MODEL ZA GARAŽE (GAR) - mvn.e-prostor.gov.si · Model za garaže (GAR) 9.5.2018 5 • Lokacija-Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno enake vrednosti-Vrednostne

Model za garaže (GAR) 9.5.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1

MODEL ZA GARAŽE (GAR)

Melita [email protected]

• osnutek modela je umerjen na datum: 31. 3. 2017

Model za garaže (GAR)

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR


2

Vsebina

1. Predmet vrednotenja po modelu GAR2. Fond nepremičnin, ki se vrednotijo po modelu GAR3. Število prodaj nepremičnin modela GAR4. Vplivi na izračun vrednosti po modelu GAR

- lokacija- velikost in starost- kakovost

5. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu GAR6. Vrednostne ravni za model GAR7. Izračun posplošene vrednosti po modelu GAR

- izračun posplošene vrednosti po korakih- izračun posplošene vrednosti na več primerih

8. Kakovost določitve modela9. Posebne okoliščine

- seznam posebnih okoliščin za model GAR- primeri posebnih okoliščin


- del stavbe: garaža ali parkirni prostor

- določena je na podlagi analize trga garaž in dejanskega stanja, ki služi kot referenčna osnova za izračun vrednosti vseh nepremičnin, ki so uvrščene v model GAR

1. enota vrednotenja (po modelu GAR) = stavba z zemljiščem pod stavbo2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko rabo) = preostalo

• Predmet vrednotenja- Garaža kot samostojna stavba s pripadajočim zemljiščem ali del stavbe s pravico do pripadajočega zemljišča

in ostalih skupnih prostorov. - Namen: parkiranje motorjev, avtomobilov in drugih vozil- Posebnost: predmet vrednotenja je del stavbe skupaj s pripadajočim zemljiščem in prostori- Vrednotenje (stavb in delov stavb, ki so v REN-u razvrščeni kot):


• Osnovna enota vrednotenja

1. Predmet vrednotenja po modelu GAR

dejanska raba

garaža

parkirno mesto


3


2. Fond nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom GAR

8%

92%

Število nepr. modela GAR glede na število vseh delov stavb v Sloveniji

Število nepremičnin modela GAR

Število vseh delov stavb77,64%

22,36%

Nepremičnine modela GAR po dejanskih rabah

Garaža

Parkirno mesto

Dejanska raba Mediana površine dela stavbe

Mediana uporabne površine

Mediana leta izgradnje

Garaža 15,5 15,2 1985

Parkirno mesto 12,5 12,5 2005

Število nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom GAR: cca. 170.000.


3. Število prodaj nepremičnin modela GAR

600

620

640

660

680

700

720

740

760

780

2015 2016 2017

Število prodaj po letih

Histogram preverjenih prodaj na prostem trgu, v katerih se je prodala le garaža ali parkirni prostor.


4

• LOKACIJA- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno

enake vrednosti- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostna

raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino

• Velikost- površina prostora:

- za dejansko rabo garaža: 6 – garaža ,- za dejansko rabo 16 – parkirno mesto: 7 – parkirni prostor.

- referenčna nepremičnina: površina enaka 13 m2

• Kakovost- Faktorji vpliva: vpliv dejanske rabe na izračun vrednosti nepremičnine

VREDNOSTNE CONE

VREDNOSTNE RAVNI


4. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu GAR

Prostori

1 – bivalni prostor

2 – lokal prodajalna

3 – poslovni prostor

4 – prostor za množično uporabo

5 – proizvodni prostor

6 – garaža

7 – parkirni prostor

8 – shramba, sušilnica, pralnica

9 – klet

10 – odprta terasa, balkon, loža

11 – zaprta terasa, balkon, loža

12 – kmetijski prostor

13 – skupni komunikacijski prostor

14 – tehnični prostor

15 – skupne sanitarije

16 – prostor z omejeno uporabo

17 – nedokončan prostor

18 - ruševina

dejanska raba

15 – garaža

16 – parkirno mesto


• Lokacija- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno



• VELIKOST- površina prostora:

- za dejansko rabo GARAŽA: 6 – garaža ,- za dejansko rabo PARKIRNO MESTO: 7 – parkirni prostor.


• Kakovost- Faktorji vpliva

8


Faktor velikosti garaže

Razred Opis Površina Faktor

1 Napake 0 m2

< P < 2 m2

0,20

2 Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50

3 Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90

4 Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00

5 Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15; 2)

6 Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13; 0)

7 Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13; 0)

8 Garaža ni prisotna 0,00

Prostori:P = 6 – garaža ali 7 – parkirni prostor


5

• Lokacija- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno



• Velikost- površina prostora:

- za dejansko rabo garaža: 6 – garaža ,- za dejansko rabo 16 – parkirno mesto: 7 – parkirni prostor.


• KAKOVOST- Faktorji vpliva: vpliv dejanske rabe na izračun vrednosti nepremičnine



Faktor lastnosti Faktor

15 – garaža s 10 m2 ≤ P ≤ 11 m2 0,90

15 – garaža s 10 m2 > P ALI P > 11 m2 1,00

16 – parkirno mesto 1,00

Kjer je:

• V - vrednost določena za del stavbe po modelu GAR,

• VTGAR - vrednost iz tabele vrednostnih ravni modela po modelu GAR,

• Fgar - faktor velikosti

• Flast - faktor lastnosti


5. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu GAR

V = ( VTGAR × Fgar × Flast )

korak 3 korak 4korak 1,2

korak 5

V = VGAR


6


Številka ravni

1 - 4

8 - 9

16 - 20

14 - 15

7

12 - 13

10 - 11

5 - 6

6. Vrednostne cone in vrednostne ravni za model GAR (datum modela: 31.3.2017)

7. Izračun posplošene vrednosti – po korakih (princip)

DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: GARAŽA

PROSTORI DELA STAVBE*: 14,0 m2 (6-garaža)

POVRŠINA DELA STAVBE*: 14,0 m2

Model, VR Model GAR, VR = 15

Posplošena vrednost: PV (31.3.2017) = 9.470,00 €


• Primer št. 1: Ljubljana, Šiška

Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS(REN, z dne 5. 2. 2018)


7

V = ( VTGAR × Fgar × Flast ) korak 1,2


Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni


Podatki Izračun

DEJANSKA RABA*: GARAŽA

PROSTORI DELA STAVBE*: 6 – garaža: 14,0 m2 VTGAR = 9.470 €


Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR15

korak 1,2


8


Podatki

DEJANSKA RABA*: GARAŽA

PROSTORI DELA STAVBE*: 6 – garaža: 14,0 m2


korak 3

Korak 3: Določitev faktorja velikosti

Fgar = 1,00

Faktor velikosti garaže

Razred

Opis Površina Faktor

1 Napake 0 m2

< P < 2 m2

0,20

2 Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50

3 Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90

4 Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00

5 Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15; 2)

6 Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13; 0)

7 Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13; 0)

8 Garaža ni prisotna 0,00

Korak 4: Določitev faktorja lastnosti

korak 4

Faktor lastnosti Faktor

15 – garaža s 10 m2 ≤ P ≤ 11 m2 0,90

15 – garaža s 10 m2 > P ALI P > 11 m2 1,00

16 – parkirno mesto 1,00

Flast = 1,00

garaža

VGAR

= VTGAR

× FGAR

× Flast

= 9.470 € × 1 × 1 = 9.470 €

VGAR

= 9.470 €

zao

kro

ževa

nje

(2

3. č

len

ZM

VN

-1)

na

10 €


Korak 5: Končni izračun – produkt in zaokroževanje


9

7. Izračun posplošene vrednosti - primeri

Podatki:

Vrednost dela stavbe VR13:

VTGAR = 6.830,00 €

Faktor za velikost: FGAR = 1,00

Faktor za lastnosti: Flast = 1,00

Izračun nove PV:

VGAR= 6.830,00 × 1,00 × 1,00 = 6.830,00 €Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €



Primer št. 2: Maribor, VR13




Model, VR: Model GAR, VR = 13

Posplošena vrednost: PV (31. 3. 2017) = 6.830 €

Podatki:


VTGAR = 4.120,00 €



Izračun nove PV:

VGAR = 4.120,00 × 1,00 × 1,00 = 4.120,00 €



7. Izračun posplošene vrednosti - primeriPrimer št. 3: Murska Sobota, VR10

DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: PARKIRNO MESTO

PROSTORI DELA STAVBE*: 12,5 m2 (7-parkirni prostor)


Model, VR: Model GAR, VR = 10


Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €


10

Podatki:


VTGAR = 2.910,00 €



Izračun nove PTV:

VGAR = 2.910,00 × 1,17 × 1,00 = 3.404,70 €




Model, VR: Model GAR, VR = 10,


Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €



7. Izračun posplošene vrednosti - primeriPrimer št. 4: Zasavje, VR10

37%

63%

Delež con

Na osnovi tržnih primerjav določene cone

Cone, določene iz socialno-ekonomskih dejavnikov ininterpolacijo

8. Kakovost določitve modela


Merilo za umerjanje modela GAR: 0,8 � � ��

�� 1,2.

Srednja vrednost za �: 0,98.

88%

12%

Delež prodaj

Na osnovi tržnih primerjav določene cone

Cone, določene iz socialno-ekonomskih dejavnikov ininterpolacijo


11

9. Posebne okoliščine (PO)

• Seznam PO za model GAR (iz predloge Pravilnika PO)

CENITEV NEPREMIČNINE

KAKOVOST

• Material škodljiv

MIKROLOKACIJA

• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave

• Prepoved prodaje

• Nelegalna zasedba

• Brez dostopa

• Stalna grožnja poplav

• Stalna grožnja plazov

POŠKODBE

• Stavba za rušenje zaradi poškodbe

• Stavba začasno neuporabna

• Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča

• Poškodbe delov stavb zaradi poplav

Slike: https://maribor24.si/kronika/foto-nenavadna-nezgoda-v-garazni-hisi-v-mariboru/, http://old.slovenskenovice.si/novice/slovenija/mineva-leto-od-poplav-ki-so-odnasale-zivljenja


Hvala za pozornost!


Documents

MODEL ZA GARAŽE (GAR) - mvn.e-prostor.gov.si · Model za garaže (GAR) 9.5.2018 5 • Lokacija-Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno enake vrednosti-Vrednostne