INTRODUCCIONLos Principios Jurdicos son los primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y Principios Generales Especficos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y stos ltimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los Principios del Derecho Registral tambin se les conoce con el nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del derecho. Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a stos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integracin del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no estn consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pblica Registral para poder operar necesita del ttulo oneroso, mientras que en otros Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los Principios Registrales como Principios Hipotecarios.Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurdica, es decir, se puede conocer la solucin antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios Generales Especficos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios Generales del Derecho Registral. En la Exposicin de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos se precisa que los Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.

COMENTARIOS AL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

I. PRINCIPIOS REGISTRALES1.1 DEFINICION:Los principios registralesson ...el conjunto armnico de principios que aspira a producir, mediante la institucin del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad al trfico de los inmuebles y a la constitucin de relaciones reales sobre inmuebles, ofreciendo con ello slidas bases en que asentar el crdito hiptecarioCOSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituiciones de Derecho Civil. Tomo II, p. 126. CITADO POR GONZALES BARRON, Gunther Hernn, ob. Cit., p. 91.2)Tambin se puede entender a los principios registrales como aquellos rasgos o caractersticas que distinguen un sistemas registral de otro, es decir, que le dan su contenido, que le dan su eficacia, que lo hacen ms o menos eficaz que respecto de otros. Dependiendo los principios registrales en un sistema ya recogido, este sistema ser ms o menos eficaz que otro.A travs del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las caractersticas de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas Registrales se consagran Principios Registrales, no los mismos, pero segn los Principios Registrales que se consagren y como se los establezca en el derecho positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de cada Estado, orientando la aprobacin de nuevas normas y Reglamentos Registrales y sirviendo de orientacin para una adecuada interpretacin de las normas registrales, aplicando los mtodos generales de interpretacin y de los mtodos especficos de interpretacin del derecho. Es decir, los Principios Registrales cumplen funciones trascendentales en el derecho positivo registral de cada Estado, as como en la aplicacin de las normas registrales. Los Principios Registrales sirven de base al derecho positivo registral de cada Estado son de mucha utilidad en la calificacin registral, y para determinar los efectos de esta ltima, en los procesos de reproduccin y reconstruccin de partidas registrales y ttulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de Partidas.

1.2 CLASES:

1.2.1. PUBLICIDAD MATERIALLa publicidad Material est regulada en nuestra legislacin en el Numeral I del T.P. del T.U.O del RGRP, esta tambin es conocida como Cognosibilidad Legal. Primero partiremos sobre conceptos base de que se entiende por Publicidad Material, as nos remitiremos a la doctrina primero para despus terminar por lo que se entiende por esta en nuestra legislacin.Tal como expresa Gunther Gonzales Barrn: La cognosibilidad legal alude a que el pblico en general goza de la posibilidad de conocimiento de los datos incorporados en el Registro. No es necesario un conocimiento efectivo de dichos datos, basta que el interesado haya tenido la posibilidad de conocerlos. Si efectivamente los conoci y tom una decisin informada, en buena hora. Si no los conoci (por descuido, negligencia o ignorancia), pues, igualmente le afectan los datos inscritos, y no puede excusar su conducta en la ignorancia del hecho (oponibilidad)Gunther Gonzales Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 Edicin. Lima:Juristas-Editores, 2004, p. 60-61.Para Pedro Felipe Villaro: La publicidad material se precisa aludiendo a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurdicas.Antonio Manzano Solano expresa que: La Publicidad Jurdica constituye la esencia misma de su configuracin institucional, pues la cognosibilidad legal implica presuncin de conocimiento por todos del contenido registral.De todo lo anteriormente expuesto hay una terminologa que es comn a las definiciones expresadas, y es el de cognosibilidad general que se va a referir a la posibilidad de conocer el contenido de registro, por ello se dice que la cognosibilidad legal implica la presuncin de conocimiento, pues se presume que todas las personas tienen la posibilidad de conocer el contenido de registro, y esta posibilidad se fundamenta en el hecho de que todos tienen la posibilidad de acceder al registro, por lo tanto nadie podr alegar ignorancia o desconocimiento de algo que siempre estuvo a su alcance, pues por ello Registros Pblicos habilita a las personas para que acudan a sus instalaciones y puedan efectuar las averiguaciones correspondientes, para obtener informacin que desean y que es relevante para constituir sus relaciones y situaciones jurdicas; distinto fuera el caso si el Registro prohibiera el acceso al contenido de las inscripciones.

En los siguientes prrafos vamos a revisar nuestra legislacin y para ser ms especficos en el RGRP. En el primer prrafo Numeral I del T.P. se expresa que: El registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos.En el Derecho Espaol se plantea una interrogante sobre este tema: Qu es lo que se inscribe y qu es lo que se publica?Antonio Monserrat Valero expresa que: Si empleamos una terminologa precisa diremos que en el registro de fincas se ingresan, los ttulos (causa de modificaciones jurdicos-reales) se inscriben y los derechos que resultan de los ttulos se publican Antonio Monserrat Valero. Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa: Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 49.Para Lacruz Berdejo: Lo que el registro recibe son los actos o ttulos, pero lo que publica son derechos, o ms exactamente, titularidades (). Ahora bien, la garanta de los derechos es la que da el Registro, y no de los actos y contratos, que el registro no convalida Citado por Antonio Manzano Solano en su obra: Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos, 1999, p. 211.

Roca Sastre afirma que: Si bien cabe distinguir entre lo que se inscribe en nuestro Registro y lo que ste publica, hay que tener en cuenta que como lo que se inscribe es el acto de mutacin jurdico-real inmobiliaria, se constata en el Registro con todas las circunstancias exigidas por el Art. 9 de la Ley Hipotecaria y el Art. 51 de su Reglamento; por ello lo que publicar el Registro ser; no slo dicho acto de mutacin; sino todas las dems circunstancias dichas, entre las cuales figurar forzosamente el dominio o derecho real limitado inmobiliario correspondiente Citado por Jos Mara Chico y Ortiz en su obra: Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 162.

Dentro de nuestra Doctrina Alvaro Delgado Sheelje expresa que: Se publican nicamente situaciones jurdicas que por su naturaleza tienen vocacin de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generabilidad de las personas que nos son partes en tales situaciones. En consecuencia, el objeto de la publicidad jurdica son estas situaciones jurdicas, cuestin sobre la que hay acuerdo en doctrina, al margen de que el objeto de la inscripcin qu se inscribe? no sea la misma situacin sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma doctrina, (dependiendo de la posicin que se adopte se estarn inscribiendo y publicando derechos o inscribiendo actos y publicando derechos) Alvaro Delgado Sheelje. La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia Material y Principios Registrales. Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao I N1, Lima Per: Palestra Editores, Abril - 2000, p. 16 17.

El segundo prrafo del Numeral I del T.P. expresa que: El contenido de las partidas regstrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, este artculo se encuentra en contraposicin con el Numeral VIII del T.P. que expresa: La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicara al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.Es decir, lo que contienen la partidas regstrales afectan solo a los terceros, aun cuando no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo (publicidad formal), pues como se expres anteriormente todos tienen la posibilidad de conocer el contenido de registro salvo excepciones, por lo tanto nadie podr alegar desconocimiento o ignorancia de las partida regstrales, sin embargo el Artculo VIII del T.P del RGRP excepta a los terceros regstrales, puesto que, si la inexactitud no se encuentra en el asiento registral este no les afecta, pero qu sucedera si la inexactitud se encuentra en la partida registral? Al parecer nada, puesto que el reglamento expresamente seala que: Para quedar protegido, adems de otros requisitos (buena fe, ttulo oneroso), es necesario que dicha inexactitud no conste en el asiento registral. En consecuencia, debemos entender que la regla general es que a todos les afecta el contenido de las partidas registrales; y la excepcin es que a los terceros regstrales les afecta solo los asientos regstrales.La interrogante es Cul es el privilegio que tienen los terceros regstrales?A qu se debe que todos tengamos que revisar las partidas regstrales (puesto que si no lo hacemos nos afectara tal como seala el Numeral I), y solo los terceros deben conocer los asientos regstrales; no obstante, debemos dejar en claro que este tercero debe tener ciertos requisitos para configurarse como tercero registral.

1.2.2. PUBLICIDAD FORMALCuando el Artculo II del T.P del RGRP expresa que: Registro es Pblico quiere decir que, el pblico en general tiene acceso a los datos contenidos en el Registro.As mismo este Artculo expresa: La publicidad formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas regstrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral.Entonces, la garantiza a travs de la razn de que Registro es pblico, por lo cual permite el acceso de cualquier persona para que tome conocimiento del contenido registral, adems de que dicho acceso al contenido del registro se materializa con la documentacin o informacin que brinda registro pues as lo contempla el Artculo 127 el RGRP, debido a que mediante dicho artculo a las personas se les exhibe, expide, informa o manifiesta la informacin contenida en el registro.En consecuencia, el acceder a registro y obtener informacin del contenido registral es un derecho que tiene toda persona, derecho que no puede ser vulnerado negando el acceso a registro al pblico, y en caso de no permitirle acceder a determinada informacin deber expresarle la causa de su negativa, pues pudiera resultar que dicha informacin afecte el derecho a la Intimidad de otra persona y por ende mis derechos terminan donde de los otros comienzan. As las personas pueden acceder a registro y tener conocimiento efectivo tanto de las partidas regstrales como de la informacin del archivo registral.El segundo prrafo del presente artculo expresa: El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. Finalmente cuando se presume que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones, se est refiriendo que todas las personas conocen no solo los asientos regstrales sino tambin las partidas y archivo registral, puesto que las partes tuvieron acceso a ellas. Esto es importante por los efectos mismos que tiene la publicidad formal, ya que esta, a travs de los documentos o certificados acredita la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventivas vigentes en el tiempo de su expedicin (artculo 140 RGRP)Ver Texto nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos. Artculo140.- Efectos de la Publicidad Registral Formal.

1.2.3. PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACION AUTNTICAEl Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece:Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicitala inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.Tambin lo consagra el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos.Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando el Ttulo por el Libro Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de oficio, o como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido el Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la presentacin de ttulos del artculo 12 al artculo 30.Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de Instancia.El Principio Registral de Rogacin no es igual que el petitorio del derecho procesal civil, ya que ste debe ser expreso, por ejemplo si se demanda la nulidad de un acto jurdico, se debe precisar con claridad en el escrito que contiene la demanda que se est demandando la nulidad de un acto jurdico, y tambin precisar que acto jurdico se est demandando que se declare nulo. Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos presentados que sern materia de calificacin registral, por tanto, si se presenta un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el pedido de la inscripcin de sta, y no es necesario indicar expresamente que se desea que se inscriba una traslacin de dominio por compraventa. 1.2.3.1 EXCEPCIONESLas excepciones al Principio Registral de Rogacin son la inscripcin de la hipoteca legal y la inscripcin de la Prenda Legal.Conforme al artculo 1119 del Cdigo Civil Peruano de 1984, las hipotecas legales establecidas en el artculo 1118, se constituyen de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador simultneamente con los contratos de los cuales emanan. El artculo 1118 del Cdigo Civil establece que adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:1)La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero.2)La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.3)La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.Es decir, en estos tres supuestos aunque el presentante del ttulo no lo solicite, el registrador debe inscribir la hipoteca legal.La segunda excepcin al Principio Registral de Rogacin es la inscripcin de la Prenda Legal, que conforme al artculo 1065 del Cdigo Civil Civil Peruano de 1984, las prendas legales se rigen por las disposiciones generales de la prenda contenidas en el Captulo Primero del Ttulo Primero de la Seccin Cuarta del Libro V del Cdigo Civil y por los artculos 1118 a 1120 y se establece que slo proceden respecto de bienes muebles susceptibles de inscripcin.

1.2.3.2 TITULACION AUTENTICA:El Principio Registral de Titulacin Autntica se encuentra consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984, el cual establece lo siguiente:La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en los siguientes trminos:Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario... .El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos:La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma espaol o traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la materia.Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos Pblicos, y slo por excepcin se pueden extender inscripciones en mrito a Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma legal que lo autorice.Los Instrumentos Pblicos son los siguientes:Judiciales, Notariales, Administrativos y Consulares.Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos pblicos el artculo 9 del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece lo siguiente:Cuando las inscripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o Funcionario autorizado de la Institucin que conserve en su poder la matriz, salvo disposicin en contrario.Un supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos, es el caso de inscripcin en mrito a los traslados que los Notarios otorgan de las escrituras pblicas, pudiendo presentar al Registro partes notariales.La Ley del Notariado, Decreto Ley 26002 publicada el 27 de diciembre de 1992 establece en su artculo 85 que los partes notariales contienen la transcripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas expedido con su sello y firma, con la mencin de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el notario que contenga la mencin de la fecha del instrumento pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la misma.En el artculo 86 de la Ley del Notariado se precisa que el parte notarial puede expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.Otro supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos es el caso de inscripcin en mrito a copias certificadas por Especialista Judicial, remitidas por el Juzgado acompaadas a un Oficio cursado por el Juez.Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos privados el artculo 10 del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece lo siguiente:Cuando por disposicin expresa se permita que la inscripcin se efecte en mrito a documentos privados, deber presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposicin en contrario que establezca formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se contrae el artculo 7 podrn ser presentados en copias legalizadas notarialmente.Las copias legalizadas notarialmente a que se refiere el artculo en mencin son legalizaciones de reproduccin. En el artculo 110 de la Ley del Notariado se precisa sobre las legalizaciones de reproduccin queel Notario certificar reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idneo, autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el original.El artculo Primero de la R.N 041-2002-SUNARP/SN publicada el 08 de febrero del 2002 establece:Precsase que la formalidad a que hace referencia el Artculo 1 del Decreto Supremo N 036-2001-JUS de fecha 25 de octubre del 2001, con respecto a la utilizacin del acta notarial para las transferencias de vehculos automotores, se refiere a que, en su calidad de instrumento pblico, es ttulo suficiente para su inscripcin en el Registro de Propiedad Vehicular. Consecuentemente, los actos jurdicos intervivos de transferencia de propiedad vehicular, que se realicen mediante documento privado con firmas legalizadas que se realicen con fecha posterior a la vigencia del Decreto Supremo aludido, sin perjuicio de sus efectos legales, carecen de mrito para su inscripcin registral.El artculo 235 del Cdigo Procesal Civil de 1993 establece que es documento pblico: 1) El otorgado por Funcionario Pblico en ejercicio de sus atribuciones; 2) La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por notario pblico segn la ley de la materia. Adems establece que la copia del documento pblico tiene el mismo valor que el original, si est certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario pblico o fedatario, segn corresponda. El artculo 236 del mismo Cdigo establece que el documento privado es el que no tiene las caractersticas del documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento privado no lo convierte en pblico.El artculo 400 del abrogado Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912, estableca que eran instrumentos pblicos los siguientes: 1) Las escrituras pblicas y dems documentos extendidos por notarios conforme a las leyes; 2) Los extendidos o autorizados por los funcionarios y empleados pblicos en ejercicio de sus atribuciones; 3) Las partidas de nacimiento, matrimonio y defuncin extendidas en los registros del estado civil o en los libros parroquiales; 4) Las escrituras extendidas ante el juez de paz por falta de notario, desde que se protocolicen. El artculo 402 del mismo Cdigo estableca que merecen fe las copias de instrumentos pblicos autorizados por el notario o funcionario pblico en uso de sus atribuciones. Este mismo Cdigo estableca en su artculo 410 que los instrumentos privados pueden otorgarse en cualquier forma e idioma, salvo disposicin contraria de la ley.El principio de titulacin autntica se encuentra consagrado en el artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones de 1936, de la siguiente manera: Las inscripciones se extendern por el mrito de ttulos que consten en instrumentos pblicos.El artculo 5 del Reglamento de las Inscripciones establece:Se entiende por ttulo para los efectos de la inscripcin el instrumento o instrumentos pblicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan f por s solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.El derogado artculo 131 del Reglamento de las Inscripciones estableca: La inscripcin de las sociedades civiles se efectuar por el mrito de los partes o testimonios de la escritura pblica de constitucin social. Por el mrito de instrumentos de la misma naturaleza se inscribirn sus modificaciones o extincin.El artculo 135 del Reglamento de las Inscripciones establece que:Para proceder a efectuar la inscripcin de las personas jurdicas se deber constatar que est constituidas de conformidad con las disposiciones pertinentes del Cdigo Civil. Para ello se tendr en cuenta lo que aparece del instrumento pblico presentado.El Reglamento de las Inscripciones establece en el artculo 144 la inscripcin en mrito a instrumento pblico en el Registro de Mandatos y en el artculo 152 del mismo Reglamento Registral la inscripcin en mrito a resoluciones judiciales consentidas en el Registro Personal.

1.2.4. PRINCIPIO DE ESPECIALIDADEn mrito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurdica se debe aperturar una partida registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos de registracin relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro de Personas. El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 de la siguiente manera:Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural, en la cual se extendern los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.En el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 se consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes trminos:Por cada sociedad o sucursal se abrir una partida registral en la que se extender su primera inscripcin, que ser la del pacto social o la de establecer una sucursal, respectivamente, as como los actos inscribibles posteriores relativos a cada uno. Para la inscripcin del primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrir una partida registral, en la que se inscribirn todos los poderes y dems actos que los modifiquen o extingan.El Principio Registral de Especialidad o Determinacin se encuentra ntimamente relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal.En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera, cuando en una partida registral un bien se inmatricula, en la misma partida registral, se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos: embargos, demandas, compra ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros, los cuales deben registrarse en la misma partida registral.En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera: si un poder otorgado por una persona natural se inscribe en una partida, la sustitucin de dicho poder o su revocacin se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto puede ser el caso del registro de testamentos cuando un testamento se inscribe, su revocacin, o su apertura se inscribe en la misma partida registral.En el caso del Registro de Personas Jurdicas se aplica de la siguiente manera: cuando una persona jurdica est inscrita en una partida registral, la modificacin de estatuto, aumento de capital, venta de participaciones, su disolucin y extincin se inscriben en la misma partida registral.Este principio registral se encuentra consagrado en el artculo 13 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 de la siguiente manera:En el libro denominado Registro de Propiedad se harn los asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito; expresndose en el primer asiento la historia de dominio o posesin, y en asientos por separado, unos a continuacin de otros, se inscribirn las transferencias, hipotecas y dems derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripcin de dominio o de posesin del inmueble.La primera parte del derogado artculo 129 del Reglamento de las Inscripciones estableca que:En el Libro de Sociedades Civiles se abrir una partida para cada Sociedad Civil cuya inscripcin se solicite.La primera parte del artculo 132 del Reglamento de las Inscripciones establece que:En el libro de asociaciones se abrir una partida para cada asociacin que se solicite inscribir.La primera parte del artculo 133 del Reglamento de las Inscripciones establece que:En el libro de fundaciones se inscribir bajo partida independiente, la fundacin presentada.La primera parte del artculo 144 del Reglamento de las Inscripciones establece que:En el libro de mandatos se abrir una partida para cada uno de los que confiera....La primera parte del artculo 152 del Reglamento de las Inscripciones establece respecto del Registro Personal que:Se abrir una partida para cada acto jurdico.Dicho Reglamento establece en su artculo 198 lo siguiente:En el libro denominado Registro de Buques se destinar una hoja a cada buque que haya de inscribirse a cuyo frente figurar en guarismos el nmero correspondiente por orden cronolgica de presentacin de solicitudes o documentos, debiendo componerse cada hoja componerse cada hoja del nmero de folios que el Registro proceder en la forma prevista en la segunda parte del Artculo 158.La primera parte del artculo 228 del Reglamento de las Inscripciones establece que:En el Libro denominado Registro de Prenda Agrcola se destinar una hoja a cada contrato de constitucin de prenda agrcola.Tambin se encuentra consagrado en el artculo 1 de la Ampliacin del Reglamento de las Inscripciones de 1970 en los siguientes trminos:Las inscripciones en el Registro de Propiedad Inmueble continuarn hacindose de acuerdo al Sistema del folio Real. Por cada inmueble se abrir un folio, en el que se extender todas las inscripciones que a l le corresponda. En caso de duplicidad de Folios, se aplicacar el Artculo 171 del Reglamento General.Por cada bien mueble o inmueble, la misma persona natural o jurdica corresponde aperturar una partida registral, pero en caso de detectarse la apertura de ms de una partida registral, estamos ante un supuesto denominado Duplicidad de Partidas o Pluralidad de Folios regulado del artculo 56 al 63 del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, que puede ser de tres clases: Duplicidad de Partidas Idnticas, Duplicidad de Inscripciones Compatibles y Duplicidad de Partidas con Inscripciones Incompatibles. El procedimiento de Duplicidad de Partidas tiene por objeto poner fin a la duplicidad de partidas.En la Declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:Debe alertarse como base para la registracin la unidad inmueble y su manifestacin formal, a travs del folio o ficha real, para la aplicacin del principio de determinacin y la conveniente vinculacin con el rgimen catastral.

1.2.5. PRINCIPIO DE LEGALIDADEl Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece:Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantesy la validez del acto,por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos de la siguiente manera:Los Registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen previo de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), adems comprende la revisin minuciosa de si el acto es inscribible, los obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.No se inscriben los ttulos de manera automtica, es decir el procedimiento registral no es un procedimiento administrativo de aprobacin automtica, los cuales se encuentran regulados en el artculo 31 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444. En el numeral 34.1.4 de dicha Ley se establece que los procedimientos de inscripcin registral son procedimientos administrativos de evaluacin previa con silencio negativo. Cuando los Registradores formulan observacin, tacha o liquidacin, es posible interponer el recurso de apelacin correspondiente dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin (conforme al artculo 144 del Reglamento General de los Registros Pblicos), para que el Tribunal Registral se pronuncie en segunda y ltima instancia registral, conforme al artculo 3 del Reglamento General de los Registros Pblicos y artculo 5 de la Ley 26366, y contra lo resuelto por el Tribunal Registral slo se podr interponer demanda contencioso administrativa ante el Poder Judicial, la cual se encuentra regulada en la Ley que regula el Proceso Contencioso Administrativo (Ley 27584 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 07 de diciembre del 2001). Conforme a la Resolucin N 293-97-ORLC/TR resuelto el recurso de apelacin no procede la interposicin de recurso administrativo alguno ni declaratoria de nulidad de la Resolucin del Tribunal Registral por parte de este mismo (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 50).Al momento de calificar un ttulo, lo primero que debe verificarse es si el acto o derecho es inscribible o no es inscribible. Si el acto o derecho no es inscribible corresponde formular tacha sustantiva al ttulo presentado, conforme al artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos.Es distinta la calificacin registral de acuerdo a los principios registrales de legitimacin, f pblica registral y si el sistema es causal o abstracto. Es decir la calificacin registral no es igual en todos los Sistemas Registrales, ni tiene los mismo alcances, por ejemplo en los Sistemas Registrales con fe pblica y Legitimacin la calificacin registral es efectuada con mayor detalle y cuidado.Cuando el sistema es abstracto como en el caso de Alemania, donde rige el Cdigo Civil Alemn de 1900 (BGB), no se califica como en Per, sino que la transferencia se inscribe sin importar la causa de la atribucin ya que para la inscripcin las dos personas van al registro para que se inscriba la traslacin de dominio, o por apoderado, lo que no ocurre en el caso peruano.Conforme al artculo 37 del Reglamento General de los Registros Pblicos las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los ttulos se formularn dentro de los siete primeros das tiles siguientes al da de su presentacin, pudiendo prorrogarse este plazo a pedido del Registrador, cuando el Registrador no pudiera cumplir con su calificacin en dicho plazo. La prrroga de la vigencia del asiento de presentacin es por los das que excedan el citado plazo.En la Exposicin de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos de 1968 se estableci que la inscripcin no constituye la acogida ciega y mecnica de un ttulo; por el contrario, es el resultado de la apreciacin que hagan los funcionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los asientos preexistentes.En las normas citadas no se hace referencia al Derecho Supletorio aplicable al momento de la calificacin registral de los ttulos.En la Declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:La proteccin registral se concede a los ttulos previa calificacin de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una funcin inexorable. 1.2.6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVONinguna inscripcin, salvo la primera, se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.Este artculo, a simple vista, es mucho ms especfico que el artculo 2015 del Cdigo Civil, pues no solo hace referencia a la inscripcin del derecho de donde emana, sino tambin a la del ACTO PREVIO. De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos, derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muy claras.Asimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusin del acto previo en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra Jorge Gonzles Loli, quien seala lo siguiente: De ello se desprende que el NRGRP, en el afn de establecer normas aplicables a todos los registros jurdicos, ha incluido dentro de la definicin de tracto sucesivo, la de inscripcin de acto previo, entendiendo que si bien existir conexin entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que el derecho de uno emane del otro. As, por ejemplo, en la constitucin de una sociedad se establecen los lmites de actuacin de los diversos rganos societarios, a la que debern adecuarse los actos que ellos efecten y pretendan inscribir, pero no podr sostenerse que el derecho de estos emana del acto constitutivo Jorge Gonzles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima: Gaceta Jurdica, 2002, p. 61.Tambin podemos citar a Gunther Gonzles Barrn, quien expresa que: En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer una distincin entre tracto sucesivo e inscripcin de acto previo, el primero aplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundo sera aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sin embargo, esta distincin terminolgica no resulta precisa ni adecuada a tenor de los antecedentes histricos Gunther Gonzlez Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: JuristaEditores, 2004, p. 506.

Evidentemente quien debera calificar la adecuacin o no de un acto previo sera el registrador, pero esta calificacin resultara de ndole subjetiva con lo que se producira cierta inseguridad jurdica, pues la adecuacin o no del acto estara determinada arbitrariamente por el registrador, quedara a su criterio, no respondiendo a parmetros tcnicos.Hubiera sido mejor prescindir del trmino ADECUADO, para as evitar una serie de dudas en torno a l y la inseguridad jurdica que generara su determinacin por parte del registrador. Bastaba en realidad con sealar que el acto previo deba ser solo NECESARIO, logrando as una comprensin ms clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del Reglamento General de los Registros Pblicos.Adems, hay que aadir que la norma termina con la frase salvo disposicin en contrario, con lo que seala la posibilidad de que puedan existir excepciones a este principio, pero las mismas solo sern establecidas por ley, teniendo as algunos ejemplos, a saber: 1.- La inscripcin de la inmatriculacin, en el Derecho Registral Inmobiliario 2.- La inscripcin de la disolucin de las sociedades irregulares, en el campo del Derecho Societario Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.La disolucin de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades y puede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba.Debe inscribirse la disolucin de la sociedad irregular inscrita en el Registro. La disolucin de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las acciones contra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidacin de la sociedad irregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley.En la doctrina el Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea consecuencia del anterior de manera que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de maana.Tal como lo contempla el artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola, la misma que prescribe que para inscribir o anotar ttulos que afecten a derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho del otorgante.De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por Jos Antonio lvarez Caperochipi al decir: El tracto sucesivo es en consecuencia el encadenamiento causal de las inscripciones. Por medio del tracto sucesivo se pretenden facilitar el conocimiento exacto del historial jurdico de una finca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre la misma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registral el conjunto de las transmisiones y gravmenes de la finca inmatriculada lvarez Caperochipi, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres,2006, p. 153.Es as que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro del procedimiento registral en el momento de la CALIFICACIN; constituyndose en un requisito imprescindible para poder mantener el orden dentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configurara la existencia de ms de un propietario, porque no se requerira que el derecho del transmitente est previamente inscrito.

1.2.7. PRINCIPIO DE LEGITIMACINEl Principio Registral de Legitimacin se encuentra consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que establece:El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes trminos:Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.El inciso b del artculo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre de 1994, establece como una de las garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.El contenido de los asientos de inscripcin o anotacin, se presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.Es necesario tener en cuenta la importancia de los efectos de este principio, en casos extremos, supongamos que el ttulo que origina la inscripcin de una traslacin de dominio es falsificado e incluso el autor de tal delito ha sido condenado y dicha sentencia recada en un proceso penal ha quedado firme, incluso en tal caso la inscripcin originada con dicho documento, contina produciendo efectos legales.Incluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal hecho y la persona que se favoreci con la traslacin de dominio puede venderlo y luego en mrito a dicha compra-venta inscribirse otra traslacin de dominio.La consagracin del principio registral de Legitimacin exige que los Registradores efecten la calificacin registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificacin registral fuerte, porque los efectos de la registracin son mayores en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimacin como el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir, este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales.Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, porque si se demanda la prescripcin adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse necesariamente al titular registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisin o la resolucin o la ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos se deben demandar al titular registral, por ser sta una consecuencia procesal del Principio Registral de Legitimacin.Es decir, el Principio Registral de Legitimacin tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisicin que aparece inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registracin surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Principio Registral.El Principio Registral de Legitimacin protege la adquisicin de quien adquiere la calidad de Titular Registral y tambin protege a quien contrata en mrito de lo que aparece en los asientos de registracin. En tal sentido la primera parte del artculo 539 del Cdigo Procesal Civil de 1993 establece que el perjudicado por una medida cautelar dictada en proceso en que no es parte puede pedir su suspensin sin interponer tercera, anexando ttulo de propiedad registrado. Es decir, en este supuesto no es necesario iniciar un proceso judicial por que la inscripcin legitima al titular registral.En la Declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:El registro se presume exacto e ntegro.En la misma declaracin se declara:Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular, quien se halla exonerado de la carga de la prueba. 1.2.7.1 ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTOEl contenido de los asientos registrales surten efectos an en el caso que contengan error de concepto o error material, y en caso de ser rectificados, tal rectificacin surtir efectos desde que se solicita la rectificacin y en los casos de rectificacin de oficio, surtir efecto desde la fecha en que se realice, conforme al artculo 86 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Las inexactitudes registrales (error material y error de concepto) y su rectificacin se encuentran reguladas del artculo 75 al artculo 90 del Reglamento General de los Registros Pblicos.El artculo 183 del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos de 1968 estableca que la rectificacin no produce efectos sino desde el momento en que se extenda el correspondiente asiento.1.2.8. PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRALLa inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina. Este artculo tiene una diferencia con el cdigo civil pues este no contempla entre sus causales de inexactitud a la nulidad. Al respecto la Exposicin de Motivos del C.C. expresa que: Se debe sealar que el artculo referido hace alusin a la anulacin del derecho del otorgante, lo cual poda prestarse a una interpretacin restringida o a una extensiva. La restringida se sustentaba en que el trmino anulacin se refera a causas de nulidad del acto jurdico sancionadas en el artculo 1123 del Cdigo del 36. A su vez la interpretacin extensiva concluir que dicho trmino hace referencia tanto a razones de nulidad como de anulacin del acto jurdicoExposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Diario Oficial El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990.

Al respecto Gunther Gonzales Barrn expresa: Hay una peligrosa interpretacin que podra ser corroborada por el hecho que el texto legal considera que -entre otras casos- el tercero slo es protegido cuando el ttulo del transmitente se anule. Este trmino alude a la figura de anulabilidad del acto jurdico, en la cual es necesaria una sentencia judicial constitutiva para decretar la invalidez negocial. En consecuencia, debera quedar descartada la proteccin del tercero registral, cuando el ttulo de su transmitente adolece de una causal de nulidad absoluta o radical Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 137.Hay que dejar en claro que nulidad y anulabilidad son dos cosas totalmente diferentes pues el primero es una manifestacin ms radical y est disciplinada, sobre todo, en el artculo 219 del Cdigo Civil. Como toda forma de invalidez, ella supone que el negocio jurdico no ha cumplido ciertos requisitos exigidos por el ordenamiento. Los requisitos que dan lugar a la nulidad tutelan intereses generales o indisponibles para los sujetos del negocio. En cambio, en la anulabilidad, que es la forma ms leve de invalidez y que est disciplinada, sobre todo, por el artculo 221 del Cdigo Civil, los requisitos incumplidos tutelan intereses disponibles por los sujetos del negocio. As en el negocio invlido, existe una anomala que atae a su estructura, hecho que determina que no produzca sus efectos (nulidad) o los produzca precariamente (anulabilidad).Finalmente, al haber dejado en claro que estas causales son distintas por sus efectos, cabe preguntarnos: el tercero registral ser protegido en caso de nulidad? Tal como establece el Art. 2009 del Cdigo Civil: Los registros pblicos se sujetan a lo dispuesto en este cdigo, a sus leyes y reglamentos especiales por lo expuesto aplicando una interpretacin sistemtica el tercero estara protegido tambin por la causal de nulidad de acuerdo a lo regulado en el Art. VIII Ttulo Preliminar del ReglamentoGeneral de Registros Pblicos (en adelante RGRP), salvando este la omisin en la que incurri nuestro C.C.As mismo otra diferencia que encontramos con el C.C. es que el RGRP no expresa que: el tercero registral ser protegido aunque despus se anule, rescinda o resuelva el ttulo del transferente, expresin que si encontramos en el C.C.Al respecto, Gunther Gonzales Barrn, nos formula una interrogante Qu ocurre si ANTES que el tercero inscriba, el ttulo del transferente ya ha sido anulado? De una interpretacin literal debemos concluir que en este ltimo caso, el tercero no se encontrar garantizado por la fe pblica registral, ya que el artculo 2014 slo protege cuando la nulidad (u otra causal decrete la ineficacia del acto jurdico) ha sido posterior a la inscripcin del tercero, y por ello utiliza los trminos AUNQUE DESPUS. ().Sin embargo aplicando una interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil en forma conjunta y armnica con los otros principios del derecho registral, tales como el de legitimidad del acto inscrito (Art. 2013), el de oponibilidad (2012) y en el de prioridad excluyente (Art. 2017); de tal manera que podamos concluir que las nulidades no publicitadas por el registro, ya sean anteriores o posteriores del negocio adquisitivo del tercero, le son inoponibles; ms an si existe presuncin relativa de legitimidad de los actos contenidos en los asientos regstrales salvo declaracin judicial en contrario que a su vez deber encontrarse inscrita (). El sistema registral peruano en todos los casos slo puede aplicarse en forma correcta cuando se hace un uso adecuado de estos cuatro principios-base que informan el registro: oponibilidad, legitimidad, fe pblica y prioridad. Estos cuatros actan como el soporte de una mesa, ya que a falta de uno, todo el sistema pierde consistencia y el registro no cumple la finalidad para el cual fue creado, esto es, servir como elemento de seguridad en el trfico jurdico inmobiliario ().As esta redaccin defectuosa, por ahora deber ser corregida mediante la interpretacin sistemtica con otros principios del sistema registral Gunther Gonzales Barrn. Temas de Derecho Registral. 1 Edicin. Lima: Legales, 2000, p. 135-140.

1.2.9. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

1.2.10. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

CONCLUSIONLos Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurdica, es decir, se puede conocer la solucin antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios Generales Especficos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios Generales del Derecho Registral.BIBLIOGRAFIA Gunther Gonzales Barrn, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, 2 Edicin, Lima, Juristas-Editores, 2004, p. 60-61.

Gunther Gonzales Barrn, Temas de Derecho Registral, 1 Edicin, Lima, Legales, 2000, p. 135-140.

Antonio Monserrat Valero, Derecho Inmobiliario Registral.1 Edicin. Madrid-Espaa: Civitas Ediciones, S.L., 2000, p. 49.

Antonio Manzano Solano, Derecho Registral Inmobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Volumen I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. Madrid: J. San Jos, 1999, p. 211.

Jos Mara Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Madrid-Barcelona: Marcial Pons, Ediciones Jurdicas y Sociales, S.A., 2000, p. 162.