MÉTODO DE COMPARACIÓNv-valoraciones.es/wp-content/uploads/2016/09/METODO-DE-COMPAR… · El método de comparación es el método más directo de los métodos válidos para el cálculo

MÉTODO DE COMPARACIÓN

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Aplicabilidad del método de comparación Definido en el artículo 20 de la OM.

1 El método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente. 2 Podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

El método de comparación es el método más directo de los métodos válidos para el cálculo del valor de un inmueble. Siempre que se pueda demostrar la existencia de un mercado y se disponga de datos suficientes de inmuebles comparables se deberá utilizar esta metodología. En caso contrario se utilizarán los otros métodos descritos en la OM. Requisitos para la utilización del método de comparación Definido en el artículo 21 de la OM.

1 Para la utilización del Método de comparación será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

UVE comprobará que existen transacciones en el mercado correspondiente

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la

zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

UVE obtendrá datos de las llamadas a los teléfonos que figuran en los carteles de oferta en inmuebles cercanos al tasado (obtenidos durante la visita). A continuación, se obtendrán datos de portales inmobiliarios. Puesto que el universo de comparables suele oscilar entre 6 y 30 unidades, intentaremos obtener información de, al menos, el 90% del total de ofertas de inmuebles comparables para evitar un error de muestreo inaceptable.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Procedimiento de obtención de datos:

Búsqueda en portales de internet y en carteles en la zona

Los datos que falten en cada uno de los comparables se completarán mediante llamadas telefónicas a los vendedores

2 Adicionalmente, para la utilización del método de comparación para la valoración de inmuebles crédito para hipotecario serán necesarios, los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la

evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos años anteriores a la fecha de valoración.


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b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Dichos requisitos son ampliamente descritos en el apartado 4.1 Conocimiento del mercado inmobiliario. En ese apartado se describen los sistemas y datos de que dispone UVE Procedimiento de cálculo del valor con comparación

Definido en el artículo 22 de la OM.

1 Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan

en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.

Mediante el Método de Comparación se determina el valor técnico denominado valor por comparación, que permite el cálculo del valor de mercado de un determinado bien y el valor por comparación ajustado, que permite calcular su valor hipotecario. Para la selección de los comparables a incluir en el informe y que den soporte al cálculo por comparación del valor del inmueble, es fundamental la elección de las variables principales que van a describir el comportamiento del mercado local. Estas variables estarán descritas en el informe para cada uno de los comparables utilizados. La metodología utilizada por UVE se basa en realizar una buena selección de los comparables de forma que sólo sea necesario homogeneizar por el menor número posible de características. El éxito en la aplicación del Método de Comparación se basa en conocer bien cuáles son las características principales que determinan el valor del bien, es decir, las que valorará un posible comprador, y realizar una correcta selección de los comparables en función de esas características. Por último, UVE considera conveniente estimar el grado de error del valor calculado para tomar las medidas que sean necesarias en función de la finalidad de la valoración. Para aplicar el método de comparación es fundamental tener muestras de mercado suficientes (al menos seis) de cada uso y tipología valorados en el informe. Analizamos a continuación las principales variables a considerar para la selección de los comparables y que su ausencia invalida su utilización como comparable.

Fecha de obtención del comparable. Fija las fluctuaciones que, sobre el precio de un comparable, se producen con en el paso del tiempo. Variable muy importante durante ciclos alcistas o ciclos bajistas en los que suelen producirse fuertes fluctuaciones en el precio. Para poder aplicar el método de comparación los comparables deberán tener menos de un año de antigüedad desde la fecha de emisión del informe. Este periodo de un año se verá reducido en épocas de gran incertidumbre o variación de precios, como la actual, no pudiendo ser superior a tres meses. En UVE se realizará un seguimiento de los comparables con el fin de detectar las fluctuaciones del mercado


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Ubicación del comparable. La ubicación del inmueble es la característica con mayor peso en el valor del inmueble. No sólo deben responder los comparables a las mismas características sino que deben, principalmente, ubicarse en un entorno próximo que responda a un mismo mercado. Los principales datos a incluir en el informe para delimitar la zona donde se ubican son: o Dirección, indicando el número de policía y demás datos de identificación. o Código postal o Coordenadas geográficas. En las valoraciones de UVE los comparables irán

georreferenciados de forma que permitan, de una forma fácil, ver la cercanía de los mismos al inmueble valorado.

Uso y tipo del inmueble. Delimitan el mercado al que realmente pertenece el inmueble. o En el caso de uso residencial serán mercados distintos las viviendas construidas en

bloque o manzana cerrada o si son unifamiliares en hilera, adosada, pareada o aislada.

o En el caso de locales comerciales hablamos de mercados distintos si están ubicados en edificios de uso mixto de viviendas, en edificios de uso exclusivo comercial, en centros comerciales o en mercados.

o En el caso de las oficinas hablamos de mercados distintos si se sitúan en edificios mixtos de viviendas, o en edificios exclusivos de oficinas o si su ubicación es en edificios compatibles con industrial.

o Para el caso de inmuebles con uso industrial tendremos que distinguir entre aquellos ubicados dentro de polígonos industriales ó núcleos urbanos y los que se sitúan fuera de ambos ámbitos.

o En el caso de fincas rústicas hay que distinguir entre fincas de secano y fincas de regadío

Producto. El producto al que pertenece el inmueble limita la demanda a la que está destinado. Un apartamento nunca será una opción para una familia numerosa. Es importante que siempre se comparen productos semejantes.

Superficie del inmueble. Es la variable que va a centrar y definir cuál es el producto a comparar. En los comparables se indicará su superficie y si esta es útil o construida. La homogeneización se realizará con inmuebles situados en el mismo rango de superficies.

Antigüedad y estado de conservación. Variable que se utilizará más en la homogeneización que en la selección del inmueble. En los comparables se reflejarán los siguientes datos o Edad - Variable numérica que especifica la edad en años de la vivienda o del edificio

que la contiene. o Años reforma - edad que ha transcurrido desde la última reforma realizada sobre el

inmueble. o Estado de conservación – cuantificada de forma gradual.

Calidad del producto. Donde se definirán la calidad constructiva, graduada en cinco tramos.

Valores. Se reflejarán los siguientes datos o Precio de oferta (unitario y total) o Precio de compraventa (si se dispone de él) o Renta mensual (en el caso de inmuebles alquilados) o Precio resultante de la negociación simulada, en su caso o Siempre se reflejará la información facilitada y el precio deduciendo las posibles

comisiones o el precio de los anexos (garajes, trateros) dejando claro en el apartado observaciones el precio de los mismos.

Fuente de información. En todos los inmuebles se hará constar la fuente de información así como el teléfono de la persona que ha facilitado la información. Dependiendo de la fuente se considerarán en la homogeneización los gastos de comercialización. Las fuentes de información pueden ser:


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o Información de primera mano sobre operaciones de compra. o Publicaciones especializadas. o Internet o Anuncios en los periódicos. o Consulta con promotores. o Consulta con Arquitectos o Aparejadores municipales. o Consultas con Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. o Consultas a los fabricantes (para maquinaria y mobiliario). o La obtención de la información debe hacerse de forma que no ofrezca dudas o

posibles interpretaciones, y el objetivo de cada consulta es conocer la mayor cantidad de características posibles.

Equipamientos. Instalaciones y equipamientos de que disfrute el inmueble valorado, como ascensor, instalaciones deportivas, calefacción, aire acondicionado, vistas, exterior o interior, densidad peatonal, fachada, etc.

Distancias a puntos relevantes del entorno. Se calcularán las distancias a estaciones de tren o metro, o paradas de autobús, parques, playas, mercados o cualquier punto relevante dentro del entorno del inmueble a valorar que pueda tener influencia en su valor.

Variables específicas de cada tipo de inmueble. Para cada tipología de inmueble existirán una serie de características propias que también deberá reflejar el informe. Estas variables serán importantes en la selección de los comparables a considerar en la homogeneización. Estas características se detallan a continuación.

Calidad del dato obtenido: Se indicará la calidad de los datos de cada comparable siguiendo los criterios de la Asociación Española de Análisis de Valor.

Los comparables incorporarán, siempre que sea posible, una foto de su fachada. En el siguiente cuadro se incluye un ejemplo de la información que se facilitará en el informe. Existen datos internos que no figurarán en el informe pero sí se conservarán en la base de datos de UVE como, el número de teléfono, si ha sido posible acceder al inmueble, características sociales del inmueble, comentarios internos, incidencias en la negociación simulada del precio, etc.

Sistemáticamente se realizarán auditorías sobre los testigos aportados mediante la llamada a la fuente de información para la confirmación de los datos reflejados. Todos los comparables llevarán la fecha en que se obtuvo la información, el precio de oferta o compraventa y la fuente que ha facilitado la información. Las características de los comparables reflejadas en los informes son:

Calle Núm. Bloq. Portal Piso Letra Municipio Provincia

16 3º 24 MADRID MADRID

Nº Dormitorios: 3 3 3 SI

Spf. útil: 85,12 m2 116,23 m2

Edad: 60 años 5 Años Medio

Interior/Exterior Exterior Norte NO

Calefacción SI SI Medio

Valor unitario: 2.027,45 OFERTA (euros):

VIVIENDA

Calidad const.:

09/03/2011

Observaciones:

235.650

Vistas:

Orientación: Aparcamiento

C.P.

28004

Ascensor: SI

Spf. Cons. ZC:

Estado conserv.:Ult. Reforma:

Spf. construida: 105,56 m2

Número de baños:

1MARQUÉS DE LA ENSENADA

FUENTE: PARTICULARFECHA:


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Para todosSuperficie (una de ellas)

Precio de oferta

Corrección

Ubicación (dirección completa o georreferenciación)

Antigüedad

Estado de conservación

Reformas

Instalaciones

Acabados

Fuente (API, particular,Etc)

Distancias a metro, ferrocarril, autobus y puntos singulares

TF de la fuente o correo elctronico

(Transacción, Oferta y Oferta negociada)

En viviendastipología

nº de dormitorios

nº de baños y aseos

Calefacción

Aire acondicionado

Años desde la última reforma importante

Calidad constructiva

Zonas comunes

Orientación

Vistas

Zonas comunes

En unifamiliares y adosadasSuperficie de parcela

Piscina

Instalaciones deportivas en parcela propia

Jardines de especial valor

Superficies por planta

En pisosPlanta

Dotación aparcamiento

Ascensor


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Plazas de garaje Tamaño plaza

Facilidad de aparcamiento

Antigüedad inmueble (estimada en Street View)

Tipología

En localesFachada

Esquina

Densidad peatonal

% Planta baja

Accesibilidad

Altura libre en PB

Salida de humos

Inclinación de la calle en fachada

Superficie en PB, en sótanos y en plantas superiores

Cambio de nivel en PB

Carácter comercial del entorno

Locales en Centro ComercialPlanta en relación al acceso al CC

En oficinasExclusivo/no exclusivo

Falso suelo

Falso techo

nº Ascensores

Calidad fachada

Calidad instalaciones

Tipo de fachada

Representatividad

Dotación de plazas de garaje

En Naves IndustrialesTipo de nave

% oficinas

Calidad fachada

Tipo de cubierta

Calidad de instalaciones

Luces estructurales

Superficie de parcela


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El informe reflejará el sistema de homogeneización utilizado para establecer el valor de mercado por comparación y sus resultados (descrito en el apartado b) de este documento), así como los datos sobre la situación del mercado (oferta, demanda) que se hayan considerado a la hora de establecer un valor del inmueble por el método de comparación.

b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

La datos se obtendrán por consulta a portales inmobiliarios, páginas web de inmobiliarias e intermediarios, llamadas a teléfonos de los carteles de venta, visitas a casetas de venta y consulta a Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la zona. En los casos en que sea necesario completar la información necesaria se llamará por teléfono o se visitará el inmueble correspondiente. Antes de proceder a la selección de los comparables se analizará la composición de los inmuebles en oferta en la zona para determinar la frecuencia de determinados programas o tipologías. Por ejemplo, en viviendas se calculará el número de estudios, y viviendas de uno, dos, tres y cuatro o más dormitorios en oferta, como mínimo, de uno de los portales inmobiliarios más representativos. Pruebas de coherencia: Se realizarán las siguientes pruebas de coherencia en viviendas:

Relación entre el programa y la superficie construida, relación entre la edad y la dirección.

Se comprobará si la vivienda en oferta muestra valores fuera de lo habitual en el entorno para sus características.

c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra

anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para créditos hipotecarios, los que puedan incluir elementos especulativos.

Selección de la muestra:

Viviendas y locales: se detalla en documento aparte

Oficinas. Se eliminarán todas las ofertas de oficinas que no tengan las mismas características de inmueble a tasar en lo referente a:

Ubicación: si no están en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona de comparables homogéneos.

Tipología. No se utilizarán datos de oficinas en edificio exclusivo para valorar oficinas en edificio mixto ni viceversa.

Naves. Se eliminarán todas las ofertas de naves que no tengan las mismas características de inmueble a tasar en lo referente a:

Ubicación: si no están en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona de comparables homogéneos.

Superficies: si no tienen una superficie comprendida entre el 25% y el 400% de la superficie del inmueble tasado.


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Plazas de garaje. Se eliminarán todas las ofertas de plazas de garaje que no tengan las mismas características de inmueble a tasar en lo referente a: o Ubicación: si no están en la misma zona previamente delimitada por UVE como zona

de comparables homogéneos o más de 500 m de la plaza a valorar. En la selección no se considerarán aquellas ofertas o compraventas que, por sus características, no respondan a situaciones normales de oferta y demanda o estén sujetas a condiciones que las separen del libre mercado. Tampoco se considerarán para la finalidad garantía hipotecaria ningún elemento especulativo. Los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones se describen en el apartado j), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicación de la OM ECO/805 /2003. Simulación de compra: En mercados en los que haya incertidumbre sobre la relación entre las ofertas y los precios finales de compra, el tasador intentará simular el interés en la adquisición del inmueble y realizará contraofertas (o sugerencias de precio máximo para realizar su visita) sobre varios inmuebles en oferta seleccionados como comparables.

d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes

y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. Para UVE, la mejor forma de obtener una comparación precisa es comparar inmuebles idénticos. En general, intentaremos hacer una selección muy estricta que permita evitar el paso de la homogeneización. Cuando no sea posible, la selección de comparables se hará de forma que minimice el número de características sobre las que sea necesario homogeneizar.

Comprobaciones sobre los datos obtenidos.

Realizaremos, como mínimo las siguientes comprobaciones: 1) Búsqueda en el catastro para obtener la superficie catastral y la edad del

edificio en el que se encuentra el inmueble. Esto nos permite contrastar la

superficie indicada en el anuncio o facilitada por el vendedor y la edad del

inmueble (este dato es de los menos fiables de los proporcionados por los

vendedores)

2) Visita por Street View de Google Earth para comprobar el tipo de fachada de

cada comparable y para contrastar la edad del edificio.

3) Llamada a los testigos con datos incompletos

4) Simulación de negociación o contraoferta: En, al menos, tres de los

comparables se debe realizar una o varias llamadas para tantear la

posibilidad de rebajar el precio solicitado por el vendedor.

En el caso de discrepancia entre la superficie catastral y la reflejada en la oferta, el tasador elegirá la mayor de ambas salvo que existan otros datos que permitan estar seguros de que es más probable la menor. Estos datos de contraste pueden ser el número de dormitorios, las fotografías o una conversación telefónica con la fuente primaria o, en el caso de


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viviendas unifamiliares y adosadas, una comprobación de la superficie en google earth o en un parcelario.

Pruebas de coherencia.

Se realizarán las siguientes pruebas de coherencia:

- Relación entre el programa y la superficie construida,

- Relación entre la edad y la dirección.

- Relación entre la edad del edificio y la fachada observada en

visita exterior o en Street View

- Relación entre el estado de conservación y fecha de la última

reforma con las fotografías de la oferta

- Se comprobará si el comparable muestra valores fuera de lo

habitual en el entorno para sus características.

Si los resultados de dichas pruebas dieran ocasión a pensar que algún dato es incorrecto el tasador deberá llamar al fuente primaria e intentar averiguar la razón de la incoherencia y, eventualmente, corregirla. Si la incoherencia no puede corregirse, el tasador considerará la posibilidad de descartar el comparable. En el caso de comparables que incluyan una o dos plazas de garaje, se corregirá el precio

de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de

mercado de las plazas de garaje correspondientes. En el caso de comparables que incluyan

trasteros, se corregirá el precio de oferta de la vivienda disminuyendo su importe en la

cantidad que corresponda al valor de mercado de los trasteros correspondientes. En el caso

de viviendas aisladas con piscina, se corregirá el precio de oferta de la vivienda

disminuyendo su importe en la cantidad que corresponda al valor de mercado de piscina

correspondiente. En el caso de ofertas procedentes de API se reducirá la oferta en el

importe correspondiente a la comisión del API (para inmuebles individuales generalmente

entre el 3% y el 5%). En, al menos, tres de las ofertas el tasador realizará una simulación de

compra para estimar el porcentaje de descuento en el proceso de negociación del precio en

la zona. Una vez estimado el descuento se aplicará al resto de ofertas.

La homogeneización se hará de la siguiente forma:

1) Sobre el gráfico de dispersión que relacione el precio de oferta corregido con la

superficie, se calculará la línea de tendencia para la regresión simple lineal y se

aplicará la corrección por superficie a cada comparable. Cuando haya más de un

tipo de superficie en el inmueble a valorar o en los comparables (terrazas en

viviendas , plantas diferentes a la baja en locales y naves, etc) se homogeneizará

primero por la superficie total y luego por la superficie parcial que caracterice

mejor la diferencia (planta baja en locales, terrazas en pisos, superficie de terreno

en chalets, etc)

2) El tasador elegirá por el orden que se indica a continuación para cada tipo de

inmueble las características que van a usarse para homogeneizar


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3) Sobre el gráfico de dispersión que relacione el precio de oferta corregido por

superficie obtenido en 1) con la primera variable elegida, se calculará la línea de

tendencia para la regresión simple lineal y se aplicará la corrección por dicha

variable a cada comparable.

4) Sobre el gráfico de dispersión que relacione el precio de oferta corregido

obtenido en 3) con la segunda variable elegida, se calculará la línea de tendencia

para la regresión simple lineal y se aplicará la corrección por dicha variable a

cada comparable.


obtenido en 4) con la tercera variable elegida, se calculará la línea de tendencia


cada comparable.


obtenido en 5) con la cuarta variable elegida, se calculará la línea de tendencia


cada comparable y así se seguirá sucesivamente con el resto de variables

elegidas

Sobre el resultado obtenido en 6) se añadirán, en su caso, los importes que correspondan a plazas de garaje, trasteros o piscinas incluidos en el inmueble a valorar. El orden de elección de las variables para homogeneizar será, preferiblemente, el siguiente, aunque se podrá cambiar el orden de alguna de las variables si resultara necesario en algún caso: VIVIENDAS:

1) Comenzará por la superficie de la vivienda

2) En el caso de viviendas adosadas y aisladas seguirá con la superficie de la parcela

3) Continuará con la edad del edificio (la edad del edificio suele estar fuertemente asociada a

factores de localización)

4) Continuará con las distancias que resulten significativas

5) Continuará con los años desde la última reforma (en el caso de una vivienda que no se halla

reformado nunca, los años desde la última reforma coincidirán con la antigüedad del edificio)

6) Seguirá con el resto de variables que describen la vivienda (planta, ascensor, zonas comunes,

calefacción, aire acondicionado, calidad acabados, estado de conservación, etc) empezando

por las que influyan más en el valor

7) Por último incorporará otros parámetros si los considera necesarios

LOCALES:

1) Comenzará por la superficie del local y seguirá con las superficies parciales más significativas

2) Continuará por la densidad peatonal

3) Continuará con la edad del edificio (está asociada a factores de localización)


5) Seguirá con el resto de variables que describen la forma del local (fachada, % Planta Baja,

fachada/fondo, altura, estado, reforma, esquina, etc) empezando por las que influyan más en

el valor



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OFICINAS: 1) Comenzará por la superficie de la oficina




4) Continuará con los años desde la última reforma Seguirá con el resto de variables que

describen la oficina (calidades de fachada, de instalaciones, planta, ascensor, zonas

comunes, calefacción, aire acondicionado, calidad acabados, estado de conservación, etc)

empezando por las que influyan más en el valor


NAVES:

1) Comenzará por la superficie de la nave y seguirá con las superficies parciales más

significativas (oficinas por ejemplo)




4) Continuará con los años desde la última reforma Seguirá con el resto de variables que

describen la nave (calidades de fachada, de instalaciones, calidad acabados, estado de

conservación, etc) empezando por las que influyan más en el valor


Una vez realizado el proceso de homogeneización procederemos a comprobar que la operación realmente ha producido una homogeneización de los datos calculando la desviación típica de la muestra antes y después del proceso. Método alternativo de homogeneización: Corrección en el caso de locales o comparables con superficies en plantas diferentes de la baja. Cuando sea posible estimar de forma independiente el valor de mercado de las plantas diferentes a la baja porque existan inmuebles independientes de los locales que ocupen plantas en el mismo nivel (oficinas en planta primera o aparcamientos en planta sótano por ejemplo) se puede hacer una corrección previa sobre los comparables con superficies en plantas diferentes a la baja restando de sus precios de oferta corregidos por el efecto de API o intermediarios el resultado de multiplicar sus superficies en plantas diferentes a la baja por los precios unitarios calculados de forma independiente para usos alternativos que ocupen las mismas plantas y que correspondan a cada una de ellas. El resultado serían ofertas corregidas sólo para la superficie de planta baja y el resultado de la homogeneización el precio de la planta baja del local a valorar. Si el local a valorar tuviera superficies en plantas diferentes a la baja habría que sumar al valor de su planta baja los valores correspondientes a cada una de las otras plantas.

e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.


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El valor de mercado es el precio más probable que se obtendría en un proceso de venta normal del inmueble. El precio se forma por la interacción de la oferta y la demanda en función de la información disponible. Los pasos del método de comparación anteriores permiten, si se realizan correctamente, conocer aproximadamente la situación de la oferta. Los precios de transacción están en la zona de precios en la que coinciden oferta y demanda. Como no es fácil disponer de datos de la demanda tenemos que delimitar la zona de precios de transacción por otros métodos. UVE propone utilizar una estimación del porcentaje que corresponde a los inmuebles vendidos en un plazo de tres meses en relación al total de inmuebles del mismo tipo en oferta en ése momento. Por ejemplo, si en un momento dado, el número de viviendas vendidas en tres meses fuera el 5% del total de las viviendas ofrecidas en el portal inmobiliario con más ofertas, proponemos fijar el valor de mercado dentro del intervalo de precios que corresponda al 5% de viviendas en oferta (después de la homogeneización) con precios más bajos. La determinación del número de viviendas vendidas puede hacerse utilizando datos de los Colegios de Registradores aunque corresponda a áreas más extensas que las delimitadas, en cada caso, como áreas de ubicación de comparables por UVE. A pesar de que somos conscientes de que la estimación del porcentaje de inmuebles vendidos cada tres meses no puede hacerse con gran precisión, creemos que determinar el precio de venta de esta forma permite distinguir entre épocas en las que las ventas son escasas y épocas con ventas abundantes y que es un procedimiento considerablemente mejor que calcular una media de ofertas o proceder a estimar descuentos sobre las ofertas que siempre resultan más arbitrarios y que no pueden ser verificados ni siquiera de forma aproximada. Estimación del grado de error tras la aplicación de la homogeneización: Tras homogeneizar, el grado de error de la estimación se calculará como resultado de dividir la desviación típica por la media del conjunto de datos de ofertas homogeneizadas y se expresará en porcentaje Para mejorar la comprensión de la metodología propuesta se adjunta un ejemplo ficticio. Consiste en la valoración de una vivienda con las siguientes características:

Ubicación: paseo de Embajadores 164, planta segunda en Madrid.

Superficie construida con zonas comunes: 110 m2 más 4 m2 de terraza

4 dormitorios y dos baños

45 años de antigüedad aproximadamente (dato estimado)

Ascensor y calefacción central

Calidad de acabados media alta

Baños y cocinas recientemente reformados (hace menos de dos años)

Zonas comunes: jardín interior en patio de manzana

Orientación Norte

Vistas: no relevantes. Hemos elegido la valoración de una vivienda en una zona antigua de Madrid porque presenta mayores dificultades en la comparación por ser típicamente menos homogéneas que los barrios construidos en la misma época, lo que nos permite desarrollar con más precisión el proceso de homogeneización. En primer lugar, consultamos un portal inmobiliario (en este caso Idealista) y obtenemos los siguientes datos generales para el barrio de Delicias en el distrito de Arganzuela:


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Hay dos características a destacar: el porcentaje de viviendas en alquiler (el 21,53% frente al 24,5% de la Comunidad de Madrid y el 30,86% de Madrid capital) y el porcentaje de viviendas de 4 dormitorios o más (el 17,11% del total). Las viviendas predominantes en oferta son de dos y tres dormitorios. Para los propietarios de viviendas de 4 dormitorios es una buena noticia en estos tiempos de crisis inmobiliaria. El porcentaje de viviendas en alquiler es mayor cuanto menor es el número de dormitorios. De las 54 viviendas de cuatro dormitorios o más, hemos identificado como comparables a la nuestra 18 viviendas. Son las siguientes:

Tipo Vía Dirección Número Planta C. Postal Municipio

Calle Embajadores 135 6 28045 Madrid



Calle Jaime el Conquistador 2 3 28045 Madrid

Plaza Jose de Villarreal 4 5 28045 Madrid

Calle Torres Miranda 19 4 28045 Madrid

Paseo Delicias 106 6 28045 Madrid




Calle Alonso Carbonell 2 1 28045 Madrid

Calle Alonso Carbonell 7 3 28045 Madrid

Calle Eugenio Selles 3 4 28045 Madrid


Calle Alejandro Ferrant 5 4 28045 Madrid

Calle Alejandro Ferrant 5 1 28045 Madrid

Calle Batalla del Salado 30 2 28045 Madrid

Calle General Palanca 32 1 28045

Todas ellas tienen 4 o más dormitorios, superficies comprendidas entre 88 m2 y 137,5 m2 y están ubicadas en el mismo barrio

Datos generales de las ofertas del Distrito de Arganzuela Barrio Delicias (15-04-2015)

Viviendas Alquiler Venta Total % en alquiler

% de cada

clase

Estudios 8 1 9 88,89% 2,65%

1 Dormitorio 16 43 59 27,12% 17,40%

2 dormitorios 30 82 112 26,79% 33,04%

3 dormitorios 15 86 101 14,85% 29,79%

4 dormitorios o más 4 54 58 6,90% 17,11%

Total 73 266 339 21,53% 100,00%


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La situación de los comparables es la siguiente:

Vamos a realizar ahora las correcciones por simulación de compra, API y por llevar incluido el precio algún anexo (en nuestro caso se trata de trasteros)

Dirección Nº Edad Reforma Nº Dorm Nº Baños Estado Calidad Aparcam. Sup. C zc Oferta

1 Embajadores 135 58 58 4 1 Malo Malo No 130,00 258.000,00

2 Embajadores 143 70 70 4 1 Medio Medio No 95,00 165.000,00

3 Embajadores 136 65 2 5 1 Bueno Bueno No 126,00 340.000,00

4 Ja ime el Conquistador 2 55 20 4 2 Medio Medio No 130,00 262.100,00

5 Jose de Vi l larreal 4 63 20 4 2 Medio Medio No 98,00 195.000,00

6 Torres Miranda 19 60 60 5 1 Malo Malo No 81,00 185.000,00

7 Del icias 106 71 25 4 1 Medio Medio No 85,00 200.000,00


9 Del icias 93 60 8 4 2 Bueno Bueno No 107,00 320.000,00

10 Del icias 114 49 1 4 2 Muy bueno Muy bueno No 140,00 320.000,00

11 Alonso Carbonel l 2 45 1 4 2 Bueno Bueno No 130,00 360.000,00

12 Alonso Carbonel l 7 62 62 4 2 Medio Medio No 119,00 215.000,00

13 Eugenio Sel les 3 40 7 4 2 Bueno Bueno No 115,00 259.000,00


15 Alejandro Ferrant 5 60 60 4 2 Medio Medio No 110,00 245.000,00

16 Alejandro Ferrant 5 60 5 5 2 Bueno Bueno No 123,00 276.000,00

17 Batal la del Sa lado 30 42 1 4 2 Bueno Bueno No 120,00 360.000,00

18 General Pa lanca 32 60 20 4 2 Medio Medio No 140,00 270.000,00


15

Si analizamos mínimamente los datos en bruto veremos que la desviación estándar es grande (el 22,46 % de la media) lo que indica una gran dispersión de precios. Esta situación es típica de las zonas poco homogéneas y ha empeorado desde el comienzo de la crisis porque todavía hay ofertas de venta con precios de 2007 junto con otras en las que los precios han bajado considerablemente. En vista de esta situación y que el número de comparables es elevado puede ser conveniente hacer más estrictos los criterios de selección. En nuestro caso, eliminaremos las viviendas con un solo baño y las que estén fuera del rango de superficies comprendido entre 100 m2 y 130 m2. El resultado es:

Dirección Nº Oferta Oferta Anexos Desc.estimado Oferta C.

1 Embajadores 135 258.000,00 258.000,00 3.000,00 6,00% 239.700,00

2 Embajadores 143 165.000,00 165.000,00 0,00 9,00% 150.150,00

3 Embajadores 136 340.000,00 340.000,00 0,00 6,00% 319.600,00

4 Ja ime el Conquistador 2 262.100,00 262.100,00 0,00 6,00% 246.374,00

5 Jose de Vi l larreal 4 195.000,00 195.000,00 0,00 9,00% 177.450,00

6 Torres Miranda 19 185.000,00 185.000,00 0,00 6,00% 173.900,00

7 Del icias 106 200.000,00 200.000,00 0,00 6,00% 188.000,00

8 Del icias 91 260.000,00 260.000,00 0,00 9,00% 236.600,00

9 Del icias 93 320.000,00 320.000,00 3.000,00 6,00% 297.980,00

10 Del icias 114 320.000,00 320.000,00 0,00 6,00% 300.800,00

11 Alonso Carbonel l 2 360.000,00 360.000,00 0,00 6,00% 338.400,00


13 Eugenio Sel les 3 259.000,00 259.000,00 0,00 6,00% 243.460,00

14 Del icias 100 255.000,00 255.000,00 0,00 6,00% 239.700,00

15 Alejandro Ferrant 5 245.000,00 245.000,00 0,00 9,00% 222.950,00


17 Batal la del Sa lado 30 360.000,00 360.000,00 0,00 9,00% 327.600,00

18 General Pa lanca 32 270.000,00 270.000,00 0,00 6,00% 253.800,00

min 150.150,00

media 244.984,67

máx 338.400,00

Desv. Estándar 55.023,38

Error por dispersión 22,46%


16

Ahora el error inicial por dispersión es algo menor aunque sigue siendo relativamente alto

Comenzamos homogeneizando con las superficies adoptada y de terrazas.

La ecuación de la línea de tendencia sugiere sumar o restar 1.504 euros por cada m2 de diferencia en superficie. Si hacemos esta corrección obtenemos:

Dirección Nº Oferta Oferta Anexos Desc.estimado Oferta C.

4 Jaime el Conquistador 2 262.100,00 262.100,00 0,00 6,00% 246.374,00

8 Del icias 91 260.000,00 260.000,00 0,00 9,00% 236.600,00

9 Del icias 93 320.000,00 320.000,00 3.000,00 6,00% 297.980,00



13 Eugenio Sel les 3 259.000,00 259.000,00 0,00 6,00% 243.460,00

14 Del icias 100 255.000,00 255.000,00 0,00 6,00% 239.700,00



17 Batal la del Sa lado 30 360.000,00 360.000,00 0,00 9,00% 327.600,00

min 202.100,00

media 260.632,40

máx 338.400,00



Sup. C zc Oferta C.

4 130,00 246.374,00

8 100,00 236.600,00

9 107,00 297.980,00

11 130,00 338.400,00

12 119,00 202.100,00

13 115,00 243.460,00

14 113,00 239.700,00

15 110,00 222.950,00

16 123,00 251.160,00

17 120,00 327.600,00

y = 1504x + 85112

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

400.000,00

0,00 50,00 100,00 150,00


17

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 17,34% al 17,07% del precio medio. La media de precios corregidos disminuye de 260.362 a 250.555 euros reflejando que la superficie de nuestra vivienda es algo inferior a la media de los comparables. Vamos a homogeneizar por superficie de terraza:

La ecuación de la línea de tendencia sugiere que sumemos o restemos 8.229,2 euros por cada m2 en que difiera la superficie de terraza. La corrección parece excesiva para una terraza, pero la existencia o no de terraza podría estar asociada a una tipología del edificio un poco diferente.

Sup. C zc Oferta C. Corrección Oferta C 2

4 130,00 246.374,00 -30.080,00 216.294,00

8 100,00 236.600,00 15.040,00 251.640,00 min 188.564,00

9 107,00 297.980,00 4.512,00 302.492,00 media 250.555,60

11 130,00 338.400,00 -30.080,00 308.320,00 máx 312.560,00

12 119,00 202.100,00 -13.536,00 188.564,00 Desv. Estándar 42.775,27

13 115,00 243.460,00 -7.520,00 235.940,00 Error por dispersión17,07%

14 113,00 239.700,00 -4.512,00 235.188,00

15 110,00 222.950,00 0,00 222.950,00

16 123,00 251.160,00 -19.552,00 231.608,00

17 120,00 327.600,00 -15.040,00 312.560,00

Sup Terr Oferta C 2

4 0,00 216.294,00

8 0,00 251.640,00

9 4,00 302.492,00

11 8,00 308.320,00

12 0,00 188.564,00

13 8,00 235.940,00

14 0,00 235.188,00

15 0,00 222.950,00

16 0,00 231.608,00

17 6,00 312.560,00

y = 8229,2x + 229160

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00

Sup Terr Oferta C 2 Corrección Oferta C 3

4 0,00 216.294,00 32.916,80 249.210,80

8 0,00 251.640,00 32.916,80 284.556,80 min 203.023,20

9 4,00 302.492,00 0,00 302.492,00 media 262.076,48

11 8,00 308.320,00 -32.916,80 275.403,20 máx 302.492,00

12 0,00 188.564,00 32.916,80 221.480,80 Desv. Estándar 31.368,44


14 0,00 235.188,00 32.916,80 268.104,80

15 0,00 222.950,00 32.916,80 255.866,80

16 0,00 231.608,00 32.916,80 264.524,80

17 6,00 312.560,00 -16.458,40 296.101,60


18

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 17,07% al 11,97% del precio medio y que la media aumenta de 250.555 a 262.076 euros reflejando el hecho de que muchos comparables carecen de terraza. Vamos a homogeneizar por la edad del inmueble en el que se encuentra la vivienda:

La ecuación de la línea de tendencia sugiere sumar 470,98 euros por cada año de antigüedad del edificio. Esto puede parecer contradictorio (que valga más cuanto más antiguo sea el inmueble), pero la antigüedad del inmueble es una variable fuertemente asociada a factores de localización (lo más antiguo se construyó, en muchas ocasiones, en los mejores sitios)

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar aumenta levemente desde el 11,97% al 12,07% del precio medio. Este efecto se produce sobre todo, porque la media (pasa de 262.076 a 257.837 euros) baja más que lo que disminuye la desviación estándar en términos absolutos. La bajada de la media refleja la relativa modernidad de nuestro edificio y casi con seguridad su ubicación relativamente peor que el resto. Ahora, vamos a homogeneizar por las distancias a la boca de metro más cercana. Nuestra vivienda se encuentra a 450 m de la boca de metro (las distancias se muestran en Km.)

Edad Oferta C 3

4 55 249.210,80

8 58 284.556,80

9 60 302.492,00

11 45 275.403,20

12 62 221.480,80

13 40 203.023,20

14 58 268.104,80

15 60 255.866,80

16 60 264.524,80

17 42 296.101,60

Edad Oferta C 3 Corrección Oferta C 4

4 55 249.210,80 -4.709,80 244.501,00

8 58 284.556,80 -6.122,74 278.434,06 min 205.378,10

9 60 302.492,00 -7.064,70 295.427,30 media 257.837,66

11 45 275.403,20 0,00 275.403,20 máx 297.514,54

12 62 221.480,80 -8.006,66 213.474,14 Desv. Estándar 31.121,54

13 40 203.023,20 2.354,90 205.378,10 Error por dispersión12,07%

14 58 268.104,80 -6.122,74 261.982,06

15 60 255.866,80 -7.064,70 248.802,10

16 60 264.524,80 -7.064,70 257.460,10

17 42 296.101,60 1.412,94 297.514,54


19

La ecuación sugiere sumar o restar 149,7 euros por cada m de diferencia de distancia a la boca del metro.

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 12,07% al 7,47% del precio medio y que la media disminuye desde 257.837 a 253.196 euros, reflejando que nuestra vivienda está un poco más lejos de la boca de metro que la media de los comparables. Ahora, vamos a homogeneizar por las distancias a la parada de autobús más cercana. Nuestra vivienda se encuentra a 150 m de la parada de autobús (las distancias se muestran en Km.)

D. metro Oferta C 4

4 0,35 244.501,00

8 0,3 278.434,06

9 0,3 295.427,30

11 0,55 275.403,20

12 0,55 213.474,14

13 0,75 205.378,10

14 0,3 261.982,06

15 0,45 248.802,10

16 0,45 257.460,10

17 0,19 297.514,54

y = -149699x + 320561

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

0 0,2 0,4 0,6 0,8

D. metro Oferta C 4 Corrección Oferta C 5

4 0,35 244.501,00 -14.969,90 229.531,10

8 0,3 278.434,06 -22.454,85 255.979,21 min 228.444,04

9 0,3 295.427,30 -22.454,85 272.972,45 media 253.196,99

11 0,55 275.403,20 14.969,90 290.373,10 máx 290.373,10

12 0,55 213.474,14 14.969,90 228.444,04 Desv. Estándar 18.902,05

13 0,75 205.378,10 44.909,70 250.287,80 Error por dispersión7,47%

14 0,3 261.982,06 -22.454,85 239.527,21

15 0,45 248.802,10 0,00 248.802,10

16 0,45 257.460,10 0,00 257.460,10

17 0,19 297.514,54 -38.921,74 258.592,80

D. autob Oferta C 5

4 0,083 229.531,10

8 0,046 255.979,21

9 0,046 272.972,45

11 0,14 290.373,10

12 0,14 228.444,04

13 0,061 250.287,80

14 0,059 239.527,21

15 0,097 248.802,10

16 0,097 257.460,10

17 0,44 258.592,80

y = 17694x + 251058

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5


20

La ecuación sugiere sumar o restar 17,69 euros por cada m de diferencia de distancia a la boca del metro.

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 7,47% al 7,41% del precio medio y que la media aumenta desde 253.196 a 253.711 euros. Ahora, vamos a homogeneizar por las distancias al Paseo de Embajadores. Nuestra vivienda se encuentra en este paseo (las distancias se muestran en Km.)

La ecuación sugiere sumar o restar 17,47 euros por cada m de distancia al Paseo de Embajadores.

D. autob Oferta C 5 Corrección Oferta C 6

4 0,083 229.531,10 1.185,50 230.716,60

8 0,046 255.979,21 1.840,18 257.819,39 min 228.620,98

9 0,046 272.972,45 1.840,18 274.812,63 media 253.711,89

11 0,14 290.373,10 176,94 290.550,04 máx 290.550,04

12 0,14 228.444,04 176,94 228.620,98 Desv. Estándar 18.787,81

13 0,061 250.287,80 1.574,77 251.862,57 Error por dispersión7,41%

14 0,059 239.527,21 1.610,15 241.137,36

15 0,097 248.802,10 937,78 249.739,88

16 0,097 257.460,10 937,78 258.397,88

17 0,44 258.592,80 -5.131,26 253.461,54

D. Pº E Oferta C 6

4 0,02 230.716,60

8 0,15 257.819,39

9 0,15 274.812,63

11 0,099 290.550,04

12 0,099 228.620,98

13 0,3 251.862,57

14 0,17 241.137,36

15 0,16 249.739,88

16 0,16 258.397,88

17 0,4 253.461,54

y = 17470x + 250728

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5

D. Pº E Oferta C 6 Corrección Oferta C 7

4 0,02 230.716,60 -349,40 230.367,20

8 0,15 257.819,39 -2.620,50 255.198,89 min 226.891,45

9 0,15 274.812,63 -2.620,50 272.192,13 media 250.728,01

11 0,099 290.550,04 -1.729,53 288.820,51 máx 288.820,51

12 0,099 228.620,98 -1.729,53 226.891,45 Desv. Estándar 18.694,28


14 0,17 241.137,36 -2.969,90 238.167,46

15 0,16 249.739,88 -2.795,20 246.944,68

16 0,16 258.397,88 -2.795,20 255.602,68

17 0,4 253.461,54 -6.988,00 246.473,54


21

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 7,41% al 7,46% del precio medio y que la media disminuye desde 253.711 a 250.728 euros. Ahora, vamos a homogeneizar por las distancias al Paseo de Santa María de la Cabeza. Nuestra vivienda se encuentra a 570 m de este paseo (las distancias se muestran en Km.)

La ecuación sugiere sumar o restar 27,28 euros por cada m de distancia al Paseo de Santa María de la Cabeza.

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 7,46% al 7,17% del precio medio y que la media disminuye desde 250.728 a 248.000 euros. Ahora, vamos a homogeneizar por el número de dormitorios.

D. Pº SMC Oferta C 7

4 0,3 230.367,20

8 0,75 255.198,89

9 0,75 272.192,13

11 0,7 288.820,51

12 0,7 226.891,45

13 0,65 246.621,57

14 0,75 238.167,46

15 0,9 246.944,68

16 0,9 255.602,68

17 0,3 246.473,54

y = 27278x + 232452

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1

D. Pº SMC Oferta C 7 Corrección Oferta C 8

4 0,3 230.367,20 7.365,06 237.732,26

8 0,75 255.198,89 -4.910,04 250.288,85 min 223.345,31

9 0,75 272.192,13 -4.910,04 267.282,09 media 248.000,21

11 0,7 288.820,51 -3.546,14 285.274,37 máx 285.274,37

12 0,7 226.891,45 -3.546,14 223.345,31 Desv. Estándar 17.785,48


14 0,75 238.167,46 -4.910,04 233.257,42

15 0,9 246.944,68 -9.001,74 237.942,94

16 0,9 255.602,68 -9.001,74 246.600,94

17 0,3 246.473,54 7.365,06 253.838,60

Nº Dor Oferta C 8

4 4 237.732,26

8 4 250.288,85

9 4 267.282,09

11 4 285.274,37

12 4 223.345,31

13 4 244.439,33

14 5 233.257,42

15 4 237.942,94

16 5 246.600,94

17 4 253.838,60

y = -10089x + 290373

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

0 1 2 3 4 5 6


22

La ecuación sugiere sumar o restar 10.089 euros por cada dormitorio.

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 7,17% al 6,91% del precio medio y que la media aumenta desde 248.000 a 250.018 euros. Por último, vamos a homogeneizar por el número de años desde la última reforma importante.

La ecuación sugiere restar 410,9 euros por cada año desde la última reforma importante.

Nº Dor Oferta C 8 Corrección Oferta C 9

4 4 237.732,26 0,00 237.732,26

8 4 250.288,85 0,00 250.288,85 min 223.345,31

9 4 267.282,09 0,00 267.282,09 media 250.018,01

11 4 285.274,37 0,00 285.274,37 máx 285.274,37

12 4 223.345,31 0,00 223.345,31 Desv. Estándar 17.269,29

13 4 244.439,33 0,00 244.439,33 Error por dispersión6,91%

14 5 233.257,42 10.089,00 243.346,42

15 4 237.942,94 0,00 237.942,94

16 5 246.600,94 10.089,00 256.689,94

17 4 253.838,60 0,00 253.838,60

Reforma Oferta C 9

4 20 237.732,26

8 58 250.288,85

9 8 267.282,09

11 1 285.274,37

12 62 223.345,31

13 7 244.439,33

14 58 243.346,42

15 60 237.942,94

16 5 256.689,94

17 1 253.838,60

y = -410,9x + 261523

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

0 10 20 30 40 50 60 70

Reforma Oferta C 9 Corrección Oferta C 10

4 20 237.732,26 7.396,20 245.128,46

8 58 250.288,85 23.010,40 273.299,25 min 245.128,46

9 8 267.282,09 2.465,40 269.747,49 media 260.701,41

11 1 285.274,37 -410,90 284.863,47 máx 284.863,47

12 62 223.345,31 24.654,00 247.999,31 Desv. Estándar 13.012,06

13 7 244.439,33 2.054,50 246.493,83 Error por dispersión4,99%

14 58 243.346,42 23.010,40 266.356,82

15 60 237.942,94 23.832,20 261.775,14

16 5 256.689,94 1.232,70 257.922,64

17 1 253.838,60 -410,90 253.427,70


23

Si comprobamos lo ocurrido con la corrección vemos que la desviación estándar pasa del 6,91% al 4,99% del precio medio y que la media aumenta desde 250.018 a 260.701 euros reflejando que nuestra vivienda está reformada recientemente. El error por dispersión de la muestra es suficientemente bajo y constituye una buena prueba de que hemos realizado un proceso correcto de homogeneización. Si comparamos los datos de partida antes de homogeneizar con los resultados una vez terminado el proceso obtenemos:

Vemos que, en este caso, la media apenas ha variado pero que la banda de valores se ha estrechado considerablemente. Vamos a ordenar las ofertas homogeneizadas por orden de precio:

Ahora debemos proceder a fijar el valor de mercado por comparación. Para estimar la zona en la que se formarían los precios vamos a comparar el número de viviendas vendidas en el distrito de Arganzuela de Madrid en el último trimestre publicado por el Ayuntamiento de Madrid (115 viviendas de media trimestral en 2014) con la oferta en el distrito Madrid en Idealista (1.327 viviendas). Si estimamos que sólo el 70% de las viviendas en oferta están en el portal (1.327 de una estimación total de 1.895) el dato resultante es que se habrían vendido en un trimestre aproximadamente el 6,07% de las viviendas en oferta. Sólo el 6,07% más bajo de los precios homogeneizados debería considerarse para establecer el valor. En nuestro caso sólo hay un precio de oferta que cumple ésas condiciones: 245.128,46 euros que sería el valor de mercado por comparación.

2 Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se

determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la

Sin Homog

min 202.100,00

media 260.632,40

máx 338.400,00



Oferta C 10

min 245.128,46

media 260.701,41

máx 284.863,47



Oferta C 10

4 245.128,46

13 246.493,83

12 247.999,31

17 253.427,70

16 257.922,64

15 261.775,14

14 266.356,82

9 269.747,49

8 273.299,25

11 284.863,47


24

venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.

b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

En el caso de promociones inmobiliarias realizaremos una serie de comprobaciones adicionales que permitan evaluar la calidad de la gestión y de las decisiones del promotor. Los parámetros a revisar son:

Existencia de un estudio de demanda para establecer los productos inmobiliarios a promover.

Adecuación de los productos inmobiliarios que se van a desarrollar al mercado correspondiente, analizando la proporción de viviendas de cada tipo y la relación entre programa y superficies en la zona.

Tipo de contratación de la construcción y evaluación del riesgo de desviaciones en coste

Calidad, experiencia y dedicación de la Dirección Facultativa

Evaluación de los sistemas de comercialización previstos. Ajuste del valor por comparación.

Definido en el artículo 23 de la OM.

1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12. 2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. 3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3.

Los criterios para analizar la previsión de la tendencia futura del mercado se describen en el apartado h), del punto 4.2.a Criterios concretos de aplicación de la OM ECO/805 /2003.

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