Ministerio de Vivienda, Construcción

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

"Haciendo Ciudades Sostenibles", contiene las exposiciones desarrolladas del 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional, desarrollado en la ciudad de Lima, Perú los días 17 y 18 de noviembre de 2011 . Se presenta los retos principales de la política habitacional en el Perú, las perspectivas del financiamiento de la vivienda y la propuesta de "Una mejor ciudad es posible". Asimismo se analiza la producción de suelo urbano y alternativas de financiamiento de las externalidades en Chile: los mecanismos para el aprovechamiento de la plusvalía en Brasil , la política de financiación del Hábitat en Bogotá, Colombia; las estrategias de sustentabilidad en México, los esquemas fiduciarios para el financiamiento de proyectos habitacionales en Colombia, los desafíos para las políticas de financiamiento de vivienda en América Latina, la experiencia de Bilbao, España en la formación de ciudades sostenibles, el financiamiento habitacional e inclusión social en Brasil ; y finalmente estrategias de la Corporación Financiera Internacional en el financiamiento de la construcción sostenible.

HACIENDO CIUDADES SOSTENIBLES

2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional organizado por:

Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRA VI) Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú

Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) Fondo MIVIVIENDA S.A. del Perú

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

Lugar: Plaza del Bosque Hotel, San Isidro, Lima, Perú

17 y 18 de noviembre de 2011

Editor Ronald A. Sánchez Castro

Secretario Técnico

CAP ECO

Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRA VI)

Expositores Miguel Eugenio Romero Sotelo

Javier Rojas Chang Walter Piazza de la Jara

Pilar Giménez Celis Paulo Henrique Sandroni

Jorge Enrique Torres Ramírez Cesar Tapia Abascal

Camilo Alban Saldarriaga Felipe Morris Guerinoni

Marcos Muro Nájera André Marinho de Souza Filho

Prashant Kapoor Kristtian Rada

Haciendo Ciudades Sostenibles

® 2011 Unión Interamericana para la Vivienda

Esta publicación puede solicitarse a:

UNIAPRAVI Bajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores- Lima 18, Perú Teléfonos: (51-1) 444 6605, 444 6611 Fax: (51-1) 444 6600 uniapravi@uniapravi. org

La impresión de la presente Publicación fue fmanciada por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección Nacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.


PRESENTACIÓN

"Haciendo ciudades Sostenibles", fue el tema central del 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional, organizado por la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRA VI), conjuntamente con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) y el Fondo MNIVIENDA S.A., en las instalaciones del Plaza del Bosque Hotel, situado en Av. Paz Soldán N° 190, San Isidro, Lima, Perú los días 17 y 18 de noviembre de 2011. Este Foro tuvo como objetivo analizar experiencias de paises de América Latina y Europa en la implementación de políticas y estrategias en el financiamiento de la vivienda, generación de suelo y desarrollo urbano, prácticas de viviendas y ciudades sostenibles, y su impacto económico, social y ambiental.

El Foro contó además con el importante patrocinio y auspicio de Scotiabank Perú, Valora Desarrollos Inmobiliarios, Villa Club de Paz Centenario, Cámara Peruana de la Construcción (CAP ECO) y de CAF Banco de Desarrollo de América Latina. Asimismo este 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional, logró congregar a más de 130 participantes, entre actores públicos y privados del financiamiento habitacional provenientes de Argentina, Brasi~ Colombia, Costa Rica, Chile, España, México, Panamá y Perú, asi como de organismos internacionales.

Los temas fueron desarrollados por destacados expositores internacionales: Paulo Sandroni, de la Fundación Getulio Vargas (FGV) de Brasil, Pilar Giménez, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, Jorge Enrique Torres, del Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) de Colombia, Cesar Tapia, del Infonavit de México; Camilo Alban, del Banco Davivienda de Colombia, Felipe Morris, Consultor financiero internacional de Perú, Marcos Muro, del Ayuntamiento de Bilbao, España, André Marinho, de la Caixa Económica Federal de Brasil, Prashant Kapoor y Kristtian Rada, de la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco Mundial. Asimismo, las exposiciones de Perú estuvieron a cargo de Miguel Romero, Viceministro de Vivienda y Urbanismo del Perú, Javier Rojas, Gerente General del Fondo MIVIVIENDA y Walter Piazza, Presidente de CAPECO.

Asimismo, en el desarrollo del Foro, las exposiciones internacionales fueron moderadas con la participación de destacados representantes del sector habitacional público y privado del Perú: Arq. Luis Tagle Pizarro, Director Nacional de Urbanismo, Ing. Humberto Martínez Díaz, Director de CAPECO, Dr. Paulo Cesar Comitre Berry, Gerente General de La Fiduciaria S.A. y Arq. Augusto Ortiz de Zevallos) Asesor de la Municipalidad Metropolitana de Lima.

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El presente libro titulado Haciendo Ciudades Sostenibles, compila las exposiciones desarrolladas del 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional, desarrollado en la ciudad de Lima, Perú los dlas 1 7 y 18 de noviembre de 2011.

UNIAPRA VI expresa su público agradecimiento institucional a las entidades patrocinadoras por su importante apoyo en la realización del evento, a los moderadores y delegados asistentes por su activa participación y aportes a Zas discusiones; y muy especialmente a los expositores, ya que es posible presentar este Libro, gracias a sus brillantes intervenciones, compartiendo sus valiosas experiencias en este Foro Interamericano.

UNIAPRA VI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos países en la región.


INTRODUCCIÓN

El crecimiento de la población urbana en América Latina y el Caribe de los últimos 60 años ha sido impresionante, hoy en dia es la región en vías de desarrollo más urbanizada. El porcentaje de población urbana creció desde el año 1950 de 41,4% a 79.1% al 2011 y llegarla al 83.4% en el año 2030, según el World Urbanization Prospects: The 2011 Revision, del Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de las Naciones Unidas (DAES) . Asimismo, se estima que la ciudad de Lima alcanzaría los 11,5 millones de habitantes al año 2025 y se convertiría en una de las 37 megaciudades, junto con grandes urbes latinoamericanas como Sao Paulo, Río de Janeiro, Ciudad de México, Buenos Aires y Bogota.

El crecimiento urbano de las ciudades, traerá consigo la necesidad de generar mayor infraestructura y servicios para la población, no obstante, las acciones habitacionales tanto para América Latina, deben ir acompañadas de políticas públicas y privadas, destinadas a: facilitar el acceso, financiamiento y la producción de viviendas de calidad; mejoramiento del hábitat y medio ambiente; promover la sostenibilidad urbana y la inclusión social; y de esta manera contribuir a la formación de ciudades sostenibles.

Este documento presenta las exposiciones desarrolladas durante el 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional "Haciendo ciudades Sostenibles", donde se analizaron diversas experiencias de paises de América Latina y Europa en la implementación de políticas y estrategias en el financiamiento de la vivienda, desarrollo urbano y ciudades sostenibles, así como su impacto económico, social y ambiental.

En el primer grupo de exposiciones se presenta la experiencia peruana, donde el Arq. Miguel Eugenio Romero Sotelo, plantea seis retos principales de la política habitacional en el Perú: Reto l. Reducir el Déficit Habitacional; Reto 2 . Satisfacer Nuevas Necesidades de Vivienda; Reto 3. Atender Requerimiento de Suelo Urbano; Reto 4. Mejorar la Calidad y Aumentar la Productividad Habitacional; Reto 5. Garantizar la Tenencia de la Vivienda; y Reto 6. Simplificación Administrativa; para lograr los retos se sugieren estrategias globales e integrales, coordinación con todos los niveles de gobierno, el acompañamiento social e institucional, y la participación activa del sector privado. En este contexto el Sr. Javier Rojas Chang, destaca las favorables condiciones macroeconómicas y financieras d el Perú lo cual muestra una excelente oportunidad para la inversión y el financiamiento de la vivienda. Por su parte WalterPiazza de la Jara, presenta la iniciativa "Una mejor ciudad es posible", que contiene propuestas integrales del sector construcción para el desaiTollo de las ciudades.

En cuanto a las exposiciones internacionales, Pilar Giménez Celis, Jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, destaca la


. Haciendo Ciudades Sostenibles

gran cobertura de la planificación por zonificación en las comunidades en Chile, sin embargo, existirían diversos problemas en su implementación, por lo cual se sugiere la "Planificación por Condiciones", que consiste en no zonificar el territorio determinando su fmalidad, sino que se busca el uso total del territorio basado en ciertas condiciones y exigencias, orientadas a que cada proyecto que se desarrolle logre suprimir o compensar las externalidades que se generan.

Por otro lado Paulo Henrique Sandroni, consultor y docente en la Fundación Getulio Vargas (FGV) de Brasil y en el Lincoln Institute of Land Polic, destaca que el desarrollo urbano debe acompañarse del principio de la sostenibilidad tanto ambiental, económica, social y urbanística; asimismo presenta diversos mecanismos aplicados en Brasil orientados a la aprovechamiento de la plusvalía para el financiamiento urbano.

Jorge Enrique Torres Ramírez, Director Ejecutivo del Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC), presenta la propuesta MISIÓN HÁBITAT BOGOTÁ 2007, Inclusión y Derecho a la Ciudad, que surge como parte del proceso iniciado con el Pacto por el Hábitat Digno en Bogotá. El marco de la política y gestión habitacional está definido por la política ambiental, territorial, urbana y habitacional y su implementación se realiza mediante los programas e instrumentos, como crédito, subsidios (nacional, distrital, condicionado de arrendamiento) microcrédito, leasing, redescuento de cartera hipotecaria; así como en la promoción de proyectos privados de vivienda social, en alquiler, renovación urbana y rehabilitación patrimonial.

Por su parte, Cesar Tapia Abascal, Delegado del Infonavit en el Estado de Sonora, México, destaca el importante rol del Infonavit en la financiación de vivienda en México, se estima que 1 de cada 5 viviendas han sido financiadas por el Infonavit en México. Los componentes clave del modelo de sustentabilidad del Infonavit serian Hogar Digital (acceso a internet), la Hipoteca con Servicios (predial y mantenimiento de las viviendas), y la Hipoteca Verde con la cual se han fmanciado unas 161 mil viviendas con eco-tecnologías instaladas logrando un impacto positivo en los ahorros obtenidos en las familias en consumo de energía y agua, como en la reducción de emisiones de C02.

Camilo Alban Saldaniaga, Vicepresidente Constructores y Banca Hipotecaria de Davivienda de Colombia, presenta los diversos esquemas fiduciarios aplicados e Colombia para el financiamiento de proyectos habitaciones, siendo el fideicomiso un instrumento que brinda confianza y transparencia a todas las partes involucradas. Entre las principales fiducias identificadas tenemos: a) Patrimonio Autónomo de Parqueo; b} Fiducia de Preventa; e) Patrimonio Autónomo Inmobiliario; y d) Fiducia de PreventaAvanzada.

Por otro lado Felipe Morris Guerinoni, Consultor Financiero Internacional, destaca que a pesar de los avances las políticas de financiamiento de vivienda en América Latina, todavía hay mucho por hacer, ya que se debe trabajar en fortalecer al sector, sus capacidades analíticas y el acervo de la información, se debe priorizar los programas de subsidios dirigidos a los más pobres; programas eficientes para la vivienda progresiva,

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mejorar las políticas de suelo, zonificación y aprovechamiento de la plusvalía de la tierra, promover mayor competencia en mercado de crédito hipotecario, con financiamiento de largo plazo y mejorar las condiciones de financiamiento a los clientes.

Marcos Muro Nájera, Director General de VIviendas Municipales del Ayuntamiento de Bilbao, Espana; presenta la experiencia de Bilbao, una ciudad que tuvo grandes transformaciones e innovaciones urbanas, como parte de una profunda revolución urbana de Bilbao, entre ellos se destaca el Museo Guggenheim como símbolo del proceso de la transformación, la rehabilitación del centro histórico, ampliación del puerto, la liberación del puerto y de los espacios industriales a lo largo de la ría, el saneamiento de la ría, viejos y nuevos puentes que conectan la ciudad, el metro de Bilbao, el aeropuerto, entre otros que le han permitido obtener diversos reconocimientos y nominaciones internacionales.

Andre Marinho de Souza Filho, Superintendente Nacional de Vivienda Social de Caixa Económica Federal, Brasil, destaca las buenas condiciones económicas que presenta Brasil y los avances en la política de vivienda basada en la estabilidad económica y la cartera inmobiliaria equilibrada, con un plan nacional de vivienda, priorizando los sectores de bajos ingresos, inversiones públicas en aceleración del crecimiento y programa Mi Casa Mi Vida, asimismo existe una articulación federativa, expansión de mercado de capitales, la convergencia de intereses públicos y privados, nuevo y adecuado marco regula torio, y con subsidios explicites y progresivos.

Prashant Kapoor, Especialista Principal de la Industria de Construcción Sostenible de la Corporación Financiera Internacional (lFC), Banco Mundial, destaca la importancia de la construcción sostenible, ya que la población mundial se triplicaria y llegará a 9 billones en el año 2050, asimismo el 70% de la población viviría en áreas urbanas, y ello implica un aumento de la demanda de viviendas, de construcciones e infraestructura adicional, etc. Señala que las edificaciones contribuyen con la emisión del 15% de los gases de efecto invernadero (GEl) y se estima que para el año 2030 estas emisiones de GEl podrían duplicarse; en este sentido para afrontar el cambio climático se requiere de inversiones en eficiencia energetica y energías renovables, y las edificaciones con sus características domesticas ofrecen bajo costo para la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero.

Asimismo Kristtian Rada, Coordinador para Sur América del Programa de Clima de Inversión de la Corporación Financiera Internacional (IFC), Banco Mundial, presentó la experiencia de IFC, promoviendo la eficiencia energética y ahorro de agua en las edificaciones en Colombia, a través del Código de Construcción Sostenible, cuyo enfoque principal es el uso eficiente d e energía y agua, así como el adecuado manejo de materiales y desperdicios durante el uso de las construcciones, estableciendo estándares "verdes" que deben ser cumplidos por todos los municipios. Las estimaciones indican que la implementación de una regulación de construcción sostenible para la totalidad de edificios residenciales nuevos y 10% de los existentes podría reducir las emisiones de C02 proveniente del consumo de energía en un 24% en Colombia.


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Las experiencias presentadas, nos permiten identificar muchas ideas para el desarrollo sustentable de las ciudades, siendo pilares importantes la gestión del territorio con una visión integral de ciudad; la acción conjunta de los sectores públicos y privados; y la vivienda no solo como una medida contracíclica que reactiva la economía y genera empleo, sino que también como un instrumento fundamental para mitigar la pobreza y la desigualdad; y generar bienestar social.

Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional

Econ. Ronald A. Sánchez Castro Secretario Técnico de UNIAPRA VI

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HACIENDO CIUDADES SOSTENIBLES

ÍNDICE

PRESENTACIÓN

INTRODUCCIÓN

l. RETOS DE LA POLÍTICA HABITACIONAL EN EL PERÚ Expositor: Miguel Eugenio Romero Sotelo

5

7

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l . Contexto de la política habitacional 17 2. Retos 17

a. Déficit habitacional 18 b. Satisfacer necesidades de vivienda 18 c. Atender requerimientos de suelo urbano 18 d. Mejorar la calidad y aumentar la productividad habitacional en el

Perú 19 e. Garantizar la tenencia de la vivienda 19 f. Simplificación administrativa 19

3. Estrategias generales 19 4. Programas 20

a . Apoyo al hábitat rural 20 b. Nuestras ciudades 21 c. Generación de suelo urbano 22 d. Mejoramiento integral de barrios 22

5. Finalidad 22 6. La visión 23

11. PERSPECTIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN PERÚ Expositor: Javier Rojas Chang 25

l. Aspectos generales 25 a. Entorno macroeconómico 25 b. Sector hipotecario 27 c. Tasas de interés de créditos hipotecarios 30 d. Evolución de los plazos de los créditos hipotecarios 31

2. El Fondo MNIVIENDA S.A. (FMV) 32 a . Situación habitacional y de vivienda 32 b . Productos del FMV S .A. para financiamiento de la vivienda flujos de recursos 34



3. Retos paraelFMVS.A. como promotor del desarrollo del mercado de financiamiento a la vivienda social en el Perú 40

4 . Conclusiones 43

111. UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE Expositor: Walter Piazza de la Jara

l. CAPECO y el contexto en el que se encuentra el Perú 2. La problemática 3. La visión 4. La transformación

a. Casos exitosos b . Propuestas de proyecto

5. Formula de desarrollo

IV. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANO Y ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS EXTERNALIDADES Expositor: Pilar Giménez Celis

l. Introducción 2. Las externalidades urbanas 3. Planificación por zonificación 4. Escasez de suelo urbano 5. Vías de escape para la vivienda social 6. Alternativa: Planificación por condiciones

a. Planificación por condiciones 7 . De safios para la vivienda social

a . Avanzar con decisión b. Avanzar con cautela c. Solo excepcionalmente

V. PLUSVALÍAS Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

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45 46 46 47 48 50 51

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53 53 55 61 63 65 66 67 67 68 68

Expositor: Paulo Henrique Sandroni 69

l. In traducción 69 2. Sostenibilidad económica 70 3 . Los mecanismos para financiar el aumento de costos de los servicios públicos y obras de infraestructura. 70 4. La función social de la propiedad, el suelo creado y la otorga onerosa 71

a. La función social de la propiedad 71 b. El suelo creado 71 e. La otorga onerosa y el suelo creado 72

5. Conclusión 75

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VI. POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ Expositor: Jorge Enrique Torres Ramírez 77

l. Introducción 77 2 . Bogotá, D. C. diagnóstico 78

a . Aspectos generales 78 b. Desempleo 79 c. Tenencia de vivienda 79 d . Déficit de vivienda 80

3. Financiación actual - cierre financiero 83 4. Propuesta MISIÓN HÁBITAT. Política de financiación del hábitat en Bogotá 83

a. Principios y atributos 84 b. Estrategias de acción 85

S. Politica de financiación del hábitat en Bogotá 85 a. Instrumentos macro de financiación 85 b . Financiación de servicios públicos y equipamiento 85 c. Sistema de financiación habitacional 86 d. Nuevos instrumentos de financiación 86

6. Subsidio condicionado de arrendamiento 87 a. Objetivo general 88 b. Incidencia del programa 89

7. Conclusiones 89

VII. CREANDO CIUDADES SUSTENTABLES: CONSTRUCCIÓN Y FINANCIAMIENTO Expositor: Cesar Tapia Abascal 91

l. Antecedentes 91 a . Balance social del Infonavit 93 b. Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV) 94

2 . Vivienda. Hipoteca verde, hogar digital e hipoteca con servicios 97 a. Componentes clave del modelo de sustentabilidad 97 b. Resumen de beneficios comprobados 98 c. Hacia donde se direcciona la política de financiamiento 99

3. Entorno . Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PMCV) 100 4. Comunidad. Centros comunitarios y promotor vecinal profesional 101 5. El Infonavit en Sonora 102

VIII. ESQUEMA FIDUCIARIO PARA EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS HABITACIONALES EN COLOMBIA Expositor: Camilo Alban Saldarriaga

l. Introducción 2 . Sector de la construcción y vivienda


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107 107

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a. PIB construcción 1 08 b. Cartera hipotecaria/PIE 108 c. Licencias de construcción 109 d . Percepción compra de vivienda 11 O e. Calidad de cartera 110 f. Crecimiento real de precios 111 g. Ventas de vivienda anuales 112 h. Oferta de vivienda 113 1. Desembolsos totales 113 j. Saldo de cartera 114

3. Esquema fiduciario para el financiamiento de proyectos en Colombia 115 a. Negocios fiduciarios 115 b . Proceso constructor 115 c. Evolución activos fideicomitidos inmobiliarios sector fiduciario 118

4. Macro proyectos 119

IX. DESAFÍOS DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA EN LA REGIÓN Expositor: Felipe Morris Guerlnoni 121

l. Introducción 121 2. Avances en política de vivienda en la región 122

a. Nuevo rol del Estado en el sector 122 b . Tendencia hacia subsidios a la demanda y no a la oferta 122 c. Tendencia a subsidios directos en vez de a tasas de interés 123

3. Objetivos típicos de planes sectoriales 123 a. ¿Qué se encuentra tradicionalmente en los planes y programas? 123 b. ¿Qué no encontramos en los planes y programas? 124

4 . Desafios de política 124 a. Débil institucionalidad sectorial 125 b. Sistemas de información gerencial del sector inadecuados 126 c. Falta de capacidad de pago de la población 126 d. Principales dificultades de los distintos programas de vivienda 127

5. Medidas propuestas para empezar a enfrentar los problemas 127 a. Focalizar mejor los programas de vivienda 127 b. Facilitar el acceso al crédito al sector informal y familias de bajos

ingresos 128 c. Facilitar acceso a crédito hipotecario para informales con capacidad de

pago 128 d . Promover el microfinanciamiento de vivienda 128 e. Promover oferta inmobiliaria de bajo costo sin afectar desarrollo

urbano 129 f. Facilitar la ejecución de garantías hipotecarias 129

6. Conclusiones y reflexiones finales 130


1


X. EXPERIENCIA DE CIUDADES SOSTENIBLES EN BILBAO Expositor: Marcos Muro Nájera

l. Introducción 2. Aspectos generales 3. Antecedentes 4. La transformación urbana 5. Estructura administrativa 6. Financiamiento 7. El plan de gobierno 8 . Resultados

a. Incremento de la transparencia municipal b . Reconocimientos ala ciudad de Bilbao

9. Retos

XI. FINANCIAMIENTO HABITACIONAL E INCLUSIÓN SOCIAL Expositor: André Marinho de Souza Filho

l. Introducción 2. Condiciones macro económicas favorables 3. Movilidad social

a . Demanda habitacional2007 -2023 4 . Evolución de la política de vivienda

a . Marco regula torio actualizado 5. Estructura de financiamiento habitacional en Brasil

a. Descomposición de la contratación de crédito inmobiliario b. Contratación de crédito habitación de Caixa c. Saldo de crédito inmobiliario d. Nuevo ciclo en la vivienda e. Mercado de capitales y construcción civil f. Mercado in mobiliario brasileño sostenible

6. Perfil del crédito inmobiliario de Caixa a. Modelo operacional de contratación Caixa

7. De safios del sector a. Financiación SBPE b. Alternativas de financiamientos

8. Premisas de continuidad a. Programa Mi Casa Mi Vida 1 b. Programa Mi Casa Mi Vida 2

XII. FINANCING GREEN BUILDINGS Expositor: Prashant Kapoor

l . Introducción 2. Conductores de la edificación sostenible

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• Haciendo Ciudades Sostenibles . '

a. Importancia de los edificios sostenibles 168 b . Frecuencia de edificaciones sostenibles 169

3. Macro-oportunidades 170 4. Oportunidades del sector 170

a. Oficinas comerciales 170 b. Residencial 171 c . Diferentes mercados requieren diferentes soluciones 171 d . Múltiples oportunidades para IFC en los edificios sostenible 172

5. Ejemplos de reciente proyectos TRP. Edificios verdes 173 a . Óptima Energía, México 173 b. Artha Capital, México 174 c. Vinte, México 174 d . Asistencia en la reglamentación de la edificación sustentable en Indonesia 17 4

6. Hipoteca Verde 177 a . Predicción de ahorro en las facturas de energía para propietarios usando

medidas de eficiencia energética 178 b. Impacto del diseño climático en la energía virtual para una mayor

comodidad 1 79 c. Predicción de ahorro en las facturas de agua para el propietario usando

las medidas de uso eficiente del agua 179 d. Predicción de ahorro de carbono incorporado, con elección de materiales

de bajo carbono 180 7. Estrategia de la IFC para los edificios verdes 181

Xlll. SIMPLIFICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO DEL CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN VERDE EN COLOMBIA Expositor: Kristtian Rada

l. Introducción 2. Construcción sostenible

a. Metodología b. Estrategias de implementación en Colombia

3 . La regulación 4. Los retos 5. Conclusión

XIV. NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES

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183 183 185 187 190 191 193

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l. RETOS DE LA POLÍTICA HABITACIONAL EN EL PERÚ Miguel Eugenio Romero Sotelo

1. Contexto de la politica habitacional

En la actualidad la política social de viviendas en Perú ha dejado de lado la forma convencional de hacer políticas, para adoptar una nueva dirección; el porqué de este cambio es debido a que la forma en que se hacía política en este rubro presentaba muchas falencias entre las que destacan: la lentitud en la aplicación de medidas, deficiencia en la elaboración de proyectos y la politización de los temas referentes a vivienda. Es por ello el cambio de dirección en este ámbito, buscando con ello desarrollar un programa estructural de vivienda, donde se incorpore el cambio de pensamiento, no solo a nivel de escala, sino también de forma. De manera que no se hable ya de una familia o una casa, sino de una sociedad o una ciudad.

En lo que resta del texto se mencionará los retos, las estrategias, los programas, la finalidad del análisis y por último, la visión a futuro.

2. Retos

Cuando se habla de retos dentro del ámbito de vivienda, conlleva tocar los aspectos de demanda, de oferta, de fmanciamiento, entre otros dentro de este campo. A continuación se detalla de forma explicita estos aspectos.



a. Déficit habitacional

Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), para el2007 el déficit habitacional ascendió a 1,860,692 unidades de viviendas, donde el20% fue cuantitativo y el complemento cualitativo. De manera que el mayor déficit se presenta por cuestiones de hacinamiento, materiales de construcción inadecuados, falta de servicios básicos entre otros que se encuentran comprendidos dentro de la categoría de déficit cualitativo. De igual manera el déficit cualitativo tiene mayor presencia en zonas tanto urbanas como rurales.

Ámbito Total Cuantitativo Cualitativo

Nacional 1'860.692 (100.0%) 389.745 1'470.947

100.0% 20.9% 79.1%

Urbano 1"207.610 (64.9%) 375.699 831.911

100.0% 31.1% 68.9%

Rural 653.082 (35.1%) 14.046 639,036

100.0% 2.2% 97.8%

Fuente: Censo de población y vivienda 2007 • INEI

b. Satisfacer necesidades de vivienda

La formación de nuevos hogares cada año a nivel nacional asciende a 142,327, lo cual determina el nivel de producción de vivienda requerido. Por otra parte, el nivel de crecimiento de hogares es mayor que el poblacional, siendo de 2.5% y 1.6%, respectivamente. Además, dentro del nivel de crecimiento de la población, la mayor parte de ésta se encuentran en edad reproductiva.

c. Atender requerimientos de suelo urbano

Este elemento resulta un factor muy importante en la estructuración de planes de vivienda, ya que afecta en el precio final de la vivienda. Sin suelo, no es posible la vivienda, la industria, el comercio, el espacio público, entre otros. Según estudios realizados por el Ministerio de Vivienda, actualmente se requieren 6,542 hectáreas de suelo al año a nivel nacional. La realización de aperturas de nuevos suelos urbanos, han sido evaluados en muchos proyectos, pero es común que estos proyectos sean inicialmente promovidos por el sector público peruano, ya que esto sienta las bases para la entrada del sector privado.

Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal 1!!


d. Mejorar la calidad y aumentar la productividad habitacional en el Perú

Este reto lo que busca es mostrar que, una vez se tengan las características mencionadas, como mejor calidad y mayor productividad, el traspaso del análisis de escala, de términos cuadrados a hectáreas, será factible; pero esto también llevará a una mejora en las capacidades profesionales, es decir en el capital humano. Las características relacionadas con este reto, son las siguientes:

};> La producción promedio anual de viviendas es 176,273 unidades, las cuales se producen tanto de manera formal como informal, siendo esta ú ltima la que prima con un 70% del total producido.

~ La informalidad es causa de la insuficiente oferta existente y por la falta de legislación adecuada en ese aspecto. Respecto a este último aspecto, el Ministerio de Vivienda está proponiendo una Ley de Desarrollo Urbanístico, la cual busca entre otras cosas, evitar la informalidad en el sector, tanto en el espaci_o urbano como en el rural.

~ El déficit cualitativo tiene mucha relevancia dentro de este reto, ya que de concretarse este último, dicho déficit se reduciría.

~ El consumo promedio es de 8, 100 hectáreas de suelo cada año.

e . Garantizar la tenencia de la vivienda

Según último censo del2007, el 76.3% de las viviendas se dicen en propiedad, mientras las alquiladas son el 15.3%. Asimismo el 60.6% de las viviendas urbanas ocupadas no están registradas. Se formalizan los lotes, pero no necesariamente la fábrica. Ante ello como se mencionó anteriormente el Ministerio de Vivienda propone la Ley de Desarrollo Urbanístico para evitar la informalidad en el sector.

f. Simplificación administrativa

Este reto hace referencia a la idea de una reducción en el mecanismo o las etapas de elaboración de políticas de vivienda para el área de Lima Metropolitana específicamente; posteriormente se pensará en términos departamentales y nacionales. Lo que se busca es eliminar en cierta medida la burocracia municipal en el aspecto vivienda con el fm de dinamizar el desarrollo urbano y rural. Esto implica superar barreras administrativas, reducir costos burocráticos (tiempo) , asegurar el cumplimiento de normas técnicas y planes urbanos; y un ejemplo es la implementación de la Ley 29800, Ley que promu eve la intervención de las entidades de los Gobiernos Nacional, Regional y Local en las zonas afectadas por los sismos dell S de agosto de 2007.

3. Estrategias generales

En este apartado se presenta las medidas a adoptar con el fin de realizar el cambio mencionado anteriormente. Entre estas estrategias se tienen:



;;.. Una visión global e integral: una visión que no se centre solo en el aspecto vivienda, sino también que intemalice el entorno socioeconómico existente para que quede de forma cabal.

>- Coordinación nacional, regional y local: esto hace alusión a lo mencionado anteriormente, respecto a las cuestiones burocráticas. Este aspecto se ha mejorado con la implementación de la Ley 29800, que impone la realización de un trabajo articulado entre los diversos niveles de gobierno.

>- Gestión del sector privado empresarial con el sector público: esto se refiere a la generación de medidas conjuntas del sector privado y público, donde este último genere las condiciones necesarias para que el otro pueda generar viviendas.

)- Acompañamiento social e institucional: esto consiste en una recuperación urbana y humana, lo que quiere decir esto, es que se debe realizar un trabajo incluyendo a la población objetivo. Resulta necesario también, en este caso, la presencia de los gobiernos locales.

~ Actuaciones simultáneas: "centro, intermedio, periferia"; esto se refiere a la idea de instaurar proyectos de vivienda tanto en zonas del centro como de la periferia, con el fin de generar un desarrollo conjunto del pais.

)- Promocionar las inversiones: esto engloba las cuestiones de brindar información respecto a la situación de localidades en las cuales son factibles la realización de proyectos de vivienda.

4. Programas

Los programas que se tienen para el desarrollo y promoción de viviendas en el Perú, son cuatro:

a. Apoyo al hábitat rural

Se enfoca en el área rural, lo que se busca con éste es el mejoramiento de la vivienda en términos cualitativo. Según el Ministerio de Vivienda, se espera incidir en unas 250,000 unidades de vivienda en un periodo de cinco años.

Este programa busca:

>- Promover el desarrollo de acciones de refacción, ampliación y 1 o mejoramiento de las unidades habitacionales con que cuenta la población rural pobre y extremadamente pobre.

¡.-.. Habilitar y poner en marcha centros de servicios de infraestructura y de equipamiento complementarios a la unidad habitacional.

>- Promover el desarrollo de conductas relacionadas con las actitudes personales,



relaciones familiares y manejo de los ambientes, elementos e instalaciones en y de la vivienda mejorada.

}> Contribuir a mejorar el desempeño de las municipalidades rurales.

\. ~ A(-Of'lloo'Ó .... ... ,~,;t:H)H,I,l

I.IMA

iUIWN

NAZCA MEJORAMIENTO INTEGRAL \ DE BARRIOS I'Uurra

p(MAJtCONA

.J. b. Nuestras ciudades:

Componentes: " Mejoramiento de

Vivienda Rural ...,.<rrr""""'~w,.,..,...¡¡ * Centros de Servicios

Enfocada al ámbito urbano. El propósito que tiene este programa es integrar la ciudad formal con la informal, tomando en consideración que un 30% es formal y el resto es informal; recuperar los centros históricos existentes que sufren un deterioro de sus estructuras; transformar los barrios populares, los cuales por lo general son ciudades estructuradas en base a invasiones o que no han sido culminadas, y hacer nuevas ciudades.


- -

Haciendo Ciudades Sostenibles 1

c. Generación de suelo urbano

Este programa· busca recuperar_ para la ciudad y sus habitantes, los espacios y predios deteriorados, potenciar-la utilización de aquellos subutilizados, para desarrollar proyectos de vivienda social y sus servicios complementarios. También, busca generar condiciones para que el sector privado apoye esta medida de obtención y recuperación de suelos.

Lote1 Lote2 Lote3 Lote4 LoteS 7,61 Ha. 2,36Ha. 11.3 Ha. 2., 16 Ha. 3,52 Ha.

121Gn-8/IP>oos 3Tansl 8 1'\soo 22-8- ·~1- Clll>nWI21";50l {768 Cp!os.) (192 0ptoo ) 11 •os Dpll>S 1 138' ()j)tM } (1 4-40 Opios.)

JO Ját¡.,., ' 2 Pise» 15T~ 12"- 28T011'Kf12~ 12.680 [)plao. ) tl.t40 Dpl<a ) (2.7&:~ )

Area Total ::: 26,94 Ha.

d. Mejoramiento integral de barrios.

Este programa se basa en tres aspectos:

~ Intervenciones fisicas de infraestructura y de equipamiento, esto es la búsqueda del mejoramiento de las dotaciones existentes de servicios de infraestructura y de equipamiento de los banios urbano-marginales.

);;. Acompañamiento social, el cual se basa en estimular los procesos de organización social y de desarrollo comunitario. que aseguren la participación, empoderarniento y emprendimiento de la comunidad asentada en el barrio urbano marginal a ser intervenido.

);;. Acompañamiento institucional, esto busca contribuir al fortalecimiento de las capacidades, conocimiento, habilidades y actitudes de los gobiernos subnacionales o locales, relacionadas con las materias inherentes al desarrollo del Programa.

Todos estos programas tienen por soporte normativo la Ley General de Desarrollo Urbanístico mencionada anteriormente.

5. Finalidad

Lo que se espera lograr con estos planes y programas es:


~ Viviendas formales, seguras y saludables. ~ Centros poblados habitables y productivos. )- Mejores viviendas. ~ Mayores niveles de crecimiento económico. ~ Mayores niveles de progreso social. ~ Menos pobreza y exclusión.

6. La visión


El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento del Perú, tiene la visión de integrar la sociedad, la ciudad y el territorio, buscando con ello una sociedad de emprendedores, una ciudad humanizada y un territorio productivo.


Foro Interamericano de Financiamiento Habltacional 24

11. PERSPECTIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN PERÚ Javier Rojas Chang

l. Aspectos generales

Resulta necesario determinar el contexto en el que un país se encuentra para poder desarrollar las medidas necesarias que brinden los resultados adecuados y eficientes que se requiere. Por ello a continuación se evalúa las tendencias macroeconómicas, el sector hipotecario así como las tasas de interés y plazos de los créditos hipotecarios.

a. Entorno macroeconómico

En el Perú tanto analistas públicos como privados esperan un entorno económico favorable, esto debido a que las medidas de política económica, que impactan en el sector vivienda, han sido adecuadas. Un ejemplo de esto último, es la perspectiva de crecimiento económico no menor al 5% por año, lo que representa un nivel de ingresos relativamente fijos para la población lo cual facilitarla la adquisición de viviendas; otra medida que impacta positivamente es el compromiso de mantener la deuda pública por debajo dellS% de PIB, lo cual conlleva a mantener el equilibrio estructural de cuentas gubernamentales así como mantener la estabilidad económica, evitando con ello volatilidades en los tipos de interés de financiamiento en el s istema bancario. En general medidas como el ingreso de la inversión privada, la autonomía


~·Í\. Haciendo Ciudades Sostenibles

del Banco Central de Reerva (BCRP) con su consecuente labor en el control de la inflación, aspectos de ordenamiento territorial, reducción del impacto ambiental, la normatividad, entre otros, representan políticas a tomar en cuenta para el adecuado desarrollo del Perú en términos económicos-sociales.

Entre hechos relevantes a mencionar tenemos: la mejora de la calificación del país, pasando a tener una calificación BBB- a BBB, lo cual muestra que el país tiene calificación de grado de inversión, esto es muy bueno en términos del sector, ya que supone una reducción del costo del crédito; por otra parte la inflación ha sido un aspecto muy incidente en el 2011 ya que hasta finales de este año se ha mantenido muy cercana al rango superior propuesto por el BCRP, por ello la entidad para controlar esta situación ha debido subir la tasa de interés de referencia, lo que supone un aumento del costo del crédito lo cual ha afectado indirectamente al sector. Ampliando esto último, este acontecimiento tiene que ver más con el contexto económico que se presenta a nivel internacional que con el entorno interno.

Consolidación de procesos: grado de inversión

América Latina RANKING DE CALIFICACIÓN CREDITICIA

(al~2de_Junio del2011) Compromiso de largo

1 Calificación País --' plazo para sostener el 1 S &P 1 Moody"s Fitch 1

Chile '1 A + 1 Aa3 A+ Crecimiento y la Inversión

1 888 1 Baa1 886 Noviembre 2011: 1 BBB- 1 8 aa2 668

Calificacíón Perú como " BBB" (Fitch Ratings)

6 r-r-- 1 Costa Rica

ra-1 Guatem~i!_ 88 8a1 BB+ 191 Urugu~)'- 86 8a1 88

rw-1 El Salvador BB- Ba2 88

rn-1 yene~!!la BB- 82 B+ 1121 Bolivia B+ 81 8+ f13": 1 Ree.:_ Dominicana 8 + 81 B

íl4l [ Paraguay 8 + 81 [151 Honduras 8 82 1161 Argentina B 83 8 ¡-i'7'""'1 Ecuador 8- Caa2 B-rre--1 Nicaragua B3

fl91 Cuba Caa1 l1 ~ C:• .:.do ele nvcrs1on Fuente· Agenet~.: Ctth iiCt\dor .:~::;

En lo referente al contexto internacional, este año ha estado caracterizado por entornos de alta incertidumbre, esto debido a hechos como la subida de los precios de los commodities a inicios del presente periodo; el rezago dejado por la crisis vivida en el periodo del2008-2009 en Europa y Estados Unidos; la reducción de la calificación


-


de la deuda en Estados Unidos, la entrada en recesión del la Eurozona y la desaceleración de China. Todo ello ha generado una perspectiva general, de la posibilidad de una recesión a nivel mundial.

Por lo tanto, el entorno económico peruano es muy bueno, si bien puede estar afectado en cierta medida por los sucesos que se presentan a nivel del exterior, esto no representa una influencia preponderante en la evolución de la economía en el Perú, muestra de ello son las proyecciones que se tienen para el próximo año en términos del PBI, el cual se espera que sea no menor al 6%, lo cual significaría una tenencia de liquidez por parte de las familias y, consecuentemente, una mejora en el sector de nuestro interés.

Perú: Fundamentos Macroeconómicos Sólidos

Crecimiento del PBI Perú y Mundo s 12

10

., 6 ·

4

2

o~----------------~~-4---#-

6

o - [N DICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR('I _2 - PSI Mundo

- PBIPerú -2 ----- - INFLACIÓNSllBV·ArfNTI' 1 .. ) JOOJ J'OOt ltiCb ióQ: ·~ "lo& *" xno .mn

-4 1-04 IV-D4 111-05 11-06 1-07 IV·07 111.(1$ 11-09 ~ 10 1-11

Fuen1o: BCFIP, F'MI, Eolimociono• d"l MEF OMos 1rlmns1ro1os

28

-22

Dinámica trimestral del crecimiento de la inversión privada y de la den1anda interna

(var. % anualizada)

Fuontc: BCRP

b. Sector hipotecario

'"' l600 IOOt JCW

(") A nivel Llm~ Metropolllana (" ) Cons idera a l IPC oxcluyondo ~ los precios con mayor volatilidad Fuent~: BCRP Elaboración Propio

Tipo d~ Cambio Nominal (Sep 06- Sep 11)

:1.4!lD·r-----

~-----..,_ 2.8 Mar.2011

~ 2,7 Ocl.2011

?.600~,...-____________ _

~ IJI1 """-'» o..G *"' ..,.\0 ,.,,

Fuonto: BCRP

Según lo mencionado anteriormente, es fácil entender el porqué las colocaciones de créditos hipotecarios, han aumentado en el mercado peruano (aumento de la calificación, mejora d el PBI, mayor liquidez en la economía, entre otros). Esto lo podemos apreciar en la siguiente gráfica, la cual nos muestra el crecimiento de la colocación del volumen de créditos respecto al PIB. Como se puede apreciar el crecimiento del ratio ha sido mayor al 1% en el periodo 2008-2010, de 2.53% a 3.57%, lo cual representa un mayor financiamiento para vivienda.



Perú: Stock de Créditos Hipotecarios como porcentaje del PBI nominal

Porcentajes 10

PBI nominal en miles de millones de nuevos soles

140 9

8

1

6

5

4

3

2

1

• PBI en nuevos soles 120

100

80

60

40

20

o O ITrim

2008 U Trlm W Trim IV Trim

2008 2008 2008 1Trim 2009

U Trlm III Trim IVTrim 2009 2009 2009

lTrim 2010

UTrlm 2010

f uente: 5851 BCRP, INEl O:.to~ a l unio 2010 Perú: gran campo de acción para el

crecimiento de productos hipotecarios

Evolución del Crédito Hipotecario

ll,llál

10,000

7,189

4,481 4,599

4,000

1,000

Número de Operaciones Hipotecarias

del Fondo MiVivienda S.A. y de la Banca Múltiple

5,930 6,569

1,205 ...

7,4.36

8,320

8,010

1,910 1.m

8,7S8 8¡605

l ,l..l7 l )71

1'0000 1-.!1.10') 11 JOO'l 111 Jlll'J ry.¡ry;n 1-lOUl 11·.!010 111 l lltu IV-1010 1-1011 11-11111 111-!0U

Datos 11 octubre Fuentet SBS


En trimestres Techo Propio para el perlodo200B- 2011 Crédito Mi Hogar2008- 2009 NCMV 2009- 2011 Fuente sss, FMV

28

Haciendo Ciudades Sostenible&

XCUél

Evolución Volúmenes de Colocación en el Sector Hipotecario

Evolución de los montos de las Colocaciones Hipotecarias de la Banca Múltiple y del Fondo MIVIVIENDA S.A.

--------------- ------

1,028

IÍlr•i!>Ct!dtfD l,ll'lf'llprnl.;

Tnh<>ifr(>¡l!C>

1'/liÚTrlUI/. i lnml('/1 ll l rm.i'Wi lll l rtm11V.• l'llnmlWl i lt~nrMU tl l trrrMQ Rl l f>mllllV l'flrilllltllll I IIHffXIIJ ll l r>I!IMI lll l rtmZIIl l

Sin embargo, si bien se ha dado una variación lenta pero positiva en el volumen de crédito para vivienda, éste no es aun comparable con el nivel otorgado por otros países de la región. Para mostrar ello, se muestra a continuación un gráfico que describe el nivel del saldo hipotecario respecto al PBI para el periodo 2009 y 2010, en los países de Chile y Colombia. Como se puede apreciar el nivel de este indicador para el país sureño de Chile alcanzan un 18% respecto a su PBI, lo cual es alrededor de 6 veces el nivel que nosotros teníamos en ese periodo. Resulta necesario indicar que el nivel de PBI de Chile para el2010 era US$ 55,688 millones más que el de Peru (PBI Perú 2010: US$ 157,053- estadísticas del Banco Mundial), de manera que el nivel de saldo de cartera hipotecaria del país del sur es aun mucho mayor que el nuestro.

Participacion de los Saldos Hipotecarios 2s.OO"" - en el PBI (%}

20.00~ ---18.1% 17.8%

15.00%

10.00%

5.00"..6 3.4% 3.7%:---------

Peru Colombia Chile


11 Ole. 201Y.l

II Dfc. 2010

29

-


Si bien se ha mostrado que a nivel regional se presenta grandes diferencias, eso no es mucho respecto a las distancias que existen en términos de volumen de crédito respecto a países del primer mundo. Para un mejor entendimiento de est0, la siguiente gráfica servirá de ayuda. Como se puede apreciar en términos globales la región de Latinoamérica tiene niveles de créditos hipotecarios muy bajos en comparación con países del primer mundo como Holanda; Dinamarca o Estados Unidos.

Stock de Créditos Hipotecarios como porcentaje del PBI -Paises

100%

80% Fuente: Hypostat. Bancos Ceñtrales

60%

40%

20%

0% ~ C'C <( :::.:: "' ~ (/') ~ !ij C'C ~ o E :r: ~

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C'C ~ .!!:! C'C C'C C'C C'C C'C O) •e

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Como se puede notar, el Perú tiene un camino largo por recorrer en términos de financiamiento de habitacional, sin embargo esto se ve como un reto a superar por parte de las autoridades públicas del país, tomando en consideración las experiencias de los países más desarrollados en este ámbito, en temas como: el desarrollo del mercado secundario y el crecimiento económico sostenible.

c. Tasas de interés de créditos hipotecarios

Una cuestión relevante a considerar cuando se relaciona tasa de interés de créditos con la adquisición de vivienda, es que no se puede mantener un crédito hipotecario con tasas de largo plazo si es que las tasas de interés se encuentran elevadas, ya que resultaría insostenible los pagos a realizar por parte del que adquiere el crédito.

Para poder apreciar la situación en la que se encuentra el sector en términos de tasas de interés, tenemos la siguiente gráfica. Como se puede apreciar, desde el año 2002 las tasas de interés en moneda nacional y moneda extranjera se han ido reduciendo paulatinamente. Adicional a ello tenemos que la participación del Fondo MMVIENDA ha tomado relevancia como programa de adquisición de vivienda, trasladando costos al sistema financiero por un orden del 6.6%, mientras que la tasa de interés en moneda extranjera y nacional son 8.3 y 9 .8%, respectivamente.

Es necesario entender que para poder desarrollar una política de adquisición de viviendas para las familias, es condición necesaria que el nivel de tasas de interés sea bajo, ya que con ello se asegura mayor acceso al crédito y mayor acceso a plazos más largos.



Tasas de Interés de los Créditos Hipotecarios dentro del Sistema Financiero Reducción de la tasa de interés para el beneficiario de los crédit os de Vivienda

Evolución de tasa en el Sector hipotecario en MN Y MX Y EL FMV

8.0 7.1%

6.0

§ N

~ :t 111

2 ~ ~ ~ ~ 8 N

g S N N

- Moneda Extranjera - Moneda Nacional Creditos FMV(* )

(") Tasa cobrada a las IFis de los distintos productos desarrollados por el FMV Datos hasta Setiembre del 2011 Fuente SBS

d. Evolución de los plazos de los créditos hipotecarios

En relación a este aspecto, el común denominador en los últimos años ha sido el aumento paulatino de los plazos del crédito hipotecario, lo cual ha conllevado a una mejora de las condiciones del crédito, permitiendo que más familias puedan adquirir créditos a menores tasas.

186 184 182 180 178 176 174 172 170

2009

Plazo promedio del NCMV (En meses)

2010 2011


-


En este punto podemos decir que la estabilidad económica, la reducción de tasas de interés, y la mejora en la confianza del consumidor permitirá realizar créditos hipotecarios cada vez a periodos más largos.

2. El Fondo MIVIVIENDA S.A.(FMV) Sus productos y su aporte al mercado de financiamiento a la vivienda.

El Fondo MIVIVIENDA es una empresa pública de derecho privado, cuyo accionista principal es el FONAFE, responde a la política sectorial impartida por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y está supervisada por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS). El Fondo en estos momentos cuenta con un patrimonio de alrededor de 1, 000 millones de dólares.

a. Situación habitacional y de vivienda

Comenzaremos explicando el contexto habitacional en el cual se encuentra el Perú a la fecha, para ello hablaremos de dos cosas: la problemática habitacional y la demanda de viviendas.

>- Problemática habitacional

Cuando se hace alusión a la problemática habitacional de un país, se debe de hablar en términos del déficit existente, el cual para el caso peruano sigue siendo elevado. Esto se puede apreciar en el siguiente cuadro:

Total: 1 '860,692

Se estima para al año 2011 :

Total7 2 000 ooo Cuantitativo 7 500 000

Elaborado en btlS~ a datos del Censo 2007 t•J Influye D~partamenta de Lima y ProvinCia Constirudonal del CDllao



Como se logra ver, el déficit según el censo del INEI en el2007, asciende a más de 1,8 millones de unidades de viviendas, de las cuales cerca del 21% son en términos cuantitativos y el otro 79% en cualitativos. De igual manera, si se hace un análisis por área geográfica el 65% del déficit se encuentra en el área urbana, mientras que el35% restante en la rural. Sin embargo, según estimaciones hechas por el Ministerio de Vivienda, el déficit total para el 2011 se encontraría alrededor de los 2 millones de viviendas, siendo 25% de éste en términos cuantitativos y el otro 75% en cualitativos.

Por otra parte, un dato interesante es el del déficit existente en Lima, el cual representa un 26% del déficit total, lo cual muestra la gran disparidad en el desarrollo habitacional en el Perú.

~ La demanda de vivienda

La situación descrita en el ítem anterior ha repercutido en la demanda de vivienda, de tal manera que la tasa de variación de ésta se ha dado de manera creciente en los últimos años. Un ejemplo de ello lo podemos ver en la siguiente gráfica que describe la situación en la ciudad de Lima.

Venta de viviendas en Lima Metropolitana y Callao Cunldades vendidas)

16.000

15.500

15.000

14.500

14.000

13.500

13.000

12.500

1.2.000 ....... ~~.....-~.....---....... ~~-.2008 2009

Fuente: Tinsa y BBVA Research Perú

2010

Perspectiva de situación económica ramlllar dentro de 12 meses(% que respondió KMejor")

65

45

40~.....---~~~~-------.~~~--~~ 000000000000~ ~ ~~ ~ ~~~~~~ ~~~~~ ~~h~~>

e~ ~E .0 ~ § :2, ~ 2-tl ¡:; :6 ~~roE~ roE w- _ ro E- ro~O c .

- NSE A/B - NSE C/0/E

Fuente Apoyo Consultor!¡;¡ y BBVA Rese<!r\':h Perú

Por otra parte, en lo referente a la situación económica familiar las perspectivas son favorables, lo que conlleva a deducir que la tendencia creciente en la adquisición de vivienda se mantendrá en los siguientes periodos. Sin embargo, este mayor dinamismo en la demanda conlleva un efecto contrario, el cual es el incremento en el precio por metro cuadrado de vivienda, el cual está influido, también, por el escaso stock de suelos existente.


920

900 Q

"O

"" ... 880 " "' => V

o

i 860

... o Q. 840 e VI ;:)

820

800 0\ 171

9 q ~ o

0.0 <{


Evolución del precio por metro cuad rado Julio 2009 · Julio 2.010

0'1 0'1 0\ 0\ o o o o ~ o q '":' r-1 .... Q. ;. .á . u 1¡1 ... <11 u

~ es e;: OJ "' VI o w LL :;

Precio promedio por metro cuadrado en Lima (índice 1998 = 100) 120

100

80

60

Fuente: CAPECO

b. Productos del FMV S.A. para financiamiento de la vivienda tltqos de recursos

El Fondo MIVIVIENDA al ser una banca de segundo piso, canaliza todos sus productos a través del sistema bancario. Para ello ha generado medios por donde llegar como mecanismo de apoyo a las familias, los medios por donde lo ha realizado es a través de las entidades financieras, ya sean bancos, cajas rurales, cajas municipales, entre otros. Para dejar clara esta idea, el siguiente diagrama muestra cómo es el mecanismo del programa.


-+

- - ----+

-.

1 &neos -1 f lnancleras -1 Caja .. -Municipales

-Edpymes -Cooperativas -

Empntsa$ Admtnlstrador;u -d• H!pot•cas


~ ~~

~#

Créditos Hipotecarios

1-hasta en 30 años

El Nuevo Crédito MIVIVIENDA viene orientado al sector poblacional que se encuentra en el segmento Ay B, específicamente, pero también atiende a parte del segmento C. Por el lado del nivel de financiamiento, el crédito tiene un mínimo de alrededor de 18,000 mil soles y un máximo de hasta 180,000 mil soles.

El siguiente esquema deja claro la población objetivo de cada producto, además que muestra los niveles de ingresos de la familia estándar en cada una de las clases.

PI rámlde Socloeconómica del Perú 2010*

Promedio de Ingre~os dol Hogar en Nuevlls Soles v S

• Total de Hogares 7,063 m// hogares

s¡. 1o,n6 ($3,886) S/. 2,986 ($1,081)

706 mil hO(Iares

S/ . 1,488 {S:i39)

},(J'fB mil hO(Iares

s¡ . 1,o31 ($374}

:?,684 mil hODares

S/. 734 ($266)

• ¡ncfuye toda lil pobllldón urbana y rural

Fuente: Jpso5 Apoyo opinión y Mercado S.A. 2010

Elaboración Fondo MlVMENOA S.J,.

NSED

NSE E


PRODUCTOS

Crédito Convendonal

~-. . .. : . AVN

CSPyMV

AVN = Vivienda nueva CSP = Construc sitio propio MV = Mejoramiento vivienda

35


PlrámldeSocioaconómica-de Lrl ma 21@1•@*

IPmml!cliD dt! ~!1.9f~$i)S d~

INg~r er1 i'iW!.VDS Soles

S/ . 10,72CJ

S/ . 2,986

S/ . 1,4B6

S/. 1,032

~1 . , lt

• Tolll l d~ Hooares

2, 200míl

114 mlf ltooares

.189 mil hogares

665 mil hogares

304 mtl hogares

• ConfDrmªda pi}f los IDiS:iri IDs de llJrna y CaiJ~ ,,

lfut~nl:t!: fpsos Apoyo Opinirin y 11>1t!I'J:ado S.A. ·2010

IEJabor.ld ón lfoodo IMIVQVf EJ1 0 A S.A.

PRODL!lCTOS

Gre.dlto CorwemjJ o.na~

"' MIVIVIWDA

AVN

~~ f::N~ ·CSP y f1IV

AVN ==Vivienda nueva

• • -S/. 11.80;000 .50 l!IIT

S/. 50,400 14UIT

S/. 50,400 . HUIT

S/. 43,200 12Ull

Mayora S/. 17,640 >4.9 UIT

CSP ;;;; Const ruc si t i o propio MV = Mejoram iento vivienda

El Fondo, a nivel de fmanciamiento , tiene dos productos:

~ El Nuevo Crédito MIVIVIENDA

Este producto consiste en la entrega de un bono de 12,500 nuevos soles, el cual se otorga según las características de pago del deudor. Contempla una cobertura de riesgo crediticio de 1/3 del saldo insoluto en los primeros 8 años y 1/6 del saldo insoluto en años subsiguientes (con recuperación para el FMV en función a liquidación de garantías) . Las fortalezas de este producto son la tasa fija que se otorga en soles y el acceso y reducción de la tasa efectiva al usuario final.

Una especificación más clara de estas características se puede tener con el siguiente esquema.

NCMV - Características

Financiamiento

Volor total do la vlvlondn

Cr6dlto

• Bien Terminado • Sien Futuro (periodo de gracia de

hasta 6 meses adicionales)

• Mayor a 14 UIT (Mayor a S/. 50.'100)

• Máximo so urr (Menor o Igual a S/. HIO,OOO)

• Máximo 90% del valor de la vivienda

• Mfnlmo 9 UIT S/. 32,'100 • Gastos de cierre hastll 5% del valor

efe la vivienda.


~ • " 1 NCMV ~ Características

Moneda y tasa

Plaz:o

Cuota !nidal

Reembolso

Premio al Buen Pagador

• Nuevos Soles (S/.) • Tasa Rja

• De 10 a 20 años (sin Incluir Periodo de Gracia).

• MÍI11ino 10% Valor de la vivienda

• De 12 a 1<1 cuotlls al año

, Equivalente a SI. 12,500

36

Haciendo Ciudades Sostenible& 1

;,. Techo Propio

Programa del Estado orientado a facilitar el financiamiento de la vivienda de las familias peruanas con menores recursos, permite el acceso a una vivienda que cuente con servicios de electricidad, agua y desagüe

Este producto consiste en la entrega del Bono Familiar Habitacional (BFH), que para el caso de vivienda nueva, equivale a 18,000 nuevos soles. Este nivel del bono podria llevar a tener, en términos netos, tasa de interés bajas o negativas en el financiamiento complementario que el usuario final recibe.

Entre las fortalezas del producto tenemos la reducción de tasas, las ampliaciones de plazos, el Bono Familiar Habitacional (BFH) y la Cobertura de Riesgo Crediticio de 100% los dos primeros años, con reducciones de 10% cada dos años hasta el año 14 (llega a 50%), de años 15 a 30, 1/3 subordinado (con recuperación para FMV por garantías).

Entre las modalidades de aplicación tenemos:

o Adquisición de Vivienda Nueva: Dirigido a familias que no tienen vivienda ni terreno donde construirla.

o Construcción en Sitio Propio: Dirigido a familias que no tienen vivienda pero tienen un terreno o aires independizados donde construir.

o Mejoramiento de Vivienda: Dirigido a familias que tienen vivienda pero necesitan terminarla, ampliarla o mejorarla.

Ahorro

-S/.4,320

¿cómo funciona el Programa Techo Propio en la Modalidad AVN?

~ ~ --B e

Crédito Valor de la Vivienda ó Bono Valor de la Obra

- 1 S/.18,000 Sl.20,880 • S/. 43,200


---

!!! - - -- - - -

· Haciendo ciudades· Sostenibles - - • - - -- = - - -- - ----= -' - : - - ' • '" ~ • . • •- ' ' .~ r • '• -' ' ; ~·

• Valores para las Modalidades de Aplicación ~~~ --¡~)

Mayor a 12 UIT hasta 14 UIT 3 UIT

(S/. 43,200- S/. 50,400) (S/. 10,800)

Mayor a S. S UIT hasta 12 UIT 5 UIT Adquisición de VIvienda Nueva

(S/. 19,800 · S/. 43,200) (S/. 18,000)

Mayor a 4.9 UIT hasta 12 UIT 4.7 UIT

(S/. 17,640 • S/.43,200) (S/, 16,920) Construcción en Sitio Propio

Valor mfnlmo di! 2 .1 UIT 1.9 UIT

{S/ . 7,560) l / (S/. 6,840) Ml!joramiento di! VIvienda

Mfnlmo 3% del

precio de la

vlvll!nda21 MVCS

FMV S.A. 31

0.2UIT

(S/. 720)

1/ El valor mínimo de obra sumado al BFH, al ahorro, ~1 valor del terreno, al valor de la edificación y al crédito, si se requiere, debe sumar el valor miiximo de la VIS vigente (12 UIT).

'J./ Sesun R.M. N' 128·2009·VIVIENDA. 3/ De ser necesario un crédito.

La incidencia de estos programas se ve reflejada en la siguiente gráfica, donde se determina el volumen de soluciones habitacionales que se han desarrollado.

~ .... o v ~ = ~ = ~ z 2 g ..J o "' loo)

= ~ ~ z

Número creciente de familias accede a vivienda de interés social

SOLUCIONES HABITACIONALES ATENDIDAS POR EL F.M.V. S.A.

35,0011 1 SOLUCIONES HABITACIONALES TOTALES: 148,1541

3l ,Oll

311,000 BONOS BFH Y FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS 600,000 PERSONAS BENEFICIADAS .

25,000

10,000

15,000

IO,iiOO

s.ooo

o

3 1,617

1999 lOO O 2001 2002 1003 2004 lOO S 2006 2007 lOO~ 2009 20 10 201 1

Nota: El año 2011 incluye ejecutado a setiembre (10,380) y proyectado a Diciembre 2011 Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A. - Gerencía de Operaciones.

,\RO

Otra muestra de la incidencia de estos programas, es la evolu ción que ha tenido el número de colocaciones que se han dado por parte del FMV en los últimos años. Como se observa el número de colocaciones del Fondo, a partir del 2007, ha tenido un crecimiento sostenido hasta la fecha.


-- - - - - - - - -- - - ~- - -- -~ --

1, • ·' _ Haciendo Ciudades Sostenible& ~-~ -- ~·~ =--=---=-~-- ----- ~-..:.·---=-----..:.__ ~--....___~- ~ -· ·r;,-;~~.:.::..-·-~.-= ·--;:-.~~~~ ~·~· •

Evolución de las colocaciones del NCMV

Evolución de los montos de las colocaciones del NCMV canalizados a través del Sistema a Setiembre 2011 (Millones S/.)

S/.700

S/. 600

S/. SOO

S/. 400

S/. 300

S/. 200

S/.100

S/.0 ----2008 ----------- ~

2009 ~ -

2010 -----2011

Los créditos del FMV corresponden a Mi Hogar(2008 y 2009), Crédito MiViviendaEstandarizado (2008 y 2009) y al Nuevo Crédito MiVivíenda (2009,2010 y 2011)

Número de operaciones históricas de Créditos FMV S.A. Periodo 2001-201

10,00~~--------~~----~~~----------~------~~--------~-----------

> 65,522 Créditos FMV Colocados X 9,000~~----------~~------------~~~~----------~------~------~~

"" S/ .3,799 Mil lones en Créditos Colocados ~ 8,000~--------------------------~~~~~~~----------------------~ l:i o 7,000~--------------------~~~r--------~~----~----------~~---------

5 UJ 6,00 Q (1) w z 9 4,oorn-------------------~----------------------~~~~~~----------------u ~ 3,000

1~ _____ _ ,_ _ ___ _ _____ ___;____;;_!,..;;...;...,; _ _ _ ____ _

g 8 2,000 ~ 1,000,1----------:::o~-'--..:.-...;_ _ _ _____________________________ _

0 ~~~~~~------~------~---~~~~----~~-------1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

(l) Información actuallzi:!dC! Cll 30 de septiembre de 2011 (2) Sin considerar el monto en S/. Colocado"con el Servido CRC

PBP, por ser fondeo de las IFls Fuente: Gerencia de Operaciones 1 Operaciones Crediticias


-Nuevo Cr,dlto MIVIVIENDA ·Crédito Complementarlo Techo Propio -Proyecto MI HOGAR -Créditos MIVIVIENDA con servicios CRC-PP (fondeo IFI) -Crédito MIVIVIENDA Tradicional -Crédito MI VI VI EN DA Estandarizádo

39

-


El Fondo MMVIENDA ha sido un elemento dinamizador y articulador del mercado, y ha contribuido a la reducción de las tasas de interés; a través del Bono del Buen pagador en la tasa del costo efectivo anual de crédito para vivienda.

-~ .... 4( ::::. z 4( 4( ., ;!

w.~

9..5ilP.él

9.00'1ó

IJ5m(,

s.nmr,

7.5mfJ

7.Cim

Aporte a la Reducdón de Tasas de Interés - Efecto del Premio al Buen Pagador en la Tasa de Costo Efectiva Anual

Al quitar el beneficio del Premio al Buen Pagador en el Crédito MMVIENDA, se observa un incremento en el costo

__ ~ efectivo del crédíto. ~--~¿-~ ~-·----------------------~ r-·\--~

- .......... -·-· -·-·-·-·-_.,_ ., .. -·-·-· ..... ·-·-· .. _ -·---·-·-._·-·-·-·

~ ~ g S g g ~ 2 2 ~ 2 2 2 9 S S! ~ S: ~ ::: ;::: 7 = :: :: :: ~ ;:: e:: ...!!.. o o...:..~ ~ ~b ;i; l. >-~-s ó o_t-; ~ ú Q,i:J ,_ ~ ~~=-s ó á. ~~~g~c~~~E~É ~ ~~~ 5 c~ ~~E~E~~~~

--TUASIN PBP · •·TUACON PBP ( 1) La Tasa efemva anual es la rasa de interés que la entidad financiera aplica a los Créditos MlVlVIENDA (2) la Tasa del costo efutivo anual es El costo real para el diente de su Crédito MJVMENDA. B costo se reduce por el lbeláióo del Premío al Buen Pagado~" (3) Para el lá'olo del costo eteWw se ha considerado un préstamo de S/.162 mil soles, un plazo de 180 meses, cuotas simVJ(es. ,., se ha coosiderado pare~ el cálaJfo del costo efectivo del crédito seguros, comisiones ni portes.

Oaboradón: Gerencia de Oper.Kíones 1 Departamento de Operaciones Crediticias

3 . Retos para el FMV S.A. como promotor del desarrollo del mercado de financiamiento a la vivienda social en el Perú

Los retos que tiene el FMV se encuentran en: la mejora de los programas de vivienda vinculados al objetivo de desarrollar mejores ciudades; el desarrollo de la vivienda rural y los duetos de servicios; la generación y/ o renovación de suelo urbano, que es la única forma de asegurar la existencia de vivienda social; asegurar la existencia de un mercado de hipotecas; y la sostenibilidad financiera del FMV.

Respecto al primer aspecto de mejorar los programas de vivienda, lo que se debe buscar es una mejor articulación entre el sector privado y público, el cual busque mejorar la forma de adquirir vivienda por parte de familias de bajos ingresos tanto en el ámbito urbano como rural.

Dentro de este aspecto de los programas, una de las metas es el desarrollo de 2,500 hectáreas de suelo urbano . Otra meta es en base al programa Techo Propio, otorgar ayudas económicas con criterio de transparencias y focalización a familias que carecen de viviendas.



Como conclusión preliminar, se quieren generar programas que fortalezcan las capacidades buscando sostenibilidad económica; que generen hábitos de vivienda saludable; que acompañe en la búsqueda de una mejora de la vivencia en comunidad; y que tenga las suficientes competencias para evitar estafas y fraudes sobre los beneficiarios.

~l l

Mejora a los programas de vivienda alineado al programa sectorial " Nuestras Ciudades"

Promover con el sector prjyado, la construcción y/o mejoromiento de vMendas a familias de bajos ingresos de los ámbitos !Urbano y rural.

Generación de 2.500 hectáreas de sueJo urbano;

Otorgar ayudas económicas con criterios de transparenda y focalización a través del programa ''Techo propior';

Entrega 1t1le 300,000 'liÍttll.los de propiedad;

Mejoramiento integr.al de 100 barrios l!lrbano flililaf9inales.

'!Impulsar y diversifiGar el ac~Cl de ftaefiltes de 'finan-ciamiento habitaoional a través ~e¡ programa "'MN!NlENOA"';

Poner 'eA mar.dha e1 programa "!NlJestr.as cillldacftes"' co111 ~a ¡p¡uf!lh.:11paC1lón lt:O.B:OlJrmentelde ~os tres niveles de Gobie:mo, ~a ¡poblad6n1 el sector tempresaria1 y la smcledad ~Civil. ,. La durlad de Pisco~~ 1-a primera a inb!rvenlr<en e1 ma-rco de -e!!lta iJ'r.Qgr.ilm-¡¡.! • La población de bajCIIS iingres05 damnlflcaduie <e:stil ~iudad ¡y las demis -afectadiJs¡pl)l' ilossismou'lel

2001, itmndri.n ¡¡'t;ención ¡ptefer.e.nte en los progr.mu .ti~ ~iv'lenda que ¡pr""'ueve el Estado.

El desarrollo del mercado de financiamiento a la vivienda rural, considerando las diferencias regionales:

• Zona rural en costa, difiere de zona rural en zona alto andina, difiere de zona rural enselva.

• Costumbres y hábitos de vida diversos. • Intervenciones ahora desarticuladas y descoordinadas. • Gestión del desarrollo territorial en frontera por atender. • Generación de suelo urbano-rural compleja por existe.

En lo referente a la generación de suelo urbano, para poder desarrollar esto de una manera adecuada, es necesario políticas públicas de programas sociales, de desarrollo territorial, de titulación de terrenos, de financiamiento e información.

Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 4 1


Qu

Generación del suelo Urbano

Titulac:lón de terrenos

Financia miento

Informa ción

( Pobres urbanos )

[ Zonas periurbanas )~

( Zonas rurales ) ~ ( Zonas de frontera Comunidades nativas J

Basado en:

Para llegara: Vivjenda Digna y

sustentable

Gobiernos Regionalos y Locales empoderados y que inviertan en el desarrollo de sus comunidad!!&

En lo referente al mercado secundario, si bien se tienen varios instrumentos, como por ejemplo el titulo de crédito hipotecario negociable, las hipotecas, entre otros. Resulta necesario la mejora en aspectos como: mejoradores de riesgos; incentivos tributarios: exoneración del Impuesto a la Renta bajo ciertas condiciones (plazo del titulo, tiempo en poder del bono, u otros) ; y relación Deuda/ Garantía o" Loan to Value".

Desarrrollo del Mercado Secundario de Hipotecas

Esquema Basico Orlginación

Créditos

s • \'--- ----.,...------'

r Mercado primario de

hipotecas Mercado secundario

de hipotecas

Por último lo referente a la sostenibilidad financiera, para ello se está adoptando medidas de corto, mediano y largo plazo. El propósito del FMV es asegurar un año de fmanciamiento para el fondo por adelantado. Dicha estructura la podemos ver en el siguiente cuadro, donde se podrá ver la tendencia en el financiamiento del fondo y sus proyecciones para el próximo año (20 12).


Haciend_ó Ciud~des ~o~tenibles - - -- - --- --- -

LARGO PLAZO

(2012 m· )

4. Conclusiones

Sostenibilidad Financiera del FMV S.A.

• BANCO INTERNACIONAL $100 M • PREPAGO CARTERA CREDITICIA 1.400 M ·ADEUDADOS (local) • APORTES DE CAPITAL (lnv.lnstituc.) • BONOS CORPORATIVOS LOCALES 1." ' M

• BONOS CORPORATIVOS INTERNACIONALES Programa da OM]Islón por allo S/. 600 MM a 1000 MM

• TITULIZACION DE CARTERA CREDITICIA • MULTILATERALES

Se debe de destacar que el Perú posee un buen entorno de negocios y condiciones que representan una excelente oportunidad para la inversión y el financiamiento de la vivienda.

El financiamiento de la vivienda ha sido creciente pero con una necesidad de un salto cualitativo, para que se pueda acercar a niveles de las principales economías de Latinoamérica.

Por otra parte, si bien Lima continua siendo el mercado más grande del país, tanto por su aporte dentro del PBI global, como por disponibilidad de terrenos, resulta necesario evaluar y priorizar una mayor penetración en las provincias.

Por último, hay una tarea pendiente en generar un marco normativo e instrumentos para generar el mercado secundario de hipotecas.



III. UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE W al ter Piazza de la Jara

l. CAPECO y el contexto en el que se encuentra el Perú

La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), es una asociación civil sin fines de lucro, de carácter grerrúal. Ella agrupa y representa a empresas que se desenvuelven dentro de la actividad constructora en el Perú. Tiene como misión brindar servicios a sus asociados, promover el desarrollo nacional y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos a través de la construcción.

En lo relacionado al contexto actual en el ámbito del sector construcción inmobiliario en el Perú, se está presentando un desarrollo del sector muy bueno, esto gracias a que durante casi una década se ha mantenido un entorno macroeconómico favorable y también porque se ha dado un crecimiento exponencial en el desarrollo de viviendas durante el último lustro.

Sin embargo, a pesar de este crecimiento en el sector vivienda, la problemática que acontece aún , es el bajo nivel de elaboración de viviendas, el cual según últimos estudios de CAPECO, ha sido alrededor de 40,000 unidades de vivienda, mientras que la demanda asciende a 120,000 unidades, de manera que se tiene una demanda insatisfecha de alrededor de 80,000 unidades. Esta situación ha generado la fuerte presencia de oferta informal, la cual termina afectando el desarrollo y el financiamiento de viviendas en el pais.


-

. Haciendo Ciudades Sostenible& - - -- -

- -

2. La problemática

Pero, ¿Porqué no se ha podido solucionar ese inconveniente de insuficiencia de oferta, a pesar de que se tienen a los participantes requeridos y los instrumentos necesarios para tener una oferta y demanda adecuada, enfatizando más en la oferta?. La respuesta a esta interrogante la encontrarnos en la existencia de un gran sector informal, de una ilegalidad en el sistema y de una corrupción impartida por entidades públicas, generalmente locales. Lo cual ha pennitido, lahabitaciónyconstruccióndeinmuebles deforma inadecuada.

En relación a este problema, CAPECO realizó una encuesta con la fmalidad de saber cómo los habitantes ven el desarrollo de su ciudad, el resultado fue que las personas piensan que su ciudad está cada vez peor: más hacinada, más desordenada, más fea, con preocupantes índices de contaminación, con muy pocas aéreas verdes y zonas de esparcimiento, con altisima congestión vehicular, con gran inseguridad, y sin la capacidad de proporcionar servicios de agua y luz a grandes sectores de la población. Y lo peor de todo esto, es que se creen que no hay salida a esta situación.

Sin embargo, CAPECO, tiene la visión de que una mejor ciudad es posible.

3. Lavisión

En CAPECO se tiene una visión de que una mejor ciudad es posible, en ese sentido la institución trabaja para promover propuestas integrales, con el fin de resolver los problemas que aquejan a las ciudades del país. Según CAPECO este cambio a nivel urbano - rural, se realizara en base a propuestas de carácter integral, eficiente y viable, tomando en consideración elementos como los que se describen en el siguiente cuadro.

Soportes de la Proposición.

CAPlCó llo~ 1.> n!OIOfhl

V PFCO 1-tn~ 1> NP><ld.ld l~lUOVOlltl

A.QtVf'Jdfl'OS 11 rH•nto\ d•• tlnl(nt:""~' Ud wtltu

coruuucc j(W\

~DinQ\ C\pPCijllj.,t¡~ t\rt tUit\tht{LIÓO dr YIYIC'nd>l

t.rh,mi~"'OQ. pl31\lfk~IOn y dt"\.JNOIID do CIUt1:trfP"(

{unt~rlarnCJ\ ll lodos. ICK \KtOfOI\ , .,.l¡\(10.\c+IIO\(ún ~ COOlUUCCIOn N'l ~~ J).\h

(¡~, aue p.1r~ s~r lnt~igfllh?i 1\Jy Q\.11! \t:f mutho~,.

par t-ndc- ~.ttnt)S &os t"\P.•CJO) p..11o1 rw.uch3t l.l\ lrft'""3~ d@o rodot 't fon!!t'nlo1n11n ~u .lb:~~ cu "~u1p0

tff'!CmQf. QU4' JOdO lO (tL~· hiK.t'fflG) debe t'U.ll SotCfflplf' t}t.:ttl ll<lfhO

(recmO\, PfO'IC it(.llilO) y IO!•H!rltdm05o pctmllnl't\ICmc."niC

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A 1~ COIM)IO\ l>fOft~~IOnaiM J los CUJdros IC>CniCOt; " !lóhlt(n~ Cid QOlJ¡rmQ CC:11Uotl di.'IIO\ 9tth1Ptrl(h reoKln.l iM V loc..1 ll't\

f"dt•I\UI..t ¡1t\rot Ut!\OtroU.n mezo, oucUtJ

Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 4li

Haciendo Ciudades Sostenibles - - - - - -

Uno de los aspectos más relevantes dentro del cuadro, son las fórmulas que CAPECO determina como elementos preponderantes para obtener una mejor ciudad, estas son:

)- Valores: donde tenemos la confianza, el profesionalismo, la innovación y la responsabilidad.

);> Personalidad: el cual se compone por la tenencia de una actitud proactiva, optimista, actual y transparente.

Con ello se espera que el ciudadano termine cambiando la posición pesimista, mostrada en los últimos años, y que adopte tanto una visión de que el cambio es factible, como también un deseo de ser parte ese cambio.

4. La transformación

La institución CAPECO, como se mencionó en el ítem anterior, busca mostrar a la ciudadanía en general que el cambio es posible. Ejemplo de esto es la siguiente figura, donde se muestra cómo el cambio es factible hasta en situaciones más adversas. Mostrando la posibilidad de transformar un desierto en una gran ciudad.

Toda esta visión, esta idea, esta condensada en el proyecto de CAPECO denominado "UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE'', la cual para este momento ya es una realidad. Este programa tiene una visión centrada en la idea de que una cuidad siempre tiene que ser diseñada pensando en los ciudadanos, tanto en términos de modernidad, como en términos de bienestar socio-ambiental. El que se pueda lograr esto en todas las ciudades del Petú, si es factible, ya que existen muchos casos exitosos, tanto internos como externos, en donde se ha logrado.



a. Casos exitosos

Los casos exitosos que existen los podemos dividir en nacionales e internacionales.

)}- A nivel nacional

o Los Parques del Agustino

Este fue un proyecto que pudo surgir gracias a la participación tanto del Estado, de los gobiernos locales y de la población, de forma desinteresada; es decir , dejando de lado las diferencias de intereses entre ello.

La dificultad que tuvo este proyecto fue la existencia de un cuartel militar ubicado en el distrito se iba a operar. Este cuartel generaba población deficitaria en términos habitacionales y dicha población se rehusaba al denumbe de la instalación.

Sin embargo luego de la intervención estatal, la entrada del sector financiero y la elaboración de una sola dirección en los intereses, se logró desarrollar un complejo de viviendas de 3,000 unidades, destinadas a familias más pobres. El proyecto contó, además, con dos centros comerciales, una plaza civil y un local municipal.

ANTES

AHORA

o Metropolitano {Lima-Perú)

Este proyecto, más que una innovación para la fluidez del transporte vehicular, fue una medida obligada a realizarse, debido a las circunstancias en la que se encuentra el tránsito vehicular en Lima Metropolitana. Es decir, tuvo la finalidad de solucionar en cierta medida el transporte lento, desordenado, inseguro, poco rentable, contaminante y de baja calidad, en la capital peruana.

En concreto, el proyecto consistió en la instauración de una red de numerosas de lineas que comprende decenas de kilómetros de vias segregadas y vehículos de gran capacidad que utilizan gas natural; los cuales atenderán oportunamente la demanda efectiva existente en la ciudad.


1


La gráfica siguiente nos muestra el cambio en la forma de brindar el transporte público en Lima Metropolitana.

~ A nivel internacional

o Malecón 2000 (Guayaquil-Ecuador)

Este proyecto, desarrollado en Ecuador, buscó recuperar un importante espacio urbano, que a pesar de tener un alto valor histórico y una ubicación privilegiada, terminó deteriorado por el tiempo.

La solución que se dio a esta área, en base al fmanciamiento público-privado, fue de generar áreas verdes, espacios de esparcimiento, recuperación de monumentos, mayor protección contra inundaciones y mejoramiento del tránsito. Produciendo de esa manera una reactivación de actividades económicas en la zona y una revaluación predial.

o Proyecto Urbano Integral Santo Domingo Savio (Medellín-Colombia)

Este proyecto tuvo por fmalidad el transformar uno de los barrios más pobres de la ciudad de Medellin, el cual estaba situado en las partes altas de un cerro. La población


, - - -- __ i _ _ ~~~~-=- Haciendo Ciudades Sostenibles

que vivía alú había ocupado el terreno de manera informal y sufria de problemas como: viviendas con carencias materiales, falta de oportunidades e inseguridad.

El proyecto, promovido por el Estado buscaba la recuperación de dicho espacios públicos, de manera que se pudiese integrar a la ciudad. Esto en base a sistemas como el de macro-cables, la construcción e implementación del parque biblioteca España, la generación de empleos y la integración de lapo blación a la sociedad.

Luego de realizado el proyecto, el barrio quedó en condiciones como las que se muestra en la imagen.

ANTES AHORA

b. Propuestas de proyecto

Dentro de los proyectos que CAPECO prevén desarrollar en los próximos años se encuentra el de la ciudad de Pisco-Perú, el proyecto se ha denominado: "Programa de Desarrollo Integral de Borde Costero". Dicho proyecto lo que buscará es el rescate de la rivera marina de la ciudad de pisco, localidad que siempre tuvo el mar como eje importante de su desarrollo.

El proyecto será promovido por la organización Espacio Expresión, la cual buscará la elaboración de un importante malecón, de plazas públicas y la reconstrucción de un histórico muelle de la localidad, todo esto con el fin de impulsar la potencialidad económica y turística de la ciudad de pisco.

Según proyecciones, se espera que la localidad se transforme tal como lo muestra la imagen

PRESENTE

FUTURO



5. Formula de desarrollo

La fórmula que en CAPECO se desarrolla para poder obtener mejores viviendas, es la de obtener mejores ciudades. Para ello, a su vez, es necesario que se cumplan ciertas condiciones en algunos aspectos como:

;;.. Vivienda: La ciudad necesita que sus pobladores accedan a una vivienda bien ubicada, cómoda, segura y que los ayude a progresar.

);. Equipamiento: La ciudad debe de ofrecer a sus pobladores lugares seguros para vivir y trabajar, parques para pasear, espacios para distraerse, buenas escuelas para sus niños, centro de salud, comisarias, lugares donde puedan comprar lo que necesita, entre otros.

r Infraestructura: La ciudad tiene que ofrecer a sus pobladores acceso al agua potable, desagüe, energía eléctrica, teléfono, intemet; debe tener pistas y veredas bien construidas, medios de transporte seguros y cómodos, y un medio ambiente bien cuidado.

~ Gestión: Las ciudad debe ser gobernada por personas capaces y honestas, que tengan visión de futuro y sepan qué se necesita para desarrollarla.

');- Gente: La ciudad necesita que su gente la cuide y participe activamente en su desarrollo.

En cuanto a la formula que se propone para el desarrollo de más viviendas, ésta se compone por la búsqueda inicial del cumplimiento de ciertas caracteristicas:

;,;.. Suelo: Las municipalidades deben de decidir en qué lugares alojar a quienes hoy no tienen vivienda, y a los hijos de estos hijos cuando ellos decidan tener la suya.

~ Servicios: Toda vivienda debe de contar desde que se construye con agua, desagüe, luz, teléfono, intemet, etc.

> Financiamiento: Las personas con su ahorro y con el financiamiento público o privado, deben poder hacer posible su aspiración a tener una vivienda.

;.... Calidad: Toda vivienda debe ser diseñada y edificada por profesionales competentes, utilizando materiales seguros, procesos constructivos eficientes y respetando las normas técnicas.

:,.. Formalidad: La construcción de una vivienda debe ser autorizada por la municipalidad a través de un proceso simple, rápido, eficiente y económico.

Finalmente, para lograr esta visión es necesaria la participación de los diversos actores del sector: gobiernos central y local, colegios de profesionales, empresarios, técnicos, obreros, urbanistas, etc.


COLEGIO DE INGENEROS

COLEGIO DE ARQUITECTOS

CONTRATISTAS

GENl E

PROVEEDORES



EDIFICADORES

GOBIERNO CENTRAL

GOBIERNO LOCAL

_,

MQUillClOS

52

IV. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANO Y ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS EXTERNALIDADES Pilar Giménez Celis

l. Introducción

La producción de suelo urbano en los últimos años ha tomado una relevancia mayor entre los paises de la región, esto debido a que a medida que se van desarrollando las ciudades, la escasez de este recurso (suelo), se hace más evidente. Esta escasez de suelo, además de generar una preocupación en los agentes desarrolladores de políticas de vivienda, ha producido una distorsión dentro del mercado inmobiliario, específicamente en la determinación del precio.

Son por estas razones, y otras adicionales, por lo que resulta necesario analizar las consecuencias que ocasiona la insuficiencia de espacios para construir. Además que, a partir de dicho análisis, se puedan determinar las medidas que permitan sobrellevar este problema.

2. Las externalidades urbanas

Se entiende que toda sociedad está compuesta por individuos los cuales buscan siempre, económicamente hablando, satisfacer sus necesidades, por ello realizan


-

Haciendo Ciudades Sostenible&

una serie de actividades productivas, .como agricultura, pesquería, comercio, entre otros . Sin embargo la realización de cada actividad tiende a afectar a las otras indirectamente, ya sea para bien ·o ~para ·mal. Este hecho se denomina como externalidad. Específicamente, una extemalidad es un efecto positivo o negativo que se genera de fonna indirecta por parte de la actividad de algún agente, pero éste no se hace responsable de dicho efecto.

En el contexto urbano se presenta esta situación de extemalidad, propiamente entre sectores. Una forma práctica de entenderlo podria hacerse en base a la siguiente gráfica.

1

COMERCIO o

VIVI~NOA

o ,-;

.:;.1-;.

~ o ~ % ~

S e;; '?-a. ~ ;r~ ~ ~· 'ó ~ ~

(•) Canal de.ooto 1 (-)Congestión ----7 o ( +) Productos terminados 1 (-)Contaminación

INDUSTRIA

En la gráfica se toma en consideración tres sectores: vivienda, comercio e industria. Como se puede observar, el sector vivienda genera efectos indirectos a los demás sectores, en este caso industria y comercio. Para el primero de estos (industria), el efecto indirecto por parte del sector vivienda es positivo, ya que crea más mano de obra; mientras que para el segundo el efecto es negativo, ya que genera una mayor cantidad de hurtos.

Con este ejemplo queda claro de que, el sector vivienda puede generar tanto efectos positivos como negativos. Precisamente este último efecto, es el que las entidades chilenas buscaron minimizar. Por ello se instauró el sistema conocido como la uplanificación por zonificación".



3. Planificación Por Zonificación

El sistema de la "planificación por zonificación'', se enmarcó en el DFL. 458 en 1975 y en el DS. 4 7 en 1992. El plan busca el manejo de las externalidades basado en un trato del territorio de manera diferenciada. Esto consiste en defmir, dentro de todo el territorio, que área es rural y que área es urbana, de manera que éstas se encuentren separadas por un espacio denominado "limite urbano''. El plan señala que solo se puede construir en el área determinada como zona urbana. Las construcciones in m o biliarias (para vivienda) , que se realicen en dicha zona, estarán condicionadas a ciertas normas de edificación diferenciada. Por otra parte, las construcciones de infraestructura industrias y comercio también estarán determinadas por una normativa.

ACTUAL MODELO PLANIFICACIÓN POR ZONIFICACIÓN

Área Rural

Este sistema de determinación de áreas ha sido aplicado a nivel nacional en Chile, y su incidencia se puede apreciar en la siguiente gráfica.

PLAN REGULADOR COMUNAL_ TOTAL PAÍS

16, 4.6% • VIGENTE O CON Vigentes o con

ACTUALIZACION RECIENTE actualización reciente: 115

97,28.0% !llS, 33.2.% • EN ACTUALIZACION En Actualización : 118

En Formulación: 97

PRC EN FORMULACION No Existe: 16

W comunas de Chile 346 SIN PRC


'


La gráfica toma a cuenta a todas las comunas existentes en Chile, las cuales ascienden a 346. Para tener una idea del alcance del plan de zonificación implementado en Chile, podemos ver que solo 4.6%, que representa unas 16 comunas, no han adoptado aún el plan. De forma que se puede decir que el plan se ha adoptado casi en la totalidad del país. Algo que resulta importante de rescatar de estos datos, es que un 28% de las comunas se encuentran aún en proceso de formulación del plan para su localidad, mientras que el resto, o tienen vigente el plan o está en actualización del mismo.

El énfasis en la instauración del plan viene por el lado de que una ordenación de la construcción y edificación, termina generando una reducción de las extemalidades mencionadas anteriormente.

Sin embargo la planificación no acaba ahí, en Chile también se ha desarrollado un plan regional, el cual conforma un plan para las 15 regiones que posee el país. Además, existe también, un plan de regulación intercomunal, el cual toma presencia en situaciones donde el desarrollo de las actividades de las comunas están muy interrelacionadas.

Plan Regional de Desarrollo Urbano -=-- --

Estado Canticlad. . Estado Cantidad ... .- - -·· .

Vigentes: 2 Vigentes o con

12 Regiones 11 y IV actualización reciente:

En Estudio: 1 En Actualización: 4

En Tramitación: 11 En Formulación 20

No existe: 1 36

{XIV)

Si bien, este plan de zonificación instaurado en Chile ha generado una reducción de las externalidades propias del desarrollo de la sociedad, también ha conllevado a contraer ciertos problemas, propios de su mecanismo. Entre los problemas más incidentes tenemos:

~ Requiere gran cantidad de información, no siempre disponible. Eso es propio de las características del plan. Esto debido a que por ejemplo, el delimitar zonas por actividades es solo posible obteniendo un cierto número de variables especificas, las cuales por lo general o no existen o su obtención conlleva un gran costo.

> Es centralizada. La idea de esto es que, si bien el plan que se desarrolla es aprobado inicialmente por la comuna o localidad donde se instaurará, el proceso siguiente es la formalización del plan, pero en ello solo intervienen

Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal .. .. . 56


instancias centrales. De manera que se puede distorsionar las condiciones iniciales que tenía el plan y que fueron a pro hadas en las localidades.

};> Es estática. Este problema hace alusión al tiempo que demora la instauración de un plan en una comuna y a la deficiencia que puede tener éste cuando entra en marcha. Esto último es debido a que las condiciones en las cuales se elaboró el plan pueden haber cambiado.

La gráfica siguiente muestra el periodo de elaboración e instauración de nuevos planes. Lo más resaltante de la gráfica, es quizás el ejemplo que un plan puede demorar en instaurarse 12 años, lo cual lleva a tener en consideración la posibilidad de que dicho plan ya no sea adecuado para dicha localidad.

Años que demoró la elaboración y aprobación del PRC Comunas de más de 50.000 habitantes que aprobaron su PRC

posterior a 2009, (información a junio de 2011)

8 ~ 12

11 1

:~ 1

5

4

o 1 2 3 4

1\tt de Comunas

Fuente: Informe Cambios Urbanos (CURSA)-

Años que demora modiflcacl6n del PRC Comunas de rnás de 50.000 habitantes con PRC en modificación a junio de 2011

19

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Fuente: Informe Cambios Urbanos (CURBA)



~ Es adictiva. Este problema consiste en la sobre generación de planes por parte de las instituciones en el gobierno. Esto es propiamente causado por la no elaboración de una distribución ordenada de facultades en relación a la generación de planes de zonificación. Ya que de no existir eso, más de un organismo puede generar un plan para una misma comuna.

Ejemplo Real:

r Plan Regional de Desarrollo Urbano (MINVU) : Macrozonificación y Microzonificación del Borde Costero e

''Fiebre" Interiores (GORE + Subdere +Subsecretaria de Marina) de la _ Áreas turísticas pnoritarias y CEIT (Sernatur)

zonificación l Plan Maestro del Borcle Costero (MOP _OOP) en Chile . Revitalización Borde Costero (Municipalidad)

Planificación de usos de suelo en terrenos de Bienes Nacionales (MBN)

Plan de Intervenciones Urbanas (GORE)

~ Tiene serios efectos redistributivos. El establecer un plan de zonificación genera efecto contrapuesto a lo deseado, ya que termina limitando las decisiones de los agentes, respecto a qué tipo de actividad realizar en su propiedad. Ejemplo de ello son los propietarios de suelos, que por el plan que tiene su comuna, pueden no pertenecer al área urbana, de manera que no pueden desarrollar ciudad y quizás tampoco hacer agricultura, eso si es que se encuentra cerca de la ciudad. De manera que se genera una especie de redistribución de la riqueza no deseada.

Adicionalmente al análisis, podria decirse que dicha zonificación termina vulnerando algunas garantías constitucionales enmarcadas dentro en la constitución chilena, entre ellas podriamos mencionar: el derecho de propiedad, el derecho a la no discriminación arbitraria y el derecho a ejercer una actividad económica.

Vulnera garantías constitucionales


Derecho de propiedad

Derecho a la no discriminación arbitrarla

Derecho de ejercer una actividad económica

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