Oslo. Med unntak av Gjersrud-Sten-rud i Oslo syd, er det ikke mange grønne flekker igjen å bygge ut. Det viktigste for oss er at tomten har en attraktiv beliggenhet, og en attrak-tiv beliggenhet kan like godt være i Groruddalen som i Bjørvika. Det kan faktisk godt hende det blir mer attraktivt for oss å bygge i Grorud-dalen enn i Bjørvika, sier Daniel Kjørberg Siraj.

50

Nyh

eter

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905www.myreneiendom.no

Myrens VerkstedModerne kontorlokaler i fl ott omgivelse

• Enkel adkomst fra ring 2 ved Sandakerveien.

• Sentralt beliggende næroffentlig kommunika sjon.

• Meget god teknisk standard.

• I midten av en pulserendenæringspark.

• Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

• God parkeringsdekning.

Sandakerveien 24D – bygg F4 Ledig areal: 200–1014 kvm BTA

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected] Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

INDUSTRIVEIEN 20A

TIL LEIE

KOMBINASJONSLOKALER/HØYTLAGER PÅ SKEDSMOKORSET

1.115– 1.715 m²Kombinasjonslokaler med god takhøyde langs E6

• 1.115 - 1.370 kvm BTA høytlager: Takhøyde ca. 5,5 meter, laste ramper. God planløsning med få søyler. Lagerkontor og spiserom.

• 345 kvm BTA kontordel: Cellekontor samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

Lokalene kan leies samlet eller delt.God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

STRØMSVEIEN 323A

TIL LEIE

HØYTLAGER OG KONTOR PÅ FURUSET V/IKEA

560–4.890 m²Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA.

• 2.450 kvm høytlager og lager: 6 m takhøyde. 3 stk. laste-ramper og 2 stk. kjøreporter. Må leies i sammen med kontorlokaler enten i byggets 2. eller 4. etg.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten laste rampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler.

• 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både celle-kontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected] Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

INDUSTRIVEIEN 14

TIL LEIE

KOMBINASJONSLOKALER OG LAGER - SKYTTA V/GJELLERÅSEN

920 – 5.710 m²Kombinasjonslokaleroglageriflerestørrelser.Moderne eiendom beliggende i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kort avstand til E6.

• 920 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter.

• 1.640 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. Lagerkontor og garderober med WC og dusj.

• 2.560 kvm lager: Lager med lasterampe, løftebrygge og 2 stk. porter. Takhøyde 3,4 meter.

• 300 - 620 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Celle kontor, åpent og div. møterom/arkiv.

Lokalene kan leies samlet eller delt.Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy til samtlige av lokalene, stort uteareal.

MOLINNA 2

TIL LEIE

HØYTLAGER I GRAN NÆRINGSPARK

675 – 3.400 m²

• 675 kvm høytlager. Kjøreport. Takhøyde ca. 5 m.• 2.200 kvm høytlager. Kjøreport og lasterampe.

Takhøyde ca. 6 m.• 1.250 kvm utelager: Stort asfaltert og inngjerdet

uteområde for utelagring.

BeliggenhetGran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Høytlager ifra 675 – 3.400 kvm, samt inngjerdet utelager på 1.250 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Karihaugen industriveien 6, LørenskogKontor 175 kvm i moderne næringsbygg på Skårer. Finn-kode: 3132 2329.

KarihaugenPer Krohgs vei 4, OsloTrivelige kontorenheter på 35, 145 og 230 kvm. Tilgang til vareheis. Finn-kode: 3049 9114.

KarihaugenPer Krohgs vei 4, OsloModerne kontorlokaler på 500 og 865 kvm. Både cellekontor samt åpne løsninger. Finn-kode: 3279 7003.

aLnaBruVerkseier Furulunds vei 9BKontorlokaler på 135, 210 og 570 kvm. Sentralt på alnabru, vis-a-vis Sentrum Bygg. Finn-kode: 3261 7762.

Karihaugen Per Krohgs vei 4, OsloLagerenheter på 58, 78, 138 og 275 kvm. adkomst via vareheis og port. Finn-kode: 3026 6111.

aLnaBruVerkseier Furulunds vei 9BKombinert lager og kontor på hhv på 195 kvm og 280 kvm, totalt 475 kvm. Kjøreport. Takhøyde lager 2,4 m. Finn-kode: 3115 3092.

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

EssEndrops gatE 6

til leie

restaurantlokaler Majorstuen

565 m²• 565m2restaurantlokale:120-130sitteplasser,fulltmøblert.Moderneogvelutstyrtkjøkken.Lokaletbleinnredeti2011ogfremstårsomheltnytt.Innflyttingsklart.

• Liggeri1.etg.iNHO-byggetpåMajorstuen.Vegg-i-veggmedColosseumKino,motFrognerbadet.

På vegne av investor Anders C. Wilhelmsen utvikler Linstow AS nytt hoved kontor for Schneider Electric Norge på Ryen i Oslo. NCC Con-struction bygger huset og skal sikre passiv-hus-status. På BREEAM-skalen sikter de seg inn på ”excellent”-trin-net, det nest høyeste.

200 meter ned i jordenVi står ved byggegropen i Sandstu-veien 70 på Ryen. Byggearbeidene er i gang. Anders C. Wilhelmsen i Watrium Eiendom og prosjektleder

Jørn Grini i Linstow skal passe på at 330 millioner kroner brukes fornuftig for å få bygd næringsbygget på 13 500 kvadratmeter i aluminium og glass.

Bygget skal oppnå energimerke A. Varme- og kjølebehovet skal dek-kes med bruk av varmepumper, ba-sert på 35 energibrønner 200 meter dype. På taket blir det solcellepaneler med en effekt på 15 kW. Det legges inn vannrør i betongen i himlingene i et fire meters belte fra fasaden og innover i bygget i hver etasje for å

Rederarving og eiendomsinvestor Anders C. Wilhelmsen er begeistret for sitt nye miljøbygg på Ryen.

– Denne eiendommen skal jeg sitte lenge med

Anders C. Wilhelmsen, Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven.no

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o54

Mil

jøb

ygg

FORB DREHva med å forbedre Energikarakteren?

Har du Energimerket bygget ditt og fått en rød eller grønn D?Ved å investere i god energistandard reduserer du energikostnadene og bygget blir

mer attraktivt. Hvis du vil forbedre energikarakteren, kan du få støtte hos Enova.

Les mer på www.enova.no og www.energimerking.noEnergimerket viser byggets energistandard uavhengig av byggets bruk.

Derfor må du Energimerke:Alle yrkesbygg over 1000 kvm MÅ ha gyldig energiattest. Som byggeier har du

ansvaret for å gjennomføre energimerkingen. NVE fører tilsyn med reglene.

BREEAMBREEAM er et interna-sjonalt graderingssystem som angir en bygnings totale miljøkarakter, både økologisk og energimessig. De viktigste kriteriene er energieffektivitet, miljø, bygningsmaterialer, foru-rensning, transport, helse og velvære.

55

avkjøle rommene når det er varmt, opplyser Grini.

Det blir minimalt med automatisk solavskjerming i form av persienner. Fasaden er designet slik at den sørger for solavskjermingen samtidig som dagslys slippes inn. Fasadematerialet er av resirkulert aluminium.

– Vi har fokus på felleskostnadene og må tenke nytt der vi ser kostnads-drivende elementer. Derfor foretrekk er vi så enkle og robuste anlegg som mulig, sier prosjektleder Jørn Grini.

Stiller strenge kravSchneider Electric Norge skal leie i overkant av 60 prosent av bygget, som skal stå klart i løpet av 2013. Hovedkontoret holder i dag til i Vestby. Schneider er et internasjonalt selskap med over 150 000 ansatte i mer enn 100 land og har spisskom-petanse på energieffektivisering, forteller adm. direktør Runar Hansesætre på det norske kontoret.– Vi vil sikre at dette blir et passiv-hus og bidrar i prosjekteringsfasen. Når det gjelder våre egne kunder som bygger nytt, liker vi å være med fra start. Hovedutfordringen er å gjø-re de eksisterende forretningsbygg-ene mer energieffektive. Eksisterende utgjør for mer enn 80 prosent av markedet for energioptimalisering.

Langsiktig eierAnders C. Wilhelmsen skal bygge flere næringsbygg og boliger på industriområdet på Ryen som han overtok etter Linstow i 2003. Reguleringen tillater ca 70 000 kvadratmeter nye arealer, og bare eksisterende kontorbygninger blir stående.

– Fremdriften i utviklingen i området vil være markedsstyrt, men vi har tro på at Ryen-området vil ut-vikle seg positivt. Watrium Eiendom har investert noen millioner kroner ekstra for å løfte bygget opp til passiv-hus og for å oppnå Breeam Excellent. Med tanke på fremtidens utfordringer, er vi sikre på at dette er en fornuftig investering, sier Anders C. Wilhelmsen.

– Skal man ha de beste leie-takerne, må man ha de mest miljø -venn lige byggene. På dette feltet løper det private markedet godt foran myndighetenes krav og deres egne byggeprosjekter. Denne eiendommen skal jeg sitte lenge med, for den vil bidra til at jeg får en stabil kontant-strøm, smiler Wilhelmsen mens han ser byggearbeidene skride frem.

Miljøhus på RyenAnders C. Wilhelmsens nye miljø-bygg blir ikke det eneste miljøbygget på Ryen. Stor-Oslo Prosjekt har bygd Miljøhuset på Ryen for inne-klimakonsernet Gunnar Karlsen. Bygget, som er på 14 000 kvadrat-meter, er bygget etter passivhus-standarden og har et svært lavt energiforbruk.

Jørn Grini (t.v.) og Anders C. Wilhelmsen sjekker at byggearbeidene går som planlagt i Sandstuveien 70. Excellent! Sier de begge.

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected] • Foto: 4B Arkitekter

56

Mil

jøb

ygg

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Forbedre energikarakteren med støtte fra Enova

Nå kan du forbedre energikarakteren til bygget ditt enten du skal rehabilitere, oppgradere eller bygge nytt. Vi oppfordrer byggeiere, eiendomsutviklere, arkitekter og rådgivere til å velge tiltak som gir lønnsomme energibesparelser med støtte fra Enova.

Ta kontakt – søknadsskjema og mer informasjon finner du på enova.no,eller du kan ringe Enova Svarer 08049.

Drivkraften for framtidens energiløsninger

Framtidsrettetrehabiliteringav yrkesbygg?

Når man leser næringsmeglernes rapporter, kan man få inntrykk av at de dyreste lokalene leies ut for opp mot 3000 kroner kvadrat-meteren på Skøyen. Toppnivåene på Lysaker ligger derimot ifølge rapportene på noe over 2000 kroner per kvadratmeter. Men forskjellene er mindre i praksis for to områder som konkurrerer om mange av de samme leietakerne.

– Jeg har sjekket med tall fra Eiendomsverdi Næring. På sam-menliknbare arealer var forskjellen 200-300 kroner kvadratmeteren frem til 2007, med litt større forskjel-ler for de dyreste lokalene. Så kom finanskrisen, og da falt prisene mer på Skøyen enn på Lysaker, som ga mindre forskjeller. Prisene har så

steget mer på Skøyen. I dag anslår jeg forskjellen til 200 kroner per kva-dratmeter, det er det vi observerer, sier eiendomssjef Ole-Chr. Knudsen i DNB Næringseiendom. DNB er en stor eiendomsbesitter på Skøyen og Lysaker, med samlede arealer på 168.000 kvadratmeter.

Opp mot 2500 kronerKnudsen sier de ser av kvartalsrap-porter fra næringsmeglerne at det har vært et hopp i prisnivået på Skøyen.

– Men snittet på topp 15 prosent inngåtte leiekontrakter i første kvar-tal er ifølge Eiendomsverdi Næring på 2450 kroner kvadratmeteren på Lysaker og 2630 kroner kvadratme-teren på Skøyen. Selv oppnår vi opp mot 2500 kroner kvadratmeteren ute

på Godthaap i Strandveien, forteller Ole-Chr. Knudsen. Godthaap oppnår derfor Skøyen-priser, og DNB eier 70 prosent av dette sameiet.

– Skal Skøyen være dyrere enn Lysaker, fordi området er nærmere Oslo sentrum?

– Jeg har tenkt mye på det, hva gjør forskjellene. Skøyen er fortsatt ikke en del av Oslo sentrum, men området har noe bedre infrastruktur og offentlig kommunikasjon enn Lysaker. Dessuten er det etablert et bra område med hensyn til handel og servicetilbud til de ansatte på Skøyen, dette er bedre enn på Lysaker. Men det tar lengre tid med bil til Skøyen vestfra, på grunn av køene.

– Så Lysaker har noen kvaliteter som ikke Skøyen har?

Det er dyrere å leie på Skøyen enn på Lysaker, men forskjellene er mindre enn man kan få inntrykk av.

Ikke langt etter Skøyen

58

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

– Ja, parkeringsdekningen er bedre på Lysaker, spesielt på Bærum-siden. Her har Skøyen begrensninger. Lysaker sentrum ligger tett på sjøen og Lysakerelva, langs Lysaker-elva er det gode naturopplevelser, og CC Vest har alt tilgjengelig for ansatte. Men det er mer liv på Skøyen enn på Lysaker etter klokken 16. Det burde ha vært flere tilbud som ga mer aktivitet utover kvelden, Det skjer ikke så mye på Lysaker-torget, der burde det ha vært litt mer liv, og totalt er det et bedre handelstilbud på Skøyen, sier Knudsen.

Finans og forsikringLysaker har i dag et stort innslag av finans og forsikring, gjennom DNB Livsforsikring (tidligere Vital), Storebrand Gjensidige og If. Dette vil endre seg gjennom 2012, ettersom både DNB Livsforsikring, If og Gjensidige flytter fra Lysaker.

– Andre bransjer som har dominert på Lysaker, er oljerelatert virksomhet og engineering, samt noen større dataselskaper, som Microsoft. Jeg vil si at det stort sett er de samme leietakerne som søker seg til Lysaker som til Skøyen. For bedrifter som søker seg på vestsiden av sen-trum, utgjør nok Lysaker den vestlige grensen. Kommer du ut til Sandvika, er det et mer lokalt marked, forteller Ole-Christian Knudsen.

Enova støtter framtidens bygg

Vi belønner ambisiøse prosjekter med ekstra midler,

enten du skal rehabilitere, oppgradere eller bygge nytt.

De tre støtteprogrammene våre er:

1. Støtte til utredning av passivhus

2. Støtte til passivhus og lavenergibygg

3. Støtte til eksisterende bygg og anlegg

Forbedre energikarakteren

Alle yrkesbygg skal energimerkes, og med støtte fra

Enova kan du forbedre karakteren for dine bygg.

Investering i energi effektive tiltak er bra for

miljøet og gir merverdi for din virksomhet.

Ta kontakt

Søknadsskjema og mer informasjon finner du på enova.no,

eller du kan ringe Enova Svarer 08049.

Drivkraften for framtidens energiløsninger

Ikke langt etter Skøyen Lysaker ligger tett på sjøen. (Scanpix)

59

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Arealledigheten er i ferd med å bli høyere på Lysaker, blant annet som følge av at If og PGS flytter på seg til neste år. Dessuten flytter Gjensidige fra Sollerud til Schweigaards gate.

– Det som preger Lysaker, er utflyttingsstrukturen i leiekontrak-tene, med store utløp av kontrak-ter i 2010-2012. Flytting av store leietakere på samme tid frigjør store arealer, dette vil være prisdempende for Lysaker på kort sikt, konstaterer Knudsen,

Flytoget stopper både på Skøyen og på Lysaker. Med nytt dobbelt-spor, har begge områdene så å si det samme togtilbudet. Lysaker er etter hvert også blitt et knutepunkt for buss, med bra bussdekning. Men foreløpig er det ikke avklart om det kommer en metro til Fornebu, som ”alle håper på. Det mangler noen milliarder i å få finansiert et slikt etterlengtet prosjekt.

– En metro til Fornebu vil være veldig positivt for Lysaker. Man må løse infrastrukturen i tiden som kommer. Med Aker og Statoil på plass på Fornebu, er det nesten ikke parkeringsplasser der ute, som setter et voldsomt press på busskapasiteten, sier Knudsen.

HotellNår det gjelder ledige tomter, er sentrum av Skøyen fullt utbygget, men det er noe potensial oppover Hoffsveien. MøllerGruppen Eiendom kjøpte nylig AL Eiendomsutvikling AS, som eier Harbitzalléen 3-7 på Skøyen. Her går det mot både boliger og næringsvirksomhet. Det er også ut-byggingsmuligheter ved rundkjørin-gen på Hoff, mellom veien og trikken (ved Klaveness-tomten). På Lysaker er det fremdeles flere mulige prosjekter,

eksempelvis Granfos, Mustad og Olav Thons tomt ved Lysaker. Det er imid-lertid foreløpig bygge- og deleforbud på Thon-tomten, hvor de mest sannsynlig ønsker å bygge et hotell.

– Et hotell vil være et pluss for hele området, sier Knudsen. Skøyen mangler imidlertid også et godt hotelltilbud.

– Hva tror du om utviklingen fremover for de to områdene?

– Jeg tror på økt etterspørsel på Lysaker og ser på lengre sikt et større leieprispotensial der enn på Skøyen. Når noen av de større flyttingene er løst, vil prisene gå opp på Lysaker. Vi ser samtidig et godt potensial på Skøyen, gitt områdets kvaliteter.

På lengre sikt tror Ole-Chr. Knudsen at Fornebu og Lysaker bygges mer sammen til ett stort område, særlig hvis den nye metroen kommer.


Lyse og representative kontorlokaler i

eget bygg på Skøyen

Fra 450-3.630 kvm kontorlokaler

Takterrasse - Kantine - Parkering

Alt av offentlig kommunikasjon

Alle av Skøyens service fasiliteter i

umiddelbar nærhet

Finnkode: 34374800

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected]

TIL LEIE 3.630 kvm Kontorlokaler Nedre Skøyen vei 24

Dronning Mauds gt 10 2301 1400Postboks 1540 Vika, [email protected] Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118

TIL LEIE 275-1.561 kvm kontor Bærum / Oslo

1. og 2. etg., hver etasje 675 kvm kontorer,

tilsammen 1.350 kvm

U. etg. 211 kvm garderobe, boder,

trimrom + 198 kvm lager m/ kjøreport

Utleiebart areal fra ca. 275 kvm

Gode parkeringsmuligheter. Heis til alle etasjer

Kjøkken og spiserom med utgang til hage

Finnkode: 28589900

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected] Bergan / 9078 0452 / [email protected]

Dronning Mauds gt 10 2301 1400Postboks 1540 Vika, [email protected] Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118

TIL LEIE 275-1.561 kvm kontor Bærum / Oslo

1. og 2. etg., hver etasje 675 kvm kontorer,

tilsammen 1.350 kvm

U. etg. 211 kvm garderobe, boder,

trimrom + 198 kvm lager m/ kjøreport

Utleiebart areal fra ca. 275 kvm

Gode parkeringsmuligheter. Heis til alle etasjer

Kjøkken og spiserom med utgang til hage

Finnkode: 28589900

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected] Bergan / 9078 0452 / [email protected]

60

Nyh

eter

LYSAKER TORG 5Kontor: 408m2 + 681m2

+ 741m2

LYSAKER TORG 15Kontor: 630m2 + 1258m2

(kan deles)

LYSAKER TORG 25Kontor: 486m2 Butikk: 303m2

LYSAKER PARK, Bygg EKontor: 4. etasje, 1800m2

Lysaker – lyse og moderne lokaler

Ledige lokaler

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · [email protected]

Lysaker Park: Jon Fredrik Berg · Mob: 93 40 39 99 · [email protected]

www.storebrand.no/eiendom– mer enn eiendom

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon!

• Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet• Like ved Lysaker Brygge med spisesteder,

båtliv og maritimt miljø

Det finnes knapt noen større Skøyen-entusiaster i eiendomsmarkedet enn Torstein Tvenge.

Tvenge forguder

Skøyen– Jeg kjører akkurat gjennom områ-det nå, det syder av mennesker her, sier Tvenge, når NæringsEiendom ringer ham en ettermiddag for å få en kommentar til utviklingen.

– Dette blir en by i byen. Bjørvika er preget av store leietakere og veldig urbant, Skøyen blir sånn som Sand-vika var for 10-15 år siden.

Tvenge er gjennom Fram Ma-nagement virkelig blitt ”kongen av Skøyen”. Fram Management eier fra slutten av 2012 totalt 177 000 kvadratmeter på Skøyen, som Torstein Tvenge estimerer gir årlige leieinntekter på 300-350 millioner. Det seneste store prosjektet er Karenslyst Allé 49-53, et bygg på 20 000 kvadratmeter.

– I en avstand på 100-500 meter fra Karenslyst er det veldig bra trøkk. Det er prosjektert bygg for 100 000 kvadratmeter i nærområdet, hvorav 50 000 kvadratmeter som ikke er i Karenslyst Allé. Skøyen er ikke bare attraktiv i forhold til Lysaker, men i forhold til andre områder også, skryter Tvenge.

Ikke kjøpesenterHan trekker frem at Skøyen har et variert tilbud som befester seg mer og mer i nærområdet.

– Det er ikke kjøpesenter her, og du finner ikke de landsdekkende

kjedene på Skøyen som du finner overalt ellers i landet. Men det er et variert tilbud og et pulserende miljø i Karenslyst Allé, sier Tvenge.

Leieprisene har steget bra på Skøyen det seneste året. Selv oppnår Tvenge rundt 3000 kroner per kvadratmeteren i sitt nybygg, uten at gleden står i taket av den grunn.

– Jeg vil si at leieprisene er greie, de er ikke veldig bra. Se på Thon Gruppen, de oppnår de samme lei-eprisene i Vika Atrium som de gjorde for 25 år siden. Imens har byggekost-nadene steget, vi utleiere blir presset som et h..., sukker Tvenge. I 2007 oppnådde han og de andre utleierne leiepriser godt oppe på 3000-tallet for de beste eiendommene på Skøyen.

Torstein Tvenge sier han har tro på Lysaker på lengre sikt. Fram Management har investeringer der, som Fornebuveien 1-3 og Vollsveien 4. Men foreløpig mangler det en ordentlig god kollektivløsning til Fornebu via Lysaker. Torstein Tvenge er ikke altfor imponert over det som er på Fornebu nå, som altså ligger på Snarøy-landet.

– En metro er først og fremst bra for Snarøya, men det vil ikke skje noe med infrastrukturen der på ti år. Det ser ut som et månelandskap der ute nå, sier han.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • Foto: Scanpix

62N

yhet

er

Torstein Tvenge oppnår rundt 3000 kroner per

kvadratmeter i sitt nybygg.

Lokalene er lyse og arealeffektive med god standard. Oppdelingen av etasjenes arealer er fleksible og kan tilpasses leietaker. 3. etasje har utgang til en stor takterrasse. I underetasjen er det garasjekjeller.

U. etg. 79 kvm.1. etg. 352 kvm.2. etg. 352 kvm.3. etg. 89 kvm. + takterrasse2. etg. og 3. etg. vil bli leid ut samlet

Sigurd SyrSgate 2 Stilfullt og Sentralt på Skøyen

www.bryneiendom.nokontakt oss på 23 37 98 00

Attraktive kontorlokaler i Icopals administrasjonsbygg – til leie• Ca. 1 110 kvm representative lokaler inndelt med cellekontorer, møterom, atrium og minikjøkken.

• Tilgang til felles bemannet kantine, trenings-rom, badstu og garderober.• Kort vei til buss og tog.

• Rikelig med umerkede p-plasser som er inkl. i felleskostnadene.• Mulighet for leie av inntil 10 stk oppmerkede p-plasser.• Lokalene vil bli tilpasset leietaker etter nærmere avtale.• Lokalene er ledige etter nærmere avtale.

• Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55mail: [email protected]• Oppdragsnr.: 11101

Lørenskog/Fjellhamar, Fjellhamarveien 52

Salg av aksjeselskap – som eier av 670 kvm kombinasjonseiendom med utbyggingspotensial

• Sentralt beliggende på Kjeller med kort avstand til Lillestrøm sentrum.• Salg av selskapet Sophie Tech AS, med org.nr: 989 104 454• Eier av kombinasjonseiendom med ca. 670 kvm bygningsmasse og 3 892 kvm tomt.

• Utbyggingspotensial på ca. 1 650 kvm.• Eiendommen er oppført i 1997, godt vedlike-holdt og har god standard.• Det foreligger tegninger som viser utvidelse av bygningsmassen med ca. 1 000 kvm.• Hele eiendommen vil bli fristillet til kjøper.• Verditakst (eiendommen): Kr 14 000 000,-.

• Kontakt: Eivind Aursøytlf: 67 91 76 55, mail: [email protected] • Oppdragsnr.: 12038

Skedsmo/Kjeller – Sophie Radichs vei 7

Moderne kombinasjonslokaler på Gjelleråsen Næringspark/Holum Skog – til leie

• Sentralt beliggende på Gjelleråsen Næringspark.• Kombinasjonslokaler med god stan-dard på tilsammen ca. 585 kvm BTA.• 1. etg lager: ca. 335 kvm. • 2. eller 3. etg kontor: ca. 250 kvm.

• Lager har takhøyde på 3,6 meter. • Leie av p-plasser etter avtale.• Adgang til felles møterom, wc, garderober og kantine.• Ca. 3 min med bil fra avkjøring Trondheimsveien.

• Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: [email protected]• Oppdragsnr.: 12022

Gjelleråsen/Skytta – Stamveien 6

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 LørenskogTlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: [email protected] - www.real.no

NÆRINGSEIENDOMMER FRA REAL EIENDOMSMEGLING AS. UTGAVE 5 – MAI 2012

real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på skårer i lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. real eiendomsmegling as har siden 1987 vært en betydelig aktør i området oslo nord – romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Når det gjelder NæriNgseieNdom på romerike og oslo Nord – koNtakt oss!

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no

ta kontakt på

[email protected]

for gratis

tilsendelse av

real-Nytt

De har mektige oppdragsgivere: Statsbygg, Forsvarsbygg, OBOS, Orkla, Scandinavian Development, Eiendomsplan, JM, Oslo Konserthus og flere bykommuner. 4B Arkitekter tegner for et bredt publikum.

Listen over 4B-tegnede boliger, offentlige bygg og næringsbygg er lang. Det Norske Teateret, Hydro- senteret på Sandsli i Bergen, Trøndelag Teater og Kristiansand bibliotek og kunstforening er alle tydelige spor i landskapet.

Det hele startet da Åsmund Skard og Ole Fredrik Stoveland vant

arkitektkonkurransen om Ibsenhuset i Skien sent på 60-tallet og etablerte arkitektkontor i Vestheimgata 4B. Store lokaler åpnet for kontorfel-lesskap med flere kolleger som var samtidige fra NTH. Da de vant kon-kurransen om Henie Onstad Alders-senter på Høvik, slo de seg sammen og kalte seg 4B, som ett av de første

arkitektfirmaer i Norge uten person-navn i firmanavnet. Stoveland er i dag daglig leder.

Mulighetsstudier stadig viktigereDe har deltatt i og vunnet mange arkitektkonkurranser. Det tok ikke lang tid før 4B hadde ca. 20 ansatte. Ved siden av boliger er det først og

4B Arkitekter: kultur, konge og fedreland

66

Nyh

eter

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

fremst kulturbygg og store restaure-ringsprosjekter de er mest kjent for. I dag er mulighetsstudiene og tomte- utviklingsstudiene viktige oppdrag, sier Stoveland og partner Kari Linderud. De leder et kontor med 28 ansatte.

– Slike oppdrag er det blitt stadig flere av de siste årene. Vi er blitt ganske gode på å vurdere tomtenes kapasitet, sier Linderud.

I arbeidet med Helhetsplan for Akershus festning for Forsvars-bygg har de blant annet vurdert utbyggingspotensialet til det gamle renseanlegget. De vurderer også utnyttelsen av Bygning 22, som ligger på pynten, har flott utsikt mot Aker

Slik tenker 4B og Indre Oslofjord fiskerlag seg en fiskehall på Rådhus- plassen. Bystyret har godkjent reguleringsplanen. Nå mangler det

bare interesserte investorer for å få dette lille fisketorget på plass.

brygge og er aktuell som restaurant. – Et morsomt oppdrag, sier Linderud.

En mulighetsstudie for Sarps-borg kommune skal vise om det er grunnlag for å bygge nytt kulturhus i Glommabyen. Liknende oppdrag har de også for Fredrikstad kommune.

Mer håndfast er oppdraget de nylig har fått av Statsbygg: Tre vernede bygg som Folkehelsa bruker på Lin-dern skal renoveres, og et nybygg på 48 000 kvadratmeter skal bygges.

Det ytre skal harmonisere med det indre– Kan vi se noen 4B-avtrykk i husene dere har tegnet?

– Vi er selvstendige arkitekter med hver vår kreativitet, og alle prosjekter blir utviklet og gjennomarbeidet med samme grundighet. Vi håper også vi har et islett av artisteri. Ingen arkitekt her dominerer kontoret stilmessig. I den grad arkitekturen vår får et preg, er det helst fra teamet, sier Linderud.

Plattformen for 4Bs arkitektur er å tilpasse den til stedet og prøve å få det ytre til å harmonisere med det som skal foregå inne i bygget, understreker hun.

– Vil oppdragsgivere ofte ha en tung hånd på rattet?

– Det gjelder vel helst for boliger, og der er ofte meglerne de ivrige. Det

4B Arkitekter: kultur, konge og fedreland

67

er ikke noe galt i det. Når det gjelder næringsbygg, opplever vi at vi står ganske fritt til å forme bygningene. Men uansett må vi løse funksjonene best mulig og tilpasse disse til eksis-terende bebyggelse og omgivelser. Det er også viktig for oss å leve oss inn hvordan brukerne får det. Hvor-dan blir det å jobbe i dette lokalet? Hvordan blir det med sol og skygger, energiforsyning etc.? Vi legger mye arbeid i å gi byggene en identitet.

Energikrav påvirker formspråketStoveland understreker at det er mye fokus på energieffektivitet i dag, som vil måtte påvirke formspråk og det arkitektoniske uttrykket.

– På dette feltet skjer det en vold-som utvikling. Ingen vet hva som er

moderne og hva slags teknologi som er utviklet om 20 år.

Designprogrammer i BIM-format, som gjør det mulig raskt å vise hvordan en bygning kan se ut i 3D både på bakkeplan og innvendig, betyr mer og mer i prosjektutvik-lingen.

– Uten slike programmer ville det ikke ha vært mulig å gjennomføre prosjektene på den tiden man har til rådighet, sier Linderud.

– Prosjekter i BIM kommuniserer godt med alle aktørene i en bygge-prosess og gjør det lettere å kvalitets-sikre arbeidene, samtidig som det gir et godt overblikk over det vi tegner. Det gir rom for en dynamisk prosess.

– Men vi lager fortsatt skisser med blyant, særlig i startfasen paral-

lelt med modellstudier, supplerer Stoveland.

Kongelig oppussing4B har spisskompetanse på restau-rering av verneverdige bygg og har vært og er engasjert av Statsbygg for å restaurere Kongsgården, Sæterhytten på Bygdø, Stallbygnin-gen i Slottsparken og taket på Det Kongelige Slott. Akkurat nå krever restaureringen av Eidsvollsbygningen stor innsats. Den skal være klar til Grunnlovsjubileet i 2014.

4B er engasjert av Oslo Konsert-hus til å rehabilitere bygningen og utvide publikumsdelen, blant annet med en restaurant i forlengelse av glassbygget over Munkedamsveien. For å bedre akustikken inne, skal det

Daglig leder Ole Fredrik Stoveland: – Vi er up and coming

Vi er blitt ganske gode på å vurdere tomtenes ka-pasitet, sier partner og sivilarkitekt Kari Linderud

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o68

Nyh

eter

skiftes veggkledning og innarbeides ny publikumsbalkong i store sal, forteller Stoveland.

Uheldige anbudsregler– Det er veldig synd at vi har offent-lige anbudsregler som gjør at arki-tekter som har tegnet et bygg, blir sjaltet ut på timepris når bygget skal utvikles videre. Det har rammet oss når det gjelder å utvikle Det Norske Teateret.

– Det hender dere taper konkur-ranser også?

– Det er klart, men vi deltar i konkurranser også for å lære. Om vi taper, er det likevel en form for videreutdanning og en mulighet til å pushe grenser, smiler Linderud.

Stoveland og Linderud har sett en voksende trend i spesielt Oslo: Konvertering fra industri til boliger. På Sandaker er de i full sving med å omskape Idun fabrikker ved Akers-elva til et boligområde. Her har 4B tidligere planlagt og tegnet tilliggen-de områder, så her kan vi nærmest snakke om en «4B-bydel».

Unge ansatte i hett markedI mange år holdt 4B til i Fredensborg-veien på Hammersborg. Lokalene de leide, ble etter hvert slitne og trange. Til slutt måtte de flytte ut. Bra for dem, for det var en energiinnsprøyt-ning å komme til Oscarsgate 20 i

Homansbyen i ”byens beste lokaler”, som Stoveland uttrykker det.

Lokalene kan utvikles videre. Etterspørselen etter arkitekttjenester er stor, og markedet er hett. 4B har potensial for ytterligere vekst.

– Det er mange unge hos oss fra hele Skandinavia. De har en særlig høy kompetanse på presentasjon og visualisering. I tillegg er de veldig interessert i arkitektfagets produksjonsmessige sider og det konseptuelle. Vi er up and coming, og nå står vi foran et generasjons-skifte, sier Ole Fredrik Stoveland, som ser uforskammet ung ut til å ha passert 70 år.

tekst Ivar Sekne • e-post [email protected] • Foto: 4B Arkitekter

Arktisk kultursenter med hotell i Hammerfest, konkurranseutkast

Fra Hydro på Sandsli utenfor Bergen

Fra Ibsenhuskvartalet i Skien med nytt hotell og bibliotek

69

Kontor til utleie i sehestedsgate 6 med taKterrasse ved tinghuset

KONTAKT: John Brendmoe - Mobil: 900 99 665 - E-post: [email protected]

Les mer om MIRAMAR på: www.miramareiendom.no

• 1.400 kvm kontorlokaler kan deles i to leieforhold• Renoveres til nybygg standard, energimerke: • Ventilasjon med kjøling• Takterrasse • Felles kantine i bygget• Klart for innflytting 4. kvartal 2013

For sjette år på rad har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Aasen og partner Trond Ingebrigtsen, to av landets fremste på fagfeltet, gleden av å kunne invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatte- og avgiftsdagen for fast eiendom. Denne gangen er Skattedirektoratet invitert til å redegjøre for sine synspunkter på aktuelle utfordringer for eiendomsbransjen.

Påmelding: www.nekunnskap.no, [email protected], tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

TIRSDAG

29. mAI

Trond Ingebrigtsen,Partner i PwC

Lars Helge Aasen,Partner i PwC

Felles krafttak på Gardermoen

Det er derfor stiftet en næringsfore-ning (se faktaramme) for å koordi-nere felles tiltak, som markedsføring. Hovedflyplassen har ifølge adm. direktør Rolf Hansteen i Bergmoen AS utviklet seg eventyrlig, og Jess-heim og Ullensaker har utviklet seg bedre enn de fleste andre områdene de seneste årene.

– Nå er det næringsparkens tur, og vi ønsker nå å påvirke både politikere og potensielle leietakere, sier Hansteen til NæringsEiendom. Rolf Hansteen er nylig valgt til styre-leder i foreningen, og Nærings-Eiendom treffer representantene i forbindelse med et styremøte (se bilde neste side). Hansteen

forteller at grunneierne nedsatte en arbeidsgruppe som nå er blitt til et styre. De har utarbeidet en formålsparagraf for foreningen, og næringsvellet har et utarbeidet et omfattende arbeidsprogram for 2012. Det skal etter planen føre til at næringsparken blir et første valg for nye brukere.

Store grunneiere går nå sammen for å gjøre Garder-moen Næringspark mer attraktiv. Grunneierne vil ha sin del av ”kaka” i en region med sterk vekst.

72

Lag

erN

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Felles paraply– Vi skal konkretisere hva området skal bli jobber med visjoner, logo og skal blant annet koordinere praktiske tiltak innenfor infra-struktur, skilting, fellesområder og tekniske anlegg, sier Rolf Hansteen.

Foreløpig har foreningen fått med seg 12 av 15 grunneiere i om-rådet. Olav Thon har inntil videre valgt å stå utenfor foreningen, noe Hansteen beklager, men han sier de håper Thon blir med på laget ved en senere anledning.

Foreningen Gardermoen Næringsvel

Ble etablert 13. mars i år av tolv grunneiere, blant andre Ferd Eiendom, Coop, Veidekke Eiendom, Bergmoen og Møller Eiendom. Til sammen eier de tolv grunneierne som er med drøyt 2500 dekar av det totalt 4700 dekar store området mellom E6 og Oslo Lufthavn Gardermoen

Foreningens formål er å samle grunneierne i Garder- moen Næringspark i et forum som skal arbeide for felles utvikling og markedsføring av Gardermoen Næringspark til felles beste for alle grunneiere. Næringsvellet skal legge premis-sene for utviklingen av området

Foreningen Gardermoen Næringsvel og grunneierne har mål om å jobbe for en bred og rask utvikling av hele nærings-parken. Totalt kan den bygges ut med ca 5 millioner kvadratme-ter, som ventes å ta 20-30 år.

– Aktørene markedsfører sine egne prosjekter individuelt, men under en felles paraply. Det forelig-ger konkrete handlingsplaner for i år og budsjetter for 2012. Foren-ingen finan-sieres via en medlems-kontingent, der de som har ferdig utviklede bygg betaler mindre per kvadratmeter enn de som sitter på utviklingstomter og som har en større jobb å gjøre, forklarer Hansteen.

Det første konkrete prosjektet i området er Coops nye kjempelager

på 52 000 kvadratmeter. Dette er et prosjekt til hele 1,5 milliarder kroner og skal etter planene stå fer-dig sommeren 2013. Rolf Hansteen sier de ulike grunneierne har flere prosjekter på gang, men noen må først igjennom reguleringsproses-ser. Foreløpig er det ingen andre igangsettelser, men Hansteens eget selskap Bergmoen er aktive i mar-kedet og håper å lande avtaler med nye brukere i løpet av året.

– Hvordan er Ullensaker kom-mune å jobbe mot?

Området rundt Oslo Lufthavn Gardermoen har store arealer som

eiendomsaktørene skal utvikle. (Foto: OSL)

73

– Vi opplever at Ullensaker er en veldig næringsvennlig kommune, der vi har fått til et godt og smidig samarbeid. Coop-utbyggingen er et eksempel på det og vil tiltrekke seg annen næringsvirksomhet, svarer Rolf Hansteen.

5 millionerSom faktasaken viser, er hele Gardermoen Næringspark på 4700 dekar, der det er mulig å bygge ut totalt 5 millioner kvadratmeter.

– Til sammenlikning er hele Forus-området utenfor Stavanger på 7000 dekar, og der er det eta-blert 35 000 arbeidsplasser, sier Rolf Hansteen.

– Vi skal ikke bygge boliger, men ellers alle former for næringseien-dom. Det blir en del kontorer, kom-binasjonsbygg blir et stort segment, samt lager og logistikk. Det kan også

bli en del handel i området. Vi tren-ger det, selv om handel er omstridt her, men området mangler et tilbud innenfor plasskrevende varer, fortset-ter han. Hansteen sier de også ser på konferansedelen av hotellmarkedet.

– Hvilke bransjer er de mest aktuelle for å leie i området?

– Det kan være bransjesentre innenfor landbruk og anlegg, konkur-renter som holder til i samme bygg, men også komplementære virksom-heter. Gardermoen er ”fly in, fly out”. Eksempelvis kommer det over bønder fra Jæren for å kjøpe landbruksmaski-ner, og så flyr de tilbake samme dag.

Både regionale og nasjonale ak-tører er ifølge Hansteen aktuelle, det er regionale bransjeaktører i området som er store og tunge nok til å bli nasjonale aktører.

God respons– Hvor langt er dere kommet med konkrete interessenter?

– Vi jobber aktivt med å skaffe leietakere og har holdt på i tre-fire måneder. Så langt opplever vi at det er god respons, svarer Hansteen.

Når det gjelder kontormarkedet, ligger leienivået på flyplassen ifølge Hansteen ikke så langt unna Oslo sentrum-nivå.

– Vi kommer nok ikke så høyt, men håper å oppnå hyggelige leiepri-ser. Foreløpig prises ikke næringspar-ken høyere enn andre områder her oppe på Øvre Romerike, men vi tror det vil endre seg etter hvert. Området har jo også en unik beliggenhet med tanke på vårt naboskap med E6, der vi oppfattes som ”midt i Sør-Norge”, hevder Rolf Hansteen.


Første rekke fra venstre: Knut Johannessen, Elin Hjelle, Jo Haaken Rønning, Jan Krogstad (alle fra Bergmoen AS). Andre rekke fra venstre: Bjørn Lind (Veidekke Eiendom AS), Rolf Hansteen (Adm.dir Bergmoen AS). Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven.no/cinaed.net

74

Lag

erN

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Alnabru-terminalen

De aller høyeste leieprisene for lager- og logistikkbygg er i Oslo ved Groruddalen. Områdene nord og sørøst for Oslo har lavere leiepriser som følge av mange tilgjengelige tomter.

OslO-lager kOster mest

I Oslo-området er det hovedsakelig tre lagerområder som kan tilby bedrifter et stort utvalg av alterna-tive lager- og logistikkbygg: • I Oslo fra Alna-området og oppover

i Groruddalen• Den såkalte nord-korridoren, som

strekker seg fra Lørenskog-området og opp til Gardermoen

• Den såkalte sørøst-korridoren, som går gjennom Follo til Vestby

Alle de tre lagerområdene har et godt utvalg med nye og moderne lager- og logistikkbygg, samtidig som de ligger i nærheten av viktige inn-fartsveier. Men det er store variasjo-ner når det gjelder pris.

Groruddalen bestIfølge Akershus Eiendom er etter-spørselen etter lagerlokaler størst i Groruddalen, og det er også her tilbudet er minst og leieprisene høyest. Næringsmegleren slår fast

at lagerbygg med høy standard leies ut for mellom 1000 og 1100 kroner per kvadratmeter i Groruddalen. Skal man ha spesialtilpasninger, må man ut med enda mer. For såkalt sekundærlager (lavere kvalitet) er leieprisene rundt 750 kroner per kvadratmeter.

Berger rykker oppBerger seiler opp som et stadig mer viktig lagerområde. Akershus Eiendom skriver i sin siste markeds-rapport at to tomter ble solgt i Berger-området til priser på over 2000 kroner per kvadratmeter. Det signali-serer at eiendomsutviklerne har stor tro på dette området, som ligger tett opptil Oslo og rett ved hovedveien nordover.

Leieprisen for lagerbygg med høy standard i området rundt Berger

ligger på mellom 800 og 900 kroner per kvadratmeter. Leieprisene er omtrent de samme ved Lørenskog.

Mange tomter gir lavere priserMens det er stor tomtemangel i Oslo, er situasjonen en helt annen oppover mot Gardermoen og sørøstover mot Vestby. Ifølge Akershus Eiendom er særlig Vestby preget av et spredt eierskap for lagerbyggene, noe som har gitt noe lavere priser. Leieprisene for lager i Vestby er opp mot 750 kroner per kvadratmeter, omtrent det samme som ved Gardermoen.

Lenger nord i Follo er leieprisene noe høyere. Ved Vinterbro, Regnbu-en/Berghagan og Kolbotn/Mastemyr koster det mellom 800 og 900 kroner per kvadratmeter for lager med høy kvalitet.


De beste lager-lokalene i de beste

beliggenhetene koster over 1000 kroner meteren.

(Foto: iStockphoto)

76N

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Lag

er


Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode

kommunikasjonsmuligheter via E6.

Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26.800 kvm,

og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet

og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde

Megler: Alf Martin BrasøygårdDir. tlf. 22 86 83 15

E-post: [email protected]

REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI899–5.000 KVM MODERNE

LOGISTIKKBYGG TIL LEIE

WW

W.B

ASA

LE.N

O

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

1.000–1.000

800–900

700–800

–750

Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark

Gjelleråsen/Skytta

Fjellbo/Berger/Høgslund/Hvam

LørenskogGroruddalen

OSLORud

Billingstad

Kolbotn/Mastemyr

Regnbuen/Berghagan

Vinterbro

Vestby

Lierbyen

DRAMMEN

77

75 leietakere er ute i markedet for å leie 500 000 kvadratmeter lager- og logistikkareal.

Kamp om lagrene

Det er knallhard kamp om de beste lager- og logistikklokalene i Oslo-området. Store aktører stiller stadig større krav til lagrene, med høy takhøyde og nok porter, samt en beliggenhet i nærheten av hoved-veiene.

Akershus Eiendom analyserer lagermarkedet og slo i siste markeds-rapport fast at aktiviteten har vært særlig høy den seneste tiden. Denne våren har rundt 75 større aktører vært ute i markedet og søkt etter til sammen 500 000 kvadratmeter lager-, logistikk- og terminalareal. 25 av selskapene står for rundt halvparten av arealet de søker etter.

Flere kravBlant kravene som leietakerne har til lagerløsningen sin er god høyde under taket (ofte minst åtte meter) og en planløsning som legger til rette for effektiv vareflyt. For dem som skal sende mange varesendinger med trailere, blir kostnadene store hvis transportørene bruker unødvendig tid på lageret.

En del av lagerbrukerne er gjerne også på jakt etter profileringsmulig-heter, det vil si at lageret bør være synlig ut mot en hovedvei.

Leiekontraktene blir ofte lange for de store lagerbrukerne, og det teg-nes ofte leiekontrakter på 10 eller 15

år med opsjon på forlengelse for dem som får topp moderne lagerlokaler som er spesialtilpasset brukeren.

Investorene tror på lagerBlant eiendomsinvestorene er interes-sen stor for lagerbygg med leiekon-trakter på over 15 år. Ifølge Akershus Eiendom er anslaget for prime yield i lager på 6,5 prosent. Yielden på bygg med leiekontrakter fra fem til ti år varierer mye med hvor lagrene er, blant annet fordi områder med mange tomter vurderes å ha høyere risiko enn i Oslo. Det er også færre investorer som er i markedet for kortere lagerinvesteringer.

75 lagerbrukere er på jakt etter 500 000 kvadrat-meter lagerlokaler. (Shutterstock)

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

78L

ager

AttrAktive lAger-logistikklokAler 1 400–3 600 m2

Vestby Næringspark Øst ligger nær E6 ved Vestbykrysset. Sentralt plassert i hjertet av transportkorridoren Oslo–Svinesund/Kornsjø. Området ligger 3, 5 km fra Vestby sentrum med sentrumsnære fasiliteter og service-tilbud. Det er godt med offentlig kommuni-kasjon som buss og tog.

• Lager • Distribusjon• Logistikk • Spedisjon

Lageret er prosjektert for 1 eller 2 leietakere.

Einar Olav KirkebyM: 911 35 360E: [email protected]: www.takstkontoretrosendal.no

Advokat Arild HauganM: 928 32 074E: [email protected]

KONTAKT:

Moss

Drøbak

Drammen

Holmestrand

Ski

Nesodd-tangen

Sandvika

Asker

Vestby

OSLO

E6

E18

E18

Energiklassifisering B sikrer lave energikostnader.

• 40 km syd for Oslo

• 20 km nord for Moss havn

• Nærhet til offentlig kommunikasjon

• Midt i transportkorridoren Oslo-Svinesund/Kornsjø

Arild HauganAdvokat MNA

Men først kom han syklende, Peter Butenschøn, en fri og uavhengig arkitektskribent og rådgiver med flere norske byer på kundelista. Slank og veltrent er han selvsagt, 68-eren, som akkurat har passert 68 år og kunne ha pensjonert seg. Men Butenschøn lar seg ikke pensjonere. Dagene hans er tette som velfylte smørbrød. Og en ny bok er på beddingen. Han setter seg ned med mobilen innenfor rekkevidde og nikker til Bjørn Simensen. Her har han vært før. Et praktisk møtested, sier han, grei vei fra Blindern, der han bor.

Sjette generasjon Oslo-borgerOslo-borgeren i sjette generasjon er avslappet og korrekt til fingerspissene. Det er kultur i hver pore i ansiktet. Han har priset og refset såvel politikere som eiendomsut-viklere for gode og dårlige grep.

– Hvem er de mektigste byutviklerne i Oslo i dag?– De som ikke driver byutvikling, men eiendoms-

utvikling, og som har fått delegert byutviklingsansvaret, ikke minst de halvstatlige selskapene som Rom og Hav. De er blitt premissleverandører for byutviklingen.

– Men de skal jo representere oss, folket?– Nei, de skal ikke representere folket, det er ikke

deres oppgave. De skal representere sine aksjonærer og

tjene penger for dem. Problemet er at de har fått tildelt så store oppgaver, med et så bundet økonomisk mandat, at de fastlegger helheten, slik vi ser det i Bjørvika.

– Hva kan vi vanlige innbyggere gjøre for å få en byutvikling vi ønsker?

– Det er først og fremst et politisk spørsmål. Et høyrestyrt byråd synes jo at det å outsource byutvikling til eiendomsutviklere er en fornuftig idé, for den sparer det offentlige for utgifter. Men da får vi en utvikling i for eksempel Bjørvika som bare de rikeste har råd til å leie seg inn i eller kjøpe. I Bjørvika har du nesten bare amerikanske revisjonsfirmaer og norske banker. Pluss et galleri som har fått gratis husleie en stund, mest for å pynte bruden.

Det er ikke til å komme utenom at Butenschøn advarte mot Opera i Bjørvika, som er blitt en folke-suksess. Men man kan jo ikke ha rett bestandig.

Lite rom for folkelig byliv i Bjørvika– Hvilke følelser får du når du er i Bjørvika?

– Det jeg ser, lover ikke så godt. På nordsiden av Dronning Eufemias gate har vi store og ganske fantasiful-le glassboksobjekter i en lang rekke. Men det er som om de er sluppet ned fra himmelen, de gir lite rom for noe

En vandrende søyle med velpleiet skjegg og nygredd hvitt hår kommer seilende inn på Dagligstuen på Continental, slik en urban arkitekt med mellom- europeiske røtter skal anstige.

Idealist og kritiker

Peter Butenschøn, arkitekt og byentusiast

Tekst Ivar Sekne • E-post [email protected] Foto: Elisabeth Richardsen/Kolonihaven.no

80

Po

rtre

ttet

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Tekst Ivar Sekne • E-post [email protected] Foto: Elisabeth Richardsen/Kolonihaven.no

81

– Vi må frigjøre oss fra Oslos grenser om vi skal løse byens boligproblemer.

særlig byliv. I 1. etasje er det lobbyer for store bedrifter. Det er ikke måten å lage en god by på.– Men har man ikke behov for et finanssentrum i Oslo?

– Jo, men da bør man si at det er dét det er, ikke late som vi får et slags moderne Grünerløkka. Bjørvika blir et CBD for oljerike Norge, og det er det sikkert behov for.

Glem bygrensen!– Oslo vil vokse formidabelt de neste tiårene. Hva skal vi gjøre for at alle skal få plass og trives?

– Oslo kan ikke bygges ut på basis av prognoser og trendfremskrivning fra Statistisk sentralbyrå. Dette er noe vi kan ha styring på, om vi vil. Jeg tror vi må frigjøre oss fra Oslos grenser om vi skal løse byens boligproblem-er. I Osloregionen har vi et felles transportmarked og et felles arbeidsmarked, hvorfor ikke et felles boligmar-ked? Det er mye plass i Oppegård og Ski, Lørenskog og

Skedsmo, Asker og Bærum. Enten må disse kommunene slås sammen med Oslo, eller det må pålegges et sterkere

og mer forpliktende administrativt regionalt samvirke. I dag har vi et senterpartistyrt Kommunaldepartementet som virker vettskremt ved tanken på overkommunal styring, av redsel for hva alle utkantkommunene skal si.

– Håper du på en borgerlig regjering?– Nja, dette burde jo være god Arbeiderparti-politikk, og det er kanskje på tide at regjering og stor-

ting erkjenner at byutvikling i hovedstadsregionen er en av nasjonens viktigste saker. Å bygge i Marka eller fylle opp mellom øyene innerst i fjorden, løser svært lite. Det er kjempedyrt, fordi det ikke finnes infrastruktur der. Å bygge igjen grønne lommer monner også lite. Mens i de kommunene jeg nevnte, ligger infrastrukturen klar. I internasjonal sammenheng er Lillestrøm en del av Oslo.

Han vifter med et kronikkmanus og rekker neppe å drikke opp latten sin om han skal snakke like fort og mye i resten av intervjuet.

– Kan man forene kommersiell eiendomsutvikling med byutvikling?

– Da må eiendomsutviklingen være underlagt byut-viklingen, som legger langsiktige rammer og tar utgifter i andre budsjetter enn de tar inntektene i. Men det krever en annen politisk styring av Oslo enn den vi har i dag, slik de har for eksempel i Amsterdam eller Hamburg når de bygger ut. Og i høy grad i Drammen, hvor det til og med er en Høyre-ordfører med hånden på rattet. Frogner-parken er et godt eksempel på en slik langsiktig invester-ing. Men i eiendomsutvikling må du tjene inn pengene til investorene i løpet av få år.

Etterspurt rådgiver– Du er en av de få arkitektene som deltar i debatten om Oslo og samfunnet. Er norske arkitekter for lite flinke til å være med i debatten om samfunnsutvikling og byut-vikling?

– Ja, og det er synd, for jeg tror de har mye mer å bidra med. De er kanskje redde for ikke å være lekre for oppdragsgiverne, og de har en sterk kollegial lojalitet når det gjelder å kritisere hverandres arbeider, selv om de bak kulissene underbyr hverandre i anbud. Jeg tror det gjør at arkitektene blir ufortjent lite synlige i den offent-lige debatten, som premissleverandører.

– I motsetning til dem er du uavhengig av utbyggere. Hva fyller arbeidsdagen din?

– Jeg er så heldig å være opptatt av ting som ikke er styrt av aldersgrenser.

– Og så heldig at du er etterspurt og får godt betalt?– Ja, og en kone som er såpass ung at hun ikke synes

det er noe poeng at jeg skal bli pensjonist. Jeg jobber med prosjekter og er rådgiver for enkelte byer, som Hamar, og jeg har også jobbet med Elverum, Kongsvinger, Lillestrøm og litt mindre for en rekke andre byer. Det viktigste oppdraget mitt nå er å hjelpe norske arkitekter til å bli mer synlige i utlandet og få flere oppdrag. Det andre er et oppdrag for Riksantikvaren og Statens vegvesen, hvor jeg hjelper til å utvikle et nasjonalt program for å ruste opp viktige gater og plasser i norske byer.

– Vi må insistere på at statsministeren skal kunne gå på ski i Nordmarka.

– Å tjene penger har aldri vært noen drivkraft.

82

Po

rtre

ttet

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Den innsatsen oppgavene krever, kanaliserer han gjennom sitt eget firma. I tillegg skriver han bøker.

– Det er ikke noen voldsom business, men morsomt. Jeg tjener de pengene jeg trenger og bruker den tiden jeg har og har frihet til å organisere arbeidet mitt som jeg vil.

Han smiler nesten beskjedent og humrer lett mens han tar en slurk varmlunken latte. Praten rundt bordene omkring ligger som et bløtt lydteppe rundt oss, bare avbrutt av fotografens skarpe knipsing.

Leken i heimen, dannelse og idealismePeter Butenschøn vokste opp i en verbalt sterk fami-lie i Ytre Enebakk. Far drev forlag og hadde røtter i bank, mens billedhuggermoren hadde røtter i høy-borgerlig kultur. Peter fikk dannelsen inn med leken i heimen og samtalene rundt middagsbordet. Det ga ham nok et forsprang på debattarenaene, samtidig som han lett kunne bli marginalisert på den parti-politiske venstresiden, fordi han som en ekte seksti-åtter definitivt ikke spiste seipanetter eller hadde trykk på første stavelse.

– Jeg er blitt en litt uforbederlig idealist. Å tjene penger har aldri vært noen drivkraft. I likhet med en forlegger har jeg alltid hatt en trang til å orientere meg bredt. Det er en stor glede, dette ikke å grave seg ned, men hele tiden se over toppene, se nytt land. Det å bli kalt brobygger må være den største kompliment man kan få. Broer mellom trosretninger, profesjoner og holdninger. For meg var det å bli arkitekt en slags kobling mellom de to hjernehalv-delene.

Han nikker nesten umerkelig, som for å konsentrere energien til hodets indre bevegelser.

– Jeg har nok alltid syntes at det mest interessante har vært å gå på tvers, altså å koble og være tverrfaglig, sette sammen ulike biter fra ulike kompetanser, gjerne starte opp prosjekter og institusjoner. Har vel aldri vært noen god driver eller sektorekspert.

– Har du noen gang tegnet hus?– Jeg tegnet en gang et hus i Lom i Gudbrandsdalen,

samt jobbet med våre egne boliger. Men ellers har jeg

vært byplanlegger, prosjektmaker og institusjonsbygger.

Peter den storeDet var nesten innlysende at kulturminister Åse Kleveland, med sin sterke interesse for arkitektur hadde Butenschøn som sin rådgiver, og at han bygget opp og sto i spissen for Norsk Form. Det gjorde han med glans. Etter ti år ga han stafettpinnen videre, for så i fem år som rektor vri og vrenge på Kunsthøgskolen i Oslo, der han jobbet med å samle en utdanningsinstitusjon. Han fikk virkelig smake på et studentopprør han nesten kunne vært med på selv, hadde det vært for over 40 år siden. Det var kanskje den tøffeste perioden i livet, sier han.

– Jeg støtte på en ukultur og irrasjonalitet som jeg ikke har vært borti før og som det var vanskelig å møte. Men det var en interessant og utfordrende og særdeles lærerik prosess.

– Hva lærte du?– Jeg lærte om kunstfeltets kompleksitet, om hvordan

dansere og skuespillere, billedkunstnere og designere tenker og jobber, om kreativitet, og om en privilegert kunstverden. Men det kunne samtidig være ubehagelig, å bli oppfattet som autoritær og selve innbegrepet på vrangvillig myndighet.

– Du ble også kalt Peter den store?– Ja, men det kunne jeg tross alt leve med!– Var du noen gang i tvil om hvem du egentlig var? – Nei, så hardt gikk det ikke inn på meg. Jeg var nok

for gammel til å bli rystet i grunnvollene. Jeg er ikke en myk mann som kompromisser på alt. Jeg var i en rolle der jeg lett ble utskjelt. Rollen med å skjelle ut autorite-ter har vært en viktig del av kunstnernes profesjonelle identitet siden 1814.

– Du møtte deg selv i døren?– Mange kunstneres selvforståelse går ut på at de er

mot det bestående og mot beslutninger de ikke har vært med på. Derfor ble det ikke personlig.

– At du orket å stå i den jobben, ville mange tenke?– Ja, men det var jo også et spennende miljø der,

med flotte folk, viktig kunnskap og spennende oppgaver.

– I Bjørvika er det nesten bare amerikanske revisjonsfirmaer og norske banker.

– Vi må insistere på at statsministeren skal kunne gå på ski i Nordmarka.

83

– Jeg har en kone som er såpass ung at hun ikke synes det er noe poeng at jeg skal bli pensjonist.

Likevel var det en lettelse å slutte, og jeg sov nok bedre etterpå. Kanskje vi gikk for fort frem, men jeg tror ikke det vi gjorde var feil. Jeg oppfattes nok av mange som sta og viljesterk. Men i mange prosjekter kan det være en nødvendig kvalitet.

Torg og demokrati– I en bok fra 2009 var du særlig opptatt av byens allmen-ninger som møteplasser. Hva betyr de for demokratiet?

– Veldig mye. I det offentlige rom møter du De Frem-mede, de som tenker annerledes enn deg, som du ikke kan velge bort. En tolerant offentlighet er avhengig av dem vi ikke kjenner, men som vi møter ansikt-til-ansikt. Det så vi etter 22. juli. Folk hadde behov for å gå ut av TV-stuen og Twitter og Facebook og ut i det offentlige rom. Vi strømmet til torgene i byene, tente lys og la ned roser. Eller for å synge sammen på Youngstorget.

Yngstedatter var på Utøya og overlevdePeter Butenschøns yngste datter Johanne er AUF-er og var på Utøya 22. juli. Foreldrene måtte vente i flere timer for å få bekreftet at hun var i live. Johanne er med i en film om politisk engasjement, ’Til ungdommen”, en film som ble tatt opp både før og etter katastrofen. Den kommer til høsten.

– Frykten vi opplevde da vi hørte hva som skjedde på Utøya, var ganske reddsom. Vi vet at det skytes, og at vår datter er der og aner ikke hva som skjer med henne. Hun kom seg over til fastlandet i en båt etter å ha gjemt seg i flere timer for morderen. Dette preger meg sterkt fortsatt. Jeg tror jeg har fått en sårhet i meg og blir lettere beveget over ting nå. Det som skjedde har gravd ganske dypt i sjelen.

Sikkerhetsmarkedet eksploderer– Er vi blitt et mer åpent og mer demokratisk samfunn etter 22. juli?

– Jeg synes måten regjeringen og rettsapparatet har taklet terroren på er imponerende. Men samtidig er jeg

vettskremt over alle sikkerhetsekspertenes krav til foran-staltninger ved fremtidig utbygging. Regjeringskvartalet må ikke bli et slags Pentagon. Vi må ikke få et samfunn hvor vi sjekkes overalt, som i en eneste stor sikkerhets-sluse, som på flyplassene. Jeg tror dette er i strid med det vi ønsker.

– Hvor åpne synes du byrommene rundt sentralmak-tens bygninger bør være?

– De bør være åpne. Jo mer vi lukker dem, jo mer utsatt blir vi. Jo mer du utstyrer politiet med våpen, desto flere våpen skaffer de kriminelle seg. Vi bør heller stille noen nøkterne spørsmål til sikkerhetsekspertene. Vi må insistere på at statsministeren skal kunne gå på ski i Nordmarka.

– Vi stengte ikke Grubbegata i tide? Burde vi ha gjort det?

– Nei, jeg tror ikke det. Da ville terroristen ha funnet andre måter å få inn bomben på. Sikkerhetseksperter gjør den samme feilen som mange generaler gjør. De kjemper den forrige krigen og blir veldig gode til å sikre oss mot det forrige angrepet.

– Men lukker vi maktens bygninger vil folk med terrorplaner møte stengte dører?

– Da tar de seg til kjelleren i Oslo Spektrum eller Operaen og slår til under en svær konsert. Eller på en lørdag ettermiddag i Oslo City eller på T-banen.

Alt med måteHan reiser seg i all sin høyde, lett og rank og uten å klage på ryggen. Han skal på et nytt møte.

– Du er stadig på farten?– Alt med måte, er mitt slagord, jeg har et urbant liv

med passe doser med sykling og trening. Jeg spiller litt squash, men jeg tar mine forholdsregler, så jeg spiller med en legevenn.

Snart sykler han videre ut i byen han er så glad i, kanskje til et treningsstudio?

84N

E 0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Modulvegger – din innredningsleverandør fra A til Å

GlassveGGer KontorsKilleveGGer HimlinGerSe alle våre produkter på www.modulvegger.no Tlf: 23 24 22 00

Modulvegger

annonse190x127.indd 1 11/27/11 7:13 PM

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendomtil bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til [email protected]

Senter for eiendomsfagPostboks 2435 Solli0201 Oslo

Pris 499,-+ 79 portogebyr226 sider

PB 85

Juryen til Merket for god design har funnet plass til tre utmerkelser innenfor kategorien møbeldesign.

Priser god møbeldesign

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] •

86

Inte

riø

rN

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Variér Invite

Variér InviteDen tredje som får Merket for god design innenfor møbeldesign er Variér Furnitures spisestuestol Variér Invite. Juryen slår fast at det fortsatt ikke er noen møvelprodusenter som har tatt et tydelig eierskap til både komfort og estetikk i dining-segmentet. ”Variér har tatt utfordrin-gen og laget en polstret spisestuestol med vipp i setet”, skriver juryen, og mener stolen har både et moderne designuttrykk og høy komfort gjennom bevegelse og variasjon.

”For brukeren vil det oppfattes som nyskapende at en spisestuestol besitter ergonomiske fordeler som man ellers finner i kontorstoler. Formuttrykket er elegant, forfriskende og feminint”, skriver juryen.

87

ImeübleSelskapet By Corporation og deres designer Bjørn Jørund Blikstad har fått Merket for god design for Imeüble, et modulært vegghengt oppbevaringskonsept. Tanken bak Imeüble er at funksjonen går fra vanlig oppbevaring til noe som skal lagre minner. Det har gikk et mer kreativt utseende og en annerledes bruk.

Juryen skriver at konseptet er nytt og stilsikkert utført. ”Den optiske illusjonen og fargebruken er et blikkfang som vil gi karakter til ethvert kontor, hotell-lobby eller andre rom i det profesjonelle markedet den er designet for. Juryen lot seg imponere av at den er løst på en teknisk smart måte. Modulene er som byggeklosser, og er enkle å montere. Et møbel som setter menneskets minner i fokus på en emosjonell måte, er både friskt og nyskapende”, uttaler juryen.

Imeüble har prydet forsiden av Wallpaper under overskriften ”Den neste dimensjonen”. Imeüble og designerne trekkes frem som de som er med og ”omdefinerer livet rundt deg” ved sine produkter og design. Imeüble

Mono

MonoMøbelprodusenten LK Hjelle og designfirmaet Anderssen & Voll fikk Merket for god design for sofaen Mono. Sofaen har et enkelt form-språk som er tilpasset moderne arkitekter. Det har vært et mål å minimalisere bruken av råmaterialer, og sofaen skal ha gode bruksegen-skaper.

Juryen skriver at Mono ved første øyekast virker så tynn og lett at den nesten svever. ”Så overrasker den med svært god sittekomfort. Denne forskjellen på ytre og indre form imponerer juryen”, skriver juryen, og slår fast at sofaen holder det den lover og mer enn den later som.

88

Inte

riø

rN

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

www.interfaceflor.no Telefon: 22 59 07 20

[email protected] 120 - NAVET, 0277 Oslo

En ny verden. Kreativitet. Design.

Annonse_Næringseiendom_2012_Interface.indd 1 03-05-2012 14:47:56

Det er leietaker som må varsle om han vil forlenge leieavtalen i tidsbestemte kontrakter.

Kontraktsforlengelse:

Ved tidsbestemte leiekontrakter er det ofte avtalt med opsjoner på forlengelse.

– Leiekontraktene er som regel tidsbestemte i næringsforhold og løper eksempelvis for fem eller ti år. Noen ganger har leietaker rett til å forlenge ved tidsbestemte kontrak-ter, andre ganger har han ingen slik rett, sier partner Christian Müller i advokatfirmaet Thommessen. Hvis leietaker skal ha en slik rett, må den nedfelles i leiekontrakten.

– Det foreligger ingen forlen-gelsesrett etter Husleieloven, sier Müller.

Det følger faktisk uttrykkelig av loven at tidsbestemte leieavtaler løper uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Dersom partene ikke har avtalt en forlengelsesrett for leietaker, kan utleier uten videre nekte en forlengelse av leieforholdet.

To hovedalternativerDe vanligste forlengelsesklausu-lene er enten at leietaker har rett

til å forlenge til samme vilkår, der leien fortsetter som tidligere med justeringer i henhold til konsumpris-indeksen. Alternativt kan leietaker forlenge kontrakten til samme vilkår, men med justering av leien til mar-kedsleie.

I praksis er forlengelsesklausule-ne nokså sparsommelige og kanskje nokså uklart utformet.

– Uten en klar kontraktsregule-ring av forlengelsesretten, kan det lett oppstå diskusjoner og tvister når retten skal utøves. Partene kan for eksempel ikke komme til enighet om hvorvidt vilkårene for en forlengelse er oppfylt, sier Christian Müller.

Både utleier og leietaker bør derfor legge det nødvendige arbeidet i disse bestemmelsene og sørge for å angi eventuelle vilkår for forlen-gelsesretten, samt nedfelle klare prosessuelle regler. Det bør heller ikke være uklarheter rundt hvor mange ganger leietaker har rett til å forlenge kontrakten, slik det har vært eksempler på i praksis.

– Normalt er det leietaker som må varsle om han vil forlenge kontrakten. Utleier ønsker forutsig-barhet med hensyn til om leiefor-holdet skal videreføres eller om leieobjektet fristilles, slik at jakten på potensielle leietakere må igangset-tes, sier Christian Müller.

Det er derfor vanlig å ta inn bestemmelser i kontrakten med en frist for utøvelse av forlengelsesret-ten som leietaker må overholde der-som opsjonen skal gjøres gjeldende. Denne fristen kan være 6 til 12 måneder før utløpet av leieperioden. Generelt er disse fristene lengre jo større lokaler det er snakk om.

Ingen hjelp av loven– Hvis det ikke står noe om frister for å utøve forlengelsesretten i kontrakten, får utleier ingen hjelp av Husleielovens bestemmelser, som er taus om dette, forteller Müller.

Det forekommer fra tid til annen at leietaker blir værende i lokalene selv om den avtalte leietiden har

Leietakers ansvar

90

Juss

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Eiendom og Handel

utløpt. I en slik situasjon er det utleier som må passe på å være aktiv. Dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtale leietiden, uten at utleieren har oppfordret leietakeren til å flytte på seg, går leieavtalen etter husleieloven over til å bli tidsubestemt/oppsigelig. I de aller fleste leiekontraktene er lovens tremåneders frist forlenget til seks måneder.

Er det avtalt at leien skal settes tilsvarende markedsleien i forlen-gelsesperioden, bør man ha klare prosedyrer for fastsettelse av denne. Leietaker kan komme opp i en van-skelig situasjon hvis markedsleien ikke er fastsatt eller omforent om når forlengelsesperioden starter.

– Hvis leietaker mener riktig markedsleie i forlengelsesperioden eksempelvis er 1400 kroner per kvadratmeter og betaler inn dette, risikerer han å misligholde leiekon-trakten hvis det senere avklares at riktig markedsleie er 1700 kroner, advarer Müller. Det kan derfor være fornuftig å avtale en á konto leie som skal betales inntil en eventuell tvist om dette er løst.

FraflyttingLeiekontrakter i næringsforhold inne-holder så å si alltid bestemmelser om hva som skal skje ved fraflytting, som plikten til å fjerne installasjoner eller endringsarbeider. Leietaker har gjerne plikt til å levere tilbake loka-

lene tilbake i opprinnelig stand, med fradrag for alminnelig slit og elde.

– Leiekontrakten gjelder uavhen-gig av det som skjer på eiersiden. Lokalene kan bytte eier utallige gan-ger, men det er opprinnelig kontrakt som gjelder, sier Christian Müller.

Fjerner ikke leietaker egne installasjoner og innredningsarbeider innen avtalt tid, kan det koste ham dyrt.

– Dersom leietakers mislighold i praksis hindrer utleiers videre utleier eller bruk av lokalene i en pe-riode, kan leietakeren eksponere seg for et betydelig erstatningsansvar, minner Müller om.

– Så de avsluttende anbefalin-gene dine til partene er?

– Mitt generelle råd er ikke å ta lett på formuleringen av forlengelses-klausulene, selv om disse først får aktualitet lenge etter kontraktsinngå-elsen. Bestemmelsene bør formuleres slik at de gir begge parter nødvendig forutsigbarhet ut fra virksomheten både leietaker og utleier driver. Mange tvister kunne ha vært unngått dersom partene ikke hadde slurvet med avtaleformuleringene på dette punktet, sier Christian Müller.

Jørgen Sandaas Jynge (42) er fra 16. april 2012 ansatt som leder for Leie-takerrådgiving i Foss & Co Nærings-megling AS. Han kommer fra Hadrian Eiendom AS, der han har vært senior rådgiver på trans-aksjonssiden. Jynge har 12 års erfaring fra eiendoms-bransjen med juridisk rådgivning, akkvisisjon, utvikling og forvaltning av eiendom og har tidligere jobbet

som rådgiver i Plan- og bygnings-etaten i Oslo kommune og som Real Estate Manager i McDonald’s Norge AS. Jynge er jurist fra UiO og har i til-legg et masterprogram i økonomi fra BI. Foss & Co Næringsmegling starter nå opp sin nye enhet Leietakerråd-givning. Jynge skal bygge opp denne avdelingen.


Advokat og partner Christian Müller,

Thommessen.(Foto: Kenneth

Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Nytt om navn

92

Juss

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o92

Juss

Bindingstid for MVA påkostninger

© 2012 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS som er en separat juridisk enhet, og et uavhengig medlemsfirma i PricewaterhouseCoopers International Limited.

For mer informasjon kontakt:Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

Hvordan innrette deg optimalt i henhold til justeringsreglene for MVA og fast eiendom? PwC hjelper deg med tilpasninger som også ivaretar skatte- og regnskapsmessige forhold.

Advokatfirmaet i PwC har over 40 personer med spesial-kompetanse innen MVA. Vi har særlig kompetanse innen spørsmål knyttet til eiendom, bygg og anlegg. Vårt fagmiljø har gjennom en årrekke utviklet spesialkompetanse i å finne optimale løsninger for våre klienter, og fokuserer på et godt samarbeid med avgiftsmyndighetene og andre sentrale aktører.

www.pwc.no

PwC_Citykonferansen12_feb_150x105.indd 1 2/2/2012 12:06:00 PM

Tomteområdet har en meget attraktiv beliggenhet, høyt og fritt med sol og utsikt. Ca. 10 min. kjøring fra Fredrikstad sentrum. Tomta er kupert og består hovedsakelig av skogkledd fjell. Området er avsatt til fremtidig boligformål. Det er utarbeidet forslag til områdereguleringsplan for etablering av inntil 432 boliger. www.skifte.no/begbytomt

FREDRIKSTAD Begby/Haugstenåsen: Tomteområde ca. 165 mål til salgs

Kontaktinfo:Kontakt: DnB Næringsmegling AS ved Tom Thorvaldsen. Tel: 91 35 00 02, Fax: 69 31 59 02,E-post: [email protected]

Adresse:Begby, 1639 GAMLEFREDRIKSTAD

Prisantydning:kr. 41 000 000,-

Eiendomstype:Råtomt

Tomtestørrelse:ca. 165 000 m²

Regulering:Området er ikommuneplanensarealdel 2007-2018avsatt til fremtidigboligformål.

Finn-kode:33863175

Les mer på:www.skifte.no/begbytomt

VisningEtter avtale

PB 93

En høyesterettsdom setter til side all: Sikringsobligasjoner etter kjøpers overtakelse sikrer ikke lenger kjøperen.

Sikring til besvær

En uttalelse fra Norges eiendomsmeglingsforbund fra 2006 om hånd-tering av sikringsobligasjoner med urådighetsklausuler må tas med en klype salt, ifølge en fersk dom i Høyesterett.

”Umiddelbart etter at kjøper har overtatt eiendommen, kan eiendoms-meglingsforetaket slette sikringsdo-kumentet og i stedet for tinglyse en urådighet til fordel for kjøper”, sto det i uttalelsen, som antok at sik-ringsobligasjonen etter kjøpers over-takelse ikke lenger sikret kjøperen.

– Dommen tar for seg en ikke uvanlig situasjon, der man ved eien-domsutvikling avventer med å skjøte over eiendommen før man har en sluttkjøper på plass. Da sparer man dokumentavgift. Dette gir risiko for kjøper dersom selger og hjemmels-haver går konkurs, og det var nettopp det som skjedde i denne saken, sier partner og advokat Kristoffer Aasebø i Bull & Co. Advokatfirma til Nærings-Eiendom.

Trøbbel ved konkursSaken som endte i Høyesterett, handlet om to investorer som kjøpte

tre næringsseksjoner som skulle utvikles til seks boligseksjoner. Notar Nybygg Kirkeveien var megler, og skjøtet på de tre seksjonene ble lagd in blanco, ettersom kjøperne ville overføre hjemmelen direkte fra selgeren av næringsseksjonene til kjøperen av boligseksjonene. Notar oppbevarte skjøtene, mens selgeren av seksjonene lagde en sikrings-obligasjon pålydende kjøpesummen på 3,3 millioner, som ble tinglyst på hver av seksjonene.

Men da selgeren hadde tinglyst en urådighetserklæring, slettet Notar sikringsobligasjonen. Siden gikk både Notar og selgeren konkurs, og konkursboet tok den ene seksjonen som kjøperne ikke hadde videresolgt.

Kjøperne gikk til sak mot Gjensi-dige, som var Notars forsikringssel-skap, og krevde erstatning for tapt salgssum på 1,6 millioner kroner. De mente at Notar hadde handlet uaktsomt ved å slette sikringsobliga-sjonen.

Både tingretten og lagmannsret-ten frifant Gjensidige. Det skyldes at en advokat, som kjøperne hadde

engasjert for å selge seksjonene videre, i realiteten hadde tatt over megleroppdraget fra Notar. Men Høyesterett slår fast at det var både kontraktstridig og uaktsomt av Notar å slette sikringsobligasjonen. Kjøperne fikk derimot ikke fullt gehør for sitt krav om erstatning tilsvarende salgssummen. Erstatnin-gen ble avgrenset til tap av kjøpe-summen (det var dét sikringsobliga-sjonen skulle sikre mot).

– Høyesterett tar uttrykkelig avstand fra forståelsen til Norges eiendomsmeglingsforbund om at sikringsobligasjon etter kjøpers over-takelse ikke lenger sikrer kjøperen. Høyesterett slår fast prinsippet om at sikringsobligasjonen sikrer det som det er avtalt av sikringsobligasjonen skal sikre. Det vil si at den også kan sikre kjøpers interesse etter over-takelse. Det var derfor feil å slette sikringsobligasjonen, sier Kristoffer Aasebø.

LærdommerBull & Co-advokaten mener man kan trekke flere lærdommer fra dommen:

94

Juss

NE

051

2 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

– Sikringsobligasjonen kan sikre kjøpers interesse etter overtakelse. Norges eiendomsmeglingsforbunds tidligere antakelse om det motsatte er feil.

– Det er full avtalefrihet om hva som sikringsobligasjo-nen skal sikre, men det må avtales.

– Sikringsobligasjonen bør sikre kjøper for hele verdien av eiendommen, også merverdien utover kjøpesummen, og også annet økonomisk tap og kostnader og ulemper som kan oppstå.

– Formuleringer av typen ”sikre den til enhver tid utbe-talte del av kjøpesum” er ikke tilstrekkelig, selv om den er vanlig.

– Sikringsobligasjonen må uansett vike for foranstående heftelser og lovbestemt pant, herunder krav på lovbestemt pant for boomkostninger på 5 prosent av eiendommens verdi, maks 602 000 kroner per eiendom.


Utviklingsprosjekter & Transaksjoner

Næring & Bolig

www.grett e.no

Ta kontakt med:

Dag Henden TorsteinsenPartnerMobil: (+47) 93 60 62 11dato@grett e.no

Lars Jørstad FranckePartnerMobil: (+47) 93 22 58 03lafr@grett e.no

Kristoffer Aasebø, Bull & Co. Advokatfirma.

95

Reglene som driver byggekostnadene

Forskriften om tekniske krav til byggverk, den såkalte TEK 10, skulle sikre at utbyggerne planlegger byggeprosjekter ut fra hensyn til blant annet universell utforming og tekniske krav til miljø, sikkerhet, helse og energi. Men resultatet er økte kostnader for utbyggerne.

KostnadsdrivereAdvokat Sofia Bjørck i Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma forteller om innskjerpinger i regelverket som kan føre til økte kostnader i byggeprosjekter:• Universell utforming og krav til tilgjengelighet

– TEK10 har skjerpet inn tekniske krav på flere områder og stiller blant annet skjerpede krav til utforming av bygg og utearealer. Forskriften stiller krav til universell utforming av publikumsbygninger og utearealer, det vil si at slike bygninger skal kunne benyttes av alle brukergrupper. Et eksempel er at det skal være trinnfrie kommunikasjonsveier, samt minimumsbredder på korridorer og svalganger, sier Bjørck til NæringsEiendom.

Blant kravene er at det i lange korridorer skal være plass til at to rullestoler skal kunne passere hverandre.

TEK10forskriften stiller også krav om ekstra tilgjengelighet i enkelte boligbygg. I bygg med minst tre etasjer, må det være heis, slik at funksjonshemmede skal sikres adkomst. Alle nye boenheter skal også kunne tilpasses for personer med nedsatt funksjonsevne, for eksempel skal det være et stort nok snuareal for rullestolbrukere på baderom.

– Kravene vil øke brukervennligheten for alle grupper, men vil også kunne føre til økte byggekostnader. Det skyldes at det må avsettes større arealer til hver leilighet, noe som fører til et lavere antall leiligheter per bygg. Kravene som gjelder utearealer kan også føre til lavere tomteutnyttelse, noe som igjen påvirker tomteprisene, sier advokat Sofia Bjørck.

Hun trekker også frem strengere brannsikringskrav, kraft til fuktsikring av nybygg, samt økte krav til energieffektivitet og ventilasjon som kan være kostnadskrevende for utbyggere.

– De konkrete tekniske kravene medfører økt behov for konsulentbistand ved både prosjektering og utførelse i byggeprosjektene, sier Bjørck.

Andre regelendringerDet ble også foretatt innskjerpinger i den nye plan og bygningsloven og i forskrift om byggesaksbehanding (SAK10).

• Søknadsplikt for våtromI 2010 innførte myndighetene

søknadsplikt for endringer i våtrom. Konsekvensen var at privatpersoner som skulle pusse opp badet måtte ut med høye byggesaksgebyrer, en økning i byggesaker i kommunene og økt saksbehandlingstid. Etter mye press ble regelen om søknadsplikt opphever fra 1. januar i år.

• Kontroll- og tilsynsreglerKontroll og tilsynsreglene er blitt

innskjerpet i ny plan og bygningslov.– Dagens lov innførte krav til

obligatorisk uavhengig kontroll for ”viktige og kritiske områder og oppgaver”, hvilket innebar en vesentlig innskjerpelse av kontrollreglene. Hensikten med reglene var å redu

TEK10 er forkortelsen som sender byggekostnadene oppover, gir lengre behandlingstider og gir utbyggerne mer behov for advokat- og konsulenthjelp.

96N

E0

512

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Juss


sere antall byggefeil, men de vil trolig også medføre økte byggekostnader, sier Sofia Bjørck.

En konsekvens av ordningen er at utbyggerne må engasjere separate aktører til å utføre uavhengig kontroll av prosjektering og utførelse. Tidligere kunne de som gjorde prosjekteringsjobben og utførelsen kontrollere eget arbeid.

Reglene om uavhengig kontroll er blitt utsatt flere ganger og har fortsatt ikke trådt i kraft.

SAK10 har også innskjerpet kravene til dokumentasjon i byggesaker og kravene til kontroll og kvalitetssystemer hos aktørene i byggebransjen. Kravene vil ifølge Torkildsen, Tennøeadvokaten føre til at utbyggerne vil oppleve økte kostnader ved bruk av konsulenter og andre aktører.

– Den nye plan og bygningsloven har også skjerpet inn håndteringen av sluttdokumentasjon i byggesaker for å sikre at nybygg blir endelig ferdigstilt og får ferdigattest. Utbyggere kan i langt mindre grad enn tidligere få midlertidig brukstillatelse. I til

legg har saksbehandlingstiden for ferdigattest blitt forlenget. Disse endringene innebærer at utbygger kan måtte sitte med et ferdigstilt bygg i inntil tre uker før overtakelse og oppgjør kan skje. Mange utbyggere opplever dette som kostnadsdrivende, sier Bjørck.

UtfordringerAdvokat Bjørck mener bransjen står overfor en rekke utfordringer knyttet til praktisering av regelendringene.

– Den største utfordringen med de nye reglene er at de i svært liten grad er tilpasset til eksisterende byggverk. Reglene er utformet med tanke på nye bygg, men vil også måtte komme til anvendelse ved tiltak på eksisterende bygg, for eksempel ved bruksendring eller større ombyggingsarbeider. Forskriftskravene lar seg i mange tilfeller ikke oppfylle uten betydelige kostnader. Enkelte ganger vil det også være umulig å oppfylle kravene som følge av byggverkets opprinnelige tilstand og konstruksjon, sier Bjørck.

Advokat Bjørck i Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma. (Foto: Erik Burås/Studio B13)

Noen av de viktigste innskjerpingene i regelverket som trådte i kraft i 2010:

• Krav til universell utforming og tilgjengelighet• Krav vedrørende sluttdokumentasjon i

byggesaker• Krav til obligatorisk uavhengig kontroll

(trer i kraft 01.01.2013)• Tilsynsregler og krav til foretakenes

kvalitetssystemer• Krav til brannsikkerhet• Krav til energieffektivitet

(trådte i kraft tidligere)• Krav til ventilasjon• Søknadsplikt for våtrom

(opphevet pr 01.01.2012)

NoEN EKSEMplER på KoNSEKvENSER:

• Krav til bad: Foran toalett skal det være en snusirkel på minimum 1,5 m foran toalettet og 0,9 meter fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,5 meter på den andre siden.

• Alt oppholdsareal: krav til snuareal på minimum 1,5 meter, og ha tilstrekkelig plass til at alle rullestolbrukere kan betjene nødvendig funksjoner på en tilfredsstillende måte. Som en følge av tilpasningen til rullestolbrukere følger det også krav til fri passasje fra møbleringssone til vinduer og dører.

• Entre og inngang må også ha fri passasje og snusirkel på 1,5 meter for rullestol utenfor dørens slagradius.

97

Salg

VESTFOLDTOMTERVestfold 5.000-50.000 39

ØSTFOLDTOMTERBegby, 1639 Gamle Fredrikstad ca 165,000 93

Leie

OSLO SENTRUMKONTORLOKALERKongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 135 101

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 1253 101





Akersgata 34/36 1000 9

Kongensgate 2 119-265 15

Kongensgate 2 265 15



Akersgata 32 433 44

Akersgata 32 383 44

Sehestedsgate 6 1.400 7

Grensen 3 675 43

Grensen 3 370 43

Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 320 43


Dronning Eufemias gate 6 755 23

Dronning Eufemias gate 6 4.750 23

LAGERLOKALERSlottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 31 43

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERKongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 35 101

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca 190 17

Akersgata 34/36 100-2000 9






OSLO VESTKONTORLOKALERSigurd Syrsgate 2 79 63

Sigurd Syrsgate 2 352 63



Lysaker Torg 5 408 61






Lysaker Park, Bygg E 1800 61

Arnstein Arnebergsvei 28 fra 1192-4615 29

Arnstein Arnebergsvei 28 1192 29

Arnstein Arnebergsvei 28 4615 29

Strandveien 15 480-1400 102

Strandveien 15 480 102

Strandveien 15 1400 102

Vollsveien 13H 500-2040 102

Vollsveien 13H 500 102

Vollsveien 13H 2040 102

Lilleakerveien 25 171 12

Bentsebrugata 13F 32-240 12

Bentsebrugata 13F 32 12

Bentsebrugata 13F 240 12

Nedre Skøyen vei 24 fra 450-3.630 60

Nedre Skøyen vei 24 450 60

Nedre Skøyen vei 24 3.630 60

LAGERLOKALERVitaminveien 3 ca 470 101

KOMBINASJONSLOKALERVitaminveien 3 250-720 101

Vitaminveien 3 250 102

Vitaminveien 3 720 101

Vitaminveien 3 ca 350 101

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERLysaker Torg 25 303 61

RESTAURANT/SERVERING/HOTELLEssendrops gate 6 565 53

OSLO ØSTKONTORLOKALERStrømsveien 323A 560-1285 51

Strømsveien 323A 560 51



Verkseier Furulunds vei 9B 135 52



Hellerud ca 1.525 45

Hellerud ca 1.000 45

Hellerud ca 525 45

Økernveien 94 1032,9 19

Økernveien 94 2546 19



Grenseveien 107 285 30

Grenseveien 107 1.350 30

Grenseveien 107 815 30

Tvetenveien 32 909 30

Tvetenveien 32 65-93 30




Brynsveien 16-18 507 30


Nils Hansens vei 20 340 31

Brynsveien 5 178 31

Brynsveien 5 370 31

Østensjøveien 44 70 31



Helsfyr Atrium ca 1.000 33

LAGERLOKALERStrømsveien 323A 2450 51



Sven Oftedals vei 10 27.000 75

Nils Hansens vei 20 340 31


KOMBINASJONSLOKALERStrømsveien 323A 560-4890 51








Brynsveien 5 282 31

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALERNils Hansens vei 20 340 31

OSLO SØRKONTORLOKALERBjørnerudveien 18 ca 1.019 13

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt [email protected], tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGERHIMLINGER

Se våre produktnyheterpå www.modulvegger.no

Tlf.: 23 24 22 00

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom

9898

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

Bjørnerudveien 18 ca 363 13

LAGERLOKALERBjørnerudveien 18 ca 1.805 13

Bjørnerudveien 18 ca 600 13

KOMBINASJONSLOKALERBjørnerudveien 18 ca 4.000 13

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERBjørnerudveien 18 ca 363 13

VERKSTEDBjørnerudveien 18 ca 52 13

ANNETBjørnerudveien 18 ca 363 13

OSLO NORDKONTORLOKALERVeivet Senter ca 1750 101

Veivet Senter fra 25 101

Carl Berner Næringspark ca 130 17

Carl Berner Næringspark ca 30-40 17

Carl Berner Næringspark 30 17

Carl Berner Næringspark 40 17

Industriveien 6 175 53

Per Krohgs vei 4 500 53





Sandakerveien 24D 200-1.014 50

Sandakerveien 24D 200 50

Sandakerveien 24D 1.014 50

Karihaugveien 89 fra 21-1.000 19

Karihaugveien 89 21 19

Karihaugveien 89 1.000 19

Robsrudskogen 15 3.388 19

Trondheimsveien 184 600 35


LAGERLOKALERPer Krohgs vei 4 58 53




Karihaugveien 89 opp til 500 19

KOMBINASJONSLOKALERCarl Berner Næringspark ca 335 17

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERVeivet Senter 66 101

Veivet Senter 134 101

Løren Torg 75 25


UNDERVISNINGSLOKALERTrondheimsveien 184 600 35

SHOWROOMTrondheimsveien 184 345 35

ASKER OG BÆRUMKONTORLOKALERBillingstadsletta 46 300 101

Billingstadsletta 46 400 101


Gartnerveien 1-5 162 12

Fekjan 13 93 12

Fekjan 13 250 12

Fekjan 13 337 12

Olav Brunborgsvei 4-6 252 35

Nesbruveien 75 fra 500-5.400 33

Nesbruveien 75 500 33

Nesbruveien 75 5.400 33

LAGERLOKALERNesbruveien 75 fra 500-5.400 33



KOMBINASJONSLOKALERBillingstadsletta 46 150-850 101



SHOWROOMNesbruveien 75 fra 500-5.400 33



NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALERIndustriveien 20A 345 51

Industriveien 14 300-620 52



Robsrudskogen 15 fra 648-3.388 19

Robsrudskogen 15 648 18

Dampsagveien 2-4 fra 90-425 23

Dampsagveien 2-4 90 23

Dampsagveien 2-4 425 23

Sophie Radichs vei 7 ca 1.110 64

Stamveien 6 ca 250 64

LAGERLOKALERIndustriveien 20A 1115 51

Industriveien 20A 1370 51

Industriveien 20A 1115-1715 51





Robsrudskogen 15 fra 20-1.345 19

Robsrudskogen 15 20 19



KOMBINASJONSLOKALERIndustriveien 20A 1115-1715 51



Industriveien 14 920-5710 52



Sophie Radichs vei 7 670 64


TOMTER

Sophie Radichs vei 7 3.892 64

FOLLOKONTORLOKALERTrollåsveien 4 fra 170-477 35

Trollåsveien 4 170 35


Trollåsveien 4 fra 20-136 35



LAGERLOKALERRegnbueveien 9 899-5.000 77

Regnbueveien 9 899 77

Regnbueveien 9 5.000 77

Vestby Næringspark 1.400-3.600 79

Vestby Næringspark 1.400 79

Vestby Næringspark 3.600 79

OPPLANDLAGERLOKALERMolinna 2 675-3400 52

Molinna 2 675 52

Molinna 2 3400 52

Molinna 2 2200 52

Molinna 2 1250 52

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendomTa kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Les NæringsEiendom på iPad. Last ned i AppStore nå!

99

Ledige lokaler på Lysaker

Strandveien 15• Arkitekttegnet og representativt

kontorbygg

• Flere alternativer mellom 480 – 1400 kvm

• Vi tilpasser lokalene til leietagers behov

• Kort vei til Lysaker stasjon

• Stor felles kantine

• God parkeringsdekning

Vollsveien 13H• Sjarmerende og representativt

kontorbygg med utsikt mot foss

• Flere alternativer mellom 500 – 2040 kvm

• Sentral beliggenhet

• Vi tilpasser lokalene til leietagers behov

• Kort vei til Lysaker stasjon

• God parkeringsdekning

Kontakt: Stine B. Sørgen, 913 68 625, [email protected] | Axel F. Meyer, 414 58 012, [email protected]

Kontakt: Stine B. Sørgen, 913 68 625, [email protected] | Axel F. Meyer, 414 58 012, [email protected]

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Kontakt: Knut HolterTelefon: 95 27 25 [email protected]: 28341871


• Lokalene har inngang fra Nedre Slottsgate.• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums

beste butikk- og kontorområde.• Nær off. kom. og alle servicetilbud.• 1. etasje: butikk, 35 kvm.• 2. etasje: kontor, 135 kvm.• 3. etasje: kontor, 1253 kvm.• 4. etasje: kontor, 170 og 240 kvm.• 5. etasje: kontor, 105 kvm.• 7. etasje: kontor, 170 kvm.

• Totalt ca. 1750 kvm kontor ledig i 4 etg., tilpasses ny leietaker.

• To butikklokaler på 66 og 134 kvm.• Enkeltlokaler kontor kan også leies fra 25 kvm.• Sentret består av en fin miks av butikker, kontorer

og andre servicetilbud.• Sentralt beliggende ved Trondheimsveien,

kort vei til t-bane.• God parkering – gratis 1 time.

kongensgate 15/nedre slottsgate 4

VeitVet senter,oslo

kontorer og butikklokale 35–1253 kvm

kontor- og butikklokaler

utleie

utleie

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din?Vi er spesialister på næringseiendom. ring tlf. 21 02 55 55



• 2. etasje: 300 kvm kontor med blant annet egen inngang direkte fra terreng.• 3. etasje: 400 kvm kontor.• 4. etasje: 150 kvm kontor.• Pent oppussede og innflytningsklare lokaler.• God forbindelse til offentlig kommunikasjon.• Åpne arealer.• Rimelig pris.

• Kombinasjonslokaler som består av kontordel med 10 kontorer og kjøkken på ca. 350 kvm.

• I tillegg består lokalene av lager på ca. 470 kvm. • Lokalene ligger i 2. etg. • I byggets 1. etg. driver Torshov Bilrekvisita.• Kontorlokaler med parkett på gulv og

modulvegger i glass.• Meget sentral beliggenhet på Storo.• God parkering.

Billingstadsletta 46, asker

VitaminVeien 3, storo

kontorer og sHowroom 150–850 kvm

kontor med lagerdel250–720 kvm

utleie

utleie

Attraktive kontorlokaler i Icopals administrasjonsbygg – til leie• Ca. 1 110 kvm representative lokaler inndelt

med cellekontorer, møterom, atrium og minikjøkken.

• Tilgang til felles bemannet kantine, trenings-rom, badstu og garderober.

• Kort vei til buss og tog.

• Rikelig med umerkede p-plasser som er inkl. i felleskostnadene.

• Mulighet for leie av inntil 10 stk oppmerkede p-plasser.

• Lokalene vil bli tilpasset leietaker etter nærmere avtale.

• Lokalene er ledige etter nærmere avtale.

• Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55mail: [email protected]

• Oppdragsnr.: 11101

Lørenskog/Fjellhamar, Fjellhamarveien 52

Salg av aksjeselskap – som eier av 670 kvm kombinasjonseiendom med utbyggingspotensial• Sentralt beliggende på Kjeller med kort

avstand til Lillestrøm sentrum.• Salg av selskapet Sophie Tech AS,

med org.nr: 989 104 454• Eier av kombinasjonseiendom med

ca. 670 kvm bygningsmasse og 3 892 kvm tomt.

• Utbyggingspotensial på ca. 1 650 kvm.• Eiendommen er oppført i 1997, godt vedlike-

holdt og har god standard.• Det foreligger tegninger som viser utvidelse

av bygningsmassen med ca. 1 000 kvm.• Hele eiendommen vil bli fristillet til kjøper.• Verditakst (eiendommen): Kr 14 000 000,-.

• Kontakt: Eivind Aursøytlf: 67 91 76 55, mail: [email protected] • Oppdragsnr.: 12038

Skedsmo/Kjeller – Sophie Radichs vei 7

Moderne kombinasjonslokaler på Gjelleråsen Næringspark/Holum Skog – til leie

• Sentralt beliggende på Gjelleråsen Næringspark.

• Kombinasjonslokaler med god stan-dard på tilsammen ca. 585 kvm BTA.

• 1. etg lager: ca. 335 kvm. • 2. eller 3. etg kontor: ca. 250 kvm.

• Lager har takhøyde på 3,6 meter. • Leie av p-plasser etter avtale.• Adgang til felles møterom, wc, garderober og kantine.

• Ca. 3 min med bil fra avkjøring Trondheimsveien.

• Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: [email protected]


Gjelleråsen/Skytta – Stamveien 6

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 LørenskogTlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651

E-mail: [email protected] - www.real.no

NæriNgseieNdommer fra real eieNdomsmegliNg as. utgave 5 – mai 2012

• Sentralt beliggende i etablert industri-område.

• Kort avstand til transportstrekning mellom Oslo – Gardermoen.

• 1 564 kvm inndelt med butikk/lager, lager/lastesone og høytlager.

• 7 kjøreporter og 1 port med rampe/lastehus.

• Mulighet for leie av kontor, møterom og garderobe.

• Gode adkomst- og p-muligheter for større kjøretøy.

• Honning Centralen AL og Norges Birøkterlag er andre leietakere.

• Kan leies i størrelser fra ca. 700 kvm og oppover.

• Kontakt: Gunhild Smestad tlf: 67 91 76 52mail: [email protected]


Sentralt Kløfta nær E6. Lager fra 700 kvm til 1564 kvm - til leie

Kløfta – Dyrskuevegen 20

• Lyse kontorlokaler med representativt inngangsområde.

• Lokale 1, ca. 450 kvm: cellekontor, møterom og kjøkken.

• Lokale 2, ca. 450 kvm: cellekontor og møterom.

• Felles takterrasse og heis til etasjen.• Andre leietakere i bygget er Apokje-den og CEE Energiteknikk.

• Nabobygget inneholder Posten, NAV og Rema 1000.

• P-plasser kan leies etter nærmere avtale.

• Gratis kundeparkering i opptil 1,5 time.

• Kort vei til buss.• Lokalene holder god standard.• Lokalene er ledige omgående.

• Kontakt: Knut Erik Olderkjær, tlf: 67 91 76 54, mail: [email protected]


2 Kontorlokaler à 450 kvm sentralt i Lørenskog – til leie

Lørenskog, Skårersletta 55

• Unik mulighet til å leie i et av Hvam-områdets best beliggende og mest attraktive bygg:“Toyota-bygget”.

• Totalt ca. 5 562 kvm Bto som er fordelt med ca. 2 676 kvm lager/verksted, ca. 517 kvm kontor og ca. 2 368 kvm salgshall.

• Lokalene kan tilpasses og deles på fl ere leieta-kere.

• Godt med parkeringsplasser ut-vendig, samt garasjeanlegg i kjeller.

• Kort vei til buss, samt av-/påkjøring E6.

• Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55, mail: [email protected]

• Knut Erik Olderkjær, tlf: 67 91 76 54, mail: [email protected]


3 334

791 273

Fortsatt noe ledige arealer

til verksted/bilbutikk

Så langt utleid til:• AVIS• Autoin Spotpaint AS• Riis Bilglass• Tærud Bilvask

Skedsmo/Hvam, Hvamsvingen 5

Kombinasjonsbygg med meget god beliggenhet og profilering – til leie

• Lokalene kan leveres tilpasset leietakers ønsker. • Bygget er 75 x 25 meter, til sammen

ca. 2 250 kvm hvorav ca. 200 kvm med kontor/wc/dusj.

• Ca. 15 000 kvm med uteplass. Mulig for store vogntog å kjøre rundt bygget.

• Takhøyde ca. 5,1 m v/yttervegg og ca. 8,4 m i midten av lokalet.

• Bygget har 5 stk kjøreporter, men fl ere kan monteres om ønskelig.

• Lokalene kan enkelt deles for to brukere.• Gunstig leie og lave felleskostnader.

• Ledig etter nærmere avtale.• Kontakt: Rune Eide,

tlf: 900 29 707, mail: [email protected]


Lillestrøm/Åråsen, Rolf Olsens vei 30/32

Lager- og produksjonshall ved Åråsen med stort uteareal – til leie



• 1. Etg: Lager/verksted på samlet ca. 383 kvm med takhøyde ca. 4,5 meter. 1 stk kjøreport.

• 2. Etg: Kontorlokaler på ca. 600 kvm.

• Lager-/verkstedlokalet leies kun ut sammen med lokaler i 2. etg.

• Utleier tilpasser lokalene etter leietakers ønske.

• Lokalene kan ikke benyttes til bilvask/bilpleie.

• Kort vei til buss, og av-/påkjøring E6. God profi lering mot hovedvei.

• Godt med parkering.

• Kontakt: Eivind Aursøytlf: 67 91 76 55mail: [email protected]


Skedsmo/Hvam, Hvamsvingen 7

Showroom/kontor/lager med god beliggenhet og fleksibel bruk på Hvam – til leie

• 2 200 kvm butikklokaler med god og moderne standard.

• Inkludert er også lagerlokale med kjøreport, div. kontorer, spiserom og garderobe for ansatte.

• Sentral beliggenhet m/kort vei til Lillestrøm stasjon.• Meget bra eksponeringsmuligheter mot

trafi kkert gate.

• Nærmeste naboer er Kiwi, G-Sport, SATS og Rema 1000.

• Gode parkeringsmuligheter på parkeringsplan over butikk.

• Fortrinnsvis ønskes 1 leietaker, men oppdeling kan vurderes.

• Ledig fra 01.03.2012.

• Kontakt: Rune Eidetlf: 900 29 707 mail: [email protected]


Lillestrøm, Stillverksveien 1– 9

Flotte forretningslokaler med gode eksponeringsmuligheter i Lillestrøm – til leie



Avs: NæringsEiendom ASPB. 2374 Solli, 0201 Oslo

[email protected]

Documents

NæringsEiendom mai 2012