Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación INFONAVIT tu derecho a vivir mejor Subdirección General de Planeación y Finanzas Julio

Modificaciones al Puntaje para Mejorar la Calidad en la Originación


INFONAVITtu derecho a vivir mejor

Subdirección General de Planeación y Finanzas

Julio 2006

Subdirección General de Planeación y Finanzas

Julio 2006

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Exposición de motivos

• El INFONAVIT persigue continuamente la tarea de apoyar a sus derechohabientes en la obtención de un crédito para adquirir su vivienda.

• Es por eso, que cuida la calidad de los créditos que otorga, para que quienes lo obtienen tengan una alta probabilidad de cumplir con los pagos y así consolidar su patrimonio familiar, y al mismo tiempo, contribuir a que otros trabajadores, miembros del fondo, puedan obtener un crédito y/ó un buen rendimiento sobre su ahorro.

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Antecedentes

•El acuerdo ACV-1559-04/03 de la Comisión de Vigilancia y en la H. Asamblea General de la sesión número 83 ordinaria, que se llevó a cabo el 29 de abril de 2003, se estableció la siguiente recomendación:

“Se solicita a la administración que se contraten los servicios de un despacho especializado, a fin de que evalúe la consistencia de los criterios utilizados para la creación de reservas para riesgos crediticios”

•Para atender los pedidos de la Comisión de Vigilancia y la H. Asamblea General, se contrató a PricewaterhouseCoopers, el cual hizo la recomendación textual siguiente respecto al análisis de reservas:

“Ampliar el el alcance de la metodología, para hacerla integral, en cuanto considere de otras áreas del proceso de crédito como la originación, castigos,…”

•Como respuesta a las recomendaciones de PricewaterhouseCoopers, el INFONAVIT elaboró un plan de trabajo distribuido en 7 puntos principalmente, de los cuales se cita sólo el de interés:•6)

–Calibrar el puntaje estadísticamente

•Adicionalmente en noviembre del 2004 una recomendación de PricewaterhouseCoopers fue que:“En el periodo de definición e implementación de los modelos referidos, el INFONAVIT deberá ser particularmente cuidadoso en darle seguimiento a la evolución de la cartera para detectar posibles desviaciones de las expectativas implícitas en los nuevos criterios de selección de créditos”

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• Revisar la efectividad de nuestro puntaje, así como su impacto en la pérdida del empleo y la cartera vencida.

• Hacer las recomendaciones pertinentes para aumentar la permanencia en el empleo de los acreditados y el cumplimiento de pago en el portafolio hipotecario.

Objetivo del estudio

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• Cuando un trabajador pierde el empleo, tiene una alta probabilidad de incumplir en sus pagos para amortizar su hipoteca. Resulta tan relevante el riesgo de impago, que el Instituto los ubica en un “régimen especial” de amortización.

• Al 30 de Marzo de 2006 la cartera vencida en el “régimen especial” es del 27%, mientras que en el “régimen ordinario” es del 2%

• Tanto el crecimiento en los programas de crédito del INFONAVIT así como el rendimiento que se otorga a la subcuenta de vivienda están basados en un sano comportamiento de la cartera hipotecaria

¿Por qué es importante mejorar el puntaje?

6

Pérdida esperada Rendimiento de la subcuenta

5% 4%10% 3%15% 2%20% 1%25% 0%

Es por eso que los criterios de otorgamiento de crédito deben analizar y cuidar con énfasis la estabilidad en el empleo de los derechohabientes que solicitan crédito

Fuente: Plan financiero 2006-2010

Derechohabientes totales-----> 13,587,172

Derechohabientes que ya ejercieron, jubilados, pensionados y filtros de riesgo------->

3,001,271

4,300,417Derechohabientes sin crédito 10,585,901

¿Por qué es importante mejorar el puntaje?

7

Componentes del puntaje actual

Factores de puntuación

Valor mínimo

Valor Máximo

Criterio

Edad - Salario 20 50 Tabla Edad - SalarioSaldo en la

Subcuenta de Vivienda

>0 25 5 puntos por cada salario mensual del trabajador.

Bimestres de cotización continua

2 482 puntos c/bimestre y 4 puntos c/bimestre si cotización

continua >=12.

Antigüedad en el empleo actual

2 482 puntos c/bimestre y 8 puntos c/bimestre si

antiguedad>=6.

Utilización del saldo de la SSV

para disminuir el monto de crédito

0 42 7 puntos por cada salario mensual del trabajador.

Ahorro voluntario 0 98 14 puntos por cada salario mensual del trabajador.

PUNTUACIÓN ADICIONALOPCIONAL

NUEVAS REGLAS (2003)

PU

NT

UA

CIÓ

N B

AS

E

8

Información empleada en el estudio

• Se estudió el portafolio de créditos, colocados entre el año 2003 y 2004. Créditos que se originaron con el puntaje que actualmente se utiliza.

Muestra analizada = 401,626 créditos

• El objetivo fue aprender de los datos observados, cuál fue el comportamiento de éstos acreditados, aislando cada una de las variables consideradas en el puntaje actual, en función de la conservación de la relación laboral.

9

Resultados del estudio

• Cuando una variable mostró mayor número de acreditados que perdieron el empleo a razón de más puntos otorgados, fue considerada como no deseada.

• Las variables deseadas que contribuyen a mantener el empleo y el pago puntual son: Saldo de la subcuenta de vivienda. Bimestres de cotización continua. Bimestres de cotización con el mismo patrón.

• Las variables que inciden en la pérdida del empleo y el incumplimiento del pago son:

Ahorro voluntario.Aplicación del saldo de la subcuenta para disminuir el monto de crédito.Tabla edad-salario.

• El actual puntaje sí filtra riesgos relativos la pérdida del empleo y al impago, sin embargo, la ponderación de sus variables no es la óptima y se necesita calibrar.

10



11

Metodología utilizada

• La metodología consistió en distinguir las variables del puntaje actual que permitían observar una menor pérdida de empleo.

• Una vez que se seleccionó las variables que disminuían la pérdida de relación laboral, se probó diferentes combinaciones para obtener un mejor desempeño respecto a la pérdida de empleo.

• Como resultado de este proceso se pudo obtener una combinación óptima de variables y pesos de ponderación. Todo esto se refleja como producto en el puntaje propuesto.

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Comparación de puntajes(Página 1 de 2)

Puntaje mínimo para obtener crédito = 116 ambos

PUNTAJE ACTUAL PUNTAJE CALIBRADO PUNTOS

> 0 <=1.67 17 >1.67 <= 2.02 22 > 2.02 <= 2.37 23 > 2.37 <= 2.75 26 > 2.75 <= 3.2 29 > 3.2 <= 3.74 32 > 3.74 <= 4.51 37

> 4.51 40

>= 18 <=31 35 >31 <=40 31 >40 <=50 27

>50 23

>=1 <=2.32 9 20-50 Puntos (criterio tabla) >2.32 <=4.87 11 Valor máximo= 50 puntos >4.87<=5.83 13

>5.83 <=7.39 14 >7.39 15

Valor máximo= 25 puntos

5 Puntos por cada salario mensual

SALDO DE LA SUBCUENTA DE VIVIENDA (veces el salario mensual integrado del trabajador)

SALDO DE LA SUBCUENTA DE VIVIENDA (veces el salario mensual integrado del trabajador)

EDAD - SALARIO

EDAD (años)

SALARIO (VSM)

13

Comparación de puntajes(Página 2 de 2)

Puntaje mínimo para obtener crédito= 116 ambos

PUNTAJE ACTUAL PUNTAJE CALIBRADO PUNTOSBIMESTRES DE COTIZACIÓN CONTINUA

2 Puntos por cada bimestre y <=5 - si los bimestres>=12 ==> 4 puntos 6-9 21

Valor máximo= 48 puntos 10-11 24 >=12 34

BIMESTRES DE ANTIGÜEDAD CON EL MISMO PATRÓN

2 Puntos por cada bimestre y <=5 - si los bimestres>=6 ==> 8 puntos >=6 21

Valor máximo=48 puntos

Utilización del saldo7 Puntos por cada salario mensual del trabajador


AHORRO VOLUNTARIO14 puntos por cada salario mensual del trabajador


% Pérdida de Empleo esperada = 22%

% Pérdida de Empleo esperada = 15%

Valor máximo = 16 puntos

NO APLICA

BIMESTRES DE ANTIGÜEDAD CON EL MISMO PATRÓN

BIMESTRES DE COTIZACIÓN CONTINUA

4 puntos por cada salario mensual del trabajadorAHORRO VOLUNTARIO

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Diferencias fundamentales

Se elimina la compra de puntos a través del saldo de la subcuenta de vivienda en el puntaje propuesto.

ACTUAL PROPUESTO

Otorga poco peso a la subcuenta de vivienda (años totales trabajados)

Otorga más peso a la subucenta de vivienda (años totales trabajados)

La gente alrededor de 30 años obtiene más puntos

Los jóvenes obtienen puntos con poco saldo de la subcuenta de vivienda, y los mayores obtienen puntos por su saldo de subcuenta de vivienda

Premia los últimos 2 años trabajados Premia los últimos 2 años trabajados

Premia el último año trabajado con un mismo patrón

Premia el último año trabajado con el mismo patrón

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Universo de derechohabientes susceptible de obtener un crédito

Total de derechohabientes sin crédito al 31 de octubre 2005 10,585,901

Derechohabientes con menos de 18 años ó menos de un salario 2,507,857

Posibles derechohabientes a obtener un crédito 8,078,044

Califican con el puntaje actual 4,165,118 Califican con el puntaje propuesto 3,998,318

Diferencia entre ambos puntajes 166,800

Meta de colocación de créditos para 2006 435,000

Con el puntaje actual los 435,000 créditos a otorgar se tomarían de los 4,165,118Con el puntaje propuesto 435,000 créditos a otorgar se tomarían de los 3,998,318

Probabilidad de pérdida de empleo en 116 puntos 22%Probabilidad de pérdida de empleo en 116 puntos 13%

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• En las siguientes dos láminas se observará que los derechohabientes seleccionados para obtener un crédito con el puntaje propuesto no son significativamente diferentes del anterior observados por :

– Estado de la República– Ingreso

17

El puntaje propuesto no hace diferencia significativa por Estado de la República contra el puntaje actual

Distribución de trabajadores por estado

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

AgsBCN

BCS

Camp

Chis ChihCoa

hCol DF

Dgo

Emex Gto

Guerr

Hdgo Ja

lM

ich Mor

Nay NLOax

Pbla Qro QRSLP Sin

Son TabTam Tlax Ver

Yuc Zac

De

rec

ho

ha

bie

nte

s

Actual Propuesto

18

El puntaje no hace diferencia significativa por nivel de ingreso contra el puntaje actual

Distribución de trabajadores por ingreso expresado en veces salario mínimo

-

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

9,000,000

10,000,000

1.00 - 5.00 5.01 - 6.00 6.01 - 7.00 7.01 - 8.00 8.01 - 9.00 9.01 - 10.00 10+

E. Actual E. Propuesto

Se ve claramente que el INFONAVIT sigue otorgando el mayor número de créditos para menos de 5 salarios.

19

Ejemplos

Análisis de variables del puntaje actual

Derechohabiente

Edad: 22 AñosSalario: 1VSM

Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 1.2 VSTM




Bim mismo patrón: 6Sdo Scta Viv: 3 VSTM



P u n t a j e

Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto

Edad Salario

Saldo en la Subcuenta de

Vivienda Bimestres de

cotización continua

Bimestres con el último patrón

RESULTADO PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA

20

Ejemplos


Derechohabiente









P u n t a j eHoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto

Edad Salario


Vivienda

Bimestres de cotización

continua

Bimestres con el último patrón Total Puntos PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA

21

Ejemplos


Derechohabiente









P u n t a j eHoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto Hoy Propuesto

Edad Salario


Vivienda

Bimestres de cotización

continua

Bimestres con el último patrón Total Puntos PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA PASA

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Beneficios del nuevo puntaje

• La probabilidad de pérdida de empleo en el portafolio para un nivel de 116 puntos se reduciría de un 22% al 15%.

• Se tendría prácticamente el mismo número de derechohabientes con 116 puntos y más.

• No es significativamente diferente por nivel de ingreso ni geográficamente

23

Recomendaciones

• Implantar las mejoras propuestas al actual puntaje, ya que disminuye la pérdida de relación laboral del 22% al 15% a un nivel de 116 puntos, y se tendría una disminución en la cartera vencida. Adicionalmente se tiene el mismo universo de derechohabientes.

• Con la finalidad de dar tiempo para difundir este nuevo esquema de puntuación, se recomienda la entrada en vigor a partir del 1° de Enero del 2007. Esto permitirá implementar los ajustes y capacitación necesarios para la operación del Instituto, así como los requeridos por la Industria en el proceso de adaptación y difusión del mismo.

• Se recomienda que la revisión al puntaje para el otorgamiento de crédito se realice de manera periódica, tomando como base la experiencia que nos da el análisis de los créditos otorgados y así mejorar la estabilidad laboral de nuestros acreditados y su comportamiento de pago.

24

FIN DE LA PRESENTACIÓNFIN DE LA PRESENTACIÓN

25

ANEXOSANEXOS

26

Deseado: No deseado:

0%

5%

10%

15%

20%

25%

5 10 15 20 25 30 35 40 45

Puntos Otorgados

% P

érd

ida

de

Em

ple

o

% Pérdida de empleo

“Entre más puntos otorgados, menor debe ser el porcentaje de pérdida de empleo”

0%

5%

10%

15%

20%

25%

5 10 15 20 25 30 35 40 45

Puntos Otorgados

% P

érd

ida

de

Em

ple

o

% Pérdida de Empleo

Observaciones

27

Análisis de puntos base por tabla edad-salario:


0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

20-25 26-30 31-35 31-40 41-45 46-50

Puntos Edad-Salario

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


No deseada

Créditos analizados: 401,626

28

0%

5%

10%

15%

20%

25%

5 10 15 20 25

Puntos Saldo Subcuenta Vivienda

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


Análisis de puntos base por saldo de la subcuenta de vivienda:

Deseada



29

Análisis de los puntos base por cotización continua:

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22 48

Puntos Cotización Continua

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


Deseada



30

Análisis de los puntos base por antigüedad en el empleo:

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

10 48

Puntos Empleo Actual

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


Deseada



31

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0 7 14 21 28 35 42

Puntos Aplic SSV

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


Análisis de los puntos adicionales por aplicación de la subcuenta de vivienda:

No deseada



32

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0 14 28 42 56 70 84 98

Puntos Ahorro Voluntario

% P

érd

ida

de

Em

ple

o


Análisis de los puntos adicionales por ahorro voluntario:

No deseada



La utilización de esta variable le permite al derechohabiente esquivar el puntaje actual.

33

Aforo vs. Morosidad

Total créditos analizados=710,974

% Créditos con 3 moras ó más distribuidos por "aforo"

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%>

100%

>90

%<

=10

0%

>80

%<

=90

%

>70

%<

=80

%

>60

%<

=70

%

>50

%<

=60

%

<=

50%

Rangos del aforo

% 3

+ m

ora

s

% Créditos con 3 moras ó más

34

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

0 >0 < 1 1 2 3 4 5 6 7

VECES EL SALARIO MINIMO MENSUAL DEL PROPIO TRABAJADOR APLICADO PARA OBTENER PUNTOS POR AHORRO VOLUNTARIO

# P

ER

SO

NA

S

DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR VSMM APLICADO PARA OBTENER PUNTOS POR AHORROVOLUNTARIO

95 % de la población no usaba el ahorro voluntario.



35

En esta tabla se puede observar la morosidad para aquellos utilizaron el ahorro voluntario :


Los datos históricos del puntaje se tienen hasta julio del 2005

Morosidad al 31

Diciembre 2005

Total de Personas desde 2003-JUL2005

3 ó más moras

Sin Ahorro Voluntario 679,079 4.70%Con Ahorro Voluntario 31,895 7.30%

Total de créditos analizados= 710,974

36

Enganche para créditosque aplicaron Ahorro V. y Morosidad

Cartera Vencida por Niveles de Ahorro Voluntario

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Sin AhorroVoluntario

.1 - 14 14.1 - 28 28.1 - 42 42.1 - 56 56.1 - 70 70.1 - 84 84.1 - 98


37

0%

5%

10%

15%

20%

25%

> 115<= 120

> 120<= 125

> 125<= 130

> 130<= 135

> 135<= 140

> 140<= 145

> 145<= 150

> 150<= 155

> 155<= 160

> 160<= 165

> 165<= 170

> 170

RANGOS

% P

érd

ida

de

Em

ple

o

% DEFAULT POR RANGOS

Pérdida de empleo por rangos de puntos:Empezamosen 22% parael rango 116-120



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